📉 כשהדירה החדשה שווה ליד שנייה – סימן מובהק לבועה - Haim Etkin - Real Estate Appraisals property & Agriculture

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין מוסמך | חוקר נדל"ן | אנליסט נדל"ן | מומחה לערך פונדמנטלי

במציאות כלכלית נורמלית, כל אדם סביר יסכים שדירה חדשה צריכה להיות יקרה מדירה דומה ביד שנייה – ובפער ניכר. הסיבות לכך ברורות: מע"מ, עלויות פיתוח, מימון יזמי, אחריות קבלן, תקנים מחמירים יותר, ושולי רווח ליזם. ולכן, כשאנחנו רואים מקרים – לא בודדים – שבהם הפער הזה נמחק או אף מתהפך, מדובר באיתות אדום מהבהב: לא מדובר רק בעיוות נקודתי, אלא באינדיקציה מובהקת לקיום בועת נדל"ן פעילה ומסוכנת.

✳️ כמה יקר יותר צריכה להיות דירה חדשה?

לפי הניתוח שערכתי, בהתבסס על עלויות ייצור, מיסוי ושולי רווח, דירה חדשה אמורה להיות יקרה בכ-15% עד 25% מדירה דומה ביד שנייה. כאשר דירה חדשה נמכרת באותו מחיר כמו יד שנייה – נוצר ניתוק מהערך הפונדמנטלי, שהמשמעות שלו ברורה: שוק שמתמחר מתוך אינרציה ומניפולציה, לא מתוך כלכלה אמיתית.

🔍 ממצאים מהעשור האחרון: 2015–2025

בניתוח נתונים מערים מרכזיות ופריפריאליות בעשור האחרון (דירות 4 חדרים, 85–110 מ"ר), התגלו דפוסים מדאיגים:

⚠️ המחולל הראשי לעיוות – תוכנית "מחיר למשתכן"

המדינה עצמה תרמה ליצירת העיוות. תוכנית "מחיר למשתכן" יצרה מצג שווא: דירות חדשות שנמכרות בעשרות אחוזים פחות מהשוק – אך משפיעות גם על שמאות ועל סביבת המחיר באזור. נוצרו עסקאות שמקורן בסבסוד ממשלתי – אך השלכותיהן חילחלו לשוק כולו.

התוצאה: שיבוש של כל מנגנון השוואתי, התבססות על עסקאות חריגות, והמשך חיזוק תחושת 'המחיר תמיד עולה' – גם כאשר הערך בפועל מתכווץ.

🧨 למה זה כל כך מסוכן?

כאשר הפער בין דירה חדשה לדירת יד שנייה נמחק, מתרחש אחד משני הדברים:

בכל מקרה, אנחנו מקבלים שוק בלתי רציונלי, שבו המחיר אינו משקף ערך, והסיכון על כתפי הציבור, המשקיעים – ולעיתים גם הבנקים.

🔎 מה אפשר וצריך לעשות?

✅ לקבוע מדד פער מחירים בין חדשה ליד שנייה בכל אזור – ולפרסם אותו בציבור.

✅ לחייב שמאים להציג את הפער כמדד ביקורת בתוך דוח השמאות.

✅ לסמן עסקאות בהן הפער אפסי כעסקאות בסיכון גבוה – במיוחד עבור מממנים.

✅ לדרוש שקיפות עסקאות מיידית – עם ניתוח לפי מאפייני דירה, גיל הבניין, סטנדרט וגודל.

🧭 סיכום

כאשר שוק הנדל"ן מתנהל כך שדירה חדשה שווה (או נחותה!) מדירה משומשת – זו אינה תוצאה של כוחות שוק בריאים. זהו סימפטום ברור לבועה – שמי שמסרב לראותה, פשוט בוחר להישאר עיוור. את ההיסטוריה כבר קראנו: מי שהתעלם מהפער בין מחיר לערך – שילם את המחיר. הפעם, זו ההזדמנות להקדים תרופה למכה.

מהו משך הזמן מרגע שדירה חדשה נמכרת עד שההפרש בינה ליד שניה נמחק? כמה זמן עד ששיעור המע"מ נשחק?

שאלתה הנוגעת בלב אחד המנגנונים החשובים והפחות מדוברים בשוק הנדל"ן:

קצב שחיקת פרמיית הדירה החדשה, ובעיקר קצב שחיקת מרכיב המע"מ (שמהווה כ-18% ממחיר הדירה). התשובה תלויה בגורמים כלכליים, פסיכולוגיים ושמאיים – ואינה קבועה, אך ניתן לאפיין אותה בצורה אמפירית ויישומית כך:

⏳ מהו משך הזמן עד ששיעור המע״מ 'נשחק' במחיר הדירה?

🧮 ההגדרה:

"שחיקת המע״מ" היא תהליך שבו השוק חדל להכיר בדירה כדירה חדשה (ששולמה עליה פרמיית מע"מ ומרכיבי עלות נוספים), והיא מתחילה להיסחר בשוק היד השנייה ללא פרמיה או אפילו במחיר נחות יחסית.

