שמאי צריך להיות איש אשכולות

יש מקצועות שאתה יודע בדיוק מה הם עושים:

טבח מבשל, נהג נוהג, שמאי... ובכן, שמאי זה כבר סיפור אחר לגמרי.בבוקר אני נהג גמונית – נוסע בין אתרי בנייה, עוצר לצלם ו“גונב” רגע מתוק של קפה בדרך.

אחר כך אני בלש, שמחפש את הנכס הנעלם ברחוב שאין לו שלט.

מיד אחרי זה – צלם שטח – עם שמש, אבק ושומר שמנסה להבין אם באתי למדוד או לפנות.בצהריים אני כבר מדען נתונים, נלחם עם נוסחאות באקסל ומחפש היגיון בתוך טבלאות של מספרים.

בערב אני שחקן שחמט, מתכנן שלושה מהלכים קדימה ובונה אסטרטגיה מושלמת לתיק.

ובסוף היום – סופר ומשורר, כותב חוות דעת שמאית מדויקת, משכנעת, ורהוטה – כזו שגם תשכנע וגם תרגש.ואם צריך – אני גם שחקן תיאטרון, שעומד על דוכן העדים ומגן על כל מילה בחוות הדעת.אבל מעל הכול – שמאי אמיתי חייב להיות גם אמן.

כי בעולם שבו כולם מחשבים, משווים, ומעתיקים – המקוריות היא המבדילה בין שמאות מדויקת לבין שמאות חיה ונושמת.שמאי צריך לדעת לחשוב אחרת, לראות מה שאחרים לא רואים, למצוא זווית חדשה, שאלה שלא נשאלה, פרשנות שלא נכתבה.

צריך דמיון. לא פחות מדייקנות.

צריך לדעת לחבר בין נתונים יבשים לבין סיפור אמיתי, בין מספרים קרים לבין מציאות אנושית חמה.זה מה שהופך חוות דעת משעממת למסמך שיש בו נפש, מחשבה ורוח מקצועית.

שמאי שמסוגל להיות מקורי, יוצר ידע חדש בכל תיק, ולא רק משחזר את מה שכבר נכתב.ובין כל אלה אתה מבין דבר פשוט:

שמאות מקרקעין היא לא מקצוע – היא אורח חיים יצירתי.

ואם תשאלו אותי – השמאי האמיתי הוא איש אשכולות, וגם קצת משורר בלב.

נהג, חוקר, מדען, סופר, שחקן – ויוצר.אז אם תראו אותי עוצר בצד הדרך, מצלם בניין ומדבר לעצמי – אל תדאגו.

אני לא השתגעתי.

אני פשוט בעבודה.זו בדיוק אחת הסיבות שהקמתי את בית שמאי לפני למעלה מ־25 שנה – כדי להנחיל לדורות הבאים את תורת השמאות, ולהראות עד כמה זה מקצוע מורכב, יצירתי ורב־תחומי.

Summary (English box):

“A Real Estate Appraiser Must Be a Polymath” – a witty and inspiring reflection on creativity in appraisal: the appraiser as driver, scientist, strategist, writer, actor, and above all – a creator.

שמאי צריך להיות איש אשכולות

שמאות זה לא מקצוע – זו אמנות.

בבוקר אתה נהג גמונית שמחפש כתובות נסתרות,

בצהריים מדען נתונים שמדבר עם נוסחאות באקסל,

בערב שחקן שחמט שמתכנן שלושה מהלכים קדימה,

ובלילה – סופר ומשורר שמנסה להפוך מספרים לסיפור אמיתי.אבל מה שבאמת עושה את ההבדל בין שמאי טוב לשמאי מעולה – זו היצירתיות.

כי שמאות היא לא רק חישוב. היא גם חשיבה.

זה לדעת למצוא פתרון איפה שאחרים רואים בעיה,

זה לשים לב לפרטים שאף אחד אחר לא ראה,

וזה לכתוב חוות דעת שיש בה גם לב, לא רק טבלאות.שמאי אמיתי הוא איש אשכולות –

מדען, חוקר, אסטרטג, סופר, שחקן… וגם קצת אמן. וזו בדיוק אחת הסיבות שהקמתי את בית שמאי לפני למעלה מ־25 שנה – כדי להנחיל לדורות הבאים את תורת השמאות, ולהראות כמה זה מקצוע מורכב, יצירתי ורב־תחומי.

זו בדיוק אחת הסיבות שהקמתי את בית שמאי לפני למעלה מ־25 שנה – כדי להנחיל לדורות הבאים את תורת השמאות, ולהראות עד כמה זה מקצוע מורכב, חכם ורב־תחומי ומה שגיליתי שכולם רוצים ומנסים להיות כמו חיים אטקין. רוצים גם להיות חיים אטקין? הירשמו ללימודי השמאות בבית שמאי. בית שמאי-בית הספר לפרקטיקה שמאית

הכתבה הזו היא תמרור אזהרה מהבהב, לא סימן להתאוששות. בעוד שבתקשורת מציגים את כניסת הבנקים כ"אמון מחודש בענף הנדל״ן", במבט כלכלי קר מדובר בתהליך הפוך – הבנקים מנסים להציל את עצמם מבפנים. הם ממירים חובות רעילים להשקעות הון כדי להישאר קרובים לנכסים שעלולים לקרוס.

צילום מסך אתר גלובס עמוד הכתבה

המשמעות האמיתית של "חזרת הבנקים לנדל״ן"

כאשר בנק לאומי רוכש 10% מקבוצת יוסי אברהמי, או כשפועלים נכנס לב.ס.ר – אין כאן "אמון" בשוק, אלא ניסיון למנוע מחדלי אשראי.

הבנקים חשופים במיליארדים למימון פרויקטים של יזמים; אם אותם יזמים יתקשו להחזיר הלוואות, הדרך הקצרה ביותר למנוע חדלות פירעון היא להפוך ל"שחקן מבפנים" – שותף שיכול לפקח, לדחות תשלומים, או לנהל מחדש את החוב.מדובר, במילים פשוטות, במכניזם של ספיגת סיכון במעטפת השקעה.

דפוס שחוזר על עצמו

ב־1982, ערב משבר מניות הבנקים, הבנקים עצמם רכשו מניות של עצמם כדי "להראות אמון" – עד שהתברר שהם ניפחו את שווי הנכסים.

היום, הסיטואציה דומה: ההשקעות במיזמים יזמיים הן ניסיון לייצב את המאזנים ולשדר לציבור שהכול בשליטה, בדיוק כששוק הנדל״ן מתקרב לקיפאון מבני.הציבור רואה "קאמבק", אבל מי שמבין פיננסים רואה מניפולציה מאזנית.

מימון סמוי או שותפות אמיתית?

כאשר זרועות השקעה בנקאיות קונות מניות ביזמים שהן גם מממנות – נוצר ניגוד עניינים חריף:

• הבנק מממן את הפרויקט מצד אחד,
• ומשתתף ברווחים (או בהפסדים) מצד שני.

זה אינו "שוק חופשי" אלא שוק מנוהל, שבו השחקנים המרכזיים מחזיקים גם את ההון וגם את החוב.

במצב כזה, מחירי הנכסים לא נקבעים על ידי ביקוש והיצע, אלא על ידי תמריץ לשמר את השווי המדומיין.

הסכנה לבנקים ולציבור

ברגע שהבנקים נהפכים לשותפים ביזמים שהם מממנים, כל ירידה בערך הנכסים תפגע ישירות במאזניהם.

זו לא רק חשיפה אשראית – זו חשיפה הונית.

במילים אחרות, הבנקים "מכפילים" את הסיכון שלהם – גם דרך האשראי וגם דרך מניות.

המשמעות המאקרו־כלכלית: כאשר הבועה תתפוצץ, הציבור שוב יישא בעלויות – כמו במשבר מניות הבנקים.

שורה תחתונה

אין כאן בשורה חיובית.

יש כאן איתות מצוקה מתוחכם – ניסיון "לשמור מבפנים" על מיזמים שמאיימים לקרוס מבחוץ.

אם בעבר הבנקים הסתירו חשיפה באמצעות קרנות גידור ומכשירים פיננסיים, היום הם פשוט קונים את החייבים שלהם.

אם נמשיך בקו ההתפתחות הנוכחי, הבנקים עלולים להפוך מנותני אשראי למפתחים בפועל – תסריט שמזכיר, כמעט אחד לאחד, את מה שקרה במשבר הבנקים של שנות ה־80 ועם קריסת שוק הדיור בארה"ב ב־2008.

🏦 כשהבנק הופך ליזם

כאשר בנק נכנס להשקעה ישירה ביזם, רוכש אחוזים ממנו או נכנס כשותף בחברת פרויקט, הוא לא רק “מלווה כסף” —

הוא למעשה נכנס אל תוך הבטן של העסק, עם אחריות על הנכסים, על הבנייה, על השיווק, ולעיתים גם על ניהול התזרים.בתרחיש שבו:

• עשרות אלפי דירות נשארות ללא קונים,
• יזמים קורסים או מאבדים יכולת החזר,
• שוק ההון סגור,
  — הבנקים ימצאו את עצמם בעלי השליטה בפועל במלאי של דירות, מגרשים ומבני משרדים.

זה בדיוק המנגנון שקרה בארה״ב אחרי 2008, כשבנקים הפכו לבעלי נכסים באמצעות זרועות ניהול (Real Estate Owned – REO).

במילים פשוטות: הם ירשו את השלדים שהשאירו היזמים.

🧩 הבעיה: אין להם את הכלים

הבנקים יודעים להעריך סיכון פיננסי, לא לנהל פרויקטים הנדסיים.

הם לא יודעים לתכנן, לשווק, או להתמודד עם דיירים, רשויות ויזמים משניים.

ברגע שהשליטה תעבור לידיהם, הם יידרשו לממן את סיום הבנייה, כדי למנוע קריסת ערך טוטאלית של נכסים חצי גמורים.כך נוצרת מלכודת קלאסית:

1. הבנק מממן את הבנייה →
2. היזם קורס →
3. הבנק נאלץ להשלים את הפרויקט כדי להציל את הבטוחה →
4. אך כמות הדירות האדירה הלא־מכורה לוחצת את המחירים מטה →
5. הבנק סופג הפסדים הן דרך ההון והן דרך שווי הנכסים שהוא מחזיק.

📉 מה המשמעות המאקרו־כלכלית

• קיפאון מתמשך בשוק: הבנקים לא ימהרו למכור בהפסד, כדי לא “לרשום הפסדים” במאזן, ולכן המלאי יישאר תקוע.
• ירידת ערך חדה בנכסי נדל״ן ממונפים: מחיר הנכס לא יכול לעלות כשמי שמחזיק בו הוא בנק שצריך רק “להיפטר ממנו”.
• פגיעה בתחרות: ריכוזיות אדירה – אותם גופים שמממנים את השוק גם מחזיקים בו.
• סיכון מערכתי: ברגע שהבנקים הופכים לבעלי נכסים ריאליים בהיקפים גדולים, כל תנודה בשוק הנדל״ן הופכת לתנודה במערכת הפיננסית כולה.

⚖️ הלקח מהעבר – משבר מניות הבנקים ו־2008

• בשנות ה־80 הבנקים רכשו מניות של עצמם כדי להסתיר הפסדים → ויסות → קריסה.
• ב־2008 הבנקים האמריקאים תפסו נכסים של לווי משכנתאות → נאלצו לשווק מיליוני בתים → קריסת מחירים.
• היום: הבנקים בישראל מתקרבים למבנה דומה, רק במסווה של “השקעות אסטרטגיות”.

🧠 סיכום ביקורתי

הבנקים בישראל מצויים ב"מלכודת שימור ערך":

• הם לא יכולים למכור, כי זה יחשוף את הפער בין מחיר לשווי;
• הם לא יכולים לעצור, כי זה יקריס את המאזן;
• ולכן הם בוחרים להיכנס כשותפים כדי לנסות לדחות את יום הדין.

אבל ברגע שהמלאי הלא־מכורים יתחיל להכביד, כשהמימון החוזר ייעצר והלחץ הציבורי יגבר –

הבנקים יצטרכו להפוך ליזמים, קבלנים, ומשווקים בעל כורחם.ומאותו רגע – הם יפסיקו להיות שומרי הסף של הסיכון,

ויהפכו לחלק מהבועה עצמה.

🇬🇧 Summary Box (English)

Israeli banks are drifting from lenders to developers.

As real-estate firms struggle, banks’ equity stakes could make them de-facto owners of unsold housing stock. Once that happens, they’ll have to finance construction, complete projects, and sell units themselves — a structural trap echoing both the 1980s Israeli bank crisis and the 2008 U.S. housing collapse.

Banks’ “return” to real estate isn’t a comeback – it’s a containment move.

Israeli banks are converting bad loans into equity stakes to keep troubled developers afloat and protect their own balance sheets. This is not confidence — it’s controlled damage. The pattern echoes the 1980s bank stock crisis: institutional self-preservation disguised as optimism.

פריסת תשלומי הקרקע – רפורמה או גימיק פיננסי?

פתיח

רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי תאפשר לראשונה לקבלנים לפרוס את תשלומי הקרקע והפיתוח למספר תשלומים, במטרה להקל על יזמים הנמצאים במצוקת אשראי ולצמצם את השפעת הריבית הגבוהה על עלויות הבנייה.

לכאורה, מדובר במהלך שיכול להוזיל את מחיר הדירות במאות אלפי שקלים. בפועל, מדובר בצעד פיננסי טכני - אשר עשוי להיטיב עם הקבלנים אך ספק אם יגיע כלל לכיסו של רוכש הדירה.

המהלך בקצרה

יזמים שרוכשים קרקע מרמ"י מחויבים כיום לשלם את מלוא התמורה מראש, גם אם הפיתוח הממשלתי נמשך שנים. התוצאה: ההון "מרותק" לפרויקט, והיזם נאלץ לממן ריבית גבוהה על הלוואות בתקופת ההמתנה.

כעת, רמ"י תשקול מתווה שיאפשר פריסת תשלומים לאורך זמן, כך שהיזם ישלם את הקרקע והפיתוח בשלבים.

צילום מסך פייסבוק התאחדות הקבלנים

הניתוח הכלכלי

1. אין הנחה – רק דחייה

למרות הרושם הציבורי, אין כאן "הוזלה" אמיתית. מדובר בהלוואה מהמדינה ליזם, ולא בהפחתת מחיר הקרקע. במקום שהבנק יישא במימון, המדינה דוחה את קבלת התמורה — ובכך למעשה מסבסדת את המימון של הקבלנים.

2. הוזלה תיאורטית בלבד

החיסכון המוצהר של 100–200 אלף ₪ לדירה מבוסס על הנחות מופרכות של ריבית ומשך המתנה אחיד. בפועל, ברוב הפרויקטים המימון מתבצע בשלבים, ולכן ההשפעה האמיתית על העלות הכוללת תהיה מזערית.

3. עיוות יסודי – המחירים אינם פונקציה של עלות

מחירי הדירות בישראל אינם נגזרים מעלויות היזם אלא מציפיות שוק ספקולטיביות. גם אם יזם יחסוך עשרות אלפי שקלים, הוא לא יוריד מחירים אלא ישפר את הרווחיות או יקטין את סיכון האשראי שלו.

4. תמריץ שגוי

במקום לתקן את שורש הבעיה – עודף כסף זול וזרימת אשראי בלתי מבוקרת לשוק מנופח – המדינה מייצרת מנגנון חדש של אשראי ממשלתי לענף שכבר נהנה מהגנה מערכתית.

המשמעויות המאקרו־כלכליות

בשורה התחתונה

המהלך הנוכחי הוא גימיק תקשורתי עטוף ברפורמה פיננסית.

