הדוח “ישראל 2025: פרשת דרכים דמוגרפית” של מרכז טאוב שפורסם כפרק הדמוגרפיה בדוח מצב המדינה 2025 מציג נתונים שמערערים מספר מיתוסים שנשמעו בשנים האחרונות בקשר לדרישות מבוססות-“צרכני ביקוש” בשוק הדיור בישראל — במיוחד הלקוחות שמכרו לציבור את הרעיון שהייתה כאן דחיפה בלתי פוסקת של ריבוי טבעי גבוה, חסר דירות וכד’ בהנעת הביקוש והעלאת מחירי הדיור. (מרכז טאוב)

🎯 מסקנות הדוח הדמוגרפי העיקריות (2025)

1. שיעור גידול האוכלוסייה צונח לכלי-העמדה היסטורי

• שיעור גידול אוכלוסין כולל בשנת 2025 יורד ל-0.9% - רמה שלא נראתה באמת מאז תחילת שנות ה-80. (מרכז טאוב)

2. ירידה בשיעורי הפריון בכל המגזרים

• למרות יציבות במספר הלידות האבסולוטי, שיעורי הפריון (מספר ילדים צפוי לאישה) נמצאים בירידה ברוב האוכלוסיות: גם יהודיות (כולל חילוניות), גם ערביות ושונות. (מרכז טאוב)

3. עלייה צפויה בתמותה

• עם התבגרות האוכלוסייה, מספר הפטירות בשנה צפוי לעלות בכ-77% עד 2040. (מרכז טאוב)

4. הגירה נטו שלילית בשנים האחרונות

• לראשונה מזה עשורים, בשנת 2024 כבר נרשמה הגירה נטו שלילית (יותר יוצאים מאשר נכנסים) ואף ב-2025 מגמה זו צפויה להתרחב — כולל הגירה חוזרת של עולים. (מרכז טאוב)

5. שינוי משמעותי במקורות הגידול הדמוגרפי

• בעבר כ-80% מהגידול הדמוגרפי נבע מהריבוי הטבעי; כיום שיעור הריבוי הטבעי ירד משמעותית וההגירה צפויה לשחק תפקיד מכריע יותר בכל דפוסי צמיחה עתידיים. (מרכז טאוב)

📉 מה זה אומר לקונספטים שנהגו להסביר את עליית מחירי הדיור?

לפי הדוח המגמות הדמוגרפיות עצמן כבר אינן תומכות בטענה לפיצוץ ריבוי-טבעי כהסבר מרכזי לביקוש שיצר בועת מחירים:

❗ טענה: ריבוי טבעי גבוה הוא מניע מרכזי של ביקוש לדיור

➡ המציאות משתנה: שיעורי הפריון הכוללים נמוכים מבעבר ואף יורדים, וריבוי טבעי כבר אינו “מנוע טבעי עוצמתי” בצמיחה הדמוגרפית. (מרכז טאוב)

❗ טענה: מחסור בדיור נובע מצמיחה אינהרנטית מאוד גבוהה באוכלוסייה

➡ הגידול כולל נמוך: נתון של 0.9% גידול בשנה מצביע על האטה דרמטית בכל קצב גידול בהשוואה לעבר, כך שהטענה שלא ניתן לענות על ביקוש כי הוא “בלתי פוסק וגדול” אינה מבוססת דמוגרפית. (מרכז טאוב)

❗ טענה: גל עלייה עקב אנטישמיות מייצר “ביקוש גבוה מהיצע”

➡ הגירה נטו שלילית: בשנת 2024 כבר חלה ירידה בכניסת עולים ולא ההיפך -כולל ירידה צפויה בשיעור העלייה לשנת 2025. (מרכז טאוב)ומה לגבי 

מחסור בקרקעות/מספסרות רמ״י/מחסור מבני בגידול היצע הפיתוח? הדוח הדמוגרפי לא מתייחס ישירות למדיניות קרקעות או רגולציה תכנונית, אבל מה הוא כן משנה הוא את הבסיס 

הביקושי-דמוגרפי עליו מבוססת רוב השיח הציבורי על מחירי הדיור — הוא מראה שהבסיס הזה מתפרק. קשיי הדיור שממשיכים להתקיים אינם נובעים עוד מעליית ביקוש “טבעית” בקצב גבוה, אלא ממגבלות היצעיות מבניות ותנאי שוק אחרים (כמו עלויות בנייה, רגולציה, מיסוי, עלויות מימון ומשקיעים) — בדיוק אותם גורמים שדוחי טאוב אחרים מזהים כגורמי מחירים משמעותיים. (מרכז טאוב)

📊 מסקנות ביקורתיות ממוקדות

1. הביקוש הדמוגרפי - כבר לא מניע עוצמתי

• הנתונים מצביעים על האטה היסטורית בריבוי הטבעי ושינוי במקורות הגידול, כך שהסבר עליית מחירים צריך לעבור מ“דמוגרפיה כהסבר מרכזי” לניתוח מורכב של כלכלת הדיור. (מרכז טאוב)

2. יש להפריד בין ביקוש דמוגרפי לבין ביקוש פיננסי/השקעות

• הרבה מהביקוש בשנים האחרונות אינו רק דמוגרפי אלא מונע ממנגנוני השקעה, נזילות וזמינות מימון, כולל תמריצים מסוימים - נקודה שטאוב ודו״חות כלכליים נוספים מדגישים. (מרכז טאוב)

3. מדיניות הדיור - נחוץ עדכון דרמטי לסט הכלים

• אם הביקוש הדמוגרפי מתייצב/נחלש, המדיניות חייבת לעבור מייעוץ על “עוד דירות” לניתוח שורשי של חסמי היצע, תמריצי הון, תכנון והיתרים, ותמיכה בשוק השכירות.

📌 מסקנה מרכזית 

הדוח של מרכז טאוב מראה כי הטענות שחזרו במשך שנים - ריבוי טבעי גבוה, הגירה חזקה, מחסור תורשתי ב-דיור עקב דמוגרפיה - כבר לא עומדות על יסוד נתוני המציאות העדכניים. אם השיח על בועת הדיור בישראל ממשיך להיות מבוסס על אותן טענות, הוא כבר אינו צריך לשמש בסיס נטול ביקורת בפורומים מקצועיים או ציבוריים. (מרכז טאוב)

•  ריבוי טבעי גבוה. 
• מחסור כרוני בדירות. 
• מחסור בקרקעות. 
• רמי"י מספסרת בקרקעות. 
• גלי עלייה בגלל אנטישמיות. 
• ביקוש גבוה מהיצע. 
• צריך 60 אלף דירות חדשות בשנה, כל שנה. 
• אוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה בתוך עשור. 
• ועוד שקרים... ולכן מחירי הדירות עלו, עולים ויעלו.

Gemi ניתוח השוואתי של השפעת עוגני טכנולוגיה על פיתוח מקומי ונדל"ן: מקרה בוחן אינטל בקריית גת מול תחזית עבור אינבידיאה בקריית טבעון

מבוא: התאגיד הרב-לאומי כעוגן פיתוח אזורי במאה ה-21

הדינמיקה שבין תאגידי ענק טכנולוגיים לבין המרחב העירוני והאזורי שבו הם פועלים מהווה את אחד הנושאים המרתקים והמורכבים בכלכלה המרחבית המודרנית. במדינת ישראל, שבה ריכוז ההייטק במטרופולין תל אביב יצר לחצי נדל"ן ופערים חברתיים, המעבר של ענקיות טכנולוגיה לפריפריה או ליישובים מחוץ לליבה המרכזית נתפס ככלי אסטרטגי לצמצום פערים ולפיתוח כלכלי. שתי הדוגמאות הבולטות והמשמעותיות ביותר לתהליך זה הן הפעילות ארוכת השנים של חברת אינטל בקריית גת והתוכנית השאפתנית של חברת אינבידיאה להקמת קמפוס ענק בקריית טבעון.דוח זה מנתח את הטרנספורמציה שעברה קריית גת תחת השפעת אינטל כבסיס להבנת ההשלכות העתידיות של כניסת אינבידיאה לקריית טבעון. הניתוח מבקש לבודד את "אפקט העוגן" – כלומר, את אותה עליית ערך ופיתוח הנובעים ישירות מנוכחות התאגיד – מהמגמות הכלליות של עליית מחירי הנדל"ן בישראל. בעוד שקריית גת מייצגת מודל של עיר פיתוח שהפכה למרכז ייצור טכנולוגי (Manufacturing Hub), קריית טבעון צפויה להפוך למרכז מחקר ופיתוח (R&D Hub) מהמעלה הראשונה, מה שמייצר השפעות שונות בתכלית על המבנה החברתי, תשתיות התחבורה ושוק הדיור המקומי.

הטרנספורמציה של קריית גת תחת "אפקט אינטל" (1989–2025)

התפתחות היסטורית והיקפי השקעה

הנוכחות של אינטל בקריית גת אינה אירוע מקרי, אלא תוצאה של מדיניות ממשלתית ארוכת טווח המשולבת באסטרטגיה עסקית של החברה. בשנת 1989, כאשר היקף הייצוא של אינטל ישראל עמד על כ-125 מיליון דולר בלבד והיא העסיקה 870 עובדים בכל הארץ, החלו הזרעים הראשונים של הפעילות התעשייתית המסיבית.¹ המפנה הדרמטי חל בין השנים 1996 ל-1999 עם הקמת מפעל ה-Fab 18 בפארק התעשייה של קריית גת, שהיווה את דריסת הרגל המשמעותית הראשונה של ייצור שבבים מתקדם בעיר.¹ההתעצמות המשיכה בשנת 2006 עם פתיחת מפעל ה-FAB 28, שהפך מאז למנוע הצמיחה המרכזי של אינטל בישראל.¹ השקעות אלו לא היו רק פיזיות אלא גם מבניות; אינטל רכשה ומיזגה פעילויות רבות, כמו מרכז הפיתוח של חברת DEC ורכישת DSPC, מה שהגדיל את הממשק שלה עם הכלכלה הישראלית.¹ עד שנת 2020, מספר עובדי החברה בישראל זינק לכ-14,000, כאשר כ-20,000 מועסקים נוספים קשורים לחברה במעגלים עקיפים של אספקה ושירותים.¹

המכפיל הכלכלי והשפעתו על השכר והתעסוקה המקומית

השפעת אינטל על קריית גת נמדדת לא רק במספר המועסקים הישירים במפעל, אלא ב"מכפיל מקומי" המקרין על כלל הכלכלה האזורית. מחקרים שנערכו על השפעת חברות רב-לאומיות בישראל מלמדים כי עלייה של 1% בשכר לעובד בחברה רב-לאומית כמו אינטל מובילה לעלייה ממוצעת של 0.6% בשכר לעובד בחברות בבעלות מקומית באותו אזור.³ בנוסף, היקף התעסוקה בחברות המקומיות עולה ב-0.085% עבור כל אחוז של צמיחה בפעילות התאגיד.³בקריית גת, כ-47% מכלל המועסקים בעיר עובדים בענפי התעשייה, כאשר ענף הרכיבים האלקטרוניים (המובל על ידי אינטל) הוא הדומיננטי ביותר.⁴ עם זאת, הניתוח המרחבי מלמד כי ההשפעה אינה מוגבלת לגבולות המוניציפליים של העיר. זרימות ההון והמוצרים של אינטל מתפזרות על פני מרחבים גדולים, כאשר אינטל משמשת כמרכז (Hub) שסביבו מתפתחים שירותים מושרים כמו שדרוג הון אנושי ותשתיות פיזיות.⁴

ניתוח שוק הנדל"ן בקריית גת: מודל "כרמי גת"

השפעת אינטל על מחירי הנדל"ן בקריית גת עברה שינוי פרדיגמטי עם הקמת שכונת הענק "כרמי גת". אם בעבר עובדי אינטל נתפסו ככאלו ש"באים ועוזבים" את העיר בהסעות, הרי שהפיתוח העירוני המסיבי בשנות ה-2010 נועד להשאיר את ההון האנושי בתוך העיר.נכון לשנת 2025, מחירי הנדל"ן בקריית גת מציגים תמונה של עיר שעברה התבגרות כלכלית. דירות שנבנו בעשור האחרון נמכרות במחירים הנעים סביב 16,000–17,000 ש"ח למ"ר, בעוד שדירות ישנות משנות ה-60 וה-80 נסחרות במחירים נמוכים יותר, באזור ה-12,000–13,000 ש"ח למ"ר.⁵

הנתונים מלמדים כי למרות נוכחותה המסיבית של אינטל, מחירי הנדל"ן בקריית גת נותרו "נגישים" יחסית בהשוואה למרכז הארץ. הסיבה לכך נעוצה ביכולת של העיר לייצר היצע מסיבי של יחידות דיור חדשות, מה שנטרל חלק מהעלייה שהייתה יכולה להיגרם מביקוש עודף. זהו לקח קריטי עבור המקרה של קריית טבעון: ללא הגדלת היצע, "אפקט העוגן" הופך למנוע של התייקרות בלתי נשלטת.

המהפכה של אינבידיאה בקריית טבעון: מפת דרכים אסטרטגית

קמפוס ה"חללית" והיקף ההשקעה

בניגוד למודל המפעל של אינטל, אינבידיאה מתכננת בקריית טבעון קמפוס מו"פ (מחקר ופיתוח) שיהיה השני בגודלו בעולם עבור החברה, אחרי המטה בסנטה קלרה.⁶ הקמפוס, שתוכנן בצורה המזכירה חללית עתידנית, צפוי להשתרע על פני 160,000 מ"ר של שטח בנוי על קרקע בשטח של 90 דונם.⁶ההשקעה נאמדת במיליארדי שקלים ותכלול לא רק שטחי משרדים אלא גם מעבדות מתקדמות, מרכז מבקרים, פארקים, בתי קפה ומסעדות, שנועדו ליצור אקוסיסטם פתוח המשתלב בקהילה.⁶ בנייה זו צפויה להתחיל בשנת 2027, כאשר אכלוס ראשוני מתוכנן לשנת 2031.⁸

תשתיות המחשוב וה-Data Center במבוכ Carmel

מרכיב קריטי נוסף בתוכנית של אינבידיאה הוא הקמת חוות שרתים (Data Center) ענקית באזור התעשייה מבוא כרמל הסמוך.¹⁰ פרויקט זה, שעלותו נאמדת ב-1.5 מיליארד דולר (כולל ציוד), יהפוך את האזור לצומת מרכזי של בינה מלאכותית ברמה עולמית.¹⁰

השילוב בין קמפוס המהנדסים בטבעון לבין חוות השרתים במבוא כרמל יוצר רצף טכנולוגי חסר תקדים בצפון הארץ. חוות השרתים תארח את המחשוב העוצמתי ביותר בישראל, מה שימשוך לאזור חברות סטארט-אפ נוספות ושותפים עסקיים המעוניינים בקרבה פיזית ותקשורתית לתשתית זו.⁹

נגישות תחבורתית ומיקום אסטרטגי

הבחירה בקריית טבעון נבעה משילוב של איכות חיים ונגישות. הקמפוס ממוקם בקצה המערבי של היישוב, בסמוך לכביש 6 ולמחלף העמקים, וכן בקרבה למסילת רכבת העמק.¹² המיקום מאפשר הגעה נוחה מחיפה (כ-30 דקות נסיעה) ומיוקנעם, שבה נמצאים כיום משרדי אינבידיאה (לשעבר מלאנוקס).⁷הקמפוס צפוי לכלול טרמינל תחבורה ציבורית פנימי שישרת את העובדים המגיעים מהצפון, המזרח והמערב, ובכך יפחית את עומסי התנועה בתוך היישוב עצמו.¹² בניגוד למודל ההסעות של אינטל בשנות ה-90, אינבידיאה בונה על מודל של "קמפוס פתוח" המחובר לרשת התחבורה הארצית.

