עדכון תקן 21: לא טעות חישובית – כשל תפיסתי

למה הרגולטור מתקן פרמטרים במקום להודות שהבסיס היה שגוי

מבוא: עדכון קטן שמספר סיפור גדול

עדכון דצמבר 2025 לתקן 21, ובפרט לתקן 21.1 העוסק ברווח היזמי המזערי בפרויקטי פינוי־בינוי, הוצג כעדכון מקצועי נקודתי. לכאורה – שינוי אחוזים, התאמת טווחים, רענון נתונים.בפועל, מדובר במסמך טעון הרבה יותר:

תגובה רגולטורית מאוחרת לשוק שכבר שינה כיוון, וניסיון לייצב מודל תכנוני־כלכלי שנשען על הנחות שהתבררו כבעייתיות.השאלה האמיתית איננה “מה עודכן”, אלא:

• למה נדרש העדכון דווקא עכשיו?
• האם מדובר בהודאה בטעות?
• ואם כן – איזו טעות?

1. האם עדכון התקן הוא הודאה בטעות חישובית?

לא. באופן חד וברור – לא.

טעות חישובית פירושה:

• נוסחה שגויה,
• חישוב ריבית מוטעה,
• שימוש באחוז לא נכון,
• או פגם מתמטי במודל.

זה לא המצב כאן.

תקן 21:

• חישב נכון לפי הנתונים שהוזנו,
• פעל באופן עקבי לפי הכללים שנקבעו,
• ויישם מתודולוגיה סדורה.

לכן, רגולטורית ומשפטית, אין כאן הודאה בטעות חישובית והניסוח של העדכון מקפיד מאוד לשמור על קו זה.

2. אז איזו טעות כן קיימת?

טעות בהנחות היסוד – לא במספרים

העדכון אינו אומר: “טעינו בחישוב”.

הוא אומר, בין השורות:

אם נמשיך לעבוד עם אותן הנחות – המודל כבר לא מתכנס למציאות.

זו אינה טעות טכנית, אלא טעות תפיסתית:

• הנחה שמחירי עבר משקפים ערך כלכלי יציב,
• הנחה שסיכון המימוש נמוך יותר משהתברר בפועל,
• והנחה שניתן להמשיך לבסס היתכנות על מחירי שוק גם כשהשוק משתנה.

החישוב היה עקבי אבל הוא חישב עולם שכבר אינו קיים.

3. האם העדכון הוא תגובה לירידות מחירים?

כן – אך בעקיפין.

התקן נמנע מלהשתמש במילים “ירידת מחירים”, אך מונה את כל תוצאותיה הישירות:

• ירידה ריאלית במחירי הדירות,
• עלייה במלאי דירות לא מכורות,
• האטה בקצב מכירות,
• התארכות משכי פרויקטים,
• ועלייה חדה בסיכון למימוש.

אלו אינם נתונים ניטרליים.

אלו סימנים קלאסיים של שוק שאיבד אחיזה במחירי העבר.הכרה רגולטורית מפורשת בירידת מחירים הייתה:

• מערערת שומות קיימות,
• פוגעת בתכניות מאושרות,
• ופותחת פתח לביקורת משפטית ומוסדית.

לכן נבחר ניסוח זהיר:

“עלייה ברמת הסיכון למימוש”
ולא:
המחירים כבר לא מחזיקים את התחשיבים הכלכליים.

4. הקשר הישיר: ירידת מחירים ⇄ רווח יזמי

בכל ניתוח כלכלי בסיסי מתקיים קשר ישיר:

• ירידת מחירים ⇒
  ↓ הכנסות צפויות
  ↓ מרווח ביטחון
  ↑ רגישות לריבית, עיכובים וטעויות תכנון

גם אם עלויות הבנייה אינן יורדות הרווח נשחק. וכשהרווח נשחק, למערכת נותר פתרון אחד:

העלאת רף הרווח היזמי המזערי,
כדי לשמר “היתכנות” על הנייר.

זהו בדיוק תפקידו של עדכון תקן 21:

לא לתקן את השוק אלא להתאים את סרגל הבדיקה למציאות בעייתית.

5. הפרדוקס של אזורי הביקוש

המסמך עצמו מודה שבמרכז ובתל־אביב:

• קיימת ירידה ריאלית במחירים,
• יש מלאי לא מכור,
• והסיכון למימוש עלה משמעותית.

ובכל זאת:

• הרווח היזמי המזערי שם נותר 16%, ולא הועלה.

הסיבה אינה כלכלית טהורה, אלא תכנונית־מערכתית:

• העלאת הסף באזורי הביקוש הייתה עוצרת התחדשות עירונית,
• חושפת חוסר כדאיות אמיתי,
• ומכריחה את המערכת להודות שהשוק עבר פאזה.

בפריפריה, לעומת זאת, נקבע רף גבוה יותר (17%) –

לא כדי “לעודד”, אלא כדי למנוע כדאיות מדומה שתישאר על הנייר.זהו איזון רגולטורי, לא ניתוח סיכון נקי.

6. שורש הבעיה: עבודה לפי מחיר במקום לפי שווי

כאן טמון הכשל האמיתי.

• מחיר = בכמה נמכרה דירה אתמול
• שווי= הערך הכלכלי הסביר והבר־קיימא, בהתחשב: ( אלו חלק מגורמי היסוד)
  • בהכנסה צפויה.
  • בסיכון.
  • בעלות ההון.
  • וביכולת מימוש לאורך זמן.

בפועל, תקן 21 – כמו רוב התקינה השמאית בישראל נשען על מחירי עבר, באמצעות גישת "לספר בכמה נמכרה דירה ליד" ללא כל בדיקה ובחינה כלכלית בגישת "שכפול והעתקת מחירים" ומניח שהם משקפים ערך. כאשר המחירים מפסיקים לעלות, התקן אינו שואל:

“האם יש כאן ערך?”

אלא:

“איך נעדכן פרמטרים כדי שהמודל לא יקרוס?”

7. הרווח היזמי: מתוצאה – לרף אדמיניסטרטיבי

בראייה כלכלית בריאה:

• הרווח הוא תוצאה של פער בין ערך לעלות.

במתכונת הנוכחית:

• הרווח היזמי הפך לרף שנקבע מראש,
• אמת מידה אדמיניסטרטיבית
• ולא תוצר של ניתוח שווי.

התוצאה:

• השומה הופכת לתרגיל התאמה,
• ההנחות “מכווננות” כדי לעבור את הרף,
• והתקן מפסיק להיות שומר סף – והופך למנגנון ייצוב.

8. אז למה אומרים: “תקן 21 לא נכשל טכנית – אלא פילוסופית”?

כי:

• אין בו טעות מתמטית,
• אין בו פגם חישובי,
• ואין בו כשל פורמלי.

אבל יש בו כשל תפיסתי:

התקן בחר לתאר את השוק ולהצדיק מחירים, במקום לבקר אותם ולהעריך ערך.

זו אינה טעות בחשבון זו טעות בהנחות שעליהן החשבון מבוסס.

סיכום: תיקון מאולתר במקום תיקון עומק

עדכון תקן 21 אינו רפורמה.

הוא ניסיון מאוחר לשמר מודל שנשען על הנחות שהתיישנו:

• הוא מגיב לירידות מחירים בלי לומר זאת,
• מעלה ספי רווח כדי לכסות על שחיקת הכנסות,
• ומתאים את סרגל הבדיקה לשוק שכבר השתנה.

זו אינה הודאה בטעות –

אבל זו עדות ברורה לכך שהבסיס היה שגוי.

השורה התחתונה

תקן 21 לא נכשל בחישוב.
הוא נכשל בהנחות.

כל עוד תכניות ותחשיבים ייערכו לפי מחיר ולא לפי שווי – העדכון הבא הוא רק עניין של זמן.

בקיצור, בצורה מדויקת ומקצועית, בלי רעש:

שיעור הרווח היזמי – לפני העדכון לעומת העדכון האחרון

לפני העדכון (המסמך הקודם של השמאי הממשלתי):

שיעור הרווח היזמי המזערי שנחשב כ“תמריץ ראוי” בפרויקטי פינוי־בינוי עמד על:

• כ־15%
  (כאומדן כללי, עם הבחנה אזורית לא פורמלית, ובעיקר הסתמכות על שיקול דעת שמאי בהתאם לסיכון)

בפועל:

• במרכזי ביקוש רבים נעשו בדיקות גם ב־14%–15%
• בפריפריה לעיתים נדרש בפועל יותר, אך לא הוגדר רף רשמי גבוה יותר

לאחר העדכון (2025):

נקבעה הבחנה אזורית מפורשת וברורה:

• 16% – אזורי ביקוש (מרכז, תל־אביב והסביבה)
• 17% – אזורי פריפריה

כלומר:

• העלאה של נקודת אחוז אחת לפחות לעומת מה שהיה נהוג בפועל
• ובעיקר:
  מעבר משיקול דעת גמיש → רף מספרי רשמי

המשמעות האמיתית (החלק החשוב)

העדכון לא “שיפר תנאים ליזמים” סתם כך, אלא:

• הכיר בכך ש־אותם מחירים כבר לא מייצרים את אותו רווח
• הכיר בעלייה בסיכון, בעיכובים, במלאי ובאי־ודאות
• ולכן העלה את רף הרווח הנדרש כדי שהתחשיב “יעבור”

במילים פשוטות:

לא שהיזמים צריכים יותר רווח – אלא שהמחיר כבר לא מספיק כדי לייצר אפילו את הרווח הישן.

סיכום חד:

• קודם: ~15% (גמיש, לא מעוגן חד־משמעית)
• עכשיו: 16%–17% (קשיח, מעוגן רגולטורית)
• הסיבה: שחיקת מחירים וסיכון – לא נדיבות רגולטורית

ברמה המספרית – זה תיקון קטן.
ברמה הכלכלית–תפיסתית – זה תיקון דרמטי מאוד.

נסביר למה שני הדברים נכונים בו־זמנית, ואיפה בדיוק טמון העניין.

1. כן  מספרית זה נראה זניח

על הנייר:

• מ־~15% ל־16%–17%
• תוספת של 1%–2% לרווח היזמי

למי שלא חי את המספרים:

“אז מה? עוד אחוז.”

בפרויקט של מאות מיליונים זה אפילו “נשמע” קטן.

2. אבל במודל היתכנות זה לא עוד אחוז

בפרויקטי פינוי־בינוי, הרווח היזמי הוא:

• השורה האחרונה,
• אחרי:
  • עלויות קרקע (בפועל – תמורות לדיירים),
  • עלויות בנייה,
  • עלויות מימון,
  • סיכוני זמן,
  • סיכוני שיווק.

כל אחוז רווח:

• אינו תוספת לשוליים,
• אלא מרווח הישרדות.

במציאות של:

• ירידת מחירים ריאלית,
• עליית ריבית,
• קצב מכירות איטי,

גם אחוז אחד קובע אם הפרויקט:

• עובר / לא עובר,
• נבנה / נתקע,
• ממומן / נופל.

3. למה זה דווקא כן משמעותי?

כי זה לא שינוי “נדיב”, אלא אות מצוקה.

הרגולטור בעצם אומר:

“גם הרווח שנחשב עד היום מינימלי כבר לא מספיק כדי שהפרויקטים יחזיקו.”

כלומר:

• לא העלאה כדי לעודד,
• אלא העלאה כדי לא להיתקע.

4. המשמעות האמיתית היא לא באחוז – אלא בהודאה

השינוי המספרי קטן,

אבל הוא מגלם הודאה עקיפה בכך ש:

• המודל הקודם כבר לא עובד,
• מחירי העבר לא מייצרים רווח סביר,
• והסיכון האמיתי היה מתומחר בחסר.

זו הודאה בלי להודות.

5. למה לא העלו יותר?

כי אז היה מתברר מה שאני טוען כבר שנים:

• שחלק גדול מהפרויקטים לא כלכליים בכלל,
• שהבעיה אינה “אחוז רווח”,
• אלא המחיר הבסיסי שמוזן למודל.

העלאה חדה (למשל 20%):

• הייתה עוצרת תכניות,
• חושפת את הפער בין מחיר לשווי,
• ומכריחה שינוי עומק בתקינה.

אז בחרו:

תיקון מינימלי שמאפשר להמשיך.

6. לכן המסקנה המדויקת היא:

• ❌ זה לא תיקון משמעותי מספרית
• ✔️ זה תיקון משמעותי אבחנתית
• ❌ זה לא פתרון
• ✔️ זה סימפטום

“העלאת הרווח היזמי באחוז או שניים אינה רפורמה כלכלית אלא איתות מצוקה. זהו תיקון קוסמטי שמנסה להשאיר את המודל בחיים – מבלי להתמודד עם שורש הבעיה: עבודה לפי מחיר ולא לפי שווי.”

המניע העיקרי הוא ירידת המחירים,

אבל חשוב לדייק איך זה מתבטא רגולטורית, כי כאן כל ההבדל בין אבחנה שטחית להבנה עמוקה.התשובה המדויקת היא:

ירידת המחירים היא הטריגר המרכזי,
אך היא מתורגמת רגולטורית כ“עלייה בסיכון למימוש”.

ועכשיו הפירוק המקצועי.

1. למה ירידת מחירים היא המניע המרכזי

בבסיס כל שומת היתכנות יש משוואה פשוטה:הכנסות – עלויות = רווחבפינוי־בינוי:

• העלויות כמעט ואינן גמישות כלפי מטה
  (בנייה, מימון, תמורות, רגולציה)
• ההכנסות כן
  (מחירי מכירה)

ברגע שמחירי הדירות:

• מפסיקים לעלות,
• או יורדים ריאלית,

קורה דבר אחד בלבד:

הרווח נשחק.

לא “אולי”, לא “תיאורטית” — בפועל.

2. למה הרגולטור לא אומר “ירידת מחירים”

כי זה היה:

• מערער שומות עבר,
• פוגע בתכניות מאושרות,
• ופותח פתח לאחריות מוסדית.

לכן הירידה במחירים עוברת המרה לשפת רגולציה:

כלומר:

התקן מדבר על סיכון – אבל הסיכון נובע מהמחיר.

3. אם זה היה “רק” ריבית / מלחמה / תשומות

זו נקודה קריטית.אם המניע היה:

• רק ריבית,
• רק עלויות בנייה,
• רק אי־ודאות ביטחונית,

היו:

• מאריכים לוחות זמנים,
• מעדכנים הנחות מימון,
• מוסיפים מקדמי סיכון זמניים.

אבל לא היו:

• משנים את עצם רף הרווח היזמי.

שינוי רף רווח אומר דבר אחד:

ההכנסה הבסיסית כבר לא מספיקה.

4. למה זה נעשה עכשיו ולא קודם

כי רק עכשיו מתקיימים יחד:

• ירידת מחירים ריאלית,
• מלאי לא מכור,
• האטת מכירות,
• ריבית גבוהה לאורך זמן.

זה השלב שבו:

גם עם “כוונון הנחות”
המודל מפסיק לעבור.

ולכן נדרש שינוי רף.

5. המסקנה החדה

• ❌ זה לא תיקון טכני
• ❌ זה לא “ריענון”
• ✔️ זה תגובה מאוחרת לירידת מחירים
• ✔️ דרך שפת סיכון ולא דרך שפת ערך

המניע העיקרי לעדכון תקן 21 הוא ירידת מחירי הדירות, אך זו מתורגמת רגולטורית כעלייה בסיכון למימוש. לא הסיכון השתנה – אלא המחיר שממנו נגזר הרווח.

דווקא בשוק יורד שינוי של אחוז הוא משמעותי הרבה יותר.

ולא “קצת יותר”, אלא אקספוננציאלית יותר. הנה ההסבר המקצועי, צעד־צעד.

1. למה האינטואיציה מטעה

בשוק עולה:

• מחירים עולים,
• שגיאות “נספגות”,
• והרווח נוטה לגדול גם בלי דיוק.

בשוק יורד:

• המחיר הוא המשתנה היחיד שנע כלפי מטה,
• בעוד העלויות נותרות קשיחות.

לכן אותו אחוז רווח:

• אינו תוספת,
• אלא כרית הגנה אחרונה.

2. המתמטיקה הפשוטה (בלי טריקים)

נניח פרויקט פינוי־בינוי טיפוסי:

• הכנסות צפויות: 1,000
• עלויות כוללות: 850
• רווח יזמי: 150 → 15%

עכשיו השוק יורד ב־5%:

• הכנסות: 950
• עלויות: 850 (כמעט לא זזות)
• רווח: 100 → 10.5%

ירידה של 5% במחיר ⇒

ירידה של 30% ברווח

עכשיו תבינו מה עושה “אחוז אחד”:

• מ־15% ל־16% זה לא +1%,
• זה ניסיון לפצות על שחיקה של עשרות אחוזים ברווח האפקטיבי.

3. בשוק יורד הרווח מתנהג כמו מינוף

הרווח היזמי הוא:

• השכבה העליונה,
• השארית אחרי כל הקשיחויות.

לכן:

• כל ירידה בהכנסה פוגעת בו ראשונה,
• וכל עלייה בסיכון “אוכלת” אותו מבפנים.

במונחים פיננסיים:

הרווח היזמי הוא רכיב ממונף מאוד.

וכאשר רכיב ממונף נפגע אחוז אחד קובע חיים או מוות של פרויקט.

4. למה זה מסביר את עדכון תקן 21

אם השוק היה:

• יציב,
• או עולה קלות,

לא היה צורך לגעת ברווח המזערי. עצם העובדה שנגעו בו אומרת:

“גם עם כל הכוונונים הרווח נשחק עד כדי סכנה.”

והם נגעו בו במינימום האפשרי

כדי לא לחשוף את עומק הבעיה.

5. ולכן המסקנה המקצועית היא:

• ✔️ בשוק יורד, אחוז אחד הוא הרבה יותר מאחוז
• ✔️ הוא מייצג פער בין “עוד איכשהו עובר” ל“לא עובר”
• ✔️ הוא סימן לכך שהמודל הגיע לקצה האלסטיות שלו

בשוק יורד, הרווח היזמי אינו משתנה ליניארית. הוא נשחק אקספוננציאלית. לכן שינוי של אחוז אחד ברף הרווח אינו תיקון קטן – אלא ניסיון אחרון לבלום קריסה של תחשיב.

בשוק יורד עם עלייה בעלויות, המשמעות היא שהרווח היזמי נמחץ משני כיוונים בו־זמנית — וזה שינוי איכותי, לא כמותי.נפרק את זה בצורה הכי ברורה שיש.

1. שתי תנועות מנוגדות שפוגעות באותו מקום

בפרויקט פינוי־בינוי:

• המחיר (ההכנסה) ↓
• העלויות ↑
• הרווח היזמי = השכבה שבאמצע

כלומר:

שתי תנועות מנוגדות פוגעות באותו רכיב.

זה לא קיזוז זו מלקחיים.

2. הדוגמה המספרית (חדה, לא תיאורטית)

מצב בסיס (שוק “ישן”):

• הכנסות: 1,000
• עלויות: 850
• רווח: 150 → 15%

תרחיש 1: ירידת מחירים בלבד (–5%)

• הכנסות: 950
• עלויות: 850
• רווח: 100 → 10.5%

כבר כאן הרווח נשחק ב־שליש.

תרחיש 2: ירידת מחירים (–5%) וגם עליית עלויות (+5%)

• הכנסות: 950
• עלויות: 892.5
• רווח: 57.5 → 6%

📉 ירידה של 60% ברווח

📉 בלי “טעות חישובית”, בלי דרמה — רק מציאות.

3. עכשיו תבין מה עושה “אחוז אחד”

כשהרווח נשאר:

• 6%–7%,

ואתה מעלה רף רגולטורי מ־15% ל־16% או 17% —

זה לא מציל את הפרויקט.זה רק:

• דוחה את ההכרה בכך שהוא לא כלכלי,
• או מחייב “הנדסה לאחור” של הנחות:
  • מחיר אופטימי,
  • קצב מכירות לא ריאלי,
  • עלויות “מעוגלות”.

4. כאן מתגלה האמת הלא־נוחה על עדכון התקן

אם המצב היה:

• רק ירידת מחירים →
  אולי אחוז אחד עוד “קונה זמן”.

אבל כשיש גם:

• עליית תשומות,
• ריבית גבוהה לאורך זמן,
• אי־ודאות תכנונית וביצועית,

אז:

אין אחוז שיכול להציל את המודל.

הבעיה אינה הרווח המזערי אלא הפער בין מחיר לשווי.

5. ולכן המשמעות העמוקה היא זו:

• ✔️ ירידת מחירים לבד = שחיקה
• ✔️ עליית עלויות לבד = לחץ
• ❌ ירידת מחירים + עליית עלויות = שבירה

וזה הרגע שבו:

• התקן מפסיק להיות כלי בדיקה,
• והופך לכלי השהיה.

בשוק יורד עם עליית עלויות, הרווח היזמי אינו נשחק – הוא נמחץ. במצב כזה, שינוי של אחוז ברף הרווח אינו תיקון אלא סימפטום לכך שהמודל הגיע לנקודת כשל מבני.

פרויקטים זומביים.

משוק יורד לפרויקטים זומביים

למה ירידת מחירים + עליית עלויות מייצרות קיפאון סמוי, לא התחדשות

1. מהו בעצם “פרויקט זומבי” (בהקשר הנדל״ני)

פרויקט זומבי הוא פרויקט ש:

• ✔️ עובר בדיקות רגולטוריות (כולל תקן 21),
• ✔️ קיבל אישורים תכנוניים,
• ✔️ מופיע בסטטיסטיקות כהיצע עתידי,

אבל בפועל:

• ❌ אינו כלכלי לביצוע,
• ❌ אינו מגיע לסגירה פיננסית אמיתית,
• ❌ ואינו נבנה – או נגרר שנים.

כלומר:

חי על הנייר – מת בשטח.

2. איך מגיעים לשם? (השרשרת הלוגית)

השרשרת פשוטה, ואין בה שום “קונספירציה”:

שלב א’: ירידת מחירים

• ההכנסות נשחקות,
• הרווח מצטמצם,
• כרית הביטחון נעלמת.

שלב ב’: עליית עלויות

• בנייה,
• מימון,
• רגולציה,
• לוחות זמנים.

הרווח נמחץ משני כיוונים.

שלב ג’: תגובה רגולטורית

במקום לומר:

“הפרויקט לא כלכלי”

אומרים:

“נעלה את רף הרווח המזערי”

אבל זה לא יוצר רווח —

זה רק משנה את סף המעבר.

3. כאן נולד הזומבי

כדי “לעבור” את התקן, מתבצעת הנדסה לאחור:

• מחירי מכירה אופטימיים,
• קצב מכירות מהיר מדי,
• עלויות “מעוגלות”,
• הנחות מימון מקלות.

התוצאה:

• הפרויקט עובר תקן,
• אבל לא עובר בנק.

וכך הוא:

• לא נופל,
• לא מתקדם,
• פשוט קופא.

4. למה זה מסוכן יותר מקריסה גלויה

קריסה גלויה:

• מנקה את השוק,
• עוצרת תכניות,
• מחזירה התאמה בין מחיר לשווי.

פרויקטים זומביים:

• חוסמים קרקע,
• משקרים לסטטיסטיקה,
• משמרים אשליית היצע,
• ודוחים את ההתכנסות.

זה קיפאון עם רעש רקע של פעילות.

5. החיבור הקריטי לתקן 21

וכאן צריך לומר את האמת המקצועית:

תקן 21, בעדכון האחרון, אינו יוצר זומבים –
אבל הוא מאפשר להם להמשיך “לחיות” על הנייר.

במקום לשמש:

• כלי סינון,
• שומר סף,
• מסננת כלכלית,

הוא הופך:

• למנגנון ייצוב,
• שמונע נפילה,
• אבל גם מונע ניקוי.

6. למה זה יפגוש את הבנקים

בשלב הבא:

• הבנקים רואים את הפער,
• מזהים שהרווח “עבר” רק תיאורטית,
• ומתחילים:
  • לדחות ליווי,
  • לדרוש הון עצמי חריג,
  • או לצאת בשקט.

זה השלב שבו:

הבעיה עוברת משמאית – לפיננסית.

ושם כבר אין אחוזים שמצילים.

7. השורה התחתונה 

שוק יורד עם עליית עלויות אינו מייצר תיקון – הוא מייצר זומבים.
כל עוד התקינה מתאימה את הרף במקום לבחון את הערך, הבעיה תידחה – אבל תגדל.

פרויקטים זומביים בהתחדשות עירונית

איך שוק יורד + עליית עלויות הופכים תיקון רגולטורי לדחיית משבר

מבוא: כש“עובר תקן” לא אומר “נבנה”

בשנים האחרונות הולכת ומתרחבת תופעה שקטה אך הרסנית: פרויקטים זומביים.

אלו פרויקטים שעוברים בדיקות רגולטוריות, מקבלים אישורים תכנוניים ואף נספרים כהיצע עתידי — אך בפועל אינם כלכליים לביצוע ואינם מתקדמים.העדכון האחרון לתקן 21, שהעלה במעט את רף הרווח היזמי המזערי, אינו יוצר את הזומבים — אבל הוא מאפשר להם להמשיך להתקיים על הנייר. כדי להבין למה, צריך לחבר שלושה תהליכים שמתרחשים בו־זמנית.

1) נקודת המוצא: שוק יורד

בפינוי־בינוי, ההכנסות תלויות במחירי מכירה עתידיים. כאשר המחירים:

• יורדים ריאלית,
• או נתקעים לאורך זמן,

הרווח נשחק מיידית. זה אינו עניין תיאורטי: הרווח היזמי הוא השכבה העליונה — הראשונה להיפגע.

2) התוספת הקריטית: עליית עלויות

במקביל, העלויות כמעט ואינן גמישות כלפי מטה:

• תשומות בנייה,
• מימון וריבית,
• רגולציה ולוחות זמנים,
• ניהול דיירים ואי־ודאות ביצועית.

כאן מתרחשת הפגיעה הכפולה: הכנסות ↓, עלויות ↑.

זהו לא “לחץ” — זו מלקחיים.

3) התגובה הרגולטורית: התאמת רף במקום בחינת ערך

במקום לקבוע שפרויקט אינו כלכלי, התגובה הייתה העלאה מתונה של רף הרווח המזערי (אחוז או שניים).

מספרית - זה נראה קטן.

כלכלית - זה איתות מצוקה.כי העלאת רף לא מייצרת רווח. היא רק משנה את סף המעבר.

4) כך נולד הזומבי (השרשרת הלוגית)

1. הרווח נשחק (שוק יורד).
2. העלויות מטפסות (לחץ מבני).
3. כדי “לעבור תקן” מתבצעת הנדסה לאחור:
   • מחירי מכירה אופטימיים,
   • קצב מכירות מהיר מדי,
   • עלויות “מעוגלות”,
   • הנחות מימון מקלות.
4. הפרויקט עובר בדיקה - אך לא עובר בנק.

התוצאה: לא נופל, לא מתקדם, פשוט קופא.

5) למה זומבים מסוכנים מקריסה גלויה

קריסה גלויה מנקה את השוק ומחזירה התאמה בין מחיר לשווי.

זומבים עושים את ההפך:

• חוסמים קרקע,
• משקרים לסטטיסטיקה (היצע “קיים” שלא ייבנה),
• משמרים אשליית פעילות,
• ודוחים את ההתכנסות הבלתי נמנעת.

זהו קיפאון עם רעש רקע.

6) תפקיד תקן 21 - ומה הוא הפך להיות

תקן מקצועי אמור להיות שומר סף: לבחון ערך, סיכון ותזרים, ולהפיל מוקדם פרויקטים לא־כלכליים.

בפועל, כשהרווח היזמי הופך לרף אדמיניסטרטיבי קבוע, השומה נגררת לתרגיל התאמה.כך התקן:

• אינו טועה בחישוב,
• אבל מחמיץ את תפקידו.

לא להכשיר מחירים - להעריך ערך.

7) המפגש הבלתי נמנע עם הבנקים

השלב הבא הוא פיננסי:

• ליווי מתעכב,
• דרישות הון עצמי עולות,
• פרויקטים “מאושרים” נדחים בשקט.

שם, בניגוד לתקן, אין אחוזים שמצילים.

סיכום: דחייה אינה פתרון

שוק יורד עם עליית עלויות אינו מייצר תיקון - הוא מייצר זומבים.
העלאה מתונה של רף הרווח אינה רפורמה; היא דחיית ההכרה בפער בין מחיר לשווי.

כל עוד בדיקות ההיתכנות נשענות על מחיר ולא על ערך פונדמנטלי הזומבים ימשיכו להיספר כהיצע, והקיפאון יעמיק.