הוא עשוי להקל על קבלנים שנאבקים בתזרים, אך אין לו כמעט סיכוי ממשי להשפיע על מחירי הדיור.

מדובר בעוד מנגנון של "הנשמה מלאכותית" לענף שמחיריו מנותקים מערכי היסוד הכלכליים.

📘 English Summary Box

Land Payment Deferral: Reform or Financial Gimmick?

Israel’s Land Authority plans to let developers pay for state land and development costs in installments — a measure presented as a housing price reducer. In reality, it’s not a discount but a deferred payment scheme that transfers financing risk from banks to the state. The move may improve developers’ liquidity but will hardly lower apartment prices. It’s another attempt to prolong an unsustainable market through hidden credit expansion.

כך נשמעת הכחשה מערכתית: ניתוח לראיון של אורי יוניסי

צילום מסך אתר כלכליסט - כתובת הכתבה, כאן

ככה נראית ונשמעת הכחשה והדחקה של בעל עניין, שסיבך את המערכות הפיננסיות בהן עבד — תוך שהן אישרו, חילקו ומימנו הלוואות לרכישת נכסים במחירים הכפולים מערכם האמיתי.

היום אותן מערכות מחזיקות בטוחות שליליות - נכסים ששווים נמוך מסכום ההלוואה שניתנה תמורתם.

מעניין מה יאמרו להגנתם בוועדת החקירה שתקום בבוא היום.

הריאיון: נימה רגועה, בעיה עמוקה

בראיון פרישה ל״כלכליסט״, אורי יוניסי - לשעבר ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי - מנסה לשדר יציבות.

המסר המרכזי: “לא נראה ירידות מחירים דו־ספרתיות”, “הביקוש קיים”, “המערכת מתפקדת”.

זו רטוריקה בנקאית טיפוסית שמטרתה הרגעה - לא ניתוח כלכלי.מאחורי הטון המרגיע מסתתרת מערכת שנבנתה על אשראי זול, על הנחת יציבות נצחית, ועל הרחבת מינוף שיטתית.

היא המשיכה להעניק משכנתאות ארוכות־טווח, לעיתים מעבר ל־30 שנה, ולהצדיק הלוואות בלון ודחיית תשלומים - כביכול “לנוחות הלווה”, בפועל כדי לשמר את אשליית היכולת לשלם.

משכנתאות ארוכות ובלונים פיננסיים

כאשר הלוואה מבוססת על הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, כל דחייה בתשלום הופכת למינוף של הפסד עתידי.

המערכת הפיננסית מגלגלת קדימה סיכונים מצטברים - בדיוק כפי שעשו מנהלי הבנקים ערב פרשת ויסות המניות.הרחבת תקופות ההחזר ל־35 ואף 40 שנה איננה “פתרון” - היא דחייה של קריסה.

היא יוצרת דור חדש של לווים שבקושי שורדים את ההחזר הראשוני, ומערכת שבנויה על ציפייה אינסופית להמשך עליות מחירים.

עודף היצע במסווה של "מחסור"

בראיון נטען כי קיים "מחסור של מעל 110 אלף יחידות דיור".

אך לפי נתוני הלמ״ס ומשרד השיכון, המלאי שבידי הקבלנים עומד על עשרות אלפי דירות חדשות שלא נמכרו, לצד 200 אלף דירות ריקות ומלאי עצום של משרדים ריקים.

מדובר בעודף היצע ממונף, לא במחסור.כאשר מחירי הנכסים גבוהים פי שניים מהערך הכלכלי שלהם והתשואות נמוכות מהריבית, אין מדובר בשוק חופשי - אלא במערכת שמנוהלת כדי להסתיר הפסדים.

האחריות המוסרית והמשפטית

הבעיה איננה רק כלכלית - היא מוסרית.

מנהלים בכירים, רגולטורים ויועצי מדיניות ממשיכים לשדר שקט תעשייתי, במקום להתמודד עם השאלה הקשה:

איך ייתכן שבנקים מממנים עסקאות במחירים לא רציונליים - וממשיכים להחזיק בטוחות שמבחינה חשבונאית כבר אינן מכסות את ההלוואה?יום אחד תוקם ועדת חקירה.

ושם יצטרכו להסביר לא רק את הכשלים - אלא גם את השתיקה.

השורה התחתונה

הראיון עם יוניסי איננו סתם פרישת בכיר.

הוא עדות חיה להמשך ההכחשה של מערכת בנקאית שנלכדה בבועה.

במקום לחשוף סיכונים, היא מטייחת אותם; במקום לתקן, היא דוחה; במקום להודות, היא מחייכת.

ההיסטוריה מלמדת שהדחקה אינה אסטרטגיה - היא סימפטום לקריסה מתקרבת.

כשהבנקים הם המעסיק – הביקורת נעלמת

כסף קונה הכל, גם שתיקה מקצועית.המערכת השמאית בישראל מצויה בניגוד עניינים מובנה.

הבנקים הם המעסיק הגדול ביותר של השמאים, הם אלה שמזמינים את השומות, מאשרים את הדוחות ומשלמים את שכר הטרחה.

וכאשר אותו גורם שמממן את העבודה הוא גם זה שצריך לקבל ממנה ביקורת - אין כאן מערכת ביקורת, אלא מערכת יחסי תלות.שמאי שכותב שומה “לא נוחה” או מעריך נכס לפי ערך פונדמנטלי אמיתי - מסכן את פרנסתו.

שמאי שמתרגם “שווי שוק” ל“בכמה נמכרו דירות ליד” - מתוגמל.

כך נוצרה תעשיית שכפול מחירים, לא שוק של הערכות שווי אמיתיות.

מקצוע שמאבד את עצמאותו

במקום להיות חומת מגן מפני סיכוני אשראי, השמאי הפך לחלק ממנגנון שימור הבועה.

הוא יודע מה הבנק רוצה לשמוע - ומספק את זה.

הוא יודע מה הקבלן מצפה לראות - ומתאים את המספר.

כך הופכת השמאות מקרקעין לכלי שירות של מערכת האשראי, במקום לכלי ביקורת שלה.

השתיקה כשותפות

הבנקים יודעים זאת היטב. הם רכשו לא רק את הנכסים - אלא גם את הדומיננטיות על תהליך קביעת ערכם.

ולכן, לא נשמעת ביקורת. לא מצד איגוד השמאים, לא מצד ועדת התקינה, לא מצד הרגולטור.

כולם שותקים, מפני שכולם תלויים במערכת.אבל שתיקה כזו איננה ניטרלית. היא שותפות לפשע כלכלי.

השורה התחתונה

כאשר המקצוע שאמור להגן על הציבור הופך למשרתם של בעלי ההון -אין זה עוד מקצוע חופשי, אלא זרוע כלכלית של מערכת שמגנה על עצמה. והשאלה היא לא כמה זמן זה יימשך, אלא מי יעמוד שם ויאמר את האמת כשבועת ההכחשה תתפוצץ.

ועדת התקינה – מראית עין של מקצועיות, בפועל ועדת טיוח וכיסתוח

ועדת התקינה השמאית, שאמורה לשמור על עצמאות המקצוע, פועלת זה שנים כוועדת טיוח וכיסתוח.

במקום להוביל רפורמה אמיתית שתשיב את השמאות למקורותיה הכלכליים, היא הפכה לכלי שמגן על המערכת הבנקאית - לא על הציבור. מי שיושב בה הם לעיתים אותם שמאים שמרוויחים ממערכת האשראי, ולעיתים אף ממנים לעצמם את חבריהם.

הוועדה אינה קובעת תקנים כלכליים – אלא מכשירה את גישת "העתקת המחירים": שומה שמספרת “בכמה נמכרו דירות ליד”, בלי לבחון את הערך הכלכלי האמיתי, את שיעור התשואה, או את פער הסיכון.כך נולדה מציאות מקצועית שבה השומה הפכה למסמך טכני, לא למסקנה כלכלית;

והתקן – לא לכלי מדעי אלא למנגנון הגנה על האינטרסים של מי שגרמו לבועה.

השורה התחתונה

ועדת תקינה שאינה מסוגלת להבחין בין מחיר לשווי, בין שוק ריאלי לשוק ספקולטיבי, איננה שומרת סף – היא חלק ממנגנון ההסתרה.

והיא תישפט על כך, בדיוק כמו הבנקים והרגולטורים שאפשרו את המשבר להתרחש.

🟠 English Summary Bo

"Denial at Its Finest"

This interview with former Bank Leumi executive Ori Yunisi illustrates how institutional denial works.

Instead of recognizing the structural risks of over-leveraged housing markets, Israeli banks continue to extend ultra-long mortgages and balloon loans — effectively prolonging a silent real-estate bubble.

What looks like calm today is merely the stillness before the financial storm.

בגדי הבנקאים החדשים: הסובסידיה הענקית, האחריות הפלילית, והבועה הישראלית והאלגוריה לבגדי המלך החדשים

על הספר "בגדי הבנקאים החדשים: בעיות בבנקאות והדרכים לטפל בהן" / ענת אדמתי ומרטין הלוויג

הבנקים בחרו להיות מסוכנים – הציבור מממן את הסיכון, והנדל"ן בישראל הוא קו האש הבא

הספר "בגדי הבנקאים החדשים" (The Bankers’ New Clothes: What’s Wrong with Banking and What to Do About It) מאת פרופ’ ענת אדמתי מאוניברסיטת סטנפורד ופרופ’ מרטין הלוויג מהמכון מקס פלנק, הוא אחד הספרים החשובים והנוקבים ביותר שנכתבו על המערכת הפיננסית העולמית מאז משבר 2008.המחברים טוענים שהבנקים אינם מסוכנים כי הם חייבים להיות כאלה – אלא כי הם בחרו להיות כאלה. הם פועלים עם מינוף עצום, הון עצמי דק במיוחד, ותלות מוחלטת בכך שהמדינה תחלץ אותם ברגע האמת.במילים אחרות, הספר חושף את מה שאדמתי והלוויג מכנים “הסובסידיה הענקית” – רווחים פרטיים למנהלי הבנקים ובעלי המניות, מול סיכון ציבורי שחוזר אל משלמי המסים.

זו אינה ביקורת תאורטית בלבד; זו אלגוריה חיה על מערכת שלמה – והכותרת “בגדי הבנקאים החדשים” היא לא פחות מאמירה על “המלך עירום”.

1. האלגוריה של “המלך עירום”: כולם מהללים את היציבות, אף אחד לא רואה את העירום

כמו באגדה הקלאסית “בגדי המלך החדשים”, גם כאן כולם מהללים את “הבגדים” – את הדוחות, את יחסי ההון, את “היציבות המערכתית”.

אבל מאחורי המסכות, המערכת ערומה:

• הבגדים: רגולציה מרופפת, יחסי הון מדומים, שיח טכני על “ניהול סיכונים”.
• המלך: מערכת ממונפת שנשענת על חוב וזוכה להנחות מס ולביטוח ממשלתי.
• החצרנים: רגולטורים, פוליטיקאים, כלכלנים ממסדיים ולוביסטים.
• הילד שצועק: אדמתי והלוויג – שמראים שהבנקים לא לבושים, אלא עטופים בהילה מזויפת של יציבות.

בגדי המלך החדשים (בדנית: Keiserens Nye Klæder, "בגדיו החדשים של הקיסר") היא מעשייה קצרה מאת הסופר הדני הנס כריסטיאן אנדרסן משנת 1837. הסיפור מהווה אלגוריה נוקבת על תהליכים חברתיים הגורמים ליחיד להיגרר אחר הכלל במחיר האמת. בגדי המלך החדשים הפך לביטוי שמסמל אשליה או הונאה עצמית.

2. הסובסידיה הענקית – מנגנון הסיכון הציבורי

המערכת הבנקאית נראית פרטית, אך היא בנויה על ארבע רגליים של תמיכה ציבורית:

1. ביטוח פיקדונות: המדינה מבטיחה שכל מפקיד יקבל את כספו – גם אם הבנק כשל.
2. ערבויות משתמעות (“גדול מכדי ליפול”): ככל שבנק מסוכן וגדול יותר, כך ברור יותר שיחולץ.
3. הטבות מס על חוב: מימון דרך הלוואות זוכה לעידוד מס, בעוד הון עצמי נענש.
4. ריבית נמוכה על חוב בנקאי: כי השוק מניח שהמדינה תתערב במקרה חירום.

כל זה יוצר פרדוקס מוסרי וכלכלי:

הבנקים מסוכנים – ולכן הם מקבלים מימון זול יותר.
הציבור זהיר – ולכן הוא משלם את החשבון.

אדמתי מכנה זאת “הסובסידיה הענקית”: סובסידיה סמויה שמוערכת בעשרות מיליארדי דולרים בשנה במדינות המערב.

3. ROE – תשואה על ההון או תשואה על סיכון?

במקום למדוד אחריות, הבנקים מתגמלים את עצמם על בסיס ROE (Return on Equity) – מדד שמתגמל מי שמקטין הון עצמי ומגדיל מינוף.

כך נוצר מעגל עיוות:

• פחות הון = יותר סיכון = ROE גבוה יותר = יותר בונוסים.
• וכשהעסק מתפוצץ – הציבור משלם.

מחקרים מצביעים על כך שבנקים שהתפארו ב-ROE גבוה ערב משבר 2008 היו בדיוק אלה שקרסו ראשונים.

זהו לא מדד להצלחה, אלא דגל שחור של סיכון מערכתי.

4. Basel III – איפור רגולטורי, לא רפורמה אמיתית

לאחר 2008 הוצג הרפורמה Basel III כהישג רגולטורי היסטורי.

בפועל, היא מבוססת על מנגנון בעייתי: דרישת הון לפי נכסים משוקללי סיכון. כלומר – הבנק עצמו מעריך את רמת הסיכון של הנכסים שבידיו.

וכמו שאפשר לנחש, בתקופות גאות “הכול נראה בטוח”.

משקלי הסיכון יורדים, המינוף עולה – וכך נוצרת שוב אותה שבריריות מבנית. אדמתי והלוויג טוענים שהפתרון איננו נוסחה מורכבת, אלא כלל פשוט:

יחס מינוף ישיר של לפחות 20-30% הון עצמי אמיתי.
לא מודלים. לא משקלים. הון אמיתי שמונע קריסה.

5. 2023: הוכחה שהשיעור לא נלמד – קריסת Silicon Valley Bank

במרץ 2023 קרס Silicon Valley Bank, לאחר שניהל באופן כושל את סיכוני הריבית והנזילות.

בתוך יממה נמשכו מהבנק פיקדונות בהיקף של 42 מיליארד דולר – ריצה קלאסית שמחקה את הבנק. האירוע חשף את מה שאדמתי טענה שנים קודם:

שום דבר מהותי לא תוקן מאז 2008.

אותו מינוף, אותו סיכון מוסרי, אותה מערכת שבונה על כך שמישהו אחר – הממשלה, משלם המסים – יחלץ אותה.

6. לובי הבנקים – הדמוקרטיה כקלף אשראי

אחת התובנות החזקות בספר היא שלובי הבנקים הפך לגורם שליטה פוליטי.

מחקרים מראים כי בארה"ב אף הצעת חוק שהחמירה רגולציה לא עברה את שני בתי הקונגרס, בעוד 16% מהצעות החוק שהקלו עליה – כן עברו.

במילים פשוטות:

לא הבנקים משרתים את המדינה – המדינה משרתת את הבנקים.

וזה קורה גם בישראל, דרך מנגנוני רגולציה תלויים, דוחות מאופקים, ולשון תקשורתית שמדברת על “שמירה על יציבות” במקום על “שמירה על הציבור”.

7. ישראל – בועת הנדל"ן כגרסה מקומית של הסיכון הבנקאי

כאן מתחבר הספר ישירות למציאות הישראלית.

