בעולם ההשקעות והנדל"ן, קיימת גישה נפוצה המנסה להעריך שווי נכס דרך השוואה לנכסים דומים. אך כאשר גישה זו מיושמת בצורה לא מקצועית – ללא בחינה של גורמי יסוד וללא ניתוח כלכלי – היא מתדרדרת למה שניתן לכנות "שכפול והעתקת מחירים". גישה זו אינה רק טעות – היא עלולה להפוך למסוכנת. בפוסט זה נחשוף את מנגנון השכפול, את הנזקים שהוא יוצר, ואת הדרך הנכונה להעריך שווי כלכלי אמיתי.

מהי גישת שכפול והעתקת מחירים?

במקום לבחון את הערך הפונדמנטלי של נכס או של חברה, גישה זו מסתפקת בהשוואה שטחית: "אם נכס דומה נמכר במחיר מסוים – גם שלי שווה כך". דוגמה נפוצה היא שמאי שמסתמך על דירות דומות שנמכרו לאחרונה, מבלי לבדוק האם קיימים הבדלים מהותיים – גובה, מצב, נוף, כיווני אוויר, רמת תחזוקה, איכות בניין ועוד.בפועל, זו אינה שמאות אלא תמחור שיווקי. במקום להעריך שווי – מעתיקים מחיר.

הסכנות שבשכפול מחירים

❌ עיוות הערכת השווי

כאשר מתעלמים מהבדלים מהותיים בין הנכסים, מתקבל שווי לא מדויק ולעיתים מופרך. זה פוגע באמינות הדוח השמאי – ולעיתים גם באדם שנשען עליו (קונה, בנק, בית משפט).

❌ הנצחת בועות

כאשר שמאים, מתווכים ובנקים מעתיקים זה מזה את המחיר האחרון, הם יוצרים מעגל של אישוש עצמי: כל עסקה חדשה "מאמתת" את המחיר הקודם, גם אם הוא מנופח. כך נוצרת ומונצחת בועה.

❌ פגיעה בציבור

צעירים שרוכשים דירות על סמך "שווי שוק" שנקבע כך, נופלים למלכודת תמחור יתר. הם משלמים מחיר שאינו משקף את הערך הכלכלי של הנכס, ולוקחים הלוואות לא מידתיות.

❌ אחריות משפטית

כאשר שמאי מעתיק מחירים ללא בדיקה מעמיקה, הוא עלול להיחשף לתביעות אזרחיות ואף לאפשר עילה לעבירת עושק (סעיף 431 לחוק העונשין).

מהי הדרך הנכונה?

✅ בקרה מקצועית על גישת ההשוואה

הדרך הנכונה להערכת שווי נכס היא שימוש בגישת ההשוואה תוך בקרה קפדנית, בחינת גורמי היסוד, וניתוח הערך הפונדמנטלי. כלומר, לא די בלהעתיק מחירים של עסקאות קודמות, אלא יש להבין לעומק את המרכיבים הכלכליים והפיזיים של הנכס.ביצוע בקרה תוך בחינת גורמי היסוד ובדיקת הערך הפונדמנטלי נועדו לשאלה הקריטית: האם הנכס והמחיר מחזיקים את עצמם? כלומר, האם יש הלימה בין תג המחיר לבין התועלת הכלכלית שהוא צפוי להניב לאורך זמן.

✅ מהו ערך פונדמנטלי?

ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של הנכס, הנגזר מהתשואה שהנכס יכול לייצר, מהפוטנציאל הכלכלי שלו ומההוצאות הצפויות בתחזוקתו. לדוגמה, בדירה להשקעה – מדובר בהכנסות משכר דירה, פחות עלויות האחזקָה, כשהכול מומר לשווי בהיוון לפי שיעור תשואה ריאלי ומושכל.

✅ שימוש בגישת ההכנסות (היוון)

כאשר מדובר בנכס מניב או כאשר קיימים נתונים מספקים, יש להעדיף את גישת ההכנסות – היוון של התשואה הצפויה מהנכס.

✅ התאמות חובה בגישת ההשוואה

גם כאשר נעזרים בגישת ההשוואה – אין להשוות מחירים "כפי שהם". יש לבדוק ולהתאים:

• מיקום מדויק (קומה, כיוונים, רעש, פרטיות)
• מצב תחזוקתי והשקעות נדרשות
• נסיבות העסקה ומאפיינים ייחודיים
• מגמות דמוגרפיות ותשתיות אזוריות
• תשואה כלכלית ריאלית

השוואה ללא התאמות – איננה שמאות, אלא שכפול מחיר בלבד.

סיכום: האחריות של השמאי – והציבור

גישת ההשוואה המקצועית היא כלי חשוב – אך כאשר היא הופכת לשכפול מחירים עיוור, היא מסוכנת. האחריות של השמאי היא להפעיל שיקול דעת עצמאי, לבדוק ערך ולא רק מחיר, ולשמור על האינטרס הציבורי מול לחצים של יזמים ובנקים. בעולם של מניפולציות שיטתיות ותמחור יתר – עלינו לחזור לערכים. תרתי משמע.

"שמאות מקרקעין איננה לספר בכמה נמכרה הדירה ליד – את זה כל אחד יכול לדעת."
כאשר שמאי מסתפק בהעתקת מחירים מהשטח מבלי להפעיל שיקול דעת וניתוח ערך, הוא מוותר בפועל על תפקידו המקצועי.
הפשטות שבגישה זו פתחה את הדלת לכך שגם מתווכים – שאינם כפופים לכללי שמאות – יתחילו להציע שירותי הערכת שווי. תופעה זו הפכה רווחת בשוק, והביאה לכך שכוחות בשוק יכלו לבצע מניפולציות מכוונות, ליצור תחזיות שווא ולווסת את המחירים על סמך "השוואות" מלאכותיות – ולא על סמך ערך אמיתי.

"לספר בכמה נמכרה דירה סמוכה מבלי לבצע בדיקה בסיסית של היתכנות כלכלית – החל מתשואה חיובית ועד יתר גורמי היסוד – איננו 'גישת ההשוואה'. זו אינה שמאות מקרקעין, אלא שיכפול והעתקת מחירים. זהו חיפוף ורשלנות מקצועית חמורה."

"הסתמכות על מחירי עסקאות סמוכות בלבד, מבלי לבצע בחינה כלכלית בסיסית של העסקה – לרבות בחינת תשואה חיובית ויתר גורמי היסוד – אינה עומדת בהגדרה של 'גישת ההשוואה'. פרקטיקה זו אינה שמאות מקרקעין במובנה התקין, אלא מהווה שיכפול מחירים חסר בסיס כלכלי. מדובר בהתנהלות בלתי מקצועית העלולה לעלות כדי רשלנות."

"עצם ההתבססות על נתוני מחירי עסקאות שכנות מבלי לערוך בחינה בסיסית של היתכנות כלכלית – לרבות בדיקת תשואה חיובית ושאר גורמי היסוד – אינה אלא עיוות של 'גישת ההשוואה'. אין מדובר בשמאות מקרקעין, אלא בשכפול והעתקת מחירים באופן המהווה התרשלות מקצועית מהותית ואף חטא לחובת הזהירות המוטלת על השמאי."

"התבססות על נתוני עסקאות סמוכות בלבד, מבלי לערוך בחינה כלכלית בסיסית של היתכנות העסקה – ובכלל זה בחינת קיומה של תשואה חיובית ויתר גורמי היסוד המקובלים – מהווה סטייה חמורה מרמת הזהירות המקצועית הנדרשת משמאי מקרקעין. פרקטיקה זו אינה 'גישת ההשוואה' כלל, אלא מהווה שכפול והעתקת מחירים באופן בלתי מבוקר, תוך התעלמות מתנאים כלכליים מהותיים. התנהלות כזו חורגת מסטנדרט ההתנהגות הסביר המצופה משמאי מקצועי, ועלולה להוות רשלנות מקצועית הפוגעת פגיעה ישירה בציבור הרוכשים ובשוק הנדל"ן כולו."

איך נרמלו (נורמליזציה) את מחירי הבועה?

תהליך "נירמול" מחירי הבועה התרחש באמצעות שילוב של שיח ציבורי, תקינה שמאית, פרקטיקות בנקאיות ותקשורתיות, שיצרו מצג כאילו המחירים החריגים הם "המציאות הנורמלית". זה קרה בשלבים:

1. הפיכת המחירים ל"נתוני השוואה" –
   במקום לבחון עסקאות על בסיס כדאיות כלכלית (תשואה, יחס שכר, יחס שכירות וכו’), נבנו שומות ודו"חות על בסיס העסקאות האחרונות בלבד. כך, מחירי הבועה עצמם הפכו להיות בסיס ההשוואה הבא.
2. הטמעת התקינה והפרקטיקה –
   תקני השמאות (ובמיוחד גישת ההשוואה כפי שיושמה בפועל) הוצגו ככלי "מדעי", אך בפועל הם שיכפלו והנציחו מחירים מנופחים. התוצאה: מה שהיה חריג – הפך בהדרגה לסטנדרט.
3. אשראי בנקאי נדיב –
   הבנקים מימנו עסקאות במחירים מופרזים, מבלי להתנות זאת בבחינת ערך כלכלי בסיסי. האשראי הפך למכפיל כוח, והמסר לציבור היה: "אם הבנק נותן משכנתא – המחיר סביר".
4. הצדקת המחירים דרך "נרטיבים" –
   התקשורת, משרדי ממשלה ויזמים דחפו נרטיב של "מחסור בדירות" ו"צמיחה טבעית" כדי להסביר מדוע המחירים עולים. זה יצר תחושת לגיטימציה ציבורית – גם אם הנתונים האובייקטיביים (עודפי היצע, תשואות שליליות) סתרו זאת.
5. אפקט עדר חברתי –
   כאשר הציבור ראה שמחירי עסקאות נסגרות במחירים עולים, נוצרה תחושה שזה "ערך השוק האמיתי". מי שהעז לטעון אחרת נתפס כ"לא מבין את המציאות".

מי אחראי לנירמול המחירים?

האחריות מתחלקת למספר גורמים:

1. הבנקים –
   מימנו עסקאות במחירים בלתי סבירים, תוך הפרת חובת הזהירות הבסיסית. במקום לבלום – שימשו מנוע האינפלציה במחירים.
2. השמאים –
   יישמו את "גישת ההשוואה" כמתודה טכנית נטולת בדיקה כלכלית. בכך הם שיכפלו את הבועה לתוך שומות רשמיות, שהיוו בסיס לאשראי ולמס.
3. הרגולטורים (בנק ישראל, רשות התחרות, רשות ני"ע, משרד המשפטים, לשכת השמאים) –
   ידעו על העיוותים, אך אפשרו את המשך השיטה. הם נמנעו מלקבוע חובה לבדיקת ערך פונדמנטלי (תשואות, מכפילי שכר/שכירות).
4. התקשורת –
   סיפקה סיקור "מעודד השקעות" תוך חיזוק נרטיבים של מחסור ותחושת "מי שלא יקנה – יישאר בחוץ".
5. יזמים וקבלנים –
   ניפחו את השוק תוך הסתמכות על האשראי הזמין והתקשורת התומכת.
6. הציבור עצמו –
   ברגע שאנשים נכנסו לעסקאות במחירים מופרזים מתוך פחד לפספס ("פומו"), הם תרמו לניפוח ולנירמול.

מסקנה

הנירמול של מחירי הבועה בישראל לא היה תהליך טבעי, אלא מנגנון שיטתי של הכשרה:

• שיטות הערכה שגויות,
• בנקים שאישרו מימון,
• רגולטורים ששתקו,
• תקשורת שעטפה בנרטיב,
• וציבור שנגרר אחרי תחושת "זה מה יש".

בפועל, כולנו חיים היום עם תוצאה: מחירים מנופחים שהפכו לנורמה מדומה, עד לנקודת הקריסה.

הכשרת הבועה – איך נירמלנו מחירים מופרזים?

מבוא

מה שהיה חריג הפך לנורמה. מה שהיה בלתי סביר – הפך לסטנדרט. כך בדיוק נירמלנו את מחירי הבועה בישראל.

איך זה קרה?

1. השוואה בלי בדיקה כלכלית – שמאות שהתבססה על עסקאות קודמות בלבד, בלי לשאול אם העסקה עצמה הגיונית.
2. אשראי זול ומנופח – בנקים שמימנו מחירים כפולים מהערך, בלי לשאול שאלות.
3. נרטיב "מחסור בדירות" – שצבע כל מחיר כ"לגיטימי" ו"הכרחי".
4. תקשורת מלטפת – שהציגה את התופעה כהצלחה ולא כסכנה.
5. אפקט עדר חברתי – אנשים נכנסו לעסקאות יקרות מדי, רק כי "ככה כולם עושים".

מי אחראי?

• הבנקים – מנוע האינפלציה במחירי הנדל"ן.
• השמאים – שיכפלו מחירים במקום לבדוק ערך כלכלי.
• הרגולטורים – עצמו עיניים והותירו את השיטה על כנה.
• התקשורת – סיפקה מסך עשן של "סיפורי מחסור".
• הציבור – נגרר מתוך פחד לפספס.

מסקנה

נוצרה כאן "נורמליזציה של הבועה". מחירים מנותקים מהמציאות הכלכלית הוצגו כסטנדרט. זו לא כלכלה – זה מנגנון של שכפול והעתקה שהפך את החריג לנורמלי.מילות מפתח: בועת נדל"ן, מחירי דירות, נירמול מחירים, שמאים, בנקים, רגולציה

תיאור מטא: איך הפכו מחירי הבועה בישראל ל"נורמלים"? מי אחראי לכך – ומה חלקם של הבנקים, השמאים, הרגולטורים והתקשורת בנירמול מחירי נדל"ן כפולים מהערך האמיתי.

⚖️ חבות ואחריות של מי?

נירמול מחירי הבועה – אחריות הגופים המוסדיים

הבעיה:

נוצרה בישראל פרקטיקה שבה עסקאות במחירים מופרזים הוצגו כ"מחירי שוק" לגיטימיים, תוך שכפולם והעתקתם לשומות, לדו"חות פיננסיים ולמימון בנקאי.הכשלים:

1. בנקים – מימנו עסקאות מנותקות מערך כלכלי, תוך הפרת חובת הזהירות הבסיסית כלפי לקוחותיהם וכלפי המערכת הפיננסית.
2. שמאים – הסתמכו על מחירי עסקאות סמוכות מבלי לבצע בחינה של תשואה חיובית או יתר גורמי היסוד, ובכך יצרו שומות שאינן משקפות ערך פונדמנטלי.
3. רגולטורים – בנק ישראל, רשות התחרות, משרד המשפטים ולשכת השמאים ידעו על הפערים אך לא כפו תיקון. בכך איפשרו את המשך העיוות.
4. התקשורת – תרמה לנירמול המחירים באמצעות נרטיב של "מחסור בדיור", אף כי הנתונים הצביעו על עודפי היצע.

האם זו תהיה המסקנה המשפטית שתוכרע?:

מדובר בתהליך שיטתי של נירמול מחירי בועה באמצעות מוסדות פיננסיים ומקצועיים, המהווה סטייה חמורה מרמת הזהירות הסבירה. התנהלות זו עשויה להקים אחריות משפטית – הן ברמה הנזיקית (רשלנות מקצועית והפרת חובה חקוקה), הן ברמה הציבורית (כשל רגולטורי), והן ברמה האתית־מקצועית (הפרת כללי שמאות תקינים).

ימים יגידו

אז מהו ה"מחיר" למ"ר בקץ ביאליק?  15,700 ש"ח למ"ר או אולי 21,500 ש"ח למ"ר. ומהו השווי? למ"ר דירתי בק. ביאליק? ההבדל הוא 40%!

🧮 איך נחשב את השווי? 

בהנחה שדמי השכירות לדירת 4 חד'/ 100 מ"ר הוא 4,000 ש"ח (זה על הצד הגבוה) כי אז השווי לפי שיעור היוון של לא פחות מ-7% הוא כ- 700K. גם אם נ וסיף פרמיית בעלות ויציבות של 20% נגיע ל 850K, קרי 8,500 ש"ח למ"ר בלבד. פחות מחצי מהסכומים ששולמו בפועל.

בורדל מערכתי – מהמודיעין לנדל"ן

איך הכשל התרבותי של 7 באוקטובר הוא מראה לבועת הנדל"ן הישראלית מאז 2012

הכתבה שפורסמה ב N12 על הכישלון המודיעיני ב־7 באוקטובר חושפת מערכת משותקת: יהירות, קונספציה שגויה, פיזור אחריות, והעדר מנגנון תיקון עצמי. קשה לקרוא אותה ולא לחשוב – רגע, זה בדיוק מה שקרה לנו בשוק הנדל"ן בעשור האחרון.

חוט מקשר ודמיון מצמרר בין הכשל המערכתי של השבעה באוקטובר לבועת הנדל"ן ולקריסתה של המערכת הפיננסית.

"זה לא עניין של זחיחות ויהירות, זה יותר עמוק מזה."

"זה קשור בכלל לעניין העמוק הזה, התרבות המדינתית שבה אנחנו חיים."  

"יש דברים שהתרבות הארגונית דפקה אותם לגמרי."

"ברור, מערכת ההבנות שלנו כשלה. זה עניין הרבה יותר עמוק".

בורדל. לקרוא את הכתבה הזו בהקבלה למה שהתחולל בענף הנדל"ן משנת 2012. לקרוא שוב ושוב ולחשוב על הנדל"ן כדי להבין את מה שהתחולל כאן. להאזין לדברים שאומר חליווה שוב ושוב ולחשוב על מה שהתחולל כאן בענף הנדל"ן.

"למה מישהו מדליף מסמכים לדרג מדיני? כי הוא חושב שהוא מה שהוא עושה עכשיו מציל את עם ישראל. תהליכים רבים פירקו פה כל חלקה טובה. כי אין משטרה, כי אין שלטון חוק. בצבא הרבה דברים של משמעת בסיסית, זה מתפרק, זה בורדל".

"זה לא עניין של זחיחות ויהירות, זה יותר עמוק מזה. יש פה אחריות לאורך שנים ‫של תרבות ארגונית, של תפיסה ‫שאומרת: 'אנחנו מדינת ישראל, ‫יש לנו מודיעין חזק מאוד, ‫שב"כ, מוסד, אמ"ן, טה-טה-טה. יש לנו כוח צבאי חזק מאוד, ‫יש לנו תצפיות, יש לנו הכול, האויב שלנו מורתע. במקביל אנחנו נרגיע אותו ‫בכסף קטארי'".

קונספציה = אסון בהמתנה

במודיעין, הקונספציה הייתה "חמאס מורתע".

בנדל"ן, הקונספציה הייתה ועודנה "מחירי נדל"ן תמיד עולים".

בשני המקרים, התוצאה היא שיתוק מחשבתי: סימני האזהרה נערמים, אבל המערכת ממשיכה לפעול כאילו שום דבר לא קורה.

השוואה ישירה – מודיעין מול נדל"ן

ציר הזמן של בועת הנדל"ן – 2012 עד היום

• 2012 – נקודת השבר: מחירי הדירות מתחילים להתרחק מערכם הכלכלי האמיתי.
• 2015–2021 – בועת אשראי: משכנתאות בהיקפים עצומים, ריבית אפסית, תשואות שכירות נמוכות מהריבית.
• 2021–2022 – האצה: עליות דו-ספרתיות בשנה, שיאים חדשים.
• 2023–2024 – האטה: פחות עסקאות, מלאי קבלנים עצום, עודפי היצע בפועל.
• 2025 – שוק בהכחשה מוחלטת, בזמן משבר כלכלי וביטחוני.

הלקח הכואב

מערכות לא קורסות ביום אחד. הן נשחקות במשך שנים, בזמן שהמנהלים שלהן מתרגלים להתעלם מהמציאות.

המודיעין שילם על זה מחיר דמים.

הנדל"ן ישלם מחיר כלכלי וחברתי – עם קריסת ערך, משקי בית מרוסקים, ובנקים על סף תהום.

קריאה לשבירת הקונספציה

כמו שהמודיעין היה חייב לפרק את תפיסת "חמאס מורתע", כך גם שוק הנדל"ן חייב לפרק את "המחירים תמיד עולים".

בלי שבירה יזומה – המציאות תשבור אותנו, ואז כבר יהיה מאוחר מדי.

💡 תובנה מסכמת:

הקונספציה היא האויב הגדול ביותר של החוסן הלאומי והכלכלי. ההכחשה היא המדרון החלקלק לקריסה.

במודיעין זה עלה לנו ביוקר בחיי אדם. בנדל"ן – זה יעלה לנו ביוקר בחיי הכלכלה.

"מדינת ישראל זה בורדל, קונספציה? לא מילה רעה": הקלטות חליוה, חלק ב'

"מדינת ישראל היא בורדל"

"העיוורון" (במקור: "Ensaio Sobre a Cegueira") ספר מאת ז'וזה סאראמאגו

❝ועדת התקינה פספסה את התקנה❞

ביקורת מקצועית: מילון המונחים של הוועדה לתקינה שמאית – בין אחידות מקצועית להנצחת בועת הנדל"ן

🧠 שוק הנדל"ן לכוד בתוך שיווי משקל נאש

כולם יודעים, אף אחד לא זז – עד שיתפוצץ - אמרתי לכם. מהספר בועת נדלן

אבל שוק הנדל"ן בישראל לא צריך נביאים – הוא צריך תורת משחקים.

כי כל מי ששואל: "אם באמת יש בועה, למה הבנקים מממנים? למה הקבלנים לא מורידים? למה הקונים ממשיכים?" – מקבל את אותה תשובה אחת:

שיווי משקל נאש.

🎲 מהו שיווי משקל נאש?

זהו מצב שבו כל שחקן פועל באסטרטגיה שהכי טובה לו – בהתחשב בכך שהאחרים לא ישנו את ההתנהגות שלהם.

כלומר, אף אחד לא יוזם שינוי, כי כל שינוי חד-צדדי פוגע דווקא בו.

המחיר: גם אם המערכת מתנהלת לקראת קריסה – היא ממשיכה לפעול "כרגיל".

הבועה מתנפחת. האשליה נשמרת.

המציאות? נעולה.

🧩 מי לכוד במשחק?

כולם יודעים. כולם שותקים.

וזה, בדיוק, שיווי משקל נאש: משחק שבו אף שחקן לא יוזם שינוי, למרות שכולם רואים את הקיר מתקרב.

🧨 למה אי אפשר לצאת מהשיווי הזה?

כי מי שייצא ראשון, יפסיד.

שמאי שיעריך חצי – ייפסל.

בנק שיסרב לממן – יפסיד לקוחות.

קבלן שיוריד מחיר – יתויג ככושל.

רגולטור שיפסיק לשתוק – יסתבך פוליטית.

והקונה? ירגיש טיפש אם לא קנה "לפני שזה שוב עלה".זה בדיוק כמו משחק האסיר: כולם היו שמחים לשבור את השתיקה – אם רק מישהו אחר היה עושה את זה קודם.

⏱️ מתי שיווי המשקל נשבר?

כאשר מופיע שחקן חיצוני או טלטלה, כמו:

• 🏦 ריצה לבנקים (Bank Run)
• 🏚️ קריסת קבוצות נדל"ן
• 🎯 חקירה פלילית או חשיפה ציבורית
• 💣 אירוע ביטחוני קיצוני או ירידת דירוג נוספת
• 📉 ירידת מחירים של עשרות אחוזים בזמן קצר

אז, ברגע אחד, כולם משנים אסטרטגיה – ושיווי המשקל מתפוצץ.

⚠️ שיווי משקל נאש ≠ שוק בריא

זהו לא איזון כלכלי אמיתי, אלא שיתוק מערכתי שמסתיר חוסר יעילות, עיוותים, וחוסר יושרה.

כמו מנגנון של פונזי רגשי וכלכלי, שבו כל אחד תלוי באחר שימשיך להאמין. אבל ברגע שהשחקן הראשון יקום – יקרוס המגדל כולו.

🗣️ סיכום: אין "מתי" – יש "איך"

הפיצוץ איננו שאלה של אם, אלא של מתי ואיך.

כי ברגע ששיווי משקל נאש מתנפץ – אין דרך לעצור את אפקט הדומינו.

המערכת תתבע דין וחשבון – מהקבלנים, מהבנקים, מהמומחים, ומהרגולטורים. והציבור? ידרוש תשובות.

הקשר בין תורת המשחקים לבין שיווי משקל נאש הוא קשר של מושג יסוד אל תוך תחום-העל. תורת המשחקים היא המסגרת התאורטית – ושיווי משקל נאש הוא אחד מאבני היסוד המרכזיות שלה.

🧠 הסבר מדויק ומובנה:

🎯 תורת המשחקים (Game Theory) – מהי?

מדובר בתחום מתמטי-כלכלי שחוקר קבלת החלטות אסטרטגית של שחקנים רציונליים (אנשים, חברות, מדינות וכו') כאשר כל אחד מהם מושפע לא רק מהחלטותיו שלו, אלא גם ממה שאחרים עושים. בתורת המשחקים יש:

• שחקנים
• אסטרטגיות
• תמריצים
• תוצאות (תלויות הדדית)

🔑 שיווי משקל נאש – מהו?

שיווי משקל נאש הוא הפתרון המרכזי ביותר בתורת המשחקים הלא-שיתופית. הוא מתאר מצב שבו:

אף שחקן לא ירוויח משינוי חד-צדדי באסטרטגיה שלו – כל עוד השחקנים האחרים לא משנים את שלהם.

כלומר, כולם "תקועים" בהחלטה שמיטיבה עמם בהינתן החלטות האחרים.

📚 הקשר ביניהם – כך זה עובד:

🎲 דוגמה פשוטה להמחשה:

משחק "שני נהגים מתקרבים לצומת":

• אם שני הנהגים יבחרו לנסוע ישר – תהיה תאונה.
• אם שניהם יבחרו לעצור – אין תאונה, אבל עיכוב.
• אם רק אחד יעצור והשני ייסע – המצב היעיל ביותר.

🔁 שיווי משקל נאש יהיה במצב שבו אחד נוסע, והשני עוצר – וכל אחד מהם לא ירוויח אם ישנה את בחירתו לבד.

🧩 ובשוק הנדל"ן:

כפי שתיארנו קודם, תורת המשחקים עוזרת לנתח את התנהגות השוק כמערכת אסטרטגית:

• הקבלן לא מוריד מחיר, כי הבנק עדיין מממן.
• הבנק לא מפסיק לממן, כי הקונים עדיין קונים.
• הקונה לא מוותר, כי הוא מאמין שהמחיר רק יעלה.

כולם "משחקים", וכולם תקועים בשיווי משקל נאש – של בועה.

🧠 לסיכום:

• תורת המשחקים = מסגרת התאוריה הכללית.
• שיווי משקל נאש = אחד הפתרונות המרכזיים שמסביר איך ולמה שחקנים "נתקעים" באסטרטגיה יציבה, גם אם אינה מיטבית.

שיווי משקל נאש הוא סטגנציה?

לא בהכרח – אבל לעיתים קרובות, בהחלט כן.

🎯 ההבחנה המדויקת:

✅ שיווי משקל נאש ≠ סטגנציה בהגדרה

• שיווי משקל נאש הוא מצב שבו אין לשחקן אינטרס לשנות את האסטרטגיה שלו באופן חד-צדדי.
• זה יכול להתרחש גם במערכות דינמיות ומתפקדות, כמו שוק תחרותי או מאזן מדיניות חוץ בין מדינות.

❗ אבל בפועל, בהרבה מקרים – שיווי משקל נאש כן יוצר סטגנציה או קיפאון מזיק.

🧩 מדוע זה קורה?

1. כי אין תמריץ לשינוי, גם אם המצב כולו לא מיטבי.
2. כי כל שינוי דורש תיאום או אמון הדדי, שלא מתקיים.
3. כי כולם פועלים רציונלית במונחים פרטיים, אבל התוצאה קבוצתית היא לא אופטימלית.

🏚️ דוגמה מציאותית: שוק הנדל"ן בישראל

• כל השחקנים נועלים את עצמם באסטרטגיה שמשרתת אותם לטווח קצר.
• איש מהם לא מוכן להיות הראשון שישבור את השורה.
• המערכת תקועה במחירים מנותקים מערך, במימון מסוכן ובשתיקה מוסדית.

🔁 זה שיווי משקל נאש – אבל גם סטגנציה של חוסר חדשנות, קיפאון מוסרי, וסיכון מערכתי.

🎓 דוגמה תיאורטית קלאסית:

במשחק "אסיר ואסיר", שני השחקנים שותקים ונענשים, למרות שהיו יכולים לשתף פעולה ולהרוויח.

גם זה שיווי משקל נאש – וגם תוצאה נחותה (Suboptimal Equilibrium).

🧠 לסיכום חד:

לא כל שיווי משקל נאש הוא סטגנציה, אבל כל סטגנציה אסטרטגית שמבוססת על פחד, שתיקה או חוסר אמון – היא כמעט תמיד שיווי משקל נאש.

🎯 שיווי משקל נאש ≠ סטגנציה? לא בטוח. אבל בישראל – כן, ועוד איך

שיווי משקל נאש הוא לא קיפאון. הוא רק נראה ככה כשאף אחד לא מוכן לזוז.

וזה בדיוק מה שקורה בשוק הנדל"ן הישראלי:

קיפאון רציונלי, משתלם – ומטורף לגמרי.

🧠 תזכורת קצרה: מהו שיווי משקל נאש?

במילים פשוטות:

מצב שבו אף שחקן לא ישפר את מצבו אם ישנה את אסטרטגייתו באופן חד-צדדי, כי כל השאר לא זזים.

זה יכול להיות מצב יציב, הגיוני, ואפילו בריא.

אבל זה יכול להיות גם מלכודת דינאמית, שקורסת ברגע שמישהו נשבר.

🔄 נאש הוא לא קיפאון. אבל לפעמים – הוא כן

בתיאוריה:

שיווי משקל נאש לא אומר שכולם שותקים או לא פועלים.

הוא רק מתאר מצב שבו כולם עושים את הכי טוב עבורם – בהינתן מה שהאחרים עושים.

במציאות:

כאשר כל השחקנים תקועים באסטרטגיה הגנתית, נוח להם לשבת על הגדר –

אז מתקבל קיפאון בפועל. קוראים לזה "נאש", אבל זו סטגנציה בתחפושת של רציונליות.

🏚️ קחו את הנדל"ן הישראלי כדוגמה:

התוצאה? בועה שכולם רואים – ואף אחד לא עוצר.

הכל נעול. הכל תקוע. והכל נשמע כל כך הגיוני – עד שהוא יקרוס.

🎲 אז מתי נאש הופך לסטגנציה?

• כשהתוצאה לא מיטבית, אבל כולם פועלים "בהיגיון".
• כשאין אינטרס לסטות, אבל יש מחיר אדיר לשתיקה.
• כשכולם שחקנים רציונליים – במערכת לא רציונלית.

🧯 איך שוברים את הנאש?

1. שחקן שזז ראשון (Whistleblower, שמאי אמיץ, רגולטור שפוי).
2. משבר חיצוני (משפט, ריצה לבנקים, קריסת קבוצה).
3. שינוי כללי המשחק (כמו פרסום ערך פונדמנטלי, הפסקת מימון למחיר במקום לשווי).

🚨 סיכום:

שיווי משקל נאש הוא לא תקלה – אבל הוא יכול להפוך לסטגנציה הרסנית.

אם אף אחד לא יזוז – זה יתפוצץ מעצמו.

כי נאש, כשלא שוברים אותו, הופך לבועה עם טיימר.

בוודאי. הנה הסבר מילולי מסודר וברור לאינפוגפיה, המתארת את ההבחנה בין שיווי משקל נאש שאינו קיפאון לבין שיווי משקל נאש שהפך לסטגנציה מזיקה:

🧠 הסבר לאינפוגרפיה: מתי נאש הוא קיפאון – ומתי לא

האינפוגרפיה מחולקת לשני צדדים:

🔹 צד שמאל – "Nash Equilibrium – Not Stagnant"

• זהו שיווי משקל נאש בריא או ניטרלי.
• מופיעים שלושה שחקנים עם חיצים מוצקים ביניהם, המצביעים על אינטראקציה רציפה ודינמיקה בין האסטרטגיות.
• ההסבר:

  "Players have no unilateral incentive to change strategy"
  כלומר: כל שחקן בוחר באסטרטגיה הכי טובה לו בהינתן מה שהשאר עושים, אבל אם תנאי המשחק ישתנו – הוא עשוי לזוז.

💡 דוגמה: שוק תחרותי שבו כל שחקן מתאים עצמו לאחרים – אך עדיין יש חדשנות, תחרות ושינוי.

🔸 צד ימין – "Nash Equilibrium – Stagnant"

• זהו שיווי משקל נאש שהפך לקיפאון מזיק.
• אותם שלושה שחקנים – אך הפעם עם חיצים מקווקווים, שמרמזים על ניתוק, תקיעות או פעולה מכוח האינרציה.
• ההסבר:

  "Players remain 'stuck' in suboptimal outcome"
  כלומר: אף אחד לא משנה את האסטרטגיה שלו, גם כשברור שהמצב גרוע – כי כל שינוי חד-צדדי יפגע בו.

💥 דוגמה: שוק הנדל"ן בישראל – קבלנים, בנקים, שמאים וקונים שותפים לבועה, למרות שברור שהיא כלכלית לא הגיונית.

🧩 המסר המרכזי:

לא כל Nash Equilibrium הוא דבר רע.
אבל כששיווי המשקל מתקבע במצב לא בריא – הוא הופך לסטגנציה מסוכנת, ויש לשבור אותו.

