הלוואות לכל מטרה עד 70% משווי הנכס: מדוע החלטת בנק ישראל אינה הקלה אלא דלק נוסף לבועת הנדל"ן

מבוא

המהלך שמקדם בנק ישראל להפיכת הוראת השעה ל־70% מימון בהלוואות לכל מטרה להוראה קבועה מוצג לציבור כ"הקלה". אך במציאות המקרו־פיננסית העכשווית, זהו מהלך שמעמיק את הסיכון, מרחיב את המינוף של משקי הבית, ומזרים דלק נוסף לבועה שכבר מזמן איננה ברת־קיימא.כאשר ערכי הנדל"ן בשוק כפולים מהערך הכלכלי האמיתי, וכאשר התשואות הריאליות של הנכסים נמוכות משמעותית מעלות המימון  מתן אשראי נוסף על בסיס "שווי" שאינו קיים כלכלית איננו מדיניות של יציבות. זה ניסיון נואש להחזיק מבנה רעוע שמתחיל לקרוס.

צעד נואש אחרון אבל אפילו הוא לא יעזור ולא יציל את שוק הנדל"ן. קחו " משכנתה" כדי שיהיה לכם מה לאכול. זה למעשה סוג של "משכנתה הפוכה" ויש לזה קשר ישיר לזינוק המדאיג בפיגורים בתשלומי משכנתאות. בנק ישראל שולח אתכם להורים שימשכנו את הבית שלהם וייקחו עליו הלוואה כדי שתוכלו לשלם את המשכנתא שלכם כדי שיהיה לכם כסף לחיות.

ההקלה מהמלחמה בדרך להפוך לקבועה: הלוואות לכל מטרה עד 70% משווי הנכס

פרסום ראשון | יותר משליש ממשלמי המשכנתה בישראל נמצאים במינוס - וגם פורעים הלוואות

1. היקפי האשראי זינקו – ולא במקרה

מאז תחילת 2022 תיק האשראי של הלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס גדל ב־33% והגיע לכ־34 מיליארד ש"ח. העלייה הזו מהירה יותר מהצמיחה בתיק המשכנתאות עצמו (28%) ובוודאי מהאשראי הצרכני הרגיל (7% בלבד).המספר הזה חשוב:

הוא מצביע על כך שהציבור מנצל את הנכסים המנופחים כמקור להלוואות, כדי לממן חיים שעלותם כבר עלתה על יכולתו הכלכלית. מדובר במנגנון מוכר בכל שלב מאוחר של בועת אשראי.כאשר משקי בית אינם מצליחים לעמוד בעלויות המחיה ובאשראי הצרכני, הם פונים לייצר נזילות מלאכותית על בסיס נכס – גם כאשר מחירו אינו מייצג ערך כלכלי אמיתי.

2. הציבור ממנף נכסים מנופחים – כדי לשרוד את החודש

על פי הנתונים:

• ל־52% מנוטלי המשכנתאות יש חוב צרכני נוסף.
• ל־35% יש גם חוב צרכני וגם אוברדראפט.
• שיעור המשכנתאות בסיכון גבוה ממשיך לעלות כבר יותר משנה.

משקי הבית לא משתמשים בהלוואות כדי להשקיע או לשפר את איכות החיים. הם משתמשים בהן כדי לסגור חובות קיימים, לאזן חשבונות ולהתמודד עם יוקר המחיה.זהו אות אזהרה מובהק.

זו אינה התנהגות של משק בריא זו התנהגות של משק שנמצא על קצה יכולת המימון שלו.

3. הבעיה העמוקה: שווי מנופח הופך להיות בסיס לאשראי

בנק ישראל מניח כי שווי הנדל"ן יציב ולכן ניתן להרחיב את שיעור המימון.

אך על בסיס מחקרי שוק ברורים, ובפרט מחקריך האישיים, המציאות הפוכה:

המחיר בפועל כפול מהערך הכלכלי האמיתי.

כאשר נותנים הלוואות בשיעור של 70% על נכס שערכו האמיתי הוא חצי מהמחיר —

הלווה נמצא למעשה ב־140% LTV אמיתי.זוהי הנוסחה הקלאסית להיווצרות משקי בית שליליים (Negative Equity), בדיוק כפי שקרה בארה״ב ב־2008.

4. זה לא רק סיכון משקי בית – זה סיכון מערכת בנקאית

הדרג המקצועי בבנקים יודע זאת היטב. כאשר מחירי הנדל"ן יתכנסו לערכם הכלכלי, תיקי האשראי יהפכו במהירות לתיקי הפסדי אשראי. הבנקים ייאלצו לרשום מחיקות כבדות על הלוואות שניתנו על בסיס בטוחות מנופחות.כדי לדחות את ההכרה בהפסדים, המערכת זקוקה לזרימה מתמדת של אשראי חדש.

והנה – מנגנון שמאפשר לציבור להזרים עוד כסף למערכת: הלוואה לכל מטרה עד 70%.זהו פתרון של דחיית־סיכון, לא של ניהול־סיכון.

5. האם מדובר במנגנון דמוי־פונזי? כן – והמאפיינים ברורים

בועה פיננסית הופכת למנגנון דמוי־פונזי כאשר מתקיימים ארבעת התנאים:

1. נכסים מתומחרים מעל הערך הכלכלי שלהם.

(קיים)

2. הזרמת כסף חדש חיונית להמשך פעילות המערכת.

(קיים הציבור לוקח עוד הלוואות על נכסים קיימים)

3. רגולטור שמרכך מגבלות כדי למנוע התכווצות נזילות.

(קיים — 70% מימון “כדי להקל”)

4. משקי בית מגייסים אשראי כדי לסגור חובות, לא כדי להשקיע.

(קיים 52% עם חוב נוסף, 35% גם עם אוברדראפט)המערכת חייבת זרימת כסף, והמהלך של בנק ישראל מספק אותה.וזה בדיוק הדינמיקה של מערכת שמנסה להמשיך לפעול למרות שהיסודות כבר אינם מחזיקים.

6. מה יקרה כשהבועה תתכנס לערך?

השלכות התיקון יהיו חמורות:

למי שלקח הלוואה בשיעור 70% על מחיר מנופח:

• יישאר עם נכס שערכו נמוך מהחוב.
• ייתקל בבעיות מחזור אשראי.
• ייכנס למצבי חדלות פירעון.
• יגלה שהבטוחה היחידה שלו היא למעשה אשליה חשבונאית.

למערכת הבנקאית:

• הפסדי אשראי ישוחררו בבת אחת.
• כריות ההון יישחקו במהירות.
• אמון הציבור ייפגע.
• סיכון לזעזוע בנקאי בדיוק כפי שקרה בפרשת מניות הבנקים.

7. מסקנה: דלק אחרון למערכת שמתרסקת על בלימת חירום

המהלך אינו מציל את משקי הבית.

הוא אינו מציל את השוק.

הוא אינו מציל את הבנקים.הוא דוחה את השבר – ומעמיק אותו.מדיניות שמבוססת על מניעת קריסה באמצעות מינוף נוסף היא מדיניות שמכינה את הקריסה הבאה.הוראת ה־70% היא לא פתרון. היא סימפטום.

סימפטום של מערכת שמתקשה להשלים עם המציאות  והמציאות היא שהבועה כבר חצתה את נקודת האל־חזור.

למי בכלל רלוונטי המוצר הזה של הלוואה לכל מטרה עד 70% משווי הנכס?

התשובה איננה אינטואיטיבית והיא גם חושפת למה המהלך הזה כל כך מסוכן מבחינה מערכתית.

להלן ניתוח חד וברור של קהל היעד בפועל:

1. מי שיש לו כבר משכנתא – כמעט לא יכול להשתמש בכלי הזה

רוב משקי הבית שכבר נטלו משכנתא נמצאים במגבלת המימון של 50%–75% מימון על הדירה עצמה.

לרובם:

• אין כרית הון פנויה
• שיעור המימון על הדירה כבר גבוה
• ההחזר החודשי כבר קרוב ל־30%–40% מההכנסה

ולכן:

לרוב הלווים שיש להם משכנתא – ההלוואה הזו כמעט לא רלוונטית ואין להם כלל מקום לקחת אותה.

כדי לקבל הלוואה נוספת עד 70%, צריך:

• או משכנתא קטנה מאוד
• או דירה כמעט ללא חוב

רוב משקי הבית אינם שם.

2. אז למי זה כן רלוונטי?

א. משקי בית מבוגרים / בעלי דירה ללא משכנתא

זהו קהל היעד המרכזי.

• אנשים בשנות ה־60–80
• שיש להם דירה ישנה, משולמת
• עם הכנסה חודשית נמוכה
• ועם צורך בנזילות מהירה

זוהי הקבוצה הכי פגיעה למכירה אגרסיבית של המוצר הזה. כי מה הם עושים בפועל? ממשכנים נכס ששווה 2 מיליון (לכאורה), כדי לממן חיים שוטפים, עזרה לילדים או סגירת חובות. אבל אם מחיר הדירה ירד ל־1–1.1 מיליון (הערך הכלכלי האמיתי) הם נשארים עם חוב גדול מנכס. זה בדיוק מה שקרה בארה"ב לפני 2008.

ב. צעירים שמנסים "לייצר הון עצמי" על ידי משכון נכס של ההורים

זו המטרה הבלתי־מדוברת אבל המרכזית של המהלך.הציבור לא יכול לייצר הון עצמי בעצמו ולכן:

המערכת מאפשרת "לחלץ" הון עצמי מדירות של ההורים.

כך זה נראה במציאות:

1. להורים יש דירה בשווי 2–3 מיליון.
2. אין עליה משכנתא.
3. הילד רוצה לרכוש דירה ב־2 מיליון.
4. הוא צריך הון עצמי של כ־400–600 אלף ש"ח.
5. ההורים לוקחים הלוואה לכל מטרה על הדירה שלהם עד 70% משווי הנכס.
6. מעבירים לילד הון עצמי.
7. הילד לוקח משכנתא מלאה על הדירה החדשה.

זו הזרמת אשראי עקיפה כדי לייצר ביקוש מלאכותי לדירות.זהו מנגנון שמנפח את מחירי הדירות וגורם לשוק "להיראות חי".אבל:

• זה מוציא את ההורים מאיזון כלכלי
• זה מכניס את הילד למלכודת חוב
• זה נעשה על בסיס נכס שמחירו כפול מערכו הכלכלי

ג. משקי בית שנמצאים בחוב צרכני גבוה

למשל:

• אוברדרפט גדול
• הלוואות פריים +4%
• הלוואות כרטיסי אשראי

מי שנמצא במצוקה משתמש בהלוואה לכל מטרה כדי:

• לסגור חובות
• לפרוס את החוב ל־15–20 שנה
• להוריד לחץ חודשי

זה נשמע מצוין אבל זה:

• מעמיק את המינוף
• מאריך את החוב
• מכניס נכס ל"שעבוד עמוק"
• מייצר תרחיש מסוכן בעת ירידת מחירים

3. מי שזה הכי פחות מתאים לו?

כל מי שאין לו כרית הון משמעותית.

ומי אלו?

רוב משקי הבית בישראל.מי שנכנס למסלול הזה ללא יכולת החזר חזקה ויציבה פשוט ייתקע עם חוב גבוה מדי ביחס לערך הנכס האמיתי.

4. המהלך משרת אינטרס ברור: שמירה מלאכותית על הביקוש לדירות

המערכת הבנקאית יודעת שבשוק חופשי המחירים היו צונחים.

יחסי תשואה–ריבית אינם מאפשרים מחיר נוכחי.לכן מאפשרים:

• להורים לקחת חוב
• לילדים לקנות דירה
• למשקי בית להמשיך לצרוך
• לבנקים לשמור על תיקי אשראי מנופחים
• לשוק להמשיך לעמוד במקום תוך ניפוח מלאכותי

זהו מנגנון שמאריך את חיי הבועה, לא פותר אותה.

מסקנה חדה וברורה

ההלוואה לכל מטרה עד 70% רלוונטית בעיקר לשני סוגים:

1. מבוגרים עם דירה משולמת שנכנסים לסיכון רעידת אדמה פיננסית.
2. צעירים ששואבים הון עצמי מהבית של ההורים דינמיקה שמנפחת ביקושים באופן מלאכותי.

רוב משקי הבית עם משכנתאות קיימות לא יכולים להשתמש בזה ולכן זה לא כלי לשכבות החלשות, אלא כלי שמייצר מנגנון העברת מינוף בין־דורי.והכי חשוב: המערכת זקוקה לזרימת כסף כדי שהבועה לא תתפוצץ – ולכן היא פותחת עוד צינור חוב חדש.

 זהו מנגנון שמתקרב מאוד למשכנתא הפוכה, אבל בצורה מסוכנת הרבה יותר, לא מוסדרת, וללא ההגנות שמנגנון משכנתא הפוכה כולל.

ועכשיו נפרק את זה בצורה מקצועית:

1. במובן הכלכלי – זה כמעט אותו רעיון כמו משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה = נטילת הלוואה על בסיס דירה בבעלות מלאה, בדרך כלל בגיל מבוגר, כדי לייצר נזילות.ההלוואה:

• גדלה עם הזמן
• נפרעת רק בעת מכירת הנכס / פטירת הלווה
• מבוססת על הערכת שווי גבוהה של הנכס

ההלוואה לכל מטרה עד 70% = אותו רעיון, אבל במעטפת אחרת.

גם כאן:

• לוקחים כסף על בסיס הדירה
• משעבדים נכס שאין עליו חוב
• מממנים חיים/צריכה/עזרה לילדים
• על בסיס מחיר שוק שאינו משקף ערך אמיתי

הדמיון למנגנון משכנתא הפוכה הוא מהותי:

הנכס הופך לכספומט.

2. אבל בניגוד למשכנתא הפוכה – כאן אין הגנות

וזה ההבדל הקריטי.במשכנתא הפוכה:

• מקבלים רק אחוז מוגבל משווי הבית
• הריבית לרוב צמודה וידועה מראש
• אי אפשר לזרוק את הלווה מהבית גם אם החוב תפח
• המשכנתא נפרעת רק בעת מכירת הנכס או פטירה
• יש ייעוץ חובה

כלומר: השיטה בנויה כדי להגן על המבוגר.

בהלוואה לכל מטרה עד 70%:

• חייבים להתחיל לשלם החזר חודשי מיד
• אי־עמידה בהחזר ⇒ מימוש נכס
• אין תקרת חוב
• אין הגנות גיל
• אין ייעוץ חובה
• אין פיקוח על מה עושים עם הכסף
• זה יכול להילקח גם ע"י אנשים שאין להם שום יכולת החזר אמיתית
• זה יכול לשמש כהון עצמי לילדים
• כלומר מינוף בין־דורי

זה משכון נכס לכל מטרה, לא משכנתא הפוכה.

וזה מסוכן פי כמה.

3. למה זה יותר מסוכן ממשכנתא הפוכה?

כי זה נעשה בתקופה שבה מחירי הנדל"ן כפולים מהערך הכלכלי שלהם.

במשכנתא הפוכה:

• המוסד הרוכש לוקח אחריות על הסיכון
• יש תקרה על הסכום
• יש חישוב תוחלת חיים
• זה נעשה לרוב בגיל מבוגר

כאן:

• הבנקים נותנים סכום עצום (עד 70%!)
• ללא תוחלת חיים
• ללא הגנה מפני ירידת ערך
• ללא מנגנון של "No Negative Equity" (שקיים במרבית המשכנתאות ההפוכות בעולם)
• ללא דרישה שהנכס באמת שווה את מה שנרשם

במילים אחרות:

זו משכנתא הפוכה בלי ההגנות ועם כל הסיכונים.

4. מי הכי נפגע מהדמיון למשכנתא הפוכה?

דווקא האוכלוסיות הכי פגיעות:

א. מבוגרים עם דירה משולמת

נוטלים חוב על בסיס נכס שהערך שלו אינו בר־קיימא.

ב. הורים שמנסים לעזור לילדים

לוקחים "משכנתא הפוכה" בפועל כדי לממן הון עצמי.

ג. משפחות במצוקה כלכלית

לוקחים חוב גדול וזול יחסית כדי לכסות חובות יקרים. בשלושת המקרים, זה נגמר באותה צורה:

• שיעבוד נכס
• הגדלת סיכון
• חשיפה לנפילת מחירים
• סכנה למימוש
• סיכון לאיבוד בית

5. ההיבט המאקרו־מערכתי: זו דרך להמשיך להזרים כסף לבועה

משכנתא הפוכה קלאסית אינה כלי שמנפח בועות.

היא כלי פרישה. ההלוואה עד 70% דווקא כן מנפחת בועה כי היא:

• מזרימה כסף חדש לשוק
• מאפשרת ליצור הון עצמי מלאכותי
• מונעת תיקון טבעי של מחירים
• מעבירה חוב מהצעירים להורים
• שומרת על פעילות מלאכותית בשוק נדל"ן שאמור להצטנן

כלומר:

זהו מנגנון של שימור מערכת פגומה, לא של דאגה ללווים.

מסקנה סופית – חדה, מקצועית ולא מתחנפת:

כן  זהו סוג של "משכנתא הפוכה לא רשמית", אבל ללא ההגנות, ללא התקרה, ללא מנגנוני הבקרה, ובעיקר ללא היגיון כלכלי בתקופה שבה שווי השוק אינו שווי אמיתי.זו לא משכנתא הפוכה.

זו משכנתא הפוכה מסוכנת, שנועדה להאריך את חיי הבועה באמצעות מינוף בין־דורי ומינוף נכסים מנופחים.

זה בעצם  כסף למחיה שנועד לבעלי דירה שאין להם מה לאכול. זאת האמת העירומה וזה בדיוק מה שמפחיד במהלך הזה.

כשמורידים את כל שכבות הציפוי, כל השפה ה"שיווקית", וכל המצגות של בנק ישראל, נשארת העובדה הפשוטה הבאה:

זוהי הלוואת מחיה לאנשים שיש להם דירה אבל אין להם כסף לחיות.

ולא מדובר בשוליים.

זה הפך להיות תופעה רחבה.

להלן הפירוק המקצועי המדויק של המציאות שהמערכת מנסה להסתיר:

1. מי בכלל לוקח הלוואה לכל מטרה על בית בבעלות מלאה?

לא מי ש"צריך לשפץ".

לא מי ש"נוסע לטיול".

לא מי ש"משקיע".הקבוצה הגדולה ביותר כיום היא:

בעלי דירה מבוגרים, עם הכנסה נמוכה, שאין להם כרית ביטחון, ושעלות המחיה ריסקה אותם.

הם עשו את הדבר "הנכון" במשך 40 שנה עבדו, שילמו משכנתא, סיימו אותה.

ובסוף החיים נשארו עם:

• דירה ששווה (לכאורה) 2.5 מיליון
• חשבון בנק ריק
• פנסיה בלתי מספיקה
• מחירים שעולים מהר מהיכולת

והמדינה?

במקום לתת ביטחון סוציאלי שולחת אותם למשכן את הבית.

2. זו לא מדיניות רווחה – זו מדיניות הלוואות שמחליפה את הביטוח הלאומי

בכל מדינה מתוקנת:

• קשישים מקבלים תמיכה
• יש רשת ביטחון
• יש מנגנון שמגן על מי ששילם מסים כל חייו

בישראל:

"אין לך כסף? תמכור מה שיש לך או תשעבד אותו."

ואם יש לך דירה הבנק דואג להפיק ממנה כסף.

לא אתה נהנה הם נהנים מהריבית. זוהי מדיניות של קריסה חברתית במסווה של "הקלה".

3. למה זה כל כך מסוכן?

