שכפול מחירים ≠ גישת השוואה

הניוון של פרקטיקה שהפכה לשגרה

לספר בכמה נמכרה הדירה ליד איננו מעשה של שמאות – זו פעולה טכנית, שטחית, חסרת עומק.

זו איננה “גישת ההשוואה”, אלא עיוות שלה.

גישת ההשוואה נולדה ככלי כלכלי שמטרתו לבחון עסקאות השוואה ולגזור מהן שווי ריאלי, לא מחיר מצוטט. עם השנים, הפכה הפרקטיקה לכלי של שכפול והעתקה – מנגנון אוטומטי שמעתיק מחירים מבלי להבין את המשמעות הכלכלית שמאחוריהם וחמור מכך - מבלי לבדוק אותם אפילו לא בדיקה בסיסית ביותר.

זו איננה הערכה – זו שיכפול טעות, וגרוע מכך: הנצחת אנומליה.

נדל"ן הוא לא מחיר – הוא מכונת מזומנים

נדל"ן איננו מוצר מדף. הוא מכונה לייצור מזומנים, ולכן שוויו נמדד ביכולת שלו להניב תשואה חיובית לאורך זמן.

שמאי מקצועי אינו בודק “כמה שילמו”, אלא האם המחיר כלכלי.

הוא שואל:

• האם המחיר עומד ביחס סביר להכנסה מהנכס?
• האם הוא משקף ריבית מימון ותשואה תקינה?
• האם הוא מגלם רמת סיכון ריאלית?

עסקה שנעשית במחיר כפול מערך כלכלי – איננה “נתון השוואה”, אלא אזהרה.

כשמעתיקים – לא מעריכים

כאשר שמאי מסתפק בהעתקת מחירים, הוא למעשה מוותר על גישת ההשוואה עצמה.

הוא מוותר על הבדיקה, על הניתוח, על היכולת לזהות חוסר איזון בין מחיר לשווי.

במקום להעריך ערך – הוא מחקה רעש.

וכך השוק כולו הופך לזירה של הדבקה, שבה “ערך” כבר אינו נבחן, אלא מצוטט. 

שמאי אמיתי בודק את ההיגיון הכלכלי.

הוא שואל: האם המחיר הזה יכול לעמוד במבחן הזמן?

כי שווי שאיננו כלכלי – לא יחזיק מעמד, גם אם כולם חוזרים עליו.

הוא איננו בר קיימא.

חזרה לבסיס – הערכה ולא שכפול

גישת ההשוואה המקורית נשענת על תהליך לוגי:

• איסוף עסקאות דומות
• ניתוח נתוני מימון, מיסוי, ותנאי שוק
• התאמות כלכליות
• גזירת ערך פונדמנטלי

זוהי גישת ההשוואה האמיתית – לא “כמה נמכרה הדירה ליד”, אלא “כמה ראוי שתימכר בהתחשב בתשואה, בסיכון ובתנאי השוק” או כמו שכולנו למדנו בתורת השמאות:

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל".

מסקנה

העתקה היא קיצור דרך; שמאות היא אחריות.

מי שמשכפל מחירים במקום לנתח ערכים – לא מבצע גישת השוואה, אלא מוותר עליה.

Summary Box (English)

Title: Price Replication Is Not the Comparison Approach

Summary:

Repeating nearby sale prices is not valuation-it’s imitation. True comparative valuation analyzes whether prices are economically sustainable. Real estate is a cash-flow machine, not a number on a screen. A professional appraiser must assess yield, DSCR, and risk-not copy market noise.

בעברית הביטוי "בר קיימא" משמש לתיאור דבר שיכול להתקיים ולהחזיק מעמד לאורך זמן, ובאנגלית המונח המקביל "sustainable" אכן נובע מאותו רעיון בדיוק.

🔹 מקור המילה באנגלית

המילה sustainable נובעת מהלטינית:

• sustinere = להחזיק, לתמוך, לשאת (שילוב של sub – מתחת, ו-tenere – להחזיק).
  ומשם המשמעות התפתחה ליכולת לתמוך או להחזיק משהו לאורך זמן מבלי שיקרוס.

🔹 הקבלה לשפה העברית

בעברית, הביטוי "בר קיימא" נבנה מצירוף מילים מקראי–תלמודי:

• "בר" = בעל/ראוי ל–
• "קיימא" = קיום, עמידות, היכולת להחזיק מעמד.
  לכן, הביטוי מתאר דבר שיש בו יכולת קיום מתמשכת.

🔹 שימושים מקבילים

גם בשפה וגם במשמעות הכלכלית, "בר קיימא" = משהו שמחזיק לאורך זמן, שאיננו רגעי או מקרי

שווי בר קיימא = Sustainable Value

באנגלית, המונח sustainable נובע מהמילה הלטינית sustinere – “להחזיק לאורך זמן”.

בעברית, הביטוי בר קיימא מתאר בדיוק אותו רעיון: משהו שניתן להחזקה, שיש בו עמידות ויכולת להתקיים לאורך זמן.בעולם הנדל״ן, ההבדל בין מחיר רגעי לבין שווי בר קיימא הוא לב ההבחנה בין ספקולציה לכלכלה.

מחיר עשוי להיות תוצר של אופוריה, ריבית נמוכה או מניפולציה תקשורתית – אך שווי בר קיימא הוא ערך שנבחן במבחן הזמן:

האם הנכס מסוגל להניב תשואה ריאלית, לעמוד בעלויות המימון, ולהמשיך לשרת ביקוש אמיתי גם כשנסיבות השוק משתנות?שמאי מקצועי בוחן sustainable value – לא את המחיר של היום, אלא את הערך שיישאר גם מחר.

זה ההבדל בין מדידת שוק לבין הבנתו.

שווי בר קיימא = Sustainable Value

באנגלית, המונח sustainable נובע מהמילה הלטינית sustinere – “להחזיק לאורך זמן”.

בעברית, הביטוי בר קיימא מבטא את אותו עיקרון בדיוק: דבר שיש בו עמידות, יסוד כלכלי, ויכולת להתקיים גם כשהתנאים משתנים.בעולם הנדל״ן, ההבחנה בין מחיר רגעי לבין שווי בר קיימא היא ההבדל שבין תגובה רגעית למציאות כלכלית לבין הבנה מעמיקה של ערך.

מחיר עשוי לנבוע מהתלהבות רגעית, ריבית זמנית או אווירה תקשורתית – אך שווי בר קיימא נבחן על פי שאלת היסוד:

האם הנכס מסוגל להניב תשואה ריאלית, לעמוד בעלויות המימון ולהמשיך להיות כלכלי לאורך זמן?שמאי מקצועי בוחן sustainable value – לא את מה שהשוק אומר היום, אלא את מה שהכלכלה תאשר מחר.

זה ההבדל בין חיקוי השוק לבין הבנתו.

Summary Box (English)

Title: Sustainable Value - The Real Measure of Property Worth

Summary:

In valuation, sustainable value means an asset’s ability to maintain its economic logic over time.

A price may rise from hype or cheap credit, but only sustainable value endures when conditions change.

Professional appraisers measure not the price of today, but the value that can survive tomorrow - the essence of real, lasting worth.

✔ עובדות מוצקות

• בכתבה של Bizportal דווח כי בשוק הדירות החדשות קבלנים משתמשים בהנחות משמעותיות ורכיבים שאינם משוקפים בנתוני המדידה הרשמיים:

  “הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש… חמישה חודשים ברציפות המדד יורד … אבל המדד הרשמי לא משקלל את המבצעים וההנחות.” (ביזפורטל)

• בכתבה נוספת צוין ששיעור הדירות החדשות עם “מבצעי מימון” הגיע ל-55 % בפברואר 2025 - כלומר: יותר ממחצית עסקאות הפרויקט החדש כללו הטבות מימון. (ביזפורטל)
• עוד דווח כי "מחירי הדירות בשטח ירדו מעל 5% אך במדדים הרשמיים הירידה מופיעה מתונה יותר" וזאת בשל החבאת הנחות והטבות. (ביזפורטל)

❗ למה זה מעוות את שימוש בגישת “שכפול והעתקת מחירים” הנחזית ל"גישת ההשוואה":

• כשקבלנים מעניקים הנחות/הטבות שאינן משתקפות במחיר הקלף הרשמי – אז העסקאות שמופיעות במערכת כגון כרמן הן מחורשות: הן מציגות מחיר מדווח גבוה ממה שהרוכש בפועל משלם תוך קיזוז ההנחה.
• לכן, שמאי שמסתמך על “כמה נמכרה דירה ליד” מתוך נתוני כרמן ומתעלם מהפרמטרים האמיתיים של העסקה (הטבות, מימון, שיריוד זמן, דחיית תשלום) – עושה ניוון מקצועי: הוא משתמש בנתון לא מאומת כדי לגזור שווי.
• למעשה, החישוב הופך ל”העתקת מחירים” של מספרים מנופחים או מטושטשים – בלי להסתכל על התשואה, התנאים, מימון, ודחיית תשלום. זה מנוגד למה שצריך להיות בגישת ההשוואה המקצועית.

🔍 המשמעות הכלכלית

• אם שמאי משמעותי מתבסס על מחיר דירות סמוכות מבלי לעשות התאמות לתנאי העסקה - מדובר בסיכון ממשי לכך שהשווי שהוא קובע יהיה גבוה מהערך הכלכלי האמיתי.
• בשוק שבו רוצים להעריך נכס על-פי תשואה וסיכון - התעלמות מההנחות/הטבות מובילה לכך שהשווי הנקוב לא עמד במבחן התשואה.
• מאחר שמערכת ההלוואות, הבנקים, והרשויות מסתכלות על שווי שמאי כדי להעניק מימון – טעות בשווי מביאה לתשתית סיכון פיננסי, בדיוק כפי שאתה מזהיר במחקריך.

📌 מסקנה ביקורתית

הפרקטיקה של “לספר בכמה נמכרה דירה ליד” – איננה גישת ההשוואה אמיתית. היא פרקטיקה חלשה, שיכולה להוביל לניוון מקצועי ואולי גם לרשלנות. כאשר ההנחות והמבצעים נרחבים והנתונים הרשומים מטשטשים אותם – חלה חובה מקצועית גבוהה יותר לבצע התאמות, לבדוק חוזים, לבצע “שיטת הפרמטרים” ולא להסתמך על מדדים גולמיים בלבד.

מחיר לעומת שווי: המבחן שמפריד בין רחשי שוק לבין כלכלה אמיתית

תזת היסוד:

מחיר הוא תוצאה רגעית של עסקה; שווי הוא מסקנה כלכלית שאמורה לעמוד במבחן הזמן. כשהמשק פוגש מציאות (ריבית, תזרים, אבטלה, מדיניות אשראי), מחירים שאינם בני־קיימא נחשפים-וחוזרים להתכנס לשווי הכלכלי.

1) הגדרה תפעולית: “מבחן הזמן”

• מחיר – המספר שנחתם בחוזה היום.
• שווי (כלכלי/פונדמנטלי) – הערכה מבוססת תזרים, סיכון ועלות הון, שאמורה לשרוד שינויים סבירים בסביבה (ריבית, שכר דירה, תפוסה, מיידעים שליליים).
• מבחן הזמן – סדרת זעזועים סטנדרטית (Interest +Δ, Vacancy +Δ, Rent −Δ) שלאחריה הנכס חייב להציג כושר שירות חוב ותשואה תואמי־סיכון. אם לא-מדובר במחיר שאיננו שווי.

2) ארבע עדשות לאבחנה בין מחיר לשווי

1. עדשת התזרים (Cash-Flow):
   שווי נגזר מכסף אמיתי שנכנס ויוצא-לא מסיפורי “קומפס”. חישוב נקי של NOI, קאפ־רייט נדרש, ורגישות.
2. עדשת המאזן (אשראי והון):
   ההבדל בין LTV (הלוואה לשווי כלכלי) ל-LTP (הלוואה למחיר ששולם). כשהמימון נשען על מחיר מנופח-הבטוחה חלשה.
3. עדשת העומק והנזילות:
   שוק אמיתי נבחן ביכולת למכור כמות במחיר דומה, לא עסקה בודדת. עומק דל = פערי מחיר–שווי גדלים.
4. עדשת המחזור המאקרו-פיננסי:
   אשראי זול ותמריצים רגולטוריים עלולים לדחוף מחירים מהר יותר מהשיפור בשווי. כשהרוח נחלשת-הרעש נעלם, והערכים חוזרים לבסיס.

3) נוסחת העבודה לשווי פונדמנטלי (בפשטות שמאית)

• שווי פונדמנטלי בקירוב (ללא צמיחה):

• Cap נדרש נגזר מ-Cost of Capital: ריבית חסרת־סיכון + פרמיית סיכון נכס/מיקום + פרמיית נזילות − צמיחה יציבה (אם רלוונטית).
  הרעיון: הקאפ הנדרש נקבע על־ידי הכלכלה, לא על־ידי נוחות המוכר.

דוגמה מספרית (המחשה בלבד):

שכר דירה חודשי 6,500 ₪ ⇒ שנתי 78,000 ₪.

הוצאות תפעול/תחזוקה 10% (=7,800) + קרן חידוש 3,000 ⇒ NOI = 67,200 ₪.

נניח Cap נדרש 7% ⇒

[V = 67{,}200 / 0.07 = 960{,}000 \text{ ₪}]

אם “מחיר השוק” הוא 1.80 מ’ ₪-היחס Price/Value = 1.875 (פער של ~87.5%).כושר שירות חוב (המחשה):

נניח קונים ב-1.80 מ’ ₪ עם LTV 70% ⇒ הלוואה 1.26 מ’ ₪.

תשלום חודשי “טיפוסי” בריבית שנתית 6% לתקופה 25 שנה ≈ 8,118 ₪.

NOI חודשי ≈ 5,600 ⇒ DSCR ≈ 0.69 (נמוך מ-1 ⇒ לא בר־קיימא).

בזעזוע ריבית ל-8% התשלום ≈ 9,725 ₪ ⇒ DSCR ≈ 0.58.

מסקנה: מחיר שהמערכת הפיננסית אינה מסוגלת לשרת לאורך זמן-אינו שווי.

