בלוג #תזרים מזומנים

שני רבעונים רצופים של רגרסיה, חציון שלם- זו כבר מגמה! זו כבר קריסה!

סקירת ענף הנדל"ן למגורים – יוני 2025, קראתי את הדוח במלואו, והנה ניתוח מקצועי מקיף שמחבר בין הממצאים הסטטיסטיים לבין המשמעות הכלכלית הרחבה, כולל סימני האזהרה לשוק:

📉 Gpt תמונת מצב – יוני 2025: צניחה לשפל של שני עשורים

1. סך העסקאות – 5,844 בלבד (כולל סבסוד ממשלתי) – הרמה הנמוכה ביותר לחודש יוני מאז תחילת שנות ה־2000. ירידה של כ־29% מול יוני 2024 ושל 13% מול מאי 2025.
2. השוק החופשי – 5,331 עסקאות בלבד, ירידה של 29% לעומת יוני אשתקד.
3. דירות חדשות בשוק החופשי – 1,441 בלבד – ירידה של 50% לעומת יוני 2024, והחמרה בקצב הירידה בחודשים האחרונים.

🏗 קבלנים: פגיעה קשה במכירות ובתזרים

• ירידה חדה במכירות כמעט בכל אזור בארץ, עם פגיעה חריגה בת"א–בת ים ובחיפה (ירידה של 60–65%).
• מלאי לא מכור בת"א ובבת ים – קצב מכירות הנוכחי משקף 86 חודשי היצע (!) – יותר מפי שניים מהממוצע הארצי, מה שמעיד על קיפאון חמור וחשש למבוי סתום בשיווק.
• תזרים מזומנים פוטנציאלי ביוני – 4.7 מיליארד ₪ (ירידה ריאלית של 13% משנה קודמת). בפועל, התקבלו 6.0 מיליארד ₪, בעיקר כתוצאה מגביית תשלומים על עסקאות עבר.
• תזרים מזומנים לאחר תשומות – שלילי בהיקף של כ־800 מיליון ₪ – סימן ראשון ללחץ נזילות מצטבר.

💰 מגבלות המימון של בנק ישראל – ההשפעה ניכרת

• מאז מרץ 2025 נכנסו לתוקף ההגבלות על "הטבות מימון" (כמו מודל 10/90 או דחיית תשלום למסירה).
• ירידה בשיעור העסקאות "על הנייר" מ־67% לפני המגבלות ל־60% ביוני – אך לא קריסה מוחלטת, מה שמרמז על נסיונות הקבלנים לעקוף את ההגבלות או להחליף בהטבות אחרות.

🏠 שוק היד השנייה – ירידה מתונה יותר, אך עדיין בשפל

• 3,890 עסקאות ביוני – ירידה של 16% משנה קודמת, אך עלייה מתונה של 3% לעומת מאי.
• ביקוש לדירות עם ממ"ד ממשיך לעלות (גידול של 4 נקודות אחוז ברמה הארצית לעומת שנה קודמת), כנראה בהשפעת המלחמה והאיום האיראני.

📉 משקיעים – יציאה חדה מהשוק

• רכישות להשקעה – 847 עסקאות בלבד, ירידה של 36% לעומת יוני 2024.
• משקל המשקיעים בשוק – 14% בלבד, הנמוך ביותר מאז תחילת המעקב.
• ירידה חדה במיוחד בת"א (מ־72% מהדירות החדשות ברכישות משקיעים בשנה שעברה ל־48% בלבד).
• המשקיעים הוותיקים ו"מרובי הנכסים" הצטמצמו משמעותית – ירידה למחצית משיעורם בתקופה שלפני מלחמת "חרבות ברזל".

