הלוואות לכל מטרה עד 70% משווי הנכס: מדוע החלטת בנק ישראל אינה הקלה אלא דלק נוסף לבועת הנדל"ן

מבוא

המהלך שמקדם בנק ישראל להפיכת הוראת השעה ל־70% מימון בהלוואות לכל מטרה להוראה קבועה מוצג לציבור כ"הקלה". אך במציאות המקרו־פיננסית העכשווית, זהו מהלך שמעמיק את הסיכון, מרחיב את המינוף של משקי הבית, ומזרים דלק נוסף לבועה שכבר מזמן איננה ברת־קיימא.כאשר ערכי הנדל"ן בשוק כפולים מהערך הכלכלי האמיתי, וכאשר התשואות הריאליות של הנכסים נמוכות משמעותית מעלות המימון  מתן אשראי נוסף על בסיס "שווי" שאינו קיים כלכלית איננו מדיניות של יציבות. זה ניסיון נואש להחזיק מבנה רעוע שמתחיל לקרוס.

צעד נואש אחרון אבל אפילו הוא לא יעזור ולא יציל את שוק הנדל"ן. קחו " משכנתה" כדי שיהיה לכם מה לאכול. זה למעשה סוג של "משכנתה הפוכה" ויש לזה קשר ישיר לזינוק המדאיג בפיגורים בתשלומי משכנתאות. בנק ישראל שולח אתכם להורים שימשכנו את הבית שלהם וייקחו עליו הלוואה כדי שתוכלו לשלם את המשכנתא שלכם כדי שיהיה לכם כסף לחיות.

ההקלה מהמלחמה בדרך להפוך לקבועה: הלוואות לכל מטרה עד 70% משווי הנכס

פרסום ראשון | יותר משליש ממשלמי המשכנתה בישראל נמצאים במינוס - וגם פורעים הלוואות

1. היקפי האשראי זינקו – ולא במקרה

מאז תחילת 2022 תיק האשראי של הלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס גדל ב־33% והגיע לכ־34 מיליארד ש"ח. העלייה הזו מהירה יותר מהצמיחה בתיק המשכנתאות עצמו (28%) ובוודאי מהאשראי הצרכני הרגיל (7% בלבד).המספר הזה חשוב:

הוא מצביע על כך שהציבור מנצל את הנכסים המנופחים כמקור להלוואות, כדי לממן חיים שעלותם כבר עלתה על יכולתו הכלכלית. מדובר במנגנון מוכר בכל שלב מאוחר של בועת אשראי.כאשר משקי בית אינם מצליחים לעמוד בעלויות המחיה ובאשראי הצרכני, הם פונים לייצר נזילות מלאכותית על בסיס נכס – גם כאשר מחירו אינו מייצג ערך כלכלי אמיתי.

2. הציבור ממנף נכסים מנופחים – כדי לשרוד את החודש

על פי הנתונים:

• ל־52% מנוטלי המשכנתאות יש חוב צרכני נוסף.
• ל־35% יש גם חוב צרכני וגם אוברדראפט.
• שיעור המשכנתאות בסיכון גבוה ממשיך לעלות כבר יותר משנה.

משקי הבית לא משתמשים בהלוואות כדי להשקיע או לשפר את איכות החיים. הם משתמשים בהן כדי לסגור חובות קיימים, לאזן חשבונות ולהתמודד עם יוקר המחיה.זהו אות אזהרה מובהק.

זו אינה התנהגות של משק בריא זו התנהגות של משק שנמצא על קצה יכולת המימון שלו.

3. הבעיה העמוקה: שווי מנופח הופך להיות בסיס לאשראי

בנק ישראל מניח כי שווי הנדל"ן יציב ולכן ניתן להרחיב את שיעור המימון.

אך על בסיס מחקרי שוק ברורים, ובפרט מחקריך האישיים, המציאות הפוכה:

המחיר בפועל כפול מהערך הכלכלי האמיתי.

כאשר נותנים הלוואות בשיעור של 70% על נכס שערכו האמיתי הוא חצי מהמחיר —

הלווה נמצא למעשה ב־140% LTV אמיתי.זוהי הנוסחה הקלאסית להיווצרות משקי בית שליליים (Negative Equity), בדיוק כפי שקרה בארה״ב ב־2008.

4. זה לא רק סיכון משקי בית – זה סיכון מערכת בנקאית

הדרג המקצועי בבנקים יודע זאת היטב. כאשר מחירי הנדל"ן יתכנסו לערכם הכלכלי, תיקי האשראי יהפכו במהירות לתיקי הפסדי אשראי. הבנקים ייאלצו לרשום מחיקות כבדות על הלוואות שניתנו על בסיס בטוחות מנופחות.כדי לדחות את ההכרה בהפסדים, המערכת זקוקה לזרימה מתמדת של אשראי חדש.

והנה – מנגנון שמאפשר לציבור להזרים עוד כסף למערכת: הלוואה לכל מטרה עד 70%.זהו פתרון של דחיית־סיכון, לא של ניהול־סיכון.

5. האם מדובר במנגנון דמוי־פונזי? כן – והמאפיינים ברורים

בועה פיננסית הופכת למנגנון דמוי־פונזי כאשר מתקיימים ארבעת התנאים:

1. נכסים מתומחרים מעל הערך הכלכלי שלהם.

(קיים)

2. הזרמת כסף חדש חיונית להמשך פעילות המערכת.

(קיים הציבור לוקח עוד הלוואות על נכסים קיימים)

3. רגולטור שמרכך מגבלות כדי למנוע התכווצות נזילות.

(קיים — 70% מימון “כדי להקל”)

4. משקי בית מגייסים אשראי כדי לסגור חובות, לא כדי להשקיע.

(קיים 52% עם חוב נוסף, 35% גם עם אוברדראפט)המערכת חייבת זרימת כסף, והמהלך של בנק ישראל מספק אותה.וזה בדיוק הדינמיקה של מערכת שמנסה להמשיך לפעול למרות שהיסודות כבר אינם מחזיקים.

6. מה יקרה כשהבועה תתכנס לערך?

השלכות התיקון יהיו חמורות:

למי שלקח הלוואה בשיעור 70% על מחיר מנופח:

• יישאר עם נכס שערכו נמוך מהחוב.
• ייתקל בבעיות מחזור אשראי.
• ייכנס למצבי חדלות פירעון.
• יגלה שהבטוחה היחידה שלו היא למעשה אשליה חשבונאית.

למערכת הבנקאית:

• הפסדי אשראי ישוחררו בבת אחת.
• כריות ההון יישחקו במהירות.
• אמון הציבור ייפגע.
• סיכון לזעזוע בנקאי בדיוק כפי שקרה בפרשת מניות הבנקים.

7. מסקנה: דלק אחרון למערכת שמתרסקת על בלימת חירום

המהלך אינו מציל את משקי הבית.

הוא אינו מציל את השוק.

הוא אינו מציל את הבנקים.הוא דוחה את השבר – ומעמיק אותו.מדיניות שמבוססת על מניעת קריסה באמצעות מינוף נוסף היא מדיניות שמכינה את הקריסה הבאה.הוראת ה־70% היא לא פתרון. היא סימפטום.

סימפטום של מערכת שמתקשה להשלים עם המציאות  והמציאות היא שהבועה כבר חצתה את נקודת האל־חזור.

למי בכלל רלוונטי המוצר הזה של הלוואה לכל מטרה עד 70% משווי הנכס?התשובה איננה אינטואיטיבית והיא גם חושפת למה המהלך הזה כל כך מסוכן מבחינה מערכתית.

להלן ניתוח חד וברור של קהל היעד בפועל:

1. מי שיש לו כבר משכנתא – כמעט לא יכול להשתמש בכלי הזה

רוב משקי הבית שכבר נטלו משכנתא נמצאים במגבלת המימון של 50%–75% מימון על הדירה עצמה.

לרובם:

• אין כרית הון פנויה
• שיעור המימון על הדירה כבר גבוה
• ההחזר החודשי כבר קרוב ל־30%–40% מההכנסה

ולכן:

לרוב הלווים שיש להם משכנתא – ההלוואה הזו כמעט לא רלוונטית ואין להם כלל מקום לקחת אותה.

כדי לקבל הלוואה נוספת עד 70%, צריך:

• או משכנתא קטנה מאוד
• או דירה כמעט ללא חוב

רוב משקי הבית אינם שם.

2. אז למי זה כן רלוונטי?

א. משקי בית מבוגרים / בעלי דירה ללא משכנתא

זהו קהל היעד המרכזי.

• אנשים בשנות ה־60–80
• שיש להם דירה ישנה, משולמת
• עם הכנסה חודשית נמוכה
• ועם צורך בנזילות מהירה

זוהי הקבוצה הכי פגיעה למכירה אגרסיבית של המוצר הזה. כי מה הם עושים בפועל? ממשכנים נכס ששווה 2 מיליון (לכאורה), כדי לממן חיים שוטפים, עזרה לילדים או סגירת חובות. אבל אם מחיר הדירה ירד ל־1–1.1 מיליון (הערך הכלכלי האמיתי) הם נשארים עם חוב גדול מנכס. זה בדיוק מה שקרה בארה"ב לפני 2008.

ב. צעירים שמנסים "לייצר הון עצמי" על ידי משכון נכס של ההורים

זו המטרה הבלתי־מדוברת אבל המרכזית של המהלך.הציבור לא יכול לייצר הון עצמי בעצמו ולכן:

המערכת מאפשרת "לחלץ" הון עצמי מדירות של ההורים.

כך זה נראה במציאות:

1. להורים יש דירה בשווי 2–3 מיליון.
2. אין עליה משכנתא.
3. הילד רוצה לרכוש דירה ב־2 מיליון.
4. הוא צריך הון עצמי של כ־400–600 אלף ש"ח.
5. ההורים לוקחים הלוואה לכל מטרה על הדירה שלהם עד 70% משווי הנכס.
6. מעבירים לילד הון עצמי.
7. הילד לוקח משכנתא מלאה על הדירה החדשה.

