מחקר עומק ממוקד, מבוסס מקורות, על שומות טרום-רכישה ע״י שמאי “בנק”: מבנה התמריצים, היבטי ניגוד עניינים, השפעה פוטנציאלית על מחירים, והמלצות מעשיות לשינוי מדיניות.

תקציר מנהלים

• כן – בפועל שומת טרום-רכישה עלולה לשמש “פרה-רולינג”: כשהמתווך מפנה לרוכש שמאי מרשימת הבנק, נוצר ציפוי לשומה “מאשרת עסקה” שמקלה על אישור האשראי. מנגנון ההפניה + ציפיות הצדדים מייצר הטיה לכיוון מחיר החוזה (confirmation-to-contract). הספרות הבינלאומית תיעדה זאת היטב. (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia, SpringerLink)
• המשטר הישראלי כיום: הוראה 451 של הפיקוח על הבנקים מחייבת את השמאי לפעול “באופן בלתי תלוי” ומאפשרת לבנק לקבל שומה שנעשתה לבקשת בנק אחר בתוך 90 יום; היא מחייבת את הבנק למסור ללקוח רשימת שמאים (פאנל). אין בה איסור מפורש על שמאי פאנל לבצע שומות טרום-רכישה ללקוח או על קשרי מתווך-שמאי; הנושא מוסדר בעיקר דרך כללי האתיקה ונורמות אי-תלות.
• הקשר מתווך-שמאי: לפי כללי האתיקה לשמאי יש חובת אי-תלות ואיסור על תשלום/טובת הנאה לגורם שאינו שמאי לשם השגת עבודה; מנגד, תקנות האתיקה למתווכים מחייבות גילוי על טובות הנאה מקבלני משנה. בפועל, הפניה “לא פורמלית” של מתווך לשמאי אינה אסורה כשלעצמה, אך היא רגישה ויכולה לעוות תמריצים. (Wikisource)
• שכר טרחה גבוה לשומת טרום-רכישה כשלעצמו אינו פסול, אך כשהוא משולב בציפייה ל“אישור עסקה” הוא יוצר סיכון להטיה. שכר מותנה תוצאה מוגבל בדין ורק בהליכים מסוימים (לא רלוונטיים למשכנתאות/רכישה), מה שמחדד את האיסור על “הבטחת תוצאה”. (Government of Israel)
• השפעה על מחירים: הראיות מארה״ב מראות שרוב השומות המאשרות מימון מתיישרות למחיר החוזה (90%+), ושהפרדת שרשרת האיתור (HVCC/AIR) הפחיתה חלק מההטיות. בישראל אין מחקר אמפירי פומבי עדכני ספציפי לנושא; סביר שמנגנון דומה פועל גם כאן. (SpringerLink, Fannie Mae, ScienceDirect)
• עמדה נורמטיבית: מומלץ לאסור על שמאי מרשימות הבנק לבצע ישירות שומות טרום-רכישה ללקוח אם יש סבירות שהשומה תשמש מיידית לאשראי באותו בנק; לחלופין – לאפשר רק דרך מנגנון הקצאה עיוור ע״י הבנק/גוף חיצוני.

1) המסגרת הנורמטיבית בישראל (תמצית)

הוראת נב״ת 451 – “נהלים למתן הלוואות לדיור”

• הבנק חייב לתת ללקוח הפניה לביצוע שמאות כולל רשימת השמאים עימם הוא עובד.
• אם הלקוח מציג שומה שנערכה לבקשת בנק אחר (ובתוך 90 יום), הבנק “לא יסרב סירוב בלתי סביר” להשתמש בה (מותר לבנק לדרוש פנייה ישירה ע״י השמאי ולעשות התאמות).
• הערכת הנכס תיערך ע״י שמאי מוסמך באופן בלתי תלוי, עם ביקור פיזי וכד’.

חוק שמאי מקרקעין ותקנות האתיקה

• איסור ניגוד עניינים וחובת אי-תלות; איסור על “שידול לקוחות” ושילומים/טובות הנאה לגורם שאינו שמאי לצורך השגת עבודה. (Wikisource)
• תיקון 2022: הותר שכר מותנה תוצאה רק בהליכים מסוימים (השבחה/197/רמ״י/הפקעות), לא בשומות משכנתה/רכישה – ולכן “הבטחת תוצאה” לרוכש/מתווך נוגדת את רוח הדין. (Government of Israel)

אתיקה למתווכים

• חובה לגלות בכתב כל טובת הנאה מגורם שלישי בקשר לעסקה – רלוונטית להפניות לשמאים. (Wikisource)

השורה התחתונה נורמטיבית: הדין הישראלי כבר מכיר בעקרון העצמאות ומקטין את כדאיות “שומת לקוח” בכך שהוא מעניק קדימות לשומות שהוזמנו ע״י בנק; אך אין איסור מפורש על שמאי פאנל לבצע גם שומת טרום-רכישה ללקוח – פער מדיניות שמייצר סיכון הטיה.

2) מבנה התמריצים: למה נוצרת “שומת פרה-רולינג”

• המתווך מקבל עמלה רק אם העסקה נסגרת ⇒ תמריץ לשמור על השומה “בקו” עם מחיר החוזה.
• הרוכש לעיתים מחפש שקט נפשי ואישור אשראי ⇒ יעדיף שמאי “שיתקשר טוב עם הבנק”.
• השמאי מקבל שכר מלא על טרום-רכישה (לעיתים גבוה משומת בנק), ונהנה מגידול עתידי בהפניות אם “מאשרים עסקאות” ⇒ סיכון להטיית-אישור.
• הבנק שואף לניהול סיכון אשראי אך תחרותית גם רוצה לא לאבד לקוח; כשהשומה “נוחה”, ה-LTV נראה תואם.

בשווקים אחרים נמצא שרוב השומות מתכנסות למחיר החוזה (contract-price confirmation bias). (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia)

3) ספרות אמפירית (בינלאומית) – מה למדנו?

• Fannie Mae (2016): ניתוח שומות חוזרות ב-8,533 נכסי עיקול הצביע על הטיה שיטתית לכיוון מחיר החוזה. (Fannie Mae)
• Philadelphia Fed (2018): הטיה כלפי מעלה קיימת ומחייבת תגובת בנקים בתמחור/חיתום; כשהשפעת צדדים אחרים (מתווכים) גדולה – הסיכון גדל. (Federal Reserve Bank of Philadelphia)
• Bogin et al. (2020): מעל 90% מהשומות מאשרות או עולות על מחיר החוזה – עדות ל-confirmation bias. (SpringerLink)
• השפעת רגולציה מפרידה (HVCC/AIR): הפרדה בין “ייצור אשראי” לשמאות שיפרה עצמאות והפחיתה הטיות. המסגרת האמריקאית (AIR) אוסרת השפעה/לחץ ומחייבת “חיץ ארגוני”. (Fannie Mae, ScienceDirect)

היקש לישראל: אין פרסום אמפירי פומבי עדכני מקומי המודד שיעור “התיישרות למחיר החוזה” בשומות טרום-רכישה; אך מבנה התמריצים דומה, ולכן מתבקש פיילוט מדידה (ראו סעיף 6).

4) שאלת שכר הטרחה

• גבוה יותר ≠ פסול: שומת טרום-רכישה רצינית כוללת לעיתים בדיקות עומק/סיכונים ולכן עשויה לעלות יותר.
• הקצה המסוכן: כששכר טרחה מותנה תוצאה (מפורש או מרומז) – זה נוגד את רוח הדין (מותר רק בסוגי הליכים אחרים). יש להיזהר גם ממבני תמריץ לא כתובים (“אם תאשר – נקדם אותך/נפנה אליך”). (Government of Israel)

5) האם נכון שהבנקים יאסרו על שמאי הפאנל לבצע שומות טרום-רכישה?

