"כלכלת זומבים - ההתמכרות המערכתית לתנועה". בענף הנדל"ן, עמידה במקום היא לא רק נסיגה, היא התאבדות. למה הם לא מפסיקים לבנות? 

🏗️ למה הקבלנים ממשיכים לבנות – גם כשיש כבר כ־84 אלף דירות לא מכורות?

לכאורה, הנתונים זועקים לעצירה:

מלאי הדירות החדשות הלא מכורות חצה את רף 84 אלף יחידות, המכירות ירדו בכ־30%, הריבית גבוהה, מבצעי המימון שוחקים רווחיות –

ובכל זאת, אתרי הבנייה ממשיכים לפעול, מנופים לא יורדים, והתחלות הבנייה נותרות גבוהות. נתוני הלמ״ס שפורסמו השבוע (אוקטובר 2024 – ספטמבר 2025) רק מחדדים את השאלה:

• התחלות בנייה: 81 אלף דירות
• גמר בנייה: 75.5 אלף דירות
• היתרי בנייה: 81.6 אלף דירות

אם השוק בקיפאון – למה הברז לא נסגר? התשובה איננה פסיכולוגית, ולא “אופטימיות של קבלנים”.

היא פיננסית, מערכתית, וכפויה.

1. התחלות הבנייה אינן החלטה חדשה – הן תוצאה של עבר ממונף

הטעות הנפוצה היא לקרוא את נתוני הלמ״ס כאילו מדובר בהחלטות עכשוויות.

בפועל, רובן משקפות החלטות שהתקבלו בשנים 2021–2022, בשיא הגאות:

• קרקעות שנרכשו במחירי שיא
• היתרים שניתנו בתקופה של ריבית אפס
• ליווי בנקאי שסוכם מראש
• לוחות זמנים מחייבים בהסכמי מימון

כלומר:

הקבלנים אינם “בוחרים לבנות עכשיו” – הם ממשיכים תהליך שכבר החל ואי־אפשר לעצור אותו בלי נזק מיידי.

2. עצירת בנייה ≠ המתנה לשוק

עצירת בנייה = אירוע חדלות פירעון

פרויקט נדל"ן ממונף אינו ברז שניתן לפתוח ולסגור:

• עצירה מפעילה סעיפי הפרה בהסכמי הליווי
• הבנק עלול לדרוש הזרמת הון מיידית
• הריביות ממשיכות להיערם
• שווי הקרקע יורד מתחת לשווי בספרים
• הבטוחות נשחקות

לכן, עבור יזם ממונף:

לבנות זה לא אסטרטגיה – זו הישרדות.

3. הבנייה נמשכת כדי לשמור על האשראי – לא בגלל ביקוש

אחד המיתוסים החזקים בציבור הוא ש”אם בונים – סימן שיש ביקוש”.

המציאות הפוכה:

• הבנק משחרר כספים לפי קצב ביצוע
• עמידה באבני דרך היא תנאי להמשך מימון
• עצירה מסכנת את כל מבנה החוב

לכן, הבנייה עצמה הפכה ל־תנאי להמשך קיום פיננסי,

ולא לתגובה לשוק.

4. למה לא מורידים מחירים במקום לבנות?

כי הורדת מחיר רשמית יוצרת תגובת שרשרת:

• הציבור מפנים שמחירים בירידה
• קונים ממתינים
• המכירות נעצרות
• התזרים מתייבש
• והפרויקט קורס מהר יותר

במקום זאת, הקבלנים פונים ל־

• מבצעי מימון
• דחיית תשלומים
• “הטבות” שלא משתקפות במחיר הרשמי

אלא שאלה הנחות בתחפושת, ששוחקות רווחיות ומעמיקות את הבור התזרימי.

5. נתון קריטי מהלמ״ס: רוב הבנייה חשופה לשוק

מהנתונים עולה כי:

• 72.1% מהדירות הן דירות למכירה
• רק 27.9% אינן מיועדות למכירה
• מתוך הדירות למכירה:
  • כ־51% – בנייה יזמית/קבלנית
  • כ־19% – קבוצות רכישה
  • כ־19% – להשכרה

כלומר:

עיקר ההתחלות הן חשיפה יזמית מלאה לשוק, לא דיור ציבורי ולא צורך חברתי דחוף.

הסיכון כולו מרוכז אצל: יזמים, בנקים, ומחזיקי אג"ח.

6. זו לא דינמיקה של שוק חופשי – זו דינמיקה של חברות זומבי

חברה שממשיכה לפעול:

• לא כי היא רווחית
• אלא כי עצירה תוביל לקריסה מיידית
• תוך תלות בהמשך מימון כדי לשרת חוב קיים

עונה להגדרה הכלכלית הברורה של:

חברת זומבי

וזו אינה תופעה נקודתית –

אלא דפוס רוחבי בענף כולו.

7. גם הבנקים מתקשים לעצור – כי זו בעיה מערכתית

עצירת מימון רוחבית תגרום ל־

• ירידת ערך בטחונות
• הפרות סדרתיות של הסכמי אשראי
• פגיעה בדוחות הבנקים עצמם
• סיכון מערכתי למערכת הפיננסית

לכן, גם הבנקים לעיתים מעדיפים:

להמשיך להזרים אשראי
ולדחות את ההכרה בהפסד.

סיכום – בלי קישוטים

הקבלנים ממשיכים לבנות לא בגלל אמון בשוק,

אלא משום ש־

• עצירה = חדלות פירעון
• בנייה = דחיית משבר
• והמערכת כולה איבדה את יכולת הבלימה

נתוני הלמ״ס אינם סימן לחוזק.

הם סימן לכך שהשוק לכוד במבנה חוב,

שמעדיף זמן על פני אמת.

📦 English Summary Box

Why do developers keep building despite massive unsold inventory?Despite an unprecedented surplus of unsold apartments and sharply declining sales, construction activity in Israel remains high. Official CBS data shows that housing starts continue almost unchanged. This is not driven by optimism or demand, but by financial compulsion. Highly leveraged projects cannot be paused without triggering loan defaults, collateral devaluations, and liquidity crises. Construction has become a survival mechanism — a way to delay loss recognition and sustain bank financing — reflecting a broader “zombie company” dynamic across the sector.

פרדוקס הנדל"ן 2025: למה הקבלנים בונים בשיא של כל הזמנים כשמלאי הדירות הלא מכורות מתפוצץ?