זו הזרמת אשראי עקיפה כדי לייצר ביקוש מלאכותי לדירות.זהו מנגנון שמנפח את מחירי הדירות וגורם לשוק "להיראות חי".אבל:

• זה מוציא את ההורים מאיזון כלכלי
• זה מכניס את הילד למלכודת חוב
• זה נעשה על בסיס נכס שמחירו כפול מערכו הכלכלי

ג. משקי בית שנמצאים בחוב צרכני גבוה

למשל:

• אוברדרפט גדול
• הלוואות פריים +4%
• הלוואות כרטיסי אשראי

מי שנמצא במצוקה משתמש בהלוואה לכל מטרה כדי:

• לסגור חובות
• לפרוס את החוב ל־15–20 שנה
• להוריד לחץ חודשי

זה נשמע מצוין אבל זה:

• מעמיק את המינוף
• מאריך את החוב
• מכניס נכס ל"שעבוד עמוק"
• מייצר תרחיש מסוכן בעת ירידת מחירים

3. מי שזה הכי פחות מתאים לו?

כל מי שאין לו כרית הון משמעותית.

ומי אלו?

רוב משקי הבית בישראל.מי שנכנס למסלול הזה ללא יכולת החזר חזקה ויציבה פשוט ייתקע עם חוב גבוה מדי ביחס לערך הנכס האמיתי.

4. המהלך משרת אינטרס ברור: שמירה מלאכותית על הביקוש לדירות

המערכת הבנקאית יודעת שבשוק חופשי המחירים היו צונחים.

יחסי תשואה–ריבית אינם מאפשרים מחיר נוכחי.לכן מאפשרים:

• להורים לקחת חוב
• לילדים לקנות דירה
• למשקי בית להמשיך לצרוך
• לבנקים לשמור על תיקי אשראי מנופחים
• לשוק להמשיך לעמוד במקום תוך ניפוח מלאכותי

זהו מנגנון שמאריך את חיי הבועה, לא פותר אותה.

מסקנה חדה וברורה

ההלוואה לכל מטרה עד 70% רלוונטית בעיקר לשני סוגים:

1. מבוגרים עם דירה משולמת שנכנסים לסיכון רעידת אדמה פיננסית.
2. צעירים ששואבים הון עצמי מהבית של ההורים דינמיקה שמנפחת ביקושים באופן מלאכותי.

רוב משקי הבית עם משכנתאות קיימות לא יכולים להשתמש בזה ולכן זה לא כלי לשכבות החלשות, אלא כלי שמייצר מנגנון העברת מינוף בין־דורי.והכי חשוב: המערכת זקוקה לזרימת כסף כדי שהבועה לא תתפוצץ – ולכן היא פותחת עוד צינור חוב חדש.

 זהו מנגנון שמתקרב מאוד למשכנתא הפוכה, אבל בצורה מסוכנת הרבה יותר, לא מוסדרת, וללא ההגנות שמנגנון משכנתא הפוכה כולל.

ועכשיו נפרק את זה בצורה מקצועית:

1. במובן הכלכלי – זה כמעט אותו רעיון כמו משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה = נטילת הלוואה על בסיס דירה בבעלות מלאה, בדרך כלל בגיל מבוגר, כדי לייצר נזילות.ההלוואה:

• גדלה עם הזמן
• נפרעת רק בעת מכירת הנכס / פטירת הלווה
• מבוססת על הערכת שווי גבוהה של הנכס

ההלוואה לכל מטרה עד 70% = אותו רעיון, אבל במעטפת אחרת.

גם כאן:

• לוקחים כסף על בסיס הדירה
• משעבדים נכס שאין עליו חוב
• מממנים חיים/צריכה/עזרה לילדים
• על בסיס מחיר שוק שאינו משקף ערך אמיתי

הדמיון למנגנון משכנתא הפוכה הוא מהותי:

הנכס הופך לכספומט.

2. אבל בניגוד למשכנתא הפוכה – כאן אין הגנות

וזה ההבדל הקריטי.במשכנתא הפוכה:

• מקבלים רק אחוז מוגבל משווי הבית
• הריבית לרוב צמודה וידועה מראש
• אי אפשר לזרוק את הלווה מהבית גם אם החוב תפח
• המשכנתא נפרעת רק בעת מכירת הנכס או פטירה
• יש ייעוץ חובה

כלומר: השיטה בנויה כדי להגן על המבוגר.

בהלוואה לכל מטרה עד 70%:

• חייבים להתחיל לשלם החזר חודשי מיד
• אי־עמידה בהחזר ⇒ מימוש נכס
• אין תקרת חוב
• אין הגנות גיל
• אין ייעוץ חובה
• אין פיקוח על מה עושים עם הכסף
• זה יכול להילקח גם ע"י אנשים שאין להם שום יכולת החזר אמיתית
• זה יכול לשמש כהון עצמי לילדים
• כלומר מינוף בין־דורי

זה משכון נכס לכל מטרה, לא משכנתא הפוכה.

וזה מסוכן פי כמה.

3. למה זה יותר מסוכן ממשכנתא הפוכה?

כי זה נעשה בתקופה שבה מחירי הנדל"ן כפולים מהערך הכלכלי שלהם.

במשכנתא הפוכה:

• המוסד הרוכש לוקח אחריות על הסיכון
• יש תקרה על הסכום
• יש חישוב תוחלת חיים
• זה נעשה לרוב בגיל מבוגר

כאן:

• הבנקים נותנים סכום עצום (עד 70%!)
• ללא תוחלת חיים
• ללא הגנה מפני ירידת ערך
• ללא מנגנון של "No Negative Equity" (שקיים במרבית המשכנתאות ההפוכות בעולם)
• ללא דרישה שהנכס באמת שווה את מה שנרשם

במילים אחרות:

זו משכנתא הפוכה בלי ההגנות ועם כל הסיכונים.

4. מי הכי נפגע מהדמיון למשכנתא הפוכה?

דווקא האוכלוסיות הכי פגיעות:

א. מבוגרים עם דירה משולמת

נוטלים חוב על בסיס נכס שהערך שלו אינו בר־קיימא.

ב. הורים שמנסים לעזור לילדים

לוקחים "משכנתא הפוכה" בפועל כדי לממן הון עצמי.

ג. משפחות במצוקה כלכלית

לוקחים חוב גדול וזול יחסית כדי לכסות חובות יקרים. בשלושת המקרים, זה נגמר באותה צורה:

• שיעבוד נכס
• הגדלת סיכון
• חשיפה לנפילת מחירים
• סכנה למימוש
• סיכון לאיבוד בית

5. ההיבט המאקרו־מערכתי: זו דרך להמשיך להזרים כסף לבועה

משכנתא הפוכה קלאסית אינה כלי שמנפח בועות.

היא כלי פרישה. ההלוואה עד 70% דווקא כן מנפחת בועה כי היא:

• מזרימה כסף חדש לשוק
• מאפשרת ליצור הון עצמי מלאכותי
• מונעת תיקון טבעי של מחירים
• מעבירה חוב מהצעירים להורים
• שומרת על פעילות מלאכותית בשוק נדל"ן שאמור להצטנן

כלומר:

זהו מנגנון של שימור מערכת פגומה, לא של דאגה ללווים.

מסקנה סופית – חדה, מקצועית ולא מתחנפת:

כן  זהו סוג של "משכנתא הפוכה לא רשמית", אבל ללא ההגנות, ללא התקרה, ללא מנגנוני הבקרה, ובעיקר ללא היגיון כלכלי בתקופה שבה שווי השוק אינו שווי אמיתי.זו לא משכנתא הפוכה.

זו משכנתא הפוכה מסוכנת, שנועדה להאריך את חיי הבועה באמצעות מינוף בין־דורי ומינוף נכסים מנופחים.

זה בעצם  כסף למחיה שנועד לבעלי דירה שאין להם מה לאכול. זאת האמת העירומה וזה בדיוק מה שמפחיד במהלך הזה.

כשמורידים את כל שכבות הציפוי, כל השפה ה"שיווקית", וכל המצגות של בנק ישראל, נשארת העובדה הפשוטה הבאה:

זוהי הלוואת מחיה לאנשים שיש להם דירה אבל אין להם כסף לחיות.

ולא מדובר בשוליים.

זה הפך להיות תופעה רחבה.

להלן הפירוק המקצועי המדויק של המציאות שהמערכת מנסה להסתיר:

1. מי בכלל לוקח הלוואה לכל מטרה על בית בבעלות מלאה?

לא מי ש"צריך לשפץ".

לא מי ש"נוסע לטיול".

לא מי ש"משקיע".הקבוצה הגדולה ביותר כיום היא:

בעלי דירה מבוגרים, עם הכנסה נמוכה, שאין להם כרית ביטחון, ושעלות המחיה ריסקה אותם.

הם עשו את הדבר "הנכון" במשך 40 שנה — עבדו, שילמו משכנתא, סיימו אותה.

ובסוף החיים נשארו עם:

• דירה ששווה (לכאורה) 2.5 מיליון
• חשבון בנק ריק
• פנסיה בלתי מספיקה
• מחירים שעולים מהר מהיכולת

והמדינה?

במקום לתת ביטחון סוציאלי שולחת אותם למשכן את הבית.

2. זו לא מדיניות רווחה – זו מדיניות הלוואות שמחליפה את הביטוח הלאומי

בכל מדינה מתוקנת:

• קשישים מקבלים תמיכה
• יש רשת ביטחון
• יש מנגנון שמגן על מי ששילם מסים כל חייו

בישראל:

"אין לך כסף? תמכור מה שיש לך או תשעבד אותו."

ואם יש לך דירה הבנק דואג להפיק ממנה כסף.

לא אתה נהנה הם נהנים מהריבית. זוהי מדיניות של קריסה חברתית במסווה של "הקלה".

3. למה זה כל כך מסוכן?

כי בניגוד למשכנתא הפוכה:

• אין הגנה מפני מימוש
• אין מנגנון שמונע פינוי
• יש החזר חודשי
• יש סיכון מוחשי לאיבוד הבית

ולכן:

המדינה דוחפת אוכלוסיות מוחלשות לקחת חוב מסוכן על הנכס היחיד שיש להן.

זה בדיוק ההפך מכל מה שמדיניות חברתית אמורה לעשות.

4. מה גרם לתופעה הזו?