🧍‍♂️ רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור – חטפו פגיעה קשה

• דירה ראשונה – 3,240 עסקאות בלבד (כולל סבסוד), ירידה של 31% משנה קודמת.
• משפרי דיור – ירידה מתונה יותר (20%) אך בולטת במיוחד במרכז ובנתניה עם ירידות של 30–48%.
• "מצמצמי דיור" – כ־28% מכלל משפרי הדיור – רמה גבוהה היסטורית, מה שמעיד על מכירה כפויה או מעבר לדירה קטנה יותר מסיבות כלכליות/ביטחוניות.

🔎 המשמעויות הכלכליות

1. היצע מצטבר – קצב המכירות הנמוך מול מלאי גבוה במיוחד יוצר לחצי היצע שצפויים להפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים, במיוחד בפרויקטים ממונפים.
2. קשיי נזילות בקבלנות – התזרים השלילי, יחד עם מגבלות המימון, מעלים את הסיכון לגל פשיטות רגל בענף.
3. התכווצות סגמנט המשקיעים – פוגעת בביקוש המלאכותי שדחף את המחירים למעלה בעשור האחרון.
4. החמרה במרכזי הביקוש – הנתונים החריגים בת"א ובבת ים עלולים להוות "נקודת שבירה" פסיכולוגית בשוק, אם ירידות המחירים שם יתחילו להתפרסם.
5. גורם ביטחוני כמעכב התאוששות – הביקוש לדירות עם ממ"ד גדל, אך אינו מספיק כדי להחזיר את קצב העסקאות לרמות נורמליות.

🚨 מסקנה

הנתונים ביוני 2025 מהווים עדות חדה לכך שהשוק עבר ממגמת האטה לקיפאון עמוק, עם סימני מצוקה פיננסית בענף הקבלנות והתייבשות ביקושים כמעט בכל הסגמנטים.

השילוב בין לחץ נזילות, עודף היצע, ירידת משקל המשקיעים והשלכות המגבלות הרגולטוריות – מקרב את השוק לנקודת מפנה, שבה ירידת מחירים רחבה עשויה להפוך לבלתי נמנעת.

סיכום ומגמת השוק – יוני 2025

1. היקף העסקאות – ירידה חדה של כ־30% בשוק כולו לעומת יוני 2024, עם פגיעה דומה הן בשוק החופשי והן בעסקאות בסבסוד.
2. דירות חדשות – הקריסה המשמעותית ביותר: ירידה של 45–50% במכירות, במיוחד בשוק החופשי. מדובר באיתות ברור על קיפאון בבנייה הרוויה ובמכירות קבלנים.
3. שוק היד השנייה – ירידה מתונה יחסית (16%) אך עדיין ירידה כפולה מקצב גידול האוכלוסייה, מה שמעיד על היחלשות הביקוש הכולל.
4. משקיעים – המשך יציאה חדה מהשוק: ירידה של 36% ברכישות ושל 24% במכירות. משקל המשקיעים בשוק הוא הנמוך ביותר בעשור האחרון (כ־14%).
5. דירה ראשונה ומשפרי דיור – ירידה של 31% ברוכשי דירה ראשונה ושל 20% במשפרי דיור, עם מגמה בולטת של "צמצום דיור" בשל לחצים כלכליים וביטחוניים.
6. מגמה כללית – השוק נמצא בקיפאון עמוק עם לחץ מצטבר על המחירים, נוכח עודף היצע במרכזי הביקוש, ירידה בביקושים בכל הסגמנטים, וקושי הולך וגובר במימון פרויקטים.

Per ניתוח מקצועי מלא – דוח ענף הנדל"ן למגורים, יוני 2025

סקירה כללית

הדוח מתאר ירידה חריפה בפעילות שוק הנדל"ן למגורים בישראל ביוני 2025, עם נתוני מכירות נמוכים במיוחד בהיסטוריה של ענף זה. מלבד הירידה בכמות העסקאות, קיימת ירידה במרבית פלחי השוק, והאינדיקציות שמוצגות מצביעות על מגמות חזקות של האטה, שינוי בהרכב העסקאות ומורכבויות בשוק הקבלני והמשקיעים.