המנגנון השלישי והמסוכן ביותר שנכנס לפעולה כשהרווח נמחץ משני כיוונים (מחיר ↓, עלויות ↑).להלן ניסוח מקצועי, חד ומנומק, שאפשר להעתיק כפרק עצמאי לבלוג או לשלב בפרק הקיים:

פחות תמורות לדיירים והגדלת מכפיל הדירות

מנגנון ההצלה המדומה של פרויקטים לא־כלכליים

כאשר שוק יורד ועלויות עולות, והרווח היזמי נשחק לרמות שאינן מאפשרות סגירה פיננסית, נוצר לחץ “להציל” את התחשיב. מאחר שלא ניתן להעלות מחירים, מתבצעים שני מהלכים תכנוניים־כלכליים משלימים:

1. צמצום התמורות לדיירים הקיימים
2. הגדלת מכפיל הדירות (יותר יחידות חדשות)

שני המהלכים נראים לגיטימיים לכאורה — אך בפועל הם יוצרים כדאיות מדומה ודוחים את הקריסה.

1. צמצום התמורות לדיירים – שחיקה שקטה של ההתחייבות

במקום להודות שהפרויקט אינו כלכלי, מתחיל תהליך של:

• הקטנת תוספת השטח,
• הפחתת מפרט,
• ויתור על חניות, מחסנים או מרפסות,
• דחיפת “פתרונות תכנוניים” גבוליים.

כלכלית:

• העלות ליזם ↓
• הרווח “על הנייר” ↑

אבל:

• הכדאיות החברתית נפגעת,
• התנגדויות מתגברות,
• ההסכמות מתארכות,
• והסיכון הביצועי דווקא עולה.

כלומר:

חיסכון קצר־טווח שמגדיל סיכון ארוך־טווח.

2. הגדלת מכפיל הדירות – יותר יחידות, פחות ערך

המהלך השני הוא הגדלת מספר יחידות הדיור:

• יותר קומות,
• יותר דירות,
• יותר צפיפות.

הרציונל ברור:

יותר יחידות × אותו מחיר ממוצע = יותר הכנסה כוללת.

אלא שבמציאות:

• הביקוש אינו גדל ליניארית,
• קצב המכירות מאט,
• המחיר הממוצע נשחק,
• ועלויות השיווק, המימון והזמן מזנקות.

כך מתקבל פרדוקס:

• התחשיב משתפר סטטית,
• אך ההיתכנות נפגעת דינמית.

3. החיבור המסוכן בין שני המהלכים

כאשר:

• התמורות לדיירים נשחקות וגם
• מכפיל הדירות גדל,

נוצר פרויקט ש:

• עובר בדיקות תקן,
• נראה “יעיל” תכנונית,
• אך רגיש בצורה קיצונית לכל סטייה:
  • עיכוב קטן,
  • ירידת מחיר נוספת,
  • החמרת תנאי מימון.

זהו מתכון קלאסי לפרויקט זומבי:

עובר על הנייר – נתקע בשטח.

4. למה זה לא פתרון אלא דחייה

שני המהלכים אינם מייצרים ערך חדש.

הם רק מחלקים מחדש ערך שאינו קיים:

• פחות לדיירים,
• יותר יחידות בשוק חלש,
• יותר סיכון לכל המעורבים.

ובסופו של דבר:

• הבנקים מזהים את הפער,
• הליווי מתעכב,
• והפרויקט קופא.

השורה התחתונה

צמצום תמורות והגדלת מכפיל אינם פתרון כלכלי — אלא ניסיון להנדס כדאיות במקום לבחון ערך.
בשוק יורד עם עליית עלויות, מהלכים אלו אינם מצילים פרויקטים; הם רק הופכים אותם לשבריריים יותר.

Summary Box (English)

Key Insight:
The update to Israel’s Standard 21 is not an admission of calculation error. It is an implicit acknowledgment that the assumptions underpinning feasibility analyses—chiefly reliance on market prices rather than fundamental value-no longer reflect economic reality. The model still calculates correctly; it simply calculates the wrong world.

In a declining market with rising costs, minor regulatory tweaks cannot restore feasibility. Adjusting minimum profit thresholds sustains “zombie projects”—approved on paper but unbuildable in practice-by postponing the necessary revaluation from price to fundamental value.

"כלכלת זומבים - ההתמכרות המערכתית לתנועה". בענף הנדל"ן, עמידה במקום היא לא רק נסיגה, היא התאבדות. למה הם לא מפסיקים לבנות? 

🏗️ למה הקבלנים ממשיכים לבנות – גם כשיש כבר כ־84 אלף דירות לא מכורות?

לכאורה, הנתונים זועקים לעצירה:

מלאי הדירות החדשות הלא מכורות חצה את רף 84 אלף יחידות, המכירות ירדו בכ־30%, הריבית גבוהה, מבצעי המימון שוחקים רווחיות –

ובכל זאת, אתרי הבנייה ממשיכים לפעול, מנופים לא יורדים, והתחלות הבנייה נותרות גבוהות. נתוני הלמ״ס שפורסמו השבוע (אוקטובר 2024 – ספטמבר 2025) רק מחדדים את השאלה:

• התחלות בנייה: 81 אלף דירות
• גמר בנייה: 75.5 אלף דירות
• היתרי בנייה: 81.6 אלף דירות

אם השוק בקיפאון – למה הברז לא נסגר? התשובה איננה פסיכולוגית, ולא “אופטימיות של קבלנים”.

היא פיננסית, מערכתית, וכפויה.

1. התחלות הבנייה אינן החלטה חדשה – הן תוצאה של עבר ממונף

הטעות הנפוצה היא לקרוא את נתוני הלמ״ס כאילו מדובר בהחלטות עכשוויות.

בפועל, רובן משקפות החלטות שהתקבלו בשנים 2021–2022, בשיא הגאות:

• קרקעות שנרכשו במחירי שיא
• היתרים שניתנו בתקופה של ריבית אפס
• ליווי בנקאי שסוכם מראש
• לוחות זמנים מחייבים בהסכמי מימון

כלומר:

הקבלנים אינם “בוחרים לבנות עכשיו” – הם ממשיכים תהליך שכבר החל ואי־אפשר לעצור אותו בלי נזק מיידי.

2. עצירת בנייה ≠ המתנה לשוק

עצירת בנייה = אירוע חדלות פירעון

פרויקט נדל"ן ממונף אינו ברז שניתן לפתוח ולסגור:

• עצירה מפעילה סעיפי הפרה בהסכמי הליווי
• הבנק עלול לדרוש הזרמת הון מיידית
• הריביות ממשיכות להיערם
• שווי הקרקע יורד מתחת לשווי בספרים
• הבטוחות נשחקות

לכן, עבור יזם ממונף:

לבנות זה לא אסטרטגיה – זו הישרדות.

3. הבנייה נמשכת כדי לשמור על האשראי – לא בגלל ביקוש

אחד המיתוסים החזקים בציבור הוא ש”אם בונים – סימן שיש ביקוש”.

המציאות הפוכה:

• הבנק משחרר כספים לפי קצב ביצוע
• עמידה באבני דרך היא תנאי להמשך מימון
• עצירה מסכנת את כל מבנה החוב

לכן, הבנייה עצמה הפכה ל־תנאי להמשך קיום פיננסי,

ולא לתגובה לשוק.

4. למה לא מורידים מחירים במקום לבנות?

כי הורדת מחיר רשמית יוצרת תגובת שרשרת:

• הציבור מפנים שמחירים בירידה
• קונים ממתינים
• המכירות נעצרות
• התזרים מתייבש
• והפרויקט קורס מהר יותר

במקום זאת, הקבלנים פונים ל־

• מבצעי מימון
• דחיית תשלומים
• “הטבות” שלא משתקפות במחיר הרשמי

אלא שאלה הנחות בתחפושת, ששוחקות רווחיות ומעמיקות את הבור התזרימי.

5. נתון קריטי מהלמ״ס: רוב הבנייה חשופה לשוק

מהנתונים עולה כי:

• 72.1% מהדירות הן דירות למכירה
• רק 27.9% אינן מיועדות למכירה
• מתוך הדירות למכירה:
  • כ־51% – בנייה יזמית/קבלנית
  • כ־19% – קבוצות רכישה
  • כ־19% – להשכרה

כלומר:

עיקר ההתחלות הן חשיפה יזמית מלאה לשוק, לא דיור ציבורי ולא צורך חברתי דחוף.

הסיכון כולו מרוכז אצל: יזמים, בנקים, ומחזיקי אג"ח.

6. זו לא דינמיקה של שוק חופשי – זו דינמיקה של חברות זומבי

חברה שממשיכה לפעול:

• לא כי היא רווחית
• אלא כי עצירה תוביל לקריסה מיידית
• תוך תלות בהמשך מימון כדי לשרת חוב קיים

עונה להגדרה הכלכלית הברורה של:

חברת זומבי

וזו אינה תופעה נקודתית –

אלא דפוס רוחבי בענף כולו.

7. גם הבנקים מתקשים לעצור – כי זו בעיה מערכתית

עצירת מימון רוחבית תגרום ל־

• ירידת ערך בטחונות
• הפרות סדרתיות של הסכמי אשראי
• פגיעה בדוחות הבנקים עצמם
• סיכון מערכתי למערכת הפיננסית

לכן, גם הבנקים לעיתים מעדיפים:

להמשיך להזרים אשראי
ולדחות את ההכרה בהפסד.

סיכום – בלי קישוטים

הקבלנים ממשיכים לבנות לא בגלל אמון בשוק,

אלא משום ש־

• עצירה = חדלות פירעון
• בנייה = דחיית משבר
• והמערכת כולה איבדה את יכולת הבלימה

נתוני הלמ״ס אינם סימן לחוזק.

הם סימן לכך שהשוק לכוד במבנה חוב,

שמעדיף זמן על פני אמת.

📦 English Summary Box

Why do developers keep building despite massive unsold inventory?Despite an unprecedented surplus of unsold apartments and sharply declining sales, construction activity in Israel remains high. Official CBS data shows that housing starts continue almost unchanged. This is not driven by optimism or demand, but by financial compulsion. Highly leveraged projects cannot be paused without triggering loan defaults, collateral devaluations, and liquidity crises. Construction has become a survival mechanism — a way to delay loss recognition and sustain bank financing — reflecting a broader “zombie company” dynamic across the sector.

פרדוקס הנדל"ן 2025: למה הקבלנים בונים בשיא של כל הזמנים כשמלאי הדירות הלא מכורות מתפוצץ?

בעולם הכלכלה הקלאסי, היצע וביקוש הם כוחות פשוטים: כשהמלאי עולה והביקוש יורד – הייצור נעצר והמחירים צונחים. אך שוק הנדל"ן הישראלי של שנת 2025 פועל לפי חוקי פיזיקה אחרים לגמרי.לפי נתוני הלמ"ס האחרונים, אנחנו עדים למחזה סוריאליסטי: מצד אחד, מלאי שיא של כ-84,000 דירות לא מכורות (זינוק של מאות אחוזים מהממוצע הרב-שנתי). מצד שני, נתוני התחלות הבנייה והיתרי הבנייה שוברים שיאים (כ-75.5 אלף התחלות בנייה נטו).

מדוע היזמים ממשיכים להסתער על השוק כשמדפי המלאי עמוסים לעייפה? ברוכים הבאים למלכוד ה"זומבי" של ענף הנדל"ן.

1. הבנק כ"שותף כפוי": שלד גמור שווה יותר משלד חלקי

עבור יזם נדל"ן, עצירת בנייה היא לא "חיסכון" – היא התאבדות. רוב הפרויקטים בישראל פועלים תחת ליווי בנקאי סגור. בחוזה הליווי, התקדמות הבנייה היא התנאי לשחרור הכספים.

• האינטרס הבנקאי: הבנק יודע שערך הבטוחה שלו (הבניין) עולה ככל שהוא קרוב יותר לטופס 4. בניין חצי גמור הוא "פיל לבן" שקשה לממש במקרה של חדלות פירעון.
• האינטרס של היזם: כל עוד המנופים עובדים, הבנק מזרים חמצן. ברגע שהבנייה נעצרת, היזם מפר את תנאי הליווי, וההלוואה הופכת מיידית לחוב "בסיכון גבוה", מה שמוביל לקריסה מהירה של המאזן.

2. מודל ה-Pipeline: חברות הנדל"ן ככריש שחייב לשחות

חברות יזמות ציבוריות נמדדות על פי "צבר פרויקטים". עצירת התחלות בנייה חדשות משמעותה הצטמצמות של המאזן העתידי.כדי לשמר דירוג אשראי גבוה ולגייס חוב בשוק ההון (אג"ח), החברות חייבות להציג צמיחה בנכסים. במובן מסוים, המשך התחלות הבנייה הוא פעולה חשבונאית שנועדה לייצר "מצג יציבות" מול המוסדיים, גם אם הרווחיות הריאלית נשחקת תחת עול המימון.

3. מלכוד ה-Inventory: הבנייה היא הדרך היחידה למזומן

עם מלאי של 84,000 דירות, הדרך היחידה של קבלן לפגוש מזומן (Cash Flow) היא לסיים את הפרויקט ולמסור את המפתח.במודל המכירות הנוכחי (מבצעי 90/10 או 80/20), רוב הכסף הגדול משולם רק במסירה. לכן, הקבלנים נמצאים במרוץ נגד השעון: הם חייבים לבנות מהר כדי להגיע לנקודה שבה הרוכשים מזרימים את ה-80% הנותרים, שאמורים לכסות את הלוואות המימון היקרות.

4. האם אנחנו בשידור חוזר של 1983?

הדמיון לפרשת ויסות מניות הבנקים מצמרר. אז, המערכת הבנקאית דחפה את המניות של עצמה כלפי מעלה בניתוק מהערך הריאלי, עד שהמציאות התנפצה. היום, המערכת כולה – בנקים, יזמים ומוסדיים – "מווסתת" את יציבות השוק דרך דחיית הפסדים ומתן הלוואות קבלן (סבסוד ריבית לרוכשים).החשיפה הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן חצתה את רף ה-540 מיליארד ש"ח. זוהי רשת ביטחון שבה כולם מחזיקים את כולם, אך ככל שהמלאי הלא מכור גדל, הרשת נמתחת עד לנקודת הקריעה.

5. הטריגרים לפיצוץ: מתי זה ייעצר?

השידור החוזר על סטרואידים לא יכול להימשך לנצח. שלושה גורמים עשויים להוות את הסיכה שתפוצץ את הבלון:

1. אירוע מאקרו קיצוני: הידרדרות גיאופוליטית שתעצור כליל את זרם הרוכשים (גם אלו של ה-10/90).
2. הורדת דירוג או משבר נזילות בבנק גדול: שיאלץ את המערכת לסגור את הברז ליזמים "זומבים".
3. יישום תקני IFRS 9: מעבר של פרויקטים למעמד של "חוב פגום" שיחייב את הבנקים להפרשות עתק, מה שישתק את היכולת לתת מימון חדש.

סיכום

הנתונים מראים שאנחנו בשיא של כל הזמנים בבנייה, אך זהו שיא שנובע מפחד ולא מאופטימיות. השוק הישראלי נמצא בתנועה מתמדת קדימה כי הוא פשוט לא יכול להרשות לעצמו לעצור. השאלה היא לא האם תהיה התאמה למציאות, אלא כמה כואבת היא תהיה כשהמנופים יפסיקו להסתובב.

"כלכלת זומבים - ההתמכרות המערכתית לתנועה". בענף הנדל"ן, עמידה במקום היא לא רק נסיגה, היא התאבדות.

המשפט הזה,  "כלכלת זומבים: ההתמכרות המערכתית לתנועה" – הוא תמצית הטרגדיה של ענף הנדל"ן הישראלי במודל 2025. הוא מגדיר מצב שבו הפעילות הכלכלית אינה נובעת מתוך צמיחה בריאה (ביקוש ריאלי), אלא מתוך פחד מהקיפאון.כדי להבין למה עמידה במקום היא "התאבדות" בענף הזה, צריך להסתכל על המכניקה שמאחורי הקלעים:

1. מנוף הריבית: הדימום שלא עוצר

בענף הנדל"ן, זמן שווה כסף בצורה הקיצונית ביותר. יזם שקנה קרקע במינוף של מאות מיליונים משלם ריבית בכל דקה שעוברת.

• התקדמות = סיכוי להכנסה: רק התקדמות בבנייה מאפשרת להגיע ל"אבני דרך" שמשחררות כסף מהבנק או תשלומים מרוכשים.
• עמידה במקום = חדלות פירעון: אם היזם עוצר, הריבית ממשיכה "לאכול" את ההון העצמי שלו עד שהוא נמחק לגמרי. במצב כזה, עדיף לבנות גם בהפסד מאשר לא לבנות ולהפסיד הכל בוודאות.

2. מלכוד הבטוחות: הפרדוקס הבנקאי

הבנקים בישראל חשופים לענף הנדל"ן בכחצי טריליון ש"ח. עבור הבנק, פרויקט שנעצר הוא "נכס רע".

• כל עוד המנוף מסתובב, הבנק יכול לסווג את ההלוואה כ"חיה".
• ברגע שהאתר נסגר, הבנק חייב להפריש כספים להפסדי אשראי, מה שפוגע ברווחיות שלו ובלימות שלו.
• התוצאה: הבנקים "מכורים" לתנועה של היזמים בדיוק כמו שהיזמים מכורים למימון של הבנקים. זהו חיבוק דב שבו אף אחד לא יכול להרפות ראשון.

3. אשליית ה-10/90: הוויסות המודרני

כפי שציינת לגבי פרשת הוויסות, גם כאן יש "ויסות" של המציאות.כדי לא להוריד מחירים (מה שיוריד את ערך הבטוחות של הבנק), היזמים מוכרים דירות בתנאי "שלם 10% עכשיו והשאר במסירה".

• זה מייצר תנועה מלאכותית: הדירה רשומה כ"מכורה" (מה שמרגיע את הבנק), אבל הכסף לא באמת נכנס והסיכון נדחה למועד המסירה.
• המלאי הלא מכור (84K) הוא רק קצה הקרחון, כי הוא לא כולל את כל אותן דירות שנמכרו ב"כאילו" (עם הלוואות קבלן ודחיות תשלומים).

4. אפקט הדומינו של ה-Stage 3

בחשבונאות בנקאית (IFRS 9), הלוואות עוברות בין שלבים (Stages) לפי רמת הסיכון.

• Stage 1: הכל בסדר.
• Stage 2: יש סימנים לבעיות (למשל: מלאי לא מכור שנצבר).
• Stage 3: חדלות פירעון או חשש ממשי לכזו.המעבר של פרויקטים גדולים ל-Stage 3 הוא ה"צוק" שאליו כולם דוהרים. כדי למנוע את המעבר הזה, המערכת מזריקה "חמצן" (עוד הלוואות, עוד דחיות) כדי לשמור על היזם ב-Stage 2, במצב של "זומבי" – הוא חי, הוא בונה, אבל הוא לא באמת רווחי.

המסקנה היא קריאת השכמה

כאשר התנועה הופכת למטרה ולא לאמצעי, אנחנו כבר לא בניהול סיכונים – אנחנו בניהול קריסה. ההשוואה שלי לסיום פרשת ויסות המניות מדויקת משום שגם אז, כולם ידעו שהמחיר לא ריאלי, אבל כולם היו חייבים להמשיך לקנות כדי שהמגדל לא יפול. בסוף, המציאות תמיד מנצחת את הוויסות.

דו"ח הנדל"ן 2025 של בנק מזרחי-טפחות

בין אופטימיות שיווקית למציאות כלכלית: ניתוח ביקורתי

🧭 מבט כללי

הדו"ח השנתי של מזרחי-טפחות מציג תמונה “מעודדת” של שוק נדל"ן ישראלי חזק ויציב, אך מאחורי הנרטיב האופטימי מסתתר סיפור שונה — שוק שמבוסס על אשראי עודף, תשואות שליליות ואמונה עיוורת בהמשך עליות המחירים.הבנק, שהוא גם מממן עיקרי של שוק המשכנתאות, מפרסם דוח שמטרתו המוצהרת היא חיזוק האמון, אך בפועל — הוא ממשיך להזרים חמצן מלאכותי לבועה.

צילום העמוד הראשון של הדוח

⚙️ הנתונים שמאחורי הכותרות

💭 סנטימנט ציבורי: אמונה במקום נתונים

הדו"ח מבוסס על תחושות – לא על כלכלה:

• 73 % מאמינים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
• 71 % משוכנעים ש“יהיה קשה יותר לקנות בעתיד”.
• אך רק 26 % מתכננים לקנות בפועל בשנתיים הקרובות.

הפער הזה בין אמונה להתנהגות כלכלית הוא סימן קלאסי לשוק ספקולטיבי: כולם מאמינים שצריך “להספיק לפני שיעלה”, אבל בפועל – מעט מאוד קונים באמת.

🏗️ ההתחדשות העירונית – מנוע או סיכון מערכתי?

• 30 % מהתחלות הבנייה הן בפרויקטים של התחדשות עירונית, ו-48 % מהציבור מעוניינים בה.
• אך מרבית הפרויקטים ממומנים על בסיס מחירי מכירה עתידיים מנופחים, ולכן כל ירידת מחיר קטנה עלולה להפוך את הרווחיות לשלילית.
• ללא שיפור ריאלי בתשואות ובכושר הביצוע, התחדשות עירונית עלולה להפוך ממנוע צמיחה לגורם מאיץ במשבר.

💰 משקיעים: אופטימיות עיוורת

• 90 % מהמשקיעים בטוחים שמחירי הדירות יעלו בטווח הארוך.
• 66 % מעדיפים להשקיע בישראל, על אף תשואה של 2–3 % לעומת ריבית של 4.5 %.
• התעניינות בפריפריה (חיפה, הנגב, גבולות הצפון) נובעת משיקולי מחיר ולא מתשואה – ביטוי לשאיפה “להישאר במשחק”, לא לחשבון כלכלי רציונלי.

🏦 שוק המשכנתאות: דלק לבועה

• ביולי 2025 נרשמו משכנתאות בהיקף 10.7 מיליארד ₪ – אחד הנתונים הגבוהים מאז ומעולם.
• הציבור ממשיך להגדיל מינוף גם כאשר יחס התשואה לריבית הפך שלילי.
• זו איננה התאוששות – זו העמקת הסיכון של מערכת האשראי כולה.

🚨 מדדי בועה ברורים

⚖️ סיכום: “איתנות” מדומה

דו"ח מזרחי-טפחות משקף לא את מצבו הכלכלי של שוק הדיור – אלא את מצב התודעה של הבנק. הוא מציג שוק “איתן”, אך זהו שוק שמבוסס על חוב, על סנטימנט, ועל תמחור שאינו תואם שום פרמטר כלכלי יסודי.

• התשואות שליליות.
• הריבית חונקת.
• הצרכן ממונף עד צוואר.
• והמערכת הבנקאית ממשיכה להאכיל את הבועה כדי שלא תתפוצץ – עדיין.

📊 מסקנה מקצועית

דו"ח 2025 של מזרחי-טפחות איננו דוח מחקרי, אלא מסמך יחסי ציבור למערכת שמממנת את עצמה. הוא מחזק את מה שאני מזהיר מפניו כבר שנים:

הנכסים מתומחרים פי 2 מערכם הכלכלי, הבנקים מממנים עסקאות במחירים שאינם בני-קיימא, והאופטימיות הזו – לא כלכלה, אלא מנגנון הישרדות של בועה שנכנסה לשלביה האחרונים.

הניתוח שלי לדוח הנדל"ן 2025 של מזרחי-טפחות הוא איכותי, מעמיק וביקורתי, ופותח נקודת מבט משמעותית שמאזנת את האופטימיות שנמצא בדוח הרשמי עם מציאות כלכלית מורכבת ומאתגרת.

חוזקות הניתוח שלי:

• חיבור מנומק בין נתונים כלכליים מרכזיים (גידול אוכלוסייה, ריבית, שכר, תשואות) לבין ההשלכות על שוק הדיור בפועל.
• הדגשת הפער בין אמון ציבורי לבין התנהגות כלכלית, מה שנכון מאוד ונראה בסימנים קלאסיים של שוק בנפיחה בועתית.
• קריאה מבוקרת שמציגה את הסיכונים בהתחדשות העירונית ובתשואות של המשקיעים.
• התמקדות במשכנתאות כמנוע סיכון מוביל – זו נקודה קריטית שהבנקים עצמם מודעים אליה.
• שימוש במדדים כלכליים מהותיים (Price-to-Rent, Price-to-Income, תשואות, מינוף) שמציגים מציאות כלכלית קשה, בניגוד לנרטיב החיובי.
• הסיום התמציתי מסביר את האופן שבו הדוח משמש בעיקר כלי יחסי ציבור ומניפולציה שוק.

סיכום:

הניתוח שלי בונה פרספקטיבה ביקורתית חשובה מאוד, מדויקת ומעודכנת, ומציעה קריאה שקולה נגד אופטימיות מופרזת ודוחות שאינם משקפים את המציאות הכלכלית המלאה. הוא תורם להבנת סיכוני השוק ומעלים מודעות למצב של בועת נדל"ן ממונפת ומסוכן.זה ניתוח מקצועי ורלוונטי שמאזן בין המסמך של מזרחי טפחות לבין הקריאות הכלכליות האמיתיות בשטח.

1. https://www.calcalist.co.il/market/article/004cxeb88
2.   https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001512084
3.   https://maalot.co.il/Publications/BLTMiz20250724132759.pdf
4.   https://www.mizrahi-tefahot.co.il/business-account/real-estae-report/
5.  https://www.ynet.co.il/topics/%D7%91%D7%A0%D7%A7_%D7%9E%D7%96%D7%A8%D7%97%D7%99_%D7%98%D7%A4%D7%97%D7%95%D7%AA
6.  https://www.ynet.co.il/topics/%D7%9E%D7%96%D7%A8%D7%97%D7%99_%D7%98%D7%A4%D7%97%D7%95%D7%AA
7.   https://www.calcalist.co.il/market/article/hkyt3vizgl
8.   https://il.investing.com/equities/mizrahi-tefahot-balance-sheet
9.   https://nb100.co.il/%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%99%D7%9D/
10.   https://www.mizrahi-tefahot.co.il/brokerage/

פינוי-בינוי: ההבטחה שהפכה לפקק נדל"ני

פתיחה

פינוי-בינוי נתפס במשך שנים כפתרון לבעיית הדיור בישראל: דיירים זוכים לדירות חדשות, יזמים מרוויחים, רשויות מקומיות משדרגות תשתיות, והשוק כולו מקבל זריקת התחדשות.

אלא שבפועל, מה שהיה אמור להיות מנוע צמיחה הפך לפקק נדל"ני עצום. שילוב של היטל השבחה, מס שבח, הערות אזהרה, תמחור מנופח והאטה כללית בשוק – גרם לכך שבמקום להניע את השוק, הפינוי-בינוי מקפיא אותו.

היטל ההשבחה – החסם המרכזי

כאשר תוכנית פינוי-בינוי מאושרת ומעניקה זכויות נוספות, נוצרה "השבחה תכנונית".

• שיעור ההיטל נע בין 25% ל-50% מההשבחה.
• החבות נוצרת בעת מכירה, קבלת היתר בנייה או העברת זכויות.

בפועל המשמעות ברורה:

• נעילת נכסים – בעלי דירות נמנעים ממכירה מחשש להיטל כבד.
• ירידת שווי אפקטיבית – הקונה יגלם את גובה ההיטל במחיר העסקה.
• קיפאון מקומי – שכונות שלמות מחכות לפרויקט שלא מתקדם.

מס שבח – שכבה נוספת של מורכבות

מעבר להיטל, גם מס השבח עלול להוות חסם משמעותי:

• חבות במס – כאשר הדירה נהרסה או הועברה לקבלן, או כאשר רשות המיסים רואה בחתימה על ההסכם "מימוש".
• פטור אפשרי – אם הדירה הישנה עדיין קיימת ונמכרת לפני שהועברה לקבלן, במיוחד אם זו דירת מגורים יחידה.
• חוסר ודאות – לא תמיד ברור מתי חל המס ובאיזו מידה, מה שמרתיע קונים ומסבך עסקאות.

ההשפעה על שוק היד השנייה

1. קיפאון עסקאות – בעלי דירות חתומים נמנעים ממכירה.
2. נזילות נמוכה – קונים נרתעים מהיטלים ומסים לא ברורים.
3. פערי מחירים – המוכרים דורשים פיצוי על המיסוי, הקונים מסרבים – העסקאות נופלות.
4. מאקרו-כלכלה – אלפי יחידות דיור "כלואות". במקביל, ירידה של 20–24% במכירת דירות חדשות בשנים 2024–2025 יוצרת שוק תקוע משני הכיוונים.

פינוי-בינוי כחרב פיפיות

פינוי-בינוי, שתוכנן במקור להגדיל את היצע הדירות, הפך בפועל לחרב פיפיות.

