הרבה רוכשי דירות בישראל טועים לחשוב שההון העצמי הוא המחיר האמיתי של הדירה, והחזרי המשכנתא החודשיים הם בסך הכול תחליף לשכר דירה. בפועל, מדובר באשליה מסוכנת: המשכנתא איננה שכר דירה חליפי אלא התחייבות יקרה, קשיחה וארוכת טווח הכוללת ריביות גבוהות ועלויות נוספות. התפיסה הזו מטשטשת את הסיכון האמיתי ומובילה רוכשים להחלטות לא רציונליות בעידן של ריביות גבוהות ובועת נדל"ן מתמשכת.
ההון העצמי הוא המחיר, המשכנתא היא השכירות – אשליה מסוכנת בשוק הדיור
כאשר רוב הרוכשים ניגשים לרכישת דירה, הם לא באמת מסתכלים על מחיר הנכס המלא. מבחינתם, ההון העצמי שהם נדרשים להביא מהבית הוא ה"מחיר האמיתי", ואילו המשכנתא החודשית שהם מתחייבים אליה ל־30 שנה נתפסת כמעין "שכר דירה חליפי". במילים אחרות – הם משווים את התשלום החודשי להוצאה שהם היו מוציאים גם כך על שכירות, ומניחים שזה אותו הדבר.
הפסיכולוגיה שמאחורי ההחלטה
האופטיקה הזו נובעת משני מנגנונים פשוטים:
- מיקוד בהון העצמי – זהו החלק הנראה והכואב ביותר, הכסף הנזיל שנפרדים ממנו כאן ועכשיו. זה מה שהופך, בעיני הרוכשים, ל"מחיר הדירה".
- השוואה לשכירות – במקום לחשוב על המשכנתא כעל התחייבות מימונית ארוכת טווח, רבים מתייחסים אליה כתשלום חודשי רגיל, מקביל לשכירות שהם ממילא היו משלמים.
הבעיה האמיתית
האשליה הזו מסוכנת, משום שהיא מסתירה את העובדה שהמשכנתא איננה "שכר דירה חליפי". היא כוללת:
- ריביות גבוהות לאורך עשורים.
- ביטוחים נלווים (חיים, נכס).
- חוסר גמישות – בניגוד לשכירות שאפשר להפסיק, כאן מדובר בהתחייבות קשיחה.
- עלויות נוספות של בעלות (ארנונה, תחזוקה, שיפוצים).
במילים אחרות – בעוד השוכר משלם שכר דירה נקי ונשאר גמיש, הבעלים ממונף מתחייב לעול כבד שמבחינה כלכלית עלול להיות כפול או משולש.
למה זה חשוב עכשיו?
דווקא בתקופה שבה הריביות גבוהות והתשואות על נדל"ן נמוכות, התפיסה הפסיכולוגית הזו דוחפת אנשים להחלטות כלכליות לא רציונליות. הם מרגישים שהם "משלמים שכירות לעצמם", אך בפועל הם משלמים לבנק מחיר עודף – מה שמגדיל את הסיכון לחדלות פירעון ולמשבר רחב היקף.
📌 שורה תחתונה: מבחינת האופטיקה של הרוכשים – ההון העצמי הוא המחיר, והמשכנתא היא השכירות.
מבחינה כלכלית – זו אשליה שעלולה להמיט אסון אישי ומשקי.
חשוב לציין:
לא רק הרוכשים עצמם מסתכלים על ההון העצמי כעל "מחיר הדירה", אלא גם רבים מהפרסומים והקמפיינים השיווקיים – במיוחד מצד מלווים וגורמי מימון למשקיעים – מתמקדים אך ורק בגובה ההון העצמי הנדרש, תוך טשטוש ההתחייבות האמיתית והכבדה של המשכנתא עצמה.