עיקרי ממצאים

סך העסקאות והמגמות

• בחודש יוני2025 נמכרו רק 5,844 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) – שפל שלא נרשם ביוני מאז תחילת שנות ה-2000. ירידה של 29% בהשוואה ליוני 2024 וירידה של 13% מהחודש הקודם.
• העסקאות בשוק החופשי בלבד הסתכמו ב-5,331 דירות, גם כן ברמה הנמוכה ביותר היסטורית לחודש יוני.
• המגמה נמשכת מראשית השנה; אי-ודאות גיאופוליטית וכלכלית (כמו מלחמת "עם כלביא" בין 13-24 ביוני) תורמת לירידות, אך לא לבדה – ישנה ירידה חדה גם ללא קשר ישיר לאירועים הביטחוניים.

שוק הקבלנים

• מכירות קבלנים כולל סבסוד עמדו על 1,954 דירות – ירידה של 46% ביוני לעומת שנה שעברה, ו-18% מהמאי.
• בשוק החופשי בלבד: 1,441 דירות - ירידה של 50% מיוני אשתקד.
• הירידה החריפה במכירות בשוק הקבלנים בולטת במיוחד באזורים כמו תל-אביב ובת-ים (ירידה של 43% במחצית הראשונה של השנה).
• מלאי הדירות החדשות בת"א ובבת-ים הגיע ל-14,500 דירות, גידול של 20% משנה קודמת. קצב המימוש כל כך איטי, שמדובר ב-86 חודשי היצע (לעומת 41 בשנה שעברה) – מצב חריג המעיד על עצירת שוק במרכז הארץ.

עסקאות יד שניה

• מספר עסקאות יד שניה בגל הארצי: 3,890 דירות – ירידה של 16% משנה קודמת ו-10% מהמאי.
• למרות ירידה ברמת העסקאות, נרשם בסיכום המחצית הראשונה גידול מתון של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

פעילות משקיעים

• רכישות משקיעים ביוני: 847 דירות בלבד – ירידה של 36% משנה שעברה; נמשכת מגמת ירידה חדה מחודשיים קודמים.
• במקביל, המכירות למשקיעים היו 1,103 דירות, ירידה של 24% משנה שעברה.
• נרשמה ירידה חדה ברכישות של "משקיעים ותיקים" ו"מרובי נכסים" – במחצית הראשונה של 2025 שיעורם עמד על 20% בלבד בחוליית המשקיעים, כלומר מחצית משיעורם אשתקד.

שוק דירה ראשונה ומשפרי דיור

• רכישות דירה ראשונה ביוני: 3,240 דירות (כולל סבסוד), ירידה של 31% משנה קודמת. בשוק החופשי בלבד – ירידה של 33%.
• רכישות משפרי דיור: 1,756 דירות – ירידה מתונה יותר של 20%.
• שיעור מצמצמי הדיור מבין משחלפי דיור: 28%, דומה למחודש הקודם, גבוה ב-1.4 נק' אחוז משנה שעברה.

רכישות תושבי חוץ

• רכישות נטו של תושבי חוץ ביוני: 67 דירות, ירידה של 42% משנה שעברה.

מגמות מרכזיות וגורמי השפעה

השפעת המלחמה והמגבלות החדשות

• המלחמה ("עם כלביא") הביאה להאטה נוספת במכירות, אולם חלק גדול מהירידות נעוץ בגורמים כלכליים עמוקים, בראשם הגבלת הטבות מימון של קבלנים, שהוטלו מאז מרץ 2025 על ידי בנק ישראל.
• מגבלות אלה מקשות על הקבלנים להציע תוכניות מימון אטרקטיביות (כמו מודל 10/90).

שוק הקבלנים בת"א ובבת ים – החרפה במשבר

• מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות במרכז הארץ נמצא בשיא היסטורי, עם שיעור מכירות נמוך מאוד וקצב מימוש איטי ביותר. מצב זה מאותת על סיכון פיננסי גבוה וביקוש מדוכא.

