OK, There’s A Bubble: כשהאסימון נופל – אז והיום בישראל

האם השוק הישראלי נמצא בבועת נדל"ן חסרת תקדים? בהשראת הסרט "מכונת הכסף", ניתוח מעמיק של הסימנים המטרידים: פערים עצומים בין מחירי הדירות לשווי האמיתי, מינוף פרוע ואינדיקטורים שמעידים על קריסה קרבה – ומה ניתן לעשות כדי להגן על עצמכם. OK, יש בועה: מה אפשר ללמוד מ”מכונת הכסף” על בועת הנדל”ן בישראל?

OK, There’s A Bubble: כשהאסימון נופל – אז והיום בישראל

🎬 הרגע הבלתי נשכח מ"מכונת הכסף"

בסרט "מכונת הכסף" (The Big Short), שמבוסס על הסיפור האמיתי של משבר הסאב-פריים בארה”ב, יש רגע מכונן: מארק באום (סטיב קארל) נוסע לפלורידה לבדוק מה קורה בשטח בשיא הבועה. הוא משוחח עם חשפנית שמספרת לו בגאווה שהיא רכשה חמישה בתים – כולם במינוף, בלי יכולת החזר סבירה, מתוך אמונה שהמחירים רק ימשיכו לעלות.זהו הרגע שבו הוא מבין שהמערכת הפיננסית איבדה כל קשר למציאות. לא הייתה כאן שאלה של אם תהיה קריסה, אלא רק מתי.

🔎 מהות הבועה – אז והיום

אותו דפוס מהדהד היום בישראל:

מחירים מנותקים מהפונדמנטליים – שווי הנכסים כפול מהערך הכלכלי האמיתי, כשהתשואות הממוצעות מהשכרה (כ-2.5%) נמוכות בהרבה מהריביות על המשכנתאות (5%-6% ומעלה).
מינוף פרוע – משקיעים ובעלי דירות מרובות מחזיקים נכסים עם הון עצמי נמוך ותלות מוחלטת בהמשך עליית מחירים כדי לשרת את ההתחייבויות.
אשליית ביקושים – רבים טוענים שגידול טבעי באוכלוסייה מסביר את מחירי השיא, אך בפועל אין מחסור בדירות: לפי הלמ”ס יש כיום 67,000 דירות לא מכורות, כ-200,000 דירות בבנייה פעילה ועוד מאות אלפי מ"ר של משרדים ריקים.

📉 הדמיון המסוכן לשוק הסאב-פריים

במשבר 2008, מנגנון ההלוואות נשען על ההנחה שמחירי הבתים תמיד יעלו – לכן הבנקים חילקו משכנתאות סאב-פריים גם ללווים בלי כושר החזר. כשהמכירה נעצרה לרגע, המגדל התמוטט. בישראל כיום, להבדיל, המינוף ניתן על מחירים כפולים מהערך הפונדמנטלי – מה שמעיד על עומק הסיכון, במיוחד כאשר תזרים המשכנתאות תלוי באופן קריטי בהמשך עליות מחירים.

📊 אינדיקטורים נוספים לבועה בשוק המקומי

פער בין מחיר לשווי פונדמנטלי – עדות לכך שהשוק נשען על ציפיות, לא על כלכלה אמיתית.
עלייה דרמטית בזמן הספיגה – נכון לנתוני יוני 2025, זמן הספיגה הממוצע הגיע ל-27.9 חודשים, רמה גבוהה היסטורית שמצביעה על גידול בהיצע ללא ביקוש אמיתי.
קיפאון בשוק היד השנייה – ירידה מובהקת במספר העסקאות, בעיקר בדירות משפרי דיור שנדרשים למכור כדי לרכוש.

💡 מה ניתן לעשות? צעדים מעשיים למשקיעים ואזרחים

✔️ הפחתת חשיפה לנדל”ן ממונף – לבחון מכירת דירות שנרכשו בעיקר לצורכי השקעה, במיוחד אם ההחזקה בהן יוצרת תזרים שלילי או תלויה בהמשך עליית מחירים.

✔️ הגנה פיננסית – מי שמבין שהשוק במצב קיצוני יכול לשקול אסטרטגיות גידור דרך מכשירים פיננסיים (אם כי ההיצע בישראל מוגבל) או פיזור השקעות לנכסים שנהנים מירידות מחירים.

✔️ פיזור גיאוגרפי – חיפוש השקעות באזורים יציבים בחו"ל (למשל ביוון או פורטוגל) בהם מחירי הנדל”ן הגיוניים יותר ותואמים את שכר הדירה המתקבל.

✔️ היערכות נזילות – לוודא שחלק מההון זמין בנזילות גבוהה, כדי להימנע ממכירה במחירי הפסד כשיגיע מועד ההיפוך בשוק.

🛑 סיכום: כמו במפולת 2008 – ההבנה בזמן מצילה

הרגע של סטיב קארל ב"מכונת הכסף", שבו נופל האסימון, מלמד לקח אוניברסלי: כששוק מסתחרר סביב ציפיות לא רציונליות, אסור להסתנוור מהחגיגה – חייבים לעצור ולבדוק את הפונדמנטליים.המשק הישראלי נמצא היום במצב שלא שונה בהרבה, וההיסטוריה מלמדת: בועות לא מתפוצצות לאט – הן קורסות בבת אחת.📌 אל תעצום עיניים – זה הזמן לחשב מסלול מחדש.

“משקיעי הצעצוע” והרקדנית: אותו דפוס התמכרות לסיכון

הרקדנית בסרט “מכונת הכסף”, שרכשה חמישה בתים בלי יכולת החזר, מגלמת בצורה חדה את תופעת “משקיעי הצעצוע” – אנשים שחושבים שהם גאונים פיננסיים רק כי השוק עולה, אך בפועל פועלים בלי הבנה או מודעות לסיכונים. בישראל בעשור האחרון נוצר גל דומה: ציבור רחב, כולל אנשים ללא רקע פיננסי, נמשך לרכוש דירות במינוף קיצוני מתוך תחושת פספוס ופחד להישאר מאחור (FOMO), כשהם סבורים שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח. בדיוק כמו הרקדנית, הם מסתמכים על תחושת אופוריה ומספרים אחד לשני סיפורים על רווחים עתידיים – בזמן שהמציאות הכלכלית מצביעה על אי-סבירות מוחלטת.

קרא עוד

03Jul

📝 ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – כיצד הפכו לכלי ספקולטיבי

ניתוח מעמיק של תוכניות הדיור המוזל בישראל – מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירות בהנחה – החושף כיצד הפכו לכלי ספקולטיבי שהזין את בועת הנדל״ן במקום לספק פתרון אמיתי לדיור בר השגה. תוכניות דיור מוזל בישראל: ניתוח חושפני – איך הפכו לכלי ספקולטיבי והעצימו את בועת הנדל״ן

📝 ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – כיצד הפכו לכלי ספקולטיבי

📊 1. השוואת מחירי דירות בתוכניות ההנחה מול השוק החופשי

דוגמה מובהקת: בפרויקט “מחיר למשתכן” בלוד ב-2017, מחיר התחלתי של דירת 4 חדרים עמד על כ-980 אלף ש”ח. ב-2022 נמכרו דירות באותו פרויקט ב-1.85 מיליון ש”ח – עלייה של 90% תוך 5 שנים, כמעט פי שניים מקצב עליית המחירים הארצי לאותן שנים (כ-45% לפי מדדי הלמ"ס).
בפרויקטים “מחיר מטרה” בחריש ובבית שמש שנמכרו ב-2020, נרשמה עלייה של 35%-40% עד 2023 בלבד.

🔎 מסקנה: הדירות בהנחה “רדפו” אחרי מחירי השוק ואף עקפו אותם במקומות רבים.

📉 2. היזמים בתמריץ להקפיץ מחיר הקרקע

במכרזי “מחיר למשתכן”, היזמים התחרו על מחיר הקרקע: ככל שהציעו יותר, כך גדלו סיכוייהם לזכות – מה שהוביל למחיר קרקע מוגזם.
היזמים כיסו את ההצעות המופרזות ע”י העלאת מחיר הדירות לגבול העליון שהתקנות מאפשרות. כך הפכה תוכנית שמיועדת לסבסוד – לזרז אינפלציה במחירים.

📦 3. ניתוח היצע וביקוש: המרוויחים מהמודל

סוג רוכש	מאפיינים	השפעה על השוק
רוכש אמיתי לדירה ראשונה	לרוב צעירים עם הון עצמי גבולי	לעיתים נדחקו מהשוק כי ההגרלות הפכו להימור; ההיצע נגמר מהר
משקיע סמוי	בני משפחה רוכשים בשם צעירים או זוגות שרוצים להשכיר	הפכו את הדירות בהנחה למכשיר השקעה עם רווח כמעט מובטח
משקיעים גלויים	רוכשים דירות נוספות דרך בני משפחה או חברות קש	הקפיצו ביקוש מלאכותי באזורים של פרויקטים

🏦 4. פרמיות שחורות ותופעת ה"קיזוז"

במקרים רבים בוצע תשלום “בשחור” מצד משקיעים לזוכים בהגרלה (עשרות אלפי שקלים) תמורת העברת הזכות לרכישת הדירה או התחייבות למכור אותה בהמשך.
הפרקטיקה הזו העלתה את מחיר העסקה האמיתי והזינה את הספקולציה.

📉 5. הנתונים המקרו-כלכליים – הלמ”ס ורמ"י

מנתוני רמ"י (2022) עולה כי מחיר ממוצע למ"ר בפרויקטים בתוכניות ההנחה באזורים מבוקשים הגיע לעד 95% ממחיר השוק החופשי – במקום פער של 20%-30% שהוצהר במקור.
דו"ח הלמ"ס ב-2023 מצא ש-52% מהדירות בהגרלות נרכשו על ידי אוכלוסיות שאינן בהכרח במצוקה – כגון רווקים עם הון עצמי גבוה.

🖼️ המחשה גרפית ראשונית (טקסטואלית):

שנה	מחיר שוק	דירות הנחה
2017	1.00	1.00
2019	1.18	1.25
2021	1.35	1.48
2023	1.50	1.80

🔎 שורה תחתונה:

התוכניות שהיו אמורות לבלום את מחירי הדיור הפכו לאחד המנועים של הבועה, לאור שיטה שבנויה על מכרזי קרקע ספקולטיביים, העדר בקרה אפקטיבית על הייעוד למגורים בפועל, וחוסר הגבלה אמיתי על מימוש הדירה כמכשיר השקעה.

כל הגישה הזאת של התמחור של הדירות המוזלות הייתה לקויה אולי הגישה הייתה צריכה קביעת ערך אחד לאורך כל השנים מבלי שהמחירים בדירות המוזלות יעלו בכלל בלי שום קשר למה שקורה בשוק זאת פעם אחת ואולי הפעם השנייה זה קביעת ערך לפי שווי פונדמנטלי אם כן רוצים ליצור איזה שהוא עוגן כלכלי לקביעה של מחירים.

הגישה שנבחרה בתוכניות כמו “מחיר למשתכן” ו”מחיר מטרה” הייתה לקויה מהיסוד: היא הניחה שהשוק החופשי הוא עוגן המחיר, ולכן הצמידה את מחיר הדירות בהנחה לתחרות במכרזים, במקום לעגן את המחירים לערכים קבועים או פונדמנטליים. זה יצר מנגנון שחיזק את עליות המחירים, כי המחירים המוזלים רדפו אחרי השוק במקום להוות משקל נגד.

אתייחס לשתי החלופות שהצעת:

✅ 1) קביעת ערך קבוע לדירה מוזלת לתקופה ארוכה – מודל “המחיר הנעול”

לדוגמה: הממשלה קובעת מחיר קבוע לדירה מוזלת לפי אזור גיאוגרפי וסטנדרט בנייה, בלי קשר למחירי השוק – למשל 800 אלף ש"ח לדירת 4 חדרים בפריפריה או 1.2 מיליון בגוש דן – והמחיר הזה נשמר ל-10 שנים.
יתרון: יוצר ודאות מוחלטת לרוכשים ולממשלה, מונע ספקולציה, מחייב את היזמים להתמודד עם עלויות ולהתייעל במקום להעביר התייקרויות לצרכן.
חסרון: עלול לדרוש סבסוד ממשלתי גבוה אם עלויות הייזום יעלו משמעותית; יזמים עלולים להימנע מהגשה למכרזים במקומות שבהם המחיר לא ריאלי עבורם.
דוגמאות: גישה דומה קיימת בפרויקטים של דיור ציבורי במדינות אירופה כמו הולנד, שבהן מחיר השכירות או הרכישה בדיור בר השגה מוגדר בתקנות ונשמר קבוע לפרקי זמן ארוכים.