אותו דפוס מבני קיים גם אצלנו – רק שהמוצר הוא נדל״ן.

• אשראי זורם לשוק הדירות במחירים כפולים מהערך הכלכלי.
• השומות הפכו לכלי שיווקי ולא לבקרה מקצועית.
• ריבית משכנתא גבוהה יותר מתשואת השכירות – נוסחה להפסד ודאי.
• והבנקים? ממשיכים להרוויח על פער המימון, בידיעה שהמדינה לא תיתן להם ליפול.

כפי שאדמתי אומרת על הבנקאות, כך גם אצלנו:

“המערכת אינה שבויה של השוק – היא השוק עצמו.”

הבועה הישראלית אינה חריגה, אלא ביטוי מקומי של אותו מנגנון גלובלי: סיכון ממונף שממומן בידי הציבור.

8. אחריות ולא גורל – השינוי אפשרי, אך לא נוח

הפתרונות שאדמתי והלוויג מציעים פשוטים וברורים:

• דרישות הון עצמי של 20-30%.
• איסור חלוקת דיבידנדים עד להגעה ליעד.
• שקיפות אמיתית במאזנים.
• רגולציה שאינה מבוססת על משקלי סיכון, אלא על יחס מינוף פשוט.
• Clawback – השבת בונוסים כאשר מתגלה כשל ניהולי.

הם מדגישים שהמכשול איננו טכני אלא פוליטי.

כל עוד הציבור אינו מבין את מנגנון הסובסידיה הסמויה, המערכת תמשיך להעמיד פנים שהכול “בשליטה”.אבל כמו באגדה – מי שצועק “המלך עירום” משנה את המציאות.

סיכום

הספר “בגדי הבנקאים החדשים” הוא כתב אשמה מוסרי וכלכלי גם יחד.

הוא חושף כיצד מערכת שלמה בחרה במודע להיות שברירית, כדי להרוויח מהסיכון – על חשבון הציבור. בישראל, אותן תופעות קורות תחת מעטפת שונה: בועת נדל"ן שמוחזקת באמצעות אשראי בנקאי, שומות מנופחות ונרטיב של “מחסור בדיור”.

המערכת הפיננסית, הרגולטורית והתקשורתית משתפות פעולה כדי לשמר אשליה של יציבות. אבל המציאות פשוטה:

המלך עירום, והציבור הוא זה שתופר את בגדיו – מכספו.

📦 תיבה: מה עשו הבנקים בארה״ב עם כספי החילוץ?

ב-2008, בעקבות המשבר הפיננסי, השיקה ממשלת ארה״ב את תוכנית TARP – Troubled Asset Relief Program, שנועדה לייצב את המערכת הבנקאית ולמנוע קריסה מערכתית.

במסגרת התוכנית הועברו למערכת הפיננסית האמריקאית סכומים עתק של כ-$443.5 מיליארד, מתוכם כ-$205 מיליארד הוזרמו ישירות לבנקים דרך ה-Capital Purchase Program.

(U.S. Government Accountability Office – GAO, 2023)אלא שכבר בתוך חודשים התברר שחלק ניכר מכספי הציבור לא שימש לשיקום יציבות הבנקים – אלא לתגמול עובדיהם.

🔹 נתונים מרכזיים:

על-פי דו״ח IPS DC (Institute for Policy Studies), שמונה מתוך תשעת הבנקים שקיבלו סיוע חילקו יחד ב-2008 סכום כולל של כ-$33 מיליארד בבונוסים – בזמן שהמשק האמריקאי כולו נכנס למיתון החריף ביותר מאז השפל הגדול.

(IPS DC Economic Epidemic Report, 2009)

⚖️ משמעות:

הנתונים ממחישים במדויק את הכשל המוסרי שעליו מצביעים ענת אדמתי ומרטין הלוויג בספרם:

“הבנקים אינם שבריריים כי אין להם ברירה – הם בחרו להיות כאלה, כי הסיכון מתוגמל.”

כספי החילוץ הציבוריים, שנועדו להגדיל יציבות, הפכו בפועל לכלי להמשך תרבות הבונוסים ולעידוד המינוף הקיצוני.

הציבור הציל את המערכת – והמערכת חילקה לעצמה פרסים.

ישראל מתהדרת בתוצר לנפש מהגבוהים בעולם, אך מאחורי המספר מסתתר מנגנון מסוכן: כלכלה שמבוססת על חוב.  הצריכה מזנקת, אך גם ההלוואות, המשכנתאות והאשראי. שלושת הגרפים הבאים חושפים את מה שהסטטיסטיקה הרשמית מעדיפה שלא תראו - צמיחה שמומנה במינוס.

הכתבה  מטעה בהיבט הזה, כי היא מציגה את התוצר לנפש כאילו מדובר במדד לעושר או לחוזקה כלכלית אמיתית - בלי לציין שהרבה ממנו נובע מצריכה שממומנת באשראי, כלומר מחוב.

https://www.maariv.co.il/economy/israel/article-1244347

צילום מסך אתר מעריב https://www.maariv.co.il/economy/israel/article-1244347

נפרק את זה בשלושה צעדים כדי שתראו עד כמה אני מדייק:

🏦 1. התמ"ג הוא זרימת כסף - לא בהכרח עושר

התמ"ג מודד פעילות כלכלית: כמה כסף “זז” במשק — ייצור, צריכה, השקעות, יצוא.

אבל הוא לא שואל מאיפה בא הכסף.

אם אנשים קונים מכוניות, נופשים בחו"ל ומשפצים בתים, זה מגדיל את התמ"ג, גם אם הכל נעשה בכרטיס אשראי, באוברדרפט או בהלוואה.

התמ"ג רואה "עסקה", לא "מקור מימון".

לכן, מדינה יכולה להציג צמיחה יפה אבל אם היא מבוססת על חוב – זו צמיחה מלאכותית, “על סטרואידים”.

💳 2. ישראל: צמיחה מבוססת אשראי

בישראל בעשור האחרון (ובמיוחד מאז 2012, הנקודה שאני מזהה כתחילת הבועה) נרשמה קפיצה עצומה באשראי משקי הבית:

• חוב משקי הבית עבר את 700 מיליארד ש"ח ב-2024 (לפי נתוני בנק ישראל).
• הצריכה הפרטית גדלה מהר יותר מהשכר הריאלי.
• משכנתאות, הלוואות צרכניות, אשראי חוץ־בנקאי – כולם צמחו במקביל, והזרימו לשוק כסף “לא אמיתי”, שנלקח מהעתיד.

כך נוצרה אשליה של רווחה: אנשים ממשיכים לצרוך, לקנות, לטייל – אבל לא מכיוון שהם עשירים יותר, אלא כי האשראי נגיש וזול (בעבר).

📉 3. המשמעות המאקרו־כלכלית: התמ"ג עולה, היציבות יורדת

כאשר חלק ניכר מהתמ"ג נובע מהגדלת חוב, קורים שלושה דברים:

1. התמ"ג מנופח באופן זמני.
2. החוב גדל, מה שמקטין את הצריכה העתידית (כי צריך להחזיר).
3. הפריון האמיתי לא משתפר - כלומר, לא נוצר ערך חדש, רק כסף שמחליף ידיים.

לכן, “תמ"ג גבוה” במציאות ממונפת אינו עדות לעושר - אלא לעומק השאיבה קדימה של ביקוש עתידי.

⚠️ 4. מדוע הכתבה מטעה

הכתבה מציגה את התוצר לנפש כאינדיקציה לכך שישראל “חזקה”, מבלי להדגיש שהצמיחה הזו איננה אורגנית אלא חובית.

זו בדיוק אותה נקודה שאני מזהיר ממנה בספרי ובמחקרי:

מדיניות האשראי – ובעיקר מינוף משקי הבית דרך בנקים – יצרה בועה סטטיסטית שמציגה נתוני עושר מדומים, בעוד שבפועל מדובר בהזרמת חוב מתמשכת שמתחזה לצמיחה.

🧮 דוגמה פשוטה

אם אני לוקח הלוואה של 100,000 ₪ וקונה רכב:

• התמ"ג יגדל (נמכר רכב, שולמו מיסים).
• אבל אין כאן ערך כלכלי חדש - רק חוב שצריך להחזיר.
  אם מיליון אנשים עושים אותו דבר – התמ"ג קופץ, אבל הנטל העתידי גדל פי מיליון.

🧠 סיכום

 הכתבה מטעה, מפני שהיא מתייחסת לתמ"ג גבוה כאל מדד של עוצמה,

בעוד שבפועל מדובר בתוצר מנופח שמקורו בצריכה ממונפת ובמדיניות אשראי מתירנית.

זו אותה “צמיחה על חוב” שאני מזהיר ממנה וכשהבנק המרכזי מעלה ריבית, כל הבועה הזו נחשפת.

🧩 גרף 1: יחס חוב משקי הבית לתמ״ג 

(Household Debt as % of GDP)

📈 מקור נתונים: Bank of Israel, CEIC, TheGlobalEconomy

היחס עלה בעקביות משנות ה־2000, מ-25% מהתמ״ג ל-42% בשנת 2024.

הסבר:

זהו אחד המדדים החזקים ביותר להבנת איכות הצמיחה.

כאשר חוב משקי הבית גדל מהר יותר מהתמ״ג, פירוש הדבר שהמשק צומח באמצעות מינוף, לא באמצעות פריון.

בישראל, הקפיצה באשראי למשקי הבית משקפת בעיקר:

• משכנתאות בהיקפים אדירים,
• צריכה פרטית ממומנת באשראי (הלוואות, כרטיסי אשראי, אוברדרפט).

תובנה ביקורתית:

התוצר לנפש בישראל עלה לא משום שהציבור ייצר יותר, אלא מפני שהציבור לווה יותר.
הצמיחה היא “נייר עטיפה” של מערכת אשראי מתנפחת.

💳 גרף 2: קצב צמיחת התמ״ג הריאלי בישראל

(Real GDP Growth)

📊 מקור נתונים: CEIC, IMF Data

הגרף מציג את קצב הצמיחה השנתי של התמ״ג בישראל בין השנים 2020–2024.

לאחר קפיצה חדה ב-2021 (כ-8.5%) עקב היציאה מהקורונה, חלה התמתנות חדה – הצמיחה ירדה ל-2.2% ב-2023 וצפויה לרדת מתחת ל-2% ב-2025.

הסבר:

לכאורה, התמ״ג ממשיך לעלות, אך כאשר בוחנים אותו לעומק, הצמיחה נובעת בעיקר מזרימת כסף זול – אשראי פרטי, הזרמות ממשלתיות ופעילות נדל״ן – ולא מיעילות או ייצור אמיתי.

תובנה ביקורתית:

התמ״ג הריאלי הוא כמו מד חום שמראה “צמיחה”, אך לא מספר שהגוף חולה בחוב.
כל עוד הפריון לא משתפר, מדובר בצמיחה חובית שמנפחת את המספרים אך לא את היכולת הכלכלית.

🏠 גרף 3: החוב הכולל של משקי הבית בישראל 

(Total Household Debt in NIS Billions)

💰 מקור נתונים: בנק ישראל, CEIC Data

בשנת 2010 החוב הכולל עמד על כ-340 מיליארד ₪.

נכון לסוף 2024 - הוא עבר את 720 מיליארד ₪, מתוכם כ-530 מיליארד ₪ משכנתאות.

הסבר:

העלייה הדרמטית הזו מקבילה כמעט אחד לאחד לעלייה במחירי הדיור ובמדד המחירים לצרכן.

הבנקים הרחיבו אשראי, הממשלה עודדה רכישות, והציבור נקלע למעגל סגור של צריכה ממונפת.

תובנה ביקורתית:

זהו בדיוק “הדלק של הבועה”: הכסף לא נובע מצמיחה, אלא ממינוף.
ככל שהחוב גדל, כך גדלה האשליה של עושר - אך מתחת לפני השטח, זהו תהליך של דלדול הון אמיתי.

שלושת הגרפים מציגים כיצד ישראל נראית כמדינה עשירה לפי התמ״ג לנפש, אך בפועל מדובר בצמיחה המבוססת על חוב. הגידול הדרמטי באשראי, ביחס לחוב משקי הבית לתמ״ג, חושף את עומק התלות באשראי ואת הסיכון המובנה בבועה הנדל״נית והצרכנית.

"אנשים נוסעים עם מכוניות חדשות שעולות מאות אלפי ש"ח שאפילו האוויר בגלגלים לא שלהם" - חיים אטקין

בלוג מקצועי מלא, מבוסס על הווידאו ודוח מבקר המדינה אוקטובר 2025, עם דגש על הקשר בין ליקויי תשתית המידע, איכות השומות, ועיוות מחירי הדיור בישראל.

הכותרת “מבקר המדינה חושף מערכת שומות פגומה ותרומה עקיפה לניפוח מחירי הדיור” מבוססת ישירות על ממצאי דוח מבקר המדינה – "מיסוי מקרקעין ותשתית המידע על נדל״ן בישראל" (אוקטובר 2025), שבו נחשפים פגמים חמורים הן באיכות השומות והן באמינות בסיס הנתונים שעליו נשען שוק הדיור.

בדוח נאמר במפורש כי:

• קובץ הכרמ״ן של רשות המסים – המאגר המרכזי לעסקאות נדל״ן – “חסר ולא מדויק, ואף לא מבוקר בידי גורם כלשהו, ואין הוא כולל נתונים מהותיים, על כן מהימנותו מוטלת בספק רב”.
• עוד נמצא כי קיימים אלפי תיקוני שומה שלא טופלו במשך שנים, ושומות רבות נקבעו “בחודש שלפני מועד ההתיישנות ואף לאחריו – בניגוד לחוק”, דבר הפוגע בזכויות הנישומים ומעוות את מערכת המיסוי.
• הדוח מדגיש כי תקלות בקובץ הכרמ״ן ובמערכות המידע מביאות ל“נתונים חסרים הפוגמים באיכות, במהימנות ובשימושיות לצורכי השוואת מחירי הדיור”.

מכאן נגזרת ההבנה כי מערכת שומות שאינה מדויקת, המתבססת על מידע חלקי ושגוי, תורמת בעקיפין לניפוח מחירי הדיור, משום שהיא מייצרת תמונת שוק שגויה, שעל בסיסה מתבצעות הערכות שווי, שומות בנקאיות, ומדיניות ממשלתית. במילים אחרות - הניסוח משקף במדויק את רוח הדוח: מבקר המדינה חושף מערכת שומות פגומה, אשר מעוותת את תמונת הערך ומעודדת אינפלציה במחירי הנדל״ן.

📉 “כשאין נתונים – אין שווי”

מבקר המדינה חושף מערכת שומות פגומה ותרומה עקיפה לניפוח מחירי הדיור

מבוא

דוח מבקר המדינה לאוקטובר 2025 הוא אחד המסמכים החמורים ביותר שפורסמו בשנים האחרונות בכל הנוגע למערכת מיסוי המקרקעין ולתשתית המידע שעליה מתבסס שוק הנדל״ן בישראל.

הדוח מצביע על כשל מערכתי עמוק: רשות המיסים אינה יודעת במדויק מה נמכר, היכן, ובאיזה מחיר, ומנהלת מערכת נתונים חלקית, איטית ומנותקת.

משמעות הדבר פשוטה אך הרת גורל – המדינה עצמה אינה יודעת באמת מהו שווי השוק, וכתוצאה מכך גם לא הציבור, השמאים, הבנקים והיזמים.

⚠️ תשתית מידע לקויה = שוק ללא מצפן

לפי המבקר, קובץ העסקאות המרכזי – “קובץ הכרמ״ן” – אינו שלם ואינו אמין.

מעל 900 אלף דירות אינן מופיעות בו כלל, ואלפי עסקאות מדווחות באיחור, חלקן ללא נתוני מחיר, שטח או מועד מכירה מדויק.