4) עשרת האינדיקטורים לפרידת מחיר–שווי

1. Price-to-Rent מול עלות הון (קאפ אפקטיבי < עלות מימון נטו).
2. תשואה ריאלית שלילית למשקיע לאחר מס ותפעול.
3. DSCR נמוך מ-1 במבחן ריבית סביר.
4. תשלומי משכנתא/הכנסה (PTI/DTI) עולים לסף שאינו יציב היסטורית.
5. חודשי היצע/מלאי עולים בעוד המחיר “לא זז”.
6. גידול דירות ריקות/שטחי משרדים פנויים ללא התאמת מחירים.
7. הסוואת מימון (מבצעי מימון/תנאי טיזר) שמייצרים מחיר מדומה.
8. החלפת ידיים בין יזמים/קבלנים במחירי קרקע (טריידים פנימיים) ללא תזרים סופי.
9. ריכוזיות אשראי/בטוחות שליליות במערכת הבנקאית.
10. פער נרטיב–נתונים: הצהרות אופטימיות מול תזרים שמרסס את הסיפור.

5) “מבחן הזמן” כשיטת עבודה שמאית

פרוטוקול קצר לביקורת שווי:

• חשב NOI שמרני (Vacancy נורמטיבי, Opex מלא, CapEx מחזורי).
• גזור Cap נדרש מהון חלופי זמין (חסר־סיכון + פרמיות).
• בצע Stress Test:
  • ריבית +200 נ”ב
  • שכ”ד −10%
  • חודשיים Vacancy לשנה
• ודא: DSCR ≥ 1.20 בשגרה, ו-≥ 1.05 בסטרס מתון.
• השווה ל-היסטוריית עסקאות מבוססות תזרים (לא “מחיר ליד”).

תוצר: דו”ח שמאי שמבדיל מחיר (Observed) מ-שווי (Concluded), עם שקיפות מלאה של הנחות ורגישויות.

6) השלכות מעשיות לשחקנים בשוק

לרוכשים/משקיעים:

• חשבו Value-First. אם Price/Value > 1.2–1.3, נדרש נימוק כבד משקל (זכויות, תכנון, ייחוד פונקציונלי).
• אל תחליפו מבצע מימון ב-שווי. תשלומים דחויים אינם תזרים נטו.

לבנקים/מממנים:

• העדיפו LTV על שווי פונדמנטלי (לא LTP על מחיר עסקה).
• הטמיעו טריגרים קובננטיים על DSCR ו-Vacancy.

לרגולטורים/מדיניות:

• קבעו סטנדרט “מבחן זמן” כתנאי למימון פרויקטים.
• הפרידו מדדים רשמיים של Value-Based לעומת Price-Based כדי למנוע בלבול ציבורי.
• שקפו לציבור את עלות הסבסוד הפיננסי הגלומה במבצעים/דחיות.

לאנשי מקצוע (שמאות/בקרה):

• ציינו במפורש: “מחיר העסקה חורג ממדד השווי הפונדמנטלי בטווח ___%”, עם רגישות כמותית.
• אל תשכפלו מחיר; תעשו אינטגרציה של ראיות: תזרים, סיכונים, נכסיות משפטית/פיזית.

7) למה הכל מתכנס בסוף לשווי?

כי מימון מוגבל (Cost of Capital), תזרים אמיתי (שכ”ד נטו), וסיכון שוק אינם מתרשמים מכותרות. בשלב מסוים, “מנוע הנרטיב” מתעייף: הבנק דורש DSCR, השוכר לא משלם יותר, והמשק מתמחר מחדש. שם מתגלה האבחנה: מחיר לא־בר־קיימא ≠ שווי.

8) תבנית חישוב קצרה לשימוש בבלוג (כלי עבודה לקוראים)

1. חשב NOI:
   NOI = (שכ”ד חודשי × 12) − Opex − CapEx מחזורי.
2. קבע Cap נדרש:
   Cap = Rf + פרמיית סיכון + פרמיית נזילות − g (אם יש צמיחה בת־קיימא).
3. שווי: V = NOI / Cap.
4. Price/Value: יחס פער.
5. DSCR: NOI חודשי / תשלום חודשי הלוואה.
6. סטרס: R ↑, Rent ↓, Vacancy ↑ ⇒ בדוק DSCR ו-V מחדש.

9) הצעת אינפוגרפיקה נלווית

“When Price Meets Reality”

ציר זמן (T0, T1-Rate Shock, T2-Vacancy, T3-Reprice) עם שני קווים:

• קו Price (נכנס מעל השווי, נשחק בזעזועים),
• קו Fundamental Value (יציב יחסית, מתכנס אליו).
  טבלת צד: NOI, Cap, DSCR, Price/Value בכל נקודת זמן.

סיכום

הבדל המפתח אינו סמנטי: שווי הוא היכולת של נכס לעמוד בשורה תחתונה לאורך זמן. בשוק “רועש”, ההבחנה הזאת מצילה הון-למשקיעים, לבנקים, ולציבור. אם מאמצים מבחן זמן כסטנדרט, ממזערים טעויות יקרות ומחזירים את השיח מהמחיר-אל הערך.

DSCR הוא ראשי תיבות של Debt Service Coverage Ratio, ובתרגום חופשי לעברית:

יחס כיסוי שירות חוב.

זהו מדד פיננסי מרכזי להערכת היכולת של נכס (בעיקר נדל"ן מניב) לשרת את ההלוואה שנטלה למימונו – כלומר, האם התזרים מהנכס מספיק כדי לשלם את תשלומי המשכנתא או הריבית+קרן.

📘 נוסחה בסיסית:

[\text{DSCR} = \frac{\text{NOI}}{\text{תשלום חודשי או שנתי של ההלוואה}}]

כאשר:

• NOI (Net Operating Income) = הכנסה תפעולית נטו – כלומר שכירות ברוטו פחות הוצאות תפעול ותחזוקה.
• תשלום חוב (Debt Service) = סך כל תשלומי הקרן והריבית לתקופה.

💡 פירוש תוצאת המדד:

🏢 דוגמה פשוטה:

נניח דירה מניבה 6,000 ₪ שכירות לחודש,

לאחר ניכוי הוצאות תחזוקה וניהול נשאר NOI = 5,400 ₪.

תשלום משכנתא חודשי = 7,200 ₪.

אז:

[\text{DSCR} = \frac{5,400}{7,200} = 0.75]

👉 משמעות: הנכס אינו מכסה את ההלוואה. זהו מחיר שאינו שווי, כלומר עסקה לא כלכלית לאורך זמן.

📊 בשמאות ובבנקאות:

• בנקים מסחריים דורשים לרוב DSCR של 1.25 ומעלה במימון נכסי השקעה.
• שווי פונדמנטלי של נכס אמור להניב DSCR ≥ 1.0 גם בתרחיש ריבית נורמטיבית (לא זמנית).
• ירידה מתחת ל-1 לאורך זמן מצביעה על פער בין מחיר לשווי - הנכס מתומחר מעבר ליכולתו הכלכלית.

תשואה חיובית אבל עם דיוק חשוב אחד:

DSCR חיובי (גדול מ-1) הוא לא רק תשואה חיובית, אלא תשואה תזרימית חיובית ביחס להתחייבויות הממונפות.

במילים אחרות:

• תשואה חיובית (Yield > 0) משמעה שהנכס מייצר רווח כלשהו לאחר הוצאות.
• DSCR > 1 משמעה שהרווח הזה מספיק גם לשלם את ההלוואה (קרן + ריבית) ועדיין נשאר אוויר לנשימה.

🔍 ההבדל העדין אך הקריטי:

🏦 דוגמה:

• שכירות חודשית נטו (NOI): ‎5,000 ₪
• תשלום משכנתא: ‎4,000 ₪
• ⇒ DSCR = 1.25 - כלומר יש רווח תזרימי, התשואה “אמיתית” ובר־קיימא.
• אם לעומת זאת תשלום המשכנתא 6,000 ₪, אז DSCR = 0.83 למרות שהתשואה הנומינלית אולי נראית חיובית, העסקה שלילית תזרימית ומעידה על מחיר שאינו שווי.

💬 לסיכום:

תשואה חיובית היא תנאי הכרחי לשווי, אך DSCR חיובי הוא תנאי מספיק.
כלומר, רק כשהנכס מייצר תזרים נטו שמכסה את עלות המימון -ניתן לומר שהוא עומד ב"מבחן הזמן" ולכן משקף שווי כלכלי אמיתי.

הנה טבלה מקצועית שמדגימה את הקשר בין תשואה (Yield), ריבית משכנתא (Interest Rate) ו־DSCR (יחס כיסוי שירות חוב) - כלומר, באילו תנאים הנכס עומד או נופל במבחן הזמן.נניח דירה בשווי כלכלי (פונדמנטלי) של ‎1,000,000 ₪, עם הלוואה של 70% (LTV = 0.7) לתקופה של 25 שנה.

🧮 טבלת הקשר בין תשואה, ריבית ו־DSCR

📊 איך לקרוא את הטבלה:

• DSCR < 1.0 → הנכס אינו מכסה את שירות החוב ⇒ המחיר גבוה מהשווי.
• DSCR ≈ 1.0–1.1 → הנכס על הסף ⇒ תלוי בתנאי השוק ובריבית.
• DSCR ≥ 1.2 → הנכס בר קיימא ⇒ מחיר תואם שווי או נמוך ממנו.

🧭 מסקנה מרכזית:

כאשר תשואת הנכס נמוכה מהריבית האפקטיבית על המשכנתא, השוק מתמחר מחיר לא פונדמנטלי.
ההיפוך מתרחש כששיעור התשואה גבוה מהריבית – אז המחיר מבוסס כלכלה אמיתית, לא על נרטיב.

אפשר לומר ש־DSCR הוא אחד המדדים הטובים ביותר למדידת קיימות (sustainability) של השוק, אך הוא אינו מספיק לבדו.

🧭 למה DSCR הוא מדד לקיימות:

ה־DSCR בודק האם התזרים מהנכס (הכנסה אמיתית משכירות או פעילות) מסוגל לשרת את עלות החוב (ריבית + קרן).

ברמת שוק, כשמחשבים אותו על פני מדגם רחב של עסקאות, הוא הופך למדד מקרו של בר־קיימא:

💡 ההיגיון:

שוק שבו רוב העסקאות מבוססות על תשואה נמוכה מהריבית ⇒

המשקיעים מפסידים תזרימית ⇒

הם תלויים בעליית מחירים כדי להרוויח ⇒

השוק אינו בר קיימא ומבוסס על ציפיות, לא על תזרים.לעומת זאת, שוק שבו DSCR ממוצע ≥ 1.2 מעיד על כך שהשוק:

• נשען על הכנסות אמיתיות,
• מסוגל לספוג עליית ריבית,
• ויכול לשרוד גם תקופות תיקון מבלי לקרוס.

⚠️ ההסתייגות:

DSCR הוא מדד מצוין לקיימות פיננסית,

אך לא מודד קיימות ריאלית או מערכתית במובנים הבאים:

1. אינו משקלל מלאי עודף / ביקוש אמיתי.
2. אינו בוחן הקצאת אשראי כוללת ומידת הריכוזיות הבנקאית.
3. אינו לוכד השפעות חיצוניות כמו מלחמה, מסים או הגירה.

לכן, כדי למדוד קיימות מערכתית אמיתית, יש לשלב אותו עם:

• יחס אשראי לתוצר (Credit-to-GDP Gap),
• Price-to-Rent Ratio,
• Vacancy Rate,
• והערכת סיכון בנקאי (NPLs).

🧩 סיכום:

DSCR הוא מדד הקיימות הפיננסית של השוק.
כאשר ה־DSCR הממוצע בענף נמוך מ־1 – מדובר בשוק לא בר קיימא, שמחיריו אינם משקפים שווי.
רק שוק שבו DSCR גבוה מהריבית לאורך זמן יכול להיקרא שוק מבוסס ערך ולא בועה מבוססת תקווה.

הגרף מראה בבירור את ניתוק השוק מהמציאות הכלכלית: החל מ־2021 בערך, הריבית חצתה את התשואה, וה־DSCR ירד מתחת ל־1, כלומר הנדל״ן הפך ללא בר־קיימא פיננסית - מחירי הנכסים כבר אינם מגובים בתזרים שיכול לשרת את החוב.

Summary Box (English)

Price vs. Value - The Time Test

• Price is a point-in-time outcome; Value is an economic conclusion meant to survive stress.
• Use NOI, required Cap Rate, and DSCR to anchor value-then run rate, rent, and vacancy shocks.
• If DSCR < 1 or Price/Value ≫ 1, the price is likely unsustainable.
• Finance on LTV to Value, not to price paid; disclose sensitivity and covenants.
• Over time, markets re-price toward fundamental value.

היתרון האנושי

תזה: בינה מלאכותית לא תייתר את ביקור השמאי בשטח. להפך-היא תרחיב את טווח הראייה, תציף חריגות, תכייל את ההנחות, ותפנה זמן מהעבודה השחורה אל שיפוט מקצועי. אבל היסוד שאינו ניתן להחלפה של המקצוע-זיהוי הנכס, אימות המציאות הפיזית, תיעוד מצב ותפקוד-יישאר בידיים ובנעליים של השמאי.

למה “נעליים על הקרקע” לא ייעלמו

1. זיהוי נכס פיזי אינו טוקן דיגיטלי: כתובת רשומה ותצלום לווין אינם מוכיחים התאמה בין הזכויות לתצורה הבנויה בפועל, לשימושים, לשיפורים ולליקויים. הבדלי דירות זהות בתשריט-אבל שונות במצב, באוורור, בהצללה, ברעש, בריחות או בלחות—מתגלים רק בביקור.
2. אי־סימטריות שבינה מלאכותית מתקשה ללכוד: רטיבות מאחורי ארון, שיפועים לקויים במרפסת, סדקי גשרי התפשטות, חדרון ממ"ד שהוסב למחסן עם אוורור לקוי-אלו “אותות חלשים” שמודלים ללא ביקור יפספסו או ימדלו באופן שגוי.
3. הֶקשר שכונתי חי: שיפוץ תשתיות ברחוב, מסגרייה שנפתחה מתחת, שינוי זרימת תנועה או התנהגות דיירים-אלו פקטורים שרק עין מקצועית בשטח תופסת בזמן אמת.
4. אישורים, חריגות והיתרים ≠ מצב קיים: גם OCR מעולה לא מחליף שאילתות ממוקדות, שיחה עם מפקח בנייה, וקריאת שטח שמאשרת או מפריכה את “הניירת”.