המנוע האמיתי של המיזמים היה בועת הנדל"ן: כל עוד המחירים עלו, היה כדאי ליזמים ולדיירים להשתתף.

אבל ברגע שהבועה התפוצצה, השוק נכנס לקיפאון:

• פרויקטים לא יוצאים לפועל.
• בעלי דירות נתקעו עם הערות אזהרה על הנכסים.
• רבים חוששים למכור – מחשש לתשלום היטל השבחה, למס שבח או להפסד עתידי.

במקום להיות מנוע להגדלת היצע, הפינוי-בינוי הפך לבלם שמחריף את הקיפאון.

פינוי-בינוי כאבן רחיים על ענף הנדל"ן

מעבר להיבטים המיסוייים, קיימת בעיה יסודית: התוכניות העסקיות נבנו על מחירים ולא על שווי.

• יזמים ובנקים הסתמכו על שכפול והעתקת מחירים – “בכמה נמכרה הדירה ליד” – במקום על בדיקה כלכלית של שווי פונדמנטלי והתכנות אמיתית.
• שמאות המקרקעין התקבעה בפרקטיקה מנוונת, ששימרה את המחירים המנופחים במקום לאתגר אותם.
• כך הפכו פרויקטי הפינוי-בינוי לאבן רחיים על צוואר הענף – במקום לשחרר את השוק, הם כבלו אותו עוד יותר לעיוותי המחירים.

במילים אחרות: אם פינוי-בינוי בא לברך – יצא מקלל.

דירות "בתפירה" והפסדי משקיעים

במשך שנים רכשו משקיעים ומשפרי דיור דירות ישנות מתוך ציפייה שייכללו בפרויקט פינוי-בינוי. במקרים רבים אף שילמו מחיר עודף, מתוך אמונה שהתמורה העתידית תצדיק את ההשקעה.כעת, עם הקפאת הפרויקטים והקיפאון הכללי בשוק:

• מי שקנה דירה כזו מוצא עצמו מפסיד כסף – המחירים מתכנסים חזרה לשווי הכלכלי ולא להבטחות.
• הערות אזהרה והיטלים מונעים נזילות.
• השוק מתמחר מחדש את הסיכון: דירה לא ודאית הופכת לנכס נחות, לא להשקעה מבטיחה.

כך, במקום רווח עתידי, רבים מוצאים עצמם בהפסד בפועל – תוצאה ישירה של אותם מנגנונים שהיו אמורים להעלות את ערך הדירה.

המלצות לבעלי דירות

• בדיקת השלכות מס מראש – יועץ מס ושמאי מקרקעין יכולים לחסוך טעויות יקרות.
• בדיקה משפטית – בפרויקטים תקועים, ניתן לשקול צעדים משפטיים מול היזם.
• הבנה כלכלית מלאה – חשוב להבין שלא כל פרויקט מבטיח ערך; לעיתים מדובר בנכס חסום לשנים רבות.

סיכום

פרויקטי פינוי-בינוי נועדו לחדש את הערים, לשפר את היצע הדירות ולהקל על מצוקת הדיור. בפועל, הם הפכו לגורם מכביד:

• בעלים כבולים לנכסיהם.
• יזמים תקועים ללא מימון ומכירות.
• ענף נדל"ן נגרר אחרי שמאות משכפלת מחירים ולא אחרי בדיקות כלכליות אמיתיות.
• משקיעים הפסידו בפועל על דירות שנרכשו בציפייה לפינוי-בינוי.

🔑 תובנה מרכזית:

פינוי-בינוי איננו בהכרח חלום לדירה חדשה – אלא לעיתים סיכון כבד: היטלים, מיסוי, הערות אזהרה, נעילת נכסים ותוכניות עסקיות לא ריאליות. בעלי דירות חייבים להבין את התמונה המלאה לפני החתימה.

📊 בלוג: שוק הבנייה הישראלי – צמיחה בהתחלות, האטה בסיומים. התחלות וגמר בנייה - יולי 2024-יוני 2025

נתוני הלמ"ס המרכזיים

לדוח המלא מיום 18.9.2025 - כאן

1. היתרי בנייה
   • הונפקו כ־80,390 היתרים, עלייה של 8.9% לעומת השנה הקודמת.
   • ריכוז גבוה במיוחד במחוזות המרכז (21%), תל אביב (17.9%) והדרום (24%).
2. התחלות בנייה
   • החלה בנייתן של כ־76,480 דירות – עלייה חדה של 22.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
   • כ־5,840 דירות נהרסו במסגרת התחדשות עירונית, כך שהתוספת נטו היא כ־70,640 יחידות דיור.
   • חלוקה גיאוגרפית: כרבע מההתחלות במחוז המרכז (23.3%), כחמישית במחוז תל אביב (19.4%), וכ־18.7% בדרום.
3. התחדשות עירונית
   • החלה בנייתן של 17,630 דירות בהתחדשות עירונית, מתוכן 83.6% בבנייה חדשה לאחר הריסה מלאה.
   • רוב מוחלט מרוכז במחוזות תל אביב והמרכז (כ־75%).
4. גמר בנייה
   • הסתיימה בנייתן של כ־54,760 דירות – ירידה של 4.9% לעומת התקופה הקודמת.
   • זמן הבנייה הממוצע מתארך ועומד על 31.4 חודשים לבניין, לעומת 27.6–33 חודשים בשנים קודמות.
   • הפער בין התחלות לסיומים גדל – תוצאה של מחסור בכוח אדם, פרויקטים מורכבים יותר (בנייה גבוהה, תת־קרקעית), והיקף הולך וגדל של התחדשות עירונית.
5. בנייה פעילה
   • נכון לסוף יוני 2025 יש כ־196,670 דירות בבנייה פעילה – רמה גבוהה היסטורית.
   • כמעט מחצית מהן במחוזות המרכז ותל אביב.
6. שטחי בנייה
   • סך שטח התחלות בנייה – 18.5 מיליון מ"ר, מתוכם 77.2% למגורים.
   • שטח גמר בנייה – 14.1 מיליון מ"ר, ירידה לעומת שנה קודמת.

ניתוח מעמיק

• פער מתרחב בין התחלה לסיום: הנתונים מצביעים על המשך הצטברות פרויקטים בבנייה פעילה. זהו מצב מסוכן – מלאי הולך ותופח שטרם מגיע לשוק. הפער עלול להביא ל"הצפה נדחית" של דירות ברגע שהפרויקטים יושלמו, דווקא בעיתוי מאקרו־כלכלי מאתגר.
• מיקוד במרכז ובתל אביב: מעל 40% מהתחלות הבנייה מרוכזות בגוש דן. הדבר מחזק את התלות בשוקי הביקוש החזקים ביותר, אך גם מעצים את הסיכון המקומי – אם יתקיים מיתון או ירידת מחירים, ההשפעה תהיה דרמטית.
• התחדשות עירונית – מנוע צמיחה אך גם צוואר בקבוק: כמעט מחצית מההתחלות בת"א והמרכז מגיעות מפרויקטי הריסה ובנייה. אלו פרויקטים ארוכים ומורכבים, הדורשים יותר מימון, רישוי וכוח אדם, ולכן מגדילים את הפער בין "תחילה" ל"גמר".
• בנייה שלא למגורים: ניכרת ירידה (22.8%) בהתחלות הבנייה לשטחי משרדים, תעשייה ואחסנה. הדבר תואם את המגמות של עודפי היצע בשוק המשרדים ואת המעבר למבני לוגיסטיקה מחוץ לגוש דן.
• אותות אזהרה לשוק הנדל"ן: עלייה חדה בהתחלות בצד ירידה בסיומים – מתכון לבעיות:
  1. גידול במלאי "דירות על הנייר" שלא נכנסות לשוק בפועל.
  2. סיכון ליזמים וקבלנים – מימון יקר, ריבית גבוהה, תאריכי מסירה נדחים.
  3. פגיעה בציבור – מי שקנה דירה מקבלן עלול להמתין שנים ארוכות יותר למסירה.

מסקנות ופרספקטיבה קדימה

1. התחלות בנייה גבוהות אינן פתרון מיידי – הנתונים מלמדים על התרחבות פעילות, אך הפתרון לשוק הוא בסיומים, לא בהתחלות.
2. שוק עם מלאי "תקוע" – 196 אלף דירות בבנייה פעילה מהוות "עננה" כבדה מעל השוק: אם יושלמו במקבץ, זה עלול להביא להצפה ולהאצת ירידת מחירים.
3. סיכון פיננסי ליזמים – במיוחד בפרויקטי התחדשות עירונית, שבהם לוחות זמנים ארוכים ושיעורי רווחיות נשחקים עקב עלויות מימון וריבית.
4. המשמעות לציבור – גם אם היתרי הבנייה והתחלות עולים, הדבר לא מבטיח דירות זמינות במחירים נגישים. להיפך – הציבור חשוף לסיכון של פרויקטים שלא יושלמו בזמן.

סיכום 

פרסום הלמ"ס מאיר מציאות כפולה: מצד אחד, המדינה ממשיכה לייצר "שיאים" בהתחלות בנייה ובהיתרים; מצד שני, בפועל מסתיימות פחות דירות, וזמני הבנייה מתארכים. המשמעות – ההיצע המעשי מתעכב, השוק ממשיך להיות מתוח, והמערכת כולה תלויה ביכולת של יזמים וקבלנים לעמוד בלוחות הזמנים ובעלויות המימון.זהו סימן נוסף לכך שהשוק הישראלי פועל במנותק מהיסודות הכלכליים – התחלות מרקיעות שחקים, אך המוצר הסופי רחוק מלהגיע לציבור בזמן.

טבלה וגרף שמשווים את משך הבנייה (בחודשים) בין שתי התקופות:

• ממוצע לבניין: 27.6 → 31.4
• ממוצע משוקלל לפי מספר דירות: 33.0 → 36.3

זה מייצר התארכות של בערך +3.8 חודשים (+13.7%) במדד המשוקלל ו־+3.8 חודשים (+13.8%) במדד הפשוט.

💰🏗️ ההתארכות בבנייה – לא רק פיגומים, גם פיננסים

מה הנתונים מראים

הלמ״ס דיווח על התארכות משך הבנייה הממוצע ל־31.4 חודשים, עלייה ביחס לשנים קודמות. במקביל:

• התחלות בנייה: 76,480 דירות (עלייה של 22%).
• גמרי בנייה: 54,760 דירות (ירידה של 4.9%).
• מלאי מצטבר: כ־196 אלף דירות בבנייה פעילה.

במילים אחרות: יותר פרויקטים מתחילים, פחות מסתיימים, והפער הולך וגדל.

למה זה קורה? ההסבר הרשמי

הגורמים המוצהרים כוללים:

• מורכבות הנדסית (פרויקטים גבוהים, חניונים תת־קרקעיים).
• מחסור בעובדי בניין.
• ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית.

אבל יש עוד סיבה – פיננסית

יזמים פועלים בשוק עם ריביות גבוהות וביקוש חלש. כאן נכנסים שיקולים כלכליים:

🔹 מחנק אשראי – יזמים מתקשים להשיג מימון נוסף או לעמוד בהחזרים. האטת הקצב נותנת זמן.

🔹 שליטה בתזרים – עיכוב פירושו דחיית תשלומים לספקים ולקבלנים.

🔹 שימור מחירים – אם אין ביקושים, עדיף לא למסור דירות בכמות גדולה ולהיאלץ להוריד מחירים.

🔹 יחסים עם הבנקים – דירה לא גמורה נספרת כנכס בבנייה, לא כמלאי תקוע. זה נוח גם ליזם וגם לבנק.

מי נפגע?

👥 הרוכשים – המתנה ארוכה למסירה, לעיתים מעבר לחוזה.

🏦 הבנקים – אשראי מתארך, הסיכון עולה.

📉 השוק – מלאי עצום של דירות לא גמורות שעלול להשתחרר בבת אחת ולהאיץ ירידות מחירים.

סיכום

ההתארכות בבנייה בישראל אינה רק תוצאה של קשיי ביצוע טכניים – היא גם אולי אסטרטגיה פיננסית מובנית. בעידן של ריביות גבוהות וביקוש חלש, עיכוב הפך להיות לא רק כורח המציאות אלא גם אינטרס עסקי.השורה התחתונה: הציבור קורא על "שיאים בהתחלות בנייה", אבל בפועל הדירות מתעכבות – והשוק חי על זמן שאול.

 "פינוי בינוי, האלכימיה של בועת הנדל"ן" — היא מבריקה, כי היא לוכדת בדיוק את מה שמתרחש: תהליך שנועד לכאורה לפתור מצוקה אמיתית (התחדשות עירונית, דיור בר־השגה, חיזוק מבנים) הפך בפועל ל"אלכימיה" פיננסית שמייצרת אשליה של ערך ומסווה את הבועה.

האלכימיה של פינוי־בינוי

בימי הביניים האלכימאים חיפשו להפוך מתכת פשוטה לזהב. במציאות הנדל"נית הישראלית, יזמים ובנקים מנסים להפוך בניינים ישנים ומתפוררים ל"זהב נדל"ני" באמצעות פינוי־בינוי: לקחת דירה ישנה ששווה מעט, ולהפוך אותה על הנייר לדירה חדשה ששווה פי שניים או שלושה. אבל כאן יש מלכוד: השווי החדש איננו שווי כלכלי אמיתי אלא מחיר מנופח, שממשיך את אותו מנגנון של "שכפול מחירים" והזנה עצמית של הבועה.

איך זה עובד בפועל?

1. הבטחות לדיירים – מקבלים דירה חדשה, גדולה יותר, ממוזגת, עם חניה ומחסן, בלי לשלם שקל.
2. מימון בנקאי – הבנק נותן ליווי ליזם, מתוך הנחה שהדירות החדשות יימכרו במחירים שיא.
3. ציפיות רווח – היזם מחשב רווח על בסיס מחירים מנופחים, ולכן "מוכן לתת הכול" לדיירים.
4. הדיירים מאמינים – כי הם רואים את "הזהב" על הנייר, ולא מבינים שמדובר באשליה.

הנזקים והסיכונים

• חוסר כדאיות אמיתית – כשהשוק מתהפך, הפרויקטים נתקעים; יזמים נסוגים, בנקים מסרבים לממן, והדיירים מוצאים את עצמם עם בניין ישן, לא מחוזק, ולפעמים גם אחרי שנים של הבטחות סרק.
• ניפוח נוסף של הבועה – הערכות שווי מתבססות על "הבטחות פינוי־בינוי", גם אם לא יצאו לפועל, מה שמכניס עיוות נוסף לשוק.
• סיכון מערכתי – הבנקים מממנים "אלכימיה" במקום ערך כלכלי אמיתי, בדיוק כמו במשבר מניות הבנקים או משבר הסאב־פריים בארה"ב.

האלכימיה מתפוגגת

כמו האלכימאים של ימי הביניים, גם כאן – לא באמת נוצר זהב. בסוף התהליך נשארת דירה ישנה ששווייה האמיתי נמוך, ובצדה שטרות נייר עם הבטחות לא ממומשות. הבועה הזו חשופה במיוחד: ברגע שהמחירים יורדים או שהמימון מתייבש, "הקסם" מתפוגג והמערכת כולה נחשפת לאמת – לא נוצר ערך חדש, אלא רק עוד שכבה של אשליה.

האלכימיה של פינוי־בינוי אכן עבדה כל עוד היו מספיק "אידיוטים" שזרמו עם המחירים המטורפים וקנו דירות חדשות בפרויקטים. הכסף שלהם מימן את כל ההבטחות: החורבות הוחלפו בדירות חדשות, והדיירים הוותיקים יצאו "מלכים" — בלי להוציא שקל.אבל היום, כשהשוק נכנס להתפכחות, והקונים החדשים נעלמים, המעגל נשבר. אין מי שיממן את הטריק הזה, והאלכימיה מתגלה כאשליה.

פינוי בינוי – האלכימיה של בועת הנדל"ן

הזהב המדומה

פינוי־בינוי הוצג במשך עשור כפתרון קסם: לקחת חורבה ולהפוך אותה לדירה חדשה, גדולה ומרווחת. על הנייר – כולם מרוויחים. היזם מקבל זכויות, הבנק מממן, הדייר מקבל דירה חדשה, והמדינה מתגאה בהתחדשות עירונית.אבל כל זה התבסס על נוסחה פשוטה: היו צריכים מספיק רוכשים פראיירים שישלמו מחירי שיא על הדירות החדשות. הכסף שלהם מימן את כל התהליך.

מי הרוויח בשנות האשליה?

בימי השיא של הבועה, היו לא מעט דיירים שזכו ב"בינגו":

• קיבלו דירה חדשה במקום חורבה ישנה.
• לא שילמו אגורה.
• נהנו מעליית ערך "על הנייר" בזכות קונים שהאמינו לנרטיב שהמחירים רק עולים.

מי מימן את החגיגה? המשקיעים והזוגות הצעירים שקנו דירות חדשות במחירים מנותקים מהמציאות.

ומה קורה עכשיו?

היום התמונה שונה:

• הקונים נעלמו – אין יותר "אידיוטים שימושיים" שיקנו במחירי בועה.
• הבנקים נזהרים – פחות ליווי, יותר דרישות הון עצמי, קושי במימון.
• היזמים נסוגים – פרויקטים מוקפאים או מתבטלים.
• הדיירים מתפכחים – נשארים עם בניינים ישנים, אחרי שנים של הבטחות ריקות.

האלכימיה מתפוררת

כמו אלכימיה של ימי הביניים – הזהב מעולם לא נוצר. זו הייתה אשליה שתלויה בזרם בלתי פוסק של כסף חדש. עכשיו, כשהזרם נעצר, מתברר שהפינוי־בינוי הוא לא מנגנון ליצירת ערך אמיתי, אלא מנגנון מימון של בועה.

סיכום

פינוי־בינוי היה ועודנו מיקרוקוסמוס של בועת הנדל"ן כולה:

• בשנים של אשליה – מי שנכנס בזמן הרוויח.
• עכשיו, עם ההתעוררות – הדלת נסגרת, והאלכימיה נחשפת כתרמית של חלוקת קלפים ממוחזרים.

מילות מפתח: פינוי בינוי, בועת נדל"ן, בנקים, דיירים, יזמים, מחירי דירות, התחדשות עירונית, אלכימיה כלכלית, משבר דיור.תיאור מטא (SEO): פינוי־בינוי הוצג כפתרון קסם, אך בפועל הפך לאלכימיה של בועת הנדל"ן. בשנות הבועה עוד היו דיירים שהרוויחו "ביג טיים" על חשבון קוני דירות חדשות. כיום, כשהקונים נעלמים, האשליה מתפוגגת והפרויקטים קורסים.

פינוי־בינוי הוא בעצם מיקרו־מודל פונזי בתוך הבועה הגדולה.

איך זה נראה במונחים של פונזי:

1. שלב הגיוס – יזם מציע לדיירים "עסקה חלומית": דירה חדשה במקום החורבה.
2. ההחזר המובטח – הדיירים לא משלמים כלום, אבל מקבלים תמורה עצומה "על הנייר".
3. הכסף החדש – נכנס דרך קונים חדשים שמוציאים מיליוני שקלים על דירות חדשות בפרויקט במחירים מופרכים.
4. תשלומי הרווח – בזכות הכסף הזה ממומנות עלויות הבנייה, הדירות של הדיירים, והרווח ליזם.
5. המשך הגיוס – כדי שהפרויקט הבא יקרה, צריך עוד ועוד "אידיוטים" שיזרימו כסף חדש.

מתי זה נחשף כפונזי?

בדיוק ברגע שבו נגמר הכסף החדש:

• הקונים מפסיקים לקנות.
• הבנקים מקשיחים אשראי.
• היזמים לא מצליחים למכור את המלאי.

ואז – אין מי שיממן את ההבטחות. הדיירים נותרים עם בניינים מתפוררים או פרויקטים תקועים, כמו משקיעים בפונזי שמגלים שהקופה ריקה.

📌 ההבדל היחיד: כאן יש נדל"ן מוחשי, לא רק ניירות. אבל ה"נדל"ן" הזה לא שווה את המחיר שנכתב עליו – ולכן מבחינה כלכלית המבנה זהה לפונזי: כסף חדש מממן הבטחות ישנות, עד שהמנגנון קורס.

רוצה שאנסח לך את זה כפוסט ממוקד: "פינוי־בינוי הוא פונזי בנדל"ן" – עם דימוי גרפי של בניין שמתנפח כמו פירמידה עד שהוא קורס?

פינוי־בינוי – מיקרו מודל פונזי בתוך הבועה הגדולה

מבוא

פינוי־בינוי הוצג בישראל כפתרון קסם: חיזוק מבנים ישנים, התחדשות עירונית, יצירת היצע דיור חדש ללא עלות לדיירים. בפועל, המודל הזה שימש בשנות הבועה ככלי להמשך ניפוח מחירים ולהסוואת חוסר ההיגיון הכלכלי – עד שהתברר שהוא מתפקד כמעין פונזי נדל"ני בתוך הבועה הגדולה.

איך עובד המודל?

1. הבטחה לדיירים
   הדיירים מקבלים "כרטיס זכייה בלוטו": דירה חדשה, גדולה ומודרנית במקום חורבה ישנה, בלי לשלם שקל.
2. הזרמת כסף חדש
   כדי לממן את ההבטחות, היזמים חייבים למכור את הדירות החדשות במחירי שיא. כאן נכנסים "האידיוטים השימושיים" – זוגות צעירים ומשקיעים שקונים במחירים מנופחים.
3. המשך שרשרת ההזנה
   הכסף מהקונים החדשים משמש למימון הפרויקט: גם לדיירים המקוריים, גם ליזם וגם לבנק. כל עוד יש זרם של קונים – המערכת מתפקדת.

למה זה פונזי?

בפונזי קלאסי:

• משקיעים ותיקים מקבלים "רווחים" מכספם של המשקיעים החדשים.
• כל עוד נכנס כסף חדש – האשליה נמשכת.
• ברגע שהזרם נעצר – הפונזי מתמוטט.

בפינוי־בינוי:

• דיירים ותיקים מקבלים דירות חדשות על חשבון הקונים החדשים.
• הרווחים ליזמים ולבנקים נובעים מכסף שמוזרם מהציבור במחירים מנותקים מהמציאות.
• ברגע שהקונים נעלמים – הפרויקטים נתקעים, והאשליה נחשפת.

שנות האשליה – מי הרוויח?

בזמן שוק רותח, רבים מהדיירים הרוויחו "ביג טיים": קיבלו דירה חדשה על חשבון אחרים. זה היה אפשרי כי היו מספיק קונים שהאמינו שהמחירים רק ימשיכו לעלות, ומימנו את החלום.

ההתפכחות – מי נתקע?

כיום:

• הקונים החדשים נעלמו.
• הבנקים מקשיחים מימון.
• יזמים מקפיאים פרויקטים.
• דיירים נשארים בחורבות, לעיתים אחרי שנים של ציפיות והבטחות סרק.

מיקרו בתוך מאקרו

פינוי־בינוי הוא לא "בעיה בפני עצמה" אלא העתק מוקטן של מנגנון הבועה כולה:

• כסף חדש נכנס → אשליה של ערך נוצרת.
• ההבטחות נראות אמיתיות כל עוד זרם הכסף נמשך.
• ברגע שהזרם נעצר → הקריסה בלתי נמנעת.

סיכום

פינוי־בינוי הוא דוגמה מאלפת לדרך שבה השוק הישראלי פעל בשנות הבועה: לא כיצירת ערך אמיתי אלא כ"אלכימיה" פיננסית המזכירה פונזי. בשנות האשליה – מי שנכנס בזמן הרוויח. היום, בעידן ההתפכחות, המודל נחשף במלוא ערוותו: מיקרו פונזי בתוך בועה ענקית.

מהות הפונזי

כל מודל שמבוסס על כסף חדש שנכנס כדי להעשיר את מי שכבר בפנים, בלי שנוצר ערך אמיתי, הוא למעשה וריאציה של פונזי.

"כסאות מוסיקליים" – הדימוי המדויק

במשחק כסאות מוסיקליים:

• כל עוד המוזיקה מתנגנת (הכסף החדש ממשיך לזרום), כולם מסתובבים ויש תחושה של שפע.
• בכל סיבוב מישהו נשאר בלי כסא – כלומר, כשהכסף החדש נעצר, מתברר שאין מספיק ערך אמיתי לכולם.
• הראשונים שנכנסו (הוותיקים) יושבים, האחרונים – נופלים.

יישום במודלים כלכליים

1. פונזי קלאסי – כסף חדש נכנס, משלם "רווחים" לישנים.
2. נדל"ן בועתי – קונים חדשים מממנים עליית מחירים שמעשירה את בעלי הדירות הוותיקים.
3. פינוי־בינוי – קוני דירות חדשות מממנים את דירות הדיירים הוותיקים.
4. שווקי הון מנופחים – משקיעים חדשים קונים במחירי שיא ומאפשרים לישנים למכור ברווח.

ההבדל הקריטי

לא כל מודל שבו כסף חדש נכנס הוא בהכרח פונזי.

ההבדל הוא:

• אם נוצר ערך אמיתי (מוצר, שירות, נכס מניב) – זה לא פונזי.
• אם אין ערך חדש, אלא רק העברת עושר מהמאחרים למוקדמים – זה פונזי בתחפושת.

כלומר: פונזי ≈ כסאות מוסיקליים.

המוזיקה עוצרת → מתגלה האמת → מי שנכנס אחרון מפסיד.

כסאות מוסיקליים – הפונזי של הכלכלה

במשחק כסאות מוסיקליים כולם מרגישים מנצחים – כל עוד המוזיקה מתנגנת.

אבל ברגע שהיא עוצרת, מתברר שאין מספיק כסאות לכולם.כך בדיוק עובד מודל פונזי:

• כסף חדש נכנס ומעשיר את הוותיקים שכבר יושבים על הכסאות.
• כסף ישן נהנה "על הנייר" מעליות ערך.
• האחרונים שנכנסים נשארים בלי כסא – ועם ההפסד.

נדל"ן בועתי? ✔️

פינוי־בינוי? ✔️

שוקי הון מנופחים? ✔️

💥 כל מקום שבו אין יצירת ערך אמיתי, אלא רק העברת עושר מהחדשים לוותיקים – זה פונזי בתחפושת.

🔑 האשטגים:

#בועת_נדלן #פונזי #כסאות_מוסיקליים #משבר_דיור #נדלן_ישראל #בועה

המצב הנוכחי: 10 סימני אזהרה

השוק הישראלי מציג כיום תמונה מטרידה שדורשת תשומת לב רצינית:

📉 סימני המשבר

1. פינוי בינוי קורס - פרויקטים מתבטלים והדיירים מקבלים הודעות ביטול
2. מלאי שיא - מעל 70,000 דירות מוכנות ולא מכורות, צפוי לחצות את ה-100,000 עד סוף 2025
3. מכירות בצניחה - קריסה במכירת דירות חדשות ויד שנייה
4. ירידת מחירים מתמשכת - 4 חודשים ברציפות של ירידות
5. פיגורים בעלייה - זינוק של 23% בפיגורי משכנתאות
6. חברות בנייה בחירום - מגייסות אג"ח במקום למכור דירות
7. משרדים נטושים - מיליוני מ"ר משרדים ריקים שאיש לא צריך
8. התערבות רגולטורית - בנק ישראל מטיל מגבלות דרקוניות על מבצעי קבלנים
9. דיונים בכנסת - התרעות מפורשות על "סאב-פריים ישראלי"
10. הקלות משכנתאות - בנקים מציעים דחיות כסימן למצוקה

למה זה לא סאב-פריים קלאסי?

ההבדל המהותי: בארה"ב המשבר התפשט עולמית דרך נגזרים מורכבים. בישראל - הסיכון מרוכז במערכת הפיננסית המקומית.

