יחס שכר–מחיר דירה והמציאות הכלכלית: תובנות מהסקירה האחרונה של הלמ"ס - 40% מהישראלים היו בשנה האחרונה במצב שבו ההכנסות לא כיסו את הוצאות המחיה.

הנתונים החדשים – תמונת מצב מדאיגה

הלמ"ס פרסמה לפני יומיים את ממצאי הסקר החברתי לשנת 2024, מהם עולה כי 40% מבני 20 ומעלה דיווחו כי הכנסתם לא כיסתה את הוצאות המחיה בשנה האחרונה. מתוך אלו:

• 80% הפחיתו הוצאות חיוניות,
• 47% חרגו ממסגרת האשראי,
• 43% נאלצו לעבוד יותר שעות,
• 41% ביקשו עזרה ממשפחה או חברים,
• 23% לא עמדו בתשלומים שוטפים.

המסר ברור: חלק עצום מהציבור חי באי-הלימה מתמשכת בין הכנסתו להוצאותיו.

קשר ישיר ליחס שכר–מחיר דירה

יחס שכר–מחיר דירה הוא אחד האינדיקטורים הקלאסיים לזיהוי בועה נדל"נית. בישראל היחס הזה נמצא ברמות חריגות כבר יותר מעשור:

• מחיר דירה ממוצעת בישראל = פי 12–14 מהשכר החודשי הממוצע (תלוי חישוב), לעומת 4–6 בעולם המערבי.
• המשמעות: משק בית ישראלי נדרש ל-100–120 משכורות ברוטו כדי לרכוש דירה, בעוד שבמדינות OECD מדובר ב-50–60 משכורות בלבד.

כאשר מצרפים לנתון הזה את תוצאות הסקר – התמונה מתחדדת: אם 40% מהציבור מתקשה לכסות את ההוצאות השוטפות, כיצד ניתן לצפות ממנו לעמוד גם בנטל רכישת דירה שמחירה כפול מערכה הכלכלי הפונדמנטלי?

הפער בין שכר לדיור כגורם מערכתי

הנתונים של הלמ"ס אינם רק עדות למצוקה חברתית, אלא גם איתות לשוק הנדל"ן והמערכת הפיננסית:

• שכר קפוא מול מחירי דיור מנופחים יוצר שחיקה בכושר ההחזר של משקי הבית.
• התוצאה היא עלייה בסיכון האשראי – מה שמתורגם לפיגורים, לעלויות מימון גבוהות יותר, ולבסוף למעגל שלילי שבו עוד ועוד משקי בית נופלים מתחת לקו הסבירות הכלכלית.
• מבחינה פונדמנטלית – מצב שבו תשואות מהשכר אינן מאפשרות לרכוש דירה הוא מצב של שווי שלילי ביחס למחיר – איתות מובהק לבועה.

מסקנה

הסקירה של הלמ"ס מספקת עדות חותכת לכך שהמשק הישראלי נמצא במצב של אי־בר קיימא: הציבור אינו מצליח לממן את המחיה השוטפת, ובמקביל נושא על גבו מחירי דירות שמנותקים מהשכר. יחס שכר–מחיר דירה הפך מגורם מקרו־כלכלי למדד חברתי בוער – כזה שמשליך לא רק על יכולת רכישת דירה, אלא על עצם היכולת לשרוד כלכלית.

40%  מהישראלים היו בשנה האחרונה במצב שבו ההכנסות לא כיסו את הוצאות המחיה. 

כיצד התמודדו עם המצב הזה?

•  80% הפחיתו בהוצאות
•  47% נכנסו לאוברדראפט (חרגו מהמסגרת)
•  43% עבדו יותר
•  41% ביקשו עזרה או הלוואה ממשפחה וחברים
•  28% השתמשו בחיסכון
•  26% לקחו הלוואה מגוף פיננסי 
• 23% לא עמדו בתשלומים
•  9.9% נעזרו במעסיק
•  8.3% פנו לרשויות הרווחה
•  7.6% מכרו פריט בעל ערך

* נתוני הסקר החברתי, מתייחסים לבני 20 ומעלה

הנה הטבלה בפורמט פשוט שאפשר להעתיק ישירות לבלוג או לאקסל:

הטור האחרון (“יחס מחיר/שכר”) מראה בצורה ישירה עד כמה מחירי הדירות התרחקו מהשכר מאז 2005.

"בישראל יש ריבוי טבעי גבוה לכן המחירים לא יכולים לרדת" - משפט שאנחנו שומעים שוב ושוב ממי שמכונים "מנפחי הבועה". 

אבל האם זה באמת נכון? והאם הגידול הטבעי הוא באמת הגורם המכריע למחירי הדיור המטורפים בישראל?

הבעיה עם הטיעון הדמוגרפי

התשובה הקצרה: לא, זה לא נכון. הטיעון הזה מתעלם מגורמים כלכליים הרבה יותר חשובים ומשתמש בנתונים דמוגרפיים כחיפוי לבועת ספקולציה.

ראשית, בואו נבחן את העובדות הדמוגרפיות:

השוואה בינלאומית מפוכחת

בקהיר יש גידול טבעי גבוה יותר מישראל. גם בהודו הגידול הטבעי גבוה משמעותית. אבל האם מחירי הדירות שם דומים לישראל? בהחלט לא. למעשה, כאשר בוחנים את הנתונים העולמיים, רואים שאין קורלציה ישירה בין גידול טבעי למחירי דיור. ניגריה, לדוגמה, עם גידול טבעי של 2.6%, יש מחירי דיור נמוכים בהרבה מישראל. גרמניה, עם גידול טבעי שלילי, עדיין חווה עליות מחירים בערים מרכזיות.

הגורמים האמיתיים: כסף ויכולת תשלום

1. הצפת הכסף במערכת

הבעיה האמיתית היא לא כמה ילדים נולדים, אלא כמה כסף יש במערכת. בישראל, כמו במדינות מפותחות רבות, המדיניות המוניטרית של העשור האחרון יצרה עודף נזילות עצום:

• ריבית נמוכה או אפסית שמעודדת הלוואות
• הדפסת כסף (קוונטיטטיב איזינג) שמגדילה את היצע הכסף
• השקעות ספקולטיביות בנדל"ן כמקלט מפני אינפלציה
• משקיעי צעצוע שרוכשים כי הם מאמינים כי נדל"ן תמיד רק עולה, תופעה שהולידה את "מלווי המשקיעים".

2. יכולת התשלום המעוותת

יכולת התשלום היא אכן במשוואה, וזה בדיוק הבעיה! כאשר הבנקים מלווים בריבית נמוכה ובתנאים נוחים, הם מגדילים באופן מלאכותי את יכולת התשלום של הקונים. זה מאפשר למחירים לעלות מעבר לרמה הריאלית של ההכנסות.

"הבעיה היא הפער בין יכולת כלכלית אמיתית המבוססת על שכר לבין יכולת תשלום מנופחת מלאכותית שנובעת מהאשראי הזול שהבנקים חילקו. זה מה שמנתק את המחירים מהכנסות הריאליות."

הבעיה היא לא עצם "יכולת התשלום", אלא הפער בין יכולת כלכלית אמיתית המבוססת על שכר לבין יכולת תשלום מנופחת מלאכותית שנובעת מהאשראי הזול שהבנקים חילקו. זה מה שמנתק את המחירים מהכנסות הריאליות.

למה ההשוואה למצרים והודו חושפת את האמת

ההשוואה שהעלית מבריקה. במצרים ובהודו:

• יש גידול טבעי גבוה יותר מישראל
• אין בועת אשראי כמו בישראל
• יכולת התשלום האמיתית נמוכה (לא מנופחת על ידי אשראי זול)
• התוצאה: מחירי דיור יחסיים נמוכים

זה מוכיח שהגידול הטבעי הוא לא הגורם המכריע. הגורם המכריע הוא היצע הכסף ויכולת התשלום המלאכותית.

האמת על "מנפחי הבועה"

המונח "מנפחי הבועה" מתאר בדיוק את מי שמפיצים טיעונים כוזבים כדי להצדיק מחירים מנותקים מהמציאות. הם משתמשים בנתונים דמוגרפיים כדי:

1. להסיט תשומת לב מהגורמים הכלכליים האמיתיים מה שמוגדר ב"גורמי יסוד"
2. לייצר תחושת דחיפות ("עכשיו או אף פעם")
3. להצדיק ספקולציה על חשבון משפחות צעירות

הפתרונות האמיתיים

אם הבעיה היא באמת דמוגרפית, איפה הפתרונות הדמוגרפיים? במקום זאת, הפתרונות האמיתיים כוללים:

פתרונות מדיניות מוניטרית:

• העלאת ריבית לרמות ריאליות
• הגבלת אשראי ספקולטיבי לנדל"ן
• מיסוי השקעות קצרות טווח בנדל"ן

פתרונות תכנוניים:

• שחרור קרקעות לבנייה ברמה משמעותית
• צפיפות בנייה גבוהה יותר באזורי ביקוש
• שיפור תחבורה ציבורית להרחבת מעגל ההיצע

פתרונות חברתיים:

• דיור ציבורי איכותי כאלטרנטיבה
• הגבלות על בעלות משקיעים זרים
• תמריצים לדיור להשכרה במקום למכירה

המסקנה: זה לא הדמוגרפיה, זה הכלכלה

הגידול הטבעי בישראל, גם אם הוא גבוה יחסית, לא מצדיק את מחירי הדיור הנוכחיים. המדינות עם הגידול הטבעי הגבוה ביותר בעולם לא חוות את אותו מחירי דיור מטורפים, משום שאין להן אותה מדיניות מוניטרית מתירנית ואותו שוק אשראי מנופח. יכולת התשלום היא אכן במשוואה - והיא בדיוק הבעיה. כאשר הבנקים מנפחים באופן מלאכותי את יכולת התשלום דרך אשראי זול, הם יוצרים ביקוש מלאכותי שמנתק את המחירים מההכנסות הריאליות. השאלה האמיתית שצריכה להעסיק אותנו היא לא "איך נתמודד עם הגידול הטבעי?" אלא "איך נחזיר את שוק הדיור לפרופורציות סבירות ביחס להכנסות?"הדרך לעשות זאת לא עוברת דרך עצירת הגידול הטבעי (שזה לא רצוי ולא אפשרי), אלא דרך מדיניות מוניטרית אחראית, תכנון נכון והגדלה משמעותית של ההיצע רק כשנפסיק להאמין ל"מנפחי הבועה" ונתחיל לטפל בגורמים האמיתיים, נוכל לפתור את משבר הדיור בישראל.

מחפש דירה? תזכור: הגידול הטבעי לא קובע את המחיר שלה. המדיניות המוניטרית כן.

"כמו בכל בועה – ברגע שהאשראי יתכווץ, גם סיפור ה'גידול הטבעי' יתפוגג, והמחירים יחזרו לערכם הכלכלי האמיתי."

השוואה בינלאומית: אין קשר בין ילודה למחירי דיור

כדי לנפץ את המיתוס הדמוגרפי, נבחן כמה מדינות מרכזיות:

המסקנה: אין כל מתאם ישיר בין שיעור ילודה לבין מחירי דיור. המחירים נקבעים בעיקר לפי היצע האשראי, ריבית ויכולת תשלום מנופחת – לא לפי מספר הילדים שנולדים.

הבחנה חשובה: הבעיה אינה בעצם יכולת התשלום, אלא הפער בין יכולת כלכלית ריאלית המבוססת על שכר לבין יכולת תשלום מנופחת באופן מלאכותי, הנובעת מהאשראי הזול שהבנקים מספקים.

מחקר עומק ממוקד, מבוסס מקורות, על שומות טרום-רכישה ע״י שמאי “בנק”: מבנה התמריצים, היבטי ניגוד עניינים, השפעה פוטנציאלית על מחירים, והמלצות מעשיות לשינוי מדיניות.

תקציר מנהלים

• כן – בפועל שומת טרום-רכישה עלולה לשמש “פרה-רולינג”: כשהמתווך מפנה לרוכש שמאי מרשימת הבנק, נוצר ציפוי לשומה “מאשרת עסקה” שמקלה על אישור האשראי. מנגנון ההפניה + ציפיות הצדדים מייצר הטיה לכיוון מחיר החוזה (confirmation-to-contract). הספרות הבינלאומית תיעדה זאת היטב. (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia, SpringerLink)
• המשטר הישראלי כיום: הוראה 451 של הפיקוח על הבנקים מחייבת את השמאי לפעול “באופן בלתי תלוי” ומאפשרת לבנק לקבל שומה שנעשתה לבקשת בנק אחר בתוך 90 יום; היא מחייבת את הבנק למסור ללקוח רשימת שמאים (פאנל). אין בה איסור מפורש על שמאי פאנל לבצע שומות טרום-רכישה ללקוח או על קשרי מתווך-שמאי; הנושא מוסדר בעיקר דרך כללי האתיקה ונורמות אי-תלות.
• הקשר מתווך-שמאי: לפי כללי האתיקה לשמאי יש חובת אי-תלות ואיסור על תשלום/טובת הנאה לגורם שאינו שמאי לשם השגת עבודה; מנגד, תקנות האתיקה למתווכים מחייבות גילוי על טובות הנאה מקבלני משנה. בפועל, הפניה “לא פורמלית” של מתווך לשמאי אינה אסורה כשלעצמה, אך היא רגישה ויכולה לעוות תמריצים. (Wikisource)
• שכר טרחה גבוה לשומת טרום-רכישה כשלעצמו אינו פסול, אך כשהוא משולב בציפייה ל“אישור עסקה” הוא יוצר סיכון להטיה. שכר מותנה תוצאה מוגבל בדין ורק בהליכים מסוימים (לא רלוונטיים למשכנתאות/רכישה), מה שמחדד את האיסור על “הבטחת תוצאה”. (Government of Israel)
• השפעה על מחירים: הראיות מארה״ב מראות שרוב השומות המאשרות מימון מתיישרות למחיר החוזה (90%+), ושהפרדת שרשרת האיתור (HVCC/AIR) הפחיתה חלק מההטיות. בישראל אין מחקר אמפירי פומבי עדכני ספציפי לנושא; סביר שמנגנון דומה פועל גם כאן. (SpringerLink, Fannie Mae, ScienceDirect)
• עמדה נורמטיבית: מומלץ לאסור על שמאי מרשימות הבנק לבצע ישירות שומות טרום-רכישה ללקוח אם יש סבירות שהשומה תשמש מיידית לאשראי באותו בנק; לחלופין – לאפשר רק דרך מנגנון הקצאה עיוור ע״י הבנק/גוף חיצוני.

