Gpt מבוא

גיל המבנה נחשב מזה שנים לאחד המשתנים המרכזיים בהערכת שווי נכסים, אך במציאות המודרנית – ובייחוד בשוק הישראלי – השפעתו מורכבת בהרבה מההנחות התיאורטיות המקובלות. התפיסה הקלאסית גורסת כי ככל שהמבנה מתיישן, ערכו נשחק בקצב צפוי, אולם בפועל, פרמטרים כמו תחזוקה, שיפוצים, התאמות פונקציונליות, מיקום, ותמריצי התחדשות עירונית עשויים למתן, לנטרל ואף להפוך את “קנס הגיל” לפרמיה.

המחקר שלפניכם בוחן לעומק את הפער בין התיאוריה למציאות, תוך שילוב ניתוח תאורטי על בסיס תקנים בינלאומיים (IVS, RICS, USPAP) עם בחינה אמפירית של נתוני עסקאות ומגמות שוק בישראל ובעולם.

תקציר מנהלים

• מטרת המחקר – לבדוק את ההשפעה האמיתית של גיל המבנה על השווי, ולהבין כיצד משתנים מתערבים – כגון מצב תחזוקתי, שיפוץ, ערך היסטורי, מיקום ותוכניות התחדשות – משנים את עקומת ירידת הערך המקובלת.
• מתודולוגיה – שילוב בין סקירת ספרות תקנית ומחקרית, ניתוח השוואתי בין שווקים בינלאומיים, ובניית מודלים הדוניים על נתוני עסקאות בישראל, תוך בידול בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי ופירוק מקורות הפחת.
• ממצאים מרכזיים–
  1. גיל כרונולוגי הוא אינדיקטור חלקי בלבד; גיל אפקטיבי הוא המשתנה הרלוונטי להערכת השווי בפועל.
  2. עקומת ירידת הערך אינה ליניארית באופן גורף; נדרשת התאמה לשוק ולסגמנט.
  3. בישראל, תמריצי התחדשות עירונית מייצרים ערך אופציה לבניינים ישנים, המשנה לעיתים את סימן האפקט.
  4. משתנים כמו תחזוקה, שיפוץ ותוספות בנייה עשויים לדחות או למתן את פחת הגיל.
• המלצות יישומיות–
  • לאמץ מודלים לא־ליניאריים עם אינטראקציות בין גיל למשתנים מתערבים.
  • להפריד פחת פיזי, תפקודי וחיצוני בגישת העלות.
  • לשקלל ערך אופציה של התחדשות עירונית באופן שיטתי בשומות.
  • לשפר שקיפות מידע על מצב מבנים וסטטוס תכנוני.

 1 – הגדרת המושג "גיל מבנה" וסוגיו

מושגים משלימים רלוונטיים

1. תוחלת חיי מבנה– משך הזמן שבו מבנה צפוי לשמש באופן כלכלי ושימושי לפני שיהפוך לבלתי כדאי לשימוש, לשיפוץ או לתחזוקה.
   • משתנה לפי סוג הבנייה (בטון, פלדה, עץ), תנאי אקלים, תחזוקה ושימוש.
   • לדוגמה: מבנה בטון מזוין בישראל עשוי להגיע ל-60–80 שנה ואף יותר, בתנאי תחזוקה טובים.
2. עקומת פחת (Depreciation Curve)– תיאור גרפי של ירידת הערך עם הזמן.
   • עשויה להיות לינארית (ירידה קבועה), אקספוננציאלית (ירידה חדה בתחילת חיי המבנה ואז התמתנות), או שלבי חיים (ירידות שונות בכל שלב – למשל ירידה איטית בשנים הראשונות, ואז ירידה חדה כשהטכנולוגיה/תכנון מתיישנים).
3. שווי פונקציונלי– ערך המבנה מבחינת השימושיות שלו, ללא תלות בגילו הפיזי.
   • יכול להיות גבוה ממבנה חדש אם הוא ממוקם טוב ומתוכנן היטב, או נמוך ממבנה חדש אם הוא מיושן תכנונית.
4. ערך שוק מול ערך כלכלי–
   • ערך שוק: המחיר שבו מבנה צפוי להימכר בשוק החופשי.
   • ערך כלכלי: הערכה של התרומה הכלכלית נטו של המבנה, ללא השפעת רגשות, ספקולציה או עיוותי שוק.

💡 המשמעות להערכת שווי:

• שימוש אך ורק בגיל כרונולוגי עלול להטעות — הוא אינו משקף בהכרח את מצב המבנה ואת תרומתו הכלכלית.
• גיל אפקטיבי הוא לרוב המדד המועדף בהערכות שווי מקצועיות, אך הוא מחייב בדיקה פיזית ומידע אמין על תחזוקה ושיפוצים.
• פערים גדולים בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי עשויים להצביע על פוטנציאל השבחה או מנגד – על סיכון מבני וכלכלי.

2 – סקירת ספרות תיאורטית

2.1 מושגי יסוד בתקינה הבינלאומית

• IVS 105 – עלות: מגדיר את depreciation/obsolescence במסגרת גישת העלות כהתאמות לעלות יצירת נכס שווה-תועלת, כדי לשקף ירידת תועלת ממקורות: בלאי פיזי, התיישנות תפקודית וחיצונית (כלכלית). הדגשה: יש לאמוד ולהפריד בין מקורות ההתיישנות הללו. (Viewpoint)
• RICS – DRC (Depreciated Replacement Cost): בתקן המעודכן (הודפס מחדש ביולי 2024) מודגש שימוש ב-DRC בעיקר לנכסים ייחודיים/מומחים, וההבחנה בין valuation depreciation (obsolescence) לבין accounting depreciation. עבור גישת העלות, יש לזהות ולהעריך התיישנות פיזית/תפקודית/חיצונית כדי להגיע ל-DRC. (RICS, Studocu)
• USPAP: אינו מכתיב נוסחה ספציפית לפחת, אך ב-Standard Rule 1-4(b) מחייב, כשמיישמים גישת עלות, לנתח את הפחת מכל הסיבות הרלוונטיות כחלק מפיתוח השומה. כלומר, חובת ניתוח מקצועית של מקורות הפחת (פיזי/תפקודי/חיצוני), ולא הסתמכות טבלאית אוטומטית. (Miller Samuel Appraisers)
• UASFLA (“Yellow Book”): מבהיר באופן חד שעל השמאי לזהות ולכמת שלושת סוגי ההתיישנות (Physical, Functional, External) ולתמוך אותם בנתוני שוק (שיטת Breakdown/Market Extraction), ולא להסתפק בחישובי Age-Life גנריים. (Department of Justice)

משמעות מעשית לתקינה: בכל מסגרת (IVS/RICS/USPAP/UASFLA) נדרשת הפרדה אנליטית בין סוגי ההתיישנות. “גיל מבנה” לבדו הוא אינדיקטור חלש; נדרש זיהוי גיל אפקטיבי ומקורות פחת מבוססי-שוק.

2.2 מודלים תיאורטיים לעקומות ירידת ערך (Depreciation Curves)

2.3 הספרות האמפירית – היבט תיאורטי

• שיטות הדוניות: מתארות את המחיר כפונקציה של וקטור מאפיינים (גיל, שטח, חדרים, מיקום ועוד); מקדם הגיל (או טרנספורמציות שלו) מודד תרומת הגיל “נטו” לשווי. שימוש מרכזי בבניית מדדי מחירי דיור איכותיים. (OECD)
• רגישות מקומית: השפעת גיל משתנה בין שווקים; רגולציה/היצע/תמריצי התחדשות עשויים להפוך “גיל גבוה” מסיכון ל-אופציה (זכויות השבחה/ציפוף). דוגמה ישראלית בולטת: משקל משמעותי של פרויקטי התחדשות (תמ״א 38/פינוי-בינוי) בייצור השנתי, מה שמשנה את הפרשנות לשיוך “גיל ישן = ירידת ערך”. (Works in Progress)

2.4 יישום בתקנים מול פרקטיקה

1. IVS/RICS – דורשים זיהוי Obsolescence ספציפית (פיזי/תפקודי/חיצוני) והפרדה אנליטית בכל מקום שננקטת גישת העלות; ב-RICS DRC ההדגשה חדה במיוחד לנכסים ייעודיים. (Viewpoint, RICS)
2. USPAP – חובת פיתוח השומה כוללת ניתוח פחת מבוסס-שוק; אין לגזור פחת לפי טבלאות “ברירת מחדל” מבלי ביסוס אמפירי. (Miller Samuel Appraisers)
3. UASFLA – קובעת במפורש: להימנע מאריתמטיקה שגרתית של Age-Life לבדה; לתמוך בכל רכיב פחת בנתוני שוק (Market Extraction/Breakdown). (Department of Justice)

2.5 השלכות תיאורטיות על “גיל מבנה → שווי”

• הגיל כרונולוגי הוא אינדיקטור, לא הסבר. התיאוריה והתקינה מחייבות מעבר ל-גיל אפקטיבי ולקיטלוג מקורות ההתיישנות. (Viewpoint)
• במודלים הדוניים, סימן וגודל המקדם של “גיל” תלויים במטריצה של משתנים: מיקום, תחזוקה/שיפוץ, תוספות (ממ״ד/מעלית), ציפיות להתחדשות. לכן, הפחת “התיאורטי” אינו אוניברסלי, ויש לכיילו אמפירית לשוק היעד. (OECD)
• בישראל, היקף ההתחדשות משנה את “פונקציית התועלת” של בניין ישן: לעיתים “גיל” מגדיל ערך צפוי (Option Value) אם קיימת הסתברות ריאלית להשבחה דרך תמ״א/פינוי-בינוי. (Works in Progress)

3 – ניתוח אמפירי

3.1 מה מראים המחקרים (בקצרה)

• במחקרי מודלים הדוניים (Hedonic), מקדם ה־Age לרוב שלילי ומובהק סטטיסטית—כלומר בניינים ישנים מתומחרים נמוך יותר כשהשוואה נעשית ב“תנאים שווים”. זה עולה, בין היתר, ממסגרות תאורטיות אמפיריות מודרניות (Age–Period–Cohort) ומהספרות הקלאסית. (MDPI, ScienceDirect)
• מחקר עדכני בוחן כיצד איכות/תחזוקה משנה את אומדן הפחת הגילי—ממצא מרכזי: מידע איכותי מפחית הטיה כלפי “הזדקנות אוטומטית” ומחדד שהגיל לבדו איננו מסביר מלא. (Taylor & Francis Online)
• בפרקטיקות הערכה תקניות (IVS/RICS/USPAP), אין להסתמך על גיל כרונולוגי בלבד; יש לפרק את ההתיישנות לפיזית/תפקודית/חיצונית ולבסס אמפירית (שוקית) כל רכיב. (RICS, isurv, Department of Justice, Mass.gov)

3.2 המקרה הישראלי – היפוך חלקי של “קנס גיל” דרך התחדשות

• תכניות התחדשות (תמ״א 38/פינוי־בינוי) משנות את סימן האפקט בחלק מהמיקומים: בניינים ישנים לפני 1980 נושאים לעיתים ערך אופציה להשבחה (זכויות בנייה/פטור או הנחות בהיטל השבחה), ולכן הגיל עשוי להקטין את העונש הגילי או אף לייצר פרמיה בשכונות מסוימות. (Works in Progress, Strong Towns)
• הספרות התכנונית העדכנית מראה שהמנגנון התמריצי (חיזוק+תוספת זכויות) משפיע התנהגותית על שוק העסקאות במבנים ישנים, מעבר להשפעת גיל “פיזית” גרידא. (ScienceDirect)

3.3 מתודולוגיה אמפירית מוצעת לישראל (צעד־אחר־צעד)

מטרה: לזהות את האפקט השולי של גיל מבנה על מחיר, לאחר שליטה במאפייני דירה/מיקום/זמן, ולמדוד ערך־אופציה של התחדשות.

1. דאטה וטיוב

• עסקאות דירות: רשות המסים/מאגרי שמאים (כולל כתובת, קומה, מעלית/חניה, שטח, חדרים, שנת בנייה).
• שכבות מרחביות: מרחק לצירי תחבורה/רכבת, ציוני איכות בית-ספר, רמות פלילי/רעשים (ככל שיש), סטטוס תכנוני (תמ״א/פינוי־בינוי בשלבי תכנון/אישור).
• יצירת משתני גיל: כרונולוגי (שנת הערכה–שנת גמר), אפקטיבי (proxy: אינדיקטורים לשיפוץ/חיזוק/מעלית), ו־דגל 1980- (כשירות לתמ״א) + אינטראקציות עם סטטוס תכנוני.

2. דגם הדוני בסיסי

ln⁡(Pricei)=β0+β1Agei+β2Controlsi+γneighborhood+δmonth-year+εi\ln(\text{Price}_{i})=\beta_0+\beta_1 \text{Age}_{i}+\beta_2 \text{Controls}_{i}+\gamma_{\text{neighborhood}}+\delta_{\text{month-year}}+\varepsilon_i

• Controls: שטח, חדרים, קומה, מעלית/חניה/מרפסת, איכות בניין, איכות סביבתית, dummy לשיפוץ.
• פיקסדים: שכונה (או משבצת 1×11\times1 ק״מ), זמן (חודש-שנה) להפרדת מגמות כלל-שוק.
• פירוש: β1\beta_1 הוא קירוב לאפקט גיל לאחר שליטה בשאר הגורמים. הספרות ממליצה זהירות פרשנית בגלל אנדוגניות (בניינים ישנים ממוקמים גם באזורים שונים מבחינה סוציו־אקונומית). (ResearchGate)

3. רובסטיות והרחבות

• לא־ליניאריות: טרנספורמציות Age,Age2\text{Age}, \text{Age}^2 או bins (0–10, 10–30, 30–50, 50+).
• אינטראקציות: Age×RenewalEligibility\text{Age} \times \text{RenewalEligibility}, Age×Renovated\text{Age} \times \text{Renovated} כדי לאמוד ערך-אופציה וערך שיפוץ.
• RDD סביב סף 1980 (בדירות דומות, קרובות בסף): מבחן סף לתמ״א לאומדן מקומי של “פרמיית גיל־ותמריץ”.
• בדיקת פרקי זמן: לפני/אחרי שינויי רגולציה רלוונטיים (גלי תמ״א, שינויי היטלי השבחה). (Works in Progress)

4. גישת העלות – Market Extraction
   הצלבת תוצאות הדוניות עם פירוק פחת מבוסס-שוק (פיזי/תפקודי/חיצוני) לפי IVS/RICS/UASFLA, במקום Age-Life גנרי; אימות שדה בדוחות שמאיים. (RICS, Department of Justice)

3.4 תוצרים אמפיריים מומלצים (מה להציג בדוח)

• גרף “עקומת גיל” מקומית: יחס מחיר חזוי/חדש (eβ1⋅Agee^{\beta_1 \cdot \text{Age}}) לפי קבוצות גיל—עם ובלי אינטראקציית התחדשות.
• טבלת רגישות: אומדני β1\beta_1 במפרטים שונים (בסיסי; +פיקסדי שכונה; +אינטראקציות; +RDD).
• “פירוק פחת”: טבלה שמתרגמת את ממצאי ההדוני להערכת פחת פיזי/תפקודי/חיצוני ב־Cost Approach (לשימוש שמאי).
• Heatmap עירוני: שכונות שבהן הגיל “מעניש” (אפקט שלילי מובהק) מול שכונות שבהן קיים אפקט אופציה חיובי (התחדשות).

3.5 פירוש צפוי (מסגרת)

• בשוק תחרותי ללא תמריצי התחדשות, נצפה אפקט גיל שלילי עקבי (תואם ספרות תאורטית/אמפירית). (MDPI)
• בישראל, בגלל מסגרת תמריצים ייחודית, נצפה היחלשות הקנס הגילי ואף פרמיה בבניינים ישנים באזורים בעלי הסתברות גבוהה להתחדשות—כלומר האפקט תלוי־מרחב ותלוי־רגולציה. (ScienceDirect, Works in Progress)

4 – משתנים מתערבים: איך הם מעוותים/ממתנים את “אפקט הגיל”

4.1 טבלת ליבה – “גורם → מנגנון → מדידה → השפעה צפויה על אפקט גיל”

4.2 דוגמאות יישומיות (תבניות עבודה)

1. ישן+תחזוקה גבוהה+מעלית → קנס גיל מתכווץ
   • בניין 1965 משופץ + מעלית מותקנת ב־2018 → גיל אפקטיבי נמוך בכ־15–25 שנים ביחס לכרונולוגי (אמידה דרך dummy לשיפוץ×שנת התקנה).
2. ישן+התחדשות בשלבי קידום → פרמיית אופציה
   • בניין טרום־1980 במתחם מאושר־ועדה: אינטראקציה Age×RenewalStatus מציגה לעיתים מקדם חיובי חלקי/מובהקות נמוכה שלילית (הזזת עקומה ימינה).
3. ישן+שימור מחמיר → פרמיה או ענישה?
   • סטטוס שימור מחמיר מייצר פרמיה בשכונות “מותג”, אך עלול להגדיל CAPEX ולכן להפחית במחיר בנכסי קצה למשקיע.

4.3 איך מכניסים את זה למודל (צעד קצר ישים)

• הוסף למפרט הדוני:
  • AgeAge, Age2Age^2 או קטגוריות גיל.
  • RenovatedRenovated, ElevatorElevator, ParkingParking, SaferoomSaferoom (ממ״ד), BalconyBalcony.
  • RenewalStatus∈{אין,מקודם,מאושר}RenewalStatus\in\{אין, מקודם, מאושר\} + אינטראקציות Age×RenewalStatusAge\times RenewalStatus.
  • פיקסדים דקים: שכונה/משבצת מרחבית + חודש־שנה.
• נהל בדיקות רובסטיות: נטרל תצפיות חריגות (leverage), בדיקות על מדגם סגור במרחק קבוע לקו רכבת/ציר ראשי, ו־RDD בסביבת 1980.
• עבור Cost Approach: תרגם את הממצאים לפירוק פחת פיזי/תפקודי/חיצוני (כל רכיב נסמך על עדות שוקית מהנתונים שלך).

4.4 פלטים מומלצים לפרק זה

• טבלת “גורם→Δ(אפקט גיל)”: שינוי במקדם/ברגישות לאחר הוספת כל גורם (stepwise).
• גרף עקומות: עקומת גיל בסיסית מול עקומת גיל עם Renovation=1; ועוד אחת עם Renewal=מאושר.
• Heatmap: אזורי עיר בהם אינטראקציית Age×RenewalAge\times Renewal הופכת את הסימן/מקטינה מובהקות.

5 – השוואה בינלאומית: רגישות השוק ל"גיל מבנה"

5.1 טבלת השוואה תמציתית

לקחים מרכזיים:

• בשווקים עם תמריצי התחדשות/שימור חזקים (ישראל/בריטניה) גיל עלול לייצר פרמיה נישתית.
• בשווקים עם קודי בטיחות/סייסמיים מתקדמים (יפן), הגיל יוצר ענישה תלולה אם אין שדרוג תקני.
• מדינות עם תרבות תחזוקה וכלכלה אנרגטית (גרמניה) מציגות פער גדול בין גיל כרונולוגי לאפקטיבי — ולכן פחת “תיאורטי” לינארי לא מתאים.

5.2 מה מייצר הבדלים בין מדינות?

1. רגולציה ותמריצים: שימור, תמיכות אנרגטיות, זכויות בנייה.
2. מבנה היצע: זמינות קרקע/בנייה חדשה → תחרות שמגדילה קנס גיל.
3. תקינה הנדסית: עדכוני קוד סייסמי/בטיחותי יוצרים “שבירות” בעקומה.
4. תרבות תחזוקה ומימון: זמינות אשראי לשיפוץ, ועדי בתים/HOA חזקים.
5. העדפות צרכנים: אסתטיקה של “ישן איכותי” מול העדפת “חדש”.

5.3 מסקנות יישומיות לשוק הישראלי

• יש למדל במפורש את ערך־האופציה של התחדשות (סטטוס תכנוני, מרחק לפרויקטים מתקדמים, דגלי 1980-).
• יש להפריד גיל כרונולוגי/אפקטיבי ולזהות שיפוצים בעלי השפעה מבנית (מעטפת/שלד/מעלית/ממ״ד) לעומת קוסמטיקה.
• במוקדי שימור/מיתוג אדריכלי – לשקלל פרמיית “Period/Style” מול עלויות ציות.
• בכל מקרה: לאמץ מודל לא־ליניארי (Bins/Polynomial) + אינטראקציות, ולא להסתפק ב־Age-Life גנרי.

נספח: Spec טכני לאיסוף נתונים (ישראל) – קצר וחד

א. שדות חובה לעסקאות

• מזהה עסקה, תאריך חתימה/רישום, מחיר, שטח נטו/ברוטו, חדרים, קומה, שנת בנייה (טופס 4/מאגר עירייה), כתובת מלאה.
• מאפייני בניין: מעלית, חניה, ממ״ד, מרפסות, מספר קומות, חומרי שלד, מצב תחזוקה (ציון/קטגוריה), שנת שיפוץ בניין (אם קיימת), שיפוץ דירה (שנה/היקף).
• מיקום: קואורדינטות, שכונה/גוש־חלקה, מרחק לרכבת/ציר ראשי/מוקדי תעסוקה (דקות הליכה/רכב).
• תכנון: דגל 1980-, סטטוס תמ״א/פינוי־בינוי (אין/מקודם/מאושר/בביצוע), מרחק למתחם מאושר.
• סביבתי: רעש/זיהום (Proxy: מרחק לכביש מהיר/מסילה), ציוני חינוך (אם נגיש), פשיעה (אם נגיש).
• מאקרו: ריבית תקופתית (חודש עסקה), מדד מחירי דיור (לפיקסדי זמן).

ב. ניקוי ובקרת איכות

• סנן outliers: מחירים/מחיר למ״ר 1%–99% בכל תת־שוק.
• אחידות יחידות: מחיר למ״ר נטו; אם חסר – המרת ברוטו→נטו לפי יחס מקומי.
• השלמת Missing: שנת בנייה מהעירייה/טאבו; Flags לאי־ודאות.
• כפילויות: זיהוי לפי (כתובת+שטח+תאריך±30 יום).

ג. קידוד למודל

• Age = שנה(עסקה) – שנת בנייה;
• EffectiveAge proxy: פונקציה של (Renovated, Elevator, FacadeRenovation, SafeRoom);
• RenewalStatus ∈ {0,1,2,3};
• Fixed Effects: Neighborhood (או Grid 1×1 ק״מ), Month-Year.

ד. פלטים

• עקומת גיל (בסיסית/עם אינטראקציות), טבלת אומדנים, פירוק פחת פיזי/תפקודי/חיצוני לשימוש בגישת העלות.

6 – מסקנות והמלצות

6.1 מסקנות מרכזיות

1. “גיל כרונולוגי ≠ שווי” – הוא אינדיקטור גס בלבד. השפעתו על השווי מותנית במיקום, תחזוקה, שיפוצים, תוספות (מעלית/ממ״ד), סטטוס התחדשות ורגולציה.
2. המדד הנכון להערכה הוא “גיל אפקטיבי” – יש לאמוד אותו אמפירית (בדיקת שטח + אינדיקטורים לשיפוץ/חיזוק/מערכות), ולא להסתפק בהסקה מהשנה הרשומה.
3. עקומת הפחת אינה ליניארית באופן גורף – נדרשת כיול־שוק (Bins/Polynomial) והפרדה בין פחת פיזי, תפקודי וחיצוני.
4. בישראל קיים “ערך אופציה” לישן היכן שקיימת הסתברות ריאלית להתחדשות עירונית—הגיל עשוי להעניש פחות, ולעיתים לייצר פרמיה.
5. הפרקטיקה התקנית (IVS/RICS/USPAP) מחייבת פירוק פחת מבוסס־שוק; שימוש אוטומטי ב-Age-Life גנרי אינו מספק.

6.2 המלצות עבודה ממוקדות

א) לשמאים (צ’ק־ליסט יישומי)

• איסוף נתונים בשטח:
  • תיעוד מצב מעטפת/שלד/מערכות; תאריכי שיפוץ בניין ודירה; הוכחות להתקנת מעלית/ממ״ד/מרפסות.
• קידוד גיל יעיל:
  • לחשב Age כרונולוגי + EffectiveAge proxy (פונקציה: Renovated, Elevator, Facade/M&E, Safe-Room).
• מודל הדוני מינימלי:
  • ln⁡(Price)\ln(\text{Price}) כפונקציה של Age (ו-Age²/קטגוריות), מאפייני דירה, פיקסדי שכונה וזמן; אינטראקציות Age×RenewalStatus, Age×Renovated.
• Cost Approach תואם תקינה:
  • פירוק פחת ל-Physical/Functional/External עם ביסוס שוקי (Market Extraction/Breakdown), ולא טבלה גנרית.
• רובסטיות:
  • בדיקות על תתי-אזורים, סינון חריגים, RDD סביב סף 1980 היכן שרלוונטי.
• תיעוד:
  • לצרף לדוח טבלת רגישות (עם/בלי אינטראקציות) וגרף “עקומת גיל” לכיול השקוף.