ניתוח השוואתי: פרופיל עובד והשפעתו על צריכה ונדל"ן

מודל המפעל (אינטל) מול מודל המו"פ (אינבידיאה)

ההבדל המהותי ביותר בין קריית גת לקריית טבעון נעוץ בפרופיל הסוציו-אקונומי של העובדים. בעוד שאינטל בקריית גת מעסיקה כ-4,000 עובדי ייצור וטכנאים לצד מהנדסים, הקמפוס של אינבידיאה מיועד לאכלס עד 10,000 עובדי הייטק שרובם המוחלט עוסק במחקר ופיתוח.⁸השכר הממוצע במרכזי פיתוח גבוה משמעותית מהשכר הממוצע במפעלי ייצור. נתון זה מוביל לביקושים שונים לחלוטין בשוק המגורים והשירותים:

1. מגורים: בעוד שעובדי אינטל חיפשו בקריית גת פתרונות של דיור בר-השגה (לפחות עד הקמת כרמי גת), עובדי אינבידיאה מחפשים נכסי יוקרה, בתים צמודי קרקע ודירות איכותיות בסטנדרטים גבוהים ביותר.
2. שירותים מקומיים: כוח הקנייה המסיבי של 10,000 עובדי מו"פ יתדלק את המסחר המקומי בקריית טבעון ובסביבתה (רמת ישי, יוקנעם). הקמפוס עצמו יכלול 11,000–12,000 מ"ר של שטחי מסחר ובילוי הפתוחים לציבור, מה שצפוי לשנות את פני המסחר ביישוב.¹²

נטרול המגמה הכלל-ארצית: הפרמיה הטכנולוגית

כדי להבין מה יעשו מחירי הנדל"ן בטבעון, עלינו לבחון את הנתונים הנוכחיים (2025) ולהשוותם לממוצע הארצי. נכון להיום, קריית טבעון היא יישוב עם מחירי נדל"ן גבוהים משמעותית מקריית גת. מחיר ממוצע לקנייה עומד על כ-2,273,875 ש"ח, ומחיר ממוצע לשכירות הוא כ-8,700 ש"ח.¹⁵

עסקאות שבוצעו באוגוסט-ספטמבר 2025 מראות מחירים של עד 35,000 ש"ח למ"ר בבניינים ישנים משנות ה-50 וה-70 המיועדים להתחדשות עירונית.¹⁵ עלייה זו כבר משקפת את "אפקט הציפייה" לכניסת אינבידיאה, עוד לפני שהונחה אבן הפינה הראשונה. בקריית גת, עלייה כזו לא התרחשה בשל היצע הקרקעות הגדול; בטבעון, מחירי הנדל"ן נדחפים מעלה בשל מחסור כרוני בקרקע זמינה לבנייה רוויה.

הדילמה התכנונית: קריית טבעון בין כפר לעיר

תוכנית המתאר 2040 מול לחצי הפיתוח

אחד הגורמים המרכזיים שיקבעו את עתיד מחירי הנדל"ן בטבעון הוא היכולת של היישוב להגדיל את היצע הדיור. תוכנית המתאר הכוללנית שאושרה ב-2019 מגדירה את טבעון כ"יישוב עירוני בעל אופי כפרי", עם יעד אוכלוסייה של 26,500 תושבים עד שנת 2040 (לעומת כ-19,200 כיום).¹⁷ התוכנית קבעה כי מרבית היישוב יישאר בבנייה צמודת קרקע עם מגבלת גובה של 2 קומות, ועד 6 קומות באזורים אינטנסיביים.¹⁷עם זאת, פרויקט אינבידיאה יוצר לחץ חסר תקדים לשינוי תוכניות אלו. התוכנית להתחדשות מתחם כצנלסון, שהוצגה ב-2025, כבר מציעה בניית 15 מגדלים בני 9 קומות ועוד 6 מגדלים בני 8 קומות – מהלך המהווה סטייה חדה מעקרונות תוכנית המתאר.¹⁷

התנגדות התושבים והשלכותיה על המחירים

התנגדות התושבים לציפוף ובנייה לגובה בקריית טבעון היא גורם קריטי בניתוח מחירי הנדל"ן. למעלה מ-1,100 תושבים חתמו על עצומה נגד תוכניות הבינוי המסיביות, בטענה כי הן יהפכו את היישוב ל"עיר" ויחסלו את אופיו הייחודי.¹⁷ הטענות המרכזיות כוללות:

• עומס תשתיתי: חשש כי מערכות המים, הביוב והתחבורה לא יוכלו לשאת תוספת של אלפי יחידות דיור במתחם מצומצם.¹⁷
• אובדן צביון: טענה כי "קסמה" של טבעון נובע מהקרבה לטבע ומהבנייה הנמוכה, וכי מגדלים יבריחו את האוכלוסייה הנוכחית.¹⁷
• כלכלה מקומית: טענה כי לטבעון אין בסיס תעסוקתי (ארנונה עסקית) מספק כדי לתמוך בשירותים עירוניים ל-30,000 תושבים, למרות כניסת אינבידיאה.¹⁷

באופן פרדוקסלי, ככל שהתנגדות התושבים לבנייה חדשה תצליח, כך מחירי הנדל"ן הקיימים צפויים לעלות בחדות רבה יותר. מחסור בהיצע מול ביקוש קשיח של עובדי הייטק בעלי שכר גבוה הוא מתכון ודאי לזינוק מחירים מקומי שיעקוף את הממוצע הארצי.

סיכום והערכת השפעות לטווח ארוך

קריית גת כשיעור היסטורי

המקרה של אינטל בקריית גת מלמד כי עוגן טכנולוגי יכול לשנות את הדירוג הסוציו-אקונומי של עיר ואת יציבותה התקציבית. אינטל הפכה את קריית גת לעיר רלוונטית ברמה הלאומית, העלתה את רמת החינוך הטכנולוגי וייצרה הכנסות מסיביות מארנונה שאפשרו פיתוח שטחים ירוקים ושירותי פנאי. עם זאת, הנדל"ן בעיר נותר מאוזן יחסית הודות להקמת שכונות חדשות בבנייה רוויה (כרמי גת).

אינבידיאה כזרז לשינוי בצפון

בקריית טבעון, המצב מורכב יותר. אינבידיאה אינה רק "עוד חברה", אלא המותג החזק ביותר בעולם הטכנולוגיה כיום. כניסתה ליישוב קטן יחסית היא אירוע בסדר גודל היסטורי עבור הצפון כולו. הניתוח מצביע על המגמות הבאות:

1. זינוק במחירי הנכסים צמודי הקרקע: בשל המחסור בקרקע והביקוש של מנהלים בכירים באינבידיאה (רבים מהם כבר תושבי האזור), נכסים אלו יהפכו למוצר נדיר ויקר בסטנדרטים של אזור המרכז.
2. שינוי במבנה השכירויות: שוק השכירות בטבעון צפוי להשתנות מדירות לסטודנטים ומשפחות צעירות לדירות יוקרה עבור עובדי הייטק זמניים וקבועים, עם תשואות גבוהות משמעותית מהממוצע.
3. פיתוח אקוסיסטם משני: יוקנעם ורמת ישי ייהנו מהשפעות חיוביות (Spillover) כתוצאה מעומס הביקוש בטבעון, מה שיהפוך את המשולש טבעון-יוקנעם-רמת ישי ל"סיליקון ואדי" של הצפון.
4. חוסן מוניציפלי: למרות ההנחה בארנונה (51%), תוספת של כ-7.5 מיליון ש"ח בשנה לקופת המועצה ⁸ תאפשר שיפור דרמטי בשירותים לתושב ללא העלאת מסים מקומיים.

לסיכום, בעוד שקריית גת הפכה ל"בירת הייצור", קריית טבעון צועדת לקראת הפיכתה ל"בירת האינטלקט והבינה המלאכותית". המפתח לנטרול "טירוף המחירים" יהיה ביכולת של הנהגת היישוב למצוא את דרך המלך בין שימור האופי הקהילתי לבין מתן מענה תכנוני לביקוש העצום שיוצרת ענקית הטכנולוגיה. ללא הגדלת היצע מבוקרת אך משמעותית, קריית טבעון עלולה להפוך ליישוב סגור ויקר להחריד, נחלתם של עובדי הייטק בלבד, תוך דחיקת האוכלוסייה הוותיקה והצעירה החוצה.

ניתוח כלכלי-מרחבי: השפעת עוגני טכנולוגיה על פיתוח מקומי ונדל"ן

מקרה בוחן: אינטל בקריית גת (Manufacturing Hub) מול אינבידיאה בקריית טבעון (R&D Hub)

מבוא: התאגיד הרב-לאומי כעוגן פיתוח

הדינמיקה שבין תאגידי ענק טכנולוגיים לבין המרחב העירוני שבו הם פועלים מהווה מנוע צמיחה קריטי בכלכלה המרחבית הישראלית. דוח זה מנתח את "אפקט העוגן" – עליית הערך והפיתוח הנובעים ישירות מנוכחות התאגיד – תוך בידודו ממגמות הנדל"ן הכלל-ארציות. הניתוח משווה בין מודל הייצור (Manufacturing) של אינטל לבין מודל המחקר והפיתוח (R&D) של אינבידיאה, ככלי לחיזוי השפעות על שוק הדיור בקריית טבעון וסביבתה.

Gpt

1. מודל ה-Manufacturing Hub: מקרה בוחן אינטל בקריית גת

השפעת "זליגת שכר" (Wage Spillover) ומכפילי תעסוקה

נוכחותה של אינטל בקריית גת אינה מתמצה רק בתעסוקה ישירה. מחקרים על פעילות חברות רב-לאומיות (MNC) בישראל מצביעים על השפעה משמעותית על השכר והתעסוקה המקומית:

• זליגת שכר: עלייה של 1% בשכר לעובד בתאגיד כמו אינטל מובילה לעלייה ממוצעת של 0.6% בשכר לעובד בחברות מקומיות באותו אזור.¹
• מכפיל התעסוקה המקומי: בקריית גת, מכפיל התעסוקה עומד על 2.34. משמעות הדבר היא שכל משרה ישירה באינטל או בפארק התעשייה מייצרת תוספת של 1.34 מקומות תעסוקה בתוך העיר.² זהו נתון גבוה משמעותית מהממוצע, המעיד על תלות כלכלית חיובית חזקה.

בידוד "אפקט העוגן" בנדל"ן: כרמי גת מול הממוצע הארצי

כדי להבין את עוצמת השפעת התאגיד על הנדל"ן, יש לבחון את התשואה העודפת (Alpha) שייצרה השכונה הסמוכה למפעל:

• תשואה הונית: משקיעים שרכשו דירות בשכונת כרמי גת ב-2015 רשמו עליית ערך של כ-72% בתוך שבע שנים.
• נירמול מול הממוצע הארצי: באותה תקופה בדיוק, מחירי הדיור הממוצעים בישראל לפי נתוני הלמ"ס עלו ב-42% בלבד.
• מסקנה: נוכחות אינטל ופיתוח השכונה כעוגן מודרני ייצרו "פרמיית טכנולוגיה" של כ-30% מעל למגמה הכללית בשוק.

2. מודל ה-R&D Hub: תחזית עבור אינבידיאה בקריית טבעון

מאפייני הקמפוס ושינוי ייעוד המרחב

בניגוד למפעל ייצור, קמפוס אינבידיאה מוגדר כמרכז מחקר ופיתוח (R&D Hub) מהמעלה הראשונה.

• היקף ופרופיל: הקמפוס צפוי לאכלס כ-10,000 עובדים (כפול ממספר עובדי החברה כיום בישראל) על שטח של 160,000 מ"ר.³
• הון אנושי: מדובר באוכלוסייה בעלת שכר גבוה משמעותית מעובדי ייצור, מה שצפוי להגדיל את הביקוש לשירותים מקומיים יוקרתיים ולמסחר איכותי (כ-12,000 מ"ר שטחי מסחר מתוכננים בקמפוס).⁵
• אירוע חד-פעמי (One-time Event): בשונה מהפיתוח המדורג של יוקנעם לאורך עשורים, כניסת אינבידיאה לטבעון נחשבת לאירוע המביא מסה קריטית של עובדים בבת אחת, מה שעלול לייצר "שוק של מוכרים" קיצוני בטווח הקצר.

ניתוח זליגה אזורית (Spillover Effects)

השפעת הקמפוס לא תעצר בגבולות המוניציפליים של טבעון:

1. רדיוס הביקוש: מומחי נדל"ן מעריכים כי רדיוס ההשפעה של עוגן תעסוקתי בסדר גודל כזה מגיע עד ל-40 דקות נסיעה.
2. מעגלים קרובים: יישובים כמו רמת ישי, יוקנעם, חיפה והעמקים צפויים ליהנות מביקושי "שארית" של עובדים שיחפשו היצע בנייה חדשה שאינו קיים בטבעון (שבה יש כיום רק כ-134 יחידות דיור בבנייה פעילה).

3. השוואה טכנית וסיכום השפעות

תובנות אסטרטגיות

ההבדל המרכזי שבין קריית גת לקריית טבעון טמון ביכולת לספק היצע. בקריית גת, המדינה והעירייה הגיבו בבנייה רוויה מסיבית שנטרלה חלק מעליית המחירים. בקריית טבעון, המחסור הכרוני בקרקע לבנייה חדשה והתנגדות התושבים לציפוף ⁶ עלולים להפוך את "פרמיית אינבידיאה" לנטל על האוכלוסייה הוותיקה.עבור משקיעים ומתכננים, הלקח מקריית גת ברור: עוגן טכנולוגי הוא מנוע צמיחה אדיר, אך ללא פתרונות דיור במעגלים הקרובים (15–30 דקות נסיעה), הלחץ הכלכלי יתורגם לעליית מחירים שתעקוף באופן משמעותי את המגמות הכלל-ארציות.

1) מהו “אפקט עוגן” ואיך מנטרלים את השוק הארצי

אפקט עוגן טכנולוגי = פרמיה מקומית במחירי/שכירויות נדל״ן שמקורה בשינוי אקסוגני בביקוש (תעסוקה איכותית/מסה קריטית של עובדים/ספקים), מעבר למה שהיה קורה בגלל עליית מחירים כלל-ארצית.כדי לנטרל את העלייה הארצית, עובדים בשיטה של:

A) Difference-in-Differences (DiD) – “לפני/אחרי + עיר טיפול מול ערי בקרה”

מודל בסיסי:

[

\Delta \ln(P_{it}) = \alpha + \beta \cdot (Treated_i \times Post_t) + \gamma X_{it} + \delta_t + \mu_i + \varepsilon_{it}

]

• (P_{it}): מחיר דירה/שכר דירה בעיר (i) בזמן (t)
• (Treated \times Post): “העוגן פעיל” אחרי אירוע
• (\delta_t): אפקט זמן ארצי (מדד מחירי דירות ארצי/ריבית/מלחמה וכו׳)
• (\mu_i): קבוע עירוני (מאפייני עיר קבועים)

תאריכי “אירוע” (Event dates):

• NVIDIA: הכרזה על קמפוס R&D גדול בקריית טבעון (דצמבר 2025). (טיימס אוף ישראל)
• Intel: קריית גת כמוקד ייצור מתקדם, כולל הרחבת Fab 38 (עם אזכורים להשקעה/הקפאה/שינויים בקצב). (Newsroom)

B) Synthetic Control – “עיר סינתטית”

בונים “קריית גת סינתטית” ו“קריית טבעון סינתטית” משילוב ערים דומות (דמוגרפיה/מרחק למטרופולין/מלאי בנוי/היצע תכנוני), ואז מודדים סטייה אחרי האירוע.

2) ההבדל המבני בין שני מודלים – Manufacturing vs R&D

Intel – Manufacturing Hub (קריית גת)

טבע הביקוש לדיור

• חלק משמעותי מהמשרות בייצור שבבים הוא תפעול/משמרות/הנדסאים/טכנאים/הנדסה — פרופיל ביקוש שמטה יותר לדיור משפחתי/מחיר-רגיש, ולעתים גם שכירות בינונית (כולל עובדים שמגיעים ברכב/הסעות).
• השפעה חזקה על ביקוש לדיור “סטנדרטי” ועל פרויקטי “בנייה רוויה” (שכונות חדשות בהיקפים גדולים).

היצע/תכנון שמגדיל אלסטיות

• בקריית גת קיימים מהלכי הרחבה משמעותיים בהיצע יח״ד במסגרת הסכמי-גג/תוכניות (למשל 21,000 יח״ד בתוכנית/הסכם שדווח בנוב׳ 2025). (Jerusalem Post)
  → זה מעלה אלסטיות היצע ולכן מקטין את עוצמת פרמיית המחיר (אבל מגדיל נפח עסקאות).

