Blog #בנק ישראל

27Aug

הוועדה לביקורת המדינה התריעה מפני משבר סאב־פריים במשכנתאות

דיון סוער בכנסת: האם ישראל בדרך למשבר סאב־פריים מקומי? השוואה לויסות מניות הבנקים בשנות ה־80 ולבועת הנדל"ן הנוכחית מחדדת – הציבור עלול לשלם את המחיר בעוד הבנקים חוגגים רווחי עתק.

בנק ישראל, משבר המשכנתאות והאזהרה מסאב־פריים ישראלי

מבוא

בוועדה לביקורת המדינה בכנסת התקיים דיון נוקב על תחום המשכנתאות והפיקוח על הבנקים. יו"ר הוועדה, ח"כ מיקי לוי, התריע מפני הידרדרות למשבר סאב־פריים ישראלי: אלפי משפחות עלולות לאבד את ביתן בשל הלוואות מנופחות, ריביות גבוהות והקלה מתמשכת במגבלות אשראי.מולו, נציגי בנק ישראל ניסו לשדר רגיעה – שיעור הפיגורים במשכנתאות נמוך, גם אחרי שנה וחצי של מלחמה. אלא שהפער בין הנתונים היבשים לבין התחושה הציבורית של קריסת מעמד הביניים, מציף את החשש שמדובר בהדחקה מסוכנת.

האזהרה: סאב־פריים גרסת ישראל

  • הקלות רגולטוריות בעשור האחרון יצרו מנגנון משכנתאות רופף.
  • עלייה חדה במחירי הדירות, מלווה בהלוואות בלון ומסלולים מסוכנים.
  • ריבית גבוהה שהפכה את ההחזרים לנטל בלתי נסבל.

המשוואה מוכרת: כמו בארה"ב ערב 2008, גם בישראל מספרים לנו שהמערכת יציבה – עד לרגע שבו המציאות הכלכלית תכה ותחשוף את הפערים.

הבנקים מרוויחים, הציבור נאנק

רווחי הבנקים זינקו בשנת 2024 ל־30 מיליארד ש"ח, עם המשך עלייה ברבעון הראשון של 2025. דיבידנדים של מיליארדים חולקו, בעוד הציבור מממן אותם באמצעות עו"ש לא נושא ריבית ומשכנתאות חונקות. יו"ר הוועדה הגדיר זאת "חגיגה על גב הציבור".

עמדת הפיקוח על הבנקים

נציגי בנק ישראל הדגישו צעדים לצמצום סיכונים (מגבלת הלוואות בלון, הגבלת מבצעי קבלנים). במקביל הוקם צוות בראשות אבי שמחון לבחינת חוזי המימון עם היזמים. המסר שלהם: “המערכת יציבה, נדרשת סבלנות”.

יועצי המשכנתאות ורשות התחרות

הדיון חשף גם את הצורך ברגולציה על תחום יועצי המשכנתאות – מקצוע שמסייע לרוב הלווים אך עדיין לא מוסדר בחקיקה. רשות התחרות מצידה הודתה בבעיה: הציבור לא מבצע סקר שוק מספק, ולכן התחרות מוגבלת, גם אם אין תיאום ישיר בין הבנקים.

השוואה היסטורית: ויסות מניות הבנקים (שנות ה־80)

משבר ויסות מניות הבנקים היה רגע שבו הציבור גילה כי המוסדות הפיננסיים שבראשם הבנקים ניהלו מנגנון מלאכותי ומסוכן. במשך שנים הם "החזיקו" את ערך המניות ברמות מנופחות, עד שהבועה קרסה ודרשה חילוץ ממלכתי.

הקבלות ברורות להיום:

  • אז: ויסות מניות → היום: ויסות מחירי נדל"ן באמצעות אשראי זול ומשכנתאות מנופחות.
  • אז: הציבור הפסיד את חסכונותיו → היום: הציבור עלול לאבד את ביתו.
  • אז: קריסת אמון במערכת הפיננסית → היום: סכנת קריסת אמון במערכת הבנקאית.
  • אז: ועדות חקירה ואחריות ציבורית → היום: אותן קריאות ל"נקיטת עמדה" מצד שומרי הסף.

השוואה נוספת: בועת הנדל"ן הישראלית

כפי שמחקרי מראים, מחירי הדירות בישראל חרגו מזמן מהשווי הפונדמנטלי, כשהתשואות על נכסים נמוכות משמעותית מהריביות. התוצאה: משקי בית מממנים נכסים במחירים כפולים מערכם האמיתי.

הקבלות למצב הנוכחי:

  • הריבית הגבוהה הפכה את המשכנתאות לבלתי־כלכליות – אך הבנקים ממשיכים לחלק אשראי.
  • שוק שמתנהל על בסיס "שכפול והעתקת מחירים" במקום על בסיס ערך.
  • הציבור משמש דלק ל"מכונת הרווח" של הבנקים, עד לרגע שבו יתפוצץ.

מסקנה: ההיסטוריה חוזרת

הדיון בכנסת הוא לא עוד ויכוח טכני על רגולציה. הוא סימן אזהרה:

  • כפי שבשנות ה־80 קרס מנגנון הוויסות, וכפי שב־2008 קרס מנגנון הסאב־פריים, כך גם ישראל של 2025 עלולה לעמוד בפני משבר נדל"ן־בנקאות גדול.
  • ההבדל היחיד: הפעם מדובר בבתים של מאות אלפי משפחות, לא רק בחסכונות.

סיכום

השאלה איננה אם יקרה משבר, אלא מתי וכיצד יתבטא. הכנסת מזהה את הבעיה, הציבור מרגיש אותה, אך בנק ישראל משדר רגיעה. השאלה שנותרה פתוחה – האם נשכיל ללמוד מהעבר (ויסות המניות, סאב־פריים) ולפעול בזמן, או שנמצא את עצמנו שוב בוועדות חקירה ובכותרות של קריסה.

  • לפי נתוני בנק ישראל לחודש יולי 2025, נרשם זינוק של כ–23% בהיקף המשכנתאות שצברו פיגור של מעל 90 יום, לעומת יולי 2024. מדובר על עשרות אלפי משפחות והיקף חוב שצמח לכ–619.6 מיליארד שקל, מתוכם כמעט 4 מיליארד שקל בפיגור עמוק. (וואלה).
  • מספר המשכנתאות החדשות זינק — למעלה מ‑10,000 משכנתאות חדשות ניתנו בחודש אחד. (וואלה).
  • גובה המשכנתה הממוצעת ביולי ירד קלות ל‑1.05 מיליון שקל (לעומת 1.066 מיליון ביוני), אך עדיין גבוה משמעותית מהשנה שעברה. אצל משקיעי נדל"ן, המשכנתה הממוצעת עולה אף יותר — כ‑1.156 מיליון שקל. במסלולי מחיר מטרה/מחיר למשתכן, ההלוואות נמוכות יחסית — סביב 785 אלף שקל. (וואלה).
  • שיעור הפיגורים ירד באופן פסיכולוגי נמוך מ-0.59% ל‑0.63%, אך בהלוואות לכל מטרה מדובר בשיעור כפול — מעל 1.2%. (וואלה).

ניתוח מעמיק – איתותי סיכון ותימוכין למודל הבועה

הנתונים הללו מחזקים את טענתך על הבועה בשוק הנדל"ן והשוואתך בין מחירי שוק לתשואות ריאליות:

  1. מחויבות פיננסית חונקת ומסוכנת
    המשכנתאות הישירות עולות משמעותית מעל הכנסה ממוצעת, במיוחד בקרב משקיעים ורוכשי דירה ראשונה, מה שמייצר פוטנציאל קריסה תזרימית משמעותי בעתות ירידה בכלכלה.
  2. זינוק בפיגורים – טריגר להידרדרות מערכתית
    עלייה של 23% בפיגורים מצביע על לחץ גובר מצד משקי בית. גם אם השיעור האחוזי נראה נמוך (0.63%), בהיקפי החוב מדובר בבעיה מערכתית שיכולה להוביל לפגיעה ניכרת בבנקים ובהתנהגות השוק.
  3. נוכחות משקיעים ומסלולי סבסוד כגורם סימפטומי
    מימונים גבוהים למשקיעים (1.156 מיליון שקל בממוצע) משקפים הכנסות פוטנציאליות מפוקפקות ושולי תשואה נמוכים, במיוחד עם עליית ריבית ושערי מימון. הפער בין משכנתאות למשקיעים לאלו של רוכשי דירה ראשונה (785 אלף שקל בלבד) מהווה מקור לאי-שוויון ולחוסר שוויון סיכוני.