בעד איסור (מלא/חלקי):

• מפחית ניגוד עניינים ותדמית “פרה-רולינג”.
• יוצר חיץ תפקודי בדומה ל-AIR: השמאי שמאשר אשראי ממונה רק דרך הקצאה עיוורת. (Fannie Mae)

נגד איסור גורף:

• עלול לפגוע בהגנת הצרכן: רוכש ירצה שמאות מוקדמת שתיחשב אחר-כך בבנק כדי לא לשלם פעמיים.
• צמצום תחרות/נגישות: באזורים דלים בשמאים, איסור גורף עלול לעכב עסקאות.

פשרה עדיפה (מומלצת):

• הקצאה עיוורת דרך הבנק/פלטפורמה חיצונית גם לשומת טרום-רכישה (למשל “pre-order” רשמי), כך שהרוכש יוזם – אבל הבנק הוא הממַנה באופן אקראי מרשימה אזורית, בלי מתווך/לווה שבוחרים את האדם.
• אי-קבילות שומת טרום-רכישה שנעשתה מחוץ למנגנון ההקצאה – אלא אם הוזמנה מלכתחילה ע״י בנק אחר בהתאם ל-451(9)(ה).

6) תכנית מחקר אמפירית מוצעת לישראל (ישימה)

1. מדגם שומות
   • לאסוף (בעילום שם) שומות טרום-רכישה של רוכשים מול שומות בנק לאותו נכס/עיסקה (כשהיו כפילויות).
   • לקטלג: מי הממונה (בנק דרך הקצאה / רוכש / מתווך), האם השמאי שייך לפאנל הבנק, גובה שכר טרחה, זמן השומה ביחס לחוזה.
2. מדדי תוצאה
   • התיישרות למחיר: שיעור שומות = מחיר חוזה; סטיית שומה מהחוזה; שיעור חריגות של ±2/5/10%.
   • שיעור קבילות בנקאית: האם השומה שימשה בפועל לחיתום.
   • השפעה על LTV: הבדל LTV מחושב (קלט: שווי שמאי מול מחיר חוזה).
3. אמידה
   • מודל לוגיט/פרוביט להסתברות “שוות-לחוזה” כפונקציה של סוג המזמין/קשר מתווך/פאנל/שכר טרחה/מאפייני נכס.
   • בחינת שינוי לפני/אחרי יישום מנגנון הקצאה עיוורת (אם יונהג כפיילוט).
4. השוואה בינלאומית
   • בידול התוצאות מול בנצ׳מרק מארה״ב/בריטניה. (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia)

7) הערכת תרומת התופעה לניפוח מחירים

• מנגנון: כששומות טרום-רכישה מתיישרות למחיר חוזה, תפקיד הבלימה של השמאות נשחק ⇒ מימוני-יתר (LTV אפקטיבי עולה) ⇒ תמיכה במחיר עסקה גבוה.
• עדות ישירה לישראל – חסרה, אך בהתחשב במבנה השוק ו-451 (שמכשיר שימוש בשומה בנקאית אחרת), סביר שהשפעת “pre-ruling” קיימת לפחות בשוליים. מסקנה: תרומה לא זניחה לייצוב/שימור מחירים גבוהים, במיוחד בשוק מתוח תחרותית על אשראי.

8) קוד אתי ומדיניות מומלצים (יישומי)

(א) לשמאים

• להוסיף לעמוד הראשון של כל שומת טרום-רכישה:
  • תצהיר אי-תלות והיעדר טובת הנאה מכל גורם בעסקה (כולל מתווך);
  • הצהרה מפורשת: השומה אינה מותנית תוצאה ולא נועדה “לאשר עסקה”, אלא לקבוע שווי כלכלי לפי תקן.
  • גילוי: המזמין, זהות מי שהפנה (אם היה), ושכר הטרחה.
• לאמץ איסור קבלת הפניות מתוגמלות ומדיניות “no gifts/no referral fees” – חזרה על לשון התקנות. (Wikisource)

(ב) לבנקים / רגולטור (בנק ישראל)

• עדכון הוראה 451:
  1. הקצאה עיוורת לכל השומות שצפויות לשמש אשראי – גם טרום-רכישה.
  2. אי-קבילות שומה שאינה מוזמנת ע״י בנק (למעט כמפורט ב-451(9)(ה) – שומה מבנק אחר עד 90 יום).
  3. הפרדת חטיבת האשראי מהקשר לשמאים (חיץ ארגוני, בדומה ל-AIR). (Fannie Mae)
  4. דגימות ביקורת: ניתוח שיעור “שווה-לחוזה” לפי סוג מזמין/אזור/שמאי; מדדי חריגה מחוזה.
  5. תקרת עלות שקופה לשומות בנקאיות, כדי לצמצם תמריצי “pre-ruling” דרך שכר חריג.

(ג) למתווכים

• לדרוש גילוי כתוב לכל הפניה לשמאי + הצהרה שאין טובת הנאה. יישום אכיפתי של תקנות 2024. (Wikisource)

9) תשובות נקודתיות לשאלותיך

• האם שומת טרום-רכישה ע״י שמאי “בנק” היא “פרה-רולינג”?
  עלולה להיות כך – במיוחד כשיש הפניה ע״י מתווך וציפייה לאשראי. אין איסור מפורש בדין, אך זה מצב רווי-תמריצים שמזמין הטיה. הפתרון הוא הקצאה עיוורת וחיץ ארגוני. (Wikisource, Fannie Mae)
• האם הקשר מתווך-שמאי בעייתי?
  כן, כשקיימת תלות כלכלית/זרם הפניות/טובת הנאה. האתיקה לשמאים אוסרת שידול/טובות הנאה; האתיקה למתווכים מחייבת גילוי מלא. (Wikisource)
• האם שכר טרחה גבוה לטרום-רכישה הוא גורם מעודד?
  כשלעצמו – לא. אך הוא עלול להעצים תמריץ עקיף “לא לאכזב” את המפנה/הרוכש. שכר מותנה תוצאה אסור בהקשר זה. (Government of Israel)
• האם נכון שהבנקים יאסרו על שמאיהם לבצע טרום-רכישה?
  עדיף מודל פשרה: לאסור הזמנה ישירה ע״י הלקוח/מתווך; לאפשר טרום-רכישה רק דרך הקצאה עיוורת של הבנק (או גוף ניטרלי). זה שומר על עצמאות ומגן על הצרכן (שומה אחת תשרת גם את האשראי). (Fannie Mae)
• האם התופעה ניפחה מחירים?
  ההיגיון הכלכלי + ממצאים בינלאומיים תומכים בכך שהיא תרמה לשימור מחירים גבוהים דרך שחיקת בלם השמאות. בישראל נדרש מחקר אמפירי ממוקד כדי לאמוד את גודל האפקט. (Fannie Mae, SpringerLink)

נספח: ציטוטי מפתח מהוראה 451 (לקיצור דרך)

• רשימת שמאים והפניה לשמאות – הבנק חייב לכלול באישור העקרוני “הפניה לביצוע שמאות… ורשימת השמאים עימם עובד התאגיד” (ס׳ 4ג(ג)(2)).
• קבילות שומה מבנק אחר עד 90 יום – “לא יסרב סירוב בלתי סביר…” (ס׳ 9(ה)).
• עצמאות השמאי – “השומה תיערך… באופן בלתי תלוי…” (ס׳ 10(א)).

סיכום נורמטיבי קצר

• הבעיה: חפיפה בין “שומת לקוח” לבין “שומת בנק” דרך אותם אנשי מקצוע + הפניות ע״י מתווכים ⇒ סיכון להטיה מוּדַרכת-עסקה.
• הפתרון: הקצאה עיוורת + חיץ ארגוני + גילוי וחובת אי-תלות מחוזקים.
• הישימות: שינוי נקודתי להוראה 451, נהלי עבודה בבנקים, וטופסי הצהרה בשוק הפרטי – ללא חקיקה ראשית.

 מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?