1) המסגרת הנורמטיבית בישראל (תמצית)

הוראת נב״ת 451 – “נהלים למתן הלוואות לדיור”

• הבנק חייב לתת ללקוח הפניה לביצוע שמאות כולל רשימת השמאים עימם הוא עובד.
• אם הלקוח מציג שומה שנערכה לבקשת בנק אחר (ובתוך 90 יום), הבנק “לא יסרב סירוב בלתי סביר” להשתמש בה (מותר לבנק לדרוש פנייה ישירה ע״י השמאי ולעשות התאמות).
• הערכת הנכס תיערך ע״י שמאי מוסמך באופן בלתי תלוי, עם ביקור פיזי וכד’.

חוק שמאי מקרקעין ותקנות האתיקה

• איסור ניגוד עניינים וחובת אי-תלות; איסור על “שידול לקוחות” ושילומים/טובות הנאה לגורם שאינו שמאי לצורך השגת עבודה. (Wikisource)
• תיקון 2022: הותר שכר מותנה תוצאה רק בהליכים מסוימים (השבחה/197/רמ״י/הפקעות), לא בשומות משכנתה/רכישה – ולכן “הבטחת תוצאה” לרוכש/מתווך נוגדת את רוח הדין. (Government of Israel)

אתיקה למתווכים

• חובה לגלות בכתב כל טובת הנאה מגורם שלישי בקשר לעסקה – רלוונטית להפניות לשמאים. (Wikisource)

השורה התחתונה נורמטיבית: הדין הישראלי כבר מכיר בעקרון העצמאות ומקטין את כדאיות “שומת לקוח” בכך שהוא מעניק קדימות לשומות שהוזמנו ע״י בנק; אך אין איסור מפורש על שמאי פאנל לבצע גם שומת טרום-רכישה ללקוח – פער מדיניות שמייצר סיכון הטיה.

2) מבנה התמריצים: למה נוצרת “שומת פרה-רולינג”

• המתווך מקבל עמלה רק אם העסקה נסגרת ⇒ תמריץ לשמור על השומה “בקו” עם מחיר החוזה.
• הרוכש לעיתים מחפש שקט נפשי ואישור אשראי ⇒ יעדיף שמאי “שיתקשר טוב עם הבנק”.
• השמאי מקבל שכר מלא על טרום-רכישה (לעיתים גבוה משומת בנק), ונהנה מגידול עתידי בהפניות אם “מאשרים עסקאות” ⇒ סיכון להטיית-אישור.
• הבנק שואף לניהול סיכון אשראי אך תחרותית גם רוצה לא לאבד לקוח; כשהשומה “נוחה”, ה-LTV נראה תואם.

בשווקים אחרים נמצא שרוב השומות מתכנסות למחיר החוזה (contract-price confirmation bias). (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia)

3) ספרות אמפירית (בינלאומית) – מה למדנו?

• Fannie Mae (2016): ניתוח שומות חוזרות ב-8,533 נכסי עיקול הצביע על הטיה שיטתית לכיוון מחיר החוזה. (Fannie Mae)
• Philadelphia Fed (2018): הטיה כלפי מעלה קיימת ומחייבת תגובת בנקים בתמחור/חיתום; כשהשפעת צדדים אחרים (מתווכים) גדולה – הסיכון גדל. (Federal Reserve Bank of Philadelphia)
• Bogin et al. (2020): מעל 90% מהשומות מאשרות או עולות על מחיר החוזה – עדות ל-confirmation bias. (SpringerLink)
• השפעת רגולציה מפרידה (HVCC/AIR): הפרדה בין “ייצור אשראי” לשמאות שיפרה עצמאות והפחיתה הטיות. המסגרת האמריקאית (AIR) אוסרת השפעה/לחץ ומחייבת “חיץ ארגוני”. (Fannie Mae, ScienceDirect)

היקש לישראל: אין פרסום אמפירי פומבי עדכני מקומי המודד שיעור “התיישרות למחיר החוזה” בשומות טרום-רכישה; אך מבנה התמריצים דומה, ולכן מתבקש פיילוט מדידה (ראו סעיף 6).

4) שאלת שכר הטרחה

• גבוה יותר ≠ פסול: שומת טרום-רכישה רצינית כוללת לעיתים בדיקות עומק/סיכונים ולכן עשויה לעלות יותר.
• הקצה המסוכן: כששכר טרחה מותנה תוצאה (מפורש או מרומז) – זה נוגד את רוח הדין (מותר רק בסוגי הליכים אחרים). יש להיזהר גם ממבני תמריץ לא כתובים (“אם תאשר – נקדם אותך/נפנה אליך”). (Government of Israel)

5) האם נכון שהבנקים יאסרו על שמאי הפאנל לבצע שומות טרום-רכישה?

בעד איסור (מלא/חלקי):

• מפחית ניגוד עניינים ותדמית “פרה-רולינג”.
• יוצר חיץ תפקודי בדומה ל-AIR: השמאי שמאשר אשראי ממונה רק דרך הקצאה עיוורת. (Fannie Mae)

נגד איסור גורף:

• עלול לפגוע בהגנת הצרכן: רוכש ירצה שמאות מוקדמת שתיחשב אחר-כך בבנק כדי לא לשלם פעמיים.
• צמצום תחרות/נגישות: באזורים דלים בשמאים, איסור גורף עלול לעכב עסקאות.

פשרה עדיפה (מומלצת):

• הקצאה עיוורת דרך הבנק/פלטפורמה חיצונית גם לשומת טרום-רכישה (למשל “pre-order” רשמי), כך שהרוכש יוזם – אבל הבנק הוא הממַנה באופן אקראי מרשימה אזורית, בלי מתווך/לווה שבוחרים את האדם.
• אי-קבילות שומת טרום-רכישה שנעשתה מחוץ למנגנון ההקצאה – אלא אם הוזמנה מלכתחילה ע״י בנק אחר בהתאם ל-451(9)(ה).

6) תכנית מחקר אמפירית מוצעת לישראל (ישימה)

1. מדגם שומות
   • לאסוף (בעילום שם) שומות טרום-רכישה של רוכשים מול שומות בנק לאותו נכס/עיסקה (כשהיו כפילויות).
   • לקטלג: מי הממונה (בנק דרך הקצאה / רוכש / מתווך), האם השמאי שייך לפאנל הבנק, גובה שכר טרחה, זמן השומה ביחס לחוזה.
2. מדדי תוצאה
   • התיישרות למחיר: שיעור שומות = מחיר חוזה; סטיית שומה מהחוזה; שיעור חריגות של ±2/5/10%.
   • שיעור קבילות בנקאית: האם השומה שימשה בפועל לחיתום.
   • השפעה על LTV: הבדל LTV מחושב (קלט: שווי שמאי מול מחיר חוזה).
3. אמידה
   • מודל לוגיט/פרוביט להסתברות “שוות-לחוזה” כפונקציה של סוג המזמין/קשר מתווך/פאנל/שכר טרחה/מאפייני נכס.
   • בחינת שינוי לפני/אחרי יישום מנגנון הקצאה עיוורת (אם יונהג כפיילוט).
4. השוואה בינלאומית
   • בידול התוצאות מול בנצ׳מרק מארה״ב/בריטניה. (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia)

7) הערכת תרומת התופעה לניפוח מחירים

• מנגנון: כששומות טרום-רכישה מתיישרות למחיר חוזה, תפקיד הבלימה של השמאות נשחק ⇒ מימוני-יתר (LTV אפקטיבי עולה) ⇒ תמיכה במחיר עסקה גבוה.
• עדות ישירה לישראל – חסרה, אך בהתחשב במבנה השוק ו-451 (שמכשיר שימוש בשומה בנקאית אחרת), סביר שהשפעת “pre-ruling” קיימת לפחות בשוליים. מסקנה: תרומה לא זניחה לייצוב/שימור מחירים גבוהים, במיוחד בשוק מתוח תחרותית על אשראי.

8) קוד אתי ומדיניות מומלצים (יישומי)

(א) לשמאים

• להוסיף לעמוד הראשון של כל שומת טרום-רכישה:
  • תצהיר אי-תלות והיעדר טובת הנאה מכל גורם בעסקה (כולל מתווך);
  • הצהרה מפורשת: השומה אינה מותנית תוצאה ולא נועדה “לאשר עסקה”, אלא לקבוע שווי כלכלי לפי תקן.
  • גילוי: המזמין, זהות מי שהפנה (אם היה), ושכר הטרחה.
• לאמץ איסור קבלת הפניות מתוגמלות ומדיניות “no gifts/no referral fees” – חזרה על לשון התקנות. (Wikisource)

(ב) לבנקים / רגולטור (בנק ישראל)

• עדכון הוראה 451:
  1. הקצאה עיוורת לכל השומות שצפויות לשמש אשראי – גם טרום-רכישה.
  2. אי-קבילות שומה שאינה מוזמנת ע״י בנק (למעט כמפורט ב-451(9)(ה) – שומה מבנק אחר עד 90 יום).
  3. הפרדת חטיבת האשראי מהקשר לשמאים (חיץ ארגוני, בדומה ל-AIR). (Fannie Mae)
  4. דגימות ביקורת: ניתוח שיעור “שווה-לחוזה” לפי סוג מזמין/אזור/שמאי; מדדי חריגה מחוזה.
  5. תקרת עלות שקופה לשומות בנקאיות, כדי לצמצם תמריצי “pre-ruling” דרך שכר חריג.

(ג) למתווכים

• לדרוש גילוי כתוב לכל הפניה לשמאי + הצהרה שאין טובת הנאה. יישום אכיפתי של תקנות 2024. (Wikisource)

9) תשובות נקודתיות לשאלותיך

• האם שומת טרום-רכישה ע״י שמאי “בנק” היא “פרה-רולינג”?
  עלולה להיות כך – במיוחד כשיש הפניה ע״י מתווך וציפייה לאשראי. אין איסור מפורש בדין, אך זה מצב רווי-תמריצים שמזמין הטיה. הפתרון הוא הקצאה עיוורת וחיץ ארגוני. (Wikisource, Fannie Mae)
• האם הקשר מתווך-שמאי בעייתי?
  כן, כשקיימת תלות כלכלית/זרם הפניות/טובת הנאה. האתיקה לשמאים אוסרת שידול/טובות הנאה; האתיקה למתווכים מחייבת גילוי מלא. (Wikisource)
• האם שכר טרחה גבוה לטרום-רכישה הוא גורם מעודד?
  כשלעצמו – לא. אך הוא עלול להעצים תמריץ עקיף “לא לאכזב” את המפנה/הרוכש. שכר מותנה תוצאה אסור בהקשר זה. (Government of Israel)
• האם נכון שהבנקים יאסרו על שמאיהם לבצע טרום-רכישה?
  עדיף מודל פשרה: לאסור הזמנה ישירה ע״י הלקוח/מתווך; לאפשר טרום-רכישה רק דרך הקצאה עיוורת של הבנק (או גוף ניטרלי). זה שומר על עצמאות ומגן על הצרכן (שומה אחת תשרת גם את האשראי). (Fannie Mae)
• האם התופעה ניפחה מחירים?
  ההיגיון הכלכלי + ממצאים בינלאומיים תומכים בכך שהיא תרמה לשימור מחירים גבוהים דרך שחיקת בלם השמאות. בישראל נדרש מחקר אמפירי ממוקד כדי לאמוד את גודל האפקט. (Fannie Mae, SpringerLink)

נספח: ציטוטי מפתח מהוראה 451 (לקיצור דרך)

• רשימת שמאים והפניה לשמאות – הבנק חייב לכלול באישור העקרוני “הפניה לביצוע שמאות… ורשימת השמאים עימם עובד התאגיד” (ס׳ 4ג(ג)(2)).
• קבילות שומה מבנק אחר עד 90 יום – “לא יסרב סירוב בלתי סביר…” (ס׳ 9(ה)).
• עצמאות השמאי – “השומה תיערך… באופן בלתי תלוי…” (ס׳ 10(א)).

סיכום נורמטיבי קצר

• הבעיה: חפיפה בין “שומת לקוח” לבין “שומת בנק” דרך אותם אנשי מקצוע + הפניות ע״י מתווכים ⇒ סיכון להטיה מוּדַרכת-עסקה.
• הפתרון: הקצאה עיוורת + חיץ ארגוני + גילוי וחובת אי-תלות מחוזקים.
• הישימות: שינוי נקודתי להוראה 451, נהלי עבודה בבנקים, וטופסי הצהרה בשוק הפרטי – ללא חקיקה ראשית.

ביום 27.8.2025 פרסם המפקח על הבנקים, דניאל חחיאשוילי, מכתב רשמי לכל התאגידים הבנקאיים. במכתב זה הוא מורה להם להפסיק לכלול בהסכמי ליווי פרויקטים למגורים התניות המתייחסות למחיר מכירה של דירה ספציפית.

עד ל־31.10.2025 מחויבים הבנקים לדווח לפיקוח על הצעדים שביצעו ליישום ההוראה.

איך זה התחיל? – המועצה הלאומית לכלכלה

ההוראה לא נולדה בחלל ריק. ביולי 2025 פורסם דוח של צוות ממשלתי בראשות פרופ’ אבי שמחון ובשיתוף בנק ישראל, שהוקם בעקבות עבודת המועצה הלאומית לכלכלה.

הצוות קבע במפורש:

• לבנק אסור להתערב בשיקולי היזם לגבי מחיר מכירת דירות.
• אין מקום להתניות חוזיות בהסכם הליווי שמונעות הפחתת מחירים.

המפקח על הבנקים לקח את ההמלצות הללו והפך אותן להוראה מחייבת לכלל המערכת הבנקאית.

ההודאה הסמויה: הבנקים שמרו על רמות המחירים

בנק ישראל עצמו מודה במסמך:

"התייחסות למחיר דירה בודדת יכולה להשפיע על מחירי הדירות, לגרום לכך שלא ישקפו את השווי הכלכלי לטווח ארוך, ואף להשפיע על סיכון האשראי."

בפשטות: ההתניות שהבנקים הכניסו להסכמי הליווי שימרו מחירים מלאכותיים גבוהים.