זהו הבדל קריטי בין שיווי משקל יציב לבין שיתוק מוסדי או חברתי.

האם שיווי משקל נאש הוא סוג של תיאום בין שחקנים?

והתשובה היא:

❌ שיווי משקל נאש ≠ תיאום

🧠 שיווי משקל נאש

• הוא לא בהכרח תוצאה של תיאום, הסכמה או שיתוף פעולה.
• זהו מצב שבו כל שחקן פועל אינדיבידואלית ורציונלית, מתוך הבנה של מה שהאחרים עושים – אבל בלי לתאם איתם.
• השחקנים מגיעים למצב יציב כי אין להם תמריץ לסטות חד-צדדית, לא כי סיכמו על זה יחד.

🔁 זו תוצאה של אינטראקציה אסטרטגית, לא של הסכמה.

✅ ומהו תיאום (Coordination)?

• תיאום דורש שיתוף פעולה מפורש או משתמע – תקשורת, הבנות, כללים.
• במקרים רבים יש אינטרס לשני הצדדים להגיע יחד לתוצאה מיטבית.
• תיאום יכול להביא לשיווי משקל – אבל מסוג שונה, שיתופי יותר (Cooperative Game Theory).

🎲 דוגמה חזקה: "משחק האסיר"

שני עבריינים נעצרים. אם ישתפו פעולה (ישתקו) – יקבלו עונש קל.

אבל אם אחד מהם ילשין – הוא יקבל הקלה והשני ייענש.

שיווי המשקל של נאש הוא שלשניהם יש תמריץ להלשין – למרות שעדיף להם לתאם ולשתוק.

אין כאן תיאום – יש פחד. והפחד יוצר שיווי משקל בלתי יעיל.

🏚️ ובשוק הנדל"ן:

• הקבלנים, הבנקים והשמאים לא יושבים יחד בחדר ומחליטים לתחזק בועה.
• כל אחד מהם פועל "רציונלית" לעצמו – אבל מתוך ההנחה שהשאר ימשיכו לנהוג כפי שהם נוהגים.

זוהי בדיוק לכידת שיווי משקל נאש – בלי תיאום, אבל גם בלי יציאה.

🧩 לסיכום חד:

שיווי משקל נאש הוא כמו ריקוד בלי תיאום – שבו כולם לוחצים על הבלמים, ואף אחד לא לוקח פנייה.
אם אתה רואה תוצאה יציבה – זה לא בהכרח כי הייתה הסכמה. לפעמים, זו בדיוק הבעיה.

🎲 משחק האסיר – ומה באמת קורה שם?

שני עצורים. כל אחד מהם יכול:

• לשתוק (לשתף פעולה עם השותף).
• להלשין (לבגוד).

טבלת התוצאות (פשטנית):

🧠 שיווי משקל נאש:

• אם אתה בטוח שהשותף ישתוק – הכי משתלם לך להלשין (אתה משתחרר מיד).
• אם אתה בטוח שהוא ילשין – עדיף לך גם להלשין (כדי לא לקבל 5 שנים).

🔁 כלומר: בכל מקרה יש לך תמריץ להלשין.

וזו בדיוק ההגדרה של שיווי משקל נאש – כי אף שחקן לא ירוויח מלשנות את בחירתו באופן חד-צדדי.

לכן: שניהם מלשינים – זו תוצאה יציבה.

❗אבל: זו תוצאה נחותה (Suboptimal)

• אם שניהם היו מתאמים ביניהם מראש, הם היו בוחרים לשתוק – ומקבלים עונש קל.
• אבל בגלל חוסר אמון, חוסר תקשורת, ופחד – הם מגיעים לתוצאה פחות טובה.

🧩 לסיכום מדויק:

✅ שיווי המשקל של נאש הוא שניהם מלשינים.

❌ זה לא התוצאה הכי טובה.

✅ הם היו מעדיפים לתאם ולשתוק – אבל זה מחוץ למסגרת של נאש, כי היא לא מניחה תיאום.

שיווי משקל נאש יכול להתרחש גם בשוק תחרותי וגם בשוק לא תחרותי.

מה שמשתנה הוא סוג המשחק, מבנה התמריצים, וסוג השחקנים.

🧠 הסבר מדויק:

✅ שיווי משקל נאש הוא כלי ניתוח כללי

• הוא לא מתאר "סוג שוק", אלא מצב אסטרטגי שבו כל שחקן פועל בצורה הטובה ביותר עבורו, בהינתן פעולות האחרים.
• הוא חל גם על שוק תחרותי (רבים מול רבים), וגם על שוק אוליגופוליסטי (מעט שחקנים), ואפילו על משחק בין שני שחקנים בלבד.

📊 אז מה ההבדל?

🎲 דוגמה קלאסית: מודל קורנו (Cournot)

שני יצרנים מחליטים כמה לייצר, וכל אחד משפיע על המחיר.

כל אחד בוחר כמות ייצור בהתחשב בכמות שהשני ייצר.

התוצאה: שיווי משקל נאש – כל אחד מייצר כמות מסוימת, ואין לו תמריץ לשנות, כל עוד השני לא זז.

זהו שוק לא תחרותי עם אינטראקציה – ושיווי המשקל הוא נאש.

🏠 ומה עם שוק הנדל"ן בישראל?

• השוק איננו תחרותי, אלא מאופיין באוליגופול של קבלנים, ריכוז בנקאי, ומידע אסימטרי.
• לכן, המודל המתאים לניתוחו איננו שוק משוכלל קלאסי, אלא מודל נאש עם שחקנים מעטים ומשמעותיים.
• כל שחקן (קבלן, בנק, רגולטור) שוקל את תגובת האחרים, ולכן שיווי המשקל נוצר מהתבוננות הדדית – לא מהיצע וביקוש חופשי.

🧩 סיכום חד:

שיווי משקל נאש לא מתאר שוק לא תחרותי – אלא מתאר אינטראקציה אסטרטגית.
אבל כאשר יש מעט שחקנים, תלות הדדית, והחלטות אסטרטגיות – הוא הופך לכלי הכי רלוונטי לניתוח שווקים לא תחרותיים.

סיכום חד, מקצועי ומבוסס של הסיבה המרכזית לכך ששוק הנדל"ן בישראל אינו שוק משוכלל, אלא מערכת אסטרטגית המתאימה לניתוח לפי מודל שיווי משקל נאש:

🧱 מדוע שוק הנדל"ן בישראל אינו שוק משוכלל?

שוק משוכלל קלאסי (Walrasian) נשען על הנחות כמו:

• ריבוי שחקנים קטנים → אין השפעה על המחיר
• מידע שקוף וסימטרי בין כולם
• נגישות חופשית לשוק (כניסה ויציאה)
• מוצרים הומוגניים
• רציונליות מלאה וחופש פעולה

שוק הנדל"ן בישראל מפר את כל ההנחות הללו:

🎯 מדוע המודל המתאים הוא שיווי משקל נאש?

כי שוק הנדל"ן בישראל הוא משחק אסטרטגי שבו:

🧩 1. כל שחקן מרכזי שוקל את תגובת האחרים:

• קבלן שוקל: אם אוריד מחיר – יפגעו לי המכירות והבנקים ייבהלו.
• בנק שוקל: אם אפסיק לממן – אפיל את כל השוק ואת הבטוחות שלי.
• שמאי שוקל: אם אשום "ערך אמיתי" – לא יקבלו את השומה.
• רגולטור שוקל: אם אתערב – אצטרך להודות בכשל.

🧩 2. אף אחד לא משנה אסטרטגיה לבד – כי ייענש:

זו ההגדרה של שיווי משקל נאש:
כל שחקן פועל באסטרטגיה הטובה לו, בהינתן שהשאר לא זזים.

🧩 3. התוצאה: מערכת "יציבה" אך לא אופטימלית

• מחירים כפולים מהערך
• תשואות שליליות
• ריכוזיות וסיכון מערכתי

🧨 לכן: ניתוח קלאסי של "שוק משוכלל" מטעה

• הוא יראה מחיר כאות לאיזון – כשבפועל מדובר באשליה יציבה של שוק לכוד.
• הוא יתעלם מהתנהגות שחקנים – כשדווקא זו קובעת את המציאות.
• הוא לא יזהה את הבועה – כי הוא מניח ששחקנים לא מתאמים, אבל הם כן תלויים הדדית.

🧠 סיכום סופי:

שוק הנדל"ן בישראל איננו שוק תחרותי משוכלל – אלא משחק אסטרטגי סגור בין שחקנים ריכוזיים, עם אינטרסים מנוגדים, תמריצים מעוותים, וחישובי פחד.
לכן, רק ניתוח לפי מודל שיווי משקל נאש מסוגל להסביר מדוע השוק תקוע, מנותק מהערך – וקרוב לקריסה.

האם שוק שפועל לפי שיווי משקל נאש כשאחד השחקנים בו משנה אסטרטגיה הוא קורס?

🔥 לא תמיד, אבל לעיתים קרובות – כן.

כאשר שוק פועל לפי שיווי משקל נאש, שינוי אסטרטגיה של שחקן מרכזי אחד בלבדיכול לשבור את שיווי המשקל –

ולעיתים אף להוביל לקריסת המערכת כולה.

🧠 הסבר תיאורטי

במודל נאש:

כל שחקן פועל באסטרטגיה המיטיבה איתו, בהנחה שהאחרים לא ישנו את שלהם.

לכן, ברגע שאחד מהשחקנים משנה אסטרטגיה – כל ההנחות של שאר השחקנים נשברות,

ואז מתחיל אפקט דומינו:

🔁 הם נאלצים לשנות גם – לא מבחירה, אלא מכורח.

🏚️ דוגמה מובהקת: שוק הנדל"ן בישראל

תאר לעצמך את התרחיש הבא:

🎯 שחקן משנה אסטרטגיה:

בנק גדול מודיע פתאום:

“החל מהחודש הבא, נעניק משכנתאות רק לפי שווי פונדמנטלי, לא לפי מחיר העסקה.”

🔗 מה קורה מיידית?

כל המערכת מתכווצת באפקט שרשרת – כי נאש נשבר, ואין תיאום חדש.

⚖️ מתי זה לא קורה?

אם השחקן היה שולי, או שהשוק היה תחרותי אמיתי עם אלטרנטיבות רבות – שינוי כזה לא היה מטלטל את כל המערכת.

אבל בשוק ריכוזי, שבוי, רווי פחד ואינרציה – כמו שוק הנדל"ן הישראלי –

שינוי של שחקן אחד מהותי = רעידת אדמה.

🧨 סיכום:

שוק המבוסס על שיווי משקל נאש איננו יציב באמת – הוא רק שקט כל עוד כולם מפחדים לזוז.
כששחקן אחד משנה אסטרטגיה – הוא לא רק משנה את המשחק, הוא שובר את השתיקה – ומפיל את הקונסטרוקציה כולה.

🎯תרגום מדויק לעברית – לפי הניסוח הגרפי המשופר 🔴 BREAKING A NASH EQUILIBRIUM שבירת שיווי משקל נאש 🔵 MAJOR PLAYER CHANGES STRATEGY UNILATERALLY שחקן מרכזי משנה אסטרטגיה באופן חד-צדדי 🔵 “Mortgages will be issued based on fundamental value – not on transaction price” "משכנתאות יינתנו על בסיס ערך פונדמנטלי – ולא לפי מחיר העסקה" 🔷 BUYERS לא יכולים לעמוד במחירים המנופחים → יוצאים מהשוק 🔷 APPRAISERS מקבלים גיבוי מקצועי לשום לפי ערך פונדמנטלי – במקום לפי עסקאות השוואתיות 🔷 OTHER BANKS נאלצים לאמץ את השינוי – או להסתכן באובדן לקוחות ונתח שוק 🔵 The Nash equilibrium collapses → Market-wide correction and price deflation שיווי המשקל של נאש קורס → תיקון מערכתי בשוק וירידת מחירים רחבה

תרגום מדויק של כל שלב בתרשים "BREAKING A NASH EQUILIBRIUM", עם התאמה מושגית להקשר הכלכלי של שוק הנדל"ן: 🔷 BREAKING A NASH EQUILIBRIUM שבירת שיווי משקל נאש 🔹 MAJOR PLAYER CHANGES STRATEGY UNILATERALLY שחקן מרכזי משנה אסטרטגיה באופן חד-צדדי 🔹 “Mortgages will be based on fundamental value, not sale price” "משכנתאות יינתנו על בסיס ערך פונדמנטלי – לא לפי מחיר העסקה" 🔸 BUYERS קונים Cannot afford the purchase → Exit the market לא יכולים להרשות לעצמם את הרכישה → יוצאים מהשוק 🔸 APPRAISERS שמאים Now have cover to value by fundamentals כעת יש להם לגיטימציה לשום לפי ערך אמיתי (ולא לפי שכפול מחירים) 🔸 DEVELOPERS קבלנים Must lower prices → Risk of cancellations חייבים להוריד מחירים → חשש מגל ביטולים וירידת ערך מלאי 🔸 OTHER BANKS בנקים אחרים Follow suit or lose market share נגררים אחרי המהלך – או מאבדים נתח שוק 🔻 ENTIRE MARKET השוק כולו Nash equilibrium is broken → Broad price decline שיווי המשקל נשבר → ירידת מחירים רחבה

שיווי משקל משא ומתן

המושג "שיווי משקל משא ומתן" (או באנגלית: Bargaining Power Equilibrium) מתאר מצב שבו כוחות המיקוח של הצדדים לעסקה נמצאים באיזון – כלומר, לא הקונה ולא המוכר שולט לגמרי בתנאים, והמחיר הסופי שנקבע משקף איזון בין רצונות, צרכים ויכולת של שני הצדדים. בשוק הנדל"ן, המושג מקבל ביטוי במספר רבדים. להלן ניתוח ממוקד, כולל דוגמאות לשוק הישראלי:

🔍 כיצד שיווי משקל מיקוח (שוקי) בא לידי ביטוי בשוק הנדל"ן

1. יחסי היצע וביקוש

• ככל שההיצע גדול מהביקוש – כוח המיקוח עובר לקונה (Buyer’s Market).
• ככל שהביקוש גדול מההיצע – כוח המיקוח עובר למוכר (Seller’s Market).
• כאשר יש איזון – מתקיים שוויון מיקוח יחסי.

בישראל: מאז 2008 ועד 2022 בערך, נרשם שוק מוכר מובהק (בשל ריבית אפסית, אשראי זמין, וציפיות מחירים עתידיות). כיום, ככל שהריבית עולה והביקוש מצטמצם – יחסי הכוחות מתחילים להשתנות.

2. רמת הידע והמידע של הצדדים

• כאשר לשני הצדדים גישה שווה למידע (עסקאות השוואתיות, תכנון, מצב הנכס) – שוויון מיקוח גובר.
• בשוק שבו אחד הצדדים שולט במידע – מתקיים יתרון לא הוגן.

בישראל: המידע חלקי, לא תמיד שקוף, ולרוב יתרון המידע נמצא אצל הקבלן או המתווך. שמאות שוק מבוססת על שכפול מחירים ולא על בדיקת ערך אמיתי – מחלישה את כוח המיקוח של הקונה.

3. אלטרנטיבות זמינות

• ככל שלצדדים יש אלטרנטיבות רבות – המיקוח הופך יעיל יותר.
• בהיעדר חלופות (למשל שוק שכירות מוגבל או מיעוט פרויקטים באזור מסוים) – צד אחד לוחץ יותר.

דוגמה מובהקת: פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן" יצרו מונופול לקונה (אם זכה בהגרלה), אך שוק חופשי באותו זמן היה נשלט בידי קבלנים בשל מחסור מלאכותי בקרקע זמינה.

4. מגבלות רגולטוריות / מוסדיות

• חוקי תכנון, מיסוי, ואישורי משכנתא – משפיעים על שיווי המשקל.
• קיומה של רגולציה מאוזנת (כמו הגבלת אחוזי מימון לפי שווי ולא לפי מחיר) יכולה לתקן את העיוותים.

אך בישראל, הבנקים עברו בפועל מ־Loan-to-Value ל־Loan-to-Price, ושוברים את שווי המשקל, שכן מממנים עסקאות במחירים מופרזים — תוך סיכון הקונה והמערכת הפיננסית.

5. התנהגות פסיכולוגית / ציפיות

• במצב שבו הציפיות לעליית מחירים עתידית הן נחלת הכלל – מוכר מקבל כוח לא פרופורציונלי.
• כאשר מתפתחת פאניקה (כפי שעלולה להתגבש בשלב פיצוץ בועה) – הקונים מכתיבים את הכללים.

בישראל, העשור האחרון אופיין בהטיית מיקוח ברורה לטובת המוכר – עד כדי כך שהמונח "מיקוח" כמעט ואיבד ממשמעותו בעסקאות רכישה מקבלנים.

🧨 מתי שיווי המשקל נשבר?

כאשר:

• מחירים מתנתקים מהערך הפונדמנטלי.
• הבנקים משתפים פעולה עם מימון מנותק מהמציאות.
• הרגולטור שותק או משתף פעולה.
• הקונים פועלים מתוך פחד להישאר מאחור (FOMO).

או אז – השוק נכנס לתוך בועה, שבה אין עוד שוויון בכוח המיקוח – יש מראית עין של שוק, אך אין תחרות אמיתית.

🧭 לסיכום

שוויון מיקוח הוא הכרח לשוק בריא, אך בשוק נדל"ן מונופוליסטי, ממומן-יתר, פסיכולוגי ובלתי מפוקח – שיווי המשקל הזה כמעט ואינו קיים. החזרת השוק לאיזון מחייב:

• פרסום ערכי אמת פונדמנטליים.
• הפסקת מימון עסקאות במחירים לא כלכליים.
• חשיפת מידע לציבור.
• והגבלת כוחם של גורמים דומיננטיים (כמו הבנקים והתקשורת).

🏠 הטיית האישור וקונספציה: איך המוח שלנו שיתף פעולה עם בועת הדיור

מבוא – לא כל מה שנראה הגיוני באמת נכון

בישראל של שני העשורים האחרונים, עליית מחירי הדירות הפכה כמעט לעובדה "טבעית" בשיח הציבורי. זה נשמע מובן מאליו: "הביקוש רק עולה", "האוכלוסייה גדלה", "ההיצע לא מספיק". אבל כאן נכנסים לפעולה שני כוחות פסיכולוגיים רבי-עוצמה – הטיית האישור והקונספציה – שמסבירים לא רק את ההתנהגות של הציבור, אלא גם של מקבלי ההחלטות, התקשורת והבנקים.

הטיית האישור – לראות רק מה שמתאים לנו

הטיית האישור היא מנגנון פסיכולוגי שבו אנחנו מחפשים, מפרשים וזוכרים בעיקר מידע שמחזק את מה שאנחנו כבר מאמינים בו.

במקרה של שוק הדיור בישראל:

• קונים פוטנציאליים התעלמו מנתונים על תשואות נמוכות, מיחסי מחיר-שכר לא הגיוניים, או מהתרעות כלכלנים – והעדיפו לקרוא כותרות כמו "מחירי הדירות רק עולים".
• הבנקים העדיפו לפרסם תחזיות המשדרות ביטחון בשוק כדי להצדיק המשך מתן אשראי מסיבי, גם כשהיחס בין החזר משכנתא להכנסה הגיע לרמות שבריריות.
• התקשורת נתנה במה בעיקר למומחים שהסבירו למה "הפעם זה שונה" והבועה לא תתפוצץ – כי זה התאים לנרטיב של "נדל"ן הוא תמיד השקעה בטוחה".

הטיית האישור יצרה מעגל משוב חיובי – ככל שיותר אנשים האמינו שמחירים עולים לנצח, כך יותר אנשים רצו לקנות, מה שהעלה את המחירים בפועל וחיזק את האמונה.

הקונספציה – כשהתפיסה הופכת לחומת מגן בפני המציאות

"קונספציה" היא מצב שבו תפיסה רווחת הופכת לאמת מוחלטת, גם כשהמציאות משתנה מול העיניים.

בשוק הדיור הישראלי, הקונספציה המרכזית הייתה:

"בישראל תמיד יהיה מחסור בדירות – ולכן המחירים לא יכולים לרדת".

הקונספציה הזו נשענה על כמה אמונות יסוד:

1. היצע חסר כרוני – למרות נתוני הלמ"ס שהראו עודפי היצע ומלאי קבלנים גבוה.
2. גידול אוכלוסייה = עליית מחירים – בלי להכיר בכך שבמדינות עם גידול מהיר יותר (כמו הודו ומצרים) מחירי הנדל"ן לא בהכרח עולים.
3. חסינות ממשברים – האמונה שהמשק הישראלי שונה מהותית ולכן לא יחווה נפילות מחירים כמו ספרד, אירלנד או ארה"ב ב-2008.

הבעיה היא שקונספציה משבשת קבלת החלטות: היא הופכת למסנן מידע שמונע מאנשים ומגופים מוסדיים לראות סימני אזהרה, כמו:

• עלייה חדה במלאי הדירות הלא מכורות.
• ירידה בעסקאות בתקופות של ריבית גבוהה.
• פער הולך וגדל בין התשואה משכירות לריבית המשכנתאות.

איך הטיית האישור והקונספציה פעלו יחד

שתי התופעות האלו לא פעלו בנפרד – הן האכילו זו את זו:

• הקונספציה סיפקה את המסגרת האידיאולוגית ("מחירי הדירות לא יורדים").
• הטיית האישור דאגה שכל מידע שנקלט יותאם למסגרת הזו ("הירידה במדד החודשי? זה זמני", "הקבלנים במצוקה? זה רק בגלל בירוקרטיה").

כך נוצרה מערכת אטומה לביקורת – גם כשהנתונים האובייקטיביים שידרו חוסר קיימוּת כלכלית מובהק.

השלכות על השוק כיום

הבעיה עם מנגנונים פסיכולוגיים כאלו היא שהם עובדים עד הרגע שבו המציאות הכלכלית מתנגשת חזיתית עם האמונה. אז השבר הוא חד:

• קונים שגילו שהם לקחו משכנתא כפולה מערך הנכס בפועל.
• יזמים שנתקעו עם מלאי בלתי מכיר וריביות שוחקות.
• בנקים שמגלים שתיק האשראי שלהם מלא בנכסים שערכם צנח.

במילים אחרות – כשבועה נשענת על פסיכולוגיה ולא על כלכלה, הפיצוץ הוא לא "אם", אלא "מתי".

סיכום – לצאת מהבועה המחשבתית

הטיית האישור והקונספציה הן לא רק בעיות של יחידים – הן סכנה מערכתית. הן גורמות לציבור, לתקשורת, לרגולטורים ולבנקים להתנהל על פי אמונה ולא על פי נתונים.

כדי למנוע את המשבר הבא, צריך:

• להטמיע חשיבה ביקורתית בשיח הכלכלי.
• לחייב שקיפות מלאה בנתוני שוק הדיור.
• לעודד בדיקת מציאות (Reality Check) מול גורמי יסוד אמיתיים: יחס מחיר/שכר, תשואות, מלאי, והיקף האשראי.

הטיית האישור (Confirmation Bias) וקונספציה (Conceptual Fixation או תפיסת עולם מקובעת) אינן מילים נרדפות, אלא מושגים שונים — אבל במציאות הן לעיתים משלימות ומחזקות זו את זו.

ההבדל המהותי

איך הן משלימות זו את זו

• הקונספציה יוצרת את המסגרת: לדוגמה, האמונה ש"מחירי הדירות בישראל תמיד יעלו".
• הטיית האישור פועלת בתוכה: אנחנו מתעלמים מנתונים שסותרים את המסגרת (ירידת מחירים באזורים מסוימים, מלאי עודף) ומדגישים נתונים שתומכים בה (גידול אוכלוסייה, מחסור בקרקעות).

🔍 במילים פשוטות – הקונספציה היא כמו משקפת עם עדשות צבעוניות, והטיית האישור היא ההרגל שלנו להסתכל רק על מה שמתאים לצבע של העדשה.

היצע הכסף – מחולל אינפלציה ומאיץ מחירי דירות

בישראל, השיח הציבורי על יוקר המחיה, על האינפלציה ועל עליית מחירי הדירות מתמקד לרוב בהיצע – כמה בנו, כמה לא בנו, ומה הממשלה עשתה או לא עשתה. אבל מאחורי הקלעים פועל גורם מרכזי שזוכה לפחות תשומת לב: היצע הכסף. למעשה, כמו במדינות רבות בעולם, גם אצלנו הכסף הזול והזמין הוא זה שהצית את הבעירה.

משקי הבית בישראל – מכורים לאשראי

נכון לסוף 2023, מעל 2.5 מיליון ישראלים, שהם כמעט 40% מהאוכלוסייה הבוגרת, חיים באופן קבוע באוברדרפט. מדובר על מינוס כרוני, לא תקלה חד-פעמית. יתרת המינוס הכוללת חצתה את רף ה-10 מיליארד ש"ח – רובו בריבית שנתית ממוצעת של כ־11.6% (ריבית עונשית בתחפושת).מי שמממן את זה – הם הבנקים מצד אחד, וחברות כרטיסי האשראי מצד שני. והם מרוויחים היטב.

הכסף שמנפח את המחירים

מאיפה נולדו מחירי הדירות הגבוהים? לא מחוסר דירות – לפי נתוני הלמ"ס יש דווקא עודף בדירות בבנייה פעילה ובמלאי קיים. מה שגרם למחירים לזנק הם עשרות מיליארדי שקלים של אשראי זמין:

• משכנתאות שניתנו בלי בחינה כלכלית אמיתית של ערך הנכס
• מינוסים שאפשרו למשקי הבית להעמיד הון עצמי מדומה
• הלוואות צרכניות לרכישת רכב, ריהוט, חופשות ודירות – כן, גם דירות

זהו כסף שאינו מגובה ביצירה אמיתית של ערך כלכלי, אלא פשוט עודף נזילות שדוחף ביקושים מבלי שיש לכך הצדקה ריאלית.

הכסף לא מנותב לייצור – אלא לדיור וצריכה מיידית

מה שקורה בפועל הוא שהיצע הכסף לא מושקע בתשתיות, ייצור או חדשנות – אלא נשרף בשוק הנדל"ן ובקניונים. זו אינה צמיחה – זו אשליה כלכלית שנשענת על ריבית נמוכה ויכולת החזר מדומה. כך לדוגמה:

• חברות כרטיסי האשראי מגדילות את נתח השוק שלהן בשוק האשראי הצרכני
• הבנקים מעודדים צריכה באשראי גם כאשר אין כיסוי לכך
• והציבור? הציבור נכנס עמוק יותר לבוץ – בעיניים פקוחות

ומכאן – אל האינפלציה

כשיש עודף כסף בשוק – מתרחש תהליך קלאסי של אינפלציית ביקוש:

• מחירי הדירות עולים
• מחירי המוצרים והשירותים עולים
• יוקר המחיה מזנק
  וזה לא "קורה מעצמו" – זה תוצר ישיר של מנגנון שהמערכת הבנקאית והרגולטורית אפשרו ואף טיפחו.

סיכום – אינפלציה? זו לא גזירת שמיים

הציבור הישראלי לא בזבזן במיוחד, גם לא טיפש. אך כשמנגישים לו אשראי בכל אפיק אפשרי, בריבית משתנה ועם מינוף מתמשך – התוצאה היא אינפלציה, בועת נדל"ן, ומחנק כלכלי ארוך טווח. הפתרון לא נמצא רק בהגדלת היצע הדירות – אלא בצמצום דרסטי של היצע הכסף המנופח.

וכשזה לא נעשה? מחירי הדירות – כמו האינפלציה – ממשיכים לטפס למעלה.

מחקר על שיעור משקי הבית בישראל המצויים באוברדרפט

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על תופעה נרחבת של שימוש באוברדרפט (משיכת יתר) בקרב משקי בית בישראל. הסקר האחרון מגלה כי 42% ממשקי הבית בישראל היו במינוס לפחות חודש אחד במהלך השנה, המייצגים כ-1.1 מיליון משקי בית ובהם כ-4 מיליון תושבים. בהשוואה לשנים קודמות ניכרת ירידה מסוימת בשיעור זה, שכן בשנת 2013 עמד המספר על 54%. עם זאת, הנתונים מצביעים על כך שהתלות במסגרת האשראי ממשיכה להיות גורם משמעותי בהתנהלות הכלכלית של משקים רבים, במיוחד אלו עם ילדים, שם מגיע השיעור לכ-52%.

היקף תופעת האוברדרפט בישראל

נתונים כלליים על שיעור משקי הבית במינוס

הסקר שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מספק תמונה מקיפה על מצב האוברדרפט בישראל. לפי הנתונים, 42% ממשקי הבית בישראל שבבעלותם חשבון בנק היו במצב של משיכת יתר לפחות חודש אחד במהלך השנה. מדובר בכ-1.1 מיליון משקי בית המאכלסים כ-4 מיליון אנשים1. נתון זה מצביע על כך שלמעלה משליש מאוכלוסיית ישראל מושפעת במישרין או בעקיפין ממצב של אוברדרפט.הסקר מתבסס על מדגם קבוע של כ-4,000 משקי בית עם כ-12,000 נפשות, ונערך זו השנה השישית ברציפות. מדובר במדגם מייצג המאפשר מעקב אחר מגמות לאורך זמן בהתנהלות הפיננסית של משקי הבית בישראל1.

השוואה בין קבוצות אוכלוסייה

קיימים הבדלים משמעותיים בשיעור האוברדרפט בין קבוצות אוכלוסייה שונות. אחד ההבדלים הבולטים הוא בין משקי בית עם ילדים לבין אלו ללא ילדים. כמחצית (52%) ממשקי הבית שבהם ילדים היו במשיכת יתר בשנה האחרונה לפחות חודש אחד, לעומת רק 30% ממשקי הבית ללא ילדים1. נתון זה מצביע על הלחץ הכלכלי הנוסף שחווים משפחות עם ילדים, אשר מוביל לשימוש תכוף יותר במסגרת האשראי.בנוסף, הסקר מצביע על פערים בין האוכלוסייה היהודית לערבית בהקשר של פתרונות פיננסיים אחרים. למשל, שיעור משקי הבית היהודיים עם משכנתא (31%) גבוה משמעותית מזה של משקי הבית הערביים (4%)1.

דפוסי שימוש באוברדרפט

משך זמן ותדירות המינוס

מעבר לשיעור הכללי של משקי הבית במינוס, חשוב להבין את דפוסי השימוש באוברדרפט. לפי הנתונים, 22% ממשקי הבית דיווחו שהם נמצאים במשיכת יתר באופן קבוע, כלומר במשך 10 חודשים או יותר בשנה האחרונה. זהו שיפור מסוים בהשוואה לנתון משנת 2013, אז עמד המספר על 34%1.בנוסף, 10% ממשקי הבית היו במצב של משיכת יתר לתקופה של עד 3 חודשים, ו-10% נוספים בין 4 ל-9 חודשים1. נתונים אלו מצביעים על כך שבעוד שיש משקי בית המשתמשים באוברדרפט כפתרון זמני לקשיי תזרים, יש רבים אחרים שעבורם האוברדרפט הפך למצב כרוני ולמעשה לחלק בלתי נפרד מהתנהלותם הפיננסית השוטפת.

השלכות האוברדרפט על משקי הבית

להימצאות באוברדרפט יש השלכות משמעותיות על משקי הבית. מבין אלו שהיו במשיכת יתר, 26% (כ-295 אלף משקי בית עם 1.1 מיליון נפשות) דיווחו כי קיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק בשל חריגות ממסגרת האשראי בשנה האחרונה, כאשר 7% קיבלו 6 פניות ומעלה1.החמרה נוספת מתרחשת כאשר הבנק נוקט בצעדים מחמירים יותר. ל-5% ממשקי הבית שנמצאו באוברדרפט (כ-60 אלף משקי בית עם 243.5 אלף נפשות) נחסם החשבון לפחות פעם אחת במהלך השנה האחרונה. יתרה מכך, ל-3% מהם החשבון נחסם ליותר מחודש אחד1. חסימת חשבון בנק יכולה להוביל לקשיים משמעותיים בניהול ההתנהלות הפיננסית היומיומית, ולעתים אף להחמיר את המצב הכלכלי של משק הבית.

הבנת מסגרות האשראי והשפעתן

ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי

להבנת תופעת האוברדרפט חשוב להכיר את ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי השונות העומדות לרשות הצרכנים. ישנם שלושה סוגים עיקריים:

1. מסגרת האשראי של חשבון העו"ש - זוהי המסגרת שהבנק מעניק ומסמנת את גובה ה"מינוס" המרבי המותר בחשבון. לרוב, גובה מסגרת האשראי יהיה כפולה מההכנסה החודשית הממוצעת של בעל החשבון2.
2. מסגרת אשראי בכרטיס הבנקאי - מסגרת זו קשורה לכרטיס האשראי שמנפיק הבנק בו מתנהל החשבון, והיא תלויה במסגרת האשראי הכללית של חשבון העו"ש2.
3. מסגרת אשראי בכרטיס חוץ בנקאי - מסגרת זו ניתנת על ידי חברות כרטיסי האשראי שאינן בבעלות הבנקים, בעקבות הרפורמה שהפרידה בין חברות האשראי לבנקים2.