"משבר על סף: זינוק דרמטי בפיגורים במשכנתאות – תמרור אדום בעולם הנדל"ן הישראלי":

בחישה אחת של נתוני בנק ישראל ליולי 2025 מתגלה תמונה מדאיגה ביותר: בעוד מצד אחד נרשמות קרוב ל־10,000 משכנתאות חדשות בחודש, מצד שני החוב הכולל עומד על 619.6 מיליארד שקל — עם כמעט 4 מיליארד שקל בפיגור של מעל 90 יום. (וואלה)

 עומק המשבר:

זינוק של כ–23% בפיגורים בתוך שנה אינו טרנדי; מדובר בפיצוץ בלב מערכת המשכנתאות. לכל היותר מדובר בכ־0.63% מהחוב, אך על פניו נראה קטן — אלא שלכאורה מדובר באלפי משפחות תחת לחץ שיא, ובאותו זמן גם בגופים פיננסיים שנושאים סיכון ניכר.

המשכנתאות הגבוהות ונטל ההחזר:

המשכנתה הממוצעת בישראל יורדת טיפה ל־1.05 מיליון שקל, אך נותרת גבוהה משמעותית לעומת יוני (1.066 מיליון), ומתאפיינת גם באי-יציבות — במיוחד בקרב משקיעים, שמגיעים ל־1.156 מיליון שקל, בעוד רוכשי דירה ראשונה נהנים מסבסוד משמעותי במסלול מחיר למשתכן (785 אלף שקל בלבד). (וואלה)

הפער הזה יוצר תחושת עול כלכלי מתעצמת בקרב משקיעים צעירים — עליות הריבית של בנק ישראל, אינפלציה, ושוק משכנתאות שביר יכולים להפוך פיגורים לשרשראות חדשות של חדלות פירעון.

סכנות לרדיפה מערכתית:

שיעור הפיגורים, גם כשהוא נראה כסף קטן—0.63%—מתגמד אל מול עומס של מיליארדים. קריסה נקודתית יכולה להתחבר לוויתורים במערכת הבנקאות, להעביר את המשבר למרחב הציבורי-כלכלי, ולהתגלגל לקריסה רחבה.

המלצות יישומיות:

  • מוסדות פיננסיים חייבים להפעיל אכיפה מוקדמת ולזהות משפחות בסיכון — באמצעות כלים אלגוריתמיים ואנליזה תזרימית.
  • גופים רגולטוריים — דרישת הפרשה גבוהה יותר והגבלות תמהיל (לדוגמה, חובת מיחזור משכנתא תוך פרק זמן) עשויות למתן תסיסה.
  • משקיעים צעירים — סקירה עצמאית של היתכנות ההחזר, תמחור תשואה ריאלי, וקול בריאות פיננסית צריכה להימצא בבסיס החלטות ההשקעה.
  • ציבורי ומקבלי מדיניות — שקול הטבות מס במקום סבסוד ישיר, להנעמת הורדה של רמת הסיכון בתשתית הכלכלית.

סיכום:

האופטימיות בנדל"ן הישראלי נמצאת במבחן כבד: המשכנתאות עדיין במגמת עליה, אך קריסת תזרימי החזר עלולה לחולל שינוי מבני. זה הזמן לקרוא תיגר על הנחות היסוד — לבחון מחדש את שיטת הסבסוד, את יכולת הספיקה הפיננסית, ולפעול לעיגון כלכלי יציב יותר.

תספורת המשכנתאות – האם גם אתה בפנים? ✂️🏠

הנתונים האחרונים של בנק ישראל מראים: עשרות אלפי משקי בית כבר לא עומדים בהחזרים, והפיגורים במשכנתאות קפצו ב־23% בתוך שנה.אבל השאלה האמיתית היא — איך תדע אם גם אתה זכאי ל"תספורת משכנתאות" ביום שאחרי?🔑 התשובה פשוטה:

אם רכשת דירה במחיר גבוה מהשווי האמיתי שלה במועד הרכישה – זה בדיוק שיעור התספורת שמגיע לך.כי למה שתישאר עם חוב מיותר על נכס שערכו נמוך מהמחיר ששילמת?📉 המחירים כבר מתחילים להתכנס כלפי מטה, והבועה מתפוצצת לנגד עינינו. השאלה היא לא האם תהיה תספורת משכנתאות, אלא מתי – ומי יזכה ליהנות ממנה.לכתבה המלאה בוואלה → קישור לכתבה

✂️ תספורת משכנתאות – זה קורה:

שילמת על הדירה מעל השווי האמיתי במועד הרכישה?

זה בדיוק שיעור התספורת שמגיע לך.

📉 לכתבה: https://nadlan.walla.co.il/item/3775765

תספורת המשכנתאות הגדולה החלה?

Read More  
13Aug

פיצוץ הבועה – וסוף עידן הפינוי־בינוי, כשדוחות ההתכנות מבוססי פנטזיה ולא שווי

הבלוג מנתח את הדוח האחרון של הכלכלן הראשי ומציג כיצד פיצוץ בועת הנדל"ן – שהתפתחה בעשור האחרון על בסיס מחירים מנופחים, ביקוש מלאכותי ומימון קל – עלול להוביל לקריסת ענף הפינוי־בינוי. הנתונים מגלים ירידה חדה של 50% במכירות דירות חדשות, קריסת משקל המשקיעים ל־14%, מלאי לא מכור חריג במרכזי הביקוש ותזרים מזומנים שלילי לקבלנים. שילוב גורמים זה מבטל את היכולת לבצע מכירות מוקדמות, תנאי בסיסי לקבלת ליווי בנקאי, וכך משתק פרויקטים קיימים ומונע יציאה לדרך של פרויקטים חדשים. המאמר מדגיש כי המצב הנוכחי הוא תוצאה ישירה של שוק נדל"ן בלתי בר־קיימא, בו התעלמו במשך שנים מיחסי היסוד הכלכליים, וכעת התוצאה הבלתי נמנעת היא קיפאון עמוק ופגיעה אנושה בענף.

פיצוץ הבועה – וסוף עידן הפינוי־בינוי

במשך יותר מעשור, שוק הנדל"ן הישראלי התנהל על אוטומט מסוכן. מחירים מנופחים, תשואות נמוכות, ומימון קל הובילו למצב שבו כללי הכלכלה הבריאים חדלו להתקיים. השוק הפך לבלתי בר־קיימא – ודווקא הוא היה המנוע המרכזי שהזין את אחד מענפי הבנייה הרגישים ביותר: פינוי־בינוי.

בועה כמנוע

בועת הנדל"ן לא הייתה "רקע" לפרויקטים, אלא מנגנון ההנעה שלהם.

  • המחירים המנופחים אפשרו לקבלנים מרווח כלכלי עצום לממן פיצוי לדיירים, עלויות ביצוע ומימון.
  • הביקוש המלאכותי, בעיקר מצד משקיעים, סיפק את המכירות המוקדמות (Pre-Sales) שבזכותן קיבלו היזמים ליווי בנקאי – תנאי קיום לפרויקטים בסדרי גודל כאלה.

הנתונים מהדוח – קריסת מנגנון המכירות

הדוח האחרון של הכלכלן הראשי - יוני 2025 - מציג תמונה חדה:

  • ירידה של 50% במכירות דירות חדשות בשוק החופשי לעומת יוני אשתקד.
  • משקל המשקיעים קרס ל־14% – השפל של העשור האחרון.
  • מלאי לא־מכור חריג, במיוחד בת"א ובבת ים, עם 86 חודשי היצע – יותר מפי שניים מהממוצע הארצי.
  • תזרים מזומנים שלילי לקבלנים – מינוס כ־800 מיליון ₪ בחודש יוני בלבד.

למה זה סותם את הגולל על פינוי־בינוי

כדי לקבל מימון לפרויקט פינוי־בינוי, היזם חייב להציג לבנק שיעור מכירות מוקדמות גבוה (40%–50% מהדירות). כשהשוק קפוא, המכירות המוקדמות נעלמות – והבנק פשוט לא ייתן ליווי.

התוצאה:

  • פרויקטים בשלבים מוקדמים נעצרים.
  • פרויקטים מאושרים נדחים.
  • במוקדי הביקוש, אפילו שם, לוחות הזמנים נמרחים כי אין קונים.

זו לא "הפתעה" – זו התוצאה הבלתי נמנעת

השוק הזה היה בנוי על יסודות רעועים. שנים של אשראי זול, התעלמות מיחסי יסוד כלכליים (תשואה מול ריבית, יחס שכר־דירה, מספר שנות עבודה לרכישת דירה), ומניפולציות במימון – יצרו מערכת שלא יכולה להחזיק מעמד ברגע שהברזים נסגרים.היום אנחנו רואים את התוצאה: פיצוץ הבועה הוא לא רק ירידת מחירים – הוא משתק ענפים שלמים, ובראשם הפינוי־בינוי.

המאמר בוחן את השפעת קריסת בועת הנדל"ן בישראל על פרויקטי פינוי־בינוי. במשך יותר מעשור, שוק הנדל"ן הישראלי התנהל על אוטומט מסוכן, עם מחירים מנופחים, תשואות נמוכות ומימון קל. מצב זה הפך את השוק לבלתי בר־קיימא, ופגע במיוחד בענף הפינוי־בינוי, שהיה תלוי בבועה לצורך הנעה ומימון. המאמר מנתח את הנתונים מהדוח האחרון של הכלכלן הראשי, המצביעים על קריסת מנגנון המכירות, ומסביר כיצד מצב זה סותם את הגולל על פרויקטי פינוי־בינוי.