השלכות ישירות

1. היזמים – יוכלו סוף־סוף להפחית מחירים בהתאם למציאות, מבלי לחשוש להפר הסכם עם הבנק.
2. הבנקים – מחויבים להתמקד בשווי העסקי הכולל של הפרויקט, לא בנעילת מחירי דירות.
3. הציבור – מקבל הוכחה רשמית נוספת לכך שהשוק לא התנהל באופן חופשי ותחרותי.
4. המערכת – המהלך פותח פתח לירידות מחירים טבעיות, אולי חדות.

ההקבלה למשבר ויסות מניות הבנקים

כמו בשנות ה־80, אז הבנקים וויסתו את שערי המניות שלהם עד לקריסה – כך גם בעשור האחרון הם וויסתו את מחירי הדירות דרך הליווי הבנקאי.

בשני המקרים, ההצדקה הייתה "שמירה על יציבות", ובשני המקרים התוצאה עלולה להיות פיצוץ אדיר.

השורה התחתונה

המכתב של המפקח הוא לא עוד המלצה, אלא הוראה רגולטורית שמבוססת על דוח המועצה הלאומית לכלכלה.

היא מאשרת את מה שזעקנו שנים: מחירי הדירות לא נקבעו רק על פי היצע וביקוש, אלא נשמרו גבוהים במכוון.

כעת, כשהחסם המלאכותי מוסר – נשארת השאלה: עד כמה חריפה תהיה הקריסה?

ומה לגבי פרויקט שלם?

כאן נשאר פתח:

• לבנקים כן מותר להציב התניות שקשורות להכנסות הכוללות של הפרויקט, לכושר הספיגה של הלווה, ולתוכנית העסקית הרחבה.
• בפועל, זה אומר: ירידה רוחבית במחירי כל הדירות בפרויקט → עדיין עשויה להיחשב שינוי בתוכנית העסקית, והבנק יכול לדרוש אישור, להציב מגבלות נוספות או אפילו להקשות על היזם.

✅ סיכום חד:

• דירה בודדת: יזם יכול להוריד מחיר → הבנק לא יכול להתערב.
• פרויקט שלם: ירידה רוחבית במחירים → עדיין נתונה לשליטת הבנק במסגרת ניהול סיכוני האשראי.

תיקון נקודתי – לא שחרור מלא

חשוב להבין: ההוראה החדשה אינה שחרור מוחלט של שוק הדירות מידי הבנקים.

מה שנאסר הוא רק התערבות במחיר של דירה בודדת – כלומר, יזם רשאי להוריד מחיר כדי למכור דירה אחת, והבנק לא יוכל עוד לבלום זאת.

אבל בכל הנוגע לפרויקט שלם, הבנקים עדיין רשאים להציב דרישות מחמירות במסגרת "ניהול סיכוני אשראי" והתוכנית העסקית הכוללת. במילים אחרות, אם יזם ירצה להפחית את מחירי כלל הדירות בפרויקט ב־15% כדי לייצר תזרים, הבנק עדיין יכול לעכב זאת או להתנות את המהלך בהזרמת הון נוסף מצד היזם.התוצאה: מדובר בטלאי נקודתי שנועד להראות התקדמות, אבל בפועל מנגנון השליטה המרכזי של הבנקים – היכולת לנהל את רמת המחירים בפרויקטים שלמים – נשאר בעינו.

רוצה שאבנה לך גם גרסה גרפית (טבלה/אינפוגרפיקה) שממחישה:

לפני – הבנקים מונעים ירידות גם בדירה בודדת וגם בפרויקט.

עכשיו – דירה בודדת מותר, פרויקט שלם עדיין בשליטת הבנקים?

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך."

המשפט הזה הוא בעצם לב־ליבו של המסמך – והוא טעון מאוד. נפרק אותו:

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך."

שלב ראשון – מהי "השפעה כזו"?

מדובר בהתערבות של הבנק בקביעת מחיר מכירה של דירה בודדת בהסכמי הליווי. כלומר, כאשר הבנק כובל את היזם למחירים מסוימים ולא מאפשר לו לסטות מהם.

שלב שני – מה זה "לא ישקפו את השווי הכלכלי"?

השווי הכלכלי לטווח ארוך = הערך הפונדמנטלי של הדירה, המבוסס על:

• תשואת שכר דירה ריאלית.
• שיעורי היוון ארוכי טווח.
• הכנסות עתידיות צפויות.
• פרמיות סיכון רלוונטיות.

אם הבנק מונע מהיזם למכור במחיר נמוך יותר, הוא למעשה מנתק את המחיר בשוק מהערך הכלכלי האמיתי. במקום שמחירי הדירות יתכנסו לערך הפונדמנטלי, הם נשמרים גבוהים באופן מלאכותי.

שלב שלישי – למה "לטווח ארוך"?

בטווח הקצר, אפשר לשמר מחירים מלאכותיים באמצעות מנגנונים כאלה (כמו ויסות מניות בשנות ה־80).

אבל בטווח הארוך, כאשר המחירים לא משקפים ערך כלכלי, נוצרת בועה – ובסוף היא מתפוצצת.

פירוש פשוט

בנק ישראל עצמו מודה כאן במילים אחרות:

• התערבות של הבנקים שמנעה ירידות מחירים יצרה מצב שבו מחירי הדירות לא מייצגים את ערכם האמיתי.
• כלומר, המחירים היו מנופחים, לא קשורים ליסודות הכלכליים.
• זה בדיוק ההגדרה של בועת נדל"ן.

בנק ישראל מודה רשמית – המחירים לא שיקפו את הערך הכלכלי אלא שוק מלאכותי שנשמר בכוח.

המשפט המלא הוא:

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך, ולכן אף להשפיע על סיכון האשראי של התאגידים הבנקאיים."

פירוש

1. החלק הראשון – המחירים לא משקפים ערך כלכלי:
   אם הבנק מונע ירידות מחירים, השוק לא מתכנס לערך הפונדמנטלי. נוצר מצב מלאכותי שבו המחירים גבוהים מהמציאות הכלכלית.
2. החלק השני – השפעה על סיכון האשראי:
   כשהבנק מממן עסקאות לפי מחירים מנופחים, הוא לוקח סיכון אשראי מיותר.
   • אם השוק יתיישר לערך הכלכלי, שווי הנכסים ייפול → בטחונות הבנק יישחקו.
   • היזמים יתקשו להחזיר הלוואות שניתנו לפי ערכים מנופחים.
   • כלומר, הבנק עצמו נכנס לסיכון פיננסי גבוה יותר, למרות שחשב שהוא "מגן" על עצמו.

המשמעות האמיתית

בנק ישראל אומר כאן בפשטות:

• התערבות במחירים לא רק פוגעת בתחרות ובציבור, אלא גם מסכנת את המערכת הבנקאית עצמה.
• כלומר, הבנקים שחשבו שהם מגנים על עצמם על ידי נעילת מחירים – בעצם חפרו לעצמם בור אשראי עמוק יותר.

המשפט של בנק ישראל מתאר במילים רגולטוריות־מאופקות את מה שאני טוען כבר שנים:

• "מחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם" → זה תיאור ישיר של ניפוח מחירים מעל הערך הפונדמנטלי.
• "השפעה על סיכון האשראי של התאגידים הבנקאיים" → זה בדיוק מה שקורה כשנוצרת בועה: הבנקים מלווים כנגד בטחונות מנופחים, וברגע שהמחירים מתיישרים – הבטוחות מתמוטטות והמערכת הפיננסית בסכנה.

בנק ישראל מודה במילים אחרות: פרקטיקות הליווי תרמו לניפוח מחירים וליצירת בועת נדל"ן – בועה שמסכנת לא רק את הציבור, אלא גם את המערכת הבנקאית עצמה.

 המשפט הזה הופך ל־"ראיית הזהב":

ראיית הזהב: בנק ישראל מודה בניפוח מחירים

במשך שנים טענו שהמערכת הבנקאית שימרה מחירים מלאכותיים, ניפחה את שוק הדיור, ויצרה בועה מסוכנת. עכשיו יש לנו את הראיה הרשמית:

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך, ולכן אף להשפיע על סיכון האשראי של התאגידים הבנקאיים." – מתוך מכתב המפקח על הבנקים, 27.8.2025

מה אומרת השורה הזו בעצם?

• מחירים שלא משקפים ערך כלכלי = ניפוח מחירים.
• סיכון אשראי לבנקים = בועה פיננסית שמאיימת גם על המערכת המממנת.

במילים אחרות: בנק ישראל עצמו מודה – מנגנוני הליווי יצרו בועת נדל"ן. לא רק הציבור נחשף לסיכון, אלא גם הבנקים עצמם, שהעניקו אשראי כנגד בטחונות מנופחים.

המשמעות הדרמטית

זו אינה עוד הערכה של כלכלן עצמאי, עיתונאי או שמאי.

זו הודאה רשמית של הרגולטור: מחירי הדירות התנפחו מעל לערכם האמיתי.

והבועה הזו – כפי שקרה בעבר עם ויסות מניות הבנקים – עלולה להתפוצץ ולגרור אחריה את המערכת כולה.

המצב הנוכחי: 10 סימני אזהרה

השוק הישראלי מציג כיום תמונה מטרידה שדורשת תשומת לב רצינית:

📉 סימני המשבר

1. פינוי בינוי קורס - פרויקטים מתבטלים והדיירים מקבלים הודעות ביטול
2. מלאי שיא - מעל 70,000 דירות מוכנות ולא מכורות, צפוי לחצות את ה-100,000 עד סוף 2025
3. מכירות בצניחה - קריסה במכירת דירות חדשות ויד שנייה
4. ירידת מחירים מתמשכת - 4 חודשים ברציפות של ירידות
5. פיגורים בעלייה - זינוק של 23% בפיגורי משכנתאות
6. חברות בנייה בחירום - מגייסות אג"ח במקום למכור דירות
7. משרדים נטושים - מיליוני מ"ר משרדים ריקים שאיש לא צריך
8. התערבות רגולטורית - בנק ישראל מטיל מגבלות דרקוניות על מבצעי קבלנים
9. דיונים בכנסת - התרעות מפורשות על "סאב-פריים ישראלי"
10. הקלות משכנתאות - בנקים מציעים דחיות כסימן למצוקה

למה זה לא סאב-פריים קלאסי?

ההבדל המהותי: בארה"ב המשבר התפשט עולמית דרך נגזרים מורכבים. בישראל - הסיכון מרוכז במערכת הפיננסית המקומית.

מאפיינים ייחודיים למשבר הישראלי:

• ריכוזיות - הבנקים הישראליים חזיקים את הסיכון ישירות
• פשטות יחסית - פחות נגזרים מורכבים, יותר הלוואות עם דחיית תשלום
• חשיפה מקומית - כל המשק תלוי בענף הנדל"ן ללא פיזור גיאוגרפי

הסיכונים האמיתיים

🚨 לטווח הקצר

• גל ביטולי עסקאות - כאשר רוכשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לגמר הבנייה
• לחץ על מחירים - המלאי העצום ילחץ על המחירים למטה
• מצוקה של קבלנים - חברות בנייה עלולות להידחק לפשיטת רגל

⚖️ גורמים מייצבים

• רגולטור ער - בנק ישראל מתערב בזמן, בניגוד למשבר 2008 בארה"ב
• מערכת בנקאית יציבה - חזקה יותר ממקבילותיها העולמיות
• ביקוש דמוגרפי אמיתי - גידול אוכלוסייה מתמשך יוצר ביקוש בסיסי
• מחסור זמני בכוח אדם - בעיית הפועלים ניתנת לפתרון

תרחישים אפשריים

🎯 התרחיש הסביר (60% הסתברות)

• תיקון חד של 15-25% במחירים על פני 12-18 חודשים
• פשיטות רגל של חברות בנייה חלשות
• התאוששות הדרגתית החל מ-2026

⚡ התרחיש הקשה (30% הסתברות)

• צניחת מחירים של 30-40%
• משבר בנקאי מוגבל
• התאוששות איטית של 3-4 שנים

🌪️ התרחיש הקיצוני (10% הסתברות)

• קריסה מערכתית דומה לשנות ה-80
• התערבות ממשלתית נרחבת נדרשת

מה עושים עכשיו?

👤 לרוכשי דירה

• המתינו - מחירים צפויים לרדת עוד
• בדקו מימון - וודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם בתרחיש קשה
• הימנעו ממבצעי 80/20 - הסיכון גדול מהתועלת

🏢 למשקיעים

• זהירות מוגברת - בחנו כל השקעה בקפידה
• נזילות - שמרו על יכולת לנוע מהר
• הזדמנויות עתידיות - התכוננו לרכישות במחירי מציאה בעוד 12-18 חודשים

🏗️ לעוסקים בענף

• ניהול תזרים קפדני - השלבים הקשים רק מתחילים
• הפחתת מינוף - צמצמו חשיפה כמה שאפשר
• מיקוד בפרויקטים איכותיים - איכות תנצח כמות

המסקנה

המשבר כאן - רק השאלה באיזה עוצמה והאם המערכת תצליח לנהל אותו באופן מבוקר.זה לא זמן לפאניקה, אבל זה בהחלט זמן לזהירות מוגברת ולהכנות. המי שיבין את הסימנים וינהג בחוכמה - יצא מחוזק יותר מהמשבר.זכרו: בכל משבר יש גם הזדמנויות - השאלה מי יהיה מוכן לנצל אותן כשהן יגיעו.

מאמר זה מבוסס על נתונים עדכניים ומגמות שוק נכון לאוגוסט 2025. המצב מתפתח במהירות והמלצות עשויות להשתנות.

בלוג זה נערך בהתבסס על מחקר שערכנו - במהלך כתיבת הספר בועת נדל"ן

מה קורה כששלוש שומות לא מסכימות?

כאשר שמאי מקרקעין נדרש לקבוע שווי לנכס, הוא יכול להשתמש בשלוש גישות מרכזיות:

1. גישת ההשוואה – מתבססת על מחירי עסקאות דומות.
2. גישת ההכנסה (היוון) – שווי מבוסס על תזרימי שכירות עתידיים.
3. גישת העלות – הערכת שווי לפי עלות בנייה מחדש + שווי קרקע.