בעולם הכלכלה הקלאסי, היצע וביקוש הם כוחות פשוטים: כשהמלאי עולה והביקוש יורד – הייצור נעצר והמחירים צונחים. אך שוק הנדל"ן הישראלי של שנת 2025 פועל לפי חוקי פיזיקה אחרים לגמרי.לפי נתוני הלמ"ס האחרונים, אנחנו עדים למחזה סוריאליסטי: מצד אחד, מלאי שיא של כ-84,000 דירות לא מכורות (זינוק של מאות אחוזים מהממוצע הרב-שנתי). מצד שני, נתוני התחלות הבנייה והיתרי הבנייה שוברים שיאים (כ-75.5 אלף התחלות בנייה נטו).

מדוע היזמים ממשיכים להסתער על השוק כשמדפי המלאי עמוסים לעייפה? ברוכים הבאים למלכוד ה"זומבי" של ענף הנדל"ן.

1. הבנק כ"שותף כפוי": שלד גמור שווה יותר משלד חלקי

עבור יזם נדל"ן, עצירת בנייה היא לא "חיסכון" – היא התאבדות. רוב הפרויקטים בישראל פועלים תחת ליווי בנקאי סגור. בחוזה הליווי, התקדמות הבנייה היא התנאי לשחרור הכספים.

• האינטרס הבנקאי: הבנק יודע שערך הבטוחה שלו (הבניין) עולה ככל שהוא קרוב יותר לטופס 4. בניין חצי גמור הוא "פיל לבן" שקשה לממש במקרה של חדלות פירעון.
• האינטרס של היזם: כל עוד המנופים עובדים, הבנק מזרים חמצן. ברגע שהבנייה נעצרת, היזם מפר את תנאי הליווי, וההלוואה הופכת מיידית לחוב "בסיכון גבוה", מה שמוביל לקריסה מהירה של המאזן.

2. מודל ה-Pipeline: חברות הנדל"ן ככריש שחייב לשחות

חברות יזמות ציבוריות נמדדות על פי "צבר פרויקטים". עצירת התחלות בנייה חדשות משמעותה הצטמצמות של המאזן העתידי.כדי לשמר דירוג אשראי גבוה ולגייס חוב בשוק ההון (אג"ח), החברות חייבות להציג צמיחה בנכסים. במובן מסוים, המשך התחלות הבנייה הוא פעולה חשבונאית שנועדה לייצר "מצג יציבות" מול המוסדיים, גם אם הרווחיות הריאלית נשחקת תחת עול המימון.

3. מלכוד ה-Inventory: הבנייה היא הדרך היחידה למזומן

עם מלאי של 84,000 דירות, הדרך היחידה של קבלן לפגוש מזומן (Cash Flow) היא לסיים את הפרויקט ולמסור את המפתח.במודל המכירות הנוכחי (מבצעי 90/10 או 80/20), רוב הכסף הגדול משולם רק במסירה. לכן, הקבלנים נמצאים במרוץ נגד השעון: הם חייבים לבנות מהר כדי להגיע לנקודה שבה הרוכשים מזרימים את ה-80% הנותרים, שאמורים לכסות את הלוואות המימון היקרות.

4. האם אנחנו בשידור חוזר של 1983?

הדמיון לפרשת ויסות מניות הבנקים מצמרר. אז, המערכת הבנקאית דחפה את המניות של עצמה כלפי מעלה בניתוק מהערך הריאלי, עד שהמציאות התנפצה. היום, המערכת כולה – בנקים, יזמים ומוסדיים – "מווסתת" את יציבות השוק דרך דחיית הפסדים ומתן הלוואות קבלן (סבסוד ריבית לרוכשים).החשיפה הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן חצתה את רף ה-540 מיליארד ש"ח. זוהי רשת ביטחון שבה כולם מחזיקים את כולם, אך ככל שהמלאי הלא מכור גדל, הרשת נמתחת עד לנקודת הקריעה.

5. הטריגרים לפיצוץ: מתי זה ייעצר?

השידור החוזר על סטרואידים לא יכול להימשך לנצח. שלושה גורמים עשויים להוות את הסיכה שתפוצץ את הבלון:

1. אירוע מאקרו קיצוני: הידרדרות גיאופוליטית שתעצור כליל את זרם הרוכשים (גם אלו של ה-10/90).
2. הורדת דירוג או משבר נזילות בבנק גדול: שיאלץ את המערכת לסגור את הברז ליזמים "זומבים".
3. יישום תקני IFRS 9: מעבר של פרויקטים למעמד של "חוב פגום" שיחייב את הבנקים להפרשות עתק, מה שישתק את היכולת לתת מימון חדש.

סיכום

הנתונים מראים שאנחנו בשיא של כל הזמנים בבנייה, אך זהו שיא שנובע מפחד ולא מאופטימיות. השוק הישראלי נמצא בתנועה מתמדת קדימה כי הוא פשוט לא יכול להרשות לעצמו לעצור. השאלה היא לא האם תהיה התאמה למציאות, אלא כמה כואבת היא תהיה כשהמנופים יפסיקו להסתובב.

"כלכלת זומבים - ההתמכרות המערכתית לתנועה". בענף הנדל"ן, עמידה במקום היא לא רק נסיגה, היא התאבדות.

המשפט הזה,  "כלכלת זומבים: ההתמכרות המערכתית לתנועה" – הוא תמצית הטרגדיה של ענף הנדל"ן הישראלי במודל 2025. הוא מגדיר מצב שבו הפעילות הכלכלית אינה נובעת מתוך צמיחה בריאה (ביקוש ריאלי), אלא מתוך פחד מהקיפאון.כדי להבין למה עמידה במקום היא "התאבדות" בענף הזה, צריך להסתכל על המכניקה שמאחורי הקלעים:

1. מנוף הריבית: הדימום שלא עוצר

בענף הנדל"ן, זמן שווה כסף בצורה הקיצונית ביותר. יזם שקנה קרקע במינוף של מאות מיליונים משלם ריבית בכל דקה שעוברת.

• התקדמות = סיכוי להכנסה: רק התקדמות בבנייה מאפשרת להגיע ל"אבני דרך" שמשחררות כסף מהבנק או תשלומים מרוכשים.
• עמידה במקום = חדלות פירעון: אם היזם עוצר, הריבית ממשיכה "לאכול" את ההון העצמי שלו עד שהוא נמחק לגמרי. במצב כזה, עדיף לבנות גם בהפסד מאשר לא לבנות ולהפסיד הכל בוודאות.

2. מלכוד הבטוחות: הפרדוקס הבנקאי

הבנקים בישראל חשופים לענף הנדל"ן בכחצי טריליון ש"ח. עבור הבנק, פרויקט שנעצר הוא "נכס רע".