השפעות רפורמת שטרום על מסגרות האשראי

רפורמת שטרום, שיושמה בשנים האחרונות, השפיעה משמעותית על מסגרות האשראי בבנקים. על פי רפורמה זו, הבנקים הגדולים נדרשים לצמצם באופן הדרגתי את מסגרות האשראי של לקוחותיהם. עד שנת 2024, מסגרות האשראי בבנקים אלו אמורות להגיע ל-51% לכל היותר, בהשוואה להיקפן ב-20152.עם זאת, הרפורמה קבעה כי המסגרות לא יצומצמו לפחות מ-8,500 שקל לחודש, ואינה חלה על מסגרות אשראי הנמוכות מסכום זה2. שינויים אלו עשויים להשפיע על יכולתם של משקי בית להישען על מסגרות אשראי גבוהות, ועשויים להוביל לשינוי בדפוסי השימוש באוברדרפט בשנים הבאות.

מגמות בחוב משקי הבית

התפתחות החוב לאורך זמן

ניתן לזהות מספר מגמות מעניינות בהתפתחות החוב של משקי הבית בישראל לאורך זמן. ראשית, שיעור משקי הבית הנמצאים באוברדרפט הצטמצם מ-54% בשנת 2013 ל-42% בשנת 20191. זוהי ירידה של 12 נקודות אחוז, המצביעה על שיפור מסוים בהתנהלות הפיננסית של משקי הבית או על שינוי במדיניות האשראי של הבנקים.במקביל, גם שיעור משקי הבית הנמצאים באוברדרפט באופן קבוע (10+ חודשים בשנה) ירד מ-34% ל-22% באותה תקופה1. גם זה מצביע על מגמה חיובית של צמצום התלות במשיכת יתר כאמצעי מימון קבוע.עם זאת, נתונים אחרים מראים כי החוב הממוצע של משקי הבית עמד על 247 אלף שקל בשנת 20203. נתון זה מרמז על כך שבעוד שתדירות השימוש באוברדרפט אולי פוחתת, הכמות הכוללת של החוב עדיין משמעותית.

גורמים המשפיעים על שימוש באוברדרפט

מספר גורמים משפיעים על הנטייה של משקי בית להשתמש באוברדרפט:

1. הימצאות ילדים במשק הבית - כפי שהוזכר, ישנו פער משמעותי בין משקי בית עם ילדים (52% באוברדרפט) לבין אלו ללא ילדים (30%)1.
2. רמת הכנסה - למרות שהמקורות שסופקו אינם מספקים נתונים ישירים על הקשר בין רמת הכנסה לשימוש באוברדרפט, סביר להניח שישנו קשר בין השניים.
3. משכנתאות והלוואות אחרות - 27% ממשקי הבית בישראל יש משכנתא (כ-740 אלף משקי בית)1, כאשר גובה אומדן ההלוואה הממוצעת שנותרה לפירעון עומד על כחצי מיליון שקל. משקי בית עם משכנתא עשויים להיות חשופים יותר לצורך בשימוש באוברדרפט בשל העומס הפיננסי הנוסף.

המשמעויות הכלכליות והחברתיות

השלכות מאקרו-כלכליות של התופעה

האוברדרפט הנרחב במשקי בית בישראל מעלה שאלות לגבי היציבות הפיננסית הכוללת של המשק. כאשר 42% ממשקי הבית נמצאים במינוס לפחות חלק מהזמן, ו-22% נמצאים במינוס באופן קבוע1, הדבר עשוי להצביע על חוסר איזון בין הכנסות להוצאות ברמה הלאומית.במקביל, העובדה שהחוב הממוצע של משקי הבית עמד על 247 אלף שקל בשנת 20203 מדגישה את רמת המינוף הגבוהה יחסית במשק הישראלי. חובות גבוהים של משקי בית עלולים להגביל את יכולתם להגיב לזעזועים כלכליים ולהגביר את הפגיעות של המשק כולו למשברים.

פתרונות אפשריים לצמצום התופעה

לאור הנתונים שהוצגו, ניתן להציע מספר כיווני פעולה לצמצום היקף השימוש באוברדרפט:

1. חינוך פיננסי - הגברת המודעות והידע של הציבור בנושאי התנהלות פיננסית נבונה.
2. פיתוח כלי חיסכון והשקעה נגישים - הנגשת אפיקי חיסכון והשקעה לציבור הרחב, במטרה לעודד בניית כריות פיננסיות.
3. התאמת מסגרות האשראי לצרכים ויכולות - המשך הרפורמות במערכת הבנקאית, תוך שמירה על איזון בין נגישות לאשראי לבין מניעת חובות יתר.
4. תמיכה ממוקדת במשקי בית עם ילדים - לאור הנתון שמשקי בית עם ילדים נוטים יותר להשתמש באוברדרפט, יש לשקול תוכניות סיוע ייעודיות לקבוצה זו.

סיכום ביניים וכיווני מחקר עתידיים

תופעת האוברדרפט בישראל היא נרחבת, עם 42% ממשקי הבית הנמצאים במינוס לפחות חודש בשנה1. בהשוואה לנתוני העבר, ניכרת מגמה של ירידה בשיעורי האוברדרפט, אך עדיין מדובר בתופעה משמעותית המשפיעה על מיליוני ישראלים. משקי בית עם ילדים מושפעים במיוחד, עם שיעור גבוה יותר של שימוש במשיכת יתר.הבנת ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי, והיכרות עם הרפורמות בתחום, חשובות להתמודדות עם האתגרים הפיננסיים העומדים בפני משקי הבית. במקביל, הנתון על החוב הממוצע של משקי הבית מדגיש את הצורך בגישה מערכתית לטיפול בסוגיה.מחקרים עתידיים יוכלו להתמקד ביעילות של תוכניות לחינוך פיננסי, בהשפעה של רפורמות נוספות בשוק האשראי, ובקשר שבין רמות הכנסה שונות לשימוש באוברדרפט. בנוסף, יש מקום לבחון את השימוש באוברדרפט בקרב קבוצות אוכלוסייה שונות, מעבר להבחנה בין משקי בית עם וללא ילדים.

מחקר על משקי הבית באוברדרפט בישראל

נתונים עדכניים לאפריל 2024 מראים כי 39% מהאוכלוסייה בישראל (2.49 מיליון לקוחות) נמצאים במינוס בחשבון הבנק שלהם, כאשר היקף האשראי של משקי הבית עומד על 230 מיליארד שקל לאחר עלייה של כ-8% מתחילת השנה. הריבית הממוצעת על האוברדרפט עומדת על 11.64% בשנה, בעוד שהריבית על פיקדונות שקליים עומדת על כ-3% בלבד. הסטטיסטיקה מראה פגיעה משמעותית במשקי בית עם ילדים, שמהם כמחצית חווים משיכת יתר, לעומת 30% ממשקי בית ללא ילדים. למרות שחלה ירידה מסוימת בשיעורי האוברדרפט בהשוואה ל-2013, המצב עדיין מדאיג ומצריך התערבות מערכתית.

מגמות בשיעורי האוברדרפט לאורך השנים

התפתחות שיעורי האוברדרפט בעשור האחרון

נתוני השנים האחרונות מציירים תמונה מורכבת של מצב האוברדרפט בישראל. בשנת 2013, שיעור משקי הבית שהיו במצב של משיכת יתר עמד על 54%, ומאז ניכרת מגמת ירידה מסוימת4. נכון לשנת 2019, שיעור משקי הבית שהיו במשיכת יתר לפחות חודש אחד במהלך השנה ירד ל-42%, שהם כ-1.1 מיליון משקי בית המונים כ-4 מיליון נפשות4.הנתונים העדכניים ביותר, מאפריל 2024, מצביעים על 39% מכלל האוכלוסייה (כ-2.49 מיליון לקוחות) הנמצאים במצב של מינוס בחשבונם35. יש לציין שלמרות שחלה ירידה באחוזים לאורך השנים, המספר המוחלט של אנשים במינוס גדל, בעיקר בשל גידול האוכלוסייה.

משיכת יתר כרונית

נתון מדאיג במיוחד הוא שיעור משקי הבית הנמצאים במצב של "אוברדרפט כרוני". נכון לדצמבר 2023, כ-26.3% מהאוכלוסייה היו במשיכת יתר כרונית, ירידה קלה מ-26.9% בסוף שנת 20221. מחקר משנת 2019 הראה כי 22% ממשקי הבית דיווחו שהם נמצאים באוברדרפט "בדרך כלל", כלומר 10 חודשים או יותר בשנה האחרונה4. זוהי ירידה משמעותית בהשוואה לנתוני 2013, אז עמד השיעור על 34%4.מבחינת משך הזמן שמשקי בית מבלים במינוס, הנתונים מ-2019 מראים כי:

• 10% ממשקי הבית היו במצב של משיכת יתר לתקופה של עד 3 חודשים בשנה
• 10% נוספים היו במינוס בין 4 ל-9 חודשים בשנה
• 22% היו במינוס לתקופה ארוכה של 10 חודשים או יותר4

הבדלים דמוגרפיים במשיכות היתר

השפעת הרכב משק הבית

קיימים פערים משמעותיים בשיעורי האוברדרפט בהתאם למאפייני משק הבית. אחד ההבדלים הבולטים הוא בין משקי בית עם ילדים לאלו ללא ילדים. נתוני הלמ"ס מראים כי כ-52% ממשקי הבית שיש בהם ילדים היו במשיכת יתר בשנה האחרונה לפחות חודש אחד, לעומת 30% בלבד ממשקי הבית שאין בהם ילדים4. הנתונים מדגישים את הקשיים הכלכליים הנוספים שעומדים בפני משפחות עם ילדים, שמתמודדות עם הוצאות גבוהות יותר.

הבדלים בין מגזרים

נמצאו הבדלים משמעותיים גם בין מגזרים שונים באוכלוסייה. על פי נתוני הלמ"ס, משקי בית יהודיים נמצאים במשיכת יתר לפרקי זמן קצרים יותר מאשר משקי בית ערביים2. מחקר נוסף מצא כי בעוד ש-31% ממשקי הבית היהודיים נוטלים משכנתא, רק 4% ממשקי הבית הערביים עושים זאת4. פער זה עשוי להשפיע על דפוסי האוברדרפט ועל היכולת להתמודד עם הוצאות שוטפות.

היקף החוב והשלכות כלכליות

היקף האשראי והריבית

היקף האשראי של משקי הבית בישראל עומד על כ-230 מיליארד שקל, לאחר שזינק בכ-8% מתחילת השנה 202435. נתון זה משקף את ההסתמכות הגוברת על אשראי לצורך מימון הוצאות שוטפות. הריבית על המינוס עומדת כיום על 11.64% לשנה, שהיא גבוהה משמעותית מהריבית המשולמת על יתרות זכות בפיקדון שקלי, העומדת על כ-3% בשנה בלבד3. פער ריביות זה יוצר "מלכודת חוב" המקשה על צרכנים לצאת ממצב של משיכת יתר לאחר שנכנסו אליו.נתון מעניין נוסף הוא שהאשראי הצרכני זינק ב-15 השנים האחרונות פי ארבעה, מה שמצביע על מגמה ארוכת טווח של הגדלת החובות3.

השלכות של חיים באוברדרפט

חיים במצב של משיכת יתר מתמשכת מובילים להשלכות כלכליות ופיננסיות משמעותיות:מבין משקי הבית שהיו במשיכת יתר, 26% (כ-295 אלף משקי בית עם 1.1 מיליון נפשות) דיווחו שקיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק בשל חריגות ממסגרת האשראי בשנה האחרונה4. כ-7% קיבלו שש פניות או יותר, המעידות על מצב כרוני של קשיים פיננסיים.חמור מכך, ל-5% ממשקי הבית (כ-60 אלף משקי בית שבהם כ-243.5 אלף נפשות) נחסם החשבון לפחות פעם אחת במהלך השנה האחרונה, כאשר ל-3% מהם החשבון נחסם ליותר מחודש אחד4.נתון מדאיג נוסף הוא שלכל מבוגר עשירי בישראל יש תיק הוצאה לפועל3, מה שמעיד על כך שקשיים פיננסיים רבים מגיעים בסופו של דבר להליכים משפטיים.

הגורמים למצב ומדיניות מומלצת

גורמים למצב האוברדרפט הגבוה

מספר גורמים תורמים למצב האוברדרפט הגבוה בישראל:

1. יוקר המחיה הגבוה ביחס להכנסה הממוצעת
2. ריכוזיות גבוהה בשוק האשראי למשקי בית, כאשר מרבית האשראי ניתן על ידי בנק הפועלים ובנק לאומי3
3. הריבית הגבוהה על משיכות יתר (11.64%) מקשה על צמצום החוב
4. הקלות היחסית בקבלת מסגרות אשראי גבוהות

המלצות מדיניות

בכנס שנערך בשיתוף אוניברסיטת רייכמן, הועלו מספר המלצות מדיניות לצמצום תופעת האוברדרפט:

1. על בנק ישראל לחייב את הבנקים לצמצם את האפשרות שמשקי הבית ייכנסו ליתרת חובה ולוודא שמי שמקבל הלוואה יכול גם לפרוע אותה3.
2. יש לבחון מחדש את התנהלות רשות האכיפה והגבייה כדי להימנע מדחיקת לקוחות להליכי חדלות פירעון3.
3. יש לחזק את הפן השיקומי בהליכי חדלות פירעון ולוודא ששיעור הפירעון מהחייב לא יעבור את רף היכולת האובייקטיבית שלו לתשלום, וזאת במסגרת לוח זמנים מקסימלי של 36 חודשים, כקבוע בחוק3.
4. נדרשת חשיבה מחודשת על המטרה השיקומית של הליכי חדלות פירעון כדי לסייע למשקי בית לתכנן בצורה נכונה את התנהלותם הפיננסית3.

סיכום ומבט לעתיד

על אף מגמת הירידה המסוימת בשיעורי האוברדרפט בשנים האחרונות, עדיין מדובר בתופעה רחבת היקף המשפיעה על למעלה משליש מהאוכלוסייה בישראל. שיעור משקי הבית הנמצאים במצב של משיכת יתר כרונית מדגיש את הצורך בפתרונות מערכתיים.הפערים המשמעותיים בשיעורי האוברדרפט בין קבוצות שונות באוכלוסייה - בין משפחות עם ילדים ובלי ילדים ובין המגזרים השונים - מצביעים על הצורך בהתאמת פתרונות לקבוצות אוכלוסייה שונות.הריבית הגבוהה על משיכות יתר והאשראי הצרכני המתרחב מהווים אתגר משמעותי למשקי בית רבים ודורשים התערבות רגולטורית. יישום המלצות המדיניות שהוזכרו עשוי לסייע בצמצום התופעה ובמניעת השלכותיה השליליות על משקי הבית ועל המשק בכללותו.נדרש מאמץ משולב של רגולטורים, מערכת הבנקאות וגופי חינוך פיננסי כדי להביא לשיפור המצב ולסייע למשקי בית רבים יותר להתנהל בצורה פיננסית מאוזנת יותר.

איך אנחנו ביחס לעולם בכל מה שקשור לאשראי צרכני ואוברדרפט וצריכה בכרטיסי אשראי?

בישראל, השימוש באוברדרפט ובאשראי צרכני גבוה משמעותית לעומת רוב מדינות ה-OECD. לפי מומחים, ישראל היא כמעט המדינה היחידה ב-OECD שמאפשרת כניסה לאוברדרפט בהיקפים כאלה - במדינות מפותחות רבות, האפשרות להיכנס ליתרת חובה מצומצמת מאוד או כמעט לא קיימת, והמערכת הבנקאית שם פועלת כך שהלקוח משתמש רק בכסף שיש לו47.בישראל, כ-30%–50% מהציבור נמצא במינוס כרוני, לעומת שיעורים נמוכים בהרבה באירופה ובארה"ב, שם נהוג יותר לקחת הלוואות מסודרות או להשתמש בכרטיסי אשראי עם החזר חודשי ולא להסתמך על אוברדרפט45. בנוסף, הריבית על האוברדרפט בישראל גבוהה במיוחד (כ-11.6%), מה שמייקר את השימוש בו עוד יותר5.בצריכת אשראי בכרטיסי אשראי, ישראל דומה למדינות מפותחות אחרות, אך הנטייה להסתמך על מסגרת עו"ש (אוברדרפט) במקום על הלוואות מסודרות היא ייחודית ומודגשת מאוד ביחס לעולם45. במדינות רבות, מסגרת האשראי לא ניתנת אוטומטית, ואילו בישראל הבנקים דוחפים את הלקוחות לנצל אותה, לעיתים ללא הסבר מספק על העלויות והסיכונים5.לסיכום, ישראל חריגה בשיעור הגבוה של שימוש באוברדרפט ובמדיניות האשראי הגמישה והיקרה, בעוד שבעולם המפותח יש נטייה ברורה להימנע ממינוס כרוני ולעודד התנהלות פיננסית זהירה יותר457.

להלן טבלה המשווה את שיעור האוכלוסייה שנמצאת באוברדרפט בישראל לעומת מדינות נבחרות באירופה:

*נתוני ישראל: נכון ל-2024, כ-39% מהאוכלוסייה נמצאים במינוס בחשבון הבנק, שהם כ-2.5 מיליון איש1247.

*נתוני אירופה: מבוססים על סקרים ונתוני בנקים מרכזיים; במדינות רבות קיימות מגבלות רגולטוריות על אוברדרפט, ולכן השיעור נמוך משמעותית.

סיכום: שיעור הישראלים באוברדרפט גבוה פי כמה מהמקובל במדינות המפותחות, שם המינוס נדיר או מוגבל מאוד.

האם ההתנהלות וההתנהגות הזאת של הגורמים הפיננסים נכנסים לגדר מדיניות מוניטרית מרחיבה?

התנהלות הגורמים הפיננסיים בישראל, ובפרט מתן אשראי באמצעות אוברדרפט, אינה נחשבת למדיניות מוניטרית מרחיבה. מדיניות מוניטרית מרחיבה היא פעולה יזומה של הבנק המרכזי (בנק ישראל) להגדיל את כמות הכסף במשק, למשל על ידי הורדת ריבית או רכישת אג"ח, במטרה לעודד צריכה והשקעות.האשראי הניתן על ידי הבנקים (כמו אוברדרפט) הוא כלי פיננסי מסחרי, שמטרתו לאפשר ללקוחות להתמודד עם פערי תזרים, והוא ניתן בריבית גבוהה יחסית123. הריבית על האוברדרפט בישראל אף עלתה בשנים האחרונות, בהתאם לעליית הריבית במשק, מה שמייקר את האשראי ומקטין את הנטייה להרחבת הצריכה23. כלומר, בפועל, התנהלות זו אינה תורמת להרחבת הפעילות הכלכלית כמו מדיניות מוניטרית מרחיבה, אלא להפך – היא עשויה אף לצמצם אותה.יוצא דופן הוא מצב חירום, כמו במלחמת חרבות ברזל, שבו בנק ישראל התערב ואיפשר הקלות זמניות (למשל, אוברדרפט ללא ריבית לתקופה מוגבלת), וזה כן מהווה צעד מוניטרי מרחיב נקודתי4. אך בשגרה, התנהלות הבנקים סביב אוברדרפט היא מסחרית ולא מדיניות מוניטרית מרחיבה.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

חוסן או בועת אשראי?

כשדוח אפס לא עוד במבחן המציאות

המשפט "כשדוח אפס שגוי ומנופח כי הוא נערך על בסיס מחיר ולא על בסיס שווי, בהתעלם מגורמי היסוד והערך הפונדמנטלי, זו התוצאה" מקבל משמעות חדה במיוחד לאור הממצאים המדאיגים שחושפת המועצה הלאומית לכלכלה של משרד ראש הממשלה במחקר האחרון שלה על השפעת המערכת הבנקאית על קשיחות מחירי הדיור.

המחיר הוא תוצאה רגעית של עסקה בשוק – לעיתים בשוק מנופח או לא חופשי – בעוד שהשווי הוא הערכה כלכלית-יסודית של הערך הפונדמנטלי.

כאשר מעריכים פרויקט על בסיס 'מחירי שוק' בלבד – במיוחד בשוק בו קיימים עיוותים חמורים – מתעלמים מהשאלה החשובה באמת: האם המחיר הזה מייצג שווי כלכלי אמיתי? דוח אפס שמעתיק מחירים ולא מעריך שווי הוא כמו גשש עיוור שמוביל את הבנק למלכודת.

שמאים וכלכלנים מטעמו של הבנק מאשרים את דוח האפס – אך רבים מהם נמנעים מהפעלת שיקול דעת עצמאי. ברגע שהם מאשרים תוכנית המבוססת על מחיר מנופח, הם בפועל מאשרים מימון מיותר שמבוסס על הנחות כלכליות שגויות.

כאשר קבלן מוכר דירות במחיר מנותק מהערך הכלכלי, בתמיכת בנק שמשתמש בדוח אפס כבסיס למימון – יש מקום לבחינה משפטית אם מדובר בעושק צרכני, או לפחות בהפרה של חובת זהירות בסיסית כלפי רוכשים תמימים. הבנק, שמלווה פרויקט כלכלי לא סביר, נוטל חלק פעיל באשליה שעלולה לקרוס על כל הצדדים.

הבעיה: קשיחות אסימטרית של מחירי הדיור

המחקר חושף תמונה מטרידה של שוק דיור דיספונקציונלי. מחירי הדיור בישראל מפגינים קשיחות מחירים כלפי מטה - כאשר הביקוש עולה, המחירים מזנקים בחדות (עליה של 20% בשנה אחת לאחר הקורונה), אך כאשר הביקוש יורד, הם מגיבים הרבה יותר לאט או בכלל לא יורדים. עליית הריבית משנת 2022 הובילה תחילה לקפאון של תשעה חודשים, ורק לאחר מכן לירידה מהוססת שנבלמה עם תחילת המלחמה. שלוש שנים לאחר תום עידן הריבית הנמוכה, טרם נרשמה ירידה ניכרת במחירי הדיור.

הקשר לדוח האפס: משוואה פגומה מהיסוד

כאן נכנס לתמונה הקשר לדוח האפס הפגום. דוח האפס הוא המסמך המרכזי שמגיש היזם לבנק, הכולל את התכנית העסקית ואת המחיר בו מיועדות הדירות להימכר. המחקר מציין שהבנק יכול לדרוש מהיזם לשנות את המחיר כתנאי לאישור ההלוואה. כאשר דוח האפס נערך על בסיס מחיר ולא על בסיס שווי, הוא למעשה מבוסס על מחירי השוק הקיימים במקום על הערכה עצמאית של הערך הפונדמנטלי של הפרויקט. זה יוצר מעגל קסמים הרסני:

• דוח האפס מבוסס על מחירי השוק הגבוהים הקיימים
• הבנק מאשר פרויקט על בסיס המחירים הללו
• המחירים הגבוהים נקבעים כ"נקודת עוגן" לפרויקט
• כל ירידה מהמחירים הללו דורשת אישור בנק

הכשל התחרותי: כיצד הבנקים שולטים במחירים

המחקר חושף מנגנון מדאיג של שליטה בנקאית במחירי הדיור:

ריכוזיות קיצונית

שני בנקים בלבד - לאומי והפועלים - מספקים 60% מכלל המימון לבניה. רמת ריכוזיות זו מאפשרת להם השפעה דומיננטית על כל השוק.

שליטה חוזית בתמחור

הבנקים נוהגים לכלול בחוזה ההתקשרות עם היזם סעיף המחייב אותו לקבל אישור מהם ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. זה מעניק להם שליטה משמעותית במחיר לאורך כל חיי הפרויקט.

מנגנון "הצמדה למחיר קיים"

המחקר מסביר שבעת ביקוש נמוך, הצמדות למחיר הקיים מאפשרת לסכל ירידת מחירים ככל שגם המתחרים ימנעו מהורדות מחירים. מנגנון זה "מעקר את המנגנון התחרותי באופן המקרב את הענף לרווחים המונופוליסטיים".

תוצאות הכשל: עיוותים כלכליים חמורים

כאשר דוח האפס מבוסס על מחירים מנופחים במקום על שווי אמיתי, והבנקים מונעים תיקון טבעי של המחירים, נוצרות תוצאות הרסניות:

מלכודת מחירים גבוהים

מחירי הדיור נותרים גבוהים באופן מלאכותי גם כאשר תנאי השוק מצדיקים ירידה. זה פוגע קשות בזמינות הדיור לציבור הרחב.

עיוות אלוקציה של משאבים

כאשר מחירים לא משקפים את הערך הפונדמנטלי, נוצר עיוות בהקצאת משאבים כלכליים. השקעות מופנות לפרויקטים על בסיס מחירים מלאכותיים ולא על בסיס ביקוש אמיתי.

פגיעה בתחרותיות

המנגנון "מנטרל את התחרות ומאפשר להשיג תוצאה מונופוליסטית גם בהינתן מספר רב של מתחרים במורד הזרם".

המחיר החברתי: מי משלם?

המחקר מדגיש שמחירי הדיור הם המשקולת הכבדה ביותר המכבידה על משקי הבית בישראל. כאשר מחירים נשארים גבוהים באופן מלאכותי בגלל דוחות אפס פגומים ושליטה בנקאית, זה בא על חשבון כלל הציבור."המצב הנוכחי מצוין לבנקים לקבלנים והיזמים. אלו הרוויחו נהדר בשנים האחרונות, אולם רווחים אלו באים על חשבון כלל הציבור שהעלייה במחירי הדירות מקשה עליו מאד."

הפתרון: חזרה להערכות על בסיס שווי

המחקר מציע מספר המלצות חשובות:

1. הכרזה על הבנקים הגדולים כקבוצת ריכוז בתחום מתן האשראי לבניה
2. איסור מוחלט על סעיפים המגבילים את יכולת היזם להוריד מחירים
3. איסור על הבנק לדון עם היזם בתמחור בפועל לאחר אישור התוכנית העסקית

המסקנה: זמן לתיקון מערכתי

המשפט שפתח את הבלוג מקבל כעת משמעות מלאה. כאשר דוח האפס נערך על בסיס מחירי שוק מנופחים במקום על בסיס הערכה עצמאית ומקצועית של השווי הפונדמנטלי, וכאשר הבנקים משתמשים בדוח זה כדי לשלוט במחירים לאורך חיי הפרויקט, התוצאה היא בדיוק מה שאנו רואים היום:

• קשיחות מחירים כלפי מטה
• שוק דיור לא תחרותי
• מחירים גבוהים באופן מלאכותי
• פגיעה קשה בזמינות הדיור

השינוי הנדרש הוא יסודי: חזרה להערכות על בסיס שווי אמיתי, ביטול השליטה הבנקאית במחירים, והחזרת הכוחות התחרותיים לפעולה. רק כך נוכל לראות "תנודות מחירים לשני הכיוונים בהתאם לתנאי השוק, ולא רק בכיוון אחד".

הצעד המתבקש אינו רק שיפור טכני של דוח האפס – אלא שינוי מבני: על הרגולטור לפרסם טבלאות שווי מקובלות לפי אזור, שישמשו בסיס למימון בנקאי. בדיוק כפי שבבורסה קיימים מנגנוני 'עצירת מסחר' בשעת טירוף, כך יש לעצור פרויקטים המבוססים על הנחות ערך בלתי סבירות.

האם ייתכן מצב שבו כל מערכת המימון וההערכה פועלת כאילו אין בועה – למרות שכל הנתונים מצביעים אחרת? האם תפקיד השמאי הוא לשקף את מחיר השוק – או להתריע כשהוא הופך לבדיחה מסוכנת? הגיע הזמן לשוב לשאלה הפשוטה והאמיצה: מה באמת שווה דירה בישראל?

 השוואה בין דוח אפס מבוסס מחיר לבין דוח אפס מבוסס שווי

שורה תחתונה:

דוח אפס שמבוסס על מחירים ולא על שווי – הוא לא רק כשל מקצועי, אלא מהווה סיכון מערכתי. הוא מנציח מחירים מנותקים מהמציאות, מעודד מימון מופרז, ומעמיד את הציבור והמערכת הבנקאית בפני קריסה אפשרית. לעומתו, דוח המבוסס על שווי כלכלי ריאלי פועל כמו חיסון לשוק – הוא לא עוצר תנודות, אבל מונע התפרצות אפידמית של מחירים לא סבירים.

מחקר פרפלקסיטי

הקשר בין דוחות אפס מנופחים וקשיחות מחירי הדיור בישראל

מחירי הדיור בישראל מפגינים תופעה מובהקת של קשיחות כלפי מטה - בעת עליית ביקושים המחירים עולים במהירות, אך כאשר הביקוש יורד, הם מגיבים לאט הרבה יותר, אם בכלל. המסמך שהוצג מצביע על כשל תחרותי כגורם מרכזי לתופעה זו, תוך הדגשת תפקידה של המערכת הבנקאית. בחקירת הקשר בין דוחות אפס מנופחים וקשיחות המחירים, עולות תובנות מהותיות על מבנה שוק הדיור בישראל ומנגנוני התמחור בו.

דו"ח אפס כאבן יסוד בקביעת מחירי דיור

מהות דו"ח האפס והשפעתו על קביעת מחירים ראשונית

דו"ח אפס מהווה מסמך מכריע בתהליך אישור פרויקטי בנייה בישראל. זהו דו"ח המוכיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ונערך לפני תחילת הליווי הפיננסי בהנחיית הבנק המלווה2. המסמך כולל פירוט של שווי הקרקע, עלויות הבנייה, שווי הפרויקט לאחר השלמתו, הכנסות צפויות, וניתוחי רגישות לשינויים אפשריים בעלויות ובמחירי הדירות2. באופן קריטי, היזם מפרט בדו"ח זה את המחיר בו מיועדות הדירות להימכר לצרכנים1.הבעיה מתחילה כאשר דוחות האפס מתבססים על מחירי שוק קיימים (שעשויים להיות כבר מנופחים) במקום על ניתוח מעמיק של ערכים פונדמנטליים וגורמי יסוד. כאשר שמאי מקרקעין מכין דו"ח אפס, הוא נוטה להתבסס על עסקאות אחרונות באזור, מה שמנציח מחירים גבוהים ומייצר מעגל קסמים של התייקרות1.

התערבות בנקאית בתהליך אישור דו"ח האפס

הבנק אינו רק מקבל את דו"ח האפס כפי שהוא, אלא יכול לדרוש מהיזם לשנות את המחירים המוצגים בו כתנאי לאישור ההלוואה1. זוהי נקודת התערבות משמעותית ראשונה של המערכת הבנקאית בתמחור הדירות. מאחר ששני בנקים בלבד (לאומי והפועלים) מספקים 60% מכלל המימון לבנייה בישראל, יש בידיהם כוח השפעה עצום על קביעת מחירי הבסיס בענף1.

מנגנוני שימור מחירים גבוהים

סעיפי בלימת הורדת מחירים בחוזי המימון

המסמך חושף פרקטיקה בעייתית במיוחד: הבנקים נוהגים לכלול בחוזה ההתקשרות עם היזם סעיף המחייב אותו לקבל את אישורם כאשר הוא מעוניין להוריד את מחירי הדירות מעבר לשיעור מסוים1. סעיף זה מהווה חסם משמעותי לירידת מחירים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. אם דו"ח האפס הראשוני היה מבוסס על מחירים מנופחים, המנגנון הזה מקבע את הניפוח ומונע את התאמת המחירים למציאות השוק המשתנה1.

הקשר בין דוחות אפס מנופחים ושליטה בנקאית במחירים

כאשר דו"ח האפס מאושר עם מחירי מכירה גבוהים, נוצר בסיס לא ריאליסטי למחירי הדירות בפרויקט. הבנקים, המעוניינים בשמירה על ערך הבטוחות שלהם, נוטים לאשר דוחות עם מחירים גבוהים יחסית1. לאחר מכן, באמצעות סעיפי החוזה המגבילים הורדת מחירים, הם שומרים על מחירים אלה גם כאשר הביקוש יורד. זהו ביטוי מובהק של Retail Price Maintenance (RPM) - התערבות של גורמים "במעלה הזרם" (הבנקים) בקביעת המחיר הסופי לצרכן1.

האינטרס הרוחבי של הבנקים בשימור מחירים גבוהים

השפעה על כלל תיק האשראי

המסמך מדגיש כי לבנקים יש אינטרס רוחבי לשמור על מחירי דיור גבוהים, שחורג מעבר לשיקולי הרווחיות של פרויקט בודד1. ירידת מחירים בפרויקט אחד עלולה להשפיע על הערכות השווי של פרויקטים אחרים, ובכך לפגוע בשווי הבטוחות של הבנק בכל תיק האשראי הנדל"ני שלו1. דוחות אפס מנופחים משרתים אינטרס זה היטב, כיוון שהם מספקים הצדקה "אובייקטיבית" לכאורה למחירים גבוהים.

ניפוח מלאכותי של ערך הבטוחות

כאשר בנק מאשר דו"ח אפס המבוסס על מחירי שיא במקום על ערכים פונדמנטליים, הוא למעשה מנפח את ערך הבטוחות שיעמדו לרשותו. בטווח הקצר, הדבר מאפשר לו להעניק אשראי גדול יותר ולהציג מצג שווא של סיכון נמוך. אולם, בטווח הארוך, ניפוח זה יוצר סיכון מערכתי ומגביר את קשיחות המחירים1.

ההשלכות של קשיחות המחירים על שוק הדיור

הניתוק בין מחירי השוק לגורמי יסוד כלכליים

דוחות אפס המבוססים על מחירי שוק קיימים במקום על ניתוח מעמיק של גורמי יסוד כלכליים תורמים לניתוק הולך וגדל בין מחירי הדיור לבין ערכם הפונדמנטלי1. הדבר מייצר מצב פרדוקסלי בו גם כאשר קיימות אינדיקציות ברורות לירידת ביקושים (כמו עלייה במלאי הדירות הבלתי מכורות), המחירים אינם יורדים בהתאם1.