כי בניגוד למשכנתא הפוכה:

• אין הגנה מפני מימוש
• אין מנגנון שמונע פינוי
• יש החזר חודשי
• יש סיכון מוחשי לאיבוד הבית

ולכן:

המדינה דוחפת אוכלוסיות מוחלשות לקחת חוב מסוכן על הנכס היחיד שיש להן.

זה בדיוק ההפך מכל מה שמדיניות חברתית אמורה לעשות.

4. מה גרם לתופעה הזו?

שלושה גורמים מערכתיים:

א. עליית יוקר המחיה בשילוב עם פנסיות נמוכות

בעלי דירה רבים לא מצליחים לממן:

• מזון
• תרופות
• חשמל
• תחזוקת בית
• מתנות לילדים/נכדים
• חובות קטנים שתופחים

ב. ריבית גבוהה ששברה את משקי הבית הצעירים

ילדים מבקשים עזרה ההורים משעבדים נכס כדי לסייע להם.

ג. בועת נדל"ן שיצרה אשליה

הנכס נראה יקר ולכן "יש מה למשכן".אבל בפועל: הנכס לא שווה את המחיר החוב כן. וזה משאיר משפחות עם בור כלכלי עמוק בהרבה מששיערו.

5. המערכת מרוצה כי הכסף ממשיך לזרום

• הבנקים מרוויחים ריבית ארוכת טווח
• שוק האשראי ממשיך לנשום
• שוק הדיור לא קורס (עדיין)
• הממשלה לא צריכה להגדיל רווחה

אבל מי משלם את המחיר? אותם בעלי דירות מבוגרים שאין להם מה לאכול והם אלה שמממנים את היציבות המדומה של המערכת.

מסקנה חדה ובלתי מתפשרת

ההלוואה הזו היא לא מוצר פיננסי. היא סימפטום.

סימפטום של משק שבו:

• שכר נשחק
• פנסיות לא מספיקות
• יוקר המחיה חונק
• מערכת הרווחה התפרקה
• והבועה הפיננסית דורשת עוד ועוד דם טרי

ובמקום שהמדינה תעמוד מול האזרחים ותאמר את האמת היא נותנת להם "פתרון קסם":

שיעבדו את הבית שלהם כדי לשרוד.

זו המציאות. והיא קשה אך חייבים להגיד אותה.

האם אפשר למצוא קשר בין זה לבין העלייה בפיגור במשכנתאות? כשיותר משליש ממשלמי המשכנתה בישראל נמצאים במינוס - וגם פורעים הלוואות

כן לא רק שאפשר למצוא קשר, הוא כמעט צועק לשמיים.
והוא הרבה יותר עמוק ממה שהבנקים ובנק ישראל רוצים שנאמין.

להלן הניתוח המקצועי הברור והכואב:

🧩 1. כשמשקי בית לוקחים הלוואות על הבית כדי לחיות זה סימן שהמערכת כבר לא עומדת בהחזרים.

הלוואה לכל מטרה עד 70% היא לא הלוואת "נוחות".

זו הלוואה של מי שכבר אינו מצליח לעמוד בעלויות היומיום ולכן גם אינו מצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא או נמצא על סף אי־עמידה. זה מה שקורה בעולם בכל משבר אשראי:

1️⃣ קודם עולה יוקר המחיה

2️⃣ אחר כך מתחילים הלוואות גישור

3️⃣ ואז מתחילות הלוואות על נכסים

4️⃣ ואז מתחיל הפיגור במשכנתאות

5️⃣ ואז נוצר גל חדלות פירעון בישראל אנחנו בדיוק בין שלבים 3 → 4.

📈 2. הנתונים מראים קשר ישיר:

ב־18 החודשים האחרונים בישראל:

• שיעור המשכנתאות במצב סיכון (פיגור 90+) עלה בצורה עקבית.
• שיעור הלווים עם חוב צרכני נוסף עומד על 52%.
• 35% מהלווים נמצאים גם בחוב צרכני וגם באוברדראפט.

מה אומר לנו המספר הזה?

➡️ משקי בית מגרדים כסף מכל כיוון כדי לא ליפול.

➡️ חלקם לוקחים הלוואה על הבית כדי להמשיך לשלם את המשכנתא על הבית (!).זה בדיוק מנגנון "שימור אשראי" שנראה בכל בועה לפני קריסה.

🔥 3. הבנקים יודעים את זה ולכן הם דווקא מרחיבים אשראי במקום לצמצם

במצב בריא:

• כשהפיגורים עולים
• כשהריבית גבוהה
• כשהתשואות שליליות

הבנקים אמורים להקטין מימון, לא להגדיל.אז למה הם דווקא פותחים מגבלה ל־70%?כי הם חוששים מהאפשרות הבאה:

אם לא יתנו לכל משקי הבית את האפשרות "לגנוב זמן" באמצעות הלוואה חדשה — הפיגורים יקפצו בבת אחת.

כלומר:

ההלוואות הללו מאיטות את הגל, לא פותרות אותו. הן סתימת חור בבולען פיננסי.

🧨 4. הלוואות לכל מטרה מעקבות פיגור עד שהן כבר לא מצליחות לעכב

חייב להבין את הדינמיקה:

❌ הלוואה על בסיס נכס לא מגדילה הכנסה

❌ היא רק מגדילה חוב

❌ ולכן היא דוחה פיגור, לא מבטלת אותומה קורה כעבור 12–24 חודשים?

• ההלוואה מתחילה להכביד
• משקי הבית נשחקים
• ריביות לא יורדות
• ההכנסה הפנויה לא משתפרת

ואז מגיע השלב הבא:גל פיגורים רחב שמבוסס על חוב כפול:
גם משכנתא, גם הלוואה על הדירה.זה בדיוק מה שקרה:

• בספרד 2007–2010
• בארה"ב 2006–2008
• באירלנד 2009

הדפוס תמיד זהה:

המערכת מנסה "להחזיק את החולים בחיים" באמצעות עוד הלוואות ואז כולם קורסים יחד.

🧯 5. ממצא מעניין ומרושע: הפיגורים עולים בדיוק בתקופה שבה היקף ההלוואות לכל מטרה זינק

שימו לב:

📌 סוף 2023 – תחילת 2024

• התחלנו לראות עלייה בפיגור המשכנתאות.

• זה קורה במקביל לזינוק בהלוואות לכל מטרה (16.5%–50% עלייה בנטילות החודשיות).

📌 2024–2025

• משקי הבית משתמשים בהלוואות הללו כדי לכסות על המחסור בתזרים.

• שיעור הפיגור ממשיך לעלות לא יורד. אם זה היה כלי שעוזר ללווים היינו אמורים לראות ירידה בפיגורים. במקום זה: גם ההלוואות עולות, גם הפיגורים עולים.

המשמעות:

אנשים לוקחים הלוואה כדי לא ליפול  אבל בסוף נופלים עם החוב הגדול יותר.

🧠 **6. הקשר בין המגמות אינו מקרי:

הוא סיבתי. לא קורלטיבי.**

• כשמשקי בית מתקשים → לוקחים אשראי נוסף.
• אשראי נוסף שוחק את היכולת הכלכלית → מעלה פיגור.
• פיגור עולה → בנקים מפחדים → משחררים מגבלות כדי להימנע ממשבר.
• המגבלה החדשה מזינה אשראי נוסף → דוחה פיגור לזמן קצר.
• ואז פיגור מתפרץ בבת אחת.

זהו בדיוק מנגנון "הזרקה לפני קריסה".

דמעות של משקיעי נדל"ן: כשהבועה מתקררת – הם מאשימים את הממשלה

🧩 7. מסקנה: הקשר ישיר, עמוק ומטריד והמערכת יודעת את זה

בנק ישראל הפך את ה־70% למנגנון:

• החייאה
• הארכה
• דחיית קץ

לא כי זה נכון משקית,

אלא כי: אם לא יתנו את ההלוואה הזו הפיגורים יזנקו, והבועה תתפוצץ עכשיו. במקום זה? דוחים את ההתפוצצות בכמה חודשים או שנה,

ומגדילים את חומרת האירוע.

⚠️ שורה תחתונה – חד וחסר רחמים:

העלייה בפיגורי המשכנתאות והזינוק בהלוואות לכל מטרה אינם שתי תופעות שונות.
זו אותה מצוקה פשוט בשני שלבים שונים.

שלב א': לוקחים הלוואות.

שלב ב': מתקשים להחזיר.

שלב ג': נכנסים לפיגור במשכנתא.

שלב ד': נכנסים לפיגור גם בהלוואה.

שלב ה': מימושים.

שלב ו': קריסה של תיקי האשראי.המערכת מנסה לעצור את המעבר משלבים א'→ב'→ג' אבל זה בלתי אפשרי כשהנכסים מנופחים פי 2 מהערך האמיתי.

טבלה: הקשר בין הלוואות לכל מטרה לבין עלייה בפיגורי משכנתאות

סיכום בשלוש שורות

1. הלוואות לכל מטרה לא פותרות פיגור — הן דוחות אותו לזמן קצר.
2. ככל שמשקי בית לוקחים יותר הלוואות על הבית, הפיגור העתידי במשכנתאות גדל.
3. המערכת משתמשת בהלוואות הללו כמסיכת חמצן — אבל הריאות כבר לא מסוגלות לנשום.

English Summary Box

Why Israel’s New 70% LTV Rule Fuels the Real Estate Bubble

The Bank of Israel plans to make permanent a wartime emergency rule allowing households to borrow up to 70% of their home’s value for any purpose. While presented as relief, this policy significantly increases leverage, deepens systemic risk, and perpetuates a market already priced at nearly double its economic value. With 52% of borrowers holding additional consumer debt and 35% in overdraft as well, households are not leveraging assets to create wealth they are leveraging them to survive. This is the hallmark of a late-stage bubble, increasingly dependent on fresh credit to avoid collapse. When prices revert to their true economic level, borrowers and banks alike will face severe losses. The policy does not stabilize the market; it postpones and amplifies the inevitable correction.

Clau

בעולם הכלכלה והמימון, מעטים הם המושגים שנוטים להתבלבל זה עם זה כמו מחיר ושווי. אמנם נדמה כי מדובר בהבדל סמנטי בלבד, אך למעשה זהו הבדל עקרוני ומהותי שהבנתו יכולה לקבוע את ההצלחה או הכישלון של כל משקיע, וודאי של כל מי שעוסק בשוק הנדלן.

הגדרת המושגים הבסיסית

מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בהווה או מתקבל בהווה. זהו הסכום שבו נסחרת נכס או שירות ברגע מסוים, תוצאה של מפגש בין היצע וביקוש בזמן אמת. המחיר הוא תוצר של רגשות, ציפיות, לחצי זמן ולעיתים אף ספקולציות.

שווי, לעומת זאת, הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל. זהו האומד המקצועי והמושכל של הערך האמיתי של הנכס, המבוסס על נתונים כלכליים, פוטנציאל הכנסה, מיקום, מצב השוק לטווח הארוך ועוד גורמים אובייקטיביים.

האופי התזזיתי של המחיר מול יציבות השווי

המחיר הוא ישות תזזיתית ולא יציבה. הוא יכול להשתנות מיום ליום, אף מרגע לרגע, בהשפעת גורמים רגשיים, חדשות שוטפות, שינויים בביקוש או פשוט בגלל שמוכר זקוק למזומן במהירות. במהלך משבר כלכלי, למשל, מחירי הנדלן יכולים לרדת בעשרות אחוזים תוך חודשים ספורים, ובעת בום כלכלי לעלות באותה מהירות.השווי, לעומת זאת, הוא יציב ומתון בשינוייו. הוא מבוסס על נתונים מהותיים כמו הכנסות צפויות מהנכס, איכות המיקום, התפתחות האזור, ביקוש ארוך טווח ועוד. שינויים בשווי הם הדרגתיים ומשקפים תמורות אמיתיות במצב הכלכלי או בפוטנציאל הנכס.

דוגמה מהשוק הישראלי

ניקח למשל דירה בתל אביב שנרכשה בשנת 2019 בשווי אמיתי של 3 מיליון שקל. במהלך התקופה שבין 2020-2021, בעקבות משבר הקורונה והזרמת הנזילות לשוק, המחיר שלה עלה ל-4.2 מיליון שקל. האם השווי האמיתי של הדירה עלה ב-40% בשנתיים? כמובן שלא. המחיר עלה בגלל גורמים זמניים כמו ריבית אפס, הגדלת ביקוש מצד משקיעים, והיצע מצומצם. כיום, עם עליית הריביות והתייצבות השוק, המחיר חזר לסביבות ה-3.3 מיליון שקל, קרוב הרבה יותר לשווי האמיתי של הנכס.

המשמעות למשקיע ולמערכת הכלכלית

הבנת ההבדל בין מחיר לשווי היא קריטית מכמה סיבות:

למשקיע הפרטי: יכולת להבחין בין הזדמנות רכישה (מחיר נמוך משווי) לבין בועה (מחיר גבוה משווי) היא הבסיס להשקעה מוצלחת. משקיע שקונה נכס במחיר הנמוך משמעותית משוויו, רוכש "מרווח ביטחון" שיגן עליו מירידות שוק עתידיות.

למערכת הבנקאית: בנקים המעניקים משכנתאות צריכים להבין את השווי האמיתי של הנכס ולא להסתמך רק על המחיר הנוכחי. הערכת שווי נכונה מונעת הלוואות מופרזות שעלולות לגרום למשברי נזילות.

למערכת הכלכלית: בועות נדלן נוצרות כאשר המחירים נתקלים מהשווי האמיתי. זיהוי מוקדם של פערים אלה יכול למנוע משברים כלכליים חמורים.

החשיבות של מקצוע שמאות המקרקעין

כאן נכנס לתמונה מקצוע שמאות המקרקעין. השמאי המקצועי הוא גורם המשמש כגשר בין עולם המחירים התזזיתי לבין עולם השווי היציב. הוא מביא אובייקטיביות למה שלעיתים הוא שוק רגשי ולא רציונלי. השמאי מנתח נתונים כמו:

• מכירות דומות באזור (לאחר התאמה לתקופת המכירה)
• פוטנציאל הכנסה מהנכס
• מצב הנכס והצורך בשיפורים
• התפתחות צפויה של האזור
• גורמי שוק ארוכי טווח

המטרה היא לקבוע שווי שיהיה עמיד בזמן ולא יושפע מתנודות שוק זמניות.

העולם הדיגיטלי והערכות השווי

בעידן הדיגיטלי, כלים טכנולוגיים מתקדמים מאפשרים לשמאים לבצע ניתוחים מדויקים יותר. שימוש בנתוני big data, אלגוריתמים של machine learning וכלי GIS מאפשרים הערכות שווי מדויקות יותר ופחות מושפעות מרעש השוק. עם זאת, השמאי האנושי נשאר חיוני, מכיוון שהוא מביא את הנוגע הביקורתי והניסיון המעשי שאלגוריתם לא יכול להחליף.

לקחים למשקיע

המשקיע החכם צריך תמיד לזכור:

1. מחיר אינו שווי - מחיר גבוה לא אומר בהכרח שהנכס שווה הרבה
2. שווי הוא מושג יחסי - שווי נכס צריך להיבחן ביחס לחלופות השקעה אחרות
3. זמן הוא גורם קריטי - בטווח הקצר המחיר עלול להיות רחוק מהשווי, בטווח הארוך הם נוטים להתכנס
4. ידע מקצועי הוא כוח - התייעצות עם שמאי מקצועי יכולה למנוע טעויות יקרות

סיכום

ההבדל בין מחיר לשווי הוא לא רק שאלה טכנית או הגדרתית. זהו הבדל מהותי שהבנתו קריטית לכל מי שרוצה להצליח בשוק ההון ובפרט בשוק הנדלן. המחיר הוא מה שאנו משלמים, השווי הוא מה שאנו מקבלים. המשקיע החכם הוא זה שלומד להבחין בין השניים ולנצל את הפערים ביניהם לטובתו. בעולם שבו המידע זורם במהירות האור והרגשות משפיעים על החלטות כלכליות, ההבנה הזו הופכת לחיונית יותר מתמיד. שמאי המקרקעין המקצועי משמש כעוגן יציבות בים הסוער של שווקי הנדלן, ומספק את הכלים לקבלת החלטות מושכלות וארוכות טווח.

GPT מחיר מול שווי – מהות ההבדל והשלכותיו

הדיון בין מחיר לשווי אינו משחק סמנטי או שאלה הגדרתית בלבד. מדובר בהבדל עקרוני, שמבין אותו אפשר להבין טוב יותר את מנגנוני השוק ואת חשיבותו של מקצוע שמאות המקרקעין.

מחיר – נתון רגעי ותזזיתי

המחיר הוא התוצאה המיידית של מפגש בין קונה למוכר ברגע נתון. הוא יכול להיות גבוה, נמוך או חריג – תלוי בצרכים, בנסיבות ובמצב הרוח של השוק. המחיר משקף את המציאות הנוכחית, אבל הוא לא בהכרח מייצג ערך כלכלי יציב.

במצבי בועה או פאניקה, מחירים עלולים לסטות בצורה קיצונית מהיסודות הכלכליים, לעלות בחדות או לקרוס במהירות. כלומר, המחיר הוא נקודתי, תזזיתי ולא יציב.

שווי – מסקנה כלכלית יציבה יותר

השווי, לעומת זאת, נבנה על בסיס בחינה כלכלית שיטתית של הנכס: התשואה שהוא מייצר, שיעורי היוון, סיכוני השוק, פוטנציאל השימושים ועוד.

זהו לא מספר שנקבע ברגע אחד, אלא תוצאה של ניתוח עומק: כמה ראוי לשלם על הנכס בהתחשב ביסודות הכלכליים. לכן השווי משתנה בקצב איטי יותר, מתוך הקשר רחב ויציב, ולא בהיסחפות אחרי אירוע רגעי.

מדוע ההבדל חשוב?

1. למערכת הפיננסית – בנקים, משקיעים ומוסדות חייבים להישען על שווי, לא על מחיר. אם המערכת מממנת נכסים לפי מחיר מנופח, היא מגדילה את הסיכון לקריסה בעת ירידת מחירים.
2. למשקיעים – הבנה של ההבדל היא קריטית. מי שמבין את הפער בין מחיר לשווי, יודע להתרחק מהייפ רגעי ולהתמקד בהשקעה כלכלית אמיתית.
3. לשוק כולו – שמירה על הבחנה ברורה בין שני המונחים מאפשרת ביקורת כלפי תמחור לא הגיוני ומסייעת לזהות בועות לפני שהן מתפוצצות.

שמאות מקרקעין – השומרת על השווי

כאן נכנס תפקידו של שמאי המקרקעין. בעוד שהמחיר מתקבל בשוק, השמאי נדרש להעריך את השווי – כלומר את המחיר הראוי שיתקבל. בכך הוא משמש גורם מייצב, המתרגם נתוני שוק רועשים למסקנה כלכלית אחראית.

המשפט:

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל."
מסכם היטב את ההבחנה הזו – ואת חשיבותה.

סיכום

בעולם שבו מחירים יכולים להיות תנודתיים עד קיצוניים, השווי מהווה עוגן. הוא יציב יותר, מתון יותר, ומאפשר למשקיעים, לבנקים ולמערכת כולה להתנהל באחריות. מי שמבלבל בין השניים עלול למצוא את עצמו נגרר אחרי גלים רגעיים – לעיתים עד כדי סיכון קיומי.

Per מחיר לעומת שווי: ההבדל המהותי שכל משקיע צריך להבין

מה ההבדל בין מחיר לשווי?

מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בהווה או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל. ההבדל הזה אינו רק סמנטי או הגדרתי - זהו הבדל מהותי עקרוני המשפיע על כל החלטה פיננסית.apmortgage+1המחיר מייצג את מה שקונים ומוכרים מוכנים לשלם ולקבל ברגע נתון בשוק. זהו נתון נקודתי, תזזיתי ולא יציב, המשתנה במהירות בהתאם לכוחות ההיצע והביקוש. לעומת זאת, שווי הוא אומדן מקצועי ויציב יותר של הערך האמיתי של נכס, המבוסס על ניתוח מעמיק של גורמים כלכליים יסודיים.bpm+3

אופיו התזזיתי של המחיר

המחיר יכול להשתנות באופן קיצוני תוך זמן קצר. בשוק המניות, למשל, נדידות גבוהה יכולה לגרום לשינויים דרמטיים במחירים תוך שעות או ימים. כפי שמצוין במחקרים, "נדידות היא מדד לאי-הוודאות או הסיכון הקשור למגדל השינויים בערכו של נייר ערך".investopedia+1בשוק הנדל"ן הישראלי, תצפיות מעידות על תזוזות מחירים קיצוניות בתקופות של חוסר יציבות שוק. מחירי דירות יכולים לזנק או לצנוח בעשרות אחוזים תוך חודשים בודדים, כפי שראינו במהלך משברים כלכליים שונים.rpltd+1

יציבותו של השווי

בניגוד למחיר, השווי מתאפיין ביציבות רבה יותר. השינויים בשווי הם איטיים ומתונים, מכיוון שהם מבוססים על גורמים כלכליים יסודיים. שמאי מקרקעין מבססים את הערכותיהם על שלושה גישות עיקריות:investopedia+1

גישת השוואה - השוואה לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה באזורlevi-ingber

גישת ההכנסה - היוון הכנסות עתידיות צפויות מהנכסlevi-ingber

גישת העלות - עלות הקמת הנכס בהתחשב בפחת ושיפוריםlevi-ingber

חשיבות ההבחנה למערכת הפיננסית

ההבחנה בין מחיר לשווי חיונית ליציבות המערכת הפיננסית. בנקים ומוסדות פיננסיים מסתמכים על הערכות שווי מקצועיות לצורך קבלת החלטות הלוואות. כפי שמציין המחקר: "הערכות מדויקות הן בסיסיות לשלמות ולתפקוד של עסקאות נדל"ן ברחבי הלוח, ומשחקות תפקיד מרכזי לא רק בעסקאות בודדות אלא גם בשמירה על יציבות השוק הרחב".resimpli+2

תפקיד מקצוע שמאות המקרקעין

מכאן עולה החשיבות המכרעת של מקצוע שמאות המקרקעין. שמאים מקצועיים מבצעים ניתוח מעמיק ואובייקטיביקטיבי של שווי הנכס, ללא תלות בתנודות השוק הרגעיות. הם משמשים כמעין "יוצב" המבטיח שהערכות הנכסים יתבססו על נתונים אמינים ועל ניתוח כלכלי מקצועי.freddiemac+1בישראל, מקצוע השמאות מוסדר בחוק שמאי מקרקעין התשס"א-2001, הקובע כי רק שמאי מוסמך רשאי לבצע הערכות נכסים. חוק זה מבטיח שהערכות הנכסים ייעשו ברמה מקצועית גבוהה ובהתאם לסטנדרטים בינלאומיים.levi-ingber

השפעות על החלטות השקעה

המשקיעים החכמים מבינים שהמחיר איננו בהכרח משקף את השווי האמיתי. בנג'מין גרהם, אבי השקעות הערך, הדגיש את חשיבות ההבחנה בין שני המושגים. לדבריו, "השווי הפנימי הוא הערך האמיתי של נכס המבוסס על גורמים יסודיים, בניגוד למחיר שמצורף על ידי השוק".investopedia+2גרהם פיתח את עקרון "מרווח הביטחון" - קניית נכסים במחיר הנמוך משמעותית משוויים הפנימי. גישה זו מאפשרת להשיג תשואות גבוהות ולמזער סיכונים, מכיוון שהיא מבוססת על הערכה אמינה של השווי האמיתי ולא על תנודות השוק.investopedia

יישום בשוק הנדל"ן הישראלי

בשוק הנדל"ן הישראלי, ההבחנה בין מחיר לשווי רלוונטית במיוחד. מחירי הדירות עלו בעשורים האחרונים באופן דרמטי, ולעיתים ההעלאה לא תמיד שיקפה שינויים יסודיים בשווי הנכסים.ys-law+1שמאי מקרקעין בישראל נדרשים להתמודד עם אתגרים ייחודיים, כולל רגולציה מורכבת, שינויי תכנון ובנייה כמו תמ"א 38, ומגמות שוק המושפעות מגורמים גיאופוליטיים. בתנאים אלה, ההסתמכות על הערכות שווי מקצועיות חיונית עוד יותר.gm-app+1

הסיכונים בהתעלמות מההבדל

התעלמות מההבדל בין מחיר לשווי יכולה להוביל לבעיות חמורות במערכת הפיננסית. כפי שמדגיש מחקר של BIS: "יציבות המערכת הפיננסית האירופית קשורה באופן הדוק לשווקי הנדל"ן, כשהלוואות מופרזות והערכת יתר מהווים סיכונים לבנקים".europarl.europa+1משברים פיננסיים רבים, כולל המשבר הפיננסי הגדול של 2008, נבעו בין היתר מהערכת יתר של נכסי נדל"ן ומהסתמכות על מחירי שוק תזזיתיים במקום על הערכות שווי מקצועיות.elibrary.imf+1

מסקנות והמלצות

ההבחנה בין מחיר לשווי היא יסוד המפתח בכל החלטה פיננסית נבונה. מחיר הוא נתון רגעי ותזזיתי, המשקף את מצב הרוח בשוק ברגע נתון. שווי, לעומת זאת, הוא הערכה כלכלית מעמיקה ויציבה של הערך האמיתי של נכס.מקצוע שמאות המקרקעין ממלא תפקיד מכריע במערכת הפיננסית, בכך שהוא מבטיח שהערכת הנכסים תתבסס על ניתוח מקצועי ואמין ולא על תנודות שוק זמניות. הבנת ההבדל הזה והסתמכות על הערכות שווי מקצועיות הם מפתח ליציבות פיננסית אישית ומערכתית.

1. https://www.apmortgage.com/blog/what-you-need-to-know-about-sales-price-vs.-appraised-value
2.   https://corporatefinanceinstitute.com/resources/valuation/intrinsic-value-vs-market-value/
3.   https://www.bpm.com/insights/real-estate-portfolio-valuation/
4.   https://www.superiorschoolnc.com/career-hub/launch/appraised-value-vs-market-value/
5.   https://smartasset.com/investing/intrinsic-value-vs-market-value
6.   https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/11/valuing-real-estate.asp
7.   https://www.investopedia.com/terms/a/appraised_value.asp
8.   https://www.investopedia.com/terms/v/volatility.asp
9.   https://rpltd.co.il/en/property-valuation-in-tel-aviv-1/
10.   https://www.ys-law.co.il/post/howtovaluethepriceofanapartmentinisrael
11.   https://www.investopedia.com/ask/answers/021915/if-intrinsic-value-stock-significantly-lower-market-price-should-you-avoid-purchasing-it-why-or-why.asp
12.   https://www.investopedia.com/terms/i/intrinsicvalue.asp
13.   https://levi-ingber.co.il/language/en/real-estate-appraisal/
14.   https://resimpli.com/blog/real-estate-appraisal/
15.   https://www.younginc.com/blog/the-importance-of-appraisal-reviews-in-protecting-financial-institutions/
16.   https://lowerypa.com/2024/06/21/the-role-of-appraisals-in-commercial-real-estate-financing-decisions/
17.   https://sf.freddiemac.com/articles/insights/qa-with-freddie-macs-sf-chief-appraiser-the-importance-of-market-conditions-analysis-in-all-markets
18.   https://www.investopedia.com/articles/basics/07/grahamprinciples.asp
19.   https://business.columbia.edu/heilbrunn/about/valueinvestinghistory
20.   https://www.nasdaq.com/articles/intrinsic-value-vs-market-value-major-differences
21.   https://gm-app.co.il/en/valuation/
22.   https://www.europarl.europa.eu/RegData/etudes/IDAN/2025/764351/ECTI_IDA(2025)764351_EN.pdf
23.   https://www.bis.org/publ/bppdf/bispap64.pdf
24.   https://www.elibrary.imf.org/display/book/9781589062368/ch03.xml
25.   https://www.esma.europa.eu/sites/default/files/trv_2018_2-monitoring_volatility_in_financial_markets.pdf
26.   https://mercury-training.com/pdfb/index.php?id=1011210
27.   https://yourhomesoldguaranteed-nancykowalikrealtygroup.com/what-is-the-difference-between-property-value-and-price/
28.   https://www.altusgroup.com/insights/major-methods-commercial-real-estate-valuation/
29.   https://www.rocketmortgage.com/learn/appraised-value-vs-market-value
30.   https://analystprep.com/cfa-level-1-exam/equity/distinguishing-market-value-intrinsic-value/
31.   https://ismailandpartners.com/understanding-the-fundamentals-of-property-valuation/
32.   https://www.aussie.com.au/insights/articles/property-appraisals-vs-valuations-difference/
33.   https://en.wikipedia.org/wiki/Intrinsic_value_(finance)
34.   https://fitchlearning.com/course/corporate-finance/real-estate-market-fundamentals/
35.  https://www.reddit.com/r/RealEstate/comments/8grxjr/appraised_value_should_be_the_same_as_the_sales/
36.   https://www.magnanimitas.cz/ADALTA/0101/papers/gottwald.pdf
37.   https://dorrcapital.com/stability-vs-volatility-a-recurring-theme-in-the-stock-markets/
38.   https://appraisalbuzz.com/supporting-market-conditions-adjustments-a-comprehensive-guide-for-appraisers/
39.   https://blockappraisals.com/how-do-market-trends-affect-real-estate-appraisal/
40.   https://realestateinstituteofrhodeisland.com/blog/f/what-is-a-real-estate-appraisal-understanding-property-valuation?blogcategory=Real+Estate+Appraisal
41.   https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0140988323005297
42.   https://www.buyitinisrael.com/podcast/episode/property-valuation-before-purchasing-pre-owned/
43.   https://eujournal.org/index.php/esj/article/view/5376/5175
44.   https://www.fidelity.com.sg/beginners/your-guide-to-stock-investing/understanding-stock-market-volatility-and-how-it-could-help-you
45.   https://ww3.rics.org/uk/en/journals/property-journal/real-estate-valuation-in-israel-.html
46.   https://homebase.com.vn/the-importance-of-professional-property-valuation-before-selling
47.   https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S1059056024000546
48.   https://www.superbusinessmanager.com/relationship-of-instrinsic-value-to-market-price/
49.   https://fastercapital.com/content/The-Importance-of-Financing-Appraisal-in-Real-Estate-Investments.html
50.   https://www.investopedia.com/terms/g/graham-number.asp
51.   https://en.wikipedia.org/wiki/Benjamin_Graham_formula
52.   https://www.imf.org/external/pubs/ft/reif/2005/eng/ch4.pdf
53.   https://www.grahamvalue.com/article/understanding-benjamin-graham-formula-correctly
54.   https://www.investopedia.com/ask/answers/011215/what-difference-between-intrinsic-value-and-current-market-value.asp
55.   https://www.nasdaq.com/articles/benjamin-graham-detailed-fundamental-analysis-open-7
56.   https://eg.andersen.com/market-intrinsic-value-2/
57.   https://www.europarl.europa.eu/RegData/etudes/IDAN/2025/764379/ECTI_IDA(2025)764379_EN.pdf
58.   https://www.moomoo.com/sg/learn/detail-learn-value-investing-with-benjamin-graham-55169-220874217

האם תמיד יש הבדל והפרש בין מחיר לשווי?

Gpt לא תמיד יש פער בין מחיר לשווי – אבל כמעט תמיד קיים פוטנציאל לפער.

מתי אין הבדל?

• שוק יעיל ושקוף: במצב אידיאלי שבו המידע זורם בחופשיות, אין מניפולציות או עיוותי אשראי, והקונים והמוכרים פועלים באופן רציונלי – המחיר שמתנקז מהשוק קרוב מאוד לשווי הכלכלי.
• עסקה בודדת המשקפת את היסודות: אם מדובר בנכס מניב שבו התשואה ברורה ושיעורי ההיוון יציבים, ייתכן שהמחיר ישקף בדיוק את השווי שחושב.

מתי כן יש פער?

• במצבי בועה או משבר: כשהשוק סוחף את עצמו, מחירים עולים הרבה מעבר ליכולת הכלכלית של הנכסים או להפך – צונחים מתחת לשווי.
• כאשר קיימות מניפולציות או מימון עודף: למשל, כאשר בנקים ממשיכים להעניק אשראי בהיקפים לא רציונליים, המחירים מתרחקים מהשווי.
• במצבי לחץ אישי: מוכר שנאלץ למכור במהירות יכול למכור מתחת לשווי; קונה בלחץ רגשי עלול לשלם הרבה מעל לשווי.

המשמעות

• הפער בין מחיר לשווי אינו קבוע, אלא דינמי – לפעמים קטן מאוד, לפעמים גדול עד קיצוני.
• כאשר הפער זניח – אפשר לומר שהשוק "בריא".
• כאשר הפער משמעותי – זו אינדיקציה לעיוות, ובמקרו־כלכלה לעיתים גם סימן לבועה.

הנה תרשים שממחיש את היחסים בין מחיר לשווי בתרחישים שונים:

• שוק יציב – המחיר כמעט זהה לשווי.
• פער קטן – המחיר מעט גבוה, אך עדיין קרוב לערך הכלכלי.
• פער בינוני – כבר מתחיל עיוות ברור.
• בועה – המחיר מזנק הרבה מעבר לשווי.
• משבר – המחיר נופל עמוק מתחת לשווי.

כך ניתן לראות באופן ויזואלי שהשווי יציב ומתון יחסית, בעוד שהמחירים תנודתיים מאוד.רוצה שאבנה גם טבלה מסכמת עם דוגמאות ליחסי מחיר–שווי בכל אחד מהתרחישים?

Clau לא, לא תמיד יש הבדל בין מחיר לשווי. יש מספר מצבים שבהם הם יכולים להיות זהים או קרובים מאוד:

מתי המחיר משקף את השווי:

1. שווקים יעילים ורציונלייםכאשר השוק פועל ביעילות מלאה - יש מידע שקוף, רבים מקנים ומוכרים מושכלים, ואין לחצי זמן או גורמים רגשיים - המחיר נוטה להשקיף את השווי האמיתי.2. תקופות יציבות כלכליתבתקופות ללא זעזועים כלכליים מיוחדים, כאשר השוק נמצא באיזון יחסי, המחירים נוטים להיות קרובים לשווי האמיתי.3. נכסים סטנדרטיים בשווקים נזיליםדירות טיפוסיות באזורים מבוקשים עם מכירות תכופות - כאן השוק "לומד" את השווי הנכון ומחירי השוק מתכנסים אליו.

אבל ברוב המקרים יש פער משום ש:

• רגשות ולחצים משפיעים על המחיר (מוכר בדחק, קונה רגשי)
• מידע לא מושלם - לא כל הצדדים יודעים הכל על הנכס או השוק
• תזמון - השוק יכול להיות זמנית במצב לא מאוזן
• ספקולציות - ציפיות עתידיות מנפחות או מקטינות מחירים

המסקנה:

ההבדל בין מחיר לשווי הוא כמו הפרש בין צילום רגעי (מחיר) לבין דיוקן מדוקדק (שווי). לפעמים הם דומים, אבל הרוב המכריע של הזמן יש פער - קטן או גדול. התפקיד של המשקיע החכם ושל השמאי המקצועי הוא לזהות את הפערים האלה ולהבין מתי הם משמעותיים.

Per האם תמיד יש הבדל והפרש בין מחיר לשווי? התשובה הקצרה היא לא - לא תמיד קיים הפרש בין מחיר לשווי, אך זה יכול לקרות רק בתנאים מיוחדים מאוד של שוק יעיל לחלוטין.

מתי מחיר יכול להיות שווה לשווי?

לפי תיאוריית השוק היעיל (Efficient Market Hypothesis), בשוק יעיל לחלוטין מחירי הנכסים משקפים במדויק את כל המידע הזמין ואת השווי האמיתי. כאשר שוק מתפקד ביעילות מושלמת, המחיר אמור להיות זהה לשווי הפנימי.investopedia+3התיאוריה קובעת שבשוק יעיל לחלוטין:investopedia

• כל המידע הרלוונטי כבר משולב במחירים
• לא קיימים נכסים שמוערכים מתחת לשוויים או מעל לשוויים
• אין דרך "לנצח את השוק"

למה זה קורה כל כך נדיר?

בפועל, השוק לעולם אינו יעיל לחלוטין. ישנם מספר גורמים המונעים התכנסות מושלמת בין מחיר לשווי:saylordotorg.github+1

חסמים למידע

• מידע לא מתפזר באופן מיידי ושווה בין כל המשתתפיםuhu
• קיימים עלויות עסקה ועלויות חיפושeuropa
• חלק מהמידע נשאר פרטי או לא זמין לכלל הציבורijhssnet

גורמי שוק

• השפעות רגשיות ופסיכולוגיות של המשקיעיםinvestopedia
• תזוזות היצע וביקוש לא מאוזנותmarket.subwiki
• עלויות עסקה שמונעות ארביטראז' מיידיebsco

אי-יעילויות זמניות

המחקר מראה שגם כאשר יש הזדמנויות ארביטראז' (ניצול פערי מחירים), הן בדרך כלל קצרות מועד ונעלמות במהירות כאשר סוחרים מזהים אותן ופועלים בהתאם.kwiq+1

המצב בשוק הנדל"ן הישראלי

בשוק הנדל"ן הישראלי, הפערים בין מחיר לשווי נפוצים במיוחד בשל:sandsofwealth+2

מאפיינים מבניים

• היצע מוגבל של קרקעות ממשלתיות
• רגולציה מורכבת המשפיעה על התמחור
• תנודתיות גיאופוליטית הגורמת לשינויי מחירים חדים

מצב השוק הנוכחי (2025)

בתל אביב, למשל, קיים כרגע פער משמעותי בין ציפיות המוכרים לבין נכונות הקונים לשלם. מחירי דירות יד שנייה בשכונות מבוקשות ירדו ב-15-20% מהשיא, מה שמעיד על תיקון של פערים קודמים בין מחיר לשווי.ynetnews

הכוחות המביאים להתכנסות

למרות האי-יעילויות, קיימים מנגנונים שדוחפים לקירוב בין מחיר לשווי:market.subwiki

ארביטראז'

כאשר נוצר פער בין מחיר לשווי, סוחרים זוהים את ההזדמנות:

• קונים נכסים במחיר נמוך מהשווי הפנימי
• מוכרים נכסים במחיר גבוה מהשווי הפנימי
• הפעילות הזו דוחפת את המחיר לכיוון השווי האמיתיinvestopedia+1

תחרות בשוק

בשווקים תחרותיים, המחירים נדחפים לכיוון השווי הפנימי:kellogg.northwestern+1

• מוכרים מוכרחים להוריד מחירים כדי למכור
• קונים מוכנים לשלם יותר כדי להשיג נכסים איכותיים

מסקנה

ברוב המקרים קיים הפרש בין מחיר לשווי, אך הפרש זה יכול להשתנות בגודלו ובכיוונו. רק בתנאים תיאורטיים של שוק יעיל לחלוטין - שלא קיימים בפועל - המחיר יהיה זהה לשווי.הבנת הפערים הללו ומעקב אחר הכוחות שגורמים להתכנסות או להתרחקות בין מחיר לשווי היא המפתח להשקעה נבונה ולקבלת החלטות פיננסיות מושכלות. זה מה שהופך את מקצוע שמאות המקרקעין למכריע - הם מספקים הערכת שווי עצמאית ומקצועית שיכולה לחשף פערים אלה.