• כל עוד המנוף מסתובב, הבנק יכול לסווג את ההלוואה כ"חיה".
• ברגע שהאתר נסגר, הבנק חייב להפריש כספים להפסדי אשראי, מה שפוגע ברווחיות שלו ובלימות שלו.
• התוצאה: הבנקים "מכורים" לתנועה של היזמים בדיוק כמו שהיזמים מכורים למימון של הבנקים. זהו חיבוק דב שבו אף אחד לא יכול להרפות ראשון.

3. אשליית ה-10/90: הוויסות המודרני

כפי שציינת לגבי פרשת הוויסות, גם כאן יש "ויסות" של המציאות.כדי לא להוריד מחירים (מה שיוריד את ערך הבטוחות של הבנק), היזמים מוכרים דירות בתנאי "שלם 10% עכשיו והשאר במסירה".

• זה מייצר תנועה מלאכותית: הדירה רשומה כ"מכורה" (מה שמרגיע את הבנק), אבל הכסף לא באמת נכנס והסיכון נדחה למועד המסירה.
• המלאי הלא מכור (84K) הוא רק קצה הקרחון, כי הוא לא כולל את כל אותן דירות שנמכרו ב"כאילו" (עם הלוואות קבלן ודחיות תשלומים).

4. אפקט הדומינו של ה-Stage 3

בחשבונאות בנקאית (IFRS 9), הלוואות עוברות בין שלבים (Stages) לפי רמת הסיכון.

• Stage 1: הכל בסדר.
• Stage 2: יש סימנים לבעיות (למשל: מלאי לא מכור שנצבר).
• Stage 3: חדלות פירעון או חשש ממשי לכזו.המעבר של פרויקטים גדולים ל-Stage 3 הוא ה"צוק" שאליו כולם דוהרים. כדי למנוע את המעבר הזה, המערכת מזריקה "חמצן" (עוד הלוואות, עוד דחיות) כדי לשמור על היזם ב-Stage 2, במצב של "זומבי" – הוא חי, הוא בונה, אבל הוא לא באמת רווחי.

המסקנה היא קריאת השכמה

כאשר התנועה הופכת למטרה ולא לאמצעי, אנחנו כבר לא בניהול סיכונים – אנחנו בניהול קריסה. ההשוואה שלי לסיום פרשת ויסות המניות מדויקת משום שגם אז, כולם ידעו שהמחיר לא ריאלי, אבל כולם היו חייבים להמשיך לקנות כדי שהמגדל לא יפול. בסוף, המציאות תמיד מנצחת את הוויסות.

הבלוג נשען אך ורק על נתוני סקירת אוקטובר 2025 של אגף הכלכלן הראשי.

💣 סקירת אוקטובר 2025 של משרד האוצר:

הבועה מפסיקה לנשום – והתיקון כבר התחיל

סקירת הנדל"ן של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 היא המסמך החמור ביותר שיצא מרשות רשמית מזה שנים.

היא לא אומרת את זה במפורש אבל המספרים זועקים:

שוק הנדל"ן הישראלי נכנס לשלב מתקדם של קריסה פונקציונלית.

הביקושים קורסים, תזרים הקבלנים מתייבש, מלאי הדירות הלא־מכורות מתנפח לממדים מסוכנים, וההתערבויות המלאכותיות שמחזיקות את השוק בחיים מאבדות כוח.זה כבר לא סימנים.

זה כבר לא תחזיות.

זו מציאות סטטיסטית.

🔍 חלק ראשון: הביקושים מתמוטטים "רצפת העסקאות" נשברת

בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד (כולל סבסוד).

ללא סבסוד 3,639 עסקאות בלבד.

ירידה של 40% מהחודש הקודם.

מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023 חודש אחד אחרי פרוץ המלחמה — וברמה הנמוכה ביותר של חודשי אוקטובר מאז תחילת שנות ה־2000.זה לא שוק ״איטי״.

זה לא ״המתנה״.

זה שוק קפוא.והקיפאון הזה מתרחש בו־זמנית בכל רכיבי השוק:

• דירות חדשות
• יד שנייה
• משקיעים
• משפרי דיור
• דירה ראשונה

כל מנועי הביקוש כולם נבלמו.

🧱 חלק שני: מכירות הקבלנים – מתמוטטות לרמות של משבר

מכירות דירות חדשות בשוק החופשי:

1,038 בלבד ירידה של 40% לעומת השנה שעברה ו־42% לעומת ספטמבר.

באזורים שלמים המצב חמור במיוחד:

באר שבע

ירידה של 53% במכירות.

רחובות

ירידה של 57%.

נתיבות / אופקים

עדיין מחזיקות מעמד בזכות שיעור הטבות מימון גבוה מאוד 47%–64% מהעסקאות.

במילים אחרות:

ללא מבצעי מימון – אין שוק.

📉 חלק שלישי: מלאי הדירות הלא־מכורות – מחסור? זה כבר מצחיק

בחודשים האחרונים האוצר חושף עובדה שמחסלת את המיתוס הגדול ביותר של ענף הנדל"ן:

15,000 דירות לא מכורות בת"א ובבת־ים — גידול של 21% בשנה.
באשקלון – 2,000 דירות חדשות לא מכורות, עם קצב ספיגה של 4 שנים.

זהו לוז השוק:

ישראל לא חווה "מחסור בדירות".

ישראל חווה עודף היצע במחירים שאין להם דורש.

כשמחיר מרוחק מהשווי השוק מפסיק לנשום.

💸 חלק רביעי: תזרים הקבלנים – האיתות המסוכן ביותר

התזרים הפוטנציאלי (מכירות): 3.9 מיליארד ש"ח בלבד — הנמוך ביותר מאז סוף 2023.

התזרים בפועל לאחר תשומות: 410 מיליון ש"ח בלבד.

לשם השוואה:

באותו חודש שנה קודם מעל 2 מיליארד ש"ח.זהו לא נתון טכני.

זהו דגל שחור:

חלק מהקבלנים לא ישרדו את 2026.

מי שממונף גבוה יגיע לחדלות פירעון.

מי שבעצמו החזיק את המחירים מנופחים יגלה שהשוק השתנה מהר יותר ממנו.

🏚️ חלק חמישי: המשקיעים בורחים — ותושבי החוץ מוכרים

רכישות משקיעים: 759 בלבד ירידה של 36%.

רכישות נטו של תושבי חוץ: 65 בלבד.

גרוע מכך:

תושבי החוץ מוכרים יותר ממה שהם קונים גידול של 32% במכירות.הם מבינים:

• התשואות נמוכות,
• הריבית גבוהה,
• והסיכון למפולת מחירים משמעותי.