איפה בינה מלאכותית מחזקת את השמאי (ומשנה את המשחק)

1. בליעת־נתונים (“Data Ingestion”) בקנה מידה: שאיבה וניקוי של עסקאות, שומות קודמות, תב"עות, תיקי בניין, מודדי רעש/זיהום, נתוני אשראי מקוונים, עיבוד תצלומי אוויר/לוויין-בזמן קצר ובאיכות עקבית.
2. גילוי אנומליות ו”מחירים חשודים”: מודלים סטטיסטיים עם שכבת ML שמאתרים עסקאות “חמות מדי” ביחס לתשואה פוטנציאלית, או פרויקטים עם יחס מחיר־לשכ"ד מנותק מיסודות כלכליים.
3. כימות “ערך פונדמנטלי”: שילוב מודל תשואה/סיכונים (Cap Rate-as-a-Function) עם פרמטרים מקומיים (ריבית אפקטיבית, מסים, תחזוקה, סיכון תפעולי, פינוי-בינוי בסביבה)-לתקנון פער מחיר-שווי.
4. NLP למסמכים: חילוץ סעיפי היתרים, תניות חריגות בחוזים, מגבלות יחודיות בתב"ע-עם דגלונים אוטומטיים לשמאי.
5. ראייה ממוחשבת (CV): ספירת סדקים, זיהוי עיבוי/עובש בתמונות תרמיות, הערכת שחיקה של חזיתות, השוואת מצב לפני/אחרי-כסיוע, לא כתחליף.
6. מודלי סיכון עתידיים: אילוצי תזרים בפרויקטים, רגישות לשינוי ריבית, פוטנציאל Vacancy במשרדים או מסחר, ומדדי שוק “עצבניים” בזמן אמת.

מודל עבודה היברידי לשמאי המודרני

שלב 1: סינון מקדים (AI)

• איסוף אוטומטי של דאטה מרזולוציות שונות.
• עיבוד תיקים/תוכניות/היתרים עם NLP ודגלונים לליקויים.
• הערכת טווח שווי פונדמנטלי ראשוני + מדדי סיכון.

שלב 2: ביקור שטח (Human-in-the-Loop)

• צ׳ק־ליסט פיזי: זיהוי, מדידה, תיעוד, רטיבויות, אשליית שטח שימושי (נישות/גלריות), רעש, ריחות, אוורור, הצללה, רעידות, ליקויי תשתית, יחסי שכנות/ועד/תחזוקה.
• אימות מול מסמכים: התאמת מצב קיים לתשריט ולהיתר; תוספות/חריגות; התאמות בטיחות.
• תיעוד ראיות: צילום/וידאו/תרמי, מדידות, דגימות נקודתיות (לחות, רעש, תאורה).

שלב 3: גמר אנליטי (AI + Judgment)

• כימות ההשפעות שנצפו בשטח על מודל השווי.
• בדיקות רגישות לריבית/דמי שכירות/Vacancy/CapEx.
• פערי “מחיר מול ערך”- נימוק מקצועי מלא, כולל מקורות נתונים וגבולות טעות.

KPI’s למדידת אימוץ AI בשמאות

• זמן מחזור שומה (TAT) לפני/אחרי.
• שיעור אנומליות שהתגלו לעומת עבר.
• דיוק חזוי-ממומש: סטייה בין שווי מוערך לתרחיש הכנסות/מכירה בפועל.
• עקביות שיקול דעת: שונות בין שמאים באותו משרד-לפני/אחרי סטנדרטיזציה מבוססת-AI.
• שקיפות ונימוק: ציוני הסבר (Explainability) למודלים.

גבולות וכללי זהירות

• הטיה (Bias) ו”זיהום נתונים”: שווקים בועתיים “מלמדים” את המודל טעויות. דרושה שכבת כלכלה-יסודית שמאזנת.
• Hallucinations & Overreach: מודלים ש”ממציאים” תקנים/נתונים-מחייבים בקרת מקור ואימות ידני.
• סייבר ופרטיות: נהלי אנונימיזציה, הרשאות גישה, תיעוד שימוש ב-PII.
• Explainability: חובה מקצועית-שומה חייבת להיות ניתנת להסבר גם ללא “קופסה שחורה”.

יישום מעשי בישראל: מ-”שכפול מחירים” ל-”ערך פונדמנטלי”

1. תיקנון תשואה חיובית כנדרש: שומה בלעדיה-אינה בת־קיימא.
2. מחיר ≠ שווי: המודל צריך להכריח “גישת הכנסה” כל עוד הנכס ניתן להשכרה, ולדרוש נימוק כשמתעלים מעל תקרת ערך כלכלית.
3. המרות שימוש (משרדים→מגורים/מלונאות/דיור מוגן): AI ממפה היתכנות תכנונית ותזרים; השמאי מאמת בשטח את מגבלות התפעול והסביבה.
4. מעקב אחר עודפי היצע: שילוב נתוני מלאי קבלנים, דירות ריקות, ו-Vacancy מסחרי-כקיטוע שיטתי במחיר. בביקור, מאמתים את “התפקוד” בשטח (Occupancy אמיתי, תחלופה).

תרחיש קצר: “הדירה המנצנצת”

מודל AI מדרג דירה קומה 8 בפלח העליון של השוק בשל “נוף פתוח” ו”ממוצע עסקאות גבוה”. בביקור שטח מתגלים: רעש צירי (אוטובוסים לילה), רוחות חזקות במרפסת, עיבוי בחורף סביב אלומיניום, ארון מובנה שחוסם פתח אוויר-פרטים שקוטעים 5–7% מהערך. התוצאה: שומה מדויקת יותר, מגובה נתונים ותצפית.

מסגרת של 12 שבועות לבניית פרקטיקה היברידית

• שבוע 1–2: מיפוי מקורות דאטה, מדיניות פרטיות, בחירת כלי NLP/CV.
• שבוע 3–4: צ׳ק-ליסט שטח אחוד + אפליקציית תיעוד עם טיוג סמנטי.
• שבוע 5–6: מודול “ערך פונדמנטלי” בסיסי + דגלוני אנומליות.
• שבוע 7–8: בקרת איכות והסברים (XAI) + תבניות נימוק בשומה.
• שבוע 9–10: פיילוט על 30 תיקים, Benchmark מול עבר.
• שבוע 11–12: תקנון נהלים, הדרכה, דו”ח KPI, שיפורים.

השורה התחתונה

ביקור שמאי בשטח הוא תנאי בל יעבור לשמאות טובה. בינה מלאכותית היא לא תחליף לרגליים ולחושים; היא שכבת עוצמה שמסייעת להרחיב כיסוי, להעמיק בדיקה, ולחזק שיפוט מקצועי-כדי להחזיר את המקצוע לבסיסו: ערך כלכלי אמיתי, מנומק, בר-קיימא.

Summary Box (English)

Title: Boots on the Ground: AI Doesn’t Replace Appraisers-It Sharpens Them

Key Idea: AI scales data ingestion, anomaly detection, and fundamental-value modeling, while the core of valuation-on-site identification, condition assessment, and contextual judgment-remains human.

Takeaway: Build a hybrid workflow: AI for breadth and consistency; fieldwork for truth-on-the-ground. Measure success with KPIs (TAT, anomaly hit-rate, realized vs. forecasted variance) and keep firm guardrails on privacy, bias, and explainability.

מודל הבינה המלאכותית של האוצר יאפשר לבעלי קרקעות ליהנות משומה נמוכה משווי הקרקע האמיתי — וכך יחסוך ויכוחים, ויאפשר גבייה מהירה

🧱 זה לא באג – זו מדיניות

מבצעי המימון כקלף ההונאה לשימור בועת הנדל"ן

מבוא

כאשר מבקר המדינה קובע כי מחצית מהדירות הרשומות בטאבו כלל אינן מופיעות במאגר רשות המסים, וכי מאות אלפי נתונים במערכת הרשמית שגויים – מדובר לא בתקלה, אלא במערכת שבנויה על עיוותים.

אבל הנתונים החסרים הם רק קצה הקרחון. מתחת לפני השטח מתנהלת תעשיית ויסות מתוכננת, שמטרתה לשמר מחירים מלאכותיים ולהסתיר את עומק המשבר.בליבה עומדים מבצעי המימון של הקבלנים – לכאורה כדי להקל על הרוכשים, אך בפועל כדי לקבע את המחירים, למנוע ירידות, ולהציג "שוק יציב" על הנייר בלבד.

1. מדד המחירים שאיבד את הריאליות

מבקר המדינה חשף כי מדד מחירי הדירות של הלמ״ס אינו כולל את מבצעי המימון וההטבות הכלולות בעסקאות המכירה – דחיית תשלומים, מימון ללא ריבית, פטור מהצמדות וכד’.

כלומר, המדד מתבסס על המחיר הרשמי – לא על המחיר האמיתי ששולם בפועל.

כך נוצרה אשליה סטטיסטית:

• המדד מציג עלייה שנתית של 7%, אך בפועל קיימת ירידת מחיר ריאלית של עשרות אלפי שקלים.
• הציבור והתקשורת מקבלים מצג של “שוק יציב”.
• הפוליטיקאים מציגים “הצלחה” בזמן שהשוק גוסס מבפנים.

מדד מחירי הדירות הפך לכלי מניפולטיבי: הוא לא מודד מחירים – הוא מייצר תודעה.

2. ההודאה של בנק מזרחי־טפחות: זו הייתה המטרה

בראיון ל־גלובס, הודה פלדמן, מנהל מחלקת המשכנתאות בבנק מזרחי־טפחות, כי המטרה של מבצעי המימון הייתה למנוע ירידות מחירים ולשמור עליהם.המשפט הזה צריך להיכתב באותיות של אש:

זו לא מדיניות מקרית – זו תוכנית פעולה.

הבנקים, שאמורים להיות שומרי הסף, הפכו לשותפים פעילים בוויסות השוק.

הם מימנו עסקאות לא ריאליות, בתשואות של 2%–3%, בריבית משכנתא של 6%–7%, בידיעה ברורה שמדובר במודל שאינו כלכלי.

כל עוד הבועה נמשכת, הם גוזרים קופון.

כשהיא תתפוצץ – הציבור ישלם.

צילום מסך מהכתבה בגלובס

3. זה לא באג – זה פיצ'ר

המונח “פיצ'ר” כאן אינו מקרי.

במקום “באג” במערכת – תקלה מקרית – מדובר במאפיין יזום (feature) שתוכנן בדיוק למטרה זו:

לשמור על מחירים גבוהים, להסתיר הנחות, ולדחות את הקריסה.הקבלנים מקבלים גיבוי בנקאי להציע מימון נדיב ולדחות תשלומים.

הבנק רושם “שווי נכס” גבוה מהערך הכלכלי.

השמאי מאשר, הרגולטור מעלים עין, והתקשורת מברכת על “התאוששות בענף”.הכול נעשה לפי הספר – רק שהספר הזה נכתב על ידי מי שמרוויח מהשקר.

4. ⚖️ ויסות, מניפולציות ותכסיסים – והכול בגלוי

אין כאן מזימה סמויה. הכול מתרחש באור יום, לעיני כולם.

הוויסות של מחירי הדירות, התרגילים של מבצעי המימון, המניפולציות הסטטיסטיות – כולם מהלכים מחושבים.

הם נכתבים, נחתמים, ומקבלים גיבוי משפטי ורגולטורי.ואנשי המקצוע – שמאים, בנקאים, רגולטורים, עורכי דין – רואים הכול.

הם הרי לא אידיוטים. הם מבינים היטב את המספרים, את הפערים, את הסיכון.

ובכל זאת – שותקים.זו כבר לא אחריות. זו אשמה מקצועית.כאשר שומרי הסף הופכים לשומרי השער, השער נפתח לרמייה מוסדית.

השוק מאבד אמון, המקצוע מאבד אמינות, והציבור מאבד את רכושו.

5. התוצאה: שוק מדווח על עליות בזמן שהקרקע נשמטת

היום ניתן לראות בבירור:

• מספר העסקאות נחתך ב־50%.
• מלאי הקבלנים טיפס לשיא של מעל 80 אלף דירות לא מכורות.
• פרויקטים של פינוי־בינוי מוקפאים.
• ומבצעי “20–80” הפכו לתחליף מלאכותי לביקוש אמיתי.

השוק מדווח על “יציבות”, אך בפועל זהו קיפאון של ייאוש.

מחירים נקבעים לא לפי ערך, אלא לפי כושר מניפולציה.

6. סיכום: האחריות והאשמה

הבועה לא תתפוצץ כי נגמר הביקוש – היא תתפוצץ כי נגמר האמון.

המערכת הפיננסית תקרוס לא בגלל מקריות, אלא משום שהשקר הכלכלי הפך למדיניות.

ויסות, מניפולציות, תרגילים ותכסיסים — והכול בגלוי.
אנשי המקצוע שותקים ומשתפים פעולה.
הם הרי לא אידיוטים. הם רואים ושותקים.
ומכאן לא רק אחריותם — אלא גם אשמתם.— חיים אטקין

📉 תיבת סיכום

“המחירים לא נשמרו בזכות ביקוש, אלא בזכות אשראי.
וכאשר מחירי הדירות מוכפלים מערכם האמיתי, כל הלוואה נוספת אינה חמצן – אלא בנזין על מדורת הבועה.”— חיים אטקין, בועת הנדל"ן (2025)

🌍 English Summary

“It’s not a bug – it’s a feature”

Israel’s housing market is not merely distorted; it is engineered.

Developers’ “financing campaigns,” supported by banks, were never meant to ease the buyers’ burden — but to lock prices in place, disguise real discounts, and delay the correction.