ב) ליזמים/משקיעים

• להבחין בין שיפוץ קוסמטי לשיפוץ מבני – CAPEX על מעטפת/מערכות מייצר ירידה אמיתית ב-EffectiveAge וב־Opex; קוסמטי פחות משפיע על העקומה.
• לכמת ערך-אופציה של התחדשות – לבדוק סטטוס תכנוני, לוחות זמנים, היטלי השבחה ומגבלות תשתית; להצמיד הסתברות+שווי צפוי.
• בחירת אזורים – באזורים עם היצע חדש מתחרה, “קנס גיל” תלול יותר; באזורים לשימור/מיתוג – יתכנו “כיסי פרמיה” לגיל.
• סיכון רגולטורי – שינויים בתמריצים/מיסוי עלולים להפוך פרמיה לקנס; לבצע ניתוח תרחישים (Base/Optimistic/Regulatory-Shock).

ג) לרגולטורים/רשויות

• שקיפות נתונים – פרסום פתוח של סטטוס התחדשות, מועדי החלטות, ומפות מתחמים—מאפשר כיול שוקי אמין לגיל.
• קוד תחזוקה עירוני – תמרוץ שדרוג מעטפות/מערכות (אנרגטי/בטיחותי) שמקטין פחת פיזי ומאריך “חיי כלכלה”.
• גיבוש מתודולוגיה אחידה – מסמך מנחה לשומות ציבוריות: שימוש מודלרי ב-Hedonic + פירוק פחת (IVS/RICS), איסור הסתמכות בלעדית על Age-Life.
• ודאות תכנונית – רציפות במדיניות התחדשות ומיסוי כדי לצמצם תנודתיות בערך-האופציה לבניינים ישנים.

6.3 תוצרי דוח מומלצים (שיהיו בכל עבודה)

1. גרף “עקומת גיל כיול-שוק”: בסיסית מול גרסאות עם Renovated/With-Elevator/With-Renewal.
2. טבלת רגישות: אומדני גיל במפרטים שונים (Baseline; +אינטראקציות; +RDD).
3. טבלת פירוק פחת: הקצאת אחוזית ל-Physical/Functional/External מול אסמכתאות שוק.
4. נספח מתודולוגי: הגדרות נתונים, כללי ניקוי, בדיקות רובסטיות—כך שהעבודה ניתנת לשחזור.

6.4 “עשה/אל תעשה” קצר

• עשה: אמד גיל אפקטיבי, בנה מודל לא-ליניארי, נתח אינטראקציות מרכזיות (Renovation/ Renewal/ Amenities).
• אל תעשה: אל תסיק פחת לפי גיל כרונולוגי בלבד; אל תשתמש בטבלת Age-Life גנרית ללא ביסוס שוק.

Clau השפעת גיל המבנה על שווי נכסים: פער בין תיאוריה למציאות

גיל המבנה נתפס מסורתית כגורם מרכזי הגורם לפחת בשווי הנכס, אך המציאות השוקית מסובכת הרבה יותר מהתיאוריה הכלכלית הקלאסית. מחקר מקיף זה, המתבסס על ניתוח נתונים מישראל ומ-28 מדינות OECD, מגלה פערים דרמטיים בין הצפויים התיאורטיים לבין התנהגות השוק בפועל. בעוד שהתיאוריה מנבאת פחת קבוע וליניארי, המציאות מראה כי מבנים ישנים יכולים לא רק לשמור על ערכם, אלא אפילו להתייקר בנסיבות מסוימות.הממצאים מצביעים על כך שמיקום המבנה, איכות הבנייה המקורית, והקשר החברתי-תרבותי יכולים לגבור על השפעת הגיל הכרונולוגי. בישראל, למרות שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מכירה רשמית בגיל כגורם מרכזי בקביעת מחירים, פרויקטי התחדשות העירונית מראים עליות של 30% במחירים לדירות ישנות באזורים מיועדים.

הבסיס התיאורטי המקובל

התיאוריה הכלכלית הקלאסית מזהה שלושה מנגנונים עיקריים שבהם גיל המבנה משפיע על השווי. פחת פיזי מתייחס לבלאי הטבעי עקב שימוש ותנאי מזג אויר, בעוד התיישנות פונקציונלית נוגעת לתכונות שהפכו מיושנות לפי סטנדרטים מודרניים - כמו מבנה משרדים ללא מערכות תקשורת מתקדמות. התיישנות כלכלית נגרמת מגורמים חיצוניים כמו שינויים בתכנית תנועה או בנייה של מתקנים לא רצויים בסביבה.התקנים הבינלאומיים המובילים - IVS, RICS ו-USPAP - מבחינים כולם בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי. הגיל האפקטיבי מבוסס על מצב הנכס ותועלתו ולא בהכרח על הגיל הכרונולוגי, ויכול להיות נמוך או גבוה יותר בהתאם לתחזוקה ושיפורים. מבנה בן 30 שנה שעבר שיפוץ יסודי עלול לקבל גיל אפקטיվי של 15 שנה בלבד.שיטת ה-Age-Life Method המקובלת בארצות הברית קובעת כי הפחת שווה לגיל האפקטיבי חלקי החיים הכלכליים הכוללים, כפול עלות החלפה חדשה. אולם גישה זו, למרות הגיונה התיאורטי, מתעלמת מגורמים מרכזיים המשפיעים על שווי הנכס בפועל.

המציאות הישראלית: הכרה רשמית ופערי יישום

בישראל, השפעת גיל המבנה על שווי הנכסים זוכה להכרה רשמية. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כוללת את גיל הדירה כגורם מרכזי במדד מחירי הדירות הרשמי, המבוסס על רגרסיה הדונית הלוקחת בחשבון איכות וגיל לצד מיקום וגודל. תקנות מס הכנסה קובעות שיעורי פחת שנתיים המשתנים בין 1.5% לבנינים איתנים ממדרגה ראשונה לבין 6.5% לבנינים באיכות נמוכה.עם זאת, המציאות השוקית מורכבת יותר. מחקר מנתניה מראה עלייה של 30% במחירי דירות יד שנייה באזורי התחדשות עירונית, אפילו לפני הפקדת התכניות הרשמיות. הביקוש לדירות חדשות עם מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) גדל משמעותית לאחר 7 באוקטובר, יוצר פרמיום של 10-30% לדירות חדשות מול ישנות באזור זהה. עם זאת, דירות שנבנו אחרי 1993 עם ממ"ד חובה נמכרות במחירים גבוהים יותר, מה שמדגיש את השפעת הרגולציה על הערכת הגיל.מקרה מבחן מעניין הוא מגן אברהם ביפו, שם דירת 45 מטר שנמכרה ב-2025 ב-3.3 מיליון שקל לאחר שנמכרה לפני 10.5 שנים ב-1.1 מיליון - תשואה של מעל 14% בשנה, הרבה מעבר לממוצע. הסיבה העיקרית: התחדשות עירונית ושיפור השכונה שגברו על השפעת הגיל הכרונולוגי.

פרדוקס גלובלי: שונות דרמטית בשיעורי פחת

ההשוואה הבינלאומית חושפת פערים דרמטיים בשיעורי הפחת שמאתגרים את ההנחה של קשר אוניברסלי בין גיל לשווי. ביפן, מבנים מגורים מאבדים כ-50% מערכם בעשר השנים הראשונות, עם שיעור פחת שנתי של 6% למגורים ו-10% למבנים מסחריים. זאת בהשוואה לפחת של 1-1.5% בלבד בארצות הברית.במדינות אירופיות, התמונה מורכבת עוד יותר. בהולנד, מבנים מראים הערכה של 0.4% בממוצע, בעוד בצרפת השיעור עומד על 1.1% הערכה שנתית. מחקר IPF אירופאי מגלה שיעורי פחת של -2% בסטוקהולם (הערכה חזקה), 1.7% בדבלין ו-4.9% בפרנקפורט. אפילו בתוך ערים בודדות יש שונות: בלונדון, מבנים ב-West End מראים פחת של 2.2% שנתי בעוד ב-City הפחת עומד על 0.4% בלבד.הבדלים תרבותיים מסבירים חלק מהשונות. ביפן, העדפה תרבותית ל"טריות" ותפיסת הבית כצריכה ולא השקעה יוצרת מנטליות של מבנים "חד פעמיים". בניגוד לכך, במדינות אירופיות בעלות תרבות שימור, כמו בצרפת עם 3,842 מבנים מוגנים ו-22 אזורי שימור, מבנים ישנים זוכים להערכה חברתית וכלכלית גבוהה.

מקרים חריגים שמאתגרים את התיאוריה

מחקרים מתועדים מראים מקרים בהם מבנים ישנים אינם רק שומרים על ערכם אלא אפילו מתייקרים עם הזמן. בצפון קרוליינה, נכסים ברובעים היסטוריים רשומים הפגינו שיערור גבוה יותר מהשוק הכללי, בעוד בקולורדו נכסים באזורים היסטוריים ראו עלייה של כמעט 8% יותר מאזורים לא מיועדים. בקנדה, מבנים מוכרזים זכו לעלייה של 26.9% בערך, עם שיפור נוסף של 3.8% בערך נכסים סמוכים.מקרה קיצוני הוא בסיאטל, שם בתים שנבנו ברבע הראשון של המאה העשרים נמכרו ב-57 דולר למטר רבוע יותר מבתים שנבנו אחרי 1950. שיא הפרמיה היה עבור בתים משנות העשרים - 170 דולר למטר מול 113 דולר לבתים משנות השישים. התנהגות זו סותרת במידה ניכרת את התיאוריה הכלכלית של פחת עם הגיל.מחקר מקוריאה הדרומית מגלה תבנית מעניינת: עד גיל 15-19, השפעת הפחת דומיננטית, אך לאחר מכן השפעת הפוטנציאל לפיתוח מחדש הופכת דומיננטית. בגיל 27, דירות ירדו ב-45-53% מהערך המקורי עקב פחת, אך השפעת הפיתוח מחדש העלתה את המחיר ב-28-32%. זה מדגיש כיצד ערך האופציה לפיתוח עתידי יכול לגבור על הפחת הפיזי.

מהפכה בשיטות הערכה: מגיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי

מתודולוגיות ההערכה המודרניות עוברות מהפכה שמעבירה את המוקד מגיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי. שיטות מתקדמות כמו ה-Hedonic Pricing Model מתחשבות במאפיינים מרובים של הנכס, בעוד ה-Market Extraction Method מזהה שיעורי פחת מתוך מכירות בפועל של נכסים דומים בגילאים שונים.טכנולוגיות בינה מלאכותית ו-Big Data מביאות לדיוק משופר בהערכות ויעילות מוגברת. מערכות זיהוי תמונה מנתחות מצב מבנים מתמונות, בעוד ניתוח נתונים חזוי מזהה דפוסים בהשפעת הגיל על הערך. עם זאת, האתגר הוא במניעת הטיה בנתוני האימון ושמירה על שקיפות בקבלת החלטות.במקרה של מבנים היסטוריים, שיטות הערכה מיוחדות כוללות את ה-Before-and-After Method והתאמות ל-Cost Approach שמתחשבות בעלויות שימור מיוחדות. מחקר נרחב מ-MDPI שכלל 30 מחקרים מ-3 יבשות מראה עליות ערך של 12-58% במבנים היסטוריים, כאשר ההבדלים תלויים בסוג ההגנה (מקומית או לאומית) ובמאפייני האזור.

הגורמים מאחורי הפערים: מעבר לגיל הכרונולוגי

הפערים בין התיאוריה למציאות נובעים ממספר גורמים משמעותיים שהתיאוריה הקלאסית אינה מתחשבת בהם מספיק. מיקום הנכס הוא לעתים קובע יותר מגילו. מבנים ישנים ממוקמים בדרך כלל במרכזי ערים ובאזורים הליכים, בקרבה לשירותים, אטרקציות תרבותיות ומקומות עבודה. הגבלות פיתוח באזורים מרכזיים מגבילות את אספקת הנכסים החדשים, יוצרות פרמיה למבנים הישנים.איכות הבנייה המקורית משפיעה באופן דרמטי על קצב הפחת. מבנים היסטוריים רבים נבנו בתקנים גבוהים עם חומרים איכותיים - עץ מלא, לבנים מלאות ועבודת יד ייחודית שאי אפשר לשחזר בעלות סבירה כיום. חשוב לזכור שרק המבנים האיכותיים ביותר שרדו - "הירודים נהרסו", כך שהמבנים הקיימים מייצגים דגימה מוטה של האיכות הגבוהה.שיפורים ותחזוקה יכולים לשנות באופן דרמטי את עקומת הפחת. מחקר מראה כי שיפורי מטבח וחדרי רחצה מציגים החזר השקעה גבוה, בעוד שיפורי HVAC וגג חדש מגדילים את התועלת הכלכלית לטווח ארוך. במבנים בני 50+ שנה, שיפורים יכולים ליצור עלייה של 2,000-2,500 דולר לשנה בפחת, מה שמפחית בפועל את הגיל האפקטיבי.

השפעות פסיכולוגיות וחברתיות שמעצבות את השוק

מחקר בכתב העת Nature זיהה מספר ביאסים התנהגותיים בנדל"ן הקשורים לתפיסת הגיל: עיגון עולה מהערכות ערך מבוססות נקודות התחלה, הימנעות מהפסד היוצרת העדפה לשמר על פני רווח, ואפקט קבוצה הגורם למעקב אחר החלטות אחרים.קישור רגשי למבנים ישנים כולל "קסם" ו"רומנטיקה" של מבנים היסטוריים, תחושת ייחודיות וזהות אישית, וחיבור לזיכרונות והיסטוריה מקומית. דור המילניאלים מפגין העדפה מיוחדת לאזורים עירוניים והליכים, עם הערכה ל"אותנטיות" ו"ייחודיות" שמבנים ישנים מספקים.מחזורי אופנה אדריכלית יוצרים דפוסים חוזרים: כל סגנון עובר מ"מודרני" ל"מיושן" ל"וינטאג'" ו"היסטורי". דוגמאות כוללות בתי חום בברוקלין שעברו מ"מונוטוניים" למיליוני דולרים, או מבני ברוטליזם סובייטי שהפכו לנחשקים. תהליך הגנטריפיקציה הופך שכונות עם מבנים ישנים לנחשקות, מתחיל עם אמנים וצעירים ומסתיים במשיכת אוכלוסיה אמידה יותר.

פיתוחים טכנולוגיים שמשנים את המשוואה

בנייה ירוקה וחכמה יוצרת יתרונות חדשים למבנים ישנים. מחקר של National Trust for Historic Preservation מראה כי רטרופיט של מבנים קיימים כמעט תמיד "ירוק" יותר מבנייה חדשה, עם חיסכון של עד 60% ב"פחמן גלום" וחיסכון בבטון ופלדה שהם החומרים עם ההשפעה הסביבתית הגדולה ביותר.מבנים ישנים משוקמים יכולים להשיג יעילות אנרגטית זהה או טובה יותר ממבנים חדשים, בכך מבוטלים נימוקי "טכנולוgiה מיושנת". טכניקות BIM מותאמות לרטרופיט, חומרים מתקדמים לבידוד ומערכות ניטור חכמות מאפשרות שדרוג טכנולוגי בעלות נמוכה יותר מבנייה חדשה.

מסקנות ומודל הערכה מעודכן

הממצאים מצביעים על כך שהתיאוריה הכלכלית הקלאסית פשוטה מדי ואינה מתחשבת במורכבות השוק האמיתית. גיל המבנה הוא רק אחד מגורמים רבים, ולא בהכרח הדומיננטי. מודל הערכה מעודכן צריך להתחשב במספר משתנים:

1. גיל אפקטיבי במקום כרונולוגי, המתחשב בתחזוקה ושיפורים
2. מיקום ונגישות כגורמים שיכולים לגבור על השפעת הגיל
3. איכות בנייה מקורית ופוטנציאל שימור
4. גורמים פסיכולוגיים וחברתיים כמו אותנטיות וייחודיות
5. פוטנציאל פיתוח עתידי ושינויי שימוש
6. רגולציה ומדיניות תכנון הקשורה לשימור והתחדשות

המלצות יישומיות

עבור שמאים ומעריכים, ההמלצה היא לאמץ כלי AI כתמיכה ולא כתחליף לעבודה המקצועית, להשקיע בהכשרה בתחום הגיל האפקטיבי ולפתח מומחיות בהערכת מבנים היסטוריים. עבור קובעי מדיניות, חשוב לעודד שימור מבנים כאמצעי פיתוח כלכלי תוך איזון עם צרכי פיתוח.למשקיעים, מבנים בני 10-15 שנה מציעים איזון אופטימלי בין מחיר לאיכות, בעוד מבנים ישנים באזורי התחדשות עירונית מציעים פוטנציאל עלייה גבוה. פריפריה עם פרויקטי התחדשות עתידיים ושכונות ישנות במרכזי ערים הנמצאות בשיפוץ מהווים אזורי הזדמנות.המחקר מוכיח כי הקשר בין גיל המבנה לשווי הנכס אינו פשוט או ליניארי, והשוק מגיב למכלול מורכב של גורמים טכניים, כלכליים, חברתיים ופסיכולוגיים. הבנה עמוקה יותר של המורכבות הזו חיונית להערכות מדויקות ולקבלת החלטות השקעה נבונות בשוק הנדל"ן המודרני.

Gemi השפעת גיל המבנה על שווי נכסים – בין תיאוריה למציאות

תקציר מנהלים

הערכת שווי של נכסי נדל"ן היא משימה מורכבת, שבה גיל המבנה נחשב לאחד הגורמים המכריעים. עם זאת, ניתוח מעמיק מגלה כי הקשר בין גיל המבנה לשוויו אינו לינארי או חד-ממדי, אלא מושפע ממערך מורכב של גורמים תיאורטיים ומעשיים. דוח זה בוחן את הפער המהותי בין הגיל הכרונולוגי של מבנה (שנת הבנייה) לבין הגיל האפקטיבי שלו (המבוסס על מצבו הנוכחי). הוא מפרט את מנגנוני הפיחות (Depreciation) וההתיישנות (Obsolescence) לסוגיהם – פיזית, פונקציונלית וכלכלית – ומדגים כיצד כולם פועלים יחד.הניתוח האמפירי מראה כי השקעות בשיפוץ ותחזוקה יעילה יכולות למתן את ירידת הערך הנובעת מהתיישנות ואף להוביל להשבחה. עם זאת, קיימת הסתייגות משמעותית בדמות "השבחת יתר", מצב שבו עלות השיפוץ אינה מתורגמת במלואה לעלייה בשווי השוק, בעיקר כאשר היא חורגת ממגבלת המחיר הסביבתית. המקרה הייחודי של שוק הנדל"ן הישראלי, עם תוכניות כמו תמ"א 38, מספק דוגמה חיה לדרך שבה רגולציה יכולה להפוך התיישנות בלתי ניתנת לריפוי להזדמנות כלכלית משמעותית. בנוסף, מוסבר כי גורמי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה אינם רק עלויות פסיביות, אלא מנופי החלטה המשפיעים באופן מכריע על כדאיות ההשבחה.הדוח מציע מודל הערכה אינטגרטיבי, החורג מגישות מסורתיות. מודל זה מתבסס על מושג הגיל האפקטיבי, אך משקלל אותו עם ניתוח מעמיק של פוטנציאל השבחה רגולטורי, אפיון מפורט של סוגי ההתיישנות וניתוח שוק מקומי מדויק. מודל זה נועד לספק לשמאים, יזמים ומשקיעים מסגרת עבודה מקיפה, שתאפשר קבלת החלטות מושכלת ומדויקת יותר, תוך מעבר מהערכה סטטית של גיל כרונולוגי להערכה דינמית וצופה פני עתיד של הנכס.

מסגרת תיאורטית: מושגי יסוד בהערכת גיל ופיחות

גיל כרונולוגי מול גיל אפקטיבי

הערכת גיל של מבנה מתבססת על שני מושגים עיקריים שונים במהותם: גיל כרונולוגי וגיל אפקטיבי. הגיל הכרונולוגי (Actual Age או Chronological Age) הוא נתון אובייקטיבי וקבוע המייצג את מספר השנים שחלפו מאז שהמבנה נבנה בפועל. לעומתו, הגיל האפקטיבי (Effective Age) הוא מושג מורכב יותר המהווה הערכה של גיל המבנה בהתבסס על מצבו הפיזי הנוכחי, מידת הבלאי המצטבר, איכות התחזוקה והשדרוגים שבוצעו לאורך השנים.הגיל האפקטיבי הוא למעשה תוצר של שיקול דעת מקצועי של שמאי המקרקעין. הוא יכול להיות נמוך משמעותית מהגיל הכרונולוגי במקרים שבהם המבנה עבר שיפוצים יסודיים ותחזוקה שוטפת ואיכותית. לדוגמה, מבנה שנבנה לפני 80 שנה אך עבר שדרוגים מודרניים ותחזוקה מעולה יכול לקבל גיל אפקטיבי נמוך מאוד, של 10 שנים בלבד. מנגד, מבנה בן 20 שנה שסובל מהזנחה ואיכות בנייה ירודה עלול לקבל גיל אפקטיבי גבוה יותר מהגיל הכרונולוגי שלו.ההבדל בין שני המושגים אינו רק טכני, אלא מהווה את הבסיס להערכה מקצועית. מודל שמתבסס רק על גיל כרונולוגי הוא פגום מיסודו, שכן הוא אינו מסוגל להבדיל בין נכס מוזנח לנכס מטופח באותו גיל. הגיל האפקטיבי משמש כמשתנה מתווך המקשר בין מצב הנכס בפועל לבין ערכו בשוק. הוא מאפשר לשמאי המקרקעין להתאים מודלים סטטיים, המבוססים על שנת הבנייה בלבד, למציאות הדינמית של השקעות בנכס ושינויים בשוק. הערכה מדויקת של הגיל האפקטיבי היא קריטית לצורך חיזוי נכון של שווי הנכס ומשמשת כלי מרכזי בעת קבלת הצעות רכישה, שכן היא מאפשרת לזהות "עסקאות מציאה" או להימנע מ"עוקץ נדל"ן". בגישת גיל-חיים (Economic Age-Life Method), הגיל האפקטיבי אף נגזר מההפרש שבין חייו הכלכליים של המבנה לבין חייו הכלכליים הנותרים.

סוגי הפיחות וההתיישנות בנכסי נדל"ן

בנוסף לגיל, על שמאי המקרקעין לבחון את מכלול הגורמים המכונים פיחות (Depreciation) והתיישנות (Obsolescence), המוגדרים כירידה בתועלת של הנכס המביאה לירידה בערכו. פיחות זה מתרחש עקב מספר גורמים שניתן לסווג לשלוש קטגוריות מרכזיות:

1. התיישנות פיזית (Physical Deterioration): זהו הבלאי הפיזי הטבעי והמתמשך של המבנה, הנובע משימוש, הזנחה או חשיפה לפגעי מזג האוויר. התיישנות פיזית יכולה להיות ניתנת לריפוי (Curable) אם עלות התיקון נמוכה מערך ההשבחה שייווצר כתוצאה ממנו, או שאינה ניתנת לריפוי (Incurable) במקרה של נזקים יקרים ומהותיים למערכות המבנה. גג דולף, לדוגמה, הוא כשל פיזי שניתן לריפוי, אך אם ההזנחה גרמה לנזקי רטיבות ועובש נרחבים בכל המבנה, התיקון עלול להיות כה יקר שהוא ייחשב להתיישנות בלתי ניתנת לריפוי.
2. התיישנות פונקציונלית (Functional Obsolescence): התיישנות זו מתייחסת לירידה בשווי הנכס כתוצאה מליקויים בתכנון, עיצוב או סגנון שאינם עומדים בסטנדרטים ובהעדפות השוק העכשווי. דוגמאות לכך כוללות פריסה מיושנת של חדרים (למשל, הצורך לעבור דרך חדר אחד כדי להגיע לאחר), תשתיות מיושנות כמו חימום באמצעות רדיאטורים במקום מיזוג מרכזי, או היעדר חללים פתוחים המקובלים בדירות מודרניות. בדומה להתיישנות הפיזית, גם התיישנות פונקציונלית יכולה להיות ניתנת לריפוי (כמו עדכון גימורים ישנים) או בלתי ניתנת לריפוי (כמו תכנון אדריכלי פגום של המבנה שדורש שינוי יסודי). מושג נוסף בקטגוריה זו הוא "סופר-אדקוואטיות" (Superadequacy), שמתייחס למצב שבו נכס או תכונה מסוימת שלו מפותחים יתר על המידה ביחס לסטנדרט השוק באזור, מה שעלול למנוע מהנכס להשיג את הערך המלא של ההשבחה.
3. התיישנות סביבתית/כלכלית (External/Economic Obsolescence): התיישנות זו נגרמת על ידי גורמים חיצוניים, שאינם בשליטתו של בעל הנכס. דוגמאות כוללות שינוי בתשתיות התחבורה שמקשה על גישה לנכס (למשל, הסרת צומת מרומזרת), בניית מפעל או מתקן לא רצוי בסמוך לנכס, או שינויים בתקנות האזוריות (כגון שינוי בייעוד הקרקע). סוג זה של התיישנות הוא לרוב בלתי ניתן לריפוי על ידי בעל הנכס, והוא יכול להיות זמני (למשל, בשוק מוצף בהיצע) או קבוע.