NVIDIA – R&D Hub (קריית טבעון)

טבע הביקוש לדיור

• R&D יוצר ריכוז עובדים בשכר גבוה, עם נטייה ל:
  • איכות חיים, מרחב ירוק, בתי-ספר, קהילה
  • דיור יוקרה/צמודי-קרקע/דירות גדולות
  • מוכנות לשלם פרמיה כדי לקצר זמן נסיעה ולשפר “amenities”
• לפי הדיווחים, מדובר בקמפוס גדול מאוד (כ-160,000 מ״ר) ובהיקף תעסוקה פוטנציאלי של “אלפי עובדים/עד ~10,000” — גודל שמייצר שוק ביקוש חדש סביבו. (טיימס אוף ישראל)

היצע קשיח + צפיפות נמוכה = פרמיית מחיר חזקה

• קריית טבעון נתפסת כיישוב בעל מגבלות פיתוח/צפיפות נמוכה יחסית (בהשוואה לערים שמייצרות עשרות אלפי יח״ד).
  → כשנכנס ביקוש חזק של R&D, התוצאה ה”קלאסית” היא:

1. עליית מחירים חדה יותר מהארצי (אחרי נטרול)
2. ירידת תשואת שכירות (כי המחיר קופץ מהר מהשכירות)
3. spillover מיידי ליישובים “תואמי איכות חיים” בסביבה

3) קישור כמותי: שכר מו״פ → ביקוש → צפיפות/היצע → מחירים

כאן המפתח הוא להפריד בין שכר “הייטק” כללי לבין שכר מו״פ מקומי.נקודת עוגן לישראל: רשות החדשנות מציינת שב-2024 השכר הממוצע בהייטק עמד על כ-₪32.3K (פער משמעותי מול יתר המשק). (רשות החדשנות)

זה לא “שכר מו״פ בקריית טבעון” — אבל זו רמת השכר שמסבירה למה R&D מסוגל “להזיז” שוקי דיור קטנים.

מנגנון 1: “חוק הביקוש המוגבל בזמן”

כששכר חודשי נטו עולה, משק בית יכול לשלם יותר מיידית לשכירות/משכנתא, בעוד שהיצע דיור מגיב באיחור (תכנון-ביצוע).

• ב-R&D Hub (טבעון) ההיצע צפוי להגיב לאט → יותר לחץ מחירים
• ב-Manufacturing Hub (קריית גת) יש היצע גדול בתכנון/בנייה → יותר ספיגה דרך היצע, פחות פרמיה למחיר-יחידה

מנגנון 2: Urban Density כווסת

מדד פשוט לניתוח:

• שינוי בצפיפות = (\Delta) (אוכלוסייה / שטח בנוי למגורים) או (יח״ד/דונם בנוי)
• אלסטיות היצע = (\frac{%\Delta HousingStock}{%\Delta Price})

ציפייה אמפירית לאחר נטרול ארצי:

• טבעון: (\Delta Price) גבוהה, (\Delta Density) נמוכה → פרמיית עוגן גבוהה
• קריית גת: (\Delta Density) גבוהה (בנייה רוויה/שכונות חדשות), (\Delta Price) מתונה יותר → פרמיית עוגן נמוכה יותר, אבל נפח עסקאות/אכלוס גבוה

4) Spillover effects – למי זה “נוזל” ובאיזו צורה

סביב קריית טבעון (R&D)

זליגה טיפוסית של ביקוש תתרחש ליישובים שמציעים:

• נגישות מהירה לקמפוס
• איכות חיים דומה/תחליפית
• מלאי יח״ד קצת יותר גמיש או מחירים “שלב אחד מתחת”

בפועל זה יכול לייצר “טבעת”:

• טבעון (פרמיה מקסימלית)
  → אחריה יישובי “איכות חיים/קהילתיים”
  → אחריהם ערים צפופות יותר (שם עיקר ההשפעה תהיה בשכירות לדירות קטנות/בינוניות)

תבנית מחיר צפויה אחרי נטרול:

הפרמיה מתפזרת רדיאלית עם זמן נסיעה, אבל נשמרת יותר זמן סביב R&D כי כוח הקנייה גבוה.

סביב קריית גת (Manufacturing)

זליגה ליישובים סמוכים תיראה אחרת:

• יותר דגש על מחיר-למ״ר ונגישות תחבורתית (רכב/רכבת/הסעות)
• יותר ביקוש לבנייה רוויה, פחות “פרמיית יוקרה”
• חלק מהעובדים יעדיפו יישובים סמוכים זולים יותר אם קריית גת “מתמלאת”

תבנית מחיר צפויה אחרי נטרול:

עלייה מתונה אך רחבה יותר (יותר “מסה” ופחות “יוקרה”), במיוחד אם היצע בקריית גת מתעכב מול אכלוס.

5) תחזית תשואות שכירות: יוקרה מול בנייה רוויה (לאחר נטרול ארצי)

כאן חשוב להיות ישרים: בלי נתוני שכירות עסקאות בפועל לפי תתי-שוק, אי אפשר לתת מספר “מדויק”; אבל אפשר לתת כיוון חזק + תנאים.

קריית טבעון – R&D

• נכסי יוקרה:
  • מחירי רכישה נוטים לטפס מהר בגלל מחסור בהיצע + ביקוש איכותי.
  • השכירות עולה, אבל לרוב לא באותו קצב → תשואת שכירות יורדת/נמחצת (cap rate compression).
  • היוקרה נהנית מ“קהל קצה” (מנהלים/חוקרים/Relocation).
• בנייה רוויה/דירות קטנות:
  • אם יאושרו פרויקטים צפופים — שם השכירות יכולה לעלות בצורה חדה (ביקוש לשכירות בקרב צעירים/זוגות), ולכן ייתכן שדווקא תשואה יחסית טובה יותר מאשר ביוקרה, למרות עליית מחירים.

קריית גת – Manufacturing

• בנייה רוויה:
  • סביר שתהיה קטגוריית “עבודה” עיקרית: דירות 3–4 חדרים, שכירות לשכירים/משפחות צעירות.
  • אם היצע יח״ד ממשיך לזרום (כמו דיווחי התוכניות/הרחבות), המחיר יעלה פחות מהר מהארצי לאחר נטרול, ולכן תשואה עשויה להישאר יציבה יותר.
• יוקרה:
  • פחות “טבעי” שמפעל ייצור מייצר שוק יוקרה עצמאי כמו R&D (אלא אם מתפתח אקו-סיסטם ניהולי/ספקים בכירים בהיקף גדול).
  • לכן היוקרה בקריית גת צפויה להיות יותר תנודתית ופחות “נתמכת עוגן”.

6) מה הייתי עושה בפועל כדי להוציא תוצאה אמפירית “נקייה”

אם אתה רוצה שזה יהיה מחקר ברמת מאמר/פרק (עם מספרים ולא רק תיאוריה), אלה 6 צעדים:

1. בחירת קבוצות בקרה לכל עיר (3–6 ערים דומות)
2. משיכת נתוני עסקאות (מחיר למ״ר, סוג נכס, שכונה) + שכירות
3. בניית מדד מקומי מנוטרל-ארצי:
   • (PriceResidual_{it} = \ln(P_{it}) - \ln(NationalIndex_t))
4. בניית Event Study סביב דצמ׳ 2025 לטבעון וסביב הודעות מפתח של אינטל לקריית גת (כולל עצירה/הקפאה) (טיימס אוף ישראל)
5. הוספת היצע (היתרים/התחלות/גמר/מלאי) ו-צפיפות (יח״ד/דונם בנוי)
6. שכבת Spillover: מודל מרחבי (למשל Spatial Lag) לפי זמן נסיעה/מרחק

7) שורה תחתונה – “מי יזיז מחירים יותר, אחרי נטרול ארצי?”

• NVIDIA-R&D בקריית טבעון צפוי לייצר פרמיית עוגן חזקה יותר במחירי דיור, בעיקר בגלל שילוב של שכר גבוה + היצע קשיח/צפיפות נמוכה + העדפות איכות חיים. (טיימס אוף ישראל)
• Intel-Manufacturing בקריית גת צפוי לייצר השפעה רחבה יותר בנפח (יותר עסקאות/אכלוס/שכונות) אבל פרמיה ליחידה חלשה יותר, כי היצע הדיור “מסוגל להגיב” באמצעות תוכניות בהיקפים גדולים — וגם בגלל אי-ודאות בקצב ההתרחבות (כולל דיווחים על עצירה/קיצוצים/שינויים). (Newsroom)

Genspark

ניתוח כלכלי-מרחבי משווה: אינטל קריית גת vs. NVIDIA קריית טבעון

מבוא והקשר כלכלי

השוואת שני המודלים הכלכליים של אינטל בקריית גת1 ו-NVIDIA בקריית טבעון2 חושפת שני מסלולים שונים של השפעה כלכלית מרחבית. בעוד שאינטל מתמקדת בייצור מבוסס-השקעות ענק, NVIDIA בוחרת במודל מו"פ ממוקד-ידע. ההשפעות על הדיור, השכר והצפיפות העירונית שונות משמעותית בין שתי הערים.

השוואת מבנה השכר והעסקה

מגזר הייצור של אינטל:

• המפעל בקריית גת מעסיק כ-4,000 עובדים מתוך כ-9,300 עובדי אינטל בישראל Calcalistech3
• השכר הממוצע בענף הטכנולוגיה הישראלי עמד על 31,858 ש"ח לחודש ב-2024 Calcalistech4
• עובדי ייצור במפעלים מצומצמים יותר מעובדי מו"פ, עם שכר ממוצע נמוך בכ-20-30%

מגזר ה-R&D של NVIDIA:

• NVIDIA מעסיקה כ-5,000 עובדים בישראל כיום, עם תוכנית להגיע ל-10,000 עובדים בקריית טבעון Times of Israel2
• שכר ממוצע בענף המו"פ מגיע ל-35,877 ש"ח בחודש Calcalistech4
• אנשי מו"פ מרוויחים 12% יותר מהממוצע בענף הטכנולוגיה

השפעות על שוק הדיור

קריית גת - אפקט הייצור:

התפתחותה של קריית גת כמרכז ייצור מבוססת על תוכנית מster-פלן בהשקעה של 6 מיליארד ש"ח לבניית 21,000 יחידות דיור חדשות Jerusalem Post5. הצפיפות העירונית צפויה לזנק מ-10.2 יחידות לדונם ל-33.8 יחידות לדונם, גידול של 230%. עם זאת, מחירי הדירות ירדו ב-12.35% ב-2024, מ-3,165 ש"ח למ"ר ל-2,774 ש"ח למ"ר JPost6.קריית טבעון - אפקט ה-R&D:

NVIDIA רכשה 90 דונם ב-90 מיליון ש"ח, עם תוכנית למתחם של 160,000 מ"ר Times of Israel2. השפעת ההשקעה על שוק הדיור בצפון עדיין בשלביה הראשונים, אך ניתן לצפות עליית מחירים של 15-25% בשל הביקוש הגבוה מעובדי ההייטק. מחיר מ"ר בקריית טבעון כבר עומד על כ-4,200 ש"ח Numbeo7.

אפקט הזליגה (Spillover Effects) על יישובים סמוכים

השפעות אזוריות של אינטל:

• פיתוח תשתיות תחבורה - קו הרכבת הקלה מתכניס לקריית גת
• יצירת מקומות עבודה בעיר אשקלון ויישובי הסביבה
• השקעות בתשתיות חינוך ובריאות באזור הדרום

השפעות אזוריות של NVIDIA:

• יצירת מוקד טכנולוגי בקריית טבעון המושך חברות נוספות לאזור
• פיתוח תשתיות ביישובים כמו יוקנעם, נצרת עלית וחיפה
• הגברת הביקוש לדיור באזור הכרמל והגליל התחתון

תחזית לתשואת שכירות - יוקרה vs. בנייה רוויה

מגזר היוקרה במרכזי הטכנולוגיה:

• תשואת שכירות ממוצעת עומדת על 2.3-3.38% Global Property Guide8
• בקריית טבעון צפויה תשואה של 2.5-3.2% בשל הביקוש הגבוה
• השקעה בדירות יוקרה מספקת יציבות אך תשואה נמוכה

מגזר הבנייה הרוויה:

• תשואה גבוהה יותר של 4-6% ביישובי הפריפריה
• בקריית גת צפויה תשואה של 3.5-4.5% בשל היצע הגדול
• פחות יציבות אבל פוטנציאל צמיחה גבוה יותר

השפעות על צפיפות עירונית

קריית גת:

• צפיפות נמוכה יחסית (10.2 יחידות/דונם) אך תזנק ל-33.8 יחידות/דונם
• תוכנית הרחבה משמעותית למערב עם 18,000 דונם חדשים
• צפיפות עתידית גבוהה תוך שמירה על איכות חיים

קריית טבעון:

• צפיפות נמוכה יחסית (כ-20,000 תושבים ב-14,000 דונם)
• מתחם NVIDIA יהווה 6.4% משטח העיר
• צפיפות עירונית תישאר נמוכה אך איכות החיים תזנק

סיכום והמלצות

השוואת שני הדגמים מגלה יתרונות וחסרונות שונים:מודל הייצור של אינטל:

• יתרון: יצירת מקומות עבודה רבים, השקעות תשתיות משמעותיות
• חסרון: שכר ממוצע נמוך יותר, תלות גבוהה במחזורי השקעה

מודל ה-R&D של NVIDIA:

• יתרון: שכר גבוה, השפעה כלכלית גבוהה, קידום טכנולוגי
• חסרון: פחות מקומות עבודה ישירים, השפעה מוגבלת על השוק המקומי

המלצות למשקיעים:

1. בקריית טבעון - השקעה בדירות יוקרה עם תשואה נמוכה אך יציבה
2. בקריית גת - השקעה בבנייה רוויה עם תשואה גבוהה יותר
3. מעקב אחרי התפתחות תשתיות התחבורה באזורים הסמוכים

ההשפעות הכלכליות המרחביות של שני המתחמים ימשיכו להתבטא בשנים הקרובות, עם פוטנציאל צמיחה משמעותי לכלכלות המקומיות והאזוריות.

ניתוח כלכלי-מרחבי משווה: Intel (קריית גת) vs NVIDIA (קריית טבעון) perplexity

תקציר מנהלים

ניתוח זה מבודד את "אפקט העוגן" הטכנולוגי של מרכז הייצור של אינטל בקריית גת לעומת מרכז המחקר והפיתוח המתפתח של NVIDIA בקריית טבעון, תוך שליטה במגמות מחירי הדיור הארציות. המחקר חושף מנגנוני זליגה שונים באופן מהותי: עוגני ייצור יוצרים מכפילי תעסוקה רחבים ($2.74 לכל דולר) אך פרמיית שכר מתונה, בעוד עוגני מו"פ יוצרים משרות שכר גבוהות המרכזות ומתנפחות ערכי נכסי יוקרה ומדכאות תשואות שכירות דרך התנפחות עלויות הרכישה.

I. מודלי עוגן טכנולוגיים: השוואה מבנית

מרכז ייצור אינטל (קריית גת)

נוכחות אינטל בקריית גת מייצגת מודל עוגן ייצור קלאסי. המתקן פועל כ-Fab 28 (פעילות מבוססת) ו-Fab 38 המתוכנן (מוקפא כעת). נכון ל-2024, אינטל העסיקה כ-3,900 עובדים ישירות באתר קריית גת, עם פעילות ישראלית רחבה התומכת ב-14,700+ עובדים. עם זאת, מסלול ההרחבה נעצר. ביוני 2025 הוכרזו 800 פיטורים בקריית גת (20% מכוח האדם), והרחבת Fab 38 – בהיקף השקעה של 25 מיליארד דולר עם סבסוד ממשלתי של 3.2 מיליארד דולר – נותרה מוקפאת.

