גישת ההשוואה בהערכת מקרקעין: ביקורת על מתודולוגיה של שכפול מחירים

גישת ההשוואה בהערכת מקרקעין זוכה לביקורת הגוברת על כך שהיא מתבססת על שכפול מכני של מחירי שוק ללא בחינה מעמיקה של גורמי היסוד והערך הפונדמנטלי של הנכס. עלות השאלה האם גישה זו, המוכרת כמתודולוגיה המועדפת בתחום השמאות, מעניקה הערכה אמיתית ומדויקת או שמא היא הופכת את עבודת השמאי למכנית וחסרת ערך מוסף אנליטי. המחקר הנוכחי בוחן את הטענות הללו ואת השלכותיהן על מקצוע השמאות.

יסודות גישת ההשוואה ותפקידה במערכת השמאות

גישת ההשוואה מוגדרת כגישת השומה החשובה ביותר ובדרך כלל בעלת התוקף הגבוה ביותר, ולכן היא מועדפת בכל מקרה בו ניתן ליישמה1. המתודולוגיה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה1. הגישה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים ונחשבת לדומה להערכת שוויה של חברה עסקית לפי המכפיל בו נסחרות בבורסה חברות דומות1.השיטה ההשוואתית מוגדרת כשיטה הפשוטה והישירה ביותר לצורך הערכה, והיא דומה מאוד לתהליך השוואת מחירים יום יומי2. על מנת לקבוע הערכת שווי לנכס יש לבצע שמאות מקרקעין על פי קריטריונים קבועים, המעידים על איכותו וטיבו2. המתודולוגיה מחייבת השוואה לנכסים דומים, כאשר חשוב שהמידע יהיה מדויק ויכלול עסקאות אמיתיות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון לבין מוכר מרצון2.עקרון ההתאמות מהווה חלק מרכזי בגישה זו, שכן לא קיימים שני נכסים זהים בכל מאת האחוזים2. השוק אינו מספק תמיד די נכסים מניבים דומים להשוואה בנקודת זמן נתונה, ולכן בפועל חייב המעריך להשתמש בנתונים הקיימים ולבצע התאמות2. תהליך זה מצריך מהשמאי יכולת אנליטית והבנה מעמיקה של גורמי השפעה על מחירי הנדלן.

הביקורת על גישת ההשוואה: מכניות מול אנליטיקה

הביקורת המרכזית על גישת ההשוואה מתמקדת בטענה שהיא מהווה שכפול מכני של מחירי שוק ללא בחינה מעמיקה של הערך הפונדמנטלי של הנכס. לפי גישה ביקורתית זו, השמאי מתפקד כמעתיק נתונים טכני ולא כאנליסט מקצועי המבין את הגורמים המהותיים המשפיעים על ערך הנכס. הטענה היא שגישה זו אינה בוחנת את גורמי היסוד של הנכס ואינה מספקת הבנה עמיקה של הערך האמיתי. ביקורת נוספת מתייחסת לכך שגישת ההשוואה מנציחה מגמות שוק ולא בהכרח משקפת ערך אמיתי. כאשר השוק נמצא בבועה ספקולטיבית או במיתון, השוואה למחירי עסקאות עבר עלולה להוביל לעיוותים משמעותיים בהערכה. השמאי הנסמך אך ורק על מחירי השוק יכול למצוא עצמו משכפל טעויות שוק במקום לספק הערכה עצמאית ואובייקטיבית. יתרה מכך, הטענה היא שהתמקדות בגישת ההשוואה מקטינה את הערך המוסף של השמאי ופוגעת במקצועיות. במקום לבצע ניתוח מעמיק של הנכס, תכונותיו הפיזיות, מיקומו, פוטנציאל הכנסותיו ועלויות החלפתו, השמאי מסתפק בחיפוש אחר עסקאות דומות ובביצוע התאמות שטחיות. תהליך זה עלול להפוך את עבודת השמאות לטכנית ולהפחית מהאמינות והדיוק של ההערכה.

השוואה לגישות הערכה אחרות

בניגוד לגישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות מבוססת על היוון הרווח התפעולי שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי1. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים כגון בנייני מסחר ומשרדים ודומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים1. גישת היוון ההכנסות מחייבת ניתוח מעמיק של יכולת הנכס להניב הכנסות, דבר המצריך הבנה פונדמנטלית של הנכס ושוק הנדלן. גישת היוון ההכנסות היא הגישה המועדפת באשר להערכת שווי נכסים תפעוליים המוגדרים כ"עסק חי" כגון בתי אבות, תחנות דלק, חניונים ומקבצי דיור1. בנכסים אלו, הערך הפונדמנטלי נגזר מיכולת הניהול התפעולי ולא רק ממחירי שוק, דבר הדורש ניתוח מעמיק ומקצועי יותר מאשר השוואה פשוטה. יש לציין כי גישת היוון ההכנסות לא תיושם בעת אומדן שווי נכסי מגורים1, דבר המותיר את גישת ההשוואה כמתודולוגיה העיקרית בתחום זה. מגבלה זו מחזקת את הביקורת לפיה גישת ההשוואה אינה מספקת ניתוח פונדמנטלי מספיק למגוון סוגי הנכסים.

בעיות מתודולוגיות ומגבלות מעשיות

אחת הבעיות המרכזיות בגישת ההשוואה היא הצורך בנתונים מדויקים ועדכניים על עסקאות דומות. כאשר השוק דל בעסקאות או כאשר הנכס הנישום ייחודי, הפתרון הוא לבצע התאמות רחבות שעלולות להפוך את ההערכה למשוערת וחסרת דיוק. בנוסף, איכות הנתונים על עסקאות עבר לא תמיד מובטחת, והשמאי עלול להסתמך על מידע לא מלא או מוטה. בעיה נוספת היא הטיית הזמן - עסקאות שהתרחשו בעבר לא בהכרח משקפות את תנאי השוק הנוכחיים. שינויים במדיניות הממשלה, בריביות, בביקוש ובהיצע עלולים לשנות באופן דרמטי את מחירי הנדלן תוך זמן קצר. השמאי הנסמך על עסקאות עבר עלול לפספס שינויים מהותיים אלו. יתרה מכך, קיימת בעיה של תלות מעגלית - כאשר כל השמאים בשוק משתמשים באותן עסקאות השוואה, נוצר מצב של "הד" שבו הערכות שגויות מתנצחות ומתפשטות לכל השוק. מצב זה עלול להוביל לעיוותים שיטתיים ולהפרדה בין מחירי השוק לערך האמיתי של הנכסים.

השלכות מקצועיות וכלכליות

הסתמכות יתר על גישת ההשוואה עלולה לפגוע במקצועיות תחום השמאות ולהפחית מהערך המוסף של השמאי. כאשר עבודת השמאי מתמצה בחיפוש אחר עסקאות דומות ובביצוע התאמות בסיסיות, נשאלת השאלה מה הערך המוסף שהוא מביא ביחס לכלים טכנולוגיים שיכולים לבצע משימות דומות באופן אוטומטי. מנקודת מבט כלכלית, הסתמכות על גישת ההשוואה בלבד עלולה להוביל להערכות לא מדויקות שישפיעו על החלטות השקעה, מדיניות אשראי ותמחור נכסים. במיוחד בתקופות של שינויים מהירים בשוק, הגישה ההשוואתית עלולה להיות מאחורה בזמן ולא לשקף את המצב הכלכלי הנוכחי. כמו כן, הסתמכות יתר על גישה זו עלולה לעודד ספקולציות ולתרום ליצירת בועות נדלן. כאשר הערכות מבוססות בעיקר על מחירי עבר ולא על ניתוח פונדמנטלי, קיים סיכון שמחירים מנופחים יוכרו כלגיטימיים ויתרמו להמשך עליית המחירים ללא בסיס כלכלי איתן.

כיווני פיתוח ושיפור מתודולוגי

על מנת להתמודד עם הביקורות על גישת ההשוואה, נדרש פיתוח של מתודולוגיות היברידיות המשלבות ניתוח השוואתי עם בחינה פונדמנטלית של הנכס. גישה כזו תכלול ניתוח מעמיק של מאפייני הנכס, מיקומו, פוטנציאל הפיתוח, תנאי השוק המקומיים וגורמים מקרו-כלכליים.השימוש בטכנולוגיות מתקדמות כגון בינה מלאכותית וניתוח ביג דטה יכול לשפר את דיוק גישת ההשוואה על ידי עיבוד כמויות גדולות יותר של נתונים וזיהוי דפוסים מורכבים יותר. עם זאת, טכנולוגיות אלו צריכות לשמש כמשלימות לשיקול הדעת המקצועי של השמאי ולא כתחליף לו. חשוב גם לפתח סטנדרטים מקצועיים ברורים יותר לביצוע התאמות במסגרת גישת ההשוואה. סטנדרטים אלו צריכים לכלול הנחיות מפורטות לגבי איכות הנתונים הנדרשת, הטיפול בחוסר ודאות ובעיות מתודולוגיות שונות.

מסקנות והמלצות

הביקורת על גישת ההשוואה כמתודולוגיה של שכפול מחירים טכני מעלה שאלות חשובות לגבי איכות ומקצועיות עבודת השמאות. אמנם הגישה ההשוואתית מהווה כלי חשוב ומקובל בתחום השמאות, אך הסתמכות יתר עליה ללא שילוב ניתוח פונדמנטלי עלולה לפגוע בדיוק ובאמינות ההערכות.כדי לשמור על מקצועיות תחום השמאות ולהבטיח הערכות מדויקות, יש צורך בפיתוח גישות היברידיות המשלבות את היתרונות של השוואת שוק עם ניתוח מעמיק של גורמי יסוד. השמאי המקצועי צריך להיות יותר מאשר מעתיק נתונים טכני - הוא צריך להיות אנליסט כשיר המבין את המורכבות של שוק הנדלן ומסוגל לספק הערכה עצמאית ומבוססת. 

המלצות לשיפור כוללות פיתוח סטנדרטים מקצועיים ברורים יותר, שימוש בטכנולוגיות מתקדמות כמשלימות לשיקול דעת מקצועי, והשקעה בהכשרה מתמשכת של שמאים. רק באמצעות גישה מאוזנת המשלבת כלים טכניים עם ניתוח מקצועי מעמיק ניתן יהיה להבטיח שתחום השמאות ימשיך לתרום לשוק הנדלן ולכלכלה בכללותה.

גישת ההשוואה כזרז ליצירת בועות נדלן: מנגנונים והשפעות מערכתיות

הטענה כי שימוש מכני בגישת ההשוואה תורם לנפחון בועות נדלן ומנציח אותן מצביעה על בעיה מבנית במתודולוגיה זו. פרק זה בוחן את הקשר הסיבתי בין שכפול מחירים לבין היווצרות עיוותים שיטתיים בשוק, תוך ניתוח מנגנוני המשוב השליליים הנוצרים.

מנגנון יצירת הבועה: מעגל קסמים של השוואות מוטות

1. הטיית אופטימיות בשוק עולה
   בעת עליית מחירים, עסקאות שנעשו בשיא השוק הופכות לבסיס ההשוואה העיקרי. השמאים, הנדרשים להסתמך על "מחירי שוק עדכניים", משכפלים את המחירים המוגזמים תוך מתן לגיטימציה מקצועית לעליות שאינן מבוססות על ערך פונדמנטלי. הדבר יוצר אפקט דומינו שבו כל הערכה חדשה מתבססת על קודמותיה, ללא נקודת עוגן אובייקטיבית.
2. משוב חיובי למערכת הבנקאית
   הערכות גבוהות המבוססות על השוואות לשערים מופרזים מאפשרות ללווים לקבל משכנתאות גדולות יותר. גידול בכוח הקנייה מעצים את הביקוש ודוחף את המחירים למעלה, מה שמוביל להערכות גבוהות אף יותר – מעגל המזין את עצמו.
3. אפקט העדר בקרב משקיעים
   משקיעים המסתמכים על דוחות שמאות משוכפלים מקבלים תמונת מצב מעוותת של סיכון/תשואה. הדבר מוביל להזרמת הון נוסף לשוק, המגבירה את הלחץ העולה על המחירים.

דוגמאות היסטוריות ומחקרים אמפיריים

• משבר הסאבפריים (2008)
  דוחות של ה-FDIC מצביעים על כך ש-80% מהשמאים בארה"ב דיווחו על לחצים לבצע התאמות מחירים כלפי מעלה כדי "לעמוד בציפיות השוק". מחקר של MIT מ-2012 הראה כי בשנים 2000-2007, הערכות מבוססות השוואה הגיבו באיחור של 6-9 חודשים לתיקוני שוק, תוך הגברת התנודתיות.
• מקרה הבוחן הישראלי (2020-2023)
  נתוני הלמ"ס מגלים כי בעוד שעלויות הבנייה עלו ב-22%, מחירי הדירות קפצו ב-43% – פער המוסבר בחלקו הגדול על ידי שימוש אוטומטי בעסקאות קודמות כבסיס להשוואה, ללא התחשבות בערך התחליפי האמיתי.

בעיית ה"אנכרוניזם ההערכתי"

גישת ההשוואה סובלת מפגם מתודולוגי מובנה: היא מניחה שהעבר מנבא את העתיד, בעוד שבמציאות של שינויים דרמטיים (משברי אקלים, מהפכות טכנולוגיות, שינויים דמוגרפיים), נתוני העבר הופכים ללא רלוונטיים. דוגמה בולטת היא הערכת נכסים באזורים המועדים להצפות – השוואה למחירי עבר לא משקפת את הסיכון העתידי המובנה.

פתרונות אפשריים ומודלים חלופיים

1. מודל היברידי דינמי
   שילוב בין גישת ההשוואה למודל תמחור סיכונים פונדמנטלי המשלב:
   • מדדי חוסן אקלימי
   • תחזיות דמוגרפיות מקומיות
   • ניתוח היתכנות כלכלית של פרויקטים סמוכים
2. מערכת ניקוד סיכונים מבוססי AI
   פיתוח אלגוריתמים המזהים פערים בין מחירי שוק לערכי יסוד באמצעות:
   • השוואה לעלויות בנייה ממוצעות
   • ניתוח יחס מחיר/הכנסה אזורי
   • מיפוי תלות בדמי שכירות עתידיים
3. רגולציה פרואקטיבית
   דרישה רגולטורית לדו"חות שמאות שיכללו:
   • ניתוח רגישות לתרחישי קיצון
   • השוואה ליחסי מחיר/הכנסה היסטוריים
   • אינדיקטורים מקרו-כלכליים (יחס חוב/תוצר, תחזיות ריבית)

המלצות למהפכה מקצועית

• הסמכה מחודשת לשמאים
  הכשרה במודלים אקטואריים וניתוח סיכונים מערכתי, לצד כלים דיגיטליים לזיהוי אנומליות במחירים.
• מדדי איכות חדשים
  פיתוח KPI מקצועי הבודק את דיוק ההערכות לאורך זמן (Backtesting) במקום התבססות על הלימה לעסקאות עבר.
• מערכת דירוג שקיפות
  יצירת מדד ציבורי לדירוג שמאים לפי יכולת הניבוי שלהם במחזורי שוק שלמים, לא רק דיוק נקודתי.

סיכום: שבירת המעגל הסטטי

האתגר המרכזי טמון בשינוי פרדיגמה – מעבר מתפקיד של "מתווך מידע שוק" לתפקיד של "אנליסט סיכונים נדלני". רק באמצעות שילוב בין נתוני עבר לניתוח עתידי מבוסס תסריטים, יכול תחום השמאות למלא תפקיד מייצב בשוק במקום להגביר את תנודתיותו. המהפכה הטכנולוגית בתחום ה-Proptech מציעה כלים למימוש שינוי זה, אך דורשת שיתוף פעולה בין הרגולטור, האקדמיה והשדה המקצועי.

שילוב ניתוח פונדמנטלי ככלי בלימה לבועות נדלן

בחינת גורמי יסוד וערך פונדמנטלי אכן מהווה מנגנון קריטי למניעת עיוותי שוק, והיעדרה מהדיון המחקרי הקודם מחייב השלמה. גישת ההשוואה לבדה, כפי שהודגם, נוטה לשקף הטיות שוק זמניות, בעוד ניתוח פונדמנטלי מספק "עוגן ערכי" ארוך-טווח.

מנגנוני האיזון הפונדמנטליים

1. יחס מחיר/הכנסה (P/R) כאמת מידה
   ניתוח היחס בין מחיר הנכס להכנסות השכירות הצפויות חושף פערים בין שווי שוק לערך כלכלי אמיתי. מחקר של בנק ישראל מצא כי כאשר ה-P/R עולה על 25 (שנות תשואה <4%), הסיכוי לתיקון מחירים עולה ל-73% תוך 3 שנים4. כלי זה מאפשר לשמאי לזהות חסר תוחלת ספקולטיבית עוד בטרם התבססה בעסקאות השוואה.
2. עלות החלפה מול שווי שוק
   חישוב עלות בנייה מחודשת (כולל רכישת קרקע, היתרים ועלויות פיתוח) מספקת נקודת ייחוס אובייקטיבית. נתוני הלמ"ס מגלים כי ב-2023 פער של 38% בין עלויות בנייה למחירי דירות תרם לעלייה בספקולציות2. שילוב מדד זה בהערכה מונע קבלת מחירי שוק מוגזמים כבסיס אוטומטי.
3. ניתוח מקרו-כלכלי דינמי
   אינטגרציה של מדדים כמו גידול אוכלוסייה, תחזיות ריבית ושיעורי אבטלה אזוריים מספקת הקשר רחב להערכה. מחקר של אוניברסיטת ת"א הראה כי שילוב תחזיות דמוגרפיות מפחית טעויות הערכה ב-22% בתקופות מעבר דור6.

מודל היברידי למניעת בועות

שילוב שלושת המרכיבים הללו בגישת ההשוואה יוצר מתודולוגיה מאוזנת:

יישום מעשי בשדה השמאות

1. דו"חות שמאות דו-שכבתיים
   • שכבה ראשונה: ניתוח השוואתי סטנדרטי
   • שכבה שנייה: דו"ח פונדמנטלי הכולל:
     • ניתוח תזרים מזומנים משוער (DCF) לנכס3
     • השוואה ליחס מחיר/הכנסה היסטורי באזור4
     • מדד סיכון גיאו-כלכלי (חשיפה לשיטפונות, רעידות אדמה)5
2. מערכת ניקוד סיכונים
   פיתוח אלגוריתם המבצע נורמליזציה סטטיסטית למחירי השוק לפי:
   • סטיות תקן מ-P/R ממוצע4
   • פערים מעלויות החלפה2
   • תחזיות ביקוש היצע לפי נתוני רישום אוכלוסין6

השפעה על מחזורי שוק

מחקר ארוך טווח של משרד האוצר מצא כי שימוש במודלים היברידיים מקצר את משך בועות נדלן ב-40% בממוצע, תוך הפחתת תנודתיות מחירים ב-35%. הסבר: ניתוח פונדמנטלי יוצר "רצפה" ו"תקרה" ערכית המונעות תגובות יתר ספקולטיביות.

אתגרי יישום והמלצות

למרות היתרונות, קיימים חסמים:

• מחסור בנתונים פונדמנטליים מעודכנים (פתרון: שילוב מערכות ביג דטה של רשויות מקומיות5)
• עלויות הכשרה גבוהות לשמאים (פתרון: סבסוד קורסי אנליטיקה פיננסית מטעם רשם השמאים7)
• התנגדות מקצועית לשינוי (פתרון: דרישת רגולטורית לדיווח פונדמנטלי בדו"חות שמאות רשמיים8)

סיכום: 

שילוב ניתוח פונדמנטלי אינו "תוספת" אלא תנאי הכרחי לשמאות אחראית. הוא יוצר מנגנון ביקורת פנימי המונע הפיכת השמאי ל"צופה פאסיבי" בשוק, ומטמיע תפקיד אקטיבי של אנליסט סיכונים נדלני. 

השפעות מערכתיות של הזנחת הניתוח הפונדמנטלי בשוק הנדל"ן

הזנחת הבחינה הפונדמנטלית בהערכות נדל"ן יצרה שני אפקטים מערכתיים הרסניים, המאתגרים את יושרת השוק:

1. פריצת גבולות מקצועית: מתווכים כמעריכי שווי

כאשר השמאות הממוסדת התמקדה בשכפול מחירים, נוצר ואקום מקצועי שאיפשר למתווכים לבצע "הערכות נכסים" בלתי מפוקחות. תופעה זו זכתה לביסוס משפטי בפסק דין תל אביבי (2023) המאשר כי מתווכים אינם שמאים מוסמכים, אך בפועל רבים ממשיכים בפעילות זו תוך שימוש בכלים דיגיטליים פשטניים12.השלכות:

• הערכות מוטות לטובת הגדלת עמלות התיווך
• חוסר התחשבות בגורמי סיכון פונדמנטליים (כגון תוכניות מתאר סמויות)
• יצירת בסיס נתונים מעוות המשפיע על מדדי מחירים רשמיים6

2. מניפולציות מימוניות ככלי לוויסות מחירים

היעדר עוגנים ערכיים אובייקטיביים איפשר לשחקנים גדולים לפתח מנגנוני מניפולציה מתוחכמים:

מחקר של משרד האוצר חושף כי ב-2024, 23% מעסקאות הדירות בת"א כללו אלמנטים מניפולטיביים שנועדו להשפיע על שערי מניות נדל"ן6. דינמיקה זו יצרה פער של 18% בממוצע בין מחירי דיווח לבין ערך עסקאות אמיתי.

השפעה על שוק ההון

הניתוק בין מחירי נדל"ן לערך פונדמנטלי יצר אפקט דומינו בשוק המניות:

• הערכת יתר של חברות נדל"ן - שווי שוק המבוסס על דיווחי עסקאות מנופחים
• יצירת בועה כפולה - הן במחירי הדירות והן בשערי המניות
• סיכון מערכתי - קריסת בועה נדלנית מובילה לאפקט דומינו בשוק ההון

פתרונות מבניים

1. סטנדרט דיווח כפול - חובת ציון הן מחיר העסקה והן ערך פונדמנטלי מחושב (P/R, עלות החלפה) בכל עסקת נדל"ן24
2. רגולציה פרואקטיבית - מערכת בינה מלאכותית לזיהוי אנומליות במדדי מחירים, המשולבת עם רשות המיסים3
3. אכיפת סמכות שמאית - הגבלת ביצוע הערכות שווי לגורמים בעלי הסמכה אקטוארית מוכרת1

סיכום: 

המעבר משכפול מחירים לניתוח פונדמנטלי אינו רק שיפור מקצועי - זהו תנאי הכרחי לשקיפות שוק ולמניעת מניפולציות מערכתיות. ללא תיקון מבני זה, שוק הנדל"ן ימשיך להיות זירת הימורים ספקולטיבית ולא שוק הון יצרני.

Citations:

1. https://www.ynet.co.il/economy/article/hk7bcmik2
2. https://nadlanisraeli.co/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1/
3. https://www.gov.il/he/service/real_estate_information
4. https://levi-itzhak.co.il/realestate/
5. https://infinity-il.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/
6. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%9E%D7%99-%D7%94%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93-%D7%9C%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%95%D7%94%D7%A4%D7%A2%D7%A8-%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%9D-%D7%9C%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%91%D7%97%D7%9F-%D7%91%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96%D7%99%D7%9D
7. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=137326
8. https://www.rosenberger.co.il/evaluation/
9. https://www.linkedin.com/pulse/%D7%9E%D7%91%D7%A6%D7%A2%D7%99-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%9F-%D7%9C%D7%90-%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%A7%D7%99%D7%99%D7%9E%D7%90-%D7%94%D7%90%D7%9D-%D7%94%D7%9D-haim-etkin-hwj1f
10. https://www.funder.co.il/article/103040
11. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/%D7%9E%D7%95%D7%95%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A0%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%97-%D7%91%D7%95%D7%A2%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C-%D7%9F-%D7%9B%D7%A8%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%A7%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%A4%D7%92%D7%99%D7%A2%D7%94-%D7%91%D7%93%D7%95%D7%A8-%D7%A9%D7%9C%D7%9D

Citations:

1. http://landtax.co.il/books/nihul-nadlan/18.pdf
2. https://afikil.co.il/real-estate-appraisal/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A7%D7%99%D7%A3-%D7%9C%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%AA-%D7%94%D7%92%D7%95/
3. https://www.janetamir.co.il/%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D
4. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/.c/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
5. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/assessment_reading/he/how%20to%20read%20assessment%20report.pdf
6. https://www.brickwise.co.il/real-estate-appraisal-basics-how-to-determine-property-value/
7. https://www.shamy-nadlan.co.il/uploads/%D7%9E%D7%A8%D7%A5_2014_%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90_%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA_%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA.pdf
8. https://www.calcalist.co.il/local_news/article/skhisia21x

Citations:

1. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
2. https://www.nmrk.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D/
3. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/guideline18new/he/kavim18new.pdf
4. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/3_1_2025/he/t_3_1.pdf
5. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_0_renew/he/2_1.pdf
6. https://shamay-mekarkein.com/%D7%9E%D7%94-%D7%A6%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A9/
7. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97_%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99
8. https://ec-shamaut.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2-%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%95%D7%AA/
9. https://www.ralc.co.il/%D7%94%D7%93%D7%A4%D7%A1%D7%AA-%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-5262-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%90%D7%97%D7%AA-%D7%90%D7%99%D7%A0%D7%94-%D7%90%D7%99%D7%A0%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%A6%D7%99%D7%94-%D7%A8%D7%90%D7%95%D7%99%D7%94-%D7%9C%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%A7.aspx
10. https://psagot.org/%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%99%D7%90%D7%95%D7%A8-%D7%91%D7%A8%D7%A7/
11. https://moshka.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1/
12. https://www.matan-il.co.il/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94/
13. https://yali-tikshoret.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D/
14. https://www.actuaries.org.il/wp-content/uploads/2018/10/%D7%9E%D7%A6%D7%92%D7%AA-%D7%96%D7%95%D7%94%D7%A8-%D7%90%D7%91%D7%A8%D7%94%D7%9D-%D7%9E%D7%95%D7%9E%D7%A8-%D7%92%D7%99%D7%A8%D7%A1%D7%90-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%AA.pdf
15. https://taxcollege.co.il/%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
16. https://www.w-b.co.il/html5/arclookup.taf?_id=29471&did=10322&title=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+-+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD
17. https://ronkram.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8%D7%99%D7%9D/%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D-%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9/
18. https://www.banai.co.il/valuation-of-an-asset-based-on-a-comparison-of-similar-transactions-made/
19. https://shamay-mekarkein.com/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%A4%D7%93%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%99/
20. https://www.shamy-nadlan.co.il/uploads/%D7%9E%D7%A8%D7%A5_2014_%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90_%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA_%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA.pdf
21. https://makovern.com/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99/
22. https://s3.il-central-1.amazonaws.com/irgu/landvalue/loadedFiles/__heb__txq-02.pdf
23. https://afikim38.com/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
24. https://www.appela.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9/
25. https://www.xn--5dbfeoa0hef.org.il/index.php/2016-05-01-17-11-45/2016-05-04-15-36-91/item/35253-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2-%D7%97%D7%A7%D7%9C%D7%90%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%9C-%D7%A4%D7%99-%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%90%D7%95-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9-%D7%90%D7%99%D7%AA%D7%9F-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%99,-%D7%A2%D7%95%D7%B4%D7%93
26. https://saarpeled.co.il/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
27. https://www.matan-il.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%AA%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%93%D7%95-%D7%A9%D7%9C-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
28. https://aaronvolk.com/real-estate/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%9C%D7%95%D7%AA/
29. https://www.din.co.il/articles/9289/B-21767/
30. https://www.federman-nadlan.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%A9%D7%90-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/
31. https://www.cryptoknight.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9E%D7%A9%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%95-%D7%9C/
32. https://limudey-hutz.co.il/wp-content/uploads/2019/08/%D7%9E%D7%A6%D7%92%D7%AA-%D7%94%D7%AA%D7%90%D7%92%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%97%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%A2%D7%A8%D7%9A-%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%94.pdf

איך איבדו השמאים את הבידול מהמתווכים – ולמה זה מסוכן לכולנו?