הבנה מקיפה של ההתיישנות מחייבת להבין כי שלושת הסוגים אינם פועלים בנפרד אלא יכולים להשפיע זה על זה באופן הדדי. למשל, הזנחת גג במבנה ישן (התיישנות פיזית) עלולה לגרום לנזקי עובש נרחבים (התיישנות פונקציונלית) שתיקונם כה יקר עד שהוא הופך את כל הנכס לבלתי כדאי מבחינה כלכלית, וכתוצאה מכך גורם להתיישנות כלכלית. גישת הערכה מקצועית, כמו שיטת הפירוק (Breakdown Method), מחייבת לבחון כל רכיב של פיחות והתיישנות בנפרד, תוך הערכה של הגיל האפקטיבי והחיים הכלכליים הייחודיים לכל חלק במבנה, וזאת כדי להגיע להערכה המדויקת ביותר של שווי הנכס.

גישות הערכה מסורתיות והתאמתן לגיל המבנה

בפרקטיקה המקצועית של שמאות מקרקעין, ישנן שלוש גישות הערכה מרכזיות המקובלות בעולם. גיל המבנה משמש כמשתנה מרכזי בכל אחת מהן, אך השפעתו נבחנת בדרכים שונות.

גישת ההשוואה למכירות (Sales Comparison Approach)

גישה זו מתבססת על עקרון הפשטות, שלפיו שוויו של נכס נקבע על פי מחירי מכירה של נכסים דומים שנסחרו לאחרונה באזור הגיאוגרפי הרלוונטי. בשיטה זו, שמאי המקרקעין אוסף נתוני מכירות דומות, בוחן אותן, ומבצע התאמות למשתנים כגון גודל, מיקום, מצב ותכונות ייחודיות כדי להגיע לערך מדויק של הנכס הנידון.גיל המבנה ומצבו הפיזי הם גורמים מרכזיים בתהליך ההתאמה. עם זאת, שימוש בגיל הכרונולוגי בלבד עלול להוביל לטעויות. תהליך הערכה מקצועי דורש מהשמאי לבחון את המבנה פיזית ולהעריך את הגיל האפקטיבי שלו, תוך התחשבות בתחזוקה שוטפת ושיפוצים שבוצעו. רק על ידי התאמה זו ניתן לבחור עסקאות השוואה רלוונטיות באמת. לדוגמה, השוואת דירה משופצת בבניין ישן לדירה מוזנחת בבניין באותו גיל כרונולוגי תהיה הערכה שגויה. מגבלתה העיקרית של שיטה זו היא שהיא פחות מתאימה לנכסים ייחודיים או נדירים, כמו בניינים לשימור או נכסים שעברו השבחה מסיבית שאין לה תקדים בסביבה, שכן קשה למצוא להם נכסים דומים לשם השוואה.

גישת העלות (Cost Approach)

גישה זו מעריכה את שווי הנכס על בסיס עקרון התחליף, ומתאימה בעיקר לנכסים חדשים או לנכסים ייחודיים שאין להם שוק מכירות פעיל. על פי הגישה, שווי הנכס מורכב משווי הקרקע (כאילו הייתה פנויה), בתוספת עלות הקמת מבנה חדש זהה או תחליפי, בניכוי פיחות מצטבר המחושב על כל רכיבי המבנה.בגישה זו, גיל המבנה נכנס לתמונה בצורה ישירה דרך חישוב הפיחות המצטבר. אחת השיטות המרכזיות לחישוב זה היא "מודל גיל-חיים כלכלי" (Economic Age-Life Method), המבטא את הפיחות היחסי כפונקציה של הגיל האפקטיבי של המבנה ביחס לתוחלת החיים הכלכליים המשוערים שלו. כך, למשל, אם למבנה יש חיים כלכליים משוערים של 50 שנה וגיל אפקטיבי של 25 שנה, הפיחות המצטבר יהיה 50%. חישוב זה מוגבל בשל הקושי להעריך במדויק את הפיחות המצטבר לאורך זמן ואת תוחלת החיים הכלכליים של הנכס, וכן בגלל שהוא מתקשה להתחשב בהתיישנויות פונקציונליות וכלכליות שהן לאו דווקא פיזיות.

גישת ההכנסות (Income Approach)

גישה זו מתאימה לנכסים שמייצרים הכנסה קבועה, כגון נכסים מסחריים או מבנים מרובי דירות להשכרה. היא קובעת את שווי הנכס על ידי היוון ההכנסה התפעולית הנקייה (Net Operating Income - NOI) הצפויה ממנו.גיל המבנה משפיע על גישה זו בשני אופנים: ראשית, נכסים ישנים יותר דורשים עלויות תחזוקה גבוהות יותר, מה שמפחית את ההכנסה התפעולית הנקייה ובהתאם את שווי הנכס. שנית, הסיכון הכרוך בהחזקת נכס ישן, החשש מהתיישנות עתידית או עלויות בלתי צפויות, בא לידי ביטוי בשיעור היוון (Capitalization Rate) גבוה יותר, המפחית גם הוא את שווי הנכס.

מודלים כלכלומטריים: מודל המחירים ההדוניים (Hedonic Price Model)

בניגוד לגישות המסורתיות, מודל המחירים ההדוניים הוא מודל סטטיסטי המבוסס על ניתוח רגרסיה מרובה. מטרתו היא לבודד ולכמת את ההשפעה ה"נקייה" של כל תכונה על שווי הנכס, כולל גיל המבנה, גודל, מיקום, איכות ועוד. מודל זה מאפשר לחוקרים ושמאים למדוד בצורה מדויקת את השפעת הגיל האפקטיבי על המחיר, תוך התחשבות במשתנים נוספים. המודל יכול לשמש כדי לבחון כיצד השפעת הגיל משתנה בין אזורים, שווקים וסוגי נכסים, וכך מאפשר הערכה מדעית ומדויקת יותר של גורם הפיחות.

ניתוח אמפירי וגילויים מהשוק

מחקרים אמפיריים על שיעורי פיחות (Depreciation Rates)

מחקרים כלכלומטריים שונים בנושא פיחות נכסים מראים כי הירידה בשווי אינה תהליך לינארי וקבוע. מחקר של Malpezzi et al. מ-1987 מצא ששיעור הפיחות השנתי גבוה יותר עבור נכסים חדשים (בממוצע 1%) ויורד באופן משמעותי עבור נכסים ותיקים יותר (0.4% לנכס בן 10 שנים). ממצא זה מדגיש את המורכבות שבקשר בין גיל לשווי, ומצביע על כך שההנחה שפיחות הוא קבוע אינה מדויקת.בנוסף, שיעורי הפיחות משתנים באופן ניכר על בסיס נסיבות שונות. הם אינם אחידים בין אזורים גיאוגרפיים שונים, וגם לא בין סוגי נכסים. לדוגמה, שיעורי הפיחות שנמצאו בארה"ב (כ-1.5% בממוצע לשנה) שונים משמעותית מהשיעורים שנמדדו ביפן (כ-10% למבנים מסחריים) או משוודיה, ומציגים תלות הדוקה גם בתחזוקת הנכס ובשוק המקומי. כמו כן, נמצא ששיעור הפיחות גבוה יותר בנכסים מושכרים לעומת נכסים שבהם מתגורר הבעלים, מה שמרמז על בלאי מוגבר עקב שימוש שאינו בבעלות עצמית.

השפעת שיפוץ ותחזוקה על הורדת הגיל האפקטיבי

השקעות בשיפוץ ותחזוקה של נכסים ישנים הן גורם מרכזי שיכול למתן את ירידת הערך הנובעת מהתיישנות, ובמקרים רבים אף להוביל להשבחה משמעותית. תחזוקה טובה יכולה להוריד את הגיל האפקטיבי של נכס ישן בהרבה מגילו הכרונולוגי, ובכך להעלות את אטרקטיביותו בשוק. מחקרים אף מצאו שבנכסים שעברו שיפוצים, ירידת הערך הנקשרת לגיל הופכת למעשה לעליית ערך. עם זאת, חשוב להבחין בין השקעה חכמה לבין השקעה בלתי יעילה.המושג "השבחת יתר" (Over-improvement) מתאר מצב שבו עלות השיפוץ אינה מתורגמת במלואה לעלייה בשווי השוק של הנכס. הדבר יכול להתרחש כאשר בוחרים בסגנון שיפוץ ייחודי מדי שאינו פונה לקהל רחב, או כאשר מושקע סכום גבוה במיוחד בשיפוץ יוקרתי בנכס הממוקם בשכונה עם "תקרת מחיר" נמוכה. למשל, שיפוץ בעלות של חצי מיליון שקלים בדירה ששווה 2.5 מיליון שקלים עשוי להעלות את ערכה ל-2.7 מיליון שקלים בלבד, מה שמביא להפסד של 300,000 שקלים על ההשקעה. לעומת זאת, שיפוץ אטרקטיבי ויעיל יכול להעלות את שווי הנכס מעבר לעלותו, ולייצר רווח יזמי. הניתוח המקצועי של שמאי מקרקעין חייב לכלול לא רק את עלות השיפוץ אלא גם את הערכת "תרומת השווי" הריאלית שלו בשוק המקומי. השיפוצים בעלי התשואה הגבוהה ביותר על ההשקעה (ROI) הם לרוב במטבחים, חדרי אמבטיה, הוספת שטח מגורים ושיפור חזות חיצונית (Curb Appeal).

המקרה הייחודי של ישראל: תוכניות התחדשות עירונית ומיסוי

שוק הנדל"ן הישראלי מציג גורמים ייחודיים המשפיעים על הערכת נכסים ישנים, ובפרט מנגנונים רגולטוריים ומיסויים שיכולים לשנות מהיסוד את דינמיקת הערך.

תמ"א 38 כגורם מנטרל פיחות ומעלה ערך

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, המוכרת כתמ"א 38, נועדה לטפל בפיחות מבני ובסיכון קיומי של מבנים ישנים שנבנו לפני 1980. התוכנית מספקת ליזמים תמריצים כלכליים בדמות זכויות בנייה נוספות שאינן קיימות בתב"ע (תוכנית בניין עיר), בתמורה לחיזוק המבנה והשבחת דירות הדיירים הקיימים באמצעות הוספת ממ"דים, מרפסות, מעליות ועוד.פרויקט תמ"א 38 משמש ככלי רגולטורי שהופך התיישנות פיזית ופונקציונלית חמורה, שבעבר הייתה עלולה להיות בלתי ניתנת לריפוי כלכלי, להתיישנות ניתנת לריפוי באמצעות מודל עסקי רווחי. במקום שהנכס יאבד ערך בשל היותו ישן ובלתי מתאים לתקני בטיחות מודרניים, הוא משודרג ומקבל תוספות פונקציונליות המעלות באופן משמעותי את ערכו. הניתוח של נכס בסיטואציה כזו חייב לחרוג מהערכת מצבו הנוכחי הסטטי, ולכלול הערכה מקיפה של פוטנציאל ההשבחה העתידי לאחר מימוש התוכנית.

השפעת מיסוי על השבחת נכסים ישנים

הערכה מלאה של השבחת נכס ישן חייבת לכלול ניתוח מעמיק של ההשפעות המיסויות, שכן הן יכולות לקבוע האם פרויקט השבחה הוא אכן כדאי.

• מס שבח (Capital Gains Tax): זהו מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר במכירת נכס, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. הוצאות אלה יכולות לכלול עלויות שיפוץ והשבחה, שכר טרחת עורכי דין ועמלות תיווך. רשויות המס עשויות שלא להכיר בהוצאות חריגות או בהיעדר אסמכתאות (קבלות). בתמ"א 38, קיים פטור מיוחד ממס שבח על שירותי הבנייה שקיבלו הדיירים מהיזם (כגון הוספת ממ"ד או מרפסת). פטור זה נועד להפוך את הפרויקטים לכדאיים יותר מבחינה כלכלית.
• היטל השבחה (Betterment Levy): זהו מס המוטל על בעל נכס שנהנה מעליית שווי כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג. היטל ההשבחה מוטל בשיעור של 50% מהשבחת הנכס. בניגוד למס שבח, הוא מוטל על עצם מתן זכויות הבנייה, גם אם הן לא מומשו בפועל. במקרה של תמ"א 38, בעלי דירות יכולים להיות מחויבים בהיטל זה על זכויות הבנייה שקיבלו במסגרת התוכנית.

ההשפעה הריאלית של השבחת נכס ישן אינה מסתכמת בעליית הערך הגולמית, אלא ברווח הנקי שנותר לאחר תשלומי המס. על כן, שמאי מקרקעין שמספק הערכה כדאית חייב להציג תמונה מלאה הכוללת את כל החבויות המיסויות הצפויות, כדי לאפשר קבלת החלטה מושכלת ומדויקת.

גיבוש המודל המעודכן: הערכה בין תיאוריה למציאות

הניתוח המעמיק שלעיל מבהיר כי הגישות המסורתיות להערכת נכסים ישנים, המסתמכות במידה רבה על גורמים סטטיים כמו גיל כרונולוגי או עלות בנייה, לוקות בחסר. נכס ישן אינו ישן רק בשל שנת בנייתו; ערכו הוא פונקציה מורכבת של מצבו בפועל, פוטנציאל השדרוג שלו וההקשר הכלכלי והרגולטורי בו הוא נמצא. לאור זאת, יש צורך לגבש מודל הערכה אינטגרטיבי ורב-ממדי, שיאחד את הכלים התיאורטיים והתובנות האמפיריות שנחשפו.

הצגת מודל הערכה אינטגרטיבי רב-ממדי

המודל המוצע מתבסס על הסטת מוקד ההערכה מ"גיל" כנתון סטטי ל"גיל אפקטיבי" כמשתנה דינמי ומרכזי. הוא כולל חמישה מרכיבים עיקריים שפועלים יחד:

1. ציון גיל אפקטיבי משוקלל: מעבר להערכה הפיזית של המבנה, הגיל האפקטיבי יחושב על בסיס שקלול של תחזוקה שוטפת, איכות חומרי הבנייה (שמשפיעים על אורך החיים הפיזי של הנכס), ועדכונים טכנולוגיים שבוצעו בו לאורך השנים. ציון זה ייתן תמונה מדויקת יותר של מצב הנכס וישמש בסיס לחישוב פיחות רלוונטי.
2. פרופיל התיישנות מקיף: במקום התייחסות כללית לפיחות, יבוצע ניתוח מפורט של שלושת סוגי ההתיישנות. השמאי יאפיין באופן פרטני את התיישנות הפיזית (בלאי), הפונקציונלית (עיצוב מיושן) והכלכלית (גורמים חיצוניים) של הנכס, תוך הבחנה בין רכיבים ניתנים לריפוי לבין רכיבים שאינם ניתנים לריפוי. ניתוח זה יאפשר למעריך לא רק לקבוע את ערך הנכס הנוכחי, אלא גם לכמת את עלות פוטנציאל ההשבחה.
3. פוטנציאל השבחה רגולטורי/אדריכלי: במודל זה, נכס ישן אינו נתפס כנכס שרק מאבד מערכו. הוא נבחן גם על בסיס פוטנציאל ההשבחה שגלום בו. הערכה זו תכלול בחינת כדאיות במסגרת תוכניות התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 , פוטנציאל הרחבת זכויות בנייה קיימות או אפשרויות שימור אדריכלי שיכולות להוסיף ייחוד וערך.
4. השפעת מיקום ספציפית: במקום התייחסות כללית ל"מיקום", המודל יכלול ניתוח מדויק של הקשר בין מיקום הנכס לבין גורמי הערך הספציפיים באזור. ניתוח זה יכלול קרבה לתחבורה ציבורית, מרכזי תעסוקה וחינוך, תוך התחשבות במגמות שוק אזוריות, והשפעת גורמים סביבתיים כגון נוף.
5. התאמה לשוק המקומי והמיסוי: המודל יתחשב בניתוח שוק מקומי, שיעורי פיחות אמפיריים ודינמיקות מיסוי ספציפיות. הוא יכלול חישוב של הרווח הנקי האפשרי מהשבחה, לאחר תשלום מס שבח והיטל השבחה רלוונטיים, כדי לספק תמונה כלכלית ריאלית ומלאה למקבלי ההחלטות.

מסקנות והמלצות

הניתוח המקיף בדוח זה מראה כי גיל המבנה הוא גורם רב-משמעות בשמאות מקרקעין, אך יש לפרשו בזהירות. מסקנתו העיקרית היא שיש לנטוש את הגישה הלינארית והפשטנית המקשרת בין גיל כרונולוגי לשווי, ולאמץ גישה דינמית ואינטגרטיבית המבוססת על גיל אפקטיבי ועל פוטנציאל השבחה עתידי.

סיכום הממצאים העיקריים:

• הגיל האפקטיבי הוא המדד הרלוונטי: בעוד הגיל הכרונולוגי הוא נתון אובייקטיבי, הגיל האפקטיבי הוא מדד השוק המשקף את מצבו הריאלי של הנכס, והוא תלוי ישירות בהשקעות שנעשו בו.
• התיישנות היא תהליך רב-ממדי: התיישנות אינה רק בלאי פיזי, אלא גם ליקויים פונקציונליים וכלכליים, שיכולים להשפיע זה על זה. ניתוח מפורט שלהם חיוני כדי להעריך את שווי הנכס באופן מלא.
• השבחת נכס דורשת אסטרטגיה: השקעות בשיפוץ אינן מבטיחות עלייה זהה בערך השוק, ויש להיזהר מ"השבחת יתר" שאינה תואמת את סביבת הנכס ואת טעמו של קהל היעד.
• רגולציה ומיסוי משנים את הכללים: תוכניות כמו תמ"א 38 מספקות מנוף כלכלי לטיפול בהתיישנות. יחד עם זאת, גורמי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה יכולים להשפיע באופן ניכר על הרווח הנקי, ולכן יש לכלול אותם בכל הערכת כדאיות.

המלצות מקצועיות:

• לשמאי המקרקעין: על השמאי המודרני לעבור ממתן הערכה סטטית המבוססת על גיל כרונולוגי, לגיבוש ניתוח מפורט של הגיל האפקטיבי, פוטנציאל ההשבחה וההשלכות המיסוייות. הדוח ממליץ על אימוץ מודל הערכה אינטגרטיבי, שישלב כלים אנליטיים כמו ניתוח שוק יסודי ובחינה פיזית מעמיקה של הנכס.
• ליזמים ומשקיעים: קבלת ההחלטה על השקעה בנכס ישן צריכה להתבסס על ניתוח מעבר לשווי הנכס הקיים. יש לבחון לעומק את פוטנציאל ההשבחה הגלום בנכס, בין אם באמצעות שיפוצים פנימיים או תוכניות התחדשות עירונית, ולנתח את הרווח הכלכלי הנקי לאחר ניכוי מסים רלוונטיים.
• לרגולטורים: הממצאים מדגישים את חשיבותם של מנגנונים רגולטוריים כגון תמ"א 38 ופטורי מיסוי, המספקים תמריץ כלכלי להתמודדות עם התיישנות מבנים ישנים. יש לבחון באופן מתמיד את השפעתם הכלכלית של מנגנונים אלה על מנת להבטיח פיתוח עירוני בר-קיימא ויעיל.

Per השפעתו של גיל המבנה על שווי נכסים – בין תיאוריה למציאות: מחקר עומק

תקציר מנהלים

המחקר חושף פערים משמעותיים בין התיאוריה הכלכלית המקובלת לבין המציאות האמפירית בנושא השפעת גיל המבנה על שווי הנכס. בעוד שהתיאוריה מצביעה על ירידת ערך לינארית, המחקרים האמפיריים מגלים דפוסים מורכבים יותר, כולל יחסים לא-לינאריים ואפילו עליית ערך בבניינים מסוימים. קיימת שונות רחבה בקצבי הפחת בין מדינות ואזורים - מ-0.26% בשנה בבריטניה ועד 10% בשנה ליפן, כאשר רוב המחקרים מצביעים על קצבים של 1-3% בשנה.

מבוא

השפעתו של גיל המבנה על שווי הנכס מהווה נושא מרכזי בתחום השמאות והכלכלה של נדל"ן. הבנת הקשר הזה חיונית לקבלת החלטות מושכלת בתחומי השקעות, מימון, מיסוי ותכנון עירוני. מחקר זה בוחן את הפערים בין התיאוריות הכלכליות המקובלות לבין הממצאים האמפיריים במגוון שווקים גלובליים, תוך התמקדות באתגרי הערכה מעשיים ובהשלכות על תקינה מקצועית.

סקירת ספרות תיאורטית

הגדרות גיל המבנה

המחקר האקדמי מזהה שלושה סוגי גיל עיקריים:

גיל כרונולוגי - הזמן שעבר מאז השלמת הבנייה, מהווה את המדד הבסיסי והנפוץ ביותר בהערכות.journals.vilniustech+1

גיל פונקציונלי - מתייחס ליכולת המבנה לספק את השירותים הנדרשים, תוך התחשבות בתחזוקה ושיפוצים. מבנה בן 30 שנה שעבר שיפוץ מקיף עשוי לתפקד כמו מבנה בן 10 שנים.pacificappraisers

גיל אפקטיבי - המשלב גורמים פיזיים וכלכליים, כולל מיקום, איכות תחזוקה ותנאי שוק. זהו המדד החשוב ביותר להערכת שווי, אך גם המורכב ביותר לחישוב.pacificappraisers

תיאוריות הפחת הקלאסיות

התיאוריה הכלכלית הקלאסית מבוססת על שלושה מקורות עיקריים לירידת ערך:

הידרדרות פיזית - הנזק הטבעי הנוגע לחומרי הבניין, מערכות המבנה ואלמנטים מבניים. זהו הגורם הבסיסי והניתן לחיזוי ביותר, הפועל באופן מתמשך מרגע השלמת הבניין.diva-portal+1

התיישנות פונקציונלית - התאמה לא מספקת של המבנה לסטנדרטים או לצרכים עכשוויים. דוגמאות כוללות פריסה לא יעילה, מערכות טכנולוגיות מיושנות או חוסר בתשתיות דיגיטליות מודרניות.wallstreetprep+1

התיישנות חיצונית - גורמים סביבתיים וכלכליים שאינם תחת שליטת בעל הנכס, כגון שינויים בשכונה, תנאי תחבורה או מגמות כלכליות מקומיות.dspace.mit

ממצאים אמפיריים מהעולם

שונות במדדי פחת

המחקר מגלה שונות דרמטית בקצבי הפחת השנתיים בין מדינות ואזורים שונים:accaglobal+2

• בריטניה: 0.26% בשנה לנכסי מגוריםnetgain
• ארצות הברית: 0.5-1.5% בשנה בממוצעcleartax
• שוודיה: 2.0% בשנה למבנים בני 30+ שניםpacificappraisers
• יפן: 6-10% בשנה (מבנה בלבד, ללא קרקע)bohrium
• אירופה: 2.9% בשנה למבני משרדיםsciencedirect

השונות הזאת מצביעה על השפעה משמעותית של גורמים מקומיים כמו תנאי אקלים, תרבות תחזוקה, רגולציה ומאפייני שוק.