הפגיעה במנגנון התחרותי

הבעיה העמוקה יותר היא שהשילוב של דוחות אפס מנופחים עם מנגנוני בלימת הורדת מחירים פוגע במנגנון התחרותי הבסיסי של שוק הדיור1. בשוק תחרותי אמיתי, ירידה בביקוש אמורה להוביל לירידת מחירים, מה שמתמרץ יזמים למכור במחירים נמוכים יותר כדי לא להישאר עם מלאי. המסמך מראה כיצד המנגנון הזה מנוטרל באמצעות התערבות בנקאית שמנציחה את המחירים הגבוהים1.

אלטרנטיבות להורדת מחירים והשלכותיהן

שיטות עקיפות להתמודדות עם ירידת ביקושים

המסמך מציין כי במקום להוריד מחירים באופן ישיר, יזמים נוטים "לבוא לקראת" הרוכשים במגוון דרכים, החל משדרוג המטבח ועד למתן הלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר העסקה הנקוב1. תופעה זו היא עדות נוספת לכך שדוחות האפס המנופחים, בשילוב עם הדרישה הבנקאית לשמר מחירים, יוצרים עיוות בשוק שמונע הורדת מחירים אמיתית.

העדפת תמריצים על פני הורדת מחירים ישירה

השימוש בתמריצים עקיפים במקום הורדת מחירים ישירה משרת את האינטרס של שמירה על מחירי עסקאות גבוהים לצורכי סטטיסטיקה ודיווח, גם כאשר בפועל התמורה נמוכה יותר1. תופעה זו מחזקת את הטיעון כי דוחות האפס אינם משקפים את הערך האמיתי של הנכסים, אלא נועדו לשמר מחירים גבוהים באופן מלאכותי.

פתרונות אפשריים לבעיית דוחות האפס המנופחים

שינוי מתודולוגיית הערכת השווי בדוחות אפס

אחד הפתרונות האפשריים הוא שינוי מהותי באופן בו נערכים דוחות אפס, כך שיתבססו על ניתוח מעמיק של גורמי יסוד כלכליים ולא רק על מחירי עסקאות אחרונות1. הדבר ידרוש הנחיות חדשות לשמאי מקרקעין ופיקוח על תהליך הערכת השווי.

ביטול סעיפי מניעת הורדת מחירים

המסמך ממליץ באופן מפורש על ביטול הסעיפים החוזיים המגבילים את יכולתו של היזם להוריד את מחיר הדירות ללא אישור הבנק1. צעד זה יאפשר למחירים להגיב באופן טבעי יותר לתנאי השוק, ויקטין את ההשפעה של דוחות אפס מנופחים על המחירים בפועל.

הגברת הפיקוח הרגולטורי

המסמך מציע לראות בבנקים הגדולים "קבוצת ריכוז" בתחום מתן האשראי לבנייה, ולאסור עליהם לדון עם היזמים בתמחור בפועל של הפרויקט לאחר שהוצגה ואושרה התוכנית העסקית1. צעדים אלה יכולים לצמצם את ההשפעה של דוחות אפס מנופחים על קשיחות מחירי הדיור.

סיכום

הקשר בין דוחות אפס מנופחים לבין קשיחות מחירי הדיור בישראל הוא הדוק ומשמעותי. דוחות אלה, המשמשים כבסיס לאישור פרויקטי בנייה, מקבעים מחירים גבוהים מהערך הפונדמנטלי האמיתי. בשילוב עם מנגנוני שליטה בנקאית המונעים הורדת מחירים, הם יוצרים כשל תחרותי המתבטא בקשיחות מחירים כלפי מטה. הבעיה אינה רק טכנית אלא מבנית ומערכתית, ומצריכה התערבות רגולטורית. שינוי באופן עריכת דוחות האפס, כך שישקפו ערכים פונדמנטליים אמיתיים ולא מחירי שוק מנופחים, יחד עם הסרת המגבלות על הורדת מחירים, עשויים להוביל לשוק דיור תחרותי יותר ולמחירים המשקפים נאמנה את תנאי הביקוש וההיצע האמיתיים במשק. ההתערבות הנדרשת צריכה להתייחס לא רק לסימפטומים של קשיחות המחירים, אלא לשורש הבעיה - דוחות אפס שאינם משקפים שווי אמיתי, ומערכת בנקאית ריכוזית המנצלת מצב זה לטובתה, על חשבון ציבור רוכשי הדירות בישראל1.

מחקר ג'מיניי

ניתוח הקשר בין דוחות אפס מנופחים לקשיחות מחירי הדיור על בסיס המסמך "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית"

מבוא

המסמך "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית" (להלן: "המסמך") מצביע על תופעה של קשיחות מחירים כלפי מטה בשוק הדיור בישראל. מחירי הדירות עולים בחדות בתקופות של עלייה בביקושים, אך מגיבים באטיות רבה, אם בכלל, לירידה בביקושים. ניתוח זה יתמקד בקשר שבין דוחות אפס, אשר על פי הטענה בשאילתה עשויים להיות שגויים או מנופחים ולהתבסס על מחירים שאינם משקפים בהכרח שווי פונדמנטלי, לבין תופעת קשיחות המחירים כפי שהיא מתוארת במסמך.

דוח אפס כנקודת התערבות בנקאית בתמחור

המסמך מציין (עמ' 4) כי דוח האפס מהווה "תחנה אחת טבעית בה יכול הבנק המלווה להתערב במחיר". היזם מגיש לבנק דוח אפס המפרט את התוכנית העסקית של הפרויקט, כולל המחירים שבהם הדירות מיועדות להימכר. הבנק, מצדו, יכול לדרוש מהיזם לשנות את המחירים הללו כתנאי לאישור ההלוואה.הטענה המרכזית בשאילתה היא שדוחות אפס אלו לעיתים מתבססים על "מחירים" ולא על "שווי מבוסס גורמי יסוד וערך פונדמנטלי". המסמך תומך בטענה זו בעקיפין, בכך שהוא מתאר כיצד הבנקים, גורם ריכוזי בשוק האשראי לבנייה (שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מהמימון, עמ' 3), משפיעים על קביעת מחירים אלו. התערבות זו אינה נובעת בהכרח מניתוח טהור של ערך פונדמנטלי של הפרויקט הבודד, אלא גם משיקולים רחבים יותר של הבנק.

מנגנון ה-Retail Price Maintenance (RPM) והשפעתו על קשיחות המחירים

המסמך מרחיב ומסביר (עמ' 4) שהתערבות הבנקים אינה מסתיימת בשלב דוח האפס. הבנקים נוהגים לכלול בחוזי ההתקשרות עם היזמים סעיפים המחייבים את היזם לקבל את אישורם במקרה שירצה להוריד מחירים מעבר לשיעור מסוים. מנגנון זה, המכונה בספרות הכלכלית Retail Price Maintenance (RPM), מעניק לבנקים שליטה משמעותית במחיר לצרכן לאורך כל חיי הפרויקט.כאשר המקטע "במעלה הזרם" (הבנקים) הוא ריכוזי, כפי שמתואר בענף האשראי לבנייה, הסדרי RPM עלולים, לדברי המסמך, "לפגוע בתחרות ובצרכנים" ולהוביל ל"מחיר מונופוליסטי המשיא את רווחי הענף". במצב זה, המחירים הנקבעים (החל מדוח האפס) והנשמרים באמצעות ה-RPM אינם בהכרח תוצאה של כוחות שוק תחרותיים או הערכת שווי פונדמנטלי, אלא תוצאה של כוח שוק ריכוזי.

הקשר בין דוחות אפס "מנופחים" לקשיחות מחירים

המסמך טוען (עמ' 3) שההסבר הסביר לקשיחות הא-סימטרית של המחירים הוא "כשל תחרותי". בעת ירידה בביקושים, "המחיר הנוכחי יכול להוות נקודת התמקדות טבעית עבור השחקנים בענף". דוח האפס, המאושר על ידי הבנק וכולל מחירים מסוימים, יכול לשמש כנקודת התמקדות כזו. אם הבנק, באמצעות דרישותיו בשלב דוח האפס ובאמצעות סעיפי ה-RPM, מכוון למחירים גבוהים (או מונע את הורדתם), הוא למעשה קובע רף מחירים שקשה לרדת ממנו.החשש שעולה מהמסמך (עמ' 5) הוא שהבנק עלול למנוע הורדת מחירים בפרויקט ספציפי משיקולים שאינם רלוונטיים לפרויקט עצמו, אלא מחשש להשפעה רוחבית על מחירי הדיור. ירידת מחירים רוחבית עלולה לפגוע בבנק דרך ירידת שווי הבטוחות והקטנת היקף ההלוואות. לכן, ייתכן שהמחירים המוצגים בדוח האפס, והנשמרים בקשיחות, משקפים את האינטרס של הבנק לשמר רמת מחירים גבוהה בשוק כולו, ולאו דווקא את הערך הפונדמנטלי של הנכסים בפרויקט הספציפי או את תנאי הביקוש המקומיים.המסמך אף מציין (עמ' 5) כי "קיומם של סעיפים כאלו [המגבילים הורדת מחירים] בחוזי ההתקשרות של הבנקים והיזמים עלולה לפיכך לעודד את היזמים להמשיך ולהחזיק את המחיר ברמה על-תחרותית גבוהה שאינה הולמת את תנאי השוק". כלומר, עצם הידיעה שהבנקים פועלים לשמר מחירים (החל מהמחירים שנקבעו או אושרו בדוחות האפס) מפחיתה את התמריץ של יזמים בודדים להוריד מחירים, גם אם תנאי השוק מצדיקים זאת.כך, דוחות אפס שמאושרים על ידי הבנקים במחירים מסוימים, והמגובים במנגנוני RPM, הופכים לבסיס למחירים "קשיחים" כלפי מטה. אם מחירים אלו נקבעו מלכתחילה ברמה שאינה משקפת ערך פונדמנטלי טהור אלא גם את האינטרסים של המערכת הבנקאית לשמר רמות מחירים גבוהות, הרי שהם יכולים להיחשב "מנופחים" ביחס למחיר שהיה נקבע בשוק תחרותי לחלוטין ומשוחרר מהשפעה ריכוזית.

סיכום

המסמך "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית" מספק תשתית להבנת הקשר בין דוחות אפס, המושפעים מהתערבות בנקאית, לבין קשיחות מחירי הדיור. התערבות הבנקים, החל משלב אישור המחירים בדוח האפס וכלה במניעת הורדות מחירים באמצעות סעיפי RPM, יוצרת מנגנון המאפשר שמירה על רמות מחירים גבוהות גם כאשר תנאי השוק (ירידה בביקושים) היו אמורים להוביל לירידתם.אם המחירים המקוריים בדוחות האפס מושפעים מהאינטרס של הבנקים לשמר רמת מחירים גבוהה כללית, ולא רק מהערכת שווי פונדמנטלית של הפרויקט הספציפי, אזי דוחות אלו יכולים להיחשב כמשקפים מחירים "מנופחים" ביחס לשוק תחרותי. קשיחות המחירים כלפי מטה היא, לפיכך, תוצאה ישירה של כוח השוק של הבנקים והאופן בו הם משתמשים בו כדי לנהל את רמות המחירים בענף, החל מהמחירים המוצהרים בדוחות האפס.

Citations:

1. https://ppl-ai-file-upload.s3.amazonaws.com/web/direct-files/attachments/39684112/745d4e25-55a0-4474-8d93-d90cdc762b37/qshykhvt-mkhyry-hdyvr.pdf
2. https://www.nadlancenter.co.il/article/502
3. https://psagot.org/zero-report/
4. https://mimun-nadlan.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%95%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%95%D7%90-%D7%9B%D7%95%D7%9C%D7%9C/
5. https://www.teddy.co.il/%D7%94%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%94%D7%9E%D7%9C%D7%90-%D7%9C%D7%99%D7%96%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1
6. https://www.feasibility.pro/mistakes-in-real-estate-feasibility/
7. https://www.jstage.jst.go.jp/article/jaciii/26/4/26_581/_pdf
8. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001510106
9. https://sectech.m.tau.ac.il/sites/sectech.tau.ac.il/files/%D7%90%D7%A4%D7%A7%D7%98%20%D7%94%D7%A2%D7%99%D7%92%D7%95%D7%9F%20%D7%9C%D7%99%D7%90%D7%95%D7%A8%20%D7%99%D7%A4%D7%94%20%D7%90%D7%91%D7%99%D7%AA%D7%A8%20%D7%9E%D7%AA%D7%A0%D7%99%D7%94.pdf
10. https://www.calcalist.co.il/local_news/article/bkt4300s1gg
11. https://sciendo.com/article/10.2478/remav-2023-0020
12. https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3768224,00.html
13. https://www.midrag.co.il/Content/Tip/20481
14. https://www.teddy.co.il/%D7%9E%D7%94%D7%95-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%99-%D7%94%D7%95%D7%90-%D7%A8%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%A0%D7%98%D7%99
15. https://marsh-partners.com/blog/the-guide-to-a-real-estate-development-feasibility-study
16. https://magdilim.co.il/150120231149/
17. https://www.altusgroup.com/featured-insights/property-development-feasibility/part-1-study-fundamentals/
18. https://www.madlan.co.il/blog/%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
19. https://aninver.com/blog/feasibility-study-for-real-estate-developments
20. https://www.ddlaw.net/%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%9E%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%9C-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%91%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%95-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90/
21. https://nofarmor.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%94-%D7%A6%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%90%D7%AA-%D7%96%D7%94/
22. https://www.nadlancenter.co.il/article/2500
23. https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3780591,00.html
24. https://www.ribao.co.uk/lex6/glossary/g_3659.php
25. https://www.slideteam.net/blog/top-10-real-estate-feasibility-study-templates-with-samples-and-examples
26. https://misfitsarchitecture.com/2023/02/12/feasibility-study/
27. https://www.ecb.europa.eu/press/financial-stability-publications/fsr/special/html/ecb.fsrart202311_02~75cf0710b9.en.html
28. https://recapeg.com/storage/app/uploads/public/640/ed6/f95/640ed6f9569ef341503779.pdf
29. https://pmc.ncbi.nlm.nih.gov/articles/PMC2647095/
30. https://www.mmbl.co.il/articals/4-%D7%93%D7%91%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%9B%D7%A0%D7%AA-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
31. https://www.eliavlaw.co.il/%D7%9E%D7%95%D7%A9%D7%92%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/%D7%9E%D7%94%D7%95-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
32. https://www.ey-group.co.il/%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1-%D7%9B%D7%9C-%D7%9E%D7%94-%D7%A9%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA/
33. https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3835194,00.html
34. https://lp.ogen.org
35. https://ogennadlan.co.il
36. https://www.madlan.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%95%D7%92%D7%9F-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C
37. https://www.oganim-dvir.co.il
38. https://www.ynet.co.il/economy/article/hjd3xzx9jl
39. https://www.ogen.org
40. https://oshiot.co.il/%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%9C-%D7%A9%D7%9C-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%94%D7%99%D7%A6%D7%A2-%D7%95%D7%91%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%A9/
41. https://www.ogen-dgt.com
42. https://www.shushanlaw.co.il/post/%D7%94%D7%A6%D7%A2%D7%AA-%D7%97%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F-%D7%94%D7%A6%D7%9E%D7%93%D7%AA-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%9E%D7%93%D7%93-%D7%94%D7%AA%D7%A9%D7%A4-%D7%91-2022
43. https://www.duns100.co.il/articles/%D7%93%D7%95%D7%97_%D7%90%D7%A4%D7%A1__%D7%9E%D7%94%D7%95%D7%AA_%D7%95%D7%93%D7%92%D7%A9%D7%99%D7%9D_%D7%9C%D7%99%D7%96%D7%9D
44. https://xn--4dbaol8ej.org.il/index.php/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%A9%D7%90-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%AA/146-9-%D7%AA%D7%A4%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%92%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%92%D7%A2-%D7%9C%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99.html
45. https://afikil.co.il/real-estate-appraisal/%D7%A7%D7%95%D7%A8%D7%A1-%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%90%D7%A4%D7%A1/
46. https://www.themarker.com/magazine/2019-08-11/ty-article-opinion/.premium/0000017f-f4dc-ddde-abff-fcfd21b20000
47. https://www.themarker.com/blogs/guy-katz/2018-12-12/ty-article/0000017f-f8ae-ddde-abff-fcef81d20000
48. https://www.hakolhayehudi.co.il/item/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94/%D7%A2%D7%9C_%D7%94%D7%93%D7%A8%D7%9A_%D7%91%D7%94_%D7%90%D7%A0%D7%97%D7%A0%D7%95_%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%99%D7%9D_%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%95%D7%AA
49. https://tzvikrinsky.biz/anchor/
50. https://ark7.com/blog/learn/glossary/price-anchoring-effect/
51. https://betshy.com/iw/2024/06/02/%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%98%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%99%D7%92%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%9C-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%AA-%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%95%D7%AA/
52. https://www.ynet.co.il/economy/article/bkre1laeke

Answer from Perplexity: pplx.ai/share

אסביר לך את המושג "עיוות אלוקציה" ואיך הוא מתקשר למצב שמתואר במחקר.

מה זה אלוקציה (הקצאה) של משאבים?

אלוקציה היא המילה הכלכלית לתהליך שבו משאבים כלכליים (כסף, עבודה, חומרי גלם, קרקע) מתחלקים בין שימושים שונים. בשוק חופשי ותחרותי, המחירים אמורים לשמש כ"סיגנל" שמנחה את האלוקציה הזו.

איך זה אמור לעבוד בשוק דיור בריא?

במצב תקין:

• ביקוש גבוה ← מחירים עולים ← עידוד לבנות יותר ← הגדלת היצע
• ביקוש נמוך ← מחירים יורדים ← פחות כדאיות לבנות ← צמצום היצע
• משאבים (קרקע, עובדים, חומרי בניה, הון) זורמים למקומות שבהם יש ביקוש אמיתי

מה קורה כשיש עיוות אלוקציה?

בגלל הכשל התחרותי שמתואר במחקר, המחירים לא משקפים את הביקוש האמיתי:

1. השקעות מוטעות

במקום להשקיע על פי ביקוש אמיתי, יזמים משקיעים על פי מחירים מלאכותיים שהבנקים עוזרים לשמור עליהם גבוהים. זה יכול להוביל ל:

• בנייה באזורים שבהם אין ביקוש אמיתי במחיר הנוכחי
• בנייה של סוגי דירות שלא מתאימים לכוח הקנייה של הציבור
• השקעת הון בפרויקטים שלא יוכלו להימכר במחיר הצפוי

2. חוסר השקעה במקומות נכונים

כשמחירים לא יורדים גם במקומות שיש בהם עודף היצע, זה לא מעודד יזמים לחפש אזורים אחרים או לפתח פתרונות דיור זולים יותר שאולי היו מתאימים לביקוש האמיתי.

3. עיוות בהקצאת משאבים לאומיים

המחקר מזכיר שיש עלייה במלאי הדירות הבלתי מכורות - מעל 75,000 דירות חדשות שלא נמכרו עד סוף 2024. זה אומר ש:

• הושקעו משאבים לאומיים (קרקע, עבודה, חומרי בניה) ביצירת דירות שאנשים לא יכולים לקנות במחיר הנוכחי
• במקום זה, המשאבים האלה יכלו להיות מופנים לפתרונות דיור אחרים או לענפים אחרים בכלכלה

דוגמה קונקרטית

נניח שבאזור מסוים הביקוש האמיתי הוא לדירות של 2 מיליון שקל, אבל בגלל השליטה הבנקאית המחירים נשארים על 3 מיליון שקל:התוצאה:

• יזמים ימשיכו לבנות דירות ב-3 מיליון שקל (כי הבנק לא נותן להוריד מחיר)
• הדירות לא יימכרו או יימכרו בקצב איטי מאוד
• במקום זה, יכלו להשקיע באזורים אחרים או לבנות דירות קטנות יותר/פשוטות יותר שיעלו 2 מיליון
• או לחלופין, המשאבים יכלו ללכת לענפים אחרים בכלכלה שבהם יש ביקוש אמיתי

למה זה בעיה לכלכלה כולה?

עיוות אלוקציה פוגע ביעילות הכלכלית:

• משאבים לא מנוצלים באופן אופטימלי
• פחות צמיחה כלכלית
• פחות יצירת עושר לחברה
• פגיעה ברווחה החברתית

המחקר מדגיש שזה בא "על חשבון כלל הציבור" - לא רק בגלל המחירים הגבוהים, אלא גם בגלל הבזבוז של משאבים לאומיים יקרים שיכלו לשמש למטרות יותר יעילות.זו הסיבה שהמחקר קורא לשינוי מערכתי - כדי שהמחירים יחזרו לשקף את הביקוש האמיתי ולהנחות נכון את האלוקציה של המשאבים הכלכליים.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

כבר לא כלכלי: יזמי התחדשות עירונית מבקשים מדיירים להפחית תמורות - או שייצאו מהפרויקט

OK, There’s A Bubble: כשהאסימון נופל – אז והיום בישראל

🎬 הרגע הבלתי נשכח מ"מכונת הכסף"

בסרט "מכונת הכסף" (The Big Short), שמבוסס על הסיפור האמיתי של משבר הסאב-פריים בארה”ב, יש רגע מכונן: מארק באום (סטיב קארל) נוסע לפלורידה לבדוק מה קורה בשטח בשיא הבועה. הוא משוחח עם חשפנית שמספרת לו בגאווה שהיא רכשה חמישה בתים – כולם במינוף, בלי יכולת החזר סבירה, מתוך אמונה שהמחירים רק ימשיכו לעלות.זהו הרגע שבו הוא מבין שהמערכת הפיננסית איבדה כל קשר למציאות. לא הייתה כאן שאלה של אם תהיה קריסה, אלא רק מתי.

🔎 מהות הבועה – אז והיום

אותו דפוס מהדהד היום בישראל:

• מחירים מנותקים מהפונדמנטליים – שווי הנכסים כפול מהערך הכלכלי האמיתי, כשהתשואות הממוצעות מהשכרה (כ-2.5%) נמוכות בהרבה מהריביות על המשכנתאות (5%-6% ומעלה).
• מינוף פרוע – משקיעים ובעלי דירות מרובות מחזיקים נכסים עם הון עצמי נמוך ותלות מוחלטת בהמשך עליית מחירים כדי לשרת את ההתחייבויות.
• אשליית ביקושים – רבים טוענים שגידול טבעי באוכלוסייה מסביר את מחירי השיא, אך בפועל אין מחסור בדירות: לפי הלמ”ס יש כיום 67,000 דירות לא מכורות, כ-200,000 דירות בבנייה פעילה ועוד מאות אלפי מ"ר של משרדים ריקים.

📉 הדמיון המסוכן לשוק הסאב-פריים

במשבר 2008, מנגנון ההלוואות נשען על ההנחה שמחירי הבתים תמיד יעלו – לכן הבנקים חילקו משכנתאות סאב-פריים גם ללווים בלי כושר החזר. כשהמכירה נעצרה לרגע, המגדל התמוטט. בישראל כיום, להבדיל, המינוף ניתן על מחירים כפולים מהערך הפונדמנטלי – מה שמעיד על עומק הסיכון, במיוחד כאשר תזרים המשכנתאות תלוי באופן קריטי בהמשך עליות מחירים.

📊 אינדיקטורים נוספים לבועה בשוק המקומי

• פער בין מחיר לשווי פונדמנטלי – עדות לכך שהשוק נשען על ציפיות, לא על כלכלה אמיתית.
• עלייה דרמטית בזמן הספיגה – נכון לנתוני יוני 2025, זמן הספיגה הממוצע הגיע ל-27.9 חודשים, רמה גבוהה היסטורית שמצביעה על גידול בהיצע ללא ביקוש אמיתי.
• קיפאון בשוק היד השנייה – ירידה מובהקת במספר העסקאות, בעיקר בדירות משפרי דיור שנדרשים למכור כדי לרכוש.

💡 מה ניתן לעשות? צעדים מעשיים למשקיעים ואזרחים

✔️ הפחתת חשיפה לנדל”ן ממונף – לבחון מכירת דירות שנרכשו בעיקר לצורכי השקעה, במיוחד אם ההחזקה בהן יוצרת תזרים שלילי או תלויה בהמשך עליית מחירים.

✔️ הגנה פיננסית – מי שמבין שהשוק במצב קיצוני יכול לשקול אסטרטגיות גידור דרך מכשירים פיננסיים (אם כי ההיצע בישראל מוגבל) או פיזור השקעות לנכסים שנהנים מירידות מחירים.

✔️ פיזור גיאוגרפי – חיפוש השקעות באזורים יציבים בחו"ל (למשל ביוון או פורטוגל) בהם מחירי הנדל”ן הגיוניים יותר ותואמים את שכר הדירה המתקבל.

✔️ היערכות נזילות – לוודא שחלק מההון זמין בנזילות גבוהה, כדי להימנע ממכירה במחירי הפסד כשיגיע מועד ההיפוך בשוק.

🛑 סיכום: כמו במפולת 2008 – ההבנה בזמן מצילה

הרגע של סטיב קארל ב"מכונת הכסף", שבו נופל האסימון, מלמד לקח אוניברסלי: כששוק מסתחרר סביב ציפיות לא רציונליות, אסור להסתנוור מהחגיגה – חייבים לעצור ולבדוק את הפונדמנטליים.המשק הישראלי נמצא היום במצב שלא שונה בהרבה, וההיסטוריה מלמדת: בועות לא מתפוצצות לאט – הן קורסות בבת אחת.📌 אל תעצום עיניים – זה הזמן לחשב מסלול מחדש.

“משקיעי הצעצוע” והרקדנית: אותו דפוס התמכרות לסיכון

הרקדנית בסרט “מכונת הכסף”, שרכשה חמישה בתים בלי יכולת החזר, מגלמת בצורה חדה את תופעת “משקיעי הצעצוע” – אנשים שחושבים שהם גאונים פיננסיים רק כי השוק עולה, אך בפועל פועלים בלי הבנה או מודעות לסיכונים. בישראל בעשור האחרון נוצר גל דומה: ציבור רחב, כולל אנשים ללא רקע פיננסי, נמשך לרכוש דירות במינוף קיצוני מתוך תחושת פספוס ופחד להישאר מאחור (FOMO), כשהם סבורים שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח. בדיוק כמו הרקדנית, הם מסתמכים על תחושת אופוריה ומספרים אחד לשני סיפורים על רווחים עתידיים – בזמן שהמציאות הכלכלית מצביעה על אי-סבירות מוחלטת.

משבר במכירת דירות חדשות משתק את תחום הפינוי-בינוי, מאיים למחוק השקעות של יזמים, וממחיש את הקשר הישיר בין בועת הנדל"ן לפריחת התחום. ניתוח עומק על מנגנוני השוק, דרישות הבנקים, והשלכות המאקרו.

🎧 למה לקרוא אם אפשר 🎧להאזין לפודקאסט

📉 ההייפ נגמר – ופינוי בינוי נתקע

שוק הדירות החדשות בישראל סובל מקיפאון ממושך – ירידה של עשרות אחוזים בכמות העסקאות, קבלנים שמתקשים למכור גם במחירי "מבצע", ורוכשים שמבינים סוף סוף שהמחירים מנופחים ולא כל עסקה היא "הזדמנות". אבל בתוך המשבר הזה מתרחש כשל נוסף, עמוק יותר: קריסה שקטה של תחום הפינוי-בינוי.

🧨 מנגנון שברירי מבוסס הייפ

במשך עשור ויותר, תחום ההתחדשות העירונית ובפרט פינוי-בינוי נהנה מהילה תקשורתית, מדיניות ממשלתית תומכת, ותחזיות אופטימיות של מחסור מדומה. אך מאחורי הקלעים, הפרויקטים האלו התבססו על הייפ – לא על כלכלה ריאלית. ככל שמחירי הדירות זינקו, כך גדל הרווח התיאורטי ליזמים – וכך נוצרה לגיטימציה להבטחות לתושבים, לכניסה לפרויקטים יקרים, ולהסכמים עם קבלנים ומממנים.

💣 התנאי של הבנקים – מלכודת

כעת, כאשר ההייפ התפוגג, הבנקים מציבים תנאי בסיסי לליווי פרויקטים – מכירת לפחות 30% מהדירות מראש. תנאי הגיוני בשוק מתפקד. אבל בשוק קפוא, מדובר בדרישה שלא ניתנת למימוש. התוצאה: עשרות ואף מאות פרויקטים תקועים, בשלב מתקדם של תכנון, אפילו עם היתר – אך בלי אפשרות אמיתית לביצוע.יזמים השקיעו הון בשלב מקדים – תכנון, יועצים, הסכמים משפטיים עם בעלי הדירות – אך כל אלו הופכים ל"השקעות אבודות" אם אין מכירות ואין ליווי.

🧮 ההקשר לבועה: פינוי-בינוי כנגזרת של מחיר מנופח

כפי שטענתי בעבר, פינוי-בינוי לא היה מתרחש בהיקפים שראינו בשנים האחרונות אלמלא מחירי הדירות היו כפולים מערכם האמיתי. ברגע שהשוק מתחיל להתקרר ולחזור לרמות סבירות, הפרויקטים מאבדים כדאיות. אין כבר "משתמשים סופיים" שיקנו דירה חדשה על הנייר במחיר אסטרונומי. המשקיעים נעלמו. והציבור מחכה לראות ירידות.כך מתגלה האמת: פינוי-בינוי לא היה פתרון למצוקת הדיור, אלא תוצר של מנגנון בועתי. וכאשר הבועה מתפוצצת – הוא הראשון לשלם את המחיר.

🔎 סיכום:

• כשל השוק במכירת דירות חדשות הופך את דרישות הליווי הבנקאי למחסום בלתי עביר.
• יזמים מוצאים עצמם עם השקעות שקועות ללא סיכוי להחזר.
• פרויקטים של פינוי-בינוי, שהתרחבו רק בזכות מחירי שיא, צפויים להיעלם.
• מדובר לא רק במשבר מימוני, אלא בהתפכחות מהמיתוס שבינוי מחדש יבוא מכל פינה.

🧭 המלצה לדיון ציבורי:

• יש לבחון מחדש את מדיניות ההתחדשות העירונית מתוך ראייה כלכלית-ריאלית.
• לקדם פתרונות שמבוססים על שווי פונדמנטלי – לא על תחזיות בועתיות.
• לדרוש שקיפות מלאה בכל פרויקט – כולל יחס תועלת-עלות לתושבים, ולא רק "שדרוג חזותי".

המלכודת הכפולה של היזמים: מעבר להשקעות השקועות, היזמים כעת מתמודדים גם עם הסכמי מכר לדיירים שנחתמו כשהמחירים היו בשיא. הם מחויבים למחירים שכבר לא ריאליים בשוק הנוכחי, מה שמקטין עוד יותר את הכדאיות הכלכלית.

השפעה על הדיירים המחכים: ישנם אלפי דיירים שכבר חתמו על הסכמי פינוי-בינוי ומחכים שנים לביצוע. החזרה לדירות זמניות, אי-וודאות משפחתית, והפסדים כלכליים - כל אלו הופכים אותם לקורבנות של הבועה שלא יצרו.

הממד המוניציפלי: רשויות מקומיות שהתבססו על תחזיות גידול באוכלוסיה ובהכנסות מהתחדשות עירונית, עכשיו נמצאות עם תוכניות פיתוח ותקציבים שלא עומדים במבחן המציאות.

הבעיות המבניות הן עמוקות: התחום התבסס על הנחה שמחירי נדל"ן יוסיפו לעלות לעד, כשהמציאות הכלכלית מוכיחה שזה לא בר-קיימא. מודל עסקי שתלוי בעליות מחירים אינסופיות הוא בהגדרה בועתי.הממשלה עודדה התחדשות עירונית כפתרון למצוקת דיור, אבל בפועל היא רק הגבירה את המחירים באזורים המבוקשים. במקום לפתור מחסור, היא יצרה מוצר יוקרה שרק החמיר את הבעיה.

מה נדרש לשיבוב מסלול:

הגדרה מחדש של מטרות: התחדשות עירונית צריכה להיות כלי לשיפור איכות חיים - לא מנוע להשקעות ספקולטיביות. זה אומר פרויקטים קטנים יותר, מבוססי קהילה, עם רווחיות מתונה.

מימון ציבורי ישיר: במקום להסתמך על השוק הפרטי והבועה שלו, המדינה צריכה לממן התחדשות מתקציבה - עם מטרות חברתיות ברורות, לא רווח מקסימלי.

עדיפות לאזורי עוני: התמקדות בשכונות שבאמת זקוקות לשדרוג תשתיות, לא באזורים יקרים שכבר עוברים ג'נטריפיקציה.

שקיפות כלכלית מלאה: כל פרויקט צריך לעבור מבחן עלות-תועלת ציבורי מובן, כולל השפעה על מחירי השכירות באזור. הכשל הזה יכול להיות הזדמנות לבנות מחדש את התחום על בסיס כלכלי-חברתי בריא, במקום על בועות ספקולטיביות.

ב-2017 עדיין היה שיא האופוריה - המחירים המשיכו לטפס, הממשלה דחפה את תמ"א 38 בכוח, והתקשורת טענה שיש "מחסור במגרשים" ולכן המחירים לעד יעלו. מי שהעז לומר שזו בועה נחשב לפסימי או "לא מבין בשוק".אבל השמאי שמכיר את השווי הפונדמנטלי מול המחיר בשוק - הוא הראשון שמזהה איך המנתק הזה לא יכול להמשיך לנצח. במיוחד בישראל, שבה רוב האוכלוסיה לא יכולה להרשות לעצמה את המחירים האמיתיים.