במשך יותר מעשור, שוק הנדל"ן הישראלי התנהל על אוטומט מסוכן. מחירים מנופחים, תשואות נמוכות, ומימון קל הובילו למצב שבו כללי הכלכלה הבריאים חדלו להתקיים. השוק הפך לבלתי בר־קיימא – ודווקא הוא היה המנוע המרכזי שהזין את אחד מענפי הבנייה הרגישים ביותר: פינוי־בינוי.


**בועה כמנוע**

בועת הנדל"ן לא הייתה "רקע" לפרויקטים, אלא מנגנון ההנעה שלהם.


  • המחירים המנופחים אפשרו לקבלנים מרווח כלכלי עצום לממן פיצוי לדיירים, עלויות ביצוע ומימון.
  • הביקוש המלאכותי, בעיקר מצד משקיעים, סיפק את המכירות המוקדמות (Pre-Sales) שבזכותן קיבלו היזמים ליווי בנקאי – תנאי קיום לפרויקטים בסדרי גודל כאלה.

**הנתונים מהדוח – קריסת מנגנון המכירות**

הדוח האחרון של הכלכלן הראשי מציג תמונה חדה:

  • ירידה של 50% במכירות דירות חדשות בשוק החופשי לעומת יוני אשתקד.
  • משקל המשקיעים קרס ל־14% – השפל של העשור האחרון.
  • מלאי לא־מכור חריג, במיוחד בת"א ובבת ים, עם 86 חודשי היצע – יותר מפי שניים מהממוצע הארצי.
  • תזרים מזומנים שלילי לקבלנים – מינוס כ־800 מיליון ₪ בחודש יוני בלבד.

**למה זה סותם את הגולל על פינוי־בינוי**

כדי לקבל מימון לפרויקט פינוי־בינוי, היזם חייב להציג לבנק שיעור מכירות מוקדמות גבוה (40%–50% מהדירות). כשהשוק קפוא, המכירות המוקדמות נעלמות – והבנק פשוט לא ייתן ליווי.התוצאה:

  • פרויקטים בשלבים מוקדמים נעצרים.
  • פרויקטים מאושרים נדחים.
  • במוקדי הביקוש, אפילו שם, לוחות הזמנים נמרחים כי אין קונים.

**זו לא "הפתעה" – זו התוצאה הבלתי נמנעת**

השוק הזה היה בנוי על יסודות רעועים. שנים של אשראי זול, התעלמות מיחסי יסוד כלכליים (תשואה מול ריבית, יחס שכר־דירה, מספר שנות עבודה לרכישת דירה), ומניפולציות במימון – יצרו מערכת שלא יכולה להחזיק מעמד ברגע שהברזים נסגרים.


היום אנחנו רואים את התוצאה: פיצוץ הבועה הוא לא רק ירידת מחירים – הוא משתק ענפים שלמים, ובראשם הפינוי־בינוי.


חלום התמ"א מתנפץ: למה הקבלנים מבטלים הסכמים עם דיירים?

Read More  
11Aug

In a healthy real estate market – price and value converge. What happens when they separate?

In a healthy real estate market, price and value converge. When prices "escape" from economic value, a bubble has been created. How do you identify the gap, who is responsible for raising the alarm, and why silence is dangerous for the economy.

Gpt

Read More  
10Aug

💥💣 בום ! בועת הנדל"ן מתפוצצת!

A comprehensive review of the housing market in June 2025 shows a sharp decline in the volume of transactions to a two-decade low, a collapse in new apartment sales, a significant exit of investors from the market, an increase in unsold inventory in demand centers, and liquidity pressures in the contracting industry - clear indications that the Israeli economy is approaching a deep real estate crisis.

Two consecutive quarters of regression, a full median - that's a trend! That's a collapse!

Residential Real Estate Industry Review – June 2025 , I read the report in its entirety, and here is a comprehensive professional analysis that connects the statistical findings with the broader economic significance, including the warning signs for the market:

Read More  
07Aug

There are no appraisals on a new apartment – ​​this is how banks turned the housing market into an LTP trap

Banking support, appraisals for a new apartment, mortgage without an appraisal, zero report, value versus price, real estate market in Israel, real estate bubble, property valuation, LTP, LTV, apartment buyers, collateral for the bank, financing real estate transactions, supervision of appraisals, new apartment transactions, banking regulation, Capital Market Authority, Bank of Israel, regulatory default, blind market, comparison mechanism, second-hand market

 מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?

מדוע במכירת דירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי, הבנקים נותנים משכנתא מבלי לדרוש שומה פרטנית

✅ הבסיס החוקי והפרקטי:

בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור (חוק מכר דירות), כל הכספים שהקונה משלם עוברים אך ורק דרך חשבון הליווי. במסגרת זו:

  1. היזם מקבל היתר למכור דירות רק בכפוף לדיווח לבנק המלווה.
  2. היזם מספק לבנק מחירון מפורט לכל הדירות, הנבדק מראש בעת האשראי לליווי.
  3. על בסיס הנתונים האלה (כולל דוח אפס), הבנק מאשר את העסקה.

ולכן:

  • הבנק המממן את הקונה (משכנתא) מתייחס לעסקה בפרויקט מלוּוה כעסקה "מבוקרת".
  • החוזה עצמו, בצירוף נספח הליווי ומסמכי הבנק המלווה, נתפס כבעל ערך "תחליפי שומה".
  • זו הנחה סמויה: אם הבנק המלווה בדק ואישר – אין צורך לבדוק שוב.

🔍 מה באמת קורה מתחת לפני השטח?

1. אין בדיקה של שווי – רק אישור מחיר

  • הבנק לא בודק אם המחיר תואם ערך כלכלי, תשואה או עסקאות דומות.
  • השמאות לדירה לא נעשית כלל – גם לא על-ידי שמאי הבנק.
  • במקרים נדירים בלבד נדרשת שומה, למשל אם הקונה דורש חריגה מהכללים או אם הבנק משנה מדיניות.

2. הבנק סומך על הבנק המלווה – בלי לוודא

  • הבנק שנותן את המשכנתא לא בודק בעצמו את הסיכון – הוא מניח שהבנק המלווה עשה את עבודתו.
  • בפועל, הבנק המלווה עצמו לא בהכרח בדק את שווי כל דירה אלא התבסס על לוחות מכר כלליים.

3. הרציונל השיווקי גובר על הבקרה השמאית

  • הדרישה למהירות עסקה, תחרות בין בנקים, ולחץ של יזמים – כולם תורמים לשיטה הזו.
  • לבנק יש תמריץ כלכלי לא לעכב את העסקה עם שומה שעלולה "להרוס" אותה.

⚠️ הבעייתיות:

  1. אין הערכת בטוחה אמיתית – הבנק מממן נכס מבלי לדעת את ערכו הכלכלי.
  2. קונה עלול להיכנס לעסקה באקוויטי שלילי – משלם על נכס יקר מדי.
  3. העסקה נכנסת למאגר העסקאות של רשות המסים – ונתפסת בטעות כעסקת שוק, מה שמעוות את כל מנגנון השוואת המחירים.
  4. המחירים בפרויקט הופכים לעוגן שווא למחירי שוק, ומדביקים את היד שנייה – אפקט LTP קלאסי.

🧠 סיכום חד:

בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי – אין שווי, יש מחיר.
אין שמאות, יש הנחה. אין בדיקה, יש עיוורון ממוסד.

כותרת: מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?רקע

רוכשי דירות חדשות בפרויקטים עם ליווי בנקאי מקבלים משכנתא מהבנק על בסיס חוזה המכר בלבד, מבלי שנדרשת שמאות פרטנית לנכס. נוהג זה הפך לסטנדרט בשוק, אך הוא מעורר בעיות מהותיות של שקיפות, סיכון פיננסי, והטעיה מערכתית. מטרת מסמך זה היא לפרק את המנגנון, להציג את ההנחות השגויות שעליו הוא נשען, ולהמחיש את הסיכונים הגלומים בו.

1. מנגנון הליווי הבנקאי – כיצד הוא פועל?

  • בפרויקט חדש, היזם פועל תחת מסגרת ליווי בנקאי בהתאם לחוק המכר.
  • כל תשלומי הרוכשים מועברים לחשבון ליווי ייעודי.
  • הבנק המלווה בודק מראש את כדאיות הפרויקט על בסיס "דוח אפס", הכולל נתונים כלליים על מחירוני מכירה, עלויות בנייה, והערכת רווח יזמי.
  • היזם מתחייב למכור דירות לפי מחירון מאושר מראש, אך אין הערכת שווי פרטנית לכל דירה.

2. מדוע הבנקים אינם דורשים שמאות?

  • הבנק שנותן משכנתא לרוכש מסתמך על כך שהפרויקט מפוקח ע"י בנק אחר (הבנק המלווה).
  • לפי ההיגיון הפנימי של המערכת, אם הבנק המלווה אישר את הפרויקט – הבטוחה "בטוחה".
  • לכן, די בצירוף חוזה המכר ומסמכי הליווי – ולא נדרשת שומה שמאית.