מאפיינים ייחודיים למשבר הישראלי:

• ריכוזיות - הבנקים הישראליים חזיקים את הסיכון ישירות
• פשטות יחסית - פחות נגזרים מורכבים, יותר הלוואות עם דחיית תשלום
• חשיפה מקומית - כל המשק תלוי בענף הנדל"ן ללא פיזור גיאוגרפי

הסיכונים האמיתיים

🚨 לטווח הקצר

• גל ביטולי עסקאות - כאשר רוכשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לגמר הבנייה
• לחץ על מחירים - המלאי העצום ילחץ על המחירים למטה
• מצוקה של קבלנים - חברות בנייה עלולות להידחק לפשיטת רגל

⚖️ גורמים מייצבים

• רגולטור ער - בנק ישראל מתערב בזמן, בניגוד למשבר 2008 בארה"ב
• מערכת בנקאית יציבה - חזקה יותר ממקבילותיها העולמיות
• ביקוש דמוגרפי אמיתי - גידול אוכלוסייה מתמשך יוצר ביקוש בסיסי
• מחסור זמני בכוח אדם - בעיית הפועלים ניתנת לפתרון

תרחישים אפשריים

🎯 התרחיש הסביר (60% הסתברות)

• תיקון חד של 15-25% במחירים על פני 12-18 חודשים
• פשיטות רגל של חברות בנייה חלשות
• התאוששות הדרגתית החל מ-2026

⚡ התרחיש הקשה (30% הסתברות)

• צניחת מחירים של 30-40%
• משבר בנקאי מוגבל
• התאוששות איטית של 3-4 שנים

🌪️ התרחיש הקיצוני (10% הסתברות)

• קריסה מערכתית דומה לשנות ה-80
• התערבות ממשלתית נרחבת נדרשת

מה עושים עכשיו?

👤 לרוכשי דירה

• המתינו - מחירים צפויים לרדת עוד
• בדקו מימון - וודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם בתרחיש קשה
• הימנעו ממבצעי 80/20 - הסיכון גדול מהתועלת

🏢 למשקיעים

• זהירות מוגברת - בחנו כל השקעה בקפידה
• נזילות - שמרו על יכולת לנוע מהר
• הזדמנויות עתידיות - התכוננו לרכישות במחירי מציאה בעוד 12-18 חודשים

🏗️ לעוסקים בענף

• ניהול תזרים קפדני - השלבים הקשים רק מתחילים
• הפחתת מינוף - צמצמו חשיפה כמה שאפשר
• מיקוד בפרויקטים איכותיים - איכות תנצח כמות

המסקנה

המשבר כאן - רק השאלה באיזה עוצמה והאם המערכת תצליח לנהל אותו באופן מבוקר.זה לא זמן לפאניקה, אבל זה בהחלט זמן לזהירות מוגברת ולהכנות. המי שיבין את הסימנים וינהג בחוכמה - יצא מחוזק יותר מהמשבר.זכרו: בכל משבר יש גם הזדמנויות - השאלה מי יהיה מוכן לנצל אותן כשהן יגיעו.

מאמר זה מבוסס על נתונים עדכניים ומגמות שוק נכון לאוגוסט 2025. המצב מתפתח במהירות והמלצות עשויות להשתנות.

שוק שאיננו בר־קיימא – זו התוצאה

הכתבה האחרונה ב-Bizportal חושפת תמונה מטרידה של תחום ההתחדשות העירונית בישראל: יזמים פונים לדיירים בדרישה לוותר על שטחים, חניות או תוספות כספיות – אחרת הפרויקט יבוטל. מה שהיה נראה חלום לפני כמה שנים, הפך למציאות בלתי אפשרית. השאלה היא לא רק מה השתנה בדרך, אלא מה זה אומר על השוק כולו.

בין חלום למציאות – הכלכלה לא מסתדרת

בשנים 2020–2021 נחתמו הסכמים רבים בהתבסס על מחירי שיא: דירות שנמכרו ב-60–80 אלף ש"ח למ"ר, ריבית אפסית, עלויות בנייה נמוכות יחסית. אלא שהיום המצב הפוך:

• מחירי המכירה ירדו לכ-50 אלף ש"ח למ"ר ואף פחות.
• עלויות הבנייה זינקו מ-11 אלף ש"ח למ"ר ל-15 אלף ויותר.
• המימון יקר – סביבת ריבית גבוהה הופכת כל פרויקט ליקר יותר ומסוכן יותר.

התוצאה: פרויקטים שהיו נראים כלכליים על הנייר הפכו להפסדיים. היזמים מחפשים פתרונות על גב הדיירים.

הדיירים כ"משתנים תלויים"

הבעיה המוסרית כאן ברורה. הדיירים, שכבר השקיעו שנים בתהליך – ישיבות, הסכמות, תכניות, חתימות – מוצאים עצמם שבויים. או שהם מתפשרים על דירה קטנה יותר, חניה פחותה או תוספת תשלום, או שהפרויקט קורס. האחריות מתגלגלת אליהם, למרות שמראש לא הם אלה שבנו תחזיות כלכליות מנותקות מהמציאות.

עודף ההיצע ותחרות קטלנית

הכתבה מתמקדת בעיקר בתל אביב – שם ההיצע הגיע לשיא. אפילו באזורים יוקרתיים כמו רובע 4, יזמים נאלצים להתחרות זה בזה על רוכשים. כאשר ההיצע חונק את הביקוש, אין אפשרות "לגלגל" את העלויות אל הקונים. השוק פשוט לא סופג.

שוק בועתי מוביל לקריסה צפויה

כל אלה הם ביטויים של אותה תופעה עליה אני מתריע כבר שנים: שוק נדל"ן לא מבוסס ערך פונדמנטלי אלא בועה שמבוססת על אשראי קל, ציפיות ואשליות. כאשר המחירים מתנתקים מהשווי האמיתי, הם אולי יכולים להמריא כמה שנים, אבל לבסוף כל התהליך מתנפץ על קרקע המציאות.ההתחדשות העירונית הייתה אמורה להיות מנוע לפתרון מצוקת הדיור, אך בפועל – הפכה לאחד המנועים של הבועה. והיום, כשהבועה מתרוקנת, היא מותירה אחריה לא מעט פרויקטים תקועים, דיירים מאוכזבים ויזמים במבוי סתום.

לקח למערכת כולה

1. אסור להתעלם מהערך הפונדמנטלי – הכנסות משכירות, שיעורי היוון ריאליים, ריבית סבירה. בלי זה, אין שוק בר קיימא.
2. יש להפסיק את שיטת "שכפול המחירים" – הערכות שנשענות על עסקאות שיא אינן כלכלה, אלא מתכון לקטסטרופה.
3. נדרשת מדיניות ציבורית חדשה – שקיפות מלאה בהסכמים, קביעת אבני דרך מחייבות, ובחינת פרויקטים בכלי ניתוח כלכליים אמיתיים, לא רק חלומות אקסל.

סיכום

מה שאנחנו רואים עכשיו הוא לא "תקלה נקודתית" אלא תוצאה ישירה של שוק לא בר־קיימא. יזמים ודיירים כאחד נגררים למציאות שבה ההבטחות לא מתממשות. המסקנה ברורה: כאשר מתעלמים מהיסודות הכלכליים לטובת מחירי בועה – הסוף ידוע מראש.

חלום התמ"א מתנפץ: למה הקבלנים מבטלים הסכמים עם דיירים?

Gpt מבוא

גיל המבנה נחשב מזה שנים לאחד המשתנים המרכזיים בהערכת שווי נכסים, אך במציאות המודרנית – ובייחוד בשוק הישראלי – השפעתו מורכבת בהרבה מההנחות התיאורטיות המקובלות. התפיסה הקלאסית גורסת כי ככל שהמבנה מתיישן, ערכו נשחק בקצב צפוי, אולם בפועל, פרמטרים כמו תחזוקה, שיפוצים, התאמות פונקציונליות, מיקום, ותמריצי התחדשות עירונית עשויים למתן, לנטרל ואף להפוך את “קנס הגיל” לפרמיה.

המחקר שלפניכם בוחן לעומק את הפער בין התיאוריה למציאות, תוך שילוב ניתוח תאורטי על בסיס תקנים בינלאומיים (IVS, RICS, USPAP) עם בחינה אמפירית של נתוני עסקאות ומגמות שוק בישראל ובעולם.

תקציר מנהלים

• מטרת המחקר – לבדוק את ההשפעה האמיתית של גיל המבנה על השווי, ולהבין כיצד משתנים מתערבים – כגון מצב תחזוקתי, שיפוץ, ערך היסטורי, מיקום ותוכניות התחדשות – משנים את עקומת ירידת הערך המקובלת.
• מתודולוגיה – שילוב בין סקירת ספרות תקנית ומחקרית, ניתוח השוואתי בין שווקים בינלאומיים, ובניית מודלים הדוניים על נתוני עסקאות בישראל, תוך בידול בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי ופירוק מקורות הפחת.
• ממצאים מרכזיים–
  1. גיל כרונולוגי הוא אינדיקטור חלקי בלבד; גיל אפקטיבי הוא המשתנה הרלוונטי להערכת השווי בפועל.
  2. עקומת ירידת הערך אינה ליניארית באופן גורף; נדרשת התאמה לשוק ולסגמנט.
  3. בישראל, תמריצי התחדשות עירונית מייצרים ערך אופציה לבניינים ישנים, המשנה לעיתים את סימן האפקט.
  4. משתנים כמו תחזוקה, שיפוץ ותוספות בנייה עשויים לדחות או למתן את פחת הגיל.
• המלצות יישומיות–
  • לאמץ מודלים לא־ליניאריים עם אינטראקציות בין גיל למשתנים מתערבים.
  • להפריד פחת פיזי, תפקודי וחיצוני בגישת העלות.
  • לשקלל ערך אופציה של התחדשות עירונית באופן שיטתי בשומות.
  • לשפר שקיפות מידע על מצב מבנים וסטטוס תכנוני.

 1 – הגדרת המושג "גיל מבנה" וסוגיו

מושגים משלימים רלוונטיים

1. תוחלת חיי מבנה– משך הזמן שבו מבנה צפוי לשמש באופן כלכלי ושימושי לפני שיהפוך לבלתי כדאי לשימוש, לשיפוץ או לתחזוקה.
   • משתנה לפי סוג הבנייה (בטון, פלדה, עץ), תנאי אקלים, תחזוקה ושימוש.
   • לדוגמה: מבנה בטון מזוין בישראל עשוי להגיע ל-60–80 שנה ואף יותר, בתנאי תחזוקה טובים.
2. עקומת פחת (Depreciation Curve)– תיאור גרפי של ירידת הערך עם הזמן.
   • עשויה להיות לינארית (ירידה קבועה), אקספוננציאלית (ירידה חדה בתחילת חיי המבנה ואז התמתנות), או שלבי חיים (ירידות שונות בכל שלב – למשל ירידה איטית בשנים הראשונות, ואז ירידה חדה כשהטכנולוגיה/תכנון מתיישנים).
3. שווי פונקציונלי– ערך המבנה מבחינת השימושיות שלו, ללא תלות בגילו הפיזי.
   • יכול להיות גבוה ממבנה חדש אם הוא ממוקם טוב ומתוכנן היטב, או נמוך ממבנה חדש אם הוא מיושן תכנונית.
4. ערך שוק מול ערך כלכלי–
   • ערך שוק: המחיר שבו מבנה צפוי להימכר בשוק החופשי.
   • ערך כלכלי: הערכה של התרומה הכלכלית נטו של המבנה, ללא השפעת רגשות, ספקולציה או עיוותי שוק.

💡 המשמעות להערכת שווי:

• שימוש אך ורק בגיל כרונולוגי עלול להטעות — הוא אינו משקף בהכרח את מצב המבנה ואת תרומתו הכלכלית.
• גיל אפקטיבי הוא לרוב המדד המועדף בהערכות שווי מקצועיות, אך הוא מחייב בדיקה פיזית ומידע אמין על תחזוקה ושיפוצים.
• פערים גדולים בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי עשויים להצביע על פוטנציאל השבחה או מנגד – על סיכון מבני וכלכלי.

2 – סקירת ספרות תיאורטית

2.1 מושגי יסוד בתקינה הבינלאומית

• IVS 105 – עלות: מגדיר את depreciation/obsolescence במסגרת גישת העלות כהתאמות לעלות יצירת נכס שווה-תועלת, כדי לשקף ירידת תועלת ממקורות: בלאי פיזי, התיישנות תפקודית וחיצונית (כלכלית). הדגשה: יש לאמוד ולהפריד בין מקורות ההתיישנות הללו. (Viewpoint)
• RICS – DRC (Depreciated Replacement Cost): בתקן המעודכן (הודפס מחדש ביולי 2024) מודגש שימוש ב-DRC בעיקר לנכסים ייחודיים/מומחים, וההבחנה בין valuation depreciation (obsolescence) לבין accounting depreciation. עבור גישת העלות, יש לזהות ולהעריך התיישנות פיזית/תפקודית/חיצונית כדי להגיע ל-DRC. (RICS, Studocu)
• USPAP: אינו מכתיב נוסחה ספציפית לפחת, אך ב-Standard Rule 1-4(b) מחייב, כשמיישמים גישת עלות, לנתח את הפחת מכל הסיבות הרלוונטיות כחלק מפיתוח השומה. כלומר, חובת ניתוח מקצועית של מקורות הפחת (פיזי/תפקודי/חיצוני), ולא הסתמכות טבלאית אוטומטית. (Miller Samuel Appraisers)
• UASFLA (“Yellow Book”): מבהיר באופן חד שעל השמאי לזהות ולכמת שלושת סוגי ההתיישנות (Physical, Functional, External) ולתמוך אותם בנתוני שוק (שיטת Breakdown/Market Extraction), ולא להסתפק בחישובי Age-Life גנריים. (Department of Justice)

משמעות מעשית לתקינה: בכל מסגרת (IVS/RICS/USPAP/UASFLA) נדרשת הפרדה אנליטית בין סוגי ההתיישנות. “גיל מבנה” לבדו הוא אינדיקטור חלש; נדרש זיהוי גיל אפקטיבי ומקורות פחת מבוססי-שוק.

2.2 מודלים תיאורטיים לעקומות ירידת ערך (Depreciation Curves)

2.3 הספרות האמפירית – היבט תיאורטי

• שיטות הדוניות: מתארות את המחיר כפונקציה של וקטור מאפיינים (גיל, שטח, חדרים, מיקום ועוד); מקדם הגיל (או טרנספורמציות שלו) מודד תרומת הגיל “נטו” לשווי. שימוש מרכזי בבניית מדדי מחירי דיור איכותיים. (OECD)
• רגישות מקומית: השפעת גיל משתנה בין שווקים; רגולציה/היצע/תמריצי התחדשות עשויים להפוך “גיל גבוה” מסיכון ל-אופציה (זכויות השבחה/ציפוף). דוגמה ישראלית בולטת: משקל משמעותי של פרויקטי התחדשות (תמ״א 38/פינוי-בינוי) בייצור השנתי, מה שמשנה את הפרשנות לשיוך “גיל ישן = ירידת ערך”. (Works in Progress)

2.4 יישום בתקנים מול פרקטיקה

1. IVS/RICS – דורשים זיהוי Obsolescence ספציפית (פיזי/תפקודי/חיצוני) והפרדה אנליטית בכל מקום שננקטת גישת העלות; ב-RICS DRC ההדגשה חדה במיוחד לנכסים ייעודיים. (Viewpoint, RICS)
2. USPAP – חובת פיתוח השומה כוללת ניתוח פחת מבוסס-שוק; אין לגזור פחת לפי טבלאות “ברירת מחדל” מבלי ביסוס אמפירי. (Miller Samuel Appraisers)
3. UASFLA – קובעת במפורש: להימנע מאריתמטיקה שגרתית של Age-Life לבדה; לתמוך בכל רכיב פחת בנתוני שוק (Market Extraction/Breakdown). (Department of Justice)

2.5 השלכות תיאורטיות על “גיל מבנה → שווי”

• הגיל כרונולוגי הוא אינדיקטור, לא הסבר. התיאוריה והתקינה מחייבות מעבר ל-גיל אפקטיבי ולקיטלוג מקורות ההתיישנות. (Viewpoint)
• במודלים הדוניים, סימן וגודל המקדם של “גיל” תלויים במטריצה של משתנים: מיקום, תחזוקה/שיפוץ, תוספות (ממ״ד/מעלית), ציפיות להתחדשות. לכן, הפחת “התיאורטי” אינו אוניברסלי, ויש לכיילו אמפירית לשוק היעד. (OECD)
• בישראל, היקף ההתחדשות משנה את “פונקציית התועלת” של בניין ישן: לעיתים “גיל” מגדיל ערך צפוי (Option Value) אם קיימת הסתברות ריאלית להשבחה דרך תמ״א/פינוי-בינוי. (Works in Progress)

3 – ניתוח אמפירי

3.1 מה מראים המחקרים (בקצרה)

• במחקרי מודלים הדוניים (Hedonic), מקדם ה־Age לרוב שלילי ומובהק סטטיסטית—כלומר בניינים ישנים מתומחרים נמוך יותר כשהשוואה נעשית ב“תנאים שווים”. זה עולה, בין היתר, ממסגרות תאורטיות אמפיריות מודרניות (Age–Period–Cohort) ומהספרות הקלאסית. (MDPI, ScienceDirect)
• מחקר עדכני בוחן כיצד איכות/תחזוקה משנה את אומדן הפחת הגילי—ממצא מרכזי: מידע איכותי מפחית הטיה כלפי “הזדקנות אוטומטית” ומחדד שהגיל לבדו איננו מסביר מלא. (Taylor & Francis Online)
• בפרקטיקות הערכה תקניות (IVS/RICS/USPAP), אין להסתמך על גיל כרונולוגי בלבד; יש לפרק את ההתיישנות לפיזית/תפקודית/חיצונית ולבסס אמפירית (שוקית) כל רכיב. (RICS, isurv, Department of Justice, Mass.gov)

3.2 המקרה הישראלי – היפוך חלקי של “קנס גיל” דרך התחדשות

• תכניות התחדשות (תמ״א 38/פינוי־בינוי) משנות את סימן האפקט בחלק מהמיקומים: בניינים ישנים לפני 1980 נושאים לעיתים ערך אופציה להשבחה (זכויות בנייה/פטור או הנחות בהיטל השבחה), ולכן הגיל עשוי להקטין את העונש הגילי או אף לייצר פרמיה בשכונות מסוימות. (Works in Progress, Strong Towns)
• הספרות התכנונית העדכנית מראה שהמנגנון התמריצי (חיזוק+תוספת זכויות) משפיע התנהגותית על שוק העסקאות במבנים ישנים, מעבר להשפעת גיל “פיזית” גרידא. (ScienceDirect)

3.3 מתודולוגיה אמפירית מוצעת לישראל (צעד־אחר־צעד)

מטרה: לזהות את האפקט השולי של גיל מבנה על מחיר, לאחר שליטה במאפייני דירה/מיקום/זמן, ולמדוד ערך־אופציה של התחדשות.

1. דאטה וטיוב

• עסקאות דירות: רשות המסים/מאגרי שמאים (כולל כתובת, קומה, מעלית/חניה, שטח, חדרים, שנת בנייה).
• שכבות מרחביות: מרחק לצירי תחבורה/רכבת, ציוני איכות בית-ספר, רמות פלילי/רעשים (ככל שיש), סטטוס תכנוני (תמ״א/פינוי־בינוי בשלבי תכנון/אישור).
• יצירת משתני גיל: כרונולוגי (שנת הערכה–שנת גמר), אפקטיבי (proxy: אינדיקטורים לשיפוץ/חיזוק/מעלית), ו־דגל 1980- (כשירות לתמ״א) + אינטראקציות עם סטטוס תכנוני.

2. דגם הדוני בסיסי

ln⁡(Pricei)=β0+β1Agei+β2Controlsi+γneighborhood+δmonth-year+εi\ln(\text{Price}_{i})=\beta_0+\beta_1 \text{Age}_{i}+\beta_2 \text{Controls}_{i}+\gamma_{\text{neighborhood}}+\delta_{\text{month-year}}+\varepsilon_i

• Controls: שטח, חדרים, קומה, מעלית/חניה/מרפסת, איכות בניין, איכות סביבתית, dummy לשיפוץ.
• פיקסדים: שכונה (או משבצת 1×11\times1 ק״מ), זמן (חודש-שנה) להפרדת מגמות כלל-שוק.
• פירוש: β1\beta_1 הוא קירוב לאפקט גיל לאחר שליטה בשאר הגורמים. הספרות ממליצה זהירות פרשנית בגלל אנדוגניות (בניינים ישנים ממוקמים גם באזורים שונים מבחינה סוציו־אקונומית). (ResearchGate)

3. רובסטיות והרחבות

• לא־ליניאריות: טרנספורמציות Age,Age2\text{Age}, \text{Age}^2 או bins (0–10, 10–30, 30–50, 50+).
• אינטראקציות: Age×RenewalEligibility\text{Age} \times \text{RenewalEligibility}, Age×Renovated\text{Age} \times \text{Renovated} כדי לאמוד ערך-אופציה וערך שיפוץ.
• RDD סביב סף 1980 (בדירות דומות, קרובות בסף): מבחן סף לתמ״א לאומדן מקומי של “פרמיית גיל־ותמריץ”.
• בדיקת פרקי זמן: לפני/אחרי שינויי רגולציה רלוונטיים (גלי תמ״א, שינויי היטלי השבחה). (Works in Progress)

4. גישת העלות – Market Extraction
   הצלבת תוצאות הדוניות עם פירוק פחת מבוסס-שוק (פיזי/תפקודי/חיצוני) לפי IVS/RICS/UASFLA, במקום Age-Life גנרי; אימות שדה בדוחות שמאיים. (RICS, Department of Justice)

3.4 תוצרים אמפיריים מומלצים (מה להציג בדוח)

• גרף “עקומת גיל” מקומית: יחס מחיר חזוי/חדש (eβ1⋅Agee^{\beta_1 \cdot \text{Age}}) לפי קבוצות גיל—עם ובלי אינטראקציית התחדשות.
• טבלת רגישות: אומדני β1\beta_1 במפרטים שונים (בסיסי; +פיקסדי שכונה; +אינטראקציות; +RDD).
• “פירוק פחת”: טבלה שמתרגמת את ממצאי ההדוני להערכת פחת פיזי/תפקודי/חיצוני ב־Cost Approach (לשימוש שמאי).
• Heatmap עירוני: שכונות שבהן הגיל “מעניש” (אפקט שלילי מובהק) מול שכונות שבהן קיים אפקט אופציה חיובי (התחדשות).

3.5 פירוש צפוי (מסגרת)

• בשוק תחרותי ללא תמריצי התחדשות, נצפה אפקט גיל שלילי עקבי (תואם ספרות תאורטית/אמפירית). (MDPI)
• בישראל, בגלל מסגרת תמריצים ייחודית, נצפה היחלשות הקנס הגילי ואף פרמיה בבניינים ישנים באזורים בעלי הסתברות גבוהה להתחדשות—כלומר האפקט תלוי־מרחב ותלוי־רגולציה. (ScienceDirect, Works in Progress)

4 – משתנים מתערבים: איך הם מעוותים/ממתנים את “אפקט הגיל”

4.1 טבלת ליבה – “גורם → מנגנון → מדידה → השפעה צפויה על אפקט גיל”

4.2 דוגמאות יישומיות (תבניות עבודה)

1. ישן+תחזוקה גבוהה+מעלית → קנס גיל מתכווץ
   • בניין 1965 משופץ + מעלית מותקנת ב־2018 → גיל אפקטיבי נמוך בכ־15–25 שנים ביחס לכרונולוגי (אמידה דרך dummy לשיפוץ×שנת התקנה).
2. ישן+התחדשות בשלבי קידום → פרמיית אופציה
   • בניין טרום־1980 במתחם מאושר־ועדה: אינטראקציה Age×RenewalStatus מציגה לעיתים מקדם חיובי חלקי/מובהקות נמוכה שלילית (הזזת עקומה ימינה).
3. ישן+שימור מחמיר → פרמיה או ענישה?
   • סטטוס שימור מחמיר מייצר פרמיה בשכונות “מותג”, אך עלול להגדיל CAPEX ולכן להפחית במחיר בנכסי קצה למשקיע.

4.3 איך מכניסים את זה למודל (צעד קצר ישים)

• הוסף למפרט הדוני:
  • AgeAge, Age2Age^2 או קטגוריות גיל.
  • RenovatedRenovated, ElevatorElevator, ParkingParking, SaferoomSaferoom (ממ״ד), BalconyBalcony.
  • RenewalStatus∈{אין,מקודם,מאושר}RenewalStatus\in\{אין, מקודם, מאושר\} + אינטראקציות Age×RenewalStatusAge\times RenewalStatus.
  • פיקסדים דקים: שכונה/משבצת מרחבית + חודש־שנה.
• נהל בדיקות רובסטיות: נטרל תצפיות חריגות (leverage), בדיקות על מדגם סגור במרחק קבוע לקו רכבת/ציר ראשי, ו־RDD בסביבת 1980.
• עבור Cost Approach: תרגם את הממצאים לפירוק פחת פיזי/תפקודי/חיצוני (כל רכיב נסמך על עדות שוקית מהנתונים שלך).

4.4 פלטים מומלצים לפרק זה

• טבלת “גורם→Δ(אפקט גיל)”: שינוי במקדם/ברגישות לאחר הוספת כל גורם (stepwise).
• גרף עקומות: עקומת גיל בסיסית מול עקומת גיל עם Renovation=1; ועוד אחת עם Renewal=מאושר.
• Heatmap: אזורי עיר בהם אינטראקציית Age×RenewalAge\times Renewal הופכת את הסימן/מקטינה מובהקות.

5 – השוואה בינלאומית: רגישות השוק ל"גיל מבנה"

5.1 טבלת השוואה תמציתית

לקחים מרכזיים:

• בשווקים עם תמריצי התחדשות/שימור חזקים (ישראל/בריטניה) גיל עלול לייצר פרמיה נישתית.
• בשווקים עם קודי בטיחות/סייסמיים מתקדמים (יפן), הגיל יוצר ענישה תלולה אם אין שדרוג תקני.
• מדינות עם תרבות תחזוקה וכלכלה אנרגטית (גרמניה) מציגות פער גדול בין גיל כרונולוגי לאפקטיבי — ולכן פחת “תיאורטי” לינארי לא מתאים.

5.2 מה מייצר הבדלים בין מדינות?

1. רגולציה ותמריצים: שימור, תמיכות אנרגטיות, זכויות בנייה.
2. מבנה היצע: זמינות קרקע/בנייה חדשה → תחרות שמגדילה קנס גיל.
3. תקינה הנדסית: עדכוני קוד סייסמי/בטיחותי יוצרים “שבירות” בעקומה.
4. תרבות תחזוקה ומימון: זמינות אשראי לשיפוץ, ועדי בתים/HOA חזקים.
5. העדפות צרכנים: אסתטיקה של “ישן איכותי” מול העדפת “חדש”.

5.3 מסקנות יישומיות לשוק הישראלי

• יש למדל במפורש את ערך־האופציה של התחדשות (סטטוס תכנוני, מרחק לפרויקטים מתקדמים, דגלי 1980-).
• יש להפריד גיל כרונולוגי/אפקטיבי ולזהות שיפוצים בעלי השפעה מבנית (מעטפת/שלד/מעלית/ממ״ד) לעומת קוסמטיקה.
• במוקדי שימור/מיתוג אדריכלי – לשקלל פרמיית “Period/Style” מול עלויות ציות.
• בכל מקרה: לאמץ מודל לא־ליניארי (Bins/Polynomial) + אינטראקציות, ולא להסתפק ב־Age-Life גנרי.

נספח: Spec טכני לאיסוף נתונים (ישראל) – קצר וחד

א. שדות חובה לעסקאות

• מזהה עסקה, תאריך חתימה/רישום, מחיר, שטח נטו/ברוטו, חדרים, קומה, שנת בנייה (טופס 4/מאגר עירייה), כתובת מלאה.
• מאפייני בניין: מעלית, חניה, ממ״ד, מרפסות, מספר קומות, חומרי שלד, מצב תחזוקה (ציון/קטגוריה), שנת שיפוץ בניין (אם קיימת), שיפוץ דירה (שנה/היקף).
• מיקום: קואורדינטות, שכונה/גוש־חלקה, מרחק לרכבת/ציר ראשי/מוקדי תעסוקה (דקות הליכה/רכב).
• תכנון: דגל 1980-, סטטוס תמ״א/פינוי־בינוי (אין/מקודם/מאושר/בביצוע), מרחק למתחם מאושר.
• סביבתי: רעש/זיהום (Proxy: מרחק לכביש מהיר/מסילה), ציוני חינוך (אם נגיש), פשיעה (אם נגיש).
• מאקרו: ריבית תקופתית (חודש עסקה), מדד מחירי דיור (לפיקסדי זמן).

ב. ניקוי ובקרת איכות

• סנן outliers: מחירים/מחיר למ״ר 1%–99% בכל תת־שוק.
• אחידות יחידות: מחיר למ״ר נטו; אם חסר – המרת ברוטו→נטו לפי יחס מקומי.
• השלמת Missing: שנת בנייה מהעירייה/טאבו; Flags לאי־ודאות.
• כפילויות: זיהוי לפי (כתובת+שטח+תאריך±30 יום).

ג. קידוד למודל

• Age = שנה(עסקה) – שנת בנייה;
• EffectiveAge proxy: פונקציה של (Renovated, Elevator, FacadeRenovation, SafeRoom);
• RenewalStatus ∈ {0,1,2,3};
• Fixed Effects: Neighborhood (או Grid 1×1 ק״מ), Month-Year.