ההשוואה למשבר ויסות מניות הבנקים מדויקת! מניות הבנקים של שנות השמונים - זה היה באמת אסון לאומי שנמשך עשרות שנים.

הדמיון מבהיל:

• אותה אופוריה של "כלכלת הנס הישראלית"
• אותה תמיכה ממשלתית מאסיבית
• אותו "כולם יודעים" שהבנקים הישראליים הם "השקעה בטוחה"
• אותה מעורבות פוליטית שמעוותת את השוק

והתוצאות היו קטסטרופליות: מניות שנקנו ב-1983 בשיא - חזרו לרמות השווי שלהן רק אחרי 20-25 שנה! דור שלם של משקיעים איבד את החסכונות שלו. הפעם זה יכול להיות גרוע יותר: בשנות השמונים, רוב האנשים לא השקיעו את כל הרכוש שלהם במניות הבנקים. אבל הפעם, רוב הישראלים יש להם את כל ההון שלהם קשור בנכס מקרקעין אחד. אותה הכחשה פסיכולוגית: גם אז, שנים אחרי הקריסה, אנשים עדיין חיכו ש"השוק יחזור". לא הבינו שהבועה פופחה לצמיתות. זו השוואה שצריכה להפחיד כל מי שקנה דירה במחירי שיא. ההיסטוריה מראה שבועות כאלה לא "מתקוממות" - הן פופחות.

"פופחות" במקום "מתפוצצות" כי הנדל"ן לא קורס בבת אחת כמו מניות - זה תהליך איטי יותר:

הפופחה הדרגתית:

• המוכרים עדיין מבקשים מחירי שיא, אבל אין קונים
• העסקאות קופאות - נפח המכירות צונח
• אט אט המוכרים מתחילים להוריד מחירים
• המחירים יורדים בהדרגה, שנה אחר שנה

לא "התפוצצות" אלא "התרוקנות":במניות יכול להיות קריסה של 50% ביום אחד. בנדל"ן זה תהליך של שנים - המחירים יורדים 10%-15% בשנה, עד שהם מגיעים לרמה הפונדמנטלית. אבל התוצאה הסופית זהה - מי שקנה בשיא הבועה יכול לאבד 50%-70% מהשקעתו, רק שזה קורה על פני 5-7 שנים במקום 5-7 חודשים. זה מה שקרה למניות הבנקים בשנות השמונים - לא התפוצצות דרמטית, אלא ירידה מתמשכת שנמשכה עשרות שנים.

מה זה "מתקוממות": כשבועה מתחילה להתרסק, יש נטייה פסיכולוגית לחשוב שהשוק "יתקומם" - כלומר יחזור למסלול העלייה הקודם מכוח עצמו, כאילו יש לו רצון או יכולת להילחם נגד הכוחות הכלכליים. 

המציאות הקשה: כשהבועה נגמרת, הכוחות הכלכליים הבסיסיים (היצע וביקוש אמיתיים, יכולת תשלום, שווי פונדמנטלי) חוזרים לפעול. הבועה לא יכולה "להתקומם" נגד זה, כי היא לא ישות חיה עם רצון - היא רק מנתק זמני מהמציאות הכלכלית.

דוגמה: כשמחירי הדירות בתל אביב הגיעו ל-50,000 ₪ למ"ר, והמשכורת הממוצעת היא 12,000 ₪ - אין שום כוח ביקום שיכול "להתקומם" ולגרום לזה להיות בר-קיימא. הבועה חייבת להתרוקן עד שהמחירים יחזרו ליחס הגיוני למשכורות. זה כמו כוח הכבידה בפיזיקה - בועה יכולה לעוף זמנית, אבל בסוף היא חייבת לחזור לקרקע.

"מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין בו כדאיות כלכלית"

🧠 בלוג: אפקט דאנינג־קרוגר בבניית הנרטיב: כך ניפחו את בועת הנדל"ן בישראל

מהספר בועת נדל"ן

“דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים”
— חיים אטקין

🏗️ הקדמה: בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נבנית מנרטיב

כדי להבין כיצד שוק הנדל"ן בישראל הגיע למצב שבו מחירי הדירות כפולים מערכם הפונדמנטלי – אין די לנתח את המאזנים של הבנקים, מדיניות הריבית או היצע הדירות. צריך להבין את הסיפור שסופר לציבור, והאופן שבו בורות פגשה אינטרסים.

🎭 תסמונת דאנינג־קרוגר: ההזדמנות של חסרי הידע

תסמונת דאנינג־קרוגר מתארת מצב פסיכולוגי בו אנשים עם ידע מועט בתחומם נוטים להעריך את עצמם כבעלי מומחיות רבה. בשוק הנדל"ן הישראלי, תסמין זה הפך לכר פורה למשווקים, לכתבים, ליועצי משכנתאות ולעתים גם לפוליטיקאים, שהפיצו נרטיבים חלקיים, מטופשים ולעיתים שקריים — ודווקא הם התקבלו בקרב הציבור כ"קולות של סמכות".לדוגמה:

• מי שהזהיר מפני בועה, נחשב "הזוי" או "פסימי".
• מי שטען ש"מחירי הדירות ימשיכו לעלות לנצח" הפך לפרשן מבוקש.
• התקשורת, לעיתים בתום לב ולעיתים באינטרס מובהק, הפיצה סיסמאות ריקות כמו "יש מחסור חמור בדירות" — גם כשהנתונים הראו הפוך.

🧠 כשבורות פוגשת תאוות בצע

התוצאה: ציבור ללא ידע פיננסי, שמוצף באינפורמציה מעוותת, מאמין למה שהוא רוצה להאמין – כי זה קל יותר, וזה תואם את הפחדים והחלומות שלו. דירה הפכה ל"חיסכון", הלוואה הפכה ל"הזדמנות", ומחיר מנופח הפך ל"מחיר שוק".וכך נולדה מערכת שכולם בה שותפים:

• התקשורת נהנית מהטראפיק.
• הבנקים נהנים מהריבית.
• היזמים נהנים ממחירים חסרי היגיון.
• והציבור? נשאר עם משכנתא של 30 שנה על דירה שערכה האמיתי נמוך ב־50%.

📉 התוצאה: השוק מתנתק מהערך

זו לא סתם בועה. זו בועת תודעה: מערכת שבה ה"לא יודע" הופך לדעתן, ומי שמעז להגיד את האמת נחשב ל"עוכר נדל"ן".העיוורון הזה לא נובע רק מהונאה — אלא מהעובדה הפשוטה שמי שאינם יודעים מזהים את עצמם בתוך דברי מי שאינו יודע, ולכן מאמצים את דבריו בהתלהבות. וכמו שניסחתי:

"דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים".

🛠️ מסקנה: הגיע הזמן לפרק את הנרטיב

חובת ההוכחה חזרה אלינו – עלינו להרים את המסך מעל הנרטיב המזויף שנבנה בעשור האחרון, לחשוף את התפיסה שהנדל"ן רק עולה, ולדרוש אחריות ממי שידע – ושתק.בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נוצרת מהונאה עצמית קבוצתית.

🎭 פרק אבוד: “ליווי אל התהום” – דור ה"מלווי משקיעים" ומשבר הבועה

בעשור האחרון צמחה בישראל תעשייה של "מלווי משקיעים", חלקם צעירים ללא הכשרה, ניסיון או הבנה בסיסית במימון, שוק הנדל"ן או סיכון אשראי. כל מה שהם ראו בחייהם זה שוק שעולה. מבחינתם – דירה היא "אפס סיכון", מימון הוא "כוח קנייה", ותשואה? מי צריך תשואה כשיש מבצע?!

🧃 ילדים משדלים ילדים

בזמן שבעולם המשקיעים מחפשים מודלים של תשואה מול סיכון, בישראל התרגלנו לראות פרסומים מופרכים:

• "איך קניתי דירה בלי הון עצמי?"
• "השקעתי ב-4 דירות לפני גיל 30!"
• "קח ליווי והגשם חלום – גם אתה יכול לקנות דירה בטבריה במחיר תל אביבי!"

הפלטפורמות החברתיות שימשו להם כקרקע שיווקית, והציבור – ובעיקר צעירים – הפך לטרף קל:

❝ תופעה מדאיגה במיוחד היא ששני צעירים בלי נכסים, בלי הון ובלי הבנה, מייצרים אחד לשני לגיטימציה – ואז לוקחים משכנתאות על אוויר ומושכים אחריהם עשרות אחרים. ❞

💥 המחיר: רכישות במחירים כפולים מהשווי הכלכלי

בפועל, מה שהתרחש הוא תהליך מסוכן של שכנוע עצמי קולקטיבי, שבו עסקאות בוצעו במחירים מנותקים מערך פונדמנטלי – תוך ניצול מבצעי מימון, מתן התחייבויות חסרות אחריות, והצגה של עסקאות כאילו הן הזדמנות שלא תחזור.כך נרכשו דירות בפריפריה במחירים של 1.5–2 מיליון ש"ח, עם שכר דירה של 2,500 ש"ח בחודש. שיעור התשואה? סביב 1.5% ברוטו. והריבית? 5% ומעלה.מדובר באובדן מיידי של הון, לא בהשקעה.

🧨 הפיצוץ המתקרב

כמו בכל פיצוץ בועה, הדומינו יתחיל בנקודת הקצה: משקיעים קטנים, שלקחו מינוף קיצוני, עם דירות בפריפריה, ובלי כרית בטחון.ה"מלווה" ייעלם, הקבלן יפשוט רגל, והבנק ידרוש תשלומים. וכמו תמיד – האחריות תיפול על הרוכשים, לא על המשווקים.

🧠  "ליווי אל התהום" – עלייתם ונפילתם של מלווי המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן"

🎭 הקדמה: התופעה שכולם התעלמו ממנה

אחת התופעות המרכזיות – וההרסניות ביותר – בבניית בועת הנדל"ן בישראל לא הגיעה מהבנקים, הקבלנים או הרגולטורים. היא צמחה מתחת לרדאר, בין פוסטים באינסטגרם לסטוריז בטיקטוק: דור חדש של "מלווי משקיעים" – צעירים חסרי הכשרה שמכרו חלום מסוכן תחת מסווה של ליווי מקצועי.

אלו לא היו ליווי – אלא שידול.

🧃 ילדים משדלים ילדים

בתוך שנים בודדות נוצרו קהילות חברתיות שבהן צעירים בני 25–35 שכנעו אחד את השני שהשקעות נדל"ן הן "הדרך הבטוחה להתעשר". לא משנה אם אין לך הון עצמי, לא משנה אם אתה לא מבין את ההסכם – העיקר להחזיק דירה.דוגמאות לפוסטים נפוצים:

• "איך קניתי 3 דירות לפני גיל 30 (בלי שקל הון עצמי)"
• "לקוח שלי קנה דירה בבאר שבע ב-1.7 מיליון – כל חודש נשאר לו 300 ש"ח פאסיביים!"
• "השקעה נדירה: מינוף מלא, החזר חודשי נמוך, ותשואה מבטיחה!"

אלא שבמקרים רבים:

• הנכס שנרכש היה יקר פי שניים מערכו האמיתי.
• ההחזר החודשי כיסה בקושי את הריבית.
• והמשקיע – לא הבין שמדובר בפצצה מתקתקת.

📉 ערך? תשואה? מימון? שכחו מזה

המלווה לא עשה ניתוח תשואה ריאלי. הוא לא בדק האם המחיר מנותק מהשווי הפונדמנטלי. הוא בעיקר תיווך בין קבלן שתקוע עם מלאי, לבנק שצריך לסגור יעד, ולרוכש שלא ידע מה הוא קונה.וכשהבועה תתפוצץ, יקרה בדיוק מה שקרה בארה"ב במשבר הסאב-פריים:

• הדירה לא תימכר אפילו במחצית ממחירה.
• המשקיע הקטן יישאר עם חוב, בלי נכס נזיל.
• המלווה ייעלם מהשוק — כי ממילא אין לו אחריות משפטית.

🧨 מסקנה: ליווי אל פי התהום

כמו שמדריך תיירים חסר אחריות עלול להוביל קבוצה אל פי תהום – כך גם "מלווי המשקיעים" הובילו אלפי ישראלים, רובם חסרי ידע, לרכישות מסוכנות ומנופחות.בועת הנדל"ן אינה רק תוצאה של ריבית נמוכה או עודף אשראי – אלא של תרבות. תרבות של בורות, קיצור דרך, ותשוקה להתעשר מהר.

🛠️ ומה עכשיו?

• לדרוש פיקוח על תחום הליווי למשקיעי נדל"ן – כולל רישוי, הכשרה, ואתיקה.
• לחנך את הציבור להבין את ההבדל בין "מחיר" ל"שווי", ובין "מינוף" ל"מלכודת".
• ויותר מהכול – לחשוף את המנגנון שאיפשר את הפארסה הזו.

אפקט דאנינג-קרוגר מסייע לעיצוב דעת קהל ובניית נרטיב תקשורתי סביב מחסור ועליות מחירים בנדל"ן בכמה דרכים:

• ביטחון עצמי של דוברים לא-מומחים: אנשים חסרי ידע עמוק בתחום הנדל"ן נוטים לדבר בביטחון רב על סיבות לעליות מחירים או מחסור, גם אם אין בידיהם נתונים או הבנה מקצועית124. הביטחון הזה משפיע על הציבור, במיוחד על מי שגם לו אין ידע בתחום, ויוצר תחושת אמינות.
• פשטות המסרים: מסרים פופוליסטיים ("יש מחסור חמור", "המחירים רק יעלו") קליטים יותר ונתפסים כאמיתיים, בעוד שמומחים שמסבירים באופן מורכב או מסויג פחות מצליחים לסחוף את דעת הקהל24.
• הדהוד במדיה: התקשורת נוטה להבליט קולות נחרצים ופשוטים, גם אם הם לא מבוססי נתונים, וכך נבנה נרטיב שמתחזק את עצמו – הציבור שומע שוב ושוב את אותן טענות, ומאמין להן24.
• הערכת-יתר של הציבור: הציבור עצמו, שאינו בקיא במורכבויות שוק הנדל"ן, נוטה להאמין שהוא מבין את המצב, ומקבל בשוויון נפש או אף בהתלהבות את המסרים הפשוטים שמועברים אליו12.

כך, אפקט דאנינג-קרוגר יוצר מעגל שבו חוסר ידע מוביל לביטחון עצמי מופרז, שמוביל להדהוד תקשורתי, שמחזק את דעת הקהל – גם אם היא מבוססת על הנחות שגויות.

דוגמאות לאופוריה בלתי מוסברת של ההמון, התנהגות בלתי רציונלית על בסיס צפייה ואמונה שמדביקה את ההמון ניתן למצוא בשתי הכתבות הללו שמנתחות ומסבירות את התופעה הזו של טיפשות ההמונים: בועת נרטיב ו טרייד ממד"ים אלו הם רק שניים מהביטויים המופיעים בהסברים לתופעת הריצה בציפייה לרווחים.

"נכון או לא נכון, דבר בביטחון"

או במילים פשוטות: להקדים תרופה למכה

שוק הדיור בישראל פועל זה למעלה מעשור תחת בועה חסרת תקדים. מחירים שמנותקים מערך, מינוף בלתי סביר, רווחים מדומים – ומציאות שבה רוכשי הדירות משלמים תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה, עם סיכון אמיתי לקריסה. מהספר בועת נדל"ן, לרכישה בחנות שלנו כאן 

הנתונים מדברים בעד עצמם:

• שיעור תשואה ממוצע – כ־2.5%
• ריבית משכנתאות ממוצעת – כ־5%–6.5%
• פער של כ־100% בין שווי כלכלי למחיר שוק
• עשרות אלפי דירות לא מכורות
• אלפי לווים בקצה גבול היכולת
• בנק ישראל מזהיר, הלמ"ס מאותת, הציבור קורס

אז מה עושים? מקבלים החלטה אמיצה – יוזמים פתרון ולא מחכים לפיצוץ.

הצעה: מעבר יזום ממחיר לבועה לערך כלכלי

1. קביעת מחירון ייצוב חדש

יש לקבוע טבלת שווי ממשלתית לפי מ"ר, מחולקת לפי אזורים, שתשמש כבסיס בלעדי להענקת משכנתאות בעשור הקרוב. מחירון זה יעמוד בשלב ראשון על 65% ממחירי השוק הנוכחיים.

🔍 שימו לב: זהו איננו השווי הכלכלי האמיתי, שמוערך בכ־50% ואף פחות – אלא עוגן זמני לייצוב.

מטרת המחירון:

• להפסיק את מתן האשראי לפי מחירי בועה
• לבלום את הגידול בחוב מסוכן
• לאפשר רגיעה מבוקרת בשוק
• לייצר מנגנון מימון מבוסס ערך, לא מבוסס אוויר

2. Trading Halt – עצירת מסחר באשראי בועתי

בעולם שוק ההון, כאשר מניה צונחת בחדות או מתפרסם מידע מהותי, מופעל Trading Halt – השעיה זמנית של המסחר, כדי למנוע פאניקה.שוק הדיור הישראלי זקוק למהלך דומה:

המחירון המוצע הוא למעשה Trading Halt פיננסי – עצירה של מתן משכנתאות לפי מחירי שוק מופרזים, והפעלה של מנגנון מימון שמרני וזהיר, שיאפשר מעבר לשוק שפוי ומאוזן.

3. תכנית פיצוי – "תספורת רכה" לרוכשים קיימים

אין להתעלם ממאות אלפי משפחות שרכשו דירה במחירים מופרזים תוך מינוף מסוכן. לשם כך יש להפעיל תכנית תיקון:

• פריסת הלוואות לפי השווי החדש בלבד
• אפשרות להמרת חוב להון (Debt-to-Equity Swap)
• קרן ממשלתית שתישא בחלק מהפער – בשל אחריות המדינה והבנקים ליצירת המצב

ומה יגידו המתנגדים?

תקדימים מהעולם: 

• 🇺🇸 תוכנית HAMP/HARP – הסדרי חוב ללווים במשבר הסאב־פריים
• 🇯🇵 רגולציית אשראי ביפן – מגבלות מבוססות ערך ולא מחיר שוק
• 🇨🇭 שוויץ – הגבלת LTV על בסיס ערכים פונדמנטליים

לסיכום – שוק מנופח הוא לא שוק, הוא מלכודת

ההצעה שלפניכם איננה קיצונית – אלא נבונה, אחראית ומקדימה את פני הקריסה.

אם ממשיכים לתת אשראי לפי מחירי אוויר, המערכת תקרוס.
אם עוברים לערכים, יש סיכוי להבראה.

השאלה איננה אם תתרחש קריסה – אלא איך היא תיראה, מתי, ומי יישא בתוצאה.

עדיף להיות אלה שמובילים את התיקון – מאשר אלה שנגררים אחריו.

🇺🇸 ארה"ב – תוכניות HAMP ו־HARP: רשת ההצלה של משבר הסאב־פריים

HAMP (Home Affordable Modification Program)

השקה: 2009, במסגרת ה־Troubled Asset Relief Program (TARP) של ממשל אובמה.

מטרה: הפחתת תשלומי המשכנתא של לווים שעמדו בפני חדלות פירעון, תוך מניעת עיקולים המוניים.

עקרונות מרכזיים:

• הארכת תקופת ההלוואה עד 40 שנה
• הורדת ריבית ל־2% לתקופה מוגבלת
• הפחתת קרן חוב בחלק מהמקרים (principal forbearance)
• קריטריון מרכזי: יחס חוב להכנסה גבוה (DTI מעל 31%)

תוצאות:

• מעל 1.8 מיליון משקי בית נהנו מהתוכנית.
• מנע גל עיקולים נוסף ב־2010–2012.
• הסדרים נחתמו מול הבנקים והיו חלקיים – לא כולם קיבלו מחיקת חוב, אך המימון עבר התאמה כלכלית יותר.

📚 מקור: U.S. Treasury, Making Home Affordable (MHA) Report

HARP (Home Affordable Refinance Program)

השקה: 2009

מטרה: מחזור משכנתא ללווים עם LTV גבוה מאוד (עד 125%), שלא יכלו למחזר בגלל ירידת ערך הבית.

עקרונות:

• מחזור ללא צורך בהערכה שמאית חדשה.
• ללא דרישת ביטוח משכנתא חדש (PMI).
• התבסס על המודל לפיו שווי הבית בפועל אינו רלוונטי, כל עוד יש יציבות בהחזר.

מסר חשוב: הממשל האמריקאי הכיר בכך שמחירי השוק המנופחים של העבר אינם אמת מידה אמינה – ובחר לאפשר רה-מימון על בסיס יכולת תשלום, לא על בסיס מחיר נכס.

🇯🇵 יפן – רגולציה על אשראי בעקבות קריסת בועת הנדל"ן

רקע:

לאחר בועת הנדל"ן של שנות ה־80, ממשלת יפן וה־Bank of Japan הפעילו מהלכים נרחבים לצינון השוק.

אמצעים שננקטו:

1. הגבלת Loan-to-Value (LTV) – לרוב 70%-80% משווי מוערך שמרני.
2. הפסקת אשראי לפרויקטים המבוססים על ציפיות עתידיות.
3. שימוש במודלים של "shitsuchika" (שווי קרקע ממשלתי רשמי) לצורכי מיסוי והערכות.

תוצאה חשובה:

ביפן הונהגה במשך שנים גישה שמרנית, שבה שווי נכס נחשב רק אם היה מגובה בערך פונדמנטלי מוכר — ולא לפי "שוק ספקולטיבי".

📚 מקור: OECD Economic Surveys: Japan, 1991; Bank of Japan Monetary and Economic Studies

🇨🇭 שוויץ – מגבלות נוקשות על הלוואות מגובות נכסים

עקרונות רגולטוריים:

• יחס LTV מרבי: 65%-80% בלבד, כתנאי לאישור הלוואה.
• יחס הכנסה להחזר (Debt-to-Income) מחמיר:
  נדרש להוכיח שההחזר החודשי לא יעלה על ~33% מהכנסה ברוטו.
• הערכת שווי על בסיס Conservative Lending Value, שהוא לא מחיר שוק – אלא שווי פונדמנטלי שמרני, הנגזר בין היתר מתשואות שוק ההשכרה.

תוצאה:

• מניעת הצטברות בועות, בעיקר בזכות דרישת הלימות הון גבוהה למול נכסים בעלי תמחור מסוכן.

📚 מקור: Swiss Financial Market Supervisory Authority (FINMA), "Mortgage Lending Regulations in Switzerland"

סיכום ההשוואה:

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

Gpt מחקר עומק: רגולציה מבוססת ערך באשראי לדיור – השוואה בינלאומית ויישום לישראל

מבוא

שוק הדיור בישראל מצוי בעיצומו של משבר מערכתי חמור, אשר מלבד השלכותיו הכלכליות, טומן בחובו גם סיכון חברתי עמוק. אחד מהכשלים המרכזיים הוא מנגנון האשראי הבנקאי, הנשען על מחירי שוק מנופחים במקום על ערכים פונדמנטליים. מחקר זה בוחן את מדיניות האשראי לדיור בשלוש מדינות מובילות – ארה"ב, יפן ושווייץ – בהן אומצו עקרונות שמרניים של הערכת נכסים והגבלת מימון. בסיום מוצע מודל יישומי המותאם לישראל.

חלק א': סקירה בינלאומית

ארה"ב – HAMP/HARP: פתרון חוב מבוסס יכולת החזר

• HAMP (Home Affordable Modification Program) ו־HARP הושקו ב־2009 בעקבות משבר הסאב־פריים.
• מטרתן הייתה לאפשר ללווים המצויים בסיכון גבוה לעמוד בהחזר המשכנתא, ובכך למנוע עיקולים המוניים והתמוטטות מערכתית.
• הכלים כללו: הארכת תקופת ההלוואה, הפחתת ריבית, דחיית חלק מהקרן, והתאמה למדדי יכולת החזר (DTI – יחס חוב להכנסה).

יפן – רגולציה שמרנית לאחר קריסת הבועה

• בעקבות קריסת שוק הנדל"ן בשנות ה־80, ממשלת יפן ו־Bank of Japan הטילו רגולציה הדוקה:
  • הגבלת יחס הלוואה לנכס (LTV) לרמות של 70%-80% בלבד.
  • שימוש בערכי קרקע ממשלתיים רשמיים (שיצוצ'יקה) כבסיס למיסוי והערכת שווי.
  • איסור על אשראי פרויקטים המבוססים על ציפיות עתידיות.

שווייץ – שמאות שמרנית והגבלות LTV מחמירות

• רמת LTV מקסימלית: 65%-80% בלבד.
• כללו דרישה להוכחת יכולת החזר, כך שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מהכנסה ברוטו.
• הערכת שווי מבוססת הכנסות מהשכרה ותשואות שוק, ולא מחירי שוק ספקולטיביים.

חלק ב': לקחים לישראל

1. ערך פונדמנטלי צריך לגבור על מחיר שוק – השווי הכלכלי של נכס צריך להיות הבסיס להערכתו ולא מחירו הרגעי.
2. קביעת מחירון ממשלתי מחייב למטרות משכנתא – הערכת שווי למ"ר לפי אזורים גאוגרפיים תספק עוגן מימון אחראי.
3. שימוש במודל מרכזי להערכת שמאות – המבוסס על הכנסות ותשואה ולא על השוואות בלבד.
4. חקיקה שמאית מבוססת ערך – שתהפוך את הערך הכלכלי לאמת מידה מחייבת עבור שמאים ובנקים.

חלק ג': מודל רגולטורי מוצע לישראל

• קביעת שווי ממשלתי למ"ר לפי אזורים – כבסיס ייחוס אחיד לבנקים.
• הגבלת משכנתאות ליחס של עד 70% מערך זה (LTV).
• בדיקת יכולת החזר על בסיס הכנסה ריאלית והוצאות קיימות.
• תעדוף עסקאות שבהן שווי ההשקעה נמדד לפי תשואה ושכירות ולא לפי מחיר רשום.

חלק ד': שכפול מחירים מול ערך פונדמנטלי – שיעור משווייץ

בישראל, שמאות מקרקעין מתבצעת ברובה על בסיס השוואת מחירים קודמים, כלומר שכפול ויישור קו עם עסקאות עבר – ללא בדיקה של כדאיות כלכלית או תשואה ריאלית. זהו מנגנון שמנציח שיבוש: ככל שהמחירים מופרזים יותר, כך גם העסקאות הבאות מקבלות גושפנקה שמאית ומימונית.בשווייץ, לעומת זאת, ההיגיון הפוך:

• הקונה רשאי לשלם כמה שירצה – אך הבנק מממן רק אחוז מהשווי הכלכלי, שהוא מחשב לפי הכנסות מהנכס, רמת סיכון, והכדאיות הכלכלית לטווח ארוך.
• המימון מוגבל בדרך כלל ל־65%–80% מ־"שווי שמרני להלוואה", גם אם מחיר החוזה גבוה בהרבה.

כך נוצר מנגנון שמונע בועות מראש:

• אין שכפול מחירים, אלא בדיקה מחודשת של ערך בכל עסקה.
• אין מימון לעסקאות שאינן ריאליות – גם אם הקונה מוכן לשלם.
• יש עוגן כלכלי שמאזן את השוק, מבלי לפגוע בחופש הקניין.

חלק ה': שווייץ מול קבלנים – טיפול בעודף היצע ללא עיוות מחירים

במהלך שנות ה־90 המוקדמות, שווייץ נאלצה להתמודד עם עודף דירות בבנייה או במלאי, לאחר שנות צמיחה מהירה. ההתמודדות כללה:

• בלימת מימון לפרויקטים חדשים שלא הביאו עימם מכירה מוקדמת (Pre-Sale) מספקת או הוכחת כדאיות כלכלית.
• עידוד מכירה במחיר ריאלי או אף בהפסד כדי לממש נכסים ולא לשמר מחירים מלאכותיים.
• הקפאת בנייה והסבת פרויקטים – במקרים רבים שונו ייעודים (לדיור מוגן, שימושים ציבוריים, משרדים וכו').
• שקיפות ואי-הכחשה – לא ניסו לייפות את עודף ההיצע, אלא ניהלו אותו כמשבר כלכלי זמני.
• ללא חילוץ ממשלתי ישיר – לא הוזרם הון ציבורי להצלת קבלנים, אלא ניתן להם ליפול או להתמזג לפי כוחות השוק.

חלק ו': מה קרה בארה"ב עם הקבלנים?

במשבר הסאב-פריים (2008–2012), התמונה הייתה שונה מאוד – כואבת ואלימה בהרבה:

• קבלנים רבים פשטו רגל – בעיקר כאלה שפעלו באזורים שבהם הייתה בנייה ספקולטיבית (פלורידה, נבדה, קליפורניה).
• מאות אלפי בתים ננטשו – פרויקטים נעצרו באמצע בנייה, והשוק הוצף במלאי לא גמור.
• בנקים החרימו נכסים – ובמקרים רבים לא ידעו מה לעשות איתם.
• הפדרל רזרב והקונגרס הזרימו כספים, אך אלה יועדו בעיקר ללווים ולבנקים, ולא לקבלנים.
• חברות ענק רכשו מלאים עצומים במחיר רצפה – כולל קרנות גידור וחברות ניהול נכסים שהפכו את הדירות להשכרה (Rent-to-Hold).

לקח מרכזי:

• בארה"ב לא הייתה מדיניות ברורה לטיפול במלאי בנייה – והתוצאה הייתה כאוס.
• בשווייץ נבנתה מערכת שמונעת את הכאוס מראש.

סיכום

רגולציה מבוססת ערך איננה תיאוריה – היא יושמה בפועל במדינות מתקדמות שהתמודדו עם משברים דומים. ישראל יכולה וצריכה לאמץ גישה שמרנית וזהירה באשראי לדיור, שתאפשר שוק יציב ובריא, המבוסס על כלכלה אמיתית – לא על תיאום מחירים, מניפולציות או דימו מכירות.

Clau בלימת חירום מבוקרת בשוק הנדל"ן הישראלי: מחקר עומק והצעת מדיניות

תמצית מנהלים

המצב הנוכחי: השוק הישראלי נמצא בבועה מחירית חמורה – מחירי הדיור עלו ב-8% ב-2024 למרות מלחמה רב-חזיתית, מחיר דירה ממוצע הגיע ל-2.23 מיליון שקל, ובתל אביב 4.14 מיליון שקל. בד בבד, ריבית המשכנתא נעה בין 3-6.5% ויחס החוב להכנסה מגיע לרמות קריטיות.

הצעת ההתערבות: יצירת "בלימת חירום מבוקרת" – הפחתה מיידית של 35% במחירי התייחסות לצורכי מתן משכנתאות, בשילוב תוכנית הסדרי חוב למשכנתאות קיימות. המהלך יתבסס על תקדימים מוכחים מארה"ב, יפן ושוויץ.

הצדקה: מחירי הנדל"ן הנוכחיים מנותקים מהערך הפונדמנטלי ומיכולת ההחזר. המתנה נוספת תוביל לקריסה בלתי מבוקרת עם השלכות חברתיות וכלכליות הרסניות.

1. המצב הנוכחי בישראל: אינדיקטורים למשבר מתקרב

1.1 מחירי נדל"ן בפרספקטיבה היסטורית

הנתונים מ-2024-2025 מצביעים על המשך עלייה דרמטית בלתי פרופורציונלית:

• מחיר דירה ממוצע ארצי: 2.23 מיליון ₪ (Q1 2024)
• תל אביב: 4.14 מיליון ₪ לדירה ממוצע
• עלייה שנתית: 7.8% ב-2024 למרות המלחמה
• עלייה מצטברת 2021-2024: כ-30%

1.2 מחסור במלאי ולחצי הביקוש

נכון לסוף 2024:

• מלאי על המדף: 62,000+ דירות חדשות (שיא תקדימי) ובמאי 2025 כבר 80,000
• ירידה בעסקאות: 34.9% ב-2023 לעומת 2022
• ביקוש חוזר: עלייה של 73% בנובמבר 2024 לעומת 2023

1.3 עומס המשכנתאות וחשיפה פיננסית

• היקף משכנתאות: 596.22 מיליארד ₪ (אפריל 2024)
• יחס משכנתאות ל-GDP: 31.2%
• ריבית ממוצעת: 3.12% (צמוד מדד), 4.98% (לא צמוד)
• חשיפה של משקי בית בעלי הכנסה נמוכה: רמה גבוהה במיוחד

2. תקדימים בינלאומיים: מה למדנו מהעולם

2.1 ארה"ב – תוכניות HAMP ו-HARP: רשת ההצלה של משבר הסאב־פריים

HAMP (Home Affordable Modification Program) 2009-2016

עקרונות מרכזיים:

• הפחתת תשלומי משכנתא ל-31% מההכנסה הברוטו
• הארכת תקופת ההלוואה עד 40 שנה
• הורדת ריבית ל-2% לתקופה מוגבלת
• הפחתת קרן חוב בחלק מהמקרים

תוצאות מוכחות:

• 1.8 מיליון משקי בית נהנו מהתוכנית
• הפחתה ממוצעת של 530$ לחודש בתשלומי המשכנתא
• שיעור הצלחה של 80% של השינויים נשארו תקפים שנה לאחר מכן
• מניעת גל עיקולים נוסף ב-2010-2012

HARP (Home Affordable Refinance Program)

• אפשר מחזור למשכנתאות עם LTV גבוה (עד 125%)
• ללא דרישת הערכת שמאי חדשה
• התבסס על יכולת תשלום, לא על מחיר שוק נוכחי

מסר חשוב: הממשל האמריקאי הכיר בכך שמחירי השוק המנופחים אינם אמת מידה אמינה לצורכי מימון.

