🏠 כשהשומות מתפצלות – כך תזהו בועת נדל"ן על פי גישות השומה
Questo blog è stato redatto sulla base di una ricerca da noi condotta durante la stesura del libro Real Estate Bubble.
Cosa succede quando tre talpe sono in disaccordo?
Quando un perito immobiliare è chiamato a determinare il valore di una proprietà, può utilizzare tre approcci principali:
- L'approccio comparativo si basa sui prezzi di transazioni simili.
- Approccio basato sul reddito (attualizzazione) : il valore si basa sui flussi di locazione futuri.
- Approccio basato sui costi : valutazione basata sul costo di ricostruzione + valore del terreno.
Apparentemente, i tre metodi dovrebbero convergere verso un valore simile. Ma quando il divario tra loro è anomalo – ad esempio, l'approccio comparativo produce un valore superiore del 30% rispetto all'approccio basato sul reddito – c'è motivo di sospettare che si tratti di un mercato gonfiato, e forse persino di una vera e propria bolla.
I divari tra gli approcci sono un indicatore di una bolla?
La risposta: Assolutamente sì, soprattutto quando i divari di valutazione si ampliano senza una giustificazione fondamentale. Nelle situazioni di bolla immobiliare, l'approccio comparativo si basa su transazioni di mercato che sono di per sé gonfiate. Al contrario:
- L'approccio basato sul reddito rimane fedele ai fatti: gli affitti non aumentano in linea con i prezzi.
- L'approccio basato sui costi evidenzia il divario tra il prezzo di mercato e il costo reale di costruzione.
Quando le differenze tra i due approcci si aggirano intorno al 20-40% o anche di più, si tratta di un segnale d'allarme. Il valore di "mercato" perde il contatto con il valore economico reale.