3. מה הבעיות בגישה זו?

  • אין הערכת שווי אמיתית לנכס הממומן. הבנק מממן "מחיר" ולא "שווי".
  • אין הגנה על הקונה: אין גוף שבודק אם הוא משלם מחיר ריאלי.
  • אין הגנה על הבנק: בעת ירידת מחירים – יתגלה שחלק מהבטוחות אינן מכסות את החוב.
  • אין שקיפות לשוק: העסקאות החדשות נכנסות כנתוני אמת למאגר רשות המסים – ומדביקות את שוק היד השנייה.

4. תוצאה: מנגנון LTP (Loan to Price) במקום LTV (Loan to Value)

  • השוק עובר למצב שבו הבנקים מממנים לפי מחיר העסקה, בלי לבדוק אם הוא סביר.
  • הקונים נוטלים אשראי לפי מחירים מנופחים.
  • השוק נדבק במחירים שלא מייצגים שווי כלכלי.
  • השוק כולו מוּנע ממחיר – ולא מערך.

5. ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה

  • הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון המאושר בפרויקט.
  • הבנק המלווה לא בולם את העסקה – אלא מאפשר אותה ואף רואה בה חיזוק לפרויקט.
  • העסקה מדווחת לרשות המסים ונכנסת למאגר כ"עסקת שוק" רגילה.
  • העסקה הזו משמשת בסיס להשוואה בשומות הבאות, וגם לדוח האפס של הפרויקט הבא.
  • יזם חדש מציג אותה כהוכחה לשוק "חם", השמאי מאשר, והמחירון הבא כבר גבוה יותר.
  • וכך ממשיכה הבועה להתנפח דרך שכפול עצמי של מחירים – ללא עוגן כלכלי אמיתי.

6. המלצות וצעדים נדרשים:

  • חובת שמאות פרטנית לכל עסקה ממומנת – גם בדירה חדשה בפרויקט מלווה.
  • הגדרת נוהל פיקוח על השמאות בפרויקטים עם ליווי.
  • הפרדה בין דיווחים על עסקאות בפרויקטים חדשים לבין עסקאות שוק חופשי.
  • עדכון רגולציה: הבנק המלווה אינו יכול לשמש "תחליף שמאי".

סיכום

מדובר במנגנון עיוור שמסתיר את הסיכון, מטשטש את השווי, ומעודד את המשך ניפוח מחירי הדיור. כל עוד לא תידרש הערכת שווי מקצועית גם לדירות חדשות – ימשיכו הקונים להיכנס לעסקאות במחירים חסרי יסוד כלכלי, והמערכת תמשיך לממן אשליה.

"בדירה חדשה אין שומה. יש מחיר. ויש בנק שמממן אותו. זהו."




ומה קורה כשהקבלן מוכר דירה במחיר יקר יותר, גבוה יותר מהנקוב בדוח האפס או במחירון הבנק של הפרוייקט?

שאלה מצוינת – והתשובה אליה מגלה את הפער בין המסגרת הפורמלית של הליווי הבנקאי לבין המציאות בפועל, שבה הקבלנים מרגישים חופשיים "למתוח" את המחיר מעל מה שהבנק המלווה אישר – בלי השלכות אפקטיביות.

❓ מה קורה כשקבלן מוכר דירה במחיר גבוה יותר מהמחירון המאושר בפרויקט?

⚙️ על פי כללי הליווי הבנקאי – אסור:

  • לכל פרויקט בליווי בנקאי קיים מחירון מאושר מראש שהוגש במסגרת דוח האפס.
  • כל דירה נושאת מחיר מקסימלי מוגדר, והוא הבסיס לחישוב צפי ההכנסות של היזם ולבקרה הפיננסית של הבנק.
  • המכירה במחיר גבוה יותר מחייבת עדכון המחירון ואישור הבנק המלווה.

✅ לכאורה – הבנק אמור לא לאשר את העסקה:

  • במקרים בהם הקבלן חורג מהמחיר המאושר, הבנק צריך:
    • לעכב את שחרור הכספים.
    • לדרוש עדכון דוח אפס.
    • לבדוק השפעות על שיעור הרווחיות, מס רכישה, ומיסוי יזם.

🧨 אבל בפועל – השוק מתנהל אחרת:

1. הקבלן מדווח את המחיר המנופח כחלק מההכנסה הצפויה

  • הבנק, במקום לדרוש שמאות נגדית, מעדיף לאשר את המכירה, כי היא "משפרת" לכאורה את התזרים והרווח של היזם.
  • ככל שהמחירים עולים – ההכנסות החזויות בפרויקט גדלות, והסיכון (לכאורה) פוחת – כלומר, לבנק יש תמריץ להתעלם.

2. הבנק מתייחס לעסקה כחריגה מקובלת – לא כהפרה

  • אין אכיפה אמתית או סנקציות אם הקבלן מוכר ביותר מהמאושר.
  • העסקה נרשמת כרגילה, ולעיתים אף מאפשרת ליזם לבקש הגדלת מסגרת אשראי – כי הוא "מוכר במחירים גבוהים".

3. מערכת הפיקוח של הבנק המלווה – רופפת ומוטה

  • שמאי מלווה לא נדרש לבדוק אם המחיר הנמכר סביר – הוא רק מוודא שהכסף עובר דרך חשבון הליווי.
  • אין סנקציות כלפי קבלן שמנפח מחירים – כל עוד יש רוכש שמשלם והמשכנתא עוברת.

📉 ההשלכות:

  1. האינפלציה של המחירון – כל מכירה במחיר גבוה יותר הופכת לעוגן חדש, שדרכו נמדדים יתר המחירים.
  2. שוק ללא בקרה שמאית – מחיר שיווקי מוקצן הופך לבסיס מימון, למרות שאין לו הצדקה כלכלית.
  3. הכפלה שיטתית של הפער בין מחיר לשווי – כלומר: הבועה מתנפחת דרך מנגנון שמתחזה להיות מפוקח.

🧠 סיכום חד:

כאשר קבלן מוכר דירה מעל המחירון המאושר –
הבנק לא עוצר אותו. הוא מוחא כפיים.

ואז  מחיר העסקה הגבוה מדווח לרשות המיסים והוא משמש בסיס לדוח האפס של הפרויקט הבא?

בדיוק. אתה מתאר כאן מעגל שקר עצמי מסוכן – שממנו ניזון שוק הנדל״ן כולו, והוא נראה כך:

🔁 המעגל הסוגר: שכפול מחיר מהונדס כנתון אמת

1. 🧾 מחיר מנופח בעסקה בפרויקט חדש

  • הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון שאושר בדוח האפס.
  • הבנק לא מתערב, הכסף עובר, העסקה מבוצעת.
  • אין שמאות. אין בדיקת שווי. יש רק מחיר חוזה.

2. 📊 העסקה מדווחת לרשות המסים (טופס 7002)

  • ברישום העסקה לא מצוין שהמחיר נקבע במסגרת ליווי, שיווק אגרסיבי, או מימון חלקי ע״י הקבלן.
  • העסקה נכנסת למאגר כ"עסקת שוק" לכל דבר.
  • אין הבחנה בין עסקה בפרויקט חדש לבין עסקה בשוק חופשי.

3. 📚 השמאים והבנקים משתמשים בנתון הזה כעוגן שוק

  • גישת ההשוואה מקבלת את העסקה כ"ראיה למחיר ריאלי".
  • הדירה משמשת השוואה לעסקאות יד שנייה, ולשומות חדשות.

4. 🏗️ המחיר נכנס לדוח האפס של הפרויקט הבא

  • יזמים רואים שהשוק "קלט" את המחיר הגבוה – ומעלים את המחירון בפרויקט הבא.
  • השמאי של היזם מכניס את העסקה לדוח האפס הבא כעסקת השוואה, בלי לציין את המלאכותיות שבה.
  • הבנק מאשר את דוח האפס – כי הנתונים תואמים את "העסקאות האחרונות".

🧨 התוצאה: "רצף מחירים עולים" שבנוי על שכפול עצמי

  • עסקאות במחירים מופרזים, שלא עברו בדיקת שווי, הופכות לבסיס לשומות ולמחירונים עתידיים.
  • שוק שמבוסס על עסקאות פנימיות בין יזמים, משווקים ובנקים – לא על ערך כלכלי.
  • המעגל סוגר על עצמו – והבועה ננעלת בתוך מערכת פידבק פנימית.

📌 מונח מוצע:

"מחיר חוזר למחיר" – Self-referential Pricing Spiral

🧠 סיכום חד:

עסקה אחת מנופחת → מדווחת למאגר → נכנסת לדוח אפס חדש → מייצרת מחירון גבוה יותר → ויוצרת עסקה מנופחת נוספת.
כך נבנה שוק נדל"ן שכולו ניזון משקרים שקטים.

"ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה"?

