הבלוג נשען אך ורק על נתוני סקירת אוקטובר 2025 של אגף הכלכלן הראשי.
סקירת הנדל"ן של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 היא המסמך החמור ביותר שיצא מרשות רשמית מזה שנים.
היא לא אומרת את זה במפורש אבל המספרים זועקים:
שוק הנדל"ן הישראלי נכנס לשלב מתקדם של קריסה פונקציונלית.
הביקושים קורסים, תזרים הקבלנים מתייבש, מלאי הדירות הלא־מכורות מתנפח לממדים מסוכנים, וההתערבויות המלאכותיות שמחזיקות את השוק בחיים מאבדות כוח.זה כבר לא סימנים.
זה כבר לא תחזיות.
זו מציאות סטטיסטית.
בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד (כולל סבסוד).
ללא סבסוד 3,639 עסקאות בלבד.
ירידה של 40% מהחודש הקודם.
מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023 חודש אחד אחרי פרוץ המלחמה — וברמה הנמוכה ביותר של חודשי אוקטובר מאז תחילת שנות ה־2000.זה לא שוק ״איטי״.
זה לא ״המתנה״.
זה שוק קפוא.והקיפאון הזה מתרחש בו־זמנית בכל רכיבי השוק:
כל מנועי הביקוש כולם נבלמו.
מכירות דירות חדשות בשוק החופשי:
1,038 בלבד ירידה של 40% לעומת השנה שעברה ו־42% לעומת ספטמבר.
באזורים שלמים המצב חמור במיוחד:
ירידה של 53% במכירות.
ירידה של 57%.
עדיין מחזיקות מעמד בזכות שיעור הטבות מימון גבוה מאוד 47%–64% מהעסקאות.
במילים אחרות:
ללא מבצעי מימון – אין שוק.
בחודשים האחרונים האוצר חושף עובדה שמחסלת את המיתוס הגדול ביותר של ענף הנדל"ן:
15,000 דירות לא מכורות בת"א ובבת־ים — גידול של 21% בשנה.
באשקלון – 2,000 דירות חדשות לא מכורות, עם קצב ספיגה של 4 שנים.
זהו לוז השוק:
ישראל לא חווה "מחסור בדירות".
ישראל חווה עודף היצע במחירים שאין להם דורש.
כשמחיר מרוחק מהשווי השוק מפסיק לנשום.
התזרים הפוטנציאלי (מכירות): 3.9 מיליארד ש"ח בלבד — הנמוך ביותר מאז סוף 2023.
התזרים בפועל לאחר תשומות: 410 מיליון ש"ח בלבד.
לשם השוואה:
באותו חודש שנה קודם מעל 2 מיליארד ש"ח.זהו לא נתון טכני.
זהו דגל שחור:
חלק מהקבלנים לא ישרדו את 2026.
מי שממונף גבוה יגיע לחדלות פירעון.
מי שבעצמו החזיק את המחירים מנופחים יגלה שהשוק השתנה מהר יותר ממנו.
רכישות משקיעים: 759 בלבד ירידה של 36%.
רכישות נטו של תושבי חוץ: 65 בלבד.
גרוע מכך:
תושבי החוץ מוכרים יותר ממה שהם קונים גידול של 32% במכירות.הם מבינים:
המשקיע הישראלי מצביע ברגליים.
משקיעי החוץ מצביעים בדולרים.
משפרי דיור: 1,018 עסקאות בלבד צניחה של 44%.
הנתון החשוב מכולם:
27% מהמשפרים הם "מצמצמי דיור" בעלי דירה שנאלצים לרדת ברמה.זו אינדיקציה של לחץ כלכלי אמיתי במשקי הבית.
זה נדיר.
וזה תמיד מופיע לפני ירידות מחירים משמעותיות.
בסבסוד ממשלתי נמכרו 879 דירות גידול של 75%!
והן מהוות 46% מכלל הדירות החדשות שנמכרו.
המשמעות:
מחצית מהשוק קורס והמחצית השנייה היא שוק ממשלתי מלאכותי.
אסור לטעות:
זו אינה תנודתיות.
זו אינה "עונתית".
זהו שינוי מבני והמספרים מאשרים זאת:
| רכיב שוק | שינוי | מסקנה |
|---|---|---|
| עסקאות כוללות | ירידה 35%–40% | ביקוש קפוא |
| דירות חדשות בשוק החופשי | שפל רב־שנתי | מחירים לא נספגים |
| מלאי לא מכור | זינוק דו־ספרתי | עודף היצע אובייקטיבי |
| תזרים קבלנים | מתרסק | סיכון חדלות פירעון |
| משקיעים | בורחים | אובדן אמון |
| דירה ראשונה | צונחת | אי־יכולת לרכוש |
| משפרי דיור | מצטמצמים | מצוקת משקי בית |
| סבסוד ממשלתי | מזנק | שוק מונשם |
הסקירה הזו רוצה או לא רוצה מאשרת:
השוק אינו בר־קיימא ברמות המחיר הנוכחיות.
והתיקון כבר החל, פשוט עדיין לא מחלחל למדדים הנומינליים (שמבוססים על מעט עסקאות רצופות עיוות).
2025 הוא השנה שבה הסתיימה באופן רשמי מערכת ההונאה הפיננסית של העשור האחרון.
השוק קורס לא בגלל מלחמה, לא בגלל ריבית אלא בגלל פער ענקי בין המחיר האמיתי (שווי) לבין המחיר המלאכותי (שוק).
והפער הזה תמיד נסגר תמיד.
Israel Housing Market Review – October 2025
The latest Ministry of Finance report reveals a dramatic freeze in Israel’s housing market. Transactions collapse, developer cashflows shrink to critical levels, unsold inventory reaches multi-year highs, investors exit, and subsidized housing becomes the only active segment. The data indicates a structural market downturn, not a temporary slowdown, and suggests that a significant price correction is already underway.