המשקיע הישראלי מצביע ברגליים.

משקיעי החוץ מצביעים בדולרים.

🏚️ חלק שישי: משפרי הדיור – סיגנל מצוקה חריף

משפרי דיור: 1,018 עסקאות בלבד צניחה של 44%.

הנתון החשוב מכולם:

27% מהמשפרים הם "מצמצמי דיור" בעלי דירה שנאלצים לרדת ברמה.זו אינדיקציה של לחץ כלכלי אמיתי במשקי הבית.

זה נדיר.

וזה תמיד מופיע לפני ירידות מחירים משמעותיות.

🎯 חלק שביעי: השוק הממשלתי העוגן האחרון

בסבסוד ממשלתי נמכרו 879 דירות גידול של 75%!

והן מהוות 46% מכלל הדירות החדשות שנמכרו.

המשמעות:

מחצית מהשוק קורס והמחצית השנייה היא שוק ממשלתי מלאכותי.

⚠️ סיכום: השוק בתהליך התכווצות מבנית לא זמנית

אסור לטעות:

זו אינה תנודתיות.

זו אינה "עונתית".

זהו שינוי מבני והמספרים מאשרים זאת:

הסקירה הזו רוצה או לא רוצה מאשרת:

השוק אינו בר־קיימא ברמות המחיר הנוכחיות.

והתיקון כבר החל, פשוט עדיין לא מחלחל למדדים הנומינליים (שמבוססים על מעט עסקאות רצופות עיוות).

⭐ מסר לסיום

2025 הוא השנה שבה הסתיימה באופן רשמי מערכת ההונאה הפיננסית של העשור האחרון.

השוק קורס לא בגלל מלחמה, לא בגלל ריבית אלא בגלל פער ענקי בין המחיר האמיתי (שווי) לבין המחיר המלאכותי (שוק).

והפער הזה תמיד נסגר תמיד.

📦 English Summary Box

Israel Housing Market Review – October 2025

The latest Ministry of Finance report reveals a dramatic freeze in Israel’s housing market. Transactions collapse, developer cashflows shrink to critical levels, unsold inventory reaches multi-year highs, investors exit, and subsidized housing becomes the only active segment. The data indicates a structural market downturn, not a temporary slowdown, and suggests that a significant price correction is already underway.

הפוסט של גלית בן נאים שפורסם הערב, 13.12.2025:

קישור לפוסט: https://www.facebook.com/share/p/1AHXexXm3K/

הפרשנות שלי לפוסט:  להלן ניתוח הגלוי והסמוי בפוסט של גלית בן־נאים – כתיבה שנראית לכאורה אינפורמטיבית־סטטיסטית, אך למעשה עמוסה רמיזות, אזהרות ואמירות חריפות למי שיודע לקרוא בין השורות.

1. הגלוי – מה היא אומרת במפורש (ולא מנסה להסתיר)

א. קריסה במכירות – לא “האטה”

• 1,038 דירות חדשות באוקטובר – שפל מאז אוקטובר 2023.
• ירידה של 42% לעומת אוקטובר אשתקד, למרות יותר ימי עבודה.
• היא חוסמת מראש את תירוץ החגים: “למי שניסו להסביר את השפל בחגי תשרי…”

זו אמירה חדה: אין תירוצים עונתיים – זה כשל שוק.

ב. השוק כולו קפוא – לא רק הקבלנים

• 3,639 עסקאות סה״כ (חדש + יד שנייה).
• ירידה של 21% בשוק החופשי כולו.
• יד שנייה “מרככת” סטטיסטית – אבל לא בגלל בריאות, אלא כי:
  • לא היה שם תמרוץ מימוני אשתקד
  • מוכרים מוכנים כבר לרדת מחיר

זו הודאה רשמית בכך שהירידה אמיתית, רחבה ועמוקה.

ג. תזרים הקבלנים – הנתון המטריד ביותר

• התזרים בפועל (ממע״מ) גבוה מהתזרים התיאורטי.
• ההסבר: גל עסקאות 20/80 מגיע כעת לשלב התשלום הגדול.
• כלומר: זה כסף מהעבר, לא מההווה.

והשורה הקריטית:

התזרים נטו בפועל: 400 מיליון ש״ח בלבד
מחצית מהשנה שעברה.

זה מספר זעום לשוק בהיקף כזה.

2. הסמוי – מה היא באמת אומרת, בלי לומר במפורש

כאן בן־נאים במיטבה.

א. “קפוא? קרה!” – אבל הקיפאון הוא מבני

ההשוואה לסערת “ביירון” איננה קישוט ספרותי:

• סערה חולפת ≠ נזקי הצפה מתמשכים
• השוק אולי “עבר את הסערה”, אבל המלאי, החוב והסיכון נשארו

המסר הסמוי:

זה לא אירוע חד־פעמי – זה מצב מצטבר.

ב. “מאיפה הכסף?” – שאלה רטורית עם תשובה מדאיגה

היא יודעת בדיוק מאיפה:

• לא מביקושים
• לא ממכירות חדשות
• אלא מ־דחיית תשלומים מהעבר

כלומר:

התזרים החיובי של היום הוא העתיד שנשדד אתמול.

זו הגדרה קלאסית של שוק שנשען על אשראי דחוי ולא על ביקוש אמיתי.

ג. “כמה מזה שמרו ל־rainy day?”

זו אולי השורה החדה ביותר בפוסט.בתרגום חופשי:

• אין להם כריות
• אין להם מרווח נשימה
• ואם תגיע סערה נוספת – הם חשופים

והיא לא שואלת סתם.

היא רומזת: התשובה היא – כמעט כלום.

ד. תרשים המלאי – כתב אישום שקט

הגרף שצורף הוא לא “מידע” – הוא אזהרה:

• תל אביב: 6 שנות מלאי
• רמת גן: דומה
• בת ים: כמעט 12 שנים
• באר יעקב: מכירות נחתכו ב־60%
• רק נתיבות “שורדת” – וגם זה:
  • בזכות הטבות מימון חריגות
  • שתוקפן יפוג בעוד שנה

והשאלה הסופית:

“משהו לבנות עליו?”

זו לא שאלה.

זו אמירה: אין.

3. מה בן־נאים לא אומרת – אבל ברור לגמרי

1. השוק לא מחכה להורדת ריבית

אם הייתה ציפייה כזו – היינו רואים:

• עלייה בעסקאות
• התאוששות תזרים
• ירידת מלאי

לא קורה. להפך.