מדוע במכירת דירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי, הבנקים נותנים משכנתא מבלי לדרוש שומה פרטנית

✅ הבסיס החוקי והפרקטי:

בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור (חוק מכר דירות), כל הכספים שהקונה משלם עוברים אך ורק דרך חשבון הליווי. במסגרת זו:

1. היזם מקבל היתר למכור דירות רק בכפוף לדיווח לבנק המלווה.
2. היזם מספק לבנק מחירון מפורט לכל הדירות, הנבדק מראש בעת האשראי לליווי.
3. על בסיס הנתונים האלה (כולל דוח אפס), הבנק מאשר את העסקה.

ולכן:

• הבנק המממן את הקונה (משכנתא) מתייחס לעסקה בפרויקט מלוּוה כעסקה "מבוקרת".
• החוזה עצמו, בצירוף נספח הליווי ומסמכי הבנק המלווה, נתפס כבעל ערך "תחליפי שומה".
• זו הנחה סמויה: אם הבנק המלווה בדק ואישר – אין צורך לבדוק שוב.

🔍 מה באמת קורה מתחת לפני השטח?

1. אין בדיקה של שווי – רק אישור מחיר

• הבנק לא בודק אם המחיר תואם ערך כלכלי, תשואה או עסקאות דומות.
• השמאות לדירה לא נעשית כלל – גם לא על-ידי שמאי הבנק.
• במקרים נדירים בלבד נדרשת שומה, למשל אם הקונה דורש חריגה מהכללים או אם הבנק משנה מדיניות.

2. הבנק סומך על הבנק המלווה – בלי לוודא

• הבנק שנותן את המשכנתא לא בודק בעצמו את הסיכון – הוא מניח שהבנק המלווה עשה את עבודתו.
• בפועל, הבנק המלווה עצמו לא בהכרח בדק את שווי כל דירה אלא התבסס על לוחות מכר כלליים.

3. הרציונל השיווקי גובר על הבקרה השמאית

• הדרישה למהירות עסקה, תחרות בין בנקים, ולחץ של יזמים – כולם תורמים לשיטה הזו.
• לבנק יש תמריץ כלכלי לא לעכב את העסקה עם שומה שעלולה "להרוס" אותה.

⚠️ הבעייתיות:

1. אין הערכת בטוחה אמיתית – הבנק מממן נכס מבלי לדעת את ערכו הכלכלי.
2. קונה עלול להיכנס לעסקה באקוויטי שלילי – משלם על נכס יקר מדי.
3. העסקה נכנסת למאגר העסקאות של רשות המסים – ונתפסת בטעות כעסקת שוק, מה שמעוות את כל מנגנון השוואת המחירים.
4. המחירים בפרויקט הופכים לעוגן שווא למחירי שוק, ומדביקים את היד שנייה – אפקט LTP קלאסי.

🧠 סיכום חד:

בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי – אין שווי, יש מחיר.
אין שמאות, יש הנחה. אין בדיקה, יש עיוורון ממוסד.

כותרת: מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?רקע

רוכשי דירות חדשות בפרויקטים עם ליווי בנקאי מקבלים משכנתא מהבנק על בסיס חוזה המכר בלבד, מבלי שנדרשת שמאות פרטנית לנכס. נוהג זה הפך לסטנדרט בשוק, אך הוא מעורר בעיות מהותיות של שקיפות, סיכון פיננסי, והטעיה מערכתית. מטרת מסמך זה היא לפרק את המנגנון, להציג את ההנחות השגויות שעליו הוא נשען, ולהמחיש את הסיכונים הגלומים בו.

1. מנגנון הליווי הבנקאי – כיצד הוא פועל?

• בפרויקט חדש, היזם פועל תחת מסגרת ליווי בנקאי בהתאם לחוק המכר.
• כל תשלומי הרוכשים מועברים לחשבון ליווי ייעודי.
• הבנק המלווה בודק מראש את כדאיות הפרויקט על בסיס "דוח אפס", הכולל נתונים כלליים על מחירוני מכירה, עלויות בנייה, והערכת רווח יזמי.
• היזם מתחייב למכור דירות לפי מחירון מאושר מראש, אך אין הערכת שווי פרטנית לכל דירה.

2. מדוע הבנקים אינם דורשים שמאות?

• הבנק שנותן משכנתא לרוכש מסתמך על כך שהפרויקט מפוקח ע"י בנק אחר (הבנק המלווה).
• לפי ההיגיון הפנימי של המערכת, אם הבנק המלווה אישר את הפרויקט – הבטוחה "בטוחה".
• לכן, די בצירוף חוזה המכר ומסמכי הליווי – ולא נדרשת שומה שמאית.

3. מה הבעיות בגישה זו?

• אין הערכת שווי אמיתית לנכס הממומן. הבנק מממן "מחיר" ולא "שווי".
• אין הגנה על הקונה: אין גוף שבודק אם הוא משלם מחיר ריאלי.
• אין הגנה על הבנק: בעת ירידת מחירים – יתגלה שחלק מהבטוחות אינן מכסות את החוב.
• אין שקיפות לשוק: העסקאות החדשות נכנסות כנתוני אמת למאגר רשות המסים – ומדביקות את שוק היד השנייה.

4. תוצאה: מנגנון LTP (Loan to Price) במקום LTV (Loan to Value)

• השוק עובר למצב שבו הבנקים מממנים לפי מחיר העסקה, בלי לבדוק אם הוא סביר.
• הקונים נוטלים אשראי לפי מחירים מנופחים.
• השוק נדבק במחירים שלא מייצגים שווי כלכלי.
• השוק כולו מוּנע ממחיר – ולא מערך.

5. ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון המאושר בפרויקט.
• הבנק המלווה לא בולם את העסקה – אלא מאפשר אותה ואף רואה בה חיזוק לפרויקט.
• העסקה מדווחת לרשות המסים ונכנסת למאגר כ"עסקת שוק" רגילה.
• העסקה הזו משמשת בסיס להשוואה בשומות הבאות, וגם לדוח האפס של הפרויקט הבא.
• יזם חדש מציג אותה כהוכחה לשוק "חם", השמאי מאשר, והמחירון הבא כבר גבוה יותר.
• וכך ממשיכה הבועה להתנפח דרך שכפול עצמי של מחירים – ללא עוגן כלכלי אמיתי.

6. המלצות וצעדים נדרשים:

• חובת שמאות פרטנית לכל עסקה ממומנת – גם בדירה חדשה בפרויקט מלווה.
• הגדרת נוהל פיקוח על השמאות בפרויקטים עם ליווי.
• הפרדה בין דיווחים על עסקאות בפרויקטים חדשים לבין עסקאות שוק חופשי.
• עדכון רגולציה: הבנק המלווה אינו יכול לשמש "תחליף שמאי".

סיכום

מדובר במנגנון עיוור שמסתיר את הסיכון, מטשטש את השווי, ומעודד את המשך ניפוח מחירי הדיור. כל עוד לא תידרש הערכת שווי מקצועית גם לדירות חדשות – ימשיכו הקונים להיכנס לעסקאות במחירים חסרי יסוד כלכלי, והמערכת תמשיך לממן אשליה.

"בדירה חדשה אין שומה. יש מחיר. ויש בנק שמממן אותו. זהו."

ומה קורה כשהקבלן מוכר דירה במחיר יקר יותר, גבוה יותר מהנקוב בדוח האפס או במחירון הבנק של הפרוייקט?

שאלה מצוינת – והתשובה אליה מגלה את הפער בין המסגרת הפורמלית של הליווי הבנקאי לבין המציאות בפועל, שבה הקבלנים מרגישים חופשיים "למתוח" את המחיר מעל מה שהבנק המלווה אישר – בלי השלכות אפקטיביות.

❓ מה קורה כשקבלן מוכר דירה במחיר גבוה יותר מהמחירון המאושר בפרויקט?