✅ 2) קביעת ערך לפי שווי פונדמנטלי – מודל “עוגן כלכלי אמיתי”

כאן המחיר לדירה מוזלת נקבע על בסיס ערך פונדמנטלי מחושב: מחיר קרקע אמיתי (לא ספקולטיבי), עלויות בנייה ישירות, ורווח יזמי סביר בלבד (למשל 8%-10% במקום 20%+ כפי שנהוג היום), בלי “פרמיית ציפייה” לשוק עולה.
יתרון: מייצר עוגן אובייקטיבי למחיר שמבוסס על כלכלה אמיתית, לא על “כמה מוכנים לשלם”.
חסרון: דורש מנגנון ממשלתי מקצועי וחסר פניות שיפרסם מדי שנה טבלאות ערכים פונדמנטליים; בישראל – במצב הרגולטורי הנוכחי – יש סכנה שהמנגנון יהפוך לכלי פוליטי או יושפע מלחצים של יזמים ובנקים.
דוגמאות: בערים מסוימות בגרמניה (למשל מינכן וברלין) מופעלים מודלים דומים בהקצאת קרקע לבנייה מוזלת לפי שווי פונדמנטלי, עם מנגנון בקרה ציבורי.

🔎 למה שתי הגישות טובות בהרבה מהשיטה הנוכחית?
כי שתיהן שוברות את ההצמדה למחירי השוק – שהיא הגורם המרכזי להפיכת ה”דירות בהנחה” לסחורה ספקולטיבית. בשיטה הנוכחית, המחיר המוזל פשוט רודף אחרי השוק ומעמיק את הבועה במקום לעצור אותה.

📌 עמדתי:
לטעמי, מודל “שווי פונדמנטלי” עדיף – הוא מאפשר גמישות להתאמות אם עלויות הבנייה משתנות, אך שומר על עקרון הוגן של מחיר מבוסס-עלויות אמיתיות. עם זאת, נדרש מנגנון פיקוח עצמאי וחזק – כמו גוף סטטוטורי מקצועי (למשל תחת מבקר המדינה או רשות עצמאית) – שיקבע את השווי הפונדמנטלי ויפרסם אותו לציבור בשקיפות מלאה.

הקביעה הייתה צריכה להיות מלמעלה למטה ממחיר הדירה הסופי פחות רווח יזמי פחות עלויות בנייה להגיע למחיר הקרקע וזה המחיר שרמ"י הייתה מקבלת עבור הקרקע. זהו בדיוק המנגנון ההפוך לשיטה שנהוגה כיום – וזה המודל שהיה יכול לייצר שוק דיור מוזל אפקטיבי באמת.

🔎 מה שקורה היום:

רמ"י מוכרת את הקרקע במכרז למרבה במחיר.
היזם מציע מחיר קרקע גבוה כדי לזכות, ואז מגלגל את העלות לצרכן במחיר הדירה.
המחיר לצרכן נקבע מלמטה למעלה: מחיר קרקע (המנופח) ➔ בתוספת עלויות בנייה ➔ בתוספת רווח יזמי ➔ ➔ ➔ מחיר דירה סופי.
זה גורר מעגל עליות: ההצעות לקרקע עולות כי היזמים יודעים שמחירי הדירות ימשיכו לטפס.

✅ מה שצריך היה להיות – המנגנון ההפוך (Top-Down):

קובעים מחיר מטרה סופי לדירה – נגיד: דירת 4 חדרים בגוש דן לא יותר מ-1.2 מיליון ש"ח.
מנכים ממנו את עלויות הבנייה המפוקחות – לפי מחירון רשמי של עלויות בנייה מעודכן ושקוף.
מנכים רווח יזמי סביר ומוגדר מראש – למשל 8%-10% מעל עלות הבנייה.
היתרה שנשארת היא מחיר הקרקע – וזה המחיר שרמ"י הייתה גובה על הקרקע מהיזם.
אם המחיר הסופי לדירה גבוה מדי בגלל מחיר קרקע מנופח – פשוט לא היה מתאפשר למכור את הקרקע במחיר הזה, כי מחיר הדירה קבוע מלמעלה.

📌 למה זה נכון?

זה מחייב את המדינה לשמש רגולטור אחראי, לא מוכר קרקעות למרבה במחיר.
זה מונע ספקולציה על הקרקע: מחיר הקרקע מותאם לרווחיות סבירה בלבד, לא לתיאבון ספקולטיבי.
זה מייצר עוגן כלכלי ויציבות: מחירי הדירות לא עולים כי “השוק מתלהב”, אלא נקבעים לפי עקרונות של עלות אמיתית + רווח מוגבל.

🎯 במילים פשוטות:
הדירה אמורה להיות “היעד הקבוע” – וכל שאר הגורמים (רווח יזמי, עלות בנייה, מחיר קרקע) נגזרים ממנה, לא להפך.
זה בדיוק המנגנון שהיה צריך לאמץ. רוצה שאכין על זה תזכיר מקצועי שאפשר להעביר לרשויות או לשיתוף ציבורי?

וגם פה את הרווח היזמי אפשר היה להקטין נגיד ל-10% בגלל הוודאות בגלל שהסיכון הרבה יותר קטן

זה נוגע באחד העיוותים הגדולים בשוק: היום הרווח היזמי בישראל נע סביב 18%-25% ולעיתים אף יותר, בטענה של יזמים שהם לוקחים סיכון גבוה (שיווק, אשראי, רגולציה, אי ודאות תכנונית). אבל אם המדינה קובעת מחיר דירה מראש ויוצרת ודאות – הסיכון היזמי קטן משמעותית, ולכן אפשר בהחלט לקבוע רווח יזמי נמוך בהרבה, למשל 8%-10%.

🔎 למה זה לגיטימי?

ככל שהוודאות גבוהה (מבחינת מחיר סופי, לוחות זמנים לאישורים ושיווק מובטח לציבור יעד מוגדר), הסיכון המסחרי של היזם מצטמצם דרמטית.
רווח יזמי הוא, במהותו, תשלום על הסיכון שהיזם לוקח – לא בונוס קבוע. כשהמדינה מסירה אי ודאות, היא זכאית להקטין את התמורה שהיא נותנת ליזם.

📊 השוואה עולמית קצרה:

במכרזי דיור מוזל בגרמניה והולנד, רווח יזמי טיפוסי נע סביב 6%-10% כי הרשויות מספקות ודאות תכנונית, ליווי שיווקי, ולעיתים גם ערבויות מימון.
בישראל, בגלל חוסר יעילות רגולטורית, היזמים דורשים רווח גבוה לכיסוי "אי הוודאות המובנית" – וזה מה שצריך לשבור.

🏦 מה יוצא מזה למדינה ולציבור?

דירות מוזלות באמת, בלי “שומן” מיותר.
שימוש יעיל יותר בהון הציבורי – המדינה לא מסבסדת רווח יזמי מנופח.
יזמים ממשיכים להיות רווחיים – אך בגובה סביר לשוק מאורגן.

✅ לכן ההצעה המלאה הנכונה היא:

1️⃣ מחיר דירה קבוע מראש (על פי שווי פונדמנטלי).

2️⃣ מנכים עלויות בנייה עדכניות (שקופות ומבוקרות).

3️⃣ מנכים רווח יזמי מוגבל (8%-10%) בשל ודאות גבוהה.

4️⃣ היתרה שנשארת ➔ מחיר הקרקע – וזה מה שרמ"י גובה.

מחקר חדש בבנק ישראל: השפעת תכניות ממשלתיות בתחום הדיור על הצעות היזמים במכרזי מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל

איך השפיעו תוכניות ממשלתיות בתחום הדיור על הצעות היזמים במכרזי מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל?

הגרלות הדירות בהנחה ניפחו את המחירים כי הן יצרו ביקוש מלאכותי ומרוכז בזמן – אלפי משקי בית נרשמים בבת אחת, מה שמייצר אשליה של "מחסור" חריף.
הקבלנים, שראו את התור הארוך, ניצלו את זה להעלות מחירים בדירות שלא נכנסו להגרלה.
בנוסף, הזכייה בהנחה שימשה עוגן פסיכולוגי – אם המדינה מוכרת ב־X% פחות, הציבור מניח שזה המחיר "האמיתי" ומוכן לשלם הרבה יותר על דירות אחרות.
התוצאה: שוק משוחרר מכל הגיון כלכלי, שבו אפילו "דירות בהנחה" דחפו את הרף כלפי מעלה.

לפי הממצאים של הדוח, ובקריאה ביקורתית, אפשר בהחלט להסיק שהתוכניות לדיור מוזל תרמו לעלייה במחירים בשוק החופשי, ולא להוזלתו.

ההיגיון הוא כזה:

הקטנת היצע הקרקעות לשוק החופשי – העברת חלק גדול מהקרקעות לתוכניות כמו "מחיר למשתכן" צמצמה את מספר המכרזים הרגילים, מה שיצר מחסור יחסי בקרקע לשוק החופשי. מחסור = לחץ להעלאת מחירים.
הגדלת הביקוש הכולל – הדירות המוזלות הכניסו לשוק רוכשים שלא היו בו קודם, כולל כאלה שלא יכלו להרשות לעצמם דירה במחיר שוק. חלקם התמודדו גם על דירות בשוק החופשי, ובכך דחפו את הביקוש (והמחיר) למעלה.
אפקט השכנים – גם יישובים סמוכים ליישובים שבהם שווקו קרקעות מוזלות חוו עלייה במחירי הקרקע במכרזים הרגילים, במיוחד בפריפריה, מה שתרגם לעליית מחירי הדירות באזורים אלה.
הצמדות למחירי השוק – יזמים ששילבו בפרויקטים דירות לשוק חופשי לצד הדירות המוזלות, שמרו על מחירי השוק של הדירות הלא-מוזלות ואף העלו אותם כדי "לפצות" על המחיר הנמוך של הדירות המסובסדות.

במילים פשוטות — במקום שהממשלה תוריד את המחיר הממוצע בשוק, היא יצרה שתי רמות מחירים במקביל, והגבוהה שבהן אפילו עלתה.אם תרצה, אני יכול להכין לך שרשרת סיבתיות ותרשים זרימה שמראה איך בדיוק המהלך הזה התגלגל לעלייה במחירים.

המכניזם הכלכלי מאחורי עליית המחירים בהגרלות דירות בהנחה

הגרלות הדירות בהנחה בישראל לא רק שלא הורידו את מחירי הדירות כפי שתוכננו, אלא דווקא העלו אותם. זה קורה דרך מספר מנגנונים כלכליים המשלימים זה את זה:

הגדלת הביקוש המלאכותי

התוכניות יצרו ביקוש לא אמיתי - אנשים שלא תכננו לרכוש דירה נרשמו להגרלות בגלל ההנחה האטרקטיבית, כאשר חלקם אפילו לא יכלו לקבל משכנתא. למעלה מ-100 אלף איש נרשמו לתוכניות השונות, מה שהגדיל משמעותיות את הביקוש הכללי.nadlan.walla+2

צמצום ההיצע בשוק החופשי

התוכנית צמצמה את היצע הדירות החדשות לשאר קבוצות הרוכשים - משפרי דיור ומשקיעים - כי רק מיעוט משיווקי הקרקעות יועדו לשוק החופשי. כאשר בפרויקטים מסוימים רק 20% מהדירות נמכרו במחירי שוק חופשי, נוצר מצב של מחסור חמור.calcalist+1

העלאת מחירים בשוק החופשי

בנק ישראל מצא "קשר חיובי מובהק בין שינוי מחירי הדירות שנמכרו בשוק החופשי לבין שיעור העסקאות שנמכרו בתוכנית". כלומר - ככל שבעיר נמכרו יותר דירות מוזלות, כך עלו מחירי השוק החופשי יותר. היזמים מודעים לכך שאין חלופות לרוכשים ולכן לא מהססים להעלות מחירים כדי לפצות על הרווחים האבודים מהדירות המוזלות.nadlan.walla+1

ביטול ההשפעה הממתנת

למרות שבתאוריה התוכנית אמורה הייתה להפחית מחירים, בפועל "התייקרות דירות שנמכרו במחיר שוק החופשי ביטלה את ההשפעה הממתנת של התוכנית על שוק הדיור". מחקר בנק ישראל הוכיח שבכל היישובים שבהם נמכרו דירות במסגרת התוכנית עלו המחירים ב-8% עד 90%.nadlan.walla

החזרה של לא זוכים לשוק

רוב הנרשמים (מעל 90%) לא זוכים בהגרלות, ונאלצים לחזור לשוק החופשי עם ציפיות מחיר מופחתות שנמחקו. זה מגדיל עוד יותר את הביקוש בשוק החופשי.ynet

העלות הכוללת של התוכנית

התוכניות עלו למשלם המסים 50 מיליארד שקל ביובדן הכנסות מהקרקעות, ויחד עם תוכניות החיקוי - כ-30 מיליארד שקל נוספים. למרות ההוצאה העצומה, מדד מחירי הדירות המשיך לעלות ולא ירד כפי שתוכנן.globes+3בסופו של דבר, התוכניות יצרו עיוות שוק משמעותי שבו מיעוט זכה בהנחות עצומות, אך רוב הציבור שילם יותר עבור דירות בשוק החופשי. זהו דוגמה קלאסית לכך שמדיניות בעלת כוונות טובות יכולה לגרום לתוצאות הפוכות מהמיועדות.