2. מגבלות בנק ישראל הן “החבל האחרון”

• בלי הטבות מימון – אין שוק
• עם הטבות מימון – יש דחיית קריסה
• והן עומדות לפוג

זה שעון חול רגולטורי, לא פתרון.

3. זה כבר לא משבר ביקוש – זה משבר מלאי + אשראי

והשילוב הזה היסטורית:

• לא נפתר בהמתנה
• לא נפתר בריבית
• נפתר רק בהתאמת מחירים או בקריסה פיננסית

4. השורה התחתונה – המסר האמיתי של הפוסט

גלית בן־נאים לא קוראת לציבור “לברוח”.

היא גם לא צועקת “בועה”.אבל היא עושה דבר מסוכן הרבה יותר למערכת:

היא מניחה את כל הנתונים על השולחן – בלי קישוטים, בלי ספינים, בלי נחמה.ומי שמבין נדל״ן, אשראי ותזרים – מבין היטב:

זה פוסט שמסמן
סוף של מודל,
לא תחילתה של התאוששות.

להלן השוואה ישירה, חדה ולא מתחמקת בין הנרטיב התקשורתי הרווח לבין הנתונים שגלית בן־נאים מציגה בפועל – בלי פרשנות רכה ובלי כחל־וסרק.

נרטיב תקשורתי מול נתוני אמת – טבלת השוואה

הפער הקריטי: איך זה נראה בכותרת – ואיך זה נראה במספרים

כותרת תקשורתית טיפוסית:

“קיפאון זמני בשוק – הציבור ממתין להזדמנויות”

הנתונים של בן־נאים אומרים בפועל:

השוק לא ממתין.
הוא נתקע בין מחירים לא־בר־קיימא, אשראי שנגמר ומלאי שלא זז.

מה גלית בן־נאים עושה כאן (בשקט)

• היא לא משתמשת במילה “בועה”
• היא לא קוראת להורדת מחירים
• היא לא תוקפת את הבנקים

אבל:

• היא מפרקת אחד־אחד את כל עמודי התווך של הנרטיב:
  • ביקוש
  • תזרים
  • מלאי
  • מימון
  • רגולציה

והיא מסיימת בשאלה רטורית:

“משהו לבנות עליו?”

שבתרגום מקצועי־כלכלי פירושו:

לא.

שורה תחתונה – ההשוואה שלא מספרים לציבור

התקשורת מדברת על המתנה

הנתונים מדברים על אי־יכולת התקשורת מדברת על קיפאון זמני

הנתונים מדברים על מודל שנשבר התקשורת מחפשת את “הטריגר שיחזיר את השוק”

הנתונים מראים שאין טריגר – יש התנגשות עם המציאות הכלכלית

“אין בריאות” הוא ניסוח עיתונאי רופף. נחליף אותו במונח מקצועי, מדויק ולא מתחמק.

אז מה כן? למה בדיוק אין “בריאות” בשוק?

כשכלכלן או רגולטור מדבר על שוק בריא, הוא מתכוון לקיום ארבעה תנאים מצטברים. במקרה שלנו – אף אחד מהם לא מתקיים.

1. ביקוש אפקטיבי (Effective Demand) – לא קיים

לא “רצון לקנות”, אלא:

• יכולת רכישה
• שירות חוב סביר
• יחס מחיר־הכנסה הגיוני

הנתון:

ירידה של 42% במכירות קבלנים, 21% בכלל השוק.

המשמעות:

אין ביקוש אפקטיבי.

יש רצון בלי יכולת – וזה לא ביקוש.

2. תמחור בר־קיימא (Sustainable Pricing) – לא קיים

שוק בריא דורש:

• מחיר שניתן לממן לאורך זמן
• תשואה ריאלית חיובית
• התאמה לריבית ולשכר

הנתון:

6–12 שנות מלאי בערים מרכזיות.המשמעות:

אם צריך עשור כדי למכור – המחיר לא כלכלי.

זו לא בעיית שיווק, זו בעיית תמחור.

3. תזרים תפעולי שוטף – לא קיים

שוק בריא מייצר:

• תזרים ממכירות חדשות
• לא מהקדמת תשלומים

הנתון:

תזרים “גבוה” נובע מסגירת עסקאות 20/80 מהעבר.

תזרים נטו: 400 מיליון ש״ח בלבד.המשמעות:

זה לא תזרים שוטף – זה מימוש עתיד שנלקח בהלוואה.

4. מנגנון תיקון טבעי – חסום

בשוק בריא:

• מחירים יורדים → ביקוש חוזר → מלאי נספג

כאן:

• מחירים לא יורדים רשמית
• יש מבצעי מימון במקום הפחתת מחיר
• הרגולטור מגביל
• הציבור קפוא

המשמעות:

השוק לא מתקן את עצמו – הוא נתקע.

אז איך נכון לומר את זה?

במקום “אין בריאות”, הניסוח המקצועי והמדויק הוא:

השוק אינו מתפקד כשוק חופשי בר־קיימא.

או אם רוצים להיות חדים יותר:

זה שוק עם פעילות חשבונאית – לא פעילות כלכלית.

או הכי מדויק:

הירידה ביד שנייה אינה סימן לבריאות, אלא תוצאה של מוכרים שנשברים ראשונים.

למה זה חשוב?

כי המונח “בריאות”:

• מטשטש אחריות
• מאפשר לתקשורת לומר “יש סימנים מעורבים”
• מרדים את הציבור

ואילו הנתונים של בן־נאים אומרים חד־משמעית:

זה לא שוק חולה שמחלים.
זה שוק שמפסיק לפעול לפי כללי הכלכלה.

שינוי במחירי שוק הדירות - נובמבר-2025

התחלות וגמר בנייה - אוקטובר 2024 - ספטמבר 2025

התחלות / גמר בניה לרבעון השלישי - התחלות בניה נטו - 75.5K  היתרים - 81.6K .

המצב הנוכחי: 10 סימני אזהרה

השוק הישראלי מציג כיום תמונה מטרידה שדורשת תשומת לב רצינית:

📉 סימני המשבר

1. פינוי בינוי קורס - פרויקטים מתבטלים והדיירים מקבלים הודעות ביטול
2. מלאי שיא - מעל 70,000 דירות מוכנות ולא מכורות, צפוי לחצות את ה-100,000 עד סוף 2025
3. מכירות בצניחה - קריסה במכירת דירות חדשות ויד שנייה
4. ירידת מחירים מתמשכת - 4 חודשים ברציפות של ירידות
5. פיגורים בעלייה - זינוק של 23% בפיגורי משכנתאות
6. חברות בנייה בחירום - מגייסות אג"ח במקום למכור דירות
7. משרדים נטושים - מיליוני מ"ר משרדים ריקים שאיש לא צריך
8. התערבות רגולטורית - בנק ישראל מטיל מגבלות דרקוניות על מבצעי קבלנים
9. דיונים בכנסת - התרעות מפורשות על "סאב-פריים ישראלי"
10. הקלות משכנתאות - בנקים מציעים דחיות כסימן למצוקה

למה זה לא סאב-פריים קלאסי?