⚙️ על פי כללי הליווי הבנקאי – אסור:

• לכל פרויקט בליווי בנקאי קיים מחירון מאושר מראש שהוגש במסגרת דוח האפס.
• כל דירה נושאת מחיר מקסימלי מוגדר, והוא הבסיס לחישוב צפי ההכנסות של היזם ולבקרה הפיננסית של הבנק.
• המכירה במחיר גבוה יותר מחייבת עדכון המחירון ואישור הבנק המלווה.

✅ לכאורה – הבנק אמור לא לאשר את העסקה:

• במקרים בהם הקבלן חורג מהמחיר המאושר, הבנק צריך:
  • לעכב את שחרור הכספים.
  • לדרוש עדכון דוח אפס.
  • לבדוק השפעות על שיעור הרווחיות, מס רכישה, ומיסוי יזם.

🧨 אבל בפועל – השוק מתנהל אחרת:

1. הקבלן מדווח את המחיר המנופח כחלק מההכנסה הצפויה

• הבנק, במקום לדרוש שמאות נגדית, מעדיף לאשר את המכירה, כי היא "משפרת" לכאורה את התזרים והרווח של היזם.
• ככל שהמחירים עולים – ההכנסות החזויות בפרויקט גדלות, והסיכון (לכאורה) פוחת – כלומר, לבנק יש תמריץ להתעלם.

2. הבנק מתייחס לעסקה כחריגה מקובלת – לא כהפרה

• אין אכיפה אמתית או סנקציות אם הקבלן מוכר ביותר מהמאושר.
• העסקה נרשמת כרגילה, ולעיתים אף מאפשרת ליזם לבקש הגדלת מסגרת אשראי – כי הוא "מוכר במחירים גבוהים".

3. מערכת הפיקוח של הבנק המלווה – רופפת ומוטה

• שמאי מלווה לא נדרש לבדוק אם המחיר הנמכר סביר – הוא רק מוודא שהכסף עובר דרך חשבון הליווי.
• אין סנקציות כלפי קבלן שמנפח מחירים – כל עוד יש רוכש שמשלם והמשכנתא עוברת.

📉 ההשלכות:

1. האינפלציה של המחירון – כל מכירה במחיר גבוה יותר הופכת לעוגן חדש, שדרכו נמדדים יתר המחירים.
2. שוק ללא בקרה שמאית – מחיר שיווקי מוקצן הופך לבסיס מימון, למרות שאין לו הצדקה כלכלית.
3. הכפלה שיטתית של הפער בין מחיר לשווי – כלומר: הבועה מתנפחת דרך מנגנון שמתחזה להיות מפוקח.

🧠 סיכום חד:

כאשר קבלן מוכר דירה מעל המחירון המאושר –
הבנק לא עוצר אותו. הוא מוחא כפיים.

ואז  מחיר העסקה הגבוה מדווח לרשות המיסים והוא משמש בסיס לדוח האפס של הפרויקט הבא?

בדיוק. אתה מתאר כאן מעגל שקר עצמי מסוכן – שממנו ניזון שוק הנדל״ן כולו, והוא נראה כך:

🔁 המעגל הסוגר: שכפול מחיר מהונדס כנתון אמת

1. 🧾 מחיר מנופח בעסקה בפרויקט חדש

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון שאושר בדוח האפס.
• הבנק לא מתערב, הכסף עובר, העסקה מבוצעת.
• אין שמאות. אין בדיקת שווי. יש רק מחיר חוזה.

2. 📊 העסקה מדווחת לרשות המסים (טופס 7002)

• ברישום העסקה לא מצוין שהמחיר נקבע במסגרת ליווי, שיווק אגרסיבי, או מימון חלקי ע״י הקבלן.
• העסקה נכנסת למאגר כ"עסקת שוק" לכל דבר.
• אין הבחנה בין עסקה בפרויקט חדש לבין עסקה בשוק חופשי.

3. 📚 השמאים והבנקים משתמשים בנתון הזה כעוגן שוק

• גישת ההשוואה מקבלת את העסקה כ"ראיה למחיר ריאלי".
• הדירה משמשת השוואה לעסקאות יד שנייה, ולשומות חדשות.

4. 🏗️ המחיר נכנס לדוח האפס של הפרויקט הבא

• יזמים רואים שהשוק "קלט" את המחיר הגבוה – ומעלים את המחירון בפרויקט הבא.
• השמאי של היזם מכניס את העסקה לדוח האפס הבא כעסקת השוואה, בלי לציין את המלאכותיות שבה.
• הבנק מאשר את דוח האפס – כי הנתונים תואמים את "העסקאות האחרונות".

🧨 התוצאה: "רצף מחירים עולים" שבנוי על שכפול עצמי

• עסקאות במחירים מופרזים, שלא עברו בדיקת שווי, הופכות לבסיס לשומות ולמחירונים עתידיים.
• שוק שמבוסס על עסקאות פנימיות בין יזמים, משווקים ובנקים – לא על ערך כלכלי.
• המעגל סוגר על עצמו – והבועה ננעלת בתוך מערכת פידבק פנימית.

📌 מונח מוצע:

"מחיר חוזר למחיר" – Self-referential Pricing Spiral

🧠 סיכום חד:

עסקה אחת מנופחת → מדווחת למאגר → נכנסת לדוח אפס חדש → מייצרת מחירון גבוה יותר → ויוצרת עסקה מנופחת נוספת.
כך נבנה שוק נדל"ן שכולו ניזון משקרים שקטים.

"ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה"?

השלבים:

1. הקבלן מוכר במחיר גבוה מדוח האפס
2. המחיר הגבוה מדווח לרשות המיסים
3. דוח האפס הבא נערך על בסיס המחיר הגבוה שדווח לרשות המיסים
4. פרויקט חדש משווק עם מחירים גבוהים חדשים

דוח האפס החדש מבוסס על מחירי מכירה (של הפרויקט הקודם)

🧮 הארכת ההקלה ביחס המינוף – סדק נוסף בחומת היציבות הפיננסית

הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.

10 ביולי 2025 – בנק ישראל פרסם הבוקר תיקון להוראת נב"ת 218, העוסקת ביחס המינוף המינימלי של תאגידים בנקאיים. בניגוד לרוח הרגולציה העולמית המחמירה, ההוראה מאריכה בשנה נוספת את ההקלה הזמנית שניתנה לבנקים בשיעורי יחס המינוף.מאחורי ההודעה ה"טכנית" הזו מסתתרת הודאה שקטה במצוקת עומק של המערכת הבנקאית – מצוקה שמקורה בצבירת מינוף אדירה, בעיקר בתחום הנדל"ן, ובחשש ממשבר אשראי מתגלגל.

⚖️ מהו יחס המינוף ומדוע הוא חשוב?

יחס המינוף (Leverage Ratio) הוא אחד הכלים הפיקוחיים החשובים ביותר להגנה מפני מינוף מוסדי עודף. מדובר במדד פשוט, שאינו מבוסס על שקלול סיכונים, ונוסחתו:

יחס זה נועד לשמש כרשת ביטחון למקרים בהם שיטות שקלול הסיכון הקלאסיות (לפי תקני בזל) אינן משקפות את הסיכונים האמיתיים. הוא בוחן את האיתנות הפיננסית של הבנק באופן גולמי, "נטו מול ברוטו", בלי טריקים חשבונאיים.

🛑 מה שינה בנק ישראל?

בהוראה שפורסמה, נקבע כי:

• שיעור המינוף המזערי יוותר על 5% (במקום 5.5%-4.5% ברגולציה הרגילה),
• הארכה נוספת ניתנה עד 30 ביוני 2026 – כלומר, עוד שנה של "הקלות".
• בנק יוכל לשמור על חלוקת דיבידנדים, גם אם יחס המינוף אינו עומד ביעד הסופי ל־2027 – בכפוף לאישור תוכנית הון.