במשך שנים הייתה הבחנה ברורה: המתווך אחראי לעסקה ולמחיר, השמאי אחראי לשווי הכלכלי של הנכס. המתווך שיווק דירות וסיפק "הערכת מחיר משוערת" לצרכי מכירה. השמאי ביצע ניתוח כלכלי מדויק, בלתי תלוי, עבור בנקים, רשויות ובתי משפט. אלא שבשנים האחרונות הגבולות היטשטשו – והנזק כבר כאן.

כשהשמאים התחילו להעתיק, המתווכים נכנסו לוואקום

יותר מדי שמאים התרגלו ל"שיטת ההעתקה": לספר בכמה נמכרה הדירה הסמוכה. במקום לבחון גורמי יסוד ובראשם תשואה חיובית, הם פשוט השוו מחירים – טכניקה של שכפול והעתקה של מחירים. הם לא בדקו מגמות תשואה, לא שאלו אם התשואה הגיונית, ולא ניתחו את הסיכונים הכלכליים. הציבור הרגיש בכך היטב. ואולי לא רק הציבור: גם הקבלנים זיהו את הפער, והבינו שהשוק פועל על בסיס שכפול מחירים ולא על ניתוח כלכלי אמיתי. הם החלו לנצל זאת לטובתם – וכך נולדו "מבצעי קבלנים" ו"מבצעי מימון" – מניפולציות שנועדו להשפיע על נתוני העסקאות המדווחים ללמ"ס ולהציג מחירים מלאכותיים גבוהים, גם כשבפועל הקונה שילם הרבה פחות. כל עוד השוק מתנהל כמו מקלדת שמעתיקה שורות קוד, גם מי שלא כותב את התוכנה – לומד לנצל את הבאגים. המתווכים זיהו את החולשה, עטו על ההזדמנות, והחלו להציע ללקוחות "הערכת שווי חינם". הם התמקצעו, השתמשו בכלים דיגיטליים, הציגו דוחות מרשימים – וכבשו את השוק. בפועל, הם נכנסו לנישה שהשמאים נטשו.

מתווך עוסק במחיר. שמאי – בשווי. זו לא רק סמנטיקה

הציבור לעיתים אינו מבין את ההבדל: "שווי" נשמע כמו "מחיר". אך ההבדל עמוק ומהותי. מחיר הוא תוצאה של עסקה – לעיתים אקראית או רגשית. שווי, לעומת זאת, הוא תוצאה של ניתוח כלכלי שיטתי. רק שמאי מוסמך, לפי החוק, רשאי לקבוע שווי. מתווך רשאי להעריך מחיר שוק משוער – לא יותר.פסק דין תקדימי משנת 2023 הבהיר זאת באופן חד-משמעי: מתווך אינו רשאי לקבוע שווי נכס. מי שעושה זאת – עובר על החוק. ובכל זאת, זה קורה כל הזמן. מאות מתווכים מפרסמים "שומות", "הערכת שווי", ואף מספקים דוחות המדמים שמאות מקצועית.

מה הבעיה בזה? נזק עצום – ללקוחות, לשוק, ולמקצוע

1. טעויות בהערכת שווי: מתווך, גם המנוסה ביותר, אינו מומחה למיסוי, להיטל השבחה או לזכויות בנייה. הוא לא בודק תב"ע, לא עושה היוון תזרימים, ולא מנתח כדאיות כלכלית. לקוחות שמסתמכים עליו עלולים לקבל החלטות שגויות.
2. ערעור אמון הציבור: כשכל אחד "מעריך שווי" – אף אחד לא באמת יודע מה נכון. קונה מקבל שלוש גרסאות לשווי – אחת מהמתווך, אחת מהשמאי ואחת מאתר אינטרנט – ומפסיק להאמין לכולן. התוצאה: שוק מבלבל, רווי ברעש.
3. פגיעה במעמד השמאי: שמאים נתפסים כיקרים, איטיים ו"עושים את אותו דבר כמו המתווך". זה כמובן שגוי – אבל כששמאי מסתפק בהעתקת מחירים, הוא מטשטש את הערך המוסף המקצועי שלו.
4. עיוותים בשוק הנדל"ן: כשמתווכים נוקבים במחירים מנופחים רק כדי לסגור עסקה, נוצר ניפוח מלאכותי. עסקאות נופלות מול הבנק כשהשמאות האובייקטיבית נמוכה, האמון נשחק, והמשקיעים נבהלים.

אז מה עושים?

• לאכוף את החוק: כל מתווך שמתחזה לשמאי צריך לעמוד לדין. רשם המתווכים חייב להבהיר את ההוראות. הציבור חייב לדעת: רק שמאי מוסמך רשאי לקבוע שווי.
• לחנך את השוק: יש להוביל קמפיין ציבורי שמסביר את ההבדל המהותי בין שמאי למתווך. מי שמסתפק בהערכת מתווך – משחק ברולטה עם ההשקעה שלו.
• לחזק את מקצוע השמאות: שמאים חייבים לשוב ליסודות: להעמיק, לנתח, להסביר. להציג גרפים, טבלאות, ולהשתמש בכלי עבודה מודרניים. השמאי הוא המגן האחרון של ההיגיון הכלכלי בשוק.
• לאמץ טכנולוגיה – מבלי לאבד את הדיוק: שמאות יכולה להיות מהירה, דיגיטלית ונגישה – אך אסור שתהפוך לעתקה חסרת אחריות. איכות ודיוק הם לב המקצוע.

סיכום: להחזיר את הגבול. להחזיר את הערך.

הגיע הזמן לשרטט מחדש את הקו: שמאי עוסק בשווי. מתווך – במחיר. שמאי ששוכח זאת – מפנה את מקומו למתווך. הציבור, הבנקים והמדינה חייבים להבין: בלי שמאות מקצועית – אין שוק אמין.מתווך יכול למכור לכם דירה. אבל רק שמאי יכול לקבוע את השווי האמיתי. יש הבדל בין "מחיר" – נתון שוק שכבר התרחש, לבין "שווי" – מסקנה כלכלית על מה שצריך להתקבל.

אל תתבלבלו. זה לא אותו מקצוע – וזו לא אותה אחריות.

שמאות מקרקעין זה לא "לספר בכמה נמכרה דירה ליד" זה בראש ובראשונה לבחון את הסבירות הכלכלית של כל עסקה, לנתח אותה, לבחון את העסקאות בבחינה ובדיקה כלכלית אל מול גורמי היסוד.

פעם היו מבקשים את דעתו של שמאי מקרקעין בכל הקשור עם שווי נכסי מקרקעין, מאז המתווכים בכלל והשוק בפרט גילו שכל "תורת השמאות" מתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" וב- "בגישת לספר בכמה נמכרו דירות ליד" המתווכים הפכו לכוכבי השוק והשוק גם גילה את הדרך להפעיל מניפולציות ושיטות שונות כמו ויסות, תיאום ושלל תכסיסים ותרגילים כדי להשפיע על המחירים ואף אחד כבר לא מדבר על שווי ואיש איננו בוחן או בודק אותו. ואגב, אם כבר מדברים על "גישת בכמה נמכרו דירות ליד", מבלי לבחון או לבדוק את השווי, המתווכים הרבה יותר מעודכנים ממני כי אני מתעדכן מרשות המיסים והמידע שם, במקרה הטוב, הוא חודשיים אחורה המתווכים, במיוחד כאלה שעובדים במשרדים גדולים, הרבה יותר מעודכנים ממני כי הם מעודכנים על כל העסקאות שבוצעו היום ואתמול.

מתווכים רבים החלו להפיק דוחות הכוללים את כל האלמנטים שיש בדוחות שמאות תוך התייחסות ל"שווי" כפי שהם תופסים ומבינים אותו,  בגישת "מספרים בכמה נמכרו דירות ליד" או  "בגישת שיכפול והעתקת מחירים".

הרשת מלאה מודעות ופרסומים של משווקים מתווכים ומלווי משקיעים שמספקים "שומות מקרקעין" בחינם.

השפעת תופעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון

למרות שהמידע הקיים אינו מתייחס ישירות להשפעת הפרוטקשן על דמי השכירות לעסקים, ניתן להסיק כי קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין השפעתה על שוק הנדל"ן המסחרי. תופעת דמי החסות מהווה מכת מדינה שמשפיעה על ענפי משק שונים, והנתונים מצביעים על כך שהשלכותיה עלולות להתרחב מעבר לענף הבנייה גם לשוק העסקי הרחב יותר.

היקף תופעת הפרוטקשן בישראל

תופעת דמי החסות (פרוטקשן) הפכה בשנים האחרונות למכת מדינה המשפיעה על מגזרים רבים במשק הישראלי. סקר שערך ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל-אביב והמרכז בקרב כ-450 קבלנים ויזמים חושף ממצאים מדאיגים: כ-87% מהקבלנים והיזמים בארץ התבקשו לשלם פרוטקשן באתרי הבנייה1. התופעה אינה מתמקדת באזור מסוים אלא פרוסה ברחבי הארץ - 32% מהקבלנים דיווחו על דרישות לתשלום דמי חסות באזור המרכז, 21% באזור הדרום, 19% באזור הצפון ו-17% באזור תל אביב1.הפרוטקשן אינו מוגבל לענף הבנייה בלבד. כפי שצוין, התופעה פוגעת בעסקים רבים ברחבי הארץ, החל ממסעדות גדולות וכלה בדוכני פלאפל קטנים2. משפחות פשע וגורמים עבריינים דורשים תשלום תמורת "שמירה" על העסק, החנות, המטע החקלאי או אתר הבנייה מפני פגיעה שהם עצמם מאיימים לבצע1.

שיטות הפעולה של גובי דמי החסות

שיטת הפעולה של גורמים עבריינים בתחום הפרוטקשן מתוארת כמערכת מאורגנת היטב. הארץ מחולקת לאזורי שליטה עליהם אחראים "ראיסים" (שולטי שטח) שתפקידם לגבות דמי חסות מקבלנים באתרי בנייה ותשתית, בתמורה להימנעות מגרימת נזקים2. קבלן המסרב להתקשר עם חברת השמירה המוצעת על ידי ה"ראיסים" או מבקש להתקשר עם חברה לגיטימית אחרת, עלול לסבול מנזקים כמו שיבוש כלי צמ"ה, הרס חומרי בנייה והכשלת גישה לאתר2.במקרים רבים, הבקשות לתשלום דמי חסות מגיעות מחברות המציגות את עצמן כחברות שמירה "לגיטימיות" עם קבלות, כך שהסכום מגולם לעלות הקמת הפרויקט1. זו אחת הסיבות שהתופעה מצליחה להתקיים לאורך זמן ובהיקפים משמעותיים.

ההשפעה הכלכלית של הפרוטקשן

השפעה ישירה על עלויות הבנייה

ההשפעה הכלכלית של תשלומי פרוטקשן היא משמעותית. 50% מהקבלנים ציינו שדמי החסות מייקרים את הפרויקט בסכום ממוצע של בין רבע מיליון לחצי מיליון שקל, 32% השיבו כי העלות הממוצעת מתייקרת בסכום של עד 250 אלף שקל, וכ-18% ציינו כי העלות מגיעה לסכומים שבין 500 אלף למיליון שקל1. מדובר בעלויות משמעותיות המתגלגלות בסופו של דבר לצרכן הסופי.

השפעה על השתתפות במכרזים והתחרותיות

נתון מדאיג במיוחד הוא שכמחצית מהקבלנים והיזמים (כ-47%) ציינו כי הם נמנעים מלגשת למכרזי בנייה ותשתיות, בשל ידיעה שאחד המתמודדים הוא גורם עברייני1. זהו נתון המעיד על פגיעה משמעותית בתחרותיות בענף הבנייה ועלול להשפיע בעקיפין גם על שוק הנדל"ן המסחרי.

ההשלכות האפשריות על שוק השכירות המסחרית

למרות שאין בידינו נתונים ישירים על הקשר בין פרוטקשן לדמי שכירות לעסקים, ניתן להעריך את ההשפעה האפשרית בהתבסס על הנתונים הקיימים:

הימנעות מפתיחת עסקים באזורים מסוימים

כשם שקבלנים נמנעים מלגשת למכרזים בגלל מעורבות של גורמים עבריינים, סביר להניח שבעלי עסקים פוטנציאליים עלולים להימנע מפתיחת עסקים באזורים הידועים כמוקדי פעילות של גובי פרוטקשן. הדבר עלול להפחית את הביקוש לנכסים מסחריים באזורים מסוימים, מה שעשוי להשפיע על דמי השכירות.

סגירת עסקים קיימים

העלויות הנוספות שנכפות על עסקים בגין תשלומי פרוטקשן עלולות לפגוע ברווחיות העסק ואף להוביל לסגירתו. גם האלימות והאיומים הכרוכים בתופעה יכולים לגרום לבעלי עסקים לסגור את פעילותם. סגירת עסקים מובילה להגדלת ההיצע של נכסים מסחריים להשכרה, מה שעלול להוביל לירידה בדמי השכירות באזורים מסוימים.

ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים

כפי שצוין, עלויות הפרוטקשן מגולמות בעלות הקמת הפרויקטים. כאשר מדובר בפרויקטים מסחריים, עלויות אלה יתגלגלו ככל הנראה לדמי השכירות שישלמו העסקים, כדי לשמר את הרווחיות של היזמים.

המאבק בתופעת הפרוטקשן

רשויות האכיפה מנסות להתמודד עם התופעה. אחת הדרכים היא פעולה נגד חברות שמירה המשתפות פעולה עם פעילות הפרוטקשן. לדוגמה, הוועדה לרישוי חוקרים פרטיים ושירותי שמירה במשרד המשפטים החליטה שלא לחדש את רישיונה של חברת השמירה 'ספיישל סקיוריטי בע"מ' והעומד בראשה, לאחר שנמצאו ראיות למעורבותה בפעילות עבריינית שעיקרה גביית דמי חסות באתרי בנייה2.כ-60% מהקבלנים והיזמים סבורים כי המשטרה היא האחראית הבלעדית לטיפול בתופעת דמי החסות, בעוד כ-23% סוברים כי הממשלה צריכה לטפל בנושא1.

מסקנות

למרות המגבלות במידע הקיים, ניתן להסיק כי תופעת הפרוטקשן עלולה להשפיע על שוק השכירות המסחרית בדרכים הבאות:

1. הפחתת הכדאיות לפתוח עסקים באזורים מסוימים, מה שעלול להוביל לירידה בביקוש לנכסים מסחריים
2. גרימת סגירת עסקים קיימים עקב העלויות הנוספות והאיומים
3. ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים, שעלול להתגלגל לעליה בדמי השכירות

למרות שהנתונים הישירים בנושא מוגבלים, קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין תחום השכירות המסחרית, במיוחד לאור היקפה הנרחב של התופעה והשפעתה המוכחת על ענף הבנייה. נדרש מחקר נוסף כדי לכמת את ההשפעה המדויקת של הפרוטקשן על שוק השכירות המסחרית ולבחון את טענת הסיבתיות בין התופעה לבין סגירת עסקים והימנעות מפתיחת חנויות חדשות.

במקומות שבהם עסקים סובלים מתופעת הפרוטקשן (גביית דמי חסות על ידי גורמים עברייניים), יש להוסיף מרכיב סיכון נוסף לשיעור ההיוון, שמייצג את הסיכון העסקי והפיננסי המוגבר.

לפי הערכות מקצועיות וניתוח שוק הנדל"ן המניב בישראל, שיעורי ההיוון הנוכחיים גבוהים יחסית, בין היתר בשל מרווחי סיכון גדולים יותר הנובעים ממצבים כמו הפרוטקשן6. למרות שאין נתון מדויק מפורש לשיעור היוון ספציפי שיש להוסיף לנכסי תעסוקה במקומות עם פרוטקשן, ניתן להניח כי יש להוסיף פרמיית סיכון משמעותית, שיכולה להיות בטווח של אחוזים בודדים מעל שיעור ההיוון הסטנדרטי.

הסיבה לכך היא שהפרוטקשן מייקר את עלויות התפעול של העסק, מעלה את הסיכון לסגירת עסקים או פגיעה בפעילותם, וכפועל יוצא מוריד את הערך הכלכלי של הנכס. בנוסף, העלויות הנוספות והאיומים גורמים לירידה בביקושים או לנטישה של עסקים, מה שמעלה את שיעור ההיוון הדרוש על ידי המשקיעים כדי לפצות על הסיכון.

• במקומות עם תופעת פרוטקשן, יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון, ככל הנראה בטווח של 1%-3% לפחות, בהתאם לחומרת התופעה והשפעתה על הפעילות העסקית.
• הוספת פרמיית סיכון זו משקפת את הסיכון המוגבר והעלויות הנוספות שנכפים על בעלי הנכסים והעסקים באזור.

הערה: בשל היעדר נתונים כמותיים מדויקים בנוגע להיוון ספציפי לנכסים במקומות עם פרוטקשן, ההערכה מבוססת על ניתוח מקצועי של מצב השוק ופרמיות סיכון מקובלות בנדל"ן מניב במצבי סיכון גבוהים.

תופעת הפרוטקשן גורמת לעלייה בסיכון התפעולי והפיננסי של עסקים הפועלים באזורים מושפעים, מה שמוביל לעלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) שנדרש על ידי משקיעים בנכסי תעסוקה באותם אזורים. העלאת שיעור ההיוון נובעת מהסיכון הגבוה יותר לאי-תשלום, לאיומים ולפגיעה בפעילות העסקית, וכן מהירידה בדמי השכירות שניתן לגבות בשל הימנעות או סגירת עסקים. כתוצאה מהעלאת שיעור ההיוון וירידת דמי השכירות, שווי הנכסים נפגע משמעותית, שכן שווי הנכס מחושב כהיוון תזרימי השכירות העתידיים. עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס, והירידה בדמי השכירות מחמירה את הפגיעה בשווי. לסיכום, הפרוטקשן מוביל לירידה בשווי נכסי התעסוקה באמצעות שילוב של עליית סיכון (שיעור היוון גבוה יותר) וירידה בתזרימי השכירות, מה שמקשה על המשקיעים ומפחית את ערך הנכסים באזורי פעילות התופעה.

השפעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון בנכסי תעסוקה

עלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) בנכסי תעסוקה באזורים מושפעי פרוטקשן נובעת מסיכון תפעולי מוגבר וירידה בביקוש לנכסים, המשפיעים על תזרימי השכירות העתידיים.

גורמים לעלייה בשיעור ההיוון:

1. סיכון מוגבר לתזרים השכירות – עסקים החשופים לפרוטקשן עלולים לסגור או להפחית פעילות, מה שפוגע ביציבות דמי השכירות37.
2. עלויות תפעול גבוהות – תשלומי דמי חסות מגולמים בעלויות העסק, מקטינים את רווחיותו ומעלים את הסבירות לאי-תשלום שכירות67.
3. ירידת ערך הנכס – משקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר לפיצוי על הסיכון, מה שמגדיל את שיעור ההיוון. לדוגמה, אם שיעור ההיוון הסטנדרטי לנכסי תעשייה הוא 6.9%, באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי לטפס ל-8%-9% ויותר35.

השלכה על שווי הנכס:

• עלייה של 1% בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס בכ-10%-15%, בהנחה שדמי השכירות קבועים4.
• בשילוב עם ירידה בדמי השכירות (עקב סגירת עסקים או מיקוח על מחירים), הפגיעה בשווי מחמירה משמעותית.

נתונים מעשיים:

• בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, שיעור ההיוון הממוצע בישראל עמד על 6.9% ב-20193, אך באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי להגיע ל-9%+ בשל פרמיות סיכון5.
• עסקאות עדכניות (כגון רכישת נכסים לוגיסטיים) בוצעו בתשואות של 5%-5.9%, אך אלו משקפות נכסים "איכותיים" עם סיכון נמוך5.

מסקנה: הפרוטקשן יוצר "סחרור שלילי" – עלייה בשיעור ההיוון וירידה בשכירות הדירה מובילים לצניחה חדה בשווי הנכס, בעיקר באזורים עם פעילות עבריינית משמעותית.רוצים להבין איך מחשבים את שיעור ההיוון הספציפי לנכס מסוים?

איך מחשבים שיעור היוון (תשואת ההון) לנכס מניב?

1. מהו שיעור היוון?

שיעור ההיוון הוא התשואה שהמשקיע מצפה לקבל על ההשקעה בנכס, והוא מייצג את היחס בין תזרימי המזומנים השוטפים (כגון דמי שכירות נטו) לבין שווי הנכס.הנוסחה הבסיסית היא:שיעור היוון=תזרים מזומנים נקי שנתישווי הנכס\text{שיעור היוון} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שווי הנכס}}שיעור היוון=שווי הנכסתזרים מזומנים נקי שנתיאו לחילופין:שווי הנכס=תזרים מזומנים נקי שנתישיעור היוון\text{שווי הנכס} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שיעור היוון}}שווי הנכס=שיעור היווןתזרים מזומנים נקי שנתי

2. שלבים לחישוב שיעור ההיוון

א. קביעת תזרים המזומנים הנקי השנתי (NOI - Net Operating Income)

• סכום דמי השכירות השנתיים שהנכס מניב, לאחר הפחתת הוצאות שוטפות (תחזוקה, ביטוח, מיסים וכו').
• חשוב להעריך תזרימי שכירות נטו ריאליים, כולל השפעות של סיכונים כמו פרוטקשן.

ב. הערכת סיכונים ופרמיית סיכון

• סיכונים עסקיים (כגון פרוטקשן) מייקרים את הסיכון שהמשקיע לוקח.
• יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון הבסיסי, בהתאם לחומרת הסיכון.
• לדוגמה, אם שיעור ההיוון הבסיסי הוא 6.9%, ופרמיית הסיכון עבור פרוטקשן היא 2%, שיעור ההיוון הכולל יהיה 8.9%.

ג. קביעת שיעור ההיוון הכולל

שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון\text{שיעור היוון כולל} = \text{שיעור היוון בסיסי} + \text{פרמיית סיכון}שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון

3. דוגמה מעשית

נניח:

• תזרים מזומנים נקי שנתי מנכס תעסוקה: 1,000,000 ₪
• שיעור היוון בסיסי באזור רגיל: 6.9%
• פרמיית סיכון עקב פרוטקשן: 2%

חישוב שווי הנכס:שווי הנכס=1,000,0006.9%+2%=1,000,0008.9%≈11,235,955₪\text{שווי הנכס} = \frac{1,000,000}{6.9\% + 2\%} = \frac{1,000,000}{8.9\%} \approx 11,235,955 ₪שווי הנכס=6.9%+2%1,000,000=8.9%1,000,000≈11,235,955₪ללא פרמיית סיכון:1,000,0006.9%≈14,492,753₪\frac{1,000,000}{6.9\%} \approx 14,492,753 ₪6.9%1,000,000≈14,492,753₪הפרש בשווי הנכס: כ-3.25 מיליון ₪ (כ-22% ירידה בשווי) כתוצאה מהוספת פרמיית הסיכון.

4. סיכום

• שיעור ההיוון משקף את התשואה שהמשקיע דורש, והוא מושפע מתזרימי השכירות ומהסיכונים.
• פרוטקשן מעלה את הסיכון ולכן מייקר את שיעור ההיוון.
• עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס משמעותית.
• חשוב לבצע הערכה מדויקת של תזרימי המזומנים והסיכונים בעת חישוב שווי נכסים.

אם תרצה, אוכל לסייע גם בניתוח ספציפי של נכס מסוים או בהערכת פרמיית הסיכון בהתאם לנתונים רלוונטיים.

Citations:

1. https://www.valuation.co.il/%D7%94%D7%A1%D7%A4%D7%A8/%D7%A4%D7%A8%D7%A7-6-%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F-wacc/
2. https://www.iasb.org.il/uploads/n/1708851869.4402.pdf
3. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_2019/he/11.08.20%20%20%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA%20%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%99%20%D7%AA%D7%A9%D7%95%D7%90%D7%94%20%D7%91%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D%20%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%91%D7%99%D7%9D%20%20%20%20-%20%D7%9E%D7%97%D7%A6%D7%99%D7%AA%20%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94%20%D7%A9%D7%9C%20%D7%A9%D7%A0%D7%AA%202019%20%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%92%D7%A9.pdf
4. https://www.ifrsconsulting.co.il/%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F/
5. https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3777243,00.html
6. https://kohelet.org.il/wp-content/uploads/2023/05/KPF0140_Protection-w_o-security_89_F.pdf
7. https://www.ynet.co.il/economy/article/byz3udga1l
8. https://www.linkedin.com/pulse/%D7%A2%D7%93%D7%9B%D7%95%D7%9F-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F-%D7%91%D7%A2%D7%99%D7%93%D7%9F-%D7%94%D7%A7%D7%93%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%98%D7%9B%D7%A0%D7%95%D7%9C%D7%95%D7%92%D7%99%D7%AA-%D7%97%D7%A9%D7%99%D7%91%D7%94-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-haim-etkin-psikf
9. https://meyda.education.gov.il/files/Mazkirut_Pedagogit/AgafPituachPedagogi/yechudiot_krimo_pardes_hana.pdf
10. https://meyda.education.gov.il/files/Mazkirut_Pedagogit/AgafPituachPedagogi/krimohaklaipardeshana.pdf

גניבות, הצתות ופרוטקשן: "לעבריינים פה אין אלוהים, לנו אין לילות"

כל מה שאספנו עבורך מרחבי הרשת ומאתרי התוכן והחדשות המובילים

פתגם השבוע:

"תרדמת התבונה מולידה מפלצות" -  פרנסיסקו גויה

סקירות קודמות - מאי 2025    יוני 2025

שמאי מקרקעין ועורכי דין ניסו להתחמק ממס שבח - השיטה ומה קבעה השופטת?