לכאורה, שלוש השיטות אמורות להתכנס לשווי דומה. אך כאשר הפער ביניהן חריג – למשל גישת ההשוואה מניבה שווי גבוה ב-30% מגישת ההכנסה – יש מקום לחשוד שמדובר בשוק מנופח, ואולי אף בבועה של ממש.

האם פערים בין הגישות הם מדד לבועה?

התשובה: בהחלט כן – ובמיוחד כשפערי השומה גדלים ללא הצדקה פונדמנטלית.במצבים של בועת נדל"ן, גישת ההשוואה מתבססת על עסקאות שוק שמנופחות בעצמן. לעומת זאת:

• גישת ההכנסה נשארת נאמנה לעובדות: שכר הדירה לא קופץ בהתאם למחירים.
• גישת העלות חושפת את הפער בין מחיר השוק לעלות הריאלית של הקמה.

כשהפערים בין הגישות נעים סביב 20%–40% ואף יותר – זהו תמרור אזהרה. שווי "השוק" מאבד קשר לערך הכלכלי האמיתי.

מגמות עולמיות: ישראל, ארה"ב, קנדה, גרמניה וסין

🇮🇱 ישראל:

מאז 2010 נצפו פערים הולכים וגדלים בין מחירי השוק (גישת ההשוואה) לבין תשואות בפועל. גישת ההכנסה הצביעה על שווי נמוך בכ-40% לעומת מחירי העסקאות – סימן מובהק לניתוק.

🇺🇸 ארה"ב:

דו"ח הפד מ־2021 מצא שהיחס בין מחירי דירות לשכר דירה חצה את שיאי 2006 – ערב המשבר הגדול. הבועה זוהתה, הפער בין גישת ההשוואה להכנסה עמד על עשרות אחוזים.

🇨🇦 קנדה:

במטרופולינים כמו טורונטו או ונקובר, הפערים בין שומת השוק לשומת ההכנסה גרמו לאזהרות מה־IMF – והיו הרקע להידוק רגולציה.

🇩🇪 גרמניה:

מדד empirica מצא שב־2022 מחירי הדירות בערים הגדולות עמדו על כ־49% מעל רמות השכרה. גישת ההכנסה כמעט שלא תמכה בשומת המחיר.

🇨🇳 סין:

בערים בייג’ינג ושנגחאי נרשמו חריגות קשות בין מחירי השוק להכנסות האמיתיות – הבועה הייתה בעיקר אורבנית ומקומית.

מה יכולים לעשות שמאים ומשקיעים?

1. לבחון את שלוש הגישות תמיד – לא להסתפק בהשוואה.
2. אם הפער בין הגישות גבוה מ־15%–20%, יש לנמק זאת בהרחבה או להתריע על סכנת הערכת יתר.
3. לשלב מדדי יחס: מחיר-שכירות, מחיר-הכנסה, עלות שיחזור.
4. להיזהר מעסקאות שמבוססות על גישת שוק בלבד – אלו עלולות להתברר כהשקעות בתנאים לא כלכליים.

בשורה התחתונה: פערי שומה הם ברומטר לבועה

פערים מובהקים בין גישות השומה, במיוחד כאשר גישת ההשוואה מייצרת שווי מנופח לעומת גישת ההכנסה או העלות, הם לא "רעש סטטיסטי" – אלא סירנה אדומה. במיוחד בישראל, בה שוק הנדל"ן מנופח בהיקף היסטורי, יש לפתח סטנדרט מקצועי שמזהה מבעוד מועד התנהגות שוק שאינה כלכלית.שמאים, משקיעים ורשויות צריכים להתייחס לפערי שומה לא כעניין טכני – אלא כעדות מבנית לאי־סדירות מסוכנת. כי כשהשומות מתפצלות – ייתכן שהבועה כבר כאן.

✅ רוצה לוודא אם הדירה שאתה שוקל לרכוש מוערכת נכון?

אני מזמין אותך להתייעצות מקצועית לאיתור שומת יתר, ניתוח פערים בין גישות, ובדיקת הערך הפונדמנטלי של הנכס.📞 צור קשר דרך האתר >> www.etkin.co.il

חשב לבד כאן  - מחשבון הדגמה בלבד או לחץ על התמונה

המחשבון להדגמה בלבד !

שוק שאיננו בר־קיימא – זו התוצאה

הכתבה האחרונה ב-Bizportal חושפת תמונה מטרידה של תחום ההתחדשות העירונית בישראל: יזמים פונים לדיירים בדרישה לוותר על שטחים, חניות או תוספות כספיות – אחרת הפרויקט יבוטל. מה שהיה נראה חלום לפני כמה שנים, הפך למציאות בלתי אפשרית. השאלה היא לא רק מה השתנה בדרך, אלא מה זה אומר על השוק כולו.

בין חלום למציאות – הכלכלה לא מסתדרת

בשנים 2020–2021 נחתמו הסכמים רבים בהתבסס על מחירי שיא: דירות שנמכרו ב-60–80 אלף ש"ח למ"ר, ריבית אפסית, עלויות בנייה נמוכות יחסית. אלא שהיום המצב הפוך:

• מחירי המכירה ירדו לכ-50 אלף ש"ח למ"ר ואף פחות.
• עלויות הבנייה זינקו מ-11 אלף ש"ח למ"ר ל-15 אלף ויותר.
• המימון יקר – סביבת ריבית גבוהה הופכת כל פרויקט ליקר יותר ומסוכן יותר.

התוצאה: פרויקטים שהיו נראים כלכליים על הנייר הפכו להפסדיים. היזמים מחפשים פתרונות על גב הדיירים.

הדיירים כ"משתנים תלויים"

הבעיה המוסרית כאן ברורה. הדיירים, שכבר השקיעו שנים בתהליך – ישיבות, הסכמות, תכניות, חתימות – מוצאים עצמם שבויים. או שהם מתפשרים על דירה קטנה יותר, חניה פחותה או תוספת תשלום, או שהפרויקט קורס. האחריות מתגלגלת אליהם, למרות שמראש לא הם אלה שבנו תחזיות כלכליות מנותקות מהמציאות.

עודף ההיצע ותחרות קטלנית

הכתבה מתמקדת בעיקר בתל אביב – שם ההיצע הגיע לשיא. אפילו באזורים יוקרתיים כמו רובע 4, יזמים נאלצים להתחרות זה בזה על רוכשים. כאשר ההיצע חונק את הביקוש, אין אפשרות "לגלגל" את העלויות אל הקונים. השוק פשוט לא סופג.

שוק בועתי מוביל לקריסה צפויה

כל אלה הם ביטויים של אותה תופעה עליה אני מתריע כבר שנים: שוק נדל"ן לא מבוסס ערך פונדמנטלי אלא בועה שמבוססת על אשראי קל, ציפיות ואשליות. כאשר המחירים מתנתקים מהשווי האמיתי, הם אולי יכולים להמריא כמה שנים, אבל לבסוף כל התהליך מתנפץ על קרקע המציאות.ההתחדשות העירונית הייתה אמורה להיות מנוע לפתרון מצוקת הדיור, אך בפועל – הפכה לאחד המנועים של הבועה. והיום, כשהבועה מתרוקנת, היא מותירה אחריה לא מעט פרויקטים תקועים, דיירים מאוכזבים ויזמים במבוי סתום.

לקח למערכת כולה

1. אסור להתעלם מהערך הפונדמנטלי – הכנסות משכירות, שיעורי היוון ריאליים, ריבית סבירה. בלי זה, אין שוק בר קיימא.
2. יש להפסיק את שיטת "שכפול המחירים" – הערכות שנשענות על עסקאות שיא אינן כלכלה, אלא מתכון לקטסטרופה.
3. נדרשת מדיניות ציבורית חדשה – שקיפות מלאה בהסכמים, קביעת אבני דרך מחייבות, ובחינת פרויקטים בכלי ניתוח כלכליים אמיתיים, לא רק חלומות אקסל.

סיכום

מה שאנחנו רואים עכשיו הוא לא "תקלה נקודתית" אלא תוצאה ישירה של שוק לא בר־קיימא. יזמים ודיירים כאחד נגררים למציאות שבה ההבטחות לא מתממשות. המסקנה ברורה: כאשר מתעלמים מהיסודות הכלכליים לטובת מחירי בועה – הסוף ידוע מראש.

חלום התמ"א מתנפץ: למה הקבלנים מבטלים הסכמים עם דיירים?

היטל ההשבחה בצל חוק המטרו – בין בועה למציאות

מבוא

חוק המטרו נועד לאפשר את קידום אחד ממיזמי התשתית הגדולים בתולדות המדינה – רשת רכבות תחתיות במטרופולין תל אביב. אחד ממקורות המימון המרכזיים לחוק הוא היטל ההשבחה, המוטל על בעלי מקרקעין שנהנים מהעלאת ערך נכסיהם עקב תכנון ופיתוח המטרו. החוק מאפשר לרשויות המקומיות לגבות היטל בגובה של עד 72% מההשבחה – שיעור חריג וגבוה במיוחד ביחס להיטל ההשבחה הרגיל (50%).

מדריך זכויות בנייה בסביבת תחנות המטרו

בעיית בסיס: תחשיבי היטל על מחירי שיא בועתיים

הרשויות מסתמכות בקביעת החיוב על מחירי השיא שנרשמו בשנים האחרונות – מחירים שהיו תוצאה של בועה נדל"נית. אלא שכיום, כשהשוק נמצא בצניחה חדה במכירות ובמחירים, ברור שהמחירים ההיסטוריים אינם משקפים את השווי הכלכלי האמיתי.בעלי קרקעות ונכסים עלולים להידרש לשלם היטלים עצומים, המבוססים על נקודת מוצא מנופחת, בשעה שערכי המימוש בשוק נמוכים בהרבה.

שווי מול מחיר – הפער הדרמטי

במצב בריא, מחיר ושווי נוטים להתלכד. אך בשוק בועתי – כמו זה של השנים האחרונות – המחירים התרחקו מהשווי הכלכלי.

• היטל השבחה לפי מחיר בועתי = חיוב מופרז ולא ריאלי.
• היטל השבחה לפי שווי אמיתי = חיוב הוגן, המותאם לערך הנכס בפועל.

פער זה עשוי להגיע למאות אלפי ואף מיליוני שקלים לנכס בודד, והוא צפוי להוליד שורה של מאבקים משפטיים ומקצועיים.

ההשלכות הצפויות

1. עימותים מול הרשויות – בעלי נכסים ידרשו חישוב מבוסס שווי ולא מחירי עבר.
2. עומס על ועדות הערר ובתי המשפט – גל ערעורים בלתי נמנע.
3. סיכון לתקבולי המטרו – מקור התקציב עלול להתעכב או להצטמצם.

הרציונל הנכון בשוק בועתי

בהיטלי השבחה בהיקפים כה גבוהים, יש הכרח לבצע את התחשיבים על בסיס שווי אמיתי. רק כך ניתן להבטיח חיוב הוגן ולמנוע עיוותים משפטיים וכלכליים. חיוב המבוסס על מחירים מנופחים יפגע בציבור ויחשוף את המערכת לעימות מתמשך.

בשולי הדברים – מס שבח

אותו עיוות מתרחש גם בתחום מס השבח. רוכשי נכסים בשנים האחרונות שילמו מסים מיותרים שנגזרו ממחירים בועתיים – מס עודף שאינו תואם את ערך הנכס. כאן מתחדד הצורך ברפורמה מקיפה בשיטת החיוב במסים ובהיטלים, שתבחין בין מחיר מנופח לבין שווי ריאלי.

קריאה לפעולה

• לרשויות – לאמץ מתודולוגיה כלכלית המבוססת על שווי אמיתי, ולא על מחירי בועה, כחלק מהיערכות אחראית למשבר.
• לבעלי נכסים – להתאגד, לדרוש הערכות שווי כלכליות, ולהגן משפטית על זכויותיהם מול חיובים לא סבירים.

סיכום

חוק המטרו הוא פרויקט לאומי חיוני, אך שיטת המימון שלו באמצעות היטלי השבחה ומסי שבח מנופחים חושפת את הציבור לעיוותים חמורים. החלת חיובים לפי מחירי שיא שאינם ריאליים היא עוד חוליה במעגל רחב של נפגעים – עוד עדות חיה לנזקים הרבים שגרמה בועת הנדל"ן.

בסך הכול, בפרויקט המטרו של מטרופולין תל אביב מתוכננות 109 תחנות מטרו לאורך 3 קווים שונים, באורך כולל של כ-150 ק"מ. כלומר, מדובר בקווים משולבים מארוכים בהרבה מ-15 ק"מ, עם כיסוי נרחב של אזור המרכז ו-24 רשויות מקומיות שונות.לפי נתוני נת"ע והרשויות המתכננות:

• קו M1 — אורך של כ-85 ק"מ עם 62 תחנות.
• קו M2 — כ-26 ק"מ עם 22 תחנות.
• קו M3 — כ-40 ק"מ עם 24 תחנות.

סך כל האורך של שלושת הקווים הוא כ-150 ק"מ, וכמות התחנות הכוללת היא 109.nta+3 לכן התשובה לשאלתך היא: לא, הקווים אינם באורך כולל של 15 ק"מ, אלא הרבה יותר — כ-150 ק"מ הכוללים 109 תחנות מטרו.

שלושת קווי המטרו בגוש דן מפרטים במסלולים הבאים:קו M1 (קו צפון-דרום, באורך כ-85 ק"מ):

• מחבר את ערי השרון בצפון (כגון רעננה, הרצליה, רמת השרון, כפר סבא, הוד השרון) דרך מרכז תל אביב אל ערי הדרום במטרופולין (בת ים, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, רחובות, באר יעקב, רמלה ולוד).
• עובר בצירי ראשיים כמו דרך נמיר ויגאל אלון בתל אביב.
• כולל תחנות משמעותיות כמו אוניברסיטת תל אביב, מוזיאון ארץ ישראל, סימטר הבינתחומי, והשילוב עם רכבות ותחנות רכבת ישראל (כגון סבידור מרכז, השלום, ההגנה, גלילות וצומת חולון).
• חלקו הצפוני באזור ערי השרון הוקפא עקב התנגדויות.
• הקו מתחבר למערכות הסעות נוספות – קווי רכבת קלה ירוק, סגול ואדום בתחנות מרכזיות.
• קו זה מהווה עמוד השדרה של מערכת המטרו והקו הארוך והיקר ביותר.