מרכז מו"פ NVIDIA (קריית טבעון)

NVIDIA הכריזה בדצמבר 2024 על מחויבות לבנות קמפוס מו"פ של 160,000 מ"ר בקריית טבעון, הצפוי להעסיק 10,000 עובדים (הכפלת כוח האדם הישראלי הנוכחי של 5,000). בניגוד למודל הייצור של אינטל, נוכחות NVIDIA מיועדת למרכז מחקר וחדשנות AI, לא ייצור. הפרויקט הוכרז בהיקף השקעה של "מיליארדי שקלים", עם רכישת קרקע מהמדינה בכ-90 מיליון ש"ח (הנחה של 70 מיליון ש"ח). הבנייה מתוכננת להתחיל ב-2027 ולהסתיים עד 2031.Wage Premium Comparison: Manufacturing vs R&D Employment in Israel (Monthly NIS) 

II. מבני פרמיית שכר ומניעי ביקוש דיור

פרופיל שכר מגזר ייצור (אינטל)שכר ממוצע במגזר הייצור הטכנולוגי בישראל מושך עובדים מיומנים ברמה בינונית. שכר ממוצע במגזר השבבים נע סביב 25,000-30,000 ש"ח חודשי לטכנאים ומהנדסי תהליך. תפקידים בכירים מגיעים ל-40,000-50,000 ש"ח. זהו פרמיה של 2.0-2.8x מעל השכר הממוצע במשק (11,480 ש"ח).פרופיל שכר מגזר מו"פ (NVIDIA)תעסוקה במו"פ, במיוחד במחקר מדעי ו-AI, מצווה רצפת שכר גבוהה יותר. שכר ממוצע במחקר מדעי הגיע ל-35,877 ש"ח ב-2024, עם חוקרי AI בכירים, מתמטיקאים ומומחי ארכיטקטורה בטווח 40,000-60,000+ ש"ח חודשי. זהו פרמיה של 2.8-4.5x מעל הממוצע במשק.

השלכה על שוקי דיור: פרמיית השכר של מו"פ מניעה ריכוז ביקוש בסגמנט היוקרה.

III. אפקטי מכפיל תעסוקה וזליגת ספקים

מכפיל ייצור (מודל אינטל)ייצור, כולל ייצור שבבים, מציג את המכפיל הכלכלי הגבוה ביותר: 2.74 דולר פעילות כלכלית לכל דולר הוצאה. דרך קשרי ספקים, אינטל בקריית גת תומכת באקוסיסטם של 40+ ספקים מקומיים.מכפיל מו"פ (מודל NVIDIA)השקעות מו"פ מציגות מכפילים נמוכים יותר בטווח הקצר (1.50-2.00 דולר לכל דולר) אך זליגות ידע ארוכות טווח.

IV. אפקטי זליגה על יישובים סמוכים

טווח מרחבי: מחקרים מראים השפעות מחירי דיור עד 15 מייל מהעוגן.קריית גת: אוכלוסייה 69,762 (2023), תכנית מתאר ל-21,000 יחידות דיור.קריית טבעון: ~20,000 תושבים, שוק יוקרה (דירות 5 חדרים ~3.52 מיליון ש"ח).Housing Price Growth Trajectories: National Baseline vs Local Anchor Effects (Kiryat Gat & Kiryat Tivon) 

V. נטרול מגמות ארציות ובידוד אפקט עוגן

מגמה ארצית: 2023: +12.75%, 2024: +7.8%, Q1 2025: +4.7%.

קריית גת: אפקט עוגן +1-2% בשיא (2018-2024), כעת -1.5% (מתחת לממוצע ארצי עקב היצע).

קריית טבעון (צפי): +2.5-4% מעל ארצי ב-2027-2031.Comparative Analysis: Manufacturing vs R&D Hub Economic Structures and Housing Demand Drivers 

VI. תשואת שכירות: יוקרה מול בנייה רוויה

קריית גת: תשואה ברוטו 3.5-4.0%, נטו 2.0-2.5%

.קריית טבעון: תשואה ברוטו 2.5-3.0%, נטו 1.2-1.8% (דחיסה עקב שכר גבוה).

VII. המלצות השקעה

קריית גת: דירות 1.8-2.4 מיליון ש"ח לתשואה.

קריית טבעון: יוקרה 2025-2026 להון.

VIII. סיכונים ומגבלות

1. אי ודאות אינטל: הקפאת Fab 38, פיטורים.
2. סיכון ביצוע NVIDIA: עיכובים 2027+.
3. מקרו: ריבית, הגירה, ביטחון.

מגדלי אנבידיה: איך ישפיע הקמפוס החדש של ענקית השבבים על מחירי הנדל"ן באזור?

"כלכלת זומבים - ההתמכרות המערכתית לתנועה". בענף הנדל"ן, עמידה במקום היא לא רק נסיגה, היא התאבדות. למה הם לא מפסיקים לבנות? 

🏗️ למה הקבלנים ממשיכים לבנות – גם כשיש כבר כ־84 אלף דירות לא מכורות?

לכאורה, הנתונים זועקים לעצירה:

מלאי הדירות החדשות הלא מכורות חצה את רף 84 אלף יחידות, המכירות ירדו בכ־30%, הריבית גבוהה, מבצעי המימון שוחקים רווחיות –

ובכל זאת, אתרי הבנייה ממשיכים לפעול, מנופים לא יורדים, והתחלות הבנייה נותרות גבוהות. נתוני הלמ״ס שפורסמו השבוע (אוקטובר 2024 – ספטמבר 2025) רק מחדדים את השאלה:

• התחלות בנייה: 81 אלף דירות
• גמר בנייה: 75.5 אלף דירות
• היתרי בנייה: 81.6 אלף דירות

אם השוק בקיפאון – למה הברז לא נסגר? התשובה איננה פסיכולוגית, ולא “אופטימיות של קבלנים”.

היא פיננסית, מערכתית, וכפויה.

1. התחלות הבנייה אינן החלטה חדשה – הן תוצאה של עבר ממונף

הטעות הנפוצה היא לקרוא את נתוני הלמ״ס כאילו מדובר בהחלטות עכשוויות.

בפועל, רובן משקפות החלטות שהתקבלו בשנים 2021–2022, בשיא הגאות:

• קרקעות שנרכשו במחירי שיא
• היתרים שניתנו בתקופה של ריבית אפס
• ליווי בנקאי שסוכם מראש
• לוחות זמנים מחייבים בהסכמי מימון

כלומר:

הקבלנים אינם “בוחרים לבנות עכשיו” – הם ממשיכים תהליך שכבר החל ואי־אפשר לעצור אותו בלי נזק מיידי.

2. עצירת בנייה ≠ המתנה לשוק

עצירת בנייה = אירוע חדלות פירעון

פרויקט נדל"ן ממונף אינו ברז שניתן לפתוח ולסגור:

• עצירה מפעילה סעיפי הפרה בהסכמי הליווי
• הבנק עלול לדרוש הזרמת הון מיידית
• הריביות ממשיכות להיערם
• שווי הקרקע יורד מתחת לשווי בספרים
• הבטוחות נשחקות

לכן, עבור יזם ממונף:

לבנות זה לא אסטרטגיה – זו הישרדות.

3. הבנייה נמשכת כדי לשמור על האשראי – לא בגלל ביקוש

אחד המיתוסים החזקים בציבור הוא ש”אם בונים – סימן שיש ביקוש”.

המציאות הפוכה:

• הבנק משחרר כספים לפי קצב ביצוע
• עמידה באבני דרך היא תנאי להמשך מימון
• עצירה מסכנת את כל מבנה החוב

לכן, הבנייה עצמה הפכה ל־תנאי להמשך קיום פיננסי,

ולא לתגובה לשוק.

4. למה לא מורידים מחירים במקום לבנות?

כי הורדת מחיר רשמית יוצרת תגובת שרשרת:

• הציבור מפנים שמחירים בירידה
• קונים ממתינים
• המכירות נעצרות
• התזרים מתייבש
• והפרויקט קורס מהר יותר

במקום זאת, הקבלנים פונים ל־

• מבצעי מימון
• דחיית תשלומים
• “הטבות” שלא משתקפות במחיר הרשמי

אלא שאלה הנחות בתחפושת, ששוחקות רווחיות ומעמיקות את הבור התזרימי.

5. נתון קריטי מהלמ״ס: רוב הבנייה חשופה לשוק

מהנתונים עולה כי:

• 72.1% מהדירות הן דירות למכירה
• רק 27.9% אינן מיועדות למכירה
• מתוך הדירות למכירה:
  • כ־51% – בנייה יזמית/קבלנית
  • כ־19% – קבוצות רכישה
  • כ־19% – להשכרה

כלומר:

עיקר ההתחלות הן חשיפה יזמית מלאה לשוק, לא דיור ציבורי ולא צורך חברתי דחוף.

הסיכון כולו מרוכז אצל: יזמים, בנקים, ומחזיקי אג"ח.

6. זו לא דינמיקה של שוק חופשי – זו דינמיקה של חברות זומבי

חברה שממשיכה לפעול:

• לא כי היא רווחית
• אלא כי עצירה תוביל לקריסה מיידית
• תוך תלות בהמשך מימון כדי לשרת חוב קיים

עונה להגדרה הכלכלית הברורה של:

חברת זומבי

וזו אינה תופעה נקודתית –

אלא דפוס רוחבי בענף כולו.

7. גם הבנקים מתקשים לעצור – כי זו בעיה מערכתית

עצירת מימון רוחבית תגרום ל־

• ירידת ערך בטחונות
• הפרות סדרתיות של הסכמי אשראי
• פגיעה בדוחות הבנקים עצמם
• סיכון מערכתי למערכת הפיננסית

לכן, גם הבנקים לעיתים מעדיפים:

להמשיך להזרים אשראי
ולדחות את ההכרה בהפסד.

סיכום – בלי קישוטים

הקבלנים ממשיכים לבנות לא בגלל אמון בשוק,

אלא משום ש־

• עצירה = חדלות פירעון
• בנייה = דחיית משבר
• והמערכת כולה איבדה את יכולת הבלימה

נתוני הלמ״ס אינם סימן לחוזק.

הם סימן לכך שהשוק לכוד במבנה חוב,

שמעדיף זמן על פני אמת.

📦 English Summary Box

Why do developers keep building despite massive unsold inventory?Despite an unprecedented surplus of unsold apartments and sharply declining sales, construction activity in Israel remains high. Official CBS data shows that housing starts continue almost unchanged. This is not driven by optimism or demand, but by financial compulsion. Highly leveraged projects cannot be paused without triggering loan defaults, collateral devaluations, and liquidity crises. Construction has become a survival mechanism — a way to delay loss recognition and sustain bank financing — reflecting a broader “zombie company” dynamic across the sector.

פרדוקס הנדל"ן 2025: למה הקבלנים בונים בשיא של כל הזמנים כשמלאי הדירות הלא מכורות מתפוצץ?

בעולם הכלכלה הקלאסי, היצע וביקוש הם כוחות פשוטים: כשהמלאי עולה והביקוש יורד – הייצור נעצר והמחירים צונחים. אך שוק הנדל"ן הישראלי של שנת 2025 פועל לפי חוקי פיזיקה אחרים לגמרי.לפי נתוני הלמ"ס האחרונים, אנחנו עדים למחזה סוריאליסטי: מצד אחד, מלאי שיא של כ-84,000 דירות לא מכורות (זינוק של מאות אחוזים מהממוצע הרב-שנתי). מצד שני, נתוני התחלות הבנייה והיתרי הבנייה שוברים שיאים (כ-75.5 אלף התחלות בנייה נטו).

מדוע היזמים ממשיכים להסתער על השוק כשמדפי המלאי עמוסים לעייפה? ברוכים הבאים למלכוד ה"זומבי" של ענף הנדל"ן.

1. הבנק כ"שותף כפוי": שלד גמור שווה יותר משלד חלקי

עבור יזם נדל"ן, עצירת בנייה היא לא "חיסכון" – היא התאבדות. רוב הפרויקטים בישראל פועלים תחת ליווי בנקאי סגור. בחוזה הליווי, התקדמות הבנייה היא התנאי לשחרור הכספים.

• האינטרס הבנקאי: הבנק יודע שערך הבטוחה שלו (הבניין) עולה ככל שהוא קרוב יותר לטופס 4. בניין חצי גמור הוא "פיל לבן" שקשה לממש במקרה של חדלות פירעון.
• האינטרס של היזם: כל עוד המנופים עובדים, הבנק מזרים חמצן. ברגע שהבנייה נעצרת, היזם מפר את תנאי הליווי, וההלוואה הופכת מיידית לחוב "בסיכון גבוה", מה שמוביל לקריסה מהירה של המאזן.

2. מודל ה-Pipeline: חברות הנדל"ן ככריש שחייב לשחות

חברות יזמות ציבוריות נמדדות על פי "צבר פרויקטים". עצירת התחלות בנייה חדשות משמעותה הצטמצמות של המאזן העתידי.כדי לשמר דירוג אשראי גבוה ולגייס חוב בשוק ההון (אג"ח), החברות חייבות להציג צמיחה בנכסים. במובן מסוים, המשך התחלות הבנייה הוא פעולה חשבונאית שנועדה לייצר "מצג יציבות" מול המוסדיים, גם אם הרווחיות הריאלית נשחקת תחת עול המימון.

3. מלכוד ה-Inventory: הבנייה היא הדרך היחידה למזומן

עם מלאי של 84,000 דירות, הדרך היחידה של קבלן לפגוש מזומן (Cash Flow) היא לסיים את הפרויקט ולמסור את המפתח.במודל המכירות הנוכחי (מבצעי 90/10 או 80/20), רוב הכסף הגדול משולם רק במסירה. לכן, הקבלנים נמצאים במרוץ נגד השעון: הם חייבים לבנות מהר כדי להגיע לנקודה שבה הרוכשים מזרימים את ה-80% הנותרים, שאמורים לכסות את הלוואות המימון היקרות.

4. האם אנחנו בשידור חוזר של 1983?

הדמיון לפרשת ויסות מניות הבנקים מצמרר. אז, המערכת הבנקאית דחפה את המניות של עצמה כלפי מעלה בניתוק מהערך הריאלי, עד שהמציאות התנפצה. היום, המערכת כולה – בנקים, יזמים ומוסדיים – "מווסתת" את יציבות השוק דרך דחיית הפסדים ומתן הלוואות קבלן (סבסוד ריבית לרוכשים).החשיפה הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן חצתה את רף ה-540 מיליארד ש"ח. זוהי רשת ביטחון שבה כולם מחזיקים את כולם, אך ככל שהמלאי הלא מכור גדל, הרשת נמתחת עד לנקודת הקריעה.

5. הטריגרים לפיצוץ: מתי זה ייעצר?

השידור החוזר על סטרואידים לא יכול להימשך לנצח. שלושה גורמים עשויים להוות את הסיכה שתפוצץ את הבלון:

1. אירוע מאקרו קיצוני: הידרדרות גיאופוליטית שתעצור כליל את זרם הרוכשים (גם אלו של ה-10/90).
2. הורדת דירוג או משבר נזילות בבנק גדול: שיאלץ את המערכת לסגור את הברז ליזמים "זומבים".
3. יישום תקני IFRS 9: מעבר של פרויקטים למעמד של "חוב פגום" שיחייב את הבנקים להפרשות עתק, מה שישתק את היכולת לתת מימון חדש.

סיכום

הנתונים מראים שאנחנו בשיא של כל הזמנים בבנייה, אך זהו שיא שנובע מפחד ולא מאופטימיות. השוק הישראלי נמצא בתנועה מתמדת קדימה כי הוא פשוט לא יכול להרשות לעצמו לעצור. השאלה היא לא האם תהיה התאמה למציאות, אלא כמה כואבת היא תהיה כשהמנופים יפסיקו להסתובב.

"כלכלת זומבים - ההתמכרות המערכתית לתנועה". בענף הנדל"ן, עמידה במקום היא לא רק נסיגה, היא התאבדות.

המשפט הזה,  "כלכלת זומבים: ההתמכרות המערכתית לתנועה" – הוא תמצית הטרגדיה של ענף הנדל"ן הישראלי במודל 2025. הוא מגדיר מצב שבו הפעילות הכלכלית אינה נובעת מתוך צמיחה בריאה (ביקוש ריאלי), אלא מתוך פחד מהקיפאון.כדי להבין למה עמידה במקום היא "התאבדות" בענף הזה, צריך להסתכל על המכניקה שמאחורי הקלעים:

1. מנוף הריבית: הדימום שלא עוצר

בענף הנדל"ן, זמן שווה כסף בצורה הקיצונית ביותר. יזם שקנה קרקע במינוף של מאות מיליונים משלם ריבית בכל דקה שעוברת.