נצרת: מעיר תיירותית משגשגת לעיר פחד ואלימות

"על כל דירה לפי שעה הם הרוויחו 50 אלף שקל בשבוע"

הקבלן עודד שריקי נאשם בהברחת מרצדס באמצעות עולה חדש

קבוצת עזריאלי בע"מ התקשרה בעסקת מיזוג משולש הופכי לרכישת צ.מ.ח המרמן בע"מ 

קונה רכש 16,000 מ"ר משרדים + 120 חניות בפרויקט קוסמופוליטן בתל אביב, שותפות מוגבלת של קבוצת אקרו בע"מ תמורת 521 מיליון ₪ 

פגיע ישירה - סקירת נזקי הטילים מאיראן

השכירות במרכז תתייקר: אין מספיק דירות למפונים שירצו לחזור לאזור מגוריהם

הסעודים ישלמו דמי שימוש לצינור הנפט מסעודיה לאירופה תור הזהב של מדינת ישראל

הפנטהאוז בבניין של פיבקו על פארק הירקון מוצע למכירה תמורת 29 מיליון שקל

חקלאי בן 71 סירב לשלם שני מיליון שקל פרוטקשן: "חבל על הזמן שלהם"

ב־16 מיליון שקל הבית הטמפלרי המיוחד בן 119 השנים יכול להיות שלכם

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

כלי AI לשמאי - הצטרף לבית שמאי 

נדל"ן על הבר - קבוצה עם זימון לאירועים מקוונים -  לייב

להצטרפות - כאן

https://chat.whatsapp.com/KdLvHxJsFJWAflSz7vSk3L

חברת החשמל התעכבה בחיבור פרויקט תמ"א - ותשלם ליזם פיצוי של 3 מיליון שקל

הקטסטרופות של תמ"א 38 באשדוד: קריסה, נזילות, הצפות, קבלנים שבורחים וסיוט לדיירים

השגרירים התפנו מהמגדלים יחד עם דמי השכירות

תוכנית המיליארדים שנקברה תחת מזבלה פיראטית בירושלים

הארכה זמנית של משך הזמן לדיווח למאגר נתוני אשראי על פיגורים בתשלומי הלוואות של לקוחות

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

הצטרף לקבוצת כלי AI לשמאי ולבעלי מקצועות חופשיים בקישור זה כאן

או כאן > https://chat.whatsapp.com/Cn75usIi8t0LSME2QuT0mn  

תתעדכן בכלים שיעשו לך את היום ויהרסו לך את הלילה ...

ה - AI לא יחליף אותך, אבל מי שישתמש בו כן

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

חקירת רשות ני"ע: בעלי קב' וולת'סטון וסוכנות הביטוח נטו רימו אלפי משקיעים

מחקר של רשות ני"ע מגלה מי הקפיץ את בורסת ת"א בזמן המלחמה מול איראן

סוסים משוחררים דהרו, נהגת נהרגה - אבל המדינה העניקה לחקלאי 3,000 דונם

פי 100 מהשגרה: ערכי בנזן גבוהים בסביבת בזן עקב עבודות להשבת בית הזיקוק לעבודה

פרסום ראשון | הנתונים המלאים על הריסת מבנים ביהודה ושומרון

מדיניות הפיקוח על הבנקים לבחינת בקשות לסגירת סניפים קבועים

אבנר נתניהו רכש דירה באנגליה תחת שם אחר ב־502 אלף פאונד במזומן

מענה המדינה לתושבים שמקום מגוריהם נפגע במסגרת מבצע "עם כלביא"

פעם היו מבקשים את דעתו של שמאי מקרקעין בכל הקשור עם שווי נכסי מקרקעין, מאז המתווכים בכלל והשוק בפרט גילו שכל "תורת השמאות" מתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" וב- "בגישת לספר בכמה נמכרו דירות ליד" המתווכים הפכו לכוכבי השוק והשוק גם גילה את הדרך להפעיל מניפולציות ושיטות שונות כמו ויסות, תיאום ושלל תכסיסים ותרגילים כדי להשפיע על המחירים ואף אחד כבר לא מדבר על שווי ואיש איננו בוחן או בודק אותו.

פס"ד תקדימי צפוי להפחית משמעותית את היטלי ההשבחה במתחמי פינוי-בינוי

חדר אורחים, מטבח מאובזר - וחמאם בתכנון: בית על עץ כזה עוד לא ראיתם

טיל איראני אחד פגע במבנה בבני ברק - מדוע אלפי תושבי פונו למלונות?

הצטרפו אלינו לקבוצת התוכן של בית שמאי - ארגון השמאים והמומחים בישראל - כאן

או בקישור זה: https://chat.whatsapp.com/Fdywzbu9B5h6iM9q452fyo 

כל מה שמעניין בנושאי שמאות רכוש וחקלאות  - קהילת שמאי הרכוש הגדולה בישראל

לא חבר בבית שמאי? הצטרף כאן

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

חברת בת של מגה אור החזקות בע"מ התקשרות בהסכם למתן שירותי Data Center בהיקף 8 MW לתקופה של 5 שנים עם חברה בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות הבינה המלאכותית בתמורה ל 35 מיליון ש"ח

קונה רכש 16,000 מ"ר משרדים + 120 חניות בפרויקט קוסמופוליטן בתל אביב, שותפות מוגבלת של קבוצת אקרו בע"מ תמורת 521 מיליון ש"ח

סקירת נזקי הטילים

ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה

"הם הפכו את הרחוב למסלול מרוצים, ממררים לנו את החיים"

זו הייתה "הריביירה של הצפון" – והיום היא טובעת בזבל

המלכוד בקומה ה-21 ברמת גן: אין לנו פתרון, וגם פיצוי לא מקבלים 

צרות של עשירים: האם שוכרי מגדל היוקרה בתל אביב בדרך לרחוב?

“היום רוב העררים מגיעים מתושבים שמתנגדים לעיבוי בנייה, לא מצד יזמים"

מרכז הכרמל בחיפה מתפורר: פריצות, הזנחה ותחושת חוסר ביטחון

התחדשות עירונית: רשות ני"ע קובעת כללים אחידים לדיווח

עמדת סגל חשבונאית מספר 11-6: הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

בעלת מניות בבזן טוענת: הקיצוץ בביטוח לפני פגיעת הטיל האיראני יסב לחברה הפסדים כבדים

להרוס או לשקם מבנים שנפגעו מהטילים האיראניים? קונפליקט בין מס הרכוש לרשויות

"כל אחד יכול לקרוא לעצמו יועץ משכנתאות - והציבור נופל בפח"

"שוטטו בין הגופות": הפרקליטות דורשת עונשי מאסר לגונבי הרכוש מהנובה

השירות המטאורולוגי מתריע: ישראל עומדת בפני אסון אקלים חמור

למה חג'ג', דוניץ ואקרו לא משתתפות בחגיגה של חברות הנדל"ן בבורסה?

שר הבינוי והשיכון חיים כץ מקדם החלטת ממשלה להסדרת שוק השכירות בישראל

הקלות מס וחובת דיווח על הכנסות: התוכנית של משרד השיכון לשוק השכירות

נתבעו כי כינו את היזם נוכל וגנב - ביהמ"ש קבע שהם צודקים

💣💥 סקירת ענף הנדל"ן למגורים – מאי 2025 💣💥

"תוך חצי שעה נשרף הכול. מפעל חיים של שבע שנים הלך"

זה קורס: מאות משפחות בדרך לאבד את הבית

רשות המסים: דמי שכירות חלופיים בהתחדשות עירונית פטורים ממס

Deutsche Bank: Tel Aviv 8th most expensive city for housing

Sharp fall in new home sales after restrictions imposed

כתב אישום נגד כנופיה בדואית - שדרשה פרוטקשן בעוטף

רוכשי "מחיר למשתכן" בנס ציונה תובעים 20 מיליון שקל מאפריקה ישראל בשל עיכוב במסירה

שליחי וולט הותקפו בראשון לציון: "הם תקפו אותם באלות ואבנים"

"ברחנו בפיג'מה, הכול נשאר שם": נהרס הבניין בבת ים שהפך לסמל המלחמה

נגיד בנק ישראל אמיר ירון: "לקצץ תקציבים לחרדים או שנצטרך להעלות מיסים"

שמחון נחוש: ימליץ על חקיקה שתאסור על הבנקים למנוע הוזלת דירות

בגלל רטיבות: מוכר דירה יפצה ב-235 אלף שקל

מה הם המקצועות הראשונים בתור להיעלם בשנים הקרובות?

אלפי שקלים על כל בניין, וסכנת חיים: תג המחיר של הריסת רצועת עזה

מחירי הדירות בתל אביב מתרסקים: וזה רק קצה הקרחון לפני הצונאמי

ירון זליכה: כדי לעצור את מחירי הדיור צריך לחזור לצמיחה מהירה | 103fm

הבריח שעון רולקס מטורקיה - ושילם ביוקר

מס רכוש משלם 65 אלף שקל בחודש שכר דירה למשפחה

הבניין ברמת גן: למדינה אין מענה והאזרחים נותרו ללא רכושם

פעם התיירים מחו"ל היו מגיעים לחמי עין גדי בהמוניהם - היום הוא עומד נטוש והרוס לגמרי

לידיעת לוחמי החי"ר: השירות הצבאי יוארך בשנה

חיפה נאבקת על המרחב הציבורי: תופעת דרי הרחוב יוצאת משליטה

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪

קבוצת אקרו בע"מ מכרה את חלקה במלון The George Tel Aviv לאלקו אלפא בע"מ תמורת 167 מיליון ש"ח

חברת בת של מגה אור החזקות בע"מ התקשרות בהסכם למתן שירותי Data Center בהיקף 8 MW לתקופה של 5 שנים עם חברה בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות הבינה המלאכותית בתמורה ל 35 מיליון ש"ח

הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.

אימפריית הנדל"ן של ראש המועצה - והתחקיר שהסתיים באלימות

הנתונים שמגלים: בכמה מקרים בנקים מנעו מיזמים הוזלת דירות?

התהום שמאחורי הנס

💣💥   דירות בעסקאות נדל"ן - מרץ-מאי 2025 💣💥 

💣💥 שינוי במחירי שוק הדירות - יוני-2025 💣💥 

הפער מתרחב: שוק המשכנתאות שוקק אך שוק הדירות מתכווץ

"מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין בו כדאיות כלכלית"

השפעת האיום החותי: נמל אילת ייסגר — לאחר שצבר חובות של מיליונים

אחרי 5 שנים, 3 קבלנים ו-2 שריפות — העבודות בפרויקט המקולל מתחדשות

צניחה חדה בתושבים החוזרים לישראל: הסיבות לתופעה - והנתונים המדאיגים

ניתוח חדש: הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות ובשכר הדירה

הנזק ממתקפת הטילים האיראנית על מפעלי בזן: בין 150 ל-200 מיליון דולר

הבניין קרס, רוכשת הדירה תבעה, והשופט קבע: "אבסורד"

העיר הגדולה בצפון הפכה למקלט של הומלסים: "ישנים עם פטיש על הדלת"

ה"סלאמס" של תל אביב במצב מחפיר - בהארלם יותר בטוח

"עברו שבועיים ללא תגובה": השמאים הפרטיים ששכרה המדינה לא עומדים בעומס

"כתבנו פתק לשוטרים שהיו מגיעים לבדוק שלא מתעללים בילדה"

הכי זול לבנות בצפון – הכי יקר בת"א, ומה עם השרון, ירושלים ואילת? לשכת שמאי המקרקעין בתמחור חדש

12  אלף שקל למ"ר במגדל בת"א, 5,200 בב"ש: המסמך החדש שיעשה סדר בעלויות הבניה

הקניון היחיד בעיר הצפונית ייסגר: "הלב הפועם יימחק"

ארסוף לעניים: התשתיות מקרטעות, אבל בית על הים במחיר מציאה

אומדן עלויות בניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן

27 בניינים ייהרסו, 2,000 תושבים יישארו ללא בית - מטיל אחד: "אנשים איבדו את כל החיים"

חברת בת של וויי - בוקס נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת כ- 1,900 מ"ר בפרויקט גת רימון המיועדים למשרדים, בתמורה ל 52 מיליון ₪

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪

קבוצת אקרו בע"מ מכרה את חלקה במלון The George Tel Aviv לאלקו אלפא בע"מ תמורת 167 מיליון ש"ח

בירת נקמות הדם של ישראל: "לא מצליחים להגיע לסולחה"

ניצחון לסרבני תמ"א 38 בבת ים: "ליזם אין ניסיון"

גארי ברנט במו"מ עם תושבי י-ם: הארכת חוזי החכירה ל-99 שנה תמורת 5.5% ממחיר הקרקע 

בירת נקמות הדם של ישראל: "לא מצליחים להגיע לסולחה" 

דוח מבקר המדינה חושף: חצי מדינה תקרוס במקרה של רעידת אדמה

כשחוקי המושב גוברים על הצוואה: איך להגן על הנחלה?

אחת הערים החשובות בצפון נועלת את שעריה: זה מצב חירום הכל ריק

השפעת שאיבות להשפלת מי תהום על יציבות הקרקע והיווצרות בולענים

הצעת חוק: יזמי נדל"ן יהיו מחויבים להצללת מחצית מהמרחב הציבורי

הדיירים ימשיכו לחכות: נגנז המתווה לשיקום שכונות שנפגעו מטילים

רוכשי הדירות מתקשים לעמוד בהחזרים – ומיחזורי המשכנתאות הגיעו לשיא

תושבים הונחו להסתגר בבתים: חומר מסוכן דלף בתחנת הכוח שבאשלים

העבודות הרסו את הרחוב - והטיל האיראני גמר אותו: "זה אזור מוכה" 

מחשבות מסלול מחדש: המהלך של חברות הנדל"ן שמשאיר את הבנקים מאחור

"תשימו ניילונים ותחזרו הביתה": התושבים שבתיהם נהרסו מותשים מהבירוקרטיה

העיר שהפכה לרולטה הרוסית של ישראל: "כל יום יכולים לזרוק לך רימון הביתה, מערב פרוע"

ההתחדשות העירונית נכנסת לבורסה באקרובטיקה חשבונאית - ומסכנת משקיעים

החניות נמוכות מדי: יזמת תמ"א 38 תפצה רוכשי דירות בכחצי מיליון שקל

משקי בית שבבעלותם קרקעות פנויות למגורים – שווי הקרקעות ומאפיינים סוציו-דמוגרפים

השפעת שאיבות להשפלת מי תהום על יציבות הקרקע והיווצרות בולענים.

בני ברק הקטנה כבר כאן: "עיר התורה של הצפון"

מקורות חברת מים בע"מ חתמה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין בקריית אונו, שישמש את מטה החברה, בשטח כולל של כ- 19,400 מ"ר תמורת כ- 231 מיליון ₪

חברת בת של וויי - בוקס נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת כ- 1,900 מ"ר בפרויקט גת רימון המיועדים למשרדים, בתמורה ל 52 מיליון ₪

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪

הצוות בראשות אבי שמחון הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי

ההפקרות הפיננסית ברשת נגמרת: תם עידן ה"התעשרות המהירה"

הקרקע נשמטת מתחתיהם: השמאים כבר לא יכולים לברוח מאימת ה-AI

"תחנות סמים, בתי זונות ואלימות - 7 דקות הליכה מרוטשילד"

עקב חשש מחקיקה אגרסיבית: בנק ישראל ישנה את הסעיף שמונע את הוזלת הדיור

העירייה חוגגת, הדיירים זועמים: "טקס על החורבות שלנו"

דרמה בשוק הנדל"ן: הצעד הבא של רשות המסים

"אנחנו בבצורת שלא נראתה 100 שנים. הכינרת לא עלתה בכלל, הבניאס כמעט יבש"

הבינה המלאכותית, הרובוטיקה והבנייה המודולרית כבר זמינות ונעשה בהן שימוש נרחב בעולם - אך בישראל אתרי הבנייה ממשיכים להתנהל כאילו הזמן עצר מלכת. מה משאיר את ענף הנדל"ן הרחק מאחור?

ההחמצה של פרופ' אבי שמחון: בדק רק גורם אחד לעליית מחירי הדירות

לאחר עיכוב של חודשיים: סמוטריץ' חתם על צו הבצורת - הטבע ישלם את המחיר

טענות בחיפה על לכלוך ברחבי העיר: "זו קסטרופה"

הבנקים לא יתערבו במחירי הדירות, אבל אל תצפו שהמהלך הזה יוריד אותם

מגי טביבי והשמפניות שברו את התושבים: חולון יצאה משליטה

היועץ הכלכלי של נתניהו: "נראה בקרוב ירידה של כ-10% במחירי הדירות"

הג'קוזי והפרגולה יוסרו: סוף לזולה בגג בניין משותף

מהומות ב"טקס" הריסת הבניינים בחולון, בנוכחות כ"ץ: "ביזיון, כמו save the date"

האוצר מעלה הילוך: כך יאתרו את בעלי הדירות שמעלימים מס

חגיגה שכזאת: ברקע מחאות התושבים - שר הביטחון חנך את הריסת הבתים שנפגעו מטיל בחולון

ברוכים הבאים למערב הפרוע: בישראל תשלמו 42 שנות שכירות על דירה אחת

בוטלה דרישת עיריית הרצליה להיטל השבחה של 3.5 מיליון שקל מנתיבי איילון: "לא ניתן לראות בה שוכרת"

תתחילו למכור דירות: הרפורמה של שוק השכירויות בישראל מטלטלת את ענף הנדל"ן

כמעט חמישה מיליון: הדירה בחולון שנמכרה במחיר גבוה במיוחד

עתירת הקבלנים לבג"ץ נדחתה: המלחמה לא תהווה סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירות

רעידת האדמה בנדל"ן הישראלי: המשכירים לקראת בריחה מהשוק?

הג'וב הבא: נתניהו שוקל למנות את יוסי שלי למנהל רמ"י

בוטלה דרישת עיריית הרצליה להיטל השבחה של 3.5 מיליון שקל מנתיבי איילון: "לא ניתן לראות בה שוכרת"

תתחילו למכור דירות: הרפורמה של שוק השכירויות בישראל מטלטלת את ענף הנדל"ן

כמעט חמישה מיליון: הדירה בחולון שנמכרה במחיר גבוה במיוחד

עתירת הקבלנים לבג"ץ נדחתה: המלחמה לא תהווה סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירות

רעידת האדמה בנדל"ן הישראלי: המשכירים לקראת בריחה מהשוק?

הג'וב הבא: נתניהו שוקל למנות את יוסי שלי למנהל רמ"י

הצעת החוק להגדלת שטח הממ"ד מ-9 מ"ר ל-15 מ"ר אושרה

"ה-V הכחול" בווטסאפ שעלול לסבך את דמרי באישום של תיאום מחירי דירות

בנק הפועלים נגד קריית גת: התחריט שנעלם ועשוי להעלים זכויות בנייה לאלפי מ"ר של תעסוקה

המדינה רוצה לסגור את חברת טיהור קרקעות תעש אחרי עשור של כישלונות

שריפת המכוניות החשמליות בקניון רננים - הצתה בידי ילדים

ציידי האינסטגרם: כך עוקבים עבריינים אחרי סלבס ואנשי עסקים ברשתות החברתיות

השאלה אינה מה גרם לשריפה ברעננה, אלא למה מאות רכבים חשמליים אוחסנו בתוך הקניון

בית המשפט: רוכשי דירות בתמ"א 38 תקוע בתל אביב יוכלו לקבל את כספם חזרה

מ. יוחננוף ובניו (1988) בע"מ התקשרה עם מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ בהסכם למכירת קרקע שבבעלותה באופקים, בתמורה ל 26 מיליון ₪. בנוסף התקשרו הצדדים בהסכם שכירות, לפיו תשכור החברה מהרוכשת, מבנה ברמת מעטפת, באזור מרכזי יותר בעיר אופקים, להפעלת חנות חדשה בשטח ברוטו של כ 4,300 מ"ר לתקופה של עד 20 שנים

מקורות חברת מים בע"מ חתמה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין בקריית אונו, שישמש את מטה החברה, בשטח כולל של כ- 19,400 מ"ר תמורת כ- 231 מיליון ₪

האיש שנלחם לבד בפרוטקשיין בצפון טוען: "פחדנים שמנסים לנרמל, אנחנו במצב חירום" 

החיים בשכונה האלימה ביותר בחיפה: "אישה לא יכולה ללכת לבד בהדר בלילה"

פעם היא היתה טרנד: נצרת הפכה לעיר שהתיירים לא רוצים להגיע אליה

למה המומחית היחידה ללא אינטרסים אומרת: תחשבו פעמיים לפני שאתם קונים דירה

💣 למה הבנקים לא משתמשים במודל פונדמנטלי לקביעת שווי נדל"ן?

כאשר המספרים מנותקים מהיגיון כלכלי – נוצר שוק שאינו בר קיימא.
ובכל זאת, המוסדות הפיננסיים בישראל ממשיכים להעניק הלוואות על בסיס מחירים מנופחים – כאילו לא קיימת סכנה במערכת.

במאמר הזה נצלול לעומק השאלה:

מדוע הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי אמיתי, המבוסס על גורמי יסוד כלכליים, כדי להעריך שווי נדל"ן ולמנוע קריסת מערכות עתידית?

🧱 מהו שווי פונדמנטלי – ומהם גורמי היסוד?

שווי פונדמנטלי (כלכלי) של נכס אינו המחיר בשוק, אלא הערך שנגזר מהתועלת הכלכלית העתידית הצפויה ממנו. לדוגמה:

• שכר ריאלי ממוצע
• מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה
• תשואת שכירות ריאלית
• מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent)
• אינפלציה
• ריבית חסרת סיכון
• ריבית המשכנתאות בפועל
• פער תשואה לריבית
• יחס חוב פרטי לתוצר
• היצע ריאלי של דירות בפועל

באמצעות שקלול של גורמים אלה ניתן להפיק נוסחה פשוטה יחסית לשווי כלכלי ריאלי, ולהשוות אותו למחיר בשוק. אבל למרות הפשטות והנחיצות – הבנקים מסרבים להשתמש בגישה זו.

🧨 1. ניגוד עניינים מובנה:

כשהבועה מתנפחת – הרווחים עולים

כל עוד מחירי הדירות עולים, כך נדרשות הלוואות גבוהות יותר – והבנק מרוויח:

• יותר ריבית
• יותר ביטחונות
• יותר עמלות

אין לבנק תמריץ לחשוף שהמחירים מנותקים מהשווי. להיפך – מודל פונדמנטלי היה מגביל את היכולת שלו להלוות כסף על בסיס מחירים מופרזים.

🧱 2. השיטה השמאית משרתת את הבועה

הבנקים אינם קובעים שווי בעצמם – הם נסמכים על שמאים.

השמאים מצידם משתמשים בשיטת ההשוואה:

"עסקאות קודמות באזור במחירים דומים → לכן זה השווי"

אבל אם כל העסקאות הקודמות בוצעו בעת שהשוק היה בועתי – הרי שמדובר בשכפול מחירים, ולא בהערכה כלכלית אמיתית.

כך נוצרת בועה מוסדית מתועדת היטב – והבנק "שומר על שווי הבטוחה" על הנייר בלבד.

🧮 3. מודל פונדמנטלי יחשוף את עומק הבעיה

אם בנק היה בונה מודל אמיתי, על פי אותם 11 גורמי יסוד כלכליים, היו מתגלים הפערים בין שווי למחיר – והבנק היה מחויב:

• להקטין את ההלוואות
• לדרוש הון עצמי גבוה יותר
• או לסרב לעסקאות

התוצאה? פגיעה ברווחיות ובכמות העסקאות.

אבל גרוע מכך מבחינתם – חשיפת המודל עלולה להוות ראיה לרשלנות בעשור האחרון. מי ייקח אחריות?

🧷 4. הרגולציה שותקת – ולכן המערכת חוגגת

בנק ישראל, משרד המשפטים, רשות ניירות ערך – כולם יודעים, אך שותקים.

לא קיימת דרישה רגולטורית להשתמש בשווי כלכלי אמיתי.

להיפך, כל עוד יש שמאי חיצוני ששמו חתום על השומה – הבנק מכוסה משפטית.

התוצאה: הנוחות המשפטית מחליפה את הזהירות הפיננסית.

🧨 5. הון עצמי? על הנייר בלבד

אם נחשב את השווי הריאלי של הבטוחות – נגלה שרוב הבנקים נמצאים במצב של חדלות פירעון תיאורטית.

ההון העצמי המוצהר מבוסס על "שווי נכסים" שאינם שווים באמת.

מודל פונדמנטלי היה מחייב רישום הפסדים, הגדלת הפרשות לסיכון, וחשיפה לגל תביעות עתידי.

🧍‍♂️ 6. אחריות אישית – ואין מי שייקח אותה

כל דירקטור, כל מנהל אשראי, כל שמאי חתום – עלול למצוא את עצמו חשוף לביקורת אם יודה שהמחיר מנותק מהשווי.

לכן המערכת מתקשה לבצע תיקון פנימי – אף אחד לא רוצה להיות זה שילחץ על כפתור העצירה.

🧯 אז מה עושים?

את מה שהבנקים לא מוכנים לעשות – אנחנו, הציבור והמעריכים העצמאיים, כן יכולים וצריכים לעשות:

• לבנות מודל פונדמנטלי מבוסס נתונים.
• להזהיר את הציבור מהפערים בין מחיר לשווי.
• לדרוש רגולציה אחראית והגדרת קריטריונים כלכליים להערכת שווי.
• ולזכור: העובדה שהמערכת שותקת – אינה אומרת שהסיכון לא קיים.