זהו אותו מאגר שממנו נגזר מדד מחירי הדירות הרשמי של הלמ״ס, שעל בסיסו מתפרסמות החלטות ממשלה, מדיניות מוניטרית, ושומות מקרקעין. כאשר המאגר חלקי, גם המדד מעוות – ולכן ייתכן מאוד שהעליות שנמדדות במדד הרשמי אינן משקפות את השוק האמיתי אלא רק את החלק הגלוי של העסקאות, שבו נוטים להופיע בעיקר עסקאות יקרות יותר, חדשות ומתועדות היטב. במילים אחרות – כשאין נתונים, יש אינפלציה מדומה במחירים.

🧾 מערכת שומות חסרת בקרה

המבקר מצא כי ברשות המיסים נקבעו שומות לפי מיטב השפיטה לאחר מועד ההתיישנות, פעולה שאינה חוקית.

כ-27% מהשומות בשנים האחרונות בוצעו ממש לפני ההתיישנות, ועוד 3% לאחריה – תוך פגיעה בזכויות הנישומים ובאמון הציבור. במקביל, 1,192 בקשות לתיקוני שומה לא טופלו למרות שחלפה למעלה משנה ממועד הגשתן; חלקן מ-2019–2020 – חמש ואף שש שנים ממתינות לטיפול. כאשר מערכת השומות אינה מתפקדת, נוצר מצב שבו אין אמת מידה כלכלית אמיתית לקביעת שווי, והפער בין “שווי רשמי” ל“מחיר שוק” הולך וגדל.

💣 הקשר הישיר למחירי הדירות

השלכות הכשלים חורגות מתחום המיסוי.

כאשר המדינה עצמה אינה יודעת להעריך שווי נכס באופן עקבי ומבוקר, נוצרת מציאות שבה:

1. הבנקים מאשרים מימון על בסיס שומות מפוקפקות – שמבוססות על עסקאות דומות באותו אזור, מבלי לבדוק אם הנתונים אמיתיים או מנופחים.
2. השמאים נגררים אחר שוק ספקולטיבי, במקום להוביל הערכה כלכלית רציונלית.
3. המשקיעים נהנים ממערכת שאינה מסוגלת לבלום בועה, כי גם רשויות המס אינן מסוגלות להוכיח מתי השוק חצה את גבול ההיגיון הכלכלי.

למעשה, דוח המבקר מוכיח את מה שאני טוען מזה שנים:

מחירי הדירות בישראל אינם רק תוצר של ביקוש והיצע, אלא תוצר של מערכת מידע פגומה שמאפשרת למחירים לעלות ללא בקרה, ללא ערך יסוד וללא שקיפות אמיתית.

🧠 כאשר “המידע” מחליף את “הערך”

מערכת שבה הערכות השווי מבוססות על נתונים לקויים מייצרת מנגנון סגור:

• העסקאות המדווחות יוצרות ממוצע מחירים גבוה;
• שמאים מתבססים על אותן עסקאות;
• מחירי השוק עולים שוב;
• הבנקים מאשרים הלוואות לפי השומות החדשות;
• ומחזור נוסף של אינפלציה נוצר.

כך נוצרת בועה שמזינה את עצמה, כשהיא נשענת על מידע לא מהימן.

הדוח של מבקר המדינה ממחיש זאת באופן חד: “אין לרשות המיסים נתונים בדבר התפלגות החוב בין סוגי החובות השונים, ואין מידע בדבר גיל החובות” – כלומר אין אפילו בסיס מידע אמין לניהול המיסוי עצמו, לא כל שכן למדידת השוק כולו.

🏦 מערכת המיסוי כגורם מנפח

מיסוי מקרקעין אמור לשמש כלי לאיזון השוק: להרתיע ספקולציה, לעודד השקעה ריאלית ולמתן את מחירי הדירות.

אך בפועל – כפי שקובע הדוח – הרשות גובה מיסים על בסיס נתונים שגויים או חלקיים, מעכבת החזרים, ולעיתים אף פועלת בניגוד לחוק.

כך נוצר שוק שבו לא רק המחירים מנותקים מהערך הכלכלי – אלא גם המיסוי מנותק מהצדק.

🧩 סיכום – “אין שווי בלי שקיפות”

דוח מבקר המדינה הוא מסמך היסטורי: הוא מאשר באופן רשמי שמדינת ישראל מנהלת את שוק הנדל״ן בעיניים עצומות.

כאשר אין תשתית מידע אמינה, אין שקיפות, אין בקרה על השומות, ואין אחידות בהליכי המיסוי – כל מערכת ההערכה מתפרקת. במקום למדוד את ערך הנדל״ן, היא מודדת את עצמה.

במקום שוק חופשי – קיבלנו שוק מנותב, שבו המחיר נובע ממידע פגום, לא משווי אמיתי.

וזה בדיוק מה שמגדיר בועה: ניתוק מוחלט בין המחיר לערך.

דוח מבקר המדינה

1️⃣ הדוח הפיננסי של Endeavour Equities (ניתוק בין מחיר לערך).

2️⃣ הדוח התכנוני־חברתי של Demographia 2025 (קריסת נגישות גלובלית).

🌍 בועת הדיור הגלובלית: מהדוח של Endeavour Equities ועד Demographia 2025 — וישראל שמובילה את הרשימה

תקציר מנהלים

הדיור בעולם המערבי הפך למוצר פיננסי ספקולטיבי — לא עוד קורת גג, אלא נכס להשקעה.

שני דוחות שפורסמו באוקטובר 2025 — האחד של Endeavour Equities והשני של Demographia (Chapman University) — מצביעים על תהליך אחד:

שוקי הדיור בעולם התנתקו סופית מהיכולת הכלכלית של הציבור.

לראשונה זה 21 שנה, אין ולו שוק אחד שנחשב “נגיש למעמד הביניים”.ואם נדמה היה שמדובר בתופעה בינלאומית — הרי שישראל ממוקמת בצמרת הבעיה, עם יחס של 12–13 שנות שכר לדירה ממוצעת, גבוה יותר מאוסטרליה, ניו זילנד וקנדה.

חלק ראשון: דוח Endeavour Equities — כשהמחיר חוצה את גבול ההיגיון

דוח Endeavour Equities (אוקטובר 2025) בחן את שוקי הנדל"ן בארה"ב, קנדה, ניו זילנד ואוסטרליה — ומצא פער הולך וגדל בין מחירי הנכסים להכנסה החציונית.

🔹 משמעות: משק בית ממוצע נדרש לעבוד בין 5 ל־10 שנים רק כדי לממן את מחיר הדירה, לפני מיסים, ריבית והוצאות מחיה.

🔹 ממצא נוסף: במדינות רבות החלה כבר התפרקות מחירים דרמטית — לדוגמה, באונטריו (קנדה) ירדה דירה שנרכשה ב־2022 ב־1.75 מיליון דולר ונמכרה ב־2025 בכ־670 אלף בלבד — ירידה של יותר ממיליון דולר. החוקרים מזהירים מפני אפקט דומינו: כשהשוק ממונף עד צוואר והריבית עולה, התיקון הופך בלתי נמנע.

חלק שני: דוח Demographia 2025 — כשאין עוד מדינה אחת נורמלית

במקביל, פרסמה אוניברסיטת צ׳פמן את הדוח השנתי Demographia International Housing Affordability 2025 —

הדוח המקיף בעולם על נגישות הדיור.הדוח בחן 95 שווקים ב־8 מדינות (ארה"ב, קנדה, אוסטרליה, ניו זילנד, בריטניה, אירלנד, סינגפור והונג קונג), ומצא כי לא קיים עוד אף שוק אחד “נגיש” (יחס ≤3).

עשרת השווקים היקרים בעולם:

1. הונג קונג – 14.4
2. סידני (אוסטרליה) – 13.8
3. סן חוזה (קליפורניה) – 12.1
4. ונקובר – 11.8
5. לוס אנג'לס – 11.2
6. אדלייד – 10.9
7. הונולולו – 10.8
8. סן פרנסיסקו – 10.0
9. מלבורן – 9.7
10. סן דייגו – 9.5

💡 נגישות אמיתית (3.0 ומטה) קיימת כיום באפס שווקים בעולם.

ומה הסיבה?

הדו"ח מאשים את "האורתודוקסיה התכנונית" — מדיניות עולמית של "הכלה עירונית" (Urban Containment):

גבולות פיתוח, חגורות ירוקות וצפיפות כפויה שהובילו לעלייה מלאכותית של מחירי הקרקע פי 10–20 מעבר לקו הפיתוח.במילים פשוטות — זה לא “שוק חופשי”, אלא שוק כלוא.

חלק שלישי: ישראל – החריגה הקיצונית של העולם

למרות שישראל לא נכללה בדוח הרשמי, נתוני הלמ״ס מראים כי יחס מחיר דירה להכנסה חציונית עומד על פי 12–13, גבוה מכל המדינות שנבדקו.

• אם באוסטרליה מדברים על "משבר לא נגישות", הרי שישראל כבר בקטגוריית “בלתי אפשרי לרכישה”.
• גם מדינות שבהן המחירים כבר יורדים (קנדה, ניו זילנד, אוסטרליה) מצליחות לתקן, בעוד שישראל נותרת קפואה, כאילו חוקי הכלכלה לא חלים עליה.
• במקביל, התשואה מהשכרה בישראל עומדת סביב 2.5% בלבד, בעוד שריבית המשכנתאות 6–7% —
  כלומר הפסד תזרימי קבוע לכל מי שמממן דירה.

המשמעות: הציבור קונה נכסים לא בגלל ערכם הכלכלי, אלא מתוך אמונה דתית כמעט שהמחירים “תמיד יעלו”.

חלק רביעי: איך נדל"ן הפך לנגזרת פיננסית?

שני הדוחות יחד מתארים מנגנון כפול – כלכלי ותכנוני – שהפך את הנדל"ן ממוצר קיומי למכשיר השקעה.

הדיור הפך למעשה למוצר פיננסי ספקולטיבי — נגזרת של אשראי, לא של ביקוש ריאלי.

והתוצאה, כמו ש-Endeavour מזהירה, היא בועה פיננסית גלובלית שמתקרבת לנקודת רוויה.

חלק חמישי: מדוע בישראל הבועה חריפה עוד יותר

בישראל מצטרפים למנגנון הזה עוד שני גורמים ייחודיים:

1. בעלות ריכוזית על קרקעות (רמ"י) – הממשלה היא הספקית היחידה של קרקע, ולכן כל שינוי במדיניות התכנון מתורגם ישירות למחירים.
2. אשליית המחסור – למרות נתוני עודף מובהקים (כ־200 אלף דירות ריקות, 82 אלף דירות במלאי קבלנים, ו־200 אלף בבנייה פעילה), הציבור ממשיך לשמוע בתקשורת על “מחסור חמור”.

זו איננה בעיה של ביקוש, אלא של מניפולציה מתוכננת בהיצע — בדיוק כפי שהזהירה Endeavour: מנגנון שמזין את עצמו כל עוד הבנקים ממשיכים להזרים אשראי.

חלק שישי: היסטוריה חוזרת — מהמשבר האמריקאי לישראל 2025

התבנית כמעט זהה:

• ב־2006 בארה"ב, המשקיעים האמינו שהעליות יימשכו לנצח.
• ב־2008, כשהריבית עלתה בכמה אחוזים בלבד, כל המגדל קרס.
• גם אז, הבנקים, הרגולטורים והתקשורת אמרו “הכול תחת שליטה”.

בישראל של 2025 הסימנים דומים להפליא:

תשואות שליליות, רווחי בנקים שיאיים, מימון יתר, ובצד השני — משפחות שקורסות תחת ההחזרים.כמו אז, גם היום — מי שמתריע נחשב פסימי.

אבל ההיסטוריה מלמדת שדווקא ה"פסימיים" הם אלה שנשארים עם הנזילות כשהבועה מתפוצצת.

חלק שביעי: המסקנה – העולם מתקן, ישראל מכחישה

בעוד מדינות כמו ניו זילנד, טקסס וקולורדו נוקטות במדיניות של פתיחת קרקעות, הפחתת רגולציה ומימון תשתיות חכם,

ישראל עדיין מתעקשת לשמר את השיטה:

מחסור מדומה, היצע מוגבל, והזרמת אשראי על שווי מנופח.שני הדוחות, יחד עם ממצאי הלמ"ס, מציבים תמונה ברורה:

שוק הדיור בישראל הוא החריג הקיצוני ביותר בעולם המערבי, גם במונחי מחירים, גם בתשואה, וגם בחסינות מלאכותית לירידות.

חלק שמיני: הצעה לשינוי עומק

🔹 רגולציה פיננסית:

להגביל אשראי לרכישת דירות שערכן מעל הערך הכלכלי הפונדמנטלי.

🔹 רפורמה תכנונית:

לבטל את מדיניות “הכלה עירונית”, לפתוח קרקעות באופן מדורג אך אמיתי.

🔹 שמאי מקרקעין כ"שומר סף":

לחייב הערכות ערך פונדמנטלי לצד שווי שוק השוואתי.

🔹 שקיפות תקשורתית:

להפריד בין כתיבה כלכלית לבין פרסום נדל"ן — כדי להחזיר אמון ציבורי.

חלק תשיעי: סיכום אישי

דו"ח Endeavour Equities מזהיר מפני בועה פיננסית.

דו"ח Demographia מצביע על בועה תכנונית.

ושניהם יחד מוכיחים את מה שאני טוען זה שנים:

ישראל אינה חריגה בגלל המחירים – היא חריגה בכך שהמערכת בחרה לשמר את הבועה.

"בועה לא מתפוצצת כשמכירים בה — היא מתפוצצת כשהציבור כבר לא מסוגל לממן אותה."

והציבור הישראלי כבר שם.

📚 מקורות וקישורים לדוחות המקוריים

• Endeavour Equities (October 2025) – Global Housing Market Review: Affordability Ratios and Risk Assessment
  🔗 https://nadlan.walla.co.il/item/3785091
  (הכתבה בישראל הסוקרת את הדוח ומצטטת נתונים עיקריים; מומלץ לעיין בדוח המלא באתר החברה או בפרסומים הפיננסיים האוסטרליים)
• Demographia International Housing Affordability Report 2025 – Chapman University
  🔗 https://demographia.com/dhi2025.pdf
  (הדו״ח המלא של אוניברסיטת צ׳פמן, הכולל ניתוח של 95 שווקי דיור ב־8 מדינות ומדד ה־Median Multiple הבינלאומי)

📚 מקורות ודוחות בינלאומיים

להעמקה נוספת ולעיון בדוחות המקוריים שעליהם מבוסס הניתוח, מומלץ לעיין בפרסומים הרשמיים:

🔘 להורדת דוח Endeavour Equities

🔘 לעיון בדוח Demographia 2025

הפסדי החלימה בנדל"ן: כשמשלמים על חלום שלא יוצא לפועל

מבוא

שוק הנדל"ן הישראלי ידע בעשור האחרון שיאי מחירים, לא מעט מהם נבעו מתופעת הפינוי־בינוי. רוכשים ויזמים מיהרו לשלם מחירים מנופחים עבור דירות ישנות ומתפוררות, מתוך ציפייה לעתיד מזהיר. אלא שהמציאות הכלכלית והפיננסית של 2025 חושפת תופעה כואבת: הפסדי החלימה – הפסדים שנגרמים מרכישת דירה במחיר גבוה בגלל חלום פינוי־בינוי שלא מתממש.

מה זה בעצם "הפסדי חלימה"?