2.2 יפן – רגולציה קונסרבטיבית בעקבות קריסת בועת הנדל"ן

לאחר בועת הנדל"ן של שנות ה-80 (מחירים עלו ב-167% בין 1985-1990):אמצעים שננקטו:

• הגבלת LTV ל-70%-80% משווי מוערך שמרני
• הפסקת אשראי לפרויקטים ספקולטיביים
• שימוש ב-"shitsuchika" (שווי קרקע ממשלתי רשמי) למיסוי והערכות
• מיסוי גבוה על רווחי הון (150% על קרקע שנמכרה תוך שנתיים)

תוצאה: מניעת בועות עתידיות באמצעות גישה שמרנית המבוססת על ערך פונדמנטלי.

2.3 שוויץ – מודל השמרנות הפיננסית

עקרונות רגולטוריים:

• יחס LTV מרבי: 80% מערך הנכס
• יחס הכנסה להחזר: מקסימום 33% מהכנסה ברוטו
• Conservative Lending Value: הערכת שווי שמרנית הנגזרת מתשואות השכרה, לא ממחירי שוק ספקולטיביים
• עקרון "Lower of cost or market" – הנמוך מבין עלות היסטורית או שווי שוק נוכחי

תוצאות מוכחות:

• מניעת הצטברות בועות נדל"ן
• יציבות פיננסית גבוהה
• מערכת בנקאית חסינה לזעזועים

3. הצעת המדיניות: "בלימת חירום מבוקרת" לישראל

3.1 המרכיבים המרכזיים

שלב א': קביעת "מחירון התייחסות שמרני"

• הפחתה של 35% ממחירי השוק הנוכחיים לצורכי מתן משכנתאות חדשות
• בסיס החישוב: שווי שכירות כפול 15-18 (במקום המחירים הנוכחיים)
• תחולה על כל המשכנתאות החדשות למשך העשור הקרוב
• הערכות שמאיות חדשות על בסיס ערך פונדמנטלי, לא ספקולטיבי

שלב ב': תוכנית הסדרי חוב למשכנתאות קיימות

בהשראת HAMP האמריקאית:

• הפחתת תשלום חודשי ל-30% מההכנסה הנטו
• הארכת תקופות פירעון עד 35 שנה
• הפחתת ריבית ל-2% לתקופה של 5 שנים
• אופציה למחיקת חלקית של קרן החוב במקרים חמורים

3.2 מנגנון היישום

רמה רגולטורית:

• שינוי הנחיות בנק ישראל בדבר הערכת נכסים לצורכי משכנתא
• קביעת תקרת LTV של 65% מהערך השמרני החדש
• חובת דיווח שקוף על בסיס ההערכה החדש

רמה פיסקלית:

• הקמת קרן ממשלתית לביטוח הפסדי בנקים מהסדרי החוב
• תמריצים מיסויים לבנקים המשתתפים בתוכנית
• מיסוי פרוגרסיבי על רווחי ספקולציה בנדל"ן

3.3 הצדקה כלכלית

ניתוח עלות-תועלת:

עלויות:

• עלות פוטנציאלית לקרן הביטוח: 20-30 מיליארד ₪
• ירידה זמנית בפעילות הבנייה
• התנגדות פוליטית ולחץ שוק

תועלות:

• מניעת קריסה בלתי מבוקרת בעלות של מאות מיליארדי שקלים
• הצלת מאות אלפי משפחות מפשיטת רגל
• יציבות מערכת הבנקאות
• שחרור כוח קנייה למגזרים אחרים

4. השוואה לתקדימים: למה זה יעבוד בישראל

4.1 דמיון למקרה האמריקאי

מאפיינים דומים:

• מחירי נדל"ן מנותקים מפונדמנטלים
• חשיפה גבוהה של מערכת הבנקאות
• משקי בית עם מינוף גבוה

יתרונות ישראליים:

• מערכת בנקאות מרוכזת יותר (קל יותר לתיאום)
• שיעור בעלות על דירת מגורים גבוה (יציבות חברתית)
• כלכלה חזקה יחסית

4.2 שילוב עקרונות שוויצריים

• אימוץ מודל ה-Conservative Lending Value
• דגש על יכולת החזר לטווח ארוך
• בחינה רב-שנתית של יציבות הפיננסית

4.3 לקחים מהכישלון היפני

מה לא לעשות:

• איחור בהכרה בבעיה
• המתנה לקריסה טבעית
• אי-פעולה של רשויות הפיקוח

מה כן לעשות:

• פעולה מונעת ומהירה
• שקיפות מלאה בהערכת הסיכונים
• תמיכה זמנית אך נחושה

5. תרחישי יישום ומודלים

5.1 מודל שלבי - "Landing Soft"

שלב 1 (חודשים 1-6):

• הכרזה על המדיניות החדשה
• תחילת הערכות שמאי על בסיס שמרני
• הקפאת משכנתאות חדשות במחירים הישנים

שלב 2 (חודשים 6-18):

• תחילת מתן משכנתאות על בסיס המחירון החדש
• הפעלת תוכנית הסדרי החוב לקיימות
• מעקב צמוד אחר יציבות מערכת הבנקאות

שלב 3 (שנים 2-5):

• התאמה הדרגתית של השוק למחירים החדשים
• בדיקת יעילות המדיניות
• שיטור מתמשך למניעת בועות עתידיות

5.2 מודל "Circuit Breaker" - בלימה מיידית

• הפעלה מיידית של מנגנון החירום
• הפסקת מתן משכנתאות למחירים הנוכחיים ליום אחד
• יישום המחירון החדש תוך 30 יום

6. סיכונים וביקורת צפויה

6.1 סיכונים כלכליים

סיכונים קצרי טווח:

• זעזוע לשוק ההון
• נזק זמני לענף הבנייה
• ירידה בערך נכסים קיימים

הפחתת סיכונים:

• תקשורת ציבורית ברורה
• תמיכה זמנית בענף הבנייה
• קרן ביטוח להפסדי בנקים

6.2 התנגדות פוליטית וחברתית

קבוצות אינטרס נגד:

• בעלי נכסים מרובים
• ענף הבנייה
• בנקים (בטווח הקצר)

בניית תמיכה:

• דגש על הצדק החברתי
• הדגמת עלויות אי-הפעולה
• שותפויות עם ארגוני צרכנים

7. מדדי הצלחה וניטור

7.1 יעדים כמותיים

יעדים לשנה הראשונה:

• הפחתה של 25% במחירי הדירות החדשות שנמכרות
• 80% מהמשכנתאות החדשות על בסיס המחירון השמרני
• אפס קריסות בנקים

יעדים לטווח בינוני (3 שנים):

• יחס מחיר לשכירות של 12-15 (במקום 25-30 כיום)
• יחס תשלומי דיור להכנסה מתחת ל-35% ברוב המשקים
• חזרת הביקוש הטבעי לשוק

7.2 מדדי איכות

• רמת האמון הציבורי במערכת הפיננסית
• נגישות הדיור למשפחות צעירות
• יציבות מאקרו-כלכלית

8. המלצות ליישום

8.1 דרישות מוקדמות

1. בניית קונסנזוס מקצועי: גיבוש תמיכה מכלכלנים מובילים ומומחי נדל"ן
2. תיאום בין-משרדי: עבודה משותפת של משרד האוצר, בנק ישראל, משרד הבינוי והשיכון
3. הכנת תשתית חוקית: הכנת חקיקה מאפשרת במידת הצורך

8.2 תוכנית תקשורת

מסרים מרכזיים:

• "הקדמת תרופה למכה" למניעת משבר חמור יותר
• הגנה על המשפחות הישראליות
• בסיס למדיניות: ניסיון מוכח מהעולם

קהלי יעד:

• דעת קהל רחבה
• משקיעים מוסדיים
• קהילה בינלאומית

9. סיכום והמלצות

המלצה ראשית

יש לשקול ברצינות הפעלת מנגנון "בלימת חירום מבוקרת" בשוק הנדל"ן הישראלי. המצב הנוכחי מהווה איום סיסטמי על יציבות הכלכלה וערכי הצדק החברתי.

עקרונות מנחים

1. פעולה מונעת עדיפה על תגובה: כל איחור מגדיל את העלויות הכלכליות והחברתיות
2. למידה מתקדימים: שילוב מוצלח של רכיבים מ-HAMP, מהמודל השוויצרי והלקחים מיפן
3. שקיפות מלאה: פעולה גלויה ומתועדת לבניית אמון ציבורי
4. גמישות בהתאמה: יכולת להתאים את המדיניות לפי תגובות השוק

המחיר של אי-פעולה

המתנה נוספת עלולה להוביל לקריסה בלתי מבוקרת שתגבה מחיר כלכלי וחברתי הרבה יותר גבוה מהמהלך המוצע. התקדימים מהעולם מלמדים כי פעולה מונעת ונחושה היא הדרך היעילה והאנושית ביותר להתמודד עם בועות נדל"ן.

המחקר הוכן על בסיס ניתוח מעמיק של מקורות בינלאומיים ונתוני שוק עדכניים. כל ההמלצות מבוססות על תקדימים מוכחים ובחינה כלכלית מקצועית.

Gemi בחינת התערבות רגולטורית קיצונית לייצוב שוק דיור: ניתוח הצעה ל"בלימת חירום מבוקרת" והשוואה לתקדימים בינלאומיים

I. תקציר מנהלים

סקירה כללית של מדיניות "בלימת החירום המבוקרת" המוצעת

ההצעה העומדת לבחינה מציגה מתווה התערבות דרסטי ויוצא דופן במטרה למנוע קריסה מערכתית בשוק דיור הנתפס כנתון בבועה. ליבת ההצעה כוללת שלושה מרכיבים מרכזיים: ראשית, יישום "בלימת חירום מבוקרת", המקבילה ל"הפסקת מסחר" (Trading Halt) בשווקים פיננסיים, בשוק הדיור. שנית, קביעת מחירון רשמי חדש לנכסים, הנמוך ב-35% ממחירי השוק הנוכחיים, אשר ישמש כבסיס בלעדי למתן משכנתאות חדשות בעשור הקרוב או עד לייצוב המערכת. שלישית, ביצוע "תספורת" למשכנתאות קיימות במקביל. הרציונל המוצהר מאחורי צעדים קיצוניים אלו הוא ההכרה בכך שמחירי הדיור הנוכחיים מנותקים מערך כלכלי אמיתי, והמתנה נוספת תוביל לאובדן שליטה ולמשבר חריף ובלתי נשלט.

תקציר תקדימים בינלאומיים מרכזיים והרלוונטיות שלהם

דוח זה בוחן את ההצעה בהשוואה לשלושה תקדימים בינלאומיים מרכזיים:

1. ארצות הברית: תוכניות HAMP ו-HARP, שהופעלו לאחר משבר הסאב-פריים ב-2008, התמקדו בניהול משבר קיים באמצעות הסדרי חוב, שינוי תנאי משכנתאות קיימות, ומתן אפשרות למחזור משכנתאות ללווים שנקלעו לקשיים או שערך נכסיהם צנח מתחת לגובה החוב.
2. יפן: בעקבות התפוצצות בועת הנדל"ן בשנות ה-80 המאוחרות ותחילת שנות ה-90, נקטה יפן צעדים שכללו הגבלות על צמיחת האשראי לנדל"ן והתייחסות להערכות שווי ממשלתיות. התערבות זו הייתה חלק מניסיון לנהל את דפלציית הבועה ולייצב את המערכת הפיננסית.
3. שווייץ: המודל השווייצרי מייצג גישה פרואקטיבית ומתמשכת, המתמקדת במניעת היווצרות בועות מלכתחילה באמצעות סטנדרטים שמרניים למתן משכנתאות, לרבות יחסי הלוואה לנכס (LTV) מחמירים, דרישות הון עצמי גבוהות, ובדיקות יכולת החזר המבוססות על ערכי נכס פונדמנטליים וריביות מחושבות גבוהות.

ממצאים מרכזיים

ניתוח ההצעה לאור התקדימים הבינלאומיים והעקרונות הכלכליים מעלה מספר ממצאים מרכזיים:

• אופי קיצוני וחריג: ההצעה משלבת אלמנטים מגישות התערבות שונות (ניהול משבר ריאקטיבי נוסח ארה"ב, ניסיון לשליטה באשראי נוסח יפן, ועקרונות מניעתיים נוסח שווייץ) לכדי "טיפול בהלם" מניעתי, שאין לו אח ורע בהיקפו ובאופיו באף אחד מהתקדימים שנבחנו. בעוד התוכניות האמריקאיות היו תגובה למשבר שכבר פרץ , וההתערבות היפנית הייתה ניסיון לנהל דפלציה של בועה קיימת באמצעות שליטה באשראי , המערכת השווייצרית פועלת באופן פרואקטיבי ומתמשך למניעת בועות. ההצעה הנוכחית היא מניעתית אך משתמשת בכלים דרסטיים שלרוב מאפיינים תגובה למשבר שכבר התרחש, תוך שילוב הפסקת מסחר וקביעת מחירים ארוכת טווח – שילוב ייחודי ובעל סיכון גבוה.   
• סיכונים משמעותיים לשיבוש השוק: יישום ההצעה עלול להוביל לקיפאון כמעט מוחלט בפעילות בשוק הדיור, לבריחת הון, לקריסת ענף הבנייה, ולפגיעה אנושה באמון הציבור והמשקיעים.
• בעייתיות ביישום "הפסקת מסחר": המושג "הפסקת מסחר" שאול משווקים פיננסיים נזילים וסטנדרטיים. החלתו על שוק הדיור, המאופיין בנכסים הטרוגניים, חוסר נזילות ותהליכי עסקה מורכבים, כרוכה בקשיים תפעוליים ואכיפתיים עצומים.
• אתגרים בקביעת מחירים כפויה ו"תספורות": קביעת מחירון רשמי הנמוך ב-35% ממחירי השוק הנוכחיים וביצוע "תספורות" גורפות למשכנתאות קיימות הם צעדים בעלי השלכות מרחיקות לכת על יציבות המערכת הפיננסית, זכויות קניין, ועלולים לגרור תגובות שרשרת בלתי צפויות. ההנחה כי ניתן "לשלוט" בהשלכות של תיקון מחירים כה דרסטי ומיידי היא אופטימית ואינה מגובה בניסיון מעשי בקנה מידה כזה בשוקי דיור מפותחים. התקדימים מלמדים כי ניהול או דפלציה של בועות הם תהליכים כואבים וממושכים, גם עם התערבות ממשלתית (כפי שנראה בעשור האבוד של יפן ).   

המלצות אסטרטגיות ברמה גבוהה

לאור הממצאים, מומלץ לנקוט גישה זהירה ביותר. יש צורך בניתוח מעמיק ויסודי של מצב השוק הנוכחי, בחינת חלופות פחות הרסניות, והפקת לקחים מורכבים מההצלחות והכישלונות של התערבויות בינלאומיות, במקום ניסיון ליישם באופן ישיר אלמנטים נפרדים מהקשרם. יש לשקול האם הסיכונים הכרוכים בהצעה עולים על התועלת הפוטנציאלית, ובפרט האם הניסיון "להקדים תרופה למכה" באמצעות צעדים כה קיצוניים לא יביא בעצמו למכה קשה יותר.

II. פירוק הצעת "בלימת החירום המבוקרת"

א. הרציונל: התמודדות עם בועת דיור נתפסת וסיכון מערכתי

ההצעה יוצאת מנקודת הנחה כי מחירי הדיור הנוכחיים "מנותקים מערך כלכלי אמיתי", וכי המשך המצב הקיים ללא התערבות טומן בחובו סיכון ל"אובדן שליטה" ולקריסה מערכתית. הנחה זו משקפת חשש אמיתי מפני היווצרות בועת נכסים בשוק הדיור. בועות כאלה מאופיינות בדרך כלל בעליית מחירים מהירה שאינה נתמכת בשיפור מקביל במדדים כלכליים בסיסיים (fundamentals) כגון הכנסה פנויה, שיעורי שכירות, או עלויות בנייה. אינדיקטורים נפוצים לזיהוי בועות כוללים יחס מחיר דירה להכנסה (price-to-income ratio) ויחס מחיר דירה לשכירות (price-to-rent ratio) גבוהים היסטורית, וכן גידול מהיר באשראי למשקי בית ולענף הנדל"ן. הסיכון המערכתי הנובע מבועת דיור קשור לחשיפה הגבוהה של המערכת הפיננסית לשוק זה, הן דרך משכנתאות למשקי בית והן דרך אשראי לחברות בנייה ויזמות. התפוצצות בועה עלולה להוביל לירידת ערך נכסים, לעלייה בחדלות פירעון של לווים, להפסדים כבדים לבנקים, לצמצום אשראי, ולהאטה כלכלית כוללת.

ב. מנגנון 1: הפחתת מחירים מחייבת של 35% למשכנתאות חדשות על בסיס מחירון רשמי חדש

המנגנון הראשון המוצע הוא קביעת מחירון רשמי חדש לנכסים, שיהיה נמוך ב-35% ממחירי השוק הנוכחיים. מחירון זה ישמש כבסיס בלעדי למתן משכנתאות חדשות למשך העשור הקרוב, או עד לייצוב המערכת. משמעות הדבר היא התערבות ישירה במנגנון התמחור של נכסים לצורכי אשראי, הדומה במהותה לפיקוח מחירים. בעוד שפיקוח מחירים קלאסי מתייחס בדרך כלל למחיר המכירה הסופי של מוצר או שירות , כאן מדובר על קביעת שווי הנכס לצורך חישוב ההלוואה המותרת.   השלכות אפשריות של מנגנון כזה, בהתבסס על ספרות כלכלית העוסקת בפיקוח מחירים ובפרט בהקשר של שוק הדיור (למשל, מחקרים על פיקוח שכר דירה ), כוללות פוטנציאל ליצירת מחסור מלאכותי (קיפאון בעסקאות), התפתחות שווקים מקבילים ("שחורים") בהם הפער בין המחיר הרשמי למחיר הריאלי מגשר באמצעות תשלומים נוספים שאינם מדווחים, וירידה באיכות הנכסים אם התמחור הרשמי אינו מאפשר החזר השקעה סביר על תחזוקה ושיפוצים. בהקשר של שוק הדיור, אם מוכרים לא יסכימו למכור במחירים המשקפים את השווי הרשמי החדש, והקונים לא יוכלו לקבל משכנתא מספקת לרכישה במחירים גבוהים יותר, התוצאה עלולה להיות קיפאון עמוק בשוק.   

ג. מנגנון 2: "תספורת" למשכנתאות קיימות – היקף והשלכות

המנגנון השני הוא "תספורת למשכנתאות", כלומר הפחתה של יתרת הקרן של משכנתאות קיימות. חשוב להבחין בין "תספורת" במובן של הפחתת קרן חוב (principal reduction/forgiveness) לבין "תספורת" על שווי בטוחה (collateral haircut). ההצעה מתייחסת בבירור להפחתת קרן החוב של הלווים. ההיקף והקריטריונים לביצוע "תספורות" אלו אינם מוגדרים בהצעה, אך הם קריטיים לניתוח ההשלכות. האם התספורת תחול על כלל המשכנתאות, או רק על משכנתאות בסיכון? מה יהיה גובה התספורת? מי יישא בעלותה? שאלות אלו הן בעלות חשיבות מכרעת.   

ד. מושג "הפסקת המסחר": ישימות ואתגרים בשוקי נדל"ן

המושג "הפסקת מסחר" (Trading Halt) בשווקים פיננסיים מתייחס להשעיה זמנית של המסחר בנייר ערך מסוים או בשוק כולו, בדרך כלל בתגובה לחדשות מהותיות, תנודתיות חריפה, או תקלות טכניות. מטרתה היא לאפשר לשוק "לעכל" מידע חדש ולמנוע תגובות פאניקה. החלת מושג זה על שוק הנדל"ן מורכבת ביותר. שוק הנדל"ן אינו שוק מרכזי ונזיל כמו שוק המניות; העסקאות בו הן דו-צדדיות, הטרוגניות, ומתבצעות לאורך זמן.   "הפסקת מסחר" בנדל"ן יכולה להתפרש בכמה אופנים: הקפאת רישום עסקאות, איסור על פרסום נכסים למכירה, עצירת מתן משכנתאות חדשות, או שילוב של אלו. תקדימים היסטוריים להתערבויות המקפיאות היבטים של שוק הדיור הם נדירים וקשורים לרוב לנסיבות קיצוניות. לדוגמה, "המורטוריום על הדיור" של ממשל ניקסון ב-1973 עצר את הבנייה של דיור מסובסד פדרלית, אך לא הקפיא את כלל הפעילות בשוק. הקפאת מימון פדרלי לפרויקטים בתחום הדיור היא גם התערבות ממוקדת ולא הפסקת מסחר כללית.   האתגרים ביישום "הפסקת מסחר" בנדל"ן כוללים את הקושי באכיפה, הפגיעה הקשה בעסקאות חיוניות (למשל, מעבר דירה עקב עבודה או צרכים משפחתיים), והשאלה כיצד ומתי "מחדשים" את המסחר באופן שלא ייצור עיוותים נוספים.שילוב שלושת המנגנונים המוצעים – קביעת מחיר מקסימלי להלוואות חדשות, הפחתת חוב על הלוואות קיימות, ו"הפסקת מסחר" – עלול ליצור איתותים וסתירות פנימיות עמוקות. לדוגמה, קביעת מחיר נמוך ב-35% להלוואות חדשות עלולה להפוך פרויקטים רבים לבלתי כדאיים ליזמים ולבלתי אטרקטיביים למוכרים, בעוד שהפחתת חוב על הלוואות קיימות עלולה ליצור ציפיות להקלות נוספות (סיכון מוסרי) ולהרתיע מלווים מהעמדת אשראי חדש. "הפסקת מסחר", אם משמעותה הקפאת עסקאות, תמנע כל גילוי מחירים ותהפוך את נתון ה-35% לשרירותי וחסר משמעות במהירות. התוצאה המשולבת עלולה להיות קיפאון עמוק בשוק, הרבה מעבר ל"הפסקה זמנית".יתרה מכך, הביטוי "בלימת חירום מבוקרת" טומן בחובו סתירה פנימית כאשר הוא מיושם באמצעות התערבויות כה דרסטיות בשוק נכסים בלתי נזיל כמו נדל"ן. רמת השליטה של הממשלה על מגוון ההתנהגויות הכלכליות שיתעוררו בתגובה (אגירה, שווקים שחורים, בריחת הון, הפסקת השקעות) מוטלת בספק רב. שוקי נדל"ן מאופיינים בנכסים ייחודיים, זמני עסקה ארוכים ועלויות חיפוש משמעותיות, בניגוד לשוקי מניות נזילים בהם נעשה שימוש בהפסקות מסחר. שינוי מחירים כפוי של 35% אינו "שליטה" אלא הלם. הממשלה יכולה לקבוע מחיר רשמי להלוואות, אך אינה יכולה לכפות בקלות על מוכרים פרטיים לבצע עסקאות במחיר זה אם הם סבורים שהוא נמוך מדי, וגם לא לכפות המשך בנייה אם היא הופכת לבלתי רווחית. ההיסטוריה של פיקוח מחירים מלמדת על תוצאות בלתי מכוונות דווקא משום שהשליטה בהתנהגות כלכלית אנושית מורכבת באמצעות צווים היא מוגבלת. "בלימת החירום" מרמזת על צעד זמני, אך ההצעה מציינת כי מחירון המשכנתאות החדש יחול "בעשור הקרוב או עד ייצוב המערכת", מה שמצביע על התערבות ארוכת טווח ביותר.   

III. תקדימים בינלאומיים בניהול משברי שוק דיור ובועות

א. ארצות הברית: ניווט לאחר משבר הסאב-פריים (HAMP ו-HARP)

1. רקע, מטרות ותכנון של HAMP ו-HARP

בעקבות משבר הסאב-פריים שפרץ ב-2008, אשר התאפיין בגל של עיקולים, ירידת ערך נכסים נרחבת וקושי של לווים רבים לעמוד בתשלומי המשכנתא, השיק הממשל האמריקאי שתי תוכניות מרכזיות: Home Affordable Modification Program (HAMP) ו-Home Affordable Refinance Program (HARP). שתי התוכניות הושקו ב-2009 [User Query]. מטרתן העיקרית הייתה לייצב את שוק הדיור ולסייע לבעלי בתים שהתקשו לעמוד בהתחייבויותיהם. תוכנית HAMP, שהייתה חלק מתוכנית TARP (Troubled Asset Relief Program) הרחבה יותר , נועדה להפחית את תשלומי המשכנתא החודשיים של לווים בסיכון לעיקול, ובכך למנוע גל עיקולים המוני. תוכנית HARP, לעומת זאת, כוונה ללווים שנותרו "תקועים" עם משכנתאות שערכן עלה על שווי הנכס (underwater borrowers), אך היו עדיין מסוגלים לעמוד בתשלומים. HARP אפשרה להם למחזר את המשכנתא בתנאים טובים יותר, למרות היעדר הון עצמי מספיק בנכס.   

2. מאפיינים מרכזיים

HAMP: התוכנית פעלה באמצעות מספר מנגנונים להקלת נטל התשלומים: הארכת תקופת ההלוואה (עד 40 שנה), הורדת שיעור הריבית (לעיתים עד 2% לתקופה מוגבלת), דחיית חלק מתשלומי הקרן (principal forbearance), ובמקרים מסוימים גם הפחתת קרן החוב עצמה (principal reduction) במסגרת תת-תוכנית HAMP PRA (Principal Reduction Alternative). היעד היה להביא את יחס החוב להכנסה (DTI) של הלווה לרמה בת קיימא, לרוב סביב 31% מההכנסה החודשית הגולמית. ההפחתה החציונית בתשלום החודשי עמדה על כ-36-40%, שהם כ-$500-$541 לחודש. במסגרת HAMP PRA, הוענקו הפחתות קרן בהיקף מוערך של 14 מיליארד דולר עד אפריל 2014.   

HARP: תוכנית זו אפשרה מחזור משכנתאות ללווים עם יחס LTV גבוה מאוד (בתחילה עד 105%, לאחר מכן הועלה ל-125%, ובסופו של דבר הוסרה המגבלה לחלוטין). במקרים רבים, המחזור נעשה ללא צורך בהערכת שמאי חדשה או בביטוח משכנתא חדש (PMI). הדגש הושם על יכולת ההחזר של הלווה ולאו דווקא על שווי הנכס הנוכחי [User Query].   

3. תוצאות: הצלחות, כישלונות והשפעה כלכלית

HAMP:

• הצלחות: התוכנית סייעה ליותר מ-1.3 עד 1.8 מיליון בעלי בתים לקבל שינוי קבוע בתנאי המשכנתא שלהם. היא מנעה גל עיקולים נוסף בשנים 2010-2012 [User Query]. כ-80% משינויי המשכנתא שעמדו בתנאי HAMP המשיכו להיות משולמים כשורה שנה לאחר ביצועם.   
• כישלונות וביקורות: התוכנית לא הגיעה ליעד המקורי של 3-4 מיליון משקי בית. אחת הביקורות המרכזיות הייתה חוסר שיתוף פעולה מאסיבי מצד נותני השירותים (servicers) של המשכנתאות, אשר הקשו על לווים רבים לקבל את הסיוע. תהליך הבקשה היה מורכב, ורבים נדחו. משרד מבקר המדינה האמריקאי (GAO) הצביע על כשלים בשקיפות, בפיקוח וביכולת התפעולית של נותני השירותים. חלק מהלווים שקיבלו שינוי בתנאים חזרו לחדלות פירעון בהמשך.   

HARP:

• הצלחות: יותר מ-3.4 מיליון משכנתאות מוחזרו במסגרת התוכנית עד לסיומה ב-2018. התוכנית הפחיתה את שיעורי חדלות הפירעון בקרב המשתתפים. היא תרמה להגדלת הצריכה והחוב של חלק ממשקי הבית (למשל, חוב לרכב), בעוד שאחרים השתמשו בחיסכון לתשלום חובות קיימים. התוכנית נתפסה ככזו שתרמה להתאוששות הכלכלית.   
• כישלונות וביקורות: תוצאה בלתי מכוונת של התוכנית הייתה הגדלת כוח השוק של מלווים קיימים (incumbent lenders). בשלביה הראשונים, התוכנית העניקה להם יתרון עלות, מה שהפחית את החיסכון הפוטנציאלי ללווים. קריטריוני הזכאות הראשוניים היו מחמירים מדי, והגבילו את היקף ההשתתפות.   

השפעה כלכלית כוללת: תוכניות HAMP ו-HARP סייעו לייצב את שוק הדיור באמצעות מניעת עיקולים ומתן אפשרות למחיקת חובות או לתנאים טובים יותר. משרד התקציבים של הקונגרס (CBO) מצא כי אפשרויות הפחתת קרן במסגרת HAMP יכלו לחסוך כסף לממשלה ולהמריץ קלות את הכלכלה.   

4. לקחים בנוגע להסדרי חוב והתערבות שוק

• חשיבות התכנון והפיקוח: הצלחת תוכניות התערבות תלויה בתכנון ברור ופשוט ובפיקוח הדוק על הגופים המיישמים (נותני השירותים).
• הפחתת קרן: הפחתת קרן יכולה להיות כלי יעיל להפחתת שיעורי חדלות פירעון, אך היא יקרה ומורכבת ליישום הוגן ושוויוני.   
• מיקוד (Targeting): חיוני למקד את הסיוע לאוכלוסיות היעד הנכונות. HAMP כוונה ללווים במצוקה, בעוד HARP כוונה ללווים "תקועים" אך בעלי יכולת החזר.
• תוצאות בלתי מכוונות: התערבות ממשלתית עלולה ליצור תוצאות בלתי מכוונות, כפי שנראה במקרה של HARP והגברת כוח השוק של מלווים מסוימים.   

להלן טבלה המסכמת את מאפייני תוכניות HAMP ו-HARP:

טבלה 1: סיכום תוכניות HAMP ו-HARP בארה"ב

   ניתוח התוכניות האמריקאיות מצביע על כך שהתערבות ממשלתית יכולה לסייע בניהול משבר, אך היא כרוכה באתגרים תפעוליים, עלויות גבוהות וסיכון לתוצאות בלתי מכוונות. חשוב מכך, תוכניות אלו היו ריאקטיביות למשבר שכבר התרחש, ולא ניסיון מניעתי לעצור בועה באמצעות קביעת מחירים כפויה, כפי שמוצע.

ב. יפן: תגובות לקריסת בועת הנדל"ן בשנות ה-90

1. רקע: בועת מחירי הנכסים, "מיתוס הקרקע" ו"העשור האבוד"

במהלך המחצית השנייה של שנות ה-80, חוותה יפן עלייה חסרת תקדים במחירי הנדל"ן והמניות, תופעה שכונתה "כלכלת הבועה". בבסיס הבועה עמדה, בין היתר, "אגדת הקרקע" (land myth) – האמונה הרווחת שמחירי הקרקע ביפן, מדינה קטנה וצפופה, יכולים רק לעלות ולעולם לא לרדת. התפוצצות הבועה בתחילת שנות ה-90 הובילה לקריסת מחירים, למשבר בנקאי חריף שנבע מהיקף עצום של הלוואות בלתי מתפקדות (NPLs), ולתקופה ממושכת של קיפאון כלכלי ודפלציה, המכונה "העשור האבוד" (או אף "העשורים האבודים").   

2. התערבויות מדיניות

• מדיניות מוניטרית: הבנק המרכזי של יפן (BOJ) הגיב באיחור מסוים לבועה המתפתחת, אך החל מסוף 1989 העלה בחדות את הריבית מספר פעמים במטרה לרסן את עליית המחירים ולפוצץ את הבועה. יש הטוענים כי העלאות ריבית אלו היו מאוחרות מדי ואגרסיביות מדי, ותרמו להחמרת המשבר.   
• "פיקוח כמותי כולל" (総量規制 - Sōryō Kisei) על אשראי לנדל"ן: במרץ 1990, משרד האוצר היפני הנהיג מדיניות של "פיקוח כמותי כולל" על האשראי של מוסדות פיננסיים למגזר הנדל"ן. מטרת המדיניות הייתה להגביל את קצב הגידול של האשראי לנדל"ן כך שלא יעלה על קצב הגידול של סך האשראי של המוסדות הפיננסיים. זו הייתה הגבלה מצרפית על המלווים, ולא בהכרח כלל LTV ספציפי להלוואות חדשות פרטניות המבוסס על שווי רשמי מופחת. המדיניות כללה גם דרישות דיווח על הלוואות למגזרי הנדל"ן, הבנייה והמגזר החוץ-בנקאי. יש המתארים זאת כ"הנחיית חלון" (window guidance).   
• רפורמות מס: הממשלה היפנית נקטה צעדים בתחום המיסוי במטרה לרסן ספקולציות. בשלבים מוקדמים הועלו מסים על קרקעות, כגון מס על רווחי הון ממכירת קרקעות ומס החזקת קרקע. מאוחר יותר, במהלך המיתון העמוק, חלק ממסי הקרקע הופחתו או בוטלו במטרה לעודד שימוש יעיל בקרקע.   