State auditors revealed that half of Israel’s registered dwellings don’t appear in the Tax Authority’s database, and that housing indices ignore embedded financing benefits — meaning the official data systematically overstates prices.When Bank Mizrahi’s mortgage director openly admitted that the goal was “to prevent price declines and keep them stable,” the mask came off.

The banks and developers acted together to prop up an inflated market — fully aware of the risks.

And as Haim Etkin concludes:

“The professionals aren’t idiots.
They see, they know, and they stay silent.
Therefore, they are not just responsible — they are guilty.”

🌍 English Summary Box

Title: It’s Not a Bug – It’s a Feature: How Developers and Banks Sustain the Real-Estate BubbleThe Israeli housing market doesn’t operate on market forces anymore — it runs on engineered illusions.

Financing campaigns by developers, backed by the banks, were designed not to help buyers but to lock prices, conceal real discounts, and delay correction.

When the Mortgage Department Head of Bank Mizrahi openly admitted that “the goal was to prevent price declines and keep them stable”, it became clear that the system itself is the manipulation.

“The professionals aren’t idiots. They see, they know, and they stay silent. Therefore, they’re not just responsible — they’re guilty.”

— Haim Etkin, The Real Estate Bubble (2025)

דוח מידרוג (להורדת הדוח - כאן)

📊 ניתוח מקצועי של דוח מידרוג (15.10.2025): “האטה בביקושים מעלה את סיכון האשראי בענף ייזום הנדל״ן למגורים בישראל”

🧭 תקציר מנהלים

הדוח של מידרוג מציג תמונה מאקרו-כלכלית מדאיגה של ענף ייזום המגורים בישראל, ומתריע על שחיקה ברווחיות, עלייה במלאים, הכבדה ביחסי הכיסוי, ועלייה ניכרת בסיכון האשראי של היזמים – בעיקר הקטנים והבינוניים.

הדוח מבוסס על נתוני הלמ״ס, בנק ישראל וניתוחי החברות הציבוריות בענף עד יולי 2025.

📉 מגמות עיקריות בביקושים ובמחירים

• התמתנות הביקושים:
  היקף העסקאות בדירות חדשות ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2025 היה נמוך בכ-8% לעומת התקופה המקבילה. לאחר עלייה רגעית בעקבות סיום המלחמה והורדת המע״מ, נרשמה שוב ירידה חדה של כ-28% מתחילת 2025.
• ירידת מחירים בפועל:
  מדד מחירי הדירות ירד ברבעון השני של 2025 בשיעור של 1.1%, וב-7 החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה מצטברת של 1.6%, לעומת עלייה של 7.3% ב-2024.
  הירידות בולטות במיוחד במחוז ת״א והמרכז (-28% עד -30%), בעוד שבצפון ובחיפה נרשמה עלייה קלה (9–10%).
• המלאים הגבוהים והלחץ על המחירים:
  מלאי הדירות החדשות למכירה הגיע לשיא של 82.5 אלף יחידות ביולי 2025, עלייה של 20% משנה קודמת.
  מספר חודשי ההיצע טיפס מ-18 ל-31 חודשים – רמה חריגה המעידה על שוק רווי.

💸 שחיקה ברווחיות וסיכון פיננסי

• שיעור רווח גולמי:
  10 מתוך 17 חברות יזום ציבוריות הציגו ירידה ברווחיות, ו-6 מהן ירדו ביותר מ-10% לעומת 2024.
  רק 3 חברות הצליחו לשפר רווחיותן – בעיקר בזכות פיזור גאוגרפי ומקורות מימון מגוונים.
• מימון יקר ומכביד:
  עלויות המימון הגבוהות – ריבית הפריים ועסקאות במבצעי 20/80 – שוחקות את הרווח הגולמי.
  יזמים נדרשים לממן פרויקטים בריבית גבוהה תוך כדי דחיית תשלומים מצד רוכשים.
• יחס הון למאזן:
  ב-11 חברות שנבדקו חלה ירידה של כ-5% ביחס הון עצמי למאזן בין יוני 2024 ליוני 2025.
  חברות גדולות חיזקו הונן באמצעות גיוסי הון, מכירת קרקעות או הכנסת שותפים, אך הקטנות חשופות במיוחד.

🏦 היבטי אשראי ומימון

• היקף האשראי הבנקאי:
  לפי בנק ישראל, היקף האשראי לענף הבינוי והנדל״ן עלה מ-8% מתיק האשראי הבנקאי ב-2019 ל-20% ב-2024.
  ביוני 2025 נאמד האשראי הבנקאי לענף ב-225 מיליארד ש״ח – עלייה של 15% משנה קודמת.
• שוק ההון כמקור מימון:
  נכון לספטמבר 2025 נסחרות בת״א 143 סדרות אג״ח של יזמי נדל״ן בהיקף נקוב של 21.7 מיליארד ש״ח, מתוכן 45% מדורגות.
  ל-69% מהחברות יש פירעונות אג״ח צפויים במהלך השנה הקרובה – מה שמעמיק את סיכון הנזילות.
• אשראי חוץ-בנקאי:
  מוסדיים וקרנות אשראי הגדילו את פעילותם. לפי רשות שוק ההון, היקף האשראי החוץ-בנקאי לענף נאמד בכ-23 מיליארד ש״ח (נכון ל-2024), כמחצית ממנו ממומן ממקורות בנקאיים.

🏗️ סיכום ומסקנות עיקריות

⚠️ הערכת מצב כוללת

הדוח של מידרוג מאשר למעשה את מה שאני טוען כבר זמן רב:

• שוק הנדל״ן למגורים בישראל מצוי במצב של עודף היצע ושחיקת ביקושים אמיתיים,
• החברות נשענות על מימון יקר ומלאים בלתי-נמכרים,
• והמערכת הפיננסית נחשפת יותר ויותר לאשראי לענף שבסיכון גובר.

הדוח אמנם מנסה לשדר "יציבות מערכתית" בזכות נגישות האשראי, אך מתחת לפני השטח מדובר במבנה פגיע ודחוס אשראי, המזכיר שלב מאוחר של בועה לפני פיצוץ.

פרסום הלמס מיום 23.10.2025 - כאן,  ניתוח מדויק, מקצועי ומעמיק של פרסום הלמ"ס מיום 23.10.2025 בנושא עסקאות נדל"ן – דירות, יוני-אוגוסט 2025.

🧾 סיכום כללי

בשלושת החודשים יוני–אוגוסט 2025 נמכרו 22,170 דירות בלבד – ירידה חדה של 1.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ–מאי), ובניכוי עונתיות – ירידה של 8.1%.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (יוני–אוגוסט 2024) נרשמה ירידה של 16.2% בנתונים גולמיים, ו-22.1% בניכוי עונתיות.

🏗️ דירות חדשות

• נמכרו 8,100 דירות חדשות, שהן 36.5% מכלל העסקאות.
• לעומת מרץ–מאי 2025 נרשמה ירידה של 2.8%, ובניכוי עונתיות – ירידה של 7.8%.
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 28.1% (גולמית) ו-32.0% (מנוכה עונתיות).
• כלומר, קצב המכירות של דירות חדשות ממשיך לרדת בקצב מואץ.

לפי חודשים:

• באוגוסט 2025 נמכרו 3,220 דירות חדשות, עלייה של 12.7% לעומת יולי, אך הירידה לעומת אוגוסט 2024 נותרה 7.4%–15.2% (תלוי בניכוי עונתיות).
  כלומר – מדובר בתנודת חודש בודד בתוך מגמת ירידה ארוכת טווח, ולא בהיפוך מגמה.

🏠 דירות יד שנייה

• נמכרו 14,070 דירות יד שנייה (63.5% מהשוק).
• לעומת שלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 1.1% (גולמית) ו-8.3% (מנוכה עונתיות).
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 7.3% גולמית ו-14.7% מנוכה עונתיות.

במילים אחרות – שוק היד-שנייה ממשיך להתכווץ, כאשר קצב הירידה בו מתון מעט לעומת שוק הדירות החדשות.

📉 ניתוח מגמות (Trend)

1. מגמת המכירות הכללית:
   לאחר ירידה מתמשכת של כ-3.9% לחודש בין אוקטובר 2021 למאי 2023, נרשמה התאוששות זמנית של כ-2.5% לחודש עד יולי 2024.
   מאז יוני 2024 שוב נצפית מגמת ירידה מחודשת – 0.5%-1.3% לחודש בממוצע.
2. דירות חדשות:
   בין אוגוסט 2021 למרץ 2023 – עלייה מתמשכת.
   מאפריל 2023 עד מאי 2024 – ירידה ממוצעת של 3.8% לחודש.
   מאפריל 2024 נראתה האטה בירידות, אך בשלושת החודשים האחרונים שוב עלייה קלה (1.1%) שאינה משנה את התמונה הכוללת.
3. דירות יד שנייה:
   ירידה של 3.6% לחודש עד ספטמבר 2023, אחריה עלייה זמנית של 2.9% לחודש (נובמבר 2023–דצמבר 2024), וכעת שוב ירידה של 2.4% לחודש.

🌍 פילוח גאוגרפי (מחוזות)

המסקנה: שוק הדירות החדשות מציג ירידה רוחבית כמעט בכל המחוזות, למעט חריגים נקודתיים (חיפה, דרום, יו"ש), אך מגמת השוק הארצי שלילית מובהקת.

🏙️ היישובים המובילים במכירות

• דירות חדשות: יפו–ת"א, אופקים, נתניה, לוד – מעל 400 דירות חדשות כל אחת.
• דירות יד שנייה: ירושלים, חיפה, באר שבע – מעל 700 דירות כל אחת.

🏢 מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה

• בסוף אוגוסט 2025 עמד מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכורות על 83,360 דירות – עלייה של 1.0% לעומת יולי, ועלייה שנתית של 20.9% לעומת אוגוסט 2024.
• ההיצע שווה ערך ל-28.4 חודשי מכירה – כלומר, כמעט שנתיים וחצי עד לפינוי המלאי הקיים בקצב הנוכחי!
• מאז אפריל 2022 נרשמת עלייה עקבית של 1.5% בממוצע לחודש במלאי הדירות שנותרו למכירה.

חלוקה לפי מחוזות:

• תל אביב: 26,660 דירות (32% מהמלאי)
• המרכז: 19,780 דירות (23.7%)
• יתר המחוזות יחד: 50,000 דירות בלבד.

לפי ערים:

• תל אביב–יפו: 10,420 דירות לא מכורות
• ירושלים: 8,235 דירות
• ערים עם מלאי חריג: לוד (2,370), באר יעקב (2,220), אופקים (1,430), רעננה (1,400), קריית אונו (1,370), אור יהודה (1,180), קריית גת (1,070), קריית ביאליק (1,030).

מסקנה: מצטייר עודף היצע חמור במיוחד בגוש דן ובפריפריה הקרובה, עם מלאי חסר תקדים של דירות שלא נמכרו.

📊 ניתוח כלכלי – משמעות הממצאים

1. המשך התכווצות הפעילות הריאלית – השוק נמצא במיתון עסקאות מתמשך, כאשר גם עליות נקודתיות (כמו באוגוסט) נובעות מהנחות קבלנים, ולא מביקוש אמיתי.
2. עלייה דרמטית במלאי הלא-מכור – נתון של 83 אלף דירות הוא שיא היסטורי המעיד על שוק רווי לחלוטין.
3. העדפת יד-שנייה על פני דירות חדשות – הציבור מעדיף עסקאות קטנות וזולות, מה שמעיד על ירידה ביכולת הכלכלית.
4. פער אזורי מתרחב – מרכז ות"א בירידה חדה, בעוד שחיפה ודרום מגלים עמידות זמנית בלבד.
5. אין סימני היפוך מגמה – הלמ"ס עצמה מציינת במפורש כי "לא ניתן עדיין לדבר על היפוך מגמה ויש להמשיך ולעקוב אחר הנתונים".

🧩 סיכום מקצועי

הלמ"ס מציגה תמונה חד-משמעית של שוק נדל"ן מצטנן בעומק, עם ירידות עקביות בביקוש ובמכירות, תוך הצטברות מסוכנת של עודפי היצע.

זהו מצב קלאסי של שלב מתקדם בבועה – שבו היקף הבנייה הגבוה מהביקוש הריאלי, והיקף העסקאות הולך ונשחק.

הפרסום האחרון מחזק את הטענה כי השוק עבר את "נקודת האל-חזור" וממשיך במסלול של תיקון כלפי מטה, כאשר מלאי הדירות הלא-מכורות צפוי להפוך לבעיה פיננסית לקבלנים ולבנקים בחודשים הקרובים.

הפוסט של גלית בן נאים, יחד עם התרשים המצורף של אגף הכלכלן הראשי, הוא יצירת מופת של כתיבה כלכלית שנונה המשלבת עובדות, הומור, וסאבטקסט חד. נבאר את הגלוי – הנתונים עצמם – ואת הסמוי, שהוא הביקורת המרומזת על התנהלות השוק והציפיות הבלתי רציונליות של הקבלנים והציבור.

🔹 הגלוי – הנתונים והממצאים

1. ירידה דרמטית במכירות הקבלנים:
   בחודש אוגוסט נמכרו 2,111 דירות חדשות בלבד בשוק החופשי - ירידה של כ־20% לעומת השנה שעברה, והמשך ישיר למגמה מתחילת השנה (ירידה של 33% בינואר–אוגוסט).
2. עלייה קלה במכירות יד שנייה:
   בניגוד לשוק הקבלנים, שוק היד השנייה רשם עלייה מתונה של 3%. המשמעות: הציבור ממשיך לקנות – אבל מעדיף את הדירות הקיימות, לא את ה"חלומות" על הנייר.
3. פערי מחירים – הגורם המרכזי:
   הגרף חושף מתאם שלילי ברור: ככל שפער המחירים בין דירה חדשה ליד שנייה גדול יותר – כך צונחות המכירות של הקבלנים.
   • בחיפה, באר שבע, תל אביב, בת ים ונתניה – הפערים הגבוהים ביותר → הצניחה החדה ביותר.
   • בכפר סבא ורעננה – הפערים קטנים ואף הפוכים (דירות חדשות זולות יותר) → מכירות הקבלנים דווקא עלו.
4. היצע עצום של דירות לא מכורות:
   לפי נתוני הלמ"ס, נכון לסוף אוגוסט נותרו 83,358 דירות חדשות לא מכורות – מספר שיא היסטורי.

