חיים אטקין מנתח את ראיון הפרישה של אורי יוניסי – עדות חיה להכחשה מערכתית במערכת הבנקאית, שממשיכה לממן דירות במחירים כפולים מערכן. חיים אטקין על השתיקה המערכתית של עולם השמאות: כשבנקים הם המעסיק הגדול ביותר, הביקורת נעלמת והמקצוע מאבד את עצמאותו.
כך נשמעת הכחשה מערכתית: ניתוח לראיון של אורי יוניסי
צילום מסך אתר כלכליסט - כתובת הכתבה, כאן
ככה נראית ונשמעת הכחשה והדחקה של בעל עניין, שסיבך את המערכות הפיננסיות בהן עבד — תוך שהן אישרו, חילקו ומימנו הלוואות לרכישת נכסים במחירים הכפולים מערכם האמיתי.
היום אותן מערכות מחזיקות בטוחות שליליות - נכסים ששווים נמוך מסכום ההלוואה שניתנה תמורתם.
מעניין מה יאמרו להגנתם בוועדת החקירה שתקום בבוא היום.
הריאיון: נימה רגועה, בעיה עמוקה
בראיון פרישה ל״כלכליסט״, אורי יוניסי - לשעבר ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי - מנסה לשדר יציבות.
המסר המרכזי: “לא נראה ירידות מחירים דו־ספרתיות”, “הביקוש קיים”, “המערכת מתפקדת”.
זו רטוריקה בנקאית טיפוסית שמטרתה הרגעה - לא ניתוח כלכלי.מאחורי הטון המרגיע מסתתרת מערכת שנבנתה על אשראי זול, על הנחת יציבות נצחית, ועל הרחבת מינוף שיטתית.
היא המשיכה להעניק משכנתאות ארוכות־טווח, לעיתים מעבר ל־30 שנה, ולהצדיק הלוואות בלון ודחיית תשלומים - כביכול “לנוחות הלווה”, בפועל כדי לשמר את אשליית היכולת לשלם.
משכנתאות ארוכות ובלונים פיננסיים
כאשר הלוואה מבוססת על הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, כל דחייה בתשלום הופכת למינוף של הפסד עתידי.
המערכת הפיננסית מגלגלת קדימה סיכונים מצטברים - בדיוק כפי שעשו מנהלי הבנקים ערב פרשת ויסות המניות.הרחבת תקופות ההחזר ל־35 ואף 40 שנה איננה “פתרון” - היא דחייה של קריסה.
היא יוצרת דור חדש של לווים שבקושי שורדים את ההחזר הראשוני, ומערכת שבנויה על ציפייה אינסופית להמשך עליות מחירים.
עודף היצע במסווה של "מחסור"
בראיון נטען כי קיים "מחסור של מעל 110 אלף יחידות דיור".
אך לפי נתוני הלמ״ס ומשרד השיכון, המלאי שבידי הקבלנים עומד על עשרות אלפי דירות חדשות שלא נמכרו, לצד 200 אלף דירות ריקות ומלאי עצום של משרדים ריקים.
מדובר בעודף היצע ממונף, לא במחסור.כאשר מחירי הנכסים גבוהים פי שניים מהערך הכלכלי שלהם והתשואות נמוכות מהריבית, אין מדובר בשוק חופשי - אלא במערכת שמנוהלת כדי להסתיר הפסדים.
האחריות המוסרית והמשפטית
הבעיה איננה רק כלכלית - היא מוסרית.
מנהלים בכירים, רגולטורים ויועצי מדיניות ממשיכים לשדר שקט תעשייתי, במקום להתמודד עם השאלה הקשה:
איך ייתכן שבנקים מממנים עסקאות במחירים לא רציונליים - וממשיכים להחזיק בטוחות שמבחינה חשבונאית כבר אינן מכסות את ההלוואה?יום אחד תוקם ועדת חקירה.
ושם יצטרכו להסביר לא רק את הכשלים - אלא גם את השתיקה.
השורה התחתונה
הראיון עם יוניסי איננו סתם פרישת בכיר.
הוא עדות חיה להמשך ההכחשה של מערכת בנקאית שנלכדה בבועה.
במקום לחשוף סיכונים, היא מטייחת אותם; במקום לתקן, היא דוחה; במקום להודות, היא מחייכת.