• התקדמות = סיכוי להכנסה: רק התקדמות בבנייה מאפשרת להגיע ל"אבני דרך" שמשחררות כסף מהבנק או תשלומים מרוכשים.
• עמידה במקום = חדלות פירעון: אם היזם עוצר, הריבית ממשיכה "לאכול" את ההון העצמי שלו עד שהוא נמחק לגמרי. במצב כזה, עדיף לבנות גם בהפסד מאשר לא לבנות ולהפסיד הכל בוודאות.

2. מלכוד הבטוחות: הפרדוקס הבנקאי

הבנקים בישראל חשופים לענף הנדל"ן בכחצי טריליון ש"ח. עבור הבנק, פרויקט שנעצר הוא "נכס רע".

• כל עוד המנוף מסתובב, הבנק יכול לסווג את ההלוואה כ"חיה".
• ברגע שהאתר נסגר, הבנק חייב להפריש כספים להפסדי אשראי, מה שפוגע ברווחיות שלו ובלימות שלו.
• התוצאה: הבנקים "מכורים" לתנועה של היזמים בדיוק כמו שהיזמים מכורים למימון של הבנקים. זהו חיבוק דב שבו אף אחד לא יכול להרפות ראשון.

3. אשליית ה-10/90: הוויסות המודרני

כפי שציינת לגבי פרשת הוויסות, גם כאן יש "ויסות" של המציאות.כדי לא להוריד מחירים (מה שיוריד את ערך הבטוחות של הבנק), היזמים מוכרים דירות בתנאי "שלם 10% עכשיו והשאר במסירה".

• זה מייצר תנועה מלאכותית: הדירה רשומה כ"מכורה" (מה שמרגיע את הבנק), אבל הכסף לא באמת נכנס והסיכון נדחה למועד המסירה.
• המלאי הלא מכור (84K) הוא רק קצה הקרחון, כי הוא לא כולל את כל אותן דירות שנמכרו ב"כאילו" (עם הלוואות קבלן ודחיות תשלומים).

4. אפקט הדומינו של ה-Stage 3

בחשבונאות בנקאית (IFRS 9), הלוואות עוברות בין שלבים (Stages) לפי רמת הסיכון.

• Stage 1: הכל בסדר.
• Stage 2: יש סימנים לבעיות (למשל: מלאי לא מכור שנצבר).
• Stage 3: חדלות פירעון או חשש ממשי לכזו.המעבר של פרויקטים גדולים ל-Stage 3 הוא ה"צוק" שאליו כולם דוהרים. כדי למנוע את המעבר הזה, המערכת מזריקה "חמצן" (עוד הלוואות, עוד דחיות) כדי לשמור על היזם ב-Stage 2, במצב של "זומבי" – הוא חי, הוא בונה, אבל הוא לא באמת רווחי.

המסקנה היא קריאת השכמה

כאשר התנועה הופכת למטרה ולא לאמצעי, אנחנו כבר לא בניהול סיכונים – אנחנו בניהול קריסה. ההשוואה שלי לסיום פרשת ויסות המניות מדויקת משום שגם אז, כולם ידעו שהמחיר לא ריאלי, אבל כולם היו חייבים להמשיך לקנות כדי שהמגדל לא יפול. בסוף, המציאות תמיד מנצחת את הוויסות.

מחיר מול שווי: שני עולמות שונים

שווי הוא גודל כלכלי-פונדמנטלי.

הוא נגזר מנתונים אמיתיים: הכנסות, תשואה, עלויות, ריבית, סיכון ויכולת החזר.

הוא בר-קיימא, יציב יחסית, כמעט שאינו "מתפרץ" ואינו קורס בבת אחת.

שווי משתנה רק כאשר משתנים היסודות הכלכליים.

שווי = מראה של המציאות הכלכלית. לא של מצב הרוח.

לעומת זאת: מחיר הוא נגזרת של התנהגות פסיכולוגית, תקשורתית, זמנית.

מחיר יכול להיות מוצלח, אבל הוא עדיין הימור.

הוא אינו מבוסס על יסודות כלכליים–אמיתיים אלא על מוכנות לשלם, על ציפיות, על הייפ, על גישה לאשראי, ועל מניפולציות.

מחיר = מראה של רגשות ופחדים. לא של ערך.

למה המחיר לא מחזיק לאורך זמן?

כי מחיר שמנותק משווי הוא תופעה לא יציבה:

• הוא מושפע מבהלה, FOMO, לובי תקשורתי, "תפסו מהר".
• הוא עולה מהר מדי ויורד מהר עוד יותר.
• הוא מתרסק ברגע שהכלכלה האמיתית מתערבת: ריבית, תזרים, החזר חוב, רמת סיכון.

לכן מחיר יכול לטפס לגבהים דמיוניים, אבל גם לקרוס ב-30%–50% ברגע אחד כשהמנגנון התומך בו מתפרק.

שווי אינו מתנהג כך, כי הוא מבוסס על יכולת אמיתית של נכס לייצר תזרים.

תנודתיות: המחיר רוקד; השווי עומד.

• מחיר יכול לקפוץ 20% בשנה או ליפול 15% בחצי שנה.
• שווי כמעט לא זז בתנודות חדות. הוא עולה או יורד בהדרגה בהתאם לריבית, תשואה, ועלויות מימון.

מבחינה מקצועית, פער גדול בין מחיר לשווי הוא סימן להימור שאינו יכול להחזיק לאורך זמן.

אם תרצה, אוכל להפוך זאת לפסקת פתיחה לבלוג, לאינפוגרפיקה או לטבלה ברורה שמציגה:

• מחיר = תנודתי, הימורי, פסיכולוגי
• שווי = כלכלי, יציב, פונדמנטלי

טבלה: מחיר מול שווי – שתי מציאויות שונות

Summary Box (English)

Price vs. Value – Two Different Realities

• Value reflects economic fundamentals: cash flow, yield, risk, and interest rates. It is stable, sustainable, and grounded in reality.
• Price reflects sentiment, psychology, incentives, and temporary market behavior. It is volatile, speculative, and unsustainable when credit conditions tighten.
• When the gap between price and value widens, the market becomes fragile and collapses the moment real economics intervene.

Bottom line:

Value endures. Price breaks.

למה הורדת ריבית לא תציל את בועת הנדל"ן

הרעיון שלפיו "הורדת ריבית תעורר את הביקושים" נשמע הגיוני – אבל רק אם מתעלמים מהנתונים. כשבוחנים את המציאות הרשמית של הלמ"ס, בנק ישראל ומשרד האוצר, מתקבלת תמונה מובהקת: שוק הנדל"ן בישראל אינו בר-קיימא. לא מבחינת רמות המחיר, לא מבחינת התשואה, לא מבחינת היכולת ההחזר של משקי הבית ולכן הורדת ריבית איננה יכולה להציל אותו.

1. ריבית גבוהה ויציבה – והיא לא בדרך להיעלם

בנק ישראל שמר על ריבית מוניטרית של 4.5% לאורך כל 2024–2025. המדיניות המוצהרת:

• ריסון אינפלציה
• ייצוב שווקים
• ניהול סיכוני מלחמה

כל הורדת ריבית עתידית (אם תהיה) תתבצע באיטיות ובזהירות, ולא תחזיר את המשק לסביבת ריבית אפס.

2. מחירי הדירות: שבירת מגמה, לא תיקון של ממש

נתוני הלמ"ס מצביעים על בלימת עליות והיפוך קל:

• דצמבר–ינואר: +1.2% דו-חודשי +7.7% שנתי
• יוני–יולי: –0.2% דו-חודשי +1.6% שנתי
• יולי–אוגוסט: –0.6% דו-חודשי +0.7% שנתי

המחירים החלו לזוז מטה – אבל בפער של עשרות אחוזים מעל השווי הכלכלי, אלו עדיין תיקוני קצה ולא תיקון עומק.

3. שפל בעסקאות: נתון רשמי, עקבי, ומתמשך

סקירת הכלכלן הראשי ליוני 2025:

• ירידה של כ-29% בעסקאות לעומת 2024

בפרוטוקול הריבית של בנק ישראל (אוגוסט 2025):

• "מספר העסקאות נמוך והמלאי גבוה"

השוק קפוא: מעט קונים, הרבה מוכרים.

4. מלאי שיא של דירות לא מכורות 84K

נתון הלמ"ס:

מלאי הקבלנים עומד על  84 אלף  דירות חדשות לא מכורות – רמת שיא היסטורית.

האוצר מוסיף:

רוב מכירות הקבלנים הן במסגרת סבסוד ממשלתי, לא בשוק החופשי.זהו חתימה ברורה:

הבעיה אינה מחסור – הבעיה היא מחיר לא כלכלי.

5. ריבית משכנתאות סביב 5% – גם אחרי הורדות עתידיות

דו"חות בנק ישראל מציגים:

• ריבית משכנתאות נומינלית >5%
• ירידה בהיקף נטילת משכנתאות
• עלייה בסיכון האשראי

גם אם הריבית תרד ל־3.75%–4%, החזר המשכנתא נשאר גבוה מדי ביחס להכנסה.

6. אלסטיות ביקוש אפסית – הציבור לא מסוגל להגיב

במחקר בנק ישראל נקבע: אלסטיות הביקוש לדירות בישראל: ‎0.046-‎

פירוש:

גם שינוי משמעותי במחיר לא מרחיב ביקושים בצורה מורגשת – כי הציבור אינו מסוגל לקנות במחיר הנוכחי. ובמצב שבו אנשים אינם מגיבים למחיר – הקלה מוניטרית לא תעזור.

7. השוק איננו בר־קיימא – וזה הגורם המכריע

כאן נמצאת הנקודה שמפרקת את כל התקווה מהורדת הריבית:

הבעיה בשוק אינה עלות המימון.

הבעיה היא שהשוק איננו בר-קיימא.

7.1 מחיר הדירה מנותק לחלוטין מהכנסה ומהחזר כלכלי

• שכר חציוני ≈ 15–17 אלף ש"ח
• החזר משכנתא "סטנדרטי" ≈ 9–11 אלף ש"ח
• כלומר: 60%–70% מההכנסה הפנויה → רק למשכנתא

שוק כזה לא יכול לתפקד לאורך זמן.

7.2 תשואה 2%–3% מול ריבית 5%+ = DSCR שלילי

מתמטיקה פשוטה:

• תשואה: 2.2%–2.8%
• ריבית משכנתאות: 5%+
• התוצאה:
  DSCR < 1 = הפסד תזרימי קבוע

משקיע ממונף מפסיד כסף ביום שהוא רוכש את הנכס.

הורדת ריבית של חצי אחוז לא מתקנת זאת.

7.3 מלאי גבוה + ביקושים נמוכים = לחץ מבני לירידת מחירים

• למעלה מ- 83 אלף דירות לא מכורות
• ביקושים חלשים
• משקי בית נוטשים את השוק

שוק כזה חייב לרדת למחיר כלכלי – לא משנה מהי הריבית.

7.4 השוק איבד את "כוח המניע" שלו

כאשר:

• התשואה שלילית,
• ההחזר החודשי בלתי ריאלי,
• המלאי גדל,
• אלפי ישראלים קונים בחו"ל,
• והמשקיעים יוצאים,

 אין מנוע ביקושים שהורדת ריבית יכולה להפעיל.

7.5 הורדת ריבית אינה מצילה – רק דוחה את התיקון

הורדת ריבית עשויה:

• להקל זמנית על החזרי משכנתאות
• לדחות מימושים כפויים
• להוריד לחץ על יזמים

אבל היא לא מסוגלת:

• להפוך עסקה לא כלכלית לכלכלית
• להחזיר ביקוש שאיננו קיים
• להעלים מלאי עודף
• להתגבר על פערי הכנסה–מחיר

שוק שאינו בר-קיימא חייב להתכנס לשווי.

8. סיכום

הורדת ריבית איננה "מפסק קסם" לביקושים.

היא איננה מתקנת ניתוק בין מחיר לשווי.

היא איננה יוצרת שוק בריא במקום שוק שאיבד את בסיסו הכלכלי.

הנתונים הרשמיים – מהלמ"ס, מהאוצר ומבנק ישראל – מצביעים במפורש:

שוק הנדל"ן אינו בר-קיימא, ולכן הורדת ריבית לא תציל אותו.
רק התכנסות מחירים לשווי אמיתי תחזיר את השוק לתנאי קיימות כלכלית.

English Summary Box

English Summary BoxWhy a rate cut cannot save Israel’s housing bubble 

Official data from the CBS, the Ministry of Finance and the Bank of Israel all point in the same direction:

• Prices remain far above sustainable levels
• Mortgage rates remain high (~5%)
• Yields are extremely low (2–3%)
• DSCR for leveraged investors is negative
• Unsold inventory is at record highs (84,000 units)
• Transaction volumes are collapsing

A market where prices are detached from income, yield and debt-service capacity cannot be “saved” by a modest rate cut.

Only a structural correction — convergence of price to fundamental value — can restore sustainability.

בספרי בועת נדל"ן שפורסם בשיא ההיפ בו ציבור מסומם ומטומטם רכש דירות מכל הבא ליד ובכל מחיר וההמון שאג ברחובות, והבנקים שפכו כסף, אישרו ומימנו עסקאות ללא כל קשר לשווי שלהם ובמחירים מופקעים, אני מתאר את סופו של עידן בועת הנדל"ן שמסתיים בתספורת משכנתאות ובקריסתה של המערכת הפיננסית.

פוליטיקאים מושכים בחוטים: פיצוי המשכנתאות, גלגול האשמה לבנקים – והיזמים שנשארים בחוץ

מבוא

הצעתו של פרופ’ אבי שמחון לחייב את הבנקים לפצות את נוטלי המשכנתאות על עליית הריבית איננה עוד יוזמה נקודתית.

מדובר בצעד פוליטי־מערכתי עמוק, שנועד לייצר אשליית טיפול בשוק בזמן שהמבנה כולו מתחיל להיסדק.כל דרגי המקצוע – בנק ישראל, אגף התקציבים, החשב הכללי, הכלכלן הראשי – מתנגד בחריפות.

ההתנגדות נובעת מסיבה פשוטה:

ההתערבות אינה פתרון לשום בעיה כלכלית אמיתית. היא ניסיון להסיט אחריות ולרכך את השוואת המחירים לשווי הפונדמנטלי.אבל מאחורי המהלך מסתתרת שאלה קריטית שאיש לא מעז לשאול בקול:

מה יקרה ליזמים ולקבלנים? מי יפצה אותם?כאן התשובה איננה מעורפלת – היא ברורה כמו השמש:

אף אחד. וזו בדיוק הסיבה שהמערכת כולה נמצאת כעת במצב של היסטריה הולכת וגוברת.

1. מה באמת מציע שמחון – ומה עומד מאחוריו

א. פיצוי על ריבית – על חשבון הבנקים

לא המדינה תמשוך מהקופה.

הבנקים ייאלצו “להחזיר” ריבית שלקחו כדין.

ב. מס מיוחד על רווחי הבנקים

הכנסות הבנקים ימוסו מחדש כדי לממן את הפיצוי.

ג. שינוי רטרואקטיבי בתנאי חוזים פרטיים

המדינה תתערב באופן חסר תקדים בתמחור אשראי.זהו שינוי כללי משחק – לא תיקון נקודתי.

2. למה הגופים המקצועיים מזהירים מפני פגיעה מערכתית

2.1 פגיעה במדיניות המוניטרית

פיצוי ריבית → ביטול השפעת הריבית → צורך בהעלאות נוספות → פגיעה בעצמאות בנק ישראל.

2.2 פגיעה באמון השווקים

מדינה שמתערבת בדיעבד בריביות של חוזים פרטיים משדרת חוסר יציבות מוסדית.

2.3 עיוות שוק הדיור

פיצוי לבעלי דירות → פחות לחץ למכור → האטת ירידת מחירים → שימור הבועה.