🔹 הסמוי – המסר החתרני

גלית בן נאים, במיומנות עיתונאית נדירה לכלכלנית בכירה, שוזרת בין השורות ביקורת על האיוולת השוקית ועל ההתמכרות לתעמולה של "יש ביקוש" ו"מחירים ימשיכו לעלות".

1. הומור "פלינדרומי":
   ההתייחסות לכך שמספר הדירות שנמכרו כמעט יצר רצף פלינדרומי ("2111") איננה סתם משחק מילים – זו עקיצה.
   היא מרמזת שהשוק הפך למשחק מספרים חלול, שבו התקשורת והקבלנים מחפשים "סימנים" במקום כלכלה אמיתית.
2. "מועדון צרכנות עם העדפה למבצעים":
   רמז ברור למבצעי ה־20/80 וה־10/90, שהוזכרו בדוחות קודמים כפרקטיקות שמנפחות ביקוש מלאכותי.
   בן נאים מאותתת שהביקושים אינם אורגניים אלא מונעים ממימון אגרסיבי, דחיית תשלומים, ופיתוי רגשי.
3. "מאחורי קווי האויב" / "על קו החוף":
   משחק לשון עוקצני על קבלנים שמנסים למכור "כמעט בכל מחיר" בפריפריה ובמקומות מועדים.
   זוהי ביקורת מרומזת על הסיכון הגובר בענף הבנייה – גם גאוגרפית וגם פיננסית.
4. "אין חדש תחת השמש":
   ציטוט ספר קהלת – מסר סמוי: הכול חוזר על עצמו. הניפוח, ההכחשה, והתקווה המוגזמת.
   היא למעשה אומרת שהשוק תקוע באשליה מתמשכת, גם כשהמספרים צורחים אחרת.

🔹 הפירוש הכלכלי העמוק

1. שוק רווי ומנותק מגורמי היסוד:
   הירידה במכירות החדשות והעלייה המתונה ביד שנייה מעידים שהציבור נוטש את החלום ומחפש רציונליות.
   מחירי הדירות החדשות – גבוהים מדי ביחס להכנסה, לריבית ולתשואות – ולכן אינם בני קיימא.
2. קריסת מודל השיווק הקבלני:
   הפער בין מחיר דירה חדשה ליד שנייה הפך למדד חדש של רמת ההונאה העצמית בענף.
   ככל שהפער גדול – כך ברור יותר שהקבלן מכר "פנטזיה פיננסית" ולא מוצר כלכלי.
3. אזהרת קריסה שקטה:
   העלייה במלאי הלא מכור (83 אלף דירות) משמעה שהשוק כבר נמצא במצב של הקפאה עמוקה, גם אם עוד לא נראית "התפוצצות".
   גלית בעצם מאותתת: הקריסה לא תגיע בצעקה – אלא בשקט, דרך הידלדלות הדרגתית של העסקאות.

🔹 השורה התחתונה

גלית בן נאים כותבת בסטייל של כלכלנית שמבינה היטב את המנגנונים שמתחזקים בועה - אך עושה זאת מתוך המערכת ובשפה מרומזת שמבקרת אותה מבפנים.

היא מציגה נתונים יבשים, אך מאחורי כל משפט מסתתרת אזהרה צלולה:

"השוק כבר לא מגיב למחיר, אלא לפער שבין דמיון למציאות."

בלוג מקצועי מלא, מבוסס על הווידאו ודוח מבקר המדינה אוקטובר 2025, עם דגש על הקשר בין ליקויי תשתית המידע, איכות השומות, ועיוות מחירי הדיור בישראל.

הכותרת “מבקר המדינה חושף מערכת שומות פגומה ותרומה עקיפה לניפוח מחירי הדיור” מבוססת ישירות על ממצאי דוח מבקר המדינה – "מיסוי מקרקעין ותשתית המידע על נדל״ן בישראל" (אוקטובר 2025), שבו נחשפים פגמים חמורים הן באיכות השומות והן באמינות בסיס הנתונים שעליו נשען שוק הדיור.

בדוח נאמר במפורש כי:

• קובץ הכרמ״ן של רשות המסים – המאגר המרכזי לעסקאות נדל״ן – “חסר ולא מדויק, ואף לא מבוקר בידי גורם כלשהו, ואין הוא כולל נתונים מהותיים, על כן מהימנותו מוטלת בספק רב”.
• עוד נמצא כי קיימים אלפי תיקוני שומה שלא טופלו במשך שנים, ושומות רבות נקבעו “בחודש שלפני מועד ההתיישנות ואף לאחריו – בניגוד לחוק”, דבר הפוגע בזכויות הנישומים ומעוות את מערכת המיסוי.
• הדוח מדגיש כי תקלות בקובץ הכרמ״ן ובמערכות המידע מביאות ל“נתונים חסרים הפוגמים באיכות, במהימנות ובשימושיות לצורכי השוואת מחירי הדיור”.

מכאן נגזרת ההבנה כי מערכת שומות שאינה מדויקת, המתבססת על מידע חלקי ושגוי, תורמת בעקיפין לניפוח מחירי הדיור, משום שהיא מייצרת תמונת שוק שגויה, שעל בסיסה מתבצעות הערכות שווי, שומות בנקאיות, ומדיניות ממשלתית. במילים אחרות - הניסוח משקף במדויק את רוח הדוח: מבקר המדינה חושף מערכת שומות פגומה, אשר מעוותת את תמונת הערך ומעודדת אינפלציה במחירי הנדל״ן.

📉 “כשאין נתונים – אין שווי”

מבקר המדינה חושף מערכת שומות פגומה ותרומה עקיפה לניפוח מחירי הדיור

מבוא

דוח מבקר המדינה לאוקטובר 2025 הוא אחד המסמכים החמורים ביותר שפורסמו בשנים האחרונות בכל הנוגע למערכת מיסוי המקרקעין ולתשתית המידע שעליה מתבסס שוק הנדל״ן בישראל.

הדוח מצביע על כשל מערכתי עמוק: רשות המיסים אינה יודעת במדויק מה נמכר, היכן, ובאיזה מחיר, ומנהלת מערכת נתונים חלקית, איטית ומנותקת.

משמעות הדבר פשוטה אך הרת גורל – המדינה עצמה אינה יודעת באמת מהו שווי השוק, וכתוצאה מכך גם לא הציבור, השמאים, הבנקים והיזמים.

⚠️ תשתית מידע לקויה = שוק ללא מצפן

לפי המבקר, קובץ העסקאות המרכזי – “קובץ הכרמ״ן” – אינו שלם ואינו אמין.

מעל 900 אלף דירות אינן מופיעות בו כלל, ואלפי עסקאות מדווחות באיחור, חלקן ללא נתוני מחיר, שטח או מועד מכירה מדויק.

זהו אותו מאגר שממנו נגזר מדד מחירי הדירות הרשמי של הלמ״ס, שעל בסיסו מתפרסמות החלטות ממשלה, מדיניות מוניטרית, ושומות מקרקעין. כאשר המאגר חלקי, גם המדד מעוות – ולכן ייתכן מאוד שהעליות שנמדדות במדד הרשמי אינן משקפות את השוק האמיתי אלא רק את החלק הגלוי של העסקאות, שבו נוטים להופיע בעיקר עסקאות יקרות יותר, חדשות ומתועדות היטב. במילים אחרות – כשאין נתונים, יש אינפלציה מדומה במחירים.

🧾 מערכת שומות חסרת בקרה

המבקר מצא כי ברשות המיסים נקבעו שומות לפי מיטב השפיטה לאחר מועד ההתיישנות, פעולה שאינה חוקית.

כ-27% מהשומות בשנים האחרונות בוצעו ממש לפני ההתיישנות, ועוד 3% לאחריה – תוך פגיעה בזכויות הנישומים ובאמון הציבור. במקביל, 1,192 בקשות לתיקוני שומה לא טופלו למרות שחלפה למעלה משנה ממועד הגשתן; חלקן מ-2019–2020 – חמש ואף שש שנים ממתינות לטיפול. כאשר מערכת השומות אינה מתפקדת, נוצר מצב שבו אין אמת מידה כלכלית אמיתית לקביעת שווי, והפער בין “שווי רשמי” ל“מחיר שוק” הולך וגדל.

💣 הקשר הישיר למחירי הדירות

השלכות הכשלים חורגות מתחום המיסוי.

כאשר המדינה עצמה אינה יודעת להעריך שווי נכס באופן עקבי ומבוקר, נוצרת מציאות שבה:

1. הבנקים מאשרים מימון על בסיס שומות מפוקפקות – שמבוססות על עסקאות דומות באותו אזור, מבלי לבדוק אם הנתונים אמיתיים או מנופחים.
2. השמאים נגררים אחר שוק ספקולטיבי, במקום להוביל הערכה כלכלית רציונלית.
3. המשקיעים נהנים ממערכת שאינה מסוגלת לבלום בועה, כי גם רשויות המס אינן מסוגלות להוכיח מתי השוק חצה את גבול ההיגיון הכלכלי.

למעשה, דוח המבקר מוכיח את מה שאני טוען מזה שנים:

מחירי הדירות בישראל אינם רק תוצר של ביקוש והיצע, אלא תוצר של מערכת מידע פגומה שמאפשרת למחירים לעלות ללא בקרה, ללא ערך יסוד וללא שקיפות אמיתית.

🧠 כאשר “המידע” מחליף את “הערך”

מערכת שבה הערכות השווי מבוססות על נתונים לקויים מייצרת מנגנון סגור:

• העסקאות המדווחות יוצרות ממוצע מחירים גבוה;
• שמאים מתבססים על אותן עסקאות;
• מחירי השוק עולים שוב;
• הבנקים מאשרים הלוואות לפי השומות החדשות;
• ומחזור נוסף של אינפלציה נוצר.

כך נוצרת בועה שמזינה את עצמה, כשהיא נשענת על מידע לא מהימן.

הדוח של מבקר המדינה ממחיש זאת באופן חד: “אין לרשות המיסים נתונים בדבר התפלגות החוב בין סוגי החובות השונים, ואין מידע בדבר גיל החובות” – כלומר אין אפילו בסיס מידע אמין לניהול המיסוי עצמו, לא כל שכן למדידת השוק כולו.

🏦 מערכת המיסוי כגורם מנפח

מיסוי מקרקעין אמור לשמש כלי לאיזון השוק: להרתיע ספקולציה, לעודד השקעה ריאלית ולמתן את מחירי הדירות.

אך בפועל – כפי שקובע הדוח – הרשות גובה מיסים על בסיס נתונים שגויים או חלקיים, מעכבת החזרים, ולעיתים אף פועלת בניגוד לחוק.

כך נוצר שוק שבו לא רק המחירים מנותקים מהערך הכלכלי – אלא גם המיסוי מנותק מהצדק.

🧩 סיכום – “אין שווי בלי שקיפות”

דוח מבקר המדינה הוא מסמך היסטורי: הוא מאשר באופן רשמי שמדינת ישראל מנהלת את שוק הנדל״ן בעיניים עצומות.

כאשר אין תשתית מידע אמינה, אין שקיפות, אין בקרה על השומות, ואין אחידות בהליכי המיסוי – כל מערכת ההערכה מתפרקת. במקום למדוד את ערך הנדל״ן, היא מודדת את עצמה.

במקום שוק חופשי – קיבלנו שוק מנותב, שבו המחיר נובע ממידע פגום, לא משווי אמיתי.

וזה בדיוק מה שמגדיר בועה: ניתוק מוחלט בין המחיר לערך.

דוח מבקר המדינה

פינוי-בינוי: ההבטחה שהפכה לפקק נדל"ני

פתיחה

פינוי-בינוי נתפס במשך שנים כפתרון לבעיית הדיור בישראל: דיירים זוכים לדירות חדשות, יזמים מרוויחים, רשויות מקומיות משדרגות תשתיות, והשוק כולו מקבל זריקת התחדשות.

אלא שבפועל, מה שהיה אמור להיות מנוע צמיחה הפך לפקק נדל"ני עצום. שילוב של היטל השבחה, מס שבח, הערות אזהרה, תמחור מנופח והאטה כללית בשוק – גרם לכך שבמקום להניע את השוק, הפינוי-בינוי מקפיא אותו.

היטל ההשבחה – החסם המרכזי

כאשר תוכנית פינוי-בינוי מאושרת ומעניקה זכויות נוספות, נוצרה "השבחה תכנונית".

• שיעור ההיטל נע בין 25% ל-50% מההשבחה.
• החבות נוצרת בעת מכירה, קבלת היתר בנייה או העברת זכויות.

בפועל המשמעות ברורה:

• נעילת נכסים – בעלי דירות נמנעים ממכירה מחשש להיטל כבד.
• ירידת שווי אפקטיבית – הקונה יגלם את גובה ההיטל במחיר העסקה.
• קיפאון מקומי – שכונות שלמות מחכות לפרויקט שלא מתקדם.

מס שבח – שכבה נוספת של מורכבות

מעבר להיטל, גם מס השבח עלול להוות חסם משמעותי:

• חבות במס – כאשר הדירה נהרסה או הועברה לקבלן, או כאשר רשות המיסים רואה בחתימה על ההסכם "מימוש".
• פטור אפשרי – אם הדירה הישנה עדיין קיימת ונמכרת לפני שהועברה לקבלן, במיוחד אם זו דירת מגורים יחידה.
• חוסר ודאות – לא תמיד ברור מתי חל המס ובאיזו מידה, מה שמרתיע קונים ומסבך עסקאות.

ההשפעה על שוק היד השנייה

1. קיפאון עסקאות – בעלי דירות חתומים נמנעים ממכירה.
2. נזילות נמוכה – קונים נרתעים מהיטלים ומסים לא ברורים.
3. פערי מחירים – המוכרים דורשים פיצוי על המיסוי, הקונים מסרבים – העסקאות נופלות.
4. מאקרו-כלכלה – אלפי יחידות דיור "כלואות". במקביל, ירידה של 20–24% במכירת דירות חדשות בשנים 2024–2025 יוצרת שוק תקוע משני הכיוונים.