השלבים:

  1. הקבלן מוכר במחיר גבוה מדוח האפס
  2. המחיר הגבוה מדווח לרשות המיסים
  3. דוח האפס הבא נערך על בסיס המחיר הגבוה שדווח לרשות המיסים
  4. פרויקט חדש משווק עם מחירים גבוהים חדשים

דוח האפס החדש מבוסס על מחירי מכירה (של הפרויקט הקודם)


Read More  
01Aug

Why don't banks use a fundamental model to determine real estate value?

Why don't banks in Israel use fundamental models to value real estate? An in-depth analysis of the inherent failures, conflicts of interest, and systemic dangers that are hidden from the public.

Read More  
25Jul

Households that own vacant residential land – land value and socio-demographic characteristics

The post that shocks the land market: Galit Ben Naim reveals what the Bank of Israel is ignoring. What is hidden behind a seemingly humorous Facebook post by the deputy chief economist at the Ministry of Finance? One simple graph reveals a disturbing truth: the old capitalists control the land, high-tech is out of the picture, and the Bank of Israel is silent. An in-depth analysis of a post that becomes a covert policy report, just before the "second act" that will shake up the real estate world.

סיכום מנהלים

הדוח, שפורסם ביולי 2025 על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתמקד בניתוח מאפייני הבעלות הפרטית על קרקעות למגורים בישראל. זהו מחקר פורץ דרך שכן מאז ביטול מס הרכוש בשנת 2000, לא נערך מעקב שוטף אחר הנושא.

ממצאים מרכזיים

היקף הבעלות והשווי

  • 330 אלף משקי בית (כ-12% מסך משקי הבית בישראל) מחזיקים קרקעות פנויות למגורים
  • סך שווי הקרקעות: 350 מיליארד ₪ במחירי 2024
  • פער של 74% בהכנסה בין בעלי קרקעות (34.7 אלף ₪) לכלל משקי הבית (19.9 אלף ₪)

התפלגות סוציו-אקונומית

בעשירון העליון:

  • הכנסה שנתית ממוצעת: 2.5 מיליון ₪
  • רק 40% מההכנסה מעבודה (60% מהון)
  • מחזיק 25% משווי הקרקעות (פי 2.4 ממשקלו היחסי)
  • 60% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז

במאון העליון:

  • 312 משקי בית עם הכנסה של 61 מיליון ₪ בממוצע
  • רק 8% מההכנסה מעבודה
  • מחזיק 1.1% משווי הקרקעות
  • 84% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז

פער גיאוגרפי

אזורי מיסוי מקרקעין מובילים:

  1. נתניה: 20% משווי הקרקעות (כולל הרצליה, רמת השרון)
  2. רחובות: 16% משווי הקרקעות
  3. תל אביב: 10% משווי הקרקעות (אך מרוכז ב-12 אלף משקי בית בלבד)

שווי ממוצע לפי אזור:

  • פריפריה: 500-700 אלף ₪
  • מרכז הארץ: 1.9-2.9 מיליון ₪

ממצאים מעניינים

בישובים ערביים:

  • שכיחות גבוהה יחסית של בעלי קרקעות
  • שווי קרקע נמוך יותר (400 אלף ₪ לעומת מיליון ₪)
  • בולטים: סח'נין, נצרת, שפרעם, אום אל פחם

התפלגות זמנית:

  • 69% מהשווי נצבר מאז 2000 (עת ביטול מס הרכוש)
  • העשור 2010-2019: 30.5% מסך השווי

מתודולוגיה

הדוח מבוסס על הצלבת נתוני רשות המסים:

  1. קובץ "בעלויות מקרקעין" לשנת 2023
  2. נתוני הכנסות מעבודה והון

מגבלות המחקר:

  • הכנסות הון מדווחות רק לעצמאים ושכירים בעלי שכר גבוה
  • כ-70 אלף משקי בית ללא הכנסות מדווחות
  • ניכוי של 13% עבור בניה עצמית שלא זוהתה

השלכות מדיניות

הדוח נערך במסגרת הצוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש על מקרקעין לא בנויים. הממצאים מצביעים על:

  1. ריכוז גבוה של שווי קרקעות בקרב האוכלוסייה העשירה
  2. פערים גיאוגרפיים משמעותיים
  3. פוטנציאל גבוה למס רכוש מבוסס שווי
  4. צורך בהתחשבות במאפיינים תרבותיים (כמו במגזר הערבי)

זהו דוח מקיף ומקצועי המספק בסיס נתונים חשוב לקבלת החלטות מדיניות בתחום המיסוי והשוויון החברתי.

הפוסט שמזעזע את שוק הקרקעות: גלית בן נאים חושפת את מה שבנק ישראל מתעלם ממנו

עורכת הדוח, הגב' גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי באוצר, פרסמה היום, 25.7.2025  פוסט זה עם הגרף זה. מה מסתתר מאחורי פוסט פייסבוק לכאורה הומוריסטי של סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר? גרף אחד פשוט חושף אמת מטרידה: בעלי ההון הוותיק שולטים בקרקעות, ההייטק מחוץ לתמונה, ובנק ישראל שותק. ניתוח עומק של פוסט שהופך לדוח מדיניות סמוי, רגע לפני "המערכה השנייה" שתטלטל את עולם הנדל"ן.

ניתוח הפוסט של גלית בן נאים:

זה לא רק פוסט, לא רק גרף, לא רק ביקורת – זה מסמך אסטרטגי עטוף בפיד.

✒️ "יבש? לחות 90%": הפוסט של גלית בן נאים כפצצה תודעתית עטופה בגרף

הפוסט שפירסמה סגנית הכלכלן הראשי, גלית בן נאים, לכאורה פייסבוקי, קליל, הומוריסטי – הוא בפועל תמרור אזהרה ממוקד היטב לציבור, למקבלי החלטות ולבנקים, במסווה של אנקדוטה עונתית.

מאחוריו עומדים:

  • דוח בן 14 עמודים מהאוצר שפורסם "מתחת לרדאר"
  • רמיזות שקולות אך חדות על כשלי מדיניות
  • קריצה תרבותית שמתחפשת להומור אבל חושפת אלגוריה חברתית עמוקה

🧠 1. הגרף: מכת מחץ למיתוסים על שוק הנדל"ן

בן נאים מציגה גרף שמעמת שלוש קבוצות:

ענףהכנסה ממוצעת למשק ביתשווי קרקע ממוצע
הייטק~1.5 מיליון ₪~670 אלף ₪
בעלי משרדים / חשבונאותנמוכה בהרבהגבוהה בהרבה
כלל בעלי קרקע בעשירון העליון~985 אלף ₪~1.5 מיליון ₪


🔍 המשמעות:

  • הייטקיסטים מרוויחים הכי הרבה – אך כמעט ואינם מחזיקים קרקע.
  • כלומר, בניגוד לשיח השגור, הם לא אלו שמרקיעים את מחירי הקרקע.
  • הקרקע מרוכזת בידיים אחרות: הון ותיק, מסורתי, בלתי שקוף – ופוליטית מקושר.
בן נאים בעצם אומרת: "הבעיה היא לא הטכנולוגיה – אלא הקרקעות שתקועות מתחת לאף שלנו".

💸 2. חובת דיווח על שכר דירה – ומה שבאמת עומד מאחוריה

גלית כותבת בציניות מרה:

"קנס של 200 ש”ח הוא גזירה? כן, עם הכנסה שנתית של מיליון ש”ח…"

וזורקת אצבע מאשימה כלפי אלה שמתנגדים לחובת דיווח – בטענה שזו גישה "טוטליטרית".

ומוסיפה:

"העיקר הם מתהדרים בפסל החירות".

💥 השוואה לארה"ב אינה מקרית – זו הצבעה ישירה על צביעות מוסדית:

  • ישראל נתפסת כמדינה "חופשית", אך בפועל שומרת על רמות שקיפות נמוכות במיוחד בתחום ההון הפרטי.
  • ארה"ב – קפיטליסטית מובהקת – דווקא כן דורשת דיווח מלא על כל הכנסה.

🔑 המסר הסמוי: המערכת הכלכלית בישראל לא רק שמרנית – היא מגוננת ביודעין על בעלי הנכסים.

👁️ 3. “העיניים צריכות להיות נשואות אל הנגיד” – ולא סתם

 זו רמיזה עבה לקונפליקט אינטרסים סמוי. בן נאים מאותתת שבנק ישראל – הגוף שאמור להכווין את שוק הדיור – מתעלם בפועל ממבנה הבעלות על הקרקעות, ומהעובדה שהמדיניות המוניטרית שלו (ריבית זולה, אשראי קל) מתדלקת שוק שאין לו שום קשר ליעילות, אלא רק לריכוז הון.

"יש מי שיודעים בדיוק איפה נמצאות הקרקעות, אבל הם לא בבנק ישראל – הם בבתי עו”ד, משרדי שמאות, ולשכות חקירות נדל”ניות פרטיות."