📉 המשמעות בפועל: תמרור אזהרה כפול

1. הבנקים מתקשים לעמוד ביחס המינוף הרגולטורי, למרות שנה חלפה מאז ההחמרה האחרונה. המשמעות: ההון העצמי נשחק, או לחילופין, החשיפה הכוללת (בעיקר לאשראי מסוכן) התנפחה.
2. המשקיעים, לקוחות הבנקים, והציבור הרחב צריכים להבין: אם המפקח נאלץ להקל שוב – כנראה שהמצב בשטח גרוע יותר ממה שמדווח רשמית.

🧱 הקשר הישיר לבועת הנדל"ן

בישראל, למעלה מ־60% מהאשראי הבנקאי מופנה לנדל"ן – בין אם במשכנתאות, אשראי לקבלנים או הלוואות לרכישת קרקעות. כאשר מחירי הנדל"ן מנופחים, שווי הביטחונות נופל מיידית במקרה של תיקון חד, והבנקים עלולים להישאר עם חשיפה לא מגודרת.הארכת ההקלה משרתת אפוא את האינטרס הקיומי של הבנקים – להמשיך להעמיד אשראי נדל"ני למרות עלייה דרמטית בסיכון, ולדחות את יום ההתמודדות עם שווי אמיתי של התיק.

🔄 דחייה מסוכנת – לא ריפוי

מדובר כאן לא ב"מדיניות מוניטרית זהירה", אלא באסטרטגיית דחיית כאב. כמו חולה שלוקח משככי כאבים במקום לטפל בגידול עצמו – כך גם מערכת הבנקאות, בעידוד הרגולטור, ממשיכה לתחזק מינוף, להציג רווחים מדומים, ולחלק דיבידנדים.והציבור? הוא נותר חשוף:

• לפגיעה ביציבות הבנקים,
• לקריסת ערך החסכונות,
• ולסיכון ממשי של הקפאת כספים במקרה של משבר.

📌 שורה תחתונה: אות אזהרה ברור

הארכת ההקלה היא סמן מובהק לכך שהמערכת אינה מוכנה עדיין להתמודד עם המציאות הכלכלית האמיתית. הבנקים ממשיכים לפעול על בלון של אשראי, תוך תקווה ש"הגל יעבור". אולם כפי שראינו במשברים קודמים – כשבועה מתפוצצת, הזמן שקנינו בדחיות רק מגדיל את עוצמת ההתפוצצות.

✍️ הצעה לרגולטור (ולציבור):

• לפרסם יחס מינוף בפועל של כל בנק – באותו מעמד פומבי של יחס הון.
• לחייב את הבנקים לנמק במפורש כיצד הם מתכוונים לעמוד בדרישות 2026.
• לעצור חלוקות דיבידנד בבנקים שמבקשים הקלות חוזרות.

בזמן שרשות ניירות ערך "מתעוררת" לטפל בניפוח מניות בנדל"ן, בנק ישראל ממשיך לישון בתפקיד. השבוע הוארכו שוב ההקלות ביחסי המינוף הבנקאי עד יוני 2027 - הודאה מביכה שהמערכת הבנקאית הישראלית עדיין ממונפת מעבר ליכולתה.כשבנק ישראל מאריך "הוראת שעה" מ-2015 בפעם הרביעית, זה לא עוד עדכון טכני - זה אזהרה אדומה. הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ובמקום לאלץ אותם לצמצם סיכונים, הרגולטור פשוט מוריד את הרף.

התוצאה: מערכת פיננסית שבנויה על קלפים, שבה המינוף הגבוה נשמר באמצעות תרגילים רגולטוריים במקום חוזק אמיתי. כשהסערה הבאה תגיע, נגלה מה קורה כשהקלעים נופלים.

המינוף הבנקאי הישראלי: פצצת זמן במערכת הפיננסית

הודאה במחדל: כשההקלה הופכת לקבע

ביום 10 ביולי 2025 פרסם בנק ישראל חוזר שעל פניו נראה כעדכון טכני שגרתי. אך מתחת לפני השטח מסתתרת הודאה מביכה ומדאיגה: המערכת הבנקאית הישראלית עדיין אינה מסוגלת לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ולכן בנק ישראל נאלץ להאריך שוב את ההקלות ביחסי המינוף - עד יוני 2027.זוהי ההארכה הרביעית של "הוראת שעה" שהחלה בשנת 2015. עשר שנים של "הוראת שעה" - זה כבר לא חירום, זה מדיניות.

פיענוח הקוד: מה באמת אומר החוזר

המספרים שמספרים הכל:

• יחס מינוף מינימלי לבנקים רגילים: 4.5% במקום 5% הנדרש בינלאומית
• לבנקים הגדולים: 5.5% במקום 6%
• משמעות המספרים: הבנקים הישראליים רשאים להיות ממונפים יותר מהתקן הבינלאומי

התרגום לשפה ברורה:

כאשר יחס המינוף הוא 4.5%, המשמעות היא שעל כל שקל הון עצמי, הבנק יכול להלוות 22.2 שקל. בתקן הבינלאומי של 5%, הבנק יכול להלוות "רק" 20 שקל לכל שקל הון עצמי.

ההבדל הזה של 2.2 שקל נוסף לכל שקל הון הוא המקום שבו מסתתר הסיכון המערכתי.

היסטוריה של כישלון: מ-2015 עד היום

הכרונולוגיה המדאיגה:

• אפריל 2015: "הוראת שעה" ראשונה - תיקון זמני לאחר משבר 2008
• מרץ 2020: הארכה ראשונה - נימוק: משבר הקורונה
• אפריל 2022: הארכה שנייה - נימוק: "התאמות באזל"
• דצמבר 2023: הארכה שלישית - נימוק: "עדכונים טכניים"
• יולי 2025: הארכה רביעית - נימוק: "בחינת יחסי ההון"

התבנית הברורה:

בכל פעם יש נימוק "טכני" חדש, אבל התוצאה זהה - הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקנים הבינלאומיים.

הנימוקים הרשמיים מול המציאות

מה אומר בנק ישראל:

"הפיקוח על הבנקים בוחן את יחסי ההון במסגרת עדכון הוראת נב"ת מס' 201... ובהתאם גם את שיעורי יחס המינוף ותמהילם במסגרת תיקון הוראת ניהול בנקאי תקין מס' 218"

התרגום לעברית פשוטה:

"אנחנו עדיין לא יודעים איך לגרום לבנקים לעמוד בתקנים, אז נמשיך לתת להם הקלות."

הפטור המחשיד:

החוזר מציין במפורש שהוא לא פורסם עם דוח השפעה כנדרש בחוק עקרונות האסדרה. הנימוק? "מדובר בהמשך מתן הקלה קצובה בזמן בהוראה קיימת".זהו בדיוק הבעיה - מה שהתחיל כהקלה זמנית הפך לסטנדרט קבוע ללא בחינה ציבורית.

הסיכון המוסתר: מה קורה כשהקלעים נופלים?

מינוף גבוה = רגישות קיצונית:

כאשר בנק ממונף ברמה של 22:1 במקום 20:1, כל ירידה של 4.5% בערך הנכסים מוחקת את כל ההון העצמי. בתקן הרגיל, הבנק יכול לספוג ירידה של 5%.

דוגמא מספרית מפחידה:

בנק עם 100 מיליארד ש"ח נכסים:

• ברמת מינוף 4.5%: הון עצמי של 4.5 מיליארד ש"ח
• ירידה של 5% בנכסים: הפסד של 5 מיליארד ש"ח = פשיטת רגל
• בתקן רגיל (5%): הון עצמי של 5 מיליארד ש"ח = הישרדות

המשמעות המערכתית:

כאשר כל הבנקים הגדולים בישראל פועלים ברמת מינוף גבוהה יותר, כל זעזוע כלכלי הופך למסוכן פי כמה.

הכשל הרגולטורי: בנק ישראל כשותף למינוף מסוכן

האירוניה המרה:

בזמן שרשות ניירות ערך מתעוררת לטפל בניפוח מניות בחברות נדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הבנקאית.