פינוי-בינוי כחרב פיפיות

פינוי-בינוי, שתוכנן במקור להגדיל את היצע הדירות, הפך בפועל לחרב פיפיות.

המנוע האמיתי של המיזמים היה בועת הנדל"ן: כל עוד המחירים עלו, היה כדאי ליזמים ולדיירים להשתתף.

אבל ברגע שהבועה התפוצצה, השוק נכנס לקיפאון:

• פרויקטים לא יוצאים לפועל.
• בעלי דירות נתקעו עם הערות אזהרה על הנכסים.
• רבים חוששים למכור – מחשש לתשלום היטל השבחה, למס שבח או להפסד עתידי.

במקום להיות מנוע להגדלת היצע, הפינוי-בינוי הפך לבלם שמחריף את הקיפאון.

פינוי-בינוי כאבן רחיים על ענף הנדל"ן

מעבר להיבטים המיסוייים, קיימת בעיה יסודית: התוכניות העסקיות נבנו על מחירים ולא על שווי.

• יזמים ובנקים הסתמכו על שכפול והעתקת מחירים – “בכמה נמכרה הדירה ליד” – במקום על בדיקה כלכלית של שווי פונדמנטלי והתכנות אמיתית.
• שמאות המקרקעין התקבעה בפרקטיקה מנוונת, ששימרה את המחירים המנופחים במקום לאתגר אותם.
• כך הפכו פרויקטי הפינוי-בינוי לאבן רחיים על צוואר הענף – במקום לשחרר את השוק, הם כבלו אותו עוד יותר לעיוותי המחירים.

במילים אחרות: אם פינוי-בינוי בא לברך – יצא מקלל.

דירות "בתפירה" והפסדי משקיעים

במשך שנים רכשו משקיעים ומשפרי דיור דירות ישנות מתוך ציפייה שייכללו בפרויקט פינוי-בינוי. במקרים רבים אף שילמו מחיר עודף, מתוך אמונה שהתמורה העתידית תצדיק את ההשקעה.כעת, עם הקפאת הפרויקטים והקיפאון הכללי בשוק:

• מי שקנה דירה כזו מוצא עצמו מפסיד כסף – המחירים מתכנסים חזרה לשווי הכלכלי ולא להבטחות.
• הערות אזהרה והיטלים מונעים נזילות.
• השוק מתמחר מחדש את הסיכון: דירה לא ודאית הופכת לנכס נחות, לא להשקעה מבטיחה.

כך, במקום רווח עתידי, רבים מוצאים עצמם בהפסד בפועל – תוצאה ישירה של אותם מנגנונים שהיו אמורים להעלות את ערך הדירה.

המלצות לבעלי דירות

• בדיקת השלכות מס מראש – יועץ מס ושמאי מקרקעין יכולים לחסוך טעויות יקרות.
• בדיקה משפטית – בפרויקטים תקועים, ניתן לשקול צעדים משפטיים מול היזם.
• הבנה כלכלית מלאה – חשוב להבין שלא כל פרויקט מבטיח ערך; לעיתים מדובר בנכס חסום לשנים רבות.

סיכום

פרויקטי פינוי-בינוי נועדו לחדש את הערים, לשפר את היצע הדירות ולהקל על מצוקת הדיור. בפועל, הם הפכו לגורם מכביד:

• בעלים כבולים לנכסיהם.
• יזמים תקועים ללא מימון ומכירות.
• ענף נדל"ן נגרר אחרי שמאות משכפלת מחירים ולא אחרי בדיקות כלכליות אמיתיות.
• משקיעים הפסידו בפועל על דירות שנרכשו בציפייה לפינוי-בינוי.

🔑 תובנה מרכזית:

פינוי-בינוי איננו בהכרח חלום לדירה חדשה – אלא לעיתים סיכון כבד: היטלים, מיסוי, הערות אזהרה, נעילת נכסים ותוכניות עסקיות לא ריאליות. בעלי דירות חייבים להבין את התמונה המלאה לפני החתימה.

כוכב הצפון של מדד מחירי הדירות – ניתוח עומק לנתוני אוגוסט 2025

פתיח

הלמ״ס פרסמה השבוע את מדד מחירי הדירות לחודש אוגוסט, והמסר המרכזי: שוק הדיור ממשיך להיחלש ברמה הארצית, אבל מתחת לפני השטח מתרחשת תופעה חריגה – מחוז הצפון מוביל בעליות המחירים, בניגוד גמור למרכז ולתל אביב. כיצד ייתכן שהאזור שספג את המכה הביטחונית הקשה ביותר מאז פרוץ המלחמה, הופך ל"כוכב המדד"?

גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר בפוסט פרשנות המנתח את הנתונים ומבאר אותם.

תמונת מצב ארצית – מגמת ירידה במרכז ובתל אביב

• מדד אוגוסט ירד ב־0.6% – ירידה שישית ברצף.
• מחוז תל אביב: ירידה מצטברת של כמעט 6% בחצי שנה, והיא שמושכת את המדד הארצי כלפי מטה.
• מחוז המרכז: ירידה של 2.9% בשנה האחרונה, מחצית ממנה נרשמה רק באוגוסט.
• בחלוקה שנתית: העלייה הארצית זעומה – 0.7% בלבד.

המושג "אזורי ביקוש" מתערער – מרכז הארץ ותל אביב כבר אינם האזורים שמייצרים יציבות או עליות מחירים, אלא דווקא אזורים שנחשבו בעבר פריפריה.

מחוז הצפון – העלייה החדה ביותר

• עלייה שנתית: 8.4% – כפול מקצב העלייה בירושלים.
• מאז ספטמבר 2023: 14% עלייה מצטברת – על אף הפינוי, המלחמה והמשבר הכלכלי.
• חלק המשקיעים ירד: רק 12% מהעסקאות לעומת 16% בשנה שעברה.

כיצד ייתכן? ההסבר השכיח הוא "הסטת ביקושים" – רוכשים בוחרים באזורים זולים יותר. אבל גלית בן נאים מדגישה: אין לכך הוכחה אמפירית במספר העסקאות.

מבט לעומק בערים נבחרות (יד שנייה) – ינואר–אוגוסט 2025 לעומת אשתקד

• קריית שמונה:
  • מחיר ממוצע זינק ב־46%, החציוני ב־39%.
  • אבל – הבסיס להשוואה נמוך מאוד: רק 4 דירות יד שנייה נמכרו בממוצע חודשי ב־2024, והעיר פונתה בתחילת המלחמה.
  • כלומר, מדובר ב"רעש סטטיסטי" ולא בעליית ערך כלכלי אמיתית.
• נהריה:
  • עלייה חדה במחירים, הממוצע מעל 1.6 מיליון ₪.
  • מספר עסקאות יציב יחסית.
• נצרת עילית (נוף הגליל):
  • עלייה דו־ספרתית (כ־15%).
  • גידול במספר העסקאות מצביע על פעילות שוק אמיתית יותר.
• עכו, צפת, כרמיאל, טבריה, עפולה:
  • עליות מחירים מתונות יותר (10%–15%).
  • מספר העסקאות ברמות סבירות, משקף ביקוש אמיתי.

שאלת האיכות – מלכודת המחיר הממוצע

הגרף שהציגה גלית אינו מנוכה לשינויי איכות:

• ייתכן שנרכשו דירות חדשות, גדולות או במיקום טוב יותר – מה שמעלה את הממוצע.
• המדד הרשמי של הלמ״ס אמור לנטרל חלק מההשפעה הזו, אבל לא תמיד בהצלחה מלאה.
• בקריית שמונה – כאשר המדגם קטן, קשה במיוחד להבדיל בין שינוי אמיתי לסטייה אקראית.

בעיות דומות נרשמו גם באוקראינה בתקופת המלחמה, עד שה־IMF נדרש לספק פתרון מתודולוגי.

המשמעויות

1. הביקוש לא נעלם – הוא זז: גם בתקופה של מלחמה ומשבר, חלק מהציבור ממשיך לרכוש דירות – אך לא במרכז היקר, אלא בצפון הזול יותר.
2. סיכון לפרשנות יתר: זינוק של עשרות אחוזים בקריית שמונה אינו עדות אמיתית לשוק פורח אלא למגבלות סטטיסטיות.
3. קבלנים ומשקיעים צריכים לבחון מחדש את "אזורי הביקוש" – האם באמת השוק נמשך לפריפריה, או שמדובר באשליה זמנית שנובעת מתמהיל עסקאות?
4. הצפון כמקרה מבחן: אם המגמה תימשך גם ב־2026, ייתכן שמדובר בשינוי מבני עמוק בשוק הדיור.

סיכום

מדד אוגוסט 2025 הוא עדות לפערים הגיאוגרפיים המתרחבים בשוק הדיור:

• המרכז ותל אביב מאבדים גובה.
• הצפון ממריא – לפחות בנתונים.
• אך מאחורי המספרים מסתתרות בעיות מדידה ומתודולוגיה, בעיקר בקריית שמונה.

המסר של גלית בן נאים ברור: אל תסתנוורו מהגרפים. חשוב להבין מה מסתתר מאחורי המספרים – אחרת מתקבלות מסקנות מוטעות על כיווני השוק.

בשולי הדברים אסביר שזו בדיוק הסיבה מדוע הפרקטיקה השמאית של גישת "לספר בכמה נמכרה דירה.ות ליד" איננה פרקטיקה של בחינת ובדיקת שווי. זו פרקטיקה שמציגה מחירים והשימוש בה הוא פרקטיקה מנוונת של שמאות מקרקעין המתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" ומתעלמת מהחובה המקצועית המקצועית של בחינת וניתוח המחיר וקביעת השווי. בחינה כלכלית של העסקה עומדת בבסיס עבודתו של שמאי המקרקעין וכשהתשואה מהנכס נמוכה מהריבית על ההלוואה שמימנה את רכישתו - זהו דגל אדום בוהק 🚩.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל"

לפוסט של גלית - כאן

כשהשוק מתעורר: שיעורי ההיוון והאשליה הגדולה של הנדל"ן המניב

פתיחה – מאמר נדיר באיכותו

בעידן שבו רוב העיתונות הכלכלית מתפקדת לא פעם כדוברת של בעלי אינטרסים, מאמרו של תמיר בן שחר בולט באומץ ובמקצועיות. זהו טקסט שמצליח לשלב הבנה עמוקה של השוק עם ביקורת אמיצה על המערכת הבנקאית והמוסדיים, ובכך מספק לציבור ולמקצוענים כאחד מראה בלתי מחמיאה של המציאות.

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001523769 

הכתובת על הקיר – מי באמת צריך לקרוא את המאמר?

• הבנקים: מחלקות האשראי נשענות כמעט באופן בלעדי על שיטות חיקוי שטחיות – "בכמה נמכרה דירה ליד". גישה זו מתעלמת משאלות מהותיות של ביקוש אמיתי, עודף היצע ותשואות כלכליות. התוצאה: מימון עסקאות במחירים מנופחים שמייצרים סיכון מערכתי.
• המוסדיים: אותם "נערים מעונבים" המנהלים את כספי הפנסיה שלנו, שלא מבינים בנדל"ן, משקיעים על סמך הערכות שווי מנופחות ושיעורי היוון מעוותים. כשחברות נדל"ן קורסות – הפנסיונרים משלמים את המחיר.

עודף היצע – לא רק בדירות

כבר בשנת 2013 הוצגה בכנס שמאי המקרקעין באילת התחזית: שטחי מסחר ומשרדים יעברו לענן. ואכן, היום השוק מוצף:

• דירות חדשות בהיקפים גדולים.
• מלאי עצום של דירות יד שנייה.
• מאות אלפי מ"ר של שטחי משרדים ללא ביקוש.
• שטחי מסחר מיותרים בעידן המסחר האלקטרוני.

במקום פתרון למחסור בדיור – נוצרה בועה של עודפים שוחקת.

שיעורי ההיוון – השורה התחתונה והאשליה הגדולה

הנקודה הקריטית ביותר היא נושא שיעורי ההיוון:

• השוק משתמש בשיטת Market Approach – שמבוססת על עסקאות עבר בשוק מעוות, וכך משכפלת את העיוות עצמו.
• התוצאה היא שיעורי היוון נמוכים מדי, שמייצרים שוויי חברות מנופחים ומטעים.
• בפועל, הערך האמיתי של נכסי הנדל"ן המניב נמוך בהרבה.

האלטרנטיבה הנכונה היא שיטת ה-Build Up – ניתוח יסודי מלמטה למעלה:

• תשואה חסרת סיכון.
• פרמיית סיכון שוק.
• פרמיות ייחודיות לנכס (סיכון נזילות, סיכון תחום, סיכון שוכר).
• תוספות בהתאם למציאות הכלכלית.

בגישה זו, שיעורי ההיוון גבוהים בהרבה – והתמונה האמיתית מתבררת: השוק כולו מתומחר יתר על המידה.

קריאת השכמה – אחריות מקצועית וציבורית

המאמר של בן שחר אינו רק תיאור מצב, אלא אזהרה מפני קריסה צפויה:

• לבנקים – להפסיק לשכפל מחירים ולהתחיל לנתח כלכלית.
• למוסדיים – להבין את האחריות על כספי הפנסיה ולא לשרוף אותם על חלומות נדל"ן כושלים.
• לשמאים ולמשקיעים – לדרוש שימוש בכלי ניתוח אמיתיים, בראשם גישת ה-Build Up.

פורסם סקר שיעורי התשואה בנדל"ן העיסקי - למחצית שניה לשנת 2024 הסקר מפורסם באתר אגף שומת מקרקעין לעיון בסקר לחץ לחץ  . 