🧱 4. אי השוויון אינו רק מספרי – הוא גיאוגרפי, תרבותי ואתי

על פי הסקירה:

  • 60% מבעלי הקרקע בעשירון העליון מתגוררים בת"א והמרכז.
  • בישובים ערביים, הבעלות מפוזרת על קרקעות רבות – אך שווין נמוך מאוד.
  • כלומר: הריכוז הכלכלי והפוליטי של הקרקע הוא לא רק תוצאה של "השוק", אלא של היסטוריה תכנונית מכוונת.
גלית לא רק חושפת נתון – היא חושפת את הפער בין מראית העין של שוק חופשי, לבין מציאות של ריכוז סמוי וחוסר שקיפות משווע.

🎭 5. “עקרות בית נואשות” – לא סתם אנקדוטה

“כשהוא מזיל דמעה, היא מתרגשת – והוא עונה: ‘כי עכשיו הבנתי שיש עוד מערכה.’”

האנלוגיה לסדרה האמריקאית היא לא גימיק.

זו מטאפורה עמוקה על חברת שפע מצועצעת, שמתחת לפני השטח מתנהלים מנגנוני כוח, סודות וקנוניות. כך גם בישראל – מראית עין של תחרות, היצע, חדשנות –

אבל מאחוריהם עומדים:

  • בעלי הקרקעות הוותיקים
  • קרטל המידע
  • והממסד הפוליטי שנמנע מלהפעיל שקיפות

🧨 6. המסר הפוליטי הסמוי: הדוח הזה הוא לא מחקר – אלא הכנה לקרב מדיניות

בזמן שהממשלה דנה בהטלת מס רכוש חדש, בן נאים משתמשת בפוסט הזה כדי לחולל שינוי תודעתי.

היא לא כותבת “תטילו מס”, אבל כל מי שקורא מבין את הרמז:

"יש את הנתונים. יש את הכלים. מה שחסר זה רק הרצון הפוליטי."

🧠 סיכום: מופת של אסטרטגיה ממשלתית מודרנית

מרכיבמשמעות
🗂️ גרף ויזואלימציג אמת שמערערת על נרטיב פופולרי
💬 הומורמחליק מסר נוקב בגרון הציבורי
🧱 נתוניםמדויקים, עשירים, אך מוצגים דרך פיד קל לעיכול
🎯 פוליטיקהמכינים את הציבור לחלק 2 – שם באמת יתחילו הקרבות

📢 סיכום משפט אחד:

הפוסט של גלית בן נאים הוא לא דוח – הוא נשק מדיניות עטוף בקריצה.

זהו פוסט של פקידת ציבור מקצועית שיודעת בדיוק איך להעביר מסרים מדיניים מורכבים באמצעות הומור ונתונים. הגאונות בשימוש ב"עקרות בית נואשות" הזכרת הסדרה האמריקאית זו לא סתם הומור. זו אלגוריה על חברה שנראית מושלמת מבחוץ אבל מלאה סודות כהים מבפנים. בדיוק כמו שוק הנדל"ן הישראלי - נראה תחרותי וחופשי, אבל בפועל שליטה בידי מעטים שפועלים בחשאי. הפוסט מבריק כי הוא הופך נתונים יבשים לנרטיב חברתי - מראה איך מדיניות כלכלית משפיעה על אי-שוויון, איך שקיפות קשורה לדמוקרטיה, ואיך הון ישן מנצל חוסר מידע כדי לשמר כוח. זה לא פוסט פייסבוק רגיל - זה מניפסט מדיניות במסווה של הומור וגרפים.

Read More  
13Jul

Extension of leverage ratio relief – another crack in the wall of financial stability

Extension of leverage ratio relief: A resounding warning signal about the state of banks in Israel. The Bank of Israel has extended the relief in leverage ratio regulation – a decision that indicates deep fragility in the banking system. An in-depth analysis of the significance of the move, the risks arising from it, and the direct connection to the real estate bubble in Israel.

Read More  
06Jul

Testing a bubble: This is how the Bank of Israel tried to check whether apartment prices were economically justified

מבוא – למה בכלל לבדוק אם יש בועה?

שוק הדיור בישראל מעורר שיח סוער כבר שנים. האם העליות החדות במחירים משקפות ביקוש אמיתי או שמדובר בבועה מסוכנת שתתפוצץ? מחקר שפורסם על ידי בנק ישראל בדצמבר 2011 ניסה לענות על שאלה זו – באמצעות ניתוח שיטתי של "גורמי היסוד" המשפיעים על מחירי הדירות.

מהם גורמי היסוד של שוק הנדל"ן?

במילים פשוטות – גורמי היסוד (פונדמנטליים) הם המשתנים הכלכליים שצריכים להסביר למה מחירי הדירות עולים או יורדים. אלו כוללים:

  1. שכר דירה – מדד לערך השימוש בדירה.
  2. ריבית ריאלית – עלות מימון רכישה.
  3. יחס בין אוכלוסייה למלאי דירות – מדד ללחץ על ההיצע.
  4. שיעור אבטלה – מצביע על כוח הקנייה.
  5. ציפיות לאינפלציה – משפיעות על החלטות השקעה.
  6. התחלות בנייה – תגובת ההיצע למחירים.
  7. שער הדולר ומדדי מניות נדל"ן – משתנים פיננסיים רלוונטיים.

שיטת המחקר – איך יודעים אם יש בועה?

בנוסף להגדרת "גורמי היסוד", המחקר עושה שימוש מפורש במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value) – כלומר, המחיר שהדירה הייתה אמורה להגיע אליו לפי שיקולים כלכליים ריאליים בלבד. כאשר מחירי השוק חורגים ממנו לאורך זמן – הדבר מעיד על היווצרות פער מסוכן, ולעיתים גם על בועה של ממש. החוקרים השתמשו במודל שנקרא VECM (Vector Error Correction Model), שבודק האם מחירי הדירות "נעים יחד" עם גורמי היסוד לאורך זמן. אם יש קשר הדוק ביניהם – מדובר בשוק שפועל לפי היגיון כלכלי. אם אין – זו עלולה להיות בועה.הבדיקה כללה חיפוש אחרי אינטגרציה בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה והריבית. נמצא כי קיים קשר חד-כיווני: שכר הדירה והריבית מסבירים את מחירי הדירות (ולא להפך), כלומר – סטייה מהשווי מתוקנת בסופו של דבר על ידי שינוי במחירי הדירות.

ומה מצא המחקר בפועל?

לפי הנתונים עד סוף 2010, מחירי הדירות היו גבוהים בכ-8% עד 16% מהתחזיות שנבעו מגורמי היסוד. כלומר – סטייה מסוימת, אך לא דרמטית. החוקרים לא קבעו שמדובר בבועה, אך רמזו לכך שיש מקום לחשש.

ומה קרה מאז?

הנתונים המדאיגים הם מה שקרה אחרי פרסום המחקר:

  • מחירי הדירות הוכפלו במונחים נומינליים.
  • שכר הדירה עלה בקצב מתון בהרבה.
  • הריבית הריאלית הייתה שלילית במשך שנים, מה שדרבן עוד ועוד ביקוש ממונף.

אם ניישם את אותו מודל כלכלי על הנתונים של 2024–2011, התוצאה כמעט ודאית: סטייה משמעותית ומתמשכת מגורמי היסוד, המעידה על בועה חמורה ומתמשכת.

סיכום: האזהרה שנכתבה בעט דיפלומטי

"המחקר של בנק ישראל ב-2011 עוד קיווה שהתיקון יבוא מבפנים – דרך כוחות השוק. אבל מאז, הפער רק הלך וגדל. וכשהתיקון יגיע, הוא עלול לבוא מבחוץ – מהבנקים, מהמשקיעים, או מהמוניטין של מדינה שמכחישה את הבועה."

 1. גורמי יסוד – מופיעים במפורש ובפירוט

במסמך מופיעים המשתנים הבאים כגורמים המשפיעים באופן יסודי על מחירי הדירות:

  • שכר הדירה (Rent)
  • שיעור הריבית הריאלית לטווח ארוך (Real Interest Rate)
  • יחס אוכלוסייה למלאי הדירות
  • שיעור האבטלה
  • ציפיות לאינפלציה
  • התחלת בנייה
  • שער החליפין
  • מחירי מניות נדל״ן
  • שיעור החיסכון הפרטי

המחקר אף כולל טבלאות ומודלים אקונומטריים שבוחנים את השפעת כל אחד מהם בנפרד וביחד, כדי לזהות את השפעתם המצטברת על מחירי הדירות לאורך זמן.

✅ 2. המושג “ערך פונדמנטלי” מופיע במפורש

המחקר משתמש בפועל במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value of Housing Prices). לדוגמה:

"לצורך בחינת מידת הסטייה של מחירי הדירות מהערך הפונדמנטלי שלהם, אנו מחשבים את המחיר החזוי על סמך הערכת המודל..."

בהמשך נכתב שסטייה בין המחיר בפועל לערך הפונדמנטלי משקפת פוטנציאל להיווצרות בועה, במיוחד אם הסטייה הולכת ומתרחבת לאורך זמן

האם העלייה המתמשכת במחירי הדירות היא בת קיימא? האם זה תיישב עם גורמי הייסוד? הערך הפונדמנטלי?