1. https://www.investopedia.com/terms/m/marketefficiency.asp
2. https://insight.kellogg.northwestern.edu/article/the-groucho-marx-theory-of-efficient-markets
3. https://www.investopedia.com/terms/e/efficientmarkethypothesis.asp
4. https://www.cfainstitute.org/insights/professional-learning/refresher-readings/2025/market-efficiency
5.   https://saylordotorg.github.io/text_principles-of-managerial-economics/s06-market-equilibrium-and-the-per.html
6.   http://www.uhu.es/45151/temas/Unit%204_1%20Slides.pdf
7.   https://ec.europa.eu/economy_finance/publications/pages/publication10179_en.pdf
8.   https://www.ijhssnet.com/journals/Vol_2_No_22_Special_Issue_November_2012/23.pdf
9.   https://market.subwiki.org/wiki/Convergence_towards_market_price
10.   https://www.ebsco.com/research-starters/business-and-management/arbitrage
11.   https://kwiq.app/how-to-profit-from-price-discrepancies-in-arbitrage-trading/
12.   https://www.dspim.com/blog/tax-planning/understanding-the-magic-of-arbitrage-a-simple-guide
13.   https://sandsofwealth.com/blogs/news/israeli-property-market-trends
14.   https://sandsofwealth.com/blogs/news/market-outlook-tel-aviv
15.   https://www.ynetnews.com/real-estate/article/s1pqdrsfll
16.   https://www.investopedia.com/terms/a/arbitrage.asp
17.   https://www.kellogg.northwestern.edu/faculty/satterthwaite/research/Dynamic%20Matching.pdf
18.   https://www.kellogg.northwestern.edu/faculty/satterthwaite/Research/2007-0718a%20dda%20exogexit%20final.pdf
19.   https://pwlcapital.com/efficient-capital-markets-explained-at-last/
20.   https://www.rba.gov.au/publications/rdp/2000/2000-01/predictions-of-the-efficient-market-hypothesis.html
21.   https://www.investopedia.com/terms/i/intrinsicvalue.asp
22.   https://groww.in/p/intrinsic-value-of-share
23.   https://www.reddit.com/r/ValueInvesting/comments/12g3por/the_efficient_market_hypothesis/
24.   https://corporatefinanceinstitute.com/resources/valuation/intrinsic-value-vs-market-value/
25.   https://journals.openedition.org/fcs/3821
26.   https://www.investopedia.com/ask/answers/021915/if-intrinsic-value-stock-significantly-lower-market-price-should-you-avoid-purchasing-it-why-or-why.asp
27.   https://www.jstor.org/stable/2325486
28.   https://en.wikipedia.org/wiki/Intrinsic_value_(finance)
29.   https://en.wikipedia.org/wiki/Efficient-market_hypothesis
30.   https://www.merrilledge.com/investment-products/options/options-pricing-valuation
31.   https://www.interactivebrokers.com/campus/trading-lessons/what-is-the-intrinsic-value-of-a-stock/
32.   https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/pdfiles/valn2ed/ch6.pdf
33.   https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/israel/price-history
34.   https://www.process.st/relative-value-arbitrage/
35.   https://fass.nus.edu.sg/ecs/wp-content/uploads/sites/4/2020/06/16-03-29.pdf
36.   https://www.statista.com/outlook/fmo/real-estate/israel
37.   https://boi.org.il/media/bhthht0i/chapter-8-english-2023.pdf
38.   https://en.wikipedia.org/wiki/Arbitrage
39.   https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0022053110000323
40.   https://en.globes.co.il/en/article-why-havent-israeli-home-prices-plunged-1001516594

בשוק בריא מחיר ושווי מתלכדים

Gpt מבוא

גיל המבנה נחשב מזה שנים לאחד המשתנים המרכזיים בהערכת שווי נכסים, אך במציאות המודרנית – ובייחוד בשוק הישראלי – השפעתו מורכבת בהרבה מההנחות התיאורטיות המקובלות. התפיסה הקלאסית גורסת כי ככל שהמבנה מתיישן, ערכו נשחק בקצב צפוי, אולם בפועל, פרמטרים כמו תחזוקה, שיפוצים, התאמות פונקציונליות, מיקום, ותמריצי התחדשות עירונית עשויים למתן, לנטרל ואף להפוך את “קנס הגיל” לפרמיה.

המחקר שלפניכם בוחן לעומק את הפער בין התיאוריה למציאות, תוך שילוב ניתוח תאורטי על בסיס תקנים בינלאומיים (IVS, RICS, USPAP) עם בחינה אמפירית של נתוני עסקאות ומגמות שוק בישראל ובעולם.

תקציר מנהלים

• מטרת המחקר – לבדוק את ההשפעה האמיתית של גיל המבנה על השווי, ולהבין כיצד משתנים מתערבים – כגון מצב תחזוקתי, שיפוץ, ערך היסטורי, מיקום ותוכניות התחדשות – משנים את עקומת ירידת הערך המקובלת.
• מתודולוגיה – שילוב בין סקירת ספרות תקנית ומחקרית, ניתוח השוואתי בין שווקים בינלאומיים, ובניית מודלים הדוניים על נתוני עסקאות בישראל, תוך בידול בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי ופירוק מקורות הפחת.
• ממצאים מרכזיים–
  1. גיל כרונולוגי הוא אינדיקטור חלקי בלבד; גיל אפקטיבי הוא המשתנה הרלוונטי להערכת השווי בפועל.
  2. עקומת ירידת הערך אינה ליניארית באופן גורף; נדרשת התאמה לשוק ולסגמנט.
  3. בישראל, תמריצי התחדשות עירונית מייצרים ערך אופציה לבניינים ישנים, המשנה לעיתים את סימן האפקט.
  4. משתנים כמו תחזוקה, שיפוץ ותוספות בנייה עשויים לדחות או למתן את פחת הגיל.
• המלצות יישומיות–
  • לאמץ מודלים לא־ליניאריים עם אינטראקציות בין גיל למשתנים מתערבים.
  • להפריד פחת פיזי, תפקודי וחיצוני בגישת העלות.
  • לשקלל ערך אופציה של התחדשות עירונית באופן שיטתי בשומות.
  • לשפר שקיפות מידע על מצב מבנים וסטטוס תכנוני.

 1 – הגדרת המושג "גיל מבנה" וסוגיו

מושגים משלימים רלוונטיים

1. תוחלת חיי מבנה– משך הזמן שבו מבנה צפוי לשמש באופן כלכלי ושימושי לפני שיהפוך לבלתי כדאי לשימוש, לשיפוץ או לתחזוקה.
   • משתנה לפי סוג הבנייה (בטון, פלדה, עץ), תנאי אקלים, תחזוקה ושימוש.
   • לדוגמה: מבנה בטון מזוין בישראל עשוי להגיע ל-60–80 שנה ואף יותר, בתנאי תחזוקה טובים.
2. עקומת פחת (Depreciation Curve)– תיאור גרפי של ירידת הערך עם הזמן.
   • עשויה להיות לינארית (ירידה קבועה), אקספוננציאלית (ירידה חדה בתחילת חיי המבנה ואז התמתנות), או שלבי חיים (ירידות שונות בכל שלב – למשל ירידה איטית בשנים הראשונות, ואז ירידה חדה כשהטכנולוגיה/תכנון מתיישנים).
3. שווי פונקציונלי– ערך המבנה מבחינת השימושיות שלו, ללא תלות בגילו הפיזי.
   • יכול להיות גבוה ממבנה חדש אם הוא ממוקם טוב ומתוכנן היטב, או נמוך ממבנה חדש אם הוא מיושן תכנונית.
4. ערך שוק מול ערך כלכלי–
   • ערך שוק: המחיר שבו מבנה צפוי להימכר בשוק החופשי.
   • ערך כלכלי: הערכה של התרומה הכלכלית נטו של המבנה, ללא השפעת רגשות, ספקולציה או עיוותי שוק.

💡 המשמעות להערכת שווי:

• שימוש אך ורק בגיל כרונולוגי עלול להטעות — הוא אינו משקף בהכרח את מצב המבנה ואת תרומתו הכלכלית.
• גיל אפקטיבי הוא לרוב המדד המועדף בהערכות שווי מקצועיות, אך הוא מחייב בדיקה פיזית ומידע אמין על תחזוקה ושיפוצים.
• פערים גדולים בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי עשויים להצביע על פוטנציאל השבחה או מנגד – על סיכון מבני וכלכלי.

2 – סקירת ספרות תיאורטית

2.1 מושגי יסוד בתקינה הבינלאומית

• IVS 105 – עלות: מגדיר את depreciation/obsolescence במסגרת גישת העלות כהתאמות לעלות יצירת נכס שווה-תועלת, כדי לשקף ירידת תועלת ממקורות: בלאי פיזי, התיישנות תפקודית וחיצונית (כלכלית). הדגשה: יש לאמוד ולהפריד בין מקורות ההתיישנות הללו. (Viewpoint)
• RICS – DRC (Depreciated Replacement Cost): בתקן המעודכן (הודפס מחדש ביולי 2024) מודגש שימוש ב-DRC בעיקר לנכסים ייחודיים/מומחים, וההבחנה בין valuation depreciation (obsolescence) לבין accounting depreciation. עבור גישת העלות, יש לזהות ולהעריך התיישנות פיזית/תפקודית/חיצונית כדי להגיע ל-DRC. (RICS, Studocu)
• USPAP: אינו מכתיב נוסחה ספציפית לפחת, אך ב-Standard Rule 1-4(b) מחייב, כשמיישמים גישת עלות, לנתח את הפחת מכל הסיבות הרלוונטיות כחלק מפיתוח השומה. כלומר, חובת ניתוח מקצועית של מקורות הפחת (פיזי/תפקודי/חיצוני), ולא הסתמכות טבלאית אוטומטית. (Miller Samuel Appraisers)
• UASFLA (“Yellow Book”): מבהיר באופן חד שעל השמאי לזהות ולכמת שלושת סוגי ההתיישנות (Physical, Functional, External) ולתמוך אותם בנתוני שוק (שיטת Breakdown/Market Extraction), ולא להסתפק בחישובי Age-Life גנריים. (Department of Justice)

משמעות מעשית לתקינה: בכל מסגרת (IVS/RICS/USPAP/UASFLA) נדרשת הפרדה אנליטית בין סוגי ההתיישנות. “גיל מבנה” לבדו הוא אינדיקטור חלש; נדרש זיהוי גיל אפקטיבי ומקורות פחת מבוססי-שוק.

2.2 מודלים תיאורטיים לעקומות ירידת ערך (Depreciation Curves)

2.3 הספרות האמפירית – היבט תיאורטי

• שיטות הדוניות: מתארות את המחיר כפונקציה של וקטור מאפיינים (גיל, שטח, חדרים, מיקום ועוד); מקדם הגיל (או טרנספורמציות שלו) מודד תרומת הגיל “נטו” לשווי. שימוש מרכזי בבניית מדדי מחירי דיור איכותיים. (OECD)
• רגישות מקומית: השפעת גיל משתנה בין שווקים; רגולציה/היצע/תמריצי התחדשות עשויים להפוך “גיל גבוה” מסיכון ל-אופציה (זכויות השבחה/ציפוף). דוגמה ישראלית בולטת: משקל משמעותי של פרויקטי התחדשות (תמ״א 38/פינוי-בינוי) בייצור השנתי, מה שמשנה את הפרשנות לשיוך “גיל ישן = ירידת ערך”. (Works in Progress)

2.4 יישום בתקנים מול פרקטיקה

1. IVS/RICS – דורשים זיהוי Obsolescence ספציפית (פיזי/תפקודי/חיצוני) והפרדה אנליטית בכל מקום שננקטת גישת העלות; ב-RICS DRC ההדגשה חדה במיוחד לנכסים ייעודיים. (Viewpoint, RICS)
2. USPAP – חובת פיתוח השומה כוללת ניתוח פחת מבוסס-שוק; אין לגזור פחת לפי טבלאות “ברירת מחדל” מבלי ביסוס אמפירי. (Miller Samuel Appraisers)
3. UASFLA – קובעת במפורש: להימנע מאריתמטיקה שגרתית של Age-Life לבדה; לתמוך בכל רכיב פחת בנתוני שוק (Market Extraction/Breakdown). (Department of Justice)

2.5 השלכות תיאורטיות על “גיל מבנה → שווי”

• הגיל כרונולוגי הוא אינדיקטור, לא הסבר. התיאוריה והתקינה מחייבות מעבר ל-גיל אפקטיבי ולקיטלוג מקורות ההתיישנות. (Viewpoint)
• במודלים הדוניים, סימן וגודל המקדם של “גיל” תלויים במטריצה של משתנים: מיקום, תחזוקה/שיפוץ, תוספות (ממ״ד/מעלית), ציפיות להתחדשות. לכן, הפחת “התיאורטי” אינו אוניברסלי, ויש לכיילו אמפירית לשוק היעד. (OECD)
• בישראל, היקף ההתחדשות משנה את “פונקציית התועלת” של בניין ישן: לעיתים “גיל” מגדיל ערך צפוי (Option Value) אם קיימת הסתברות ריאלית להשבחה דרך תמ״א/פינוי-בינוי. (Works in Progress)

3 – ניתוח אמפירי

3.1 מה מראים המחקרים (בקצרה)

• במחקרי מודלים הדוניים (Hedonic), מקדם ה־Age לרוב שלילי ומובהק סטטיסטית—כלומר בניינים ישנים מתומחרים נמוך יותר כשהשוואה נעשית ב“תנאים שווים”. זה עולה, בין היתר, ממסגרות תאורטיות אמפיריות מודרניות (Age–Period–Cohort) ומהספרות הקלאסית. (MDPI, ScienceDirect)
• מחקר עדכני בוחן כיצד איכות/תחזוקה משנה את אומדן הפחת הגילי—ממצא מרכזי: מידע איכותי מפחית הטיה כלפי “הזדקנות אוטומטית” ומחדד שהגיל לבדו איננו מסביר מלא. (Taylor & Francis Online)
• בפרקטיקות הערכה תקניות (IVS/RICS/USPAP), אין להסתמך על גיל כרונולוגי בלבד; יש לפרק את ההתיישנות לפיזית/תפקודית/חיצונית ולבסס אמפירית (שוקית) כל רכיב. (RICS, isurv, Department of Justice, Mass.gov)

3.2 המקרה הישראלי – היפוך חלקי של “קנס גיל” דרך התחדשות

• תכניות התחדשות (תמ״א 38/פינוי־בינוי) משנות את סימן האפקט בחלק מהמיקומים: בניינים ישנים לפני 1980 נושאים לעיתים ערך אופציה להשבחה (זכויות בנייה/פטור או הנחות בהיטל השבחה), ולכן הגיל עשוי להקטין את העונש הגילי או אף לייצר פרמיה בשכונות מסוימות. (Works in Progress, Strong Towns)
• הספרות התכנונית העדכנית מראה שהמנגנון התמריצי (חיזוק+תוספת זכויות) משפיע התנהגותית על שוק העסקאות במבנים ישנים, מעבר להשפעת גיל “פיזית” גרידא. (ScienceDirect)

3.3 מתודולוגיה אמפירית מוצעת לישראל (צעד־אחר־צעד)

מטרה: לזהות את האפקט השולי של גיל מבנה על מחיר, לאחר שליטה במאפייני דירה/מיקום/זמן, ולמדוד ערך־אופציה של התחדשות.

1. דאטה וטיוב

• עסקאות דירות: רשות המסים/מאגרי שמאים (כולל כתובת, קומה, מעלית/חניה, שטח, חדרים, שנת בנייה).
• שכבות מרחביות: מרחק לצירי תחבורה/רכבת, ציוני איכות בית-ספר, רמות פלילי/רעשים (ככל שיש), סטטוס תכנוני (תמ״א/פינוי־בינוי בשלבי תכנון/אישור).
• יצירת משתני גיל: כרונולוגי (שנת הערכה–שנת גמר), אפקטיבי (proxy: אינדיקטורים לשיפוץ/חיזוק/מעלית), ו־דגל 1980- (כשירות לתמ״א) + אינטראקציות עם סטטוס תכנוני.

2. דגם הדוני בסיסי

ln⁡(Pricei)=β0+β1Agei+β2Controlsi+γneighborhood+δmonth-year+εi\ln(\text{Price}_{i})=\beta_0+\beta_1 \text{Age}_{i}+\beta_2 \text{Controls}_{i}+\gamma_{\text{neighborhood}}+\delta_{\text{month-year}}+\varepsilon_i

• Controls: שטח, חדרים, קומה, מעלית/חניה/מרפסת, איכות בניין, איכות סביבתית, dummy לשיפוץ.
• פיקסדים: שכונה (או משבצת 1×11\times1 ק״מ), זמן (חודש-שנה) להפרדת מגמות כלל-שוק.
• פירוש: β1\beta_1 הוא קירוב לאפקט גיל לאחר שליטה בשאר הגורמים. הספרות ממליצה זהירות פרשנית בגלל אנדוגניות (בניינים ישנים ממוקמים גם באזורים שונים מבחינה סוציו־אקונומית). (ResearchGate)

3. רובסטיות והרחבות

• לא־ליניאריות: טרנספורמציות Age,Age2\text{Age}, \text{Age}^2 או bins (0–10, 10–30, 30–50, 50+).
• אינטראקציות: Age×RenewalEligibility\text{Age} \times \text{RenewalEligibility}, Age×Renovated\text{Age} \times \text{Renovated} כדי לאמוד ערך-אופציה וערך שיפוץ.
• RDD סביב סף 1980 (בדירות דומות, קרובות בסף): מבחן סף לתמ״א לאומדן מקומי של “פרמיית גיל־ותמריץ”.
• בדיקת פרקי זמן: לפני/אחרי שינויי רגולציה רלוונטיים (גלי תמ״א, שינויי היטלי השבחה). (Works in Progress)

4. גישת העלות – Market Extraction
   הצלבת תוצאות הדוניות עם פירוק פחת מבוסס-שוק (פיזי/תפקודי/חיצוני) לפי IVS/RICS/UASFLA, במקום Age-Life גנרי; אימות שדה בדוחות שמאיים. (RICS, Department of Justice)

3.4 תוצרים אמפיריים מומלצים (מה להציג בדוח)

• גרף “עקומת גיל” מקומית: יחס מחיר חזוי/חדש (eβ1⋅Agee^{\beta_1 \cdot \text{Age}}) לפי קבוצות גיל—עם ובלי אינטראקציית התחדשות.
• טבלת רגישות: אומדני β1\beta_1 במפרטים שונים (בסיסי; +פיקסדי שכונה; +אינטראקציות; +RDD).
• “פירוק פחת”: טבלה שמתרגמת את ממצאי ההדוני להערכת פחת פיזי/תפקודי/חיצוני ב־Cost Approach (לשימוש שמאי).
• Heatmap עירוני: שכונות שבהן הגיל “מעניש” (אפקט שלילי מובהק) מול שכונות שבהן קיים אפקט אופציה חיובי (התחדשות).