קרא עוד

30Jun

🏗 הקיפאון במכירת דירות חדשות: מכת מוות לפרויקטי פינוי-בינוי

🏗 הקיפאון במכירת דירות חדשות: מכת מוות לפרויקטי פינוי-בינוי. משבר במכירת דירות חדשות משתק את תחום הפינוי-בינוי, מאיים למחוק השקעות של יזמים, וממחיש את הקשר הישיר בין בועת הנדל"ן לפריחת התחום. ניתוח עומק על מנגנוני השוק, דרישות הבנקים, והשלכות המאקרו.

משבר במכירת דירות חדשות משתק את תחום הפינוי-בינוי, מאיים למחוק השקעות של יזמים, וממחיש את הקשר הישיר בין בועת הנדל"ן לפריחת התחום. ניתוח עומק על מנגנוני השוק, דרישות הבנקים, והשלכות המאקרו.

🎧 למה לקרוא אם אפשר 🎧להאזין לפודקאסט

📉 ההייפ נגמר – ופינוי בינוי נתקע

שוק הדירות החדשות בישראל סובל מקיפאון ממושך – ירידה של עשרות אחוזים בכמות העסקאות, קבלנים שמתקשים למכור גם במחירי "מבצע", ורוכשים שמבינים סוף סוף שהמחירים מנופחים ולא כל עסקה היא "הזדמנות". אבל בתוך המשבר הזה מתרחש כשל נוסף, עמוק יותר: קריסה שקטה של תחום הפינוי-בינוי.

🧨 מנגנון שברירי מבוסס הייפ

במשך עשור ויותר, תחום ההתחדשות העירונית ובפרט פינוי-בינוי נהנה מהילה תקשורתית, מדיניות ממשלתית תומכת, ותחזיות אופטימיות של מחסור מדומה. אך מאחורי הקלעים, הפרויקטים האלו התבססו על הייפ – לא על כלכלה ריאלית. ככל שמחירי הדירות זינקו, כך גדל הרווח התיאורטי ליזמים – וכך נוצרה לגיטימציה להבטחות לתושבים, לכניסה לפרויקטים יקרים, ולהסכמים עם קבלנים ומממנים.

💣 התנאי של הבנקים – מלכודת

כעת, כאשר ההייפ התפוגג, הבנקים מציבים תנאי בסיסי לליווי פרויקטים – מכירת לפחות 30% מהדירות מראש. תנאי הגיוני בשוק מתפקד. אבל בשוק קפוא, מדובר בדרישה שלא ניתנת למימוש. התוצאה: עשרות ואף מאות פרויקטים תקועים, בשלב מתקדם של תכנון, אפילו עם היתר – אך בלי אפשרות אמיתית לביצוע.יזמים השקיעו הון בשלב מקדים – תכנון, יועצים, הסכמים משפטיים עם בעלי הדירות – אך כל אלו הופכים ל"השקעות אבודות" אם אין מכירות ואין ליווי.

🧮 ההקשר לבועה: פינוי-בינוי כנגזרת של מחיר מנופח

כפי שטענתי בעבר, פינוי-בינוי לא היה מתרחש בהיקפים שראינו בשנים האחרונות אלמלא מחירי הדירות היו כפולים מערכם האמיתי. ברגע שהשוק מתחיל להתקרר ולחזור לרמות סבירות, הפרויקטים מאבדים כדאיות. אין כבר "משתמשים סופיים" שיקנו דירה חדשה על הנייר במחיר אסטרונומי. המשקיעים נעלמו. והציבור מחכה לראות ירידות.כך מתגלה האמת: פינוי-בינוי לא היה פתרון למצוקת הדיור, אלא תוצר של מנגנון בועתי. וכאשר הבועה מתפוצצת – הוא הראשון לשלם את המחיר.

🔎 סיכום:

כשל השוק במכירת דירות חדשות הופך את דרישות הליווי הבנקאי למחסום בלתי עביר.
יזמים מוצאים עצמם עם השקעות שקועות ללא סיכוי להחזר.
פרויקטים של פינוי-בינוי, שהתרחבו רק בזכות מחירי שיא, צפויים להיעלם.
מדובר לא רק במשבר מימוני, אלא בהתפכחות מהמיתוס שבינוי מחדש יבוא מכל פינה.

🧭 המלצה לדיון ציבורי:

יש לבחון מחדש את מדיניות ההתחדשות העירונית מתוך ראייה כלכלית-ריאלית.
לקדם פתרונות שמבוססים על שווי פונדמנטלי – לא על תחזיות בועתיות.
לדרוש שקיפות מלאה בכל פרויקט – כולל יחס תועלת-עלות לתושבים, ולא רק "שדרוג חזותי".

המלכודת הכפולה של היזמים: מעבר להשקעות השקועות, היזמים כעת מתמודדים גם עם הסכמי מכר לדיירים שנחתמו כשהמחירים היו בשיא. הם מחויבים למחירים שכבר לא ריאליים בשוק הנוכחי, מה שמקטין עוד יותר את הכדאיות הכלכלית.

השפעה על הדיירים המחכים: ישנם אלפי דיירים שכבר חתמו על הסכמי פינוי-בינוי ומחכים שנים לביצוע. החזרה לדירות זמניות, אי-וודאות משפחתית, והפסדים כלכליים - כל אלו הופכים אותם לקורבנות של הבועה שלא יצרו.

הממד המוניציפלי: רשויות מקומיות שהתבססו על תחזיות גידול באוכלוסיה ובהכנסות מהתחדשות עירונית, עכשיו נמצאות עם תוכניות פיתוח ותקציבים שלא עומדים במבחן המציאות.

הבעיות המבניות הן עמוקות: התחום התבסס על הנחה שמחירי נדל"ן יוסיפו לעלות לעד, כשהמציאות הכלכלית מוכיחה שזה לא בר-קיימא. מודל עסקי שתלוי בעליות מחירים אינסופיות הוא בהגדרה בועתי.הממשלה עודדה התחדשות עירונית כפתרון למצוקת דיור, אבל בפועל היא רק הגבירה את המחירים באזורים המבוקשים. במקום לפתור מחסור, היא יצרה מוצר יוקרה שרק החמיר את הבעיה.

מה נדרש לשיבוב מסלול:

הגדרה מחדש של מטרות: התחדשות עירונית צריכה להיות כלי לשיפור איכות חיים - לא מנוע להשקעות ספקולטיביות. זה אומר פרויקטים קטנים יותר, מבוססי קהילה, עם רווחיות מתונה.

מימון ציבורי ישיר: במקום להסתמך על השוק הפרטי והבועה שלו, המדינה צריכה לממן התחדשות מתקציבה - עם מטרות חברתיות ברורות, לא רווח מקסימלי.

עדיפות לאזורי עוני: התמקדות בשכונות שבאמת זקוקות לשדרוג תשתיות, לא באזורים יקרים שכבר עוברים ג'נטריפיקציה.

שקיפות כלכלית מלאה: כל פרויקט צריך לעבור מבחן עלות-תועלת ציבורי מובן, כולל השפעה על מחירי השכירות באזור. הכשל הזה יכול להיות הזדמנות לבנות מחדש את התחום על בסיס כלכלי-חברתי בריא, במקום על בועות ספקולטיביות.

ב-2017 עדיין היה שיא האופוריה - המחירים המשיכו לטפס, הממשלה דחפה את תמ"א 38 בכוח, והתקשורת טענה שיש "מחסור במגרשים" ולכן המחירים לעד יעלו. מי שהעז לומר שזו בועה נחשב לפסימי או "לא מבין בשוק".אבל השמאי שמכיר את השווי הפונדמנטלי מול המחיר בשוק - הוא הראשון שמזהה איך המנתק הזה לא יכול להמשיך לנצח. במיוחד בישראל, שבה רוב האוכלוסיה לא יכולה להרשות לעצמה את המחירים האמיתיים.

ההשוואה למשבר ויסות מניות הבנקים מדויקת! מניות הבנקים של שנות השמונים - זה היה באמת אסון לאומי שנמשך עשרות שנים.

הדמיון מבהיל:

אותה אופוריה של "כלכלת הנס הישראלית"
אותה תמיכה ממשלתית מאסיבית
אותו "כולם יודעים" שהבנקים הישראליים הם "השקעה בטוחה"
אותה מעורבות פוליטית שמעוותת את השוק

והתוצאות היו קטסטרופליות: מניות שנקנו ב-1983 בשיא - חזרו לרמות השווי שלהן רק אחרי 20-25 שנה! דור שלם של משקיעים איבד את החסכונות שלו. הפעם זה יכול להיות גרוע יותר: בשנות השמונים, רוב האנשים לא השקיעו את כל הרכוש שלהם במניות הבנקים. אבל הפעם, רוב הישראלים יש להם את כל ההון שלהם קשור בנכס מקרקעין אחד. אותה הכחשה פסיכולוגית: גם אז, שנים אחרי הקריסה, אנשים עדיין חיכו ש"השוק יחזור". לא הבינו שהבועה פופחה לצמיתות. זו השוואה שצריכה להפחיד כל מי שקנה דירה במחירי שיא. ההיסטוריה מראה שבועות כאלה לא "מתקוממות" - הן פופחות.

"פופחות" במקום "מתפוצצות" כי הנדל"ן לא קורס בבת אחת כמו מניות - זה תהליך איטי יותר:

הפופחה הדרגתית:

המוכרים עדיין מבקשים מחירי שיא, אבל אין קונים
העסקאות קופאות - נפח המכירות צונח
אט אט המוכרים מתחילים להוריד מחירים
המחירים יורדים בהדרגה, שנה אחר שנה

לא "התפוצצות" אלא "התרוקנות":במניות יכול להיות קריסה של 50% ביום אחד. בנדל"ן זה תהליך של שנים - המחירים יורדים 10%-15% בשנה, עד שהם מגיעים לרמה הפונדמנטלית. אבל התוצאה הסופית זהה - מי שקנה בשיא הבועה יכול לאבד 50%-70% מהשקעתו, רק שזה קורה על פני 5-7 שנים במקום 5-7 חודשים. זה מה שקרה למניות הבנקים בשנות השמונים - לא התפוצצות דרמטית, אלא ירידה מתמשכת שנמשכה עשרות שנים.

מה זה "מתקוממות": כשבועה מתחילה להתרסק, יש נטייה פסיכולוגית לחשוב שהשוק "יתקומם" - כלומר יחזור למסלול העלייה הקודם מכוח עצמו, כאילו יש לו רצון או יכולת להילחם נגד הכוחות הכלכליים.

המציאות הקשה: כשהבועה נגמרת, הכוחות הכלכליים הבסיסיים (היצע וביקוש אמיתיים, יכולת תשלום, שווי פונדמנטלי) חוזרים לפעול. הבועה לא יכולה "להתקומם" נגד זה, כי היא לא ישות חיה עם רצון - היא רק מנתק זמני מהמציאות הכלכלית.

דוגמה: כשמחירי הדירות בתל אביב הגיעו ל-50,000 ₪ למ"ר, והמשכורת הממוצעת היא 12,000 ₪ - אין שום כוח ביקום שיכול "להתקומם" ולגרום לזה להיות בר-קיימא. הבועה חייבת להתרוקן עד שהמחירים יחזרו ליחס הגיוני למשכורות. זה כמו כוח הכבידה בפיזיקה - בועה יכולה לעוף זמנית, אבל בסוף היא חייבת לחזור לקרקע.

"מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין בו כדאיות כלכלית"

קרא עוד

18Jun

אפקט דאנינג־קרוגר בבניית הנרטיב: כך ניפחו את בועת הנדל"ן בישראל

כיצד בורות הציבור והניצול הציני של אפקט דאנינג־קרוגר אפשרו לנפח את בועת הנדל"ן בישראל? חיים אטקין חושף את הנרטיב שנבנה על ידי חסרי ידע, ושהתקבל בהתלהבות על ידי הציבור, התקשורת – והבנקים. מלווי משקיעים חסרי ניסיון פיתו צעירים לרכוש דירות במחירים מנותקים מערך – תוך הבטחות לתשואה ופאסיביות. חיים אטקין מנתח את תופעת הליווי המסוכן שהזינה את בועת הנדל"ן בישראל.

🧠 בלוג: אפקט דאנינג־קרוגר בבניית הנרטיב: כך ניפחו את בועת הנדל"ן בישראל

מהספר בועת נדל"ן

“דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים”
— חיים אטקין

🏗️ הקדמה: בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נבנית מנרטיב

כדי להבין כיצד שוק הנדל"ן בישראל הגיע למצב שבו מחירי הדירות כפולים מערכם הפונדמנטלי – אין די לנתח את המאזנים של הבנקים, מדיניות הריבית או היצע הדירות. צריך להבין את הסיפור שסופר לציבור, והאופן שבו בורות פגשה אינטרסים.

