האם ישראל 2025 ניצבת בפני סאב־פריים מקומי או קריסה מערכתית? ירידות מחירים, מלאי דירות עצום, פיגורים עולים וחברות בנייה שמוכרות אג״ח במקום דירות – כל הסימנים מעידים על תחילתו של משבר נדל״ן רחב היקף המאיים על המערכת הפיננסית כולה.
מבוא
בארצות הברית של 2008 דיברו על משבר סאב־פריים – הלוואות זבל שנמכרו לכל דורש, אוגחו והוסבו לנגזרים שהפכו לפצצת זמן עולמית. בישראל 2025 התמונה שונה: אין כאן שוק איגוח ענק ואין נגזרים גלובליים. ובכל זאת, הסיכון חמור יותר – משום שהוא מרוכז בלב המערכת הפיננסית המקומית, ללא פיזור. זה לא "סאב־פריים" – זו קריסה מערכתית מתהווה.
למה לא סאב־פריים?
- בישראל לא קם שוק איגוח ענק שמפזר סיכון בין גופים עולמיים.
- אין "תעשיית הלוואות זבל" במבנה הקלאסי של ארה״ב.
- הבנקים עצמם ניהלו את מרבית החיתום והליווי, כך שהסיכון נשאר אצלם.
כלומר – לא מדובר בשוק משני ממונף, אלא במערכת בנקאית ריכוזית שמחזיקה את כל הקלפים בידיים.
הסימנים לקריסה מערכתית
- עודפי מלאי אדירים – קבלנים יושבים על עשרות אלפי דירות לא מכורות, מלאי שעשוי לחצות את ה־100 אלף עד סוף 2025, בנוסף למיליוני מ"ר משרדים ריקים.
- צניחה במכירות – הן בשוק הדירות החדשות והן ביד שנייה. הביקוש האפקטיבי קרס.
- ירידות מחירים רצופות – ארבעה חודשים ברציפות, מגמה ברורה של תיקון חד.
- פיגורים בעלייה – נתוני בנק ישראל מצביעים על עלייה חדה בפיגורים מעל 90 יום, עדות ראשונה לקריסת משקי בית תחת נטל המשכנתאות.
- חברות בנייה מגייסות אג"ח במקום למכור דירות – סימן למחנק תזרימי עמוק. המוסדיים נכנסים לנעליהם של רוכשי הדירות – אבל החשיפה עלולה להתגלגל להפסדים כואבים.
- התחדשות עירונית תקועה – פרויקטים של פינוי־בינוי נעצרים, דיירים מקבלים הודעות ביטול, והבנקים נזהרים במתן ליווי.
- הקלות במשכנתאות ודיונים בכנסת – בנק לאומי "מוריד ריבית" למעבירי משכורת; ועדת ביקורת המדינה מדברת בפירוש על סיכון ל"סאב־פריים ישראלי". זוהי אינדיקציה לפאניקה סמויה: המערכת מנסה להרוויח זמן.
ההבדל המשמעותי
בארה"ב – המשבר התפשט לעולם דרך נגזרים.
בישראל – הכול נשאר כאן:
- הבנקים המקומיים חשופים ישירות.
- הקבלנים ממונפים עד צוואר.
- משקי הבית שקועים בחובות על נכסים שמאבדים ערך.
- המוסדיים נכנסים כעת דרך אג"ח נדל"ן – והם חלק מהמעגל.
זו קריסה מערכתית פנימית – כל הכלכלה הישראלית תלויה בענף הנדל"ן, וכאשר הוא מתרסק, אין מי שיישאר בצד הבריא.
סיכום
בישראל 2025 אנחנו לא בסאב־פריים, אלא במשהו אחר:
מערכת כלכלית כולה שבויה בענף נדל"ן מנופח.
כאשר המחירים יורדים, הפיגורים עולים, והמלאי מציף את השוק – זה לא עוד "תיקון מחירים" זמני. זו תחילתה של קריסה מערכתית.כפי שקרה במשבר ויסות מניות הבנקים בשנות ה־80, המערכת תנסה להסתיר את ההפסדים, לדחות, להרוויח זמן. אבל הכוחות הכלכליים חזקים מכל מהלך תקשורתי או רגולטורי.המשבר כבר כאן – רק השאלה מתי וכיצד תיחשף עוצמתו.