🔄 הממצאים המרכזיים (בהתבסס על ניתוחים שמאיים ומחקרי שוק):

שלב	גיל הדירה	מעמד שוקי	השפעה על המחיר
0. קנייה מהקבלן	0 שנה	דירה חדשה לכל דבר	מחיר כולל מע״מ + פרמיית יזם
1. מימוש ראשוני	0–2 שנים	דירה שנמכרת על ידי רוכש פרטי (יד שנייה טכנית אך עדיין "חדשה")	לרוב עדיין נשמר פער מסוים מול יד שנייה רגילה (5%–10%)
2. שחיקה מהירה	2–5 שנים	הדירה נתפסת כ"משומשת" אך איכותית	הפער מול יד שנייה מצטמצם משמעותית
3. מחיקה כמעט מלאה	5–7 שנים	הדירה נבלעת סטטיסטית בשוק היד השנייה	מרכיב המע״מ נשחק לחלוטין
4. דה-פרמיה מוחלטת	7 שנים ומעלה	אין יתרון מחירי ביחס ליד שנייה וותיקה	לעיתים שווי נמוך יותר (עקב מיסוי עתידי, תשתיות, בלאי סמוי וכו')

🎯 מסקנה מעשית:

בתוך 5–7 שנים מרכיב המע״מ נשחק כמעט לגמרי, והפער מול דירת יד שנייה נעלם.
ברוב האזורים, כבר מהשנה השלישית ניתן לראות ירידה מובהקת בפרמיית המחיר – במיוחד באזורים בהם יש שוק יד שנייה פעיל.
תופעה זו מועצמת כשיש ריבוי פרויקטים חדשים באותו אזור, שיוצרים תחרות על שוק מוגבל של רוכשים.

🛠 השלכות שמאיות וכלכליות:

שמאים שאינם מבצעים תיקון ראוי לשחיקת פרמיית החדשה – מבצעים הערכת יתר.
עסקאות "יד ראשונה שנייה" (רוכש פרטי שמוכר תוך שנה–שנתיים) משמשות כמקור עיוות – המחיר כולל מע״מ אך הדירה אינה נחשבת עוד "חדשה" פונקציונלית.
הבנקים מממנים על פי מחיר שנשחק במהרה – חשיפה לאשראי בלתי פרופורציונלי.

🧭 הצעת נוהל שמאי מוצע:

לקבוע מקדמי שחיקה לשווי דירה חדשה לפי שנת מכירה (0, 1, 2, 3…).
להציג בפרק נפרד בדו"ח שמאי: "שחיקת פרמיית חדשה – ניתוח והשלכה".
להתריע על מצבים בהם דירה בת 2–4 שנים עדיין מוערכת כאילו נרכשה מקבלן.

פערי מחיר בין דירות חדשות לדירות יד שנייה בישראל – מחקר עומק (2015–2025)

הקדמה

במהלך העשור האחרון, שוק הדיור בישראל חווה תנודות חריפות במחירים, בתשואות ובהיקפי העסקאות. אחת מהשאלות הקריטיות להבנת עומק עיוותי המחירים היא היחס בין מחיר דירה חדשה לבין דירה זהה ביד שנייה. הנחת היסוד הכלכלית היא שדירה חדשה צריכה להיות יקרה יותר בשל מרכיבי עלות מוספים (מע"מ, אחריות קבלן, סטנדרט חדש, מימון וכו'). כאשר מחירי שתי הקטגוריות מתכנסים, ואף לעיתים משתווים או מתהפכים, הדבר עשוי להוות אינדיקציה לבועה נדל"נית או לניתוק מהערך הפונדמנטלי.

חלק א': הנחות יסוד ומרכיבי הפער

1. עלות דירה חדשה:

2. פער סביר בין חדשה ליד שנייה:

בהתבסס על מודלים כלכליים ועלות מע"מ בלבד, ניתן להניח כי דירה חדשה אמורה לעלות לפחות 15%–25% יותר מדירה יד שנייה זהה.

חלק ב': ניתוח אמפירי – נתוני שוק 2015–2025

1. שיטת העבודה:

2. ערים נבחרות:

3. ממצאים ראשוניים:

חלק ג': ניתוח לפי תוכניות ממשלתיות – "מחיר למשתכן"

1. השפעת התוכנית:

2. עיוותים שמאיים:

חלק ד': משמעויות כלכליות וזיהוי בועה

1. כאשר דירה חדשה שווה במחירה לדירה קיימת:

2. סימנים מובהקים לבועה:

חלק ה': המלצות

סיכום:

כאשר המחירים של דירות חדשות מתכנסים למחירים של דירות יד שנייה – ואף חורגים מתחתם – מדובר באיתות אדום. מצב כזה שומט את הקרקע הכלכלית מתחת לעסקאות, מהווה אינדיקציה לבועה, ודורש פעולה רגולטורית נחרצת. לציבור ולגופים הפיננסיים אסור להתייחס לתופעה זו כאל נורמה, אלא כתמרור אזהרה מובהק.

📉 כשהדירה החדשה שווה ליד שנייה – סימן מובהק לבועה