דפוסים לא-לינאריים

בניגוד להנחה התיאורטית של פחת לינארי, מחקרים רבים מגלים יחסים מורכבים יותר:journals.vilniustech+2עקומת U: במחקר בטיילאן ובקוריאה נמצא כי ערך הנכסים יורד בשנים הראשונות (עד גיל 40-45) ואז עולה בשל פוטנציאל פיתוח מחדש.investopedia+1פחת מואץ בשנים הראשונות: מחקרים מארצות הברית מצביעים על פחת מהיר יחסית ב-20 השנים הראשונות, המאט בהמשך.akrivisteamיציבות לאחר גיל בינוני: נכסים שנשמרו היטב מציגים יציבות יחסית בערכם לאחר גיל 40-50 שנים.pacificappraisersDifferent theoretical and empirical patterns of building age-value relationships found in international real estate research

הפקטור הישראלי

מאפייני השוק הישראלי

השוק הישראלי מציג מאפיינים ייחודיים המשפיעים על יחסי גיל-ערך:dealpath+2מחסור בקרקע: בישראל, רוב הקרקעות הן בבעלות המדינה עם זכויות חכירה לטווח ארוך. מחסור זה מעלה את ערך הקרקע ומפחית את השפעת הפחת של המבנה על הערך הכולל.holdתהליכי שימור: תוכניות השימור בערים כמו תל אביב יוצרות ערך מוסף לבניינים היסטוריים, המנוגד לתיאוריה הקלאסית של פחת עם הגיל.sciencedirectדינמיקת מחירים: מחירי הנדל"ן בישראל עלו בכ-118% בין 2006-2017 ובכ-23% בין 2022-2023, כאשר עלייה זו השפיעה באופן דיפרנציאלי על מבנים בגילאים שונים.ipf

השפעת מיקום על יחסי גיל-ערך

במחקר ישראלי נמצא כי מיקום מבטל פחת: בעיר כמו תל אביב, ההבדל במחירי הקרקע בין רחוב לרחוב יכול להגיע ל-8,000$ למ"ר. באזורים כאלה, השפעת הגיל על הערך מתמתנת משמעותיally.sciencedirect

השפעת תחזוקה ושיפוצים

המרכיב הכלכלי של תחזוקה

מחקרים מצביעים כי תחזוקה מונעת יכולה להאט את הפחת בעד 1% בשנה. השקעה בתחזוקה שוטפת יכולה למעשה להפוך את הבניין ל"צעיר יותר" מבחינה פונקציונלית.pacificappraisers+1

ROI של שיפוצים

מחקרים מראים כי שיפוצים אסטרטגיים יכולים להניב תשואה של 57-62% על ההשקעה:prres

• שיפוץ מטבח: תשואה ממוצעת של 57-62%
• שיפוץ חדרי רחצה: תשואה דומה
• שיפורי יעילות אנרגטית: תשואה לטווח ארוך מעל למחירי השיפוץeasyaliyah

תחזוקה נדחית - מחיר הזנחה

תחזוקה נדחית מהווה את הגורם העיקרי להאצת הפחת. מחקרים מראים כי:eia.feaa.ugal+2

• זנחה גורמת לירידת ערך מהירה בשל פסילת בסיס קונים רחבwikipedia
• בעיות מבניות יכולות להפוך נכס למוכר רק לקונים במזומן המתכננים הליך הפיכהwikipedia
• עלויות תיקון מצטברות באופן לא-לינארי - בעיה קטנה עלולה להוביל לנזק מבני גדולeia.feaa.ugal

בניינים מוגנים וערך היסטורי

הפרדוקס של הערך ההיסטורי

מחקרים מרחבי העולם מציגים תמונה מורכבת לגבי השפעת הגנת מבנים על ערכם:globalpropertyguide+2

ממצאים חיוביים:

• 74% מהמבנים המוגנים בקנדה הציגו ביצועים ממוצעים או מעליהםglobalpropertyguide
• בטקסס, הגנה היסטורית הוסיפה 5-20% לערך הנכסideas.repec
• בדנמרק, בתים ראויים לשימור הציגו מחירי מכירה גבוהים ב-30% מהממוצעbuyitinisrael

השפעות שליליות חריגות:

• באוסטרליה נמצא כי מבנים מוגנים סבלו מהפחתה של -9.6% בערכםinstead
• התנגדות של סוכני נדל"ן הטוענים כי הגנה היסטורית מגבילה את החופש הבנייתיmpra.uni-muenchen

מנגנון הערך ההיסטורי

הגנה היסטורית יוצרת שני מנגנונים מנוגדים:

1. הגבלה בנייתית - מגבילה אפשרויות שינוי ועדכון
2. פרמיית יוקרה - יוצרת כרטיס כניסה לשוק מיוחד של אוהבי היסטוריה ואזורים יוקרתיים

המחקר מצביע כי בשונתיות המקרים, הפרמיה מנצחת על ההגבלה.mpra.uni-muenchen+1

פערים בין תיאוריה למציאות

בעיות מתודולוגיות

המחקר מזהה מספר בעיות מתודולוגיות הגורמות לפערים בין תיאוריה למציאות:הפרדה לא מספקת בין ערך קרקע למבנה: רוב המחקרים מתייחסים לערך הנכס הכולל, ללא הפרדה מדויקת בין ההשפעות על הקרקע מול המבנה.journals.vilniustech+1התעלמות מגורמי תחזוקה: מודלים תיאורטיים לעיתים קרובות מתעלמים מההשפעה המכרעת של איכות התחזוקה על קצב הפחת.pacificappraisersהטיה תרבותית: רוב המחקרים בוצעו בארצות המפותחות, עם תת-ייצוג של שווקים מתפתחים וגישות תרבותיות שונות לתחזוקה ושימור.bohrium

השפעת תנאי שוק

מחזורי נדל"ן: מחקרים מצביעים כי במשקים חזקים, המבנים הישנים מפסידים יותר ביחס לחדשים, ואילו במשקים חלשים ההפרש מתמתן.sciencedirectאפשרויות פיתוח מחדש: בעיר כמו הונג קונג או ניו יורק, ערך אפשרות הפיתוח מחדש יכול לעלות על ערך המבנה הקיים, מה שיוצר עקומת U בתלות גיל-ערך.journals.vilniustech+1Comparison of annual building depreciation rates across different property types and countries/regions based on academic research

המלצות יישומיות

למעריכי שווי

1. אימוץ מודל היברידי: שילוב של ממדי גיל כרונולוגי, פונקציונלי ואפקטיבי ברמת הערכהpacificappraisers
2. התחשבות באפשרות פיתוח מחדש: בביצוע הערכות לנכסים מבוגרים במיקומים אטרקטיביים, יש לשקול את ערך האופציה לפיתוח מחדשinvestopedia
3. תיעוד מצב תחזוקה: בדיקה מקיפה של מצב התחזוקה והשיפוצים שבוצעו כחלק מהליך ההערכהpacificappraisers

לבעלי נכסים

1. השקעה אסטרטגית בתחזוקה: תחזוקה מונעת הינה השקעה רווחית המאטה פחת ומשפרת תשואותshamay-mekarkein
2. תזמון שיפוצים: שיפוצים אסטרטגיים בגיל 15-25 שנים יכולים להאט משמעותית את עקומת הפחתprres
3. מינוף ערך היסטורי: במקרים מתאימים, רישום למאגרי שימור יכול להוסיף ערך משמעותיsciencedirect+1

לקובעי מדיניות

1. עידוד תחזוקה מונעת: יצירת תמריצי מס לתחזוקה מונעת ושיפוצי יעילות אנרגטיתeasyaliyah
2. גמישות בתקנות שימור: איזון בין שימור לבין אפשרות התאמה לצרכים מודרנייםmpra.uni-muenchen
3. מיסוי דיפרנציאלי: התאמת מדיניות המיסוי להכרה בדפוסי פחת לא-לינארייםfierarealestate

מגבלות המחקר ומחקר עתידי

מגבלות זוהו

• נתונים מוגבלים על בניינים בני 80+ שנים: רוב המחקרים מתמקדים במבנים צעירים יחסית
• היעדר מחקרי אורך: מעט מחקרים עוקבים אחר אותם נכסים לאורך זמן
• שונות במתודולוגיות: חוסר אחידות בדרכי מדידה והגדרת פחת בין מחקרים שונים

המלצות למחקר עתידי

1. מחקרי אורך: מעקב אחר אותם נכסים למשך עשרות שנים לזיהוי דפוסים מדויקים יותר
2. הפרדת רכיבי ערך: פיתוח מתודולוגיות מתקדמות להפרדה בין ערך קרקע למבנה
3. מחקר בשווקים מתפתחים: הרחבת המחקר לכלול שווקים ותרבויות מגוונות יותר
4. השפעת טכנולוגיה: בחינת ההשפעה של טכנולוגיות חדשות על דפוסי פחת ושימור

סיכום ומסקנות

המחקר מגלה כי הקשר בין גיל המבנה לשווי הנכס מורכב הרבה יותר מהנחות התיאוריה הקלאסית. השונות הרחבה בקצבי פחת בין מדינות (0.26%-10% בשנה) ודפוסי הערך הלא-לינאריים מצביעים על חשיבותם של גורמים מקומיים, תרבותיים וכלכליים.

הממצאים המרכזיים:

• פחת אינו לינארי ומושפע משילוב מורכב של גורמים פיזיים, פונקציונליים וכלכליים
• תחזוקה מונעת ושיפוצים אסטרטגיים יכולים להאט או אפילו להפוך את עקומת הפחת
• במיקומים פרימיום, ערך הקרקע יכול לבטל את השפעת פחת המבנה
• בניינים היסטוריים עשויים להציג מגמת עלייה בערך, בניגוד להנחות הקלאסיות

המודל המוצע משלב שלושה ממדי גיל (כרונולוגי, פונקציונלי ואפקטיבי) עם גורמים מקומיים ספציפיים, ומציע דרך למעבר מהתיאוריה הלינארית הפשוטה למודל מותאם מציאות המשקף את מורכבות השוק האמיתי.עבור המקצוע והתקינה, התוצאות מצביעות על הצורך בפיתוח מתודולוגיות הערכה גמישות יותר, המתחשבות בייחודיותם של שווקים מקומיים ובמגמות לא-לינאריות של יחסי גיל-ערך.

1. https://journals.vilniustech.lt/index.php/IJSPM/article/download/16984/11193/64582
2. https://www.bajajfinserv.in/building-depreciation-rate
3. https://pacificappraisers.com/importance-of-accurately-estimating-depreciation-in-cost-approach-appraisals/
4. http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1749426/FULLTEXT01.pdf
5. https://www.reit.com/sites/default/files/meetings/REITWise16/Government%20Relations%20Committee/Full%20Document(s)/MIT%20-%20Characteristics%20for%20Depreciation%20in%20Commercial%20and%20Multi-Family%20Property.pdf
6. https://www.wallstreetprep.com/knowledge/cost-approach/
7. https://inzeko.ktu.lt/index.php/EE/article/view/13777/8736
8. https://dspace.mit.edu/handle/1721.1/120153
9. https://www.accaglobal.com/content/dam/ACCA_Global/Technical/fact/tf-property-valuations-0822.pdf
10. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/0166046282900321
11. https://cleartax.in/s/land-and-building-depreciation-rate
12. https://www.netgain.tech/accounting-finance-glossary/real-estate-depreciation
13. https://www.bohrium.com/paper-details/age-related-depreciation-of-older-properties/947309118115283008-13459
14. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0927538X18304505
15. https://akrivisteam.com/blog/exploring-common-commercial-real-estate-valuation-models/
16. https://sciendo.com/pdf/10.2478/remav-2023-0003
17. https://www.investopedia.com/articles/investing/060815/how-rental-property-depreciation-works.asp
18. https://www.dealpath.com/blog/real-estate-appraisal-valuation-methods/
19. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0198971521000442
20. https://www.fierarealestate.co.uk/insights/core-commercial-real-estate-investing-flattening-the-depreciation-curve/
21. https://hold.co.il/how-to-assess-apartment-values-in-israel/
22. https://www.ipf.org.uk/static/uploaded/49487d89-2312-4f65-9cff23665f85ff96.pdf
23. https://shamay-mekarkein.com/real-estate-appraiser-in-israel/
24. https://www.prres.org/uploads/711/1897/Costello_Building_Age_Depreciation_real_option_value.pdf
25. https://www.easyaliyah.com/blog/complete-guide-to-property-purchase-tax-in-israel-mas-rechisha
26. https://eia.feaa.ugal.ro/images/eia/2018_3/Kirli.pdf
27. https://en.wikipedia.org/wiki/Israeli_land_and_property_laws
28. https://ec.europa.eu/eurostat/documents/3859598/5925925/KS-RA-12-022-EN.PDF
29. https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/israel/price-history
30. https://ideas.repec.org/a/ddj/fseeai/y2018i3p91-98.html
31. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264275118309569
32. https://www.buyitinisrael.com/news/real-estate-appraisal-in-israel/
33. https://www.instead.com/resources/blog/asset-depreciation-methods-comparison
34. https://mpra.ub.uni-muenchen.de/89347/1/MPRA_paper_89347.pdf
35. https://jerusalem-real-estate.co/real-estate-in-jerusalem/find-your-ideal-property-israel/
36. https://papers.ssrn.com/sol3/Delivery.cfm/SSRN_ID3549615_code337534.pdf?abstractid=3109760&mirid=1
37. https://uwaterloo.ca/heritage-resources-centre/sites/default/files/uploads/documents/p_value_0.pdf
38. https://dahp.wa.gov/sites/default/files/Leichenko_Study.pdf
39. https://www.sama.sk.ca/sites/default/files/2018-11/6Depreciation.pdf
40. https://www.northwooduk.com/articles/the-value-of-heritage-how-listed-buildings-elevate-local-property-markets/
41. https://www.historicspokane.org/wp-content/uploads/2019/04/Historic-District-benefits_Mabry_-6-7-07.pdf
42. https://propertymetrics.com/blog/physical-economic-functional-obsolescence/
43. https://realdania.dk/-/media/realdaniadk/publikationer/andre-filer/the-value-of-the-built-heritage.pdf
44. https://www.placeeconomics.com/wp-content/uploads/2020/01/City-Studies-WP-Online-Doc.pdf
45. https://www.hellodata.ai/help-articles/what-are-the-types-of-obsolescence-in-real-estate
46. https://heritagebc.ca/learning-centre/heritage-place-conservation/heritage-real-estate/
47. https://www.forbes.com/sites/reginacole/2018/08/20/your-house-is-in-a-historic-district-does-that-raise-or-lower-its-value/
48. https://corporatefinanceinstitute.com/resources/commercial-real-estate/physical-deterioration/
49. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837719317016
50. https://www.preservationsociety.org/the-economics-of-historic-preservation-2/
51. https://www.investopedia.com/terms/f/functional-obsolescence.asp
52. https://www.davidpublisher.com/Public/uploads/Contribute/5d90110471403.pdf
53. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046220302684
54. https://www.youtube.com/watch?v=CZmkMp8YZEc
55. https://www.theheritagealliance.org.uk/blog/the-heritage-index-and-the-rising-price-of-heritage-materials/
56. https://thecraftsmanblog.com/is-preservation-good-for-property-values/
57. https://remodelingright.com/the-impact-of-renovations-on-property-value-a-comprehensive-guide/
58. https://homebriefings.com/the-real-impact-of-deferred-maintenance-on-property-value/
59. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/Practical-considerations-for-RICS-valuers-operating-in-the-USA.pdf
60. https://vimova.ch/en/how-renovations-can-increase-your-property-s-value/
61. https://newsilver.com/the-lender/what-brings-down-property-value/
62. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/application_of_the_rics_valuation_professional_standards_in_the_united_states_1st_edition_rics.pdf
63. https://riccardovicarelliarchitects.com/how-home-renovations-boost-property-value/
64. https://www.neighborly.com/expert-tips/the-effect-of-maintenance-on-home-value
65. https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2024/06/IVSC-Perspectives-Paper-Inspections.pdf
66. https://www.switzerland-sothebysrealty.ch/en/conseils/technical/does-renovation-pay-successful-sale-your-property
67. https://www.homelight.com/blog/what-hurts-property-value/
68. https://www.nacva.com/Files/InternationalStandardsChart_Jun2022.pdf
69. https://rakeshnarula.com/impact-of-home-renovations-on-property-value-an-assessment/
70. https://www.norcalvaluation.com/valuation-appraisal-review-commonalities-in-ivs-and-uspap/
71. https://www.realtyonerealestate.com.au/home-renovations-that-increase-property-value/
72. https://gro-realestate.com/blog/what-decreases-property-value-the-most-key-factors-to-be-aware-of
73. https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2021/09/IVSCAnnualReport2017-18.pdf
74. https://www.tc-mgt.com/post/how-to-raise-property-value
75. https://climate.sustainability-directory.com/term/property-value-decline/
76. https://www.unomaha.edu/college-of-business-administration/center-for-real-estate-and-asset-management/research/shultz_2018_jhr_housing_depreciation.pdf
77. https://ira.lib.polyu.edu.hk/bitstream/10397/97535/1/Hui_Redevelopment_Strategies_Building.pdf
78. https://hub.hku.hk/bitstream/10722/81857/1/content.pdf
79. http://shoup.bol.ucla.edu/OptimalTiming.PDF
80. https://www.ier.hit-u.ac.jp/hit-refined/wp-content/uploads/2013/12/wp005.pdf
81. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0378778821005740
82. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0038080619300174
83. https://www.dreso.com/at/en/dreso/economic/optimization-of-established-buildings
84. https://link.springer.com/article/10.1007/BF01097938
85. https://link.springer.com/article/10.1007/s11146-005-1369-6
86. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837722002150
87. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046221000934
88. https://ascelibrary.org/doi/abs/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000686
89. https://www.buildingradar.com/construction-blog/optimizing-timing-engaging-projects-at-the-right-stage

גישת ההשוואה בשמאות מקרקעין בישראל: שכפול מחירים מול ערך פונדמנטלי

רקע: גישת ההשוואה ותקן 1 בשמאות מקרקעין בישראל

מהספר בועת נדל"ן - לרכישה - כאן

גישות השומה המקובלות: בשמאות מקרקעין נהוגות שלוש גישות עיקריות להערכת שווי: גישת ההשוואה (שוק), גישת ההכנסה (היוון תזרימי המזומנים) וגישת העלותhe.wikipedia.org. לפי התקן, על השמאי לבחור באיזו גישה להשתמש בהתאם לסוג הנכס, ושומות רבות נשענות בראש ובראשונה על גישת ההשוואה – הנחשבת ל”חשובה ביותר” ולבעלת תוקף גבוה במרבית המקריםhe.wikipedia.org. גישת ההשוואה מבוססת על ניתוח מחירי עסקאות שנעשו בנכסים דומים, בהתאמות נדרשות בינם לבין הנכס הנישום. למעשה, הערכת שווי נעשית על דרך של השוואה למחירי נכסים דומים בעבר, בדומה להערכת שווי חברה עסקית לפי מכפיל של חברות דומות בשוקhe.wikipedia.org. תקן 1 והפרקטיקה בישראל: תקן מס’ 1 של הוועדה לתקינה שמאית (תקן 1.0) מגדיר את המסגרת להכנת שומה ומפרט מינימום של תכנים נדרשים. בין היתר, נדרש פירוט עסקאות השוואה רלוונטיות בכל שומה כנימוק לשווי הנקבע. בפועל, שילוב הדרישה לתיעוד עסקאות השוואה יחד עם התפיסה שגישת ההשוואה עדיפה בכל נכס שבו ניתן ליישמהhe.wikipedia.org, הביאו לכך שרוב השומות בישראל מסתמכות כמעט אך ורק על גישת השוואת המחירים. במילים אחרות, שווי הנכס נקבע ברוב המקרים על בסיס המחיר שבו נמכרו נכסים דומים לאחרונה, ללא בחינה מעמיקה של גורמי היסוד הכלכליים של הנכס או העסקה. גישה זו, כפי שיוסבר להלן, מקלה מאוד על השמאי בקביעת שווי אך עלולה להפוך לתהליך של שכפול והעתקת מחירים – במיוחד בתקופות של שוק גואה ומחירי בועה. הבעיה המרכזית: כאשר השוק נמצא במגמת עלייה חדה (”שוק בועתי”), הסתמכות אוטומטית על “כמה נמכרה הדירה ליד” יוצרת מעגל שמזין את עצמו. עסקה אחת במחיר גבוה משמשת עוגן למחיר הבא, וכך הלאה, ללא בחינה האם המחיר מוצדק כלכלית. כפי שמתואר על ידי שמאים בכירים, בשוק בועתי דוהר זו מתודיקה שמזינה את עצמה – המחירים העולים בעבר משמשים בסיס להערכת השווי בהווה, מה שמנציח ומעצים את עליית המחיריםetkin.co.il. גישת ההשוואה, שהינה לגיטימית בשוק יציב, עלולה ”לנפח ולקבע את הבועה” כשמיישמים אותה באופן בלעדי בשוק לא יציבetkin.co.il. תקן 1 הנוכחי, במתכונתו, אינו דורש מהשמאי לבחון דבר מעבר להצגת עסקאות ההשוואה ולעדכנן – ולכן מסגרת התקן בפועל מעודדת שומה כמותית של מחירי עבר יותר מאשר הערכה כלכלית עצמאית. זוהי נקודת המוצא לביקורת: תקן 1 והפרקטיקה סביבו התגבשו לכלי שמרבה לשכפל מחירים היסטוריים מבלי לוודא שהמחיר משקף ערך ריאלי.

הפער בין מחיר לשווי: חשיבות הערך הפונדמנטלי

אחת ההבחנות הקריטיות בשמאות היא ההבדל בין מחיר לבין שווי. מחיר הוא נתון היסטורי או עכשווי – הסכום שבו נכס נמכר בעסקה ספציפית; ואילו שווי הוא מסקנה כלכלית לגבי המחיר הראוי לנכס, בהתאם לנתוניו ולתנאי שוק נורמלייםetkin.co.iletkin.co.il. בתקן הבינלאומי (IVS) ובתקינה בישראל מוגדר “שווי שוק” כשווי העסקה בין מוכר מרצון וקונה מרצון בתנאי שוק רגילים, אך עצם המונח “שווי” מלמד שמדובר בהערכה נורמטיבית ולא בהכרח במחיר העסקה האחרוןetkin.co.il. במציאות של שוק רותח, הפער בין המחיר בפועל לבין השווי הפונדמנטלי (הערך הכלכלי האמיתי) עשוי להיות גדול מאוד. דוגמה מספרית: במחקר עדכני על שוק הדיור בישראל 2025 הוצגו מספר מדדים הממחישים את הניתוק בין המחירים בפועל לבין גורמי היסוד הכלכליים. הטבלה הבאה מסכמת כמה מהפערים הבולטים:

ניתן לראות כי מחיר הדירות בפועל גבוה בערך פי שניים מהמחיר המצדיק כלכלית לפי מדדים היסטוריים ועולמיים. מכפיל השכירות (יחס מחיר הנכס לשכר הדירה השנתי) הגיע לכ-45 שנה – כפול מהנורמה. במקביל, תשואת השכירות נטו צנחה לכ-2%, נמוכה מהריבית בשוק, כך שמשקיע שקונה דירה במחיר כזה למעשה מפסיד כסף ביחס לאלטרנטיבות (תשואה נמוכה מהריבית, כלומר תשואה ריאלית שלילית)etkin.co.iletkin.co.il. נתקים אלה בין מחיר לנכס לבין התועלת הכלכלית ממנו הם סימן מובהק לבועה נדל”ניתetkin.co.iletkin.co.il. במצב תקין, השקעה בנדל”ן מניב אמורה להניב תשואה גבוהה מריבית ההלוואה במשק, ואילו בישראל 2025 המצב הפוך – רבים רוכשים דירה בתשואה שוטפת של ~2% תוך תשלום ריבית משכנתא של 5%–6%. תרשים 1: חריגת שוק הדיור בישראל ממדדי יסוד מקובלים בעולם (2025). התשואה הנמוכה (הפוכה) מעידה שהמחירים גבוהים משמעותית מערכם הכלכלי. גם יחס מחיר/שכ”ד, שנות הכנסה לרכישה ומלאי הדירות הלא-מכורות – כולם ברמות כפולות מהנורמה, מה שמצביע על ניתוק מערכי יסוד. המקור: חישובי OECD, בנק עולמי, UBS, אקונומיסטetkin.co.iletkin.co.il. מדוע זה קורה? בשוק חופשי, כמובן, המחיר הוא מה שקובע בעסקה. אך כאשר כל העסקאות מתבצעות במחירים מנופחים (בהשפעת ציפיות להמשך עליות, אשראי זול או היצע מוגבל) – עלול להיווצר פער מערכתי בין המחיר לבין השווי ה”אמיתי”. השמאי, כמי שאמור להעריך שווי, ניצב בפני דילמה: האם לדבוק במחירי השוק כפי שהם (ולהגדיר אותם כשווי), או לבחון האם אותם מחירים מייצגים שווי ריאלי. בתקופה האחרונה נראה כי הדגש הושם על הנתון הכמותי של המחיר – ולעיתים התעלמו מהשאלה האם העסקה כלכלית ומוצדקת. למשל, שמאי מקרקעין חיים אטקין תיאר מקרה היפותטי: אם שווי קרקע חקלאית על בסיס ההכנסות והתועלת הוא כ-2 מיליון ₪ לדונם, אבל מישהו “להוט” שילם 10 מיליון ₪ לדונם במכרז – האם זה הופך אוטומטית את השווי ל-10 מיליון? התשובה המקצועית היא שלא בהכרח; ייתכן שזהו מחיר חריג שאינו משקף ערך כלכליetkin.co.iletkin.co.il. במילים אחרות, לא כל מה שמישהו היה מוכן לשלם מיד הופך ל"שווי הוגן". סימני אזהרה פיננסיים: אחד הכלים לזהות פער בין מחיר לשווי הוא לבחון את התשואה הגלומה במחיר. כאשר מחיר הנכס גבוה עד כדי שהתשואה מהנכס (שכר דירה נטו) נמוכה משמעותית מעלות המימון (הריבית במשק) – זהו אינדיקטור ברור שהמחיר חורג מהשווי הפונדמנטליetkin.co.il. לדוגמה, אם דירה מניבה 2% תשואה נטו בשנה והריבית על משכנתאות היא 5%, ניתן לומר שהקונה משלם “יותר מדי” ביחס לערך הכלכלי אלא אם הוא מניח עליות ערך מהירות מאוד בעתידetkin.co.il. מצב בו משקיעים רוכשים נכסים בתשואה שוטפת הנמוכה מהריבית חסרת הסיכון ללא הצדקה חזקה לעליית ערך עתידית הוא מאפיין מובהק של שוק בועתי ולא רציונליetkin.co.il. כך היה, למשל, בארה"ב ובמדינות נוספות טרם משבר הסאב-פריים ב-2008 – מחירי בתים המריאו הרבה מעבר לשכר הדירה שניתן היה לקבל מהם, עד שהתיקון הגיע. בישראל, נכון ל-2025, התמונה דומה באופן מדאיג: מחירי הדירות מנותקים מהפרמטרים הבסיסיים (שכר דירה, הכנסה, עלות בנייה), ואכן גופים שונים מזהירים מפני הסיכון שזה יוצר לכלכלהetkin.co.iletkin.co.il.