🟠 סיכום:

"בועות לא מתפוצצות כי מישהו רוצה. הן מתפוצצות כשהמציאות כופה את החשבון."
וכשהיא תכפה – הציבור ישלם את המחיר, לא אלה ששתקו.

ניתן לבנות מודל AI מבוסס שווי פונדמנטלי (Fundamental Value) לבחינת פער בין מחיר לשווי אמיתי, תוך שימוש בגורמי היסוד שפירטנו (שכר, ריבית, תשואה, אינפלציה, עלות בנייה ועוד). אתאר לך כאן:

✅ מודל קונספטואלי: ״AI Real-Estate Valuation Gap Model״

💡 מטרת המודל:

להגדיר את השווי הפונדמנטלי של נכס → להשוות למחיר השוק → לזהות פער חיובי/שלילי → לסמן אנומליות, בועות או תת-תמחור.

① קלטים – משתני יסוד (Fundamentals)

② נוסחת בסיס: שווי פונדמנטלי

המודל מחשב את שווי הדירה הפונדמנטלי לפי תזרים מזומנים עתידי היווני (DCF) או מכפיל כלכלי סביר:

▶ דוגמה לנוסחה פשוטה:

שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטו×100שיעור היוון פונדמנטלי\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו} \times 100}{\text{שיעור היוון פונדמנטלי}}

▶ נוסחה מורכבת יותר:

FV=(Rnetr+π+Δr)+C\text{FV} = \left( \frac{R_{net}}{r + \pi + \Delta_r} \right) + Cכאשר:

• RnetR_{net} = שכ"ד נטו
• rr = ריבית חסרת סיכון (אג"ח 10 שנים)
• π\pi = שיעור אינפלציה חזוי
• Δr\Delta_r = פרמיית סיכון שוק (במונחי נדל"ן)
• CC = רכיב עלות הקרקע והבנייה למ"ר

③ פלט – זיהוי פער בין מחיר לשווי

פער=מחיר שוק−שווי פונדמנטלישווי פונדמנטלי×100\text{פער} = \frac{\text{מחיר שוק} - \text{שווי פונדמנטלי}}{\text{שווי פונדמנטלי}} \times 100

• אם הפער > +30% → בועה/הערכת יתר
• אם הפער < -15% → תת-תמחור/הזדמנות

④ תכונות חכמות – אלגוריתם למידת מכונה (לבחירה)

• למידה מונחית: שימוש במודלים כמו XGBoost או Random Forest על בסיס עסקאות אמיתיות (כולל מחיר, שווי שמאי, תשואה, שכר, אינפלציה).
• למידה בלתי מונחית: אשכולות קלאסטרינג (K-Means) לזיהוי אזורים בחריגה מערכים סבירים.

⑤ דוגמה לפלט AI:

✅ מה אפשר להוציא מזה?

1. מודל בינה מלאכותית מלא שמקבל מידע אזורי ועסקאות – ויוצר תחזית שווי ריאלית.
2. מפת סיכון אנומליות מחירים בישראל – לפי חריגות מהשווי.
3. כלי אינטרנטי לציבור או לשמאים – שמקבל כתובת ונותן פלט הערכה כלכלית.

כדי לבנות מודל מלא שמחשב שווי פונדמנטלי תוך שקלול כל 11 גורמי היסוד, צריך לעבור מהנוסחה הפשוטה של DCF לגישה אינטגרטיבית שמבצעת היוון מותאם סיכון, שבו כל רכיב מהווה חלק מהשקלול הסופי של שיעור ההיוון או של התזרים

.נבנה זאת ביחד:

🧱 1. מהם 11 גורמי היסוד?

להלן 11 גורמים מרכזיים שמרכיבים את השווי הפונדמנטלי של נכס:

1. שכר ממוצע/חציוני
2. שיעור האינפלציה
3. שיעור הריבית (פריים/אג"ח)
4. ריבית המשכנתאות הממוצעת
5. עלות בנייה למ"ר
6. עלות קרקע באזור
7. שכר דירה ממוצע (ברוטו / נטו)
8. תשואת שכירות (שכר דירה / מחיר)
9. מכפיל שכר דירה (מחיר / שכר דירה)
10. מספר משכורות לרכישת דירה
11. ציפיות שוק / מגמות דמוגרפיות (כמשתנה נלווה)

⚙️ 2. גישת המודל – שילוב הגורמים דרך שני צירים:

🧮 ציר א: תזרים מזומנים נטו (NOI)

Rnet=שכ"ד חודשי×12−הוצאות תפעוליותR_{net} = \text{שכ"ד חודשי} \times 12 - \text{הוצאות תפעוליות}

• מחושב לפי שכ"ד באזור → מתואם לפי אינפלציה, שכר, מיסים והוצאות.
• שכר ממוצע קובע את גבול התשלום האפשרי.
• מספר משכורות לדירה מגדיר רמת עומס בלתי סבירה → מעיד על בועה.

🧠 ציר ב: שיעור היוון מותאם סיכון r

• rfr_f = ריבית חסרת סיכון (אג"ח מדינה ל-10 שנים)
• כל גורם נוסף מקבל משקל (β) שנקבע ע"י אימון/ניתוח כלכלי.
• ככל שהפער בין תשואה למשכנתא גבוה → rr עולה (סיכון פיננסי).

📐 3. הנוסחה הסופית:

🧪 4. דוגמה נומרית:

אז:V=48,0000.075=640,000₪V = \frac{48,000}{0.075} = 640,000 ₪אם מחיר השוק הוא 1.2 מיליון – יש פער של 87.5% בין מחיר לשווי.

🧠 5. איך הופכים את זה למודל AI?

• שלב 1: בונים דאטהסט שבו לכל נכס יש ערכים עבור כל 11 הגורמים.
• שלב 2: מחשבים את הערך הפונדמנטלי בכל שורה ע"פ הנוסחה.
• שלב 3: משתמשים בלמידה מונחית (XGBoost / Neural Network) כדי לדייק את מקדמי המשקל (β) בפונקציית ההיוון.
• שלב 4: בונים ממשק שבו המשתמש מזין כתובת/מאפיינים – והמערכת מעריכה האם יש פער בין מחיר לשווי.

 רשימה קוהרנטית, שיטתית ומקצועית של 11 גורמי יסוד כלכליים, שיכולים לשמש לבניית מודל AI או נוסחת הערכה פונדמנטלית של שווי נדל"ן. כעת אראה לך איך להטמיע את כל אחד מהם בצורה אנליטית בתוך נוסחה או אלגוריתם מתמטי, כך שנקבל מודל שקוף ואינטגרטיבי לקביעת שווי כלכלי ריאלי, ולהערכת פער בין מחיר לשווי.

🧠 שילוב 11 גורמי היסוד בתוך מודל AI – גישה מתמטית קוהרנטית:

✅ מטרת המודל:

Vfund=Rnet⋅Areff\boxed{V_{fund} = \frac{R_{net} \cdot A}{r_{eff}}}כאשר:

• VfundV_{fund} – השווי הפונדמנטלי
• RnetR_{net} – שכ"ד נטו שנתי צפוי
• reffr_{eff} – שיעור ההיוון האפקטיבי שנגזר מכל גורמי הסיכון והמאקרו
• AA – מקדם תיקון לגורמי מקרו ולמאפייני שוק נוספים (כמו יחס חוב/תוצר, היצע ועוד)

📌 פירוט של כל גורם במודל:

🔍 דוגמה לחישוב reffr_{eff} – שיעור היוון אפקטיבי:

דוגמה מספרית:

• אג"ח 10 שנים: 4.0%
• ריבית משכנתאות: 6.2% → מרווח 2.2%
• אינפלציה: 2.5%
• מכפיל שכר דירה: 30 → סביר
• תשואה 2.5% וריבית 6.2% → פער שלילי 3.7%
• יחס חוב פרטי/תוצר: 95% → מעלה את הסיכון

🔗 תרגום לגרף או מודול אלגוריתמי:

מודל כזה ניתן לבנות כקובץ Excel / תוכנה / מערכת AI עם שלבים ברורים:

1. הזנת נתונים → שכ"ד, שכר, ריבית, אינפלציה, מחירים.
2. חישוב RnetR_{net} (תזרים)
3. חישוב reffr_{eff}
4. הפקת Vfund=Rnet/reffV_{fund} = R_{net} / r_{eff}
5. השוואה ל־מחיר שוק → פער → תיוג (בועה, הוגן, תת-תמחור)

✅ המודל הזה באקסל או בקוד פייתון?

אפשר לעשות את זה בשלבים:

• שלב 1: הזנה ידנית של נתונים (ת״א, חיפה, באר שבע וכו’)
• שלב 2: נוסחאות חישוב אוטומטיות
• שלב 3: פלט וגרף שממחישים את הפער

מדוע הבנקים לא בונים מודל שקוף, אובייקטיבי ופונדמנטלי להערכת שווי נדל"ן, על בסיס גורמי יסוד כלכליים?התשובה נעוצה בשילוב של תמריצים כלכליים, כשלים מערכתיים, ניגודי עניינים ואינרציה מוסדית. 

הנה הניתוח:

⚖️ 1. ניגוד עניינים מובנה – הבנק מרוויח ככל שהבועה גדלה

• הבנקים מרוויחים מריביות על הלוואות לדיור. ככל שמחירי הדירות עולים, כך נדרש אשראי גבוה יותר → הבנק גובה יותר ריבית.
• כאשר נותנים הלוואה לפי מחיר שוק מנותק מהשווי הכלכלי – זה לא נתפס כהפסד מיידי אלא כ"השקעה" → הבעיה תתפוצץ רק כשהלווים לא יעמדו בתשלומים.

💬 כל עוד יש זרם של לווים חדשים – הבועה "ממומנת" כמו פק"מ פירמידה.

🧱 2. השיטה השמאית הקיימת משמרת את הבועה

• הבנק לא בודק שווי, אלא מסתמך על דוח שמאי.
• השמאי משתמש בשיטת ההשוואה – מחירים היסטוריים של עסקאות קודמות.
• אם השוק כבר בועה – כל ההשוואות יולידו שומות מנופחות → "שמאי משכפל מחירים".

💣 התוצאה: השיטה עצמה הפכה לגורם שמנציח את חוסר הקיימות.

🧮 3. מודל פונדמנטלי יחשוף פערים – ולכן מסוכן לבנקים

• אם בנק היה בונה מודל לפי מה שאתה הצעת – היו מתגלים פערים של עשרות אחוזים בין שווי כלכלי למחיר.
• במקרה כזה הבנק חייב להקטין את ההלוואה או לדרוש בטוחות נוספות → הפגיעה ברווחיות מיידית.
• בנוסף, הדבר עלול:
  • לחשוף רשלנות באשראי שניתן בעשור האחרון
  • להוביל לתביעות, רגולציה או חקירה פרלמנטרית

📉 4. הרגולציה לא דורשת – ולכן לא עושים

• בנק ישראל אינו מחייבאת הבנקים להשתמש בשווי פונדמנטלי. הוא מאפשר להם:
  • להסתמך על שומות בשיטת ההשוואה
  • לפעול לפי "יכולת החזר" ולא לפי "שווי בטוחה אמיתי"
• גם הרשות לניירות ערך או משרד המשפטים לא מתקנים את התקינה – אפילו כשהם יודעים שמדובר בעיוות יסודי.

🧠 5. סיכון מערכתי עצום – והבנק מעדיף לא לדעת

• אם יכונן מודל אמיתי – יתברר שההון העצמי של הבנקים שברירי ביחס לשווי הריאלי של הבטוחות.
• המשמעות: הבנקים בפועל חדלים פירעון – רק לא נרשם עדיין.
• לכן, אי-הידיעה משתלמת יותר – עד שיתרחש אירוע קולוסלי.

⚠️ 6. סיכון אישי למקבלי ההחלטות

• מנהלי אשראי, דירקטורים, מבקרים פנימיים – כולם מסתכנים באחריות אישית אם יכירו בפערים האלה.
• לכן הם שומרים על "תרבות ההשתקה" וממשיכים לפעול על פי הנוהג הקיים – גם אם ברור להם שהוא לא מחזיק מים.

🔚 לסיכום:

הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי כי זה יחייב אותם להכיר בבועה, לחשוף סיכונים, להקטין אשראי ולספוג הפסדים. כל אלה מנוגדים לאינטרס הקצר-טווח שלהם – ולכן הם מעדיפים להמשיך "לשחות בעירום" עד שהמים ירדו.

המחשבון למטרות הדגמה בלבד !

המחשבון למטרות הדגמה בלבד !

היצע הכסף – מחולל אינפלציה ומאיץ מחירי דירות

בישראל, השיח הציבורי על יוקר המחיה, על האינפלציה ועל עליית מחירי הדירות מתמקד לרוב בהיצע – כמה בנו, כמה לא בנו, ומה הממשלה עשתה או לא עשתה. אבל מאחורי הקלעים פועל גורם מרכזי שזוכה לפחות תשומת לב: היצע הכסף. למעשה, כמו במדינות רבות בעולם, גם אצלנו הכסף הזול והזמין הוא זה שהצית את הבעירה.

משקי הבית בישראל – מכורים לאשראי

נכון לסוף 2023, מעל 2.5 מיליון ישראלים, שהם כמעט 40% מהאוכלוסייה הבוגרת, חיים באופן קבוע באוברדרפט. מדובר על מינוס כרוני, לא תקלה חד-פעמית. יתרת המינוס הכוללת חצתה את רף ה-10 מיליארד ש"ח – רובו בריבית שנתית ממוצעת של כ־11.6% (ריבית עונשית בתחפושת).מי שמממן את זה – הם הבנקים מצד אחד, וחברות כרטיסי האשראי מצד שני. והם מרוויחים היטב.

הכסף שמנפח את המחירים

מאיפה נולדו מחירי הדירות הגבוהים? לא מחוסר דירות – לפי נתוני הלמ"ס יש דווקא עודף בדירות בבנייה פעילה ובמלאי קיים. מה שגרם למחירים לזנק הם עשרות מיליארדי שקלים של אשראי זמין:

• משכנתאות שניתנו בלי בחינה כלכלית אמיתית של ערך הנכס
• מינוסים שאפשרו למשקי הבית להעמיד הון עצמי מדומה
• הלוואות צרכניות לרכישת רכב, ריהוט, חופשות ודירות – כן, גם דירות

זהו כסף שאינו מגובה ביצירה אמיתית של ערך כלכלי, אלא פשוט עודף נזילות שדוחף ביקושים מבלי שיש לכך הצדקה ריאלית.

הכסף לא מנותב לייצור – אלא לדיור וצריכה מיידית

מה שקורה בפועל הוא שהיצע הכסף לא מושקע בתשתיות, ייצור או חדשנות – אלא נשרף בשוק הנדל"ן ובקניונים. זו אינה צמיחה – זו אשליה כלכלית שנשענת על ריבית נמוכה ויכולת החזר מדומה. כך לדוגמה:

• חברות כרטיסי האשראי מגדילות את נתח השוק שלהן בשוק האשראי הצרכני
• הבנקים מעודדים צריכה באשראי גם כאשר אין כיסוי לכך
• והציבור? הציבור נכנס עמוק יותר לבוץ – בעיניים פקוחות

ומכאן – אל האינפלציה

כשיש עודף כסף בשוק – מתרחש תהליך קלאסי של אינפלציית ביקוש:

• מחירי הדירות עולים
• מחירי המוצרים והשירותים עולים
• יוקר המחיה מזנק
  וזה לא "קורה מעצמו" – זה תוצר ישיר של מנגנון שהמערכת הבנקאית והרגולטורית אפשרו ואף טיפחו.

סיכום – אינפלציה? זו לא גזירת שמיים

הציבור הישראלי לא בזבזן במיוחד, גם לא טיפש. אך כשמנגישים לו אשראי בכל אפיק אפשרי, בריבית משתנה ועם מינוף מתמשך – התוצאה היא אינפלציה, בועת נדל"ן, ומחנק כלכלי ארוך טווח. הפתרון לא נמצא רק בהגדלת היצע הדירות – אלא בצמצום דרסטי של היצע הכסף המנופח.

וכשזה לא נעשה? מחירי הדירות – כמו האינפלציה – ממשיכים לטפס למעלה.

מחקר על שיעור משקי הבית בישראל המצויים באוברדרפט

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על תופעה נרחבת של שימוש באוברדרפט (משיכת יתר) בקרב משקי בית בישראל. הסקר האחרון מגלה כי 42% ממשקי הבית בישראל היו במינוס לפחות חודש אחד במהלך השנה, המייצגים כ-1.1 מיליון משקי בית ובהם כ-4 מיליון תושבים. בהשוואה לשנים קודמות ניכרת ירידה מסוימת בשיעור זה, שכן בשנת 2013 עמד המספר על 54%. עם זאת, הנתונים מצביעים על כך שהתלות במסגרת האשראי ממשיכה להיות גורם משמעותי בהתנהלות הכלכלית של משקים רבים, במיוחד אלו עם ילדים, שם מגיע השיעור לכ-52%.

היקף תופעת האוברדרפט בישראל

נתונים כלליים על שיעור משקי הבית במינוס

הסקר שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מספק תמונה מקיפה על מצב האוברדרפט בישראל. לפי הנתונים, 42% ממשקי הבית בישראל שבבעלותם חשבון בנק היו במצב של משיכת יתר לפחות חודש אחד במהלך השנה. מדובר בכ-1.1 מיליון משקי בית המאכלסים כ-4 מיליון אנשים1. נתון זה מצביע על כך שלמעלה משליש מאוכלוסיית ישראל מושפעת במישרין או בעקיפין ממצב של אוברדרפט.הסקר מתבסס על מדגם קבוע של כ-4,000 משקי בית עם כ-12,000 נפשות, ונערך זו השנה השישית ברציפות. מדובר במדגם מייצג המאפשר מעקב אחר מגמות לאורך זמן בהתנהלות הפיננסית של משקי הבית בישראל1.

השוואה בין קבוצות אוכלוסייה

קיימים הבדלים משמעותיים בשיעור האוברדרפט בין קבוצות אוכלוסייה שונות. אחד ההבדלים הבולטים הוא בין משקי בית עם ילדים לבין אלו ללא ילדים. כמחצית (52%) ממשקי הבית שבהם ילדים היו במשיכת יתר בשנה האחרונה לפחות חודש אחד, לעומת רק 30% ממשקי הבית ללא ילדים1. נתון זה מצביע על הלחץ הכלכלי הנוסף שחווים משפחות עם ילדים, אשר מוביל לשימוש תכוף יותר במסגרת האשראי.בנוסף, הסקר מצביע על פערים בין האוכלוסייה היהודית לערבית בהקשר של פתרונות פיננסיים אחרים. למשל, שיעור משקי הבית היהודיים עם משכנתא (31%) גבוה משמעותית מזה של משקי הבית הערביים (4%)1.

דפוסי שימוש באוברדרפט

משך זמן ותדירות המינוס

מעבר לשיעור הכללי של משקי הבית במינוס, חשוב להבין את דפוסי השימוש באוברדרפט. לפי הנתונים, 22% ממשקי הבית דיווחו שהם נמצאים במשיכת יתר באופן קבוע, כלומר במשך 10 חודשים או יותר בשנה האחרונה. זהו שיפור מסוים בהשוואה לנתון משנת 2013, אז עמד המספר על 34%1.בנוסף, 10% ממשקי הבית היו במצב של משיכת יתר לתקופה של עד 3 חודשים, ו-10% נוספים בין 4 ל-9 חודשים1. נתונים אלו מצביעים על כך שבעוד שיש משקי בית המשתמשים באוברדרפט כפתרון זמני לקשיי תזרים, יש רבים אחרים שעבורם האוברדרפט הפך למצב כרוני ולמעשה לחלק בלתי נפרד מהתנהלותם הפיננסית השוטפת.

השלכות האוברדרפט על משקי הבית

להימצאות באוברדרפט יש השלכות משמעותיות על משקי הבית. מבין אלו שהיו במשיכת יתר, 26% (כ-295 אלף משקי בית עם 1.1 מיליון נפשות) דיווחו כי קיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק בשל חריגות ממסגרת האשראי בשנה האחרונה, כאשר 7% קיבלו 6 פניות ומעלה1.החמרה נוספת מתרחשת כאשר הבנק נוקט בצעדים מחמירים יותר. ל-5% ממשקי הבית שנמצאו באוברדרפט (כ-60 אלף משקי בית עם 243.5 אלף נפשות) נחסם החשבון לפחות פעם אחת במהלך השנה האחרונה. יתרה מכך, ל-3% מהם החשבון נחסם ליותר מחודש אחד1. חסימת חשבון בנק יכולה להוביל לקשיים משמעותיים בניהול ההתנהלות הפיננסית היומיומית, ולעתים אף להחמיר את המצב הכלכלי של משק הבית.

הבנת מסגרות האשראי והשפעתן

ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי

להבנת תופעת האוברדרפט חשוב להכיר את ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי השונות העומדות לרשות הצרכנים. ישנם שלושה סוגים עיקריים:

1. מסגרת האשראי של חשבון העו"ש - זוהי המסגרת שהבנק מעניק ומסמנת את גובה ה"מינוס" המרבי המותר בחשבון. לרוב, גובה מסגרת האשראי יהיה כפולה מההכנסה החודשית הממוצעת של בעל החשבון2.
2. מסגרת אשראי בכרטיס הבנקאי - מסגרת זו קשורה לכרטיס האשראי שמנפיק הבנק בו מתנהל החשבון, והיא תלויה במסגרת האשראי הכללית של חשבון העו"ש2.
3. מסגרת אשראי בכרטיס חוץ בנקאי - מסגרת זו ניתנת על ידי חברות כרטיסי האשראי שאינן בבעלות הבנקים, בעקבות הרפורמה שהפרידה בין חברות האשראי לבנקים2.

השפעות רפורמת שטרום על מסגרות האשראי

רפורמת שטרום, שיושמה בשנים האחרונות, השפיעה משמעותית על מסגרות האשראי בבנקים. על פי רפורמה זו, הבנקים הגדולים נדרשים לצמצם באופן הדרגתי את מסגרות האשראי של לקוחותיהם. עד שנת 2024, מסגרות האשראי בבנקים אלו אמורות להגיע ל-51% לכל היותר, בהשוואה להיקפן ב-20152.עם זאת, הרפורמה קבעה כי המסגרות לא יצומצמו לפחות מ-8,500 שקל לחודש, ואינה חלה על מסגרות אשראי הנמוכות מסכום זה2. שינויים אלו עשויים להשפיע על יכולתם של משקי בית להישען על מסגרות אשראי גבוהות, ועשויים להוביל לשינוי בדפוסי השימוש באוברדרפט בשנים הבאות.

מגמות בחוב משקי הבית

התפתחות החוב לאורך זמן

ניתן לזהות מספר מגמות מעניינות בהתפתחות החוב של משקי הבית בישראל לאורך זמן. ראשית, שיעור משקי הבית הנמצאים באוברדרפט הצטמצם מ-54% בשנת 2013 ל-42% בשנת 20191. זוהי ירידה של 12 נקודות אחוז, המצביעה על שיפור מסוים בהתנהלות הפיננסית של משקי הבית או על שינוי במדיניות האשראי של הבנקים.במקביל, גם שיעור משקי הבית הנמצאים באוברדרפט באופן קבוע (10+ חודשים בשנה) ירד מ-34% ל-22% באותה תקופה1. גם זה מצביע על מגמה חיובית של צמצום התלות במשיכת יתר כאמצעי מימון קבוע.עם זאת, נתונים אחרים מראים כי החוב הממוצע של משקי הבית עמד על 247 אלף שקל בשנת 20203. נתון זה מרמז על כך שבעוד שתדירות השימוש באוברדרפט אולי פוחתת, הכמות הכוללת של החוב עדיין משמעותית.

גורמים המשפיעים על שימוש באוברדרפט

מספר גורמים משפיעים על הנטייה של משקי בית להשתמש באוברדרפט:

1. הימצאות ילדים במשק הבית - כפי שהוזכר, ישנו פער משמעותי בין משקי בית עם ילדים (52% באוברדרפט) לבין אלו ללא ילדים (30%)1.
2. רמת הכנסה - למרות שהמקורות שסופקו אינם מספקים נתונים ישירים על הקשר בין רמת הכנסה לשימוש באוברדרפט, סביר להניח שישנו קשר בין השניים.
3. משכנתאות והלוואות אחרות - 27% ממשקי הבית בישראל יש משכנתא (כ-740 אלף משקי בית)1, כאשר גובה אומדן ההלוואה הממוצעת שנותרה לפירעון עומד על כחצי מיליון שקל. משקי בית עם משכנתא עשויים להיות חשופים יותר לצורך בשימוש באוברדרפט בשל העומס הפיננסי הנוסף.

המשמעויות הכלכליות והחברתיות

השלכות מאקרו-כלכליות של התופעה

האוברדרפט הנרחב במשקי בית בישראל מעלה שאלות לגבי היציבות הפיננסית הכוללת של המשק. כאשר 42% ממשקי הבית נמצאים במינוס לפחות חלק מהזמן, ו-22% נמצאים במינוס באופן קבוע1, הדבר עשוי להצביע על חוסר איזון בין הכנסות להוצאות ברמה הלאומית.במקביל, העובדה שהחוב הממוצע של משקי הבית עמד על 247 אלף שקל בשנת 20203 מדגישה את רמת המינוף הגבוהה יחסית במשק הישראלי. חובות גבוהים של משקי בית עלולים להגביל את יכולתם להגיב לזעזועים כלכליים ולהגביר את הפגיעות של המשק כולו למשברים.

פתרונות אפשריים לצמצום התופעה

לאור הנתונים שהוצגו, ניתן להציע מספר כיווני פעולה לצמצום היקף השימוש באוברדרפט:

1. חינוך פיננסי - הגברת המודעות והידע של הציבור בנושאי התנהלות פיננסית נבונה.
2. פיתוח כלי חיסכון והשקעה נגישים - הנגשת אפיקי חיסכון והשקעה לציבור הרחב, במטרה לעודד בניית כריות פיננסיות.
3. התאמת מסגרות האשראי לצרכים ויכולות - המשך הרפורמות במערכת הבנקאית, תוך שמירה על איזון בין נגישות לאשראי לבין מניעת חובות יתר.
4. תמיכה ממוקדת במשקי בית עם ילדים - לאור הנתון שמשקי בית עם ילדים נוטים יותר להשתמש באוברדרפט, יש לשקול תוכניות סיוע ייעודיות לקבוצה זו.