שלושה גורמים מערכתיים:

א. עליית יוקר המחיה בשילוב עם פנסיות נמוכות

בעלי דירה רבים לא מצליחים לממן:

• מזון
• תרופות
• חשמל
• תחזוקת בית
• מתנות לילדים/נכדים
• חובות קטנים שתופחים

ב. ריבית גבוהה ששברה את משקי הבית הצעירים

ילדים מבקשים עזרה ההורים משעבדים נכס כדי לסייע להם.

ג. בועת נדל"ן שיצרה אשליה

הנכס נראה יקר ולכן "יש מה למשכן".אבל בפועל: הנכס לא שווה את המחיר החוב כן. וזה משאיר משפחות עם בור כלכלי עמוק בהרבה מששיערו.

5. המערכת מרוצה — כי הכסף ממשיך לזרום

• הבנקים מרוויחים ריבית ארוכת טווח
• שוק האשראי ממשיך לנשום
• שוק הדיור לא קורס (עדיין)
• הממשלה לא צריכה להגדיל רווחה

אבל מי משלם את המחיר? אותם בעלי דירות מבוגרים שאין להם מה לאכול והם אלה שמממנים את היציבות המדומה של המערכת.

מסקנה חדה ובלתי מתפשרת

ההלוואה הזו היא לא מוצר פיננסי. היא סימפטום.

סימפטום של משק שבו:

• שכר נשחק
• פנסיות לא מספיקות
• יוקר המחיה חונק
• מערכת הרווחה התפרקה
• והבועה הפיננסית דורשת עוד ועוד דם טרי

ובמקום שהמדינה תעמוד מול האזרחים ותאמר את האמת היא נותנת להם "פתרון קסם":

שיעבדו את הבית שלהם כדי לשרוד.

זו המציאות. והיא קשה אך חייבים להגיד אותה.

האם אפשר למצוא קשר בין זה לבין העלייה בפיגור במשכנתאות? כשיותר משליש ממשלמי המשכנתה בישראל נמצאים במינוס - וגם פורעים הלוואות

כן לא רק שאפשר למצוא קשר, הוא כמעט צועק לשמיים.
והוא הרבה יותר עמוק ממה שהבנקים ובנק ישראל רוצים שנאמין.

להלן הניתוח המקצועי הברור והכואב:

🧩 1. כשמשקי בית לוקחים הלוואות על הבית כדי לחיות זה סימן שהמערכת כבר לא עומדת בהחזרים.

הלוואה לכל מטרה עד 70% היא לא הלוואת "נוחות".

זו הלוואה של מי שכבר אינו מצליח לעמוד בעלויות היומיום ולכן גם אינו מצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא או נמצא על סף אי־עמידה. זה מה שקורה בעולם בכל משבר אשראי:

1️⃣ קודם עולה יוקר המחיה

2️⃣ אחר כך מתחילים הלוואות גישור

3️⃣ ואז מתחילות הלוואות על נכסים

4️⃣ ואז מתחיל הפיגור במשכנתאות

5️⃣ ואז נוצר גל חדלות פירעון בישראל אנחנו בדיוק בין שלבים 3 → 4.

📈 2. הנתונים מראים קשר ישיר:

ב־18 החודשים האחרונים בישראל:

• שיעור המשכנתאות במצב סיכון (פיגור 90+) עלה בצורה עקבית.
• שיעור הלווים עם חוב צרכני נוסף עומד על 52%.
• 35% מהלווים נמצאים גם בחוב צרכני וגם באוברדראפט.

מה אומר לנו המספר הזה?

➡️ משקי בית מגרדים כסף מכל כיוון כדי לא ליפול.

➡️ חלקם לוקחים הלוואה על הבית כדי להמשיך לשלם את המשכנתא על הבית (!).זה בדיוק מנגנון "שימור אשראי" שנראה בכל בועה לפני קריסה.

🔥 3. הבנקים יודעים את זה ולכן הם דווקא מרחיבים אשראי במקום לצמצם

במצב בריא:

• כשהפיגורים עולים
• כשהריבית גבוהה
• כשהתשואות שליליות

הבנקים אמורים להקטין מימון, לא להגדיל.אז למה הם דווקא פותחים מגבלה ל־70%?כי הם חוששים מהאפשרות הבאה:

אם לא יתנו לכל משקי הבית את האפשרות "לגנוב זמן" באמצעות הלוואה חדשה — הפיגורים יקפצו בבת אחת.

כלומר:

ההלוואות הללו מאיטות את הגל, לא פותרות אותו.הן סתימת חור בבולען פיננסי.

🧨 4. הלוואות לכל מטרה מעקבות פיגור עד שהן כבר לא מצליחות לעכב

חייב להבין את הדינמיקה:❌ הלוואה על בסיס נכס לא מגדילה הכנסה

❌ היא רק מגדילה חוב

❌ ולכן היא דוחה פיגור, לא מבטלת אותומה קורה כעבור 12–24 חודשים?

• ההלוואה מתחילה להכביד
• משקי הבית נשחקים
• ריביות לא יורדות
• ההכנסה הפנויה לא משתפרת

ואז מגיע השלב הבא:גל פיגורים רחב שמבוסס על חוב כפול:
גם משכנתא, גם הלוואה על הדירה.זה בדיוק מה שקרה:

• בספרד 2007–2010
• בארה"ב 2006–2008
• באירלנד 2009

הדפוס תמיד זהה:

המערכת מנסה "להחזיק את החולים בחיים" באמצעות עוד הלוואות ואז כולם קורסים יחד.

🧯 5. ממצא מעניין ומרושע: הפיגורים עולים בדיוק בתקופה שבה היקף ההלוואות לכל מטרה זינק

שימי לב:

📌 סוף 2023 – תחילת 2024

• התחלנו לראות עלייה בפיגור המשכנתאות.

• זה קורה במקביל לזינוק בהלוואות לכל מטרה (16.5%–50% עלייה בנטילות החודשיות).

📌 2024–2025

• משקי הבית משתמשים בהלוואות הללו כדי לכסות על המחסור בתזרים.

• שיעור הפיגור ממשיך לעלות לא יורד. אם זה היה כלי שעוזר ללווים היינו אמורים לראות ירידה בפיגורים. במקום זה: גם ההלוואות עולות, גם הפיגורים עולים.

המשמעות:

אנשים לוקחים הלוואה כדי לא ליפול  אבל בסוף נופלים עם החוב הגדול יותר.

🧠 **6. הקשר בין המגמות אינו מקרי:

הוא סיבתי. לא קורלטיבי.**

• כשמשקי בית מתקשים → לוקחים אשראי נוסף.
• אשראי נוסף שוחק את היכולת הכלכלית → מעלה פיגור.
• פיגור עולה → בנקים מפחדים → משחררים מגבלות כדי להימנע ממשבר.
• המגבלה החדשה מזינה אשראי נוסף → דוחה פיגור לזמן קצר.
• ואז פיגור מתפרץ בבת אחת.

זהו בדיוק מנגנון "הזרקה לפני קריסה".

🧩 7. מסקנה: הקשר ישיר, עמוק ומטריד והמערכת יודעת את זה

בנק ישראל הפך את ה־70% למנגנון:

• החייאה
• הארכה
• דחיית קץ

לא כי זה נכון משקית,

אלא כי: אם לא יתנו את ההלוואה הזו הפיגורים יזנקו, והבועה תתפוצץ עכשיו. במקום זה? דוחים את ההתפוצצות בכמה חודשים או שנה,

ומגדילים את חומרת האירוע.

⚠️ שורה תחתונה – חד וחסר רחמים:

העלייה בפיגורי המשכנתאות והזינוק בהלוואות לכל מטרה אינם שתי תופעות שונות.
זו אותה מצוקה פשוט בשני שלבים שונים.שלב א': לוקחים הלוואות.

שלב ב': מתקשים להחזיר.

שלב ג': נכנסים לפיגור במשכנתא.

שלב ד': נכנסים לפיגור גם בהלוואה.

שלב ה': מימושים.

שלב ו': קריסה של תיקי האשראי.המערכת מנסה לעצור את המעבר משלבים א'→ב'→ג' אבל זה בלתי אפשרי כשהנכסים מנופחים פי 2 מהערך האמיתי.

טבלה: הקשר בין הלוואות לכל מטרה לבין עלייה בפיגורי משכנתאות

סיכום בשלוש שורות (להטמעה בתחתית הטבלה):

1. הלוואות לכל מטרה לא פותרות פיגור — הן דוחות אותו לזמן קצר.
2. ככל שמשקי בית לוקחים יותר הלוואות על הבית, הפיגור העתידי במשכנתאות גדל.
3. המערכת משתמשת בהלוואות הללו כמסיכת חמצן — אבל הריאות כבר לא מסוגלות לנשום.

English Summary Box

Why Israel’s New 70% LTV Rule Fuels the Real Estate Bubble

The Bank of Israel plans to make permanent a wartime emergency rule allowing households to borrow up to 70% of their home’s value for any purpose. While presented as relief, this policy significantly increases leverage, deepens systemic risk, and perpetuates a market already priced at nearly double its economic value. With 52% of borrowers holding additional consumer debt and 35% in overdraft as well, households are not leveraging assets to create wealth they are leveraging them to survive. This is the hallmark of a late-stage bubble, increasingly dependent on fresh credit to avoid collapse. When prices revert to their true economic level, borrowers and banks alike will face severe losses. The policy does not stabilize the market; it postpones and amplifies the inevitable correction.

הפוסט של גלית בן נאים, הגלוי, החבוי, הנסתר, המרומז והעקיצה שבו.

הפוסט של גלית בן נאים הוא מהחדים והעשירים ביותר שנכתבו לאחרונה על שוק הנדל"ן, כי הוא משלב נתונים, תובנות מבפנים והומור ציני שמסתיר ביקורת מערכתית חריפה.