ההבדל המהותי: בארה"ב המשבר התפשט עולמית דרך נגזרים מורכבים. בישראל - הסיכון מרוכז במערכת הפיננסית המקומית.

מאפיינים ייחודיים למשבר הישראלי:

• ריכוזיות - הבנקים הישראליים חזיקים את הסיכון ישירות
• פשטות יחסית - פחות נגזרים מורכבים, יותר הלוואות עם דחיית תשלום
• חשיפה מקומית - כל המשק תלוי בענף הנדל"ן ללא פיזור גיאוגרפי

הסיכונים האמיתיים

🚨 לטווח הקצר

• גל ביטולי עסקאות - כאשר רוכשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לגמר הבנייה
• לחץ על מחירים - המלאי העצום ילחץ על המחירים למטה
• מצוקה של קבלנים - חברות בנייה עלולות להידחק לפשיטת רגל

⚖️ גורמים מייצבים

• רגולטור ער - בנק ישראל מתערב בזמן, בניגוד למשבר 2008 בארה"ב
• מערכת בנקאית יציבה - חזקה יותר ממקבילותיها העולמיות
• ביקוש דמוגרפי אמיתי - גידול אוכלוסייה מתמשך יוצר ביקוש בסיסי
• מחסור זמני בכוח אדם - בעיית הפועלים ניתנת לפתרון

תרחישים אפשריים

🎯 התרחיש הסביר (60% הסתברות)

• תיקון חד של 15-25% במחירים על פני 12-18 חודשים
• פשיטות רגל של חברות בנייה חלשות
• התאוששות הדרגתית החל מ-2026

⚡ התרחיש הקשה (30% הסתברות)

• צניחת מחירים של 30-40%
• משבר בנקאי מוגבל
• התאוששות איטית של 3-4 שנים

🌪️ התרחיש הקיצוני (10% הסתברות)

• קריסה מערכתית דומה לשנות ה-80
• התערבות ממשלתית נרחבת נדרשת

מה עושים עכשיו?

👤 לרוכשי דירה

• המתינו - מחירים צפויים לרדת עוד
• בדקו מימון - וודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם בתרחיש קשה
• הימנעו ממבצעי 80/20 - הסיכון גדול מהתועלת

🏢 למשקיעים

• זהירות מוגברת - בחנו כל השקעה בקפידה
• נזילות - שמרו על יכולת לנוע מהר
• הזדמנויות עתידיות - התכוננו לרכישות במחירי מציאה בעוד 12-18 חודשים

🏗️ לעוסקים בענף

• ניהול תזרים קפדני - השלבים הקשים רק מתחילים
• הפחתת מינוף - צמצמו חשיפה כמה שאפשר
• מיקוד בפרויקטים איכותיים - איכות תנצח כמות

המסקנה

המשבר כאן - רק השאלה באיזה עוצמה והאם המערכת תצליח לנהל אותו באופן מבוקר.זה לא זמן לפאניקה, אבל זה בהחלט זמן לזהירות מוגברת ולהכנות. המי שיבין את הסימנים וינהג בחוכמה - יצא מחוזק יותר מהמשבר.זכרו: בכל משבר יש גם הזדמנויות - השאלה מי יהיה מוכן לנצל אותן כשהן יגיעו.

מאמר זה מבוסס על נתונים עדכניים ומגמות שוק נכון לאוגוסט 2025. המצב מתפתח במהירות והמלצות עשויות להשתנות.

הפרי המורעל שצמח בשוק הישראלי

כשרשות ניירות ערך פרסמה השבוע את עמדתה החדשה לגבי הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, היא חשפה למעשה את אחת הבעיות החמורות ביותר בשוק ההון הישראלי: שנים של ניפוח שיטתי של ערכי נדל"ן ושווי מניות באמצעות תרגילים חשבונאיים מפוקפקים.העמדה החדשה, תחת הכותרת התמימה "הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית", חושפת למעשה איך חברות נדל"ן יזמיות יצרו דימוי מכירות ורווחיות שהטעה משקיעים במשך שנים.

האילוזיה הגדולה: "עסקאות קומבינציה"

המתכון לניפוח:

עסקאות ההתחדשות העירונית הפכו למכונת כסף מושלמת - לא בגלל הרווחיות האמיתית, אלא בגלל הגמישות החשבונאית שאפשרה:1. ניפוח ערך הקרקע

• חברות בחרו מועדי מדידה שהתאימו להן (התקשרות vs. ביצוע)
• שימוש ב"מדידה בעקיפין" במקום שווי שוק אמיתי
• הוספת זכויות בניה ללא עדכון התמורה לדיירים = רווח מלאכותי

2. דימוי מכירות מוקדמות

• הכרה בהכנסות עוד לפני תחילת הבנייה האמיתית
• רישום רווחים על נכסים שטרם נבנו
• יצירת "פייפליין" מלאכותי של פרויקטים

3. מניפולציות ברכיב המימון

• שיטות חישוב שונות יצרו פערי רווחיות עצומים
• התאמת העיתויים לקוסמטיקה של הדוחות הכספיים
• הסתרת העלויות האמיתיות של הפרויקטים

הדוגמא המובאת: מדריך לתעתועים

המסמך מביא דוגמא שחושפת את השיטה:

• קרקע שנאמדה ב-10 מיליון ש"ח במועד ההתקשרות
• עד מועד הביצוע הערך "קפץ" ל-17 מיליון ש"ח
• 7 מיליון ש"ח "רווח" מלאכותי ללא השקעה או סיכון אמיתי

זהו המהות של הפרי המורעל - רווחים על הנייר שלא משקפים ביצועים עסקיים אמיתיים.