3. תפקיד הערכות שווי קרקע רשמיות (למשל, "שיצוצ'יקה", צ'יקה קוג'י) לעומת מחירי שוק

ביפן קיימות מערכות להערכת שווי קרקע רשמיות. "צ'יקה קוג'י" (地価公示) הוא פרסום שנתי של משרד הקרקעות, התשתיות, התחבורה והתיירות (MLIT), המציג הערכות שווי לחלקות קרקע סטנדרטיות ומשמש כנקודת ייחוס להערכת שווי נכסים. "שיצוצ'יקה" (路線価 - Rosenka), המשמש בעיקר לצרכי מס ירושה ומס מתנה, מבוסס על הצ'יקה קוג'י אך נמוך ממנו בדרך כלל. במהלך הבועה, גם הערכות השווי הרשמיות הגיעו לרמות גבוהות ביותר, מה שמעיד על השפעת הסביבה הספקולטיבית עליהן. לאחר התפוצצות הבועה, הערכות אלו ירדו משמעותית.   ההצעה הנבחנת כאן טוענת כי יפן השתמשה ב"ערך ממשלתי ולא מחיר שוק" להגבלת אשראי. בעוד שהערכות רשמיות אכן היו קיימות, השימוש הישיר והמחייב בהן כבסיס בלעדי לחישוב LTV על כל המשכנתאות הפרטניות החדשות, תוך הפחתה חדה (כמו 35% המוצעים), כחלק ממנגנון "הפיקוח הכמותי הכולל", אינו מבוסס באופן ברור במקורות. ה"פיקוח הכמותי הכולל" התמקד יותר בהגבלת היקף האשראי המצרפי למגזר הנדל"ן, ולא בקביעת מחיר ספציפי לעסקאות פרטניות.   

4. תוצאות: השפעה על תיקון השוק, קיפאון כלכלי ויציבות המערכת הפיננסית

התפוצצות הבועה והצעדים שננקטו הובילו לירידה חדה במחירי הקרקעות והמניות. המערכת הבנקאית נקלעה למשבר חמור עקב היקף עצום של הלוואות בלתי מתפקדות (NPLs); בנקים רבים הפכו ל"בנקים זומבים". הממשלה נאלצה בסופו של דבר להזרים הון למערכת הבנקאית. הכלכלה היפנית נכנסה לתקופה ממושכת של קיפאון כלכלי ודפלציה ("העשור האבוד"). יעילותו של "הפיקוח הכמותי הכולל" שנויה במחלוקת; יש הטוענים שהוא הופעל מאוחר מדי או שהחמיר את הקריסה על ידי חניקת אשראי פתאומית מדי.   

5. לקחים מניסיון לדפלציית בועה ושימוש בהערכות שווי שאינן מחירי שוק

• תזמון וכיול: תזמון וכיול של התערבויות הם קריטיים וקשים ביותר לביצוע.
• אגרסיביות: צעדים אגרסיביים עלולים לפוצץ בועה, אך גם להוביל למיתון כלכלי חריף וממושך.
• בקרת אשראי מצרפית לעומת קביעת מחירים: שליטה באשראי מצרפי (כמו "הפיקוח הכמותי הכולל") היא כלי מקרו-יציבותי, השונה במהותו מקביעת מחירים ספציפיים לעסקאות פרטניות.
• הערכות רשמיות: הערכות שווי רשמיות יכולות לשמש כנקודת ייחוס או לצרכי מס, אך כפייתן כבסיס בלעדי לכל ההלוואות החדשות בהנחה חדה ממחירי השוק היא צעד רדיקלי בעל השלכות בלתי ודאיות.

הניסיון היפני מדגים את הקושי העצום בניהול "נחיתה רכה" של בועת נכסים. גם כאשר הממשלה מתערבת, התוצאות עלולות להיות כואבות וממושכות. חשוב לציין כי "הפיקוח הכמותי הכולל" ביפן היה כלי מקרו-יציבותי שהתמקד בהגבלת קצב הגידול של האשראי הבנקאי למגזר הנדל"ן, ולא קביעת מחיר ישירה לעסקאות משכנתא חדשות על בסיס הנחה גדולה וספציפית ממחירי השוק, כפי שמוצע. ההצעה הנוכחית מהווה התערבות ישירה וגרעינית הרבה יותר בגילוי המחירים לצורכי הלוואות.

ג. שווייץ: מודל פרואקטיבי ליציבות שוק המשכנתאות

1. פילוסופיה רגולטורית: דגש על מתן הלוואות שמרני וערך פונדמנטלי

שוק המשכנתאות השווייצרי מאופיין בגישה רגולטורית פרואקטיבית, שמטרתה למנוע היווצרות בועות ספקולטיביות מלכתחילה, בניגוד לגישות ריאקטיביות המתמקדות בניהול משברים לאחר התרחשותם [User Query]. הדגש הוא על יציבות ארוכת טווח וחוסן של השוק.   

2. מנגנונים מרכזיים

• יחסי הלוואה לנכס (LTV) מחמירים: ככלל, יחס ה-LTV המרבי למגורים בבעלות פרטית הוא 80%, ולעיתים קרובות אף פחות (למשל, 75% לנכסי השקעה). דרישות ההון העצמי גבוהות בהתאם – לפחות 20% משווי הנכס, כאשר לפחות 10% מתוכם חייבים להיות "הון עצמי קשיח" (hard equity), כלומר, לא מכספי קרן הפנסיה.   
• קריטריוני יכולת החזר (DTI) שמרניים: עלויות הדיור השנתיות (הכוללות ריבית מחושבת, פחת ועלויות תחזוקה) אינן יכולות לעלות על כשליש (כ-33%) מההכנסה השנתית הגולמית של משק הבית.   
• ריביות מחושבות (Imputed Interest Rates): בדיקת יכולת ההחזר נעשית תוך שימוש בריבית מחושבת (היפותטית) גבוהה (למשל, 5%), שהיא לרוב גבוהה משמעותית מריביות השוק בפועל. זאת, על מנת לבחון את עמידות הלווה בפני עליית ריביות עתידית.   
• הערכת שווי על בסיס "ערך הלוואה שמרני" (Conservative Lending Value): הבנקים בשווייץ נוקטים גישה שמרנית להערכת שווי הנכסים המשמשים כבטוחה. לעיתים קרובות, השווי הקובע הוא הנמוך מבין מחיר הרכישה והערכת השווי הפנימית של הבנק. לא מדובר בהכרח במחיר השוק הספקולטיבי הנוכחי, אלא בערך פונדמנטלי בר-קיימא יותר, תוך התחשבות בעקרון "הערך במועד ההעמדה" (value at origination). הרשות הפיקוחית FINMA בוחנת בקפידה את נוהלי הערכת השווי של הבנקים, כולל שיעורי היוון לנכסי השקעה.   
• דרישות פירעון (Amortization): החלק השני של המשכנתא (מעל כ-65% LTV) מופחת בדרך כלל תוך 15 שנה או עד הגיע הלווה לגיל פרישה. עבור נכסי השקעה, קיימת דרישה להפחתת החוב ל-66.6% מערך ההלוואה תוך 10 שנים.   
• תפקיד FINMA ואיגוד הבנקאים השווייצרי (SBA): הרשות הפיקוחית על השוק הפיננסי בשווייץ (FINMA) מפקחת על המערכת ומכירה בהנחיות איגוד הבנקאים השווייצרי כסטנדרטים מינימליים. הבנקים נדרשים לאמץ מדיניות פנימית מחמירה יותר.   

3. תוצאות: מניעת בועות ספקולטיביות וחוסן שוק משופר

שוק המשכנתאות השווייצרי ידוע ביציבותו ובחוסנו, גם בהינתן רמות חוב משכנתאי גבוהות. המדיניות השמרנית מסייעת במניעת עליות מחירים מהירות המונעות מאשראי זול ובלתי מרוסן.   

4. לקחים ממסגרות רגולטוריות פרואקטיביות

• עקביות: יישום עקבי של סטנדרטים שמרניים במתן אשראי הוא מפתח ליציבות.
• עמידות הלווה: התמקדות ביכולת ההחזר של הלווה בתנאי לחץ (ריביות גבוהות) ובערכי נכס ברי קיימא.
• רגולציה עצמית ופיקוח: שילוב של רגולציה עצמית של התעשייה עם פיקוח הדוק של הרשויות יכול להיות יעיל.
• מערכת מניעתית: חשוב להדגיש כי המודל השווייצרי הוא מערכת מניעתית מתמשכת, ולא "טיפול בהלם" למשבר קיים.

להלן טבלה המסכמת את סטנדרטי החיתום למשכנתאות בשווייץ:

טבלה 2: סטנדרטי חיתום למשכנתאות בשווייץ

   המודל השווייצרי מדגים כי הצלחה במניעת בועות נשענת על עקביות ארוכת טווח, ציפיות שוק מושרשות ומסגרת פיקוחית איתנה. ניסיון "להנחית בהלם" הערכות שווי שמרניות נוסח שווייץ באמצעות קיצוץ חד פעמי של 35%, ללא ההקשר המוסדי המבוסס וההדרגתיות, צפוי להניב תוצאות שונות בתכלית ומשבשות הרבה יותר מאשר החוויה השווייצרית.במבט כולל על שלושת התקדימים, ניכר כי אף אחד מהם אינו מהווה מודל ישיר ליישום הצעה הכוללת בו-זמנית קביעת מחיר כפויה וחדה כלפי מטה להערכות שווי לצורך הלוואות חדשות בכלל השוק יחד עם הטלת "תספורות" על משכנתאות קיימות, וכל זאת כצעד מניעתי במצב שאינו משבר מלא (או בשלבי משבר ראשוניים). ההתערבות האמריקאית הייתה תגובתית לאחר קריסה; הפיקוח הכמותי ביפן היה מצרפי ומשבר כבר התפתח; והמערכת השווייצרית היא מניעתית ומתמשכת.

IV. ניתוח השוואתי: יישום לקחים בינלאומיים על ההתערבות המוצעת

א. איפוס המחירים ב-35% למשכנתאות חדשות

הקבלות והבדלים

• יפן: ההשוואה ל"פיקוח הכמותי הכולל" ביפן חושפת הבדל מהותי. הפיקוח היפני התמקד בהגבלת קצב הצמיחה המצרפי של האשראי לנדל"ן, בעוד שהערכות השווי הרשמיות שימשו יותר כנקודת ייחוס או לצרכי מס, ולא נכפו כהפחתה ישירה של 35% על כל הערכות השווי למשכנתאות חדשות. ההצעה הנוכחית היא קביעת מחיר ישירה ואגרסיבית הרבה יותר.   
• שווייץ: ה"ערך ההלוואה השמרני" הנהוג בשווייץ הוא מתודולוגיית הערכה זהירה ומתמשכת, ולא קיצוץ חד-פעמי ודרסטי הנכפה על ידי הממשלה. הגישה השווייצרית שואפת להעריך שווי בר-קיימא, ולא לכפות הנחה שרירותית.   

השפעות כלכליות פוטנציאליות

• קיפאון בשוק: סביר להניח שמוכרים יסרבו למכור נכסים אם הערכות השווי לצורכי משכנתא יהיו נמוכות ב-35% מהציפיות שלהם, מה שיוביל לקריסה בהיקף העסקאות. קונים, גם אם יסכימו למחיר גבוה יותר עם המוכר, לא יוכלו לקבל מימון מספיק אם הבנק מוגבל להלוות רק על בסיס השווי הרשמי הנמוך.
• פגיעה בענף הבנייה: הערכות שווי נמוכות באופן דרסטי לפרויקטים חדשים עלולות להפוך רבים מהם לבלתי כדאיים כלכלית, מה שיוביל לעצירת בנייה חדשה, לאובדן מקומות עבודה, ולמחסור בהיצע דירות שיחריף את בעיית הדיור בטווח הארוך.
• זמינות אשראי: בנקים עלולים להפוך לחששנים ביותר לגבי מתן הלוואות, גם על בסיס הערכים הרשמיים החדשים, אם יחששו מהתערבות ממשלתית נוספת או אם הערכים הרשמיים לא ישקפו את הערכת הסיכון שלהם בשוק המשתנה במהירות. התוצאה עלולה להיות מחנק אשראי חמור.
• השפעה על ענפים קשורים: מתווכי נדל"ן, עורכי דין, קמעונאי רהיטים, ספקי חומרי בניין ורבים אחרים ייפגעו קשות מהקיפאון בשוק.

סיכונים של פיקוח מחירים ועקיפתו

הספרות הכלכלית על פיקוח מחירים ופיקוח שכר דירה מלמדת על פוטנציאל לשווקים שחורים (למשל, תשלומים במזומן עבור הפער בין המחיר הרשמי למחיר הרצוי), ירידה באיכות/תחזוקה של נכסים אם הערכים הרשמיים מדכאים את השוק באופן כללי, והקצאה לא יעילה של משאבים. קביעה ועדכון של "מחירון רשמי" הוגן ויעיל עבור מגוון רחב של סוגי נכסים ומיקומים גאוגרפיים היא משימה מורכבת ביותר.   

ב. "תספורות" למשכנתאות

השוואה להפחתת קרן (PRA) בתוכנית HAMP האמריקאית

תוכנית HAMP PRA בארה"ב הייתה ממוקדת, לרוב עבור לווים שהיו "עמוק מתחת למים" (חוב גבוה משווי הנכס) או בפיגור בתשלומים, כחלק מחבילת שינוי תנאים רחבה יותר. היא גם הייתה וולונטרית למלווים (שאינם GSE) או שניתנו תמריצים להשתתפות. ההצעה הנוכחית מרמזת על "תספורת" רחבה יותר, ואולי אף כפויה. ההיקף והקריטריונים (מי זכאי, מה גובה ההפחתה) הם קריטיים אך אינם מוגדרים. מחקרים אקדמיים על הפחתת קרן מראים יעילות בהפחתת חזרה לפיגורים, אך גם עלויות גבוהות. ניתוח של שארלמן הראה עלות כוללת של 877,000 דולר למניעת עיקול באמצעות HAMP-PRA.   

השלכות כלכליות ופיננסיות

• יציבות המלווים: "תספורות" נרחבות וכפויות יטילו הפסדים מיידיים ועצומים על בנקים ומלווים אחרים, ועלולות לעורר משבר בנקאי אם מאגרי ההון אינם מספיקים. זאת בניגוד ל-HAMP, שם הפחתת הקרן הייתה לעיתים קרובות חלקית ולעיתים מסובסדת על ידי הממשלה.
• התנהגות לווים (סיכון מוסרי): עלול לתמרץ חדלות פירעון אסטרטגית אם לווים יצפו ל"תספורות". יוצר בעיות הוגנות בין אלו שמקבלים "תספורות" לאלו שלא, או לאלו שנהגו בזהירות.
• רמות חוב כוללות: יפחית את חובות משקי הבית, מה שעשוי לשחרר חלק מהצריכה, אך ההלם למערכת הפיננסית עלול לקזז זאת.
• אמון המשקיעים: יפגע קשות באמון המשקיעים בניירות ערך מגובים במשכנתאות ובמוסדות הפיננסיים במדינה.

ג. "הפסקת המסחר" בנדל"ן

הבדלים מהותיים משווקים פיננסיים

שווקים פיננסיים סוחרים בנכסים סטנדרטיים ונזילים בבורסות מרכזיות. נדל"ן כולל נכסים הטרוגניים, בלתי נזילים, עם עסקאות איטיות, דו-צדדיות ובעלות עלויות גבוהות. "הפסקה" במסחר במניות היא ברורה (אין עיבוד של הצעות קנייה/מכירה). מה משמעותה בנדל"ן? איסור על רישום נכסים? איסור על סגירת עסקאות? איסור על רישום בטאבו? איסור על מתן משכנתאות?   

אתגרים מעשיים ביישום ואכיפה

• הגדרת ההיקף: מה בדיוק מופסק? לכמה זמן? מה העונשים על הפרה?
• השפעה על עסקאות חיוניות: אנשים צריכים לעבור דירה מסיבות עבודה, משפחה. הפסקה מוחלטת עלולה לגרום לקשיים אישיים וכלכליים חמורים.
• אכיפה: כיצד לאכוף איסור על הסכמי מכר פרטיים?
• תקדימים היסטוריים חלשים: "המורטוריום על הדיור" של ניקסון ב-1973 התייחס לבניית דיור מסובסד פדרלית, ולא להפסקת מסחר כללית בשוק. הוא הגביל את היצע הדיור בר-השגה. הקפאת מימון פדרלי גם היא בעלת השפעות ממוקדות, לא הקפאת עסקאות כלל-שוקית. התקדימים הקרובים ביותר עשויים להיות צעדי חירום בעת אסונות טבע או מלחמה, אך אלו קיצוניים וזמניים מסיבות שונות.   

הפעלת מנגנון איפוס המחירים ב-35% למשכנתאות חדשות, אם תהיה אפקטיבית בכפיית ירידת מחירי העסקאות, תהפוך באופן מיידי מספר עצום של בעלי משכנתאות קיימות (שלא יקבלו "תספורת" או "תספורת" מספקת) לבעלי חוב העולה משמעותית על שווי נכסיהם (underwater). מצב זה עלול לעורר גל של חדלות פירעון, דווקא התוצאה שה"תספורות" על משכנתאות קיימות נועדו למנוע. נוצרת כאן לולאה פרדוקסלית: אם, לדוגמה, אדם רכש נכס עם 20% הון עצמי (80% LTV), וירידת הערך הרשמית היא 35%, הרי שה-LTV האפקטיבי שלו לאחר האיפוס יקפוץ לכ-123% (0.80 / (1-0.35)). ה"תספורות" על משכנתאות קיימות יצטרכו להיות משמעותיות ונרחבות ביותר כדי לנטרל אפקט זה עבור חלק גדול משוק המשכנתאות, דבר שההצעה אינה מפרטת."הפסקת המסחר" נועדה ככל הנראה למנוע מכירת חיסול פאניקתית ולאפשר למשטר המחירים החדש להתבסס. אולם, בשוק בלתי נזיל, הפסקה מונעת לחלוטין את גילוי המחירים. עם חידוש המסחר, אם המחיר הרשמי הנמוך ב-35% הוא הבסיס היחיד לאשראי חדש, ייתכן שהשוק כלל לא "יתנקה" (לא ייסגרו עסקאות), מה שיוביל לקיפאון ממושך ולא להתאמה "מבוקרת". מוכרים פשוט עשויים לסרב למכור במחירים התואמים את מציאות ההלוואות החדשה. קונים, גם אם ירצו לשלם יותר, לא יוכלו לקבל מימון עבור הפער. התוצאה אינה שוק מסודר בנקודת מחיר נמוכה יותר, אלא היעלמות של השוק לעסקאות ממונפות, אולי לתקופה ארוכה. ה"הפסקה" הופכת ל"הקפאה".ההצעה מניחה במובלע כי הממשלה יכולה לקבוע באופן מושלם את "הערך הכלכלי האמיתי" (35% מתחת למחיר הנוכחי) וכי מחיר חדש זה יתקבל על ידי השוק. ניסיון בינלאומי, במיוחד עם פיקוח מחירים וניסיונות לנהל בועות נכסים, מלמד שממשלות אינן יודעות-כל בקביעת מחירים, ותגובות השוק מורכבות ולעיתים קרובות כוללות עקיפה או השלכות שליליות בלתי מכוונות. קביעת "הערך הכלכלי האמיתי" של מיליוני נכסים הטרוגניים היא אתגר עצום, וקיצוץ גורף של 35% הוא כלי גס. ספרות פיקוח המחירים מלאה בדוגמאות לעיוותים הנגרמים ממחירים מנהליים שאינם תואמים את מציאות ההיצע והביקוש. מאבקה של יפן לנהל את הבועה שלה מראה את הקושי העומד בפני ממשלות גם כשהן מנסות להשפיע על מחירי נכסים באמצעים פחות ישירים כמו פיקוח על אשראי. קביעת מחיר ישירה להלוואות היא צעד מאתגר עוד יותר.   

V. הערכה ביקורתית: יעילות פוטנציאלית, סיכונים והשלכות בלתי מכוונות

א. השפעות כלכליות

• כיווץ/קיפאון חמור בשוק: כפי שנדון, איפוס המחירים ב-35% עלול לעצור עסקאות ובנייה חדשה. מחקרים על פיקוח שכר דירה מראים כיצד פיקוח מחירים פוגע בבנייה חדשה.   
• צינון השקעות: השקעות מקומיות וזרות בנדל"ן ובענפים קשורים צפויות לצנוח עקב אי-ודאות מדיניות וסיכון נתפס של הפקעה.
• קריסת זמינות האשראי: בנקים, העומדים בפני הפסדים מ"תספורות" ואי-ודאות לגבי ערכי נכסים עתידיים ופעולות ממשלתיות נוספות, יקשיחו באופן דרסטי את תנאי ההלוואות או ייסוגו כליל משוק המשכנתאות, ללא קשר למחירון הרשמי.
• השפעה על עושר משקי הבית: הפסדי "נייר" עצומים לבעלי בתים, גם לאלו שאינם מוכרים, ישפיעו על אמון הצרכנים ועל הצריכה.
• ענפי הבנייה והתעשיות הנלוות: פשיטות רגל נרחבות ואובדן מקומות עבודה בבנייה, שירותי נדל"ן, חומרים וכו'.
• ספירלה דפלציונית: ירידה חדה במחירי נכסים בסדר גודל כזה עלולה לעורר ספירלה דפלציונית רחבה יותר, כפי שנצפה ביפן.   

ב. יציבות המערכת הפיננסית

• לחץ על המגזר הבנקאי: "תספורות" כפויות ישחקו ישירות את הון הבנקים. אם איפוס המחירים ב-35% יהפוך להערכת השווי דה-פקטו בשוק, בנקים יצטרכו להגדיל באופן מאסיבי הפרשות להפסדי אשראי עבור הלוואות קיימות שלא קיבלו "תספורת", מה שיפגע עוד יותר בהונם. הדבר עלול להוביל לקריסת בנקים ולמשבר מערכתי – התוצאה שההצעה מבקשת למנוע. משבר ההלוואות הבלתי מתפקדות ביפן מהווה תקדים מדאיג.   
• הערכת שווי נכסים מגובים במשכנתאות: השוק לאג"ח מגובות משכנתאות (MBS) יקרוס או ידרוש חילוץ ממשלתי.
• הדבקה בינלאומית/בריחת הון: משקיעים זרים עלולים למשוך הון מהמדינה, מחשש להתערבויות דומות במגזרים אחרים או לקריסה כלכלית רחבה יותר.

ג. השלכות חברתיות ופוליטיות

• הוגנות ושוויון: חלוקה מחדש שרירותית ומאסיבית של עושר. שוכרים ורוכשי דירה ראשונה עשויים להרוויח ממחירים (רשמיים) נמוכים יותר אם יוכלו לבצע עסקאות, אך בעלי בתים קיימים (במיוחד רוכשים טריים וממונפים) ייפגעו אנושות. כיצד יחולקו ה"תספורות" – מי ייהנה, מי יחליט?
• אמון הציבור: התערבות רדיקלית כזו עלולה לנפץ את אמון הציבור בזכויות קניין, בשלטון החוק וביציבות הכלכלית.
• אתגרים משפטיים: סביר להניח שהמהלך ייתקל באתגרים משפטיים נרחבים על בסיס דיני קניין ודיני חוזים.
• אי-יציבות פוליטית: הצעד עלול לעורר אי-שקט חברתי משמעותי והתנגדות פוליטית.

ד. ישימות תפעולית

• מורכבות היישום:
  • הקמה ותחזוקה של "מחירון רשמי" ארצי לכל סוגי הנכסים, שיתעדכן באופן קבוע והוגן, היא משימה אדמיניסטרטיבית מונומנטלית. כיצד להעריך נכסים ייחודיים?
  • ניהול "הפסקת מסחר" בשוק מבוזר.
  • יישום מערכת הוגנת ושקופה ל"תספורות" משכנתאות על פני מיליוני הלוואות עם מאפיינים ומלווים מגוונים.
• דרישות נתונים: דורש נתונים מקיפים, מדויקים ובזמן אמת על כל הנכסים והמשכנתאות, שייתכן שאינם קיימים.
• יכולת מוסדית: האם לממשלה יש את היכולת המוסדית והמומחיות לנהל התערבות כה מורכבת ומרחיקת לכת ללא טעויות נרחבות, שחיתות או עיכובים? דוחות מבקר המדינה האמריקאי על HAMP הדגישו בעיות יכולת גם עבור תוכנית פחות מורכבת.   

ניסיון "לשלוט" בקריסת שוק באמצעות הכוונת מחירים עלול, באופן אירוני, לעורר "לולאת אבדון" (doom loop) בין מגזר הנדל"ן למערכת הבנקאית, חמורה בהרבה מזו שהוא מבקש למנוע. הפגיעה במאזני הבנקים, הן מה"תספורות" והן מהערכה מחדש של כל תיק המשכנתאות שלהם (גם הלוואות שאינן בפיגור), עלולה לשתק את יכולתם להלוות, להרעיב את הכלכלה מאשראי ולהעמיק את המשבר. מנגנון איפוס המחירים ב-35% למטרות הלוואה, למעשה, מתמחר מחדש את כל הנדל"ן כלפי מטה בעיני שוק האשראי. "תספורות" גורמות הפסדים ישירים לבנקים על משכנתאות קיימות. גם עבור משכנתאות קיימות שלא יקבלו "תספורת", אם "המחיר הרשמי" יהפוך למדד החדש, בנקים יצטרכו לרשום הפחתה בשווי הבטוחות לאותן הלוואות, מה שיוביל לצורכי הפרשה מאסיביים ולשחיקת הון (בדומה למה שקרה ביפן עם ה-NPLs). מערכת בנקאית מוחלשת קשות אינה יכולה לספק אשראי חדש, גם אם יש לווים ומוכרים המוכנים לפעול במחירים הרשמיים החדשים. מחנק אשראי זה ידכא עוד יותר את הפעילות הכלכלית ואת מחירי הנכסים, ויוביל לעוד חדלויות פירעון ולהחלשה נוספת של הבנקים – לולאת אבדון קלאסית.   האופי ארוך הטווח של פיקוח המחירים על משכנתאות חדשות ("עשור או עד ייצוב המערכת") עלול לשנות לצמיתות את תפקוד שוק הדיור, ולהוביל לתת-השקעה כרונית, למחסור בהיצע, ולתלות בקביעת מחירים ממשלתית, ובכך ליצור "שוק דיור זומבי", בדומה ל"בנקים הזומבים" של יפן. פיקוח מחירים ממושך ידוע כמעוות איתותי השקעה. אם יזמים לא יוכלו להשיג מחירי מכירה רווחיים (מכיוון שהמשכנתאות מוגבלות ל-35% מתחת למה שהם רואים ככדאי), הבנייה החדשה תיפסק. השוק עלול להפוך לתלוי ב"מחירון הרשמי", ולאבד את יכולתו לגילוי מחירים עצמאי. מה יקרה לאחר עשור אם השוק לא "יתייצב" או אם "ייצוב" משמעו מחירים שעדיין רחוקים ממה ששוק חופשי היה מכתיב? מצב זה עלול להוביל לכך ששוק הדיור ינוהל תמידית על ידי הממשלה, עם כל חוסר היעילות והפוטנציאל להקצאת משאבים לקויה הנלווים לכך, בדומה לאופן שבו "בנקים זומבים" ביפן הוחזקו בחיים אך היו בלתי פרודוקטיביים.   חסר בהצעה מנגנון כלשהו להתמודדות עם צד ההיצע של שוק הדיור. אם הבעיה היא בועה המונעת מהיצע בלתי מספק ביחס לביקוש, מדיניות שמטרתה העיקרית היא להפחית מחירים באמצעות צו, מבלי להגדיל את ההיצע, עלולה להחמיר את בעיית הדיור בטווח הארוך על ידי דיכוי בנייה חדשה. הפחתה דרסטית של מחיר המכירה האפקטיבי ליזמים (עקב מגבלות הערכת שווי למשכנתאות) תוביל ככל הנראה לירידה חדה בהתחלות בנייה. אם ההיצע יצטמצם עוד יותר בעוד הביקוש הבסיסי (למשל, דמוגרפי) נותר, בעיית הדיור לטווח ארוך עלולה להחריף, גם אם יהיה הלם מחירים לטווח קצר. ה"פתרון" עלול להחמיר את הבעיה היסודית.   

VI. שיקולי מדיניות חלופיים ומשלימים

א. גישות הדרגתיות לעומת טיפול בהלם

יש לשקול את היתרונות והחסרונות של התערבות פתאומית ודרסטית לעומת גישה מדורגת והדרגתית יותר להקשחת תנאי האשראי או לצינון השוק. המודל השווייצרי הוא דוגמה לגישה הדרגתית ומתמשכת באמצעות סטנדרטים שמרניים עקביים. גישה הדרגתית מאפשרת לשוק להסתגל, מפחיתה את הסיכון לזעזועים בלתי נשלטים, ומאפשרת למקבלי ההחלטות ללמוד ולהתאים את המדיניות תוך כדי תנועה.   

ב. צעדים בצד ההיצע לטיפול בבעיית הדיור

מדיניות להגדלת היצע הדיור היא קריטית לטיפול בשורש בעיית הדיור, ולא רק בסימפטומים שלה. צעדים אפשריים כוללים ייעול תהליכי תכנון ורישוי, שחרור קרקעות ציבוריות לבנייה, ותמרוץ בנייה של דיור בר-השגה. גם קרן המטבע הבינלאומית (IMF) ממליצה על תיקונים בצד ההיצע. התמקדות בלעדית בצד הביקוש עלולה להחמיץ את הגורמים המבניים לבעיה.   

ג. תוכניות סיוע ממוקדות לעומת התערבויות שוק רחבות

במקום פיקוח מחירים גורף ו"תספורות" כלל-שוקיות, יש לשקול תוכניות הממוקדות בקבוצות פגיעות ספציפיות (למשל, לווים בעלי הכנסה נמוכה, אלו העומדים בפני חדלות פירעון מיידית), בדומה למטרתה המקורית של תוכנית HAMP. גישה כזו יכולה להיות פחות משבשת ויותר יעילה מבחינת עלות-תועלת.   

ד. יישום מדורג של הקשחה רגולטורית (לימוד משווייץ ומניסיון מקרו-יציבותי אחר)

• העלאה הדרגתית של דרישות ההון מבנקים כנגד משכנתאות.
• הקשחה הדרגתית של יחסי LTV ו-DTI.
• הכנסה או התאמה של ריביות מחושבות לבדיקות יכולת החזר.
• הגברת הפיקוח על נוהלי מתן האשראי והערכות השווי בבנקים (בדומה לגישת FINMA ).   
• דוח היציבות הפיננסית הגלובלית של ה-IMF מתאר מגוון התערבויות שנעשו במהלך משבר 2008-2009, כולל תמיכה בנזילות, הזרמת הון ורכישת נכסים, אשר יושמו ככל שהמשבר התפתח.   

ה. שיפור השקיפות ואיסוף הנתונים

שיפור הנתונים על עסקאות נדל"ן, תנאי הלוואות ומאפייני לווים חיוני להערכת סיכונים טובה יותר ולתכנון התערבויות יעילות. שקיפות רבה יותר יכולה גם לתרום להבנה ציבורית טובה יותר של מצב השוק.לקח מרכזי מהתקדימים (במיוחד מארה"ב ויפן) הוא שהתערבויות יעילות ביותר כאשר הן חלק מאסטרטגיה מקיפה ורב-ממדית, ולא "כדורי כסף" בודדים. ההצעה הנוכחית היא אוסף של צעדים דרסטיים, אך חסרה התייחסות למדיניות פיסקלית, מוניטרית או מבנית נלווית. התגובה האמריקאית למשבר 2008 כללה את HAMP/HARP, אך גם מדיניות מוניטרית רחבה (הרחבה כמותית, ריביות נמוכות) וגירוי פיסקלי (תוכנית TARP הייתה רחבה יותר מדיור בלבד). התגובה היפנית כללה הידוק מוניטרי, "פיקוח כמותי כולל", שינויי מס, ובסופו של דבר חילוץ בנקים ורפורמות מבניות. ללא בחינה כיצד צעדים אלו ישפיעו על מדיניות מאקרו-כלכלית רחבה יותר, או אילו צעדים משלימים נדרשים (למשל, לתמיכה בבנקים לאחר "תספורות" מאסיביות, או להמרצת הבנייה אם היא תקרוס), ההצעה אינה שלמה והשפעותיה קשות יותר לחיזוי או לניהול.   המודל השווייצרי מדגים כי רגולציה מניעתית, המיושמת באופן עקבי בתנאי שוק רגילים, יעילה בהרבה ופחות יקרה מהתערבויות משבר ריאקטיביות או מניסיונות לניהול מיקרו של מחירים במהלך בועה. ההצעה הנוכחית היא צורה קיצונית של תגובה, לא מניעה. הסטנדרטים השמרניים בשווייץ (LTV, DTI, ריביות מחושבות, הערכת שווי) קיימים תמיד. הם חלק מה-DNA של השוק. הדבר מונע הצטברות של מינוף יתר וספקולציות מלכתחילה, ומפחית את הסבירות לצורך בצעדי חירום דרסטיים. ההצעה הנוכחית היא תגובה לבועה נתפסת שכבר נוצרה, מה שמרמז כי צעדי מניעה היו בלתי מספקים או חסרים. ניסיון ליישם הערכת שווי "בסגנון שווייצרי" כהלם פתאומי שונה מהותית מהמערכת המניעתית השווייצרית.   קיים סיכון משמעותי ל"הגברת טעויות מדיניות" אם הצעה כה רדיקלית ובלתי מנוסה תיושם. טעות ראשונית בנתון ה-35%, או בתכנון "הפסקת המסחר" או ה"תספורות", עלולה להתגלגל דרך הכלכלה עם השלכות הרסניות ובלתי הפיכות, העולות בהרבה על ההשפעה של כלי מדיניות קונבנציונליים יותר, בהם התאמות אפשריות. נתון ה-35% הוא שרירותי. מה אם הוא גבוה מדי או נמוך מדי? אם נמוך מדי (למשל, הערכת היתר "האמיתית" היא 50%), ייתכן שהוא לא יספיק. אם גבוה מדי (למשל, הערכת היתר "האמיתית" היא 20%), זהו הלם מוגזם. ההיקף העצום והקשרים ההדדיים של שוק הדיור משמעם שלטעות מדיניות כאן יש השפעות גל נרחבות (בנייה, בנקאות, עושר משקי בית, אמון צרכנים). בניגוד להתאמת ריבית ב-25 נקודות בסיס, או שינוי קל במגבלות LTV, איפוס מחירים של 35% הוא קפיצה מאסיבית ובדידה. היפוך או התאמה שלו אם יתברר כהרה אסון יהיו קשים ביותר ויפגעו באמינות. הניסיון היפני עם מדיניות מוניטרית וצעדים אחרים במהלך הבועה שלו מראה שגם קובעי מדיניות מנוסים עלולים לטעות בתזמון ובהשפעה, מה שמוביל לתוצאות שליליות ממושכות. הצעדים המוצעים הם ישירים בהרבה ועלולים להיות מזיקים יותר אם יכוונו באופן שגוי.   