תפקיד השמאי כשומר סף והיחלשותו

השמאי כגורם מעריך עצמאי: בתיאוריה, שמאי מקרקעין אמור להיות יותר מ”מחשב מחירים” – הוא אמור לתפקד כגורם מקצועי אובייקטיבי המעריך שווי כלכלי, ובמידת הצורך מזהה ומתריע על חוסר הלימה בין עסקאות השוק לבין הערכים הפונדמנטליים. תפקידו של השמאי הוא לא רק לקבוע שווי לנכס בודד, אלא גם לשמש "שומר סף" הנושא אחריות ציבורית רחבהetkin.co.il. שמאי הבוחן את השוק צריך לשאול: האם העסקאות האחרונות משקפות באמת עסקאות בין “מוכר מרצון וקונה מרצון” בתנאים נורמליים, או שמא יש גורמים המעוותים את המחיר (כמו אשראי זול מאוד, הנחות מסיביות, התנהגות עדרית וכו’). ואולם, בפועל בישראל של השנים האחרונות, תפקיד זה נחלש. כאשר תקן 1 ופרקטיקת השומה דוחפים את השמאי להיצמד לעסקאות השוואה קודמות כמעט ללא מרחב ניתוח נוסף, השמאי למעשה ממלא תפקיד פסיבי של מדווח מחירים היסטוריים, במקום תפקיד אקטיבי של מבקר הערכות השווי. התבססות בלעדית על מחירי עבר עלולה “לעוור” את השמאי מלראות את הפער המערכתי. כפי שנאמר בהקשר זה: “לדעת בכמה נמכרה דירה ליד – כל אחד יכול; להגיד שמי שקנה אותה טעה – לכך נדרש מומחה”etkin.co.il. כלומר, ערך מוסף של שמאי מקצועי הוא היכולת לבחון באופן ביקורתי את העסקאות ולשאול האם הן משקפות שווי הגיוני. אם השמאי מוותר על הביקורת הזו, הוא חדל לשמש שומר סף ומאמץ תפקיד של “משכפל שווי” ותו לא. סיכון למערכת הפיננסית: תפקיד השמאי כשומר סף חשוב במיוחד עבור המערכת הבנקאית. הבנקים מסתמכים על שומות כדי להעריך את שווי הבטוחה (הנכס) למתן משכנתאות ואשראי. כאשר השומות אינן מבחינות בין מחיר מנופח לבין שווי ריאלי, עלול להיווצר מצב שהבנקים מממנים עסקאות במחירים שאין להן כיסוי בערך הבסיסי של הנכס. מצב כזה תואר כ”הלוואות הניתנות על בסיס מחיר ולא על בסיס ערך” – מערכת שמממנת “בועה על גבי בועה”etkin.co.il. לכאורה יחס הלוואה-לשווי (LTV) של 60% נראה בטוח, אך אם השווי האמיתי נמוך בהרבה מהמחיר ששולם, היחס בפועל גבוה הרבה יותר וסיכון הבנק גדולetkin.co.il. בפועל, בשוק בועתי, מדדי ה-LTV עלולים להטעות את המלווים כל עוד “שווי הנכסים מנופח – המדידה מטעה ומונעת זיהוי סיכונים מוקדם”etkin.co.il. למעשה, אחת הביקורות היא שעל השמאים לזהות פערים מערכתיים כאלה ולהתריע עליהם, ובכך לתרום ליציבות הפיננסית. שמאי המזהה התפתחות בועה ומתריע עליה ממלא תפקיד חיוני בהגנה על יציבות שוק הנדל”ן והמערכת הפיננסיתetkin.co.il. אלא שבמצב הנוכחי, מעטים המקרים ששמאי במסגרת שומת משכנתא, למשל, יכתוב כי “למרות מחירי העסקאות, הנכס מוערך כנמוך יותר עקב תשואה נמוכה או כדאיות כלכלית שלילית”. השומות כמעט תמיד “מצדיקות” את המחיר ששולם בטענה שזהו “ערך השוק”, אף אם ברור שהתשואה אינה מכסה את עלות המימון. בכך, השמאי לא ממלא את תפקידו כגורם מסנן ומבקר – מה שתואר כהחלשות תפקיד השמאי כשומר סף. יש לציין שגם בנק ישראל וגופים מוסדיים אחרים התייחסו בעקיפין לבעיה זו. בדוח בנק ישראל לשנת 2024 צוין הפרופיל המסוכן של משכנתאות עם יחס הכנסה/החזר גבוה ועם LTV גבוה, על רקע ירידת התשואות משכירותetkin.co.iletkin.co.il. בין השורות, המשמעות היא שהבנקים חשופים כי הבטוחות שוות פחות ממה שנדמה – מה שהיה יכול להתמתן לו השומות היו שמרניות ומבוססות ערך כלכלי. היעדר האיתות מהשמאים משאיר את האחריות לזיהוי בועה בידי גופים אחרים (כמו בנק ישראל), במקום שהשמאי בשטח ישמיע קול.

ניתוח ביקורתי של תקן 1 ודחיית התיקון המוצע

תכולת תקן 1: תקן 1 (“פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין”) נולד בשנת 2007 עם הקמת הוועדה לתקינה שמאית, ומטרתו להגביר את השקיפות, המקצועיות והבהירות בשומותhe.wikipedia.orghe.wikipedia.org. התקן מגדיר כיצד יש להציג ולפרט את מרכיבי השומה – מפרטי הנכס, דרך מצב תכנוני ומשפטי ועד שיטת החישוב. אולם, מהתקן כשלעצמו נעדרת דרישה מפורשת להתייחס לערך פונדמנטלי או לכדאיות העסקה. התקן מדגיש את הצורך להציג את נתוני השוק ההשוואתיים, אך לא מחייב ניתוח של תזרים הכנסות, שיעורי תשואה, עלויות בנייה או מבחני כדאיות במסגרת דו”ח השומה. למעשה, התקן אימץ במודע את גישת “שווי שוק” כבסיס – שמשמעותה המעשית היא לרוב “המחיר שבו הנכס יימכר בשוק נתון”, מבלי לקבוע קריטריונים לבחינת הגיון המחיר. הצעה לתיקון התקן: בשנים האחרונות, לנוכח התנפחות מחירי הנדל”ן, עלו קולות (מצד שמאים ואף מצד גורמים בבנק ישראל ובמגזר הפיננסי) לשנות את תקן 1 כך שיחייב התייחסות גם לערך הכלכלי ולכדאיות העסקה. הרעיון היה להוסיף לתקן דרישה ששומה תכלול פרק של ניתוח פונדמנטלי – למשל, חישוב תשואת הנכס, השוואתה לריבית, חישוב עלות החלפה וכו’, והסקת מסקנות לגבי סבירות המחיר שנקבע בעסקאות ההשוואה. בנוסף הוצע לחייב התייחסות לשאלה האם במחיר הנקוב העסקה “מתקבלת על הדעת” מבחינה כלכלית (למשל, עבור משקיע טיפוסי או משפר דיור סביר). דחיית ההצעה: למרות ההיגיון שבשילוב ניתוח כזה, ההצעה לתיקון התקן נדחתה במועד דיוניה. הוועדה לתקינה שמאית, שחידשה פעילותה ב-2024 לעדכון התקנים המיושניםhe.wikipedia.orghe.wikipedia.org, שקלה ככל הידוע הצעות שונות – אך התוספת של “ערך יסודי” לשומה לא התקבלה. ייתכן שהטעמים היו חשש מהכנסת מרכיב ערכי-סובייקטיבי לסטנדרט אחיד, או הסתייגות שהדבר ירחיב את האחריות של השמאי מעבר ל”דיווח מצב השוק” גרידא. ישנה גם גישה מקצועית הגורסת שתפקיד השמאי הוא לשקף את השוק ולא לנסות לחזות לאן הוא ילך – ומכאן התנגדות לחובת בחינת כדאיות שעשויה להתפרש כחיזוי שוק או כמתן “המלצה” אם לקנות/לא לקנות. אך מנגד, תומכי התיקון טענו שאין מדובר בתחזית אלא בבדיקת מציאות: בדיוק כפי שמעריך מניות יכול לציין שמניה נסחרת במכפיל רווח חריג – כך שמאי יכול להעיר שנכס נמכר בתשואה אפסית, עובדה המצביעה על סיכון. דחיית תיקון התקן הותירה את המצב על כנו: השומות אינן חייבות לכלול ניתוח ערך כלכלי, והערכת השווי יכולה להישען בלעדית על “מה שהיה מוכן השוק לשלם” בעבר, גם אם ברור שהיה מוכן לשלם הרבה מעבר למה שנכס שווה בהיגיון כלכלי. השלכות התקן במתכונתו הנוכחית: בתקופה של בועה, היעדר הדרישה לניתוח פונדמנטלי בשומה הוא החמצה רגולטורית משמעותית. התקן במסגרתו הנוכחית למעשה מסתפק בפירוט העסקאות וברציונל כללי לשווי (למשל: “נמצא שווי מ”ר ממוצע בעסקאות הדומות X ₪, ולפיכך שווי הנכס Y ₪ בהתאמות קלות”). אין הכרח לשאול “האם Y ₪ משקף את הערך הכלכלי?”. כך, התקן מכשיר שומות שמשקפות את תנאי השוק כמו שהם – גם אם השוק משובש ומנופח. השמאי המציית לתקן ולכללי השוק עלול לא לתפקד כמבקר עצמאי אלא כמכפיל פאסיבי של מגמת השוק. בכך נחלש תפקידו כמגן על האינטרס הציבורי – הן של הלווה (שלא נכנס לעסקה הפסדית) והן של המלווה (שהבטוחה שלו מספיקה). ראוי להזכיר כי תקן 1 לא פועל בוואקום: קיימים תקנים נוספים (כמו תקן 2.0 ו-3.0) המספקים הנחיות ליישום גישות השומה בנכסים שוניםhe.wikipedia.org. אולם גם בהם, לפי הנוסח הקיים, גישת ההשוואה נותרה המלכה הבלתי מעורערת במקרים בהם יש נתוני שוק, והתקנים לא כופים שילוב גישות אלא משאירים זאת לשיקול דעת השמאי. אם השמאי עצמו או הגורם המזמין (לרוב הבנק) אינם דורשים מעבר, התוצאה היא שומה “סטנדרטית” שמתמקדת בהצדקת המחיר לפי עבר – ולא מעבר לכך. לאור זאת, רבים סבורים כי נדרש עדכון עומק לתקן 1 שיחזיר לשומה את הממד הביקורתי-הערכתי.

התעלמות מגישות שומה נוספות ופגיעתה באיכות השומה

גישת ההכנסה (“הכלכלית”): גישת היוון ההכנסות מעריכה נכס לפי ההכנסה השוטפת העתידית (שכר דירה) והיוון שלה לשווי נוכחי. זוהי הגישה שמשקיעים משתמשים בה בפועל – כמה הנכס “שווה להם” מבחינת תשואה. בשומות בישראל גישה זו מיושמת בעיקר בנכסים מניבים “טהורים” (משרדים, מרכזים מסחריים וכדומה), אך כמעט לא בדירות למגורים – שם פשוט נוקטים בגישת ההשוואה. התוצאה: במצב של בועה, כאשר מחירי הדירות מנתקים קשר משכר הדירה, גישת ההשוואה תנפיק שווי גבוה ואילו גישת ההכנסה הייתה מניבה שווי נמוך בהרבה. התעלמות המערכת מגישת ההכנסה פירושה שהתמונה החסרה – שהנכס מניב תשואה עלובה ביחס למחירו – אינה נחשפת במסגרת השומה. כפי שהודגם, בשוק “מנותק” גישת ההשוואה לבדה מנפחת ומעצימה את הבועה, ולכן נדרש לצרף לה לפחות את גישת ההכנסה כדי לבטא את הערך הכלכלי האמיתי במצב כזהetkin.co.il. במילים אחרות, ברגע שמזוהה פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסות ממנו, על השמאי לסייג את שומת השוק ולציין ששוויו הפונדמנטלי נמוך יותר. כיום, ללא חובת שילוב גישת הכנסה, מסויגת או נזכרת הערה כזו רק אם השמאי יוזם זאת על דעת עצמו – דבר נדיר תחת לחץ השוק ליישר קו עם המחירים. גישת העלות: גישה זו קובעת את שווי הנכס לפי עלות הקרקע בתוספת עלות הקמת המבנה מחדש (בניכוי פחת) ובתוספת רווח יזמי סבירhe.wikipedia.org. בעיתות שוק משוגע, גם גישת העלות יכולה להוות מצפן חשוב: אם מחיר השוק של דירה ישנה הגיע לרמה כפולה מעלות בניית דירה חדשה דומה, הדבר מעיד שהשוק משלם “פרמיית בועה” גדולה מאוד מעבר לערך הפיזי. התעלמות מגישת העלות פירושה שהשמאי לא בוחן האם המחיר חורג מעלות ההחלפה ההגיונית. במצבים נורמליים, כמובן, אין לצפות ששווי שוק יתכנס בדיוק לעלות – יכולות להיות סטיות. אבל כאשר הפערים עצומים (נניח, מגרש ריק נמכר פי שלושה משוויו לאחר פיתוח, או דירה משנת 1970 נמכרת במחיר גבוה ממחיר דירה חדשה כפול מגודל במיקום דומה), השמטת בדיקת העלות גורמת לכך שהשומה לא תעלה דגל אדום היכן שצריך. זו בדיוק הסיטואציה בבועות נדל”ן: ערכי הקרקע האמירו לרמות שאינן מתכנסות לעלות הפיתוח הריאלית. שילוב גישת העלות בשומה יכול היה להתריע: “עלות הקרקע והר البناء יחד נמוכים משמעותית ממחיר העסקאות – מה שמחשיד בקיום מרכיב ספקולטיבי גבוה במחיר”. אך בהיעדר דרישה כזו, שומות רבות מסתפקות בהעתקת המחיר וטענה שזה “שווי השוק”, בלי הסבר על פער העלות. מצבי שוק משובש: ישנם גם מצבים שבהם שוק הנדל”ן אינו משוכלל – מעט עסקאות, מידע חסר, או שחקנים לא רציונליים. במצבים כאלה, ההסתמכות על גישת ההשוואה באופן בלעדי בעייתית במיוחד. תקן 2.0 מכיר בכך שבקרקעות למשל ייתכן שלא יהיו די עסקאות להשוואהs3.il-central-1.amazonaws.com, ואז יש להשתמש בשיטות חלופיות (למשל שיטת שארית הקרקע, היוון עלויות ופדיון עתידי וכו’). אבל בשטח, גם כשהשוק התערער (למשל בתקופת סגרי הקורונה או בימי מלחמה שבהם מחזור העסקאות צונח), שמאים המשיכו לעיתים לדבוק במחירי עבר כעוגן לשומה, במקום לעדכן שוויים לפי מציאות משתנה. התוצאה הייתה שומות שהציגו “שווי שוק” גבוה למרות שהשוק בפועל קפא (כי כמעט לא היו עסקאות חדשות – אך השמאי המשיך להסתמך על ישנות). אי-הפעלת שיקול דעת לשילוב גישות נוספות פוגעת באיכות השומה: שומה טובה צריכה לשקלל את כל המידע – השוואתי, כלכלי, ועלות – ולהגיע למסקנה מבוססת ורב-צידית. סיכום ביניים: התעלמות מגישת ההכנסה ומגישת העלות מקבילה לרופא שמתעלם משני מדדים חיוניים בבואו לאבחן מצב חולה, ומסתמך רק על מדד אחד. השומה אולי “קלה” ומהירה יותר – אך עלולה להחטיא את האמת. במיוחד בבועה נדל"נית, גישת ההשוואה לבדה מספקת תמונה חלקית ומטעה, בעוד שילוב הגישות הנוספות היה מספק תמונת מראה מאוזנת יותר לשווי האמיתי.

הצעות לתיקונים ולחיזוק עצמאות השמאי

לאור הניתוח לעיל, עולות שורה של המלצות לשיפור התקן והפרקטיקה, כדי להשיב לשמאי את מעמדו כגורם מעריך עצמאי וכבקר של שוק הנדל”ן – ולא כמי שרק מעתיק את מגמותיו. להלן מספר תיקונים ושינויים מוצעים:

• הוספת פרק “ניתוח כלכלי” בכל שומה (תיקון תקן 1): יש לתקן את תקן 1 כך שכל דו”ח שומה יכלול פרק המעריך את הנכס גם בהיבט פונדמנטלי. בפרק זה השמאי יציג, למשל, את תשואת הנכס (דמי שכירות שנתיים חלקי מחיר השומה), וישווה אותה לריבית המשכנתאות או לתשואות אלטרנטיביות במשק. במקרה שהתשואה נמוכה באופן קיצוני מהריביות (או שהנכס אינו מניב כלל), השמאי יידרש להתייחס לכך במפורש – לציין שהמחיר המבוקש גבוה ביחס לערכו הכלכלי. כך השומה תבחין בין מחיר שוק עדכני לבין הערכת שווי כלכלית, ותספק לקורא (הבנק, הלקוח, או בית המשפט) מידע מלא יותר על רמת הסיכון הגלומה במחירetkin.co.il. דרישה כזו תחייב את השמאים לבצע את הבדיקות שהם אולי עושים “בלב” גם באופן פורמלי, ובכך תגביר את אחריותם לבחון כדאיות ולא רק לבצע חישוב טכני.
• חיוב שילוב גישת היוון ההכנסות בנכסים מניבים חלקית: גם בשומות למגורים, שלכאורה נועדו למשתמש-עצמי, יש ערך לגישת ההכנסה. הצעה קונקרטית היא שבכל שומת דירה ובית תהיה התייחסות (ולו קצרה) לערך הנגזר מדמי השכירות של הנכס. למשל: “שווי הנכס לפי היוון דמי שכירות של X ₪ בחודש בריבית Y% הינו Z ₪”. אם הערך לפי גישה זו נמוך בהרבה ממחיר העסקאות (מה שקורה בבועה), הדבר יובהר לקורא השומה. כך השומה לא תשאיר מקום לספק האם השמאי שם לב לפער. במילים אחרות, לא לאפשר עוד מצב שבו ”גישת ההשוואה בלבד” היא התוצאה הסופית – אלא לדרוש לפחות Gגישה שנייה תומכת או משווהetkin.co.il.
• התייחסות לגישת העלות במקרים רלוונטיים: יש לעדכן את התקינה כך שבנכסים חדשים, או כאלה שנמכרו במצב מיוחד, תוצג גם השוואה לעלות החלפה. למשל, בקרקע לפיתוח – יצוין שווי הקרקע לפי היוון עלויות הפיתוח והרווח הצפוי. בדירה – יצוין כמה הייתה עולה בניית דירה דומה חדשה. אם קיים פער עצום בין העלות למחיר, זה יזעק מתוך השומה. דבר זה חשוב במיוחד בקרקעות ובפרויקטי התחדשות עירונית, שם כבר כיום חלק מהתקנים (כמו תקן 21 לפינוי-בינוי) מחייבים בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט. הרחבת הדרישה הזו גם לשומת שוק רגילה תתרום לבהירות: הקורא יראה האם מחיר השוק מגובה בעלויות ריאליות או משקף מרכיב ספקולטיבי גבוה.
• אימוץ גישת “ערך למשכנתא” כמו בגרמניה: במדינות כמו גרמניה קיים מושג של ערך משכנתאי (Mortgage Lending Value) – הערכה שמרנית של הנכס לצורכי הלוואה, המבוססת על מאפייניו ארוכי הטווח והסרת מרכיבי בועה וספקולציהpfandbrief.de. ערך זה לרוב נמוך מהמחיר העכשווי בשוק לוהט, והוא נועד להגן על הבנקים מפני נפילת ערך פתאומית. שיטה זו הוכחה כמועילה ביציבות: גרמניה לא חוותה זעזועים חזקים בשוק הדיור, בין היתר בזכות מערכת מימון ששמה דגש על ערך בר-קיימא ולא ממונפת מחירי שיאpfandbrief.de. ניתן לשקול התאמה של עקרונות אלה לישראל – למשל, שהבנקים ידרשו בשומה להציג גם “שווי בר-קיימא” המנופה ממרכיבים ספקולטיביים, ויעניקו משכנתא לפי הנמוך מבין שווי השוק וערך זה. מהלך כזה ייצור תמריץ למשמעת מחירים, ויחזיר את השמאי לתפקידו כשומר סף עבור הבנק: הוא יקבע לא רק כמה הנכס יכול להימכר היום, אלא גם כמה בטוח לתת כנגדו אשראי.
• הנחיות מקצועיות והכשרות: יש לחזק במסגרת לשכת שמאי המקרקעין או מועצת השמאים את ההנחיות המקצועיות בדבר שימוש מושכל בגישות השומה. למשל, לפרסם חוזר מקצועי המבהיר שבמצבי שוק חריגים (בועה, משבר, קיפאון) יש לצרף ניתוח רגישות או לפחות גילוי נרחב אודות מצב השוק. כמו כן, לעודד הכשרות לשמאים בנושאי כלכלת נדל”ן, ניתוח פיננסי וסיכונים, כדי להגביר את המודעות לנושא. שמאי שמבין לעומק את הקשר בין נכסים לשוק ההון, לריבית, למאקרו-כלכלה – יהיה נכונים יותר להעיר הערות ביקורתיות בשומה כאשר המספרים לא מסתדרים.
• תיאום ציפיות עם הבנקים והרוכשים: לבסוף, יש לפעול גם בקרב משתמשי השומות – הבנקים, החברות המשכנות, וגם הציבור – לחינוך פיננסי שמבהיר ש”שווי שוק” אינו קדוש אם השוק אינו הגיוני. הבנקים יכולים, למשל, לדרוש ששמאי יציין במפורש האם העסקה נעשתה בתנאי שוק רגילים או שמא במחיר חריג. גם בתי המשפט, כאשר הם ממנים שמאי מכריע, יכולים לכלול במנדט הוראה לבדוק את הנכס בכל גישה רלוונטית ולא רק בהשוואה. צעדים כאלו יתמרצו את השמאים לא לשמש כחותמת גומי למחיר אלא כגורם מעריך ובודק.

השוואה בינלאומית ופסיקה רלוונטית

בהשוואה בינלאומית, מתחדד הצורך ברב-גוניות השמאית: בארה”ב, למשל, לאחר משבר 2008 הושם דגש רב יותר על עצמאות שיקול הדעת של השמאי ועל בדיקת סבירות העסקה (Regulatory Compliance כמו HVCC ותקנות Dodd-Frank למניעת לחצים על שמאים). באנגליה, ה-“Red Book” של RICS מדגיש את אחריות השמאי להעיר על הנחות מיוחדות או תנאי שוק חריגים במסגרת השומה. במדינות אירופה כאמור, ערך המשכנתא משמש כערך שמרני. גם פסיקות בתי משפט בעולם הכירו בכך ששומה הנסמכת על עסקאות בועה עלולה שלא לייצג “שווי הוגן”. בישראל עצמה, בתי המשפט באופן מסורתי הסתמכו על חוות דעת שמאים כראיה אובייקטיבית. עם זאת, בפסיקות עדכניות בתיקים כלכליים עלתה הציפייה ששמאים יתייחסו למגמות שוק רחבות ולא רק לנכס הספציפי. למשל, בהקשר היטל השבחה ושווי קרקע, נקבע שיש מקום להתחשב גם בצפי תכנוני ובשיקולי כדאיות הפרויקט – ולא רק במחיר ששולם בעסקה דומה (ראו למשל הערות שופטים בתיקי פינוי-בינוי לגבי “שווי כלכלי אמיתי” של זכויות). דוגמא נוספת היא עמדת בנק ישראל כמפקח: הבנק הביע רצון להגברת התחרות בשמאות (פתיחת רשימות השמאים) כדי לשפר את איכות השומהcalcalist.co.il, אך גם רמז בדיווחיו שעל השמאות לשקף נאמנה סיכונים ולא לאשר אוטומטית כל מחיר.