הקבלנים: אמני הדימוי

מבצעי הקבלנים - תעתועי השיווק השיטתיים:

חברות הנדל"ן לא הסתפקו בתרגילים חשבונאיים. הן יצרו אילוזיה של ביקוש באמצעות:

• "מכירה מוקדמת" מלאכותית - רישום מכירות לדיירים שלא שילמו כסף אמיתי
• מניית יחידות לא קיימות - דיווח על מכירות של דירות שטרם קיבלו היתר בנייה
• הסתרת הסיכונים האמיתיים - אי גילוי מלא של התלות ברישיונות ואישורים
• ניפוח שווי המלאי - הצגת קרקעות בערכים מנותקים מהמציאות

הפרדיגמה המעוותת:

בעוד שחברה "רגילה" מכרה מוצר ומקבלת כסף, חברות הנדל"ן יצרו מודל שבו:

1. מקבלים זכויות תמורת התחייבויות עתידיות
2. מגדילים את ערך הזכויות בתרגילים חשבונאיים
3. מדווחים על "רווחים" לפני ביצוע משמעותי
4. מגייסים כסף מהציבור על בסיס התוצאות המנופחות

הקורבנות: המשקיעים הקטנים

החטיפה השקטה:

המשקיעים הקטנים נפלו קורבן לשיטה מתוחכמת של גניבה בעליל:

• אי הבנת המורכבות - משקיעים לא יכלו להבין את התרגילים החשבונאיים
• אמון עיוור ברגולטור - הנחה שרשות ניירות ערך מפקחת ביעילות
• השוואות מטעות - אי יכולת להשוות בין חברות עקב שיטות שונות
• החלטות על בסיס מידע מוטעה - השקעות שהתבססו על נתונים מעוותים

המחיר האמיתי:

• מיליארדי שקלים שנלקחו מכיסי הציבור
• פגיעה באמון בשוק ההון הישראלי
• יצירת בועה מלאכותית בענף הנדל"ן
• הפצת מודל עסקי רעיל לענפים אחרים

הכשל הרגולטורי: היכן הייתה הרשות?

השינה הגדולה:

רשות ניירות ערך, שתפקידה להגן על המשקיעים, ישנה בתפקיד במשך שנים:

• איחור דרמטי - הבעיה הייתה ידועה ומתועדת שנים
• חוסר יזמה - המתנה עד שהבעיות התגלגלו
• פיקוח רפוי - מתן חופש פעולה מוחלט לחברות לפרש כרצונן
• העדפת התעשייה - שמירה על אינטרסים כלכליים על פני הגנת הציבור

העמדה החדשה: יותר מדי מעט, יותר מדי מאוחר:

גם עכשיו, הרשות מנסה "לרכך" את הבעיה:

• מציגה את השינוי כ"שינוי מדיניות" ולא כתיקון הונאה
• נותנת זמן התארגנות עד 2025 (!)
• מבהירה שלא מדובר ב"טעות" אלא ב"שונות פרשנית"

זוהי גרסה מוקשחת של "הכל כשר בדיעבד".

הפתרון הלא קיים: הטיית התמריצים

הבעיה המבנית:

העמדה החדשה מטפלת בסימטומים, לא במחלה:

• עדיין אין עונש רטרואקטיבי למי שהטעה משקיעים
• עדיין אין פיצוי למשקיעים שנפגעו
• עדיין אין שינוי בתמריצים של הנהלות החברות
• עדיין אין חקיקה שמונעת תרגילים דומים בעתיד

היום שאחרי:

מה מונע מחברות ליצור תרגילים חדשים בתחומים אחרים?

• קרנות נדל"ן עם מודלים דומים
• חברות טכנולוגיה עם הכרה מוקדמת בהכנסות
• חברות אנרגיה עם פרויקטים ארוכי טווח

הלקח האמיתי: השוק הישראלי כשדה מוקשים

המסקנה הקשה:

עסקאות ההתחדשות העירונית הוכיחו שהשוק הישראלי הוא שדה מוקשים למשקיע הקטן:

1. הרגולטור אינו מגן - פועל רק בדיעבד ובעדינות
2. החברות מנצלות כל חור - חוסר בהירות הופך להזדמנות לתמרון
3. המשקיעים המוסדיים שותקים - לא מפעילים לחץ לשקיפות
4. התקשורת הכלכלית נכשלת - לא חושפת את התרגילים בזמן

ההמלצה היחידה:

ספקנות קיצונית - כל דוח כספי צריך להיבחן כמסמך חשוד עד שיוכח אחרת.

סיכום: הפרי ממשיך לצמוח

עמדת הסגל החדשה היא לא פתרון - היא הודאה בכישלון. הודאה שהמערכת נתנה לחברות לרמות את הציבור במשך שנים, והיא עדיין נותנת להן זמן להתארגן לקראת התיקון.

הפרי המורעל ממשיך לצמוח כי השורש לא נעקר. כל עוד התמריצים לא ישתנו, כל עוד הענישה לא תהיה מרתיעה, וכל עוד הרגולטור יעדיף נוחות על פני הגנה - נמשיך לראות תרגילים דומים.

המסר למשקיע הקטן ברור: אל תסמכו על איש. בשוק הישראלי, אתם לבד.

"כאשר הרגולטור ישן, הגנבים פורצים. כאשר הרגולטור מתעורר, הגנבים כבר עברו לבית הבא."

עמדת סגל חשבונאית מספר :11-6 הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

מעגלי הנפגעים של בועת הנדל"ן הישראלית: ניתוח מערכתי של משבר רב-ממדי

משבר הנדל"ן הישראלי אינו משבר נקודתי המשפיע רק על רוכשי דירות. מדובר במשבר מערכתי שיוצר גלי הלם המתפשטים במעגלים הולכים ומתרחבים על פני כלל המשק. הבנת המעגלים השונים של הנפגעים חיונית להבנת עומק המשבר והשלכותיו הכלכליות והחברתיות.

מעגל ראשון: רוכשי הנכסים - הנפגעים הישירים

במרכז המעגל נמצאים רוכשי הדירות שנלכדו במחירים מנופחים בשיא הבועה. נפגעים אלה מתמודדים עם משכנתאות כבדות, לעיתים כפולות מהמחיר ההוגן, מה שיוצר נטל כלכלי ארוך טווח המשפיע על איכות החיים ויכולת הצריכה שלהם. בקטגוריה זו נכללים גם יזמים וקבלנים שרכשו קרקעות במחירי שיא ונתקעו עם מלאים שאינם נמכרים. הם נושאים בהלוואות כבדות על נכסים שערכם ירד משמעותיות, מה שיוצר סיכון קיומי לחברות רבות בענף.

מעגל שני: השוכרים - הנפגעים העקיפים

השוכרים מהווים את המעגל השני של הנפגעים. בעלי הנכסים, במאמץ להשיג תשואות שיצדיקו את ההשקעה הגבוהה, מעלים שכירויות בקצב המעלה את עלויות המחיה. השוכרים מוצאים את עצמם משלמים שכירות גבוהה ללא יכולת לחסוך לרכישת דירה בגלל המחירים הגבוהים - מלכודת כלכלית קלאסית.