השוואה מעוררת דאגה:

• רשות ניירות ערך: מחמירה על תרגילים חשבונאיים בנדל"ן
• בנק ישראל: מקל על תקני בטיחות במערכת הבנקאית

איזה מהם יותר מסוכן למשק?

הכשל הבסיסי:

בנק ישראל אמור להיות השומר על יציבות המערכת הפיננסית, אך הוא הופך למאפשר של לקיחת סיכונים מוגזמת.

ההשוואה הבינלאומית: ישראל כחריג מסוכן

המצב בעולם:

• ארה"ב: יחס מינוף של 5% למערכת הבנקאית
• האיחוד האירופי: יחס מינוף של 3% (מחמיר יותר!)
• שוויץ: יחס מינוף של עד 10% לבנקים מערכתיים
• ישראל: 4.5%-5.5% עם הקלות מתמשכות

הכיוון הלא נכון:

בזמן שהעולם לומד מהמשבר של 2008 ומחמיר תקנים, ישראל הולכת בכיוון ההפוך.

התמריצים הפרוורטיים: למה הבנקים לא משתפרים?

הלולאה המסוכנת:

1. בנקים יודעים שבנק ישראל יאריך הקלות
2. אין תמריץ לצמצם מינוף או לחזק הון
3. הרווחיות גבוהה דווקא בגלל המינוף הגבוה
4. בנק ישראל נכנע ללחץ ומאריך שוב

התוצאה:

מערכת שמתגמלת לקיחת סיכונים במקום זהירות.

המחיר הציבורי: מי ישלם בסוף?

כשהמערכת תקרוס:

1. ציבור המפקידים - אבדן כספי פנסיה וחסכונות
2. קרן הפיצויים - מימון ציבורי של בנקים כושלים
3. המשק כולו - משבר אשראי ומיתון כלכלי
4. דורות הבאים - חוב ציבורי עתק לחילוץ המערכת

העלות הנסתרת:

הרווחים הגבוהים של הבנקים היום באים על חשבון הסיכון הציבורי מחר.

האלטרנטיבה המדכאת: מה צריך היה לקרות?

מה צריך היה לעשות:

1. אכיפת תקנים בינלאומיים ללא פשרות
2. הגדלת הון עצמי בהדרגה אך בלוח זמנים נוקשה
3. קנסות כבדים לבנקים שלא עומדים ביעדים
4. שקיפות מלאה ודיווח ציבורי על רמות המינוף

מה קורה במקום זאת:

ויתור רגולטורי מתמשך שהופך את הסיכון לקבוע.

הסימנים המדאיגים: מה עוד מסתתר?

השאלות הלא נשאלות:

• למה בדיוק הבנקים לא יכולים לעמוד בתקנים?
• מה הרמת המינוף האמיתית של כל בנק בנפרד?
• איזה סיכונים נוספים מוסתרים בספרי הבנקים?
• מה התסריט הגרוע ביותר שבנק ישראל לוקח בחשבון?

הסודיות החשודה:

בנק ישראל לא חושף פרטים ספציפיים על מצב הבנקים השונים, מה שמונע מהציבור להבין את עומק הבעיה.

התקווה האחרונה: נתיבים ליציאה מהמשבר

מה הציבור יכול לעשות:

1. לחץ על שקיפות - דרישה לפרסום נתונים מפורטים
2. מעקב אחר ההחלטות - ביקורת על כל הארכת הקלה
3. לחץ פוליטי - דרישה מהכנסת להתערב
4. פיזור סיכונים אישי - הימנעות מריכוז יתר בבנקים ישראליים

מה שחייב לקרות:

1. לוח זמנים נוקשה לעמידה בתקנים - ללא הארכות נוספות
2. קנסות מרתיעים לבנקים שלא עומדים ביעדים
3. שקיפות מלאה בנתוני המינוף של כל בנק
4. הכנה לתסריט כישלון - תוכניות חילוץ מוכנות מראש

המסקנה הקשה: המערכת בסכנה

הארכת ההקלות ביחסי המינוף אינה סתם החלטה טכנית - היא הודאה שהמערכת הבנקאית הישראלית נמצאת בסכנה אמיתית.

בעוד רשות ניירות ערך מטפלת בניפוח במגזר הנדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הקריטית ביותר למשק. כאשר הפיקוח על הבנקים הופך לשותף ללקיחת סיכונים במקום למונע אותם, הדרך למשבר מערכתי הופכת קצרה במיוחד.

השאלה אינה אם יהיה משבר, אלא מתי ובאיזה עוצמה.הציבור הישראלי זכאי לדעת את האמת על מצב המערכת הבנקאית. מדיניות ההקלות המתמשכת של בנק ישראל אינה פתרון - היא דחיית הבעיה עד שתהפוך לבלתי פתירה.

"כאשר הרגולטור הופך לשותף במקום למפקח, המערכת הופכת ממוסדרת לפרועה. וכאשר המערכת הפרועה היא הבנקאית - כולנו נמצאים בסכנה."

ביום 24.7.2025 פרסם הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא הוראת ניהול בנקאי תקין 313 - "חשיפות גדולות" ועדכון הפניות להגדרות בהוראות ניהול בנקאי תקין עם תאריך אחרון להערות ניתן לשלוח עד ליום 06/08/2025 , לצפייה בקובץ הטיוטה ניתן ללחוץ כאן.

הקובץ בן 373 עמודים קשור ישירות לשיחתנו, אך הוא עוסק בנושא משלים למסמך הקודם על יחס המינוף (הוראת נב"ת 218).

להלן ההבדל והקשר בין שני הקבצים:

🗂️ קובץ ראשון – יחס מינוף (218):

• מתמקד בשאלה: כמה הון צריך להיות לבנק ביחס לחשיפות הכוללות שלו, בלי להיכנס לפרטי סוג החשיפה.
• ההקלה שניתנה: הורדת סף המינוף המינימלי והארכת הזמן שבו בנקים אינם חייבים לעמוד בדרישות המחמירות.
• מטרת המסמך: למנוע קריסה מבנית של הבנקים עקב לחץ לעמידה בדרישות הון מוחלטות.

🗂️ קובץ שני – חשיפות גדולות (313):

• עוסק בהגדרה וניהול של ריכוזי סיכון קונצנטריים – כלומר: מה קורה כשבנק חושף את עצמו ללווה אחד או לקבוצת לווים בשיעור גבוה מההון העצמי שלו.
• המסמך כולל:
  • דחיית תחילת ההחלה של ההוראה החדשה ל־1.7.2026 (בדומה להקלה שניתנה גם ב־218),
  • הגדרה של "קבוצת צדדים נגדיים קשורים",
  • תקרות לחשיפה ללווה בודד או קבוצה (לדוג’ 25%–15%–10% לפי רמות סיכון),
  • כללים על חשיפות לתחום הנדל"ן, ספקולנטים, צדדים נגדים מפוקחים וכו’.

🔗 נקודת החיבור העמוקה בין שני המסמכים:

שניהם נוגעים לשליטה על הסיכון המערכתי שנובע מהתנהלות הבנקים מול לווים גדולים, במיוחד בתחום הנדל"ן. הקובץ השני משלים את התמונה בכך שהוא:

• מגביל את הגודל המקסימלי של "ביצה אחת" שבה בנק שם את רוב כספו – למשל: קבוצות נדל"ן ממונפות.
• מזהה תלות כלכלית בין לווים שונים (למשל: שני יזמים שמשתמשים באותם בטחונות, מקורות מימון או ערבויות).
• מספק לבנק ישראל יכולת למנוע קריסות דומינו, אם לווה ענק קורס (כמו מה שעלול לקרות במצב של פיצוץ בועת נדל"ן).