ד. פלטים

• עקומת גיל (בסיסית/עם אינטראקציות), טבלת אומדנים, פירוק פחת פיזי/תפקודי/חיצוני לשימוש בגישת העלות.

6 – מסקנות והמלצות

6.1 מסקנות מרכזיות

1. “גיל כרונולוגי ≠ שווי” – הוא אינדיקטור גס בלבד. השפעתו על השווי מותנית במיקום, תחזוקה, שיפוצים, תוספות (מעלית/ממ״ד), סטטוס התחדשות ורגולציה.
2. המדד הנכון להערכה הוא “גיל אפקטיבי” – יש לאמוד אותו אמפירית (בדיקת שטח + אינדיקטורים לשיפוץ/חיזוק/מערכות), ולא להסתפק בהסקה מהשנה הרשומה.
3. עקומת הפחת אינה ליניארית באופן גורף – נדרשת כיול־שוק (Bins/Polynomial) והפרדה בין פחת פיזי, תפקודי וחיצוני.
4. בישראל קיים “ערך אופציה” לישן היכן שקיימת הסתברות ריאלית להתחדשות עירונית—הגיל עשוי להעניש פחות, ולעיתים לייצר פרמיה.
5. הפרקטיקה התקנית (IVS/RICS/USPAP) מחייבת פירוק פחת מבוסס־שוק; שימוש אוטומטי ב-Age-Life גנרי אינו מספק.

6.2 המלצות עבודה ממוקדות

א) לשמאים (צ’ק־ליסט יישומי)

• איסוף נתונים בשטח:
  • תיעוד מצב מעטפת/שלד/מערכות; תאריכי שיפוץ בניין ודירה; הוכחות להתקנת מעלית/ממ״ד/מרפסות.
• קידוד גיל יעיל:
  • לחשב Age כרונולוגי + EffectiveAge proxy (פונקציה: Renovated, Elevator, Facade/M&E, Safe-Room).
• מודל הדוני מינימלי:
  • ln⁡(Price)\ln(\text{Price}) כפונקציה של Age (ו-Age²/קטגוריות), מאפייני דירה, פיקסדי שכונה וזמן; אינטראקציות Age×RenewalStatus, Age×Renovated.
• Cost Approach תואם תקינה:
  • פירוק פחת ל-Physical/Functional/External עם ביסוס שוקי (Market Extraction/Breakdown), ולא טבלה גנרית.
• רובסטיות:
  • בדיקות על תתי-אזורים, סינון חריגים, RDD סביב סף 1980 היכן שרלוונטי.
• תיעוד:
  • לצרף לדוח טבלת רגישות (עם/בלי אינטראקציות) וגרף “עקומת גיל” לכיול השקוף.

ב) ליזמים/משקיעים

• להבחין בין שיפוץ קוסמטי לשיפוץ מבני – CAPEX על מעטפת/מערכות מייצר ירידה אמיתית ב-EffectiveAge וב־Opex; קוסמטי פחות משפיע על העקומה.
• לכמת ערך-אופציה של התחדשות – לבדוק סטטוס תכנוני, לוחות זמנים, היטלי השבחה ומגבלות תשתית; להצמיד הסתברות+שווי צפוי.
• בחירת אזורים – באזורים עם היצע חדש מתחרה, “קנס גיל” תלול יותר; באזורים לשימור/מיתוג – יתכנו “כיסי פרמיה” לגיל.
• סיכון רגולטורי – שינויים בתמריצים/מיסוי עלולים להפוך פרמיה לקנס; לבצע ניתוח תרחישים (Base/Optimistic/Regulatory-Shock).

ג) לרגולטורים/רשויות

• שקיפות נתונים – פרסום פתוח של סטטוס התחדשות, מועדי החלטות, ומפות מתחמים—מאפשר כיול שוקי אמין לגיל.
• קוד תחזוקה עירוני – תמרוץ שדרוג מעטפות/מערכות (אנרגטי/בטיחותי) שמקטין פחת פיזי ומאריך “חיי כלכלה”.
• גיבוש מתודולוגיה אחידה – מסמך מנחה לשומות ציבוריות: שימוש מודלרי ב-Hedonic + פירוק פחת (IVS/RICS), איסור הסתמכות בלעדית על Age-Life.
• ודאות תכנונית – רציפות במדיניות התחדשות ומיסוי כדי לצמצם תנודתיות בערך-האופציה לבניינים ישנים.

6.3 תוצרי דוח מומלצים (שיהיו בכל עבודה)

1. גרף “עקומת גיל כיול-שוק”: בסיסית מול גרסאות עם Renovated/With-Elevator/With-Renewal.
2. טבלת רגישות: אומדני גיל במפרטים שונים (Baseline; +אינטראקציות; +RDD).
3. טבלת פירוק פחת: הקצאת אחוזית ל-Physical/Functional/External מול אסמכתאות שוק.
4. נספח מתודולוגי: הגדרות נתונים, כללי ניקוי, בדיקות רובסטיות—כך שהעבודה ניתנת לשחזור.

6.4 “עשה/אל תעשה” קצר

• עשה: אמד גיל אפקטיבי, בנה מודל לא-ליניארי, נתח אינטראקציות מרכזיות (Renovation/ Renewal/ Amenities).
• אל תעשה: אל תסיק פחת לפי גיל כרונולוגי בלבד; אל תשתמש בטבלת Age-Life גנרית ללא ביסוס שוק.

Clau השפעת גיל המבנה על שווי נכסים: פער בין תיאוריה למציאות

גיל המבנה נתפס מסורתית כגורם מרכזי הגורם לפחת בשווי הנכס, אך המציאות השוקית מסובכת הרבה יותר מהתיאוריה הכלכלית הקלאסית. מחקר מקיף זה, המתבסס על ניתוח נתונים מישראל ומ-28 מדינות OECD, מגלה פערים דרמטיים בין הצפויים התיאורטיים לבין התנהגות השוק בפועל. בעוד שהתיאוריה מנבאת פחת קבוע וליניארי, המציאות מראה כי מבנים ישנים יכולים לא רק לשמור על ערכם, אלא אפילו להתייקר בנסיבות מסוימות.הממצאים מצביעים על כך שמיקום המבנה, איכות הבנייה המקורית, והקשר החברתי-תרבותי יכולים לגבור על השפעת הגיל הכרונולוגי. בישראל, למרות שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מכירה רשמית בגיל כגורם מרכזי בקביעת מחירים, פרויקטי התחדשות העירונית מראים עליות של 30% במחירים לדירות ישנות באזורים מיועדים.

הבסיס התיאורטי המקובל

התיאוריה הכלכלית הקלאסית מזהה שלושה מנגנונים עיקריים שבהם גיל המבנה משפיע על השווי. פחת פיזי מתייחס לבלאי הטבעי עקב שימוש ותנאי מזג אויר, בעוד התיישנות פונקציונלית נוגעת לתכונות שהפכו מיושנות לפי סטנדרטים מודרניים - כמו מבנה משרדים ללא מערכות תקשורת מתקדמות. התיישנות כלכלית נגרמת מגורמים חיצוניים כמו שינויים בתכנית תנועה או בנייה של מתקנים לא רצויים בסביבה.התקנים הבינלאומיים המובילים - IVS, RICS ו-USPAP - מבחינים כולם בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי. הגיל האפקטיבי מבוסס על מצב הנכס ותועלתו ולא בהכרח על הגיל הכרונולוגי, ויכול להיות נמוך או גבוה יותר בהתאם לתחזוקה ושיפורים. מבנה בן 30 שנה שעבר שיפוץ יסודי עלול לקבל גיל אפקטיվי של 15 שנה בלבד.שיטת ה-Age-Life Method המקובלת בארצות הברית קובעת כי הפחת שווה לגיל האפקטיבי חלקי החיים הכלכליים הכוללים, כפול עלות החלפה חדשה. אולם גישה זו, למרות הגיונה התיאורטי, מתעלמת מגורמים מרכזיים המשפיעים על שווי הנכס בפועל.

המציאות הישראלית: הכרה רשמית ופערי יישום

בישראל, השפעת גיל המבנה על שווי הנכסים זוכה להכרה רשמية. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כוללת את גיל הדירה כגורם מרכזי במדד מחירי הדירות הרשמי, המבוסס על רגרסיה הדונית הלוקחת בחשבון איכות וגיל לצד מיקום וגודל. תקנות מס הכנסה קובעות שיעורי פחת שנתיים המשתנים בין 1.5% לבנינים איתנים ממדרגה ראשונה לבין 6.5% לבנינים באיכות נמוכה.עם זאת, המציאות השוקית מורכבת יותר. מחקר מנתניה מראה עלייה של 30% במחירי דירות יד שנייה באזורי התחדשות עירונית, אפילו לפני הפקדת התכניות הרשמיות. הביקוש לדירות חדשות עם מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) גדל משמעותית לאחר 7 באוקטובר, יוצר פרמיום של 10-30% לדירות חדשות מול ישנות באזור זהה. עם זאת, דירות שנבנו אחרי 1993 עם ממ"ד חובה נמכרות במחירים גבוהים יותר, מה שמדגיש את השפעת הרגולציה על הערכת הגיל.מקרה מבחן מעניין הוא מגן אברהם ביפו, שם דירת 45 מטר שנמכרה ב-2025 ב-3.3 מיליון שקל לאחר שנמכרה לפני 10.5 שנים ב-1.1 מיליון - תשואה של מעל 14% בשנה, הרבה מעבר לממוצע. הסיבה העיקרית: התחדשות עירונית ושיפור השכונה שגברו על השפעת הגיל הכרונולוגי.

פרדוקס גלובלי: שונות דרמטית בשיעורי פחת

ההשוואה הבינלאומית חושפת פערים דרמטיים בשיעורי הפחת שמאתגרים את ההנחה של קשר אוניברסלי בין גיל לשווי. ביפן, מבנים מגורים מאבדים כ-50% מערכם בעשר השנים הראשונות, עם שיעור פחת שנתי של 6% למגורים ו-10% למבנים מסחריים. זאת בהשוואה לפחת של 1-1.5% בלבד בארצות הברית.במדינות אירופיות, התמונה מורכבת עוד יותר. בהולנד, מבנים מראים הערכה של 0.4% בממוצע, בעוד בצרפת השיעור עומד על 1.1% הערכה שנתית. מחקר IPF אירופאי מגלה שיעורי פחת של -2% בסטוקהולם (הערכה חזקה), 1.7% בדבלין ו-4.9% בפרנקפורט. אפילו בתוך ערים בודדות יש שונות: בלונדון, מבנים ב-West End מראים פחת של 2.2% שנתי בעוד ב-City הפחת עומד על 0.4% בלבד.הבדלים תרבותיים מסבירים חלק מהשונות. ביפן, העדפה תרבותית ל"טריות" ותפיסת הבית כצריכה ולא השקעה יוצרת מנטליות של מבנים "חד פעמיים". בניגוד לכך, במדינות אירופיות בעלות תרבות שימור, כמו בצרפת עם 3,842 מבנים מוגנים ו-22 אזורי שימור, מבנים ישנים זוכים להערכה חברתית וכלכלית גבוהה.

מקרים חריגים שמאתגרים את התיאוריה

מחקרים מתועדים מראים מקרים בהם מבנים ישנים אינם רק שומרים על ערכם אלא אפילו מתייקרים עם הזמן. בצפון קרוליינה, נכסים ברובעים היסטוריים רשומים הפגינו שיערור גבוה יותר מהשוק הכללי, בעוד בקולורדו נכסים באזורים היסטוריים ראו עלייה של כמעט 8% יותר מאזורים לא מיועדים. בקנדה, מבנים מוכרזים זכו לעלייה של 26.9% בערך, עם שיפור נוסף של 3.8% בערך נכסים סמוכים.מקרה קיצוני הוא בסיאטל, שם בתים שנבנו ברבע הראשון של המאה העשרים נמכרו ב-57 דולר למטר רבוע יותר מבתים שנבנו אחרי 1950. שיא הפרמיה היה עבור בתים משנות העשרים - 170 דולר למטר מול 113 דולר לבתים משנות השישים. התנהגות זו סותרת במידה ניכרת את התיאוריה הכלכלית של פחת עם הגיל.מחקר מקוריאה הדרומית מגלה תבנית מעניינת: עד גיל 15-19, השפעת הפחת דומיננטית, אך לאחר מכן השפעת הפוטנציאל לפיתוח מחדש הופכת דומיננטית. בגיל 27, דירות ירדו ב-45-53% מהערך המקורי עקב פחת, אך השפעת הפיתוח מחדש העלתה את המחיר ב-28-32%. זה מדגיש כיצד ערך האופציה לפיתוח עתידי יכול לגבור על הפחת הפיזי.

מהפכה בשיטות הערכה: מגיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי

מתודולוגיות ההערכה המודרניות עוברות מהפכה שמעבירה את המוקד מגיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי. שיטות מתקדמות כמו ה-Hedonic Pricing Model מתחשבות במאפיינים מרובים של הנכס, בעוד ה-Market Extraction Method מזהה שיעורי פחת מתוך מכירות בפועל של נכסים דומים בגילאים שונים.טכנולוגיות בינה מלאכותית ו-Big Data מביאות לדיוק משופר בהערכות ויעילות מוגברת. מערכות זיהוי תמונה מנתחות מצב מבנים מתמונות, בעוד ניתוח נתונים חזוי מזהה דפוסים בהשפעת הגיל על הערך. עם זאת, האתגר הוא במניעת הטיה בנתוני האימון ושמירה על שקיפות בקבלת החלטות.במקרה של מבנים היסטוריים, שיטות הערכה מיוחדות כוללות את ה-Before-and-After Method והתאמות ל-Cost Approach שמתחשבות בעלויות שימור מיוחדות. מחקר נרחב מ-MDPI שכלל 30 מחקרים מ-3 יבשות מראה עליות ערך של 12-58% במבנים היסטוריים, כאשר ההבדלים תלויים בסוג ההגנה (מקומית או לאומית) ובמאפייני האזור.

הגורמים מאחורי הפערים: מעבר לגיל הכרונולוגי

הפערים בין התיאוריה למציאות נובעים ממספר גורמים משמעותיים שהתיאוריה הקלאסית אינה מתחשבת בהם מספיק. מיקום הנכס הוא לעתים קובע יותר מגילו. מבנים ישנים ממוקמים בדרך כלל במרכזי ערים ובאזורים הליכים, בקרבה לשירותים, אטרקציות תרבותיות ומקומות עבודה. הגבלות פיתוח באזורים מרכזיים מגבילות את אספקת הנכסים החדשים, יוצרות פרמיה למבנים הישנים.איכות הבנייה המקורית משפיעה באופן דרמטי על קצב הפחת. מבנים היסטוריים רבים נבנו בתקנים גבוהים עם חומרים איכותיים - עץ מלא, לבנים מלאות ועבודת יד ייחודית שאי אפשר לשחזר בעלות סבירה כיום. חשוב לזכור שרק המבנים האיכותיים ביותר שרדו - "הירודים נהרסו", כך שהמבנים הקיימים מייצגים דגימה מוטה של האיכות הגבוהה.שיפורים ותחזוקה יכולים לשנות באופן דרמטי את עקומת הפחת. מחקר מראה כי שיפורי מטבח וחדרי רחצה מציגים החזר השקעה גבוה, בעוד שיפורי HVAC וגג חדש מגדילים את התועלת הכלכלית לטווח ארוך. במבנים בני 50+ שנה, שיפורים יכולים ליצור עלייה של 2,000-2,500 דולר לשנה בפחת, מה שמפחית בפועל את הגיל האפקטיבי.

השפעות פסיכולוגיות וחברתיות שמעצבות את השוק

מחקר בכתב העת Nature זיהה מספר ביאסים התנהגותיים בנדל"ן הקשורים לתפיסת הגיל: עיגון עולה מהערכות ערך מבוססות נקודות התחלה, הימנעות מהפסד היוצרת העדפה לשמר על פני רווח, ואפקט קבוצה הגורם למעקב אחר החלטות אחרים.קישור רגשי למבנים ישנים כולל "קסם" ו"רומנטיקה" של מבנים היסטוריים, תחושת ייחודיות וזהות אישית, וחיבור לזיכרונות והיסטוריה מקומית. דור המילניאלים מפגין העדפה מיוחדת לאזורים עירוניים והליכים, עם הערכה ל"אותנטיות" ו"ייחודיות" שמבנים ישנים מספקים.מחזורי אופנה אדריכלית יוצרים דפוסים חוזרים: כל סגנון עובר מ"מודרני" ל"מיושן" ל"וינטאג'" ו"היסטורי". דוגמאות כוללות בתי חום בברוקלין שעברו מ"מונוטוניים" למיליוני דולרים, או מבני ברוטליזם סובייטי שהפכו לנחשקים. תהליך הגנטריפיקציה הופך שכונות עם מבנים ישנים לנחשקות, מתחיל עם אמנים וצעירים ומסתיים במשיכת אוכלוסיה אמידה יותר.

פיתוחים טכנולוגיים שמשנים את המשוואה

בנייה ירוקה וחכמה יוצרת יתרונות חדשים למבנים ישנים. מחקר של National Trust for Historic Preservation מראה כי רטרופיט של מבנים קיימים כמעט תמיד "ירוק" יותר מבנייה חדשה, עם חיסכון של עד 60% ב"פחמן גלום" וחיסכון בבטון ופלדה שהם החומרים עם ההשפעה הסביבתית הגדולה ביותר.מבנים ישנים משוקמים יכולים להשיג יעילות אנרגטית זהה או טובה יותר ממבנים חדשים, בכך מבוטלים נימוקי "טכנולוgiה מיושנת". טכניקות BIM מותאמות לרטרופיט, חומרים מתקדמים לבידוד ומערכות ניטור חכמות מאפשרות שדרוג טכנולוגי בעלות נמוכה יותר מבנייה חדשה.

מסקנות ומודל הערכה מעודכן

הממצאים מצביעים על כך שהתיאוריה הכלכלית הקלאסית פשוטה מדי ואינה מתחשבת במורכבות השוק האמיתית. גיל המבנה הוא רק אחד מגורמים רבים, ולא בהכרח הדומיננטי. מודל הערכה מעודכן צריך להתחשב במספר משתנים:

1. גיל אפקטיבי במקום כרונולוגי, המתחשב בתחזוקה ושיפורים
2. מיקום ונגישות כגורמים שיכולים לגבור על השפעת הגיל
3. איכות בנייה מקורית ופוטנציאל שימור
4. גורמים פסיכולוגיים וחברתיים כמו אותנטיות וייחודיות
5. פוטנציאל פיתוח עתידי ושינויי שימוש
6. רגולציה ומדיניות תכנון הקשורה לשימור והתחדשות

המלצות יישומיות

עבור שמאים ומעריכים, ההמלצה היא לאמץ כלי AI כתמיכה ולא כתחליף לעבודה המקצועית, להשקיע בהכשרה בתחום הגיל האפקטיבי ולפתח מומחיות בהערכת מבנים היסטוריים. עבור קובעי מדיניות, חשוב לעודד שימור מבנים כאמצעי פיתוח כלכלי תוך איזון עם צרכי פיתוח.למשקיעים, מבנים בני 10-15 שנה מציעים איזון אופטימלי בין מחיר לאיכות, בעוד מבנים ישנים באזורי התחדשות עירונית מציעים פוטנציאל עלייה גבוה. פריפריה עם פרויקטי התחדשות עתידיים ושכונות ישנות במרכזי ערים הנמצאות בשיפוץ מהווים אזורי הזדמנות.המחקר מוכיח כי הקשר בין גיל המבנה לשווי הנכס אינו פשוט או ליניארי, והשוק מגיב למכלול מורכב של גורמים טכניים, כלכליים, חברתיים ופסיכולוגיים. הבנה עמוקה יותר של המורכבות הזו חיונית להערכות מדויקות ולקבלת החלטות השקעה נבונות בשוק הנדל"ן המודרני.

Gemi השפעת גיל המבנה על שווי נכסים – בין תיאוריה למציאות

תקציר מנהלים

הערכת שווי של נכסי נדל"ן היא משימה מורכבת, שבה גיל המבנה נחשב לאחד הגורמים המכריעים. עם זאת, ניתוח מעמיק מגלה כי הקשר בין גיל המבנה לשוויו אינו לינארי או חד-ממדי, אלא מושפע ממערך מורכב של גורמים תיאורטיים ומעשיים. דוח זה בוחן את הפער המהותי בין הגיל הכרונולוגי של מבנה (שנת הבנייה) לבין הגיל האפקטיבי שלו (המבוסס על מצבו הנוכחי). הוא מפרט את מנגנוני הפיחות (Depreciation) וההתיישנות (Obsolescence) לסוגיהם – פיזית, פונקציונלית וכלכלית – ומדגים כיצד כולם פועלים יחד.הניתוח האמפירי מראה כי השקעות בשיפוץ ותחזוקה יעילה יכולות למתן את ירידת הערך הנובעת מהתיישנות ואף להוביל להשבחה. עם זאת, קיימת הסתייגות משמעותית בדמות "השבחת יתר", מצב שבו עלות השיפוץ אינה מתורגמת במלואה לעלייה בשווי השוק, בעיקר כאשר היא חורגת ממגבלת המחיר הסביבתית. המקרה הייחודי של שוק הנדל"ן הישראלי, עם תוכניות כמו תמ"א 38, מספק דוגמה חיה לדרך שבה רגולציה יכולה להפוך התיישנות בלתי ניתנת לריפוי להזדמנות כלכלית משמעותית. בנוסף, מוסבר כי גורמי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה אינם רק עלויות פסיביות, אלא מנופי החלטה המשפיעים באופן מכריע על כדאיות ההשבחה.הדוח מציע מודל הערכה אינטגרטיבי, החורג מגישות מסורתיות. מודל זה מתבסס על מושג הגיל האפקטיבי, אך משקלל אותו עם ניתוח מעמיק של פוטנציאל השבחה רגולטורי, אפיון מפורט של סוגי ההתיישנות וניתוח שוק מקומי מדויק. מודל זה נועד לספק לשמאים, יזמים ומשקיעים מסגרת עבודה מקיפה, שתאפשר קבלת החלטות מושכלת ומדויקת יותר, תוך מעבר מהערכה סטטית של גיל כרונולוגי להערכה דינמית וצופה פני עתיד של הנכס.

מסגרת תיאורטית: מושגי יסוד בהערכת גיל ופיחות

גיל כרונולוגי מול גיל אפקטיבי

הערכת גיל של מבנה מתבססת על שני מושגים עיקריים שונים במהותם: גיל כרונולוגי וגיל אפקטיבי. הגיל הכרונולוגי (Actual Age או Chronological Age) הוא נתון אובייקטיבי וקבוע המייצג את מספר השנים שחלפו מאז שהמבנה נבנה בפועל. לעומתו, הגיל האפקטיבי (Effective Age) הוא מושג מורכב יותר המהווה הערכה של גיל המבנה בהתבסס על מצבו הפיזי הנוכחי, מידת הבלאי המצטבר, איכות התחזוקה והשדרוגים שבוצעו לאורך השנים.הגיל האפקטיבי הוא למעשה תוצר של שיקול דעת מקצועי של שמאי המקרקעין. הוא יכול להיות נמוך משמעותית מהגיל הכרונולוגי במקרים שבהם המבנה עבר שיפוצים יסודיים ותחזוקה שוטפת ואיכותית. לדוגמה, מבנה שנבנה לפני 80 שנה אך עבר שדרוגים מודרניים ותחזוקה מעולה יכול לקבל גיל אפקטיבי נמוך מאוד, של 10 שנים בלבד. מנגד, מבנה בן 20 שנה שסובל מהזנחה ואיכות בנייה ירודה עלול לקבל גיל אפקטיבי גבוה יותר מהגיל הכרונולוגי שלו.ההבדל בין שני המושגים אינו רק טכני, אלא מהווה את הבסיס להערכה מקצועית. מודל שמתבסס רק על גיל כרונולוגי הוא פגום מיסודו, שכן הוא אינו מסוגל להבדיל בין נכס מוזנח לנכס מטופח באותו גיל. הגיל האפקטיבי משמש כמשתנה מתווך המקשר בין מצב הנכס בפועל לבין ערכו בשוק. הוא מאפשר לשמאי המקרקעין להתאים מודלים סטטיים, המבוססים על שנת הבנייה בלבד, למציאות הדינמית של השקעות בנכס ושינויים בשוק. הערכה מדויקת של הגיל האפקטיבי היא קריטית לצורך חיזוי נכון של שווי הנכס ומשמשת כלי מרכזי בעת קבלת הצעות רכישה, שכן היא מאפשרת לזהות "עסקאות מציאה" או להימנע מ"עוקץ נדל"ן". בגישת גיל-חיים (Economic Age-Life Method), הגיל האפקטיבי אף נגזר מההפרש שבין חייו הכלכליים של המבנה לבין חייו הכלכליים הנותרים.

סוגי הפיחות וההתיישנות בנכסי נדל"ן

בנוסף לגיל, על שמאי המקרקעין לבחון את מכלול הגורמים המכונים פיחות (Depreciation) והתיישנות (Obsolescence), המוגדרים כירידה בתועלת של הנכס המביאה לירידה בערכו. פיחות זה מתרחש עקב מספר גורמים שניתן לסווג לשלוש קטגוריות מרכזיות:

1. התיישנות פיזית (Physical Deterioration): זהו הבלאי הפיזי הטבעי והמתמשך של המבנה, הנובע משימוש, הזנחה או חשיפה לפגעי מזג האוויר. התיישנות פיזית יכולה להיות ניתנת לריפוי (Curable) אם עלות התיקון נמוכה מערך ההשבחה שייווצר כתוצאה ממנו, או שאינה ניתנת לריפוי (Incurable) במקרה של נזקים יקרים ומהותיים למערכות המבנה. גג דולף, לדוגמה, הוא כשל פיזי שניתן לריפוי, אך אם ההזנחה גרמה לנזקי רטיבות ועובש נרחבים בכל המבנה, התיקון עלול להיות כה יקר שהוא ייחשב להתיישנות בלתי ניתנת לריפוי.
2. התיישנות פונקציונלית (Functional Obsolescence): התיישנות זו מתייחסת לירידה בשווי הנכס כתוצאה מליקויים בתכנון, עיצוב או סגנון שאינם עומדים בסטנדרטים ובהעדפות השוק העכשווי. דוגמאות לכך כוללות פריסה מיושנת של חדרים (למשל, הצורך לעבור דרך חדר אחד כדי להגיע לאחר), תשתיות מיושנות כמו חימום באמצעות רדיאטורים במקום מיזוג מרכזי, או היעדר חללים פתוחים המקובלים בדירות מודרניות. בדומה להתיישנות הפיזית, גם התיישנות פונקציונלית יכולה להיות ניתנת לריפוי (כמו עדכון גימורים ישנים) או בלתי ניתנת לריפוי (כמו תכנון אדריכלי פגום של המבנה שדורש שינוי יסודי). מושג נוסף בקטגוריה זו הוא "סופר-אדקוואטיות" (Superadequacy), שמתייחס למצב שבו נכס או תכונה מסוימת שלו מפותחים יתר על המידה ביחס לסטנדרט השוק באזור, מה שעלול למנוע מהנכס להשיג את הערך המלא של ההשבחה.
3. התיישנות סביבתית/כלכלית (External/Economic Obsolescence): התיישנות זו נגרמת על ידי גורמים חיצוניים, שאינם בשליטתו של בעל הנכס. דוגמאות כוללות שינוי בתשתיות התחבורה שמקשה על גישה לנכס (למשל, הסרת צומת מרומזרת), בניית מפעל או מתקן לא רצוי בסמוך לנכס, או שינויים בתקנות האזוריות (כגון שינוי בייעוד הקרקע). סוג זה של התיישנות הוא לרוב בלתי ניתן לריפוי על ידי בעל הנכס, והוא יכול להיות זמני (למשל, בשוק מוצף בהיצע) או קבוע.

הבנה מקיפה של ההתיישנות מחייבת להבין כי שלושת הסוגים אינם פועלים בנפרד אלא יכולים להשפיע זה על זה באופן הדדי. למשל, הזנחת גג במבנה ישן (התיישנות פיזית) עלולה לגרום לנזקי עובש נרחבים (התיישנות פונקציונלית) שתיקונם כה יקר עד שהוא הופך את כל הנכס לבלתי כדאי מבחינה כלכלית, וכתוצאה מכך גורם להתיישנות כלכלית. גישת הערכה מקצועית, כמו שיטת הפירוק (Breakdown Method), מחייבת לבחון כל רכיב של פיחות והתיישנות בנפרד, תוך הערכה של הגיל האפקטיבי והחיים הכלכליים הייחודיים לכל חלק במבנה, וזאת כדי להגיע להערכה המדויקת ביותר של שווי הנכס.