ההיסטוריה מלמדת שהדחקה אינה אסטרטגיה - היא סימפטום לקריסה מתקרבת.
כשהבנקים הם המעסיק – הביקורת נעלמת
כסף קונה הכל, גם שתיקה מקצועית.המערכת השמאית בישראל מצויה בניגוד עניינים מובנה.
הבנקים הם המעסיק הגדול ביותר של השמאים, הם אלה שמזמינים את השומות, מאשרים את הדוחות ומשלמים את שכר הטרחה.
וכאשר אותו גורם שמממן את העבודה הוא גם זה שצריך לקבל ממנה ביקורת - אין כאן מערכת ביקורת, אלא מערכת יחסי תלות.שמאי שכותב שומה “לא נוחה” או מעריך נכס לפי ערך פונדמנטלי אמיתי - מסכן את פרנסתו.
שמאי שמתרגם “שווי שוק” ל“בכמה נמכרו דירות ליד” - מתוגמל.
כך נוצרה תעשיית שכפול מחירים, לא שוק של הערכות שווי אמיתיות.
מקצוע שמאבד את עצמאותו
במקום להיות חומת מגן מפני סיכוני אשראי, השמאי הפך לחלק ממנגנון שימור הבועה.
הוא יודע מה הבנק רוצה לשמוע - ומספק את זה.
הוא יודע מה הקבלן מצפה לראות - ומתאים את המספר.
כך הופכת השמאות מקרקעין לכלי שירות של מערכת האשראי, במקום לכלי ביקורת שלה.
השתיקה כשותפות
הבנקים יודעים זאת היטב. הם רכשו לא רק את הנכסים - אלא גם את הדומיננטיות על תהליך קביעת ערכם.
ולכן, לא נשמעת ביקורת. לא מצד איגוד השמאים, לא מצד ועדת התקינה, לא מצד הרגולטור.
כולם שותקים, מפני שכולם תלויים במערכת.אבל שתיקה כזו איננה ניטרלית. היא שותפות לפשע כלכלי.
השורה התחתונה
כאשר המקצוע שאמור להגן על הציבור הופך למשרתם של בעלי ההון -אין זה עוד מקצוע חופשי, אלא זרוע כלכלית של מערכת שמגנה על עצמה. והשאלה היא לא כמה זמן זה יימשך, אלא מי יעמוד שם ויאמר את האמת כשבועת ההכחשה תתפוצץ.
ועדת התקינה – מראית עין של מקצועיות, בפועל ועדת טיוח וכיסתוח
ועדת התקינה השמאית, שאמורה לשמור על עצמאות המקצוע, פועלת זה שנים כוועדת טיוח וכיסתוח.
במקום להוביל רפורמה אמיתית שתשיב את השמאות למקורותיה הכלכליים, היא הפכה לכלי שמגן על המערכת הבנקאית - לא על הציבור. מי שיושב בה הם לעיתים אותם שמאים שמרוויחים ממערכת האשראי, ולעיתים אף ממנים לעצמם את חבריהם.
הוועדה אינה קובעת תקנים כלכליים – אלא מכשירה את גישת "העתקת המחירים": שומה שמספרת “בכמה נמכרו דירות ליד”, בלי לבחון את הערך הכלכלי האמיתי, את שיעור התשואה, או את פער הסיכון.כך נולדה מציאות מקצועית שבה השומה הפכה למסמך טכני, לא למסקנה כלכלית;
והתקן – לא לכלי מדעי אלא למנגנון הגנה על האינטרסים של מי שגרמו לבועה.
השורה התחתונה
ועדת תקינה שאינה מסוגלת להבחין בין מחיר לשווי, בין שוק ריאלי לשוק ספקולטיבי, איננה שומרת סף – היא חלק ממנגנון ההסתרה.
והיא תישפט על כך, בדיוק כמו הבנקים והרגולטורים שאפשרו את המשבר להתרחש.
🟠 English Summary Bo
"Denial at Its Finest"
This interview with former Bank Leumi executive Ori Yunisi illustrates how institutional denial works.
Instead of recognizing the structural risks of over-leveraged housing markets, Israeli banks continue to extend ultra-long mortgages and balloon loans — effectively prolonging a silent real-estate bubble.
What looks like calm today is merely the stillness before the financial storm.