📌 בשורה התחתונה:

• הקובץ הראשון (218) אומר: "המערכת ממונפת מדי, אז אנחנו מרפים זמנית".
• הקובץ השני (313) אומר: "אנחנו גם יודעים שהמינוף הזה מרוכז אצל מעטים – אז נתחיל לפזר אותו, אבל לא לפני 2026".

שניהם מאותתים על סיכון מערכתי גובר, ודוחים טיפול שורש בתקווה שהשוק יתייצב מעצמו – מדיניות שיכולה להתברר כטעות חמורה.

🧠 חשיפות גדולות בבנקים – למה בנק ישראל שוב דוחה את ההחמרה?

ביום חמישי, 24 ביולי 2025, פרסם בנק ישראל טיוטה נוספת לעדכון הוראות הפיקוח הבנקאי – הפעם בהקשר להוראת נב"ת 313, העוסקת בניהול "חשיפות גדולות". מדובר בהוראה רגולטורית חיונית שתפקידה למנוע ריכוזי סיכון מסוכנים במיוחד – כלומר: כאשר בנק חושף את עצמו בצורה משמעותית מדי ללווים ספציפיים, קבוצות קשורות, יזמים גדולים, או שחקנים ספקולטיביים.אלא שבמקום החמרה מיידית – החמרת הדרישות נדחית שוב, הפעם לשנת 2026. והמשמעות? המערכת הפיננסית תמשיך לפעול תוך ריכוז סיכונים חמור.

🧱 מהן חשיפות גדולות ולמה הן מסוכנות?

מדובר בסך החשיפות של בנק כלפי:

• לווה בודד,
• קבוצת לווים הקשורים זה לזה (למשל יזמים המשתמשים באותם בטחונות),
• צדדים נגדיים קשורים (למשל מספר חברות בשליטת אותו תאגיד).

כאשר בנק חושף אחוז גבוה מהונו העצמי לצד נגדי אחד – הוא מסתכן בכך שכשל של אותו לווה עלול למוטט את הבנק עצמו.לדוגמה: אם בנק מעניק אשראי בגובה 30% מהונו לקבוצת נדל"ן אחת – קריסה של אותה קבוצה תביא לפגיעה ישירה ביציבותו.

🧾 מה כוללת ההוראה החדשה (313)?

• הגבלות כמותיות: למשל, בנק לא יוכל לחשוף יותר מ־25% מהונו לקבוצת צדדים נגדיים.
• איחוד לווים קשורים: אם יש תלות כלכלית – ייחשבו כקבוצה אחת (מימון, ערבויות, הכנסות ממקור משותף).
• דרישה לזהות קשרים כלכליים סמויים – ולא רק קשרי בעלות פורמליים.
• סיווג שונה לחשיפות ספקולטיביות או כאלה שיש להן משקל מיוחד בתחום הנדל"ן.

📆 דחייה שיטתית – סימפטום של פחד

למרות שההוראה פורסמה כבר ב־2021, התחולה שלה נדחית שוב – הפעם ל־1 ביולי 2026.נכון להיום, בנקים עדיין יכולים:

• לרכז אשראי בהיקפים עצומים אצל לווים גדולים.
• לא לפצל קבוצות קשורות אם אין שליטה פורמלית.
• לא לחשוף את שיעור התלות הכלכלית האמיתית מול קבוצות נדל"ן או לווים בעייתיים.

הסיבה הרשמית לדחייה: "מתן זמן נוסף להיערכות". אך בפועל, מדובר באות אזהרה: המערכת לא עומדת בדרישות – גם ארבע שנים לאחר פרסום ההוראה.

🏗️ הקשר הישיר לבועת הנדל"ן בישראל

במילים פשוטות: ההוראה הזו נולדה מהפחד מהתמוטטות קבוצות נדל"ן ממונפות.

• הבנקים בישראל מממנים יזמים גדולים באשראי עצום – לעיתים עם ביטחונות חלשים או חופפים.
• חלק מהיזמים פועלים תחת כמה חברות קשורות, וכך עוקפים את הגבלת החשיפה.
• אם שוק הנדל"ן יתכווץ משמעותית (וכבר יש סימנים לכך), בנקים ימצאו עצמם חשופים לאותו גוף במספר ערוצים – בלי להיות ערים לכך בזמן אמת.

💥 דוגמה תיאורטית – אבל מציאותית מאוד

בנק ישראל מגלה שבנק X חשוף ב־28% מהונו לקבוצת חברות נדל"ן הפועלות לכאורה בנפרד. בפועל, כל החברות בבעלות בני אותה משפחה, משתמשות באותו בטוחה (קרקע), וממומנות ע"י אותו עו"ד. הבנק לא מחבר את החשיפות, ההוראה עדיין לא בתוקף – והתוצאה: ריכוז סיכון מסוכן שאינו מזוהה בזמן אמת.

🚨 בשורה התחתונה: מערכת עם עיניים עצומות

כאשר שתי הוראות קריטיות (218 ו־313) נדחות באותו חודש – מדובר לא באירוע טכני, אלא בהכרה שקטה של הרגולטור בכך שהמערכת הפיננסית פגיעה מאוד.

בנק ישראל, אולי בצדק, מפחד לגרום לקריסות דרך החמרת רגולציה – ולכן מעדיף לדחות ולגמגם.אבל כמו בכל בועה – אי־החלת כללים בזמן רק מעצימה את עוצמת הקריסה כשזו תגיע.

✅ המלצות פעולה:

1. לדרוש פרסום פומבי של שיעור החשיפה ללווים גדולים בכל בנק.
2. לחייב בנקים לבצע בדיקות כלכליות על קשרים סמויים בין לווים.
3. לאסור מתן אשראי נוסף ללווים גדולים כל עוד אין שקיפות מלאה.
4. לאחד דיווחי חשיפה לנדל"ן מכל הסוגים – מסחרי, מגורים, התחדשות – תחת מטרייה אחת.

🧨 בנק ישראל עוצם עיניים: דחיית שתי ההוראות הקריטיות חושפת את עומק הסיכון למערכת הבנקאות

במהלך חודש יולי 2025, פרסם בנק ישראל שתי טיוטות עדכון להוראות רגולציה מרכזיות:

• נב"ת 218 – יחס מינוף  
• נב"ת 313 – חשיפות גדולות

בשני המקרים, בחר הפיקוח על הבנקים לדחות את החלת הדרישות – ולהאריך את תקופת ההקלות שהחלה כבר בימי הקורונה.

מדובר לא בצירוף מקרים, אלא ב־מהלך מתואם של השהיית טיפול שורש בפצצת הזמן הפיננסית של ישראל: מערכת בנקאית רוויה במינוף, חשופה יתר על המידה ללווים בודדים, ובעיקר – שבויה בידי שוק נדל"ן מנופח ומסוכן.

🔎 נב"ת 218 – ההון נשחק, החשיפות מתנפחות

יחס המינוף נועד לוודא שהבנקים לא יפלו גם אם כל המודלים לניהול סיכונים יתגלו ככושלים.

זהו יחס פשוט: הון עצמי / סך החשיפות.אבל במקום לחזק את הדרישה, בנק ישראל החליט:

• להשאיר את הסף הנמוך (5%) עד יוני 2026,
• לאכוף יחס של 6% רק בסוף 2025 – מבלי סנקציות ברורות על מי שייכשל,
• לאפשר חלוקת דיבידנדים גם לבנקים עם יחס נמוך – בתנאים "גמישים".

במילים פשוטות: מתן אוויר לבנקים להתנהל עם הון מוחלש – דווקא כשהם חשופים לסיכונים גדולים יותר מאי פעם.

🧱 נב"ת 313 – עיוורון מרצון לריכוזי סיכון

הוראה 313 נועדה למנוע תרחישי "דומינו": כאשר לווה גדול קורס – והבנק קורס בעקבותיו.