סיכום ביניים וכיווני מחקר עתידיים

תופעת האוברדרפט בישראל היא נרחבת, עם 42% ממשקי הבית הנמצאים במינוס לפחות חודש בשנה1. בהשוואה לנתוני העבר, ניכרת מגמה של ירידה בשיעורי האוברדרפט, אך עדיין מדובר בתופעה משמעותית המשפיעה על מיליוני ישראלים. משקי בית עם ילדים מושפעים במיוחד, עם שיעור גבוה יותר של שימוש במשיכת יתר.הבנת ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי, והיכרות עם הרפורמות בתחום, חשובות להתמודדות עם האתגרים הפיננסיים העומדים בפני משקי הבית. במקביל, הנתון על החוב הממוצע של משקי הבית מדגיש את הצורך בגישה מערכתית לטיפול בסוגיה.מחקרים עתידיים יוכלו להתמקד ביעילות של תוכניות לחינוך פיננסי, בהשפעה של רפורמות נוספות בשוק האשראי, ובקשר שבין רמות הכנסה שונות לשימוש באוברדרפט. בנוסף, יש מקום לבחון את השימוש באוברדרפט בקרב קבוצות אוכלוסייה שונות, מעבר להבחנה בין משקי בית עם וללא ילדים.

מחקר על משקי הבית באוברדרפט בישראל

נתונים עדכניים לאפריל 2024 מראים כי 39% מהאוכלוסייה בישראל (2.49 מיליון לקוחות) נמצאים במינוס בחשבון הבנק שלהם, כאשר היקף האשראי של משקי הבית עומד על 230 מיליארד שקל לאחר עלייה של כ-8% מתחילת השנה. הריבית הממוצעת על האוברדרפט עומדת על 11.64% בשנה, בעוד שהריבית על פיקדונות שקליים עומדת על כ-3% בלבד. הסטטיסטיקה מראה פגיעה משמעותית במשקי בית עם ילדים, שמהם כמחצית חווים משיכת יתר, לעומת 30% ממשקי בית ללא ילדים. למרות שחלה ירידה מסוימת בשיעורי האוברדרפט בהשוואה ל-2013, המצב עדיין מדאיג ומצריך התערבות מערכתית.

מגמות בשיעורי האוברדרפט לאורך השנים

התפתחות שיעורי האוברדרפט בעשור האחרון

נתוני השנים האחרונות מציירים תמונה מורכבת של מצב האוברדרפט בישראל. בשנת 2013, שיעור משקי הבית שהיו במצב של משיכת יתר עמד על 54%, ומאז ניכרת מגמת ירידה מסוימת4. נכון לשנת 2019, שיעור משקי הבית שהיו במשיכת יתר לפחות חודש אחד במהלך השנה ירד ל-42%, שהם כ-1.1 מיליון משקי בית המונים כ-4 מיליון נפשות4.הנתונים העדכניים ביותר, מאפריל 2024, מצביעים על 39% מכלל האוכלוסייה (כ-2.49 מיליון לקוחות) הנמצאים במצב של מינוס בחשבונם35. יש לציין שלמרות שחלה ירידה באחוזים לאורך השנים, המספר המוחלט של אנשים במינוס גדל, בעיקר בשל גידול האוכלוסייה.

משיכת יתר כרונית

נתון מדאיג במיוחד הוא שיעור משקי הבית הנמצאים במצב של "אוברדרפט כרוני". נכון לדצמבר 2023, כ-26.3% מהאוכלוסייה היו במשיכת יתר כרונית, ירידה קלה מ-26.9% בסוף שנת 20221. מחקר משנת 2019 הראה כי 22% ממשקי הבית דיווחו שהם נמצאים באוברדרפט "בדרך כלל", כלומר 10 חודשים או יותר בשנה האחרונה4. זוהי ירידה משמעותית בהשוואה לנתוני 2013, אז עמד השיעור על 34%4.מבחינת משך הזמן שמשקי בית מבלים במינוס, הנתונים מ-2019 מראים כי:

• 10% ממשקי הבית היו במצב של משיכת יתר לתקופה של עד 3 חודשים בשנה
• 10% נוספים היו במינוס בין 4 ל-9 חודשים בשנה
• 22% היו במינוס לתקופה ארוכה של 10 חודשים או יותר4

הבדלים דמוגרפיים במשיכות היתר

השפעת הרכב משק הבית

קיימים פערים משמעותיים בשיעורי האוברדרפט בהתאם למאפייני משק הבית. אחד ההבדלים הבולטים הוא בין משקי בית עם ילדים לאלו ללא ילדים. נתוני הלמ"ס מראים כי כ-52% ממשקי הבית שיש בהם ילדים היו במשיכת יתר בשנה האחרונה לפחות חודש אחד, לעומת 30% בלבד ממשקי הבית שאין בהם ילדים4. הנתונים מדגישים את הקשיים הכלכליים הנוספים שעומדים בפני משפחות עם ילדים, שמתמודדות עם הוצאות גבוהות יותר.

הבדלים בין מגזרים

נמצאו הבדלים משמעותיים גם בין מגזרים שונים באוכלוסייה. על פי נתוני הלמ"ס, משקי בית יהודיים נמצאים במשיכת יתר לפרקי זמן קצרים יותר מאשר משקי בית ערביים2. מחקר נוסף מצא כי בעוד ש-31% ממשקי הבית היהודיים נוטלים משכנתא, רק 4% ממשקי הבית הערביים עושים זאת4. פער זה עשוי להשפיע על דפוסי האוברדרפט ועל היכולת להתמודד עם הוצאות שוטפות.

היקף החוב והשלכות כלכליות

היקף האשראי והריבית

היקף האשראי של משקי הבית בישראל עומד על כ-230 מיליארד שקל, לאחר שזינק בכ-8% מתחילת השנה 202435. נתון זה משקף את ההסתמכות הגוברת על אשראי לצורך מימון הוצאות שוטפות. הריבית על המינוס עומדת כיום על 11.64% לשנה, שהיא גבוהה משמעותית מהריבית המשולמת על יתרות זכות בפיקדון שקלי, העומדת על כ-3% בשנה בלבד3. פער ריביות זה יוצר "מלכודת חוב" המקשה על צרכנים לצאת ממצב של משיכת יתר לאחר שנכנסו אליו.נתון מעניין נוסף הוא שהאשראי הצרכני זינק ב-15 השנים האחרונות פי ארבעה, מה שמצביע על מגמה ארוכת טווח של הגדלת החובות3.

השלכות של חיים באוברדרפט

חיים במצב של משיכת יתר מתמשכת מובילים להשלכות כלכליות ופיננסיות משמעותיות:מבין משקי הבית שהיו במשיכת יתר, 26% (כ-295 אלף משקי בית עם 1.1 מיליון נפשות) דיווחו שקיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק בשל חריגות ממסגרת האשראי בשנה האחרונה4. כ-7% קיבלו שש פניות או יותר, המעידות על מצב כרוני של קשיים פיננסיים.חמור מכך, ל-5% ממשקי הבית (כ-60 אלף משקי בית שבהם כ-243.5 אלף נפשות) נחסם החשבון לפחות פעם אחת במהלך השנה האחרונה, כאשר ל-3% מהם החשבון נחסם ליותר מחודש אחד4.נתון מדאיג נוסף הוא שלכל מבוגר עשירי בישראל יש תיק הוצאה לפועל3, מה שמעיד על כך שקשיים פיננסיים רבים מגיעים בסופו של דבר להליכים משפטיים.

הגורמים למצב ומדיניות מומלצת

גורמים למצב האוברדרפט הגבוה

מספר גורמים תורמים למצב האוברדרפט הגבוה בישראל:

1. יוקר המחיה הגבוה ביחס להכנסה הממוצעת
2. ריכוזיות גבוהה בשוק האשראי למשקי בית, כאשר מרבית האשראי ניתן על ידי בנק הפועלים ובנק לאומי3
3. הריבית הגבוהה על משיכות יתר (11.64%) מקשה על צמצום החוב
4. הקלות היחסית בקבלת מסגרות אשראי גבוהות

המלצות מדיניות

בכנס שנערך בשיתוף אוניברסיטת רייכמן, הועלו מספר המלצות מדיניות לצמצום תופעת האוברדרפט:

1. על בנק ישראל לחייב את הבנקים לצמצם את האפשרות שמשקי הבית ייכנסו ליתרת חובה ולוודא שמי שמקבל הלוואה יכול גם לפרוע אותה3.
2. יש לבחון מחדש את התנהלות רשות האכיפה והגבייה כדי להימנע מדחיקת לקוחות להליכי חדלות פירעון3.
3. יש לחזק את הפן השיקומי בהליכי חדלות פירעון ולוודא ששיעור הפירעון מהחייב לא יעבור את רף היכולת האובייקטיבית שלו לתשלום, וזאת במסגרת לוח זמנים מקסימלי של 36 חודשים, כקבוע בחוק3.
4. נדרשת חשיבה מחודשת על המטרה השיקומית של הליכי חדלות פירעון כדי לסייע למשקי בית לתכנן בצורה נכונה את התנהלותם הפיננסית3.

סיכום ומבט לעתיד

על אף מגמת הירידה המסוימת בשיעורי האוברדרפט בשנים האחרונות, עדיין מדובר בתופעה רחבת היקף המשפיעה על למעלה משליש מהאוכלוסייה בישראל. שיעור משקי הבית הנמצאים במצב של משיכת יתר כרונית מדגיש את הצורך בפתרונות מערכתיים.הפערים המשמעותיים בשיעורי האוברדרפט בין קבוצות שונות באוכלוסייה - בין משפחות עם ילדים ובלי ילדים ובין המגזרים השונים - מצביעים על הצורך בהתאמת פתרונות לקבוצות אוכלוסייה שונות.הריבית הגבוהה על משיכות יתר והאשראי הצרכני המתרחב מהווים אתגר משמעותי למשקי בית רבים ודורשים התערבות רגולטורית. יישום המלצות המדיניות שהוזכרו עשוי לסייע בצמצום התופעה ובמניעת השלכותיה השליליות על משקי הבית ועל המשק בכללותו.נדרש מאמץ משולב של רגולטורים, מערכת הבנקאות וגופי חינוך פיננסי כדי להביא לשיפור המצב ולסייע למשקי בית רבים יותר להתנהל בצורה פיננסית מאוזנת יותר.

איך אנחנו ביחס לעולם בכל מה שקשור לאשראי צרכני ואוברדרפט וצריכה בכרטיסי אשראי?

בישראל, השימוש באוברדרפט ובאשראי צרכני גבוה משמעותית לעומת רוב מדינות ה-OECD. לפי מומחים, ישראל היא כמעט המדינה היחידה ב-OECD שמאפשרת כניסה לאוברדרפט בהיקפים כאלה - במדינות מפותחות רבות, האפשרות להיכנס ליתרת חובה מצומצמת מאוד או כמעט לא קיימת, והמערכת הבנקאית שם פועלת כך שהלקוח משתמש רק בכסף שיש לו47.בישראל, כ-30%–50% מהציבור נמצא במינוס כרוני, לעומת שיעורים נמוכים בהרבה באירופה ובארה"ב, שם נהוג יותר לקחת הלוואות מסודרות או להשתמש בכרטיסי אשראי עם החזר חודשי ולא להסתמך על אוברדרפט45. בנוסף, הריבית על האוברדרפט בישראל גבוהה במיוחד (כ-11.6%), מה שמייקר את השימוש בו עוד יותר5.בצריכת אשראי בכרטיסי אשראי, ישראל דומה למדינות מפותחות אחרות, אך הנטייה להסתמך על מסגרת עו"ש (אוברדרפט) במקום על הלוואות מסודרות היא ייחודית ומודגשת מאוד ביחס לעולם45. במדינות רבות, מסגרת האשראי לא ניתנת אוטומטית, ואילו בישראל הבנקים דוחפים את הלקוחות לנצל אותה, לעיתים ללא הסבר מספק על העלויות והסיכונים5.לסיכום, ישראל חריגה בשיעור הגבוה של שימוש באוברדרפט ובמדיניות האשראי הגמישה והיקרה, בעוד שבעולם המפותח יש נטייה ברורה להימנע ממינוס כרוני ולעודד התנהלות פיננסית זהירה יותר457.

להלן טבלה המשווה את שיעור האוכלוסייה שנמצאת באוברדרפט בישראל לעומת מדינות נבחרות באירופה:

*נתוני ישראל: נכון ל-2024, כ-39% מהאוכלוסייה נמצאים במינוס בחשבון הבנק, שהם כ-2.5 מיליון איש1247.

*נתוני אירופה: מבוססים על סקרים ונתוני בנקים מרכזיים; במדינות רבות קיימות מגבלות רגולטוריות על אוברדרפט, ולכן השיעור נמוך משמעותית.

סיכום: שיעור הישראלים באוברדרפט גבוה פי כמה מהמקובל במדינות המפותחות, שם המינוס נדיר או מוגבל מאוד.

האם ההתנהלות וההתנהגות הזאת של הגורמים הפיננסים נכנסים לגדר מדיניות מוניטרית מרחיבה?

התנהלות הגורמים הפיננסיים בישראל, ובפרט מתן אשראי באמצעות אוברדרפט, אינה נחשבת למדיניות מוניטרית מרחיבה. מדיניות מוניטרית מרחיבה היא פעולה יזומה של הבנק המרכזי (בנק ישראל) להגדיל את כמות הכסף במשק, למשל על ידי הורדת ריבית או רכישת אג"ח, במטרה לעודד צריכה והשקעות.האשראי הניתן על ידי הבנקים (כמו אוברדרפט) הוא כלי פיננסי מסחרי, שמטרתו לאפשר ללקוחות להתמודד עם פערי תזרים, והוא ניתן בריבית גבוהה יחסית123. הריבית על האוברדרפט בישראל אף עלתה בשנים האחרונות, בהתאם לעליית הריבית במשק, מה שמייקר את האשראי ומקטין את הנטייה להרחבת הצריכה23. כלומר, בפועל, התנהלות זו אינה תורמת להרחבת הפעילות הכלכלית כמו מדיניות מוניטרית מרחיבה, אלא להפך – היא עשויה אף לצמצם אותה.יוצא דופן הוא מצב חירום, כמו במלחמת חרבות ברזל, שבו בנק ישראל התערב ואיפשר הקלות זמניות (למשל, אוברדרפט ללא ריבית לתקופה מוגבלת), וזה כן מהווה צעד מוניטרי מרחיב נקודתי4. אך בשגרה, התנהלות הבנקים סביב אוברדרפט היא מסחרית ולא מדיניות מוניטרית מרחיבה.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

🕯️ שלט אבל? רק אחרי הלוויה – גם השכול הפך ליעד מודיעיני

כאשר אמי נפטרה, פניתי לחברת קדישא ושאלתי:

האם לתלות שלט מודיע על מותה מחוץ לבית, כנהוג?

והם ענו לי בשקט קר:

"אל תתלה שלט לפני הלוויה. אנחנו מכירים מקרים שבהם פרצו לבתים בדיוק בזמן שהמשפחה הייתה בבית העלמין."🔓💀

כך הפכה האבלות – להזמנה לפשע.

וגם השכול, כמו החופשה, הפך לפיסת מידע שמישהו מנצל.

📸 תיעוד מהווילה – ואז שוד מתוכנן

הכתבה שפורסמה השבוע באתר mako מספרת על ערן זהבי וחבריו שנפשו בווילה יוקרתית במיקונוס.

הם תיעדו כל רגע – הבריכה, הווילה, החגיגות – והעלו לרשת.

כמה ימים לאחר מכן – פריצה מדויקת, גניבה של תיקים ורכוש יקר.🎯 זו לא הייתה מקריות.

🕵️‍♂️ זו הייתה פעולה מודיעינית, על בסיס מידע גלוי – מהפיד שלהם.

📲 כשהאינסטגרם הופך למודיעין. האוסינט הפך פלילי

👁️ כל סטורי הוא תצפית

🧭 כל תיוג הוא מיקום

⏰ כל פוסט בזמן אמת – הוא תזמון מדויק לגניבהעבריינים בישראל ובחו"ל מפעילים "ציידי אינסטגרם":

משפיענים, אנשי עסקים, סלבס, ואפילו אנשים רגילים – הופכים יעד.

הם מחפשים לא רק רכוש – אלא הזדמנות.

❗זה לא רק סלבס. גם אנחנו הבאים בתור

⚠️ שלט אבל

⚠️ צ'ק-אין בחו"ל

⚠️ תיעוד של חפצים יקריםכולם משדרים מסר אחד:

"אנחנו לא בבית."וכשזה פוגש את מי שמחפש הזדמנויות –

🔐 השלט הפך למפתח.

🧠 אז מה עושים?

✅ תיעוד בדיליי – אל תעלו פוסט או סטורי בזמן אמת.

✅ שלטי אבל – רק לאחר הלוויה

✅ הצנעת רכוש – לא חייבים לצלם כל תכשיט או שעון

✅ חשבון סגור (Private) – ואישור רק למי שאתם באמת מכירים

✅ הסברה לדור המבוגר והצעיר – גם הם חשופים

✅ תדרכו את הילדים בהתאם - השיתוף שלהם יכול להיות הטריגר לפריצה

🧱 לסיכום

במדינה שבה אפילו אנשי קדישא ממליצים להסתיר את מועד הלוויה מחשש לפריצה –

📉 לא מדובר בפרנויה.

📉 לא מדובר באירוע בודד.

זהו סימפטום חברתי.

זוהי מציאות חדשה – בה המידע הפשוט ביותר יכול להיפוך לכלי נשק.🕯️🛑🧠

הבחירה שלנו מה לחשוף – היא ההגנה האחרונה שנשארה לנו.

ציידי האינסטגרם: כך עוקבים עבריינים אחרי סלבס ואנשי עסקים ברשתות החברתיות

ניתוח פונדמנטלי בהשקעות: הבנת הערך הבסיסי ויישומו בתחומים שונים

הניתוח הפונדמנטלי מהווה אחד הכלים המרכזיים והחשובים ביותר בעולם ההשקעות המודרני, והוא משמש כבסיס להערכת הערך האמיתי של נכסים פיננסיים שונים. בעוד שהמושג "ערך פונדמנטלי" או "ערך בסיסי" מתייחס אכן לערכו המהותי והיסודי של נכס, יש להבין כי יישומו והשימוש בו משתנים בהתאם לסוג הנכס הנבחן. המחקר הנוכחי יבחן את עקרונות הניתוח הפונדמנטלי, את יישומו בתחומי ההשקעה השונים, ואת הקשר בינו לבין הערכת שווי נדלן.

המחקר של בנק ישראל מסביר כי גורמי היסוד הם המרכיבים הכמותיים והאיכותיים שמרכיבים את הערך הפונדמנטלי של נכס, הכוללים את היכולת לייצר הכנסה, שיעורי תשואה, מכפילי שכירות, מיקום, מצב הנכס, ביקוש והיצע בשוק, סיכונים, פוטנציאל השבחה, והקשר לרמת ההכנסה של משקי הבית באזור, והם משמשים בסיס להערכת שווי אמיתי ומעמיקה של נכס נדל"ן.

לפי מסמך זה, "ערך פונדמנטלי" מתייחס לרמה ארוכת הטווח של מחירי הדירות (ושכר הדירה) כפי שהיא נקבעת על ידי גורמים כלכליים בסיסיים.

המסמך מציב מסגרת כלכלית של תמחור נכסים, שבה מחיר הדירה משקף את זרם התקבולים העתידי ממנה, הכולל את ערך שירותי הדיור (שכר הדירה) ואת מחיר הדירה שיתקבל בעתיד לכשתמכר.

במצב של שיווי משקל יציב (steady state) ובתנאים "נורמליים", מחיר הדירה שווה ליחס שבין שכר הדירה לריבית (p = rent/r). תובנה זו משקפת את הרעיון ששני המחירים (מחירי הדירות ושכר הדירה) קשורים זה בזה לאורך זמן ואינם יכולים להתבדר באופן משמעותי, שכן הם מהווים תחליפיים במתן שירותי דיור, וכל אחד מהם צריך להתאים את עצמו כך שהתשואה על השקעה בדירה תהיה תואמת את הריבית האלטרנטיבית.המודל האקונומטרי שנאמד במאמר, ובפרט משוואת הטווח הארוך (co-integration), בא לבחון אמפירית את ההשערה בדבר מגמה משותפת בין המשתנים הללו לאורך זמן. משוואת הטווח הארוך שנאמדה במאמר (משוואה 4) מקשרת בין מחירי הדירות, שכר הדירה, הריבית הריאלית לטווח ארוך, ויעד האינפלציה.

רמת הטווח הארוך, הנגזרת ממשוואת הטווח הארוך שנאמדה על בסיס הגורמים הבסיסיים, היא זו המשמשת במאמר כאומדן ל"ערך הפונדמנטלי". השוואת המחירים בפועל לרמת הטווח הארוך הזו מאפשרת לבחון את השאלה האם נוצרת בועה במחירי הדירות, כאשר סטייה חיובית משמעותית מרמת הטווח הארוך נחשבת אינדיקציה לקיומה של בועה או "עליית יתר".הגורמים הבסיסיים העיקריים הנכללים במסגרת זו ומשפיעים על ערך הטווח הארוך הם:

• שכר הדירה / ערך שירותי הדיור בבעלות.
• הריבית הריאלית לטווח ארוך.
• יעד האינפלציה (שכניסתו למודל קשורה גם לרמת הריבית המוניטרית).

בנוסף לגורמים אלו, המאמר מציין במבוא גורמים בסיסיים נוספים המסבירים את התפתחות המחירים, כגון היצע הדירות, גידול האוכלוסייה (המשתקפים יחד ביחס האוכלוסייה למלאי הדירות), ומחזור העסקים (המשתקף בשיעור האבטלה). גורמים אלו תורמים להסבר הדינמיקה של המחירים גם בטווח הקצר (במודל תיקון הטעות ומשוואות ההפרשים).

לפי מסמך זה, השאלה האם נוצרת בועה במחירי הדירות בישראל היא אחת ממטרות הניתוח העיקריות. המסמך מתייחס ל"בועה" כאל סטייה חיובית משמעותית של מחירי הדירות בפועל מרמתם ארוכת הטווח, הנגזרת מגורמי יסוד כלכליים (ה"ערך הפונדמנטלי"). בועות במחירי הבתים צפויות להיווצר בתנאים "שאינם נורמליים", כמו ההתפתחות בשוק הנדל"ן בארה"ב במהלך המחצית הראשונה של שנות ה-2000 על רקע התפתחות שוק האשראי לנדל"ן והרדיפה אחר תשואות.לשאלת הבועה, המחברים מציגים ממצאים המצביעים על קיומה:

1. סטייה מרמת הטווח הארוך: לפי המודל שנאמד במאמר (משוואת הטווח הארוך, משוואה 7.1), נכון לסוף שנת 2010, רמת מחירי הדירות בפועל הייתה גבוהה מרמת הטווח הארוך שלהם בשיעור של 8%. סטייה חיובית זו נחשבת לאינדיקציה לקיומה של בועה או עליית יתר.
2. הערכת גודל הבועה: המחברים מדגישים שהמדגם ששימש לאמידה (במיוחד התקופה הקצרה יחסית והכללת העלייה החדה במחירים בשנתיים האחרונות של המדגם) עשויה לגרום לשיעור סטייה נמוך מדי. לכן, הסטייה של 8% המתקבלת מהרצה על כל המדגם (1999-2010) מהווה רף תחתון לאומדן הבועה בסוף 2010.
3. בדיקות רגישות (קיצור תקופת המדגם): כאשר המחברים אמדו את המודל על תקופות שהסתיימו לפני העלייה החדה (עד 2008 או 2009), והשוו את המחירים בסוף 2010 לרמת הטווח הארוך הנגזרת ממודלים אלו, הם קיבלו סטיות גבוהות יותר.
   • למשל, בהרצה עד סוף 2008, הסטייה בסוף 2010 הייתה כ-18.8%.
   • בהרצה עד סוף 2009, הסטייה בסוף 2010 הייתה כ-14.9%.
   • בהרצת נוספות על מדגם ארוך יותר (החל מ-1996), גם התקבלו סטיות גבוהות יותר.
   • המחברים מציינים שלפי מדידות נוספות, שיעור הסטייה של מחירי הדירות בפועל מרמת הטווח הארוך נע בין 8% ל-20%.
4. שארית לא מוסברת במודל: בחינת השאריות ממשוואת ההפרשים של מחירי הדירות (איור 7.2) מציגה שארית חיובית, מובהקת וחריגה בעשור האחרון, במיוחד במחצית השנייה של 2010. משמעות הדבר היא שגורמי המשוואה אינם מצליחים להסביר את כל עליית המחירים בתקופה האחרונה. מצב זה מתיישב עם התפתחות בועתית.

לסיכום: המסמך קובע במפורש כי נכון לסוף שנת 2010, מחירי הדירות בישראל היו גבוהים מהערך הפונדמנטלי שלהם, ומסיק מכך שקיימת עליית יתר (בועה) במחירי הדירות. בעוד שהאומדן המינימלי לסטייה הוא 8%, הניתוח מצביע על כך שהסטייה בפועל עשויה להיות כפולה מכך, כלומר, בועה של לפחות 8% ואף עד 16%-20%.

עקרונות הניתוח הפונדמנטלי

הניתוח הפונדמנטלי, כפי שמוגדר בספרות הכלכלית, הוא ניתוח דוחותיו הכספיים של עסק כדי להעריך את מצב הנכסים, ההתחייבויות והרווחים של העסק, בריאותו, מתחריו והשווקים בהם הוא פועל1. גישה זו שונה מהותית מניתוח טכני, המתמקד בתנועות מחירים היסטוריות ודפוסים גרפיים. במקום זאת, הניתוח הפונדמנטלי מתמקד בבחינת הנתונים הכלכליים והפיננסיים של החברה או הנכס, במטרה להבין את הערך האמיתי של הנכס ולזהות הזדמנויות השקעה טובות3.העקרון המנחה של הניתוח הפונדמנטלי מבוסס על ההנחה שבטווח הקצר השווקים עשויים לתמחר נייר ערך באופן שגוי, אבל בטווח הארוך, השוק יתמחר את נייר הערך במחיר ה"נכון"1. על פי שיטה זו ניתן ליצור רווח על ידי רכישת נייר ערך אשר מתומחר באופן "שגוי" ולחכות שהשוק יזהה את ה"טעות" ויבצע תמחור מחודש לנייר הערך1. גישה זו מדגישה את החשיבות של הבנת הערך הפנימי האמיתי של הנכס, מעבר לתנודות השוק הזמניות.