סקרים משנים קודמות מפורסמים באתר האגף לעיונכם לחץ כאן

עודפי היצע הם סממן מובהק לבועה – המכניזם, המדדים והמשמעות

תקציר מנהלים

עודפי היצע בשוק הדיור נוצרים כאשר שני תהליכים מתכנסים:

1. היצע מתנפח – יזמים וקבלנים ממשיכים לבנות “על טרנד” של שוק בוער וציפיות למחיר עתידי גבוה.
2. ביקוש נחלש – משקי בית “נפלטים” מבחינת היכולת הכלכלית (Pricing-out): מחירי הדירות/הריביות חונקים את הכדאיות, העסקאות נדחות, והמלאי נערם.
   הצטברות מלאי לא-מכור ומדד “חודשי היצע” עולים לרמות חריגות – זו לא “תנודתיות רגילה”; זה דגל אדום של בועה. בישראל, מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות חצה בקיץ 2025 את רף ~82–83 אלף יח״ד, ורמת חודשי היצע הוערכה סביב 35 חודשים – שיא היסטורי. (calcalist)

איך הבועה “מייצרת” עודפי היצע?

צד ההיצע: בנייה על אופטימיות מחירים

• קבלנים מתמרצים ע"י עליות מחיר עבר, קווי אשראי זולים בעבר, ושיווק אגרסיבי (מבצעי מימון), ולכן התחלות הבנייה נשארות גבוהות גם כשהמכירות נחלשות. בנק ישראל מציין במפורש ירידה בעסקאות לצד עלייה במלאי הלא-מכור והמשך קצב התחלות גבוה יחסית. (בנק ישראל)

צד הביקוש: “תמחור-החוצה” (Pricing-Out)

• כשמחירי דירות/ריביות עולים, במיוחד אחרי שנות הקלה מוניטרית, משקי בית – ובעיקר רוכשי דירה ראשונה – נדחקים החוצה. זה מנגנון אמפירי מתועד במחקרי IMF: ירידת ריבית מעלה מחירים; כשמחירים וריביות עולים חזרה, ההכנסה הנדרשת קופצת והביקוש נשחק. (IMF)התוצאה: פער מתמשך בין התחלות בנייה לבין מכירות – והמלאי נערם. לפי סקירות הכלכלן הראשי והלמ"ס, 2025 התאפיינה בירידה חדה במכירות דירות חדשות לצד גידול מהיר במלאי הלא-מכור. (ממשלת ישראל)

איך מודדים “עודף היצע”? חמישה מדדים שלא משאירים מקום לספק

1. מלאי דירות חדשות לא-מכורות (Stock) – ספירת יח״ד שקיבלו היתר/נמצאות בבנייה אך טרם נמכרו. ביולי 2025: ~82.5 אלף יח״ד (↑~20% משנה לשנה). (sponser)
2. חודשי היצע (Months of Supply) – מלאי חלקי קצב מכירה חודשי. הערכה סביב ~35 חודשים בקיץ 2025 – שיא חריג שמגלם האטה עמוקה בספיגה. (Buyitinisrael)
3. פער התחלות-מכירות מצטבר – ב-2020–2025 נצבר “חור שחור” בין התחלות בנייה למכירות בשוק החופשי; Q1-2025 כבר הציג פער מצטבר דו-ספרתי באלפים. (Buyitinisrael)
4. ירידה בעסקאות חדשות מול יציבות/חולשה ביד שנייה – תמונה אופיינית לשוק שבו המוצר החדש יקר מדי, והמלאי הקבלני “נתקע”. (calcalist)
5. עדות מאקרו משלימה – בנק ישראל מדווח על עלייה במלאי הלא-מכור לצד האטה בעסקאות; זה אינדיקטור סיסטמי, לא אנקדוטה. (בנק ישראל)

נקודת השוואה בינ״ל: בארה״ב, כשהיצע חדש טיפס ל-~10 חודשי היצע בקיץ 2025, מדובר כבר בסיגנל של שוק קונים; בישראל מדברים על ~35 חודשי היצע – סדר גודל אחר. (Business Insider)

למה עודפי היצע = בועה (ולא “מחסור כרוני”)

בועה מתאפיינת במחירים מנותקים מהכנסות/שכירות ובאשראי מרחיב; כשעלות המימון עולה והיכולת נשחקת, הביקוש נעצר אך ההיצע ממשיך לרוץ על האינרציה. הצטברות מלאי ביחד עם ניתוק פנדמנטלי (Price-to-Rent/Income גבוהים) היא חתימת-אצבע של בועה. (OECD/TradingEconomics מצביעים על יחס Price-to-Rent גבוה בישראל). (OECD)ברקע המאקרו, הספרות הבינלאומית מזהה את פער האשראי לתמ״ג ואת יחסי הנטל (DSR) כמדדי אזהרה מוקדמים למשברי בנקים ולבועות נכסים – כלומר, זו לא רק סטטיסטיקה “נדל"נית”, אלא סיכון מערכתית. (bis.org)

מסגרת אבחון פרקטית לשמאים, בנקאים ומשקיעים

1. עקבו חודשי־חודשי אחרי: מלאי לא-מכור (למ"ס), חודשי היצע, העסקאות החדשות לעומת יד־שנייה, וזמני שיווק. (sponser)
2. בחנו “פערי תמחור”: מחיר דירה חדשה מול שכ"ד (Cap rate אפקטיבי), פער לעומת יד-שנייה באותו אזור.
3. איתותי לחץ אצל קבלנים: מבצעי מימון/הנחות נטו, ביטולי עסקאות, דחיות מסירות, עלייה במלאי דירות “Ready-to-Move”.
4. אשראי קבלני: יחס מכירות-ליווי, אחוז פרויקטים עם שיעור שיווק נמוך ביחס לקצב משיכת הליווי.
5. Stress-Test פנימי: הורדת מחיר היפותטית של 10%–20% ובדיקת LTV/DSCR לאחר ההורדה בפרויקטים ובמשכנתאות.
6. מדדי ניתוק: Price-to-Rent, Price-to-Income ומדדי נטל החוב – שימו עליהם יד קלה על ההדק. (OECD)

ישראל 2025: הנתונים שמספרים את הסיפור

• מלאי לא-מכור: ~82–83 אלף יח״ד (יולי–ספט׳ 2025), שיא היסטורי. (sponser)

• חודשי היצע: הערכה סביב ~35 חודשים (מאי–יוני 2025). (Buyitinisrael)

• מכירות חדשות: ירידות חדות (Q1–Q2 2025), אחד הרבעונים החלשים מזה עשורים. (Buyitinisrael)

• הערכת בנק ישראל: “מספר העסקאות ירד והמלאי הבלתי-מכור עלה; התחלות הבנייה נותרו גבוהות יחסית”. (בנק ישראל)אלה לא סימפטומים של “מחסור כרוני”; זו תמונת עודף היצע קלאסית לאחר עשור של ניפוח והוזלת אשראי, בדיוק כפי שמתואר בספרות המאקרו על בועות אשראי-דיור. (bis.org)

אסטרטגיות פעולה (למי שרוצה לשרוד, לא לספר סיפורים)

למשקיעים ולקונים פרטיים

• אל תתפתו למבצעי מימון שמסתירים מחיר נטו לא סביר. בדקו NOI/Cap-Rate אמיתי מול הריבית האלטרנטיבית.
• עדיפות לאזורים/מוצרים עם ספיגה מוכחת וזמן שיווק קצר; התרחקו ממקטעים עם מלאי נערם וחודשי היצע דו-ספרתיים גבוהים.
• תתמחרו תסריט ירידת מחירים של 10%–25% וראו אם העסקה עדיין חיה.

למלווים/בנקים

• עדכון מיידי של LTV/DSCR לפרויקטים בהתאם למלאי ולמחיר נטו בפועל.
• חסמי משיכה בליווי לפרויקטים עם שיעור שיווק נמוך, והקשחת Covenants.

לרגולטורים

• חובת גילוי סטנדרטית של חודשי היצע אזורי בכל תשקיף/שיווק.
• אימוץ מחווני מאקרו-זהירותיים (Credit-to-GDP gap, DSR) כשכבת בקרה על אשראי לדיור וקבלנים. (bis.org)

שורה תחתונה

כאשר היצע ממשיך לזרום “על אוטומט” והביקוש הכלכלי נחנק – המלאי מתנפח, חודשי היצע מזנקים, והבועה נחשפת. הנתונים בישראל ב-2025 – מלאי לא-מכור שובר שיאים וחודשי היצע חריגים – אינם טעות מדידה; זו תמונת מצב של שוק מנותק מגורמי היסוד. מי שמתעקש לטעון “מחסור כרוני” בעידן של עודף היצע מדיד פשוט מתעלם מהעובדות.

מקורות נבחרים (עדכון 2025)

• למ"ס/עיתונות כלכלית: מלאי לא-מכור ~82–83 אלף; חודשי היצע ~35. (sponser)
• הכלכלן הראשי (משרד האוצר): ירידה משמעותית במכירות חדשות ושפל היסטורי ביוני. (ממשלת ישראל)
• בנק ישראל (דו"ח מדיניות מוניטרית H1-2025): ירידה בעסקאות, עלייה במלאי הבלתי-מכור, התחלות גבוהות. (בנק ישראל)
• ספרות מאקרו: Pricing-out והתרעות מוקדמות (BIS/IMF). (bis.org)
• נקודת השוואה בינ״ל: חודשי היצע בארה״ב ב-2025. (Business Insider)

דירה מפוצלת = שתי דירות? ההשלכות המיסויות במכר וברכישה (וגם כשהבית “היחיד” כולל יחידה נפרדת)

התזה בקצרה: אם מבחינה תפקודית קיימות שתי יחידות עצמאיות (מטבח/שירותים/כניסה/הפרדת שימוש בפועל), רשות המסים עשויה לראות את הנכס כשתי דירות – גם אם בטאבו רשומה “דירה אחת”. המשמעות: ברכישה – מדרגות דירה נוספת; במכירה – פגיעה בפטורים/הטבות של “דירת מגורים מזכה”. העיגון: ההגדרה הרחבה של “דירת מגורים” בחוק מיסוי מקרקעין + מבחני השימוש בפועל בפסיקה ובהוראות ביצוע. (נבו)

המסגרת הנורמטיבית – על רגל אחת

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג–1963: “דירת מגורים” מוגדרת לרבות חלק מדירה המיועד למגורים “לפי טיבה” – ניסוח שמותיר מקום למבחן תפקודי/פיזי (מטבח, שירותים, כשירות למגורים). מכאן שיחידה נפרדת בתוך דירה יכולה להיחשב “דירה” עצמאית. (נבו)
• הוראות ביצוע ועדכונים: הוראות ביצוע עדכניות (2024–2025) והודעות הקפאת סכומים/עדכונים מדגישות את מבחני “דירה יחידה”/פטור במכר ואת כללי החישוב העדכניים. (ממשלת ישראל)
• פסיקה: בתי המשפט יישמו את מבחן העצמאות התפקודית; בדירות מפוצלות נקבע לא אחת שהיחידות יספרו כיותר מדירה אחת לעניין פטור/מדרגות (ראו למשל יישומי פס״ד “רחל מנחם” בספרות מקצועית). (doritgabay.com)

ברכישה: מתי זה “שתי דירות” למס רכישה?

אם הרוכש קונה נכס שבפועל מתנהל כשתי יחידות עצמאיות – פקיד השומה יכול לקבוע שמדובר ברכישת שתי דירות. התוצאה: מדרגות “דירה נוספת” במקום מדרגות “דירה יחידה”.

מדרגות 2025 (לפי מקורות רשמיים/מעודכנים):

• דירה יחידה – פטור עד כ־1,978,745 ₪, ולאחר מכן מדרגות עולה (3.5%, 5%, 8%, 10%). (עמית ורד)
• דירה נוספת – 8% מהשקל הראשון ועד התקרה הרלוונטית, ולאחריה 10%. (בדקו תמיד סימולטור/עדכון רשמי טרם העסקה). (misim.gov.il)

שימו לב: מנגנון “דירה חלופית” מאפשר לעתים מסלולי הקלה זמניים אם מוכרים את הדירה הקודמת בפרק זמן קבוע (18/24 חודשים בהתאם למועדי רכישה) – אך כאשר הנכס הנרכש נספר כשתי דירות, יש סיכון ממשי לאיבוד המסלול המקל. (כל זכות)

במכירה: מס שבח ופטור “דירת מגורים מזכה”

כאשר דירה מפוצלת נמכרת, ייתכן שהמוכר לא יוכר כמוכר דירה יחידה אחת ולכן יאבד פטור/הטבות. לעיתים יינתן פטור רק על “היחידה העיקרית” והיתרה תמוסה. ככל שהפיצול ללא היתר – הסיכון לפגיעה בפטור גדל (הטיית מבחן “השימוש” בפועל). (מאסלואו)

המבחנים האופרטיביים שרשות המסים ובתי המשפט בוחנים

1. עצמאות פונקציונלית: מטבח, שירותים, מתקני מגורים מלאים ליחידה.
2. נגישות נפרדת: כניסה עצמאית/יכולת שימוש נפרד.
3. תשתיות/מדידות: שעוני חשמל/מים נפרדים או הפרדה תפעולית.
4. שימוש בפועל: חוזי שכירות נפרדים, חלוקת שטחים, גביית דמי שכירות לשתי יחידות.
5. אינדיקציות מנהליות: ארנונה/רישומי עירייה, תשריטים, תיקי פיקוח.

אין הכרח שכל האינדיקציות יתקיימו; די שיתגבש דיוקן תפקודי של שתי יחידות. (עו"ד יסמין צח)

“בית יחיד” עם יחידה נפרדת = שתי דירות?

גם בית מגורים יחיד שבו קיימת יחידת דיור פנימית נפרדת (מרתף/גג/סטודיו) עלול, לעניין מס, להיחשב לשתי דירות – במיוחד כשיש שימוש נפרד, מטבח עצמאי וכניסה ייעודית. המשמעות זהה: פגיעה בפטור במכר, ומדרגות “דירה נוספת” ברכישה. (doritgabay.com)

צ’ק־ליסט מקדים לעסקאות בדירה מפוצלת (רוכש/מוכר)

• בדיקת סטטוס תכנוני: האם הפיצול הותר? מה רשום בהיתר/תיק בניין?
• מיפוי שימוש בפועל: חוזי שכירות, תשריטים, מדידות, צילומים.
• בחינת מסלולי מס: סימולציית מס רכישה (יחידה/נוספת), בחינת פטור/לינארי מוטב במכר. (misim.gov.il)
• תיעוד “איחוד” לפני עסקה: אם הבשלת מס גבוהה – שקלו להסדיר/לאחד (ביטול מטבח/כניסה/מדידה) ולתעד שינוי שימוש לפני מועד המכירה/הרכישה.
• דיווח שקוף: בשומה עצמית – לתאר את מצב הנכס כפי שהוא; מצג כוזב מייצר חשיפה פלילית/קנסות.
• שמאי/עו״ד מיסוי: חוו״ד שמאית מיסוית + חוות דעת משפטית מסייעות בניהול שומה/השגה.