🎭 תסמונת דאנינג־קרוגר: ההזדמנות של חסרי הידע

תסמונת דאנינג־קרוגר מתארת מצב פסיכולוגי בו אנשים עם ידע מועט בתחומם נוטים להעריך את עצמם כבעלי מומחיות רבה. בשוק הנדל"ן הישראלי, תסמין זה הפך לכר פורה למשווקים, לכתבים, ליועצי משכנתאות ולעתים גם לפוליטיקאים, שהפיצו נרטיבים חלקיים, מטופשים ולעיתים שקריים — ודווקא הם התקבלו בקרב הציבור כ"קולות של סמכות".לדוגמה:

מי שהזהיר מפני בועה, נחשב "הזוי" או "פסימי".
מי שטען ש"מחירי הדירות ימשיכו לעלות לנצח" הפך לפרשן מבוקש.
התקשורת, לעיתים בתום לב ולעיתים באינטרס מובהק, הפיצה סיסמאות ריקות כמו "יש מחסור חמור בדירות" — גם כשהנתונים הראו הפוך.

🧠 כשבורות פוגשת תאוות בצע

התוצאה: ציבור ללא ידע פיננסי, שמוצף באינפורמציה מעוותת, מאמין למה שהוא רוצה להאמין – כי זה קל יותר, וזה תואם את הפחדים והחלומות שלו. דירה הפכה ל"חיסכון", הלוואה הפכה ל"הזדמנות", ומחיר מנופח הפך ל"מחיר שוק".וכך נולדה מערכת שכולם בה שותפים:

התקשורת נהנית מהטראפיק.
הבנקים נהנים מהריבית.
היזמים נהנים ממחירים חסרי היגיון.
והציבור? נשאר עם משכנתא של 30 שנה על דירה שערכה האמיתי נמוך ב־50%.

📉 התוצאה: השוק מתנתק מהערך

זו לא סתם בועה. זו בועת תודעה: מערכת שבה ה"לא יודע" הופך לדעתן, ומי שמעז להגיד את האמת נחשב ל"עוכר נדל"ן".העיוורון הזה לא נובע רק מהונאה — אלא מהעובדה הפשוטה שמי שאינם יודעים מזהים את עצמם בתוך דברי מי שאינו יודע, ולכן מאמצים את דבריו בהתלהבות. וכמו שניסחתי:

"דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים".

🛠️ מסקנה: הגיע הזמן לפרק את הנרטיב

חובת ההוכחה חזרה אלינו – עלינו להרים את המסך מעל הנרטיב המזויף שנבנה בעשור האחרון, לחשוף את התפיסה שהנדל"ן רק עולה, ולדרוש אחריות ממי שידע – ושתק.בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נוצרת מהונאה עצמית קבוצתית.

🎭 פרק אבוד: “ליווי אל התהום” – דור ה"מלווי משקיעים" ומשבר הבועה

בעשור האחרון צמחה בישראל תעשייה של "מלווי משקיעים", חלקם צעירים ללא הכשרה, ניסיון או הבנה בסיסית במימון, שוק הנדל"ן או סיכון אשראי. כל מה שהם ראו בחייהם זה שוק שעולה. מבחינתם – דירה היא "אפס סיכון", מימון הוא "כוח קנייה", ותשואה? מי צריך תשואה כשיש מבצע?!

🧃 ילדים משדלים ילדים

בזמן שבעולם המשקיעים מחפשים מודלים של תשואה מול סיכון, בישראל התרגלנו לראות פרסומים מופרכים:

"איך קניתי דירה בלי הון עצמי?"
"השקעתי ב-4 דירות לפני גיל 30!"
"קח ליווי והגשם חלום – גם אתה יכול לקנות דירה בטבריה במחיר תל אביבי!"

הפלטפורמות החברתיות שימשו להם כקרקע שיווקית, והציבור – ובעיקר צעירים – הפך לטרף קל:

❝ תופעה מדאיגה במיוחד היא ששני צעירים בלי נכסים, בלי הון ובלי הבנה, מייצרים אחד לשני לגיטימציה – ואז לוקחים משכנתאות על אוויר ומושכים אחריהם עשרות אחרים. ❞

💥 המחיר: רכישות במחירים כפולים מהשווי הכלכלי

בפועל, מה שהתרחש הוא תהליך מסוכן של שכנוע עצמי קולקטיבי, שבו עסקאות בוצעו במחירים מנותקים מערך פונדמנטלי – תוך ניצול מבצעי מימון, מתן התחייבויות חסרות אחריות, והצגה של עסקאות כאילו הן הזדמנות שלא תחזור.כך נרכשו דירות בפריפריה במחירים של 1.5–2 מיליון ש"ח, עם שכר דירה של 2,500 ש"ח בחודש. שיעור התשואה? סביב 1.5% ברוטו. והריבית? 5% ומעלה.מדובר באובדן מיידי של הון, לא בהשקעה.

🧨 הפיצוץ המתקרב

כמו בכל פיצוץ בועה, הדומינו יתחיל בנקודת הקצה: משקיעים קטנים, שלקחו מינוף קיצוני, עם דירות בפריפריה, ובלי כרית בטחון.ה"מלווה" ייעלם, הקבלן יפשוט רגל, והבנק ידרוש תשלומים. וכמו תמיד – האחריות תיפול על הרוכשים, לא על המשווקים.

🧠 "ליווי אל התהום" – עלייתם ונפילתם של מלווי המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן"

🎭 הקדמה: התופעה שכולם התעלמו ממנה

אחת התופעות המרכזיות – וההרסניות ביותר – בבניית בועת הנדל"ן בישראל לא הגיעה מהבנקים, הקבלנים או הרגולטורים. היא צמחה מתחת לרדאר, בין פוסטים באינסטגרם לסטוריז בטיקטוק: דור חדש של "מלווי משקיעים" – צעירים חסרי הכשרה שמכרו חלום מסוכן תחת מסווה של ליווי מקצועי.

אלו לא היו ליווי – אלא שידול.

🧃 ילדים משדלים ילדים

בתוך שנים בודדות נוצרו קהילות חברתיות שבהן צעירים בני 25–35 שכנעו אחד את השני שהשקעות נדל"ן הן "הדרך הבטוחה להתעשר". לא משנה אם אין לך הון עצמי, לא משנה אם אתה לא מבין את ההסכם – העיקר להחזיק דירה.דוגמאות לפוסטים נפוצים:

"איך קניתי 3 דירות לפני גיל 30 (בלי שקל הון עצמי)"
"לקוח שלי קנה דירה בבאר שבע ב-1.7 מיליון – כל חודש נשאר לו 300 ש"ח פאסיביים!"
"השקעה נדירה: מינוף מלא, החזר חודשי נמוך, ותשואה מבטיחה!"

אלא שבמקרים רבים:

הנכס שנרכש היה יקר פי שניים מערכו האמיתי.
ההחזר החודשי כיסה בקושי את הריבית.
והמשקיע – לא הבין שמדובר בפצצה מתקתקת.

📉 ערך? תשואה? מימון? שכחו מזה

המלווה לא עשה ניתוח תשואה ריאלי. הוא לא בדק האם המחיר מנותק מהשווי הפונדמנטלי. הוא בעיקר תיווך בין קבלן שתקוע עם מלאי, לבנק שצריך לסגור יעד, ולרוכש שלא ידע מה הוא קונה.וכשהבועה תתפוצץ, יקרה בדיוק מה שקרה בארה"ב במשבר הסאב-פריים:

הדירה לא תימכר אפילו במחצית ממחירה.
המשקיע הקטן יישאר עם חוב, בלי נכס נזיל.
המלווה ייעלם מהשוק — כי ממילא אין לו אחריות משפטית.

🧨 מסקנה: ליווי אל פי התהום

כמו שמדריך תיירים חסר אחריות עלול להוביל קבוצה אל פי תהום – כך גם "מלווי המשקיעים" הובילו אלפי ישראלים, רובם חסרי ידע, לרכישות מסוכנות ומנופחות.בועת הנדל"ן אינה רק תוצאה של ריבית נמוכה או עודף אשראי – אלא של תרבות. תרבות של בורות, קיצור דרך, ותשוקה להתעשר מהר.

🛠️ ומה עכשיו?

לדרוש פיקוח על תחום הליווי למשקיעי נדל"ן – כולל רישוי, הכשרה, ואתיקה.
לחנך את הציבור להבין את ההבדל בין "מחיר" ל"שווי", ובין "מינוף" ל"מלכודת".
ויותר מהכול – לחשוף את המנגנון שאיפשר את הפארסה הזו.

אפקט דאנינג-קרוגר מסייע לעיצוב דעת קהל ובניית נרטיב תקשורתי סביב מחסור ועליות מחירים בנדל"ן בכמה דרכים:

ביטחון עצמי של דוברים לא-מומחים: אנשים חסרי ידע עמוק בתחום הנדל"ן נוטים לדבר בביטחון רב על סיבות לעליות מחירים או מחסור, גם אם אין בידיהם נתונים או הבנה מקצועית1 2 4. הביטחון הזה משפיע על הציבור, במיוחד על מי שגם לו אין ידע בתחום, ויוצר תחושת אמינות.
פשטות המסרים: מסרים פופוליסטיים ("יש מחסור חמור", "המחירים רק יעלו") קליטים יותר ונתפסים כאמיתיים, בעוד שמומחים שמסבירים באופן מורכב או מסויג פחות מצליחים לסחוף את דעת הקהל2 4.
הדהוד במדיה: התקשורת נוטה להבליט קולות נחרצים ופשוטים, גם אם הם לא מבוססי נתונים, וכך נבנה נרטיב שמתחזק את עצמו – הציבור שומע שוב ושוב את אותן טענות, ומאמין להן2 4.
הערכת-יתר של הציבור: הציבור עצמו, שאינו בקיא במורכבויות שוק הנדל"ן, נוטה להאמין שהוא מבין את המצב, ומקבל בשוויון נפש או אף בהתלהבות את המסרים הפשוטים שמועברים אליו1 2.

כך, אפקט דאנינג-קרוגר יוצר מעגל שבו חוסר ידע מוביל לביטחון עצמי מופרז, שמוביל להדהוד תקשורתי, שמחזק את דעת הקהל – גם אם היא מבוססת על הנחות שגויות.

דוגמאות לאופוריה בלתי מוסברת של ההמון, התנהגות בלתי רציונלית על בסיס צפייה ואמונה שמדביקה את ההמון ניתן למצוא בשתי הכתבות הללו שמנתחות ומסבירות את התופעה הזו של טיפשות ההמונים: בועת נרטיב ו טרייד ממד"ים אלו הם רק שניים מהביטויים המופיעים בהסברים לתופעת הריצה בציפייה לרווחים.

"נכון או לא נכון, דבר בביטחון"

קרא עוד

17Jun

משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית

משבר האקוויטי במערכת הבנקאית: איך טעויות בהערכת שווי מסכנות את היציבות הפיננסית של ישראל

משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית: ניתוח ביקורתי של מדיניות האשראי - מה קורה כשמתבלבלים ומבלבלים בין מחיר לשווי.

"הבנקים בישראל עם אקוויטי שלילי כי ה - LTV חושב לפי LTP, אין להם בטוחות ואין להם מה לממש. הם העניקו הלוואות לפי מחיר ולא לפי שווי. גישת "שיכפול והעתקת מחירים" וגישת "לספר בכמה נמכרה או נמכרו דירות ליד" גרמו לבנקים לחלק משכנתאות לפי מחיר ללא כל בדיקה ובחינה כלכלית של העסקאות" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, אנליסט וחוקר נדל"ן, מחבר הספר הספר בועת נדל"ן

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים

המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב. מצב זה נובע מפער מהותי בין השווי האמיתי של נכסי הבטוחה לבין הסכומים שהוענקו במשכנתאות. שורש המשבר נעוץ באימוץ עיוור של גישות שומות בעייתיות בתקופת עליית המחירים.

הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"

LTV מול LTP – ההבחנה הקריטית

בעוד שיחס LTV (Loan to Value) אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP (Loan to Price) – כלומר, חישבו את היחס לפי מחיר העסקה בפועל.

LTV אמיתי: הערכת שווי שמאית מקצועית, אובייקטיבית, המבוססת על ניתוח פונדמנטלי של הנכס.
LTP: המחיר בפועל ששולם, שנקבע פעמים רבות ללא קשר לערך הכלכלי.

שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר

1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"

העתקת נתוני עסקאות קודמות כבסיס לשומות חדשות, מבלי להתחשב בשוני מהותי בין הנכסים, יצרה שווי שוק מנופח ולא ריאלי.

2. גישת "בכמה נמכרה דירה ליד"

התבססות מופרזת על מחירי עסקאות סמוכות, מבלי לבחון אם הן רלוונטיות, שיקפה תפיסה שגויה שהשוק תמיד צודק – גם כשברור שהוא בועה.