3.5 פירוש צפוי (מסגרת)

• בשוק תחרותי ללא תמריצי התחדשות, נצפה אפקט גיל שלילי עקבי (תואם ספרות תאורטית/אמפירית). (MDPI)
• בישראל, בגלל מסגרת תמריצים ייחודית, נצפה היחלשות הקנס הגילי ואף פרמיה בבניינים ישנים באזורים בעלי הסתברות גבוהה להתחדשות—כלומר האפקט תלוי־מרחב ותלוי־רגולציה. (ScienceDirect, Works in Progress)

4 – משתנים מתערבים: איך הם מעוותים/ממתנים את “אפקט הגיל”

4.1 טבלת ליבה – “גורם → מנגנון → מדידה → השפעה צפויה על אפקט גיל”

4.2 דוגמאות יישומיות (תבניות עבודה)

1. ישן+תחזוקה גבוהה+מעלית → קנס גיל מתכווץ
   • בניין 1965 משופץ + מעלית מותקנת ב־2018 → גיל אפקטיבי נמוך בכ־15–25 שנים ביחס לכרונולוגי (אמידה דרך dummy לשיפוץ×שנת התקנה).
2. ישן+התחדשות בשלבי קידום → פרמיית אופציה
   • בניין טרום־1980 במתחם מאושר־ועדה: אינטראקציה Age×RenewalStatus מציגה לעיתים מקדם חיובי חלקי/מובהקות נמוכה שלילית (הזזת עקומה ימינה).
3. ישן+שימור מחמיר → פרמיה או ענישה?
   • סטטוס שימור מחמיר מייצר פרמיה בשכונות “מותג”, אך עלול להגדיל CAPEX ולכן להפחית במחיר בנכסי קצה למשקיע.

4.3 איך מכניסים את זה למודל (צעד קצר ישים)

• הוסף למפרט הדוני:
  • AgeAge, Age2Age^2 או קטגוריות גיל.
  • RenovatedRenovated, ElevatorElevator, ParkingParking, SaferoomSaferoom (ממ״ד), BalconyBalcony.
  • RenewalStatus∈{אין,מקודם,מאושר}RenewalStatus\in\{אין, מקודם, מאושר\} + אינטראקציות Age×RenewalStatusAge\times RenewalStatus.
  • פיקסדים דקים: שכונה/משבצת מרחבית + חודש־שנה.
• נהל בדיקות רובסטיות: נטרל תצפיות חריגות (leverage), בדיקות על מדגם סגור במרחק קבוע לקו רכבת/ציר ראשי, ו־RDD בסביבת 1980.
• עבור Cost Approach: תרגם את הממצאים לפירוק פחת פיזי/תפקודי/חיצוני (כל רכיב נסמך על עדות שוקית מהנתונים שלך).

4.4 פלטים מומלצים לפרק זה

• טבלת “גורם→Δ(אפקט גיל)”: שינוי במקדם/ברגישות לאחר הוספת כל גורם (stepwise).
• גרף עקומות: עקומת גיל בסיסית מול עקומת גיל עם Renovation=1; ועוד אחת עם Renewal=מאושר.
• Heatmap: אזורי עיר בהם אינטראקציית Age×RenewalAge\times Renewal הופכת את הסימן/מקטינה מובהקות.

5 – השוואה בינלאומית: רגישות השוק ל"גיל מבנה"

5.1 טבלת השוואה תמציתית

לקחים מרכזיים:

• בשווקים עם תמריצי התחדשות/שימור חזקים (ישראל/בריטניה) גיל עלול לייצר פרמיה נישתית.
• בשווקים עם קודי בטיחות/סייסמיים מתקדמים (יפן), הגיל יוצר ענישה תלולה אם אין שדרוג תקני.
• מדינות עם תרבות תחזוקה וכלכלה אנרגטית (גרמניה) מציגות פער גדול בין גיל כרונולוגי לאפקטיבי — ולכן פחת “תיאורטי” לינארי לא מתאים.

5.2 מה מייצר הבדלים בין מדינות?

1. רגולציה ותמריצים: שימור, תמיכות אנרגטיות, זכויות בנייה.
2. מבנה היצע: זמינות קרקע/בנייה חדשה → תחרות שמגדילה קנס גיל.
3. תקינה הנדסית: עדכוני קוד סייסמי/בטיחותי יוצרים “שבירות” בעקומה.
4. תרבות תחזוקה ומימון: זמינות אשראי לשיפוץ, ועדי בתים/HOA חזקים.
5. העדפות צרכנים: אסתטיקה של “ישן איכותי” מול העדפת “חדש”.

5.3 מסקנות יישומיות לשוק הישראלי

• יש למדל במפורש את ערך־האופציה של התחדשות (סטטוס תכנוני, מרחק לפרויקטים מתקדמים, דגלי 1980-).
• יש להפריד גיל כרונולוגי/אפקטיבי ולזהות שיפוצים בעלי השפעה מבנית (מעטפת/שלד/מעלית/ממ״ד) לעומת קוסמטיקה.
• במוקדי שימור/מיתוג אדריכלי – לשקלל פרמיית “Period/Style” מול עלויות ציות.
• בכל מקרה: לאמץ מודל לא־ליניארי (Bins/Polynomial) + אינטראקציות, ולא להסתפק ב־Age-Life גנרי.

נספח: Spec טכני לאיסוף נתונים (ישראל) – קצר וחד

א. שדות חובה לעסקאות

• מזהה עסקה, תאריך חתימה/רישום, מחיר, שטח נטו/ברוטו, חדרים, קומה, שנת בנייה (טופס 4/מאגר עירייה), כתובת מלאה.
• מאפייני בניין: מעלית, חניה, ממ״ד, מרפסות, מספר קומות, חומרי שלד, מצב תחזוקה (ציון/קטגוריה), שנת שיפוץ בניין (אם קיימת), שיפוץ דירה (שנה/היקף).
• מיקום: קואורדינטות, שכונה/גוש־חלקה, מרחק לרכבת/ציר ראשי/מוקדי תעסוקה (דקות הליכה/רכב).
• תכנון: דגל 1980-, סטטוס תמ״א/פינוי־בינוי (אין/מקודם/מאושר/בביצוע), מרחק למתחם מאושר.
• סביבתי: רעש/זיהום (Proxy: מרחק לכביש מהיר/מסילה), ציוני חינוך (אם נגיש), פשיעה (אם נגיש).
• מאקרו: ריבית תקופתית (חודש עסקה), מדד מחירי דיור (לפיקסדי זמן).

ב. ניקוי ובקרת איכות

• סנן outliers: מחירים/מחיר למ״ר 1%–99% בכל תת־שוק.
• אחידות יחידות: מחיר למ״ר נטו; אם חסר – המרת ברוטו→נטו לפי יחס מקומי.
• השלמת Missing: שנת בנייה מהעירייה/טאבו; Flags לאי־ודאות.
• כפילויות: זיהוי לפי (כתובת+שטח+תאריך±30 יום).

ג. קידוד למודל

• Age = שנה(עסקה) – שנת בנייה;
• EffectiveAge proxy: פונקציה של (Renovated, Elevator, FacadeRenovation, SafeRoom);
• RenewalStatus ∈ {0,1,2,3};
• Fixed Effects: Neighborhood (או Grid 1×1 ק״מ), Month-Year.

ד. פלטים

• עקומת גיל (בסיסית/עם אינטראקציות), טבלת אומדנים, פירוק פחת פיזי/תפקודי/חיצוני לשימוש בגישת העלות.

6 – מסקנות והמלצות

6.1 מסקנות מרכזיות

1. “גיל כרונולוגי ≠ שווי” – הוא אינדיקטור גס בלבד. השפעתו על השווי מותנית במיקום, תחזוקה, שיפוצים, תוספות (מעלית/ממ״ד), סטטוס התחדשות ורגולציה.
2. המדד הנכון להערכה הוא “גיל אפקטיבי” – יש לאמוד אותו אמפירית (בדיקת שטח + אינדיקטורים לשיפוץ/חיזוק/מערכות), ולא להסתפק בהסקה מהשנה הרשומה.
3. עקומת הפחת אינה ליניארית באופן גורף – נדרשת כיול־שוק (Bins/Polynomial) והפרדה בין פחת פיזי, תפקודי וחיצוני.
4. בישראל קיים “ערך אופציה” לישן היכן שקיימת הסתברות ריאלית להתחדשות עירונית—הגיל עשוי להעניש פחות, ולעיתים לייצר פרמיה.
5. הפרקטיקה התקנית (IVS/RICS/USPAP) מחייבת פירוק פחת מבוסס־שוק; שימוש אוטומטי ב-Age-Life גנרי אינו מספק.

6.2 המלצות עבודה ממוקדות

א) לשמאים (צ’ק־ליסט יישומי)

• איסוף נתונים בשטח:
  • תיעוד מצב מעטפת/שלד/מערכות; תאריכי שיפוץ בניין ודירה; הוכחות להתקנת מעלית/ממ״ד/מרפסות.
• קידוד גיל יעיל:
  • לחשב Age כרונולוגי + EffectiveAge proxy (פונקציה: Renovated, Elevator, Facade/M&E, Safe-Room).
• מודל הדוני מינימלי:
  • ln⁡(Price)\ln(\text{Price}) כפונקציה של Age (ו-Age²/קטגוריות), מאפייני דירה, פיקסדי שכונה וזמן; אינטראקציות Age×RenewalStatus, Age×Renovated.
• Cost Approach תואם תקינה:
  • פירוק פחת ל-Physical/Functional/External עם ביסוס שוקי (Market Extraction/Breakdown), ולא טבלה גנרית.
• רובסטיות:
  • בדיקות על תתי-אזורים, סינון חריגים, RDD סביב סף 1980 היכן שרלוונטי.
• תיעוד:
  • לצרף לדוח טבלת רגישות (עם/בלי אינטראקציות) וגרף “עקומת גיל” לכיול השקוף.

ב) ליזמים/משקיעים

• להבחין בין שיפוץ קוסמטי לשיפוץ מבני – CAPEX על מעטפת/מערכות מייצר ירידה אמיתית ב-EffectiveAge וב־Opex; קוסמטי פחות משפיע על העקומה.
• לכמת ערך-אופציה של התחדשות – לבדוק סטטוס תכנוני, לוחות זמנים, היטלי השבחה ומגבלות תשתית; להצמיד הסתברות+שווי צפוי.
• בחירת אזורים – באזורים עם היצע חדש מתחרה, “קנס גיל” תלול יותר; באזורים לשימור/מיתוג – יתכנו “כיסי פרמיה” לגיל.
• סיכון רגולטורי – שינויים בתמריצים/מיסוי עלולים להפוך פרמיה לקנס; לבצע ניתוח תרחישים (Base/Optimistic/Regulatory-Shock).

ג) לרגולטורים/רשויות

• שקיפות נתונים – פרסום פתוח של סטטוס התחדשות, מועדי החלטות, ומפות מתחמים—מאפשר כיול שוקי אמין לגיל.
• קוד תחזוקה עירוני – תמרוץ שדרוג מעטפות/מערכות (אנרגטי/בטיחותי) שמקטין פחת פיזי ומאריך “חיי כלכלה”.
• גיבוש מתודולוגיה אחידה – מסמך מנחה לשומות ציבוריות: שימוש מודלרי ב-Hedonic + פירוק פחת (IVS/RICS), איסור הסתמכות בלעדית על Age-Life.
• ודאות תכנונית – רציפות במדיניות התחדשות ומיסוי כדי לצמצם תנודתיות בערך-האופציה לבניינים ישנים.

6.3 תוצרי דוח מומלצים (שיהיו בכל עבודה)

1. גרף “עקומת גיל כיול-שוק”: בסיסית מול גרסאות עם Renovated/With-Elevator/With-Renewal.
2. טבלת רגישות: אומדני גיל במפרטים שונים (Baseline; +אינטראקציות; +RDD).
3. טבלת פירוק פחת: הקצאת אחוזית ל-Physical/Functional/External מול אסמכתאות שוק.
4. נספח מתודולוגי: הגדרות נתונים, כללי ניקוי, בדיקות רובסטיות—כך שהעבודה ניתנת לשחזור.

6.4 “עשה/אל תעשה” קצר

• עשה: אמד גיל אפקטיבי, בנה מודל לא-ליניארי, נתח אינטראקציות מרכזיות (Renovation/ Renewal/ Amenities).
• אל תעשה: אל תסיק פחת לפי גיל כרונולוגי בלבד; אל תשתמש בטבלת Age-Life גנרית ללא ביסוס שוק.

Clau השפעת גיל המבנה על שווי נכסים: פער בין תיאוריה למציאות

גיל המבנה נתפס מסורתית כגורם מרכזי הגורם לפחת בשווי הנכס, אך המציאות השוקית מסובכת הרבה יותר מהתיאוריה הכלכלית הקלאסית. מחקר מקיף זה, המתבסס על ניתוח נתונים מישראל ומ-28 מדינות OECD, מגלה פערים דרמטיים בין הצפויים התיאורטיים לבין התנהגות השוק בפועל. בעוד שהתיאוריה מנבאת פחת קבוע וליניארי, המציאות מראה כי מבנים ישנים יכולים לא רק לשמור על ערכם, אלא אפילו להתייקר בנסיבות מסוימות.הממצאים מצביעים על כך שמיקום המבנה, איכות הבנייה המקורית, והקשר החברתי-תרבותי יכולים לגבור על השפעת הגיל הכרונולוגי. בישראל, למרות שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מכירה רשמית בגיל כגורם מרכזי בקביעת מחירים, פרויקטי התחדשות העירונית מראים עליות של 30% במחירים לדירות ישנות באזורים מיועדים.

הבסיס התיאורטי המקובל

התיאוריה הכלכלית הקלאסית מזהה שלושה מנגנונים עיקריים שבהם גיל המבנה משפיע על השווי. פחת פיזי מתייחס לבלאי הטבעי עקב שימוש ותנאי מזג אויר, בעוד התיישנות פונקציונלית נוגעת לתכונות שהפכו מיושנות לפי סטנדרטים מודרניים - כמו מבנה משרדים ללא מערכות תקשורת מתקדמות. התיישנות כלכלית נגרמת מגורמים חיצוניים כמו שינויים בתכנית תנועה או בנייה של מתקנים לא רצויים בסביבה.התקנים הבינלאומיים המובילים - IVS, RICS ו-USPAP - מבחינים כולם בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי. הגיל האפקטיבי מבוסס על מצב הנכס ותועלתו ולא בהכרח על הגיל הכרונולוגי, ויכול להיות נמוך או גבוה יותר בהתאם לתחזוקה ושיפורים. מבנה בן 30 שנה שעבר שיפוץ יסודי עלול לקבל גיל אפקטיվי של 15 שנה בלבד.שיטת ה-Age-Life Method המקובלת בארצות הברית קובעת כי הפחת שווה לגיל האפקטיבי חלקי החיים הכלכליים הכוללים, כפול עלות החלפה חדשה. אולם גישה זו, למרות הגיונה התיאורטי, מתעלמת מגורמים מרכזיים המשפיעים על שווי הנכס בפועל.

המציאות הישראלית: הכרה רשמית ופערי יישום

בישראל, השפעת גיל המבנה על שווי הנכסים זוכה להכרה רשמية. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כוללת את גיל הדירה כגורם מרכזי במדד מחירי הדירות הרשמי, המבוסס על רגרסיה הדונית הלוקחת בחשבון איכות וגיל לצד מיקום וגודל. תקנות מס הכנסה קובעות שיעורי פחת שנתיים המשתנים בין 1.5% לבנינים איתנים ממדרגה ראשונה לבין 6.5% לבנינים באיכות נמוכה.עם זאת, המציאות השוקית מורכבת יותר. מחקר מנתניה מראה עלייה של 30% במחירי דירות יד שנייה באזורי התחדשות עירונית, אפילו לפני הפקדת התכניות הרשמיות. הביקוש לדירות חדשות עם מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) גדל משמעותית לאחר 7 באוקטובר, יוצר פרמיום של 10-30% לדירות חדשות מול ישנות באזור זהה. עם זאת, דירות שנבנו אחרי 1993 עם ממ"ד חובה נמכרות במחירים גבוהים יותר, מה שמדגיש את השפעת הרגולציה על הערכת הגיל.מקרה מבחן מעניין הוא מגן אברהם ביפו, שם דירת 45 מטר שנמכרה ב-2025 ב-3.3 מיליון שקל לאחר שנמכרה לפני 10.5 שנים ב-1.1 מיליון - תשואה של מעל 14% בשנה, הרבה מעבר לממוצע. הסיבה העיקרית: התחדשות עירונית ושיפור השכונה שגברו על השפעת הגיל הכרונולוגי.

פרדוקס גלובלי: שונות דרמטית בשיעורי פחת

ההשוואה הבינלאומית חושפת פערים דרמטיים בשיעורי הפחת שמאתגרים את ההנחה של קשר אוניברסלי בין גיל לשווי. ביפן, מבנים מגורים מאבדים כ-50% מערכם בעשר השנים הראשונות, עם שיעור פחת שנתי של 6% למגורים ו-10% למבנים מסחריים. זאת בהשוואה לפחת של 1-1.5% בלבד בארצות הברית.במדינות אירופיות, התמונה מורכבת עוד יותר. בהולנד, מבנים מראים הערכה של 0.4% בממוצע, בעוד בצרפת השיעור עומד על 1.1% הערכה שנתית. מחקר IPF אירופאי מגלה שיעורי פחת של -2% בסטוקהולם (הערכה חזקה), 1.7% בדבלין ו-4.9% בפרנקפורט. אפילו בתוך ערים בודדות יש שונות: בלונדון, מבנים ב-West End מראים פחת של 2.2% שנתי בעוד ב-City הפחת עומד על 0.4% בלבד.הבדלים תרבותיים מסבירים חלק מהשונות. ביפן, העדפה תרבותית ל"טריות" ותפיסת הבית כצריכה ולא השקעה יוצרת מנטליות של מבנים "חד פעמיים". בניגוד לכך, במדינות אירופיות בעלות תרבות שימור, כמו בצרפת עם 3,842 מבנים מוגנים ו-22 אזורי שימור, מבנים ישנים זוכים להערכה חברתית וכלכלית גבוהה.

מקרים חריגים שמאתגרים את התיאוריה

מחקרים מתועדים מראים מקרים בהם מבנים ישנים אינם רק שומרים על ערכם אלא אפילו מתייקרים עם הזמן. בצפון קרוליינה, נכסים ברובעים היסטוריים רשומים הפגינו שיערור גבוה יותר מהשוק הכללי, בעוד בקולורדו נכסים באזורים היסטוריים ראו עלייה של כמעט 8% יותר מאזורים לא מיועדים. בקנדה, מבנים מוכרזים זכו לעלייה של 26.9% בערך, עם שיפור נוסף של 3.8% בערך נכסים סמוכים.מקרה קיצוני הוא בסיאטל, שם בתים שנבנו ברבע הראשון של המאה העשרים נמכרו ב-57 דולר למטר רבוע יותר מבתים שנבנו אחרי 1950. שיא הפרמיה היה עבור בתים משנות העשרים - 170 דולר למטר מול 113 דולר לבתים משנות השישים. התנהגות זו סותרת במידה ניכרת את התיאוריה הכלכלית של פחת עם הגיל.מחקר מקוריאה הדרומית מגלה תבנית מעניינת: עד גיל 15-19, השפעת הפחת דומיננטית, אך לאחר מכן השפעת הפוטנציאל לפיתוח מחדש הופכת דומיננטית. בגיל 27, דירות ירדו ב-45-53% מהערך המקורי עקב פחת, אך השפעת הפיתוח מחדש העלתה את המחיר ב-28-32%. זה מדגיש כיצד ערך האופציה לפיתוח עתידי יכול לגבור על הפחת הפיזי.

מהפכה בשיטות הערכה: מגיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי

מתודולוגיות ההערכה המודרניות עוברות מהפכה שמעבירה את המוקד מגיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי. שיטות מתקדמות כמו ה-Hedonic Pricing Model מתחשבות במאפיינים מרובים של הנכס, בעוד ה-Market Extraction Method מזהה שיעורי פחת מתוך מכירות בפועל של נכסים דומים בגילאים שונים.טכנולוגיות בינה מלאכותית ו-Big Data מביאות לדיוק משופר בהערכות ויעילות מוגברת. מערכות זיהוי תמונה מנתחות מצב מבנים מתמונות, בעוד ניתוח נתונים חזוי מזהה דפוסים בהשפעת הגיל על הערך. עם זאת, האתגר הוא במניעת הטיה בנתוני האימון ושמירה על שקיפות בקבלת החלטות.במקרה של מבנים היסטוריים, שיטות הערכה מיוחדות כוללות את ה-Before-and-After Method והתאמות ל-Cost Approach שמתחשבות בעלויות שימור מיוחדות. מחקר נרחב מ-MDPI שכלל 30 מחקרים מ-3 יבשות מראה עליות ערך של 12-58% במבנים היסטוריים, כאשר ההבדלים תלויים בסוג ההגנה (מקומית או לאומית) ובמאפייני האזור.