גישות הערכה מסורתיות והתאמתן לגיל המבנה

בפרקטיקה המקצועית של שמאות מקרקעין, ישנן שלוש גישות הערכה מרכזיות המקובלות בעולם. גיל המבנה משמש כמשתנה מרכזי בכל אחת מהן, אך השפעתו נבחנת בדרכים שונות.

גישת ההשוואה למכירות (Sales Comparison Approach)

גישה זו מתבססת על עקרון הפשטות, שלפיו שוויו של נכס נקבע על פי מחירי מכירה של נכסים דומים שנסחרו לאחרונה באזור הגיאוגרפי הרלוונטי. בשיטה זו, שמאי המקרקעין אוסף נתוני מכירות דומות, בוחן אותן, ומבצע התאמות למשתנים כגון גודל, מיקום, מצב ותכונות ייחודיות כדי להגיע לערך מדויק של הנכס הנידון.גיל המבנה ומצבו הפיזי הם גורמים מרכזיים בתהליך ההתאמה. עם זאת, שימוש בגיל הכרונולוגי בלבד עלול להוביל לטעויות. תהליך הערכה מקצועי דורש מהשמאי לבחון את המבנה פיזית ולהעריך את הגיל האפקטיבי שלו, תוך התחשבות בתחזוקה שוטפת ושיפוצים שבוצעו. רק על ידי התאמה זו ניתן לבחור עסקאות השוואה רלוונטיות באמת. לדוגמה, השוואת דירה משופצת בבניין ישן לדירה מוזנחת בבניין באותו גיל כרונולוגי תהיה הערכה שגויה. מגבלתה העיקרית של שיטה זו היא שהיא פחות מתאימה לנכסים ייחודיים או נדירים, כמו בניינים לשימור או נכסים שעברו השבחה מסיבית שאין לה תקדים בסביבה, שכן קשה למצוא להם נכסים דומים לשם השוואה.

גישת העלות (Cost Approach)

גישה זו מעריכה את שווי הנכס על בסיס עקרון התחליף, ומתאימה בעיקר לנכסים חדשים או לנכסים ייחודיים שאין להם שוק מכירות פעיל. על פי הגישה, שווי הנכס מורכב משווי הקרקע (כאילו הייתה פנויה), בתוספת עלות הקמת מבנה חדש זהה או תחליפי, בניכוי פיחות מצטבר המחושב על כל רכיבי המבנה.בגישה זו, גיל המבנה נכנס לתמונה בצורה ישירה דרך חישוב הפיחות המצטבר. אחת השיטות המרכזיות לחישוב זה היא "מודל גיל-חיים כלכלי" (Economic Age-Life Method), המבטא את הפיחות היחסי כפונקציה של הגיל האפקטיבי של המבנה ביחס לתוחלת החיים הכלכליים המשוערים שלו. כך, למשל, אם למבנה יש חיים כלכליים משוערים של 50 שנה וגיל אפקטיבי של 25 שנה, הפיחות המצטבר יהיה 50%. חישוב זה מוגבל בשל הקושי להעריך במדויק את הפיחות המצטבר לאורך זמן ואת תוחלת החיים הכלכליים של הנכס, וכן בגלל שהוא מתקשה להתחשב בהתיישנויות פונקציונליות וכלכליות שהן לאו דווקא פיזיות.

גישת ההכנסות (Income Approach)

גישה זו מתאימה לנכסים שמייצרים הכנסה קבועה, כגון נכסים מסחריים או מבנים מרובי דירות להשכרה. היא קובעת את שווי הנכס על ידי היוון ההכנסה התפעולית הנקייה (Net Operating Income - NOI) הצפויה ממנו.גיל המבנה משפיע על גישה זו בשני אופנים: ראשית, נכסים ישנים יותר דורשים עלויות תחזוקה גבוהות יותר, מה שמפחית את ההכנסה התפעולית הנקייה ובהתאם את שווי הנכס. שנית, הסיכון הכרוך בהחזקת נכס ישן, החשש מהתיישנות עתידית או עלויות בלתי צפויות, בא לידי ביטוי בשיעור היוון (Capitalization Rate) גבוה יותר, המפחית גם הוא את שווי הנכס.

מודלים כלכלומטריים: מודל המחירים ההדוניים (Hedonic Price Model)

בניגוד לגישות המסורתיות, מודל המחירים ההדוניים הוא מודל סטטיסטי המבוסס על ניתוח רגרסיה מרובה. מטרתו היא לבודד ולכמת את ההשפעה ה"נקייה" של כל תכונה על שווי הנכס, כולל גיל המבנה, גודל, מיקום, איכות ועוד. מודל זה מאפשר לחוקרים ושמאים למדוד בצורה מדויקת את השפעת הגיל האפקטיבי על המחיר, תוך התחשבות במשתנים נוספים. המודל יכול לשמש כדי לבחון כיצד השפעת הגיל משתנה בין אזורים, שווקים וסוגי נכסים, וכך מאפשר הערכה מדעית ומדויקת יותר של גורם הפיחות.

ניתוח אמפירי וגילויים מהשוק

מחקרים אמפיריים על שיעורי פיחות (Depreciation Rates)

מחקרים כלכלומטריים שונים בנושא פיחות נכסים מראים כי הירידה בשווי אינה תהליך לינארי וקבוע. מחקר של Malpezzi et al. מ-1987 מצא ששיעור הפיחות השנתי גבוה יותר עבור נכסים חדשים (בממוצע 1%) ויורד באופן משמעותי עבור נכסים ותיקים יותר (0.4% לנכס בן 10 שנים). ממצא זה מדגיש את המורכבות שבקשר בין גיל לשווי, ומצביע על כך שההנחה שפיחות הוא קבוע אינה מדויקת.בנוסף, שיעורי הפיחות משתנים באופן ניכר על בסיס נסיבות שונות. הם אינם אחידים בין אזורים גיאוגרפיים שונים, וגם לא בין סוגי נכסים. לדוגמה, שיעורי הפיחות שנמצאו בארה"ב (כ-1.5% בממוצע לשנה) שונים משמעותית מהשיעורים שנמדדו ביפן (כ-10% למבנים מסחריים) או משוודיה, ומציגים תלות הדוקה גם בתחזוקת הנכס ובשוק המקומי. כמו כן, נמצא ששיעור הפיחות גבוה יותר בנכסים מושכרים לעומת נכסים שבהם מתגורר הבעלים, מה שמרמז על בלאי מוגבר עקב שימוש שאינו בבעלות עצמית.

השפעת שיפוץ ותחזוקה על הורדת הגיל האפקטיבי

השקעות בשיפוץ ותחזוקה של נכסים ישנים הן גורם מרכזי שיכול למתן את ירידת הערך הנובעת מהתיישנות, ובמקרים רבים אף להוביל להשבחה משמעותית. תחזוקה טובה יכולה להוריד את הגיל האפקטיבי של נכס ישן בהרבה מגילו הכרונולוגי, ובכך להעלות את אטרקטיביותו בשוק. מחקרים אף מצאו שבנכסים שעברו שיפוצים, ירידת הערך הנקשרת לגיל הופכת למעשה לעליית ערך. עם זאת, חשוב להבחין בין השקעה חכמה לבין השקעה בלתי יעילה.המושג "השבחת יתר" (Over-improvement) מתאר מצב שבו עלות השיפוץ אינה מתורגמת במלואה לעלייה בשווי השוק של הנכס. הדבר יכול להתרחש כאשר בוחרים בסגנון שיפוץ ייחודי מדי שאינו פונה לקהל רחב, או כאשר מושקע סכום גבוה במיוחד בשיפוץ יוקרתי בנכס הממוקם בשכונה עם "תקרת מחיר" נמוכה. למשל, שיפוץ בעלות של חצי מיליון שקלים בדירה ששווה 2.5 מיליון שקלים עשוי להעלות את ערכה ל-2.7 מיליון שקלים בלבד, מה שמביא להפסד של 300,000 שקלים על ההשקעה. לעומת זאת, שיפוץ אטרקטיבי ויעיל יכול להעלות את שווי הנכס מעבר לעלותו, ולייצר רווח יזמי. הניתוח המקצועי של שמאי מקרקעין חייב לכלול לא רק את עלות השיפוץ אלא גם את הערכת "תרומת השווי" הריאלית שלו בשוק המקומי. השיפוצים בעלי התשואה הגבוהה ביותר על ההשקעה (ROI) הם לרוב במטבחים, חדרי אמבטיה, הוספת שטח מגורים ושיפור חזות חיצונית (Curb Appeal).

המקרה הייחודי של ישראל: תוכניות התחדשות עירונית ומיסוי

שוק הנדל"ן הישראלי מציג גורמים ייחודיים המשפיעים על הערכת נכסים ישנים, ובפרט מנגנונים רגולטוריים ומיסויים שיכולים לשנות מהיסוד את דינמיקת הערך.

תמ"א 38 כגורם מנטרל פיחות ומעלה ערך

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, המוכרת כתמ"א 38, נועדה לטפל בפיחות מבני ובסיכון קיומי של מבנים ישנים שנבנו לפני 1980. התוכנית מספקת ליזמים תמריצים כלכליים בדמות זכויות בנייה נוספות שאינן קיימות בתב"ע (תוכנית בניין עיר), בתמורה לחיזוק המבנה והשבחת דירות הדיירים הקיימים באמצעות הוספת ממ"דים, מרפסות, מעליות ועוד.פרויקט תמ"א 38 משמש ככלי רגולטורי שהופך התיישנות פיזית ופונקציונלית חמורה, שבעבר הייתה עלולה להיות בלתי ניתנת לריפוי כלכלי, להתיישנות ניתנת לריפוי באמצעות מודל עסקי רווחי. במקום שהנכס יאבד ערך בשל היותו ישן ובלתי מתאים לתקני בטיחות מודרניים, הוא משודרג ומקבל תוספות פונקציונליות המעלות באופן משמעותי את ערכו. הניתוח של נכס בסיטואציה כזו חייב לחרוג מהערכת מצבו הנוכחי הסטטי, ולכלול הערכה מקיפה של פוטנציאל ההשבחה העתידי לאחר מימוש התוכנית.

השפעת מיסוי על השבחת נכסים ישנים

הערכה מלאה של השבחת נכס ישן חייבת לכלול ניתוח מעמיק של ההשפעות המיסויות, שכן הן יכולות לקבוע האם פרויקט השבחה הוא אכן כדאי.

• מס שבח (Capital Gains Tax): זהו מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר במכירת נכס, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. הוצאות אלה יכולות לכלול עלויות שיפוץ והשבחה, שכר טרחת עורכי דין ועמלות תיווך. רשויות המס עשויות שלא להכיר בהוצאות חריגות או בהיעדר אסמכתאות (קבלות). בתמ"א 38, קיים פטור מיוחד ממס שבח על שירותי הבנייה שקיבלו הדיירים מהיזם (כגון הוספת ממ"ד או מרפסת). פטור זה נועד להפוך את הפרויקטים לכדאיים יותר מבחינה כלכלית.
• היטל השבחה (Betterment Levy): זהו מס המוטל על בעל נכס שנהנה מעליית שווי כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג. היטל ההשבחה מוטל בשיעור של 50% מהשבחת הנכס. בניגוד למס שבח, הוא מוטל על עצם מתן זכויות הבנייה, גם אם הן לא מומשו בפועל. במקרה של תמ"א 38, בעלי דירות יכולים להיות מחויבים בהיטל זה על זכויות הבנייה שקיבלו במסגרת התוכנית.

ההשפעה הריאלית של השבחת נכס ישן אינה מסתכמת בעליית הערך הגולמית, אלא ברווח הנקי שנותר לאחר תשלומי המס. על כן, שמאי מקרקעין שמספק הערכה כדאית חייב להציג תמונה מלאה הכוללת את כל החבויות המיסויות הצפויות, כדי לאפשר קבלת החלטה מושכלת ומדויקת.

גיבוש המודל המעודכן: הערכה בין תיאוריה למציאות

הניתוח המעמיק שלעיל מבהיר כי הגישות המסורתיות להערכת נכסים ישנים, המסתמכות במידה רבה על גורמים סטטיים כמו גיל כרונולוגי או עלות בנייה, לוקות בחסר. נכס ישן אינו ישן רק בשל שנת בנייתו; ערכו הוא פונקציה מורכבת של מצבו בפועל, פוטנציאל השדרוג שלו וההקשר הכלכלי והרגולטורי בו הוא נמצא. לאור זאת, יש צורך לגבש מודל הערכה אינטגרטיבי ורב-ממדי, שיאחד את הכלים התיאורטיים והתובנות האמפיריות שנחשפו.

הצגת מודל הערכה אינטגרטיבי רב-ממדי

המודל המוצע מתבסס על הסטת מוקד ההערכה מ"גיל" כנתון סטטי ל"גיל אפקטיבי" כמשתנה דינמי ומרכזי. הוא כולל חמישה מרכיבים עיקריים שפועלים יחד:

1. ציון גיל אפקטיבי משוקלל: מעבר להערכה הפיזית של המבנה, הגיל האפקטיבי יחושב על בסיס שקלול של תחזוקה שוטפת, איכות חומרי הבנייה (שמשפיעים על אורך החיים הפיזי של הנכס), ועדכונים טכנולוגיים שבוצעו בו לאורך השנים. ציון זה ייתן תמונה מדויקת יותר של מצב הנכס וישמש בסיס לחישוב פיחות רלוונטי.
2. פרופיל התיישנות מקיף: במקום התייחסות כללית לפיחות, יבוצע ניתוח מפורט של שלושת סוגי ההתיישנות. השמאי יאפיין באופן פרטני את התיישנות הפיזית (בלאי), הפונקציונלית (עיצוב מיושן) והכלכלית (גורמים חיצוניים) של הנכס, תוך הבחנה בין רכיבים ניתנים לריפוי לבין רכיבים שאינם ניתנים לריפוי. ניתוח זה יאפשר למעריך לא רק לקבוע את ערך הנכס הנוכחי, אלא גם לכמת את עלות פוטנציאל ההשבחה.
3. פוטנציאל השבחה רגולטורי/אדריכלי: במודל זה, נכס ישן אינו נתפס כנכס שרק מאבד מערכו. הוא נבחן גם על בסיס פוטנציאל ההשבחה שגלום בו. הערכה זו תכלול בחינת כדאיות במסגרת תוכניות התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 , פוטנציאל הרחבת זכויות בנייה קיימות או אפשרויות שימור אדריכלי שיכולות להוסיף ייחוד וערך.
4. השפעת מיקום ספציפית: במקום התייחסות כללית ל"מיקום", המודל יכלול ניתוח מדויק של הקשר בין מיקום הנכס לבין גורמי הערך הספציפיים באזור. ניתוח זה יכלול קרבה לתחבורה ציבורית, מרכזי תעסוקה וחינוך, תוך התחשבות במגמות שוק אזוריות, והשפעת גורמים סביבתיים כגון נוף.
5. התאמה לשוק המקומי והמיסוי: המודל יתחשב בניתוח שוק מקומי, שיעורי פיחות אמפיריים ודינמיקות מיסוי ספציפיות. הוא יכלול חישוב של הרווח הנקי האפשרי מהשבחה, לאחר תשלום מס שבח והיטל השבחה רלוונטיים, כדי לספק תמונה כלכלית ריאלית ומלאה למקבלי ההחלטות.

מסקנות והמלצות

הניתוח המקיף בדוח זה מראה כי גיל המבנה הוא גורם רב-משמעות בשמאות מקרקעין, אך יש לפרשו בזהירות. מסקנתו העיקרית היא שיש לנטוש את הגישה הלינארית והפשטנית המקשרת בין גיל כרונולוגי לשווי, ולאמץ גישה דינמית ואינטגרטיבית המבוססת על גיל אפקטיבי ועל פוטנציאל השבחה עתידי.

סיכום הממצאים העיקריים:

• הגיל האפקטיבי הוא המדד הרלוונטי: בעוד הגיל הכרונולוגי הוא נתון אובייקטיבי, הגיל האפקטיבי הוא מדד השוק המשקף את מצבו הריאלי של הנכס, והוא תלוי ישירות בהשקעות שנעשו בו.
• התיישנות היא תהליך רב-ממדי: התיישנות אינה רק בלאי פיזי, אלא גם ליקויים פונקציונליים וכלכליים, שיכולים להשפיע זה על זה. ניתוח מפורט שלהם חיוני כדי להעריך את שווי הנכס באופן מלא.
• השבחת נכס דורשת אסטרטגיה: השקעות בשיפוץ אינן מבטיחות עלייה זהה בערך השוק, ויש להיזהר מ"השבחת יתר" שאינה תואמת את סביבת הנכס ואת טעמו של קהל היעד.
• רגולציה ומיסוי משנים את הכללים: תוכניות כמו תמ"א 38 מספקות מנוף כלכלי לטיפול בהתיישנות. יחד עם זאת, גורמי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה יכולים להשפיע באופן ניכר על הרווח הנקי, ולכן יש לכלול אותם בכל הערכת כדאיות.

המלצות מקצועיות:

• לשמאי המקרקעין: על השמאי המודרני לעבור ממתן הערכה סטטית המבוססת על גיל כרונולוגי, לגיבוש ניתוח מפורט של הגיל האפקטיבי, פוטנציאל ההשבחה וההשלכות המיסוייות. הדוח ממליץ על אימוץ מודל הערכה אינטגרטיבי, שישלב כלים אנליטיים כמו ניתוח שוק יסודי ובחינה פיזית מעמיקה של הנכס.
• ליזמים ומשקיעים: קבלת ההחלטה על השקעה בנכס ישן צריכה להתבסס על ניתוח מעבר לשווי הנכס הקיים. יש לבחון לעומק את פוטנציאל ההשבחה הגלום בנכס, בין אם באמצעות שיפוצים פנימיים או תוכניות התחדשות עירונית, ולנתח את הרווח הכלכלי הנקי לאחר ניכוי מסים רלוונטיים.
• לרגולטורים: הממצאים מדגישים את חשיבותם של מנגנונים רגולטוריים כגון תמ"א 38 ופטורי מיסוי, המספקים תמריץ כלכלי להתמודדות עם התיישנות מבנים ישנים. יש לבחון באופן מתמיד את השפעתם הכלכלית של מנגנונים אלה על מנת להבטיח פיתוח עירוני בר-קיימא ויעיל.

Per השפעתו של גיל המבנה על שווי נכסים – בין תיאוריה למציאות: מחקר עומק

תקציר מנהלים

המחקר חושף פערים משמעותיים בין התיאוריה הכלכלית המקובלת לבין המציאות האמפירית בנושא השפעת גיל המבנה על שווי הנכס. בעוד שהתיאוריה מצביעה על ירידת ערך לינארית, המחקרים האמפיריים מגלים דפוסים מורכבים יותר, כולל יחסים לא-לינאריים ואפילו עליית ערך בבניינים מסוימים. קיימת שונות רחבה בקצבי הפחת בין מדינות ואזורים - מ-0.26% בשנה בבריטניה ועד 10% בשנה ליפן, כאשר רוב המחקרים מצביעים על קצבים של 1-3% בשנה.

מבוא

השפעתו של גיל המבנה על שווי הנכס מהווה נושא מרכזי בתחום השמאות והכלכלה של נדל"ן. הבנת הקשר הזה חיונית לקבלת החלטות מושכלת בתחומי השקעות, מימון, מיסוי ותכנון עירוני. מחקר זה בוחן את הפערים בין התיאוריות הכלכליות המקובלות לבין הממצאים האמפיריים במגוון שווקים גלובליים, תוך התמקדות באתגרי הערכה מעשיים ובהשלכות על תקינה מקצועית.

סקירת ספרות תיאורטית

הגדרות גיל המבנה

המחקר האקדמי מזהה שלושה סוגי גיל עיקריים:

גיל כרונולוגי - הזמן שעבר מאז השלמת הבנייה, מהווה את המדד הבסיסי והנפוץ ביותר בהערכות.journals.vilniustech+1

גיל פונקציונלי - מתייחס ליכולת המבנה לספק את השירותים הנדרשים, תוך התחשבות בתחזוקה ושיפוצים. מבנה בן 30 שנה שעבר שיפוץ מקיף עשוי לתפקד כמו מבנה בן 10 שנים.pacificappraisers

גיל אפקטיבי - המשלב גורמים פיזיים וכלכליים, כולל מיקום, איכות תחזוקה ותנאי שוק. זהו המדד החשוב ביותר להערכת שווי, אך גם המורכב ביותר לחישוב.pacificappraisers

תיאוריות הפחת הקלאסיות

התיאוריה הכלכלית הקלאסית מבוססת על שלושה מקורות עיקריים לירידת ערך:

הידרדרות פיזית - הנזק הטבעי הנוגע לחומרי הבניין, מערכות המבנה ואלמנטים מבניים. זהו הגורם הבסיסי והניתן לחיזוי ביותר, הפועל באופן מתמשך מרגע השלמת הבניין.diva-portal+1

התיישנות פונקציונלית - התאמה לא מספקת של המבנה לסטנדרטים או לצרכים עכשוויים. דוגמאות כוללות פריסה לא יעילה, מערכות טכנולוגיות מיושנות או חוסר בתשתיות דיגיטליות מודרניות.wallstreetprep+1

התיישנות חיצונית - גורמים סביבתיים וכלכליים שאינם תחת שליטת בעל הנכס, כגון שינויים בשכונה, תנאי תחבורה או מגמות כלכליות מקומיות.dspace.mit

ממצאים אמפיריים מהעולם

שונות במדדי פחת

המחקר מגלה שונות דרמטית בקצבי הפחת השנתיים בין מדינות ואזורים שונים:accaglobal+2

• בריטניה: 0.26% בשנה לנכסי מגוריםnetgain
• ארצות הברית: 0.5-1.5% בשנה בממוצעcleartax
• שוודיה: 2.0% בשנה למבנים בני 30+ שניםpacificappraisers
• יפן: 6-10% בשנה (מבנה בלבד, ללא קרקע)bohrium
• אירופה: 2.9% בשנה למבני משרדיםsciencedirect

השונות הזאת מצביעה על השפעה משמעותית של גורמים מקומיים כמו תנאי אקלים, תרבות תחזוקה, רגולציה ומאפייני שוק.

דפוסים לא-לינאריים

בניגוד להנחה התיאורטית של פחת לינארי, מחקרים רבים מגלים יחסים מורכבים יותר:journals.vilniustech+2עקומת U: במחקר בטיילאן ובקוריאה נמצא כי ערך הנכסים יורד בשנים הראשונות (עד גיל 40-45) ואז עולה בשל פוטנציאל פיתוח מחדש.investopedia+1פחת מואץ בשנים הראשונות: מחקרים מארצות הברית מצביעים על פחת מהיר יחסית ב-20 השנים הראשונות, המאט בהמשך.akrivisteamיציבות לאחר גיל בינוני: נכסים שנשמרו היטב מציגים יציבות יחסית בערכם לאחר גיל 40-50 שנים.pacificappraisersDifferent theoretical and empirical patterns of building age-value relationships found in international real estate research

הפקטור הישראלי

מאפייני השוק הישראלי

השוק הישראלי מציג מאפיינים ייחודיים המשפיעים על יחסי גיל-ערך:dealpath+2מחסור בקרקע: בישראל, רוב הקרקעות הן בבעלות המדינה עם זכויות חכירה לטווח ארוך. מחסור זה מעלה את ערך הקרקע ומפחית את השפעת הפחת של המבנה על הערך הכולל.holdתהליכי שימור: תוכניות השימור בערים כמו תל אביב יוצרות ערך מוסף לבניינים היסטוריים, המנוגד לתיאוריה הקלאסית של פחת עם הגיל.sciencedirectדינמיקת מחירים: מחירי הנדל"ן בישראל עלו בכ-118% בין 2006-2017 ובכ-23% בין 2022-2023, כאשר עלייה זו השפיעה באופן דיפרנציאלי על מבנים בגילאים שונים.ipf

השפעת מיקום על יחסי גיל-ערך

במחקר ישראלי נמצא כי מיקום מבטל פחת: בעיר כמו תל אביב, ההבדל במחירי הקרקע בין רחוב לרחוב יכול להגיע ל-8,000$ למ"ר. באזורים כאלה, השפעת הגיל על הערך מתמתנת משמעותיally.sciencedirect

השפעת תחזוקה ושיפוצים

המרכיב הכלכלי של תחזוקה

מחקרים מצביעים כי תחזוקה מונעת יכולה להאט את הפחת בעד 1% בשנה. השקעה בתחזוקה שוטפת יכולה למעשה להפוך את הבניין ל"צעיר יותר" מבחינה פונקציונלית.pacificappraisers+1

ROI של שיפוצים

מחקרים מראים כי שיפוצים אסטרטגיים יכולים להניב תשואה של 57-62% על ההשקעה:prres

• שיפוץ מטבח: תשואה ממוצעת של 57-62%
• שיפוץ חדרי רחצה: תשואה דומה
• שיפורי יעילות אנרגטית: תשואה לטווח ארוך מעל למחירי השיפוץeasyaliyah

תחזוקה נדחית - מחיר הזנחה

תחזוקה נדחית מהווה את הגורם העיקרי להאצת הפחת. מחקרים מראים כי:eia.feaa.ugal+2

• זנחה גורמת לירידת ערך מהירה בשל פסילת בסיס קונים רחבwikipedia
• בעיות מבניות יכולות להפוך נכס למוכר רק לקונים במזומן המתכננים הליך הפיכהwikipedia
• עלויות תיקון מצטברות באופן לא-לינארי - בעיה קטנה עלולה להוביל לנזק מבני גדולeia.feaa.ugal

בניינים מוגנים וערך היסטורי

הפרדוקס של הערך ההיסטורי

מחקרים מרחבי העולם מציגים תמונה מורכבת לגבי השפעת הגנת מבנים על ערכם:globalpropertyguide+2

ממצאים חיוביים:

• 74% מהמבנים המוגנים בקנדה הציגו ביצועים ממוצעים או מעליהםglobalpropertyguide
• בטקסס, הגנה היסטורית הוסיפה 5-20% לערך הנכסideas.repec
• בדנמרק, בתים ראויים לשימור הציגו מחירי מכירה גבוהים ב-30% מהממוצעbuyitinisrael

השפעות שליליות חריגות:

• באוסטרליה נמצא כי מבנים מוגנים סבלו מהפחתה של -9.6% בערכםinstead
• התנגדות של סוכני נדל"ן הטוענים כי הגנה היסטורית מגבילה את החופש הבנייתיmpra.uni-muenchen

מנגנון הערך ההיסטורי

הגנה היסטורית יוצרת שני מנגנונים מנוגדים:

1. הגבלה בנייתית - מגבילה אפשרויות שינוי ועדכון
2. פרמיית יוקרה - יוצרת כרטיס כניסה לשוק מיוחד של אוהבי היסטוריה ואזורים יוקרתיים

המחקר מצביע כי בשונתיות המקרים, הפרמיה מנצחת על ההגבלה.mpra.uni-muenchen+1

פערים בין תיאוריה למציאות

בעיות מתודולוגיות

המחקר מזהה מספר בעיות מתודולוגיות הגורמות לפערים בין תיאוריה למציאות:הפרדה לא מספקת בין ערך קרקע למבנה: רוב המחקרים מתייחסים לערך הנכס הכולל, ללא הפרדה מדויקת בין ההשפעות על הקרקע מול המבנה.journals.vilniustech+1התעלמות מגורמי תחזוקה: מודלים תיאורטיים לעיתים קרובות מתעלמים מההשפעה המכרעת של איכות התחזוקה על קצב הפחת.pacificappraisersהטיה תרבותית: רוב המחקרים בוצעו בארצות המפותחות, עם תת-ייצוג של שווקים מתפתחים וגישות תרבותיות שונות לתחזוקה ושימור.bohrium

השפעת תנאי שוק

מחזורי נדל"ן: מחקרים מצביעים כי במשקים חזקים, המבנים הישנים מפסידים יותר ביחס לחדשים, ואילו במשקים חלשים ההפרש מתמתן.sciencedirectאפשרויות פיתוח מחדש: בעיר כמו הונג קונג או ניו יורק, ערך אפשרות הפיתוח מחדש יכול לעלות על ערך המבנה הקיים, מה שיוצר עקומת U בתלות גיל-ערך.journals.vilniustech+1Comparison of annual building depreciation rates across different property types and countries/regions based on academic research

המלצות יישומיות

למעריכי שווי

1. אימוץ מודל היברידי: שילוב של ממדי גיל כרונולוגי, פונקציונלי ואפקטיבי ברמת הערכהpacificappraisers
2. התחשבות באפשרות פיתוח מחדש: בביצוע הערכות לנכסים מבוגרים במיקומים אטרקטיביים, יש לשקול את ערך האופציה לפיתוח מחדשinvestopedia
3. תיעוד מצב תחזוקה: בדיקה מקיפה של מצב התחזוקה והשיפוצים שבוצעו כחלק מהליך ההערכהpacificappraisers

לבעלי נכסים

1. השקעה אסטרטגית בתחזוקה: תחזוקה מונעת הינה השקעה רווחית המאטה פחת ומשפרת תשואותshamay-mekarkein
2. תזמון שיפוצים: שיפוצים אסטרטגיים בגיל 15-25 שנים יכולים להאט משמעותית את עקומת הפחתprres
3. מינוף ערך היסטורי: במקרים מתאימים, רישום למאגרי שימור יכול להוסיף ערך משמעותיsciencedirect+1

לקובעי מדיניות

1. עידוד תחזוקה מונעת: יצירת תמריצי מס לתחזוקה מונעת ושיפוצי יעילות אנרגטיתeasyaliyah
2. גמישות בתקנות שימור: איזון בין שימור לבין אפשרות התאמה לצרכים מודרנייםmpra.uni-muenchen
3. מיסוי דיפרנציאלי: התאמת מדיניות המיסוי להכרה בדפוסי פחת לא-לינארייםfierarealestate

מגבלות המחקר ומחקר עתידי

מגבלות זוהו

• נתונים מוגבלים על בניינים בני 80+ שנים: רוב המחקרים מתמקדים במבנים צעירים יחסית
• היעדר מחקרי אורך: מעט מחקרים עוקבים אחר אותם נכסים לאורך זמן
• שונות במתודולוגיות: חוסר אחידות בדרכי מדידה והגדרת פחת בין מחקרים שונים

המלצות למחקר עתידי

1. מחקרי אורך: מעקב אחר אותם נכסים למשך עשרות שנים לזיהוי דפוסים מדויקים יותר
2. הפרדת רכיבי ערך: פיתוח מתודולוגיות מתקדמות להפרדה בין ערך קרקע למבנה
3. מחקר בשווקים מתפתחים: הרחבת המחקר לכלול שווקים ותרבויות מגוונות יותר
4. השפעת טכנולוגיה: בחינת ההשפעה של טכנולוגיות חדשות על דפוסי פחת ושימור

סיכום ומסקנות

המחקר מגלה כי הקשר בין גיל המבנה לשווי הנכס מורכב הרבה יותר מהנחות התיאוריה הקלאסית. השונות הרחבה בקצבי פחת בין מדינות (0.26%-10% בשנה) ודפוסי הערך הלא-לינאריים מצביעים על חשיבותם של גורמים מקומיים, תרבותיים וכלכליים.