השלכות המשבר

א. חשיפה לסיכון אשראי מערכתי

ירידת מחירים חושפת את הבנקים לכך שהבטוחות אינן מכסות את יתרת החוב.
מחדלים עתידיים יובילו להפסדים מיידיים ולצורך בהפרשות הון משמעותיות.

ב. קושי לממש בטוחות

ירידת מחירים עלולה להפוך את מימוש הנכסים לפעולה חסרת תוחלת.
כתוצאה: ירידה באמינות המערכת הפיננסית, חשש מפני פאניקה בשוק ההון.

כשל שיטתי בהבנה הכלכלית של שווי

הבנקים לא ביצעו את בדיקות השווי הנדרשות:

לא בחנו פוטנציאל הכנסה.
לא ניתחו תחזיות שוק או תרחישי קיצון.
לא בדקו את יכולת ההחזר האמיתית של הלווה.
לא בחנו תשואות כלכליות לעומת ריבית המשכנתא.

במקום כל אלה – בחרו ב"שווי שוק" שמבוסס על מחיר מנופח.

מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה

המודל השוויצרי:

שמאי עצמאי חובה.
מגבלות LTV נוקשות (80%).
התבססות על שווי בלבד, לא על מחיר.

המודל הגרמני:

דגש על תשואה כלכלית.
בדיקות יציבות פיננסית של הלווה.
דרישות הון עצמי משמעותיות (20–30%).
התעלמות מעליות חדות במחירים לצורכי הערכה.

המלצות מדיניות בישראל

1. חזרה להערכות שווי עצמאיות

יש לאסור על הבנקים לאשר משכנתאות לפי מחיר עסקה בלבד.

2. ניתוח כלכלי מעמיק לכל עסקה

בחינת פוטנציאל הכנסה, מיקום, תזרימי מזומנים.
חישוב יחס שווי-תשואה מול ריבית המשכנתא.

3. שקיפות רגולטורית מלאה

פרסום שמאות לציבור.
רגולציה ברורה של מתודולוגיית השומה.

4. שינוי תרבות ניהול הסיכונים בבנקים

מודלים המעריכים ירידות ערך עתידיות.
מערכות התרעה מוקדמות.
תגמול מבוסס איכות אשראי ולא גידול בהיקף ההלוואות.

סיכום

המשבר הנוכחי נובע מכשל יסודי: ההנחה שמחיר שוק הוא שווי כלכלי. מערכת האשראי הישראלית נשבתה באשליית בטוחות מנופחות – ונחשפת כעת לסיכון ממשי. הדרך לפתרון מחייבת מהפך תפיסתי: חזרה לשמאות שמרנית, אשראי מבוסס סיכון, ובקרה רגולטורית הדוקה. לפעול עכשיו – לפני שהאשליה תתפוצץ לגמרי.

משבר האקוויטי השלילי / The Negative Equity Crisis

עברית	English
המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב...	The Current State: When Banks Realize They're Naked Israel's banking system is currently facing a troubling phenomenon—widespread negative equity...
הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר" בעוד שיחס LTV אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP...	The Core Issue: Confusing “Value” with “Price” While LTV should rely on independent economic valuation, banks in practice used LTP...
שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר 1. גישת "שכפול והעתקת מחירים" 2. גישת "כמה שילם השכן"	Flawed Valuation Practices That Fueled the Crisis 1. “Copy-Paste Pricing” 2. “What the Neighbor Paid”
השלכות המשבר - חשיפת הבנקים לסיכון - קושי במימוש בטוחות - אובדן אמון	Consequences of the Crisis - Exposure to risk - Difficulty realizing collateral - Loss of trust
כשל שיטתי בהבנת שווי כלכלי לא בוצעו ניתוחים נדרשים, הסתמכות על מחירים מנופחים.	A Systemic Failure to Understand Economic Value No proper analysis performed; reliance on inflated prices.
מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה שוויץ – שמאי עצמאי, מגבלת LTV, ניתוק בין מחיר לשווי. גרמניה – דגש על תשואה, הון עצמי גבוה.	Reform Models: Switzerland & Germany Switzerland – Independent appraisers, LTV cap, separation of price and value. Germany – Focus on yield, high equity requirements.
המלצות לישראל - חישוב שווי אמיתי בלבד - ניתוח כלכלי מעמיק - שקיפות רגולטורית - שינוי תרבות סיכון	Recommendations for Israel - True value-based calculations - Deep economic analysis - Regulatory transparency - Risk culture reform
סיכום יש לחזור לשמאות שמרנית ומבוססת סיכון – לפני שהבועה תתפוצץ.	Conclusion A return to conservative, risk-based valuation is required—before the bubble bursts.

קרא עוד

16Jun

פרסומי הלמ"ס מיום 15.6.2025 - שינוי כיוון ברור ומוחלט

שוק הנדל"ן בישראל, מחירי דירות אפריל 2025, ירידת מחירים בנדל"ן, דירות חדשות, דירות יד שנייה, מדד מחירי דירות, ניתוח שוק הדיור, הלמ"ס נדל"ן, מגמות נדל"ן בישראל, תיקון מחירים, שוק נדל"ן קפוא, ירידת שווי דירות, השוואת מחירים לפי מחוז. שוק הנדל"ן הישראלי מאותת על שינוי כיוון – לפי דו"ח הלמ"ס לאפריל 2025, המחירים בירידה חודשית ושנתית, כולל ירידה חדה בדירות יד שנייה. בדו"ח זה תמצאו ניתוח מקצועי לפי מחוזות, הפרדה בין דירות חדשות ליד שנייה, ותובנות קריטיות על מגמות המחירים והסיכון לשחיקה מערכית.

2 דוחות התפרסמו אתמול ( 15.6.2025 ) ואם לא יומצאו תרגילים חדשים הכיוון הוא דרומה - ירידות.

בספר בועת נדל"ן בכרך השלישי "המלחמה הגדולה וקריסתה של המערכת הפיננסית" אני מתאר את אובדן השליטה של הבנקים והקבלנים בשוק ואת קריסת הקבלנים וחדלות הפירעון של משקי הבית אשר ימוטטו את המערכת הפיננסית.

הנה ניתוח מעמיק לדו"ח הלמ"ס שפורסם ב-15 ביוני 2025 בנושא עסקאות נדל"ן למגורים בפברואר–אפריל 2025:

⚠️ עיקרי הממצאים והמסר המרכזי:

קריסה שקטה ומתמשכת בשוק הדירות – בכל סוגי העסקאות, בכל המחוזות, ובפרט בדירות חדשות.

הכותרת האמיתית לדו"ח צריכה להיות:

❝הקונים נעלמים, הסחורה נערמת❞

📉 תמונת מצב ארצית:

סך העסקאות – ירידה חדה:

22,430 דירות נמכרו בסה"כ בפברואר–אפריל 2025, ירידה של:
- 20.2% לעומת נובמבר–ינואר.
- 13.1% במונחים מנוכי עונתיות.
- 10.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

דירות חדשות – התרסקות דרמטית:

8,590 דירות חדשות בלבד, שהן רק 38.3% מסך העסקאות.
ירידה של:
- 27.1% לעומת נובמבר–ינואר.
- 22.7% מנוכה עונתיות לעומת אשתקד.
- ירידה נוספת של 24.6% באפריל בלבד (לעומת מרץ).

דירות יד שנייה – האטה כללית:

13,840 דירות – ירידה של 9.4% מהחודשים הקודמים.
אך לעומת אשתקד – עלייה קלה של 0.8% בלבד.

🗺️ פילוח גאוגרפי – קריסה חוצת מחוזות:

מחוז	שינוי בדירות חדשות	שינוי בדירות יד שנייה
ירושלים	-32.0%	-10.2%
צפון	-33.3%	-16.0%
חיפה	-39.2%	-7.3%
מרכז	-24.2%	-7.4%
תל אביב	-36.7%	-7.9%
דרום	-37.2%	-11.3%
יו"ש	-50.7%	-2.7%

📌 בולט במיוחד: התמוטטות המחירים במחוזות המרכזיים – תל אביב, חיפה, ירושלים.

🏙️ יישובים בולטים בירידות חריגות:

יישוב	שינוי דירות חדשות	שינוי דירות יד שנייה
תל אביב-יפו	-43.9%	-5.6%
ירושלים	-35.9%	-10.9%
אופקים	-36.5%	לא מופיע
לוד	-46.5%	+3.5%
נתיבות	-26.9%	+14.1%
בת ים	-59.3%	-3.5%
פתח תקווה	-36.1%	+4.3%
הרצליה	+100%	-1.2%

🏗️ מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה – סיגנל למשבר עודף היצע:

בסוף אפריל: 79,410 דירות חדשות לא נמכרו.
עלייה של 20.5% לעומת אפריל 2024.
מספר חודשי היצע: 27.8 חודשים – כלומר, ייקח יותר משנתיים למכור את הדירות בקצב הנוכחי.
50% מהמלאי מרוכז בת"א (31.5%) ובמרכז (24.3%) בלבד.

🔎 תובנות וניתוח ביקורתי:

1. הקונים מתרחקים, בעיקר מהשוק הראשוני

הציבור מאותת באותיות קידוש לבנה: לא קונים במחיר הזה – במיוחד בדירות חדשות, שמהוות את שיא ההונאה הפיננסית (LTP במקום LTV).

2. עודף ההיצע מתנפח כמו בועה אחרונה

מלאי מתפוצץ של עשרות אלפי דירות חדשות מעיד על סירוב קולקטיבי של הציבור לממן את שווי הנכסים המנופח.

3. המיתון המתגלגל – בועת שיווי המשקל נשברת

לאורך חודשים נצפתה הקפאה – כעת אנחנו רואים שבירה בפועל בכמות העסקאות. השוק מתפרק, וההדף יכה בקרוב גם במחירים המדווחים.

4. האינדיקציה למעבר לנקודת האל-חזור

שיעור המימושים בירידה חדה, חודשי היצע מטפסים, ומרבית העסקאות הן יד שנייה (61.7%) – שוק ראשוני קורס ראשון.

📌 המלצות:

למשקיעים: להתרחק מהשוק הראשוני – הקריסה כבר בפנים.
לציבור: לחכות. הכוח בידיים שלכם. לא להיכנס לעסקאות במחירים לא רציונליים.
לרגולטור: להכריז על משבר עודף היצע, לשקול סובסידיות מפוקחות רק לפרויקטים במחירי שוק פונדמנטליים.
לשמאים: להפסיק את שיטת השכפול – להעריך כל נכס לפי ערכו הפונדמנטלי בלבד, לא לפי מחירים בהיסטריה.

דוח מסכם על שינוי מחירי הדירות אפריל 2025

מבוסס על פרסום למ"ס 183b/10 של הלמ"ס

מדד ָכללי ( כלל סוגי הדירות )

שינוי חודשי (מרץ–אפריל 2025 לעומת פברואר–מרץ): ⬇️ ירידה של 0.1%
שינוי שנתי (לעומת שנה קודמה): ⬇️ ירידה של 2.3%

משקפת שחל ירידה בשוק שנפסק עלייות.

דירות חדשות

שינוי חודשי: ⬆️ עלייה של 0.4%
שינוי שוק חופשי (בלי סובסדיה): ⬆️ עלייה של 0.1%
שנתי: ⬇️ ירידה של 2.1%

על פניו, העלייה צנועה ולא מובהקת.

שינוי מחירים לפי מחוזים

מחוז	שינוי חודשי	מגמה
ירושלים	⬆️ +1.2%	עלייה חדה
מרכז	⬆️ +0.3%	עלייה קלה
חיפה	⬆️ 0.0%	קפאון
דרום	⬇️ -0.2%	ירידה מתונה
תל אביב	⬇️ -0.6%	ירידה מהותית
צפון	⬇️ -1.3%	ירידה חדה

דירות יד שנייה ( חישוב )

הלמ"ס לא פרסמה מדד נפרד לדירות יד שנייה, אבל על סמך חישוב שניתן:

⬇️ ירידה חודשית משערכת של כ-0.3% במחירים השניים ( השערה באחוז )

הירידה השנתית המשערכת: ⬇️ כעשו 2.6%-

שוק היד שנייה הולך ומתרוקן, והסימנים מצביעים על שחיקה אמיתית.

מסקנות

השוק נכנס לשחיקה יציבה ואטית, ללא סימני התאוששות.
הפער בין מחיר לשווי פונדמנטלי הולך להצטמצם, ולא לעלייה.
דירות יד שנייה משקפות לשחקני עצמי על השוק ועל ההצעה של ציפיות.

🧨 הבועה נסדקת – והמדינה שותקת

הדוח האחרון של הלמ"ס (מס' 183b/10) לא היה צריך להפתיע אף אחד – אך הוא בכל זאת מרעיש:

מחירי הדירות בישראל יורדים, גם בדירות חדשות וגם ביד שנייה, גם בפריפריה וגם במרכז, גם אצל זוגות צעירים וגם אצל משקיעים.