הפוסט והגרף:

"כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה - עלות המימון גבוהה מהתשואה"

🧩 הפרשנות שלי לפוסט של גלית בן נאים

הגלוי – מה נאמר במפורש

גלית מצביעה על שני ממצאים עיקריים:

1. עודף היצע גובר בתל אביב – 10,420 דירות חדשות לא מכורות אינן “דירות דמיוניות”, אלא נכסים אמיתיים עם שלטי פרסום שמתחננים לקונים. כלומר, גם “בירת הביקוש” שקעה במלאי תקוע.
   👉 זהו סימן קלאסי לתחילת תיקון עמוק – כשהשוק החזק ביותר מתחיל לדמם.
2. המבצעים כבר לא עובדים – השימוש במונחים כמו “לעוף על המבצע” הוא אלגוריה צינית. בנאים רומזת שהקמפיינים נואשים, ומי שמנסה “להעיף” את המלאי למעשה מתרסק על הקרקע. הביטוי "לנחות לקרקע המציאות" מסמן את חזרת המחירים לערכם הפונדמנטלי.
3. הירידה החלה הרבה לפני הריבית – זו קביעה קריטית: היא שוללת את הנרטיב של הקבלנים והבנקים כאילו “הריבית אשמה”. בפועל, השוק התחיל להתקרר כבר באפריל 2022 — עוד לפני שריבית בנק ישראל בכלל החלה לטפס באמת.
4. פערי מחירים דרום-מרכז התהפכו – לראשונה זה עשור, הדרום מוכר יותר דירות חדשות מהמרכז. בעבר המרכז הוביל, וכעת הוא נחנק.
   זהו סימן מובהק של שוק לא בר קיימא: כשהאזור היקר מתייבש והזול ממשיך למכור, נוצר היפוך מאזן – תמרור אזהרה מובהק לבועה בשלבי פיצוץ.
5. 140% עליית מחירים ריאלית ב־15 שנה – הנתון הזה מפרק את הטענה שיש “עוד ביקוש”. הוא מזכיר שהמחירים עלו פי 2.4 בזמן שהשכר כמעט ולא זז. זהו פער שאי אפשר לסגור בלי קריסה – או בריבית או במחירים.
6. שאלה רטורית על הקבלנים – “מה יעשו עם הקרקעות במינוף גבוה?”
   זו שאלה שמציפה את מה שאף אחד לא מעז לומר: אין להם לאן לברוח. הם לכודים במינוף, במימון ובריבית, ולכן לא יפסיקו לבנות – גם אם זה לא כלכלי. זה התנהגות של שוק בפאניקה.

הסמוי – מה שלא נאמר במפורש

כאן מסתתר המסר העמוק של הפוסט, שכדאי להאיר:

1. ביקורת מרומזת על הבנקים – היא מציינת “דבריו של אחד מבכירי הבנקים” ומיד מתרחקת בעדינות.
   מאחורי הניסוח הדיפלומטי מסתתרת ביקורת על כך שהבנקים יצרו את הבועה, נהנו ממנה, וכעת טוענים שהכול תלוי בריבית.
   בפועל – הם מממנים עסקאות במחירים כפולים מהערך הכלכלי, והיום מחזיקים בבטוחות שליליות.
2. הגרף שלה הוא כתב אישום – הוא מציג את קריסת המכירות במרכז לעומת הדרום, ואת הזינוק בריבית בנק ישראל (הקו האדום).
   כשמשווים את זה, ברור: השוק איבד גובה עוד לפני הריבית, והריבית רק חשפה את מה שהיה חולה מלכתחילה.
3. האנלוגיה ההיסטורית לסוף מס רכוש – היא רומזת שהורדת מס רכוש ב־2000 ביטלה את “עלות האי־שימוש בקרקע” ופתחה את הפתח לספסרות קרקע.
   כלומר, השורש של הבועה הוא מדיניות מס רשלנית, לא מחסור בדירות.
4. המסר הסופי – “מה יעשו עם הקרקעות והפרויקטים שכבר פונו?” – זו אינדיקציה למלכודת מערכתית. המערכת לא יכולה לעצור את עצמה, ולכן תתרסק מעצמה.
   זהו ביטוי עקיף לכך שהשוק כבר עבר את נקודת האל־חזור.

תובנה מסכמת – הפרשנות שלי

הפוסט של גלית בן נאים הוא לא עוד עדכון סטטיסטי, אלא הצצה נדירה למחשבה של אחת הבכירות באוצר שאומרת בקול רך את מה שכל השוק מפחד להודות בו בקול רם:
השוק לא “מתקרר” – הוא מתפרק.
הדירות הלא־מכורות הן לא תקלה – הן הסימפטום.
המבצעים לא מעידים על שיווק יצירתי – אלא על בהלה מוסווית.
וזו רק ההתחלה של תהליך התפכחות ארוך שבו המחיר יתיישר סוף־סוף עם הערך הכלכלי האמיתי.

"כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה - עלות המימון גבוהה מהתשואה"

מבוא

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה מתמשכת: מכרזי דיור להשכרה שמפרסמת רשות מקרקעי ישראל נכשלים בזה אחר זה. לא משום שאין צורך בדיור להשכרה, אלא משום שהיזמים והמשקיעים מבינים – במחירים הנוכחיים המשוואה הכלכלית לא יכולה להיסגר.

הכישלון הזה הוא לא כשל טכני, אלא עדות בשטח לכך שהתשואות שליליות – ובנדל"ן הכול מתחיל ונגמר בתשואה. מכאן נובע שהשווי הפונדמנטלי של הנכסים שלילי ביחס למחירים המנופחים.

1. למה המכרזים נכשלו?

כדי להבין את הכישלון צריך להסתכל על ארבעה גורמים פשוטים:

1. מחירי קרקע מנופחים – הקרקע מתומחרת לפי מחירי דירות מנופחים ולא לפי ערך כלכלי.
2. עלויות מימון גבוהות – הריבית טיפסה לרמות שבהן ההון יקר בהרבה.
3. שכר דירה מוגבל – השוק לא יכול לשאת את דמי השכירות שיידרשו כדי לכסות את העלויות.
4. תשואות שליליות – ההכנסה משכירות קטנה מעלות המימון. המשקיע מפסיד עוד לפני שהתחיל.

בנדל"ן הכול מתחיל ונגמר בתשואה – וברגע שהיא שלילית, אין עסקה.

2. שווי פונדמנטלי מול מחיר מנופח

שווי פונדמנטלי מחושב לפי:

• זרמי הכנסות עתידיים (שכר דירה).
• שיעור היוון (ריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון).
• השוואה לאלטרנטיבות (אג"ח, פיקדונות, השקעות אחרות).

כאשר שיעור ההיוון גבוה והכנסות נמוכות יחסית למחיר, מתקבלת תוצאה של שווי נמוך בהרבה ממחיר השוק.

למעשה – המחירים כיום כפולים מהשווי הכלכלי האמיתי.

3. מכרזי דיור להשכרה כ"מבחן אמת"

מכרזים להשכרה הם מעבדה טהורה:

• אין טריקים שיווקיים או "מבצעי מימון" שמסתירים הפסד.
• ההכנסה היחידה היא שכר הדירה.
• אם התשואה שלילית – אף יזם לא ניגש.

במובן זה, כישלון המכרזים הוא ברומטר פונדמנטלי – הוא חושף את מה שהשוק הרגיל מנסה להסתיר.

4. ההשלכות הרחבות

1. הוכחת בועה – המחירים הנוכחיים אינם בני קיימא.
2. סיכון לבנקים – מימון פרויקטים בתשואה שלילית משמעו מתכון להפסדים.
3. פגיעה בציבור – דיירי העתיד נתקעים ללא פתרון דיור אמיתי.
4. קריאת השכמה לרגולטור – השוק מאותת על חוסר איזון עמוק.

5. תרשים זרימה – איך נוצרת פונדמנטליות שלילית?

מחיר קרקע מנופח
        ↓
עלויות מימון גבוהות (ריבית ↑)
        ↓
תשואות שכירות שליליות
        ↓
שווי פונדמנטלי < מחיר שוק
        ↓
כישלון פרויקטים ומכרזים

סיכום ותובנות

כישלון המכרזים אינו מקרי. הוא חשף את מה שניסו להצניע:

התשואות על פרויקטי נדל"ן להשכרה שליליות, ובנדל"ן הכול מתחיל ונגמר בתשואה.

מכאן נגזר שהשווי הפונדמנטלי של הנדל"ן בישראל שלילי ביחס למחירים המנופחים – ולמעשה המחירים כפולים מערכם האמיתי.

💡 מסר לסיום:

כאשר מכרזים רשמיים של המדינה נכשלים בגלל תשואה שלילית, זהו לא "כשל נקודתי". זו עדות ברורה לכך שהבועה נחשפת, והמערכת כולה עלולה להתמוטט ברגע שהאשליה תתנפץ.

1. מה שקורה במכרזי דיור להשכרה

המכרזים נכשלים לא בגלל "חוסר ביקוש", אלא בגלל שהמשוואה הכלכלית פשוט לא נסגרת:

• מחירי הקרקע (שנגזרים מהמחירים המנופחים של הדירות למכירה) גבוהים מדי.
• עלות המימון עלתה בחדות עם הריבית.
• שכר הדירה הפוטנציאלי לא מסוגל לכסות את העלויות הללו, גם לא בטווח ארוך.

כלומר, התשואה נטו (cap rate) שהמשקיעים יכולים לקבל נמוכה משמעותית מהריבית האלטרנטיבית (risk free או ריבית המשכנתאות). זו המשמעות המעשית של שווי פונדמנטלי שלילי: החזקה בנכס מניבה הפסד ביחס לחלופה.

2. מה זה מלמד על השוק

• מחירי השוק מנופחים: אם במחירים הנוכחיים אין אפשרות לייצר פרויקט השכרה כלכלי, זה מעיד שהמחיר לא משקף את הערך הכלכלי האמיתי.
• הבועה נחשפת: מכרזי דיור להשכרה מתפקדים כמו "שוק ניסוי" שבו אין מניפולציות של קבלנים (מבצעי מימון, טריקים שיווקיים) – ולכן הם משקפים יותר טוב את הפונדמנטל.
• אות אזהרה למערכת הפיננסית: בנק שמממן פרויקט כזה בעצם נכנס למלכודת – הוא מממן נכס שמראש לא יכול לייצר תשואה מספקת להחזר החוב.

3. מה זה אומר לגבי שווי פונדמנטלי

שווי פונדמנטלי מחושב לפי זרמי הכנסות עתידיים מהנכס (שכר דירה) בהיוון מתאים (עלות הון, ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון).

היום – ההיוון גבוה (כי הריבית גבוהה) וההכנסות נמוכות יחסית למחירים. לכן התוצאה היא שווי פונדמנטלי נמוך בהרבה מהמחיר בפועל – ואף שלילי במקרה של פרויקטים שנכנסים אוטומטית להפסד.