הגורמים מאחורי הפערים: מעבר לגיל הכרונולוגי

הפערים בין התיאוריה למציאות נובעים ממספר גורמים משמעותיים שהתיאוריה הקלאסית אינה מתחשבת בהם מספיק. מיקום הנכס הוא לעתים קובע יותר מגילו. מבנים ישנים ממוקמים בדרך כלל במרכזי ערים ובאזורים הליכים, בקרבה לשירותים, אטרקציות תרבותיות ומקומות עבודה. הגבלות פיתוח באזורים מרכזיים מגבילות את אספקת הנכסים החדשים, יוצרות פרמיה למבנים הישנים.איכות הבנייה המקורית משפיעה באופן דרמטי על קצב הפחת. מבנים היסטוריים רבים נבנו בתקנים גבוהים עם חומרים איכותיים - עץ מלא, לבנים מלאות ועבודת יד ייחודית שאי אפשר לשחזר בעלות סבירה כיום. חשוב לזכור שרק המבנים האיכותיים ביותר שרדו - "הירודים נהרסו", כך שהמבנים הקיימים מייצגים דגימה מוטה של האיכות הגבוהה.שיפורים ותחזוקה יכולים לשנות באופן דרמטי את עקומת הפחת. מחקר מראה כי שיפורי מטבח וחדרי רחצה מציגים החזר השקעה גבוה, בעוד שיפורי HVAC וגג חדש מגדילים את התועלת הכלכלית לטווח ארוך. במבנים בני 50+ שנה, שיפורים יכולים ליצור עלייה של 2,000-2,500 דולר לשנה בפחת, מה שמפחית בפועל את הגיל האפקטיבי.

השפעות פסיכולוגיות וחברתיות שמעצבות את השוק

מחקר בכתב העת Nature זיהה מספר ביאסים התנהגותיים בנדל"ן הקשורים לתפיסת הגיל: עיגון עולה מהערכות ערך מבוססות נקודות התחלה, הימנעות מהפסד היוצרת העדפה לשמר על פני רווח, ואפקט קבוצה הגורם למעקב אחר החלטות אחרים.קישור רגשי למבנים ישנים כולל "קסם" ו"רומנטיקה" של מבנים היסטוריים, תחושת ייחודיות וזהות אישית, וחיבור לזיכרונות והיסטוריה מקומית. דור המילניאלים מפגין העדפה מיוחדת לאזורים עירוניים והליכים, עם הערכה ל"אותנטיות" ו"ייחודיות" שמבנים ישנים מספקים.מחזורי אופנה אדריכלית יוצרים דפוסים חוזרים: כל סגנון עובר מ"מודרני" ל"מיושן" ל"וינטאג'" ו"היסטורי". דוגמאות כוללות בתי חום בברוקלין שעברו מ"מונוטוניים" למיליוני דולרים, או מבני ברוטליזם סובייטי שהפכו לנחשקים. תהליך הגנטריפיקציה הופך שכונות עם מבנים ישנים לנחשקות, מתחיל עם אמנים וצעירים ומסתיים במשיכת אוכלוסיה אמידה יותר.

פיתוחים טכנולוגיים שמשנים את המשוואה

בנייה ירוקה וחכמה יוצרת יתרונות חדשים למבנים ישנים. מחקר של National Trust for Historic Preservation מראה כי רטרופיט של מבנים קיימים כמעט תמיד "ירוק" יותר מבנייה חדשה, עם חיסכון של עד 60% ב"פחמן גלום" וחיסכון בבטון ופלדה שהם החומרים עם ההשפעה הסביבתית הגדולה ביותר.מבנים ישנים משוקמים יכולים להשיג יעילות אנרגטית זהה או טובה יותר ממבנים חדשים, בכך מבוטלים נימוקי "טכנולוgiה מיושנת". טכניקות BIM מותאמות לרטרופיט, חומרים מתקדמים לבידוד ומערכות ניטור חכמות מאפשרות שדרוג טכנולוגי בעלות נמוכה יותר מבנייה חדשה.

מסקנות ומודל הערכה מעודכן

הממצאים מצביעים על כך שהתיאוריה הכלכלית הקלאסית פשוטה מדי ואינה מתחשבת במורכבות השוק האמיתית. גיל המבנה הוא רק אחד מגורמים רבים, ולא בהכרח הדומיננטי. מודל הערכה מעודכן צריך להתחשב במספר משתנים:

1. גיל אפקטיבי במקום כרונולוגי, המתחשב בתחזוקה ושיפורים
2. מיקום ונגישות כגורמים שיכולים לגבור על השפעת הגיל
3. איכות בנייה מקורית ופוטנציאל שימור
4. גורמים פסיכולוגיים וחברתיים כמו אותנטיות וייחודיות
5. פוטנציאל פיתוח עתידי ושינויי שימוש
6. רגולציה ומדיניות תכנון הקשורה לשימור והתחדשות

המלצות יישומיות

עבור שמאים ומעריכים, ההמלצה היא לאמץ כלי AI כתמיכה ולא כתחליף לעבודה המקצועית, להשקיע בהכשרה בתחום הגיל האפקטיבי ולפתח מומחיות בהערכת מבנים היסטוריים. עבור קובעי מדיניות, חשוב לעודד שימור מבנים כאמצעי פיתוח כלכלי תוך איזון עם צרכי פיתוח.למשקיעים, מבנים בני 10-15 שנה מציעים איזון אופטימלי בין מחיר לאיכות, בעוד מבנים ישנים באזורי התחדשות עירונית מציעים פוטנציאל עלייה גבוה. פריפריה עם פרויקטי התחדשות עתידיים ושכונות ישנות במרכזי ערים הנמצאות בשיפוץ מהווים אזורי הזדמנות.המחקר מוכיח כי הקשר בין גיל המבנה לשווי הנכס אינו פשוט או ליניארי, והשוק מגיב למכלול מורכב של גורמים טכניים, כלכליים, חברתיים ופסיכולוגיים. הבנה עמוקה יותר של המורכבות הזו חיונית להערכות מדויקות ולקבלת החלטות השקעה נבונות בשוק הנדל"ן המודרני.

Gemi השפעת גיל המבנה על שווי נכסים – בין תיאוריה למציאות

תקציר מנהלים

הערכת שווי של נכסי נדל"ן היא משימה מורכבת, שבה גיל המבנה נחשב לאחד הגורמים המכריעים. עם זאת, ניתוח מעמיק מגלה כי הקשר בין גיל המבנה לשוויו אינו לינארי או חד-ממדי, אלא מושפע ממערך מורכב של גורמים תיאורטיים ומעשיים. דוח זה בוחן את הפער המהותי בין הגיל הכרונולוגי של מבנה (שנת הבנייה) לבין הגיל האפקטיבי שלו (המבוסס על מצבו הנוכחי). הוא מפרט את מנגנוני הפיחות (Depreciation) וההתיישנות (Obsolescence) לסוגיהם – פיזית, פונקציונלית וכלכלית – ומדגים כיצד כולם פועלים יחד.הניתוח האמפירי מראה כי השקעות בשיפוץ ותחזוקה יעילה יכולות למתן את ירידת הערך הנובעת מהתיישנות ואף להוביל להשבחה. עם זאת, קיימת הסתייגות משמעותית בדמות "השבחת יתר", מצב שבו עלות השיפוץ אינה מתורגמת במלואה לעלייה בשווי השוק, בעיקר כאשר היא חורגת ממגבלת המחיר הסביבתית. המקרה הייחודי של שוק הנדל"ן הישראלי, עם תוכניות כמו תמ"א 38, מספק דוגמה חיה לדרך שבה רגולציה יכולה להפוך התיישנות בלתי ניתנת לריפוי להזדמנות כלכלית משמעותית. בנוסף, מוסבר כי גורמי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה אינם רק עלויות פסיביות, אלא מנופי החלטה המשפיעים באופן מכריע על כדאיות ההשבחה.הדוח מציע מודל הערכה אינטגרטיבי, החורג מגישות מסורתיות. מודל זה מתבסס על מושג הגיל האפקטיבי, אך משקלל אותו עם ניתוח מעמיק של פוטנציאל השבחה רגולטורי, אפיון מפורט של סוגי ההתיישנות וניתוח שוק מקומי מדויק. מודל זה נועד לספק לשמאים, יזמים ומשקיעים מסגרת עבודה מקיפה, שתאפשר קבלת החלטות מושכלת ומדויקת יותר, תוך מעבר מהערכה סטטית של גיל כרונולוגי להערכה דינמית וצופה פני עתיד של הנכס.

מסגרת תיאורטית: מושגי יסוד בהערכת גיל ופיחות

גיל כרונולוגי מול גיל אפקטיבי

הערכת גיל של מבנה מתבססת על שני מושגים עיקריים שונים במהותם: גיל כרונולוגי וגיל אפקטיבי. הגיל הכרונולוגי (Actual Age או Chronological Age) הוא נתון אובייקטיבי וקבוע המייצג את מספר השנים שחלפו מאז שהמבנה נבנה בפועל. לעומתו, הגיל האפקטיבי (Effective Age) הוא מושג מורכב יותר המהווה הערכה של גיל המבנה בהתבסס על מצבו הפיזי הנוכחי, מידת הבלאי המצטבר, איכות התחזוקה והשדרוגים שבוצעו לאורך השנים.הגיל האפקטיבי הוא למעשה תוצר של שיקול דעת מקצועי של שמאי המקרקעין. הוא יכול להיות נמוך משמעותית מהגיל הכרונולוגי במקרים שבהם המבנה עבר שיפוצים יסודיים ותחזוקה שוטפת ואיכותית. לדוגמה, מבנה שנבנה לפני 80 שנה אך עבר שדרוגים מודרניים ותחזוקה מעולה יכול לקבל גיל אפקטיבי נמוך מאוד, של 10 שנים בלבד. מנגד, מבנה בן 20 שנה שסובל מהזנחה ואיכות בנייה ירודה עלול לקבל גיל אפקטיבי גבוה יותר מהגיל הכרונולוגי שלו.ההבדל בין שני המושגים אינו רק טכני, אלא מהווה את הבסיס להערכה מקצועית. מודל שמתבסס רק על גיל כרונולוגי הוא פגום מיסודו, שכן הוא אינו מסוגל להבדיל בין נכס מוזנח לנכס מטופח באותו גיל. הגיל האפקטיבי משמש כמשתנה מתווך המקשר בין מצב הנכס בפועל לבין ערכו בשוק. הוא מאפשר לשמאי המקרקעין להתאים מודלים סטטיים, המבוססים על שנת הבנייה בלבד, למציאות הדינמית של השקעות בנכס ושינויים בשוק. הערכה מדויקת של הגיל האפקטיבי היא קריטית לצורך חיזוי נכון של שווי הנכס ומשמשת כלי מרכזי בעת קבלת הצעות רכישה, שכן היא מאפשרת לזהות "עסקאות מציאה" או להימנע מ"עוקץ נדל"ן". בגישת גיל-חיים (Economic Age-Life Method), הגיל האפקטיבי אף נגזר מההפרש שבין חייו הכלכליים של המבנה לבין חייו הכלכליים הנותרים.

סוגי הפיחות וההתיישנות בנכסי נדל"ן

בנוסף לגיל, על שמאי המקרקעין לבחון את מכלול הגורמים המכונים פיחות (Depreciation) והתיישנות (Obsolescence), המוגדרים כירידה בתועלת של הנכס המביאה לירידה בערכו. פיחות זה מתרחש עקב מספר גורמים שניתן לסווג לשלוש קטגוריות מרכזיות:

1. התיישנות פיזית (Physical Deterioration): זהו הבלאי הפיזי הטבעי והמתמשך של המבנה, הנובע משימוש, הזנחה או חשיפה לפגעי מזג האוויר. התיישנות פיזית יכולה להיות ניתנת לריפוי (Curable) אם עלות התיקון נמוכה מערך ההשבחה שייווצר כתוצאה ממנו, או שאינה ניתנת לריפוי (Incurable) במקרה של נזקים יקרים ומהותיים למערכות המבנה. גג דולף, לדוגמה, הוא כשל פיזי שניתן לריפוי, אך אם ההזנחה גרמה לנזקי רטיבות ועובש נרחבים בכל המבנה, התיקון עלול להיות כה יקר שהוא ייחשב להתיישנות בלתי ניתנת לריפוי.
2. התיישנות פונקציונלית (Functional Obsolescence): התיישנות זו מתייחסת לירידה בשווי הנכס כתוצאה מליקויים בתכנון, עיצוב או סגנון שאינם עומדים בסטנדרטים ובהעדפות השוק העכשווי. דוגמאות לכך כוללות פריסה מיושנת של חדרים (למשל, הצורך לעבור דרך חדר אחד כדי להגיע לאחר), תשתיות מיושנות כמו חימום באמצעות רדיאטורים במקום מיזוג מרכזי, או היעדר חללים פתוחים המקובלים בדירות מודרניות. בדומה להתיישנות הפיזית, גם התיישנות פונקציונלית יכולה להיות ניתנת לריפוי (כמו עדכון גימורים ישנים) או בלתי ניתנת לריפוי (כמו תכנון אדריכלי פגום של המבנה שדורש שינוי יסודי). מושג נוסף בקטגוריה זו הוא "סופר-אדקוואטיות" (Superadequacy), שמתייחס למצב שבו נכס או תכונה מסוימת שלו מפותחים יתר על המידה ביחס לסטנדרט השוק באזור, מה שעלול למנוע מהנכס להשיג את הערך המלא של ההשבחה.
3. התיישנות סביבתית/כלכלית (External/Economic Obsolescence): התיישנות זו נגרמת על ידי גורמים חיצוניים, שאינם בשליטתו של בעל הנכס. דוגמאות כוללות שינוי בתשתיות התחבורה שמקשה על גישה לנכס (למשל, הסרת צומת מרומזרת), בניית מפעל או מתקן לא רצוי בסמוך לנכס, או שינויים בתקנות האזוריות (כגון שינוי בייעוד הקרקע). סוג זה של התיישנות הוא לרוב בלתי ניתן לריפוי על ידי בעל הנכס, והוא יכול להיות זמני (למשל, בשוק מוצף בהיצע) או קבוע.

הבנה מקיפה של ההתיישנות מחייבת להבין כי שלושת הסוגים אינם פועלים בנפרד אלא יכולים להשפיע זה על זה באופן הדדי. למשל, הזנחת גג במבנה ישן (התיישנות פיזית) עלולה לגרום לנזקי עובש נרחבים (התיישנות פונקציונלית) שתיקונם כה יקר עד שהוא הופך את כל הנכס לבלתי כדאי מבחינה כלכלית, וכתוצאה מכך גורם להתיישנות כלכלית. גישת הערכה מקצועית, כמו שיטת הפירוק (Breakdown Method), מחייבת לבחון כל רכיב של פיחות והתיישנות בנפרד, תוך הערכה של הגיל האפקטיבי והחיים הכלכליים הייחודיים לכל חלק במבנה, וזאת כדי להגיע להערכה המדויקת ביותר של שווי הנכס.

גישות הערכה מסורתיות והתאמתן לגיל המבנה

בפרקטיקה המקצועית של שמאות מקרקעין, ישנן שלוש גישות הערכה מרכזיות המקובלות בעולם. גיל המבנה משמש כמשתנה מרכזי בכל אחת מהן, אך השפעתו נבחנת בדרכים שונות.

גישת ההשוואה למכירות (Sales Comparison Approach)

גישה זו מתבססת על עקרון הפשטות, שלפיו שוויו של נכס נקבע על פי מחירי מכירה של נכסים דומים שנסחרו לאחרונה באזור הגיאוגרפי הרלוונטי. בשיטה זו, שמאי המקרקעין אוסף נתוני מכירות דומות, בוחן אותן, ומבצע התאמות למשתנים כגון גודל, מיקום, מצב ותכונות ייחודיות כדי להגיע לערך מדויק של הנכס הנידון.גיל המבנה ומצבו הפיזי הם גורמים מרכזיים בתהליך ההתאמה. עם זאת, שימוש בגיל הכרונולוגי בלבד עלול להוביל לטעויות. תהליך הערכה מקצועי דורש מהשמאי לבחון את המבנה פיזית ולהעריך את הגיל האפקטיבי שלו, תוך התחשבות בתחזוקה שוטפת ושיפוצים שבוצעו. רק על ידי התאמה זו ניתן לבחור עסקאות השוואה רלוונטיות באמת. לדוגמה, השוואת דירה משופצת בבניין ישן לדירה מוזנחת בבניין באותו גיל כרונולוגי תהיה הערכה שגויה. מגבלתה העיקרית של שיטה זו היא שהיא פחות מתאימה לנכסים ייחודיים או נדירים, כמו בניינים לשימור או נכסים שעברו השבחה מסיבית שאין לה תקדים בסביבה, שכן קשה למצוא להם נכסים דומים לשם השוואה.

גישת העלות (Cost Approach)

גישה זו מעריכה את שווי הנכס על בסיס עקרון התחליף, ומתאימה בעיקר לנכסים חדשים או לנכסים ייחודיים שאין להם שוק מכירות פעיל. על פי הגישה, שווי הנכס מורכב משווי הקרקע (כאילו הייתה פנויה), בתוספת עלות הקמת מבנה חדש זהה או תחליפי, בניכוי פיחות מצטבר המחושב על כל רכיבי המבנה.בגישה זו, גיל המבנה נכנס לתמונה בצורה ישירה דרך חישוב הפיחות המצטבר. אחת השיטות המרכזיות לחישוב זה היא "מודל גיל-חיים כלכלי" (Economic Age-Life Method), המבטא את הפיחות היחסי כפונקציה של הגיל האפקטיבי של המבנה ביחס לתוחלת החיים הכלכליים המשוערים שלו. כך, למשל, אם למבנה יש חיים כלכליים משוערים של 50 שנה וגיל אפקטיבי של 25 שנה, הפיחות המצטבר יהיה 50%. חישוב זה מוגבל בשל הקושי להעריך במדויק את הפיחות המצטבר לאורך זמן ואת תוחלת החיים הכלכליים של הנכס, וכן בגלל שהוא מתקשה להתחשב בהתיישנויות פונקציונליות וכלכליות שהן לאו דווקא פיזיות.

גישת ההכנסות (Income Approach)

גישה זו מתאימה לנכסים שמייצרים הכנסה קבועה, כגון נכסים מסחריים או מבנים מרובי דירות להשכרה. היא קובעת את שווי הנכס על ידי היוון ההכנסה התפעולית הנקייה (Net Operating Income - NOI) הצפויה ממנו.גיל המבנה משפיע על גישה זו בשני אופנים: ראשית, נכסים ישנים יותר דורשים עלויות תחזוקה גבוהות יותר, מה שמפחית את ההכנסה התפעולית הנקייה ובהתאם את שווי הנכס. שנית, הסיכון הכרוך בהחזקת נכס ישן, החשש מהתיישנות עתידית או עלויות בלתי צפויות, בא לידי ביטוי בשיעור היוון (Capitalization Rate) גבוה יותר, המפחית גם הוא את שווי הנכס.