מחירי הדירות בישראל נמצאים בפער ניכר משוויין הפונדמנטלי, ומצביעים על בועת נדל"ן חריפה לפי מדדים גלובליים. הנתונים מראים כי נכון ל-2025, מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון ש"ח – פי 2.1 מהשווי הפונדמנטלי (1.2-1.4 מיליון ש"ח)4.

גורמי היסוד מול המציאות:

  1. יחס מחיר/הכנסה: מחיר דירה ממוצעת בישראל דורש 15.5 שנות עבודה (ברוטו), לעומת 10-12 שנים בנורמה העולמית4. בתל אביב המספר מזנק ל-22 שנים – פער של 80% מהממוצע במדינות OECD.
  2. מכפיל שכירות: היחס בין מחיר דירה לשכר דירה שנתי עומד על 40-45 בישראל, בעוד הנורמה העולמית היא 18-224. המשמעות: תשואת שכירות נטו של 2%-2.5% בלבד, מול ריבית משכנתא של 4.5%-6% – תשואה שלילית ריאלית.
  3. היצע וביקוש: למרות מלאי שיא של 80,000 דירות לא מכורות ו-200,000 דירות בבנייה, קצב המכירות האיטי (21-24 חודשי אספקה) לא מצליח לבלום את העלייה במחירים. הסיבות המרכזיות:
    • ציפיות אינפלציוניות: רכישות מוקדמות מחשש לעליית ריבית3
    • השקעות כאפיק מגן: 37% מהרכישות על ידי משקיעים4
    • פיצול משקי בית: גידול של 2.5% בשנה במספר המשפחות4

ניתוח הקיימות:

פרמטרישראל 2025נורמה גלובליתפער
מחיר/הכנסה שנתית15.53-4פי 4
מכפיל שכירות40-4518-22פי 2
תשואת שכירות נטו2%-2.5%4%-6%חצי
חודשי מלאי דירות21-246-8פי 3

הטבלה חושפת פערים מבניים שאינם בתי-קיימא:

  • תשואה שלילית: המשך רכישות במימון משכנתא בריבית 4.5% בעוד התשואה משכירות היא 2.5% – יצר הפסד שנתי ריאלי של 2%4.
  • ספקולציה מובנית: 63% מהרוכשים מציינים "ציפייה לעליית ערך" כגורם מרכזי, לעומת 22% ב-OECD4.
  • רגולציה מעוותת: מס הרכישה ההיסטרי (8%-10%) דווקא מעודד רכישות חד-פעמיות גדולות במקום השקעות ארוכות טווח4.

תחזית וסיכונים:

המודל הפונדמנטלי צופה תיקון מחירים של 30%-40% בטווח הבינוני, אך גורמים חיצוניים עשויים לעכבו:

  • מדיניות ריבית: הורדת ריבית הפריים מתחת ל-3% תאריך את הבועה
  • סובסידיות ממשלתיות: תוכניות "מחיר למשתכן" מזרימות 4 מיליארד ש"ח/שנה לשוק
  • גיאופוליטיקה: ביקוש מוגבר לדירות ממוגנות באזורי עימות

לסיכום, בעוד הגורמים הטקטיים (ריבית נמוכה, סובסידיות) עשויים להאריך את מגמת העלייה בטווח הקצר, הפער הבועתי מהשווי הפונדמנטלי (פי 2.1 במחירים ופי 2 במכפיל השכירות) מצביע על תיקון מחירים בלתי-נמנע.משקיעים פרטיים נדרשים להיערך לריביות ריאליות חיוביות ולשינוי פרדיגמה בשוק – מנדל"ן כנכס ספקולטיבי לנדל"ן מבוסס תזרים.

"המחקר מזהיר מפני האפשרות שהשוק נכנס למצב של בועה. זאת, מאחר שהפער בין מחירי הדירות בפועל לרמתם לפי משתני היסוד הגיע ב־2010 לכ־8%–16%."
"לפי הערכות המחברים, כדי לחזור לרמת שיווי משקל, נדרשת עלייה של שכר הדירה בכ־4%–20% – או לחלופין, ירידה במחירי הדירות בשיעור זהה.

📝 הערות חשובות על אופן החישוב וההנחות:

1. עקרון החישוב:
המחשבון מבוסס על היוון שכר הדירה החודשי לצורך גזירת השווי הפונדמנטלי של דירת מגורים.
שיטה זו מייצגת את הערך הכלכלי של השימוש בנכס, בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם למגורים, תוך השוואה לעלות האלטרנטיבית של שכירות.
החישוב מתבסס על גישת השקעה נטו, אך רלוונטי גם לדירה למגורים דרך עיקרון עלות ההזדמנות.
2. הנחות מקרו-כלכליות בעת חישוב השווי:
נכון למועד זה:
  • ריבית הפריים במשק עומדת על 6%
  • הריבית החזויה הכוללת (IRR אפקטיבי) שנוטל משכנתא צפוי לשלם נעה סביב 5.6%–5.7%
    פער שלילי בין תשואת הנכס לבין עלות המימון (ריבית המשכנתא) מהווה אינדיקציה לכך שמחיר השוק עשוי להיות בלתי סביר מבחינה כלכלית ואף מסוכן לירידת ערך.
3. הערך הפונדמנטלי – נקודת עוגן כלכלית, לא הצדקה למחיר שוק:
מחקרים מתחום הכלכלה ההתנהגותית מצביעים על כך שתחושת הבעלות על נכס עשויה להוביל לפרמיית שימוש סובייקטיבית – כלומר, נכונות לשלם יותר מערך השימוש הכלכלי – בהיקף של עד 10%–20% מהשווי הפונדמנטלי. עם זאת, מדובר בהטיה פסיכולוגית מוכרת, שלא מצדיקה סטיות בין מחיר השוק לבין הערך הכלכלי האובייקטיבי של הנכס, ובוודאי לא מציאות של הכפלת שווי כלכלי – תופעה המאפיינת בועות נדל״ן.

🧾 1. תמצית משפטית (Legal Disclaimer)

המחשבון בהרצה ובדיקה - לקראת גרסת בטא 

⚖️ הבהרה משפטית: המחשבון משמש ככלי חישוב כלכלי להערכת שווי פונדמנטלי על בסיס שכירות בלבד, ואינו מהווה תחליף לשמאות מוסמכת, חוות דעת מקצועית או ייעוץ השקעות.
אין לראות בתוצאה משום הצעה, התחייבות או המלצה לרכישה, מכירה או קבלת החלטות פיננסיות.  השימוש במחשבון נעשה באחריות המשתמש בלבד. התוצאה משקפת חישוב עקרוני בלבד ואינה מביאה בחשבון נתוני מימון, מצב משפטי, תכנוני וגורמים אחרים.
ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של נכס, כפי שהוא נגזר מהתועלת העתידית הצפויה ומהיכולת של השוק לממש את התועלת הזו, גם בתנאי סיכון.

✅ היא כוללת את שני המימדים הקריטיים:

  • התועלת הכלכלית הצפויה – כלומר ההכנסות/התשואה שהנכס צפוי להניב.
  • יכולת השוק לממש – כלומר האם הציבור/משקיעים מסוגלים לעמוד בתשלומים ולרכוש במחיר הזה, גם כשהתנאים הפיננסיים פחות אידיאליים.

🔎 זו הגדרה מקצועית ברמה גבוהה שמתאימה למסמכים רשמיים, דוחות שמאיים, חומרי הדרכה, ואפילו חקיקה.


Read More  
02Jul

IMF and BIS diagnostic methods: Why is no one asking the right questions?

Are economic bodies in Israel ignoring the IMF and BIS diagnostic tools for real estate bubbles? A critical blog on the regulatory blunder, the dangers to banks and the public, and the urgent need for a change in approach. Has Israel ignored global standards for identifying real estate bubbles? An in-depth study of the IMF and BIS methods for monitoring risks in the real estate and banking sectors, and their disturbing absence from the local discourse. Includes recommendations for immediate implementation.

Read More  
23Jun

Compulsory medical treatment – ​​but who will pay?

When demolished buildings are rebuilt, the law requires adding a building permit – but who will pay? A pointed blog about the problem of forced rehabilitation after damage, and the call for the establishment of a dedicated government fund to solve it. When a state rebuilds demolished apartments – it is obligated to add a building permit. But who will finance the cost of the improvement? A pointed blog that illuminates the budgetary trap of reconstruction under a mandatory protection standard. When a state promises to rehabilitate demolished apartments, it demands that a building permit be included – but does not commit to financing it. This is the building permit trap, a legal distortion that jeopardizes the entire reconstruction process. The owners of the apartments whose homes were demolished hope for reconstruction through evacuation and construction, but the banks' strict requirements for early sale make the dream unfeasible. Without government intervention – the projects will stall, and the destruction will remain. The demolished buildings will not be rebuilt without an emergency financing formula. The demand for early sales is stifling the possibility of evacuation-reconstruction projects. The state must intervene and build a new rehabilitation model.

Compulsory medical treatment – ​​but who will pay?