הלך רוח רוכשים – ביקוש לדירות עם ממ"ד

• ״שיעור הדירות עם ממ״ד״ במכירות יד שניה הארצי הגיע ל-58%, עלייה של 4 נק' אחוז משנה קודמת – כתוצאה מעלייה בביקוש לביטחון אישי בהקשר המלחמה. במרכז, שיעור הדירות עם ממ״ד דומה לשנה שעברה, אך ברמה הארצית מגמת עלייה משמעותית.

עסקות "על הנייר" (מסירה רחוקה)

• שיעור הדירות החדשות הנמכרות "על הנייר" עמד ביוני על 60%, ירידה לעומת השיא במרץ (67%) – מגבלות המימון השפיעו במיוחד על עסקאות אלו.

תזרים קבלנים – התרופפות משמעותית

• תזרים המזומנים הפוטנציאלי ירד ביוני ל-4.7 מיליארד₪, ירידה ריאלית של 53% משנה שעברה; גם תזרים בפועל, לאחר ניכוי תשומות, היה שלילי.

מסקנות אקטואליות

• ענף הנדל"ן ביוני 2025 נמצא בצל ירידה היסטורית בפעילות, עם תחילתה של האטה כבר מינואר, שהועמקה מאוד ברבעון האחרון.
• המגבלות על הטבות המימון, בנוסף לאי-ודאות ביטחונית ולמחירי ריבית גבוהים, הביאו לירידות בולטות הן בשוק הקבלנים והן אצל המשקיעים.
• אזור תל אביב בולט בהצטברות מלאי דירות חדשות, קצב מימוש איטי ועלייה במלאי לזמן שיא.
• הביקוש לדירות עם ממ"ד איתן, במיוחד לאור איומי התקופה.
• מגמות אלה מצביעות על צמצום חריף בהיקף הפעילות בענף, התרופפות איתנות פיננסית קבלנית, ועלול להיווצר לחץ משמעותי להורדת מחירים ו/או שינויים יזומים במדיניות הציבורית במטרה לעודד את השוק.reviews-and-publishes_review-real-estate-062025.pdf

הניתוח המקצועי מדגיש את השפל הנוכחי בענף, מזהה את הגורמים המרכזיים וההשלכות האפשריות להמשך השנה, הן ברמת היצע וביקוש, הן בהיבט הפיננסי והן בנוגע להשתנות ההעדפות הצרכניות והסיכון לתקופות ממושכות של מלאי לא ממומש.

הפוסט של גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר על סקירת הנדל"ן של חודש יוני 2025 שפורסמה אתמול והגרף שפורסם עם הפוסט ובתחתיתו ניתוח ופרשנות שלי של הפוסט.

הפוסט של גלית בן נאים – יחד עם הגרף המצורף – הוא לא סתם עדכון יבש על נתוני יוני 2025, אלא טקסט רטורי מחודד, שמשלב בין עובדות כלכליות, עקיצות ענפיות, והקשרים היסטוריים ומדיניים.

1. המסר הגלוי – קריסה במכירות דירות חדשות

• נתון מפתח: 1,441 דירות חדשות בלבד נמכרו ביוני בשוק החופשי – הרמה הנמוכה ביותר מזה יותר משני עשורים (למעט יוני 2003, בעיצומה של האינתיפאדה השנייה).
• היקף הירידה: צניחה של 50% לעומת יוני 2024, בזמן שבשוק היד השנייה נרשמה ירידה מתונה יותר של 16% בלבד.
• במבט חצי-שנתי: ירידה של 35% במכירות קבלנים לעומת גידול של 3% ביד שנייה – פער עצום שממחיש את עומק המשבר בפלח הדירות החדשות.