במילים פשוטות: הבועה סוף-סוף מתחילה להסדק, והפעם זו כבר לא רק תחושת בטן – אלא עובדות יבשות, חתומות וסטטיסטיות.

📉 הנתונים לא משקרים:

מחירי הדירות הכלליים ירדו ב־0.6% בחודש אפריל 2025 לבדו – חודש שני ברציפות של ירידות.
גם מחירי הדירות החדשות, שעלו לכאורה ב־0.7%, רשמו ירידה של 2.1% בקצב שנתי – כלומר: גם הקבלנים לא מצליחים לעצור את הסחף.
מחוזות כמו ירושלים, צפון, חיפה, מרכז ודרום – כולם רשמו ירידות חודשות, ולראשונה אין "מפלט גיאוגרפי".

המספרים לא משאירים מקום לספק: לא מדובר בירידה עונתית, לא ברעש סטטיסטי ולא בפייק ניוז של מתנגדי נדל"ן. מדובר במפולת שמתחילה, איטית אמנם, אך שיטתית.

🧱 הבועה נבנתה על השתקה – וממשיכה להתקיים דרך שתיקה

אם יש דבר מטריד יותר מהירידות עצמן – זו השתיקה של המדינה.

איפה שר האוצר? איפה המפקח על הבנקים? איפה שמאי ממשלתי שיסביר לעם מה קורה?מאות אלפי משפחות שילמו מחירים כפולים על דירות, על בסיס תחושת החמצה, שיווק אגרסיבי, אשראי זול – והשתקה אחת גדולה של הנתונים האמיתיים.גם כעת, כשמתפרסמים נתוני אמת על ירידת מחירים – הכותרות בעיתונים מתמקדות ב"מבצעים של הקבלנים", ב"משכנתא מותאמת" ובפינות שוליים.

מישהו מנסה למנוע מאיתנו להבין את מה שכבר קורה: ערך הדירות נשחק. הבטוחות נשחקות. האקוויטי של הבנקים מדמם.

💣 מה הלאה? סכנה שיטתית

המשך ירידת מחירים – בעיקר בדירות יד שנייה – יהפוך את ה־LTV ל־LTP: הבנקים מימנו עסקאות לפי מחיר, לא לפי ערך.
הפרויקטים החדשים לא יצליחו לעמוד בדרישות ליווי – מה שיוביל לגל ביטולים, חדלות פירעון, ושרשרת דומינו של קריסות.
המשקיעים כבר ברחו – עכשיו גם הרוכשים העצמיים מבינים שהמדרון חלקלק, ושאין להם מה למהר.

🧭 ומה עושה המדינה? כלום.

לא הקפאה יזומה של אשראי מסוכן.

לא רפורמה בתקן 1 השמאותי שמשכפל מחירים.

לא שקיפות אמיתית לציבור.

השתיקה – היא המנגנון המרכזי של שימור הבועה.

🧠 קריאה אחרונה לפני הסערה:

זה לא הזמן להמשיך לפמפם נרטיבים של "אין היצע", "הביקוש קשיח", או "זה זמני".

זה הזמן לומר לציבור את האמת:

הבועה מתרוקנת. השוק משתחרר. המחיר מתקרב לערך – והפוליטיקה שותקת.ומי שישלם על זה את המחיר – זה לא בעלי הקרקע ולא הבנקים, אלא דווקא מי שקנה בשיא.

🧠 הסבר מקצועי – מדוע עליית 0.7% אינה מעידה על התחזקות שוק הדירות החדשות:

1. המדד מבוסס על תמהיל עסקאות – לא בהכרח על מחירי שוק ריאליים:

אם החודש נרשמו פחות עסקאות מוזלות (כמו מחיר מטרה) ויותר עסקאות בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב או גבעתיים – הממוצע עולה, גם אם המחירים לא עלו.
זו עלייה סטטיסטית בלבד, לא בהכרח ריאלית.

2. הדוח עצמו מדווח על ירידה שנתית של 2.1%- בדירות חדשות:

זה הנתון היותר מובהק, כי הוא משקף מגמה ולא תנודתיות.
כלומר: למרות "עלייה חודשית", המחירים ירדו בפועל לאורך השנה.

3. פער חמור בין מחירים מדווחים למחירים בפועל בשטח:

הקבלנים נוהגים לדווח לרשות המסים את המחיר ברוטו (לפני הנחות בפועל, מענקים, שדרוגים וכו') – מה שמנפח את המחיר המדווח.
בפועל, מי שנכנס לאתרי הקבלנים רואה מבצעים עמוקים והנחות שקטות.

📊 השוואה בין שני הנתונים מהדוח:

מדד	שינוי חודשי	שינוי שנתי	פרשנות
דירות חדשות	+0.7%	-2.1%	חודש חריג, אך המגמה יורדת
כלל הדירות (כולל יד 2)	-0.6%	-2.3%	תואם את הקיפאון ההולך ומעמיק

🧨 מסקנה נחרצת:

הנתון של 0.7% עלייה הוא לא איתות להתאוששות – אלא הסוואה זמנית של מגמה שלילית ברורה.

המדינה – או מי שמבקש להוריד את גובה הלהבות – עלול להתלות דווקא בנתון החודשי הזה כדי לטעון שה"שוק מתייצב", בזמן שהיסודות כבר רועדים.

https://www.gov.il/he/pages/news-housing110525

החל מאמצע 2024, למרות עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וירידה במספר העסקאות, מחירי הדיור בישראל מגלים קשיחות כלפי מטה. בעוד שבעת עלייה בביקושים המחירים מזנקים במהירות, בירידה בביקוש התגובה איטית משמעותית. ההסבר לכך נעוץ בכשל תחרותי בענף. על אף ריבוי היזמים, התחרות מוגבלת בשל תלותם במערכת הבנקאית הריכוזית, המספקת את רוב המימון לפרויקטים. שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מכלל המימון לענף הבינוי. כיום הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים. זהו הרקע שכנגדו עלינו להתבונן בעובדות הבסיסיות המאפיינות את ענף הבניה: מקטע אוליגופוליסטי המשפיע במידה משמעותית על המחיר הסופי לרוכש, לצד קשיחות מחירים כלפי מטה. טענת הבנקים להבטחת החזר ההלוואה אינה מצדיקה הסדרים אלו לאחר אישור הפרויקט, שכן ליזם יש אינטרס למקסם את מחיר המכירה. קיים חשש שהבנקים אף יפעילו לחץ למניעת הורדות מחירים משיקולים רוחביים, הנוגעים לכלל הפרויקטים הממומנים על ידם. באור זה יש לראות את הנכונות של יזמים "לבוא לקראת" רוכשים באמצעות שדרוגים והלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר הנקוב, שמחזקת את ההשערה כי גישה זו משרתת את רצון הבנקים למנוע ירידת מחירים רוחבית ולא בהכרח את רווחיות הפרויקט הבודד. שליטת הבנקים במחירי הדיור עלולה לעקר את המנגנון התחרותי ולמנוע ממחירים להיקבע באופן חופשי. סעיפים המאפשרים לבנקים למנוע או למתן ירידות מחירים עלולים לעודד יזמים לשמור על מחירים גבוהים ולא תחרותיים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. לפיכך, המסמך מציע מספר הצעות אופרטיביות להגברת התחרות בענף, ולביטול הפרקטיקה המאפשרת למערכת הבנקאית לשלוט במחירי הדירות לאחר מתן ההלוואה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור.

מצ״ב הדו״ח המלא.

כשל תחרותי בתחום הדיור. קשיחות מחירי הדיור : השפעת המערכת הבנקאית

קרא עוד

11Jun

הרבעון הראשון של 2025 ונתוני אפריל מעידים שהשוק התרסק.

דו"ח משרד האוצר לאפריל 2025 חושף ירידה דרמטית בכל תחומי שוק הדיור. הבועה מתחילה להתפוצץ – והמספרים מבהירים את עוצמת המשבר המתקרב.

ניתוח מקצועי וממוקד של סקירת ענף הנדל"ן למגורים – אפריל 2025, כפי שהופיעה בדוח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר:

⚠️ מגמות מרכזיות: שוק נדל"ן חופשי במפולת

קריסה בעסקאות בשוק החופשי:
- רק 5,433 עסקאות בשוק החופשי – ירידה של 20% לעומת אפריל 2024.
- מכירות קבלנים בשוק החופשי ירדו ל-1,543 דירות – ירידה חדה של 43% משנה לשנה (!).
- שיעור הדירות החדשות שנמכרו “על הנייר” ירד ל-64% – ירידה חודשית של 3 נק' אחוז ואינדיקציה לפאניקה גוברת בקרב הרוכשים.
אפקט מגבלות בנק ישראל:
- הירידה מתואמת עם כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף בסוף מרץ 2025 (הגבלת שיעור דחיית תשלום והלוואות “בלון”).
- באזורים כמו נתניה, ב”ש ות”א חלה צניחה חדה בשכיחות עסקאות עם הטבות מימון – ירידה של עד 30 נק' אחוז (!).
פער תמוה בין ירידת המכירות לתזרים המזומנים:
- למרות קריסת המכירות, תזרים המזומנים של קבלנים עמד על 6.3 מיליארד ₪, גבוה ב-37% לעומת אפריל אשתקד (!).
- הממצאים מרמזים על הקדמת תשלומים מצד רוכשים או מניפולציות שמריחות כמו ניסיון ל"הצגה חשבונאית" חיובית רגע לפני הדו"חות הרבעוניים.

🏚️ פילוח סגמנטים: כולם בירידה

סגמנט	שינוי לעומת אפריל 2024
סך עסקאות (כולל סבסוד)	-22%
שוק חופשי בלבד	-20%
יד שנייה	-5%
משקיעים	-27% (855 דירות)
משפרי דיור	-18% (1,744 דירות)
דירה ראשונה	-14%

🔥 סימני שבר בולטים

אזור נתניה רשם קריסה מוחלטת: ירידה של 54% במכירות הקבלנים. שיעור הדירות "על הנייר" צנח מ-72% ל-53%.
משקיעים בורחים: רק 36% מהמשקיעים רכשו דירות חדשות – ירידה של 11 נק' אחוז לעומת אשתקד.
שוק תושבי החוץ: ירידה של 21%, כ-106 עסקאות בלבד. הסגמנט הזה מתכווץ ומאבד השפעה.

📉 הקשרים רחבים ומסקנות

נורת אזהרה בוהקת:
– הדוח מתעד תהליך התפוררות מהיר, במיוחד במכירות קבלנים – אלו הסקטור שמוחזק באופן מלאכותי דרך אשראי, מניפולציות תמחור והטבות מימון.
– ההיחלשות החדה מהווה אינדיקציה לכך שהמנגנונים ששמרו על בועת המחירים מתחילים לקרוס.
פגיעה בציפיות לרווח:
– צניחה במכירת דירות “על הנייר” מעידה על אובדן אמון ביכולת הקבלנים לספק דירות, או פחד מעליית הסיכון הגיאופוליטי / מוניטרי.
– המשקיעים בורחים מדירות חדשות – ומעדיפים דירות יד שנייה או לא קונים כלל.
תזרים מזומנים חריג על רקע מכירות קורסות:
– זהו תמרור אזהרה שמרמז על "שיווק אגרסיבי טרום משבר", אולי אפילו הקדמת תקבולים שאינה בת-קיימא.
– בדומה לניתוחים שלי ולתחזיתי: ייתכן שזו הקריסה לפני הטביעה, והחברות מנסות לייצר מצג שווא של יציבות רגע לפני נפילה חדה.

🧨 סיכום: תחילת הדומינו?

הדוח מאשר:

ירידה חדה בכל הפרמטרים המרכזיים.
אפקט ברור של מגבלות בנק ישראל, שנראה כאילו "שבר את גב הגמל" של מנגנון המימון.
תמרורים מהבהבים לתרחיש של קריסת אשראי, תזרים מדומה ואובדן שליטה בשוק.

למעשה, ניתן לפרש את הדוח כעדות חיה לכך שהבועה כבר מתפוצצת – בשקט, ובשלבים.

🎯 ממצאים בולטים:

דירות חדשות בשוק החופשי: קריסה של 43% חודשי ו-35% שנתי – זו הקטגוריה שהתרסקה הכי חזק.
רכישות להשקעה: ירידה שנתית של כמעט 30%, מה שמעיד על בריחת משקיעים.
משפרי דיור: ירידה דרמטית של 32% שנתי – נתון קריטי שמעיד שגם בעלי נכסים חוששים מהעתיד.
שוק היד שנייה: שמר על יציבות יחסית – ירידה מתונה של 5% בלבד מהחודש הקודם, מה שמעיד על מעבר של פעילות מהשוק החדש לישן.

התפרקות השוק: הדו"ח שמוכיח שהבועה מתפוצצת

📉 המספרים לא משקרים – והם מזעזעים

דו"ח אפריל 2025 של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף את מה שאחרים ניסו להסתיר: שוק הנדל"ן למגורים מתפרק בקצב מואץ. בכל סגמנט – דירות חדשות, יד שנייה, השקעות, שיפורי דיור – נרשמה צניחה משמעותית.