קו M2 (קו מזרח-מערב, כ-25-26 ק"מ):

• עובר דרך מרכז תל אביב וקושר את פתח תקווה, רמת גן, בני ברק, גבעתיים ותל אביב.
• כולל תחנות לאורך צירי מזרח-מערב מרכזיים.
• מתמקד בשילוב בין הערים המזרחיות של המטרופולין והמרכזית.

קו M3 (קו חצי טבעתי, כ-32-40 ק"מ):

• יוצר חיבור חצי טבעתי במטרופולין.
• מחבר בין ערים כמו בת ים, חולון, אזור, אור יהודה, גבעת שמואל, קריית אונו, פתח תקווה, תל אביב, רמת השרון והרצליה.
• מקשר בין אזורים צפוניים ומערביים של הגוש, ומציע שילוב עם אזורי פיתוח עתידיים.

לסיכום, שלושת הקווים יוצרים רשת תחבורה תת-קרקעית מקיפה באורך כולל של כ-150 ק"מ עם 109 תחנות, המחברת בין ערי השרון בצפון וערי הדרום במרכז משולב עם תחבורה ציבורית נוספת באזור המטרופולין תל אביב.

הקניית בעלות במתחם ההשפעה של תמ"א 70 - מרחב תחנות המטרו

הפערים האמיתיים בשוק הנדל״ן: פרשנות לפוסט של גלית בן נאים מיום 20.8.2028

מבוא

בפוסט שנון ומלא קריצות, גלית בן נאים – סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר – חושפת באמצעות חידה טלוויזיונית לכאורה נתון מטריד: מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות בישראל זינק ל־81,360, כמעט פי שניים מהיקף המלאי לפני שנתיים בלבד. מאחורי ההומור מסתתרת תמונה עגומה של שוק מוצף, מנופח ומלאכותי.

81,360 – לא טריוויה, אלא אזהרה

בן נאים בחרה להציג את הנתון כ"שאלת טריוויה" בסגנון תוכנית "המרדף". אך המספר הזה הוא לא משחק: הוא משקף הצטברות חריגה של דירות חדשות שלא מצאו קונים. לפני שנתיים בלבד המספר עמד על 44 אלף – כלומר, בתוך פרק זמן קצר נוצרה הכפלה כמעט מלאה של מלאי עודף.

"דירות דמיוניות"? ממש לא

מבקרי הנתון טוענים כי מדובר ב"דירות דמיוניות" – כלומר, דירות שעדיין נמצאות רק בשלב היתר הבנייה. אלא שנתוני הלמ״ס מאוקטובר 2024 מפריכים זאת: רק כחמישית מהדירות הלא מכורות באותה עת היו בשלב היתר. המשמעות: מרבית המלאי כבר נמצא בשלבי בנייה מתקדמים, וההצפה היא מוחשית מאוד.

מה מספר לנו הגרף?

הגרף שצירפה בן נאים מציג תמונה ברורה:

• הקו הירוק – התחלות בנייה לשוק החופשי.
• העמודות האפורות והכחולות – מכירות: אפור = "על הנייר", כחול = בשלבי בנייה.
• הקו האדום – הפער המצטבר בין התחלות בנייה לבין מכירות בפועל.

שלבים עיקריים:

• 2020–2021: הפער שלילי (–7,685). הציבור "רץ לדירה", המחירים עלו 18%.
• 2022: העלאות הריבית מצמצמות ביקושים.
• 2023: הפער מתהפך לחיובי (כ־2,000 ובהמשך כמעט 15,000). נרשמת לראשונה ירידת מחירים.
• 2024–2025: הפער מתרחב ל־25,086 – מלאי עצום של דירות ממתינות לקונים.

אז למה המחירים המשיכו לעלות?

בן נאים מסבירה את הפרדוקס: למרות עודף היצע, מדד המחירים עלה בכ־8%.

הגורם: מכירות "על הנייר" עם הטבות מימון סמויות. הקבלנים והבנקים הצליחו להסתיר הנחות פיננסיות מתחת למחיר הרשמי, ובכך שמרו על מדדים מנופחים. למעשה, המחיר האמיתי נמוך בהרבה מהמחיר המדווח.במילים אחרות: הציבור קונה "ברוטו", אבל בפועל ה"נטו" נמוך – אשליה שמחזיקה את השוק מנופח עוד רגע קטן.

המסר הסמוי

• השוק מוצף בעודפי היצע.
• המחירים מוחזקים מלאכותית באמצעות טריקים פיננסיים.
• מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון מאז אפריל 2025 מתחילות לנגוס במחיר הרשמי – אך זהו רק סימן ראשון.

בן נאים רומזת: התיקון העמוק כבר מתבשל מתחת לפני השטח.

סיכום

מאחורי פוסט קליל עם קריצה ל״רצים לדירה״ מסתתר מסר חמור: השוק מוצף, המחירים אינם משקפים את המציאות, והאיזון הופר. הציבור, שממשיך להיאחז במחיר הרשמי, מתעלם מהשורה התחתונה: עודפי ההיצע לא נעלמים – הם נערמים, ורגע האמת מתקרב.

בגדי המלך החדשים (בדנית: Keiserens Nye Klæder, "בגדיו החדשים של הקיסר") היא מעשייה קצרה מאת הסופר הדני הנס כריסטיאן אנדרסן משנת 1837. הסיפור מהווה אלגוריה נוקבת על תהליכים חברתיים הגורמים ליחיד להיגרר אחר הכלל במחיר האמת. בגדי המלך החדשים הפך לביטוי שמסמל אשליה או הונאה עצמית.

בעולם ההשקעות והנדל"ן, קיימת גישה נפוצה המנסה להעריך שווי נכס דרך השוואה לנכסים דומים. אך כאשר גישה זו מיושמת בצורה לא מקצועית – ללא בחינה של גורמי יסוד וללא ניתוח כלכלי – היא מתדרדרת למה שניתן לכנות "שכפול והעתקת מחירים". גישה זו אינה רק טעות – היא עלולה להפוך למסוכנת. בפוסט זה נחשוף את מנגנון השכפול, את הנזקים שהוא יוצר, ואת הדרך הנכונה להעריך שווי כלכלי אמיתי.

מהי גישת שכפול והעתקת מחירים?

במקום לבחון את הערך הפונדמנטלי של נכס או של חברה, גישה זו מסתפקת בהשוואה שטחית: "אם נכס דומה נמכר במחיר מסוים – גם שלי שווה כך". דוגמה נפוצה היא שמאי שמסתמך על דירות דומות שנמכרו לאחרונה, מבלי לבדוק האם קיימים הבדלים מהותיים – גובה, מצב, נוף, כיווני אוויר, רמת תחזוקה, איכות בניין ועוד.בפועל, זו אינה שמאות אלא תמחור שיווקי. במקום להעריך שווי – מעתיקים מחיר.

הסכנות שבשכפול מחירים

❌ עיוות הערכת השווי

כאשר מתעלמים מהבדלים מהותיים בין הנכסים, מתקבל שווי לא מדויק ולעיתים מופרך. זה פוגע באמינות הדוח השמאי – ולעיתים גם באדם שנשען עליו (קונה, בנק, בית משפט).

❌ הנצחת בועות

כאשר שמאים, מתווכים ובנקים מעתיקים זה מזה את המחיר האחרון, הם יוצרים מעגל של אישוש עצמי: כל עסקה חדשה "מאמתת" את המחיר הקודם, גם אם הוא מנופח. כך נוצרת ומונצחת בועה.

❌ פגיעה בציבור

צעירים שרוכשים דירות על סמך "שווי שוק" שנקבע כך, נופלים למלכודת תמחור יתר. הם משלמים מחיר שאינו משקף את הערך הכלכלי של הנכס, ולוקחים הלוואות לא מידתיות.

❌ אחריות משפטית

כאשר שמאי מעתיק מחירים ללא בדיקה מעמיקה, הוא עלול להיחשף לתביעות אזרחיות ואף לאפשר עילה לעבירת עושק (סעיף 431 לחוק העונשין).

מהי הדרך הנכונה?

✅ בקרה מקצועית על גישת ההשוואה

הדרך הנכונה להערכת שווי נכס היא שימוש בגישת ההשוואה תוך בקרה קפדנית, בחינת גורמי היסוד, וניתוח הערך הפונדמנטלי. כלומר, לא די בלהעתיק מחירים של עסקאות קודמות, אלא יש להבין לעומק את המרכיבים הכלכליים והפיזיים של הנכס.ביצוע בקרה תוך בחינת גורמי היסוד ובדיקת הערך הפונדמנטלי נועדו לשאלה הקריטית: האם הנכס והמחיר מחזיקים את עצמם? כלומר, האם יש הלימה בין תג המחיר לבין התועלת הכלכלית שהוא צפוי להניב לאורך זמן.

✅ מהו ערך פונדמנטלי?

ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של הנכס, הנגזר מהתשואה שהנכס יכול לייצר, מהפוטנציאל הכלכלי שלו ומההוצאות הצפויות בתחזוקתו. לדוגמה, בדירה להשקעה – מדובר בהכנסות משכר דירה, פחות עלויות האחזקָה, כשהכול מומר לשווי בהיוון לפי שיעור תשואה ריאלי ומושכל.

✅ שימוש בגישת ההכנסות (היוון)

כאשר מדובר בנכס מניב או כאשר קיימים נתונים מספקים, יש להעדיף את גישת ההכנסות – היוון של התשואה הצפויה מהנכס.

✅ התאמות חובה בגישת ההשוואה

גם כאשר נעזרים בגישת ההשוואה – אין להשוות מחירים "כפי שהם". יש לבדוק ולהתאים:

• מיקום מדויק (קומה, כיוונים, רעש, פרטיות)
• מצב תחזוקתי והשקעות נדרשות
• נסיבות העסקה ומאפיינים ייחודיים
• מגמות דמוגרפיות ותשתיות אזוריות
• תשואה כלכלית ריאלית

השוואה ללא התאמות – איננה שמאות, אלא שכפול מחיר בלבד.

סיכום: האחריות של השמאי – והציבור

גישת ההשוואה המקצועית היא כלי חשוב – אך כאשר היא הופכת לשכפול מחירים עיוור, היא מסוכנת. האחריות של השמאי היא להפעיל שיקול דעת עצמאי, לבדוק ערך ולא רק מחיר, ולשמור על האינטרס הציבורי מול לחצים של יזמים ובנקים. בעולם של מניפולציות שיטתיות ותמחור יתר – עלינו לחזור לערכים. תרתי משמע.

"שמאות מקרקעין איננה לספר בכמה נמכרה הדירה ליד – את זה כל אחד יכול לדעת."
כאשר שמאי מסתפק בהעתקת מחירים מהשטח מבלי להפעיל שיקול דעת וניתוח ערך, הוא מוותר בפועל על תפקידו המקצועי.
הפשטות שבגישה זו פתחה את הדלת לכך שגם מתווכים – שאינם כפופים לכללי שמאות – יתחילו להציע שירותי הערכת שווי. תופעה זו הפכה רווחת בשוק, והביאה לכך שכוחות בשוק יכלו לבצע מניפולציות מכוונות, ליצור תחזיות שווא ולווסת את המחירים על סמך "השוואות" מלאכותיות – ולא על סמך ערך אמיתי.

"לספר בכמה נמכרה דירה סמוכה מבלי לבצע בדיקה בסיסית של היתכנות כלכלית – החל מתשואה חיובית ועד יתר גורמי היסוד – איננו 'גישת ההשוואה'. זו אינה שמאות מקרקעין, אלא שיכפול והעתקת מחירים. זהו חיפוף ורשלנות מקצועית חמורה."

"הסתמכות על מחירי עסקאות סמוכות בלבד, מבלי לבצע בחינה כלכלית בסיסית של העסקה – לרבות בחינת תשואה חיובית ויתר גורמי היסוד – אינה עומדת בהגדרה של 'גישת ההשוואה'. פרקטיקה זו אינה שמאות מקרקעין במובנה התקין, אלא מהווה שיכפול מחירים חסר בסיס כלכלי. מדובר בהתנהלות בלתי מקצועית העלולה לעלות כדי רשלנות."

"עצם ההתבססות על נתוני מחירי עסקאות שכנות מבלי לערוך בחינה בסיסית של היתכנות כלכלית – לרבות בדיקת תשואה חיובית ושאר גורמי היסוד – אינה אלא עיוות של 'גישת ההשוואה'. אין מדובר בשמאות מקרקעין, אלא בשכפול והעתקת מחירים באופן המהווה התרשלות מקצועית מהותית ואף חטא לחובת הזהירות המוטלת על השמאי."

"התבססות על נתוני עסקאות סמוכות בלבד, מבלי לערוך בחינה כלכלית בסיסית של היתכנות העסקה – ובכלל זה בחינת קיומה של תשואה חיובית ויתר גורמי היסוד המקובלים – מהווה סטייה חמורה מרמת הזהירות המקצועית הנדרשת משמאי מקרקעין. פרקטיקה זו אינה 'גישת ההשוואה' כלל, אלא מהווה שכפול והעתקת מחירים באופן בלתי מבוקר, תוך התעלמות מתנאים כלכליים מהותיים. התנהלות כזו חורגת מסטנדרט ההתנהגות הסביר המצופה משמאי מקצועי, ועלולה להוות רשלנות מקצועית הפוגעת פגיעה ישירה בציבור הרוכשים ובשוק הנדל"ן כולו."

איך נרמלו (נורמליזציה) את מחירי הבועה?