2. המסר הסמוי – דקירה בעדינות לממסד ולענף

• גלית משתמשת בהשוואה חדה לאינתיפאדה השנייה: היא מזכירה את יוני 2002, עם שלושה פיגועי תופת ומספר רב של הרוגים, ובכל זאת נמכרו אז יותר דירות מאשר כיום – וללא שום סבסוד ממשלתי, הטבות מימון או התראות טילים.
• בכך היא מפרקת את הנרטיב של חלק מהקבלנים, שניסו להציג את נתוני העסקאות כ"הישג" לנוכח המלחמה ("חרבות ברזל").
• המסר בין השורות: אם השוק "מצליח" לבצע פחות עסקאות מבתקופות של טרור קשה, זו לא עמידות – זו חולשה מבנית.

3. הקשר לשנה הקודמת – מהבום לקריסה

• גלית מזכירה את העלייה הדרמטית ב־2024 במכירות דירות חדשות, במיוחד בקרב רוכשי דירה ראשונה – עד כדי עקיפת משפרי הדיור.
• לדבריה, העלייה הזו התרחשה במקביל לדשדוש ביד שנייה – מצב לא בריא שמעיד על עיוות שוק, שנבע בעיקר מהטבות מימון והקלות רגולטוריות.
• היא רומזת לכך שהחלטת בנק ישראל להפסיק את "הזרם" (כלומר, להקשיח את תנאי המימון) הייתה הכרחית.

4. המשקיעים – נעלמים אך מטרידים

• על פי הגרף המצורף, קו המשקיעים (הירוק) מראה נפילה רצופה כבר מאז 2021, עם רמות שפל היסטוריות.
• גלית מתייחסת לנתונים נוספים מסקירה (תרשים 12) ומגלה שמבין המשקיעים שנותרו, רבים הם "מרובי נכסים" – מה שמוביל אותה לכותרת המרירה-משעשעת:
  "מרבה נכסים, מרבה דאגה" – קריצה לתנ"ך, אבל גם עקיצה סמויה לכך שהחזקה בריבוי דירות כיום אינה חסרת סיכון.

5. הגרף – סיפור של שלושה קווים

הגרף מציג את רכישת הדירות החדשות בשוק החופשי לפי שלושה סגמנטים:

1. רוכשי דירה ראשונה (אדום) – קפיצה חדה ב־2024 (עקיפת משפרי הדיור), ירידה חדה ב־2025.
2. משפרי דיור (כחול) – תנודות מתונות יותר, אך מגמת ירידה חדה מתחילת 2025.
3. משקיעים (ירוק) – ירידה רציפה ומשמעותית כבר מ־2021, כמעט היעלמות מוחלטת ב־2025.

נקודות ציון בגרף:

• העלאת מס רכישה על משקיעים (2021) – תחילת הצניחה אצלם.
• "חגיגת" הלוואות זולות מבנק ישראל – דחיפה לרוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור.
• פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" (סוף 2023) – עצירה כללית בשוק.
• ניסיון בנק ישראל להגביל הטבות מימון (2025) – ירידה חדה נוספת.

6. המשמעות הכלכלית הרחבה

• השוק נמצא בשלב התכווצות חריפה בדירות חדשות – מצב שמציב סיכון להאטת התחלות הבנייה ולהחרפת בעיות בענף הבנייה.
• הפער בין דירות חדשות ליד שנייה מלמד שהבעיה היא בעיקר במימון/תמחור של דירות קבלן – לא בביקוש הכללי לדיור.
• ההיעלמות של המשקיעים מחריפה את הירידה בביקוש, ומקשה על קבלנים למכור בפרויקטים יזמיים.

💡 שורה תחתונה בפרשנות שלי:

גלית מציירת כאן, בנימה שנונה אך ביקורתית, שוק דירות חדשות שיצא מאיזון בעקבות עיוותי מימון והטבות, התפוצץ במלחמה, ועכשיו סובל מצלילה חדה – לא בגלל "כוחות חיצוניים" בלבד, אלא בגלל מבנה שוק פגום והזרמת אשראי לא אחראית בעבר.