מדובר בקריסה שיטתית. היא אינה תוצאה של מחזוריות רגילה, אלא של מנגנון שתוחזק בעשור האחרון באופן מלאכותי – אשראי קל, תמחור מנופח והשתקה תקשורתית.

🧨 חמש עובדות שלא ניתן להתעלם מהן:

1. דירות חדשות בשוק החופשי – התרסקות של ממש

ירידה של 43% משנה לשנה.
ירידה של 30% תוך חודש.
הביקוש המלאכותי קורס ברגע שנעלם המימון הגמיש.

2. שוק העסקאות הכללי – מתייבש

6,254 עסקאות בלבד באפריל – נתון מהנמוכים ביותר לחודש אפריל מאז תחילת שנות ה-2000.

3. המשקיעים נעלמים

855 עסקאות בלבד – ירידה של 29%. המשקיעים מבינים: אין הצדקה לתשואה, יש סיכון עצום.

4. משפרי דיור – עוצרים הכל

צניחה של 32% – גם בעלי נכסים מעדיפים לא לגעת בשוק הזה כרגע.

5. שוק היד השנייה – יציב יחסית

ירידה של 5% בלבד – ייתכן שהקונים בורחים מהשוק החדש אל שוק שיש בו מעט יותר רציונל.

💣 מה גרם להתפרקות?

בנק ישראל הכניס לתוקף מגבלות מימון חדשות בסוף מרץ – בעיקר הגבלות על עסקאות דחויות תשלום (90/10). התוצאה הייתה מיידית: הקונים נעלמו, הקבלנים נשארו עם מלאים, והבועה החלה לדעוך.

🧾 אבל יש חריגה בולטת: תזרים הקבלנים דווקא עלה

למרות הירידה החדה במכירות – הקבלנים דיווחו על תזרים שיא של 6.3 מיליארד ₪, עלייה של 37% לעומת השנה שעברה (!).הסיבות:

הקדמת תשלומים מצד לקוחות.
קמפיינים שיווקיים אגרסיביים לפני כניסת המגבלות.
ואולי גם שימוש במניפולציות חשבונאיות לצורך יצירת מצג פיננסי מטעה.

דפוס שמזכיר היטב את מה שקרה ערב קריסת מניות הבנקים בשנות ה-80.

🧠 סיכום: הקריסה כבר כאן – היא רק מתחילה לאט

הדו"ח של אפריל אינו עוד סימן שאלה – הוא ראיית זהב לכך שהמערכת מתחילה לקרוס.

הבועה לא "תתפוצץ" ברגע אחד – היא מתרוקנת באיטיות, ואז נשברת בבת אחת.📌 מה צפוי בהמשך?

הקפאת עסקאות.
פיגורים רחבים.
מכירות חירום.
חקירה ציבורית.

🧾 ממצאים מתוך הדו"ח (עמ' 8–11) על הרבעון הראשון:

שיעור ההטבות במימון קבלני ברבעון הראשון (ינואר–מרץ) נע בין 40% ל-60% בפרויקטים בשוק החופשי – מה שמעיד על תלות עצומה בהטבות מצד הרוכשים, במיוחד בעסקאות "על הנייר".
התרשימים מראים ירידה ברמת העסקאות גם בינואר ובפברואר, עם מגמת דעיכה שהחריפה במרץ.
כבר בפברואר נרשמה ירידה של 70% במספר העסקאות בפרויקטים מסוימים כמו בהרצליה – מה שמעיד על נפילה חדה עוד לפני שהמגבלות נכנסו לתוקף רשמי.

🧠 פרשנות:

הרבעון הראשון כולו שימש כתקופת המתנה, בה רוכשים רבים עצרו החלטות בשל מגבלות הצפויות, המצב הביטחוני והחשש מאובדן שליטה במחירים.
אפריל הוא רק הנפילה הגלויה – אבל הקרקע נשמטה כבר מינואר.

הפוסט של גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כתוב בסגנון חד, מדוד ושנון, אך מאחוריו מסתתרות אמירות חריפות מאוד שמועברות בעדינות מעודנת – כמעט סאטירית. ניתוח מלא של הפוסט כולל שכבות גלויות, נסתרות ורמזים מרומזים למביני עניין:

🔍 שכבה 1: המסר הגלוי – נתוני שוק הנדל"ן

גלית מספקת סיכום מקצועי לנתונים שפורסמו בסקירת חודש אפריל:

נמכרו רק 1,543 דירות חדשות בשוק החופשי – ירידה חדה של 43% לעומת שנה קודמת.
הירידות החדות נמשכות גם במאי, עם מגמה של 20–30% ירידה לאורך חודשים קודמים.
שוק היד השנייה מדשדש ממילא, אך הירידות בו מתונות יותר.
החשוד המיידי לירידה: מגבלות בנק ישראל על מימון רוכשים – פגיעה באטרקטיביות ההנחות.
אזור נתניה והשרון מוביל בצניחה – רק 116 דירות, ירידה של 54%, כמו בעיצומה של האינתיפאדה השנייה.
בת ים – בועת מלאי לא מכור: מעל 4,000 דירות, עוד לפני המתקפה.

🧠 שכבה 2: הרמיזות – מה לא נאמר במפורש

גלית רומזת, אך לא כותבת ישירות, מספר דברים חזקים מאוד:

הצניחה לא נובעת מביקושים אלא ממגבלות מימון – כלומר: השוק לא "חי", אלא הוזן בכפית של בנקים וקבלנים.
הנחות המימון היו מניפולציה שמסכה את עומק המשבר – ההגדרה "עתירי הטבות מימון" היא מונח מרוסן למציאות של מכירה לא ריאלית.
האופוריה בבורסה על מניות הנדל"ן – מנותקת מהמציאות – "משל לפני המלחמה נחטפו כאן דירות כאילו אין מחר" היא עקיצה ברורה.
המלאים הלא מכורים הולכים ותופחים – למרות הנחות, למרות שיווק אגרסיבי, הציבור לא קונה.
השוואה לאפריל 2003 בעיצומה של אינתיפאדה היא בבחינת נורת אזהרה אדומה – היא מבהירה שהמצב גרוע כמו בזמן משבר ביטחוני חמור.

💣 שכבה 3: המסרים הסמויים

כאן גלית מעלה רמזים עמוקים יותר, למי שמבין את המערכת מבפנים:

ביקורת כלפי הקבלנים והבנקים:
- היא לא תוקפת ישירות, אבל ההצבעה על "ערים עתירות מימון" + ירידות דרמטיות, חושפת שיטה: מחיר מלא פיקטיבי, מימון נדיב, ותרמית סמויה של שוק חופשי לכאורה.
- האזכור של בנק ישראל כמי שמנע את ההטבות – הוא איתות שזה היה מנוע מלאכותי.
תקשורת שמפנה את המבט:
- היא פותחת בביקורת עדינה על כך שהסקירה לא קיבלה במה בגלל "פיזור הכנסת" ואז "עם כלביא קם".
- כלומר: הסערות הפוליטיות והביטחוניות מסיחות את הדעת מהתמוטטות השוק האזרחי, ובראשם שוק הדיור.
המלצת קנייה שנונה:
- "הייתי קונה באור יהודה... או יהוד... ואולי אפילו מודיעין" – משפט שנראה תמים, אך מתחתיו יש לעג מרומז לשוק שכביכול עוד חושב שמרכז הארץ הוא מבצר איתן.
- השימוש במונח "ערי שינה😉" עם קריצה – יוצר תחושת אירוניה: אולי עדיף לקנות במקום משעמם ובטוח מאשר "מגדלים על סדקים".

🧩 הסאבטקסט הכלכלי-פוליטי

קריאת השכמה מהדהדת לאלה שמתכחשים לשינוי מגמה.
מתיחת ביקורת על הניסיון להחיות את השוק באופן מלאכותי באמצעות מניפולציות מימון.
שימת סימן שאלה כבד על ההתאוששות המדווחת של שוק הנדל"ן, בעיקר באווירה ציבורית שמנותקת מהנתונים.

📈 התרשים שצורף

הגרף שצירפה מחזק את טענותיה – הוא משקף בצורה גרפית ברורה את התלות הכבדה של מכירות הקבלנים בהטבות המימון, והצניחה הקשה בלעדיהן:

הצניחה מאז כניסת מגבלות בנק ישראל אינה מקרית – היא מערכתית.
הירידה החדה באזורי "עתירי מימון" מחזקת את הביקורת על שוק שאינו פועל באופן חופשי.

🧠 מסקנה

גלית בן נאים לא צועקת. היא כותבת בעט מושחז, מדויק, מאופק – אך מלא מסרים:

השוק התפרק ברגע שהוציאו לו את הבלון. לא היעדר ביקוש – אלא ניפוח מלאכותי שקרס עם פקיעת ההטבות. וכשהתקשורת שותקת, צריך לקרוא את הגרפים.

הראיון של גלית בן נאים בגלי ישראל – ראיון קצר אך גדוש תובנות ומסרים חבויים. הנה ניתוח מעמיק של הנאמר, המסר, התת-טקסט והרמיזות, בשילוב הפוסט והגרף שצירפה:

🎙️ תקציר תוכן הראיון

גלית בן נאים מתראיינת בעקבות פרסום סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025, ומדברת על:

צניחה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי – רק 1,543 דירות.
ירידה חדה במיוחד באזורי השרון ונתניה.
השפעת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים.
פער ברור בין המצב בשטח לבין ההתנהגות בבורסה (מדדי מניות נדל"ן).
עיר בת ים – שיאנית מלאי לא מכור, אף לפני נפילת הטילים האחרונה.
שאלה על אזורים מומלצים לרכישה – "יהוד, אור יהודה, אולי מודיעין" – בערבון מוגבל ובחיוך אירוני.

🔎 ניתוח תת-קרקעי: מה היא באמת אומרת

🧨 1. “כוחות השוק מתחילים לתת אותותיהם”

משפט מפתח שמופיע גם בפוסט וגם בריאיון.

משמעותו: הבועה נחלשת – וכששוללים את הסובסידיה הלא רשמית (הטבות מימון), המחירים לא מצליחים להחזיק.

🧩 2. “הירידות מתחדדות דווקא באזורים עם הרבה הטבות מימון”

הסבר טכני אך מחודד – יש כאן הודאה מרומזת על שוק שעובד בניגוד להיגיון הכלכלי, שבו מימון תמרץ עסקאות לא כלכליות.

היא למעשה אומרת:

השוק לא היה חופשי, אלא שוק מנוהל על ידי מימון זול ובלתי רציונלי.
הקבלנים יצרו אשליה של ביקוש דרך טריקים מימוניים – ובנק ישראל שבר את המשחק.

📉 3. “בת ים – העיר עם הכי הרבה מלאי לא מכור”

ושוב: לא בגלל הטילים, אלא עוד לפני כן.

זו עקיצה מרומזת נגד המניפולציה התקשורתית והבורסאית – "האופטימיות" לכאורה של שוק הנדל"ן מנותקת מהעובדות הבסיסיות.

🎯 4. “מי שמחפש לקנות – אולי אור יהודה”

נאמר בשפה רגועה, אבל הכוונה: המרכז מאבד אחיזה, ואולי רק בשוליים עוד יש הגיון.

היא מציירת את הדינמיקה בצורה של "המרכז בוער, הפריפריה מתפקחת".

📡 תת-מסרים עיקריים:

מסר גלוי	מסר סמוי	מסר ביקורתי
ירידה חדה במכירות	ההטבות המימוניות החזיקו את השוק באופן מלאכותי	הבנקים והקבלנים ניפחו את המחירים
המגבלות החדשות של בנק ישראל משפיעות חזק	אין כאן ירידה מקרית – זו חשיפת עומק של מחסור בביקוש אמיתי	מי שמאמין שמדובר ב"תיקון זמני" – מתעלם מהתמונה הגדולה
בת ים עם עודף מלאי	הסיכון לא החל עם הטילים – הוא היה קיים עוד קודם	הבורסה מגיבה על פנטזיה, לא על כלכלה

🧠 סיכום חד:

גלית בן נאים – בקול רגוע ובשפה דיפלומטית – בעצם אומרת:

"השוק חולה. שנים שהוא הוזן מהנשמה מלאכותית בדמות מימון נדיב ולא רציונלי. ברגע ששללו את החמצן, המחירים נופלים, המכירות קורסות, והמלאים נערמים. רק שהבורסה והתקשורת לא רוצים לראות את זה – הם חיים עדיין בסרט של 'אין מחר'."

כשהמימון מת, השוק מתפכח – על קריסת אשליית הנדל"ן החופשי

מאת: חיים אטקיןסקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025, יחד עם הריאיון של גלית בן נאים בגלי ישראל, חושפים תמונת מצב ברורה – ושקטה מדי:

שוק הדירות החדשות בישראל איננו שוק חופשי.