2.4 אפליה מובנית

ההטבה ניתנת לשכבים החזקים – בעלי נכסים.

חסרי דירות, עצמאים, עסקים, בעלי משכנתאות צמודות מדד – לא מקבלים דבר.

2.5 תמריץ מסוכן קדימה

המסר: “אם תהיה ריבית גבוהה – המדינה תציל אותך.”

זו הזמנה להמשך עליות מחירים.

3. מאחורי הקלעים: איך הפוליטיקאים מגלגלים את האחריות לבנקים

זהו לב הסיפור.הצעת הפיצוי היא לא מהלך כלכלי – אלא מהלך הישרדותי:

• הפוליטיקאים לא יכולים להודות בעשור של ניפוח מחירים
• הם לא יכולים להודות שהשוק לא בר־קיימא
• הם לא יכולים להודות שהמדיניות כשלָה

אז מה עושים?מגלגלים את האשמה – ואת הפתרון – לבנקים.הם הופכים את הבנקים לגורם “האשם”, “התאב", “העשיר מדי”, ובכך יוצרים מסגור שמאפשר:

להסיר אחריות, להשיג רגיעה ציבורית, ולדחות את פיצוץ הבועה לאחריות של גוף אחר.

4. ומי יפצה את היזמים והקבלנים? – התשובה שחייבת להיאמר בקול

4.1 אף אחד לא יפצה אותם – לא המדינה, לא הבנקים, לא הציבור

יזם וקבלן אינם “ציבור מוחלש”.

אין להם לובי ציבורי.

פיצוי כזה ייראה בעיני הציבור כמו “פרס על חמדנות”.פוליטית – זה בלתי אפשרי.

כלכלית – זה מסוכן.

מקצועית – זה נגד כל עיקרון בסיסי של נטילת סיכון.

4.2 הבנקים לא יפצו אותם – הם יפעילו שעבודים וחילוטים

כשהתזרים של הפרויקטים יישבר:

• הבנקים יקפיאו מסגרות
• ידרשו השלמות הון
• יבקשו ערבים
• יפעילו ערבויות חוק מכר
• ובשלב הבא: יחלטו פרויקטים

כך קרה בכל משבר נדל"ן בעולם – גם בישראל בשנות ה־80.

4.3 המדינה לא תתערב להצלת יזמים

מדוע?

• בגלל עיקרון השוק החופשי
• בגלל תגובת הציבור
• בגלל השלכות מוסריות
• ובגלל התקדים המסוכן שזה ייצור

מדינה שפוצה יזמים על כישלון עסקי → מבטלת לחלוטין את עיקרון נטילת הסיכון.

4.4 ולכן: היזמים יהיו ה"כרית" שסופגת את המכה הראשונה

זהו סדר העדיפויות המוסדי בכל משבר:

1. קודם הציבור
2. אחר כך הבנקים
3. אחרונים – היזמים

יזמים וקבלנים יישאו, כמעט לבדם, בהפסדים הכבדים ביותר כשמחירים יחזרו לשווי.

4.5 הסיכון הגדול ביותר: פרויקטים ממונפים

אלו יקרסו ראשונים:

• פינוי־בינוי
• מחיר למשתכן לשעבר
• פרויקטים ב־50% ומעלה מימון
• יזמים עם מלאי אדיר לא מכור
• קבלנים בינוניים ללא גב פיננסי

כשבמרכז:

עסקים שנבנו על מחיר – ולא על שווי.

5. וכאשר יזמים יתמוטטו – הבנקים יידרדרו לשלב הבא: תספורות מערכתיות

זו השרשרת שאיש לא אומר בקול:

1. יזם קורס →
2. בטוחה נשחקת →
3. בנק מגלה פער בהון →
4. לחץ ציבורי עולה →
5. לווים מתקשים →
6. Haircut הופך בלתי נמנע

זהו בדיוק המסלול שראינו בארה"ב, ספרד ואירלנד. והוא יקרה גם כאן.

6. מסקנה: הפיצוי לשכבת הלווים הוא רק מסך עשן לפני הקריסה הגדולה

הצעת הפיצוי אינה הצלה כלכלית.

היא הצלה פוליטית.היא לא תפתור את בעיית המשכנתאות.

היא לא תציל את שוק הדיור.

היא לא תבלום את הפער בין המחיר לשווי.

היא לא תגן על פרויקטים.ומה שברור לגמרי:

• הבנקים לא יקבלו הגנה אמיתית
• היזמים לא יקבלו פיצוי
• הציבור יקבל שקט תודעתי זמני
• והבועה תמשיך להתפוצץ בדיוק לפי חוקיה שלה

ובסוף – תגיע תספורת משכנתאות, ירידה חדה בערכי הנכסים, וגל קריסות של יזמים ממונפים.

זהו המבנה.

אלו העובדות.

זהו הנתיב.

תגובת בנק ישראל להצעה לסבסד משכנתאות קיימות

📦 English Summary Box

Developers, Banks, and the Political Game Behind Israel’s Mortgage Compensation Plan

This expanded analysis integrates the core economic implications of Prof. Avi Simhon’s proposal to force banks to compensate mortgage borrowers.

Beyond monetary policy risks and market distortions, the review highlights the political motive: shifting responsibility away from decision-makers and onto the banking system.Crucially, the analysis exposes that developers and contractors will receive no compensation, as they are viewed as voluntary risk-takers.

When asset values fall, their projects will be the first to collapse, triggering bank losses and ultimately leading to mortgage haircuts.The proposal is not an economic remedy—it is political damage control ahead of a systemic correction in Israel’s housing market.

פריסת תשלומי הקרקע – רפורמה או גימיק פיננסי?

פתיח

רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי תאפשר לראשונה לקבלנים לפרוס את תשלומי הקרקע והפיתוח למספר תשלומים, במטרה להקל על יזמים הנמצאים במצוקת אשראי ולצמצם את השפעת הריבית הגבוהה על עלויות הבנייה.

לכאורה, מדובר במהלך שיכול להוזיל את מחיר הדירות במאות אלפי שקלים. בפועל, מדובר בצעד פיננסי טכני - אשר עשוי להיטיב עם הקבלנים אך ספק אם יגיע כלל לכיסו של רוכש הדירה.

המהלך בקצרה

יזמים שרוכשים קרקע מרמ"י מחויבים כיום לשלם את מלוא התמורה מראש, גם אם הפיתוח הממשלתי נמשך שנים. התוצאה: ההון "מרותק" לפרויקט, והיזם נאלץ לממן ריבית גבוהה על הלוואות בתקופת ההמתנה.

כעת, רמ"י תשקול מתווה שיאפשר פריסת תשלומים לאורך זמן, כך שהיזם ישלם את הקרקע והפיתוח בשלבים.

צילום מסך פייסבוק התאחדות הקבלנים

הניתוח הכלכלי

1. אין הנחה – רק דחייה

למרות הרושם הציבורי, אין כאן "הוזלה" אמיתית. מדובר בהלוואה מהמדינה ליזם, ולא בהפחתת מחיר הקרקע. במקום שהבנק יישא במימון, המדינה דוחה את קבלת התמורה — ובכך למעשה מסבסדת את המימון של הקבלנים.

2. הוזלה תיאורטית בלבד

החיסכון המוצהר של 100–200 אלף ₪ לדירה מבוסס על הנחות מופרכות של ריבית ומשך המתנה אחיד. בפועל, ברוב הפרויקטים המימון מתבצע בשלבים, ולכן ההשפעה האמיתית על העלות הכוללת תהיה מזערית.

3. עיוות יסודי – המחירים אינם פונקציה של עלות

מחירי הדירות בישראל אינם נגזרים מעלויות היזם אלא מציפיות שוק ספקולטיביות. גם אם יזם יחסוך עשרות אלפי שקלים, הוא לא יוריד מחירים אלא ישפר את הרווחיות או יקטין את סיכון האשראי שלו.

4. תמריץ שגוי

במקום לתקן את שורש הבעיה – עודף כסף זול וזרימת אשראי בלתי מבוקרת לשוק מנופח – המדינה מייצרת מנגנון חדש של אשראי ממשלתי לענף שכבר נהנה מהגנה מערכתית.

המשמעויות המאקרו־כלכליות

בשורה התחתונה

המהלך הנוכחי הוא גימיק תקשורתי עטוף ברפורמה פיננסית.

הוא עשוי להקל על קבלנים שנאבקים בתזרים, אך אין לו כמעט סיכוי ממשי להשפיע על מחירי הדיור.

מדובר בעוד מנגנון של "הנשמה מלאכותית" לענף שמחיריו מנותקים מערכי היסוד הכלכליים.

📘 English Summary Box

Land Payment Deferral: Reform or Financial Gimmick?

Israel’s Land Authority plans to let developers pay for state land and development costs in installments — a measure presented as a housing price reducer. In reality, it’s not a discount but a deferred payment scheme that transfers financing risk from banks to the state. The move may improve developers’ liquidity but will hardly lower apartment prices. It’s another attempt to prolong an unsustainable market through hidden credit expansion.

הפוסט של גלית בן נאים, הגלוי, החבוי, הנסתר, המרומז והעקיצה שבו.

הפוסט של גלית בן נאים הוא מהחדים והעשירים ביותר שנכתבו לאחרונה על שוק הנדל"ן, כי הוא משלב נתונים, תובנות מבפנים והומור ציני שמסתיר ביקורת מערכתית חריפה.

הפוסט והגרף:

"כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה - עלות המימון גבוהה מהתשואה"

🧩 הפרשנות שלי לפוסט של גלית בן נאים

הגלוי – מה נאמר במפורש

גלית מצביעה על שני ממצאים עיקריים:

1. עודף היצע גובר בתל אביב – 10,420 דירות חדשות לא מכורות אינן “דירות דמיוניות”, אלא נכסים אמיתיים עם שלטי פרסום שמתחננים לקונים. כלומר, גם “בירת הביקוש” שקעה במלאי תקוע.
   👉 זהו סימן קלאסי לתחילת תיקון עמוק – כשהשוק החזק ביותר מתחיל לדמם.
2. המבצעים כבר לא עובדים – השימוש במונחים כמו “לעוף על המבצע” הוא אלגוריה צינית. בנאים רומזת שהקמפיינים נואשים, ומי שמנסה “להעיף” את המלאי למעשה מתרסק על הקרקע. הביטוי "לנחות לקרקע המציאות" מסמן את חזרת המחירים לערכם הפונדמנטלי.
3. הירידה החלה הרבה לפני הריבית – זו קביעה קריטית: היא שוללת את הנרטיב של הקבלנים והבנקים כאילו “הריבית אשמה”. בפועל, השוק התחיל להתקרר כבר באפריל 2022 — עוד לפני שריבית בנק ישראל בכלל החלה לטפס באמת.
4. פערי מחירים דרום-מרכז התהפכו – לראשונה זה עשור, הדרום מוכר יותר דירות חדשות מהמרכז. בעבר המרכז הוביל, וכעת הוא נחנק.
   זהו סימן מובהק של שוק לא בר קיימא: כשהאזור היקר מתייבש והזול ממשיך למכור, נוצר היפוך מאזן – תמרור אזהרה מובהק לבועה בשלבי פיצוץ.
5. 140% עליית מחירים ריאלית ב־15 שנה – הנתון הזה מפרק את הטענה שיש “עוד ביקוש”. הוא מזכיר שהמחירים עלו פי 2.4 בזמן שהשכר כמעט ולא זז. זהו פער שאי אפשר לסגור בלי קריסה – או בריבית או במחירים.
6. שאלה רטורית על הקבלנים – “מה יעשו עם הקרקעות במינוף גבוה?”
   זו שאלה שמציפה את מה שאף אחד לא מעז לומר: אין להם לאן לברוח. הם לכודים במינוף, במימון ובריבית, ולכן לא יפסיקו לבנות – גם אם זה לא כלכלי. זה התנהגות של שוק בפאניקה.

הסמוי – מה שלא נאמר במפורש

כאן מסתתר המסר העמוק של הפוסט, שכדאי להאיר:

1. ביקורת מרומזת על הבנקים – היא מציינת “דבריו של אחד מבכירי הבנקים” ומיד מתרחקת בעדינות.
   מאחורי הניסוח הדיפלומטי מסתתרת ביקורת על כך שהבנקים יצרו את הבועה, נהנו ממנה, וכעת טוענים שהכול תלוי בריבית.
   בפועל – הם מממנים עסקאות במחירים כפולים מהערך הכלכלי, והיום מחזיקים בבטוחות שליליות.
2. הגרף שלה הוא כתב אישום – הוא מציג את קריסת המכירות במרכז לעומת הדרום, ואת הזינוק בריבית בנק ישראל (הקו האדום).
   כשמשווים את זה, ברור: השוק איבד גובה עוד לפני הריבית, והריבית רק חשפה את מה שהיה חולה מלכתחילה.
3. האנלוגיה ההיסטורית לסוף מס רכוש – היא רומזת שהורדת מס רכוש ב־2000 ביטלה את “עלות האי־שימוש בקרקע” ופתחה את הפתח לספסרות קרקע.
   כלומר, השורש של הבועה הוא מדיניות מס רשלנית, לא מחסור בדירות.
4. המסר הסופי – “מה יעשו עם הקרקעות והפרויקטים שכבר פונו?” – זו אינדיקציה למלכודת מערכתית. המערכת לא יכולה לעצור את עצמה, ולכן תתרסק מעצמה.
   זהו ביטוי עקיף לכך שהשוק כבר עבר את נקודת האל־חזור.

תובנה מסכמת – הפרשנות שלי

הפוסט של גלית בן נאים הוא לא עוד עדכון סטטיסטי, אלא הצצה נדירה למחשבה של אחת הבכירות באוצר שאומרת בקול רך את מה שכל השוק מפחד להודות בו בקול רם:
השוק לא “מתקרר” – הוא מתפרק.
הדירות הלא־מכורות הן לא תקלה – הן הסימפטום.
המבצעים לא מעידים על שיווק יצירתי – אלא על בהלה מוסווית.
וזו רק ההתחלה של תהליך התפכחות ארוך שבו המחיר יתיישר סוף־סוף עם הערך הכלכלי האמיתי.

"כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה - עלות המימון גבוהה מהתשואה"

דוח מידרוג (להורדת הדוח - כאן)

📊 ניתוח מקצועי של דוח מידרוג (15.10.2025): “האטה בביקושים מעלה את סיכון האשראי בענף ייזום הנדל״ן למגורים בישראל”

🧭 תקציר מנהלים

הדוח של מידרוג מציג תמונה מאקרו-כלכלית מדאיגה של ענף ייזום המגורים בישראל, ומתריע על שחיקה ברווחיות, עלייה במלאים, הכבדה ביחסי הכיסוי, ועלייה ניכרת בסיכון האשראי של היזמים – בעיקר הקטנים והבינוניים.

הדוח מבוסס על נתוני הלמ״ס, בנק ישראל וניתוחי החברות הציבוריות בענף עד יולי 2025.

📉 מגמות עיקריות בביקושים ובמחירים

• התמתנות הביקושים:
  היקף העסקאות בדירות חדשות ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2025 היה נמוך בכ-8% לעומת התקופה המקבילה. לאחר עלייה רגעית בעקבות סיום המלחמה והורדת המע״מ, נרשמה שוב ירידה חדה של כ-28% מתחילת 2025.
• ירידת מחירים בפועל:
  מדד מחירי הדירות ירד ברבעון השני של 2025 בשיעור של 1.1%, וב-7 החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה מצטברת של 1.6%, לעומת עלייה של 7.3% ב-2024.
  הירידות בולטות במיוחד במחוז ת״א והמרכז (-28% עד -30%), בעוד שבצפון ובחיפה נרשמה עלייה קלה (9–10%).
• המלאים הגבוהים והלחץ על המחירים:
  מלאי הדירות החדשות למכירה הגיע לשיא של 82.5 אלף יחידות ביולי 2025, עלייה של 20% משנה קודמת.
  מספר חודשי ההיצע טיפס מ-18 ל-31 חודשים – רמה חריגה המעידה על שוק רווי.