תהליך "נירמול" מחירי הבועה התרחש באמצעות שילוב של שיח ציבורי, תקינה שמאית, פרקטיקות בנקאיות ותקשורתיות, שיצרו מצג כאילו המחירים החריגים הם "המציאות הנורמלית". זה קרה בשלבים:

1. הפיכת המחירים ל"נתוני השוואה" –
   במקום לבחון עסקאות על בסיס כדאיות כלכלית (תשואה, יחס שכר, יחס שכירות וכו’), נבנו שומות ודו"חות על בסיס העסקאות האחרונות בלבד. כך, מחירי הבועה עצמם הפכו להיות בסיס ההשוואה הבא.
2. הטמעת התקינה והפרקטיקה –
   תקני השמאות (ובמיוחד גישת ההשוואה כפי שיושמה בפועל) הוצגו ככלי "מדעי", אך בפועל הם שיכפלו והנציחו מחירים מנופחים. התוצאה: מה שהיה חריג – הפך בהדרגה לסטנדרט.
3. אשראי בנקאי נדיב –
   הבנקים מימנו עסקאות במחירים מופרזים, מבלי להתנות זאת בבחינת ערך כלכלי בסיסי. האשראי הפך למכפיל כוח, והמסר לציבור היה: "אם הבנק נותן משכנתא – המחיר סביר".
4. הצדקת המחירים דרך "נרטיבים" –
   התקשורת, משרדי ממשלה ויזמים דחפו נרטיב של "מחסור בדירות" ו"צמיחה טבעית" כדי להסביר מדוע המחירים עולים. זה יצר תחושת לגיטימציה ציבורית – גם אם הנתונים האובייקטיביים (עודפי היצע, תשואות שליליות) סתרו זאת.
5. אפקט עדר חברתי –
   כאשר הציבור ראה שמחירי עסקאות נסגרות במחירים עולים, נוצרה תחושה שזה "ערך השוק האמיתי". מי שהעז לטעון אחרת נתפס כ"לא מבין את המציאות".

מי אחראי לנירמול המחירים?

האחריות מתחלקת למספר גורמים:

1. הבנקים –
   מימנו עסקאות במחירים בלתי סבירים, תוך הפרת חובת הזהירות הבסיסית. במקום לבלום – שימשו מנוע האינפלציה במחירים.
2. השמאים –
   יישמו את "גישת ההשוואה" כמתודה טכנית נטולת בדיקה כלכלית. בכך הם שיכפלו את הבועה לתוך שומות רשמיות, שהיוו בסיס לאשראי ולמס.
3. הרגולטורים (בנק ישראל, רשות התחרות, רשות ני"ע, משרד המשפטים, לשכת השמאים) –
   ידעו על העיוותים, אך אפשרו את המשך השיטה. הם נמנעו מלקבוע חובה לבדיקת ערך פונדמנטלי (תשואות, מכפילי שכר/שכירות).
4. התקשורת –
   סיפקה סיקור "מעודד השקעות" תוך חיזוק נרטיבים של מחסור ותחושת "מי שלא יקנה – יישאר בחוץ".
5. יזמים וקבלנים –
   ניפחו את השוק תוך הסתמכות על האשראי הזמין והתקשורת התומכת.
6. הציבור עצמו –
   ברגע שאנשים נכנסו לעסקאות במחירים מופרזים מתוך פחד לפספס ("פומו"), הם תרמו לניפוח ולנירמול.

מסקנה

הנירמול של מחירי הבועה בישראל לא היה תהליך טבעי, אלא מנגנון שיטתי של הכשרה:

• שיטות הערכה שגויות,
• בנקים שאישרו מימון,
• רגולטורים ששתקו,
• תקשורת שעטפה בנרטיב,
• וציבור שנגרר אחרי תחושת "זה מה יש".

בפועל, כולנו חיים היום עם תוצאה: מחירים מנופחים שהפכו לנורמה מדומה, עד לנקודת הקריסה.

הכשרת הבועה – איך נירמלנו מחירים מופרזים?

מבוא

מה שהיה חריג הפך לנורמה. מה שהיה בלתי סביר – הפך לסטנדרט. כך בדיוק נירמלנו את מחירי הבועה בישראל.

איך זה קרה?

1. השוואה בלי בדיקה כלכלית – שמאות שהתבססה על עסקאות קודמות בלבד, בלי לשאול אם העסקה עצמה הגיונית.
2. אשראי זול ומנופח – בנקים שמימנו מחירים כפולים מהערך, בלי לשאול שאלות.
3. נרטיב "מחסור בדירות" – שצבע כל מחיר כ"לגיטימי" ו"הכרחי".
4. תקשורת מלטפת – שהציגה את התופעה כהצלחה ולא כסכנה.
5. אפקט עדר חברתי – אנשים נכנסו לעסקאות יקרות מדי, רק כי "ככה כולם עושים".

מי אחראי?

• הבנקים – מנוע האינפלציה במחירי הנדל"ן.
• השמאים – שיכפלו מחירים במקום לבדוק ערך כלכלי.
• הרגולטורים – עצמו עיניים והותירו את השיטה על כנה.
• התקשורת – סיפקה מסך עשן של "סיפורי מחסור".
• הציבור – נגרר מתוך פחד לפספס.

מסקנה

נוצרה כאן "נורמליזציה של הבועה". מחירים מנותקים מהמציאות הכלכלית הוצגו כסטנדרט. זו לא כלכלה – זה מנגנון של שכפול והעתקה שהפך את החריג לנורמלי.מילות מפתח: בועת נדל"ן, מחירי דירות, נירמול מחירים, שמאים, בנקים, רגולציה

תיאור מטא: איך הפכו מחירי הבועה בישראל ל"נורמלים"? מי אחראי לכך – ומה חלקם של הבנקים, השמאים, הרגולטורים והתקשורת בנירמול מחירי נדל"ן כפולים מהערך האמיתי.

⚖️ חבות ואחריות של מי?

נירמול מחירי הבועה – אחריות הגופים המוסדיים

הבעיה:

נוצרה בישראל פרקטיקה שבה עסקאות במחירים מופרזים הוצגו כ"מחירי שוק" לגיטימיים, תוך שכפולם והעתקתם לשומות, לדו"חות פיננסיים ולמימון בנקאי.הכשלים:

1. בנקים – מימנו עסקאות מנותקות מערך כלכלי, תוך הפרת חובת הזהירות הבסיסית כלפי לקוחותיהם וכלפי המערכת הפיננסית.
2. שמאים – הסתמכו על מחירי עסקאות סמוכות מבלי לבצע בחינה של תשואה חיובית או יתר גורמי היסוד, ובכך יצרו שומות שאינן משקפות ערך פונדמנטלי.
3. רגולטורים – בנק ישראל, רשות התחרות, משרד המשפטים ולשכת השמאים ידעו על הפערים אך לא כפו תיקון. בכך איפשרו את המשך העיוות.
4. התקשורת – תרמה לנירמול המחירים באמצעות נרטיב של "מחסור בדיור", אף כי הנתונים הצביעו על עודפי היצע.

האם זו תהיה המסקנה המשפטית שתוכרע?:

מדובר בתהליך שיטתי של נירמול מחירי בועה באמצעות מוסדות פיננסיים ומקצועיים, המהווה סטייה חמורה מרמת הזהירות הסבירה. התנהלות זו עשויה להקים אחריות משפטית – הן ברמה הנזיקית (רשלנות מקצועית והפרת חובה חקוקה), הן ברמה הציבורית (כשל רגולטורי), והן ברמה האתית־מקצועית (הפרת כללי שמאות תקינים).

ימים יגידו

אז מהו ה"מחיר" למ"ר בקץ ביאליק?  15,700 ש"ח למ"ר או אולי 21,500 ש"ח למ"ר. ומהו השווי? למ"ר דירתי בק. ביאליק? ההבדל הוא 40%!

🧮 איך נחשב את השווי? 

בהנחה שדמי השכירות לדירת 4 חד'/ 100 מ"ר הוא 4,000 ש"ח (זה על הצד הגבוה) כי אז השווי לפי שיעור היוון של לא פחות מ-7% הוא כ- 700K. גם אם נ וסיף פרמיית בעלות ויציבות של 20% נגיע ל 850K, קרי 8,500 ש"ח למ"ר בלבד. פחות מחצי מהסכומים ששולמו בפועל.

בורדל מערכתי – מהמודיעין לנדל"ן

איך הכשל התרבותי של 7 באוקטובר הוא מראה לבועת הנדל"ן הישראלית מאז 2012

הכתבה שפורסמה ב N12 על הכישלון המודיעיני ב־7 באוקטובר חושפת מערכת משותקת: יהירות, קונספציה שגויה, פיזור אחריות, והעדר מנגנון תיקון עצמי. קשה לקרוא אותה ולא לחשוב – רגע, זה בדיוק מה שקרה לנו בשוק הנדל"ן בעשור האחרון.

חוט מקשר ודמיון מצמרר בין הכשל המערכתי של השבעה באוקטובר לבועת הנדל"ן ולקריסתה של המערכת הפיננסית.

"זה לא עניין של זחיחות ויהירות, זה יותר עמוק מזה."

"זה קשור בכלל לעניין העמוק הזה, התרבות המדינתית שבה אנחנו חיים."  

"יש דברים שהתרבות הארגונית דפקה אותם לגמרי."

"ברור, מערכת ההבנות שלנו כשלה. זה עניין הרבה יותר עמוק".

בורדל. לקרוא את הכתבה הזו בהקבלה למה שהתחולל בענף הנדל"ן משנת 2012. לקרוא שוב ושוב ולחשוב על הנדל"ן כדי להבין את מה שהתחולל כאן. להאזין לדברים שאומר חליווה שוב ושוב ולחשוב על מה שהתחולל כאן בענף הנדל"ן.

"למה מישהו מדליף מסמכים לדרג מדיני? כי הוא חושב שהוא מה שהוא עושה עכשיו מציל את עם ישראל. תהליכים רבים פירקו פה כל חלקה טובה. כי אין משטרה, כי אין שלטון חוק. בצבא הרבה דברים של משמעת בסיסית, זה מתפרק, זה בורדל".

"זה לא עניין של זחיחות ויהירות, זה יותר עמוק מזה. יש פה אחריות לאורך שנים ‫של תרבות ארגונית, של תפיסה ‫שאומרת: 'אנחנו מדינת ישראל, ‫יש לנו מודיעין חזק מאוד, ‫שב"כ, מוסד, אמ"ן, טה-טה-טה. יש לנו כוח צבאי חזק מאוד, ‫יש לנו תצפיות, יש לנו הכול, האויב שלנו מורתע. במקביל אנחנו נרגיע אותו ‫בכסף קטארי'".

קונספציה = אסון בהמתנה

במודיעין, הקונספציה הייתה "חמאס מורתע".

בנדל"ן, הקונספציה הייתה ועודנה "מחירי נדל"ן תמיד עולים".

בשני המקרים, התוצאה היא שיתוק מחשבתי: סימני האזהרה נערמים, אבל המערכת ממשיכה לפעול כאילו שום דבר לא קורה.

השוואה ישירה – מודיעין מול נדל"ן

ציר הזמן של בועת הנדל"ן – 2012 עד היום

• 2012 – נקודת השבר: מחירי הדירות מתחילים להתרחק מערכם הכלכלי האמיתי.
• 2015–2021 – בועת אשראי: משכנתאות בהיקפים עצומים, ריבית אפסית, תשואות שכירות נמוכות מהריבית.
• 2021–2022 – האצה: עליות דו-ספרתיות בשנה, שיאים חדשים.
• 2023–2024 – האטה: פחות עסקאות, מלאי קבלנים עצום, עודפי היצע בפועל.
• 2025 – שוק בהכחשה מוחלטת, בזמן משבר כלכלי וביטחוני.

הלקח הכואב

מערכות לא קורסות ביום אחד. הן נשחקות במשך שנים, בזמן שהמנהלים שלהן מתרגלים להתעלם מהמציאות.

המודיעין שילם על זה מחיר דמים.

הנדל"ן ישלם מחיר כלכלי וחברתי – עם קריסת ערך, משקי בית מרוסקים, ובנקים על סף תהום.

קריאה לשבירת הקונספציה

כמו שהמודיעין היה חייב לפרק את תפיסת "חמאס מורתע", כך גם שוק הנדל"ן חייב לפרק את "המחירים תמיד עולים".

בלי שבירה יזומה – המציאות תשבור אותנו, ואז כבר יהיה מאוחר מדי.

💡 תובנה מסכמת:

הקונספציה היא האויב הגדול ביותר של החוסן הלאומי והכלכלי. ההכחשה היא המדרון החלקלק לקריסה.

במודיעין זה עלה לנו ביוקר בחיי אדם. בנדל"ן – זה יעלה לנו ביוקר בחיי הכלכלה.

"מדינת ישראל זה בורדל, קונספציה? לא מילה רעה": הקלטות חליוה, חלק ב'

"מדינת ישראל היא בורדל"

"העיוורון" (במקור: "Ensaio Sobre a Cegueira") ספר מאת ז'וזה סאראמאגו

❝ועדת התקינה פספסה את התקנה❞

ביקורת מקצועית: מילון המונחים של הוועדה לתקינה שמאית – בין אחידות מקצועית להנצחת בועת הנדל"ן

🧠 שוק הנדל"ן לכוד בתוך שיווי משקל נאש

כולם יודעים, אף אחד לא זז – עד שיתפוצץ - אמרתי לכם. מהספר בועת נדלן

אבל שוק הנדל"ן בישראל לא צריך נביאים – הוא צריך תורת משחקים.

כי כל מי ששואל: "אם באמת יש בועה, למה הבנקים מממנים? למה הקבלנים לא מורידים? למה הקונים ממשיכים?" – מקבל את אותה תשובה אחת:

שיווי משקל נאש.

🎲 מהו שיווי משקל נאש?

זהו מצב שבו כל שחקן פועל באסטרטגיה שהכי טובה לו – בהתחשב בכך שהאחרים לא ישנו את ההתנהגות שלהם.

כלומר, אף אחד לא יוזם שינוי, כי כל שינוי חד-צדדי פוגע דווקא בו.

המחיר: גם אם המערכת מתנהלת לקראת קריסה – היא ממשיכה לפעול "כרגיל".

הבועה מתנפחת. האשליה נשמרת.

המציאות? נעולה.

🧩 מי לכוד במשחק?

כולם יודעים. כולם שותקים.

וזה, בדיוק, שיווי משקל נאש: משחק שבו אף שחקן לא יוזם שינוי, למרות שכולם רואים את הקיר מתקרב.

🧨 למה אי אפשר לצאת מהשיווי הזה?

כי מי שייצא ראשון, יפסיד.

שמאי שיעריך חצי – ייפסל.

בנק שיסרב לממן – יפסיד לקוחות.

קבלן שיוריד מחיר – יתויג ככושל.

רגולטור שיפסיק לשתוק – יסתבך פוליטית.

והקונה? ירגיש טיפש אם לא קנה "לפני שזה שוב עלה".זה בדיוק כמו משחק האסיר: כולם היו שמחים לשבור את השתיקה – אם רק מישהו אחר היה עושה את זה קודם.

⏱️ מתי שיווי המשקל נשבר?