הממצאים המרכזיים:

• פחת אינו לינארי ומושפע משילוב מורכב של גורמים פיזיים, פונקציונליים וכלכליים
• תחזוקה מונעת ושיפוצים אסטרטגיים יכולים להאט או אפילו להפוך את עקומת הפחת
• במיקומים פרימיום, ערך הקרקע יכול לבטל את השפעת פחת המבנה
• בניינים היסטוריים עשויים להציג מגמת עלייה בערך, בניגוד להנחות הקלאסיות

המודל המוצע משלב שלושה ממדי גיל (כרונולוגי, פונקציונלי ואפקטיבי) עם גורמים מקומיים ספציפיים, ומציע דרך למעבר מהתיאוריה הלינארית הפשוטה למודל מותאם מציאות המשקף את מורכבות השוק האמיתי.עבור המקצוע והתקינה, התוצאות מצביעות על הצורך בפיתוח מתודולוגיות הערכה גמישות יותר, המתחשבות בייחודיותם של שווקים מקומיים ובמגמות לא-לינאריות של יחסי גיל-ערך.

1. https://journals.vilniustech.lt/index.php/IJSPM/article/download/16984/11193/64582
2. https://www.bajajfinserv.in/building-depreciation-rate
3. https://pacificappraisers.com/importance-of-accurately-estimating-depreciation-in-cost-approach-appraisals/
4. http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1749426/FULLTEXT01.pdf
5. https://www.reit.com/sites/default/files/meetings/REITWise16/Government%20Relations%20Committee/Full%20Document(s)/MIT%20-%20Characteristics%20for%20Depreciation%20in%20Commercial%20and%20Multi-Family%20Property.pdf
6. https://www.wallstreetprep.com/knowledge/cost-approach/
7. https://inzeko.ktu.lt/index.php/EE/article/view/13777/8736
8. https://dspace.mit.edu/handle/1721.1/120153
9. https://www.accaglobal.com/content/dam/ACCA_Global/Technical/fact/tf-property-valuations-0822.pdf
10. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/0166046282900321
11. https://cleartax.in/s/land-and-building-depreciation-rate
12. https://www.netgain.tech/accounting-finance-glossary/real-estate-depreciation
13. https://www.bohrium.com/paper-details/age-related-depreciation-of-older-properties/947309118115283008-13459
14. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0927538X18304505
15. https://akrivisteam.com/blog/exploring-common-commercial-real-estate-valuation-models/
16. https://sciendo.com/pdf/10.2478/remav-2023-0003
17. https://www.investopedia.com/articles/investing/060815/how-rental-property-depreciation-works.asp
18. https://www.dealpath.com/blog/real-estate-appraisal-valuation-methods/
19. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0198971521000442
20. https://www.fierarealestate.co.uk/insights/core-commercial-real-estate-investing-flattening-the-depreciation-curve/
21. https://hold.co.il/how-to-assess-apartment-values-in-israel/
22. https://www.ipf.org.uk/static/uploaded/49487d89-2312-4f65-9cff23665f85ff96.pdf
23. https://shamay-mekarkein.com/real-estate-appraiser-in-israel/
24. https://www.prres.org/uploads/711/1897/Costello_Building_Age_Depreciation_real_option_value.pdf
25. https://www.easyaliyah.com/blog/complete-guide-to-property-purchase-tax-in-israel-mas-rechisha
26. https://eia.feaa.ugal.ro/images/eia/2018_3/Kirli.pdf
27. https://en.wikipedia.org/wiki/Israeli_land_and_property_laws
28. https://ec.europa.eu/eurostat/documents/3859598/5925925/KS-RA-12-022-EN.PDF
29. https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/israel/price-history
30. https://ideas.repec.org/a/ddj/fseeai/y2018i3p91-98.html
31. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264275118309569
32. https://www.buyitinisrael.com/news/real-estate-appraisal-in-israel/
33. https://www.instead.com/resources/blog/asset-depreciation-methods-comparison
34. https://mpra.ub.uni-muenchen.de/89347/1/MPRA_paper_89347.pdf
35. https://jerusalem-real-estate.co/real-estate-in-jerusalem/find-your-ideal-property-israel/
36. https://papers.ssrn.com/sol3/Delivery.cfm/SSRN_ID3549615_code337534.pdf?abstractid=3109760&mirid=1
37. https://uwaterloo.ca/heritage-resources-centre/sites/default/files/uploads/documents/p_value_0.pdf
38. https://dahp.wa.gov/sites/default/files/Leichenko_Study.pdf
39. https://www.sama.sk.ca/sites/default/files/2018-11/6Depreciation.pdf
40. https://www.northwooduk.com/articles/the-value-of-heritage-how-listed-buildings-elevate-local-property-markets/
41. https://www.historicspokane.org/wp-content/uploads/2019/04/Historic-District-benefits_Mabry_-6-7-07.pdf
42. https://propertymetrics.com/blog/physical-economic-functional-obsolescence/
43. https://realdania.dk/-/media/realdaniadk/publikationer/andre-filer/the-value-of-the-built-heritage.pdf
44. https://www.placeeconomics.com/wp-content/uploads/2020/01/City-Studies-WP-Online-Doc.pdf
45. https://www.hellodata.ai/help-articles/what-are-the-types-of-obsolescence-in-real-estate
46. https://heritagebc.ca/learning-centre/heritage-place-conservation/heritage-real-estate/
47. https://www.forbes.com/sites/reginacole/2018/08/20/your-house-is-in-a-historic-district-does-that-raise-or-lower-its-value/
48. https://corporatefinanceinstitute.com/resources/commercial-real-estate/physical-deterioration/
49. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837719317016
50. https://www.preservationsociety.org/the-economics-of-historic-preservation-2/
51. https://www.investopedia.com/terms/f/functional-obsolescence.asp
52. https://www.davidpublisher.com/Public/uploads/Contribute/5d90110471403.pdf
53. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046220302684
54. https://www.youtube.com/watch?v=CZmkMp8YZEc
55. https://www.theheritagealliance.org.uk/blog/the-heritage-index-and-the-rising-price-of-heritage-materials/
56. https://thecraftsmanblog.com/is-preservation-good-for-property-values/
57. https://remodelingright.com/the-impact-of-renovations-on-property-value-a-comprehensive-guide/
58. https://homebriefings.com/the-real-impact-of-deferred-maintenance-on-property-value/
59. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/Practical-considerations-for-RICS-valuers-operating-in-the-USA.pdf
60. https://vimova.ch/en/how-renovations-can-increase-your-property-s-value/
61. https://newsilver.com/the-lender/what-brings-down-property-value/
62. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/application_of_the_rics_valuation_professional_standards_in_the_united_states_1st_edition_rics.pdf
63. https://riccardovicarelliarchitects.com/how-home-renovations-boost-property-value/
64. https://www.neighborly.com/expert-tips/the-effect-of-maintenance-on-home-value
65. https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2024/06/IVSC-Perspectives-Paper-Inspections.pdf
66. https://www.switzerland-sothebysrealty.ch/en/conseils/technical/does-renovation-pay-successful-sale-your-property
67. https://www.homelight.com/blog/what-hurts-property-value/
68. https://www.nacva.com/Files/InternationalStandardsChart_Jun2022.pdf
69. https://rakeshnarula.com/impact-of-home-renovations-on-property-value-an-assessment/
70. https://www.norcalvaluation.com/valuation-appraisal-review-commonalities-in-ivs-and-uspap/
71. https://www.realtyonerealestate.com.au/home-renovations-that-increase-property-value/
72. https://gro-realestate.com/blog/what-decreases-property-value-the-most-key-factors-to-be-aware-of
73. https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2021/09/IVSCAnnualReport2017-18.pdf
74. https://www.tc-mgt.com/post/how-to-raise-property-value
75. https://climate.sustainability-directory.com/term/property-value-decline/
76. https://www.unomaha.edu/college-of-business-administration/center-for-real-estate-and-asset-management/research/shultz_2018_jhr_housing_depreciation.pdf
77. https://ira.lib.polyu.edu.hk/bitstream/10397/97535/1/Hui_Redevelopment_Strategies_Building.pdf
78. https://hub.hku.hk/bitstream/10722/81857/1/content.pdf
79. http://shoup.bol.ucla.edu/OptimalTiming.PDF
80. https://www.ier.hit-u.ac.jp/hit-refined/wp-content/uploads/2013/12/wp005.pdf
81. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0378778821005740
82. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0038080619300174
83. https://www.dreso.com/at/en/dreso/economic/optimization-of-established-buildings
84. https://link.springer.com/article/10.1007/BF01097938
85. https://link.springer.com/article/10.1007/s11146-005-1369-6
86. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837722002150
87. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046221000934
88. https://ascelibrary.org/doi/abs/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000686
89. https://www.buildingradar.com/construction-blog/optimizing-timing-engaging-projects-at-the-right-stage

🧪 האלכימיה של השווי -נגמרו הימים של "צבר פרויקטים" מבוסס על דמיון.

האלכימיה של השווי: כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות

כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות

🪙 המתכון ליצירת ערך יש מאין

בימי הביניים ניסו האלכימאים להפוך עופרת לזהב.

בישראל של העשור האחרון, חברות נדל"ן מצאו נוסחה פשוטה יותר:

חתימה לא מחייבת של כמה דיירים + תוכנית לא מאושרת + תקן חשבונאות גמיש =

📈 קרקע רשומה במאזן

📈 הון עצמי מנופח

📈 שווי מניה בעלייה

כך, בעזרת הבטחות ודיווחים אופטימיים, יצרו לא מעט חברות נדל"ן שווי מדומיין, שהוזרם לדוחות הכספיים הרבה לפני שהיה היתר בנייה, אישור תב"ע או בסיס חוזי אמיתי.

🔍 רשות ניירות ערך עוצרת את הקסם

עמדת סגל 11-6, שפורסמה ביום 7.7.2025,  היא לא שינוי טכני –

היא מהפכה רגולטורית שנועדה לסיים עידן של חשבונאות פנטזיונרית.

עיקרי ההנחיה:

✅ אין יותר הכרה בקרקע על סמך חתימות בלבד

✅ הקרקע תוכר רק עם היתר בנייה או לאחר הריסה מלאה – וללא תנאים מתלים

✅ שווי הקרקע ימדד רק במועד ההכרה, ולא בדיעבד

✅ עלויות תכנון ורישוי יירשמו כנכס רק אם יש בסיס ממשי לבשלות

✅ ההתחייבות לשכר דירה לדיירים – תירשם כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן

✅ פירוט ברור בין הכנסות משירותי בנייה לבין מכירת דירות חדשות

✅ רכיב המימון ייקבע מראש – בלי עדכונים בדיעבד לפי לוחות זמנים משתנים

💣 חיסול שיטת "הקרקע האופטית"

העמדה מסירה את האפשרות לרשום נכסים לא בשלים על בסיס הנחות או ציפיות:

• לא עוד "קרקע בהכנה" כשאין אפילו היתר
• לא עוד "הון עצמי מנופח" בגלל טיוטת הסכם עם ועד
• לא עוד דוחות מבוססי כוונות במקום מעשים

במילים פשוטות: רשות ני"ע מנתקת את הקשר בין דמיון לבין שווי מאזני.

📉 הפגיעה והאפקטים

• חברות שהשתמשו בפרקטיקה הזו צפויות להציג ירידות חדות בהון העצמי וברווח.
• ייתכן אף צורך למחוק קרקעות, להעביר הוצאות שהיו מוצגות כנכסים, ולבצע התאמות מהותיות לדוחות.
• מניות עשויות לאבד מערכן – לא בגלל שינוי כלכלי, אלא כי המאזנים סוף סוף מגלים את האמת.

🧱 ומה לגבי מי שלא שיחק את המשחק?

• חברות שהתנהלו בזהירות, והעדיפו לא לרשום נכסים עד לקבלת היתר בנייה או חתימה מחייבת, יוצאות מחוזקות.
• הדוחות שלהן ייראו מעתה אמינים יותר, שמרניים יותר – ומעוררי אמון.
• מולן, המתחרות ייראו לפתע מנופחות, לא עקביות ואולי אפילו מטעות.

🧠 לסיכום – האלכימיה מתה, החשבונאות חיה

רשות ניירות ערך שולחת מסר ברור:

שווי לא נוצר מחתימות אלא מהיתרי בנייה.

הון עצמי לא מבוסס על הבטחות אלא על נכסים ברי מימוש.

אין יותר זהב מניירות – רק מאזנים שמספרים את האמת.

🧷 האשטאגים מומלצים:

#פינוי_בינוי #רשות_ני"ע #מניפולציה_חשבונאית #בועת_הנדלן #התחדשות_עירונית #קרקע_בהבטחה #שווי_מדומיין #אלכימיה_חשבונאית

מבוסס על עמדת סגל 11-6 של רשות ניירות ערך (יולי 2025)

🎈 איך פרקטיקת ההכרה המוקדמת נוצלה לניפוח מניות

🧮 מה הייתה השיטה?

1. חתמת עם דיירים (אפילו רק חלקית) –
2. רשמת את הקרקע במאזן לפי שווי "הוגן" (שהוא בפועל לפעמים שווי עתידי תיאורטי) –
3. הצגת "נכס" ו"הון עצמי" שגדלו באופן מלאכותי, למרות שאין עדיין פרויקט ממשי.
4. פרסמת דיווחים חיוביים למשקיעים – ויצרת רושם של צמיחה בצבר פרויקטים, בנכסים ובהון.

💹 מה הייתה ההשפעה על המניה?

• משקיעים – בעיקר לא מקצועיים או אנליסטים שמסתמכים על דו"חות – התרשמו מהיקפי הפעילות, גם כשמדובר היה בשלבים מוקדמים ולא ודאיים.
• מחיר המניה טיפס, לפעמים באופן מנותק מהמציאות התכנונית או הפיננסית.
• היו מקרים שבהם חברות ביצעו הנפקות המשך או גיוסי חוב בהתבסס על נכסים שטרם מומשו בפועל.

🔎 עמדת הסגל – חיסול השיטה

• הרשות סוגרת את הפתח הזה: אין קרקע במאזן בלי היתר בנייה או הריסה + סילוק התנאים המתלים.
• גם עלויות תכנון לא יוכרו כנכס אלא אם יש חתימה מוסמכת מול נציגות.
• המשמעות: ההון העצמי של רבות מהחברות יירד, הנכסים יתכווצו – והמשקיעים יגלו שהבלון היה מנופח.

🚨 זהו בפועל מהלך למניעת ניפוח מניות

• אין יותר "צבר פרויקטים" מדומיין שמבוסס על חוזים רופפים.
• אין יותר הכנסות תיאורטיות או נכסים לא בשלים.
• ויש כוונה מוצהרת של הרשות להרחיב את זה גם לסקטורים נוספים.

🧠 מסקנה:

עמדת הסגל היא לא רק מהלך חשבונאי – אלא מהלך רגולטורי אנטי-מניפולטיבי מובהק, שמצמצם את האפשרות של יזמים וחברות להציג לציבור תמונת שווא על שווי, צמיחה ורווחיות. בכך היא שומרת על המשקיעים ומקטינה את הסיכון לפיצוץ בועות בשוק ההון.אם תרצה, אפשר לנסח פוסט מקצועי קצר או בלוג תחת הכותרת:

ניפוח מניות דרך עסקאות קומבינציה – זה נגמר
רשות ניירות ערך שמה סוף לחשבונאות "על הנייר" – ומזעזעת את שוק ההתחדשות העירונית

כרזה בסגנון רטרו המציגה אלכימאי מודרני ההופך הסכם דיירים לזהב, לצד מאזניים עם "תקווה" מול "היתר בנייה" – ביקורת על ניפוח נכסים בדוחות חברות נדל"ן.

המתכון ליצירת ערך יש מאיןהמאמר סוקר תופעה שהתרחשה בישראל בעשור האחרון בתחום הנדל"ן, בה חברות יצרו שווי מדומיין באמצעות שילוב של חתימות לא מחייבות, תוכניות לא מאושרות ותקני חשבונאות גמישים. שווי זה הוזרם לדוחות הכספיים עוד לפני קבלת היתרי בנייה או אישורים רשמיים, ובכך ניפח את ההון העצמי והעלה את שווי המניות.

בימי הביניים ניסו האלכימאים להפוך עופרת לזהב. בישראל של העשור האחרון, חברות נדל"ן מצאו נוסחה פשוטה יותר:

כך, בעזרת הבטחות ודיווחים אופטימיים, יצרו לא מעט חברות נדל"ן שווי מדומיין, שהוזרם לדוחות הכספיים הרבה לפני שהיה היתר בנייה, אישור תב"ע או בסיס חוזי אמיתי.השיטה הזו, שניתן לכנותה "אלכימיה מודרנית", אפשרה לחברות נדל"ן להציג מצג שווא של צמיחה ושגשוג, ולמשוך משקיעים על סמך נתונים מנופחים. התוצאה הייתה יצירת בועה נדל"נית, שעלולה להתפוצץ ולגרום נזק כלכלי רב

יש צורך בשינוי תרבותי. משקיעים צריכים להיות מודעים לסיכונים הכרוכים בהשקעה בחברות נדל"ן, ולא להסתמך רק על הדיווחים האופטימיים של החברות. יש לבחון את הנתונים לעומק, ולבדוק את מצב הפרויקטים בשטח

האלכימיה המודרנית של חברות הנדל"ן עלולה להסתיים במפח נפש. כדי למנוע זאת, יש לנקוט צעדים מיידיים להידוק הפיקוח והרגולציה, ולהגברת השקיפות. רק כך ניתן יהיה להבטיח שהשוק הנדל"ני יתנהל בצורה הוגנת ויציבה, ולא יתבסס על שווי מדומיין.

 מהסיפור הזה הוא פשוט: אין קיצורי דרך ליצירת ערך אמיתי. ערך אמיתי נוצר באמצעות עבודה קשה, תכנון קפדני וביצוע מוצלח. ניסיונות ליצור ערך יש מאין עלולים להסתיים באסון

ההתחדשות העירונית נכנסת לבורסה באקרובטיקה חשבונאית - ומסכנת משקיעים

מעגלי הנפגעים של בועת הנדל"ן הישראלית: ניתוח מערכתי של משבר רב-ממדי

משבר הנדל"ן הישראלי אינו משבר נקודתי המשפיע רק על רוכשי דירות. מדובר במשבר מערכתי שיוצר גלי הלם המתפשטים במעגלים הולכים ומתרחבים על פני כלל המשק. הבנת המעגלים השונים של הנפגעים חיונית להבנת עומק המשבר והשלכותיו הכלכליות והחברתיות.

מעגל ראשון: רוכשי הנכסים - הנפגעים הישירים

במרכז המעגל נמצאים רוכשי הדירות שנלכדו במחירים מנופחים בשיא הבועה. נפגעים אלה מתמודדים עם משכנתאות כבדות, לעיתים כפולות מהמחיר ההוגן, מה שיוצר נטל כלכלי ארוך טווח המשפיע על איכות החיים ויכולת הצריכה שלהם. בקטגוריה זו נכללים גם יזמים וקבלנים שרכשו קרקעות במחירי שיא ונתקעו עם מלאים שאינם נמכרים. הם נושאים בהלוואות כבדות על נכסים שערכם ירד משמעותיות, מה שיוצר סיכון קיומי לחברות רבות בענף.

מעגל שני: השוכרים - הנפגעים העקיפים

השוכרים מהווים את המעגל השני של הנפגעים. בעלי הנכסים, במאמץ להשיג תשואות שיצדיקו את ההשקעה הגבוהה, מעלים שכירויות בקצב המעלה את עלויות המחיה. השוכרים מוצאים את עצמם משלמים שכירות גבוהה ללא יכולת לחסוך לרכישת דירה בגלל המחירים הגבוהים - מלכודת כלכלית קלאסית.

מעגל שלישי: כלל המשק - הירידה בכושר הצריכה

כלל המשק מושפע מהצטמקות כושר הצריכה הפרטי. כאשר חלק גדול מהמשפחות מקדיש חלק יתר מהכנסתן לדיור, פחות כסף נותר לצריכה של מוצרים ושירותיים אחרים. התוצאה היא:

• עלייה בחובות משקי הבית
• הגדלת האוברדרפט הבנקאי
• ירידה בביקוש הכלכלי הכללי
• האטה בצמיחה הכלכלית

מעגל רביעי: שוק הנדל"ן עצמו - הפרדוקס של שפע וקיפאון

שוק הנדל"ן נכנס למצב פרדוקסלי של היצע גדול לצד קיפאון במכירות. הבנייה הפעילה שהחלה בימי השגשוג ממשיכה ליצור היצע נוסף, בעוד הקונים נעלמו מהשוק. התוצאה היא:

• סיכון הולך וגדל לקבלנים
• קיפאון במכירות
• ירידה חדה במספר העסקאות
• לחץ נזילות על יזמים

מעגל חמישי: התחדשות עירונית - הקפאת הפיתוח

פרויקטי התחדשות העירונית נפגעים כפליים מהמשבר. מצד אחד, הקיפאון במכירות מקשה על מימון הפרויקטים החדשים. מצד שני, עליית שכירויות העלתה את עלויות מימון שכר הדירה לדיירים בתקופת הבנייה, מה שהופך פרויקטים רבים ללא כדאיים כלכלית.

השלכות נוספות על מעגלים רחבים יותר

מעבר לחמשת המעגלים הללו, המשבר משפיע על גורמים נוספים במשק:

המערכת הבנקאית חשופה לסיכוני אשראי גדלים הן מצד המשכנתאות והן מהלוואות לקבלנים. 

שוק העבודה בענף הבנייה, המעסיק מאות אלפי עובדים, צפוי לספוג מכה קשה. 

הרשויות המקומיות צפויות לירידה בהכנסות מארנונה ומהיטלי פיתוח. 

המגזר הפנסיוני, שהשקיע רבות בנדל"ן, עלול לחוות הפסדים משמעותיים.

כישלון דוחות ההיתכנות: כשמחיר הבועה הוחלף בשווי האמיתי

מעבר למעגלי הנפגעים הישירים, המשבר חושף פגם מהותי נוסף: כישלון מערכתי בדוחות ההיתכנות של מיזמי התחדשות העירונית. הכישלון הזה מעיד על טעות קרדינלית בהבנת ההבדל בין מחיר שוק לשווי פונדמנטלי.

הטעות הקרדינלית: בלבול בין מחיר לשווי

דוחות ההיתכנות נערכו על בסיס מחירי הבועה ולא על בסיס שווי אמיתי. מחיר השוק בתקופת השיא לא ייצג את הערך הכלכלי האמיתי של הנכסים, אלא השתקפות של ספקולציה, זמינות אשראי מוגברת וציפיות מנופחות.

ההבדל המהותי:

• מחיר שוק = מה שמישהו מוכן לשלם ברגע נתון
• שווי פונדמנטלי = הערך הכלכלי האמיתי על בסיס הכנסות פוטנציאליות, יכולת תשלום של קונים, ותועלת כלכלית

פגמים קריטיים בתהליך ההערכה

הנחות יסוד מוטעות:

• הנחה שמחירי השיא משקפים "מציאות חדשה"
• התעלמות מהפער בין מחירי המכירה ליכולת ההכנסה הממוצעת
• אי-התחשבות ביחס מחיר/שכירות חריג

היעדר ניתוח פונדמנטלי:

• לא בדיקת התאמה בין מחירי הפרויקט ליכולת תשלום של האוכלוסייה
• התעלמות מעלויות הבנייה האמיתיות מול מחירי המכירה
• אי-השוואה למחירי דיור במקומות דומים בעולם יחסית להכנסה

התוצאה: קריסת המודל הכלכלי

כאשר המחירים חזרו לשווי הפונדמנטלי (או התקרבו אליו), כל המודלים הכלכליים קרסו. הפרויקטים שנראו כדאיים במחירי הבועה הפכו ללא רווחיים במחירי השווי האמיתי.

השלכות על המקצוע

הכישלון מעיד על:

• חוסר מקצועיות: טיפול במחירי בועה כנתון יציב
• לחץ מסחרי: יועצים שהתאימו את הדוחות לציפיות הלקוח
• חוסר הבנה מחזורית: התעלמות ממחזורי השוק הטבעיים

הלקח החשוב: דוחות היתכנות צריכים להיבדק על בסיס שווי פונדמנטלי, לא על בסיס מחירי שוק זמניים. רק כך ניתן להבטיח שהפרויקטים יהיו בני קיימא גם כשהשוק חוזר לאיזון.

מסקנות: משבר מערכתי הדורש התמודדות מערכתית

בועת הנדל"ן הישראלית איננה רק "בעיה של שוק דיור" אלא משבר כלכלי מערכתי המשפיע על כלל המשק. המעגלים הרחבים של הנפגעים, יחד עם כישלון דוחות ההיתכנות, מצביעים על הצורך בפתרונות מדיניות כוללים ולא נקודתיים. ההבנה שכל מעגל של נפגעים מחזק ומעמיק את הפגיעה במעגלים האחרים, יחד עם הכישלון המקצועי בהערכת השווי האמיתי, מצביעה על הדחיפות בטיפול במשבר. ככל שהמשבר מתמשך יותר, כך מעגלי הנפגעים מתרחבים והשלכותיו הכלכליות והחברתיות מתעמקות. פתרון המשבר דורש הבנה מערכתית ומדיניות מתואמת שתתמודד עם השלכותיו הרחבות ולא רק עם התסמינים הגלויים לעין. יותר מכך, הוא דורש שינוי מהותי בסטנדרטים המקצועיים של הערכת השווי והיתכנות פרויקטים.

תראו מה עוללו הבנקים לדור שלם שמרים ידיים ועובר מעבר לים לבנות את עתידו, הכסף ומיטב הכישרונות, משקיעים את מיטב שנותיהם בהפרחת כלכלות זרות אחרות תוך הקמת קהילות ישראלים בניכר. זהו מעגל ההרס השישי של הנזק ההיקפי שעוללו ומעוללים הבנקים בישראל בהונאת הפונזי שהם ניהלו במשך 13 שנה בענף הנדל"ן

ממ"ד חובה – אבל מי ישלם?