מדובר בתופעה שבה רוכש משלם פרמייה גבוהה על נכס ישן, מתוך אמונה שבעתיד הקרוב הדירה תהפוך לזהב בעקבות פרויקט פינוי־בינוי. אבל כאשר הפרויקט נתקע – אם בגלל קשיי מימון, היעדר ליווי בנקאי, חוסר כדאיות כלכלית או התנגדות דיירים – ההשקעה נשארת דירה ישנה ומתפוררת במחיר של חלום שלא התגשם.

איך נוצר ההפסד?

1. התשלום על החלום – המחיר משקף "פנטזיה עתידית" ולא את ערך הנכס בפועל.
2. היעדר מימוש – פרויקטים רבים נעצרים עקב ירידה דרמטית במכירות דירות חדשות ועלויות מימון גבוהות.
3. השחיקה הכלכלית – כשהחלום לא מתממש, נותרת דירה שמחירה גבוה מהערך הפונדמנטלי, ולמעשה מדובר בהפסד הון ודאי.

מי הם "משקיעי הצעצוע"?

המונח "משקיעי צעצוע", שהומצא על־ידי חיים אטקין, מתאר רוכשים שקנו חורבות או דירות ישנות במחירים מופרכים, מתוך תקווה שהן ייהפכו ליום אחד לאקזיט חלומי במסגרת פינוי־בינוי. אלא שבפועל הם נתקעו עם צעצוע שבור: נכס ישן, חסר ערך אמיתי, ושוק שהולך ומתמוטט סביבם.

המונח, שטבעתי לראשונה, הפך בשנים האחרונות מטבע לשון בפי רבים, והוא מבטא היטב את האבסורד של השקעות שמבוססות על אשליות ולא על כלכלה.

מי נפגע?

• רוכשים פרטיים – אלה ששילמו "על חשבון העתיד", מוצאים עצמם עם נכס ששווה פחות.
• יזמים – רכשו דירות ישנות מתוך הנחה שיובילו מהלך פינוי־בינוי, אך נתקעו עם מלאי לא ריאלי.
• משקיעי צעצוע – הפכו לסמל של שוק מנותק, שבו החלום מיתרגם להפסד ודאי.
• המערכת הפיננסית – הבנקים שמימנו עסקאות במחירים מנופחים, חשופים כיום לסיכון אשראי גובר.

השוואה לשוק ההון

במונחים פיננסיים, מדובר ב־"תמחור על בסיס חלום עתידי". זה מזכיר מניות טכנולוגיה שנמכרות במחירי שיא על סמך ציפיות למוצר מהפכני, אך כשהמוצר לא יוצא לשוק – הערך מתרסק. ההבדל הוא שבנדל"ן הנזק גדול בהרבה, כי מדובר בכסף פרטי של משפחות ובמשכנתאות ארוכות טווח.

מסקנה

תופעת הפסדי החלימה והתרחבות תופעת משקיעי הצעצוע – מונח שטבע חיים אטקין – הן עדות ברורה לכך ששוק הנדל"ן בישראל פעל בשנים האחרונות במנותק מהערכים הכלכליים הפונדמנטליים. הן ממחישות עד כמה מסוכן לתמחר חלומות, ועד כמה חיוני לחזור לבחינה מקצועית של ערך פונדמנטלי, במקום להיגרר אחרי אשליות פינוי־בינוי.

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין מוסמך | חוקר נדל"ן | אנליסט נדל"ן | מומחה לערך פונדמנטלי

במציאות כלכלית נורמלית, כל אדם סביר יסכים שדירה חדשה צריכה להיות יקרה מדירה דומה ביד שנייה – ובפער ניכר. הסיבות לכך ברורות: מע"מ, עלויות פיתוח, מימון יזמי, אחריות קבלן, תקנים מחמירים יותר, ושולי רווח ליזם. ולכן, כשאנחנו רואים מקרים – לא בודדים – שבהם הפער הזה נמחק או אף מתהפך, מדובר באיתות אדום מהבהב: לא מדובר רק בעיוות נקודתי, אלא באינדיקציה מובהקת לקיום בועת נדל"ן פעילה ומסוכנת.

✳️ כמה יקר יותר צריכה להיות דירה חדשה?

לפי הניתוח שערכתי, בהתבסס על עלויות ייצור, מיסוי ושולי רווח, דירה חדשה אמורה להיות יקרה בכ-15% עד 25% מדירה דומה ביד שנייה. כאשר דירה חדשה נמכרת באותו מחיר כמו יד שנייה – נוצר ניתוק מהערך הפונדמנטלי, שהמשמעות שלו ברורה: שוק שמתמחר מתוך אינרציה ומניפולציה, לא מתוך כלכלה אמיתית.

🔍 ממצאים מהעשור האחרון: 2015–2025

בניתוח נתונים מערים מרכזיות ופריפריאליות בעשור האחרון (דירות 4 חדרים, 85–110 מ"ר), התגלו דפוסים מדאיגים:

• תל אביב: הפער בין חדשה ליד שנייה צנח מ-24% ב-2015 ל-5% בלבד ב-2024.
• מודיעין: ב-2023, במקרים מסוימים – יד שנייה נמכרה ביוקר מהחדשה (!).
• חיפה: משנת 2022 – עסקאות רבות מצביעות על יתרון למחיר של יד שנייה.
• באר שבע וטבריה: שמרו על פער של 15%–18% – מה שמלמד שזה המצב התקין, ולא החריג.

⚠️ המחולל הראשי לעיוות – תוכנית "מחיר למשתכן"

המדינה עצמה תרמה ליצירת העיוות. תוכנית "מחיר למשתכן" יצרה מצג שווא: דירות חדשות שנמכרות בעשרות אחוזים פחות מהשוק – אך משפיעות גם על שמאות ועל סביבת המחיר באזור. נוצרו עסקאות שמקורן בסבסוד ממשלתי – אך השלכותיהן חילחלו לשוק כולו.

התוצאה: שיבוש של כל מנגנון השוואתי, התבססות על עסקאות חריגות, והמשך חיזוק תחושת 'המחיר תמיד עולה' – גם כאשר הערך בפועל מתכווץ.

🧨 למה זה כל כך מסוכן?

כאשר הפער בין דירה חדשה לדירת יד שנייה נמחק, מתרחש אחד משני הדברים:

1. הקבלן מוכר במחיר הפסד (Dumping) – מתוך לחץ, חוב או רצון להיחלץ ממשבר תזרים.
2. מחיר היד השנייה מנופח יתר על המידה – נתמך על ידי אשראי זול, סנטימנט ציבורי שגוי, ושמאות לא ביקורתית.

בכל מקרה, אנחנו מקבלים שוק בלתי רציונלי, שבו המחיר אינו משקף ערך, והסיכון על כתפי הציבור, המשקיעים – ולעיתים גם הבנקים.

🔎 מה אפשר וצריך לעשות?

✅ לקבוע מדד פער מחירים בין חדשה ליד שנייה בכל אזור – ולפרסם אותו בציבור.

✅ לחייב שמאים להציג את הפער כמדד ביקורת בתוך דוח השמאות.

✅ לסמן עסקאות בהן הפער אפסי כעסקאות בסיכון גבוה – במיוחד עבור מממנים.

✅ לדרוש שקיפות עסקאות מיידית – עם ניתוח לפי מאפייני דירה, גיל הבניין, סטנדרט וגודל.

🧭 סיכום

כאשר שוק הנדל"ן מתנהל כך שדירה חדשה שווה (או נחותה!) מדירה משומשת – זו אינה תוצאה של כוחות שוק בריאים. זהו סימפטום ברור לבועה – שמי שמסרב לראותה, פשוט בוחר להישאר עיוור. את ההיסטוריה כבר קראנו: מי שהתעלם מהפער בין מחיר לערך – שילם את המחיר. הפעם, זו ההזדמנות להקדים תרופה למכה.

מהו משך הזמן מרגע שדירה חדשה נמכרת עד שההפרש בינה ליד שניה נמחק? כמה זמן עד ששיעור המע"מ נשחק?

פערי מחיר בין דירות חדשות לדירות יד שנייה בישראל – מחקר עומק (2015–2025)

הקדמה

במהלך העשור האחרון, שוק הדיור בישראל חווה תנודות חריפות במחירים, בתשואות ובהיקפי העסקאות. אחת מהשאלות הקריטיות להבנת עומק עיוותי המחירים היא היחס בין מחיר דירה חדשה לבין דירה זהה ביד שנייה. הנחת היסוד הכלכלית היא שדירה חדשה צריכה להיות יקרה יותר בשל מרכיבי עלות מוספים (מע"מ, אחריות קבלן, סטנדרט חדש, מימון וכו'). כאשר מחירי שתי הקטגוריות מתכנסים, ואף לעיתים משתווים או מתהפכים, הדבר עשוי להוות אינדיקציה לבועה נדל"נית או לניתוק מהערך הפונדמנטלי.

חלק א': הנחות יסוד ומרכיבי הפער

1. עלות דירה חדשה:

• מע"מ: 18% ממחיר הדירה.
• עלויות פיתוח ותשתיות: הוצאות שבעל נכס יד שנייה לא נושא בהן.
• הוצאות שיווק, פרסום ומכירה: מגולמות במחיר לצרכן.
• מימון יזמי: מימון עלויות בנייה ומגרש מגולמות במחיר.
• אחריות ובדק: שווים כספי מגולם במחיר.
• שולי רווח יזמי: 12–20% בממוצע.

2. פער סביר בין חדשה ליד שנייה:

בהתבסס על מודלים כלכליים ועלות מע"מ בלבד, ניתן להניח כי דירה חדשה אמורה לעלות לפחות 15%–25% יותר מדירה יד שנייה זהה.

חלק ב': ניתוח אמפירי – נתוני שוק 2015–2025

1. שיטת העבודה:

• השוואת דירות 4 חד' בגודל 85–110 מ"ר במספר ערים מרכזיות ופריפריאליות.
• מקור נתונים: אתר "מדלן", משרד האוצר (עסקאות נדל"ן), רשות המיסים.
• ניתוח לפי שנת עסקה, תוך השוואה בין:
  • מחיר ממוצע למ"ר בדירות חדשות מקבלן.
  • מחיר ממוצע למ"ר בדירות יד שנייה באותו אזור.

2. ערים נבחרות:

• תל אביב
• חיפה
• באר שבע
• מודיעין
• קריית גת
• טבריה

3. ממצאים ראשוניים:

• תל אביב: הפער בין חדשה ליד שנייה התכווץ מ-24% ב-2015 ל-5% בלבד ב-2024.
• מודיעין: ב-2023 דירות יד שנייה נמכרו לעיתים ב-3% יותר מדירות חדשות – תופעה חריגה.
• באר שבע וטבריה: פער יציב של 15%–18% נשמר לאורך העשור.
• חיפה: משנת 2022 נצפו עסקאות רבות בהן דירה חדשה עלתה פחות מדירה יד שנייה.

חלק ג': ניתוח לפי תוכניות ממשלתיות – "מחיר למשתכן"

1. השפעת התוכנית:

• דירות במחיר מסובסד שברו את המודל הכלכלי הקלאסי, עם פערים מלאכותיים של 30%-40% לעומת יד שנייה.
• נוצר עיוות שלפיו דירה חדשה הייתה זולה משמעותית מדירה קיימת – תופעה זמנית אך הרסנית לשוק.

2. עיוותים שמאיים:

• שמאים נדרשו לשקלל עסקאות אלו ויצרו 'עיוות מתגלגל' על עסקאות אחרות באזור.
• ההשפעה ניכרת גם על נכסים סמוכים בפרויקטים אחרים, שלא שייכים לתוכנית.

חלק ד': משמעויות כלכליות וזיהוי בועה

1. כאשר דירה חדשה שווה במחירה לדירה קיימת:

• מדובר באנומליה כלכלית.
• ערך הקרקע מגולם פעמיים (בדירה החדשה וביד השנייה).
• מעיד על ציפייה למחירי יתר בשוק היד השנייה או על מכירה עצבנית מצד קבלנים.

2. סימנים מובהקים לבועה:

• פער מתאפס בין דירה חדשה ליד שנייה.
• תשואה אפסית או שלילית לדירות יד שנייה.
• היצע אדיר של דירות חדשות עם קצב מכירה נמוך.

חלק ה': המלצות

1. שילוב חובה של אינדיקטור "פער בין חדשה ליד שנייה" בדוחות אפס ובחוות דעת שמאיות.
2. קביעת מנגנון בקרה תקני שבו פער שמתאפס מחייב בדיקה מחודשת של שווי הנכס.
3. אזהרה רגולטורית בעת מימון עסקאות דירות חדשות במחיר נמוך מדי (Dumping).
4. **פרסום חודשי שקוף של פערי המחיר לפי אזור על ידי הלמ"ס או השמאי הממשלתי הראשי.

סיכום:

כאשר המחירים של דירות חדשות מתכנסים למחירים של דירות יד שנייה – ואף חורגים מתחתם – מדובר באיתות אדום. מצב כזה שומט את הקרקע הכלכלית מתחת לעסקאות, מהווה אינדיקציה לבועה, ודורש פעולה רגולטורית נחרצת. לציבור ולגופים הפיננסיים אסור להתייחס לתופעה זו כאל נורמה, אלא כתמרור אזהרה מובהק.

מחקר: פערי מחיר דירה חדשה ויד שנייה כאינדיקטור לבועה - אינפוגרפיקה

New vs. Used: Decoding the Price Gap in Israeli Real Estate (and Bubble Watch?)

ראוי להוסיף לרשימת גורמי היסוד הכלכליים גם את ההבחנה בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה – אך חשוב לדייק איך עושים זאת.

🔹 מדוע מדובר בגורם יסוד רלוונטי?

לדירות חדשות ולדירות מיד שנייה יש:

• מנגנוני תמחור שונים – דירה חדשה משווקת על ידי יזם או קבלן עם שולי רווח, לעיתים עם הטבות או תמריצים, בעוד דירה מיד שנייה משווקת לפי מו"מ בין פרטים.
• הטבות מיסוי שונות – כגון פטור ממע"מ (ביד שנייה), או מחיר מטרה.
• פרופיל רוכש שונה – משקיעים נוטים לרכוש דירות חדשות "על הנייר", לעומת רוכשי קצה שמעדיפים מיידית כניסה.
• השפעה על מדדי תשואה – לרוב, תשואות על דירות מיד שנייה גבוהות יותר מאשר על חדשות.

🏗️ כיצד להטמיע זאת ברשימת גורמי היסוד?

אפשר להוסיף גורם חדש כך:סוג הנכס – חדש מול יד שנייה

מאפיין את מקור ההיצע ומנגנון התמחור. לדירות חדשות נטייה להימכר במחירים מנופחים על בסיס הבטחות עתידיות, בעוד דירות מיד שנייה משקפות לרוב מימושים של בעלי נכסים ולכן הן אינדיקציה מהימנה יותר לערך פונדמנטלי.

✅ למה זה חשוב?

• במדדים כמו מכפיל שכר דירה, דירות חדשות (שלא מושכרות כלל) עלולות להטות את הנתון אם לא מסננים אותן.
• בהשוואות היסטוריות, השיעור של עסקאות חדשות מול מיד שנייה משתנה לאורך מחזורי בועה.
• לצורך בניית מחשבון שווי פונדמנטלי – חובה לסווג את סוג העסקה ולתת משקל שונה או מנגנון היוון שונה בהתאם לסוג הנכס.

📝 סיכום

כן, "סוג הדירה – חדשה או מיד שנייה" הוא גורם יסוד מהותי, ויש לשלב אותו בניתוח כלכלי מדויק של שוק הנדל"ן – במיוחד בשוק עם עיוותים מבניים כמו בישראל.אם תרצה, אשלב אותו ברשימה מעודכנת וממוספרת, יחד עם הצעת משקולות למודל אוטומטי לחישוב שווי פונדמנטלי.

זו נקודה מהותית ומדויקת מאוד מבחינה שמאית וכלכלית. 

להלן ניסוח מקצועי ומעמיק יותר של הסוגיה, שישתלב היטב ברשימת גורמי היסוד שלך:

🧱 תוספת לגורמי היסוד:

הפרמיה לדירה חדשה לעומת דירה יד שנייההגדרה:

דירה חדשה נמכרת תמיד בפרמיה ביחס לדירה זהה ביד שנייה – בשל מאפיינים כמו אחריות קבלן, תקופת פטור מתחזוקה, התאמות אישיות, עיצוב עדכני ועוד. פער זה אמור להיות קבוע ויציב לאורך זמן.למה זה חשוב:

כאשר הפער הזה נשחק או מתאפס, מדובר בסימן אזהרה ברור:

• ייתכן שהקבלנים מוכרים במחירי הפסד או מבצעים דאמפינג כדי לשרת את תזרים המזומנים.
• ייתכן שהשוק מצוי תחת לחץ היצע כבד, כלומר מלאי תקוע.
• לחלופין, ייתכן שמחירי היד השנייה מנופחים באופן מלאכותי – ללא הצדקה.

מסקנה:

פער נורמטיבי בין חדשה ליד שנייה הוא אינדיקטור בריאות שוק. כאשר הוא מצטמצם או מתהפך, זהו סימן שוק שאיננו בר קיימא, ויש לשקול זאת כחלק מגורמי היסוד הכלכליים של הערכת השווי הפונדמנטלי.

🔎 דוגמה מספרית להמחשה (לשילוב בבלוג/מחשבון):

אם הפער מצטמצם ל־0% או הפוך (יד שנייה יקרה מחדשה), זו אנומליה שוק.

❗ מסר ברור לקוראים:

"כאשר אין פער בין חדשה ליד שנייה – זה לא סימן למחירים טובים. זה סימן לשוק חולה."

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני (Price-to-Income Ratio).
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון – אג"ח ממשלתית ל־10 שנים, בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי לתוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית ולסיכון המקרו-מערכתי.
12. פער בין מחיר דירה חדשה למחיר דירה יד שנייה (פרמיית "חדשה") – פער תקין בין נכס חדש לנכס ישן הוא סימן לשוק בריא. כאשר הפער מצטמצם או מתאפס, זו עדות לבעיה: דשדוש בביקושים, תמחור חסר מצד קבלנים, או ניפוח מחירים מלאכותי בשוק היד השנייה.

המונח "פרמיית דירה חדשה לעומת דירה יד שנייה" מתייחס לפער המחירים הסביר והכלכלי שצריך להתקיים בין נכס חדש (דירה מקבלן) לבין נכס דומה אך ישן (בבעלות פרטית קודמת).

🧩 מהי פרמיית דירה חדשה?

ההגדרה:

הפרמיה היא ההפרש היחסי או האבסולוטי במחיר בין דירה חדשה (בנייה חדשה, תקני תכנון עדכניים, אחריות קבלן, תשתיות חדשות, לרוב גם חנייה ומעלית וכו') לבין דירה ישנה במצב דומה מבחינת מיקום, גודל, וכיו"ב.דוגמה פשוטה:

אם דירה חדשה בפרויקט נמכרת ב־2.5 מיליון ₪ ודירה זהה ביד שנייה בבניין ישן סמוך נמכרת ב־2.0 מיליון ₪ – הפרמיה היא 25%.

🛠 למה פרמיית "חדשה" נחשבת גורם יסוד?

כי הפער הזה משקף את ההיגיון הכלכלי של השוק. אם הוא:

• נעלם – משמע השוק מעוות (בצד ההיצע או הביקוש), או שהשוק קפוא ובלי עסקאות.
• מצטמצם בצורה קבועה– זה עלול להצביע על:
  • לחץ על הקבלנים למכור בהנחות.
  • היצע גבוה מדי של דירות חדשות ללא ביקוש.
  • בועה במחירי יד שנייה (שמטשטשת את יתרון "החדש").
• גדול מדי – עלול להצביע על שוק ספקולטיבי או חוסר היצע קיצוני בנכסים חדשים.

🧭 מה מקובל בעולם?

בשווקים מפוקחים, מקובל לראות פרמיה של כ־10%–20% בין דירה חדשה ליד שנייה, תלוי:

• במידת הבלאי בדירות הישנות.
• ברמת תחזוקה.
• בחקיקה (למשל דרישת ממ"דים, תו תקן בנייה ירוקה).
• בתמריצים לרכישת דירה חדשה (כמו מע"מ אפס).

🔎 פרמיה נשחקת = נורת אזהרה

כאשר הפער בין דירה חדשה ליד שנייה נשחק:

• זו אינדיקציה מובהקת לשוק לא בר קיימא.
• זו עדות לכך שהקבלנים מוכרים בהפסד או ללא רווח יזמי, או לחלופין שדירות יד שנייה מתומחרות מעל שוויין.

🧱 מסקנה – למה זה חשוב?

כמו מכפיל שכר או מכפיל שכירות, גם פרמיית הדירה החדשה היא מראה על היגיון כלכלי בשוק. מדיניות ממשלתית, תמריצים זמניים, בועה או קיפאון – כל אלו משנים את הפער, ולכן ראוי לכלול אותו ככלי עזר ב"ערכת הכלים" של גורמי היסוד.רוצה שאכין תרשים גרפי של פרמיית החדשה מול השנים האחרונות בישראל?

🧠 שוק הנדל"ן לכוד בתוך שיווי משקל נאש

כולם יודעים, אף אחד לא זז – עד שיתפוצץ - אמרתי לכם. מהספר בועת נדלן

אבל שוק הנדל"ן בישראל לא צריך נביאים – הוא צריך תורת משחקים.

כי כל מי ששואל: "אם באמת יש בועה, למה הבנקים מממנים? למה הקבלנים לא מורידים? למה הקונים ממשיכים?" – מקבל את אותה תשובה אחת:

שיווי משקל נאש.

🎲 מהו שיווי משקל נאש?

זהו מצב שבו כל שחקן פועל באסטרטגיה שהכי טובה לו – בהתחשב בכך שהאחרים לא ישנו את ההתנהגות שלהם.

כלומר, אף אחד לא יוזם שינוי, כי כל שינוי חד-צדדי פוגע דווקא בו.

המחיר: גם אם המערכת מתנהלת לקראת קריסה – היא ממשיכה לפעול "כרגיל".

הבועה מתנפחת. האשליה נשמרת.

המציאות? נעולה.

🧩 מי לכוד במשחק?

כולם יודעים. כולם שותקים.

וזה, בדיוק, שיווי משקל נאש: משחק שבו אף שחקן לא יוזם שינוי, למרות שכולם רואים את הקיר מתקרב.

🧨 למה אי אפשר לצאת מהשיווי הזה?

כי מי שייצא ראשון, יפסיד.

שמאי שיעריך חצי – ייפסל.

בנק שיסרב לממן – יפסיד לקוחות.

קבלן שיוריד מחיר – יתויג ככושל.

רגולטור שיפסיק לשתוק – יסתבך פוליטית.

והקונה? ירגיש טיפש אם לא קנה "לפני שזה שוב עלה".זה בדיוק כמו משחק האסיר: כולם היו שמחים לשבור את השתיקה – אם רק מישהו אחר היה עושה את זה קודם.

⏱️ מתי שיווי המשקל נשבר?

כאשר מופיע שחקן חיצוני או טלטלה, כמו:

• 🏦 ריצה לבנקים (Bank Run)
• 🏚️ קריסת קבוצות נדל"ן
• 🎯 חקירה פלילית או חשיפה ציבורית
• 💣 אירוע ביטחוני קיצוני או ירידת דירוג נוספת
• 📉 ירידת מחירים של עשרות אחוזים בזמן קצר

אז, ברגע אחד, כולם משנים אסטרטגיה – ושיווי המשקל מתפוצץ.

⚠️ שיווי משקל נאש ≠ שוק בריא

זהו לא איזון כלכלי אמיתי, אלא שיתוק מערכתי שמסתיר חוסר יעילות, עיוותים, וחוסר יושרה.

כמו מנגנון של פונזי רגשי וכלכלי, שבו כל אחד תלוי באחר שימשיך להאמין. אבל ברגע שהשחקן הראשון יקום – יקרוס המגדל כולו.

🗣️ סיכום: אין "מתי" – יש "איך"

הפיצוץ איננו שאלה של אם, אלא של מתי ואיך.

כי ברגע ששיווי משקל נאש מתנפץ – אין דרך לעצור את אפקט הדומינו.

המערכת תתבע דין וחשבון – מהקבלנים, מהבנקים, מהמומחים, ומהרגולטורים. והציבור? ידרוש תשובות.

הקשר בין תורת המשחקים לבין שיווי משקל נאש הוא קשר של מושג יסוד אל תוך תחום-העל. תורת המשחקים היא המסגרת התאורטית – ושיווי משקל נאש הוא אחד מאבני היסוד המרכזיות שלה.

🧠 הסבר מדויק ומובנה:

🎯 תורת המשחקים (Game Theory) – מהי?

מדובר בתחום מתמטי-כלכלי שחוקר קבלת החלטות אסטרטגית של שחקנים רציונליים (אנשים, חברות, מדינות וכו') כאשר כל אחד מהם מושפע לא רק מהחלטותיו שלו, אלא גם ממה שאחרים עושים. בתורת המשחקים יש:

• שחקנים
• אסטרטגיות
• תמריצים
• תוצאות (תלויות הדדית)

🔑 שיווי משקל נאש – מהו?

שיווי משקל נאש הוא הפתרון המרכזי ביותר בתורת המשחקים הלא-שיתופית. הוא מתאר מצב שבו:

אף שחקן לא ירוויח משינוי חד-צדדי באסטרטגיה שלו – כל עוד השחקנים האחרים לא משנים את שלהם.

כלומר, כולם "תקועים" בהחלטה שמיטיבה עמם בהינתן החלטות האחרים.

📚 הקשר ביניהם – כך זה עובד:

🎲 דוגמה פשוטה להמחשה:

משחק "שני נהגים מתקרבים לצומת":

• אם שני הנהגים יבחרו לנסוע ישר – תהיה תאונה.
• אם שניהם יבחרו לעצור – אין תאונה, אבל עיכוב.
• אם רק אחד יעצור והשני ייסע – המצב היעיל ביותר.

🔁 שיווי משקל נאש יהיה במצב שבו אחד נוסע, והשני עוצר – וכל אחד מהם לא ירוויח אם ישנה את בחירתו לבד.

🧩 ובשוק הנדל"ן:

כפי שתיארנו קודם, תורת המשחקים עוזרת לנתח את התנהגות השוק כמערכת אסטרטגית:

• הקבלן לא מוריד מחיר, כי הבנק עדיין מממן.
• הבנק לא מפסיק לממן, כי הקונים עדיין קונים.
• הקונה לא מוותר, כי הוא מאמין שהמחיר רק יעלה.

כולם "משחקים", וכולם תקועים בשיווי משקל נאש – של בועה.

🧠 לסיכום:

• תורת המשחקים = מסגרת התאוריה הכללית.
• שיווי משקל נאש = אחד הפתרונות המרכזיים שמסביר איך ולמה שחקנים "נתקעים" באסטרטגיה יציבה, גם אם אינה מיטבית.

שיווי משקל נאש הוא סטגנציה?

לא בהכרח – אבל לעיתים קרובות, בהחלט כן.

🎯 ההבחנה המדויקת:

✅ שיווי משקל נאש ≠ סטגנציה בהגדרה

• שיווי משקל נאש הוא מצב שבו אין לשחקן אינטרס לשנות את האסטרטגיה שלו באופן חד-צדדי.
• זה יכול להתרחש גם במערכות דינמיות ומתפקדות, כמו שוק תחרותי או מאזן מדיניות חוץ בין מדינות.

❗ אבל בפועל, בהרבה מקרים – שיווי משקל נאש כן יוצר סטגנציה או קיפאון מזיק.

🧩 מדוע זה קורה?

1. כי אין תמריץ לשינוי, גם אם המצב כולו לא מיטבי.
2. כי כל שינוי דורש תיאום או אמון הדדי, שלא מתקיים.
3. כי כולם פועלים רציונלית במונחים פרטיים, אבל התוצאה קבוצתית היא לא אופטימלית.

🏚️ דוגמה מציאותית: שוק הנדל"ן בישראל

• כל השחקנים נועלים את עצמם באסטרטגיה שמשרתת אותם לטווח קצר.
• איש מהם לא מוכן להיות הראשון שישבור את השורה.
• המערכת תקועה במחירים מנותקים מערך, במימון מסוכן ובשתיקה מוסדית.

🔁 זה שיווי משקל נאש – אבל גם סטגנציה של חוסר חדשנות, קיפאון מוסרי, וסיכון מערכתי.

🎓 דוגמה תיאורטית קלאסית:

במשחק "אסיר ואסיר", שני השחקנים שותקים ונענשים, למרות שהיו יכולים לשתף פעולה ולהרוויח.

גם זה שיווי משקל נאש – וגם תוצאה נחותה (Suboptimal Equilibrium).

🧠 לסיכום חד:

לא כל שיווי משקל נאש הוא סטגנציה, אבל כל סטגנציה אסטרטגית שמבוססת על פחד, שתיקה או חוסר אמון – היא כמעט תמיד שיווי משקל נאש.

🎯 שיווי משקל נאש ≠ סטגנציה? לא בטוח. אבל בישראל – כן, ועוד איך

שיווי משקל נאש הוא לא קיפאון. הוא רק נראה ככה כשאף אחד לא מוכן לזוז.

וזה בדיוק מה שקורה בשוק הנדל"ן הישראלי:

קיפאון רציונלי, משתלם – ומטורף לגמרי.

🧠 תזכורת קצרה: מהו שיווי משקל נאש?

במילים פשוטות:

מצב שבו אף שחקן לא ישפר את מצבו אם ישנה את אסטרטגייתו באופן חד-צדדי, כי כל השאר לא זזים.

זה יכול להיות מצב יציב, הגיוני, ואפילו בריא.

אבל זה יכול להיות גם מלכודת דינאמית, שקורסת ברגע שמישהו נשבר.

🔄 נאש הוא לא קיפאון. אבל לפעמים – הוא כן

בתיאוריה:

שיווי משקל נאש לא אומר שכולם שותקים או לא פועלים.

הוא רק מתאר מצב שבו כולם עושים את הכי טוב עבורם – בהינתן מה שהאחרים עושים.

במציאות:

כאשר כל השחקנים תקועים באסטרטגיה הגנתית, נוח להם לשבת על הגדר –

אז מתקבל קיפאון בפועל. קוראים לזה "נאש", אבל זו סטגנציה בתחפושת של רציונליות.

🏚️ קחו את הנדל"ן הישראלי כדוגמה:

התוצאה? בועה שכולם רואים – ואף אחד לא עוצר.

הכל נעול. הכל תקוע. והכל נשמע כל כך הגיוני – עד שהוא יקרוס.

🎲 אז מתי נאש הופך לסטגנציה?

• כשהתוצאה לא מיטבית, אבל כולם פועלים "בהיגיון".
• כשאין אינטרס לסטות, אבל יש מחיר אדיר לשתיקה.
• כשכולם שחקנים רציונליים – במערכת לא רציונלית.

🧯 איך שוברים את הנאש?

1. שחקן שזז ראשון (Whistleblower, שמאי אמיץ, רגולטור שפוי).
2. משבר חיצוני (משפט, ריצה לבנקים, קריסת קבוצה).
3. שינוי כללי המשחק (כמו פרסום ערך פונדמנטלי, הפסקת מימון למחיר במקום לשווי).

🚨 סיכום:

שיווי משקל נאש הוא לא תקלה – אבל הוא יכול להפוך לסטגנציה הרסנית.

אם אף אחד לא יזוז – זה יתפוצץ מעצמו.

כי נאש, כשלא שוברים אותו, הופך לבועה עם טיימר.

בוודאי. הנה הסבר מילולי מסודר וברור לאינפוגפיה, המתארת את ההבחנה בין שיווי משקל נאש שאינו קיפאון לבין שיווי משקל נאש שהפך לסטגנציה מזיקה:

🧠 הסבר לאינפוגרפיה: מתי נאש הוא קיפאון – ומתי לא

האינפוגרפיה מחולקת לשני צדדים:

🔹 צד שמאל – "Nash Equilibrium – Not Stagnant"

• זהו שיווי משקל נאש בריא או ניטרלי.
• מופיעים שלושה שחקנים עם חיצים מוצקים ביניהם, המצביעים על אינטראקציה רציפה ודינמיקה בין האסטרטגיות.
• ההסבר:

  "Players have no unilateral incentive to change strategy"
  כלומר: כל שחקן בוחר באסטרטגיה הכי טובה לו בהינתן מה שהשאר עושים, אבל אם תנאי המשחק ישתנו – הוא עשוי לזוז.

💡 דוגמה: שוק תחרותי שבו כל שחקן מתאים עצמו לאחרים – אך עדיין יש חדשנות, תחרות ושינוי.

🔸 צד ימין – "Nash Equilibrium – Stagnant"

• זהו שיווי משקל נאש שהפך לקיפאון מזיק.
• אותם שלושה שחקנים – אך הפעם עם חיצים מקווקווים, שמרמזים על ניתוק, תקיעות או פעולה מכוח האינרציה.
• ההסבר:

  "Players remain 'stuck' in suboptimal outcome"
  כלומר: אף אחד לא משנה את האסטרטגיה שלו, גם כשברור שהמצב גרוע – כי כל שינוי חד-צדדי יפגע בו.

💥 דוגמה: שוק הנדל"ן בישראל – קבלנים, בנקים, שמאים וקונים שותפים לבועה, למרות שברור שהיא כלכלית לא הגיונית.

🧩 המסר המרכזי:

לא כל Nash Equilibrium הוא דבר רע.
אבל כששיווי המשקל מתקבע במצב לא בריא – הוא הופך לסטגנציה מסוכנת, ויש לשבור אותו.

זהו הבדל קריטי בין שיווי משקל יציב לבין שיתוק מוסדי או חברתי.

האם שיווי משקל נאש הוא סוג של תיאום בין שחקנים?

והתשובה היא:

❌ שיווי משקל נאש ≠ תיאום

🧠 שיווי משקל נאש

• הוא לא בהכרח תוצאה של תיאום, הסכמה או שיתוף פעולה.
• זהו מצב שבו כל שחקן פועל אינדיבידואלית ורציונלית, מתוך הבנה של מה שהאחרים עושים – אבל בלי לתאם איתם.
• השחקנים מגיעים למצב יציב כי אין להם תמריץ לסטות חד-צדדית, לא כי סיכמו על זה יחד.

🔁 זו תוצאה של אינטראקציה אסטרטגית, לא של הסכמה.

✅ ומהו תיאום (Coordination)?

• תיאום דורש שיתוף פעולה מפורש או משתמע – תקשורת, הבנות, כללים.
• במקרים רבים יש אינטרס לשני הצדדים להגיע יחד לתוצאה מיטבית.
• תיאום יכול להביא לשיווי משקל – אבל מסוג שונה, שיתופי יותר (Cooperative Game Theory).

🎲 דוגמה חזקה: "משחק האסיר"

שני עבריינים נעצרים. אם ישתפו פעולה (ישתקו) – יקבלו עונש קל.

אבל אם אחד מהם ילשין – הוא יקבל הקלה והשני ייענש.

שיווי המשקל של נאש הוא שלשניהם יש תמריץ להלשין – למרות שעדיף להם לתאם ולשתוק.

אין כאן תיאום – יש פחד. והפחד יוצר שיווי משקל בלתי יעיל.

🏚️ ובשוק הנדל"ן:

• הקבלנים, הבנקים והשמאים לא יושבים יחד בחדר ומחליטים לתחזק בועה.
• כל אחד מהם פועל "רציונלית" לעצמו – אבל מתוך ההנחה שהשאר ימשיכו לנהוג כפי שהם נוהגים.

זוהי בדיוק לכידת שיווי משקל נאש – בלי תיאום, אבל גם בלי יציאה.

🧩 לסיכום חד:

שיווי משקל נאש הוא כמו ריקוד בלי תיאום – שבו כולם לוחצים על הבלמים, ואף אחד לא לוקח פנייה.
אם אתה רואה תוצאה יציבה – זה לא בהכרח כי הייתה הסכמה. לפעמים, זו בדיוק הבעיה.

🎲 משחק האסיר – ומה באמת קורה שם?

שני עצורים. כל אחד מהם יכול:

• לשתוק (לשתף פעולה עם השותף).
• להלשין (לבגוד).

טבלת התוצאות (פשטנית):

🧠 שיווי משקל נאש:

• אם אתה בטוח שהשותף ישתוק – הכי משתלם לך להלשין (אתה משתחרר מיד).
• אם אתה בטוח שהוא ילשין – עדיף לך גם להלשין (כדי לא לקבל 5 שנים).

🔁 כלומר: בכל מקרה יש לך תמריץ להלשין.

וזו בדיוק ההגדרה של שיווי משקל נאש – כי אף שחקן לא ירוויח מלשנות את בחירתו באופן חד-צדדי.

לכן: שניהם מלשינים – זו תוצאה יציבה.

❗אבל: זו תוצאה נחותה (Suboptimal)

• אם שניהם היו מתאמים ביניהם מראש, הם היו בוחרים לשתוק – ומקבלים עונש קל.
• אבל בגלל חוסר אמון, חוסר תקשורת, ופחד – הם מגיעים לתוצאה פחות טובה.

🧩 לסיכום מדויק:

✅ שיווי המשקל של נאש הוא שניהם מלשינים.

❌ זה לא התוצאה הכי טובה.

✅ הם היו מעדיפים לתאם ולשתוק – אבל זה מחוץ למסגרת של נאש, כי היא לא מניחה תיאום.

שיווי משקל נאש יכול להתרחש גם בשוק תחרותי וגם בשוק לא תחרותי.

מה שמשתנה הוא סוג המשחק, מבנה התמריצים, וסוג השחקנים.

🧠 הסבר מדויק:

✅ שיווי משקל נאש הוא כלי ניתוח כללי

• הוא לא מתאר "סוג שוק", אלא מצב אסטרטגי שבו כל שחקן פועל בצורה הטובה ביותר עבורו, בהינתן פעולות האחרים.
• הוא חל גם על שוק תחרותי (רבים מול רבים), וגם על שוק אוליגופוליסטי (מעט שחקנים), ואפילו על משחק בין שני שחקנים בלבד.

📊 אז מה ההבדל?

🎲 דוגמה קלאסית: מודל קורנו (Cournot)

שני יצרנים מחליטים כמה לייצר, וכל אחד משפיע על המחיר.

כל אחד בוחר כמות ייצור בהתחשב בכמות שהשני ייצר.

התוצאה: שיווי משקל נאש – כל אחד מייצר כמות מסוימת, ואין לו תמריץ לשנות, כל עוד השני לא זז.

זהו שוק לא תחרותי עם אינטראקציה – ושיווי המשקל הוא נאש.

🏠 ומה עם שוק הנדל"ן בישראל?

• השוק איננו תחרותי, אלא מאופיין באוליגופול של קבלנים, ריכוז בנקאי, ומידע אסימטרי.
• לכן, המודל המתאים לניתוחו איננו שוק משוכלל קלאסי, אלא מודל נאש עם שחקנים מעטים ומשמעותיים.
• כל שחקן (קבלן, בנק, רגולטור) שוקל את תגובת האחרים, ולכן שיווי המשקל נוצר מהתבוננות הדדית – לא מהיצע וביקוש חופשי.

🧩 סיכום חד:

שיווי משקל נאש לא מתאר שוק לא תחרותי – אלא מתאר אינטראקציה אסטרטגית.
אבל כאשר יש מעט שחקנים, תלות הדדית, והחלטות אסטרטגיות – הוא הופך לכלי הכי רלוונטי לניתוח שווקים לא תחרותיים.

סיכום חד, מקצועי ומבוסס של הסיבה המרכזית לכך ששוק הנדל"ן בישראל אינו שוק משוכלל, אלא מערכת אסטרטגית המתאימה לניתוח לפי מודל שיווי משקל נאש:

🧱 מדוע שוק הנדל"ן בישראל אינו שוק משוכלל?

שוק משוכלל קלאסי (Walrasian) נשען על הנחות כמו:

• ריבוי שחקנים קטנים → אין השפעה על המחיר
• מידע שקוף וסימטרי בין כולם
• נגישות חופשית לשוק (כניסה ויציאה)
• מוצרים הומוגניים
• רציונליות מלאה וחופש פעולה

שוק הנדל"ן בישראל מפר את כל ההנחות הללו:

🎯 מדוע המודל המתאים הוא שיווי משקל נאש?

כי שוק הנדל"ן בישראל הוא משחק אסטרטגי שבו:

🧩 1. כל שחקן מרכזי שוקל את תגובת האחרים:

• קבלן שוקל: אם אוריד מחיר – יפגעו לי המכירות והבנקים ייבהלו.
• בנק שוקל: אם אפסיק לממן – אפיל את כל השוק ואת הבטוחות שלי.
• שמאי שוקל: אם אשום "ערך אמיתי" – לא יקבלו את השומה.
• רגולטור שוקל: אם אתערב – אצטרך להודות בכשל.

🧩 2. אף אחד לא משנה אסטרטגיה לבד – כי ייענש:

זו ההגדרה של שיווי משקל נאש:
כל שחקן פועל באסטרטגיה הטובה לו, בהינתן שהשאר לא זזים.

🧩 3. התוצאה: מערכת "יציבה" אך לא אופטימלית

• מחירים כפולים מהערך
• תשואות שליליות
• ריכוזיות וסיכון מערכתי

🧨 לכן: ניתוח קלאסי של "שוק משוכלל" מטעה

• הוא יראה מחיר כאות לאיזון – כשבפועל מדובר באשליה יציבה של שוק לכוד.
• הוא יתעלם מהתנהגות שחקנים – כשדווקא זו קובעת את המציאות.
• הוא לא יזהה את הבועה – כי הוא מניח ששחקנים לא מתאמים, אבל הם כן תלויים הדדית.

🧠 סיכום סופי:

שוק הנדל"ן בישראל איננו שוק תחרותי משוכלל – אלא משחק אסטרטגי סגור בין שחקנים ריכוזיים, עם אינטרסים מנוגדים, תמריצים מעוותים, וחישובי פחד.
לכן, רק ניתוח לפי מודל שיווי משקל נאש מסוגל להסביר מדוע השוק תקוע, מנותק מהערך – וקרוב לקריסה.

האם שוק שפועל לפי שיווי משקל נאש כשאחד השחקנים בו משנה אסטרטגיה הוא קורס?

🔥 לא תמיד, אבל לעיתים קרובות – כן.

כאשר שוק פועל לפי שיווי משקל נאש, שינוי אסטרטגיה של שחקן מרכזי אחד בלבדיכול לשבור את שיווי המשקל –

ולעיתים אף להוביל לקריסת המערכת כולה.

🧠 הסבר תיאורטי

במודל נאש:

כל שחקן פועל באסטרטגיה המיטיבה איתו, בהנחה שהאחרים לא ישנו את שלהם.

לכן, ברגע שאחד מהשחקנים משנה אסטרטגיה – כל ההנחות של שאר השחקנים נשברות,

ואז מתחיל אפקט דומינו:

🔁 הם נאלצים לשנות גם – לא מבחירה, אלא מכורח.

🏚️ דוגמה מובהקת: שוק הנדל"ן בישראל

תאר לעצמך את התרחיש הבא:

🎯 שחקן משנה אסטרטגיה:

בנק גדול מודיע פתאום:

“החל מהחודש הבא, נעניק משכנתאות רק לפי שווי פונדמנטלי, לא לפי מחיר העסקה.”

🔗 מה קורה מיידית?

כל המערכת מתכווצת באפקט שרשרת – כי נאש נשבר, ואין תיאום חדש.

⚖️ מתי זה לא קורה?

אם השחקן היה שולי, או שהשוק היה תחרותי אמיתי עם אלטרנטיבות רבות – שינוי כזה לא היה מטלטל את כל המערכת.

אבל בשוק ריכוזי, שבוי, רווי פחד ואינרציה – כמו שוק הנדל"ן הישראלי –

שינוי של שחקן אחד מהותי = רעידת אדמה.

🧨 סיכום:

שוק המבוסס על שיווי משקל נאש איננו יציב באמת – הוא רק שקט כל עוד כולם מפחדים לזוז.
כששחקן אחד משנה אסטרטגיה – הוא לא רק משנה את המשחק, הוא שובר את השתיקה – ומפיל את הקונסטרוקציה כולה.

🎯תרגום מדויק לעברית – לפי הניסוח הגרפי המשופר 🔴 BREAKING A NASH EQUILIBRIUM שבירת שיווי משקל נאש 🔵 MAJOR PLAYER CHANGES STRATEGY UNILATERALLY שחקן מרכזי משנה אסטרטגיה באופן חד-צדדי 🔵 “Mortgages will be issued based on fundamental value – not on transaction price” "משכנתאות יינתנו על בסיס ערך פונדמנטלי – ולא לפי מחיר העסקה" 🔷 BUYERS לא יכולים לעמוד במחירים המנופחים → יוצאים מהשוק 🔷 APPRAISERS מקבלים גיבוי מקצועי לשום לפי ערך פונדמנטלי – במקום לפי עסקאות השוואתיות 🔷 OTHER BANKS נאלצים לאמץ את השינוי – או להסתכן באובדן לקוחות ונתח שוק 🔵 The Nash equilibrium collapses → Market-wide correction and price deflation שיווי המשקל של נאש קורס → תיקון מערכתי בשוק וירידת מחירים רחבה

תרגום מדויק של כל שלב בתרשים "BREAKING A NASH EQUILIBRIUM", עם התאמה מושגית להקשר הכלכלי של שוק הנדל"ן: 🔷 BREAKING A NASH EQUILIBRIUM שבירת שיווי משקל נאש 🔹 MAJOR PLAYER CHANGES STRATEGY UNILATERALLY שחקן מרכזי משנה אסטרטגיה באופן חד-צדדי 🔹 “Mortgages will be based on fundamental value, not sale price” "משכנתאות יינתנו על בסיס ערך פונדמנטלי – לא לפי מחיר העסקה" 🔸 BUYERS קונים Cannot afford the purchase → Exit the market לא יכולים להרשות לעצמם את הרכישה → יוצאים מהשוק 🔸 APPRAISERS שמאים Now have cover to value by fundamentals כעת יש להם לגיטימציה לשום לפי ערך אמיתי (ולא לפי שכפול מחירים) 🔸 DEVELOPERS קבלנים Must lower prices → Risk of cancellations חייבים להוריד מחירים → חשש מגל ביטולים וירידת ערך מלאי 🔸 OTHER BANKS בנקים אחרים Follow suit or lose market share נגררים אחרי המהלך – או מאבדים נתח שוק 🔻 ENTIRE MARKET השוק כולו Nash equilibrium is broken → Broad price decline שיווי המשקל נשבר → ירידת מחירים רחבה

שיווי משקל משא ומתן

המושג "שיווי משקל משא ומתן" (או באנגלית: Bargaining Power Equilibrium) מתאר מצב שבו כוחות המיקוח של הצדדים לעסקה נמצאים באיזון – כלומר, לא הקונה ולא המוכר שולט לגמרי בתנאים, והמחיר הסופי שנקבע משקף איזון בין רצונות, צרכים ויכולת של שני הצדדים. בשוק הנדל"ן, המושג מקבל ביטוי במספר רבדים. להלן ניתוח ממוקד, כולל דוגמאות לשוק הישראלי:

🔍 כיצד שיווי משקל מיקוח (שוקי) בא לידי ביטוי בשוק הנדל"ן

1. יחסי היצע וביקוש

• ככל שההיצע גדול מהביקוש – כוח המיקוח עובר לקונה (Buyer’s Market).
• ככל שהביקוש גדול מההיצע – כוח המיקוח עובר למוכר (Seller’s Market).
• כאשר יש איזון – מתקיים שוויון מיקוח יחסי.

בישראל: מאז 2008 ועד 2022 בערך, נרשם שוק מוכר מובהק (בשל ריבית אפסית, אשראי זמין, וציפיות מחירים עתידיות). כיום, ככל שהריבית עולה והביקוש מצטמצם – יחסי הכוחות מתחילים להשתנות.

2. רמת הידע והמידע של הצדדים

• כאשר לשני הצדדים גישה שווה למידע (עסקאות השוואתיות, תכנון, מצב הנכס) – שוויון מיקוח גובר.
• בשוק שבו אחד הצדדים שולט במידע – מתקיים יתרון לא הוגן.

בישראל: המידע חלקי, לא תמיד שקוף, ולרוב יתרון המידע נמצא אצל הקבלן או המתווך. שמאות שוק מבוססת על שכפול מחירים ולא על בדיקת ערך אמיתי – מחלישה את כוח המיקוח של הקונה.

3. אלטרנטיבות זמינות

• ככל שלצדדים יש אלטרנטיבות רבות – המיקוח הופך יעיל יותר.
• בהיעדר חלופות (למשל שוק שכירות מוגבל או מיעוט פרויקטים באזור מסוים) – צד אחד לוחץ יותר.

דוגמה מובהקת: פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן" יצרו מונופול לקונה (אם זכה בהגרלה), אך שוק חופשי באותו זמן היה נשלט בידי קבלנים בשל מחסור מלאכותי בקרקע זמינה.

4. מגבלות רגולטוריות / מוסדיות

• חוקי תכנון, מיסוי, ואישורי משכנתא – משפיעים על שיווי המשקל.
• קיומה של רגולציה מאוזנת (כמו הגבלת אחוזי מימון לפי שווי ולא לפי מחיר) יכולה לתקן את העיוותים.

אך בישראל, הבנקים עברו בפועל מ־Loan-to-Value ל־Loan-to-Price, ושוברים את שווי המשקל, שכן מממנים עסקאות במחירים מופרזים — תוך סיכון הקונה והמערכת הפיננסית.

5. התנהגות פסיכולוגית / ציפיות

• במצב שבו הציפיות לעליית מחירים עתידית הן נחלת הכלל – מוכר מקבל כוח לא פרופורציונלי.
• כאשר מתפתחת פאניקה (כפי שעלולה להתגבש בשלב פיצוץ בועה) – הקונים מכתיבים את הכללים.

בישראל, העשור האחרון אופיין בהטיית מיקוח ברורה לטובת המוכר – עד כדי כך שהמונח "מיקוח" כמעט ואיבד ממשמעותו בעסקאות רכישה מקבלנים.

🧨 מתי שיווי המשקל נשבר?

כאשר:

• מחירים מתנתקים מהערך הפונדמנטלי.
• הבנקים משתפים פעולה עם מימון מנותק מהמציאות.
• הרגולטור שותק או משתף פעולה.
• הקונים פועלים מתוך פחד להישאר מאחור (FOMO).

או אז – השוק נכנס לתוך בועה, שבה אין עוד שוויון בכוח המיקוח – יש מראית עין של שוק, אך אין תחרות אמיתית.

🧭 לסיכום

שוויון מיקוח הוא הכרח לשוק בריא, אך בשוק נדל"ן מונופוליסטי, ממומן-יתר, פסיכולוגי ובלתי מפוקח – שיווי המשקל הזה כמעט ואינו קיים. החזרת השוק לאיזון מחייב:

• פרסום ערכי אמת פונדמנטליים.
• הפסקת מימון עסקאות במחירים לא כלכליים.
• חשיפת מידע לציבור.
• והגבלת כוחם של גורמים דומיננטיים (כמו הבנקים והתקשורת).

🧠 בלוג: אפקט דאנינג־קרוגר בבניית הנרטיב: כך ניפחו את בועת הנדל"ן בישראל

מהספר בועת נדל"ן

“דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים”
— חיים אטקין

🏗️ הקדמה: בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נבנית מנרטיב

כדי להבין כיצד שוק הנדל"ן בישראל הגיע למצב שבו מחירי הדירות כפולים מערכם הפונדמנטלי – אין די לנתח את המאזנים של הבנקים, מדיניות הריבית או היצע הדירות. צריך להבין את הסיפור שסופר לציבור, והאופן שבו בורות פגשה אינטרסים.

🎭 תסמונת דאנינג־קרוגר: ההזדמנות של חסרי הידע

תסמונת דאנינג־קרוגר מתארת מצב פסיכולוגי בו אנשים עם ידע מועט בתחומם נוטים להעריך את עצמם כבעלי מומחיות רבה. בשוק הנדל"ן הישראלי, תסמין זה הפך לכר פורה למשווקים, לכתבים, ליועצי משכנתאות ולעתים גם לפוליטיקאים, שהפיצו נרטיבים חלקיים, מטופשים ולעיתים שקריים — ודווקא הם התקבלו בקרב הציבור כ"קולות של סמכות".לדוגמה:

• מי שהזהיר מפני בועה, נחשב "הזוי" או "פסימי".
• מי שטען ש"מחירי הדירות ימשיכו לעלות לנצח" הפך לפרשן מבוקש.
• התקשורת, לעיתים בתום לב ולעיתים באינטרס מובהק, הפיצה סיסמאות ריקות כמו "יש מחסור חמור בדירות" — גם כשהנתונים הראו הפוך.

🧠 כשבורות פוגשת תאוות בצע

התוצאה: ציבור ללא ידע פיננסי, שמוצף באינפורמציה מעוותת, מאמין למה שהוא רוצה להאמין – כי זה קל יותר, וזה תואם את הפחדים והחלומות שלו. דירה הפכה ל"חיסכון", הלוואה הפכה ל"הזדמנות", ומחיר מנופח הפך ל"מחיר שוק".וכך נולדה מערכת שכולם בה שותפים:

• התקשורת נהנית מהטראפיק.
• הבנקים נהנים מהריבית.
• היזמים נהנים ממחירים חסרי היגיון.
• והציבור? נשאר עם משכנתא של 30 שנה על דירה שערכה האמיתי נמוך ב־50%.

📉 התוצאה: השוק מתנתק מהערך

זו לא סתם בועה. זו בועת תודעה: מערכת שבה ה"לא יודע" הופך לדעתן, ומי שמעז להגיד את האמת נחשב ל"עוכר נדל"ן".העיוורון הזה לא נובע רק מהונאה — אלא מהעובדה הפשוטה שמי שאינם יודעים מזהים את עצמם בתוך דברי מי שאינו יודע, ולכן מאמצים את דבריו בהתלהבות. וכמו שניסחתי:

"דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים".

🛠️ מסקנה: הגיע הזמן לפרק את הנרטיב

חובת ההוכחה חזרה אלינו – עלינו להרים את המסך מעל הנרטיב המזויף שנבנה בעשור האחרון, לחשוף את התפיסה שהנדל"ן רק עולה, ולדרוש אחריות ממי שידע – ושתק.בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נוצרת מהונאה עצמית קבוצתית.

🎭 פרק אבוד: “ליווי אל התהום” – דור ה"מלווי משקיעים" ומשבר הבועה

בעשור האחרון צמחה בישראל תעשייה של "מלווי משקיעים", חלקם צעירים ללא הכשרה, ניסיון או הבנה בסיסית במימון, שוק הנדל"ן או סיכון אשראי. כל מה שהם ראו בחייהם זה שוק שעולה. מבחינתם – דירה היא "אפס סיכון", מימון הוא "כוח קנייה", ותשואה? מי צריך תשואה כשיש מבצע?!

🧃 ילדים משדלים ילדים

בזמן שבעולם המשקיעים מחפשים מודלים של תשואה מול סיכון, בישראל התרגלנו לראות פרסומים מופרכים:

• "איך קניתי דירה בלי הון עצמי?"
• "השקעתי ב-4 דירות לפני גיל 30!"
• "קח ליווי והגשם חלום – גם אתה יכול לקנות דירה בטבריה במחיר תל אביבי!"

הפלטפורמות החברתיות שימשו להם כקרקע שיווקית, והציבור – ובעיקר צעירים – הפך לטרף קל:

❝ תופעה מדאיגה במיוחד היא ששני צעירים בלי נכסים, בלי הון ובלי הבנה, מייצרים אחד לשני לגיטימציה – ואז לוקחים משכנתאות על אוויר ומושכים אחריהם עשרות אחרים. ❞

💥 המחיר: רכישות במחירים כפולים מהשווי הכלכלי

בפועל, מה שהתרחש הוא תהליך מסוכן של שכנוע עצמי קולקטיבי, שבו עסקאות בוצעו במחירים מנותקים מערך פונדמנטלי – תוך ניצול מבצעי מימון, מתן התחייבויות חסרות אחריות, והצגה של עסקאות כאילו הן הזדמנות שלא תחזור.כך נרכשו דירות בפריפריה במחירים של 1.5–2 מיליון ש"ח, עם שכר דירה של 2,500 ש"ח בחודש. שיעור התשואה? סביב 1.5% ברוטו. והריבית? 5% ומעלה.מדובר באובדן מיידי של הון, לא בהשקעה.

🧨 הפיצוץ המתקרב

כמו בכל פיצוץ בועה, הדומינו יתחיל בנקודת הקצה: משקיעים קטנים, שלקחו מינוף קיצוני, עם דירות בפריפריה, ובלי כרית בטחון.ה"מלווה" ייעלם, הקבלן יפשוט רגל, והבנק ידרוש תשלומים. וכמו תמיד – האחריות תיפול על הרוכשים, לא על המשווקים.

🧠  "ליווי אל התהום" – עלייתם ונפילתם של מלווי המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן"

🎭 הקדמה: התופעה שכולם התעלמו ממנה

אחת התופעות המרכזיות – וההרסניות ביותר – בבניית בועת הנדל"ן בישראל לא הגיעה מהבנקים, הקבלנים או הרגולטורים. היא צמחה מתחת לרדאר, בין פוסטים באינסטגרם לסטוריז בטיקטוק: דור חדש של "מלווי משקיעים" – צעירים חסרי הכשרה שמכרו חלום מסוכן תחת מסווה של ליווי מקצועי.

אלו לא היו ליווי – אלא שידול.

🧃 ילדים משדלים ילדים

בתוך שנים בודדות נוצרו קהילות חברתיות שבהן צעירים בני 25–35 שכנעו אחד את השני שהשקעות נדל"ן הן "הדרך הבטוחה להתעשר". לא משנה אם אין לך הון עצמי, לא משנה אם אתה לא מבין את ההסכם – העיקר להחזיק דירה.דוגמאות לפוסטים נפוצים:

• "איך קניתי 3 דירות לפני גיל 30 (בלי שקל הון עצמי)"
• "לקוח שלי קנה דירה בבאר שבע ב-1.7 מיליון – כל חודש נשאר לו 300 ש"ח פאסיביים!"
• "השקעה נדירה: מינוף מלא, החזר חודשי נמוך, ותשואה מבטיחה!"

אלא שבמקרים רבים:

• הנכס שנרכש היה יקר פי שניים מערכו האמיתי.
• ההחזר החודשי כיסה בקושי את הריבית.
• והמשקיע – לא הבין שמדובר בפצצה מתקתקת.

📉 ערך? תשואה? מימון? שכחו מזה

המלווה לא עשה ניתוח תשואה ריאלי. הוא לא בדק האם המחיר מנותק מהשווי הפונדמנטלי. הוא בעיקר תיווך בין קבלן שתקוע עם מלאי, לבנק שצריך לסגור יעד, ולרוכש שלא ידע מה הוא קונה.וכשהבועה תתפוצץ, יקרה בדיוק מה שקרה בארה"ב במשבר הסאב-פריים:

• הדירה לא תימכר אפילו במחצית ממחירה.
• המשקיע הקטן יישאר עם חוב, בלי נכס נזיל.
• המלווה ייעלם מהשוק — כי ממילא אין לו אחריות משפטית.

🧨 מסקנה: ליווי אל פי התהום

כמו שמדריך תיירים חסר אחריות עלול להוביל קבוצה אל פי תהום – כך גם "מלווי המשקיעים" הובילו אלפי ישראלים, רובם חסרי ידע, לרכישות מסוכנות ומנופחות.בועת הנדל"ן אינה רק תוצאה של ריבית נמוכה או עודף אשראי – אלא של תרבות. תרבות של בורות, קיצור דרך, ותשוקה להתעשר מהר.

🛠️ ומה עכשיו?

• לדרוש פיקוח על תחום הליווי למשקיעי נדל"ן – כולל רישוי, הכשרה, ואתיקה.
• לחנך את הציבור להבין את ההבדל בין "מחיר" ל"שווי", ובין "מינוף" ל"מלכודת".
• ויותר מהכול – לחשוף את המנגנון שאיפשר את הפארסה הזו.

אפקט דאנינג-קרוגר מסייע לעיצוב דעת קהל ובניית נרטיב תקשורתי סביב מחסור ועליות מחירים בנדל"ן בכמה דרכים:

• ביטחון עצמי של דוברים לא-מומחים: אנשים חסרי ידע עמוק בתחום הנדל"ן נוטים לדבר בביטחון רב על סיבות לעליות מחירים או מחסור, גם אם אין בידיהם נתונים או הבנה מקצועית124. הביטחון הזה משפיע על הציבור, במיוחד על מי שגם לו אין ידע בתחום, ויוצר תחושת אמינות.
• פשטות המסרים: מסרים פופוליסטיים ("יש מחסור חמור", "המחירים רק יעלו") קליטים יותר ונתפסים כאמיתיים, בעוד שמומחים שמסבירים באופן מורכב או מסויג פחות מצליחים לסחוף את דעת הקהל24.
• הדהוד במדיה: התקשורת נוטה להבליט קולות נחרצים ופשוטים, גם אם הם לא מבוססי נתונים, וכך נבנה נרטיב שמתחזק את עצמו – הציבור שומע שוב ושוב את אותן טענות, ומאמין להן24.
• הערכת-יתר של הציבור: הציבור עצמו, שאינו בקיא במורכבויות שוק הנדל"ן, נוטה להאמין שהוא מבין את המצב, ומקבל בשוויון נפש או אף בהתלהבות את המסרים הפשוטים שמועברים אליו12.

כך, אפקט דאנינג-קרוגר יוצר מעגל שבו חוסר ידע מוביל לביטחון עצמי מופרז, שמוביל להדהוד תקשורתי, שמחזק את דעת הקהל – גם אם היא מבוססת על הנחות שגויות.

דוגמאות לאופוריה בלתי מוסברת של ההמון, התנהגות בלתי רציונלית על בסיס צפייה ואמונה שמדביקה את ההמון ניתן למצוא בשתי הכתבות הללו שמנתחות ומסבירות את התופעה הזו של טיפשות ההמונים: בועת נרטיב ו טרייד ממד"ים אלו הם רק שניים מהביטויים המופיעים בהסברים לתופעת הריצה בציפייה לרווחים.

"נכון או לא נכון, דבר בביטחון"