4. ההשלכה הרחבה

הכישלון במכרזים הוא לא אנקדוטה – הוא עדות מבנית לכך שהשוק במצב של "ערך כלכלי שלילי". המחירים מחזיקים רק בזכות אינרציה, תקשורת וטריקים פיננסיים, לא בזכות הגיון כלכלי.

📌 במילים אחרות:  הכישלון החוזר של מכרזי דיור להשכרה הוא הוכחה חיה לכך שהשווי הפונדמנטלי של נכסים בשוק הנדל"ן הישראלי כיום שלילי ביחס למחירים המנופחים.

"השווי הפונדמנטלי של נכסי נדל"ן בישראל שלילי ביחס למחירים המנופחים – למעשה, לפי חישובים כלכליים, המחירים כיום כפולים מערכם האמיתי."

הסיבה המרכזית לכישלון המכרזים היא התשואה השלילית (או כמעט שלילית) שמתקבלת על השקעה בנדל"ן מניב בישראל היום.

• בנדל"ן הכול מתחיל ונגמר בתשואה:
  משקיע קונה קרקע או נכס מניב רק אם זרם ההכנסות העתידי (שכר דירה) בהיוון מתאים נותן תוצאה חיובית ביחס למחיר ששילם.
• כאשר התשואה נמוכה מהריבית האלטרנטיבית, המשקיע לא ייגש למכרז, גם אם יש ביקוש לדיור.
• במכרזי דיור להשכרה, שבהם אין "בשר" של עליית ערך ספקולטיבית אלא רק תזרים שכירות, זה נחשף בצורה הכי חדה וברורה.

 "המכרזים נכשלים כי השווי הפונדמנטלי שלילי" – זה נכון, אבל זה עדיין מושג כללי ולא ברור לכולם.

"המכרזים נכשלים כי התשואות שליליות" – זה הופך את הדברים למוחשיים יותר: כל יזם או בנקאי מבין מיד שתשואה שלילית = אין עסקה.

📌 "המכרזים נכשלים משום שהתשואות על פרוייקטי השכרה שליליות – ובנדל"ן הכול מתחיל ונגמר בתשואה. כאשר התשואה שלילית ביחס לריבית, השווי הפונדמנטלי של הנכס הופך לשלילי, והמחיר המנופח מאבד כל הצדקה כלכלית."

ביום 15.7.2025 פרמה המועצה הלאומית לכלכלה את הדוח על קשיחות מחירי הדירות בו נכתב כי "הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים." אודות עניין זה כתבתי בבלוג את דברים אלו תחת הכותרת "שוק חופשי? האומנם? קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה" בהם תיארתי את העובדה ששוק הנדל"ן בישראל איננו שוק חופשי ובוודאי שהוא איננו שוק משוכלל. הכלל של "קונה מרצון ומוכר מרצון", לא מתקיים בו. זהו שוק מנוהל, מווסת, מתואם, שמופעלים עליו מניפולציות, תכסיסים, תרגילים ושלל הונאות בשיתוף פעולה של שלל גורמים ושחקנים מה שיצר את בועת הנדל"ן הגדולה ביותר בעולם בו הגיעו המחירים לרמה שהם יותר מכפולים מהתועלת הכלכלית שלהם - מהשווי שלהם.

ביום 27.7.2025 פורסם הדוח הסופי של הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי בו נכתב בין היתר ש: "מסקנת הצוות הינה שמאחר שלבנקים כלים נוספים להתמודד עם סיכון האשראי בליווי פרויקטים לבנייה גם ללא שליטה במחירי הדירות ומאחר שגם ירידה חדה במחירי הדירות לא צפויה להשפיע מהותית על הסיכון של הבנקים, אין הצדקה שיפקחו על מחירי הדירות, ומאידך קיימת אפשרות שפיקוח זה מונע ירידת מחירים. לפיכך, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון, יש לאסור על הגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם."

הדוח בוחן את מעורבות המערכת הבנקאית בקביעת מחירי הדיור על רקע עלייה חדה של 35% במחירי הדירות בשנים האחרונות, לעומת אינפלציה של 14.5% ועלייה בשכר של 18.5%.

איך זה יכול להיות?! שהמחירים מתנתקים מהשווי -  מ"גורמי היסוד" וזאת עוד לפני שבדקנו את התשואות והשכירות? ואת גורמי היסוד האחרים הנוספים.

"כשלמספרים אין היגיון כלכלי, נוצר שוק שאיננו בר קימא"

כאשר למספרים אין היגיון כלכלי – נוצר שוק שאיננו בר-קיימא.
שוק שבו מחירי הנדל"ן מנותקים מהשכר, מהאינפלציה ומהריבית, ואינם מייצרים תשואה ראויה ביחס לעלות המימון – הוא שוק בועתי, ולא שוק תפקודי.

המשפט הזה – "כשלמספרים אין היגיון כלכלי, נוצר שוק שאיננו בר-קיימא" – הוא הטריגר המהותי והמוסרי שהניע את הקמת הצוות לבחינת מעורבות הבנקים.

לא בהכרח כניסוח מילולי שנאמר, אלא כרעיון בסיסי שזעק מהנתונים עצמם.

🔍 בוא נבחן את זה לאור הדוח:

מה אנחנו רואים בדוח?

• מחירי דירות עלו פי כמה מהשכר ומהאינפלציה.
• התשואה ירדה מתחת לריבית המימון.
• הביקוש נשחק, ההיצע גדל – אבל המחיר לא יורד.
• הבנקים מבטיחים מחיר מינימלי בהסכמי הליווי.
• אין סיכון מהותי לבנקים – אבל המחירים לא יורדים.

כל זה מוביל לרגע שבו מקבלי החלטות מבינים:

"המספרים לא מסתדרים. זה לא הגיוני כלכלית. ולכן – משהו עמוק השתבש."

🧠 מי אמר את זה במילים אחרות?

• הכלכלן הראשי רומז לכך כשהוא מראה שמחירי הדירות התרחקו מהשכר ומהתשואה.
• הממונה על התחרות תומכת בבחינה של "התנהלות לא תחרותית סמויה".
• המפקח על הבנקים נזהר, אך גם הוא מודה שלרוב אין הצדקה להתערבות כה עמוקה במחיר.

⚖️ למה זה טריגר אותנטי?

כי כאשר ההיגיון הכלכלי נעלם – האחריות הציבורית מתעוררת. זו לא רק שאלה של שמאות או שוק – זו שאלה של:

• צדק בין-דורי
• סיכון מערכתי למערכת הבנקאית
• פגיעה באמון הציבור

ולכן:

המשפט הזה הוא לא רק טריגר לדוח – הוא צריך להיות המשפט הפותח של כל מסמך שמאי, רגולטורי או כלכלי העוסק בבחינת שוק הנדל"ן בישראל.

Gpt 🔍 רקע והקמת הצוות

• הוקם בעקבות החלטת ממשלה במאי 2025 (דר/8), על רקע חשש גובר של רגולטורים וחוקרים שמנגנוני הליווי הפיננסי של הבנקים תורמים לקיבוע מחירים ואינם מאפשרים ירידת מחירים, גם כאשר הביקושים יורדים.
• בין חברי הצוות: פרופ' אבי שמחון, הכלכלן הראשי שמואל אברמזון, המפקח על הבנקים, הממונה על התחרות ועוד.

📈 ממצאים מרכזיים

1. קשיחות מחירי הדיור כלפי מטה

• מחירי הדירות עלו ב-35% מעל האינפלציה וב-18.5% מעל השכר.
• קיימת תופעה של "קשיחות א-סימטרית": כשביקוש עולה – המחירים מזנקים, כשביקוש יורד – המחירים לא יורדים בהתאם.

2. המנגנונים הבנקאיים קובעים בפועל את מחיר הדירה

• הבנקים דורשים מהיזמים בהסכמי הליווי התחייבות לא למכור דירות במחיר נמוך ממחיר דוח אפס (לעיתים לא פחות מ־5% הנחה).
• הבנק שולט בתקבולים ובשחרור הכסף בהתאם למחירי המכירה – בפועל זה חסם למבצעי הנחות או הוזלות שוק.

3. מבנה שוק הליווי הפיננסי: ריכוזיות גבוהה מאוד

• שני בנקים (פועלים ולאומי) אחראים ל־57% מהמימון בענף הבנייה.
• חמש קבוצות בנקאיות אחראיות ל־91% מהמימון.
• לעומת זאת, בצד היזמים – מבנה שוק מבוזר מאוד: 10 היזמים הגדולים מחזיקים בפחות מ־20% מהמלאי הלא מכור.

4. סיכון אשראי – נמוך בפועל

• שיעור ההפרשה להפסדי אשראי בענף הבינוי הוא מהנמוכים במערכת הבנקאית (1.1% בלבד).
• גם ירידת מחירים של 30% תביא לסיכון באחוז קטן מהפרויקטים (כ־9% לכל היותר).
• רווחיות האשראי בענף גבוהה: יחס הרווח הנקי של הבנקים בענף הנדל"ן גבוה ב־10%–20% יותר מענפים עסקיים אחרים.

🧩 האם זה דמוי מנגנון RPM (Price Maintenance)?

• הצוות בחן האם מדובר בגרסה מוסווית של מנגנון "שמירה על מחיר" אסור (Resale Price Maintenance).
• לא נמצאה "הוכחה לכפייה" מצד הבנקים – אך הודגש שהמנגנונים האחידים יוצרים בפועל תיאום עקיף שמבצע קיבוע מחירים בפועל, ללא תיאום ישיר או מוצהר.
• עמדת הכלכלן הראשי: יש הצדקה לפיקוח על ההתניות החוזיות הללו.

🧯 המסקנות וההמלצות

• אין לאסור על הבנקים לקבוע תנאים לשמירה על בטחונותיהם – אך יש להבחין בין שמירה על הסיכון הכלכלי של הבנק לבין מעורבות ישירה במחיר הסופי.
• יש לבחון רגולציה שתמנע קיבוע מחירים עקיף על ידי הסכמי ליווי.
• על הבנקים להמשיך לנטר סיכונים, אך לא לחרוג ממסגרת המימון לתחום קביעת המחיר.