סיכום

גישת ההשוואה היא כלי מרכזי והכרחי בשומת מקרקעין, אולם יישומה הבלעדי בישראל הפך בשנים האחרונות לבעייתי על רקע בועת הנדל”ן. העדר התייחסות לערך הפונדמנטלי של הנכסים יצר מצב שבו השמאי לעיתים קרובות “רץ אחרי השוק” במקום להוביל ולבקר אותו. הפער בין המחירים לבין הערכים הכלכליים הבסיסיים הגיע לרמה קיצונית – והדבר ערער את אמון הציבור ביכולת השומה הרשמית לשקף שווי הוגן. תקן 1 במתכונתו הנוכחית, יחד עם התפיסה שיש לדבוק בעסקאות עבר בכל מחיר, החליש את תפקיד השמאי כבלם וכמסנן בפני לקיחת סיכונים עודפים במערכת הפיננסית. ניתוחנו העלה כי בהסתמך על מחירי עבר בלבד, השומה עלולה לקדש ואף להחריף עיוותי שוק. יש צורך דחוף ברפורמה מקצועית: על התקינה השמאית להרחיב אופקים ולשלב כלים של גישת הכנסה ועלות בשומות, לחייב גילוי בדבר תשואות וכדאיות, ולעודד את השמאים להביע שיקול דעת עצמאי וביקורתי. בעולם כבר מופעלות שיטות להגבלת השפעות בועה (כמו ערך משכנתאי שמרני בגרמניה)pfandbrief.depfandbrief.de, ומהן ניתן ללמוד. השמאי הישראלי צריך לחזור למעמדו המסורתי כמומחה בלתי תלוי – כזה ש”רואה את מה שכולם רואים, אבל חושב את מה שאיש לא חשב” (כדברי חזון המובאים באתר לשכת השמאים). שילוב גישות השומה ומתן תמונה מלאה של מחיר לעומת ערך יהפכו את השומה לכלי אמין יותר. בכך יתרום השמאי לריסון התלהטות היתר בשוק הנדל”ן, יגביר את יציבות המערכת הפיננסית וימלא נאמנה את תפקידו כשומר סף מקצועי למען הכללetkin.co.il.

"כששמאות הופכת לשכפול מחירים – הבועה רק מתנפחת עוד".

"הפרקטיקה של גישת ההשוואה, כפי שנוהגת כיום, הפכה לכלי המרכזי בהאצת הבועה – לא בבלימתה".

"גישת ההשוואה", שבפועל הפכה לגישת שכפול והעתקת מחירים, לא רק שקיבעה והנציחה את בועת הנדל"ן בישראל – אלא אף העצימה וניפחה אותה באופן שיטתי. זאת, בשל התעלמות עקבית מגורמי היסוד הכלכליים, מהערך הפונדמנטלי של הנכס, ומחובת הבחינה הכלכלית של העסקה, כפי שמתחייב בגישת היוון ההכנסות (גישת היוון תזרים)."

הפיכת גישת ההשוואה בשמאות מקרקעין מכלי אנליטי לשכפול מחירים: השלכות על יציבות המערכת הפיננסית

מהספר בועת נדל"ן - לרכישה - כאן

גישת ההשוואה, המוגדרת כשיטה המועדפת בשמאות מקרקעין בישראל, עברה במהלך השנים שינוי מהותי באופן יישומה. מחקר זה מצביע על תופעה מדאיגה בה גישה זו, שנועדה לשקף את ערכי השוק האמיתיים דרך התאמות וניתוח השוואתי מעמיק, הפכה בפועל למנגנון שכפול מחירים אוטומטי. ניתוח המקורות מראה כי בעוד שהגישה הכלכלית וגישת העלות דורשות בחינה מעמיקה של הערך הפונדמנטלי של נכס, גישת ההשוואה מיושמת לעיתים קרובות באופן טכני בלבד, ללא בחינה מספקת של ערכים בסיסיים וכדאיות כלכלית. התופעה מעלה שאלות משמעותיות לגבי תפקידם של שמאי המקרקעין כשומרי סף במערכת הפיננסית, והאם הם מילאו את ייעודם בהגנה על יציבות השוק או שמא הפכו למאשררים של מגמות מחירים בעייתיות.

שלוש גישות השומה המקובלות בישראל

השיטה האמריקאית לשמאות מקרקעין, המיושמת גם בישראל, מגדירה שלוש גישות שומה עיקריות שבאמצעותן מעריכים שמאים את שווי הנכסים. כל אחת מהגישות מתבססת על פרספקטיבה שונה לקביעת ערך הנכס, והבחירה בגישה המתאימה תלויה במאפייני הנכס ובנתונים הזמינים לשמאי בעת ביצוע הערכת השווי. גישת ההשוואה נחשבת לגישה החשובה והמועדפת ביותר, והיא מיושמת בכל מקרה שבו ניתן להפעילה. גישה זו מתבססת על ניתוח עסקאות של נכסים דומים באזור הסמוך לנכס המוערך וביצוע התאמות להבדלים בין נכס ההשוואה לנכס המוערך. שיטה זו נפוצה במיוחד בשמאות של נכסי מגורים, וניתן להקבילה להערכת שווי חברה עסקית לפי מכפילי שוק של חברות דומות הנסחרות בבורסה1.גישת היוון ההכנסות, המכונה גם הגישה הכלכלית, מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמניב הנכס מדמי שכירות, לפי שיעורי תשואה המקובלים בשוק עבור נכסים דומים. גישה זו משמשת בעיקר להערכת נכסים מניבים כגון בנייני משרדים ומרכזים מסחריים. בדומה לשיטת DCF בהערכת חברות, גישה זו מעריכה את השווי הנוכחי של זרמי המזומנים העתידיים1.גישת העלות מסתמכת על סכימת מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע בתוספת העלות המופחתת של המבנה. בהערכת הפחת, השמאי מתחשב לא רק בפחת הפיזי, אלא גם בפחת כלכלי ופונקציונלי הנובע מאי-התאמת המבנה לסביבתו או לסטנדרטים עכשוויים בענף הבנייה. גישה זו מקבילה להערכת חברה לפי שווי הונה העצמי, ומיושמת בעיקר לנכסים שאין לגביהם עסקאות השוואה או תזרים הכנסות1.

העדפת גישת ההשוואה בשוק הנדל"ן בישראל

על פי המקורות, גישת ההשוואה היא הגישה המועדפת והחשובה ביותר בשמאות מקרקעין בישראל. היא מיושמת בכל מקרה שבו ניתן להשתמש בה, בעיקר בשוק המגורים, שם קיימות עסקאות רבות המאפשרות השוואה. השמאים מעדיפים שיטה זו משום שהיא נחשבת למשקפת בצורה הטובה ביותר את ערכי השוק בזמן אמת1.העדפה זו נובעת מההנחה כי שוק חופשי ותחרותי יוצר את האיזון הנכון בין היצע לביקוש, ולכן מחירי עסקאות בפועל משקפים את הערך האמיתי של נכסים. בנוסף, גישת ההשוואה נחשבת לאובייקטיבית יותר, שכן היא מבוססת על עסקאות שבוצעו בפועל ולא על הנחות והערכות עתידיות כמו בגישה הכלכלית.

המעבר מניתוח השוואתי מעמיק לשכפול מחירים

למרות היתרונות הברורים של גישת ההשוואה, חל שינוי באופן שבו היא מיושמת בפועל בשוק הישראלי. במקום לבצע ניתוח מעמיק של עסקאות השוואה, התאמתן לנכס המוערך ובחינת היבטים כלכליים מהותיים, רבים מהשמאים מסתפקים בשכפול מחירים של עסקאות דומות באזור, ללא ניתוח ביקורתי של נתוני היסוד. תהליך זה מתרחש בכמה שלבים. ראשית, השמאי מאתר עסקאות לנכסים דומים באזור הסמוך. לאחר מכן, במקום לנתח לעומק את המאפיינים הייחודיים של כל עסקה ולבצע התאמות מדויקות, מתבצעות התאמות שטחיות בלבד. לבסוף, מחיר המכירה הממוצע למ"ר משמש להערכת הנכס המוערך, ללא בחינה מספקת של הכדאיות הכלכלית וההיגיון הפונדמנטלי מאחורי המחיר.

הסיבות למעבר לשכפול מחירים

מספר גורמים תרמו למעבר זה מניתוח אנליטי לשכפול מחירים:

1. לחצי זמן וכוח אדם: ביצוע ניתוח מעמיק דורש זמן ומשאבים שלעיתים אינם עומדים לרשות משרדי שמאות, במיוחד כאשר נדרשות שומות רבות בזמן קצר עבור הבנקים.
2. דרישות הלקוחות: בנקים וגופים פיננסיים מעוניינים בשומות שתומכות בעסקאות ומאפשרות מתן אשראי, ועלולים להפעיל לחץ, ישיר או עקיף, לקבלת הערכות שווי התואמות את מחירי השוק.
3. קושי באיסוף נתונים: לא תמיד קיים מידע מלא ומדויק על עסקאות השוואה, מה שמקשה על ביצוע ניתוח מעמיק.
4. נטייה לאישור מגמות שוק: פסיכולוגית העדר גורמת לשמאים להימנע מהערכות שחורגות משמעותית ממגמת השוק, מחשש להיתפס כלא מקצועיים.

השלכות השימוש בשיטת השכפול על שוק הנדל"ן

השימוש הנרחב בשיטת השכפול יוצר מעגל קסמים בעייתי בשוק הנדל"ן: מחירי עסקאות משמשים כבסיס לשומות, שומות אלה משמשות לאישור הלוואות משכנתא, ההלוואות מאפשרות עסקאות במחירים גבוהים עוד יותר, וחוזר חלילה. מעגל זה עלול להוביל לניפוח בועת נדל"ן, כאשר המחירים מתנתקים מהערך הכלכלי האמיתי של הנכסים.בנוסף, כאשר שמאים מסתמכים באופן בלעדי על גישת ההשוואה ללא בחינה של הגישה הכלכלית, הם עלולים לפספס סימנים לחוסר כדאיות כלכלית של עסקאות. למשל, נכס שנמכר במחיר גבוה לא יוכל להניב תשואה סבירה מדמי שכירות, מה שעלול להצביע על תמחור-יתר.

תפקיד השמאי כשומר סף במערכת הפיננסית

שמאי מקרקעין אמורים לשמש כשומרי סף במערכת הפיננסית, שכן הערכות השווי שלהם משפיעות על החלטות מימון והלוואות בהיקפים עצומים. כאשר השמאי מבצע הערכת שווי מדויקת ואחראית, הוא מסייע לבנקים ולגופים פיננסיים אחרים לקבל החלטות מושכלות לגבי מתן אשראי, ובכך תורם ליציבות המערכת הפיננסית כולה.

כיצד הפכו השמאים ל"חלק מהבעיה"

המעבר לשכפול מחירים פוגע משמעותית ביכולתם של שמאים למלא את תפקידם כשומרי סף. כאשר שמאי מסתמך באופן בלעדי על מחירי עסקאות קודמות, ללא בחינה ביקורתית של הכדאיות הכלכלית, הוא למעשה מאשרר את מחירי השוק הקיימים, גם אם אלה מנופחים או לא מבוססים כלכלית. תופעה זו מחריפה כאשר קיימים יחסי תלות בין השמאים לבין הגופים שמזמינים את חוות הדעת. למשל, שמאי שעובד באופן קבוע עם בנק למשכנתאות עלול לחוש לחץ עקיף לספק הערכות שווי שיאפשרו אישור הלוואות. כך, במקום לשמש כבלם מפני עליית מחירים לא מבוססת, השמאים עלולים להפוך למאיצים של התהליך.

שילוב הגישות: חזרה לעקרונות יסוד בשמאות

על מנת להחזיר את השמאים לתפקידם כשומרי סף אפקטיביים, יש לחזור לעקרונות היסוד של שמאות מקרקעין ולשלב בין שלוש גישות השומה:

אינטגרציה של גישת ההשוואה עם הגישה הכלכלית

שילוב נכון של גישות השומה יכול לספק תמונה מאוזנת יותר של שווי הנכס. בעוד שגישת ההשוואה מספקת את "מחיר השוק" הנוכחי, הגישה הכלכלית בוחנת את הכדאיות הכלכלית לטווח ארוך יותר. פער משמעותי בין התוצאות של שתי הגישות עשוי להיות סימן אזהרה לתמחור-יתר או תמחור-חסר בשוק.למשל, אם בדירת מגורים מסוימת מחיר השוק לפי גישת ההשוואה הוא 2 מיליון ש"ח, אך תשואת השכירות השנתית היא רק 1.5% (לעומת ממוצע שוק של 3-4%), הדבר עשוי להצביע על תמחור-יתר. שמאי אחראי צריך לציין זאת בחוות דעתו ולא להסתפק בשכפול המחיר הגבוה.

בחינה ביקורתית של עסקאות ההשוואה

במקום להסתמך על מספר מצומצם של עסקאות השוואה, על השמאי לאסוף מדגם רחב יותר ולבצע ניתוח סטטיסטי מעמיק יותר. בנוסף, יש לבחון את הנסיבות המיוחדות של כל עסקה, כמו קשרים בין המוכר לקונה, צורך דחוף במכירה, או מאפיינים ייחודיים של הנכס שאינם באים לידי ביטוי במחיר למ"ר.

הרגולציה וחיזוק עצמאות השמאים

תיקון המצב דורש שינויים ברמה הרגולטורית וברמת התנהלות השמאים עצמם:

שיפור הרגולציה והפיקוח

רגולטורים כמו הממונה על שוק ההון והפיקוח על הבנקים צריכים לחזק את ההנחיות לשמאים ולבנקים בנוגע לאופן ביצוע הערכות שווי. למשל, ניתן לדרוש שבכל שומה לצורכי משכנתא תיכלל גם בחינה לפי הגישה הכלכלית, וכי פערים משמעותיים בין הגישות יידרשו הסבר מפורט.

הגברת עצמאות השמאים

יש לפעול להפחתת התלות בין שמאים לבין הגופים שמזמינים את חוות הדעת, למשל באמצעות מאגר שמאים מוסכם שממנו יוקצה שמאי באופן אקראי לכל עסקה. בנוסף, יש לחזק את הקוד האתי של השמאים ולהגביר את הסנקציות על שמאים שמפרים את חובתם המקצועית.

שיפור מאגרי המידע והנגישות לנתונים

שיפור הנגישות למידע מדויק על עסקאות נדל"ן יכול לסייע לשמאים לבצע הערכות מבוססות יותר. מאגר עסקאות ארצי מקיף, שיכלול מידע מפורט על מאפייני כל עסקה, יאפשר ניתוח סטטיסטי מעמיק יותר וזיהוי מגמות חריגות.

סיכום: השבת השמאים לתפקידם כשומרי סף

גישת ההשוואה היא כלי חיוני בארגז הכלים של שמאי המקרקעין, אך השימוש בה כשיטה בלעדית ובאופן שטחי של שכפול מחירים מסכן את יציבות המערכת הפיננסית. חזרה לעקרונות היסוד של שמאות מקרקעין, המשלבים ניתוח השוואתי מעמיק יחד עם בחינה כלכלית פונדמנטלית, היא הכרחית כדי להשיב את השמאים לתפקידם החיוני כשומרי סף. השמאים צריכים להיות מודעים לאחריותם הציבורית ולהבין כי תפקידם אינו רק לשקף את מחירי השוק אלא גם לבחון את סבירותם ואת הבסיס הכלכלי שלהם. רק כך יוכל ענף השמאות לתרום ליציבות המערכת הפיננסית ולמנוע התפתחות של בועות נדל"ן הרסניות. בסופו של דבר, שמאות מקרקעין היא מקצוע שדורש איזון בין אמנות למדע, בין הסתמכות על נתוני שוק לבין ניתוח ביקורתי. רק שילוב נכון של כל הגישות והפעלת שיקול דעת מקצועי ועצמאי יבטיחו כי השמאים ימלאו את תפקידם כראוי, לטובת היציבות הפיננסית והכלכלית של המשק בישראל.

מסקנה נוקבת:
גישת ההשוואה, שלכשלעצמה יכולה להיות כלי אפקטיבי בתנאי שוק יציבים, הפכה בפרקטיקה לגישה של שכפול והעתקת מחירים – תוך התעלמות מהשאלה האם המחיר הנקוב משקף ערך ריאלי. במקום לשקף את שווי השוק, היא קיבעה והנציחה את מחירי הבועה, ואף העצימה וניפחה אותה באופן שיטתי. בכך, היא לא רק חדלה מלמלא את ייעודה ככלי מקצועי עצמאי להערכת שווי, אלא שירתה – בעל כורחה או בשתיקה – את הדינמיקה של הסיכון הפיננסי, והפכה את השמאי לחלק מהמנגנון שמזין את הבועה במקום לבלום אותה.

Citations:

1. https://www.w-b.co.il/html5/arclookup.taf?_id=29471&did=10322&title=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+-+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD
2. https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A9%D7%95%D7%9E%D7%AA_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94
3. https://www.prisha.co.il/Article/%D7%A9%D7%95%D7%9E%D7%94
4. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/guideline18new/he/kavim18new.pdf
5. https://trade2.co.il/2024/11/27/%D7%9E%D7%94%D7%95-%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99/
6. https://www.gov.il/BlobFolder/guide/policy_assessing_content/he/Guidanceforassessment.pdf
7. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
8. https://www.matan-il.co.il/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94/
9. https://www.cryptoknight.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9E%D7%A9%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%95-%D7%9C/
10. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/3_1_2025/he/t_3_1.pdf
11. https://s3.il-central-1.amazonaws.com/irgu/landvalue/loadedFiles/__heb__txq-19.pdf
12. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/47941/he/047941318691.pdf
13. https://www.barnir.net/--------
14. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_0_renew/he/2_1.pdf
15. https://trway.co.il/%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9C%D7%94%D7%95%D7%A6%D7%90%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%9E%D7%AA-%D7%9E%D7%A1/
16. http://www.shafat.co.il/ArticalsProduct.aspx?ProdID=39
17. https://www.appela.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9/
18. https://www.shuma-atzmit.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97/
19. https://e-hameiri.co.il/financial-mines/
20. http://www.ralc.co.il/%D7%94%D7%93%D7%A4%D7%A1%D7%AA-%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-1352-%D7%A2%D7%9E%D7%94-1181-02-%D7%91%D7%92%D7%99%D7%9D-%D7%90%D7%9C%D7%99%D7%94%D7%95-%D7%A0.aspx
21. https://www.w-b.co.il/html5/arclookup.taf?_id=29471&did=10322&g=11017&title=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+-+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD
22. https://makovern.com/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99/
23. https://www.m-math.co.il/algebra/equation-with-two-variables/

Answer from Perplexity: pplx.ai/share

📌 ביקורת מקצועית: מילון המונחים של הוועדה לתקינה שמאית – בין אחידות מקצועית להנצחת בועת הנדל"ן

באוגוסט 2025 פרסמה הוועדה לתקינה שמאית את מילון המונחים המקצועי החדש, במטרה להאחיד את השפה השמאית בישראל. על פניו מדובר בצעד חיובי – סטנדרטיזציה של המינוחים יכולה לשפר את הבהירות בין שמאים, רוכשים, משקיעים ורשויות. אך בבחינה מקצועית מעמיקה, מתגלה תמונה שונה: המילון הזה, במבנהו ובהגדרותיו, אינו רק מחדל של השמטת מונחים חיוניים, אלא גם משמר תפיסה שמאית שתרמה – ועדיין תורמת – להמשך בועת הנדל"ן הגדולה בעולם. שוב הוועדה פספסה.

❌ היעדר מוחלט של מונחי יסוד כלכליים

המילון אינו כולל מונחים קריטיים להערכת קיימות שוק ולזיהוי פערים בין מחיר לערך אמיתי:

• שווי פונדמנטלי
• ערך פונדמנטלי
• מכפיל שכירות
• מכפיל שכר
• יחס תשואה–ריבית
• מדדי יכולת רכישה
• מכפילי נדל"ן

היעדרם של מונחים אלו משאיר את השיח השמאִי "עיוור" לכלי ניתוח בועות, ומחזק את ההסתמכות העיוורת על מחירי השוק במקום על בחינה כלכלית אמיתית. זו הנצחה של גישת "בכמה נמכרה דירה ליד" ושל גישת "שכפול והעתקת מחירים".

❌ המונח "בועה" – מחיקה מושגית מהשיח השמאִי

המסמך מתעלם לחלוטין מהמונח "בועה" או "בועת נדל"ן", על אף שמדובר במושג מוכר ומקובל בשיח הכלכלי הבינלאומי, ואף מופיע במסמכי IMF, BIS ו־OECD. מחיקה זו אינה מקרית – היא מונעת מהשמאי להגדיר פורמלית מצב של שוק מנופח, כאילו שוק הנדל"ן תמיד פועל בתנאים תקינים ותחרותיים.

❌ בלבול מושגי בין "שווי" ל"מחיר"

בהגדרת שווי שוק, המילון כותב בפירוש: "המחיר הסביר ביותר להתקבל…". כלומר, "שווי" מוגדר ישירות כ"מחיר". כאן נוצרת דיכוטומיה שגויה:

• ערך (Value) הוא אומדן כלכלי, מבוסס גורמי יסוד, שאינו תלוי בהכרח במחיר העסקה בפועל.
• מחיר (Price) הוא תוצאה טרנזקציונית, שיכולה להיות גבוהה, נמוכה או שווה לערך.

הצמדת המונחים מבטלת את האפשרות לבקר את השוק ומחייבת את השמאי לשכפל מחירים – גם אם הם מנופחים.

❌ טעות תרגומית שמנציחה את הבעיה

המילון מתרגם את Market Value ל"שווי שוק". תרגום נאמן יותר למקור היה:

• "ערך שוק" – כאשר מדובר באומדן כלכלי.
• "מחיר שוק" – כאשר מדובר בתוצאה אמפירית בפועל.

התרגום השגוי מחזק את הבלבול בין מחיר לערך, ומאפשר להתייחס לכל מחיר שנקבע בעסקה כאל "שווי" – גם בשוק לא בר־קיימא.

📍 המסקנה

המילון הנוכחי הוא מסמך אחיד ופורמלי, אך אינו מגן על הציבור מפני ניפוח מחירים ואינו מספק לשמאים כלים לזהות שוק מסוכן. היעדר הגדרות פונדמנטליות, ההתעלמות ממונח "בועה", והטשטוש המכוון בין "ערך" ל"מחיר" – כולם מרכיבים שמנציחים את אותה מתודולוגיה שהביאה את ישראל לבועת הנדל"ן החריגה שלה.

נספח מקצועי משלים למילון המונחים של הוועדה, שכולל את המונחים החסרים שציינתh ועוד מספר מושגים פונדמנטליים קריטיים.

הנספח בנוי כך שיהיה ניתן לשלב אותו כמסמך עצמאי או כתוספת רשמית למילון.

נספח מקצועי משלים – מונחים פונדמנטליים והערכות קיימות שוק

📌 הגדרה  – "בועה נדל"נית"

בועה נדל"נית היא מצב שבו מחירי הנדל"ן בשוק עולים לרמות גבוהות באופן מובהק מערכם הפונדמנטלי, כתוצאה משילוב של ביקוש ספקולטיבי, גישה נוחה מדי לאשראי, ציפיות לעליות מחירים נוספות, והיעדר בקרה רגולטורית אפקטיבית. מצב זה מאופיין בפער גדל והולך בין מחירי הנכסים לבין גורמי היסוד הכלכליים – כגון הכנסות משקי הבית, תשואות משכירות, ועלות המימון – ובדרך כלל מלווה בהסתמכות יתר על עסקאות השוואה בשוק, במקום על הערכות כלכליות מבוססות.כאשר התנאים התומכים בניפוח המחירים נעלמים (עליית ריבית, ירידה בביקוש, משבר כלכלי או אירוע חיצוני), המחירים צפויים לרדת בחדות, לעיתים תוך פגיעה חמורה ביציבות הפיננסית של משקי הבית, החברות והבנקים.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות.

 לדעתי חשוב מאוד לכלול במילון גם את המונח "מחזוריות" בהקשר של שוק הנדל"ן, ולהגדיר אותו באופן מקצועי.הסיבה היא שמחזוריות נדל"ן היא אחד ממושגי היסוד להבנת השוק, והיא מאפשרת לשמאי, למשקיע ולרגולטור להבחין בין שלבים שונים (עלייה, שיא, ירידה, תחתית), להבין מתי המחירים מתנתקים מגורמי היסוד, ולזהות מראש סיכונים של בועה והתפוצצותה.היעדר המונח הזה במילון – כמו היעדר המונחים "בועה" ו"שווי פונדמנטלי" – מונע מהשפה השמאית להכיר בכלים המאקרו-כלכליים הבסיסיים ביותר לזיהוי שוק לא בר-קיימא.

הצעה להגדרה רשמית ל"מחזוריות נדל"ן"

מחזוריות נדל"ן – תהליך חוזר בשוק הנדל"ן שבו המחירים, היקפי העסקאות ותשואות ההשקעה נעים במחזורים קבועים יחסית הכוללים ארבעה שלבים עיקריים:

1. צמיחה – עלייה בביקוש, במחירים ובהיקפי הבנייה.
2. שיא – מחירים גבוהים, ביקוש מואט, לעיתים פערים גדולים מגורמי היסוד.
3. ירידה – ירידת מחירים, ירידה בהיקפי העסקאות ועלייה במלאי לא מכור.
4. תחתית – מחירים נמוכים, התאוששות הדרגתית בביקוש ובפעילות.