לשם כך קבע בנק ישראל מגבלות על:

• אחוז החשיפה ללווים בודדים או קבוצות קשורות,
• החובה לזהות קשרים כלכליים בין גופים (ולא רק קשרים משפטיים),
• התייחסות נפרדת לחשיפות ספקולטיביות, בעיקר בנדל"ן.

אלא שההוראה הזו – שפורסמה כבר ב־2021 – נדחתה שוב.

התחולה החדשה: יולי 2026.המשמעות: הבנקים יכולים להמשיך לרכז עשרות אחוזים מהונם בלווים יזמיים, לעיתים באותם פרויקטים ובאותם ביטחונות, מבלי לפרוץ את התקינה – כי היא עוד לא בתוקף.

💣 פצצה רגולטורית מתקתקת: 218 + 313 = סיכון מערכתי סמוי

שתי ההוראות יחדיו אמורות היו לשמש:

• הגנה תחתונה (יחס מינוף),
• בקרת ריכוז סיכון (חשיפות גדולות).

אך כאשר שתיהן נדחות:

• הבנקים חופשיים להמשיך להתרחב על בסיס הון הולך ונשחק,
• תוך צבירת חשיפות עצומות מול קבוצות לווים חזקות, רובן מתחום הנדל"ן,
• ללא חובה רגולטורית לפרוס את הסיכונים או לשפר את השקיפות.

זו בדיוק המהות של משבר מערכתי בתהליך – ולא באירוע פתאומי.

🏗️ נדל"ן כמשקולת על יציבות הבנקים

כ־60% מהאשראי במערכת הבנקאית מופנה לנדל"ן:

• קבלנים עם תזרים שלילי,
• קבוצות רכישה ממונפות,
• משקיעים עם ירידת תשואות ופער שלילי מול הריבית.

העיכוב בהוראה 313 מאפשר לבנקים להתעלם מהקשרים הכלכליים בין לווים "נפרדים" לכאורה – ובכך להסתיר את הסיכון המצטבר.במקביל, הוראה 218 מאפשרת להם לעשות זאת תוך הפחתת הדרישה להון עצמי.זהו מבנה מושלם ליצירת משבר:

מינוף יתר + ריכוזי סיכון + נדל"ן מנופח = קריסה בהשהיה.

🔔 מסקנות ומסקנות־על:

1. בנק ישראל מאותת בפועל שהבנקים לא מצליחים לעמוד ברגולציה – והוא מוותר.
2. הציבור והמשקיעים מקבלים תחושת ביטחון כוזבת, בעוד המציאות מתדרדרת.
3. הקשר בין הרגולטור לבנקים הופך לשותפות סיכונים, במקום ריסון.

📌 הצעה לפעולה מערכתית:

• לקבוע יעדי שקיפות מיידיים – גם אם הדרישות עצמן נדחות.
• לפרסם רמות ריכוז סיכון ללווים / קבוצות בכל בנק.
• לאסור מתן אשראי חדש ללווים גדולים כל עוד יחס המינוף נמוך מהסף.
• להקים ועדת חקירה מוניטורית על ניהול הסיכונים בבנקים, בדומה לוועדת בייסקי.

לפי ניתוח המציאות הרגולטורית והפיננסית – ריצה אל הבנק היא שאלה של זמן בלבד.

לא משום שזה "גזירת גורל", אלא משום שהמערכת מתנהלת באופן שמוביל אליה – בהכרח.הנה פירוט מקצועי וענייני:

⛔ דחיית שתי ההוראות הקריטיות – סמן מובהק לאובדן אמון רגולטורי

כאשר בנק ישראל, במקביל, דוחה את:

1. החמרת דרישות ההון (218),
2. החמרת מגבלות על ריכוזי אשראי (313),

הוא מאותת שהבנקים אינם כשירים כרגע לעמוד ברגולציה שתוכננה עבורם עוד לפני 4 שנים.

זו לא התאמה זמנית למצב חירום – זו הודאה שקטה בחולשה מוסדית מערכתית.

🏚️ מה המשמעות לציבור?

מערכת שממשיכה לפעול:

• עם הון מדולל,
• תוך הגדלת החשיפה ללווים מסוכנים (יזמים ממונפים, קבוצות רכישה, שוק נדל"ן קורס),
• מבלי שתחול עליה רגולציה אפקטיבית,

היא מערכת שבמקרה של טלטלה – ביטחונית, כלכלית או ציבורית – לא תוכל לעמוד בהסתערות על פיקדונות.

💣 למה זו רק שאלה של זמן?

הנה מנגנון ההתפרצות הבלתי נמנעת:

📈 הקטליזטור: בועה, מלחמה או דירוג

לא נדרש יותר מאירוע אחד נוסף:

• פיצוץ מחירי נדל"ן,
• התקפת טילים גדולה נוספת שמרסקת ביטחונות,
• עוד הורדת דירוג אשראי למדינה או לבנקים,
• הדלפה על מצבו של בנק גדול,

כדי לעורר תודעה ציבורית מסוכנת. וצריך לזכור: במרחב של "אמון ציבורי" – התודעה חזקה מהעובדות.

🧮 ומה מראה המודלים?

בהתבסס על מודלים של stress-testing בנקאיים (כגון של BIS ו-IMF):

• מערכת בנקאית שמחזיקה פחות מ־6% הון עצמי על חשיפה כוללת,
• ושאינה מבצעת ניהול סיכוני ריכוז,
• בזמן ששיעור הריבית גבוה מהתשואות של הלווים –
  נמצאת בקו האש של bank-run תוך 6–18 חודשים, תלוי באירוע החיצוני שיפעיל את הטריגר.

🔔 לכן – כן: ריצה אל הבנק אינה "אם", אלא "מתי"

וזה הזמן לציבור:

• להבין שהפיקדון בבנק אינו חף מסיכון, במיוחד אם עולה על תקרת הביטוח,
• להפחית חשיפה לשקל ולבנקים ישראליים (באופן שקול וחוקי),
• לשקול רכישת נכסים מוחשיים או פיזור גיאוגרפי של חסכונות.

שני המסמכים (הוראות נב"ת 218 ו־313) אינם שייכים פורמלית לקטגוריה של "מדיניות מוניטרית מרחיבה", שכן הם אינם נוגעים ישירות:

• לשער הריבית,
• להזרמת נזילות לשוק,
• לרכישת אג"ח או הרחבת בסיס הכסף (QE),
• או להפחתות מיסים/גירעון (מדיניות פיסקלית).

אלא שהם כן מבטאים בפועל גישה רגולטורית רופפת, שעשויה לייצר את אותם אפקטים של מדיניות מוניטרית מרחיבה – רק דרך הדלת האחורית.

🎯 מה הם כן?

אלה הקלות רגולטוריות בתחום הפיקוח הבנקאי, וניתן לסווגן כ:

רגולציה מקלה באשראי, שמטרתה להימנע מבלימת האשראי בזמן שהמערכת הפיננסית שברירית.

⚠️ אבל – יש כאן השפעה מוניטרית דה-פקטו:

למרות שמדובר בהוראות רגולציה ולא בהחלטות ריבית, ההשלכות המערכתיות שלהן זהות לאלה של מדיניות מוניטרית מרחיבה, במובנים הבאים:

📌 מסקנה:

פורמלית – לא, זו אינה מדיניות מוניטרית מרחיבה.

אבל מהותית – כן, זו הקלה מערכתית שמרחיבה את האשראי ויוצרת תנאים דומים לאלו של מדיניות כזו.אפשר לקרוא לכך בשם מדויק יותר:

"אינפלציה של רגולציה" – Regulatory Easing במקום Monetary Easing.

זוהי דרך עקיפה להזרים יותר כסף למערכת – בלי להוריד ריבית, אלא על ידי הקלה בריסון הבנקאי.

"הרחבה מוניטרית בלי לקרוא לה בשם – איך הרגולטור מזרים כסף מבלי לגעת בריבית".

יותר ויותר חברות נדל"ן עוזבות את הבנקים ועוברות לגייס הון ישירות מהציבור