VII. מסקנות והמלצות אסטרטגיות

א. הערכה כוללת של הצעת "בלימת החירום המבוקרת"

ההצעה ל"בלימת חירום מבוקרת" בשוק הדיור, הכוללת הפסקת מסחר דה-פקטו, קביעת מחירון נכסים הנמוך ב-35% ממחירי השוק הנוכחיים כבסיס למשכנתאות חדשות, וביצוע "תספורות" למשכנתאות קיימות, היא הצעה רדיקלית במיוחד. מרכיביה, הן בנפרד והן במשולב, חסרי תקדים בהיקפם ובאופן יישומם המניעתי המוצע. בעוד שהחשש מפני בועת דיור והשלכותיה המערכתיות הוא לגיטימי ומחייב התייחסות, הפתרון המוצע טומן בחובו סיכון גבוה ביותר לעורר משבר עמוק וכאוטי יותר מזה שהוא מבקש למנוע. קיימת סבירות גבוהה שה"תרופה" המוצעת תהיה קשה מה"מחלה".הפגם המרכזי בהצעה הוא ניסיונה להשיג תוצאה שוקית (מחירים נמוכים ו"יציבים" יותר) באמצעות מנגנונים שאינם שוקיים, בסגנון "פיקוד ושליטה" (command-and-control) בקנה מידה מאסיבי. גישה זו אינה תואמת את האופן שבו מערכות מורכבות ומסתגלות כמו שוקי דיור מגיבות לזעזועים והתערבויות. התקדימים הבינלאומיים מלמדים כי עבודה עם מנגנוני השוק (גם אם מכוונים או מגבילים אותם) היא לרוב בת-קיימא יותר מאשר ניסיון להחליפם ישירות בצווים. ההצעה מכתיבה מחיר ספציפי (35% פחות) להערכות שווי להלוואות ומרמזת על "תספורות" כדי לכפות ירידה ברמות החוב. שווקים מתפקדים באמצעות איתותי מחיר הנקבעים על ידי היצע וביקוש. פיקוח מחירים עוקף איתותים אלו ומוביל לעיוותים. המודל השווייצרי , אף שהוא שמרני, עדיין פועל במסגרת שוקית; בנקים מקבלים החלטות הלוואה על בסיס סיכון ותשואה, אם כי תחת כללים מחמירים יותר. הוא אינו קובע את מחיר הבתים. תוכניות HAMP/HARP בארה"ב פעלו דרך מלווים קיימים ומבני שוק, והציעו תמריצים או פרמטרים חדשים לשינויים/מחזורים. "הפיקוח הכמותי הכולל" ביפן השפיע על כמות האשראי הזמין למגזר, השפעה עקיפה על המחיר, במקום לקבוע מחירים ישירות לכל העסקאות. גישת "פיקוד ושליטה" בסדר גודל כזה אופיינית יותר לכלכלות מתוכננות מרכזית, שהתקשו היסטורית בהקצאת משאבים יעילה בדיור.   

ב. המלצות מפורטות למקבלי ההחלטות

1. אבחון מקיף ומיידי: לפני שקילת כל פעולה דרסטית, יש לערוך הערכה יסודית, בלתי תלויה ומבוססת נתונים של שוק הדיור כדי לאשר את קיומה וחומרתה של בועה. יש לנתח יחסי מחיר להכנסה, מחיר לשכירות, צמיחת אשראי, יחסי LTV של משכנתאות חדשות, רמות חוב של משקי בית וחשיפת המלווים.
2. הימנעות מפיקוח מחירים ישיר ואיפוס שרירותי: מומלץ בחום להימנע מהפחתת המחירים המחייבת ב-35% להערכות שווי למשכנתאות חדשות. צעד כזה צפוי להקפיא את השוק, להרוס את כדאיות הבנייה ולהוביל להשלכות בלתי מכוונות חמורות.   
3. שקילה מחדש של מושג "הפסקת המסחר": יש להסביר את אי-ישימותו לשוקי נדל"ן בלתי נזילים. הקפאת עסקאות מוחלטת תהיה הרסנית ביותר. אם הכוונה היא להפסיק מימון, הדבר יקרה באופן טבעי אם בנקים יחושו סיכון רב מדי או אם יינקטו צעדים אחרים (כמו הקשחת תנאי האשראי).
4. גישה זהירה ביותר ל"תספורות משכנתאות":
   • אם ניכרת מצוקת חוב נרחבת, יש לשקול תוכניות הפחתת קרן ממוקדות, וולונטריות, ומתומרצות חלקית עבור לווים בפיגור או בסיכון גבוה במיוחד, תוך הפקת לקחים מהתוצאות המעורבות והעלויות הגבוהות של HAMP PRA.   
   • "תספורות" כפויות ונרחבות צפויות להוביל לפשיטת רגל של מלווים ולדרוש חילוץ ממשלתי מאסיבי של המגזר הפיננסי.
5. אימוץ גישה מקרו-יציבותית מדורגת ורב-ממדית (לימוד משווייץ ומפרקטיקה בינלאומית מיטבית):
   • הקשחה הדרגתית של יחסי LTV להלוואות חדשות.
   • הכנסה או הגדלה של מגבלות DTI, תוך שימוש אפשרי בריביות מחושבות שמרניות לבדיקות יכולת החזר (המודל השווייצרי: ).   
   • הגדלת משקולות הסיכון למשכנתאות בחישובי הלימות ההון של הבנקים, במיוחד עבור מקטעים בסיכון גבוה יותר.
   • הגברת הפיקוח על נוהלי החיתום והערכות השווי בבנקים (מודל FINMA: ).   
   • צעדים אלו מקררים את השוק על ידי טיפול בהיצע וביקוש האשראי באופן אורגני יותר.
6. יישום רפורמות בצד ההיצע: טיפול במחסור הבסיסי בדיור על ידי הקלת בנייה חדשה, במיוחד של דיור בר-השגה. זהו פתרון חיוני לטווח ארוך (המלצת IMF ).   
7. שיפור השקיפות והתקשורת: תקשור ברור של הערכת הממשלה את מצב השוק ואת אסטרטגיית המדיניות שלה חיוני לניהול ציפיות ולמניעת פאניקה. כל התערבות חייבת להיות מוסברת בבהירות והרציונל שלה מוצדק.
8. פיתוח תוכניות מגירה: היערכות לתרחישים שונים, כולל תיקון שוק ספונטני או השלכות של כל התערבות שתיבחר. הדבר כולל תוכניות לתמיכה במערכת הפיננסית במידת הצורך, אך באמצעים קונבנציונליים יותר (למשל, תמיכה בנזילות, הזרמת הון ממוקדת אם הקשחה מקרו-יציבותית גורמת ללחץ).

הכלכלה הפוליטית של יישום הצעה כזו תהיה מאתגרת ביותר, וצפויה להוביל ללוביזם אינטנסיבי, למאבקים משפטיים, ואולי לשיתוק מדיניות או ל"שבי רגולטורי" (policy capture), מה שיערער את האופי ה"מבוקר" של העצירה. "תספורת" מחירים של 35% ו"תספורות" משכנתאות יוצרות מנצחים ומפסידים עצומים. לבעלי בתים, יזמים ובנקים יהיו אינטרסים חזקים וסותרים. תהליך יצירת "מחירון רשמי" (מנגנון 1) וקביעת "תספורות" (מנגנון 2) יהיה פוליטי ביותר ונתון ללחצים לטיפול מועדף. הניסיון האמריקאי עם HAMP הראה כמה קשה היה לגרום לנותני השירותים (שהיו להם תמריצים משלהם) לציית באופן מלא למטרות התוכנית. התכנון הראשוני של תוכנית HARP היטיב באופן בלתי מכוון עם מלווים קיימים , מה שמראה כיצד פרטי מדיניות יכולים להיות מושפעים או לגרום להשלכות חלוקתיות בלתי מכוונות. היקף חלוקת העושר מחדש המרומז בהצעה יהפוך את יישומה הניטרלי וה"מבוקר" למשימה הרקוליאנית, שסביר שתשובש על ידי לחצים פוליטיים.   

ג. דגש על קבלת החלטות מבוססת נתונים, מסגרות מוסדיות איתנות ויכולת הסתגלות

המדיניות חייבת להיות ניתנת להתאמה על בסיס תנאי שוק משתנים והשפעת הצעדים הראשוניים. יש להימנע מנעילה למנגנון פיקוח מחירים לעשור. יש לחזק את המוסדות האחראים על ניטור השוק והרגולציה. מרכיב קריטי שחסר הוא אסטרטגיית יציאה ברורה מפיקוח המחירים המוצע לעשור. כיצד יעבור השוק חזרה לגילוי מחירים רגיל מבלי לגרום לזעזוע נוסף? ההצעה מסתכנת ביצירת עיוות קבוע במקום ייצוב זמני. פיקוח מחירים, מרגע שיושם, עלול להיות קשה להסרה מבחינה פוליטית אם קבוצת אוכלוסייה מסוימת נהנית ממנו או אם הסרתו תגרום להתאמת מחירים חדה. אם לאחר עשור "המחיר הרשמי" עדיין נמוך משמעותית ממה ששוק חופשי היה מכתיב, ביטול הפיקוח עלול להוביל לעליית מחירים פתאומית – אותה אי-יציבות שהצעד נועד למנוע. אף אחד מהתקדימים לא כלל מנגנון קביעת מחירים ישיר וארוך טווח כזה לאשראי חדש. תוכניות HAMP/HARP היו תוכניות זמניות עם תאריכי סיום. הכללים השווייצריים הם מתמשכים אך אינם מקבעים מחירים. "הפיקוח הכמותי הכולל" ביפן הוסר בסופו של דבר. היעדר אסטרטגיית יציאה מוגדרת ואמינה מהיבט פיקוח המחירים הוא פגם מרכזי, המסכן תפקוד לקוי של השוק לטווח ארוך.   

ניתוח אינטראקטיבי: בלימת חירום בשוק הדיור

אינפוגרפיקה: ניתוח בלימת חירום בשוק הדיור

Deep הרעיון של "בלימת חירום מבוקרת" בשוק הנדל"ן באמצעות הנמכת מחירון משכנתאות ב־35% בשילוב "תספורת חוב" הוא אכן קיצוני אך מבוסס על עקרונות כלכליים הגיוניים – והוא משקף הכרה בכך שמחירים מנותקים מערך פונדמנטלי עלולים להוביל לקריסה מערכתית. להלן ניתוח מבוסס תקדימים עולמיים והערכה מעשית:

תמצית ההצעה:

1. קביעת מחירון משכנתאות עוגן 35% מתחת למחירי שוק נוכחיים.
2. תספורת חוב למשכנתאות קיימות.
3. תקופת יישוב: עשור או עד ייצוב השוק.

השוואה לתקדימים בינלאומיים:

🇺🇸 ארה"ב (HAMP & HARP)

• דמיון עיקרי: הכרה באי-רלוונטיות של מחירי שוק מנופחים (HARP איפשר מיחזור משכנתא ללא הערכה שמאית חדשה).
• הבדל קריטי: התוכניות האמריקאיות לא קבעו מחירון מלאכותי אלא התמקדו ביכולת פירעון (DTI) והפחתת תשלומים.
• לקח רלוונטי: התערבות חייבת להיות מותאמת ליכולת ההחזר של הלווה, לא רק לערך הנכס. תספורת החוב ב־HAMP בוצעה בעיקר דרך הארכת תקופת ההלוואה והורדת ריבית – לא מחיקת קרן גורפת.

🇯🇵 יפן (שנות ה־90)

• דמיון עיקרי: ניתוק ההלוואות מ"שוק ספקולטיבי" והתבססות על שווי ממשלתי שמרני ("shitsuchika").
• הבדל קריטי: יפן לא הפעילה תספורת חוב – מה שתרם ל"עשור האבוד" בשל חובות רעילים מתמשכים.
• לקח רלוונטי: הגבלת LTV ל־70%–80% משווי פונדמנטלי היא מנגנון יעיל למניעת בועות עתידיות, אך טיפול בחובות קיימים חיוני למניעת קיפאון.

🇨🇭 שוויץ (מודל ה־Conservative Lending Value)

• דמיון עיקרי: שימוש בערך פונדמנטלי (מבוסס תשואות השכרה) – לא במחיר שוק – לאישור משכנתאות.
• יתרון: הורדת ה־LTV המרבי ל־65%–80% ו־DTI מחמיר יוצרת חיץ נגד תמחור יתר.
• לקח רלוונטי: הגישה השוויצרית מונעת בועות מראש אך אינה פתרון למשבר קיים.

אתגרים ביישום ההצעה:

1. השלכות על יציבות הבנקים:
   • תספורת של 35% במשכנתאות תגרום להפסדים אדירים – דורשת חילוץ מוסדות פיננסיים (כמו TARP בארה"ב).
   • ללא הזרמת הון ממשלתית, עלולה להתפתח מצוקת נזילות.
2. הגדרת "ערך פונדמנטלי":
   • קביעת מחירון 35% מתחת לשוק היא שרירותית. בשוויץ נקבע ערך שמרני ע"י נוסחה מבוססת תזרים מזומנים (למשל: שווי = הכנסה שנתית מהשכרה × 20).
3. סיכון לקיפאון שוק:
   • רוכשים ימתינו לירידות נוספות – דומה ל"אפקט המתל" ביפן.
   • פתרון אפשרי: הגבלת התוכנית לעשור עם מודל הפחתה הדרגתית (למשל: 20% הנחה בשנה הראשונה, 15% בשנייה וכו').
4. אי־שוויון בין לווים:
   • הלווים שיבצעו תספורת ירוויחו, בעוד אלה ששילמו משכנתאות במלואם ייפגעו מוסרית וכלכלית.
   • ב־HAMP נפתרה סוגיה זו ע"י התאמות החזר פרטניות – לא מחיקת חוב גלובלית.

מסגרת יישום מעשית (גישת ביניים):

סיכום: "רפואה מונעת" vs. "ניתוח חירום"

ההצעה שלך היא ניתוח חירום הכרחי בשוק עם מחירים מנותקים – אך יש ללמוד מהעולם:

• 🇺🇸 ארה"ב הוכיחה: עדיף להתערב מוקדם ע"י התאמת תזרים (לא מחיקת חוב גורפת).
• 🇯🇵 כשל יפן: היעדר טיפול אגרסיבי בחובות קיימים מאריך משברים.
• 🇨🇭 הצלחת שוויץ: מניעת בועות ע"י ניתוק הלוואות ממחירי שוק.

המלצת ביצוע:

הפעל את "בלימת החירום" בשני שלבים:

1. מיידי: קבע מחירון משכנתאות ע"ב ערך פונדמנטלי (לא 35% שרירותי) + תספורת מוגבלת ללווים במצוקה.
2. מבני: הטמעת LTV/DTI שמרניים כבשוויץ – כדי למנוע הישנות המשבר.

"המחיר של השקעה במניעת משברים הוא אפסי לעומת עלות הטיפול בקריסה" – לקח מרכזי מ־2008.

Per בלימת חירום מבוקרת במערכת הנדל"ן: מודל למניעת קריסה סיסטמית על בסיס תקדימים בינלאומיים

הדו"ח הזה בוחן את האפשרות ליישם מערכת "בלימת חירום מבוקרת" במגזר הנדל"ן, המקבילה לפרוצדורות Trading Halt בשווקי ההון, על מנת למנוע קריסה סיסטמית. הניתוח מבוסס על תקדימים מהעולם כגון תוכניות HAMP ו-HARP בארה"ב לאחר משבר הסאב-פריים, הרגולציה היפנית בעקבות קריסת בועת הנדל"ן של שנות השמונים, והמודל השוויצרי השמרני. הממצאים מצביעים על כך שיישום מבוקר של הפחתת מחירים ב-35% עם "תספורת משכנתאות" מקבילה יכול למנוע נזק כלכלי עמוק יותר, אך דורש תמיכה ממשלתית נרחבת ותיאום מערכתי מדויק.

רקע והגדרת הבעיה

השוק הנוכחי מציג סימני התחממות יתר שעלולים להוביל לקריסה סיסטמית. מחירי הנדל"ן הנוכחיים מנותקים מערכי השכירות ומהכנסות המשקים, מה שיוצר פערי יציבות כלכלית דומים לאלה שקדמו למשבר הסאב-פריים של 2008. בתרחיש זה, "בלימת חירום מבוקרת" מתייחסת לפעולה מתואמת בין הממשלה, הרגולטור הפיננסי והמערכת הבנקאית ליצירת "רצפה" מחירים חדשה ב-35% מתחת לרמות הנוכחיות.המודל המוצע מבוסס על ההכרה שהמתנה לקריסה טבעית תגרום לנזק כלכלי ובחברתי גדול יותר מאשר התערבות מבוקרת מראש. זהו גישה פרו-אקטיבית המכירה בכך שמחירי השוק אינם משקפים בהכרח ערך כלכלי אמיתי, והממתנה להתאמה טבעית עלולה לגרום לנזק בלתי הפיך למערכת הפיננסית.הרציונל הכלכלי נשען על תיאוריית "Soft Landing" - נחיתה רכה שבה הרגולטור מתווה נתיב מבוקר לירידת מחירים במקום להמתין לקריסה דרמטית. זה דורש יצירת מערכת תמריצים חדשה שתאפשר לכל הגורמים במערכת - לווים, מלווים, בנקים ומשקיעים - להסתגל לרמת מחירים נמוכה יותר אך יציבה יותר.

ניתוח התקדימים הבינלאומיים

תוכנית HAMP בארה"ב: מודל הסדרי חוב פוסט-קריזה

תוכנית HAMP (Home Affordable Modification Program) שהושקה ב-2009 במסגרת TARP מציגה תקדים חשוב ליישום מודל בלימת חירום בפועל1. התוכנית נועדה להציע לבעלי בתים שנמצאו בסיכון של עיקול הפחתת תשלומים חודשיים "שהם במחירים סבירים ובני קיימא לטווח ארוך"1.העקרונות המרכזיים של HAMP כללו הוכחת קושי פיננסי מתועד ויכולת לבצע תשלומים חודשיים לאחר השינוי1. התוכנית פעלה על בסיס וולונטרי עם מערכת תמריצים ל"שירותי שינוי משכנתאות, תוך הגנה על האינטרסים של משלמי המיסים"1. מנגנון ה"תשלום עבור הצלחה" הבטיח שכספים יושקעו רק כאשר עסקאות הושלמו ורק כל עוד הסכמים אלו נשארו בתוקף1.תוצאות התוכנית הראו שמשפחות בתוכנית הפחיתו בממוצע את התשלומים החודשיים שלהן ב"יותר מ-530 דולר בחודש"1. מעבר לכך, HAMP עודדה מלווים פרטיים לשנות משכנתאות "ללא עלות למשלמי המיסים"1. זה מדגים כיצד מודל ממשלתי יכול ליצור השפעת הדגמה שמתפשטת גם למגזר הפרטי.

תוכנית HARP: רה-מימון על בסיס יכולת ולא שווי שוק

תוכנית HARP (Home Affordable Refinance Program) מציגה תקדים חשוב עוד יותר למודל המוצע, מאחר שהיא התמודדה ישירות עם בעיית המנתקת בין מחירי שוק לערך כלכלי אמיתי3. התוכנית אפשרה מחזור משכנתאות ללווים עם יחס הלוואה לערך (LTV) גבוה מאוד, עד 125%, ללא צורך בהערכה שמאית חדשה3.עד מרץ 2013, התוכנית השלימה 2.4 מיליון מחזורי HARP, כאשר 58% מהם הושלמו תחת HARP 2.0 המשופר3. התוכנית הביאה ל"חסכון חודשי ממוצע של 250 דולר" ללווים3, והדגימה שניתן להפריד בין שווי השוק לבין יכולת תשלום בפועל.מחקר אקדמי מ-2017 מצא כי תוכנית HAMP הצליחה "באחת ממטרותיה המוצהרות - להפחית את זרם הלווים הפגועים לתוך עיקול"4. עם זאת, המחקר גם מצא שהתוכנית "הגדילה את שיעורי הפיגור ב-13% בקרב לווים זכאים", דבר שמעיד על השפעות לא רצויות של תמריצים4.

המודל היפני: רגולציה פונדמנטלית לאחר קריסת הבועה

יפן מספקת תקדים חשוב למניעת בועות עתידיות לאחר קריסת בועת הנדל"ן של שנות השמונים. הגישה היפנית התבססה על הפרדה ברורה בין מחירי שוק ספקולטיביים לבין ערכים פונדמנטליים. המערכת הרגולטורית הציגה הגבלות נוקשות על יחס הלוואה לערך (LTV), בדרך כלל 70%-80% משווי מוערך שמרני.מרכיב מרכזי במודל היפני היה השימוש ב"שווי קרקע ממשלתי רשמי" (shitsuchika) למטרות מיסוי והערכות, במקום הסתמכות על מחירי שוק תנודתיים. זה יצר מערכת שבה שווי נכס נחשב רק אם היה מגובה בערך פונדמנטלי מוכר, ולא לפי שוק ספקולטיבי.הגישה היפנית דגישה את החשיבות של רגולציה פרו-אקטיבית המבוססת על ערכים שמרניים. המדיניות כללה גם הפסקת אשראי לפרויקטים המבוססים על ציפיות עתידיות, מה שמקביל למושג של "בלימת חירום" בהקשר של מניעת ספקולציה נוספת.

המודל השוויצרי: שמרנות מובנית במערכת

שוויץ מציגה את המודל הרגולטורי הקיצוני ביותר מבחינת שמרנות, עם יחס LTV מרבי של 65%-80% בלבד כתנאי לאישור הלוואה. מעבר לכך, המערכת השוויצרית דורשת הוכחה שההחזר החודשי לא יעלה על כ-33% מהכנסה ברוטו.המרכיב החדשני במודל השוויצרי הוא השימוש ב"Conservative Lending Value" - שווי מלווה שמרני שאינו מחיר שוק אלא שווי פונדמנטלי שמרני הנגזר בין השאר מתשואות שוק השכרה. זה יוצר מערכת שבה הערכת נכסים מבוססת על יכולת הפקת הכנסה בפועל ולא על ציפיות שוק ספקולטיביות.התוצאה של המודל השוויצרי הייתה מניעת הצטברות בועות, בעיקר בזכות דרישת הלימות הון גבוהה מול נכסים בעלי תמחור מסוכן. זה מדגים כיצד רגולציה נוקשה יכולה לשמור על יציבות מערכתית לטווח ארוך.

מודל "בלימת החירום המבוקרת" המוצעת

המסגרת התיאורטית

המודל המוצע מבוסס על שילוב של העקרונות המוצלחים מהתקדימים הבינלאומיים. הרעיון המרכזי הוא יצירת "רצפה" מחירים חדשה ב-35% מתחת לרמות הנוכחיות, תוך יישום מקביל של "תספורת משכנתאות" שתתאים את החובות הקיימים לרמת המחירים החדשה.ההנחה הבסיסית היא שהפחתה מבוקרת של 35% תביא את המחירים לרמה שקרובה יותר לערכים פונדמנטליים, בהתבסס על יחסי מחיר לשכירות ויכולת תשלום ממוצעת של משקי הבית. זה דורש יצירת מערכת תמריצים מורכבת שתאפשר לכל הגורמים במערכת להסתגל לרמת המחירים החדשה.

מרכיבי היישום

המרכיב הראשון כולל קביעת "מחירון ממשלתי" שיהיה 35% מתחת למחירי השוק הנוכחיים. מחירון זה יהווה את הבסיס לכל אישורי המשכנתאות החדשות בעשור הקרוב או עד ייצוב המערכת. זה דומה למודל היפני של שווי קרקע ממשלתי רשמי, אך בגישה פרו-אקטיבית המיועדת למנוע בועה ולא לטפל בקריסה שכבר התרחשה.המרכיב השני כולל "תספורת משכנתאות" מותאמת ללווים קיימים, בדומה לתוכנית HAMP אך בהיקף רחב יותר. זה יכלול הפחתת קרן החוב, הארכת תקופות פירעון, והפחתת ריביות כדי להתאים את התשלומים החודשיים לרמת המחירים החדשה.המרכיב השלישי כולל יצירת מערכת ביטוח ממשלתי שתגן על הבנקים מפני הפסדים הנובעים מהפחתת ערך הנכסים. זה דומה למנגנון התמריצים ב-HAMP ו-HARP, אך בהיקף שיאפשר יישום מערכתי ולא רק טיפול בלווים בעייתיים.

מנגנונים רגולטוריים

יש לייצר מסגרת רגולטורית חדשה שתכלול הגבלות נוקשות על יחס הלוואה לערך, בדומה למודל השוויצרי. זה יכלול LTV מרבי של 70% מהמחירון הממשלתי החדש, ודרישה שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מהכנסה נטו.בנוסף, יש ליצור מערכת מעקב ובקרה שתמנע חזרה למחירים ספקולטיביים. זה יכלול מיסוי מתקדם על עסקאות שמעל המחירון הממשלתי, ויצירת מנגנונים שיעודדו השקעה בנדל"ן למטרות מגורים ולא ספקולציה.

השלכות כלכליות ומדיניות

השפעות על המערכת הפיננסית

היישום של מודל זה ידרוש הון ציבורי נרחב לביטוח הבנקים וליצירת מערכת התמריצים. בהתבסס על נתוני HARP שהראו חסכון ממוצע של 250 דולר בחודש ללווה3, ניתן לצפות שתספורת מותאמת תוכל להפחית משמעותית את העומס הפיננסי על משקי הבית.המערכת הבנקאית תצטרך להיערך לירידה בערך הנכסים המשועבדים, אך הביטוח הממשלתי יכול לפזר את הסיכון לאורך זמן ולמנוע קריסה דרמטית. זה דורש תיאום הדוק עם הרגולטור הפיננסי ויכולת לספק נזילות במקרים של קושי זמני.

השפעות מאקרו-כלכליות

המודל צפוי להביא לירידה בפעילות הבנייה בטווח הקצר, אך להגדיל את הזמינות של דיור במחירים סבירים לטווח הארוך. זה יכול להביא לשיפור ביחס בין דיור לעלות מחיה ולאפשר הפניית משאבים לתחומים פרודוקטיביים יותר בכלכלה.הירידה במחירי הנדל"ן עלולה להשפיע על תחושת העושר של בעלי נכסים, אך הביטוח הממשלתי והתספורת המותאמת יכולים למתן את ההשפעה הנפשית והכלכלית. בטווח הארוך, המודל צפוי לייצר יציבות רבה יותר ולמנוע מחזורי בום-בוסט חוזרים.

השלכות חברתיות

המודל יכול להפחית משמעותית את אי השוויון הקיים בגישה לדיור ולאפשר לקבוצות אוכלוסייה רחבות יותר לרכוש נכסים. זה דומה לממצאי מחקר ה-HARP שהראו שהתוכנית הייתה "מועילה במיוחד בקרב קבוצות משנה מוחלשות רפואית וחברתית"2.עם זאת, יש לצפות להתנגדות פוליטית מצד בעלי נכסים קיימים ומשקיעים. זה דורש בניית קונסנזוס חברתי והסברה נרחבת על היתרונות הארוכי טווח של המודל מול הסיכון של קריסה לא מבוקרת.

סיכונים ואתגרים

סיכונים כלכליים

הסיכון המרכזי הוא יצירת נזק כלכלי שלא הוכח שהיה נמנע, במקרה שהשוק היה מתייצב מעצמו. בנוסף, יש סיכון של Moral Hazard - יצירת ציפיות שהממשלה תתערב תמיד במצבי קושי, מה שעלול לעודד התנהגות פחות אחראית בעתיד.עלות התוכנית הציבורית עלולה להיות גבוהה מהצפוי, במיוחד אם הירידה במחירים תיגרום לגל של בקשות לתספורת משכנתאות. יש גם סיכון שהקביעה של מחירון ממשלתי תיצור עיוותים בשוק ותמנע התאמה יעילה של כוחות הביקוש והיצע.

אתגרי יישום

היישום דורש תיאום מורכב בין משרדי ממשלה, הרגולטור הפיננסי, המערכת הבנקאית, וגורמים נוספים. זה דורש חקיקה מיוחדת ויצירת מוסדות חדשים שיוכלו לנהל את התהליך ביעילות.בנוסף, יש לפתח מערכות מידע מתקדמות שיאפשרו מעקב ובקרה על התהליך, ולהכשיר כוח אדם מיוחד שיוכל להתמודד עם המורכבות הטכנית של התוכנית. זה דורש השקעה נרחבת בתשתיות ובפיתוח יכולות מוסדיות.

אתגרים פוליטיים ורגולטוריים

המודל דורש יציבות פוליטית לטווח ארוך, מאחר שהתהליך צפוי להימשך מספר שנים. זה דורש בניית תמיכה רחבה בין המפלגות ובציבור, ויצירת מנגנונים שימנעו שינויי מדיניות דרסטיים עם החלפת ממשלות.מההיבט הרגולטורי, יש לוודא שהמודל תואם לחוקים קיימים ולהסכמים בינלאומיים, ושהוא לא יוצר קונפליקטים עם רגולטורים בתחומים אחרים. זה דורש בחינה משפטית מעמיקה ואפשר שגם תיקוני חקיקה נרחבים.

מסקנות והמלצות

סיכום הממצאים

הניתוח של התקדימים הבינלאומיים מצביע על כך שמודל של "בלימת חירום מבוקרת" הוא בר יישום וככל הנראה יעיל במניעת נזק כלכלי מערכתי. תוכניות HAMP ו-HARP הוכיחו שניתן לבצע התערבות ממשלתית נרחבת בשוק המשכנתאות תוך שמירה על יציבות פיננסית ומתן הקלה משמעותית ללווים13.המודלים של יפן ושוויץ מראים שרגולציה שמרנית המבוססת על ערכים פונדמנטליים יכולה למנוע היווצרות בועות ולשמור על יציבות לטווח ארוך. השילוב בין הגישות - התערבות פעילה בשילוב עם רגולציה מונעת - יכול ליצור מודל חזק למניעת קריסות מערכתיות.

המלצות מדיניות

מומלץ להקים צוות מומחים בין-משרדי שיפתח תוכנית מפורטת ליישום המודל, תוך לימוד מעמיק של התקדימים הבינלאומיים והתאמתם לתנאים המקומיים. הצוות יכלול נציגים ממשרד האוצר, בנק ישראל, משרד הבינוי והדיור, והמערכת הבנקאית.יש לבצע מבחן פיילוט מוגבל בשוק מסוים או באזור גיאוגרפי מוגדר, כדי לבחון את יעילות המודל ולזהות בעיות יישום לפני הרחבה למערכת כולה. המבחן יכלול מעקב צמוד אחר השפעות על מחירים, פעילות בנקאית, ורווחת הלווים.מומלץ לפתח מערכת תקשורת ציבורית מקיפה שתסביר את הרציונל של המודל ואת היתרונות הצפויים, תוך התמודדות עם התנגדויות הצפויות מצד בעלי אינטרסים. זה יכלול קמפיין הסברה רחב ומעורבות של אנשי מקצוע מהתחום הכלכלי.

כיוונים למחקר עתידי

יש לבצע מחקרים מעמיקים נוספים על ההשפעות הכלכליות והחברתיות הצפויות של המודל, תוך שימוש במודלים כלכליים מתקדמים וסימולציות מחשב. זה יכלול בחינת תרחישים שונים לירידת מחירים ואפשרויות שונות לתספורת משכנתאות.מומלץ לבחון גם מודלים חלופיים שיכולים להשיג מטרות דומות, כגון מיסוי מתקדם על ספקולציה, יצירת מאגרי דיור ציבורי, או רגולציה נוקשה יותר על הלוואות בלי התערבות ישירה במחירים. זה יאפשר השוואה בין גישות שונות ובחירת המודל המיטבי.יש לפתח גם מחקר על ההשפעות האזוריות והסקטוריאליות השונות של המודל, מאחר שהשוק הישראלי מציג הבדלים משמעותיים בין אזורים שונים ובין סוגי דיור שונים. זה יאפשר התאמה מדויקת יותר של המודל לתנאים הספציפיים בכל אזור.