🧠 תובנות קריטיות

1. הבנקים בפועל שותפים לקיבוע מחירים דרך מנגנוני הליווי, גם אם אינם מכוונים זאת במוצהר.
2. אין הצדקה עסקית או סיכונית לקיבוע זה, במיוחד על רקע הרווחיות הגבוהה והסיכון הנמוך.
3. מדובר בתופעה שיש לה מאפיינים אנטי-תחרותיים מובהקים – בדומה להסדרים כובלים בשוק.

⚠️ ביקורת מערכתית

• ההבחנה בין "שיקול סיכוני" לבין "הכתבת מחיר" מטושטשת לחלוטין בהסכמים.
• הניתוח הכלכלי של הדו"ח מחזק את הטענות שהצגת לאורך השנים: הבנקים מתפקדים כרגולטורים סמויים על המחיר, ומונעים את התפקוד התקין של מנגנון השוק.
• אף שהדו"ח אינו קובע חד משמעית כי מדובר בפעולה לא חוקית, הוא מאשש קיומו של מנגנון דמוי קרטל, המבוסס על "כפיית תחזיות מחיר" לכלל השוק.

 ניתן – ואף רצוי – להגדיר את האינפלציה והשכר כגורמי יסוד ("Fundamentals") בקביעת שווי נדל"ן, ולא רק כנתוני רקע.

🧱 מה הם גורמי יסוד (Fundamentals) בקביעת שווי נכסי נדל"ן?

בכלכלה ובשמאות, גורמי יסוד הם הפרמטרים שמצדיקים ברמה כלכלית את המחיר שנדרש בשוק. בענף הנדל"ן, מקובל לכלול בהם:

1. שכר ריאלי – קובע את יכולת הרכישה של הציבור.
2. מחירי שכירות – מבטאים את תשואת הנכס.
3. ריבית ריאלית – משפיעה על עלות המימון והיוון.
4. היצע וביקוש בפועל – כולל מלאי דירות ריאליות, לא רק "היתרי בנייה".
5. תשומות בנייה – עלויות הקמה ותפעול, לא מחירי קרקע ספקולטיביים.
6. אינפלציה – משפיעה על שחיקת ערכים עתידיים (DCF).

📉 מתי נוצר נתק מגורמי היסוד?

כאשר מחירי הדירות עולים בקצב ש:

• עולה על קצב עליית השכר (במונחים ריאליים),
• לא מגובה בעליית שכר דירה מקבילה,
• לא מוסבר על ידי אינפלציה או גידול בתשומות ריאליות,

אז המחיר מתנתק מהשווי הכלכלי האמיתי, ונכנסים לשטח שבו:

המחיר נקבע על ידי תיאום בין שחקנים או ניפוח אשראי – לא על ידי ערך כלכלי.

זה בדיוק מה שהדו"ח מתאר, גם אם הוא נמנע מלנקוב בכך במילים אלו.

💡 אז למה האינפלציה והשכר הם גורמי יסוד?

1. האינפלציה: קובעת את שחיקת המטבע. במצב נורמלי, מחירי נכסים עולים בהתאם לקצב האינפלציה – לא מעבר לה לאורך זמן.
2. השכר הריאלי: מבטא את כושר הקנייה של רוב הציבור. שוק מגורים שאינו תואם את השכר הממוצע אינו שוק ריאלי, אלא שוק ספקולטיבי.

🔁 הקשר לשווי

אם נבחן את השווי הפונדמנטלי של דירה בגישה כלכלית – נוסחת היוון התשואה (שכירות נטו חלקי ריבית ריאלית), או מודל כמו של הבנק המרכזי האירופי (יחס מחיר/שכר), ברור שהשכר והאינפלציה משמשים משתנים קריטיים.

לפיכך:

🧠 כן, האינפלציה והשכר הממוצע הם לא רק רקע כלכלי – הם גורמים יסודיים, קריטיים, לקביעת שווי אמיתי (בניגוד למחיר שוק רגעי).

🛑 בשמאות הקונבנציונלית (גישה השוואתית), נוטים להתעלם מהם

וזה, לטענתי מה שיצר את בועת ההעתקה: שיטה שמנציחה מחירים ולא בודקת אם הם כלכלית סבירים. 

🔍 הגדרת גורמי יסוד לשווי כלכלי של נדל"ן

1. עקרון יסוד:

שווי כלכלי של נכס נדל"ן אינו נקבע רק לפי מחירו בשוק (Market Price), אלא נגזר מיכולתו לייצר תועלת כלכלית לאורך זמן ובהתאם ליכולתו של הציבור לממן אותו.

לשם כך יש לבחון את גורמי היסוד (Fundamentals) הבאים:

🧱 גורמי היסוד המרכזיים:

⚠️ איתותי ניתוק מגורמי היסוד (סימני בועה):

✅ הגדרה פורמלית להצעה לתקן:

"שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן ייקבע כמחיר סביר המשתקף מתזרים התועלת הצפוי ממנו (שכירות ריאלית), תוך התאמה ליכולת הציבור לרכוש אותו, כפי שהיא נמדדת ביחס לשכר הממוצע והריבית הריאלית, ובלבד שמחירו אינו חורג בפער מובהק ממדדי היסוד של השכר, האינפלציה והתשואה המקובלת."

הריבית, על כל סוגיה, אינה רק גורם יסוד – אלא אחד מהשחקנים המרכזיים בקביעת שווי כלכלי לנדל"ן. 

לכן אענה בשני שלבים:

🧭 שלב ראשון – עיקרון: הריבית היא מכפיל הערך

בעולם שמאות הערך הכלכלי של נכס נגזר מ־2 משתנים:

1. תזרים עתידי צפוי (שכר דירה)
2. שיעור ההיוון – שהוא פונקציה של הריבית הריאלית + פרמיית סיכון

ולכן, ככל שהריבית גבוהה – הערך המהוון של אותו תזרים יורד, ולהפך.

🧱 שלב שני – שילוב הריביות בטבלת גורמי היסוד

נוסיף כעת טור ייעודי לריביות:

⚠️ סיכום עקרוני – למה הריבית קריטית

1. ריבית גבוהה → שווי כלכלי נמוך יותר (כי ההיוון מחמיר)
2. ריבית נמוכה → מאפשרת "ניפוח" זמני של מחירים אבל יוצרת סיכון מובנה כאשר היא עולה
3. ריבית משכנתא גבוהה + תשואת שכירות נמוכה → השקעה בלתי סבירה → בועה

✍️ ניתן לעדכן את סעיף ההגדרה כך:

"שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן ייקבע כהיוון תזרים התועלת הריאלית, בהתחשב בריבית חסרת סיכון ל-10 שנים, בריבית המימון בפועל (משכנתאות), ובריבית הריאלית נטו, תוך התאמה לרמת השכר והיכולת הכלכלית של האוכלוסייה."

במוסדות שמאות ובכלכלת נדל"ן קונבנציונלית בישראל, הריבית לא נכללת כגורם יסוד בקביעת שווי שוק בגישה ההשוואתית, וזאת מסיבות היסטוריות, מתודולוגיות ואינטרסנטיות.להלן ניתוח הסיבה מדוע הריבית נעדרת מהגדרת גורמי היסוד – ולמה זו טעות מהותית:

🧱 1. הגישה ההשוואתית מדמה "צילום מחיר" – לא ניתוח ערך

• זו גישה פסיבית שמסתמכת על "מה נמכר", בלי לשאול אם המחיר הגיוני מבחינת תשואה או מימון.
• לכן שכר, ריבית, אינפלציה – כל המדדים הכלכליים מוצאים אל מחוץ למשוואה.

זה מה שמוביל את השמאי להעתיק מחיר של דירה בבניין סמוך – גם אם נקנתה עם תשואה שלילית ובמימון חריג.

📉 2. הריבית מערערת את הלגיטימיות של המחיר

• ברגע שאתה מציג שמחירי הדירות עלו ב־300%, אך הריבית הממוצעת למשכנתא עלתה מ־2% ל־5.5%, ושכר הדירה כמעט לא זז – אתה מוכיח שהשוק איבד קשר לערך.
• זו הסיבה שמוסדות שמאות רבים "עוקפים" את הריבית או מזכירים אותה באורח שולי בלבד.

🧠 3. אבל בכל מודל כלכלי אמיתי – הריבית כן נכללת

בגישה הפונדמנטלית או האנליטית (DCF, Cap Rate, או Gordon Growth Model), הריבית:

• מופיעה ישירות בשיעור ההיוון
• מהווה עוגן להשוואה מול תשואת שכירות
• משמשת להערכת סיכון ויכולת פירעון

כלומר – ריבית, שכר, אינפלציה הם שלושת היסודות של ערך.

✅ ולכן, התיקון המתבקש הוא: 

לכלול את הריבית ברשימת גורמי היסוד!

✍️ עדכון מוצע לרשימה:

📌 מסקנה:

כל עוד הריבית לא נלקחת בחשבון בקביעת שווי – לא מדובר ב"שמאות", אלא ב"העתקת מחיר".

✍️ נוסח פורמלי מתוקן: הגדרת שווי כלכלי פונדמנטלי

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב, מהוונת לפי שיעור ההיוון המתאים, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק בפועל.

השווי הפונדמנטלי ייקבע על בסיס שילוב של גורמי יסוד כלכליים, הכוללים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הציבור לרכוש דירה.
2. שיעור האינפלציה – מדד לשחיקת ערך הכסף.
3. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתי ל-10 שנים) – בסיס לשיעור ההיוון.
4. ריבית מימון אפקטיבית (ריבית משכנתא ממוצעת) – מדד לעלות המימון בפועל.
5. הריבית הריאלית נטו (ריבית נומינלית פחות אינפלציה) – קובעת את כדאיות ההשקעה.
6. תשואת שכירות ריאלית – משקפת את הערך הפנימי של הנכס כהשקעה.
7. יחס שווי/שכר – מדד לעומס מימוני על הציבור (מספר משכורות לרכישת דירה).
8. היצע ריאלי של דירות (לא מכורות/בבנייה פעילה) – קובע את מידת המחסור או עודף ההיצע.