💸 שחיקה ברווחיות וסיכון פיננסי

• שיעור רווח גולמי:
  10 מתוך 17 חברות יזום ציבוריות הציגו ירידה ברווחיות, ו-6 מהן ירדו ביותר מ-10% לעומת 2024.
  רק 3 חברות הצליחו לשפר רווחיותן – בעיקר בזכות פיזור גאוגרפי ומקורות מימון מגוונים.
• מימון יקר ומכביד:
  עלויות המימון הגבוהות – ריבית הפריים ועסקאות במבצעי 20/80 – שוחקות את הרווח הגולמי.
  יזמים נדרשים לממן פרויקטים בריבית גבוהה תוך כדי דחיית תשלומים מצד רוכשים.
• יחס הון למאזן:
  ב-11 חברות שנבדקו חלה ירידה של כ-5% ביחס הון עצמי למאזן בין יוני 2024 ליוני 2025.
  חברות גדולות חיזקו הונן באמצעות גיוסי הון, מכירת קרקעות או הכנסת שותפים, אך הקטנות חשופות במיוחד.

🏦 היבטי אשראי ומימון

• היקף האשראי הבנקאי:
  לפי בנק ישראל, היקף האשראי לענף הבינוי והנדל״ן עלה מ-8% מתיק האשראי הבנקאי ב-2019 ל-20% ב-2024.
  ביוני 2025 נאמד האשראי הבנקאי לענף ב-225 מיליארד ש״ח – עלייה של 15% משנה קודמת.
• שוק ההון כמקור מימון:
  נכון לספטמבר 2025 נסחרות בת״א 143 סדרות אג״ח של יזמי נדל״ן בהיקף נקוב של 21.7 מיליארד ש״ח, מתוכן 45% מדורגות.
  ל-69% מהחברות יש פירעונות אג״ח צפויים במהלך השנה הקרובה – מה שמעמיק את סיכון הנזילות.
• אשראי חוץ-בנקאי:
  מוסדיים וקרנות אשראי הגדילו את פעילותם. לפי רשות שוק ההון, היקף האשראי החוץ-בנקאי לענף נאמד בכ-23 מיליארד ש״ח (נכון ל-2024), כמחצית ממנו ממומן ממקורות בנקאיים.

🏗️ סיכום ומסקנות עיקריות

⚠️ הערכת מצב כוללת

הדוח של מידרוג מאשר למעשה את מה שאני טוען כבר זמן רב:

• שוק הנדל״ן למגורים בישראל מצוי במצב של עודף היצע ושחיקת ביקושים אמיתיים,
• החברות נשענות על מימון יקר ומלאים בלתי-נמכרים,
• והמערכת הפיננסית נחשפת יותר ויותר לאשראי לענף שבסיכון גובר.

הדוח אמנם מנסה לשדר "יציבות מערכתית" בזכות נגישות האשראי, אך מתחת לפני השטח מדובר במבנה פגיע ודחוס אשראי, המזכיר שלב מאוחר של בועה לפני פיצוץ.

פרסום הלמס מיום 23.10.2025 - כאן,  ניתוח מדויק, מקצועי ומעמיק של פרסום הלמ"ס מיום 23.10.2025 בנושא עסקאות נדל"ן – דירות, יוני-אוגוסט 2025.

🧾 סיכום כללי

בשלושת החודשים יוני–אוגוסט 2025 נמכרו 22,170 דירות בלבד – ירידה חדה של 1.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ–מאי), ובניכוי עונתיות – ירידה של 8.1%.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (יוני–אוגוסט 2024) נרשמה ירידה של 16.2% בנתונים גולמיים, ו-22.1% בניכוי עונתיות.

🏗️ דירות חדשות

• נמכרו 8,100 דירות חדשות, שהן 36.5% מכלל העסקאות.
• לעומת מרץ–מאי 2025 נרשמה ירידה של 2.8%, ובניכוי עונתיות – ירידה של 7.8%.
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 28.1% (גולמית) ו-32.0% (מנוכה עונתיות).
• כלומר, קצב המכירות של דירות חדשות ממשיך לרדת בקצב מואץ.

לפי חודשים:

• באוגוסט 2025 נמכרו 3,220 דירות חדשות, עלייה של 12.7% לעומת יולי, אך הירידה לעומת אוגוסט 2024 נותרה 7.4%–15.2% (תלוי בניכוי עונתיות).
  כלומר – מדובר בתנודת חודש בודד בתוך מגמת ירידה ארוכת טווח, ולא בהיפוך מגמה.

🏠 דירות יד שנייה

• נמכרו 14,070 דירות יד שנייה (63.5% מהשוק).
• לעומת שלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 1.1% (גולמית) ו-8.3% (מנוכה עונתיות).
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 7.3% גולמית ו-14.7% מנוכה עונתיות.

במילים אחרות – שוק היד-שנייה ממשיך להתכווץ, כאשר קצב הירידה בו מתון מעט לעומת שוק הדירות החדשות.

📉 ניתוח מגמות (Trend)

1. מגמת המכירות הכללית:
   לאחר ירידה מתמשכת של כ-3.9% לחודש בין אוקטובר 2021 למאי 2023, נרשמה התאוששות זמנית של כ-2.5% לחודש עד יולי 2024.
   מאז יוני 2024 שוב נצפית מגמת ירידה מחודשת – 0.5%-1.3% לחודש בממוצע.
2. דירות חדשות:
   בין אוגוסט 2021 למרץ 2023 – עלייה מתמשכת.
   מאפריל 2023 עד מאי 2024 – ירידה ממוצעת של 3.8% לחודש.
   מאפריל 2024 נראתה האטה בירידות, אך בשלושת החודשים האחרונים שוב עלייה קלה (1.1%) שאינה משנה את התמונה הכוללת.
3. דירות יד שנייה:
   ירידה של 3.6% לחודש עד ספטמבר 2023, אחריה עלייה זמנית של 2.9% לחודש (נובמבר 2023–דצמבר 2024), וכעת שוב ירידה של 2.4% לחודש.

🌍 פילוח גאוגרפי (מחוזות)

המסקנה: שוק הדירות החדשות מציג ירידה רוחבית כמעט בכל המחוזות, למעט חריגים נקודתיים (חיפה, דרום, יו"ש), אך מגמת השוק הארצי שלילית מובהקת.

🏙️ היישובים המובילים במכירות

• דירות חדשות: יפו–ת"א, אופקים, נתניה, לוד – מעל 400 דירות חדשות כל אחת.
• דירות יד שנייה: ירושלים, חיפה, באר שבע – מעל 700 דירות כל אחת.

🏢 מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה

• בסוף אוגוסט 2025 עמד מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכורות על 83,360 דירות – עלייה של 1.0% לעומת יולי, ועלייה שנתית של 20.9% לעומת אוגוסט 2024.
• ההיצע שווה ערך ל-28.4 חודשי מכירה – כלומר, כמעט שנתיים וחצי עד לפינוי המלאי הקיים בקצב הנוכחי!
• מאז אפריל 2022 נרשמת עלייה עקבית של 1.5% בממוצע לחודש במלאי הדירות שנותרו למכירה.

חלוקה לפי מחוזות:

• תל אביב: 26,660 דירות (32% מהמלאי)
• המרכז: 19,780 דירות (23.7%)
• יתר המחוזות יחד: 50,000 דירות בלבד.

לפי ערים:

• תל אביב–יפו: 10,420 דירות לא מכורות
• ירושלים: 8,235 דירות
• ערים עם מלאי חריג: לוד (2,370), באר יעקב (2,220), אופקים (1,430), רעננה (1,400), קריית אונו (1,370), אור יהודה (1,180), קריית גת (1,070), קריית ביאליק (1,030).

מסקנה: מצטייר עודף היצע חמור במיוחד בגוש דן ובפריפריה הקרובה, עם מלאי חסר תקדים של דירות שלא נמכרו.

📊 ניתוח כלכלי – משמעות הממצאים

1. המשך התכווצות הפעילות הריאלית – השוק נמצא במיתון עסקאות מתמשך, כאשר גם עליות נקודתיות (כמו באוגוסט) נובעות מהנחות קבלנים, ולא מביקוש אמיתי.
2. עלייה דרמטית במלאי הלא-מכור – נתון של 83 אלף דירות הוא שיא היסטורי המעיד על שוק רווי לחלוטין.
3. העדפת יד-שנייה על פני דירות חדשות – הציבור מעדיף עסקאות קטנות וזולות, מה שמעיד על ירידה ביכולת הכלכלית.
4. פער אזורי מתרחב – מרכז ות"א בירידה חדה, בעוד שחיפה ודרום מגלים עמידות זמנית בלבד.
5. אין סימני היפוך מגמה – הלמ"ס עצמה מציינת במפורש כי "לא ניתן עדיין לדבר על היפוך מגמה ויש להמשיך ולעקוב אחר הנתונים".

🧩 סיכום מקצועי

הלמ"ס מציגה תמונה חד-משמעית של שוק נדל"ן מצטנן בעומק, עם ירידות עקביות בביקוש ובמכירות, תוך הצטברות מסוכנת של עודפי היצע.

זהו מצב קלאסי של שלב מתקדם בבועה – שבו היקף הבנייה הגבוה מהביקוש הריאלי, והיקף העסקאות הולך ונשחק.

הפרסום האחרון מחזק את הטענה כי השוק עבר את "נקודת האל-חזור" וממשיך במסלול של תיקון כלפי מטה, כאשר מלאי הדירות הלא-מכורות צפוי להפוך לבעיה פיננסית לקבלנים ולבנקים בחודשים הקרובים.

הפוסט של גלית בן נאים, יחד עם התרשים המצורף של אגף הכלכלן הראשי, הוא יצירת מופת של כתיבה כלכלית שנונה המשלבת עובדות, הומור, וסאבטקסט חד. נבאר את הגלוי – הנתונים עצמם – ואת הסמוי, שהוא הביקורת המרומזת על התנהלות השוק והציפיות הבלתי רציונליות של הקבלנים והציבור.

🔹 הגלוי – הנתונים והממצאים

1. ירידה דרמטית במכירות הקבלנים:
   בחודש אוגוסט נמכרו 2,111 דירות חדשות בלבד בשוק החופשי - ירידה של כ־20% לעומת השנה שעברה, והמשך ישיר למגמה מתחילת השנה (ירידה של 33% בינואר–אוגוסט).
2. עלייה קלה במכירות יד שנייה:
   בניגוד לשוק הקבלנים, שוק היד השנייה רשם עלייה מתונה של 3%. המשמעות: הציבור ממשיך לקנות – אבל מעדיף את הדירות הקיימות, לא את ה"חלומות" על הנייר.
3. פערי מחירים – הגורם המרכזי:
   הגרף חושף מתאם שלילי ברור: ככל שפער המחירים בין דירה חדשה ליד שנייה גדול יותר – כך צונחות המכירות של הקבלנים.
   • בחיפה, באר שבע, תל אביב, בת ים ונתניה – הפערים הגבוהים ביותר → הצניחה החדה ביותר.
   • בכפר סבא ורעננה – הפערים קטנים ואף הפוכים (דירות חדשות זולות יותר) → מכירות הקבלנים דווקא עלו.
4. היצע עצום של דירות לא מכורות:
   לפי נתוני הלמ"ס, נכון לסוף אוגוסט נותרו 83,358 דירות חדשות לא מכורות – מספר שיא היסטורי.

🔹 הסמוי – המסר החתרני

גלית בן נאים, במיומנות עיתונאית נדירה לכלכלנית בכירה, שוזרת בין השורות ביקורת על האיוולת השוקית ועל ההתמכרות לתעמולה של "יש ביקוש" ו"מחירים ימשיכו לעלות".

1. הומור "פלינדרומי":
   ההתייחסות לכך שמספר הדירות שנמכרו כמעט יצר רצף פלינדרומי ("2111") איננה סתם משחק מילים – זו עקיצה.
   היא מרמזת שהשוק הפך למשחק מספרים חלול, שבו התקשורת והקבלנים מחפשים "סימנים" במקום כלכלה אמיתית.
2. "מועדון צרכנות עם העדפה למבצעים":
   רמז ברור למבצעי ה־20/80 וה־10/90, שהוזכרו בדוחות קודמים כפרקטיקות שמנפחות ביקוש מלאכותי.
   בן נאים מאותתת שהביקושים אינם אורגניים אלא מונעים ממימון אגרסיבי, דחיית תשלומים, ופיתוי רגשי.
3. "מאחורי קווי האויב" / "על קו החוף":
   משחק לשון עוקצני על קבלנים שמנסים למכור "כמעט בכל מחיר" בפריפריה ובמקומות מועדים.
   זוהי ביקורת מרומזת על הסיכון הגובר בענף הבנייה – גם גאוגרפית וגם פיננסית.
4. "אין חדש תחת השמש":
   ציטוט ספר קהלת – מסר סמוי: הכול חוזר על עצמו. הניפוח, ההכחשה, והתקווה המוגזמת.
   היא למעשה אומרת שהשוק תקוע באשליה מתמשכת, גם כשהמספרים צורחים אחרת.

🔹 הפירוש הכלכלי העמוק

1. שוק רווי ומנותק מגורמי היסוד:
   הירידה במכירות החדשות והעלייה המתונה ביד שנייה מעידים שהציבור נוטש את החלום ומחפש רציונליות.
   מחירי הדירות החדשות – גבוהים מדי ביחס להכנסה, לריבית ולתשואות – ולכן אינם בני קיימא.
2. קריסת מודל השיווק הקבלני:
   הפער בין מחיר דירה חדשה ליד שנייה הפך למדד חדש של רמת ההונאה העצמית בענף.
   ככל שהפער גדול – כך ברור יותר שהקבלן מכר "פנטזיה פיננסית" ולא מוצר כלכלי.
3. אזהרת קריסה שקטה:
   העלייה במלאי הלא מכור (83 אלף דירות) משמעה שהשוק כבר נמצא במצב של הקפאה עמוקה, גם אם עוד לא נראית "התפוצצות".
   גלית בעצם מאותתת: הקריסה לא תגיע בצעקה – אלא בשקט, דרך הידלדלות הדרגתית של העסקאות.

🔹 השורה התחתונה

גלית בן נאים כותבת בסטייל של כלכלנית שמבינה היטב את המנגנונים שמתחזקים בועה - אך עושה זאת מתוך המערכת ובשפה מרומזת שמבקרת אותה מבפנים.

היא מציגה נתונים יבשים, אך מאחורי כל משפט מסתתרת אזהרה צלולה:

"השוק כבר לא מגיב למחיר, אלא לפער שבין דמיון למציאות."

כוכב הצפון של מדד מחירי הדירות – ניתוח עומק לנתוני אוגוסט 2025

פתיח

הלמ״ס פרסמה השבוע את מדד מחירי הדירות לחודש אוגוסט, והמסר המרכזי: שוק הדיור ממשיך להיחלש ברמה הארצית, אבל מתחת לפני השטח מתרחשת תופעה חריגה – מחוז הצפון מוביל בעליות המחירים, בניגוד גמור למרכז ולתל אביב. כיצד ייתכן שהאזור שספג את המכה הביטחונית הקשה ביותר מאז פרוץ המלחמה, הופך ל"כוכב המדד"?

גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר בפוסט פרשנות המנתח את הנתונים ומבאר אותם.

תמונת מצב ארצית – מגמת ירידה במרכז ובתל אביב

• מדד אוגוסט ירד ב־0.6% – ירידה שישית ברצף.
• מחוז תל אביב: ירידה מצטברת של כמעט 6% בחצי שנה, והיא שמושכת את המדד הארצי כלפי מטה.
• מחוז המרכז: ירידה של 2.9% בשנה האחרונה, מחצית ממנה נרשמה רק באוגוסט.
• בחלוקה שנתית: העלייה הארצית זעומה – 0.7% בלבד.

המושג "אזורי ביקוש" מתערער – מרכז הארץ ותל אביב כבר אינם האזורים שמייצרים יציבות או עליות מחירים, אלא דווקא אזורים שנחשבו בעבר פריפריה.

מחוז הצפון – העלייה החדה ביותר

• עלייה שנתית: 8.4% – כפול מקצב העלייה בירושלים.
• מאז ספטמבר 2023: 14% עלייה מצטברת – על אף הפינוי, המלחמה והמשבר הכלכלי.
• חלק המשקיעים ירד: רק 12% מהעסקאות לעומת 16% בשנה שעברה.