מודלים כלכלומטריים: מודל המחירים ההדוניים (Hedonic Price Model)

בניגוד לגישות המסורתיות, מודל המחירים ההדוניים הוא מודל סטטיסטי המבוסס על ניתוח רגרסיה מרובה. מטרתו היא לבודד ולכמת את ההשפעה ה"נקייה" של כל תכונה על שווי הנכס, כולל גיל המבנה, גודל, מיקום, איכות ועוד. מודל זה מאפשר לחוקרים ושמאים למדוד בצורה מדויקת את השפעת הגיל האפקטיבי על המחיר, תוך התחשבות במשתנים נוספים. המודל יכול לשמש כדי לבחון כיצד השפעת הגיל משתנה בין אזורים, שווקים וסוגי נכסים, וכך מאפשר הערכה מדעית ומדויקת יותר של גורם הפיחות.

ניתוח אמפירי וגילויים מהשוק

מחקרים אמפיריים על שיעורי פיחות (Depreciation Rates)

מחקרים כלכלומטריים שונים בנושא פיחות נכסים מראים כי הירידה בשווי אינה תהליך לינארי וקבוע. מחקר של Malpezzi et al. מ-1987 מצא ששיעור הפיחות השנתי גבוה יותר עבור נכסים חדשים (בממוצע 1%) ויורד באופן משמעותי עבור נכסים ותיקים יותר (0.4% לנכס בן 10 שנים). ממצא זה מדגיש את המורכבות שבקשר בין גיל לשווי, ומצביע על כך שההנחה שפיחות הוא קבוע אינה מדויקת.בנוסף, שיעורי הפיחות משתנים באופן ניכר על בסיס נסיבות שונות. הם אינם אחידים בין אזורים גיאוגרפיים שונים, וגם לא בין סוגי נכסים. לדוגמה, שיעורי הפיחות שנמצאו בארה"ב (כ-1.5% בממוצע לשנה) שונים משמעותית מהשיעורים שנמדדו ביפן (כ-10% למבנים מסחריים) או משוודיה, ומציגים תלות הדוקה גם בתחזוקת הנכס ובשוק המקומי. כמו כן, נמצא ששיעור הפיחות גבוה יותר בנכסים מושכרים לעומת נכסים שבהם מתגורר הבעלים, מה שמרמז על בלאי מוגבר עקב שימוש שאינו בבעלות עצמית.

השפעת שיפוץ ותחזוקה על הורדת הגיל האפקטיבי

השקעות בשיפוץ ותחזוקה של נכסים ישנים הן גורם מרכזי שיכול למתן את ירידת הערך הנובעת מהתיישנות, ובמקרים רבים אף להוביל להשבחה משמעותית. תחזוקה טובה יכולה להוריד את הגיל האפקטיבי של נכס ישן בהרבה מגילו הכרונולוגי, ובכך להעלות את אטרקטיביותו בשוק. מחקרים אף מצאו שבנכסים שעברו שיפוצים, ירידת הערך הנקשרת לגיל הופכת למעשה לעליית ערך. עם זאת, חשוב להבחין בין השקעה חכמה לבין השקעה בלתי יעילה.המושג "השבחת יתר" (Over-improvement) מתאר מצב שבו עלות השיפוץ אינה מתורגמת במלואה לעלייה בשווי השוק של הנכס. הדבר יכול להתרחש כאשר בוחרים בסגנון שיפוץ ייחודי מדי שאינו פונה לקהל רחב, או כאשר מושקע סכום גבוה במיוחד בשיפוץ יוקרתי בנכס הממוקם בשכונה עם "תקרת מחיר" נמוכה. למשל, שיפוץ בעלות של חצי מיליון שקלים בדירה ששווה 2.5 מיליון שקלים עשוי להעלות את ערכה ל-2.7 מיליון שקלים בלבד, מה שמביא להפסד של 300,000 שקלים על ההשקעה. לעומת זאת, שיפוץ אטרקטיבי ויעיל יכול להעלות את שווי הנכס מעבר לעלותו, ולייצר רווח יזמי. הניתוח המקצועי של שמאי מקרקעין חייב לכלול לא רק את עלות השיפוץ אלא גם את הערכת "תרומת השווי" הריאלית שלו בשוק המקומי. השיפוצים בעלי התשואה הגבוהה ביותר על ההשקעה (ROI) הם לרוב במטבחים, חדרי אמבטיה, הוספת שטח מגורים ושיפור חזות חיצונית (Curb Appeal).

המקרה הייחודי של ישראל: תוכניות התחדשות עירונית ומיסוי

שוק הנדל"ן הישראלי מציג גורמים ייחודיים המשפיעים על הערכת נכסים ישנים, ובפרט מנגנונים רגולטוריים ומיסויים שיכולים לשנות מהיסוד את דינמיקת הערך.

תמ"א 38 כגורם מנטרל פיחות ומעלה ערך

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, המוכרת כתמ"א 38, נועדה לטפל בפיחות מבני ובסיכון קיומי של מבנים ישנים שנבנו לפני 1980. התוכנית מספקת ליזמים תמריצים כלכליים בדמות זכויות בנייה נוספות שאינן קיימות בתב"ע (תוכנית בניין עיר), בתמורה לחיזוק המבנה והשבחת דירות הדיירים הקיימים באמצעות הוספת ממ"דים, מרפסות, מעליות ועוד.פרויקט תמ"א 38 משמש ככלי רגולטורי שהופך התיישנות פיזית ופונקציונלית חמורה, שבעבר הייתה עלולה להיות בלתי ניתנת לריפוי כלכלי, להתיישנות ניתנת לריפוי באמצעות מודל עסקי רווחי. במקום שהנכס יאבד ערך בשל היותו ישן ובלתי מתאים לתקני בטיחות מודרניים, הוא משודרג ומקבל תוספות פונקציונליות המעלות באופן משמעותי את ערכו. הניתוח של נכס בסיטואציה כזו חייב לחרוג מהערכת מצבו הנוכחי הסטטי, ולכלול הערכה מקיפה של פוטנציאל ההשבחה העתידי לאחר מימוש התוכנית.

השפעת מיסוי על השבחת נכסים ישנים

הערכה מלאה של השבחת נכס ישן חייבת לכלול ניתוח מעמיק של ההשפעות המיסויות, שכן הן יכולות לקבוע האם פרויקט השבחה הוא אכן כדאי.

• מס שבח (Capital Gains Tax): זהו מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר במכירת נכס, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. הוצאות אלה יכולות לכלול עלויות שיפוץ והשבחה, שכר טרחת עורכי דין ועמלות תיווך. רשויות המס עשויות שלא להכיר בהוצאות חריגות או בהיעדר אסמכתאות (קבלות). בתמ"א 38, קיים פטור מיוחד ממס שבח על שירותי הבנייה שקיבלו הדיירים מהיזם (כגון הוספת ממ"ד או מרפסת). פטור זה נועד להפוך את הפרויקטים לכדאיים יותר מבחינה כלכלית.
• היטל השבחה (Betterment Levy): זהו מס המוטל על בעל נכס שנהנה מעליית שווי כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג. היטל ההשבחה מוטל בשיעור של 50% מהשבחת הנכס. בניגוד למס שבח, הוא מוטל על עצם מתן זכויות הבנייה, גם אם הן לא מומשו בפועל. במקרה של תמ"א 38, בעלי דירות יכולים להיות מחויבים בהיטל זה על זכויות הבנייה שקיבלו במסגרת התוכנית.

ההשפעה הריאלית של השבחת נכס ישן אינה מסתכמת בעליית הערך הגולמית, אלא ברווח הנקי שנותר לאחר תשלומי המס. על כן, שמאי מקרקעין שמספק הערכה כדאית חייב להציג תמונה מלאה הכוללת את כל החבויות המיסויות הצפויות, כדי לאפשר קבלת החלטה מושכלת ומדויקת.

גיבוש המודל המעודכן: הערכה בין תיאוריה למציאות

הניתוח המעמיק שלעיל מבהיר כי הגישות המסורתיות להערכת נכסים ישנים, המסתמכות במידה רבה על גורמים סטטיים כמו גיל כרונולוגי או עלות בנייה, לוקות בחסר. נכס ישן אינו ישן רק בשל שנת בנייתו; ערכו הוא פונקציה מורכבת של מצבו בפועל, פוטנציאל השדרוג שלו וההקשר הכלכלי והרגולטורי בו הוא נמצא. לאור זאת, יש צורך לגבש מודל הערכה אינטגרטיבי ורב-ממדי, שיאחד את הכלים התיאורטיים והתובנות האמפיריות שנחשפו.

הצגת מודל הערכה אינטגרטיבי רב-ממדי

המודל המוצע מתבסס על הסטת מוקד ההערכה מ"גיל" כנתון סטטי ל"גיל אפקטיבי" כמשתנה דינמי ומרכזי. הוא כולל חמישה מרכיבים עיקריים שפועלים יחד:

1. ציון גיל אפקטיבי משוקלל: מעבר להערכה הפיזית של המבנה, הגיל האפקטיבי יחושב על בסיס שקלול של תחזוקה שוטפת, איכות חומרי הבנייה (שמשפיעים על אורך החיים הפיזי של הנכס), ועדכונים טכנולוגיים שבוצעו בו לאורך השנים. ציון זה ייתן תמונה מדויקת יותר של מצב הנכס וישמש בסיס לחישוב פיחות רלוונטי.
2. פרופיל התיישנות מקיף: במקום התייחסות כללית לפיחות, יבוצע ניתוח מפורט של שלושת סוגי ההתיישנות. השמאי יאפיין באופן פרטני את התיישנות הפיזית (בלאי), הפונקציונלית (עיצוב מיושן) והכלכלית (גורמים חיצוניים) של הנכס, תוך הבחנה בין רכיבים ניתנים לריפוי לבין רכיבים שאינם ניתנים לריפוי. ניתוח זה יאפשר למעריך לא רק לקבוע את ערך הנכס הנוכחי, אלא גם לכמת את עלות פוטנציאל ההשבחה.
3. פוטנציאל השבחה רגולטורי/אדריכלי: במודל זה, נכס ישן אינו נתפס כנכס שרק מאבד מערכו. הוא נבחן גם על בסיס פוטנציאל ההשבחה שגלום בו. הערכה זו תכלול בחינת כדאיות במסגרת תוכניות התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 , פוטנציאל הרחבת זכויות בנייה קיימות או אפשרויות שימור אדריכלי שיכולות להוסיף ייחוד וערך.
4. השפעת מיקום ספציפית: במקום התייחסות כללית ל"מיקום", המודל יכלול ניתוח מדויק של הקשר בין מיקום הנכס לבין גורמי הערך הספציפיים באזור. ניתוח זה יכלול קרבה לתחבורה ציבורית, מרכזי תעסוקה וחינוך, תוך התחשבות במגמות שוק אזוריות, והשפעת גורמים סביבתיים כגון נוף.
5. התאמה לשוק המקומי והמיסוי: המודל יתחשב בניתוח שוק מקומי, שיעורי פיחות אמפיריים ודינמיקות מיסוי ספציפיות. הוא יכלול חישוב של הרווח הנקי האפשרי מהשבחה, לאחר תשלום מס שבח והיטל השבחה רלוונטיים, כדי לספק תמונה כלכלית ריאלית ומלאה למקבלי ההחלטות.

מסקנות והמלצות

הניתוח המקיף בדוח זה מראה כי גיל המבנה הוא גורם רב-משמעות בשמאות מקרקעין, אך יש לפרשו בזהירות. מסקנתו העיקרית היא שיש לנטוש את הגישה הלינארית והפשטנית המקשרת בין גיל כרונולוגי לשווי, ולאמץ גישה דינמית ואינטגרטיבית המבוססת על גיל אפקטיבי ועל פוטנציאל השבחה עתידי.

סיכום הממצאים העיקריים:

• הגיל האפקטיבי הוא המדד הרלוונטי: בעוד הגיל הכרונולוגי הוא נתון אובייקטיבי, הגיל האפקטיבי הוא מדד השוק המשקף את מצבו הריאלי של הנכס, והוא תלוי ישירות בהשקעות שנעשו בו.
• התיישנות היא תהליך רב-ממדי: התיישנות אינה רק בלאי פיזי, אלא גם ליקויים פונקציונליים וכלכליים, שיכולים להשפיע זה על זה. ניתוח מפורט שלהם חיוני כדי להעריך את שווי הנכס באופן מלא.
• השבחת נכס דורשת אסטרטגיה: השקעות בשיפוץ אינן מבטיחות עלייה זהה בערך השוק, ויש להיזהר מ"השבחת יתר" שאינה תואמת את סביבת הנכס ואת טעמו של קהל היעד.
• רגולציה ומיסוי משנים את הכללים: תוכניות כמו תמ"א 38 מספקות מנוף כלכלי לטיפול בהתיישנות. יחד עם זאת, גורמי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה יכולים להשפיע באופן ניכר על הרווח הנקי, ולכן יש לכלול אותם בכל הערכת כדאיות.

המלצות מקצועיות:

• לשמאי המקרקעין: על השמאי המודרני לעבור ממתן הערכה סטטית המבוססת על גיל כרונולוגי, לגיבוש ניתוח מפורט של הגיל האפקטיבי, פוטנציאל ההשבחה וההשלכות המיסוייות. הדוח ממליץ על אימוץ מודל הערכה אינטגרטיבי, שישלב כלים אנליטיים כמו ניתוח שוק יסודי ובחינה פיזית מעמיקה של הנכס.
• ליזמים ומשקיעים: קבלת ההחלטה על השקעה בנכס ישן צריכה להתבסס על ניתוח מעבר לשווי הנכס הקיים. יש לבחון לעומק את פוטנציאל ההשבחה הגלום בנכס, בין אם באמצעות שיפוצים פנימיים או תוכניות התחדשות עירונית, ולנתח את הרווח הכלכלי הנקי לאחר ניכוי מסים רלוונטיים.
• לרגולטורים: הממצאים מדגישים את חשיבותם של מנגנונים רגולטוריים כגון תמ"א 38 ופטורי מיסוי, המספקים תמריץ כלכלי להתמודדות עם התיישנות מבנים ישנים. יש לבחון באופן מתמיד את השפעתם הכלכלית של מנגנונים אלה על מנת להבטיח פיתוח עירוני בר-קיימא ויעיל.

Per השפעתו של גיל המבנה על שווי נכסים – בין תיאוריה למציאות: מחקר עומק

תקציר מנהלים

המחקר חושף פערים משמעותיים בין התיאוריה הכלכלית המקובלת לבין המציאות האמפירית בנושא השפעת גיל המבנה על שווי הנכס. בעוד שהתיאוריה מצביעה על ירידת ערך לינארית, המחקרים האמפיריים מגלים דפוסים מורכבים יותר, כולל יחסים לא-לינאריים ואפילו עליית ערך בבניינים מסוימים. קיימת שונות רחבה בקצבי הפחת בין מדינות ואזורים - מ-0.26% בשנה בבריטניה ועד 10% בשנה ליפן, כאשר רוב המחקרים מצביעים על קצבים של 1-3% בשנה.

מבוא

השפעתו של גיל המבנה על שווי הנכס מהווה נושא מרכזי בתחום השמאות והכלכלה של נדל"ן. הבנת הקשר הזה חיונית לקבלת החלטות מושכלת בתחומי השקעות, מימון, מיסוי ותכנון עירוני. מחקר זה בוחן את הפערים בין התיאוריות הכלכליות המקובלות לבין הממצאים האמפיריים במגוון שווקים גלובליים, תוך התמקדות באתגרי הערכה מעשיים ובהשלכות על תקינה מקצועית.

סקירת ספרות תיאורטית

הגדרות גיל המבנה

המחקר האקדמי מזהה שלושה סוגי גיל עיקריים:

גיל כרונולוגי - הזמן שעבר מאז השלמת הבנייה, מהווה את המדד הבסיסי והנפוץ ביותר בהערכות.journals.vilniustech+1

גיל פונקציונלי - מתייחס ליכולת המבנה לספק את השירותים הנדרשים, תוך התחשבות בתחזוקה ושיפוצים. מבנה בן 30 שנה שעבר שיפוץ מקיף עשוי לתפקד כמו מבנה בן 10 שנים.pacificappraisers

גיל אפקטיבי - המשלב גורמים פיזיים וכלכליים, כולל מיקום, איכות תחזוקה ותנאי שוק. זהו המדד החשוב ביותר להערכת שווי, אך גם המורכב ביותר לחישוב.pacificappraisers

תיאוריות הפחת הקלאסיות

התיאוריה הכלכלית הקלאסית מבוססת על שלושה מקורות עיקריים לירידת ערך:

הידרדרות פיזית - הנזק הטבעי הנוגע לחומרי הבניין, מערכות המבנה ואלמנטים מבניים. זהו הגורם הבסיסי והניתן לחיזוי ביותר, הפועל באופן מתמשך מרגע השלמת הבניין.diva-portal+1

התיישנות פונקציונלית - התאמה לא מספקת של המבנה לסטנדרטים או לצרכים עכשוויים. דוגמאות כוללות פריסה לא יעילה, מערכות טכנולוגיות מיושנות או חוסר בתשתיות דיגיטליות מודרניות.wallstreetprep+1

התיישנות חיצונית - גורמים סביבתיים וכלכליים שאינם תחת שליטת בעל הנכס, כגון שינויים בשכונה, תנאי תחבורה או מגמות כלכליות מקומיות.dspace.mit

ממצאים אמפיריים מהעולם

שונות במדדי פחת

המחקר מגלה שונות דרמטית בקצבי הפחת השנתיים בין מדינות ואזורים שונים:accaglobal+2

• בריטניה: 0.26% בשנה לנכסי מגוריםnetgain
• ארצות הברית: 0.5-1.5% בשנה בממוצעcleartax
• שוודיה: 2.0% בשנה למבנים בני 30+ שניםpacificappraisers
• יפן: 6-10% בשנה (מבנה בלבד, ללא קרקע)bohrium
• אירופה: 2.9% בשנה למבני משרדיםsciencedirect

השונות הזאת מצביעה על השפעה משמעותית של גורמים מקומיים כמו תנאי אקלים, תרבות תחזוקה, רגולציה ומאפייני שוק.