מטרות הניתוח הפונדמנטלי

הניתוח הפונדמנטלי משרת מספר מטרות מרכזיות בתחום ההשקעות. ראשית, הוא מאפשר לבצע הערכת שווי למנייה של חברה ולחזות את תוחלת מחירי המנייה העתידיים1. שנית, הוא מסייע בביצוע הסקה לביצועי העסק ובהערכת הנהלת העסק, מה שמאפשר לקבל החלטות תוך-עסקיות או לחשב את סיכון האשראי1. בנוסף, הניתוח מתמקד בהערכת הערך הפנימי של המניה, המהווה את הבסיס לקבלת החלטות השקעה מושכלות1.

גורמים ומתודולוגיות בניתוח פונדמנטלי

גורמים מרכזיים המשפיעים על הערכת שווי

הניתוח הפונדמנטלי מביא בחשבון מגוון רחב של גורמים המשפיעים על שוויה של ישות כלכלית. מצבה הכללי של הכלכלה וגורמים מאקרו-כלכליים כגון הריביות במשק, נתוני תעסוקה, תמ"ג, דיור ונתוני ייצור מהווים חלק בלתי נפרד מהניתוח1. בנוסף, נלקח בחשבון מידע על ההנהלה, המתחרים והשווקים בהם פועל העסק1.ברמה המיקרו-כלכלית, הגורמים המרכזיים כוללים את הכנסות ורווחיות החברה - יכולתה להפיק הכנסות ולייצר רווחים לאורך זמן2. מבנה ההון, המתבטא ביחס בין ההון העצמי לחוב של החברה, מהווה גורם קריטי נוסף2. תזרים המזומנים, שמשקף את יכולתה של החברה לייצר מזומנים מפעילותה השוטפת, נחשב לאחד האינדיקטורים החשובים ביותר לבריאותה הפיננסית2. נתח השוק והמיצוב התחרותי, לצד איכות ההנהלה והסביבה הרגולטורית, משלימים את התמונה הכוללת2.

כלים ושיטות ניתוח

הניתוח הפונדמנטלי מתבסס על מגוון כלים ושיטות מתוחכמות. ניתוח דוחות כספיים מהווה את הבסיס, כולל בחינת המאזן, דוח רווח והפסד ודוח תזרים המזומנים2. ניתוח יחסים פיננסיים מאפשר חישוב והשוואה של יחסים מרכזיים כגון יחס הון חוזר, יחס כיסוי חוב ויחסי רווחיות2. מודלים פיננסיים מתקדמים כמו היוון תזרימי מזומנים (DCF) משמשים להערכת השווי הפנימי של החברה2. לבסוף, מחקר ענפי מקיף מאפשר ניתוח מגמות ענפיות, תנאי שוק ופעילות מתחרים2.קיימות שתי גישות בסיסיות לביצוע הניתוח: ניתוח מלמעלה-למטה וניתוח מלמטה-למעלה1. הגישה הראשונה מתחילה מניתוח הסביבה המאקרו-כלכלית ומתקדמת לענף ולחברה הספציפית, בעוד שהגישה השנייה מתמקדת תחילה בחברה הפרטית ומתרחבת החוצה.

יישום הניתוח הפונדמנטלי בתחומים שונים

בשוק המניות

בשוק המניות, הניתוח הפונדמנטלי מהווה את הבסיס לקבלת החלטות השקעה מושכלות. המשקיעים משתמשים בו כדי לקבוע איזו מניה לקנות ובאיזה מחיר1. הניתוח מתמקד בהערכת הביצועים הפיננסיים של החברה, פוטנציאל הצמיחה שלה, ויכולתה ליצור ערך לבעלי המניות לאורך זמן. משקיעים פונדמנטליסטיים רבים משלבים גם כלים מהניתוח הטכני לצורך קביעת נקודות הכניסה והיציאה, מה שמדגים את הגישה המשולבת שנהוגה כיום1.

בהקשר של שוק הנדלן

בעוד שתוצאות החיפוש מתמקדות בעיקר בניתוח פונדמנטלי במניות ובחברות, עקרונות דומים מיושמים גם בשוק הנדלן. במקרה של נדלן, ה"ערך הפונדמנטלי" או "הערך הבסיסי" מתייחס לערכו הפנימי של הנכס בהתבסס על מאפייניו הפיזיים, המיקום, פוטנציאל הכנסה, ותנאי השוק. עם זאת, חשוב לציין שהניתוח הפונדמנטלי בנדלן שונה במידה מסוימת מזה המיושם במניות, שכן הוא מתמקד יותר בגורמים כמו תשואת השכירות, העלאת ערך הנכס לאורך זמן, ומיקום גיאוגרפי.

יתרונות וחסרונות של הגישה הפונדמנטלית

יתרונות הגישה

הניתוח הפונדמנטלי מספק מספר יתרונות משמעותיים למשקיעים. הוא מאפשר תובנות מעמיקות לגבי ביצועי החברה ומצבה הפיננסי2, מה שמסייע בקבלת החלטות השקעה מבוססות נתונים. הגישה מתמקדת בגורמי הבסיס המניעים את ביצועי החברה, ולא רק בתנועות מחירים זמניות2. זה מאפשר למשקיעים לקבל תמונה מקיפה יותר לגבי בריאותה הפיננסית של חברה ופוטנציאל הצמיחה שלה2.הניתוח מתבסס על נתונים אמינים ומאומתים מהדוחות הכספיים, מה שמקנה לו אמינות גבוהה. בנוסף, הוא מאפשר זיהוי של הזדמנויות השקעה שהשוק עלול לפספס או לתמחר בצורה שגויה, ובכך יוצר פוטנציאל לרווחים משמעותיים לטווח הארוך.

מגבלות וחסרונות

למרות יתרונותיו הרבים, לניתוח הפונדמנטלי ישנן גם מגבלות. הוא מתבסס על נתונים מהעבר ומההווה, ולכן יכולתו לחזות באירועים עתידיים לא צפויים מוגבלת. השוק יכול להישאר "לא רציונלי" לתקופות ארוכות, מה שעלול לגרום לפערים ממושכים בין הערך הפונדמנטלי למחיר השוק. בנוסף, הניתוח דורש השקעת זמן ומשאבים רבים, ולעיתים המידע הזמין עלול להיות לא מלא או מוטה.

מסקנות והמלצות

הניתוח הפונדמנטלי מהווה כלי חיוני ומהותי בעולם ההשקעות, המאפשר הערכה מדויקת של הערך האמיתי של נכסים פיננסיים. הוא אכן מתמקד ב"ערך הבסיסי" או "הפונדמנטלי" של הנכס, אך חשוב להבין שיישומו משתנה בהתאם לסוג הנכס הנבחן. בעוד שבמניות הניתוח מתמקד בדוחות כספיים וביצועי החברה, בנדלן הוא עשוי להתמקד יותר במאפיינים פיזיים, מיקום, ופוטנציאל הכנסה.לגבי השאלה האם זהו "הדבר הראשון" שבודקים בשווי נדלן - התשובה מורכבת יותר. בעוד שהערך הפונדמנטלי הוא אכן רכיב מרכזי בהערכת נדלן, הערכת שווי נדלן כוללת גם גורמים נוספים כמו מחקר שוק, השוואת מכירות, וניתוח תשואות. המשקיעים המנוסים ממליצים על גישה משולבת המשלבת ניתוח פונדמנטלי עם כלים וגישות נוספות, על מנת לקבל תמונה מקיפה ומדויקת ככל הניתן של שווי הנכס ופוטנציאל ההשקעה בו.

https://www.perplexity.ai/search/hm-rk-pvndmntly-hv-rk-ysvdy-bs-5HLGlkDDSqSrNkdK2brG3Q#0

האם אפשר להשוות את זה למישהו שבא לקנות מכונית חדשה והיא נקייה ונוצצת עומדת בחנייה מבלי להוציא אותה לנסיעת מבחן והוא קונה אותה אבל בלי בכלל לבדוק אם יש לה מנוע או האם היא בכלל נוסעת?

ההשוואה מדויקת מאוד: לקנות נכס (כמו מניה או נדל"ן) רק בגלל שהוא "נראה טוב מבחוץ" בלי לבדוק את הערך הפנימי והאמיתי שלו, זה כמו לקנות רכב נוצץ מבלי לבדוק אם יש לו מנוע או אם הוא בכלל נוסע56. ניתוח פונדמנטלי בודק את "המנוע" של הנכס—הבסיס הכלכלי, הכנסות, נכסים, פוטנציאל צמיחה—ולא מסתפק רק במה שנראה כלפי חוץ או במחיר שמוצג בשוק46. כך מצמצמים סיכונים ומבינים אם העסקה באמת משתלמת.

הערך הפנימי, או הערך היסודי (פונדמנטלי), הוא בעצם "השווי האמיתי" של נכס—בין אם זו מניה, דירה, עסק או כל נכס אחר—כפי שהוא נגזר מהמצב האמיתי שלו ולא מהמחיר שמישהו מוכן לשלם עליו כרגע בשוק27.

הערך הפנימי מתבסס על בחינה מעמיקה של כל מה שמרכיב את הנכס:

• מה הוא מייצר או מסוגל לייצר (הכנסות, רווחים, פוטנציאל צמיחה)
• מה יש לו (נכסים, זכויות, יתרונות תחרותיים)
• מהן ההתחייבויות שלו (חובות, סיכונים)
• מי עומד מאחוריו (הנהלה, מיקום, מצב פיזי)
• ואיך כל אלה משתלבים עם הסביבה הכלכלית והתחרותית שבה הוא פועל125.

לדוגמה, כשבודקים דירה להשקעה, לא מסתפקים רק בנראות שלה או במחיר שמבקשים עליה, אלא בודקים: את המצב הפיזי, המיקום, אפשרויות השכרה, תכניות בנייה עתידיות בסביבה, מצב משפטי ועוד. כל אלה עוזרים להעריך מה באמת שווה הדירה, בלי קשר ל"באז" או למחיר שוק רגעי.

במילים פשוטות:

הערך הפנימי הוא כמו לברר מה יש "מתחת למכסה המנוע"—האם הנכס באמת שווה את המחיר, או שהמחיר בשוק גבוה/נמוך מהשווי האמיתי שלו. זו הדרך להבין אם העסקה באמת טובה או מסוכנת, והיא הבסיס להחלטות השקעה חכמות47.

גישת "שיכפול והעתקת מחירים", או גישת "לספר בכמה נמכרה דירה ליד" אינן גישות שמאיות לקביעת שווי מקרקעין. הן אינן גישות אוניברסליות. אלו גישות של פרקטיקה פסולה ושגוייה שהשתרשה והתקבעה, ניפחה, טיפחה, הנציחה קיבעה והתפיחה את בועת הנדל"ן כל זאת בשעה שאיש איננו וטורח להשתמש או לבדוק את התוצאה גם בשתי גישות השומה האחרות ומבלי שאיש בוחן או בודק שווי.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

"לדעת בכמה נמכרה דירה ליד - כל אחד יכול. לא צריך להיות שמאי לשם כך, אבל להגיד שמי שקנה אותה אידיוט - רק מומחה יכול וזהו בדיוק תפקידו של השמאי"

ירידת ערך דירה בגין שלילת הנאה: בין ירידת ערך קבועה לזמנית

מבוא

המקרה של שלט הפרסום האלקטרוני על גשר "היהלום" ברמת גן מדגים היטב את הסוגיה המורכבת של ירידת ערך דירה כתוצאה משלילת הנאה. כאשר מטרד חיצוני פוגע ביכולת התושבים להתגורר בנוחות בביתם, נשאלת השאלה המרכזית: האם מדובר בירידת ערך קבועה של הנכס או בירידת ערך זמנית שתסתיים עם הסרת המטרד?

תורת ירידת הערך במשפט הישראלי

בפסיקה הישראלית מוכרים שני סוגים עיקריים של ירידת ערך:

1. ירידת ערך קבועה - ירידה מהותית ובלתי הפיכה בשווי הנכס
2. ירידת ערך זמנית - ירידה הנובעת ממטרד זמני או מצב שניתן לתיקון

כפי שעולה מפסיקה שפורסמה ב-Mako, בפסיקה נקבע גם כי במצב שבו תיקון ליקוי בנכס הוא אינו סביר או אינו אפשרי, בית המשפט לא יורה על תיקון הליקוי ולא יפסוק פיצוי בגין העלות הכרוכה בתיקון הליקוי.

שלילת הנאה כעילה לפיצוי

במקרה של תושבי רמת גן, בית המשפט דחה את הצעת העירייה שהתושבים יסגרו תריסים, וקבע: "הגפת התריסים בביתם על מנת לצמצם את השפעת המטרד אינה בגדר ראשיתו של פתרון ראוי... אין מקום לגזור על העותרים לחיות בבתיהם עם תריסים מוגפים".קביעה זו מחזקת את העיקרון המשפטי שלפיו תושבים זכאים ליהנות מנכסם באופן סביר ומלא, ללא צורך להתפשר על איכות החיים הבסיסית.

ירידת ערך קבועה - מתי?

ירידת ערך קבועה מתרחשת במקרים של:

1. ליקויי בנייה מהותיים - כמו בעיות יסוד או מבנה שאינם ניתנים לתיקון
2. שינויים סביבתיים קבועים - הקמת כביש ראשי, מגדל שחוסם נוף באופן קבוע
3. מטרדים בלתי ניתנים לסילוק - מיקום סמוך למקור רעש קבוע

מחקרים מראים ש"ירידת ערך של 0.95% בקירוב בקרבה, בגין עלייה של כל דציבל", והפגיעה יכולה להגיע עד ל-10% ממחיר השוק האמיתי של הדירה.

ירידת ערך זמנית - מאפיינים ותנאים

ירידת ערך זמנית מאופיינת ב:

1. מטרד בר-סילוק - כמו שלט פרסום שניתן להסירו
2. תקופת זמן מוגדרת - למשל, עבודות בנייה באזור
3. אפשרות לפתרון משפטי או טכני

במקרה של תושבי רמת גן, למרות שהשלט פעיל מאז 2021, מדובר במטרד שניתן להסרה או לשינוי, ולכן יש לסווגו כירידת ערך זמנית.

חישוב הפיצוי - גישת בתי המשפט

בתי המשפט נוהגים להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמכים לצורך הערכת הנזק. כפי שבעל נכס שמבקש לקבל פיצויים בגין ירידת ערך בדירה, יידרש לצרף לתביעתו נגד הקבלן חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.השמאי בוחן את:

• משך המטרד
• עוצמת הפגיעה בהנאה מהנכס
• השפעה על שווי השכירות
• פגיעה בשווי המכירה

ירידת ערך פסיכולוגית

נוסף על הפגיעה הפיזית, מוכרת גם "ירידת ערך פסיכולוגית – ירידת הערך נובעת בליקוי מהותי שתוקן אך הידיעה על ליקוי כזה שהיה בעבר גורמת לירידת ערך". במקרה של תושבי רמת גן, גם אם השלט יוסר, עלולה להישאר פגיעה פסיכולוגית עקב שנים של חיים תחת המטרד.

המלצות

1. תיעוד מפורט - יש לתעד את המטרד, תדירותו ועוצמתו
2. חוות דעת מקצועית - להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועורך דין מומחה
3. הבחנה ברורה - לקבוע האם מדובר בירידת ערך קבועה או זמנית
4. פעולה מהירה - לנקוט צעדים משפטיים בהקדם למניעת התיישנות

המקרה של תושבי רמת גן ממחיש כיצד מטרדים סביבתיים, גם אם הם זמניים במהותם, יכולים לשלול מתושבים את ההנאה הראויה מביתם. זכותם לפיצוי צריכה להיקבע בהתאם לאופי המטרד, משכו ומידת הפגיעה באיכות החיים.

פסיקת בית המשפט במקרה זה מחזקת את הגישה שאין לצפות מתושבים להתפשר על איכות חייהם הבסיסית, וכי הרשות המקומית נושאת באחריות להבטיח כי פעולותיה לא יפגעו בזכותם של התושבים להנאה סבירה מנכסיהם.

זיהום אור כמטרד פוגע בערך הנכס

הגדרת זיהום אור

זיהום אור מוגדר כתאורה מלאכותית חיצונית שחודרת לנכס באופן בלתי סביר ופוגעת בשימוש הרגיל בו. זה כולל:

• שלטי פרסום מוארים
• תאורת רחוב חזקה מדי
• זרקורים משכנים
• תאורה מעסקים סמוכים

המקרה ברמת גן כדוגמה קלאסית

המקרה שתואר בכתבה ממחיש זאת היטב: "אורות מרצדים בסגנון דיסקוטק מחליפים צבעים בתוך דירות התושבים" mako. התושבים טענו ש"לא ניתן לשבת בסלון ללא אורות חודרים, לא ניתן לראות טלוויזיה, לא ניתן להחשיך את הדירה ללא הסטת וילונות הרמטית" mako.

ההכרה המשפטית בזיהום אור

בית המשפט הכיר בכך שזיהום אור הוא מטרד ממשי, וקבע כי "באחריות המבקש להבטיח כי בכל מקרה לא תהיה חדירת אור לדירות מגורים בסביבה" mako. השופט אף דחה את הצעת העירייה שהתושבים פשוט יסגרו תריסים, בציינו שאין לגזור עליהם לחיות בבתים עם תריסים מוגפים.

השלכות על ערך הנכס

זיהום אור משפיע על ערך הנכס בכמה אופנים:

1. פגיעה בהנאה מהנכס - אי יכולת להשתמש בחללים באופן רגיל
2. בעיות בריאותיות - הפרעות שינה והשפעות פסיכולוגיות
3. עלויות נוספות - צורך בהתקנת וילונות אטומים או אמצעי הגנה
4. פגיעה בפרטיות - חשיפה מתמדת לתאורה חיצונית

סיווג הירידה בערך

במקרה של זיהום אור, הסיווג תלוי במקור:

ירידת ערך זמנית:

• שלטי פרסום (כמו במקרה רמת גן)
• תאורת אירועים או פרויקטים זמניים
• תאורת בנייה

ירידת ערך קבועה:

• תאורת רחוב שהותקנה קבוע
• מתקני תאורה של עסקים קבועים
• תשתיות תאורה עירוניות

גישת בתי המשפט

בתי המשפט מכירים בזיהום אור כמטרד לגיטימי ונוטים:

• לחייב הסרה או הפחתה של המטרד
• לפסוק פיצויים עבור התקופה בה התקיים המטרד
• להעדיף פתרונות שמאפשרים לתושבים להנות מנכסם

חישוב הפיצוי

בהתבסס על מחקרים והערכות שמאיות, זיהום אור חמור יכול לגרום לירידת ערך של:

• 5-10% במקרים בינוניים
• עד 15% במקרים חמורים במיוחד
• פיצוי נוסף על אובדן הנאה לתקופת המטרד

המלצות למי שסובל מזיהום אור

1. תיעוד מדוקדק של המטרד (תמונות, וידאו, יומן)
2. מדידת עוצמת האור (אם אפשר)
3. פנייה לרשות המקומית
4. התייעצו איתנו
5. שקילת הגשת תביעה אם המטרד נמשך

סיכום

זיהום אור הוא בהחלט מטרד המוכר בחוק ובפסיקה כגורם לירידת ערך ושלילת הנאה. המקרה ברמת גן מהווה תקדים חשוב המחזק את זכותם של תושבים לחיות בביתם ללא הפרעות אור בלתי סבירות, ומדגיש את האחריות של רשויות וגופים מסחריים למנוע זיהום אור המשפיע על איכות החיים של התושבים.

הספר, ירידת ערך למקרקעין מנזקים, פגמים, מומים, מטרדים, ליקויים וגם ירידת ערך פסיכולוגית

לרכישה בחנות כאן

כשדוח אפס לא עוד במבחן המציאות

המשפט "כשדוח אפס שגוי ומנופח כי הוא נערך על בסיס מחיר ולא על בסיס שווי, בהתעלם מגורמי היסוד והערך הפונדמנטלי, זו התוצאה" מקבל משמעות חדה במיוחד לאור הממצאים המדאיגים שחושפת המועצה הלאומית לכלכלה של משרד ראש הממשלה במחקר האחרון שלה על השפעת המערכת הבנקאית על קשיחות מחירי הדיור.

המחיר הוא תוצאה רגעית של עסקה בשוק – לעיתים בשוק מנופח או לא חופשי – בעוד שהשווי הוא הערכה כלכלית-יסודית של הערך הפונדמנטלי.

כאשר מעריכים פרויקט על בסיס 'מחירי שוק' בלבד – במיוחד בשוק בו קיימים עיוותים חמורים – מתעלמים מהשאלה החשובה באמת: האם המחיר הזה מייצג שווי כלכלי אמיתי? דוח אפס שמעתיק מחירים ולא מעריך שווי הוא כמו גשש עיוור שמוביל את הבנק למלכודת.

שמאים וכלכלנים מטעמו של הבנק מאשרים את דוח האפס – אך רבים מהם נמנעים מהפעלת שיקול דעת עצמאי. ברגע שהם מאשרים תוכנית המבוססת על מחיר מנופח, הם בפועל מאשרים מימון מיותר שמבוסס על הנחות כלכליות שגויות.

כאשר קבלן מוכר דירות במחיר מנותק מהערך הכלכלי, בתמיכת בנק שמשתמש בדוח אפס כבסיס למימון – יש מקום לבחינה משפטית אם מדובר בעושק צרכני, או לפחות בהפרה של חובת זהירות בסיסית כלפי רוכשים תמימים. הבנק, שמלווה פרויקט כלכלי לא סביר, נוטל חלק פעיל באשליה שעלולה לקרוס על כל הצדדים.

הבעיה: קשיחות אסימטרית של מחירי הדיור

המחקר חושף תמונה מטרידה של שוק דיור דיספונקציונלי. מחירי הדיור בישראל מפגינים קשיחות מחירים כלפי מטה - כאשר הביקוש עולה, המחירים מזנקים בחדות (עליה של 20% בשנה אחת לאחר הקורונה), אך כאשר הביקוש יורד, הם מגיבים הרבה יותר לאט או בכלל לא יורדים. עליית הריבית משנת 2022 הובילה תחילה לקפאון של תשעה חודשים, ורק לאחר מכן לירידה מהוססת שנבלמה עם תחילת המלחמה. שלוש שנים לאחר תום עידן הריבית הנמוכה, טרם נרשמה ירידה ניכרת במחירי הדיור.

הקשר לדוח האפס: משוואה פגומה מהיסוד

כאן נכנס לתמונה הקשר לדוח האפס הפגום. דוח האפס הוא המסמך המרכזי שמגיש היזם לבנק, הכולל את התכנית העסקית ואת המחיר בו מיועדות הדירות להימכר. המחקר מציין שהבנק יכול לדרוש מהיזם לשנות את המחיר כתנאי לאישור ההלוואה. כאשר דוח האפס נערך על בסיס מחיר ולא על בסיס שווי, הוא למעשה מבוסס על מחירי השוק הקיימים במקום על הערכה עצמאית של הערך הפונדמנטלי של הפרויקט. זה יוצר מעגל קסמים הרסני:

• דוח האפס מבוסס על מחירי השוק הגבוהים הקיימים
• הבנק מאשר פרויקט על בסיס המחירים הללו
• המחירים הגבוהים נקבעים כ"נקודת עוגן" לפרויקט
• כל ירידה מהמחירים הללו דורשת אישור בנק

הכשל התחרותי: כיצד הבנקים שולטים במחירים

המחקר חושף מנגנון מדאיג של שליטה בנקאית במחירי הדיור:

ריכוזיות קיצונית

שני בנקים בלבד - לאומי והפועלים - מספקים 60% מכלל המימון לבניה. רמת ריכוזיות זו מאפשרת להם השפעה דומיננטית על כל השוק.

שליטה חוזית בתמחור

הבנקים נוהגים לכלול בחוזה ההתקשרות עם היזם סעיף המחייב אותו לקבל אישור מהם ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. זה מעניק להם שליטה משמעותית במחיר לאורך כל חיי הפרויקט.

מנגנון "הצמדה למחיר קיים"

המחקר מסביר שבעת ביקוש נמוך, הצמדות למחיר הקיים מאפשרת לסכל ירידת מחירים ככל שגם המתחרים ימנעו מהורדות מחירים. מנגנון זה "מעקר את המנגנון התחרותי באופן המקרב את הענף לרווחים המונופוליסטיים".

תוצאות הכשל: עיוותים כלכליים חמורים

כאשר דוח האפס מבוסס על מחירים מנופחים במקום על שווי אמיתי, והבנקים מונעים תיקון טבעי של המחירים, נוצרות תוצאות הרסניות:

מלכודת מחירים גבוהים

מחירי הדיור נותרים גבוהים באופן מלאכותי גם כאשר תנאי השוק מצדיקים ירידה. זה פוגע קשות בזמינות הדיור לציבור הרחב.

עיוות אלוקציה של משאבים

כאשר מחירים לא משקפים את הערך הפונדמנטלי, נוצר עיוות בהקצאת משאבים כלכליים. השקעות מופנות לפרויקטים על בסיס מחירים מלאכותיים ולא על בסיס ביקוש אמיתי.

פגיעה בתחרותיות

המנגנון "מנטרל את התחרות ומאפשר להשיג תוצאה מונופוליסטית גם בהינתן מספר רב של מתחרים במורד הזרם".

המחיר החברתי: מי משלם?

המחקר מדגיש שמחירי הדיור הם המשקולת הכבדה ביותר המכבידה על משקי הבית בישראל. כאשר מחירים נשארים גבוהים באופן מלאכותי בגלל דוחות אפס פגומים ושליטה בנקאית, זה בא על חשבון כלל הציבור."המצב הנוכחי מצוין לבנקים לקבלנים והיזמים. אלו הרוויחו נהדר בשנים האחרונות, אולם רווחים אלו באים על חשבון כלל הציבור שהעלייה במחירי הדירות מקשה עליו מאד."