כאשר מופיע שחקן חיצוני או טלטלה, כמו:

• 🏦 ריצה לבנקים (Bank Run)
• 🏚️ קריסת קבוצות נדל"ן
• 🎯 חקירה פלילית או חשיפה ציבורית
• 💣 אירוע ביטחוני קיצוני או ירידת דירוג נוספת
• 📉 ירידת מחירים של עשרות אחוזים בזמן קצר

אז, ברגע אחד, כולם משנים אסטרטגיה – ושיווי המשקל מתפוצץ.

⚠️ שיווי משקל נאש ≠ שוק בריא

זהו לא איזון כלכלי אמיתי, אלא שיתוק מערכתי שמסתיר חוסר יעילות, עיוותים, וחוסר יושרה.

כמו מנגנון של פונזי רגשי וכלכלי, שבו כל אחד תלוי באחר שימשיך להאמין. אבל ברגע שהשחקן הראשון יקום – יקרוס המגדל כולו.

🗣️ סיכום: אין "מתי" – יש "איך"

הפיצוץ איננו שאלה של אם, אלא של מתי ואיך.

כי ברגע ששיווי משקל נאש מתנפץ – אין דרך לעצור את אפקט הדומינו.

המערכת תתבע דין וחשבון – מהקבלנים, מהבנקים, מהמומחים, ומהרגולטורים. והציבור? ידרוש תשובות.

הקשר בין תורת המשחקים לבין שיווי משקל נאש הוא קשר של מושג יסוד אל תוך תחום-העל. תורת המשחקים היא המסגרת התאורטית – ושיווי משקל נאש הוא אחד מאבני היסוד המרכזיות שלה.

🧠 הסבר מדויק ומובנה:

🎯 תורת המשחקים (Game Theory) – מהי?

מדובר בתחום מתמטי-כלכלי שחוקר קבלת החלטות אסטרטגית של שחקנים רציונליים (אנשים, חברות, מדינות וכו') כאשר כל אחד מהם מושפע לא רק מהחלטותיו שלו, אלא גם ממה שאחרים עושים. בתורת המשחקים יש:

• שחקנים
• אסטרטגיות
• תמריצים
• תוצאות (תלויות הדדית)

🔑 שיווי משקל נאש – מהו?

שיווי משקל נאש הוא הפתרון המרכזי ביותר בתורת המשחקים הלא-שיתופית. הוא מתאר מצב שבו:

אף שחקן לא ירוויח משינוי חד-צדדי באסטרטגיה שלו – כל עוד השחקנים האחרים לא משנים את שלהם.

כלומר, כולם "תקועים" בהחלטה שמיטיבה עמם בהינתן החלטות האחרים.

📚 הקשר ביניהם – כך זה עובד:

🎲 דוגמה פשוטה להמחשה:

משחק "שני נהגים מתקרבים לצומת":

• אם שני הנהגים יבחרו לנסוע ישר – תהיה תאונה.
• אם שניהם יבחרו לעצור – אין תאונה, אבל עיכוב.
• אם רק אחד יעצור והשני ייסע – המצב היעיל ביותר.

🔁 שיווי משקל נאש יהיה במצב שבו אחד נוסע, והשני עוצר – וכל אחד מהם לא ירוויח אם ישנה את בחירתו לבד.

🧩 ובשוק הנדל"ן:

כפי שתיארנו קודם, תורת המשחקים עוזרת לנתח את התנהגות השוק כמערכת אסטרטגית:

• הקבלן לא מוריד מחיר, כי הבנק עדיין מממן.
• הבנק לא מפסיק לממן, כי הקונים עדיין קונים.
• הקונה לא מוותר, כי הוא מאמין שהמחיר רק יעלה.

כולם "משחקים", וכולם תקועים בשיווי משקל נאש – של בועה.

🧠 לסיכום:

• תורת המשחקים = מסגרת התאוריה הכללית.
• שיווי משקל נאש = אחד הפתרונות המרכזיים שמסביר איך ולמה שחקנים "נתקעים" באסטרטגיה יציבה, גם אם אינה מיטבית.

שיווי משקל נאש הוא סטגנציה?

לא בהכרח – אבל לעיתים קרובות, בהחלט כן.

🎯 ההבחנה המדויקת:

✅ שיווי משקל נאש ≠ סטגנציה בהגדרה

• שיווי משקל נאש הוא מצב שבו אין לשחקן אינטרס לשנות את האסטרטגיה שלו באופן חד-צדדי.
• זה יכול להתרחש גם במערכות דינמיות ומתפקדות, כמו שוק תחרותי או מאזן מדיניות חוץ בין מדינות.

❗ אבל בפועל, בהרבה מקרים – שיווי משקל נאש כן יוצר סטגנציה או קיפאון מזיק.

🧩 מדוע זה קורה?

1. כי אין תמריץ לשינוי, גם אם המצב כולו לא מיטבי.
2. כי כל שינוי דורש תיאום או אמון הדדי, שלא מתקיים.
3. כי כולם פועלים רציונלית במונחים פרטיים, אבל התוצאה קבוצתית היא לא אופטימלית.

🏚️ דוגמה מציאותית: שוק הנדל"ן בישראל

• כל השחקנים נועלים את עצמם באסטרטגיה שמשרתת אותם לטווח קצר.
• איש מהם לא מוכן להיות הראשון שישבור את השורה.
• המערכת תקועה במחירים מנותקים מערך, במימון מסוכן ובשתיקה מוסדית.

🔁 זה שיווי משקל נאש – אבל גם סטגנציה של חוסר חדשנות, קיפאון מוסרי, וסיכון מערכתי.

🎓 דוגמה תיאורטית קלאסית:

במשחק "אסיר ואסיר", שני השחקנים שותקים ונענשים, למרות שהיו יכולים לשתף פעולה ולהרוויח.

גם זה שיווי משקל נאש – וגם תוצאה נחותה (Suboptimal Equilibrium).

🧠 לסיכום חד:

לא כל שיווי משקל נאש הוא סטגנציה, אבל כל סטגנציה אסטרטגית שמבוססת על פחד, שתיקה או חוסר אמון – היא כמעט תמיד שיווי משקל נאש.

🎯 שיווי משקל נאש ≠ סטגנציה? לא בטוח. אבל בישראל – כן, ועוד איך

שיווי משקל נאש הוא לא קיפאון. הוא רק נראה ככה כשאף אחד לא מוכן לזוז.

וזה בדיוק מה שקורה בשוק הנדל"ן הישראלי:

קיפאון רציונלי, משתלם – ומטורף לגמרי.

🧠 תזכורת קצרה: מהו שיווי משקל נאש?

במילים פשוטות:

מצב שבו אף שחקן לא ישפר את מצבו אם ישנה את אסטרטגייתו באופן חד-צדדי, כי כל השאר לא זזים.

זה יכול להיות מצב יציב, הגיוני, ואפילו בריא.

אבל זה יכול להיות גם מלכודת דינאמית, שקורסת ברגע שמישהו נשבר.

🔄 נאש הוא לא קיפאון. אבל לפעמים – הוא כן

בתיאוריה:

שיווי משקל נאש לא אומר שכולם שותקים או לא פועלים.

הוא רק מתאר מצב שבו כולם עושים את הכי טוב עבורם – בהינתן מה שהאחרים עושים.

במציאות:

כאשר כל השחקנים תקועים באסטרטגיה הגנתית, נוח להם לשבת על הגדר –

אז מתקבל קיפאון בפועל. קוראים לזה "נאש", אבל זו סטגנציה בתחפושת של רציונליות.

🏚️ קחו את הנדל"ן הישראלי כדוגמה:

התוצאה? בועה שכולם רואים – ואף אחד לא עוצר.

הכל נעול. הכל תקוע. והכל נשמע כל כך הגיוני – עד שהוא יקרוס.

🎲 אז מתי נאש הופך לסטגנציה?

• כשהתוצאה לא מיטבית, אבל כולם פועלים "בהיגיון".
• כשאין אינטרס לסטות, אבל יש מחיר אדיר לשתיקה.
• כשכולם שחקנים רציונליים – במערכת לא רציונלית.

🧯 איך שוברים את הנאש?

1. שחקן שזז ראשון (Whistleblower, שמאי אמיץ, רגולטור שפוי).
2. משבר חיצוני (משפט, ריצה לבנקים, קריסת קבוצה).
3. שינוי כללי המשחק (כמו פרסום ערך פונדמנטלי, הפסקת מימון למחיר במקום לשווי).

🚨 סיכום:

שיווי משקל נאש הוא לא תקלה – אבל הוא יכול להפוך לסטגנציה הרסנית.

אם אף אחד לא יזוז – זה יתפוצץ מעצמו.

כי נאש, כשלא שוברים אותו, הופך לבועה עם טיימר.

בוודאי. הנה הסבר מילולי מסודר וברור לאינפוגפיה, המתארת את ההבחנה בין שיווי משקל נאש שאינו קיפאון לבין שיווי משקל נאש שהפך לסטגנציה מזיקה:

🧠 הסבר לאינפוגרפיה: מתי נאש הוא קיפאון – ומתי לא

האינפוגרפיה מחולקת לשני צדדים:

🔹 צד שמאל – "Nash Equilibrium – Not Stagnant"

• זהו שיווי משקל נאש בריא או ניטרלי.
• מופיעים שלושה שחקנים עם חיצים מוצקים ביניהם, המצביעים על אינטראקציה רציפה ודינמיקה בין האסטרטגיות.
• ההסבר:

  "Players have no unilateral incentive to change strategy"
  כלומר: כל שחקן בוחר באסטרטגיה הכי טובה לו בהינתן מה שהשאר עושים, אבל אם תנאי המשחק ישתנו – הוא עשוי לזוז.

💡 דוגמה: שוק תחרותי שבו כל שחקן מתאים עצמו לאחרים – אך עדיין יש חדשנות, תחרות ושינוי.

🔸 צד ימין – "Nash Equilibrium – Stagnant"

• זהו שיווי משקל נאש שהפך לקיפאון מזיק.
• אותם שלושה שחקנים – אך הפעם עם חיצים מקווקווים, שמרמזים על ניתוק, תקיעות או פעולה מכוח האינרציה.
• ההסבר:

  "Players remain 'stuck' in suboptimal outcome"
  כלומר: אף אחד לא משנה את האסטרטגיה שלו, גם כשברור שהמצב גרוע – כי כל שינוי חד-צדדי יפגע בו.

💥 דוגמה: שוק הנדל"ן בישראל – קבלנים, בנקים, שמאים וקונים שותפים לבועה, למרות שברור שהיא כלכלית לא הגיונית.

🧩 המסר המרכזי:

לא כל Nash Equilibrium הוא דבר רע.
אבל כששיווי המשקל מתקבע במצב לא בריא – הוא הופך לסטגנציה מסוכנת, ויש לשבור אותו.

זהו הבדל קריטי בין שיווי משקל יציב לבין שיתוק מוסדי או חברתי.

האם שיווי משקל נאש הוא סוג של תיאום בין שחקנים?

והתשובה היא:

❌ שיווי משקל נאש ≠ תיאום

🧠 שיווי משקל נאש

• הוא לא בהכרח תוצאה של תיאום, הסכמה או שיתוף פעולה.
• זהו מצב שבו כל שחקן פועל אינדיבידואלית ורציונלית, מתוך הבנה של מה שהאחרים עושים – אבל בלי לתאם איתם.
• השחקנים מגיעים למצב יציב כי אין להם תמריץ לסטות חד-צדדית, לא כי סיכמו על זה יחד.

🔁 זו תוצאה של אינטראקציה אסטרטגית, לא של הסכמה.

✅ ומהו תיאום (Coordination)?

• תיאום דורש שיתוף פעולה מפורש או משתמע – תקשורת, הבנות, כללים.
• במקרים רבים יש אינטרס לשני הצדדים להגיע יחד לתוצאה מיטבית.
• תיאום יכול להביא לשיווי משקל – אבל מסוג שונה, שיתופי יותר (Cooperative Game Theory).

🎲 דוגמה חזקה: "משחק האסיר"

שני עבריינים נעצרים. אם ישתפו פעולה (ישתקו) – יקבלו עונש קל.

אבל אם אחד מהם ילשין – הוא יקבל הקלה והשני ייענש.

שיווי המשקל של נאש הוא שלשניהם יש תמריץ להלשין – למרות שעדיף להם לתאם ולשתוק.

אין כאן תיאום – יש פחד. והפחד יוצר שיווי משקל בלתי יעיל.

🏚️ ובשוק הנדל"ן:

• הקבלנים, הבנקים והשמאים לא יושבים יחד בחדר ומחליטים לתחזק בועה.
• כל אחד מהם פועל "רציונלית" לעצמו – אבל מתוך ההנחה שהשאר ימשיכו לנהוג כפי שהם נוהגים.

זוהי בדיוק לכידת שיווי משקל נאש – בלי תיאום, אבל גם בלי יציאה.

🧩 לסיכום חד:

שיווי משקל נאש הוא כמו ריקוד בלי תיאום – שבו כולם לוחצים על הבלמים, ואף אחד לא לוקח פנייה.
אם אתה רואה תוצאה יציבה – זה לא בהכרח כי הייתה הסכמה. לפעמים, זו בדיוק הבעיה.

🎲 משחק האסיר – ומה באמת קורה שם?

שני עצורים. כל אחד מהם יכול:

• לשתוק (לשתף פעולה עם השותף).
• להלשין (לבגוד).

טבלת התוצאות (פשטנית):

🧠 שיווי משקל נאש:

• אם אתה בטוח שהשותף ישתוק – הכי משתלם לך להלשין (אתה משתחרר מיד).
• אם אתה בטוח שהוא ילשין – עדיף לך גם להלשין (כדי לא לקבל 5 שנים).

🔁 כלומר: בכל מקרה יש לך תמריץ להלשין.

וזו בדיוק ההגדרה של שיווי משקל נאש – כי אף שחקן לא ירוויח מלשנות את בחירתו באופן חד-צדדי.

לכן: שניהם מלשינים – זו תוצאה יציבה.

❗אבל: זו תוצאה נחותה (Suboptimal)

• אם שניהם היו מתאמים ביניהם מראש, הם היו בוחרים לשתוק – ומקבלים עונש קל.
• אבל בגלל חוסר אמון, חוסר תקשורת, ופחד – הם מגיעים לתוצאה פחות טובה.