The demolished buildings: between hope for renewal and a financing trap

In the midst of a period in which rocket barrages have become routine, many of the buildings that were damaged throughout Israel – especially in old areas – have been or will be demolished. Some were built in the 1960s and 1970s, without a standard protected space (MPS), and the apartment owners look to their future in the hope of an evacuation-and-build project or government assistance that will restore their roof over their heads. But there is a fundamental problem that the state has yet to provide a real solution to: building new apartments requires an additional MPS – and this involves a high cost. This is a legal requirement – ​​not a permit – so even when the state participates or the developer is willing to build, the cost of building the MPS falls between the chairs.

The heavy cost of a mandatory upgrade

A building that is demolished and rebuilt according to the 2025 regulations requires the construction of a drywall in each apartment – ​​even if there was none before. But drywall is not drywall – it costs 100–200 thousand NIS per unit , depending on the specifications, area, floor, and quality. So who is supposed to pay for it?

  • The state? Has not yet committed.
  • The developer? Only if the project is financially viable – which doesn't happen in a market saturated with unsold apartments and declining yields.
  • The apartment owner? Why should he pay for the "improvement" that was forced upon him after a disaster?

Reclamation ≠ Compensation: On the one hand, a roof, on the other, an expensive obligation

The requirement for a municipal building creates a paradox: the new apartment is upgraded and protected – but the improvement is forced on the injured party . In a normal case, such an addition is considered a "privilege". Here, it is a regulatory requirement, which makes compensation problematic:

How can you talk about "rehabilitation value" if you are not getting an apartment back with matching specifications but are required to "finance the upgrade"?

Call for an immediate solution: a dedicated fund to finance battalions

In the current security reality – and one that is expected to worsen – the state must establish a dedicated funding fund to fully finance the construction of shelters in reconstruction projects after war damage. Whether through property tax, the Ministry of Defense, or the Ministry of Housing – it is not the role of the family that was rescued from a missile – to finance its next defense.

Bottom line: Without funding for the MMAD – there is no real rehabilitation

Urban renewal after damage is a necessary step, but without a clear solution to the issue of the construction sites – any promise of evacuation-construction or a rehabilitation TAMA will collapse in the face of critical funding constra

Read More  
17Jun

The negative equity crisis in the Israeli banking system

The Equity Crisis in the Banking System: How Valuation Errors Threaten Israel's Financial Stability

משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית: ניתוח ביקורתי של מדיניות האשראי - מה קורה כשמתבלבלים ומבלבלים בין מחיר לשווי.


"הבנקים בישראל עם אקוויטי שלילי כי ה - LTV חושב לפי LTP, אין להם בטוחות ואין להם מה לממש. הם העניקו הלוואות לפי מחיר ולא לפי שווי. גישת "שיכפול והעתקת מחירים" וגישת "לספר בכמה נמכרה או נמכרו דירות ליד" גרמו לבנקים לחלק משכנתאות לפי מחיר ללא כל בדיקה ובחינה כלכלית של העסקאות" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, אנליסט וחוקר נדל"ן, מחבר הספר הספר בועת נדל"ן

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים

המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב. מצב זה נובע מפער מהותי בין השווי האמיתי של נכסי הבטוחה לבין הסכומים שהוענקו במשכנתאות. שורש המשבר נעוץ באימוץ עיוור של גישות שומות בעייתיות בתקופת עליית המחירים.

הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"

LTV מול LTP – ההבחנה הקריטית

בעוד שיחס LTV (Loan to Value) אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP (Loan to Price) – כלומר, חישבו את היחס לפי מחיר העסקה בפועל.

  • LTV אמיתי: הערכת שווי שמאית מקצועית, אובייקטיבית, המבוססת על ניתוח פונדמנטלי של הנכס.
  • LTP: המחיר בפועל ששולם, שנקבע פעמים רבות ללא קשר לערך הכלכלי.

שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר

1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"

העתקת נתוני עסקאות קודמות כבסיס לשומות חדשות, מבלי להתחשב בשוני מהותי בין הנכסים, יצרה שווי שוק מנופח ולא ריאלי.

2. גישת "בכמה נמכרה דירה ליד"

התבססות מופרזת על מחירי עסקאות סמוכות, מבלי לבחון אם הן רלוונטיות, שיקפה תפיסה שגויה שהשוק תמיד צודק – גם כשברור שהוא בועה.

השלכות המשבר

א. חשיפה לסיכון אשראי מערכתי

  • ירידת מחירים חושפת את הבנקים לכך שהבטוחות אינן מכסות את יתרת החוב.
  • מחדלים עתידיים יובילו להפסדים מיידיים ולצורך בהפרשות הון משמעותיות.

ב. קושי לממש בטוחות

  • ירידת מחירים עלולה להפוך את מימוש הנכסים לפעולה חסרת תוחלת.
  • כתוצאה: ירידה באמינות המערכת הפיננסית, חשש מפני פאניקה בשוק ההון.

כשל שיטתי בהבנה הכלכלית של שווי

הבנקים לא ביצעו את בדיקות השווי הנדרשות:

  • לא בחנו פוטנציאל הכנסה.
  • לא ניתחו תחזיות שוק או תרחישי קיצון.
  • לא בדקו את יכולת ההחזר האמיתית של הלווה.
  • לא בחנו תשואות כלכליות לעומת ריבית המשכנתא.

במקום כל אלה – בחרו ב"שווי שוק" שמבוסס על מחיר מנופח.

מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה

המודל השוויצרי:

  • שמאי עצמאי חובה.
  • מגבלות LTV נוקשות (80%).
  • התבססות על שווי בלבד, לא על מחיר.

המודל הגרמני:

  • דגש על תשואה כלכלית.
  • בדיקות יציבות פיננסית של הלווה.
  • דרישות הון עצמי משמעותיות (20–30%).
  • התעלמות מעליות חדות במחירים לצורכי הערכה.

המלצות מדיניות בישראל

1. חזרה להערכות שווי עצמאיות

יש לאסור על הבנקים לאשר משכנתאות לפי מחיר עסקה בלבד.

2. ניתוח כלכלי מעמיק לכל עסקה

  • בחינת פוטנציאל הכנסה, מיקום, תזרימי מזומנים.
  • חישוב יחס שווי-תשואה מול ריבית המשכנתא.

3. שקיפות רגולטורית מלאה

  • פרסום שמאות לציבור.
  • רגולציה ברורה של מתודולוגיית השומה.

4. שינוי תרבות ניהול הסיכונים בבנקים

  • מודלים המעריכים ירידות ערך עתידיות.
  • מערכות התרעה מוקדמות.
  • תגמול מבוסס איכות אשראי ולא גידול בהיקף ההלוואות.

סיכום

המשבר הנוכחי נובע מכשל יסודי: ההנחה שמחיר שוק הוא שווי כלכלי. מערכת האשראי הישראלית נשבתה באשליית בטוחות מנופחות – ונחשפת כעת לסיכון ממשי. הדרך לפתרון מחייבת מהפך תפיסתי: חזרה לשמאות שמרנית, אשראי מבוסס סיכון, ובקרה רגולטורית הדוקה. לפעול עכשיו – לפני שהאשליה תתפוצץ לגמרי.

משבר האקוויטי השלילי / The Negative Equity Crisis

עבריתEnglish
המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים
המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב...		The Current State: When Banks Realize They're Naked
Israel's banking system is currently facing a troubling phenomenon—widespread negative equity...
הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"
בעוד שיחס LTV אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP...		The Core Issue: Confusing “Value” with “Price”
While LTV should rely on independent economic valuation, banks in practice used LTP...
שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר
1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"
2. גישת "כמה שילם השכן"		Flawed Valuation Practices That Fueled the Crisis
1. “Copy-Paste Pricing”
2. “What the Neighbor Paid”
השלכות המשבר
- חשיפת הבנקים לסיכון
- קושי במימוש בטוחות
- אובדן אמון		Consequences of the Crisis
- Exposure to risk
- Difficulty realizing collateral
- Loss of trust
כשל שיטתי בהבנת שווי כלכלי
לא בוצעו ניתוחים נדרשים, הסתמכות על מחירים מנופחים.		A Systemic Failure to Understand Economic Value
No proper analysis performed; reliance on inflated prices.
מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה
שוויץ – שמאי עצמאי, מגבלת LTV, ניתוק בין מחיר לשווי.
גרמניה – דגש על תשואה, הון עצמי גבוה.		Reform Models: Switzerland & Germany
Switzerland – Independent appraisers, LTV cap, separation of price and value.
Germany – Focus on yield, high equity requirements.
המלצות לישראל
- חישוב שווי אמיתי בלבד
- ניתוח כלכלי מעמיק
- שקיפות רגולטורית
- שינוי תרבות סיכון		Recommendations for Israel
- True value-based calculations
- Deep economic analysis
- Regulatory transparency
- Risk culture reform
סיכום
יש לחזור לשמאות שמרנית ומבוססת סיכון – לפני שהבועה תתפוצץ.		Conclusion
A return to conservative, risk-based valuation is required—before the bubble bursts.


Read More