הפתרון: חזרה להערכות על בסיס שווי

המחקר מציע מספר המלצות חשובות:

1. הכרזה על הבנקים הגדולים כקבוצת ריכוז בתחום מתן האשראי לבניה
2. איסור מוחלט על סעיפים המגבילים את יכולת היזם להוריד מחירים
3. איסור על הבנק לדון עם היזם בתמחור בפועל לאחר אישור התוכנית העסקית

המסקנה: זמן לתיקון מערכתי

המשפט שפתח את הבלוג מקבל כעת משמעות מלאה. כאשר דוח האפס נערך על בסיס מחירי שוק מנופחים במקום על בסיס הערכה עצמאית ומקצועית של השווי הפונדמנטלי, וכאשר הבנקים משתמשים בדוח זה כדי לשלוט במחירים לאורך חיי הפרויקט, התוצאה היא בדיוק מה שאנו רואים היום:

• קשיחות מחירים כלפי מטה
• שוק דיור לא תחרותי
• מחירים גבוהים באופן מלאכותי
• פגיעה קשה בזמינות הדיור

השינוי הנדרש הוא יסודי: חזרה להערכות על בסיס שווי אמיתי, ביטול השליטה הבנקאית במחירים, והחזרת הכוחות התחרותיים לפעולה. רק כך נוכל לראות "תנודות מחירים לשני הכיוונים בהתאם לתנאי השוק, ולא רק בכיוון אחד".

הצעד המתבקש אינו רק שיפור טכני של דוח האפס – אלא שינוי מבני: על הרגולטור לפרסם טבלאות שווי מקובלות לפי אזור, שישמשו בסיס למימון בנקאי. בדיוק כפי שבבורסה קיימים מנגנוני 'עצירת מסחר' בשעת טירוף, כך יש לעצור פרויקטים המבוססים על הנחות ערך בלתי סבירות.

האם ייתכן מצב שבו כל מערכת המימון וההערכה פועלת כאילו אין בועה – למרות שכל הנתונים מצביעים אחרת? האם תפקיד השמאי הוא לשקף את מחיר השוק – או להתריע כשהוא הופך לבדיחה מסוכנת? הגיע הזמן לשוב לשאלה הפשוטה והאמיצה: מה באמת שווה דירה בישראל?

 השוואה בין דוח אפס מבוסס מחיר לבין דוח אפס מבוסס שווי

שורה תחתונה:

דוח אפס שמבוסס על מחירים ולא על שווי – הוא לא רק כשל מקצועי, אלא מהווה סיכון מערכתי. הוא מנציח מחירים מנותקים מהמציאות, מעודד מימון מופרז, ומעמיד את הציבור והמערכת הבנקאית בפני קריסה אפשרית. לעומתו, דוח המבוסס על שווי כלכלי ריאלי פועל כמו חיסון לשוק – הוא לא עוצר תנודות, אבל מונע התפרצות אפידמית של מחירים לא סבירים.

מחקר פרפלקסיטי

הקשר בין דוחות אפס מנופחים וקשיחות מחירי הדיור בישראל

מחירי הדיור בישראל מפגינים תופעה מובהקת של קשיחות כלפי מטה - בעת עליית ביקושים המחירים עולים במהירות, אך כאשר הביקוש יורד, הם מגיבים לאט הרבה יותר, אם בכלל. המסמך שהוצג מצביע על כשל תחרותי כגורם מרכזי לתופעה זו, תוך הדגשת תפקידה של המערכת הבנקאית. בחקירת הקשר בין דוחות אפס מנופחים וקשיחות המחירים, עולות תובנות מהותיות על מבנה שוק הדיור בישראל ומנגנוני התמחור בו.

דו"ח אפס כאבן יסוד בקביעת מחירי דיור

מהות דו"ח האפס והשפעתו על קביעת מחירים ראשונית

דו"ח אפס מהווה מסמך מכריע בתהליך אישור פרויקטי בנייה בישראל. זהו דו"ח המוכיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ונערך לפני תחילת הליווי הפיננסי בהנחיית הבנק המלווה2. המסמך כולל פירוט של שווי הקרקע, עלויות הבנייה, שווי הפרויקט לאחר השלמתו, הכנסות צפויות, וניתוחי רגישות לשינויים אפשריים בעלויות ובמחירי הדירות2. באופן קריטי, היזם מפרט בדו"ח זה את המחיר בו מיועדות הדירות להימכר לצרכנים1.הבעיה מתחילה כאשר דוחות האפס מתבססים על מחירי שוק קיימים (שעשויים להיות כבר מנופחים) במקום על ניתוח מעמיק של ערכים פונדמנטליים וגורמי יסוד. כאשר שמאי מקרקעין מכין דו"ח אפס, הוא נוטה להתבסס על עסקאות אחרונות באזור, מה שמנציח מחירים גבוהים ומייצר מעגל קסמים של התייקרות1.

התערבות בנקאית בתהליך אישור דו"ח האפס

הבנק אינו רק מקבל את דו"ח האפס כפי שהוא, אלא יכול לדרוש מהיזם לשנות את המחירים המוצגים בו כתנאי לאישור ההלוואה1. זוהי נקודת התערבות משמעותית ראשונה של המערכת הבנקאית בתמחור הדירות. מאחר ששני בנקים בלבד (לאומי והפועלים) מספקים 60% מכלל המימון לבנייה בישראל, יש בידיהם כוח השפעה עצום על קביעת מחירי הבסיס בענף1.

מנגנוני שימור מחירים גבוהים

סעיפי בלימת הורדת מחירים בחוזי המימון

המסמך חושף פרקטיקה בעייתית במיוחד: הבנקים נוהגים לכלול בחוזה ההתקשרות עם היזם סעיף המחייב אותו לקבל את אישורם כאשר הוא מעוניין להוריד את מחירי הדירות מעבר לשיעור מסוים1. סעיף זה מהווה חסם משמעותי לירידת מחירים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. אם דו"ח האפס הראשוני היה מבוסס על מחירים מנופחים, המנגנון הזה מקבע את הניפוח ומונע את התאמת המחירים למציאות השוק המשתנה1.

הקשר בין דוחות אפס מנופחים ושליטה בנקאית במחירים

כאשר דו"ח האפס מאושר עם מחירי מכירה גבוהים, נוצר בסיס לא ריאליסטי למחירי הדירות בפרויקט. הבנקים, המעוניינים בשמירה על ערך הבטוחות שלהם, נוטים לאשר דוחות עם מחירים גבוהים יחסית1. לאחר מכן, באמצעות סעיפי החוזה המגבילים הורדת מחירים, הם שומרים על מחירים אלה גם כאשר הביקוש יורד. זהו ביטוי מובהק של Retail Price Maintenance (RPM) - התערבות של גורמים "במעלה הזרם" (הבנקים) בקביעת המחיר הסופי לצרכן1.

האינטרס הרוחבי של הבנקים בשימור מחירים גבוהים

השפעה על כלל תיק האשראי

המסמך מדגיש כי לבנקים יש אינטרס רוחבי לשמור על מחירי דיור גבוהים, שחורג מעבר לשיקולי הרווחיות של פרויקט בודד1. ירידת מחירים בפרויקט אחד עלולה להשפיע על הערכות השווי של פרויקטים אחרים, ובכך לפגוע בשווי הבטוחות של הבנק בכל תיק האשראי הנדל"ני שלו1. דוחות אפס מנופחים משרתים אינטרס זה היטב, כיוון שהם מספקים הצדקה "אובייקטיבית" לכאורה למחירים גבוהים.

ניפוח מלאכותי של ערך הבטוחות

כאשר בנק מאשר דו"ח אפס המבוסס על מחירי שיא במקום על ערכים פונדמנטליים, הוא למעשה מנפח את ערך הבטוחות שיעמדו לרשותו. בטווח הקצר, הדבר מאפשר לו להעניק אשראי גדול יותר ולהציג מצג שווא של סיכון נמוך. אולם, בטווח הארוך, ניפוח זה יוצר סיכון מערכתי ומגביר את קשיחות המחירים1.

ההשלכות של קשיחות המחירים על שוק הדיור

הניתוק בין מחירי השוק לגורמי יסוד כלכליים

דוחות אפס המבוססים על מחירי שוק קיימים במקום על ניתוח מעמיק של גורמי יסוד כלכליים תורמים לניתוק הולך וגדל בין מחירי הדיור לבין ערכם הפונדמנטלי1. הדבר מייצר מצב פרדוקסלי בו גם כאשר קיימות אינדיקציות ברורות לירידת ביקושים (כמו עלייה במלאי הדירות הבלתי מכורות), המחירים אינם יורדים בהתאם1.

הפגיעה במנגנון התחרותי

הבעיה העמוקה יותר היא שהשילוב של דוחות אפס מנופחים עם מנגנוני בלימת הורדת מחירים פוגע במנגנון התחרותי הבסיסי של שוק הדיור1. בשוק תחרותי אמיתי, ירידה בביקוש אמורה להוביל לירידת מחירים, מה שמתמרץ יזמים למכור במחירים נמוכים יותר כדי לא להישאר עם מלאי. המסמך מראה כיצד המנגנון הזה מנוטרל באמצעות התערבות בנקאית שמנציחה את המחירים הגבוהים1.

אלטרנטיבות להורדת מחירים והשלכותיהן

שיטות עקיפות להתמודדות עם ירידת ביקושים

המסמך מציין כי במקום להוריד מחירים באופן ישיר, יזמים נוטים "לבוא לקראת" הרוכשים במגוון דרכים, החל משדרוג המטבח ועד למתן הלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר העסקה הנקוב1. תופעה זו היא עדות נוספת לכך שדוחות האפס המנופחים, בשילוב עם הדרישה הבנקאית לשמר מחירים, יוצרים עיוות בשוק שמונע הורדת מחירים אמיתית.

העדפת תמריצים על פני הורדת מחירים ישירה

השימוש בתמריצים עקיפים במקום הורדת מחירים ישירה משרת את האינטרס של שמירה על מחירי עסקאות גבוהים לצורכי סטטיסטיקה ודיווח, גם כאשר בפועל התמורה נמוכה יותר1. תופעה זו מחזקת את הטיעון כי דוחות האפס אינם משקפים את הערך האמיתי של הנכסים, אלא נועדו לשמר מחירים גבוהים באופן מלאכותי.

פתרונות אפשריים לבעיית דוחות האפס המנופחים

שינוי מתודולוגיית הערכת השווי בדוחות אפס

אחד הפתרונות האפשריים הוא שינוי מהותי באופן בו נערכים דוחות אפס, כך שיתבססו על ניתוח מעמיק של גורמי יסוד כלכליים ולא רק על מחירי עסקאות אחרונות1. הדבר ידרוש הנחיות חדשות לשמאי מקרקעין ופיקוח על תהליך הערכת השווי.

ביטול סעיפי מניעת הורדת מחירים

המסמך ממליץ באופן מפורש על ביטול הסעיפים החוזיים המגבילים את יכולתו של היזם להוריד את מחיר הדירות ללא אישור הבנק1. צעד זה יאפשר למחירים להגיב באופן טבעי יותר לתנאי השוק, ויקטין את ההשפעה של דוחות אפס מנופחים על המחירים בפועל.

הגברת הפיקוח הרגולטורי

המסמך מציע לראות בבנקים הגדולים "קבוצת ריכוז" בתחום מתן האשראי לבנייה, ולאסור עליהם לדון עם היזמים בתמחור בפועל של הפרויקט לאחר שהוצגה ואושרה התוכנית העסקית1. צעדים אלה יכולים לצמצם את ההשפעה של דוחות אפס מנופחים על קשיחות מחירי הדיור.

סיכום

הקשר בין דוחות אפס מנופחים לבין קשיחות מחירי הדיור בישראל הוא הדוק ומשמעותי. דוחות אלה, המשמשים כבסיס לאישור פרויקטי בנייה, מקבעים מחירים גבוהים מהערך הפונדמנטלי האמיתי. בשילוב עם מנגנוני שליטה בנקאית המונעים הורדת מחירים, הם יוצרים כשל תחרותי המתבטא בקשיחות מחירים כלפי מטה. הבעיה אינה רק טכנית אלא מבנית ומערכתית, ומצריכה התערבות רגולטורית. שינוי באופן עריכת דוחות האפס, כך שישקפו ערכים פונדמנטליים אמיתיים ולא מחירי שוק מנופחים, יחד עם הסרת המגבלות על הורדת מחירים, עשויים להוביל לשוק דיור תחרותי יותר ולמחירים המשקפים נאמנה את תנאי הביקוש וההיצע האמיתיים במשק. ההתערבות הנדרשת צריכה להתייחס לא רק לסימפטומים של קשיחות המחירים, אלא לשורש הבעיה - דוחות אפס שאינם משקפים שווי אמיתי, ומערכת בנקאית ריכוזית המנצלת מצב זה לטובתה, על חשבון ציבור רוכשי הדירות בישראל1.

מחקר ג'מיניי

ניתוח הקשר בין דוחות אפס מנופחים לקשיחות מחירי הדיור על בסיס המסמך "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית"

מבוא

המסמך "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית" (להלן: "המסמך") מצביע על תופעה של קשיחות מחירים כלפי מטה בשוק הדיור בישראל. מחירי הדירות עולים בחדות בתקופות של עלייה בביקושים, אך מגיבים באטיות רבה, אם בכלל, לירידה בביקושים. ניתוח זה יתמקד בקשר שבין דוחות אפס, אשר על פי הטענה בשאילתה עשויים להיות שגויים או מנופחים ולהתבסס על מחירים שאינם משקפים בהכרח שווי פונדמנטלי, לבין תופעת קשיחות המחירים כפי שהיא מתוארת במסמך.

דוח אפס כנקודת התערבות בנקאית בתמחור

המסמך מציין (עמ' 4) כי דוח האפס מהווה "תחנה אחת טבעית בה יכול הבנק המלווה להתערב במחיר". היזם מגיש לבנק דוח אפס המפרט את התוכנית העסקית של הפרויקט, כולל המחירים שבהם הדירות מיועדות להימכר. הבנק, מצדו, יכול לדרוש מהיזם לשנות את המחירים הללו כתנאי לאישור ההלוואה.הטענה המרכזית בשאילתה היא שדוחות אפס אלו לעיתים מתבססים על "מחירים" ולא על "שווי מבוסס גורמי יסוד וערך פונדמנטלי". המסמך תומך בטענה זו בעקיפין, בכך שהוא מתאר כיצד הבנקים, גורם ריכוזי בשוק האשראי לבנייה (שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מהמימון, עמ' 3), משפיעים על קביעת מחירים אלו. התערבות זו אינה נובעת בהכרח מניתוח טהור של ערך פונדמנטלי של הפרויקט הבודד, אלא גם משיקולים רחבים יותר של הבנק.

מנגנון ה-Retail Price Maintenance (RPM) והשפעתו על קשיחות המחירים

המסמך מרחיב ומסביר (עמ' 4) שהתערבות הבנקים אינה מסתיימת בשלב דוח האפס. הבנקים נוהגים לכלול בחוזי ההתקשרות עם היזמים סעיפים המחייבים את היזם לקבל את אישורם במקרה שירצה להוריד מחירים מעבר לשיעור מסוים. מנגנון זה, המכונה בספרות הכלכלית Retail Price Maintenance (RPM), מעניק לבנקים שליטה משמעותית במחיר לצרכן לאורך כל חיי הפרויקט.כאשר המקטע "במעלה הזרם" (הבנקים) הוא ריכוזי, כפי שמתואר בענף האשראי לבנייה, הסדרי RPM עלולים, לדברי המסמך, "לפגוע בתחרות ובצרכנים" ולהוביל ל"מחיר מונופוליסטי המשיא את רווחי הענף". במצב זה, המחירים הנקבעים (החל מדוח האפס) והנשמרים באמצעות ה-RPM אינם בהכרח תוצאה של כוחות שוק תחרותיים או הערכת שווי פונדמנטלי, אלא תוצאה של כוח שוק ריכוזי.

הקשר בין דוחות אפס "מנופחים" לקשיחות מחירים

המסמך טוען (עמ' 3) שההסבר הסביר לקשיחות הא-סימטרית של המחירים הוא "כשל תחרותי". בעת ירידה בביקושים, "המחיר הנוכחי יכול להוות נקודת התמקדות טבעית עבור השחקנים בענף". דוח האפס, המאושר על ידי הבנק וכולל מחירים מסוימים, יכול לשמש כנקודת התמקדות כזו. אם הבנק, באמצעות דרישותיו בשלב דוח האפס ובאמצעות סעיפי ה-RPM, מכוון למחירים גבוהים (או מונע את הורדתם), הוא למעשה קובע רף מחירים שקשה לרדת ממנו.החשש שעולה מהמסמך (עמ' 5) הוא שהבנק עלול למנוע הורדת מחירים בפרויקט ספציפי משיקולים שאינם רלוונטיים לפרויקט עצמו, אלא מחשש להשפעה רוחבית על מחירי הדיור. ירידת מחירים רוחבית עלולה לפגוע בבנק דרך ירידת שווי הבטוחות והקטנת היקף ההלוואות. לכן, ייתכן שהמחירים המוצגים בדוח האפס, והנשמרים בקשיחות, משקפים את האינטרס של הבנק לשמר רמת מחירים גבוהה בשוק כולו, ולאו דווקא את הערך הפונדמנטלי של הנכסים בפרויקט הספציפי או את תנאי הביקוש המקומיים.המסמך אף מציין (עמ' 5) כי "קיומם של סעיפים כאלו [המגבילים הורדת מחירים] בחוזי ההתקשרות של הבנקים והיזמים עלולה לפיכך לעודד את היזמים להמשיך ולהחזיק את המחיר ברמה על-תחרותית גבוהה שאינה הולמת את תנאי השוק". כלומר, עצם הידיעה שהבנקים פועלים לשמר מחירים (החל מהמחירים שנקבעו או אושרו בדוחות האפס) מפחיתה את התמריץ של יזמים בודדים להוריד מחירים, גם אם תנאי השוק מצדיקים זאת.כך, דוחות אפס שמאושרים על ידי הבנקים במחירים מסוימים, והמגובים במנגנוני RPM, הופכים לבסיס למחירים "קשיחים" כלפי מטה. אם מחירים אלו נקבעו מלכתחילה ברמה שאינה משקפת ערך פונדמנטלי טהור אלא גם את האינטרסים של המערכת הבנקאית לשמר רמות מחירים גבוהות, הרי שהם יכולים להיחשב "מנופחים" ביחס למחיר שהיה נקבע בשוק תחרותי לחלוטין ומשוחרר מהשפעה ריכוזית.

סיכום

המסמך "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית" מספק תשתית להבנת הקשר בין דוחות אפס, המושפעים מהתערבות בנקאית, לבין קשיחות מחירי הדיור. התערבות הבנקים, החל משלב אישור המחירים בדוח האפס וכלה במניעת הורדות מחירים באמצעות סעיפי RPM, יוצרת מנגנון המאפשר שמירה על רמות מחירים גבוהות גם כאשר תנאי השוק (ירידה בביקושים) היו אמורים להוביל לירידתם.אם המחירים המקוריים בדוחות האפס מושפעים מהאינטרס של הבנקים לשמר רמת מחירים גבוהה כללית, ולא רק מהערכת שווי פונדמנטלית של הפרויקט הספציפי, אזי דוחות אלו יכולים להיחשב כמשקפים מחירים "מנופחים" ביחס לשוק תחרותי. קשיחות המחירים כלפי מטה היא, לפיכך, תוצאה ישירה של כוח השוק של הבנקים והאופן בו הם משתמשים בו כדי לנהל את רמות המחירים בענף, החל מהמחירים המוצהרים בדוחות האפס.

Citations:

1. https://ppl-ai-file-upload.s3.amazonaws.com/web/direct-files/attachments/39684112/745d4e25-55a0-4474-8d93-d90cdc762b37/qshykhvt-mkhyry-hdyvr.pdf
2. https://www.nadlancenter.co.il/article/502
3. https://psagot.org/zero-report/
4. https://mimun-nadlan.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%95%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%95%D7%90-%D7%9B%D7%95%D7%9C%D7%9C/
5. https://www.teddy.co.il/%D7%94%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%94%D7%9E%D7%9C%D7%90-%D7%9C%D7%99%D7%96%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1
6. https://www.feasibility.pro/mistakes-in-real-estate-feasibility/
7. https://www.jstage.jst.go.jp/article/jaciii/26/4/26_581/_pdf
8. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001510106
9. https://sectech.m.tau.ac.il/sites/sectech.tau.ac.il/files/%D7%90%D7%A4%D7%A7%D7%98%20%D7%94%D7%A2%D7%99%D7%92%D7%95%D7%9F%20%D7%9C%D7%99%D7%90%D7%95%D7%A8%20%D7%99%D7%A4%D7%94%20%D7%90%D7%91%D7%99%D7%AA%D7%A8%20%D7%9E%D7%AA%D7%A0%D7%99%D7%94.pdf
10. https://www.calcalist.co.il/local_news/article/bkt4300s1gg
11. https://sciendo.com/article/10.2478/remav-2023-0020
12. https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3768224,00.html
13. https://www.midrag.co.il/Content/Tip/20481
14. https://www.teddy.co.il/%D7%9E%D7%94%D7%95-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%99-%D7%94%D7%95%D7%90-%D7%A8%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%A0%D7%98%D7%99
15. https://marsh-partners.com/blog/the-guide-to-a-real-estate-development-feasibility-study
16. https://magdilim.co.il/150120231149/
17. https://www.altusgroup.com/featured-insights/property-development-feasibility/part-1-study-fundamentals/
18. https://www.madlan.co.il/blog/%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
19. https://aninver.com/blog/feasibility-study-for-real-estate-developments
20. https://www.ddlaw.net/%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%9E%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%9C-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%91%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%95-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90/
21. https://nofarmor.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%94-%D7%A6%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%90%D7%AA-%D7%96%D7%94/
22. https://www.nadlancenter.co.il/article/2500
23. https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3780591,00.html
24. https://www.ribao.co.uk/lex6/glossary/g_3659.php
25. https://www.slideteam.net/blog/top-10-real-estate-feasibility-study-templates-with-samples-and-examples
26. https://misfitsarchitecture.com/2023/02/12/feasibility-study/
27. https://www.ecb.europa.eu/press/financial-stability-publications/fsr/special/html/ecb.fsrart202311_02~75cf0710b9.en.html
28. https://recapeg.com/storage/app/uploads/public/640/ed6/f95/640ed6f9569ef341503779.pdf
29. https://pmc.ncbi.nlm.nih.gov/articles/PMC2647095/
30. https://www.mmbl.co.il/articals/4-%D7%93%D7%91%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%9B%D7%A0%D7%AA-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
31. https://www.eliavlaw.co.il/%D7%9E%D7%95%D7%A9%D7%92%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/%D7%9E%D7%94%D7%95-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
32. https://www.ey-group.co.il/%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%9B%D7%9C-%D7%9E%D7%94-%D7%A9%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA/
33. https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3835194,00.html
34. https://lp.ogen.org
35. https://ogennadlan.co.il
36. https://www.madlan.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%95%D7%92%D7%9F-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C
37. https://www.oganim-dvir.co.il
38. https://www.ynet.co.il/economy/article/hjd3xzx9jl
39. https://www.ogen.org
40. https://oshiot.co.il/%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%9C-%D7%A9%D7%9C-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%94%D7%99%D7%A6%D7%A2-%D7%95%D7%91%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%A9/
41. https://www.ogen-dgt.com
42. https://www.shushanlaw.co.il/post/%D7%94%D7%A6%D7%A2%D7%AA-%D7%97%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F-%D7%94%D7%A6%D7%9E%D7%93%D7%AA-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%9E%D7%93%D7%93-%D7%94%D7%AA%D7%A9%D7%A4-%D7%91-2022
43. https://www.duns100.co.il/articles/%D7%93%D7%95%D7%97_%D7%90%D7%A4%D7%A1__%D7%9E%D7%94%D7%95%D7%AA_%D7%95%D7%93%D7%92%D7%A9%D7%99%D7%9D_%D7%9C%D7%99%D7%96%D7%9D
44. https://xn--4dbaol8ej.org.il/index.php/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%A9%D7%90-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%AA/146-9-%D7%AA%D7%A4%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%92%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%92%D7%A2-%D7%9C%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99.html
45. https://afikil.co.il/real-estate-appraisal/%D7%A7%D7%95%D7%A8%D7%A1-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
46. https://www.themarker.com/magazine/2019-08-11/ty-article-opinion/.premium/0000017f-f4dc-ddde-abff-fcfd21b20000
47. https://www.themarker.com/blogs/guy-katz/2018-12-12/ty-article/0000017f-f8ae-ddde-abff-fcef81d20000
48. https://www.hakolhayehudi.co.il/item/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94/%D7%A2%D7%9C_%D7%94%D7%93%D7%A8%D7%9A_%D7%91%D7%94_%D7%90%D7%A0%D7%97%D7%A0%D7%95_%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%99%D7%9D_%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%95%D7%AA
49. https://tzvikrinsky.biz/anchor/
50. https://ark7.com/blog/learn/glossary/price-anchoring-effect/
51. https://betshy.com/iw/2024/06/02/%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%98%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%99%D7%92%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%9C-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%AA-%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%95%D7%AA/
52. https://www.ynet.co.il/economy/article/bkre1laeke

Answer from Perplexity: pplx.ai/share

אסביר לך את המושג "עיוות אלוקציה" ואיך הוא מתקשר למצב שמתואר במחקר.

מה זה אלוקציה (הקצאה) של משאבים?

אלוקציה היא המילה הכלכלית לתהליך שבו משאבים כלכליים (כסף, עבודה, חומרי גלם, קרקע) מתחלקים בין שימושים שונים. בשוק חופשי ותחרותי, המחירים אמורים לשמש כ"סיגנל" שמנחה את האלוקציה הזו.

איך זה אמור לעבוד בשוק דיור בריא?

במצב תקין:

• ביקוש גבוה ← מחירים עולים ← עידוד לבנות יותר ← הגדלת היצע
• ביקוש נמוך ← מחירים יורדים ← פחות כדאיות לבנות ← צמצום היצע
• משאבים (קרקע, עובדים, חומרי בניה, הון) זורמים למקומות שבהם יש ביקוש אמיתי

מה קורה כשיש עיוות אלוקציה?