הבנת המחזוריות חיונית לאיתור מצבי בועה, לקביעת שווי פונדמנטלי, ולניהול סיכונים פיננסיים.

 חבילת הגדרות תקניות שתוכל להציג כנספח מקצועי למילון הרשמי – עם ניסוחים מותאמים למסמך פורמלי ולשימוש בהצגת עדות, דוחות מקצועיים או פרסומים באתר שלך.

📄 נספח הגדרות מקצועיות – מונחי יסוד לניתוח שוק נדל"ן

1. שווי פונדמנטלי (Fundamental Value)

הגדרה: אומדן השווי הכלכלי האמיתי של נכס מקרקעין, המבוסס על שילוב גורמי היסוד: פוטנציאל הכנסה נטו, שיעור היוון ראוי, יכולת המימון של הרוכשים, וההשוואה לחלופות השקעה אחרות.

חשיבות: מאפשר לזהות פערים בין מחיר השוק לבין הערך הכלכלי, לאתר מצבים של בועה, ולקבוע מדיניות אשראי ורגולציה אחראית.

2. ערך פונדמנטלי (Fundamental Worth)

הגדרה: מונח מקביל ל"שווי פונדמנטלי" אך בהקשרים רחבים יותר – כולל נכסים שאינם מקרקעין – ומתייחס לערך הנגזר מהתועלת הכלכלית הצפויה לאורך זמן.

חשיבות: משמש כלי מרכזי בהשוואת כדאיות השקעה בין ענפי שוק שונים.

3. מכפיל שכירות (Price-to-Rent Ratio)

הגדרה: היחס בין מחיר רכישת נכס לבין דמי השכירות השנתיים הראויים לו (ברוטו).

חישוב: מחיר הנכס ÷ דמי שכירות שנתיים.

חשיבות: אינדיקטור מרכזי לזיהוי שווקים מנופחים – ככל שהמכפיל גבוה, התשואה נמוכה והסיכון לבועה עולה.

4. מכפיל שכר (Price-to-Income Ratio)

הגדרה: מספר שנות השכר החציוני הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת.

חשיבות: מדד ליכולת רכישה של הציבור; ערכים גבוהים באופן עקבי מצביעים על שוק שאינו בר-קיימא.

5. בועה נדל"נית (Real Estate Bubble)

הגדרה: מצב שבו מחירי הנדל"ן עולים לרמות גבוהות באופן מובהק מהשווי הפונדמנטלי, כתוצאה משילוב של ביקוש ספקולטיבי, תנאי אשראי מרחיבים, ציפיות לעליות נוספות והיעדר בקרה רגולטורית.

מאפיינים: פערים מתמשכים בין מחירי הנכסים לבין הכנסות משקי הבית, תשואות משכירות ועלות המימון; עלייה חדה במחירים בתקופה קצרה; וירידה חדה כשהתנאים התומכים מתפוגגים.

6. מחזוריות נדל"ן (Real Estate Cycle)

הגדרה: תהליך חוזר בשוק הנדל"ן, הכולל ארבעה שלבים מרכזיים:

1. צמיחה – עלייה בביקוש, במחירים ובהיקפי הבנייה.
2. שיא – מחירים גבוהים, ביקוש מואט, פערים מגורמי היסוד.
3. ירידה – ירידת מחירים, ירידה בעסקאות, עלייה במלאי לא מכור.
4. תחתית – מחירים נמוכים, התאוששות הדרגתית.
   חשיבות: הבנת המחזוריות היא כלי לניהול סיכונים ולאיתור נקודות כניסה ויציאה אופטימליות בשוק.

7. יחס תשואה–ריבית (Yield-to-Interest Ratio)

הגדרה: היחס בין תשואת השכירות נטו לבין ריבית המשכנתאות הממוצעת.

חשיבות: כאשר היחס נמוך מ־1, משקיעי נדל"ן פועלים בהפסד תזרימי שוטף – אינדיקציה למצב שוק לא בר-קיימא.

🏠 הטיית האישור וקונספציה: איך המוח שלנו שיתף פעולה עם בועת הדיור

מבוא – לא כל מה שנראה הגיוני באמת נכון

בישראל של שני העשורים האחרונים, עליית מחירי הדירות הפכה כמעט לעובדה "טבעית" בשיח הציבורי. זה נשמע מובן מאליו: "הביקוש רק עולה", "האוכלוסייה גדלה", "ההיצע לא מספיק". אבל כאן נכנסים לפעולה שני כוחות פסיכולוגיים רבי-עוצמה – הטיית האישור והקונספציה – שמסבירים לא רק את ההתנהגות של הציבור, אלא גם של מקבלי ההחלטות, התקשורת והבנקים.

הטיית האישור – לראות רק מה שמתאים לנו

הטיית האישור היא מנגנון פסיכולוגי שבו אנחנו מחפשים, מפרשים וזוכרים בעיקר מידע שמחזק את מה שאנחנו כבר מאמינים בו.

במקרה של שוק הדיור בישראל:

• קונים פוטנציאליים התעלמו מנתונים על תשואות נמוכות, מיחסי מחיר-שכר לא הגיוניים, או מהתרעות כלכלנים – והעדיפו לקרוא כותרות כמו "מחירי הדירות רק עולים".
• הבנקים העדיפו לפרסם תחזיות המשדרות ביטחון בשוק כדי להצדיק המשך מתן אשראי מסיבי, גם כשהיחס בין החזר משכנתא להכנסה הגיע לרמות שבריריות.
• התקשורת נתנה במה בעיקר למומחים שהסבירו למה "הפעם זה שונה" והבועה לא תתפוצץ – כי זה התאים לנרטיב של "נדל"ן הוא תמיד השקעה בטוחה".

הטיית האישור יצרה מעגל משוב חיובי – ככל שיותר אנשים האמינו שמחירים עולים לנצח, כך יותר אנשים רצו לקנות, מה שהעלה את המחירים בפועל וחיזק את האמונה.

הקונספציה – כשהתפיסה הופכת לחומת מגן בפני המציאות

"קונספציה" היא מצב שבו תפיסה רווחת הופכת לאמת מוחלטת, גם כשהמציאות משתנה מול העיניים.

בשוק הדיור הישראלי, הקונספציה המרכזית הייתה:

"בישראל תמיד יהיה מחסור בדירות – ולכן המחירים לא יכולים לרדת".

הקונספציה הזו נשענה על כמה אמונות יסוד:

1. היצע חסר כרוני – למרות נתוני הלמ"ס שהראו עודפי היצע ומלאי קבלנים גבוה.
2. גידול אוכלוסייה = עליית מחירים – בלי להכיר בכך שבמדינות עם גידול מהיר יותר (כמו הודו ומצרים) מחירי הנדל"ן לא בהכרח עולים.
3. חסינות ממשברים – האמונה שהמשק הישראלי שונה מהותית ולכן לא יחווה נפילות מחירים כמו ספרד, אירלנד או ארה"ב ב-2008.

הבעיה היא שקונספציה משבשת קבלת החלטות: היא הופכת למסנן מידע שמונע מאנשים ומגופים מוסדיים לראות סימני אזהרה, כמו:

• עלייה חדה במלאי הדירות הלא מכורות.
• ירידה בעסקאות בתקופות של ריבית גבוהה.
• פער הולך וגדל בין התשואה משכירות לריבית המשכנתאות.

איך הטיית האישור והקונספציה פעלו יחד

שתי התופעות האלו לא פעלו בנפרד – הן האכילו זו את זו:

• הקונספציה סיפקה את המסגרת האידיאולוגית ("מחירי הדירות לא יורדים").
• הטיית האישור דאגה שכל מידע שנקלט יותאם למסגרת הזו ("הירידה במדד החודשי? זה זמני", "הקבלנים במצוקה? זה רק בגלל בירוקרטיה").

כך נוצרה מערכת אטומה לביקורת – גם כשהנתונים האובייקטיביים שידרו חוסר קיימוּת כלכלית מובהק.

השלכות על השוק כיום

הבעיה עם מנגנונים פסיכולוגיים כאלו היא שהם עובדים עד הרגע שבו המציאות הכלכלית מתנגשת חזיתית עם האמונה. אז השבר הוא חד:

• קונים שגילו שהם לקחו משכנתא כפולה מערך הנכס בפועל.
• יזמים שנתקעו עם מלאי בלתי מכיר וריביות שוחקות.
• בנקים שמגלים שתיק האשראי שלהם מלא בנכסים שערכם צנח.

במילים אחרות – כשבועה נשענת על פסיכולוגיה ולא על כלכלה, הפיצוץ הוא לא "אם", אלא "מתי".

סיכום – לצאת מהבועה המחשבתית

הטיית האישור והקונספציה הן לא רק בעיות של יחידים – הן סכנה מערכתית. הן גורמות לציבור, לתקשורת, לרגולטורים ולבנקים להתנהל על פי אמונה ולא על פי נתונים.

כדי למנוע את המשבר הבא, צריך:

• להטמיע חשיבה ביקורתית בשיח הכלכלי.
• לחייב שקיפות מלאה בנתוני שוק הדיור.
• לעודד בדיקת מציאות (Reality Check) מול גורמי יסוד אמיתיים: יחס מחיר/שכר, תשואות, מלאי, והיקף האשראי.

הטיית האישור (Confirmation Bias) וקונספציה (Conceptual Fixation או תפיסת עולם מקובעת) אינן מילים נרדפות, אלא מושגים שונים — אבל במציאות הן לעיתים משלימות ומחזקות זו את זו.

ההבדל המהותי

איך הן משלימות זו את זו

• הקונספציה יוצרת את המסגרת: לדוגמה, האמונה ש"מחירי הדירות בישראל תמיד יעלו".
• הטיית האישור פועלת בתוכה: אנחנו מתעלמים מנתונים שסותרים את המסגרת (ירידת מחירים באזורים מסוימים, מלאי עודף) ומדגישים נתונים שתומכים בה (גידול אוכלוסייה, מחסור בקרקעות).

🔍 במילים פשוטות – הקונספציה היא כמו משקפת עם עדשות צבעוניות, והטיית האישור היא ההרגל שלנו להסתכל רק על מה שמתאים לצבע של העדשה.

1. הגדרת בועות כלכליות

• 1.1 הגדרה מרכזית וערך פנימי:
  • בועה כלכלית מתרחשת כאשר מחירי נכסים נוכחיים עולים באופן משמעותי על הערכת השווי הפנימית שלהם, שהוא השווי שמצדיעים גורמי יסוד ארוכי טווח. תופעה זו מכונה גם בועת ספקולציה או בועה פיננסית. המונח "בועה" מרמז שמחירי הנכסים מנופחים ושבריריים, ועלולים להתפוצץ בפתאומיות.   
  • תובנה:ליבת הבועה היא הניתוק בין מחיר השוק לערך היסודי הבסיסי. הדבר מעלה מיד את השאלה כיצד לקבוע במדויק ערך פנימי, אתגר שייבחן בהמשך.
    • שרשרת מחשבה: אם בועה מוגדרת על ידי הערכת יתר, הרי ששיטה מהימנה לקביעת "ערך אמיתי" היא חיונית. הקושי בקביעה זו הוא אתגר בסיסי בזיהוי וניתוח בועות.
• 1.2 מאפיינים מרכזיים של בועות כלכליות:
  • השעיית אי-אמון: המשתתפים נוטים להתעלם מהניתוק בין המחיר לערך במהלך התרחבות הבועה. ההכרה מתרחשת בדרך כלל בדיעבד לאחר ההתפוצצות.   
  • הסלמה מהירה במחירים: עלייה מהירה בשווי השוק, במיוחד במחירי נכסים, היא סימן היכר.   
  • ביקוש ספקולטיבי: מחירים מנופחים מונעים על ידי ביקוש ספקולטיבי ולא על ידי ערך פנימי. משקיעים קונים לא בגלל ערך מהותי או פוטנציאל הכנסה, אלא כדי למכור במחיר גבוה יותר.   
  • שפע בלתי רציונלי: התנהגות משקיעים אופטימית מדי, התעלמות מאותות אזהרה, אמונה ש"הפעם זה שונה".   
  • התנהגות עדרית: משקיעים עוקבים אחר הקהל, לעתים קרובות ללא ניתוח עצמאי.   
  • היסטריה תקשורתית: נוכחות גבוהה של שיווק וסיקור תקשורתי הקשורים לנכס.   
  • נזילות ואשראי מוגברים: בועות יכולות להיגרם על ידי נזילות עודפת בשווקים ו/או שינוי בפסיכולוגיית המשקיעים. בועות ממונפות מונעות על ידי אשראי קל.   
  • הצדקות נחלשות: רציונליזציה של מחירי נכסים באמצעות טיעונים חלשים יותר ויותר.   
  • שימוש מוגבר בחוב: שימוש מוגבר בחוב (מינוף) לרכישת נכסים.   
  • הלוואות בסיכון גבוה יותר: התנהגות הלוואה וגיוס כספים בסיכון גבוה יותר.   
  • רציונליזציה על בסיס עליות מחירים: החלטות המונעות על ידי ציפיות לעליית מחירים עתידית ולא על בסיס יכולת החזר.   
  • שינויים חריגים במדדים: סטיות משמעותיות במדדים כלכליים או ביחסים ביניהם בהשוואה לרמות היסטוריות.   
  • דמוקרטיזציה של השוק: השתתפות מוגברת של משקיעים פרטיים.   
  • גידול בהנפקות חדשות: גל של הצעות נכסים חדשות.   
  • מחזור גדל: עלייה משמעותית בהיקף המסחר.   
  • תאוריית הטיפש הגדול: אמונה שאפשר תמיד למצוא מישהו שיקנה במחיר גבוה עוד יותר.   
  • תובנה:מאפיינים אלה מופיעים לעתים קרובות בשילוב ומתעצמים ככל שהבועה גדלה. זיהוי מקבץ של סימנים אלה יכול להצביע על בועה פוטנציאלית, אם כי אף מאפיין בודד אינו חד משמעי.
    • שרשרת מחשבה: זיהוי תכונות אלה דורש התבוננות זהירה בהתנהגות השוק ובמדדים הכלכליים. האתגר טמון בהבחנה בין תנודות שוק רגילות לשלבים המוקדמים של בועה.
• 1.3 סוגי בועות כלכליות:
  • בועות בשוק המניות: מחירי מניות עולים במהירות ולעתים קרובות באופן לא פרופורציונלי ליסודות החברה. דוגמה: בועת הדוט-קום.   
  • בועות בשוק הנכסים: מערבות מגזרים מחוץ למניות, כמו נדל"ן, מטבעות או מטבעות קריפטוגרפיים. דוגמה: בועת הנדל"ן בארה"ב.   
  • בועות אשראי: עלייה פתאומית בהלוואות, מכשירי חוב. דוגמה: משבר המשכנתאות הסאב-פריים.   
  • בועות סחורות: עלייה במחירי משאבים מוחשיים. דוגמה: טוליפומניה.   
  • בועות במגזר הכלכלי: מתמקדות בענף ספציפי. דוגמה: מאניית הרכבות.   
  • תובנה:סוגים שונים של בועות עשויים להציג וריאציות במאפיינים ובטריגרים שלהם, אך העיקרון המרכזי של מחיר העולה על ערך יסודי נותר עקבי.
    • שרשרת מחשבה: הבנת סוג הנכס הספציפי המעורב יכולה לסייע בזיהוי מדדים רלוונטיים והשלכות פוטנציאליות של בועה.

2. תפקיד הציפיות לעליית מחירים בהיווצרות בועות

• 2.1 מעגל משוב חיובי:
  • ציפיות לעליית מחירים מניעות רכישות, אשר בתורן דוחפות את המחירים כלפי מעלה, ומחזקות את הציפיות.   
  • זה יוצר אמונה מדבקת שהמחירים ימשיכו לעלות.   
  • השוק מתרגם ציפיות אלה לעליות מחירים בפועל.   
  • תובנה:טבען המגשים את עצמן של ציפיות המחירים הוא מניע מרכזי בהיווצרות בועות. האמונה ברווחים עתידיים הופכת לסיבה העיקרית להשקעה, ומאפילה על ניתוח יסודי.
    • שרשרת מחשבה: ההיבט הפסיכולוגי כאן הוא מכריע. ברגע שנוצרת מגמה של עליית מחירים, היא יכולה ליצור מומנטום חזק המונע על ידי הפחד מהחמצה.
• 2.2 שפע בלתי רציונלי והתנהגות ספקולטיבית:
  • "שפע בלתי רציונלי" (אלן גרינספן) מתאר אופטימיות קיצונית של משקיעים המובילה לאמונה שמחירים יעלו ללא הגבלה.   
  • זה מוביל לקנייה ספקולטיבית, כאשר המניע העיקרי הוא מכירה חוזרת במחיר גבוה יותר.   
  • משקיעים עשויים להתעלם מהערכות שווי יסודיות, המונעים על ידי הציפייה לרווחים מהירים.   
  • תובנה:שפע בלתי רציונלי מנתק את התנהגות השוק מעקרונות כלכליים רציונליים. הוא מטפח סביבה ספקולטיבית שבה מתעלמים משיטות הערכה מסורתיות.
    • שרשרת מחשבה: שלב זה מאופיין בשינוי ממוקד מערך למומנטום מחירים, מה שהופך את השוק לפגיע יותר לשינוי פתאומי בסנטימנט.
• 2.3 ריביות נמוכות ואשראי קל:
  • ריביות נמוכות מייקרות את ההלוואות, ומעודדות השקעות והוצאות, מה שיכול לנפח את מחירי הנכסים.   
  • גישה קלה לאשראי מזינה הלוואות והשקעות מוגזמות, ומעלה את המחירים.   
  • תובנה:מדיניות מוניטרית מרחיבה יכולה ליצור סביבה נוחה להיווצרות בועות על ידי הפחתת עלות ההון והגדלת הנזילות.
    • שרשרת מחשבה: עלויות הלוואה נמוכות יותר יכולות להגביר את השפעת הציפיות לעליית מחירים על ידי הקלת המינוף של השקעות עבור יחידים ומוסדות.

3. נבואה שמגשימה את עצמה בעליות מחירים בשוק

• 3.1 אמונה מעצבת התנהגות:
  • ציפיות לגבי תנועות מחירים עתידיות מניעות פעולות, המובילות לתוצאה הצפויה.   
  • אם משקיעים מאמינים שהמחירים יעלו, הם קונים, מגדילים את הביקוש ומעלים את המחירים.   
  • לעומת זאת, ציפיות לירידת ערך יכולות להוביל למכירות מוגברות, ולגרום לירידת מחירים.   
  • תובנה:פסיכולוגיית השוק יכולה להשפיע ישירות על תוצאות השוק. אמונות קולקטיביות, אפילו אם הן בלתי מבוססות מלכתחילה, יכולות להתגשם באמצעות הפעולות שהן מעוררות.
    • שרשרת מחשבה: זה מדגיש את כוחו של הסנטימנט ואת הקשר ההדדי בין ציפיות המשקיעים לדינמיקת השוק.
• 3.2 ניתוח טכני כנבואה שמגשימה את עצמה:
  • שימוש נרחב במדדי ניתוח טכני יכול להוביל לתנועות מחירים שמגשימות את עצמן מכיוון שסוחרים רבים פועלים על פי אותות זהים.   
  • לדוגמה, אם רבים מציבים הוראות עצירת הפסד ברמה מסוימת, הגעת המחיר לרמה זו מעוררת מפולת מכירות.   
  • עם זאת, השפעה זו היא בדרך כלל קצרת טווח; מחירים ארוכי טווח מונעים על ידי גורמי יסוד.   
  • תובנה:בעוד שניתוח טכני יכול להיות בעל השפעה קצרת טווח בשל טבעו המגשים את עצמו, הוא אינו מניע עיקרי להיווצרות בועות ארוכות טווח, אשר מושרשות יותר בניתוקים יסודיים ובציפיות מתמשכות.
    • שרשרת מחשבה: זה מרמז שבעוד שמשתתפי שוק המשתמשים בכלים דומים יכולים ליצור תנועות מחירים קצרות טווח, הקיימות הבסיסית של בועה תלויה בגורמים כלכליים ופסיכולוגיים רחבים יותר.
• 3.3 פסיכולוגיה אינפלציונית:
  • אמונה שהמחירים עולים גורמת לצרכנים להוציא כסף מהר יותר, מה שמגדיל את מהירות הכסף ומגביר עוד יותר את האינפלציה.   
  • זה יכול להפוך לנבואה שמגשימה את עצמה בכלכלה הרחבה ולתרום לבועות מחירי נכסים.   
  • תובנה:ציפיות לעליית מחירים יכולות לגלוש ממוצרים ושירותים כלליים לשווקי נכסים, וליצור מעגל חיזוק של אינפלציה במגזרים שונים.
    • שרשרת מחשבה: קשר זה בין ציפיות אינפלציה כלליות לאינפלציה במחירי נכסים מדגיש את הקשר ההדדי של הכלכלה ואת תפקידה של הפסיכולוגיה בהנעת התנהגות כלכלית.

4. כלכלה התנהגותית ופסיכולוגיה של המונים באמונה בעליית מחירים

• 4.1 הטיה קוגניטיבית:
  • מנטליות העדר: אנשים מושפעים מפעולות של אחרים, במיוחד במצבים לא ודאיים. פחד מהחמצה (FOMO) מניע משקיעים לעקוב אחר מגמות.   
  • ביטחון יתר: משקיעים מעריכים יתר על המידה את יכולותיהם ואת הסבירות לעליית מחירים מתמשכת.   
  • עיגון: קיבעון על מחיר או ערך ראשוניים, גם אם הם מנופחים.   
  • היוריסטיקת הזמינות: מתן משקל יתר למידע עדכני וקל להיזכר בו, כמו עליות מחירים אחרונות.   
  • שנאת הפסד: היסוס למכור נכסים יורדים כדי להימנע מהפסדים ממומשים.   
  • הטיית אישור: חיפוש אחר מידע המאשר אמונות קיימות לגבי עליות מחירים.   
  • הטיית החוכמה בדיעבד: הערכת יתר של יכולתו של אדם לחזות אירועים בעבר.   
  • תובנה:הטיות אלה מעוותות באופן שיטתי את תפיסות הסיכון והערך של המשקיעים, מה שהופך אותם לרגישים יותר להאמין ולפעול על פי ציפיות לעליית מחירים, גם כאשר הן אינן נתמכות על ידי גורמי יסוד.
    • שרשרת מחשבה: הבנת המניעים הפסיכולוגיים הללו היא חיונית להסברת מדוע בועות נוצרות ונמשכות למרות עקרונות כלכליים רציונליים.
• 4.2 פסיכולוגיה של המונים והדבקה חברתית:
  • ספקולציה בשוק היא פעילות חברתית; התלהבות מתפשטת באמצעות הדבקה פסיכולוגית.   
  • "הכוונה לאחרים": סוחרים פועלים על סמך התנהגותם של אחרים, במיוחד בשווקים לא ודאיים וטעונים רגשית.   
  • חיקוי: דחף אנושי חזק לחקות התנהגות של אחרים, המונע לעתים קרובות על ידי דאגה למעמד חברתי ותפיסת הצלחה.   
  • הדבקה חברתית: העברת השפעה חברתית או פסיכולוגית באמצעות מגעים ישירים או עקיפים, שיכולה להפיץ במהירות רגשות כמו אופוריה או פחד בשוק.   
  • תובנה:סנטימנט השוק אינו רק סכום האמונות האישיות אלא גם מעוצב על ידי אינטראקציות חברתיות ומצב הרוח הקולקטיבי. זה יכול להוביל לאימוץ מהיר ונרחב של ציפיות לעליית מחירים.
    • שרשרת מחשבה: זה מדגיש את חשיבות הדינמיקה החברתית בהבנת גאות ושפל בשוק. תחושת השייכות לתנועה קולקטיבית יכולה לגבור על חשיבה ביקורתית אינדיבידואלית.
• 4.3 תיאוריית הנפש:
  • ניסיון לחזות את כוונותיהם של משתתפי שוק אחרים עלול להוביל לקניית נכסים במחירים מנופחים, ולתרום לבועות.   
  • המיקוד עובר מערך יסודי למה שאחרים צפויים לעשות (לדוגמה, להמשיך לקנות).   
  • תובנה:הנטייה האנושית להבין את נפשם של אחרים, בעוד שהיא מועילה בהקשרים חברתיים, עלולה להיות בלתי מותאמת בשווקים פיננסיים מורכבים, ולהוביל להתמקדות בסנטימנט על פני גורמי יסוד.
    • שרשרת מחשבה: זה מציע פרספקטיבה נוירוביולוגית על מדוע יחידים עשויים להשתתף בבועות, גם כאשר הערך הרציונלי אינו תומך במחיר.