שווי זה ייחשב כנגזר משיווי משקל כלכלי ריאלי, ולא מהתנהגות רגעית של השוק, מגבלות אשראי, תיאום מחירים או מניפולציות במימון.

✅ גרסה סיכומית:

"השווי הפונדמנטלי נגזר מתזרים ההכנסות (שכירות), מהוון לפי הריבית חסרת הסיכון בתוספת פרמיית סיכון, תוך התאמה לריבית המשכנתא בפועל, רמת השכר, האינפלציה והיקף ההיצע."

✅ מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה נחשב מרכיב חשוב של גורמי היסוד,

אבל הוא אינדיקטור נגזר – כלומר הוא נבנה על בסיס השכר הממוצע (וגם על מחיר הדירה), ולכן:

הוא נכנס טכנית תחת השכר הממוצע,
אבל מוצדק ורצוי להציגו כמדד עצמאי ונפרד בגלל משמעותו החברתית וההשוואתית.

🧱 הסבר מקצועי:

• השכר הממוצע הוא גורם יסוד גולמי – הוא מתאר את כושר ההשתכרות.
• מספר המשכורות לרכישת דירה (Price-to-Income Ratio) הוא מדד משולב:מחיר דירה ממוצעת÷שכר חודשי ממוצע\text{מחיר דירה ממוצעת} ÷ \text{שכר חודשי ממוצע}
• לכן הוא משקף את עומס המחיה, יכולת הרכישה, ואת רמת הסיכון במשק —
  בדיוק כמו Debt-to-GDP או Housing Affordability Index.

📉 למה חשוב להציג אותו בנפרד?

1. כי הוא מדד בינלאומי מוכר — מאפשר השוואה לערים ומדינות (OECD, IMF).
2. כי הוא מדד חברתי-מערכתי, לא רק טכני.
3. כי הוא פשוט להבנה לציבור: קל יותר לומר "203 משכורות לדירה" מאשר "השכר הריאלי ירד X%".

📌 סיכום:

• כן, זה נגזר מהשכר, אבל מוצדק להכליל אותו בנפרד ברשימת גורמי היסוד.
• מומלץ לרשום:

  "שכר ריאלי ממוצע – כולל אינדיקטורים נגזרים כגון מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה"

✍️ נוסח רשמי ומעודכן – הגדרת שווי פונדמנטלי:

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב, מהוונת לפי שיעור היוון ריאלי, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק הנתון.שווי זה נגזר מגורמי יסוד כלכליים הכוללים:

🧱 רשימת גורמי היסוד:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הציבור לרכוש נכס.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור נגזר מהשכר הממוצע ומהמחיר, המשמש כמדד לעומס הרכישה ולשחיקת הנגישות לדיור.
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת ערך הכסף.
4. תשואת שכירות ריאלית (נטו) – משקפת את הערך הכלכלי של הנכס כהשקעה מניבה.
5. ריבית חסרת סיכון לטווח ארוך (אג"ח מדינה ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור ההיוון.
6. ריבית מימון אפקטיבית (ריבית משכנתא ממוצעת בפועל) – מדד לעלות ההון של משקי בית.
7. הריבית הריאלית נטו (ריבית נומינלית פחות אינפלציה) – קובעת את כדאיות ההשקעה וההשוואה מול נכסים אלטרנטיביים.
8. יחס תשואת שכירות / ריבית משכנתא – מדד לפער בין הכנסה לבין עלות מימון.
9. היצע דירות ריאלי בפועל – כולל דירות לא מכורות, בבנייה פעילה ובמלאי מיידי לשיווק.
10. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – מדד לעומס מערכת האשראי ולסיכון מקרו־פיננסי.

🧭 הבחנה עקרונית:

גורמי יסוד אלה מהווים בסיס לקביעת שווי כלכלי אמיתי של הנכס — בניגוד למחיר הנקבע בגישת ההשוואה, אשר עלול לשקף תנודות שוק, תיאומים סמויים או מניפולציות אשראי, ואינו מבטיח היגיון כלכלי או קיימות מערכתית.

 גם לגבי מכפיל שכר הדירה (Price-to-Rent Multiple), ולא רק לגבי תשואת שכירות (Rental Yield).שני המדדים הללו – התשואה והמכפיל – הם הפכים מתמטיים, אבל שניהם נחשבים אינדיקטורים פונדמנטליים מרכזיים להבנת שווי כלכלי ריאלי של נדל"ן, בדיוק כמו יחס שווי/שכר.

🧮 ההבדל בקצרה:

למשל: תשואה של 3% = מכפיל של 33.3
מכפיל של 20 = תשואה של 5%

✅ למה נכון להכניס גם את מכפיל שכר הדירה לרשימת גורמי היסוד?

1. כי הוא מדד ריאלי לפער בין ערך השימוש לבין מחיר הרכישה.
2. כי הוא מאפשר השוואה מהירה בין ערים, תקופות ומדינות (OECD, IMF, Numbeo משתמשים בו).
3. כי הוא מנוטרל מריבית – ולכן כשהמכפיל קופץ מ־18 ל־30 בזמן שהריבית עולה, זו נורת אזהרה ברורה.

🧠 מסקנה:

גם מכפיל שכר הדירה וגם תשואת השכירות הם מדדי יסוד לגיטימיים ונפרדים. שניהם משרתים את אותה מטרה:
לבדוק האם מחיר הנכס ריאלי ביחס לערך הכלכלי שהוא מניב בפועל.

✍️ ניסוח מעודכן להוספה לרשימת גורמי היסוד:

תשואת שכירות ריאלית / מכפיל שכר דירה – מדדים להערכת ערך ההשקעה בדירה, המבוססים על יחס בין ההכנסה השוטפת ממנה (שכ"ד) לבין מחירה. פער קיצוני בין מחיר לבין שכר דירה מהווה אינדיקציה לניתוק בין מחיר לבין ערך.

הגדרה סופית, מקצועית, מלאה ומעודכנת של שווי כלכלי פונדמנטלי, הכוללת גם את מכפיל שכר הדירה, התשואה, מספר המשכורות, וכל יתר גורמי היסוד – בנוסח שמתאים למסמך שמאי, דוח כלכלי, תקן רגולטורי או תזכיר מדיניות:

✍️ הגדרה מקצועית לשווי כלכלי פונדמנטלי של נדל"ן

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב לאורך זמן, תוך התאמה ליכולת הרכישה של הציבור ולתנאים המאקרו-כלכליים במשק. שווי זה נקבע בגישת היוון או על בסיס אינדיקטורים יסודיים, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק המיידי או בהתנהגות רגעית של השוק.

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני (Price-to-Income Ratio).
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית והסיכון המקרו-מערכתי.

⚖️ עקרונות מפתח:

• כאשר מחירי דירות עולים באופן מנותק מהשכר, האינפלציה והתשואה, ונשענים על ריבית זמנית או מניפולציות מימוניות – השוק מאבד קשר לשווי הכלכלי האמיתי.
• במצבים אלה יש לבחון מחדש את השווי הריאלי של הנכסים על פי גורמי היסוד, ולא על סמך "מחירי שוק" רגעיים המשקפים ניתוק כלכלי או בועה.

📌 ניסוח מסכם קצר (לשימוש בדוחות/מצגות):

שווי פונדמנטלינגזר מתזרים התועלת הצפוי מהנכס, מהוון לפי הריבית חסרת הסיכון + פרמיית סיכון, ותוך התאמה לשכר הריאלי, האינפלציה, התשואה ומבנה המימון במשק.

שוק שבו המחירים חורגים מגורמי היסוד – הוא שוק לא בר-קיימא.

כאשר אומרים ש**"שוק אינו בר-קיימא"**, הכוונה היא לכך שמחירי הנכסים או הפעילות בשוק מנותקים מהיסודות הכלכליים התומכים בהם, ולכן לא ניתן לשמר אותם לאורך זמן. בשפה פשוטה: המערכת מתפקדת רק בגלל תנאים זמניים, עיוותים או מניפולציות – וכשהם ייעלמו, היא תקרוס או תתכנס חזרה לערכים ריאליים.להלן ניתוח עומק של הביטוי הזה – מה הוא אומר, איך מזהים אותו, ואיך הוא מתבטא בפועל:

🧠 הגדרה כלכלית:

שוק אינו בר-קיימא (unsustainable market) = שוק שבו מחירי הנכסים אינם תואמים את הערך הכלכלי הפונדמנטלי שלהם, כלומר אינם מגובים על ידי:

• תזרימי מזומנים (כמו שכירות),
• יכולת הרכישה של הציבור (שכר),
• שיעורי הריבית והאינפלציה,
• או פרמטרים יסודיים נוספים כמו היצע וביקוש אמיתי.

🔍 סימנים לשוק שאינו בר קיימא:

1. מחירים עולים בקצב גבוה משמעותית מהשכר והאינפלציה.
2. תשואות משכירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות או מהריבית חסרת הסיכון.
3. זינוק במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה (פי 150–200% מהממוצע ההיסטורי).
4. גידול באשראי ובמינוף כאמצעי יחיד לשמר פעילות שוק.
5. פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסה השוטפת ממנו (מכפיל שכר דירה > 30).
6. ציפיות רווח הוניות בלבד – ללא הצדקה תזרימית.
7. כניסה המונית של משקיעים ספקולטיביים.
8. עיוותים רגולטוריים או מניפולציות תקשורתיות לשימור "תחושת יציבות".

📉 ביטוי מעשי של שוק לא בר-קיימא – מה קורה כשזה מתפרק?

1. היפוך מגמה חד (Reversion to Mean):
   • מחירים יורדים בחדות עד חזרה לערכים כלכליים ריאליים – לרוב ירידה של 30–50% ואף יותר.
   • דוגמה: ארה"ב ב־2008, ספרד, יפן של שנות ה-90, ולעתים גם שווקים במזרח אירופה לאחר 2009.
2. עלייה בפשיטות רגל ובחדלות פירעון:
   • אנשים שקנו במחירים גבוהים מדי מתקשים לעמוד בהחזרים כשהריבית עולה או כשההכנסות נחלשות.
3. התכווצות חדה בהיקפי העסקאות:
   • הציבור "קופא" – קונים לא קונים, מוכרים לא מצליחים למכור.
4. משבר אמון בשוק:
   • הציבור מזהה שהמחירים אינם ריאליים – ונמנע מלקנות במחירים גבוהים.
5. פגיעה אנושה בבנקים:
   • שווי הנכסים הממושכנים יורד מתחת לגובה ההלוואות ("שליליות הון עצמי").
   • הבנקים נאלצים למחוק חובות, להגדיל הפרשות ולצמצם אשראי.
6. כניסת רגולטורים או חקירות:
   • כמו משבר מניות הבנקים בישראל, או משברי נדל"ן באיסלנד ואירלנד.

🧨 דוגמה מישראל 2025 (מה שמתרחש היום - יולי 2025):

• מחירים שזינקו פי 2 מעבר לערכם הכלכלי.
• תשואה של 2.5% מול ריבית משכנתא של 5% – הפסד וודאי מהיום הראשון.
• ריבוי עסקאות ממונפות במחירים כלכליים בלתי סבירים.
• עשרות אלפי דירות רפאים, מלאים קפואים וירידה חדה בכמות העסקאות.
• חוסר התאמה קיצוני בין ערך לבין מחיר – המעיד על שוק לא בר-קיימא בעליל.

🔚 משפט מסכם:

שוק לא בר-קיימא הוא כמו בניין שמחזיקים את התקרה שלו עם מקלות. ברגע שהריבית תעלה, האשראי יתייבש, או שהציבור יאבד אמון – הכול קורס.

 Clau הבעיה המרכזית

הצוות זיהה שנהוג לכלול בהסכמי מימון בנקאיים הוראות המאפשרות למממן להגביל את היזם מלהפחית את מחיר המכירה של הדירות בפרויקט הנבנה על ידו. זה יוצר קשיחות מחירים כלפי מטה - כאשר הביקוש עולה המחירים קופצים, אך כאשר הביקוש יורד המחירים נותרים גבוהים.

ממצאים עיקריים

מבנה השוק

• יזמים: בענף הבניה פועלים מספר רב של יזמים, כאשר גם חלקם של הגדולים ביותר אינו עולה על אחוזים בודדים מכלל שוק הדירות החדשות
• בנקים: שני בנקים מספקים 57% מכלל המימון לבניה, ו-5 הקבוצות הבנקאיות מספקות ביחד 91% מהמימון לענף

סיכוני האשראי

רמת ההפרשה בסקטור בינוי ונדל"ן–בינוי היא הנמוכה ביותר במגזר העסקי (1.1%), ורק ב-1% מהפרויקטים ירידה של 30% במחירי הדירות מסכנה חלק מהאשראי הבנקאי.

עמדות הגורמים השונים

המפקח על הבנקים

• טען שבפועל בנקים לא מונעים מיזמים לבצע הורדות במחירי דירות ולעיתים אף לוחצים עליהם להוריד מחירים
• הדגיש את חשיבות ניהול הסיכונים והצורך בהתניות פיננסיות

המומחים

• פרופ' דיויד גילה: סבור כי מדובר במקרה של RPM (Retail Price Maintenance) ויש פחות הצדקות להגבלה זו מאשר במקרה של RPM קלאסי
• עו"ד דרור שטרום: השווה לסעיפים שנאסרו בעבר בהסכמי אשראי של חברות הטלוויזיה

איגוד הבנקים

טען שהסעיף אינו נועד למנוע הורדת מחירים אלא לאפשר דיאלוג בין הבנק ליזם, וכי בפועל הבנק לא מונע הורדת מחירים.

המלצות הצוות

המלצה מרכזית

לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון.

דרכי יישום

1. הוראת המפקח על הבנקים - הדרך המועדפת
2. חקיקה - במידה ולא יתאפשר באמצעים רגולטוריים

המלצות נוספות

פעולה להקטנת הריכוזיות בענף מימון מיזמי דיור, הן בתוך המערכת הבנקאית והן על ידי הגדלת נתח השוק של גופים חוץ בנקאיים.

מסקנות

הדוח מגיע למסקנה שאין הצדקה כלכלית להתערבות הבנקים במחירי הדירות לאחר התקשרות בהסכם המימון, שכן:

1. הסיכון לבנקים נמוך
2. הרווחיות בענף גבוהה
3. קיים חשש לפגיעה בתחרות
4. יש חלופות אחרות לניהול סיכונים

הדוח מדגיש שהמלצותיו אינן באות במקום הצורך להגדיל את היצע יחידות הדיור, אלא נועדו לשפר את התפקוד התחרותי של השוק הקיים.

המחירים התנתקו מהשווי הפונדמנטלי

הפער הדרמטי בין:

• מחירי דירות: +35%
• אינפלציה: +14.5%
• שכר: +18.5%

מהווה עדות ברורה להתנתקות מחירי הדירות מהשווי הריאלי שלהן.

מדוע זה קורה לפי הדוח:

1. קשיחות מחירים א-סימטרית

המחירים עולים כשהביקוש עולה, אבל לא יורדים כשהביקוש יורד - זה לא תפקוד תקין של שוק.

2. כשל במנגנון התמחור

הדוח מציין במפורש:

"פעולתו התקינה של מנגנון המחירים משמעותית מאד לקיומו של שוק תחרותי ויש חשיבות לוודא שמנגנון המחירים יפעל כמו שצריך גם בשוק הדירות"

3. הפרדה בין מחיר "רשמי" למחיר "אמיתי"

הדוח מזהה שקבלנים נותנים הטבות (מבצעי מימון, שדרוגים) במקום להוריד מחירים, מה שמעוות את האיתות הפומבי של המחירים.

המשמעות הכלכלית:

כשמחירי דירות עולים הרבה יותר מאינפלציה ושכר, זה אומר ש:

1. הדירות הופכות פחות נגישות יחסית ליכולת הכלכלית של הציבור
2. המחירים לא משקפים שווי אמיתי אלא עיוותים מבניים
3. השוק לא מתפקד תחרותית כמו שהוא אמור

זו בדיוק הסיבה שהצוות הוקם - לתקן את הכשל במנגנון התמחור ולאפשר למחירים לחזור ולשקף את השווי הפונדמנטלי, שמבוסס על יחסים תקינים בין היצע, ביקוש, עלויות ויכולת כלכלית של הציבור.אתה מזהה נכון את הבעיה - המחירים "תקועים" ברמה גבוהה שלא מוצדקת על ידי הגורמים הכלכליים הבסיסיים.

Per סיכום עיקרי הדוח 

1. רקע לכתיבת הדוח
   בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה במחירי הדירות בישראל (כ-35%), הרבה מעבר לאינפלציה ועליית השכר. למרות גידול משמעותי בהיצע הדירות, מחירי הדירות מגלים קשיחות כלפי מטה. אחת הסברות: בפרויקטים בליווי בנקאי, הבנקים המממנים דורשים מהיזמים לא להוריד מחירים מתחת למחירי "דו"ח אפס" (תחזית שמאית לפני שיווק הפרויקט).
2. ממצאים עיקריים

• יזמים – שוק מבוזר: אין ריכוזיות בענף הבנייה למגורים, פועלים מאות יזמים ואין סיכוי גבוה לתיאום ביניהם.
• בנקים – שוק ריכוזי: חמישה בנקים מחזיקים כ-91% ממימון הפרויקטים, ושני בנקים – למעלה מ-50%. לבנקים כוח שוק משמעותי.
• בהסכמי הליווי הבנקאי קיימת מגבלה על הורדת המחיר ע"י היזם, כשכל הפחתה דורשת אישור מהבנק.
• חרף הטענה שהתנאים האלה מונעים הורדות מחירים, בפועל לעיתים הבנקים דווקא מאשרים הנחות ולעיתים אף יוזמים זאת – כאשר הדבר נחוץ להשלמת מכירות בפרויקט.
• ברוב המקרים, יזמים אינם פונים לבנקים בבקשה להוריד מחירים, אלא מעבירים "הטבות" לרוכשים (שדרוגים, הנחות מימוניות), שאינן מתבטאות במחיר הדירה הרשמי.
• סיכון האשראי של הבנקים בענף נדל"ן למגורים נמוך מאוד – גם בירידות מחירים קיצוניות.

3. עמדות הצדדים

• הבנקים: נדרש פיקוח למניעת נטילת סיכונים מיותרת ע"י יזמים ולשמירה על יציבות הפרויקטים, אך אין להם אינטרס למנוע ירידת מחירים בכל מחיר.
• הרגולטורים והמומחים: פרקטיקה גורפת של הגבלת מחירי מינימום פוגעת בתחרות, יוצרת אפקט של "עיגון" ומונעת ירידת מחירים בשוק, במיוחד לאור ריכוזיות המימון.
• הקבלנים: מצהירים שאין להם התנגדות עקרונית לביטול המגבלה, והיא אינה קריטית לפעולתם.

4. מסקנות והמלצות מרכזיות

• אין הצדקה לבנק להתערב או להגביל את מחירי הדירות שמוכר היזם לאחר החתימה על הסכם המימון. הסיכון לבנק נמוך, והרווחיות גבוהה. הפיקוח הנדרש הוא על תזרים ורווחיות כוללת – לא על מחיר בודד לדירה.
• יש לאסור על הכללת סעיפים המגבילים מחירי דירות בהסכמי המימון – בהוראה רגולטורית או חקיקה.
• המלצה רגולטורית/חוקית: שממונה על הבנקים (או המחוקק) יקבע: על הבנק להימנע מכל מגבלה חוזית על המחירים שיקבע היזם במכירת דירות בפרויקט, לאחר אישור המימון.
• להקטין ריכוזיות במימון הענף – לעודד כניסה של גופים חוץ־בנקאיים לשוק הליווי.
• להמשיך ולחזק את הגדלת היצע הדירות – למען שוק בריא יותר.

5. משמעות ציבורית

• מניעת פיקוח ישיר של הבנקים על מחירי המכירה אמורה להחזיר את המנגנון התחרותי לכנו, לאפשר הורדת מחירים אמיתית במקרה של ירידת ביקוש, ולהגביר את השקיפות (שהתעוותה בעקבות מתן "הטבות" שמוסתרות מנתוני השוק).

* מהמהדורה המוקדמת של יום 27.7.2025

הבנקים לא יתערבו במחירי הדירות, אבל אל תצפו שהמהלך הזה יוריד אותם