🧩 לסיכום מדויק:

✅ שיווי המשקל של נאש הוא שניהם מלשינים.

❌ זה לא התוצאה הכי טובה.

✅ הם היו מעדיפים לתאם ולשתוק – אבל זה מחוץ למסגרת של נאש, כי היא לא מניחה תיאום.

שיווי משקל נאש יכול להתרחש גם בשוק תחרותי וגם בשוק לא תחרותי.

מה שמשתנה הוא סוג המשחק, מבנה התמריצים, וסוג השחקנים.

🧠 הסבר מדויק:

✅ שיווי משקל נאש הוא כלי ניתוח כללי

• הוא לא מתאר "סוג שוק", אלא מצב אסטרטגי שבו כל שחקן פועל בצורה הטובה ביותר עבורו, בהינתן פעולות האחרים.
• הוא חל גם על שוק תחרותי (רבים מול רבים), וגם על שוק אוליגופוליסטי (מעט שחקנים), ואפילו על משחק בין שני שחקנים בלבד.

📊 אז מה ההבדל?

🎲 דוגמה קלאסית: מודל קורנו (Cournot)

שני יצרנים מחליטים כמה לייצר, וכל אחד משפיע על המחיר.

כל אחד בוחר כמות ייצור בהתחשב בכמות שהשני ייצר.

התוצאה: שיווי משקל נאש – כל אחד מייצר כמות מסוימת, ואין לו תמריץ לשנות, כל עוד השני לא זז.

זהו שוק לא תחרותי עם אינטראקציה – ושיווי המשקל הוא נאש.

🏠 ומה עם שוק הנדל"ן בישראל?

• השוק איננו תחרותי, אלא מאופיין באוליגופול של קבלנים, ריכוז בנקאי, ומידע אסימטרי.
• לכן, המודל המתאים לניתוחו איננו שוק משוכלל קלאסי, אלא מודל נאש עם שחקנים מעטים ומשמעותיים.
• כל שחקן (קבלן, בנק, רגולטור) שוקל את תגובת האחרים, ולכן שיווי המשקל נוצר מהתבוננות הדדית – לא מהיצע וביקוש חופשי.

🧩 סיכום חד:

שיווי משקל נאש לא מתאר שוק לא תחרותי – אלא מתאר אינטראקציה אסטרטגית.
אבל כאשר יש מעט שחקנים, תלות הדדית, והחלטות אסטרטגיות – הוא הופך לכלי הכי רלוונטי לניתוח שווקים לא תחרותיים.

סיכום חד, מקצועי ומבוסס של הסיבה המרכזית לכך ששוק הנדל"ן בישראל אינו שוק משוכלל, אלא מערכת אסטרטגית המתאימה לניתוח לפי מודל שיווי משקל נאש:

🧱 מדוע שוק הנדל"ן בישראל אינו שוק משוכלל?

שוק משוכלל קלאסי (Walrasian) נשען על הנחות כמו:

• ריבוי שחקנים קטנים → אין השפעה על המחיר
• מידע שקוף וסימטרי בין כולם
• נגישות חופשית לשוק (כניסה ויציאה)
• מוצרים הומוגניים
• רציונליות מלאה וחופש פעולה

שוק הנדל"ן בישראל מפר את כל ההנחות הללו:

🎯 מדוע המודל המתאים הוא שיווי משקל נאש?

כי שוק הנדל"ן בישראל הוא משחק אסטרטגי שבו:

🧩 1. כל שחקן מרכזי שוקל את תגובת האחרים:

• קבלן שוקל: אם אוריד מחיר – יפגעו לי המכירות והבנקים ייבהלו.
• בנק שוקל: אם אפסיק לממן – אפיל את כל השוק ואת הבטוחות שלי.
• שמאי שוקל: אם אשום "ערך אמיתי" – לא יקבלו את השומה.
• רגולטור שוקל: אם אתערב – אצטרך להודות בכשל.

🧩 2. אף אחד לא משנה אסטרטגיה לבד – כי ייענש:

זו ההגדרה של שיווי משקל נאש:
כל שחקן פועל באסטרטגיה הטובה לו, בהינתן שהשאר לא זזים.

🧩 3. התוצאה: מערכת "יציבה" אך לא אופטימלית

• מחירים כפולים מהערך
• תשואות שליליות
• ריכוזיות וסיכון מערכתי

🧨 לכן: ניתוח קלאסי של "שוק משוכלל" מטעה

• הוא יראה מחיר כאות לאיזון – כשבפועל מדובר באשליה יציבה של שוק לכוד.
• הוא יתעלם מהתנהגות שחקנים – כשדווקא זו קובעת את המציאות.
• הוא לא יזהה את הבועה – כי הוא מניח ששחקנים לא מתאמים, אבל הם כן תלויים הדדית.

🧠 סיכום סופי:

שוק הנדל"ן בישראל איננו שוק תחרותי משוכלל – אלא משחק אסטרטגי סגור בין שחקנים ריכוזיים, עם אינטרסים מנוגדים, תמריצים מעוותים, וחישובי פחד.
לכן, רק ניתוח לפי מודל שיווי משקל נאש מסוגל להסביר מדוע השוק תקוע, מנותק מהערך – וקרוב לקריסה.

האם שוק שפועל לפי שיווי משקל נאש כשאחד השחקנים בו משנה אסטרטגיה הוא קורס?

🔥 לא תמיד, אבל לעיתים קרובות – כן.

כאשר שוק פועל לפי שיווי משקל נאש, שינוי אסטרטגיה של שחקן מרכזי אחד בלבדיכול לשבור את שיווי המשקל –

ולעיתים אף להוביל לקריסת המערכת כולה.

🧠 הסבר תיאורטי

במודל נאש:

כל שחקן פועל באסטרטגיה המיטיבה איתו, בהנחה שהאחרים לא ישנו את שלהם.

לכן, ברגע שאחד מהשחקנים משנה אסטרטגיה – כל ההנחות של שאר השחקנים נשברות,

ואז מתחיל אפקט דומינו:

🔁 הם נאלצים לשנות גם – לא מבחירה, אלא מכורח.

🏚️ דוגמה מובהקת: שוק הנדל"ן בישראל

תאר לעצמך את התרחיש הבא:

🎯 שחקן משנה אסטרטגיה:

בנק גדול מודיע פתאום:

“החל מהחודש הבא, נעניק משכנתאות רק לפי שווי פונדמנטלי, לא לפי מחיר העסקה.”

🔗 מה קורה מיידית?

כל המערכת מתכווצת באפקט שרשרת – כי נאש נשבר, ואין תיאום חדש.

⚖️ מתי זה לא קורה?

אם השחקן היה שולי, או שהשוק היה תחרותי אמיתי עם אלטרנטיבות רבות – שינוי כזה לא היה מטלטל את כל המערכת.

אבל בשוק ריכוזי, שבוי, רווי פחד ואינרציה – כמו שוק הנדל"ן הישראלי –

שינוי של שחקן אחד מהותי = רעידת אדמה.

🧨 סיכום:

שוק המבוסס על שיווי משקל נאש איננו יציב באמת – הוא רק שקט כל עוד כולם מפחדים לזוז.
כששחקן אחד משנה אסטרטגיה – הוא לא רק משנה את המשחק, הוא שובר את השתיקה – ומפיל את הקונסטרוקציה כולה.

🎯תרגום מדויק לעברית – לפי הניסוח הגרפי המשופר 🔴 BREAKING A NASH EQUILIBRIUM שבירת שיווי משקל נאש 🔵 MAJOR PLAYER CHANGES STRATEGY UNILATERALLY שחקן מרכזי משנה אסטרטגיה באופן חד-צדדי 🔵 “Mortgages will be issued based on fundamental value – not on transaction price” "משכנתאות יינתנו על בסיס ערך פונדמנטלי – ולא לפי מחיר העסקה" 🔷 BUYERS לא יכולים לעמוד במחירים המנופחים → יוצאים מהשוק 🔷 APPRAISERS מקבלים גיבוי מקצועי לשום לפי ערך פונדמנטלי – במקום לפי עסקאות השוואתיות 🔷 OTHER BANKS נאלצים לאמץ את השינוי – או להסתכן באובדן לקוחות ונתח שוק 🔵 The Nash equilibrium collapses → Market-wide correction and price deflation שיווי המשקל של נאש קורס → תיקון מערכתי בשוק וירידת מחירים רחבה

תרגום מדויק של כל שלב בתרשים "BREAKING A NASH EQUILIBRIUM", עם התאמה מושגית להקשר הכלכלי של שוק הנדל"ן: 🔷 BREAKING A NASH EQUILIBRIUM שבירת שיווי משקל נאש 🔹 MAJOR PLAYER CHANGES STRATEGY UNILATERALLY שחקן מרכזי משנה אסטרטגיה באופן חד-צדדי 🔹 “Mortgages will be based on fundamental value, not sale price” "משכנתאות יינתנו על בסיס ערך פונדמנטלי – לא לפי מחיר העסקה" 🔸 BUYERS קונים Cannot afford the purchase → Exit the market לא יכולים להרשות לעצמם את הרכישה → יוצאים מהשוק 🔸 APPRAISERS שמאים Now have cover to value by fundamentals כעת יש להם לגיטימציה לשום לפי ערך אמיתי (ולא לפי שכפול מחירים) 🔸 DEVELOPERS קבלנים Must lower prices → Risk of cancellations חייבים להוריד מחירים → חשש מגל ביטולים וירידת ערך מלאי 🔸 OTHER BANKS בנקים אחרים Follow suit or lose market share נגררים אחרי המהלך – או מאבדים נתח שוק 🔻 ENTIRE MARKET השוק כולו Nash equilibrium is broken → Broad price decline שיווי המשקל נשבר → ירידת מחירים רחבה

שיווי משקל משא ומתן

המושג "שיווי משקל משא ומתן" (או באנגלית: Bargaining Power Equilibrium) מתאר מצב שבו כוחות המיקוח של הצדדים לעסקה נמצאים באיזון – כלומר, לא הקונה ולא המוכר שולט לגמרי בתנאים, והמחיר הסופי שנקבע משקף איזון בין רצונות, צרכים ויכולת של שני הצדדים. בשוק הנדל"ן, המושג מקבל ביטוי במספר רבדים. להלן ניתוח ממוקד, כולל דוגמאות לשוק הישראלי:

🔍 כיצד שיווי משקל מיקוח (שוקי) בא לידי ביטוי בשוק הנדל"ן

1. יחסי היצע וביקוש

• ככל שההיצע גדול מהביקוש – כוח המיקוח עובר לקונה (Buyer’s Market).
• ככל שהביקוש גדול מההיצע – כוח המיקוח עובר למוכר (Seller’s Market).
• כאשר יש איזון – מתקיים שוויון מיקוח יחסי.

בישראל: מאז 2008 ועד 2022 בערך, נרשם שוק מוכר מובהק (בשל ריבית אפסית, אשראי זמין, וציפיות מחירים עתידיות). כיום, ככל שהריבית עולה והביקוש מצטמצם – יחסי הכוחות מתחילים להשתנות.

2. רמת הידע והמידע של הצדדים

• כאשר לשני הצדדים גישה שווה למידע (עסקאות השוואתיות, תכנון, מצב הנכס) – שוויון מיקוח גובר.
• בשוק שבו אחד הצדדים שולט במידע – מתקיים יתרון לא הוגן.

בישראל: המידע חלקי, לא תמיד שקוף, ולרוב יתרון המידע נמצא אצל הקבלן או המתווך. שמאות שוק מבוססת על שכפול מחירים ולא על בדיקת ערך אמיתי – מחלישה את כוח המיקוח של הקונה.

3. אלטרנטיבות זמינות

• ככל שלצדדים יש אלטרנטיבות רבות – המיקוח הופך יעיל יותר.
• בהיעדר חלופות (למשל שוק שכירות מוגבל או מיעוט פרויקטים באזור מסוים) – צד אחד לוחץ יותר.

דוגמה מובהקת: פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן" יצרו מונופול לקונה (אם זכה בהגרלה), אך שוק חופשי באותו זמן היה נשלט בידי קבלנים בשל מחסור מלאכותי בקרקע זמינה.

4. מגבלות רגולטוריות / מוסדיות

• חוקי תכנון, מיסוי, ואישורי משכנתא – משפיעים על שיווי המשקל.
• קיומה של רגולציה מאוזנת (כמו הגבלת אחוזי מימון לפי שווי ולא לפי מחיר) יכולה לתקן את העיוותים.

אך בישראל, הבנקים עברו בפועל מ־Loan-to-Value ל־Loan-to-Price, ושוברים את שווי המשקל, שכן מממנים עסקאות במחירים מופרזים — תוך סיכון הקונה והמערכת הפיננסית.

5. התנהגות פסיכולוגית / ציפיות

• במצב שבו הציפיות לעליית מחירים עתידית הן נחלת הכלל – מוכר מקבל כוח לא פרופורציונלי.
• כאשר מתפתחת פאניקה (כפי שעלולה להתגבש בשלב פיצוץ בועה) – הקונים מכתיבים את הכללים.

בישראל, העשור האחרון אופיין בהטיית מיקוח ברורה לטובת המוכר – עד כדי כך שהמונח "מיקוח" כמעט ואיבד ממשמעותו בעסקאות רכישה מקבלנים.

🧨 מתי שיווי המשקל נשבר?

כאשר:

• מחירים מתנתקים מהערך הפונדמנטלי.
• הבנקים משתפים פעולה עם מימון מנותק מהמציאות.
• הרגולטור שותק או משתף פעולה.
• הקונים פועלים מתוך פחד להישאר מאחור (FOMO).

או אז – השוק נכנס לתוך בועה, שבה אין עוד שוויון בכוח המיקוח – יש מראית עין של שוק, אך אין תחרות אמיתית.

🧭 לסיכום

שוויון מיקוח הוא הכרח לשוק בריא, אך בשוק נדל"ן מונופוליסטי, ממומן-יתר, פסיכולוגי ובלתי מפוקח – שיווי המשקל הזה כמעט ואינו קיים. החזרת השוק לאיזון מחייב:

• פרסום ערכי אמת פונדמנטליים.
• הפסקת מימון עסקאות במחירים לא כלכליים.
• חשיפת מידע לציבור.
• והגבלת כוחם של גורמים דומיננטיים (כמו הבנקים והתקשורת).