מעגל שלישי: כלל המשק - הירידה בכושר הצריכה

כלל המשק מושפע מהצטמקות כושר הצריכה הפרטי. כאשר חלק גדול מהמשפחות מקדיש חלק יתר מהכנסתן לדיור, פחות כסף נותר לצריכה של מוצרים ושירותיים אחרים. התוצאה היא:

• עלייה בחובות משקי הבית
• הגדלת האוברדרפט הבנקאי
• ירידה בביקוש הכלכלי הכללי
• האטה בצמיחה הכלכלית

מעגל רביעי: שוק הנדל"ן עצמו - הפרדוקס של שפע וקיפאון

שוק הנדל"ן נכנס למצב פרדוקסלי של היצע גדול לצד קיפאון במכירות. הבנייה הפעילה שהחלה בימי השגשוג ממשיכה ליצור היצע נוסף, בעוד הקונים נעלמו מהשוק. התוצאה היא:

• סיכון הולך וגדל לקבלנים
• קיפאון במכירות
• ירידה חדה במספר העסקאות
• לחץ נזילות על יזמים

מעגל חמישי: התחדשות עירונית - הקפאת הפיתוח

פרויקטי התחדשות העירונית נפגעים כפליים מהמשבר. מצד אחד, הקיפאון במכירות מקשה על מימון הפרויקטים החדשים. מצד שני, עליית שכירויות העלתה את עלויות מימון שכר הדירה לדיירים בתקופת הבנייה, מה שהופך פרויקטים רבים ללא כדאיים כלכלית.

השלכות נוספות על מעגלים רחבים יותר

מעבר לחמשת המעגלים הללו, המשבר משפיע על גורמים נוספים במשק:

המערכת הבנקאית חשופה לסיכוני אשראי גדלים הן מצד המשכנתאות והן מהלוואות לקבלנים. 

שוק העבודה בענף הבנייה, המעסיק מאות אלפי עובדים, צפוי לספוג מכה קשה. 

הרשויות המקומיות צפויות לירידה בהכנסות מארנונה ומהיטלי פיתוח. 

המגזר הפנסיוני, שהשקיע רבות בנדל"ן, עלול לחוות הפסדים משמעותיים.

כישלון דוחות ההיתכנות: כשמחיר הבועה הוחלף בשווי האמיתי

מעבר למעגלי הנפגעים הישירים, המשבר חושף פגם מהותי נוסף: כישלון מערכתי בדוחות ההיתכנות של מיזמי התחדשות העירונית. הכישלון הזה מעיד על טעות קרדינלית בהבנת ההבדל בין מחיר שוק לשווי פונדמנטלי.

הטעות הקרדינלית: בלבול בין מחיר לשווי

דוחות ההיתכנות נערכו על בסיס מחירי הבועה ולא על בסיס שווי אמיתי. מחיר השוק בתקופת השיא לא ייצג את הערך הכלכלי האמיתי של הנכסים, אלא השתקפות של ספקולציה, זמינות אשראי מוגברת וציפיות מנופחות.

ההבדל המהותי:

• מחיר שוק = מה שמישהו מוכן לשלם ברגע נתון
• שווי פונדמנטלי = הערך הכלכלי האמיתי על בסיס הכנסות פוטנציאליות, יכולת תשלום של קונים, ותועלת כלכלית

פגמים קריטיים בתהליך ההערכה

הנחות יסוד מוטעות:

• הנחה שמחירי השיא משקפים "מציאות חדשה"
• התעלמות מהפער בין מחירי המכירה ליכולת ההכנסה הממוצעת
• אי-התחשבות ביחס מחיר/שכירות חריג

היעדר ניתוח פונדמנטלי:

• לא בדיקת התאמה בין מחירי הפרויקט ליכולת תשלום של האוכלוסייה
• התעלמות מעלויות הבנייה האמיתיות מול מחירי המכירה
• אי-השוואה למחירי דיור במקומות דומים בעולם יחסית להכנסה

התוצאה: קריסת המודל הכלכלי

כאשר המחירים חזרו לשווי הפונדמנטלי (או התקרבו אליו), כל המודלים הכלכליים קרסו. הפרויקטים שנראו כדאיים במחירי הבועה הפכו ללא רווחיים במחירי השווי האמיתי.

השלכות על המקצוע

הכישלון מעיד על:

• חוסר מקצועיות: טיפול במחירי בועה כנתון יציב
• לחץ מסחרי: יועצים שהתאימו את הדוחות לציפיות הלקוח
• חוסר הבנה מחזורית: התעלמות ממחזורי השוק הטבעיים

הלקח החשוב: דוחות היתכנות צריכים להיבדק על בסיס שווי פונדמנטלי, לא על בסיס מחירי שוק זמניים. רק כך ניתן להבטיח שהפרויקטים יהיו בני קיימא גם כשהשוק חוזר לאיזון.

מסקנות: משבר מערכתי הדורש התמודדות מערכתית

בועת הנדל"ן הישראלית איננה רק "בעיה של שוק דיור" אלא משבר כלכלי מערכתי המשפיע על כלל המשק. המעגלים הרחבים של הנפגעים, יחד עם כישלון דוחות ההיתכנות, מצביעים על הצורך בפתרונות מדיניות כוללים ולא נקודתיים. ההבנה שכל מעגל של נפגעים מחזק ומעמיק את הפגיעה במעגלים האחרים, יחד עם הכישלון המקצועי בהערכת השווי האמיתי, מצביעה על הדחיפות בטיפול במשבר. ככל שהמשבר מתמשך יותר, כך מעגלי הנפגעים מתרחבים והשלכותיו הכלכליות והחברתיות מתעמקות. פתרון המשבר דורש הבנה מערכתית ומדיניות מתואמת שתתמודד עם השלכותיו הרחבות ולא רק עם התסמינים הגלויים לעין. יותר מכך, הוא דורש שינוי מהותי בסטנדרטים המקצועיים של הערכת השווי והיתכנות פרויקטים.

תראו מה עוללו הבנקים לדור שלם שמרים ידיים ועובר מעבר לים לבנות את עתידו, הכסף ומיטב הכישרונות, משקיעים את מיטב שנותיהם בהפרחת כלכלות זרות אחרות תוך הקמת קהילות ישראלים בניכר. זהו מעגל ההרס השישי של הנזק ההיקפי שעוללו ומעוללים הבנקים בישראל בהונאת הפונזי שהם ניהלו במשך 13 שנה בענף הנדל"ן