כיצד ייתכן? ההסבר השכיח הוא "הסטת ביקושים" – רוכשים בוחרים באזורים זולים יותר. אבל גלית בן נאים מדגישה: אין לכך הוכחה אמפירית במספר העסקאות.

מבט לעומק בערים נבחרות (יד שנייה) – ינואר–אוגוסט 2025 לעומת אשתקד

• קריית שמונה:
  • מחיר ממוצע זינק ב־46%, החציוני ב־39%.
  • אבל – הבסיס להשוואה נמוך מאוד: רק 4 דירות יד שנייה נמכרו בממוצע חודשי ב־2024, והעיר פונתה בתחילת המלחמה.
  • כלומר, מדובר ב"רעש סטטיסטי" ולא בעליית ערך כלכלי אמיתית.
• נהריה:
  • עלייה חדה במחירים, הממוצע מעל 1.6 מיליון ₪.
  • מספר עסקאות יציב יחסית.
• נצרת עילית (נוף הגליל):
  • עלייה דו־ספרתית (כ־15%).
  • גידול במספר העסקאות מצביע על פעילות שוק אמיתית יותר.
• עכו, צפת, כרמיאל, טבריה, עפולה:
  • עליות מחירים מתונות יותר (10%–15%).
  • מספר העסקאות ברמות סבירות, משקף ביקוש אמיתי.

שאלת האיכות – מלכודת המחיר הממוצע

הגרף שהציגה גלית אינו מנוכה לשינויי איכות:

• ייתכן שנרכשו דירות חדשות, גדולות או במיקום טוב יותר – מה שמעלה את הממוצע.
• המדד הרשמי של הלמ״ס אמור לנטרל חלק מההשפעה הזו, אבל לא תמיד בהצלחה מלאה.
• בקריית שמונה – כאשר המדגם קטן, קשה במיוחד להבדיל בין שינוי אמיתי לסטייה אקראית.

בעיות דומות נרשמו גם באוקראינה בתקופת המלחמה, עד שה־IMF נדרש לספק פתרון מתודולוגי.

המשמעויות

1. הביקוש לא נעלם – הוא זז: גם בתקופה של מלחמה ומשבר, חלק מהציבור ממשיך לרכוש דירות – אך לא במרכז היקר, אלא בצפון הזול יותר.
2. סיכון לפרשנות יתר: זינוק של עשרות אחוזים בקריית שמונה אינו עדות אמיתית לשוק פורח אלא למגבלות סטטיסטיות.
3. קבלנים ומשקיעים צריכים לבחון מחדש את "אזורי הביקוש" – האם באמת השוק נמשך לפריפריה, או שמדובר באשליה זמנית שנובעת מתמהיל עסקאות?
4. הצפון כמקרה מבחן: אם המגמה תימשך גם ב־2026, ייתכן שמדובר בשינוי מבני עמוק בשוק הדיור.

סיכום

מדד אוגוסט 2025 הוא עדות לפערים הגיאוגרפיים המתרחבים בשוק הדיור:

• המרכז ותל אביב מאבדים גובה.
• הצפון ממריא – לפחות בנתונים.
• אך מאחורי המספרים מסתתרות בעיות מדידה ומתודולוגיה, בעיקר בקריית שמונה.

המסר של גלית בן נאים ברור: אל תסתנוורו מהגרפים. חשוב להבין מה מסתתר מאחורי המספרים – אחרת מתקבלות מסקנות מוטעות על כיווני השוק.

בשולי הדברים אסביר שזו בדיוק הסיבה מדוע הפרקטיקה השמאית של גישת "לספר בכמה נמכרה דירה.ות ליד" איננה פרקטיקה של בחינת ובדיקת שווי. זו פרקטיקה שמציגה מחירים והשימוש בה הוא פרקטיקה מנוונת של שמאות מקרקעין המתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" ומתעלמת מהחובה המקצועית המקצועית של בחינת וניתוח המחיר וקביעת השווי. בחינה כלכלית של העסקה עומדת בבסיס עבודתו של שמאי המקרקעין וכשהתשואה מהנכס נמוכה מהריבית על ההלוואה שמימנה את רכישתו - זהו דגל אדום בוהק 🚩.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל"

לפוסט של גלית - כאן

הפוסט של גלית מהיום, 11.10.2025 הוא מודל של יושרה.

הפוסט של גלית בן־נאים הוא דוגמה מצוינת לשילוב בין יושרה מקצועית, קריאה נכונה של הנתונים ויכולת להעביר מסר מורכב לציבור בצורה בהירה. 

אפרש עבורך את הגלוי והסמוי בו, ולתת גם מילה טובה על הדרך שבה היא מציגה את הדברים:

הגלוי – מה כתוב במפורש

1. הפרכת הנרטיב התקשורתי
   היא מצביעה על כך שכבר מנובמבר 2023 הופיעו כותרות אופטימיות על "גל עלייה מאסיבי במחירי הדירות". בפועל, נתוני המכירות ומאזן ההגירה הראו תוצאה הפוכה – ירידה בביקוש, עודף מלאי דירות לא מכורות (כ-80 אלף דירות) וירידה חדה במכירות.
   → כלומר: המציאות סתרה את הכותרות.
2. השפעת המלחמה והסביבה המאקרו־כלכלית
   היא מבהירה שהירידה החדה במכירות לא נבעה רק מהמלחמה, אלא הייתה תוצאה של סיום עידן הריבית האפסית ומחירים גבוהים במיוחד (ישראל במקום ראשון ב-OECD בעליית מחירים מאז 2008).
3. חשיפת "מבצעי המימון" של הקבלנים
   היא מציגה את התופעה של קידום דירות בעזרת מימון נדיב – ובעצם חושפת מי "נפל בפח": בעיקר משקי בית פחות מבוססים, עם שכר נמוך יותר, שנטלו סיכון גדול כדי לקנות דירה במחירים מנופחים.
   הגרף שצירפה ממחיש זאת: רוכשים עם מבצעי מימון (עמודות אדומות) הם בעלי שכר נמוך יותר ובחרו דירות זולות יותר לעומת מי שקנה ללא מבצע כזה (עמודות כחולות).
4. סימני שאלה על ירושלים
   היא מצביעה על פרדוקס – איך רמות שכר נמוכות מסתדרות עם מחירים גבוהים מאוד בבירה. שאלה שממחישה פער בלתי־הגיוני בין יסודות כלכליים למחירי הדירות.

הסמוי – מה המסר העמוק

1. ביקורת מרומזת על התקשורת – התקשורת נוטה לייצר שוב ושוב כותרות אופטימיות ("סימנים להתאוששות"), בעוד שהנתונים האמיתיים מראים על מגמות הפוכות.
   → בן־נאים בעצם אומרת: אל תתנו לכותרות להטעות אתכם.
2. נגיעה בשורש הבועה– היא לא אומרת זאת במילים ישירות, אך למעשה מתארת מנגנון קלאסי של בועה:
   • עודף היצע, רמות מחירים מנותקות מיכולת ההחזר, מניפולציות שיווקיות ("מבצעי מימון") שמחזיקות את העסקאות מלאכותית.
3. קריאה להסתכל על יסודות – לא על סיפורים. ההשוואה ל"הנשים של וול סטריט" ולמשבר 1929 מחדדת את זה: אשליה של "נכס מנצח" שמחזיקה עד שהמציאות הכלכלית מתפוצצת.

מילה טובה – על יושרה מקצועית

גלית בן־נאים עושה כאן משהו לא טריוויאלי:

• היא לא מתיישרת עם הנרטיב השולט (שוק חוזר לעלות).
• היא מציגה נתונים שקשה לשמוע, גם אם הם לא "סקסיים" תקשורתית.
• היא מציבה מראה לציבור, ובעיקר לרוכשים הפחות מבוססים, על הסיכון שהם לקחו.

היושרה שלה מתבטאת בכך שהיא בוחרת לספר סיפור שלם – גם כשהוא מורכב ולא פופולרי. במקום לזרום עם "באזז" של השוק, היא שמה דגש על האחריות הציבורית והמקצועית של אגף הכלכלן הראשי לחשוף את האמת.

✅ סיכום:

הפוסט הוא דוגמה לאמירה שקולה, אחראית ובעלת ערך ציבורי – כזו שמאזנת בין הצגת נתונים יבשים לבין ניתוח ביקורתי של הכוחות שמניעים את השוק. בן־נאים מראה שהיא לא רק "שומרת סף מקצועית", אלא גם מישהי שמבינה את הסכנה שבסיפורים מתוקשרים מדי מול מציאות כלכלית קשה.

👏 כל הכבוד לגלית בן־נאים על יושרה מקצועית נדירה ועל חשיפת תמונה אמיתית של השוק.בזמן שכותרות רבות ממשיכות לייצר "גלי אופטימיות" מלאכותיים, גלית מציגה בעקביות את הנתונים עצמם – ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, והעובדה שמבצעי המימון של הקבלנים סחפו בעיקר משקי בית פחות מבוססים.

הגרף שצירפה חושף את הפער בצורה שקשה להתעלם ממנה: אלו שנכנסו לעסקאות בעזרת מבצעי מימון הם בעלי שכר נמוך יותר, שנדחקו לקחת על עצמם סיכון עודף.

🌐 מאחורי המילים אפשר לקרוא מסר עמוק: לא הכותרות הן שיקבעו את העתיד, אלא המציאות הכלכלית – ריבית גבוהה, מחירים מנותקים מהכנסה, עודף היצע, ואי־יכולת אמיתית לעמוד בהחזרים.

במובן הזה, הפוסט שלה אינו רק ניתוח נקודתי, אלא תזכורת לכולנו שהשוק צריך להיבחן דרך גורמי יסוד ולא דרך כותרות.

🔎 העובדה שבן־נאים מצביעה גם על האבסורד בירושלים – איך רמות שכר נמוכות יכולות לקיים מחירים כה גבוהים – היא דוגמה לאומץ מקצועי: לשאול את השאלה שכל אחד רואה אבל מעטים מעזים להציב במרכז הדיון.בסופו של דבר, האמירה שלה היא אמירה של שומרת סף אמיתית: לספר לציבור את מה שהוא צריך לדעת, גם אם זה פחות נעים לקריאה.

על כך מגיע לה כל הכבוד.

💡 יושרה מקצועית במיטבה

גלית בן־נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי, שוב מוכיחה שאפשר לדבר אמת גם כשזה פחות נעים לקרוא.

📉 בזמן שכותרות מבטיחות "גל התאוששות" – הנתונים מראים ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, ומשקי בית פחות מבוססים שנשבו במבצעי מימון.

🏠 הגרף שפרסמה חושף: מי שקנה עם "מבצעי מימון" – לרוב בעלי שכר נמוך יותר, שנכנסו לסיכון גבוה מדי.🔎 ובירושלים? שכר נמוך מול מחירים עצומים – פרדוקס שממחיש היטב את ניתוק השוק מהמציאות.

👏 גלית מעלה שאלות קשות, מפרקת נרטיבים מתוקשרים, ומציבה רף גבוה של יושרה ואחריות ציבורית.

אופוריית החטופים מול המציאות: מי בכלל יכול לעמוד במחירים האלה?

הודעת ההסכם לשחרור החטופים והפסקת האש עוררה תקווה אמיתית בציבור – וגם בבורסה. מדדי הבנייה והנדל"ן זינקו ביום אחד, יזמים חזרו לדבר על “פקק שנחלץ מהבקבוק” ורוכשים “ששבו אל משרדי המכירות”.

אבל כדאי לעצור רגע ולשאול: מי בכלל מסוגל לעמוד במחירים האלה?

האופוריה הפסיכולוגית

האווירה היא גורם חשוב בשוק הנדל"ן. לא פעם ראינו שמצב רוח לאומי – מלחמה, מגפה, או הסכם מדיני – משפיע על רמת הפעילות בענף. כך גם עכשיו: השוק מתלהב מהאופוריה, היזמים אופטימיים, והציבור שומע מסרים על “חזרה למסלול”.

המציאות הכלכלית

אבל המציאות בשטח עקשנית הרבה יותר:

• פערי הכנסה למחירים: בישראל נדרשות 13–14 שנות שכר חציוני של משק בית לרכישת דירה ממוצעת. במדינות מערביות המקבילה היא 4–6 שנים בלבד.
• תשואה מול עלות מימון: תשואת שכר דירה נעה סביב 2.5%–3% ברוטו, בעוד עלות המימון למשכנתאות עומדת על 5%–6% ואף יותר. המשמעות – שליליות כלכלית מובנית.
• עודף היצע: מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות חצה את רף 80 אלף, ומעל 200 אלף דירות נוספות נמצאות בבנייה פעילה. גם אם תהיה התאוששות רגעית, היצע כזה לא ייעלם בן־לילה.
• הריבית הגבוהה: בנק ישראל לא הפחית ריבית, והמשכנתאות עדיין מכבידות על כל משק בית. בלי ירידת ריבית דרמטית או ירידת מחירים – החסם המרכזי יישאר.

המלכודת לציבור

הסכמים מדיניים מייצרים אשליה של יציבות. הציבור עלול להאמין ש“עכשיו הזמן לקנות”, בזמן שהמשוואה הכלכלית כלל לא השתנתה. זוהי אופוריית שחרור – פסיכולוגית, אבל לא פיננסית.יזמים ומתווכים מנסים לנצל את הרגע, אבל השאלה האמיתית היא: כמה זוגות צעירים יכולים לעמוד בהחזר חודשי של 8–10 אלף ש״ח לדירה ממוצעת? התשובה ברורה – מעט מאוד.

סיכום

שחרור החטופים והפסקת האש חשובים לכולנו כאזרחים וכבני אדם. אבל בכל הקשור לנדל"ן – מדובר בעיקר בשינוי מצב רוח, לא בשינוי יסודות. המחירים נותרו בלתי נגישים, התשואות שליליות, והמלאי רק גדל.

לכן, לפני שנכנעים לאופוריה, צריך לשאול בקול רם: מי באמת יכול לעמוד במחירים האלה?

אין ניתוק גדול יותר בין שוק הנדל"ן בישראל למציאות הכלכלית שלו

בעולם שבו כלכלה אמורה לשקף מציאות, שוק הנדל"ן הישראלי הפך לדוגמה קלאסית של עיוות מבני.

הוא חי על נייר, על אשראי, על ציפיות – אבל לא על תזרים ריאלי, לא על שכר, ולא על תשואה.

📉 ניתוק מוחלט מגורמי היסוד

• מחירי הדירות גבוהים פי שניים מהערך הכלכלי הנגזר מגורמי היסוד.
• התשואות על דירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות – מצב בלתי סביר כלכלית.
• הון עצמי נשחק, הריבית קפצה, וההחזר הפך לבלתי אפשרי עבור רוב משקי הבית.
• הבנקים, במקום לבלום – ממשיכים להזרים אשראי לעסקאות חסרות היגיון.

במונחי כלכלה ריאלית – זהו שוק לא־בר־קיימא.

במונחי שמאות – זהו שוק שבו מחיר כבר מזמן אינו שווי.

🧭 ניתוק בין שלוש שכבות

1. גורמי היסוד – מצביעים על שוק שמזמן עבר את גבול הרציונל.
2. המציאות הכלכלית – משקי הבית קורסים תחת נטל ההלוואות.
3. ההתנהגות הציבורית – עדיין שבויה באשליית “המחירים תמיד יעלו”.

שלוש שכבות – שלוש שפות – אך כולן מצביעות על אותה בעיה: שוק שאיבד את הקשר למציאות.

⚠️ כשהמחיר מתנתק מהיכולת

כאשר מחיר הדירה כבר איננו פונקציה של ההכנסה, אלא של הנכונות ליטול סיכון בלתי סביר –

השוק הופך למערכת מסוכנת: כזו שנראית יציבה רק כל עוד הכסף ממשיך לזרום.

הפסקת הזרם – בין אם על ידי האטה באשראי, קריסת חברות, או אירוע ביטחוני – תגרום לקריסה שרבים עוד לא הפנימו את עוצמתה.