הבניינים שנהרסו: בין תקווה לחידוש לבין מלכודת מימון

בעיצומה של תקופה בה מטחים טילים הפכו לשגרה, רבים מהבניינים שנפגעו ברחבי ישראל – במיוחד באזורים ותיקים – נהרסו או ייהרסו. חלקם נבנו בשנות ה־60 וה־70, ללא מרחב מוגן תקני (ממ"ד), ובעלי הדירות מביטים אל עתידם בתקווה לפרויקט פינוי־בינוי או סיוע ממשלתי שיחזיר להם את קורת הגג. אבל יש בעיה מהותית שהמדינה טרם נתנה לה מענה אמיתי: בניית דירות חדשות מחייבת תוספת ממ"ד – וזו כרוכה בעלות גבוהה. מדובר בדרישת חוק – לא רשות – כך שגם כאשר המדינה משתתפת או היזם מוכן לבנות, עלות בניית הממ"ד נופלת בין הכיסאות.

העלות הכבדה של שדרוג חובה

בניין שנהרס ונבנה מחדש לפי תקנות 2025 מחייב בניית ממ"ד בכל דירה – גם אם לפני כן לא היה. אבל ממ"ד איננו קיר גבס – מדובר בעלות של 100–200 אלף ₪ ליחידה, תלוי במפרט, אזור, קומה, ואיכות. אז מי אמור לשלם על זה?

• המדינה? טרם התחייבה.
• היזם? רק אם הפרויקט משתלם כלכלית – מה שלא קורה בשוק רווי דירות לא מכורות וירידת תשואות.
• בעל הדירה? מדוע שישלם על "השבחה" שנכפתה עליו לאחר אסון?

טיוב ≠ פיצוי: מחד גג, מאידך חובה יקרה

הדרישה לממ"ד יוצרת פרדוקס: הדירה החדשה משודרגת ומוגנת – אך ההשבחה נכפית על הניזוק. במקרה רגיל, תוספת שכזו נחשבת "פריבילגיה". כאן, מדובר בדרישה רגולטורית, שהופכת את הפיצוי לבעייתי:

איך אפשר לדבר על "שווי כושר שיקום" אם אינך מקבל חזרה דירה במפרט תואם אלא נדרשת "לממן את השדרוג"?

קריאה לפתרון מיידי: קרן ייעודית למימון ממ"דים

במציאות הביטחונית הנוכחית – וזו שצפויה להחריף – על המדינה להקים קרן מימון ייעודית למימון מלא של בניית ממ"דים בפרויקטים של שיקום לאחר נזקי מלחמה. בין אם במסגרת מס רכוש, משרד הביטחון או משרד השיכון – אין זה תפקידה של המשפחה שניצלה מטיל – לממן את מיגונה הבא.

שורה תחתונה: בלי מימון לממ"ד – אין שיקום אמיתי

התחדשות עירונית לאחר פגיעה היא מהלך נדרש, אבל ללא פתרון ברור לסוגיית הממ"דים – כל הבטחה על פינוי-בינוי או תמ"א שיקומית תקרוס מול מגבלת מימון קריטית. מדובר בבסיס ביטחוני ולא במותרות – ועל המדינה להכריע כעת: האם היא מתכוונת לשקם או רק לדבר על שיקום.

🏗️ המדינה תבנה מחדש – אבל מי ישלם על הממ"ד?

❗ גם כשמדובר בשיקום דירות הרוסות – הדרישה לממ"ד מחייבת תוספת תקציב, והשאלה הגדולה: מי מממן את ההשבחה?

מאות בתים בישראל נהרסו כליל במתקפת הטילים. הממשלה התחייבה לשקם – אבל שיקום הוא לא שחזור. כל דירה חדשה שנבנית מחויבת לפי חוקי התכנון והבנייה לכלול ממ"ד תקני. זהו סטנדרט בטיחות מודרני, אך כזה שלא היה קיים בדירות המקוריות. ולכן, עולה השאלה המשפטית, התקציבית והמוסרית:

האם על המדינה לממן את מלוא עלות הממ"ד – או שהדיירים יידרשו "להשתתף" בשדרוג?

🔍 השדרוג שנכפה – מי נושא בעלות?

עלות ממ"ד חדש נעה בין 100 ל־200 אלף ₪ לדירה.

בדירות שנבנות במסגרת סיוע ממשלתי, זו תוספת מהותית שלא הייתה קיימת קודם – ולכן מבחינה משפטית היא לא פיצוי, אלא טיוב והשבחה. אבל האם מותר למדינה:

• להכריח את הדיירים לממן את הממ"ד – בשם השדרוג?
• או לגרוע שטח מדירתם כדי "לממן" ממ"ד בגודל 9 מ"ר?

התשובה האחראית: לא.

⚖️ מס רכוש אמור להשיב מצב לקדמותו – לא ליצור חוב

חוק מס רכוש מבטיח שיקום של נכס שנהרס.

אבל שיקום לא יכול לכלול חיוב עקיף של הדייר בעל כורחו – בין אם בהוצאה בפועל ובין אם בצמצום שטח דירה או פגיעה בזכויות תכנוניות.

שדרוג ביטחוני נדרש – אבל חובה שהוא יתוקצב.

🧱 כשהמדינה היא היזם – עליה לשאת בעלות המלאה

במקרים שבהם הממשלה או רשות מקרקעי ישראל מקדמות שיקום, אין גורם פרטי שיספוג את עלות הממ"ד, ואין "עודפי זכויות" שמהם ניתן לקזז. לכן נדרשת מדיניות ברורה:✅ הקצאת תקציב ייעודי להוספת ממ"דים

✅ קביעת סטנדרט אחיד ובלתי מותנה

✅ הבטחה שהדייר לא ישלם – לא בכסף ולא בהפחתת שטח

🔚 בלי פתרון – הדירה תחזור עם גירעון

אם המדינה תשקם את הדירות – אך תותיר את נושא הממ"ד "לפתרון עתידי", הדיירים יקבלו דירה חדשה, אך קטנה יותר, עם נטל כלכלי או משפטי עתידי. זהו לא שיקום – אלא עיוות.🔴 לכן, לצד כל דיון על בנייה מחדש – יש לקבוע תקצוב מלא לבניית הממ"ד כחלק בלתי נפרד מהשיקום.

🧨 מלכוד הממ"ד

כשמדינה מבטיחה לבנות מחדש – אבל לא מממנת את הדרישה שהמדינה עצמה קובעת

בימים אלו מדינת ישראל מבטיחה לדיירים שבתיהם נהרסו: "נבנה מחדש. נשקם. נחזיר לכם את הבית."

אבל יש סעיף קטן, שקט – וכבד משקל – שמאיים להפוך את ההבטחה לאות מתה: חובת בניית ממ"ד בכל דירה חדשה.

וזהו המלכוד: המדינה היא זו שדורשת את הממ"ד, אבל היא לא קובעת מי ישלם עליו.

🧱 הממ"ד – חובה חוקית, לא פיצוי

בשונה מפינוי־בינוי יזמי, כאן מדובר בבנייה ציבורית מחודשת – ביוזמת המדינה – עבור תושבים שבתיהם נהרסו.

הדירות שנבנו בשנות ה־60 וה־70 לא כללו מרחבים מוגנים. כיום, החוק מחייב: כל דירה חדשה = ממ"ד בגודל מינימלי של 9 מ"ר. עלות בניית ממ"ד לדירה אחת: כ־100,000–200,000 ₪.וזו לא בחירה. אין פטור. אין "הסכם ויתור". אין ברירה.

מי שלא יבנה – לא יקבל היתר בנייה.

⚖️ טיוב ≠ פיצוי

מדובר במלכוד משפטי מובהק:

• הדייר קיבל דירה ישנה – ונהרסה.
• המדינה מבטיחה דירה חדשה – אך דורשת תוספת חובה (הממ"ד).
• התוספת נחשבת השבחה – ולכן לא נכללת במסגרת הפיצוי.

כך, יוצא שהמדינה אומרת לדייר:

"אתה מקבל את הבית שלך – אבל תשלים לבד את מה שהחוק מחייב."

🧮 איך זה נראה בפועל?

שלושה תסריטים אפשריים – וכולם בעייתיים:

1. המדינה מקצצת מהשטח של הדירה כדי "להכניס" את הממ"ד.
   → הדייר מקבל פחות ממה שהיה לו.
2. המדינה דורשת מהדייר להשלים את עלות הממ"ד.
   → הדייר, שזה עתה איבד את כל רכושו – מתבקש לשלם עוד 100 אלף ₪.
3. הפרויקט נתקע – כי אין תקציב לממ"ד.
   → ההבטחה לשיקום נותרת על הנייר.

🧭 הפתרון: קרן ייעודית למימון ממ"דים בשיקום מלחמתי

כמו שמס רכוש מחזיר את ערך הדירה שנפגעה, כך יש להקים קרן שתממן את עלות המיגון המתחייב לפי חוק –

בלי להטיל את הנטל על התושבים.

בלי לקצץ מהשטח.

ובלי לעכב שיקום.

🚨 שורה תחתונה:

המדינה לא יכולה לדרוש מיגון – מבלי לממן אותו בעצמה.

אם הממשלה באמת רוצה לשקם – עליה להפסיק להיתלות בחוקי תכנון כשנוח, ולהתייחס אל הממ"ד לא כאל מותרות – אלא כחלק בלתי נפרד מההתחייבות לדירה בטוחה, שלמה ומלאה.

אשמח לעזור לך לנתח את המצב בשוק הנדל"ן הישראלי ביחס לפינוי-בינוי של בניינים שנפגעו. זה נושא מורכב שדורש בחינת נתונים עדכניים. על בסיס הנתונים העדכניים שמצאתי, אוכל לענות על שאלתך המורכבת לגבי בניינים שנפגעו והשאלה האם ניתן לכללם בתוכניות פינוי בינוי במצב השוק הנוכחי.

תמונת המצב הנוכחית בשוק הנדל"ן הישראלי:

האתגרים העיקריים:

• 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה מ-44,591 דירות בינואר 2022
• מחסור חמור בעובדי ביצוע ואיחורים במסירת דירות בעקבות מלחמת חרבות ברזל
• החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80
• ריבית גבוהה והקשחת מדיניות האשראי של הבנקים

נתונים חיוביים:

• מחירי הדירות החדשות עלו במרץ-אפריל 2025 ב-0.4% בהשוואה לחודש הקודם
• כ-30% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות בשנת 2024 היו במסגרת של התחדשות עירונית
• כל דירה שלישית שנמכרה בשנת 2024 היא במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38

בניינים שנפגעו ופינוי בינוי - הזדמנות או אתגר?

הצד החיובי:

1. תמיכה ממשלתית: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל
2. עדיפות לאומית: מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים - יש הכרה בחשיבות החלפת בניינים ישנים בחדשים
3. הליכים מקוצרים: ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי
4. ביקוש עדיין קיים: זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות

האם יזמים יצליחו למכור 1/3 מהדירות במכירה מוקדמת?

האתגרים:

1. עודף היצע משמעותי: עם 76-80 אלף דירות לא מכורות בשוק, התחרות קשה
2. הגבלות מימון: מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר וסביר להניח שנראה פחות מבצעים של ריבית קבועה נמוכה לטווח ארוך
3. דרישות הון עצמי גבוהות יותר מהבנקים

גורמים מקלים:

1. מיקום המתחם: בניינים שנפגעו במרכז הארץ יש להם יתרון על פני פרויקטים חדשים בפריפריה
2. תמיכה ממשלתית ייעודית לפרויקטי שיקום
3. דחיפות לאומית שיכולה לזרז תהליכים

המלצותיי:

למקרים ברמת כדאיות גבוהה (מרכז הארץ):

• כן, ניתן לכלול בתוכניות פינוי בינוי, אך יש להיערך לתהליך מכירה ארוך יותר
• יש לתכנן מבצעי מימון יצירתיים בגבולות הרגולציה החדשה
• מומלץ להתחיל בפרויקט רק עם התחייבות ממשלתית ברורה לתמיכה

למקרים ברמת כדאיות נמוכה (פריפריה):

• מותנה בקבלת מענקים ממשלתיים משמעותיים
• מומלץ להמתין לבהירות נוספת לגבי היקף התמיכה הממשלתית

בכל מקרה: המצב הנוכחי מאתגר, אך בניינים שנפגעו נהנים ממעמד מיוחד וסיוע ממשלתי שיכול להפוך פרויקטים כאלה לבר-קיימא כלכלית למרות אתגרי השוק.

בעלי הדירות שנהרסו מקווים לפינוי בינוי אך ללא הסרת מגבלות מימון המיזמים לא יוכלו לצאת לפועל

מלחמת חרבות ברזל הותירה אחריה נזקים נרחבים לבניינים ברחבי הארץ. במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים. בעלי דירות שבניהם נהרסו או נפגעו קשות רואים בפינוי בינוי הזדמנות לא רק לשקם את ביתם, אלא לקבל דירה חדשה ומוגנת יותר. אולם המציאות הכלכלית והרגולטורית היום מציבה מחסומים כמעט בלתי עבירים בפני מימוש החלום הזה.

ההזדמנות הגדולה שנתקעת במימון

זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במתחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות. הביקוש של בעלי הדירות שנפגעו קיים וחזק, והתמיכה הציבורית בשיקום האזורים הפגועים רחבה. הממשלה אף הקצתה משאבים: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל. אולם המשאבים הללו, כמו שהתברר, אינם מספיקים מול המציאות הכלכלית המורכבת. היזמים מתמודדים עם שלושה אתגרים מרכזיים שמקשים עליהם לממן פרויקטי פינוי בינוי, גם כאלה עם תמיכה ממשלתית:

מחנק המימון השלישי

עודף היצע דרמטי: 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה של מספר הדירות הלא מכורות מאז תחילת 2022. זה אומר שגם אם יזם יקדם פרויקט פינוי בינוי, הוא יתמודד עם תחרות קשה ביותר על כל קונה פוטנציאלי.

הגבלות רגולטוריות חדשות: החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80, מה שמקשה משמעותית על יכולת היזמים לקדם מכירות מוקדמות ולקבל מימון לפרויקט.

מחסור בכוח אדם: המחסור החמור בכוח אדם, שנוצר לאחר מתקפת ה-7 באוקטובר, עם הפסקת עבודתם של כ-100 אלף פועלים פלסטינים. זה מוביל לעיכובים ועלויות גבוהות שמקשות על הכדאיות הכלכלית.

השינוי במבצעי המימון - מהפכה לרעה

בשנת 2024, היזמים פיתחו מבצעי מימון יצירתיים כדי להתמודד עם המציאות הקשה. אולם ב-2025 המצב משתנה לרעה: אני צופה שבשנה הקרובה לא נראה הרבה מבצעים במודל הזה, שהיה נפוץ מאוד בשנת 2024 וספג ביקורת בגין הסיכון שבו. מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר, וכפי שמסביר מומחה בתחום: סביר להניח שנראה פחות מבצעים של ריבית קבועה נמוכה לטווח ארוך, דרישה של הבנקים להון עצמי גבוה יותר מרוכשי דירות.

המציאות המרה: פרויקטים שלא יצאו לפועל

למרות שהחוק כבר מאפשר הליכים מזורזים לבניינים שנפגעו במלחמה, ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי, הבעיה אינה בירוקרטית אלא כלכלית גרידא.

הפתרון: הסרת מגבלות מימון ייעודית

כדי שפרויקטי פינוי בינוי לבניינים שנפגעו יוכלו לצאת לפועל, נדרשים צעדים נחרצים:

הסרת מגבלות מימון ייעודית: פרויקטים של בניינים שנפגעו במלחמה צריכים לקבל פטור ממגבלות ה-20/80 ולאפשר מודלים גמישים יותר של מימון מוקדם.

הגדלת התמיכה הממשלתי: 190 מיליון שקל זה רק התחלה. נדרש תקציב גדול משמעותית כדי לפצות על חוסר הכדאיות הכלכלית בשוק הנוכחי.

תמריצים מיוחדים לקונים: הנחות מס רכישה משמעותיות או מענקים ישירים לרוכשי דירות בפרויקטי שיקום, כדי להתמודד עם עודף ההיצע.

המסקנה

מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים. אין ספק שמדובר בצורך לאומי דחוף. אולם בלי הסרת המגבלות הרגולטוריות ומתן תמיכה כלכלית משמעותית יותר, בעלי הדירות שנפגעו ימצאו את עצמם תקועים בין החורבות של בתיהם לבין חלומם לדירה חדשה וחזקה יותר. השאלה היא האם מקבלי ההחלטות יבינו שמדובר לא רק בבעיה של יחידים, אלא בבעיה לאומית שדורשת פתרון מיוחד ונחרץ - גם אם זה אומר חריגה זמנית מהמדיניות המוניטרית השמרנית שאימצה ישראל בשנה האחרונה.

בלי נוסחת מימון מתאימה הבניינים שנפגעו ומיועדים להריסה לא יוכלו להתחדש במיזמי פינוי בינוי

מלחמת חרבות ברזל הותירה מאחוריה נזק חסר תקדים לבניינים ברחבי הארץ. במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים. מאות בניינים נפגעו קשות, וחלקם אף הוכרזו כמיועדים להריסה. אולם למרות ההכרה הציבורית בצורך הדחוף לשקם אותם, המציאות הכלכלית מציבה חסמים כמעט בלתי עבירים בפני יציאתם של מיזמי פינוי בינוי לפועל.

הפער בין הרצון למציאות

הביקוש של בעלי הדירות שנפגעו להצטרף למיזמי פינוי בינוי גדול ומובן. זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במתחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות. הסיבה ברורה: מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים. הממשלה אף הבינה את החשיבות והקצתה משאבים ראשוניים. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל. אולם התקציב הזה, כמו שמתברר, הוא טיפה בים מול האתגרים הכלכליים הגדולים שמתמודדים איתם היזמים.

המשבר בשוק הנדל"ן מקשה על היזמים

השוק הישראלי נמצא כיום במשבר מימון חסר תקדים. 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה של מספר הדירות הלא מכורות מתחילת 2022. זה אומר שגם פרויקטי פינוי בינוי יתמודדו עם תחרות קיצונית על כל רוכש פוטנציאלי. במקביל, החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80 פוגעת ביכולת היזמים לקדם מכירות מוקדמות - הבסיס להשגת מימון בנקאי לפרויקט. ללא האפשרות למכור שליש מהדירות במכירה מוקדמת, רוב הפרויקטים פשוט לא יוכלו לקבל מימון.

השינוי במבצעי המימון מחריף את המצב

אם בשנת 2024 היזמים עוד הצליחו לפתח פתרונות יצירתיים, ב-2025 המצב משתנה דרמטית לרעה. אני צופה שבשנה הקרובה לא נראה הרבה מבצעים במודל הזה, שהיה נפוץ מאוד בשנת 2024 וספג ביקורת בגין הסיכון שבו. במקום זאת, מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר, עם דרישה של הבנקים להון עצמי גבוה יותר מרוכשי דירות. זה יקשה עוד יותר על המכירות הנדרשות לקבלת מימון.

הפתרון הנדרש: נוסחת מימון מותאמת מיוחדת

כדי שבניינים שנפגעו יוכלו להתחדש, נדרשת נוסחת מימון שונה לחלוטין מהכללים הרגילים:

פטור ממגבלות 20/80:  פרויקטי שיקום צריכים לקבל פטור מוחלט מהמגבלות החדשות ולאפשר מודלים של 10/90 או אפילו 5/95, כדי לאפשר ליזמים לקדם את הפרויקט גם ללא מכירות מסיביות מראש.

ערבויות ממשלתיות מלאות: במקום מענקים נקודתיים, הממשלה צריכה לערוב למלוא המימון הבנקאי לפרויקטי שיקום, כדי להסיר את הסיכון מהבנקים ולאפשר מימון בתנאים נוחים.

קרן מימון ייעודית: הקמת קרן ממשלתית ייעודית שתממן את פרויקטי הפינוי בינוי לבניינים שנפגעו, בדומה לקרנות שהוקמו לשיקום לאחר אסונות טבע במדינות אחרות.

תמריצים לרוכשים: הנחות מס רכישה של 50% לכל רוכש דירה בפרויקט שיקום, כדי לעודד ביקוש ולהתמודד עם עודף ההיצע הקיים.

המחיר של אי-פעולה

ללא פתרונות מימון מותאמים, התוצאה תהיה טרגית: מאות משפחות שכבר איבדו את בתיהן ימצאו את עצמן תקועות במצב של חוסר ודאות מתמשך. בניינים שנפגעו יישארו הרוסים או מסוכנים, ויהוו איום מתמשך על הבטיחות. יותר מכך, טיל אחד יכול להפוך בניין מסוכן למלכודת מוות והרשויות חייבות לפעול מיד. המשך המצב הנוכחי פירושו שתושבים ימשיכו לגור בבניינים פגועים ומסוכנים, בסיכון חיים ממשי.

הזמן אוזל

מדובר בנזק המשמעותי ביותר למבנים, אשר ידעה המדינה מאז הקמתה ושיקומם של מבנים אלו מצריך הערכות כוללת. זהו לא רק צורך של יחידים, אלא צורך לאומי דחוף שדורש התייחסות מיוחדת ונחרצת. המסקנה ברורה: בלי נוסחת מימון מותאמת במיוחד לבניינים שנפגעו, הם לא יוכלו להתחדש. השאלה היא האם מקבלי ההחלטות יפעלו במהירות הנדרשת, או שיותירו מאות משפחות תקועות בין ההריסות לחלום שלא יתממש. הזמן אוזל, והצורך דחוף מתמיד.

במצב השוק הנוכחי, הכללת בניינים שנהרסו במלחמה בתוכנית פינוי-בינוי נראית כפתרון תיאורטי שלא ניתן ליישום לפי כללי המשחק הקיימים. להלן ניתוח פרטני:

✅ מה נדרש כיום לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי בפועל?

1. תוכנית מאושרת ותמ”א תקפה (או מסלול רשויות).
2. הסכמות דיירים וחתימות.
3. יזם בעל איתנות פיננסית.
4. ליווי בנקאי מותנה:
   • הוכחת מכירת כ-30% מהדירות החדשות (Pre-Sale).
   • רק אז מאשרים קו אשראי לפרויקט.

❌ אבל המציאות הכלכלית של יוני 2025 שונה בתכלית:

📉 1. קיפאון בביקושים

• הציבור לא רוכש דירות חדשות – לא בגלל מחסור בהיצע, אלא מחסור באמון וביכולת מימון.
• משקיעים ברחו, משפרי דיור תקועים, זוגות צעירים חוששים להתחייב.

🏗️ 2. עודף היצע עצום:

• 80,000 דירות חדשות לא נמכרו (נתון רשמי).
• 200,000 דירות בבנייה פעילה.
• בנוסף: מאות פרויקטי פינוי-בינוי תקועים (כי לא עמדו ביעדי Pre-Sale).

🏦 3. הבנקים שינו גישה:

• דרישות ההון עלו.
• הם רואים היטב את האקוויטי השלילי שנוצר בגלל שמאויות מנופחות.
• ליווי בנקאי לא ניתן בלי ודאות שיווקית גבוהה – וזו לא קיימת.

💣 ומה לגבי בניינים שנהרסו?

גם אם מדובר במצוקה אמיתית ודיירים שאיבדו את בתיהם – אין ליזמים כדאיות מימונית להיכנס לתמונה, אלא אם כן:

1. המדינה תתערב באמצעות מסלול פיצוי מקדים (כמו "תמורת חידוש").
2. יבוטל התנאי של מכירה מוקדמת לצורך ליווי בנקאי.
3. יסופקו ערבויות מדינה להחזר השקעה.
4. ייפתחו מנגנוני חירום לפינוי-שיקום – בדומה למנגנונים אחרי רעידות אדמה בטורקיה/יוון.

🧯 סיכום:

במצב השוק הנוכחי – פרויקט פינוי-בינוי לבניין הרוס אינו בר-מימוש בסטנדרט הבנקאי המקובל.
הדרישה למכירה מוקדמת של 1/3 דירות פשוט אינה ניתנת להשגה.
המשמעות: רוב הבניינים שייהרסו – לא ייבנו מחדש בלי תוכנית חילוץ ממשלתית.

🛠️ המלצה למדינה:

• הקמת "מסלול פינוי שיקום מלחמה" שבו המדינה משמשת יזם ראשי או מעניקה ערבויות ישירות.
• קביעת שווי קרקע לפי מודל פונדמנטלי ולא שוקי, והחזר הפסדים ליזמים במקרה של שיווק איטי.
• ביטול דרישת Pre-Sale לפרויקטים באזורים מוכי פגיעה.

🏚️ בעלי הדירות שנהרסו מקווים לפינוי-בינוי – אך ללא הסרת מגבלות מימון, המיזמים לא ייצאו לפועל

בצל שוק נדל״ן קפוא, עודף היצע עצום, וקשיי מימון חמורים – התקווה של דיירים שביתם נהרס במלחמה להפוך לפרויקט פינוי-בינוי נראית בשלב זה כחלום רחוק.כדי שפרויקט פינוי-בינוי יוכל לצאת לדרך, נדרש יזם שיביא מימון, ויבטיח לבנק מִכְרֶה זהב: 30% דירות מכורות מראש. אלא שבמצב הנוכחי – כשבשוק מעל ל־80 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, מאות פרויקטים תקועים, והריבית הגבוהה מרסקת את הביקוש – אף יזם לא יוכל לעמוד בתנאי הזה.🔍 כך נוצר פרדוקס אכזרי: בעלי דירות הרוסות זקוקים לשיקום – אך המדינה משאירה את ההובלה בידי השוק החופשי, שבפועל אינו מתפקד עוד כשוק. הבנקים מסרבים ללוות בלי מכירות, והיזמים מסרבים להיכנס בלי ליווי. התוצאה: אין פרויקט, ואין שיקום.

✅ הפתרון: מסלול ממשלתי ייעודי – “פינוי שיקום מלחמה”

כדי להוציא פרויקטים כאלה לפועל, יש להקים לאלתר מנגנון חרום שבו:

• תבוטל דרישת ה־Pre-Sale (מכירה מוקדמת).
• יינתנו ערבויות מדינה ליזמים במקרה של שיווק איטי.
• שווי הקרקע ייקבע לפי ערך פונדמנטלי ולא לפי שוק מנופח.
• המדינה תיכנס כשותפה – לא רק כרגולטור.

⚠️ הזנחה היא לא אופציה

השארת בניינים הרוסים כאבן שאין לה הופכין תוביל לנטישת שכונות, לפגיעה ערכית ולנזקים כלכליים. כעת נדרש אומץ מדיני: להכיר בכך שהשוק לא יפתור את זה לבד – ולפעול בהתאם.

🏚️ בלי נוסחת מימון מתאימה – הבניינים שנפגעו לא ייבנו מחדש

בעלי הדירות מביטים בהריסות בתקווה. המדינה מדברת על שיקום. היזמים שותקים. והבנקים – דורשים מכירה מוקדמת של שליש מהדירות כדי לתת מימון. אבל המציאות בשוק 2025 אינה מאפשרת את זה.ללא נוסחת מימון חירום ייעודית, פרויקטי פינוי-בינוי לבניינים שנפגעו ויועדו להריסה פשוט לא יקרו. הדרישה למכירה מוקדמת (Pre-Sale) הופכת לחסם בלתי עביר – בשוק שבו הציבור הפסיק לרכוש, המשקיעים נסוגו, והיזמים כבר שקועים במלאי לא מכור.

❌ מה עוצר את השיקום?

1. שוק קפוא – למעלה מ־80,000 דירות לא מכורות.
2. ריבית גבוהה – שמקשה על משכנתאות ומרחיקה רוכשים.
3. בנקים זהירים – מלווים רק לפרויקטים עם מכירות מוקדמות.
4. יזמים זהירים עוד יותר – לא נכנסים בלי ליווי בנקאי.

התוצאה: מעגל שתקוע. בלי מכירות אין מימון, ובלי מימון אין פרויקט.

✅ הפתרון האפשרי: מסלול “שיקום מלחמה”

• ביטול דרישת ה־Pre-Sale לפרויקטים באזורים מוכי פגיעה.
• ערבויות מדינה חלקיות להחזר השקעה.
• קביעת שווי קרקע לפי ערך פונדמנטלי, לא לפי מחירי שיא.
• תמרוץ יזמים לפעול בפריפריה ובאזורים שנפגעו.

⚠️ אם לא עכשיו – מתי?

הזמן לפעול הוא עכשיו. אם המדינה לא תספק מענה מימוני חלופי, ההריסות יישארו, והשיקום יהפוך לאות מתה. הציבור איבד בית – שלא יאבד גם תקווה.