תסריטים נפוצים ודרכי פעולה

• “קניתי דירה מחולקת ואני מתכוון לאחד מיד אחרי הרכישה” – אין ודאות שהרשות תתחשב בכוונה עתידית; הרישום/השימוש במועד הרכישה מכריע. פתרון: לבצע איחוד ותיעוד לפני/בסמוך לעסקה, להציג ראיות חותכות ולתאם ציפיות בשומה עצמית. (doritgabay.com)
• “אני מוכר בית פרטי עם יחידת מרתף נפרדת” – בחנו סיכון לפגיעה בפטור. לעתים נכון לבצע איחוד שימושי (הסרת מטבח/חיבור פתחים) ולהוכיח השבת מצב ליחידה אחת טרם המכירה. (מאסלואו)
• “האם אפשר ‘להציל’ דירה יחידה במדרגות רכישה?” – מנגנון דירה חלופית עשוי לסייע בעסקאות רגילות, אך בדירות מפוצלות הספירה עלולה להפוך את העסקה ל“שתי דירות” מלכתחילה. חובה בדיקת זכאות פרטנית מול סימולטור/עדכוני 2025. (misim.gov.il)

טעויות יקרות שאני רואה בשטח

• הסתמכות על “מה שכתוב בטאבו” והתעלמות מהשימוש בפועל.
• הזנחת בדיקות ארנונה/תיק בניין שמלשינות על חלוקה.
• איחוד פורמלי רק אחרי מועד העסקה – מאוחר מדי לצרכי מס.
• הצהרות תמימות־לכאורה (“אין שתי יחידות”) מול ראיות הפוכות בשטח.

סיכום חד

דירה מפוצלת אינה “טריק תשואה” בלבד – מיסויית, זו לעיתים עסקה של שתי דירות. מי שמוכר/קונה נכס כזה בלי תכנון מס, תיעוד, והסדרה תכנונית – עשוי לגלות שמדרגות הרכישה קפצו, והפטור במכר התפוגג. את הבדיקה עושים לפני חתימה, לא בשלב ההשגה. (נבו)

מכירה או רכישה של דירה מפוצלת – השלכות מס מפתיעות

אחת התופעות הרווחות בשוק הדיור הישראלי היא תופעת "הדירות המפוצלות" – דירה אחת שחולקה בפועל לשתי יחידות מגורים נפרדות, בדרך כלל כדי להפיק תשואה גבוהה יותר מהשכירות. ברוב המקרים מדובר בפיצול ללא היתר בנייה כדין, אך גם כאשר הפיצול נעשה במסגרת היתר או במבנה שתוכנן מראש להכיל שתי יחידות, חשוב להבין: המשמעות במס שבח ומס רכישה עלולה להיות כבדת משקל.

דירה מפוצלת כמספר נכסים לצורכי מס

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, אינו מסתפק בהגדרה הפיזית של "דירה". כאשר בפועל קיימות שתי יחידות מגורים נפרדות, בעלות מטבח, שירותים וכניסה עצמאית, רשות המסים עשויה לראות בהן שתי דירות נפרדות לכל דבר.

המשמעות למוכר:

• במקום להיחשב כמי שמכר דירת מגורים יחידה, הזכאית להטבות פטור או מס מופחת, המוכר עלול להיחשב כמי שמכר שתי דירות נפרדות.
• המשמעות – חבות מס שבח גבוהה יותר, אובדן פטורים או הקלות.

המשמעות לרוכש:

• במס רכישה, במקום ליהנות ממדרגות המס של "דירה יחידה", הרוכש עלול להיחשב כרוכש שתי דירות.
• במקרה כזה יחולו עליו מדרגות מס רכישה גבוהות בהרבה, מה שמייקר משמעותית את העסקה.

פסיקה ועמדת רשות המסים

בתי המשפט נדרשו לא אחת לסוגיית "מהי דירת מגורים". בפסיקה נקבע כי יש לבחון את מבחן העצמאות הפונקציונלית – האם היחידה יכולה לשמש למגורים באופן עצמאי. די בכך שיש ליחידה מטבח ושירותים נפרדים כדי להיחשב ל"דירה".רשות המסים מחזיקה בעמדה דומה, ומניסיון השטח ברור: ברגע שפקיד השומה מתרשם כי הדירה בפועל מתפקדת כשתי יחידות, כך גם ייחשב לצורכי מיסוי.

דירה יחידה עם יחידת דיור – מלכודת מס אפשרית

הסוגיה אינה מוגבלת לדירות מפוצלות "קלאסיות". גם בית פרטי שבו קיימת יחידת מגורים נוספת נפרדת – למשל יחידת דיור בקומת מרתף או בקומת גג – עשוי להיחשב ככולל שתי דירות.התוצאה:

• במכירה – יראו את המוכר כמי שמכר שתי דירות ולא דירה יחידה, מה שעלול לשלול ממנו פטור ממס שבח.
• ברכישה – הקונה ייחשב כמי שרכש שתי דירות, וחבות מס הרכישה שלו תעלה בהתאם.

המשמעויות המעשיות

1. בדיקה מוקדמת חיונית – לפני מכירה או רכישה של דירה שיש בה יחידה נוספת, יש להיוועץ בעו"ד מיסוי מקרקעין או שמאי בעל התמחות מיסויית.
2. הסדרה תכנונית – במקרים רבים ניתן להסדיר את הנכס תכנונית (איחוד מחדש של היחידות או ביטול מטבח/כניסה עצמאית), דבר שיכול להקטין משמעותית את החשיפה המסית.
3. הצהרה נכונה בטפסים – בהגשת שומה עצמית לרשות המסים, חובה לדווח בצורה שקופה ומדויקת על מצב הנכס בפועל, כדי למנוע חשיפה לאישומים פליליים על דיווח לא נכון.
4. שקלול במחיר העסקה – הקונה והמוכר חייבים להביא בחשבון את עלויות המס הנוספות כחלק מתמחור העסקה.

סיכום

רכישה או מכירה של דירה מפוצלת אינה עסקה "שגרתית". בעוד שמוכרים ורוכשים רבים מתמקדים רק במחיר השוק, ההיבט המיסויי עשוי להיות משמעותי הרבה יותר – לפעמים ההבדל בין עסקה רווחית לעסקה הפסדית.חשוב להבין כי גם בית מגורים בודד שבו קיימת יחידת דיור נפרדת עלול להיחשב כשתי דירות לצורכי מס. מי שנכנס לעסקה כזו מבלי לבחון מראש את המשמעויות – עלול לגלות שהרווח הקטן מהשכרת היחידה, או החיסכון במחיר, מתגמד מול חבות מס מפתיעה ועיקשת.

הפוסט של גלית מהיום, 11.10.2025 הוא מודל של יושרה.

הפוסט של גלית בן־נאים הוא דוגמה מצוינת לשילוב בין יושרה מקצועית, קריאה נכונה של הנתונים ויכולת להעביר מסר מורכב לציבור בצורה בהירה. 

אפרש עבורך את הגלוי והסמוי בו, ולתת גם מילה טובה על הדרך שבה היא מציגה את הדברים:

הגלוי – מה כתוב במפורש

1. הפרכת הנרטיב התקשורתי
   היא מצביעה על כך שכבר מנובמבר 2023 הופיעו כותרות אופטימיות על "גל עלייה מאסיבי במחירי הדירות". בפועל, נתוני המכירות ומאזן ההגירה הראו תוצאה הפוכה – ירידה בביקוש, עודף מלאי דירות לא מכורות (כ-80 אלף דירות) וירידה חדה במכירות.
   → כלומר: המציאות סתרה את הכותרות.
2. השפעת המלחמה והסביבה המאקרו־כלכלית
   היא מבהירה שהירידה החדה במכירות לא נבעה רק מהמלחמה, אלא הייתה תוצאה של סיום עידן הריבית האפסית ומחירים גבוהים במיוחד (ישראל במקום ראשון ב-OECD בעליית מחירים מאז 2008).
3. חשיפת "מבצעי המימון" של הקבלנים
   היא מציגה את התופעה של קידום דירות בעזרת מימון נדיב – ובעצם חושפת מי "נפל בפח": בעיקר משקי בית פחות מבוססים, עם שכר נמוך יותר, שנטלו סיכון גדול כדי לקנות דירה במחירים מנופחים.
   הגרף שצירפה ממחיש זאת: רוכשים עם מבצעי מימון (עמודות אדומות) הם בעלי שכר נמוך יותר ובחרו דירות זולות יותר לעומת מי שקנה ללא מבצע כזה (עמודות כחולות).
4. סימני שאלה על ירושלים
   היא מצביעה על פרדוקס – איך רמות שכר נמוכות מסתדרות עם מחירים גבוהים מאוד בבירה. שאלה שממחישה פער בלתי־הגיוני בין יסודות כלכליים למחירי הדירות.

הסמוי – מה המסר העמוק

1. ביקורת מרומזת על התקשורת – התקשורת נוטה לייצר שוב ושוב כותרות אופטימיות ("סימנים להתאוששות"), בעוד שהנתונים האמיתיים מראים על מגמות הפוכות.
   → בן־נאים בעצם אומרת: אל תתנו לכותרות להטעות אתכם.
2. נגיעה בשורש הבועה– היא לא אומרת זאת במילים ישירות, אך למעשה מתארת מנגנון קלאסי של בועה:
   • עודף היצע, רמות מחירים מנותקות מיכולת ההחזר, מניפולציות שיווקיות ("מבצעי מימון") שמחזיקות את העסקאות מלאכותית.
3. קריאה להסתכל על יסודות – לא על סיפורים. ההשוואה ל"הנשים של וול סטריט" ולמשבר 1929 מחדדת את זה: אשליה של "נכס מנצח" שמחזיקה עד שהמציאות הכלכלית מתפוצצת.

מילה טובה – על יושרה מקצועית

גלית בן־נאים עושה כאן משהו לא טריוויאלי:

• היא לא מתיישרת עם הנרטיב השולט (שוק חוזר לעלות).
• היא מציגה נתונים שקשה לשמוע, גם אם הם לא "סקסיים" תקשורתית.
• היא מציבה מראה לציבור, ובעיקר לרוכשים הפחות מבוססים, על הסיכון שהם לקחו.

היושרה שלה מתבטאת בכך שהיא בוחרת לספר סיפור שלם – גם כשהוא מורכב ולא פופולרי. במקום לזרום עם "באזז" של השוק, היא שמה דגש על האחריות הציבורית והמקצועית של אגף הכלכלן הראשי לחשוף את האמת.

✅ סיכום:

הפוסט הוא דוגמה לאמירה שקולה, אחראית ובעלת ערך ציבורי – כזו שמאזנת בין הצגת נתונים יבשים לבין ניתוח ביקורתי של הכוחות שמניעים את השוק. בן־נאים מראה שהיא לא רק "שומרת סף מקצועית", אלא גם מישהי שמבינה את הסכנה שבסיפורים מתוקשרים מדי מול מציאות כלכלית קשה.

👏 כל הכבוד לגלית בן־נאים על יושרה מקצועית נדירה ועל חשיפת תמונה אמיתית של השוק.בזמן שכותרות רבות ממשיכות לייצר "גלי אופטימיות" מלאכותיים, גלית מציגה בעקביות את הנתונים עצמם – ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, והעובדה שמבצעי המימון של הקבלנים סחפו בעיקר משקי בית פחות מבוססים.

הגרף שצירפה חושף את הפער בצורה שקשה להתעלם ממנה: אלו שנכנסו לעסקאות בעזרת מבצעי מימון הם בעלי שכר נמוך יותר, שנדחקו לקחת על עצמם סיכון עודף.

🌐 מאחורי המילים אפשר לקרוא מסר עמוק: לא הכותרות הן שיקבעו את העתיד, אלא המציאות הכלכלית – ריבית גבוהה, מחירים מנותקים מהכנסה, עודף היצע, ואי־יכולת אמיתית לעמוד בהחזרים.

במובן הזה, הפוסט שלה אינו רק ניתוח נקודתי, אלא תזכורת לכולנו שהשוק צריך להיבחן דרך גורמי יסוד ולא דרך כותרות.

🔎 העובדה שבן־נאים מצביעה גם על האבסורד בירושלים – איך רמות שכר נמוכות יכולות לקיים מחירים כה גבוהים – היא דוגמה לאומץ מקצועי: לשאול את השאלה שכל אחד רואה אבל מעטים מעזים להציב במרכז הדיון.בסופו של דבר, האמירה שלה היא אמירה של שומרת סף אמיתית: לספר לציבור את מה שהוא צריך לדעת, גם אם זה פחות נעים לקריאה.

על כך מגיע לה כל הכבוד.

💡 יושרה מקצועית במיטבה

גלית בן־נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי, שוב מוכיחה שאפשר לדבר אמת גם כשזה פחות נעים לקרוא.

📉 בזמן שכותרות מבטיחות "גל התאוששות" – הנתונים מראים ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, ומשקי בית פחות מבוססים שנשבו במבצעי מימון.

🏠 הגרף שפרסמה חושף: מי שקנה עם "מבצעי מימון" – לרוב בעלי שכר נמוך יותר, שנכנסו לסיכון גבוה מדי.🔎 ובירושלים? שכר נמוך מול מחירים עצומים – פרדוקס שממחיש היטב את ניתוק השוק מהמציאות.

👏 גלית מעלה שאלות קשות, מפרקת נרטיבים מתוקשרים, ומציבה רף גבוה של יושרה ואחריות ציבורית.