דפוסים לא-לינאריים

בניגוד להנחה התיאורטית של פחת לינארי, מחקרים רבים מגלים יחסים מורכבים יותר:journals.vilniustech+2עקומת U: במחקר בטיילאן ובקוריאה נמצא כי ערך הנכסים יורד בשנים הראשונות (עד גיל 40-45) ואז עולה בשל פוטנציאל פיתוח מחדש.investopedia+1פחת מואץ בשנים הראשונות: מחקרים מארצות הברית מצביעים על פחת מהיר יחסית ב-20 השנים הראשונות, המאט בהמשך.akrivisteamיציבות לאחר גיל בינוני: נכסים שנשמרו היטב מציגים יציבות יחסית בערכם לאחר גיל 40-50 שנים.pacificappraisersDifferent theoretical and empirical patterns of building age-value relationships found in international real estate research

הפקטור הישראלי

מאפייני השוק הישראלי

השוק הישראלי מציג מאפיינים ייחודיים המשפיעים על יחסי גיל-ערך:dealpath+2מחסור בקרקע: בישראל, רוב הקרקעות הן בבעלות המדינה עם זכויות חכירה לטווח ארוך. מחסור זה מעלה את ערך הקרקע ומפחית את השפעת הפחת של המבנה על הערך הכולל.holdתהליכי שימור: תוכניות השימור בערים כמו תל אביב יוצרות ערך מוסף לבניינים היסטוריים, המנוגד לתיאוריה הקלאסית של פחת עם הגיל.sciencedirectדינמיקת מחירים: מחירי הנדל"ן בישראל עלו בכ-118% בין 2006-2017 ובכ-23% בין 2022-2023, כאשר עלייה זו השפיעה באופן דיפרנציאלי על מבנים בגילאים שונים.ipf

השפעת מיקום על יחסי גיל-ערך

במחקר ישראלי נמצא כי מיקום מבטל פחת: בעיר כמו תל אביב, ההבדל במחירי הקרקע בין רחוב לרחוב יכול להגיע ל-8,000$ למ"ר. באזורים כאלה, השפעת הגיל על הערך מתמתנת משמעותיally.sciencedirect

השפעת תחזוקה ושיפוצים

המרכיב הכלכלי של תחזוקה

מחקרים מצביעים כי תחזוקה מונעת יכולה להאט את הפחת בעד 1% בשנה. השקעה בתחזוקה שוטפת יכולה למעשה להפוך את הבניין ל"צעיר יותר" מבחינה פונקציונלית.pacificappraisers+1

ROI של שיפוצים

מחקרים מראים כי שיפוצים אסטרטגיים יכולים להניב תשואה של 57-62% על ההשקעה:prres

• שיפוץ מטבח: תשואה ממוצעת של 57-62%
• שיפוץ חדרי רחצה: תשואה דומה
• שיפורי יעילות אנרגטית: תשואה לטווח ארוך מעל למחירי השיפוץeasyaliyah

תחזוקה נדחית - מחיר הזנחה

תחזוקה נדחית מהווה את הגורם העיקרי להאצת הפחת. מחקרים מראים כי:eia.feaa.ugal+2

• זנחה גורמת לירידת ערך מהירה בשל פסילת בסיס קונים רחבwikipedia
• בעיות מבניות יכולות להפוך נכס למוכר רק לקונים במזומן המתכננים הליך הפיכהwikipedia
• עלויות תיקון מצטברות באופן לא-לינארי - בעיה קטנה עלולה להוביל לנזק מבני גדולeia.feaa.ugal

בניינים מוגנים וערך היסטורי

הפרדוקס של הערך ההיסטורי

מחקרים מרחבי העולם מציגים תמונה מורכבת לגבי השפעת הגנת מבנים על ערכם:globalpropertyguide+2

ממצאים חיוביים:

• 74% מהמבנים המוגנים בקנדה הציגו ביצועים ממוצעים או מעליהםglobalpropertyguide
• בטקסס, הגנה היסטורית הוסיפה 5-20% לערך הנכסideas.repec
• בדנמרק, בתים ראויים לשימור הציגו מחירי מכירה גבוהים ב-30% מהממוצעbuyitinisrael

השפעות שליליות חריגות:

• באוסטרליה נמצא כי מבנים מוגנים סבלו מהפחתה של -9.6% בערכםinstead
• התנגדות של סוכני נדל"ן הטוענים כי הגנה היסטורית מגבילה את החופש הבנייתיmpra.uni-muenchen

מנגנון הערך ההיסטורי

הגנה היסטורית יוצרת שני מנגנונים מנוגדים:

1. הגבלה בנייתית - מגבילה אפשרויות שינוי ועדכון
2. פרמיית יוקרה - יוצרת כרטיס כניסה לשוק מיוחד של אוהבי היסטוריה ואזורים יוקרתיים

המחקר מצביע כי בשונתיות המקרים, הפרמיה מנצחת על ההגבלה.mpra.uni-muenchen+1

פערים בין תיאוריה למציאות

בעיות מתודולוגיות

המחקר מזהה מספר בעיות מתודולוגיות הגורמות לפערים בין תיאוריה למציאות:הפרדה לא מספקת בין ערך קרקע למבנה: רוב המחקרים מתייחסים לערך הנכס הכולל, ללא הפרדה מדויקת בין ההשפעות על הקרקע מול המבנה.journals.vilniustech+1התעלמות מגורמי תחזוקה: מודלים תיאורטיים לעיתים קרובות מתעלמים מההשפעה המכרעת של איכות התחזוקה על קצב הפחת.pacificappraisersהטיה תרבותית: רוב המחקרים בוצעו בארצות המפותחות, עם תת-ייצוג של שווקים מתפתחים וגישות תרבותיות שונות לתחזוקה ושימור.bohrium

השפעת תנאי שוק

מחזורי נדל"ן: מחקרים מצביעים כי במשקים חזקים, המבנים הישנים מפסידים יותר ביחס לחדשים, ואילו במשקים חלשים ההפרש מתמתן.sciencedirectאפשרויות פיתוח מחדש: בעיר כמו הונג קונג או ניו יורק, ערך אפשרות הפיתוח מחדש יכול לעלות על ערך המבנה הקיים, מה שיוצר עקומת U בתלות גיל-ערך.journals.vilniustech+1Comparison of annual building depreciation rates across different property types and countries/regions based on academic research

המלצות יישומיות

למעריכי שווי

1. אימוץ מודל היברידי: שילוב של ממדי גיל כרונולוגי, פונקציונלי ואפקטיבי ברמת הערכהpacificappraisers
2. התחשבות באפשרות פיתוח מחדש: בביצוע הערכות לנכסים מבוגרים במיקומים אטרקטיביים, יש לשקול את ערך האופציה לפיתוח מחדשinvestopedia
3. תיעוד מצב תחזוקה: בדיקה מקיפה של מצב התחזוקה והשיפוצים שבוצעו כחלק מהליך ההערכהpacificappraisers

לבעלי נכסים

1. השקעה אסטרטגית בתחזוקה: תחזוקה מונעת הינה השקעה רווחית המאטה פחת ומשפרת תשואותshamay-mekarkein
2. תזמון שיפוצים: שיפוצים אסטרטגיים בגיל 15-25 שנים יכולים להאט משמעותית את עקומת הפחתprres
3. מינוף ערך היסטורי: במקרים מתאימים, רישום למאגרי שימור יכול להוסיף ערך משמעותיsciencedirect+1

לקובעי מדיניות

1. עידוד תחזוקה מונעת: יצירת תמריצי מס לתחזוקה מונעת ושיפוצי יעילות אנרגטיתeasyaliyah
2. גמישות בתקנות שימור: איזון בין שימור לבין אפשרות התאמה לצרכים מודרנייםmpra.uni-muenchen
3. מיסוי דיפרנציאלי: התאמת מדיניות המיסוי להכרה בדפוסי פחת לא-לינארייםfierarealestate

מגבלות המחקר ומחקר עתידי

מגבלות זוהו

• נתונים מוגבלים על בניינים בני 80+ שנים: רוב המחקרים מתמקדים במבנים צעירים יחסית
• היעדר מחקרי אורך: מעט מחקרים עוקבים אחר אותם נכסים לאורך זמן
• שונות במתודולוגיות: חוסר אחידות בדרכי מדידה והגדרת פחת בין מחקרים שונים

המלצות למחקר עתידי

1. מחקרי אורך: מעקב אחר אותם נכסים למשך עשרות שנים לזיהוי דפוסים מדויקים יותר
2. הפרדת רכיבי ערך: פיתוח מתודולוגיות מתקדמות להפרדה בין ערך קרקע למבנה
3. מחקר בשווקים מתפתחים: הרחבת המחקר לכלול שווקים ותרבויות מגוונות יותר
4. השפעת טכנולוגיה: בחינת ההשפעה של טכנולוגיות חדשות על דפוסי פחת ושימור

סיכום ומסקנות

המחקר מגלה כי הקשר בין גיל המבנה לשווי הנכס מורכב הרבה יותר מהנחות התיאוריה הקלאסית. השונות הרחבה בקצבי פחת בין מדינות (0.26%-10% בשנה) ודפוסי הערך הלא-לינאריים מצביעים על חשיבותם של גורמים מקומיים, תרבותיים וכלכליים.

הממצאים המרכזיים:

• פחת אינו לינארי ומושפע משילוב מורכב של גורמים פיזיים, פונקציונליים וכלכליים
• תחזוקה מונעת ושיפוצים אסטרטגיים יכולים להאט או אפילו להפוך את עקומת הפחת
• במיקומים פרימיום, ערך הקרקע יכול לבטל את השפעת פחת המבנה
• בניינים היסטוריים עשויים להציג מגמת עלייה בערך, בניגוד להנחות הקלאסיות

המודל המוצע משלב שלושה ממדי גיל (כרונולוגי, פונקציונלי ואפקטיבי) עם גורמים מקומיים ספציפיים, ומציע דרך למעבר מהתיאוריה הלינארית הפשוטה למודל מותאם מציאות המשקף את מורכבות השוק האמיתי.עבור המקצוע והתקינה, התוצאות מצביעות על הצורך בפיתוח מתודולוגיות הערכה גמישות יותר, המתחשבות בייחודיותם של שווקים מקומיים ובמגמות לא-לינאריות של יחסי גיל-ערך.

1. https://journals.vilniustech.lt/index.php/IJSPM/article/download/16984/11193/64582
2. https://www.bajajfinserv.in/building-depreciation-rate
3. https://pacificappraisers.com/importance-of-accurately-estimating-depreciation-in-cost-approach-appraisals/
4. http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1749426/FULLTEXT01.pdf
5. https://www.reit.com/sites/default/files/meetings/REITWise16/Government%20Relations%20Committee/Full%20Document(s)/MIT%20-%20Characteristics%20for%20Depreciation%20in%20Commercial%20and%20Multi-Family%20Property.pdf
6. https://www.wallstreetprep.com/knowledge/cost-approach/
7. https://inzeko.ktu.lt/index.php/EE/article/view/13777/8736
8. https://dspace.mit.edu/handle/1721.1/120153
9. https://www.accaglobal.com/content/dam/ACCA_Global/Technical/fact/tf-property-valuations-0822.pdf
10. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/0166046282900321
11. https://cleartax.in/s/land-and-building-depreciation-rate
12. https://www.netgain.tech/accounting-finance-glossary/real-estate-depreciation
13. https://www.bohrium.com/paper-details/age-related-depreciation-of-older-properties/947309118115283008-13459
14. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0927538X18304505
15. https://akrivisteam.com/blog/exploring-common-commercial-real-estate-valuation-models/
16. https://sciendo.com/pdf/10.2478/remav-2023-0003
17. https://www.investopedia.com/articles/investing/060815/how-rental-property-depreciation-works.asp
18. https://www.dealpath.com/blog/real-estate-appraisal-valuation-methods/
19. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0198971521000442
20. https://www.fierarealestate.co.uk/insights/core-commercial-real-estate-investing-flattening-the-depreciation-curve/
21. https://hold.co.il/how-to-assess-apartment-values-in-israel/
22. https://www.ipf.org.uk/static/uploaded/49487d89-2312-4f65-9cff23665f85ff96.pdf
23. https://shamay-mekarkein.com/real-estate-appraiser-in-israel/
24. https://www.prres.org/uploads/711/1897/Costello_Building_Age_Depreciation_real_option_value.pdf
25. https://www.easyaliyah.com/blog/complete-guide-to-property-purchase-tax-in-israel-mas-rechisha
26. https://eia.feaa.ugal.ro/images/eia/2018_3/Kirli.pdf
27. https://en.wikipedia.org/wiki/Israeli_land_and_property_laws
28. https://ec.europa.eu/eurostat/documents/3859598/5925925/KS-RA-12-022-EN.PDF
29. https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/israel/price-history
30. https://ideas.repec.org/a/ddj/fseeai/y2018i3p91-98.html
31. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264275118309569
32. https://www.buyitinisrael.com/news/real-estate-appraisal-in-israel/
33. https://www.instead.com/resources/blog/asset-depreciation-methods-comparison
34. https://mpra.ub.uni-muenchen.de/89347/1/MPRA_paper_89347.pdf
35. https://jerusalem-real-estate.co/real-estate-in-jerusalem/find-your-ideal-property-israel/
36. https://papers.ssrn.com/sol3/Delivery.cfm/SSRN_ID3549615_code337534.pdf?abstractid=3109760&mirid=1
37. https://uwaterloo.ca/heritage-resources-centre/sites/default/files/uploads/documents/p_value_0.pdf
38. https://dahp.wa.gov/sites/default/files/Leichenko_Study.pdf
39. https://www.sama.sk.ca/sites/default/files/2018-11/6Depreciation.pdf
40. https://www.northwooduk.com/articles/the-value-of-heritage-how-listed-buildings-elevate-local-property-markets/
41. https://www.historicspokane.org/wp-content/uploads/2019/04/Historic-District-benefits_Mabry_-6-7-07.pdf
42. https://propertymetrics.com/blog/physical-economic-functional-obsolescence/
43. https://realdania.dk/-/media/realdaniadk/publikationer/andre-filer/the-value-of-the-built-heritage.pdf
44. https://www.placeeconomics.com/wp-content/uploads/2020/01/City-Studies-WP-Online-Doc.pdf
45. https://www.hellodata.ai/help-articles/what-are-the-types-of-obsolescence-in-real-estate
46. https://heritagebc.ca/learning-centre/heritage-place-conservation/heritage-real-estate/
47. https://www.forbes.com/sites/reginacole/2018/08/20/your-house-is-in-a-historic-district-does-that-raise-or-lower-its-value/
48. https://corporatefinanceinstitute.com/resources/commercial-real-estate/physical-deterioration/
49. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837719317016
50. https://www.preservationsociety.org/the-economics-of-historic-preservation-2/
51. https://www.investopedia.com/terms/f/functional-obsolescence.asp
52. https://www.davidpublisher.com/Public/uploads/Contribute/5d90110471403.pdf
53. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046220302684
54. https://www.youtube.com/watch?v=CZmkMp8YZEc
55. https://www.theheritagealliance.org.uk/blog/the-heritage-index-and-the-rising-price-of-heritage-materials/
56. https://thecraftsmanblog.com/is-preservation-good-for-property-values/
57. https://remodelingright.com/the-impact-of-renovations-on-property-value-a-comprehensive-guide/
58. https://homebriefings.com/the-real-impact-of-deferred-maintenance-on-property-value/
59. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/Practical-considerations-for-RICS-valuers-operating-in-the-USA.pdf
60. https://vimova.ch/en/how-renovations-can-increase-your-property-s-value/
61. https://newsilver.com/the-lender/what-brings-down-property-value/
62. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/application_of_the_rics_valuation_professional_standards_in_the_united_states_1st_edition_rics.pdf
63. https://riccardovicarelliarchitects.com/how-home-renovations-boost-property-value/
64. https://www.neighborly.com/expert-tips/the-effect-of-maintenance-on-home-value
65. https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2024/06/IVSC-Perspectives-Paper-Inspections.pdf
66. https://www.switzerland-sothebysrealty.ch/en/conseils/technical/does-renovation-pay-successful-sale-your-property
67. https://www.homelight.com/blog/what-hurts-property-value/
68. https://www.nacva.com/Files/InternationalStandardsChart_Jun2022.pdf
69. https://rakeshnarula.com/impact-of-home-renovations-on-property-value-an-assessment/
70. https://www.norcalvaluation.com/valuation-appraisal-review-commonalities-in-ivs-and-uspap/
71. https://www.realtyonerealestate.com.au/home-renovations-that-increase-property-value/
72. https://gro-realestate.com/blog/what-decreases-property-value-the-most-key-factors-to-be-aware-of
73. https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2021/09/IVSCAnnualReport2017-18.pdf
74. https://www.tc-mgt.com/post/how-to-raise-property-value
75. https://climate.sustainability-directory.com/term/property-value-decline/
76. https://www.unomaha.edu/college-of-business-administration/center-for-real-estate-and-asset-management/research/shultz_2018_jhr_housing_depreciation.pdf
77. https://ira.lib.polyu.edu.hk/bitstream/10397/97535/1/Hui_Redevelopment_Strategies_Building.pdf
78. https://hub.hku.hk/bitstream/10722/81857/1/content.pdf
79. http://shoup.bol.ucla.edu/OptimalTiming.PDF
80. https://www.ier.hit-u.ac.jp/hit-refined/wp-content/uploads/2013/12/wp005.pdf
81. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0378778821005740
82. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0038080619300174
83. https://www.dreso.com/at/en/dreso/economic/optimization-of-established-buildings
84. https://link.springer.com/article/10.1007/BF01097938
85. https://link.springer.com/article/10.1007/s11146-005-1369-6
86. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837722002150
87. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046221000934
88. https://ascelibrary.org/doi/abs/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000686
89. https://www.buildingradar.com/construction-blog/optimizing-timing-engaging-projects-at-the-right-stage

בועת הנדל"ן בישראל – גרסת הסאב-פריים המקומית?

בשנת 2008, מייקל בורי – רופא עיניים שהפך למשקיע פיננסי – עשה את הבלתי נתפס. כשהמערכת הפיננסית האמריקאית חגגה שיאים, הוא הימר נגד שוק הדיור, והרוויח 100 מיליון דולר. אבל לא הכסף עמד במוקד – אלא היכולת לראות את מה שכולם סירבו לראות: שהשוק מבוסס על שקר פיננסי.

בועת הסאב-פריים האמריקאית: איך זה קרה?

הבנקים העניקו הלוואות משכנתא ללווים חסרי יכולת החזר, בריביות גבוהות (סאב-פריים). את ההלוואות האלה ארזו מחדש באגרות חוב שנמכרו כ"נכסים בטוחים". אף אחד לא שאל: מה הערך האמיתי של הנכס? האם הלווים מסוגלים להחזיר? העיקר שהגלגל ימשיך להסתובב. בורי לא קנה את זה. הוא חקר את הנתונים, הבין שהשוק מנופח, ועמד מול המערכת. במשך שלוש שנים הוא ספג לעג, לחץ משפטי וביקורת חריפה – אבל החזיק בקו. כשהשוק קרס, הוא יצא צודק.

ומה אצלנו? ישראל 2025: בועה – עם כשרות רגולטורית

שוק הנדל"ן הישראלי מציג בעשור האחרון מאפיינים מובהקים של בועה:

• מחירים שזינקו ביותר מפי 2 מהשווי הכלכלי האמיתי של הדירות.
• תשואות נמוכות משמעותית מהריבית על המשכנתאות – עסקה הפסדית בהגדרה.
• רמות מינוף חריגות של משקי בית.
• מנגנון הלוואות מסוכן: לא סאב-פריים, אלא סאב-היגיון – מימון עסקאות במחירים בלתי סבירים.

מהי "הלוואת סאב-היגיון"?

"הלוואת סאב-היגיון" היא הלוואה לרכישת נכס במחיר שאין לו הצדקה כלכלית – גם אם הלווה עצמו איכותי. לא מדובר בהלוואה מסוכנת בגלל הלווה, אלא בגלל העסקה עצמה: כאשר רוכשים נכס בתשואה שלילית (למשל 2.2%) בעזרת הלוואה בריבית גבוהה יותר (למשל 5.5%), מדובר במימון של עסקה שמראש אינה משתלמת – ולכן מסוכנת לבנק וללווה כאחד.

אבל יש רגולציה! אז מה?

אומרים לנו ש"הפיקוח בישראל שמרני". בפועל:

• הבנקים מממנים עסקאות שהתשואה מהן נמוכה מהריבית. זה לא רק לא כלכלי – זו רשלנות.
• השמאות מבוססת על שכפול מחירים – לא על הערכת שווי.
• רגולציית ה-LTV מתייחסת ליחס מימון-מחיר – ולא מעניין אותה אם המחיר כפול מהערך.

טבלת השוואה: אמריקה 2008 מול ישראל 2025

למה הציבור שותק?

אותם מנגנונים שעבדו בארה"ב פועלים גם כאן:

• מדיה שמצנזרת קולות ביקורתיים.
• קמפיינים שמעודדים לקנות "לפני שהמחירים שוב יעלו".
• רגולטור שבפועל משרת את המשכנתאות, לא את הציבור.

המסקנה: אנחנו לא צריכים מייקל בורי – אנחנו צריכים אומץ

בורי היה לבד. אתה – לא. היום המידע זמין, הנתונים ברורים, והבועה גלויה לעין כל. השאלה היא רק מתי יתפוצץ – לא אם.

"מחירים שעולים ללא הצדקה כלכלית – סופם לרדת. ככל שמתעלמים מזה – הנפילה כואבת יותר."