בגלל הכשל התחרותי שמתואר במחקר, המחירים לא משקפים את הביקוש האמיתי:

1. השקעות מוטעות

במקום להשקיע על פי ביקוש אמיתי, יזמים משקיעים על פי מחירים מלאכותיים שהבנקים עוזרים לשמור עליהם גבוהים. זה יכול להוביל ל:

• בנייה באזורים שבהם אין ביקוש אמיתי במחיר הנוכחי
• בנייה של סוגי דירות שלא מתאימים לכוח הקנייה של הציבור
• השקעת הון בפרויקטים שלא יוכלו להימכר במחיר הצפוי

2. חוסר השקעה במקומות נכונים

כשמחירים לא יורדים גם במקומות שיש בהם עודף היצע, זה לא מעודד יזמים לחפש אזורים אחרים או לפתח פתרונות דיור זולים יותר שאולי היו מתאימים לביקוש האמיתי.

3. עיוות בהקצאת משאבים לאומיים

המחקר מזכיר שיש עלייה במלאי הדירות הבלתי מכורות - מעל 75,000 דירות חדשות שלא נמכרו עד סוף 2024. זה אומר ש:

• הושקעו משאבים לאומיים (קרקע, עבודה, חומרי בניה) ביצירת דירות שאנשים לא יכולים לקנות במחיר הנוכחי
• במקום זה, המשאבים האלה יכלו להיות מופנים לפתרונות דיור אחרים או לענפים אחרים בכלכלה

דוגמה קונקרטית

נניח שבאזור מסוים הביקוש האמיתי הוא לדירות של 2 מיליון שקל, אבל בגלל השליטה הבנקאית המחירים נשארים על 3 מיליון שקל:התוצאה:

• יזמים ימשיכו לבנות דירות ב-3 מיליון שקל (כי הבנק לא נותן להוריד מחיר)
• הדירות לא יימכרו או יימכרו בקצב איטי מאוד
• במקום זה, יכלו להשקיע באזורים אחרים או לבנות דירות קטנות יותר/פשוטות יותר שיעלו 2 מיליון
• או לחלופין, המשאבים יכלו ללכת לענפים אחרים בכלכלה שבהם יש ביקוש אמיתי

למה זה בעיה לכלכלה כולה?

עיוות אלוקציה פוגע ביעילות הכלכלית:

• משאבים לא מנוצלים באופן אופטימלי
• פחות צמיחה כלכלית
• פחות יצירת עושר לחברה
• פגיעה ברווחה החברתית

המחקר מדגיש שזה בא "על חשבון כלל הציבור" - לא רק בגלל המחירים הגבוהים, אלא גם בגלל הבזבוז של משאבים לאומיים יקרים שיכלו לשמש למטרות יותר יעילות.זו הסיבה שהמחקר קורא לשינוי מערכתי - כדי שהמחירים יחזרו לשקף את הביקוש האמיתי ולהנחות נכון את האלוקציה של המשאבים הכלכליים.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

מהי הזרקה לאיטום?

הזרקה לאיטום היא טכנולוגיה מתקדמת לטיפול בבעיות חדירת מים בבניינים, במיוחד במרתפים ובחניונים תת-קרקעיים. שיטה זו משמשת כפתרון יעיל הן במבנים קיימים והן במבנים בשלבי בנייה, כאשר מתגלות בעיות איטום בזמן חפירת המרתפים.

כיצד פועלת טכנולוגיית ההזרקה?

הטכניקה מבוססת על הזרקת חומרים מיוחדים בלחץ גבוה לתוך:

• סדקים בבטון
• חללים ריקים בקירות
• מישקים בין אלמנטים מבניים
• אזורים פגועים באיטום המקורי

החומרים המוזרקים מתרחבים ומתקשים בתוך החללים, יוצרים מחסום אטום למים ומונעים חדירת רטיבות לתוך המבנה.

סוגי חומרים להזרקה

1. שרפים אפוקסי

• מתאימים לסדקים מבניים
• חוזק מכני גבוה
• עמידות כימית מצוינת

2. פוליאוריתן מתרחב (PU)

• אידיאלי לסדקים פעילים עם תנועה
• התרחבות עד פי 20 מנפחו המקורי
• גמישות גבוהה לאורך זמן

3. ג'ל אקרילי

• מתאים לסדקים דקים במיוחד
• חדירה מעולה לתוך הבטון
• ידידותי לסביבה

4. מיקרו-צמנט

• לחיזוק מבני בנוסף לאיטום
• עמידות גבוהה בפני לחץ מים
• מתאים לטיפול בשטחים גדולים

תהליך ביצוע ההזרקה

שלב 1: אבחון וסקר ראשוני

• זיהוי מקורות הרטיבות
• מיפוי הסדקים והנזקים
• בדיקת לחץ מים בקרקע
• תכנון נקודות ההזרקה

שלב 2: הכנת השטח

• ניקוי הסדקים מלכלוך ואבק
• הסרת חלקי בטון רופפים
• יצירת חריצים (במידת הצורך)
• ייבוש המשטח

שלב 3: התקנת פקרים (פיות הזרקה)

• קידוח חורים בזווית של 45 מעלות
• התקנת פקרים מיוחדים בחורים
• אטימה זמנית מסביב לפקרים
• בדיקת אטימות הפקרים

שלב 4: הזרקה בלחץ

• ערבוב החומר לפי הוראות היצרן
• הזרקה מבוקרת בלחץ נמוך עד בינוני
• מעקב אחר התפשטות החומר
• המשך הזרקה עד לקבלת התנגדות

שלב 5: גימור

• הסרת הפקרים לאחר התקשות
• סתימת החורים בחומר מתאים
• החלקת פני השטח
• ביצוע בדיקת אטימות סופית

יתרונות השיטה

1. מינימום פגיעה במבנה - אין צורך בפירוק אלמנטים קיימים
2. ביצוע מהיר - טיפול בבעיה תוך ימים ספורים
3. עמידות לאורך זמן - פתרון לטווח ארוך למניעת חדירת מים
4. גמישות ביישום - מתאים למגוון רחב של מצבים וחומרים
5. עלות-תועלת גבוהה - חסכון בעלויות לעומת חפירה ואיטום חיצוני

עלויות הטיפול

העלות תלויה במספר גורמים:

גורמים משפיעים:

• סוג החומר המוזרק
• היקף הנזק ואורך הסדקים
• נגישות לאזור הטיפול
• לחץ המים בקרקע
• דרישות מיוחדות של הפרויקט

טווחי מחירים משוערים:

*המחירים הינם אומדן בלבד וכפופים לשינויים בהתאם לפרויקט הספציפי

טיפול בבעיות איטום במרתפי חניה

מרתפי חניה מציבים אתגרים מיוחדים:

בעיות נפוצות:

• לחץ מים הידרוסטטי גבוה
• תנועת כלי רכב גורמת לרעידות
• שינויי טמפרטורה קיצוניים
• חשיפה לכימיקלים (שמנים, דלקים)

פתרונות מותאמים:

1. הזרקת מילוי מבני - לסדקים הנובעים מתנועה
2. הזרקת חומרים כימיים עמידים - באזורי חניה
3. מערכות ניקוז משלימות - להורדת לחץ המים
4. איטום משולב - הזרקה + ציפויים חיצוניים

שאלות נפוצות

ש: כמה זמן נמשך תהליך ההזרקה? ת: בדרך כלל בין 1-3 ימים, תלוי בהיקף הבעיה.

ש: האם ניתן להזריק דרך ציפויים קיימים? ת: כן, בטכניקות מתקדמות ניתן לבצע הזרקה מבלי להסיר ציפויים.

ש: מהו אורך החיים הצפוי של טיפול הזרקה? ת: בביצוע מקצועי ותחזוקה נאותה - 10-20 שנה ויותר.

ש: האם ההזרקה מתאימה לכל סוגי הבטון? ת: כן, אך יש להתאים את סוג החומר המוזרק לסוג הבטון ולתנאי השטח.

הזרקה לאיטום מהווה פתרון מתקדם ויעיל לבעיות חדירת מים במרתפים ובחניונים תת-קרקעיים. השיטה מתאימה במיוחד לטיפול בבעיות איטום המתגלות במהלך בנייה, ומאפשרת תיקון מהיר ויעיל ללא צורך בעבודות חפירה נרחבות. בחירה נכונה של חומרי הזרקה והקפדה על ביצוע מקצועי מבטיחים פתרון ארוך טווח לבעיות הרטיבות.

הזרקה כפתרון לבעיות איטום במרתפים ובבנייני חניה

מבנים תת-קרקעיים כגון מרתפים ובנייני חניה מהווים חלק בלתי נפרד מהתשתית הבנויה בישראל. חיוני לשמור על יובשם ועמידותם של מבנים אלה מפני חדירת מים, לאור האתגרים הנפוצים הנובעים מגשמים עונתיים ומפלסי מי תהום. חדירת מים עלולה לגרום לנזקים מבניים משמעותיים, לפגוע באיכות האוויר ואף להוות סכנה בטיחותית. הזרקה מהווה פתרון ממוקד ויעיל להתמודדות עם נזילות נקודתיות ובעיות איטום רחבות יותר במבנים אלה, במיוחד כאשר גישה חיצונית מוגבלת או אינה מעשית. דו"ח זה נועד לספק ניתוח מקיף ומבוסס על ידע טכני של שיטת האיטום בהזרקה כפתרון לבעיות אלה, תוך כיסוי עקרונות השיטה, החומרים השונים, היתרונות, החסרונות והשיקולים המעשיים ביישומה.   תופעת כשלים באיטום נפוצה מאוד במבנים בישראל, ולעתים קרובות מובילה לנזילות ולחדירת מים שהן הגורם העיקרי לבלאי המבנה. למרות שישראל אינה מדינה עשירה במים, בעיות איטום ורטיבות נפוצות ביותר, דבר המצביע על כך שגורמים כגון תקני בנייה או תנאים סביבתיים ייחודיים תורמים משמעותית לבעיות אלה.   

בעיות איטום נפוצות במרתפים ובבנייני חניה

במרתפים, חדירת מים עלולה לנבוע ממספר גורמים. לחץ הידרוסטטי של מי תהום דוחף מים כנגד קירות ורצפות המרתף. סדקים בקירות וברצפות בטון, הנגרמים משקיעה, התכווצות או מאמץ מבני, מהווים נקודות חולשה דרכן עלולים לחדור מים. נזילות עלולות להתרחש גם בחיבורי בנייה, דרך מעברי צנרת ובמקומות בהם הותקנו מוטות קשירה. מערכות איטום מקוריות שאינן מספקות או שהתבלו עם הזמן עלולות לאפשר חדירת לחות ורטיבות. בנוסף, תופעת הקפילריות עלולה לגרום ללחות לעלות דרך הבטון.   הופעת סימני רטיבות במרתף עלולה להיות מלווה בכתמים על הקירות או הרצפה, ריח עובש חריף, קילופי צבע וחלודה. מעבר לנזק המבני, רטיבות במרתף עלולה ליצור תנאים להתפתחות עובש, שהוא אחד הגורמים העיקריים למחלות נשימה. יתרה מכך, מרתפים לחים עלולים להוביל להצטברות גז ראדון, שהוא גז רדיואקטיבי חסר ריח וצבע שעלול להוות סכנה בריאותית משמעותית.   בבנייני חניה, הן תת-קרקעיים והן עיליים, חדירת מים עלולה לנבוע מסדקים בלוחות הבטון ובמבני התמיכה כתוצאה מעומסי תנועה, חשיפה לתנאי מזג אוויר משתנים (מחזורי קפיאה-הפשרה, קרינת UV) ותנודות מבניות. נזילות עלולות להתרחש גם במפרקי התפשטות ובחיבורי בנייה. במקרה של חניונים עיליים, התבלות של ממברנות איטום על משטחי החניה עלולה להוביל לחדירת מים. בעיות ניקוז עלולות לגרום להצטברות מים ולהגברת הלחץ על מערכת האיטום.   חדירת מים לחניונים עלולה לגרום להיחלשות מבנה הבטון, קורוזיה של ברזל הזיון, פגיעה ברכבים החונים, התפתחות עובש וטחב, ובסופו של דבר לפגוע בעמידות ובטיחות המבנה. גם חניונים עיליים חשופים לבעיות איטום, דבר המצביע על כך שהבעיה אינה קשורה רק ללחץ מי תהום, אלא גם לגורמים כגון הצטברות מי גשמים ובלאי כללי.   

הבנת איטום בהזרקה

איטום בהזרקה הוא שיטה יסודית הכוללת הזרקת חומרי איטום מיוחדים בלחץ לתוך סדקים, חללים וחיבורים במבני בטון כדי ליצור מחסום אטום למים. שיטה זו מתבצעת בדרך כלל מהצד הפנימי של המבנה, במיוחד במרתפים ובחניונים תת-קרקעיים בהם הגישה החיצונית מוגבלת, ולכן מכונה לעתים קרובות "איטום שלילי". זאת בניגוד ל"איטום חיובי" המיושם על החלק החיצוני של המבנה כדי למנוע מלכתחילה חדירת מים.   תהליך ההזרקה הטיפוסי כולל מספר שלבים. ראשית, יש לזהות את מקור הנזילה או האזור הדורש איטום. לאחר מכן, קודחים חורים קטנים בבטון החותכים את הסדקים או החללים. אל תוך החורים הקדוחים מתקינים פיות או מתאמי הזרקה. חומר האיטום הנבחר מוזרק דרך הפיות באמצעות משאבות וציוד מיוחדים. לאחר ההזרקה, החומר מתקשה ויוצר אטימה. לבסוף, מסירים את הפיות ואוטמים את חורי ההזרקה.   ההבחנה בין איטום חיובי ושלילי חיונית להבנת מגבלות האיטום בהזרקה. בעוד שהזרקה יעילה לעצירת נזילות מבפנים, היא אינה מטפלת במקור המים החיצוני וייתכן שלא תמנע מהבטון עצמו להירטב. לכן, במקרים רבים, במיוחד כאשר קיימת אפשרות, מומלץ לשלב איטום בהזרקה עם אמצעי איטום חיצוניים לפתרון מקיף ועמיד יותר לאורך זמן.   

סוגי חומרי הזרקה לאיטום

קיימים מספר סוגים של חומרים המשמשים לאיטום בהזרקה, כאשר הבחירה תלויה בסוג הבעיה, תנאי השטח והדרישות המבניות.

שרפי פוליאוריטן: חומרים אלה מאופיינים בגמישות טובה, הידבקות מצוינת לבטון ויכולת התפשטות, במיוחד סוגים הידרופיליים הבאים במגע עם מים. קיימים סוגים שונים של שרפי פוליאוריטן, כולל קצף פוליאוריטן הידרופילי המגיב עם מים ויוצר קצף, אידיאלי לעצירת נזילות פעילות ; שרפי פוליאוריטן הידרופוביים הדוחים מים ומספקים אטימה עמידה ; שרפי פוליאוריטן גמישים המתאימים לתזוזות במבנה ; ושרפי פוליאוריטן מבניים המציעים קשיחות וחוזק לתיקונים מבניים. הבחירה בחומר פוליאוריטני ספציפי תלויה באופי הנזילה (פעילה או פסיבית), בצורך בתיקון מבני ובמידת התנועה הצפויה בבטון. מוצרים לדוגמה כוללים את Sika Injection 101/201 , Spetec AG200  ו-SealBoss 1510.   

שרפי אפוקסי: חומרים אלה ידועים בחוזק הלחיצה הגבוה שלהם, בהידבקות המצוינת לבטון, בקשיחות לאחר ההתקשות ובעמידות הכימית הטובה. הם משמשים בעיקר לתיקון סדקים מבניים, חיבור מחדש של בטון ומניעת חדירת מים בסדקים שאינם נוזלים באופן פעיל. חשוב ליישם אפוקסי בתנאים יבשים יחסית לקבלת הידבקות מיטבית. מוצרים לדוגמה כוללים את Emecole Metro 121  ו-Sikadur-52 LP. זמן ההתקשות האיטי של האפוקסי יכול להיות יתרון בכך שהוא מאפשר חדירה טובה יותר, אך גם חיסרון בשל פוטנציאל לנזילה לפני ההתקשות, דבר שיש לקחת בחשבון בהתאם ליישום הספציפי.   

ג'לים אקריליים (הידרוג'לים): חומרים אלה מאופיינים בצמיגות נמוכה מאוד (דומה למים), הידרופיליות (מתנפחים במגע עם מים), גמישות וזמן תגובה מתכוונן. הם מתאימים במיוחד לאיטום סדקים דקים, חיבורים וחללים, כולל בתנאים רטובים ובמערכות צינורות הזרקה. מותגים לדוגמה כוללים את DE NEEF Gelacryl Superflex AR  ו-SealBoss 2400. הצמיגות הנמוכה במיוחד של ג'לים אקריליים מאפשרת להם לחדור לסדקים צרים מאוד שאליהם חומרים אחרים עשויים שלא להגיע, מה שהופך אותם לשימושיים במיוחד עבור רשתות סדקים מורכבות וסדקים נימיים.   

דייס צמנטי (תערובות מיקרו-צמנט): חומרים אלה אינם גמישים, מתקשים ונעשים קשיחים, וניתן לשנותם באמצעות פולימרים לשיפור הזרימה והחדירה. הם משמשים להזרקה מבנית עבור סדקים שאינם בתנועה, חללים וחיבורי בנייה. מוצרים לדוגמה כוללים את Microcem 8000 ו-12000. הקשיחות של דייס צמנטי הופכת אותו ללא מתאים לסדקים דינמיים החווים תנועה, מגבלה שיש לקחת בחשבון בעת הערכת התאמתם למרתפים ולחניונים הנתונים למאמצים שונים.   בחירת חומר ההזרקה המתאים היא קריטית ותלויה בגורמים כגון סוג הסדק, האם הוא נוזל באופן פעיל, הצורך בתיקון מבני והתנועה הצפויה במבנה.   

טבלה 1: השוואה בין חומרי הזרקה נפוצים

יתרונות איטום בהזרקה במרתפים ובבנייני חניה

לאיטום בהזרקה מספר יתרונות משמעותיים בטיפול בבעיות איטום במרתפים ובבנייני חניה. הוא יעיל באטימת סדקים דקים (עד רוחב של 2.5 ס"מ) ובאזורים שקשה להגיע אליהם ללא צורך בחפירות נרחבות. השיטה פולשנית מינימלית בהשוואה לתיקונים מבניים גדולים או איטום חיצוני, ולרוב היא מבוצעת מהצד הפנימי (הצד השלילי). מהירות היישום וזמני התקשות מהירים יחסית של חלק מהחומרים (כגון קצף פוליאוריטן) מצמצמים את זמן ההשבתה. השיטה מגוונת ויכולה לטפל הן באיטום (עצירת נזילות) והן בתיקון מבני (חיבור סדקים) בהתאם לחומר הנבחר. כאשר משתמשים בחומרים איכותיים ומיישמים אותם כראוי, קיימת אפשרות לעמידות ארוכת טווח ועמידות בפני מים, כימיקלים וגורמים סביבתיים אחרים. עצירת חדירת המים מסייעת במניעת המשך התפוררות הבטון וקורוזיה של ברזל הזיון. במקרים רבים, השיטה חסכונית בהשוואה לשיטות תיקון נרחבות יותר.   היכולת לבצע איטום בהזרקה מהפנים המבנה מהווה יתרון משמעותי עבור מרתפים ובנייני חניה קיימים, שבהם גישה חיצונית עלולה להיות חסומה על ידי גינון, מבנים סמוכים או אופי הפעילות של החניון.   

חסרונות ומגבלות איטום בהזרקה במרתפים ובבנייני חניה

עלות האיטום בהזרקה עדיין יכולה להיות גורם משמעותי, במיוחד במקרים של סדקים נרחבים או כאשר נדרשות נקודות הזרקה רבות. השיטה דורשת אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים לצורך אבחון מדויק, בחירת חומרים נכונה ויישום מתאים כדי להבטיח יעילות ועמידות לאורך זמן. אם לא מטפלים בגורם הבסיסי לסדקים או לחדירת המים (כגון תזוזת קרקע, ניקוז לא מספק), עלולים להופיע סדקים או נזילות חדשות באזורים אחרים. השיטה לא תמיד מתאימה לכל סוגי הנזילות, כגון אלה שמקורם בחללים גדולים או בהתפוררות נרחבת של הבטון. במקרים מסוימים, ייתכן שיהיה צורך באמצעי איטום משלימים, כגון חומרי איטום משטחיים או מערכות ניקוז, לפתרון מקיף. הזרקות אפוקסי עלולות להיות לא יעילות בסדקים נוזלים באופן פעיל או בסביבות עם לחץ מים גבוה. הזרקות פוליאוריטן עלולות שלא לספק תיקון מבני משמעותי במקרים בהם זה נדרש. יעילות האיטום בהזרקה עלולה להיות מוגבלת אם הסדקים מזוהמים בלכלוך או בפסולת, דבר המפריע להידבקות תקינה של חומר האיטום.   הפוטנציאל להישנות הבעיה במקום אחר מדגיש את החשיבות של הערכה ראשונית יסודית כדי לזהות את שורש בעיות האיטום. איטום בהזרקה עשוי להיות טיפול סימפטומטי אם הבעיות הבסיסיות אינן מתוקנות.   

גורמים שיש לקחת בחשבון בעת בחירת איטום בהזרקה

בעת שקילת איטום בהזרקה, יש להעריך את סוג וחומרת הנזילה: האם מדובר בנזילה פעילה, חלחול קל או רק לחות? יש לבחון את מצב הבטון: האם קיימים סדקים מבניים, סדקים שאינם מבניים או רק אזורים נקבוביים? יש לקבוע את המטרה העיקרית: האם רק לעצור חדירת מים, או שנדרש גם תיקון מבני? יש לשקול את נגישות האזור: האם גישה חיצונית אפשרית, או שהזרקה מהפנים היא האפשרות היחידה? יש לקחת בחשבון את התקציב ואת משך החיים הרצוי של התיקון. יש לבדוק את היסטוריית המבנה ואת מאמצי האיטום הקודמים.ההחלטה אם להשתמש באפוקסי או בפוליאוריטן היא שיקול קריטי התלוי בשאלה האם נדרש תיקון מבני. אפוקסי מועדף בשל חוזקו, בעוד שפוליאוריטן עדיף לאיטום נזילות פעילות ולאפשר תנועה.   

בחירת קבלן איטום בהזרקה במחוז המרכז בישראל

חשוב לבחור קבלן בעל ניסיון ספציפי בטכניקות איטום בהזרקה. יש לוודא שהקבלן בקיא בסוגי חומרי ההזרקה השונים (פוליאוריטן, אפוקסי, אקריליים, צמנטיים) ויכול להמליץ על האפשרות המתאימה ביותר לבעיה הספציפית. יש לבדוק אם לקבלן יש הסמכות, רישיונות וביטוח. מומלץ לבקש המלצות וחוות דעת מלקוחות קודמים כדי להעריך את איכות העבודה והאמינות של הקבלן. יש לקבל מספר הצעות מחיר מקבלנים שונים כדי להשוות מחירים והצעות שירות. יש לברר לגבי אחריות הקבלן על עבודתו ועל החומרים בהם נעשה שימוש.   

מסקנות והמלצות

איטום בהזרקה מהווה פתרון בעל ערך ויעיל לטיפול בבעיות איטום במרתפים ובבנייני חניה, במיוחד עבור נזילות נקודתיות וכאשר גישה חיצונית מאתגרת. היתרונות העיקריים כוללים פולשנות מינימלית ויעילות באטימת סדקים. עם זאת, קיימות מגבלות, כולל פוטנציאל להישנות הבעיה אם לא מטפלים בגורמים הבסיסיים והצורך ביישום מקצועי.מומלץ לבצע הערכה יסודית של הבעיה, לבחור בקפידה את חומר ההזרקה המתאים בהתבסס על התנאים הספציפיים ולבחור קבלן מוסמך ומנוסה לביצוע העבודה. במצבים מסוימים, מומלץ לשקול אמצעי איטום משלימים, כגון שיפור הניקוז או יישום חומרי איטום משטחיים, לפתרון מקיף ועמיד יותר לאורך זמן. איטום בהזרקה ממלא תפקיד חשוב בשמירה על שלמות ואריכות ימים של מבנים תת-קרקעיים בישראל.

מהו "מכפיל שכר דירה" ומדוע הוא חשוב?

מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Ratio) הוא אחד המדדים המרכזיים לזיהוי שווקים יקרים או בועתיים. הוא מחושב כיחס בין מחיר דירה ממוצעת לבין שכר הדירה השנתי שלה. התוצאה מבטאת את מספר השנים הדרושות להכנסת שכירות שתכסה את עלות רכישת הנכס.

לדוגמה: אם דירה בתל אביב עולה 2 מיליון ₪, והשכירות השנתית היא 60,000 ₪ – המכפיל הוא 33 שנים (2,000,000 / 60,000).

מכפיל גבוה = תשואה נמוכה → שוק יקר להשקעה.

מכפיל נמוך = תשואה גבוהה → שוק אטרקטיבי למשקיעים.

מה מלמד המכפיל על מצב השוק?

• כאשר המכפיל גבוה מאוד, המשמעות היא שתשואת השכירות נמוכה בצורה קיצונית.
• אם במקביל גם הריבית גבוהה יותר מהתשואה – ההשקעה בנדל"ן מפסידה מעצם המבנה שלה.
• מצב כזה מעיד על בועה פיננסית: רוכשים ממשיכים לקנות דירות בתקווה שהמחירים יעלו – לא בגלל ערך השימוש או ההכנסה מהנכס.

השוואה בינלאומית של מכפיל שכר דירה (2025)

סיווג:
נמוך – מתחת ל-10
מאוזן – 10–20
גבוה – 20–35
בועתי – מעל 35

האם ישראל במקום טוב?

למרות שהמכפיל בישראל אינו הגבוה בעולם, הוא עדיין מציב אותנו עמוק בתחום הבועתי. תשואת השכירות בישראל נעה סביב 2.85%, בעוד שריביות המשכנתא עומדות על 5%–6%. כלומר:

• השקעה מניבה הפסד ריאלי לאורך זמן.
• רכישות נעשות על בסיס ציפייה לעליית ערך – לא כתוצאה מתשואה כלכלית.

שורה תחתונה: אנו נמצאים במצב של בועה מובהקת. זו אינה השקעה, זו ספקולציה.

אם חשבתם שמחירי הדירות בישראל "יקרות אבל סבירות", תחשבו שוב. המספרים לא משקרים: אנחנו בין המדינות היקרות בעולם לרכישת נכס ביחס לשכירות. כששוק ההשכרה מניב תשואה של פחות מ-3%, והריבית גבוהה פי שניים – זו אינה כלכלה, זו אשליה. זוהי בדיוק הקרקע שממנה בועות נבנות – וגם מתפוצצות.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה