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Questo blog รจ stato redatto sulla base di una ricerca da noi condotta durante la stesura del libro Real Estate Bubble.
Cosa succede quando tre talpe sono in disaccordo?
Quando un perito immobiliare รจ chiamato a determinare il valore di una proprietร , puรฒ utilizzare tre approcci principali:
- L'approccio comparativo si basa sui prezzi di transazioni simili.
- Approccio basato sul reddito (attualizzazione) : il valore si basa sui flussi di locazione futuri.
- Approccio basato sui costi : valutazione basata sul costo di ricostruzione + valore del terreno.
Apparentemente, i tre metodi dovrebbero convergere verso un valore simile. Ma quando il divario tra loro รจ anomalo โ ad esempio, l'approccio comparativo produce un valore superiore del 30% rispetto all'approccio basato sul reddito โ c'รจ motivo di sospettare che si tratti di un mercato gonfiato, e forse persino di una vera e propria bolla.
I divari tra gli approcci sono un indicatore di una bolla?
La risposta: Assolutamente sรฌ, soprattutto quando i divari di valutazione si ampliano senza una giustificazione fondamentale. Nelle situazioni di bolla immobiliare, l'approccio comparativo si basa su transazioni di mercato che sono di per sรฉ gonfiate. Al contrario:
- L'approccio basato sul reddito rimane fedele ai fatti: gli affitti non aumentano in linea con i prezzi.
- L'approccio basato sui costi evidenzia il divario tra il prezzo di mercato e il costo reale di costruzione.
Quando le differenze tra i due approcci si aggirano intorno al 20-40% o anche di piรน, si tratta di un segnale d'allarme. Il valore di "mercato" perde il contatto con il valore economico reale.