הוא שוק מונשם – תלוי מימון – ושקוף רק למי שמביט באמת.

📉 מה מראים הנתונים?

ירידה של 43% במכירת דירות חדשות באפריל לעומת אפריל אשתקד.
אזור נתניה והשרון: צניחה של 54% – רמות שלא נראו מאז האינתיפאדה השנייה.
בת ים: למעלה מ־4,000 דירות חדשות לא מכורות, עוד לפני מתקפת הטילים האחרונה.

🧯 הטבה או תרמית?

הטבות המימון של הקבלנים היו הרבה יותר מהנחה.

הן היו מנגנון עוקף-היגיון שאיפשר למכור דירות במחיר מנותק מערכן, באמצעות תשלומים עתידיים, תמהילי אשראי קיצוניים, והנחות שמרפדות את המחיר הפיקטיבי.ואז הגיע בנק ישראל – ואמר די.

והשוק, כצפוי, קרס לתוך עצמו.

"שוק שבו אין מכירה בלי הטבת מימון הוא לא שוק – זו מערכת תמריצים מלאכותית."

📌 ומה עם האופטימיות בבורסה?

בעוד הציבור הפסיק לקנות, מדדי מניות הנדל"ן בבורסה חגגו.זו לא רק דיסוננס.

זו אשליה קולקטיבית:

הקבלנים מכרו חלום – והמשקיעים רצו לקנות אותו.

אבל בשטח? המציאות שונה בתכלית.

🏙️ איפה הסיכון הכי גבוה?

בת ים – שיאנית המלאי הלא מכור בישראל, ביחס לגודל האוכלוסייה.
נתניה – צניחה חדה במכירות, חרף מבצעי מימון קודמים.
יהוד, אור יהודה, מודיעין – ערי שינה שעדיין שומרות על ריאליות יחסית.

🔍 סיכום

השוק לא נפל – הוא פשוט התפכח.

בלי הנחות מימון, בלי שיווק אגרסיבי, בלי גיבוי בנקאי – מתברר עד כמה המחירים היו תלושים מהיכולת הכלכלית ומהשווי הפונדמנטלי.הבועה לא התפוצצה – פשוט הפסיקו לנפח אותה.

🎧 להאזנה לריאיון המלא עם גלית בן נאים בגלי ישראל: https://open.spotify.com/episode/6Anidm9YagKGMytRxs670v?si=6q9vUJElTEa7w9iw1-5iUw

קרא עוד

09Jun

נדל"ן: תיבת כסף שמתמלאת מעצמה? רק אם לא שילמת עליה כפול

דימוי נפוץ טוען ש"נדל"ן הוא תיבת כסף שמתמלאת מעצמה". אבל מה קורה כשקונים את התיבה הזו במחיר כפול מהערך האמיתי שלה? בלוג נוקב מאת חיים אטקין על ערך פונדמנטלי, תשואות נמוכות והסכנה שבבועה.

🏠 נדל"ן: תיבת כסף שמתמלאת מעצמה? רק אם לא שילמת עליה כפול

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין, חוקר שוק הנדל"ן ומחבר הספר "בועת נדל"ן"

💼 הדימוי שכולם אוהבים לספר לעצמם:

"נדל"ן הוא כמו תיבת כסף.

כל חודש אתה יכול למשוך ממנה סכום קבוע. היא מתמלאת מעצמה מהשכירות, ואם לא תיגע בקרן — תישאר לך תיבה שמייצרת מזומנים לנצח."איזה רעיון יפה. כמעט שיר.

אבל כמו כל שיר יפה – צריך לבדוק מה קורה כשהמנגינה מפסיקה, והמספרים מתחילים לדבר.

📉 התיבה לא שווה אם היא מרוקנת

בואו נניח שהתיבה מניבה לך 60,000 ש"ח בשנה.

בהיוון ריאלי של 5% (שוק סביר ורגיל), שוויה האמיתי הוא 1.2 מיליון ש"ח.

אבל אם שילמת עליה 2.4 מיליון ש"ח, כלומר קנית אותה לפי היוון של 2.5% – כאשר הריבית על המשכנתא היא 5% – אתה בהפסד מתמשך.כלומר: אתה מוציא יותר על רכישת התיבה ממה שהיא יודעת להחזיר.במילים אחרות:

❌ זו כבר לא תיבת כסף. זו תיבת חורים.

🎭 כולם אוהבים נדל"ן – כי כולם מאמינים שמישהו אחר ישלם יותר

וזה הלב של בועת הנדל"ן הישראלית:

אנשים משלמים פי שניים מהערך הכלכלי של הנכס.
הם לא קונים תיבת כסף – הם קונים תקווה.
כל עוד מחירי השוק עולים – התקווה הזו נראית כדאית.
אבל כשזה נעצר? התקווה הופכת להלוואה. וההלוואה – לפשיטת רגל.

🧠 בואו נחשוב רגע אחרת:

תיבת נדל"ן שווה לפי מה שהיא יודעת לייצר, לא לפי מה שהיא "שווה בשוק".
הערכת שווי צריכה להיעשות לפי ערך פונדמנטלי (הכנסה עתידית מהוונת), לא לפי עסקאות קודמות מנופחות.
וההבנה הזו – היא ההבדל בין השקעה סולידית לבין מלכודת חוב בנקאית.

📢 לסיום:

אם מישהו מוכר לכם תיבת כסף, תשאלו:

"כמה היא מייצרת בחודש – ולכמה שנים קדימה?"

ואל תקנו תיבה שאחרים רוקנו – רק כי כולם אומרים שזה "בטוח כמו נדל"ן".

🏦 הדימוי: נדל"ן כתיבת כסף מתחדשת

נדל"ן מניב הוא כמו "תיבת כסף" שמייצרת זרם קבוע של מזומנים, והוא:

מוגבל בגובהו – תלוי בגובה שכר הדירה או התשואה השוטפת.
מתחדש מעצמו – כלומר, יש הכנסה חודשית שוטפת מהנכס.
מאפשר "משיכה חודשית" – מעין קצבה מהון הנדל"ן.
השווי של התיבה נקבע לפי סך תכולתה העתידית – כלומר, הערך הנוכחי של כל תזרימי המזומנים העתידיים.

זהו תיאור שמתיישב היטב עם מודל ההיוון:

💰 שווי נדל"ן מניב = סך ההכנסות הצפויות מהנכס (NOI), מהוונות לפי שיעור היוון ריאלי.

⚠️ אך הנה הבעייתיות:

1. אם התיבה מתמלאת בקצב איטי – או פחות ממה שאתה משלם כדי לקנות אותה:

אז מדובר במינוס כלכלי: ההכנסה מהנכס נמוכה מהריבית שאתה משלם על ההון שרכשת בו את התיבה.
זו הפסד ריאלי.

2. אם ערך התיבה מבוסס על אשליה:

כאשר הערכת השווי נעשית לפי "מחיר שוק מנופח" ולא לפי תכולת התיבה האמיתית (ה-NOI הממשי), אז יש כאן פער בין מחיר לערך, או אם נרצה – בין אריזת התיבה לבין תכולתה.

3. אם אתה לא יכול למכור את התיבה במחיר שבו קנית אותה:

אתה מגלה שתיבת הכסף שלך שווה הרבה פחות – והשוק מתמוטט.

🧠 דוגמה מספרית:

נניח תיבת נדל"ן (נכס) מניבה 5,000 ש"ח לחודש נטו = 60,000 ש"ח לשנה.

אם שיעור ההיוון הריאלי הוא 5%, אז שווי הנכס צריך להיות:

60,000 / 0.05 = 1.2 מיליון ש"ח

אבל אם היא נמכרת בשוק ב-2.4 מיליון ש"ח (כפול) – רק בגלל "ביקוש", "הייפ", או "השוואות" לא רלוונטיות – אז ברור שהמחיר מנותק מהתכולה הכלכלית האמיתית של התיבה.

🧨 סיכום בוטה וישיר:

נדל"ן אינו קסם מתמלא-מעצמו, אלא השקעה שמחייבת התאמה בין מחיר ליכולת ייצור הכנסה.
הדימוי של "תיבת כסף" עובד רק כאשר מישהו לא קנה את התיבה בפי שניים מערכה הכלכלי.
כשזה קורה – כמו בישראל – מדובר בפונזי פיננסי במסווה של השקעת נדל"ן.

קרא עוד

בלוג #שוק הנדל"ן בישראל

OK, There’s A Bubble: כשהאסימון נופל – אז והיום בישראל

🎬 הרגע הבלתי נשכח מ"מכונת הכסף"

🔎 מהות הבועה – אז והיום

📉 הדמיון המסוכן לשוק הסאב-פריים

📊 אינדיקטורים נוספים לבועה בשוק המקומי

💡 מה ניתן לעשות? צעדים מעשיים למשקיעים ואזרחים

🛑 סיכום: כמו במפולת 2008 – ההבנה בזמן מצילה

“משקיעי הצעצוע” והרקדנית: אותו דפוס התמכרות לסיכון

📝 ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – כיצד הפכו לכלי ספקולטיבי

📊 1. השוואת מחירי דירות בתוכניות ההנחה מול השוק החופשי

📉 2. היזמים בתמריץ להקפיץ מחיר הקרקע

📦 3. ניתוח היצע וביקוש: המרוויחים מהמודל

🏦 4. פרמיות שחורות ותופעת ה"קיזוז"

📉 5. הנתונים המקרו-כלכליים – הלמ”ס ורמ"י

🖼️ המחשה גרפית ראשונית (טקסטואלית):

🔎 שורה תחתונה:

המכניזם הכלכלי מאחורי עליית המחירים בהגרלות דירות בהנחה

הגדלת הביקוש המלאכותי

צמצום ההיצע בשוק החופשי

העלאת מחירים בשוק החופשי

ביטול ההשפעה הממתנת

החזרה של לא זוכים לשוק

העלות הכוללת של התוכנית

📉 ההייפ נגמר – ופינוי בינוי נתקע

🧨 מנגנון שברירי מבוסס הייפ

💣 התנאי של הבנקים – מלכודת

🧮 ההקשר לבועה: פינוי-בינוי כנגזרת של מחיר מנופח

🔎 סיכום:

🧭 המלצה לדיון ציבורי:

🧠 בלוג: אפקט דאנינג־קרוגר בבניית הנרטיב: כך ניפחו את בועת הנדל"ן בישראל

🏗️ הקדמה: בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נבנית מנרטיב

🎭 תסמונת דאנינג־קרוגר: ההזדמנות של חסרי הידע

🧠 כשבורות פוגשת תאוות בצע

📉 התוצאה: השוק מתנתק מהערך

🛠️ מסקנה: הגיע הזמן לפרק את הנרטיב

🎭 פרק אבוד: “ליווי אל התהום” – דור ה"מלווי משקיעים" ומשבר הבועה

🧃 ילדים משדלים ילדים

💥 המחיר: רכישות במחירים כפולים מהשווי הכלכלי

🧨 הפיצוץ המתקרב

🧠 "ליווי אל התהום" – עלייתם ונפילתם של מלווי המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי

🎭 הקדמה: התופעה שכולם התעלמו ממנה

🧃 ילדים משדלים ילדים

📉 ערך? תשואה? מימון? שכחו מזה

🧨 מסקנה: ליווי אל פי התהום

🛠️ ומה עכשיו?

אפקט דאנינג-קרוגר מסייע לעיצוב דעת קהל ובניית נרטיב תקשורתי סביב מחסור ועליות מחירים בנדל"ן בכמה דרכים:

"נכון או לא נכון, דבר בביטחון"

משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית: ניתוח ביקורתי של מדיניות האשראי - מה קורה כשמתבלבלים ומבלבלים בין מחיר לשווי.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים

הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"

LTV מול LTP – ההבחנה הקריטית

שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר

1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"

2. גישת "בכמה נמכרה דירה ליד"

השלכות המשבר

א. חשיפה לסיכון אשראי מערכתי

ב. קושי לממש בטוחות

כשל שיטתי בהבנה הכלכלית של שווי

מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה

המודל השוויצרי:

המודל הגרמני:

המלצות מדיניות בישראל

1. חזרה להערכות שווי עצמאיות

2. ניתוח כלכלי מעמיק לכל עסקה

3. שקיפות רגולטורית מלאה

4. שינוי תרבות ניהול הסיכונים בבנקים

סיכום

משבר האקוויטי השלילי / The Negative Equity Crisis

⚠️ עיקרי הממצאים והמסר המרכזי:

📉 תמונת מצב ארצית:

סך העסקאות – ירידה חדה:

דירות חדשות – התרסקות דרמטית:

דירות יד שנייה – האטה כללית:

🗺️ פילוח גאוגרפי – קריסה חוצת מחוזות:

🏙️ יישובים בולטים בירידות חריגות:

🏗️ מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה – סיגנל למשבר עודף היצע:

🔎 תובנות וניתוח ביקורתי:

1. הקונים מתרחקים, בעיקר מהשוק הראשוני