5. דוגמאות היסטוריות של בועות כלכליות המונעות על ידי ציפיות לעליית מחירים

• 5.1 טוליפומניה (1634-1637):
  • מחירי פקעות צבעונים בהולנד עלו בחדות עקב ספקולציה.   
  • הונעה על ידי הציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות ללא הגבלה.   
  • מנטליות העדר ופחד מהחמצה מילאו תפקיד משמעותי.   
  • המחירים הגיעו לרמות אסטרונומיות לפני שהתמוטטו באופן דרמטי.   
  • תובנה: טוליפומניה היא דוגמה קלאסית לבועת ספקולציה המונעת אך ורק על ידי ציפיות לעליית מחירים, ללא קשר לערך יסודי כלשהו. היא מדגימה את כוחה של התנהגות העדר ואת ההשלכות המהירות וההרסניות של התפוצצות.
• 5.2 בועת הים הדרומי (1720):
  • מניות חברת הים הדרומי בבריטניה עלו בחדות עקב ציפיות לרווחים ממסחר עם דרום אמריקה.   
  • הונעה על ידי מניפולציה, התלהבות ציבורית והבטחות לעושר.   
  • מחירי המניות עלו לרמות בלתי קיימות לפני שהתמוטטו, וגרמו לפשיטת רגל כלכלית לרבים.   
  • תובנה: בועת הים הדרומי ממחישה כיצד ציפיות לרווחים עתידיים, גם אם הן מבוססות על קרקע רעועה, יכולות להניע בועות ספקולטיביות עצומות, במיוחד בשילוב עם מניפולציה של חברות והתלהבות ציבורית.
• 5.3 בועת המיסיסיפי (1719-1720):
  • ספקולציה במניות חברת המיסיסיפי בצרפת, המונעת על ידי הבטחותיו של ג'ון לאו לעושר מפרויקטים קולוניאליים.   
  • נופחה על ידי הנפקת כסף נייר הקשור למניות החברה.   
  • הבועה התפוצצה, והובילה לפשיטת רגל כלכלית ולהתמוטטות כלכלית בצרפת.   
  • תובנה: בועת המיסיסיפי מדגימה את הסכנות שבשילוב השקעות ספקולטיביות עם כספי ממשלה ואת הפוטנציאל של דמות כריזמטית להזין ציפיות לא מציאותיות.
• 5.4 בועת הדוט-קום (1997-2001):
  • השקעות מאסיביות בחברות הקשורות לאינטרנט עקב אופטימיות לגבי ה"כלכלה החדשה".   
  • מחירי מניות של חברות טכנולוגיה זינקו למרות חוסר רווחיות.   
  • הונעה על ידי הציפייה לשליטה עתידית ותשואות גבוהות.   
  • הבועה התפוצצה בשנים 2000-2001, וגרמה למיתון משמעותי בשוק.   
  • תובנה: בועת הדוט-קום מדגישה את הסיכונים בהשקעה בטכנולוגיות חדשות המבוססת על פוטנציאל עתידי ולא על גורמי יסוד נוכחיים. שפע בלתי רציונלי ומנטליות "להתעשר במהירות" מילאו תפקיד מרכזי.
• 5.5 בועת הנדל"ן בארה"ב (שנות ה-2000):
  • עלייה מהירה במחירי הנדל"ן המונעת על ידי ריביות נמוכות, תקני הלוואה רפויים וקנייה ספקולטיבית.   
  • אמונה נרחבת שמחירי הנדל"ן יכולים רק לעלות.   
  • פחד מהחמצה דחף קונים להציע מחירים גבוהים יותר.   
  • הבועה התפוצצה בשנים 2007-2008, וגרמה למשבר פיננסי עולמי.   
  • תובנה: בועת הנדל"ן בארה"ב מדגימה את הסיכונים המערכתיים הקשורים לבועות נכסים, במיוחד בסוג נכסים נפוץ הממומן על ידי סכומי חוב משמעותיים. להשלכות התפוצצותה היו השלכות מרחיקות לכת.

טבלה 1: בועות כלכליות היסטוריות ותפקידן של ציפיות לעליית מחירים

6. מגבלות השימוש בציפיות ואמונה בעליית מחירים כמדד יחיד לזיהוי בועה

• 6.1 קושי בזיהוי בועות בזמן אמת:
  • קשה להבחין בוודאות אם עליית מחירים היא בועה או מבוססת על גורמי יסוד כלכליים.   
  • קשה לחזות את גודלה הסופי של בועה.   
  • בועות יכולות להתפתח במשך שנים רבות, מה שמקשה על מדיניות מוניטרית מגבילה ממושכת.   
  • תובנה:זיהוי בועה מתהווה הוא מאתגר מאוד מכיוון שהוא דורש להבחין בין עליית מחירים לגיטימית לספקולציה בלתי רציונלית בזמן אמת.
    • שרשרת מחשבה: הקושי טמון בהערכה מדויקת של הערך הפנימי ובחיזוי התנהגות השוק העתידית.
• 6.2 קושי בקביעת ערך פנימי:
  • הערך הפנימי של נכסים אינו תמיד ברור ונתון לפרשנות.   
  • מודלים של הערכת שווי עשויים להיות לא מספיקים או להסתמך על הנחות שנויות במחלוקת.   
  • קשה להבחין בין תגובה רציונלית למידע חדש לבין שפע בלתי רציונלי.   
  • תובנה:ללא מדד אובייקטיבי ומהימן לערך פנימי, קשה לקבוע אם מחירי הנכסים אכן מנופחים באופן לא בר קיימא.
    • שרשרת מחשבה: חוסר הוודאות לגבי הערך האמיתי מקשה על קביעה אם ציפיות לעליית מחירים משקפות תחזית רציונלית או ספקולציה בועתית.
• 6.3 אפשרות לבועות רציונליות:
  • תיאוריות כלכליות מסוימות מראות שבועות יכולות להתקיים גם בהתנהגות רציונלית.   
  • משקיעים עשויים להיות מוכנים לשלם יותר מהערך היסודי אם הם מצפים למכור במחיר גבוה עוד יותר.   
  • בועות רציונליות חייבות לגדול בקצב גבוה משיעור הצמיחה של הדיבידנדים או תזרימי המזומנים.   
  • תובנה:העובדה שבועות יכולות להיות רציונליות מבחינה תיאורטית מטשטשת את הגבול בין ציפיות מבוססות לגורמי יסוד לבין ספקולציה בועתית.
    • שרשרת מחשבה: אם משקיעים פועלים בצורה רציונלית על סמך ציפיות לעליית מחירים, קשה להגדיר זאת כהתנהגות בועתית בלתי רציונלית.
• 6.4 ציפיות לעומת הערכות שווי:
  • בועה מוגדרת על ידי אי-התאמה בין ציפיות לתשואות המבוססות על התנהגות מחירים לבין ציפיות לתשואות המבוססות על הערכות שווי.   
  • משקיעים עשויים להעלות הערכות שווי מבלי להתאים ציפיות לתשואות כלפי מטה, או להפך.   
  • תובנה:התמקדות רק בציפיות לעליית מחירים עלולה להתעלם מההקשר הרחב יותר של הערכות שווי ותשואות צפויות.
    • שרשרת מחשבה: בועה אמיתית כוללת לא רק ציפייה לעליית מחירים אלא גם אמונה שתשואות גבוהות יימשכו למרות הערכות שווי גבוהות.

7. מדדים נוספים לזיהוי בועות כלכליות

• 7.1 מדדי הערכת שווי:
  • יחס מחיר לרווח (P/E): יחס גבוה במיוחד עשוי להצביע על הערכת יתר ספקולטיבית. עם זאת, יש לבחון אותו בהקשר היסטורי וסקטוריאלי.   
  • יחס מחיר לרווח מותאם מחזורית (CAPE או P/E10): ממוצע של רווחים מתואמים לאינפלציה בעשר השנים האחרונות, מספק מבט ארוך טווח על הערכת השווי. רמות גבוהות היסטורית עשויות להצביע על בועה.   
  • יחס מחיר לשווי נכסי החברה (Tobin's Q): משווה את שווי השוק של חברה לעלות ההחלפה של נכסיה. ערכים גבוהים משמעותית מ-1.0 עשויים להצביע על תמחור ספקולטיבי.   
  • יחס שווי שוק לתוצר מקומי גולמי (Buffett Indicator): משווה את שווי השוק הכולל של ארה"ב לתוצר המקומי הגולמי. יחס גבוה במיוחד עשוי להצביע על שוק מניות מנופח.   
  • יחס מחיר לשכירות: משווה את מחירי הדירות לשכר דירה שנתי, יכול להצביע על בועת נדל"ן. עלייה משמעותית יכולה לרמז ששכירות הופכת לאטרקטיבית יותר מקנייה.   
  • תובנה: מדדי הערכת שווי מספקים תובנות לגבי האם מחירי הנכסים מנותקים מהערכים היסודיים שלהם, אך יש להשתמש בהם בשילוב עם מדדים אחרים.
• 7.2 מדדי אשראי ומינוף:
  • צמיחת אשראי מהירה: עלייה מהירה בהלוואות ובהיקף החוב עשויה להצביע על מימון ספקולטיבי של בועה. במיוחד בועות נדל"ן המונעות על ידי אשראי נחשבות מסוכנות.   
  • שימוש מוגבר במינוף: רמות גבוהות של חוב המשמשות לרכישת נכסים.   
  • הקלה בתנאי הלוואה: תקני הלוואה רפויים עשויים לעודד קנייה ספקולטיבית.   
  • יתרת מרווח FINRA חלקי כמות הכסף במחזור: מדד זה יכול להעריך את הנכונות ללוות לצורך השקעות. רמות חוב מרווח גבוהות עשויות להצביע על כך שמשקיעים קמעונאיים נוהרים לשוק, מה שמגדיל את הסבירות להערכת יתר.   
  • תובנה: צמיחת אשראי מוגזמת ומינוף מוגבר יכולים להזין בועות נכסים ולהגביר את הסיכון למשבר פיננסי כאשר הבועה מתפוצצת.
• 7.3 מדדי סנטימנט שוק ותנודתיות:
  • מדד הפחד (VIX): מדד ציפיות השוק לתנודתיות קצרת טווח. עלייה חדה ב-VIX מרמה נמוכה עשויה להצביע על שינוי פתאומי בסנטימנט. רמות נמוכות במיוחד יכולות לרמז על שאננות יתר.   
  • סקרים של סנטימנט משקיעים (AAII): סקרים הבוחנים את אמון המשקיעים. אופטימיות קיצונית עשויה להיות סימן אזהרה.   
  • יחס פוט-קול: משווה את נפח אופציות פוט לאופציות קול כדי לאמוד את סנטימנט המשקיעים.   
  • תנודתיות מוגברת: עליות וירידות מחירים חדות ובלתי צפויות. עם זאת, תנודתיות נמוכה עלולה להטעות אם היא נובעת מספקולציה. מחקרים מראים כי התנודתיות אינה תמיד עולה לפני התפוצצות בועה.   
  • תובנה: סנטימנט שוק קיצוני ואנומליות בתנודתיות יכולים לספק רמזים לגבי היווצרות בועות, אך יש לפרש אותם בזהירות.
• 7.4 דפוסי הנפקה ומחזור:
  • גידול בהנפקות ראשוניות לציבור (IPO): גל של הנפקות, במיוחד בחברות חדשות ולא רווחיות, עשוי להצביע על שוק מנופח.   
  • מחזור מסחר מוגבר: עלייה משמעותית בהיקף המסחר של נכס מסוים.   
  • תובנה: פעילות מוגברת בשוק, הן בהנפקות חדשות והן במחזור המסחר, יכולה להיות סימן של ספקולציה בועתית.
• 7.5 מדדי "שפע" (Exuberance):
  • מדדים סטטיסטיים המזהים צמיחה אקספוננציאלית לא בר קיימא במחירי הדירות, יחס מחיר לשכירות ויחס מחיר להכנסה.   
  • תובנה: מדדים אלה מנסים לזהות התנהגות חריגה בשוק שיכולה להצביע על בועה מתהווה.

8. ניתוחים עכשוויים של שוקי נכסים והאם קיימות אינדיקציות לציפיות מוגזמות לעליית מחירים

• 8.1 שוק המניות (2024-2025):
  • השוק האמריקאי הראה ביצועים חזקים בשנים האחרונות, אך הערכות השווי נותרו גבוהות.   
  • מדדי P/E ו-CAPE נמצאים ברמות גבוהות היסטורית, אם כי לא קיצוניות כמו בבועת הדוט-קום.   
  • ישנה אופטימיות בקרב סוחרים, במיוחד מתחת לגיל 40, אך רובם עדיין מאמינים שהשוק מוערך יתר על המידה.   
  • סנטימנט המשקיעים ירד, אך עדיין ישנה ציפייה לעליות.   
  • קיימת אי ודאות סביב מדיניות הממשלה החדשה (תעריפים, הגירה) והשפעתה על השווקים.   
  • חלק מהאנליסטים צופים תיקון של 10% בשוק המניות במהלך 2025. אחרים אופטימיים יותר, מצביעים על צמיחה כלכלית מתמשכת ופוטנציאל מבינה מלאכותית.   
  • תובנה: בעוד שהערכות השווי גבוהות, אין סימנים ברורים לאופוריה קיצונית. אי הוודאות הפוליטית והכלכלית עלולה להוביל לתנודתיות.
• 8.2 שוק הנדל"ן (2024-2025):
  • צמיחת מחירי הדירות הואטה בשנת 2024 וצפויה להמשיך להתמתן בשנת 2025.   
  • שיעורי המשכנתאות נותרו גבוהים, מה שמכביד על כושר הקנייה.   
  • המלאי גדל אך עדיין נמוך מרמות היסטוריות.   
  • יחס מחיר לשכירות נותר גבוה, מה שמצביע על כך ששכירות עשויה להיות אטרקטיבית יותר מקנייה בחלק מהשווקים.   
  • מומחים אינם צופים התרסקות בשוק הדיור בשנת 2025, אלא צמיחה מתונה ויציבות.   
  • שווקים מסוימים, כמו מיאמי ואוסטין, רואים ירידות מחירים או סיכון גבוה יותר לירידות.   
  • תובנה: שוק הדיור מתקרר עקב שיעורי משכנתאות גבוהים ובעיות נגישות, אך אין אינדיקציות לבועה מתפוצצת בקרוב ברמה הלאומית.
• 8.3 שוק הסחורות (2024-2025):
  • שוק הסחורות הראה ביצועים מעורבים בשנת 2024, כאשר חלק מהסחורות עלו וחלק ירדו.   
  • התחזיות לשנת 2025 מצביעות על לחץ מתמשך על מחירי הסחורות, כאשר חלקן צפויות לרדת וחלקן לעלות.   
  • גורמים כמו צמיחה כלכלית עולמית, אינפלציה, שער הדולר ותנאי אספקה ישפיעו על מחירי הסחורות.   
  • מחירי האנרגיה צפויים לרדת עקב היצע מספיק, אך סיכונים גיאופוליטיים עלולים לגרום לתנודתיות.   
  • מחירי המזון צפויים לרדת עקב שיפור בתנאי ההיצע.   
  • מחירי המתכות צפויים להישאר יציבים בדרך כלל, אך אי ודאות סביב מדיניות הסחר של ארה"ב עלולה להוסיף תנודתיות.   
  • תובנה: שוק הסחורות צפוי להישאר תחת לחץ בשנת 2025, ללא אינדיקציות לבועה רחבה.
• 8.4 בועת הבינה המלאכותית (AI) (2024-2025):
  • תעשיית הבינה המלאכותית ראתה צמיחה והשקעות משמעותיות, עם ציפיות לעתיד מזהיר.   
  • ההשקעות בבינה מלאכותית צפויות להגיע ל-200 מיליארד דולר ברחבי העולם עד 2025.   
  • עם זאת, יש חששות לגבי התפוצצות בועה מתקרבת בשנת 2025 עקב הערכות שווי מוגזמות, חוסר רווחיות ואי-התאמה בין הייפ למימוש.   
  • חברות רבות בתחום הבינה המלאכותית פועלות בהפסד, והתשואות על ההשקעה מוגבלות.   
  • ההייפ סביב הבינה המלאכותית עלה על ההשפעה הכלכלית הממשית הקרובה.   
  • השוואות לבועת הדוט-קום מצביעות על דמיון בהערכות שווי מוגזמות ובמימון מוגזם.   
  • תובנה: קיימים סימנים לבועה ספקולטיבית בתחום הבינה המלאכותית, עם הערכות שווי גבוהות ותשואות מוגבלות. התפוצצות אפשרית בשנת 2025 עלולה להוביל לתיקון בשוק.

9. מסקנות

ניתוח זה מצביע על כך שציפיות ואמונה בעליית מחירים אכן משחקות תפקיד מרכזי בהיווצרות בועות כלכליות. המנגנון של מעגל משוב חיובי, בשילוב עם שפע בלתי רציונלי, התנהגות עדרית וגישה קלה לאשראי, יכול להוביל לעליות מחירים בלתי קיימות. ההיסטוריה מלאה בדוגמאות של בועות כאלה, החל מטוליפומניה ועד בועת הנדל"ן בארה"ב, שבהן הציפייה לרווחים קלים דחפה את המחירים לגבהים חסרי תקדים לפני שהתפוצצו.עם זאת, השימוש בציפיות לעליית מחירים כמדד יחיד לזיהוי בועה הוא מוגבל. קשה לקבוע בוודאות אם ציפיות אלה משקפות תחזית רציונלית של גורמי יסוד עתידיים או שפע בלתי רציונלי. יתר על כן, קשה לקבוע במדויק את הערך הפנימי של נכסים, ובועות יכולות להתקיים גם בהתנהגות רציונלית.לכן, כלכלנים משתמשים במגוון רחב של מדדים נוספים כדי לזהות בועות כלכליות, כולל מדדי הערכת שווי (כגון יחס P/E ו-CAPE), מדדי אשראי ומינוף, מדדי סנטימנט שוק ותנודתיות, דפוסי הנפקה ומחזור ומדדי "שפע". שילוב של מדדים כמותיים ואיכותיים מספק תמונה מקיפה יותר של הסיכונים הפוטנציאליים לבועה. ניתוחים עכשוויים של שוקי הנכסים השונים מצביעים על כך שבעוד שהערכות השווי גבוהות בשוק המניות וקיימים סימנים של הערכת יתר בשוק הנדל"ן, אין אינדיקציות ברורות לבועה רחבה שעומדת להתפוצץ בקרוב. עם זאת, תחום הבינה המלאכותית מציג סימנים של בועה ספקולטיבית פוטנציאלית, הדורשת מעקב זהיר. לסיכום, בעוד שציפיות לעליית מחירים הן מרכיב חשוב בהיווצרות בועות כלכליות, הן אינן מדד מספיק בפני עצמן לזיהוי בועות. יש להשתמש במגוון רחב של מדדים ובניתוח מעמיק של גורמי יסוד, סנטימנט שוק ותנאי אשראי כדי להעריך את הסיכון לבועות נכסים.

מחקר GPT

השוואת הלוואות NINJA בארה"ב להלוואות קבלן בישראל

רקע: הלוואות NINJA ומשבר הסאב-פריים בארה"ב

הלוואות NINJA (ראשי תיבות של No Income, No Job, No Assets) הן כינוי להלוואות משכנתה בסיכון גבוה שניתנו בארה"ב לפני משבר הסאב-פריים (2008) ללווים ללא הכנסה מוכחת, ללא עבודה וללא נכסים. במהלך בועת הנדל"ן בארה"ב, הבנקים ומוסדות מימון העניקו הלוואות כאלה תוך ויתור כמעט מוחלט על דרישות סף: לא נדרשו מסמכי הכנסה או הוכחת יכולת החזר, ולעיתים אף לא נדרש הון עצמי לתשלום מקדמה בעת רכישת הביתhe.wikipedia.orgen.wikipedia.org. למעשה, כל מה שנדרש הוא ציון אשראי מינימלי של הלווה – ומעבר לכך ההלוואה אושרה ללא בדיקות נוספותen.wikipedia.org. כתוצאה, לווים רבים נטלו משכנתאות בסכומים גדולים בהרבה מיכולתם, בריבית גבוהה (כפיצוי על הסיכון)he.wikipedia.org ותוך הסתמכות על עליית ערך הנכס בעתיד. בנוסף להקלת הדרישות, מבנה ההלוואות הללו היה גמיש ומסוכן במיוחד. סוגי משכנתאות חדשים וריסקיים הופיעו: למשל, משכנתאות Interest-Only ו-Option-ARM שבהן הלווה משלם רק את הריבית (או אפילו פחות מכך) בשנים הראשונות, בריבית טיזר נמוכה במיוחד (לעיתים <4%), ולאחר תקופת החסד התשלומים החודשיים יכולים להכפיל ואפילו לשלש את עצמםen.wikipedia.org. שילוב זה – לווים בסיכון גבוה עם הלוואות בתנאים מתעתעים – הביא לכך שעם עליית הריבית והתמתנות עליות המחירים, רבים מן הלווים לא יכלו עוד לעמוד בהחזרים. חדלות הפירעון זינקה: בשיא המשבר, כ-25% מהמשכנתאות הסאב-פריים היו בפיגור תשלומים בשנת 2008en.wikipedia.org. כתוצאה מכך החל גל עיקולים (Foreclosures) רחב שהביא לקריסת שוק הדיור בארה"ב, ירידה חדה במחירי הבתים והפסדים כבדים לבנקים ולמשקיעים במכשירי ה-MBS (אג"ח מגובות משכנתאות)en.wikipedia.org. המשבר הפיננסי שהתפתח השפיע על כלכלת ארה"ב והעולם, והוביל לרפורמות כגון חוק דוד-פרנק שנועדו למנוע חזרה על מתן הלוואות כה מסוכנות ללא פיקוח.

הלוואות קבלן בישראל: מבצעי מימון אגרסיביים בשוק הדיור

בשנים האחרונות הופיעה בישראל תופעה דומה מבחינות מסוימות, המכונה בתקשורת "הלוואות קבלן" או מבצעי מימון של הקבלנים. תופעה זו התרחבה במיוחד מאז 2022, עם העלייה החדה בריבית שהובילה לירידה בביקוש לרכישת דירות חדשות. יזמי נדל"ן שנתקעו עם מלאי דירות לא מכור וחוב מתייקר חיפשו דרכים לעודד רוכשים לחזור למשרדי המכירותynet.co.il. הפתרון שהם הציעו הוא מבצעי מימון אגרסיביים: הרוכש משלם מקדמה נמוכה מאוד (רק 10%-20% ממחיר הדירה) בעת חתימת החוזה, וכל יתרת 80%-90% המחיר נדחית לתשלום בעת המסירה (אכלוס), מספר שנים קדימהynet.co.ilcalcalist.co.il. בחלק מהמקרים מוצעות אף מקדמות נמוכות יותר – 5% בלבד בתחילה, השלמה ל-10% כעבור זמן, והיתר בסוף הבנייהynet.co.il. במילים אחרות, הקבלן מאפשר לרוכש דירה כמעט ללא הון עצמי זמין, בניגוד למצב רגיל שבו הבנקים דורשים לפחות 25% הון עצמי בעסקת משכנתה. מרכיב נוסף במבצעים הללו הוא "הלוואת קבלן" מסובסדת: במקום שהרוכש ייטול כעת משכנתה וישלם את מלוא תשלומי הריבית והקרן החל מהיום, ניתנת אפשרות לקחת הלוואת בלון על חלק מהסכום, שבה הרוכש לא משלם כעת את הקרן (הקרן נפרעת רק בעת המסירה), והקבלן נושא בינתיים בתשלומי הריבית החודשיים לבנקynet.co.ilynet.co.il. מבחינת הרוכש, בתקופת הבנייה אין כמעט הוצאה חודשית – מה שהופך את העסקה ל"נוחה" וקורצת מאוד: הוא נכנס לדירה עם מקדמה קטנה ודחיית תשלומים, כשהמימון לתקופת הביניים למעשה מסובסד על-ידי היזם. עם זאת, מאחורי הנוחות הזו מסתתר סיכון משמעותי. רוכשים רבים מתחייבים לסכומי עתק בעתיד ללא ודאות לגבי יכולתם לפרוע אותם: אם מחירי הדירות יירדו תוך כמה שנים (בניגוד לציפיות שלהם לעלייה מתמדת), הם עלולים למצוא את עצמם עם דירה ששווה פחות מהסכום שהתחייבו לשלם; אם הריבית תישאר גבוהה או תמשיך לעלות, תשלומי המשכנתה הצפויים יהיו כבדים יותר; ואם הכנסתם לא תגדל כפי שקיוו, הם פשוט לא יוכלו לקבל משכנתה גבוהה דיה או לעמוד בהחזריהynet.co.ilynet.co.il. מצב כזה עלול להוביל לאובדן הדירה ואף איבוד המקדמה ששולמה, מאחר שהחוזה עלול להתבטל אם הרוכש לא ישלים את התשלום בעת המסירהcalcalist.co.ilcalcalist.co.il. נתוני משרד האוצר מאירים תמונה מדאיגה בנוגע למי שלוקח הלוואות קבלן. בסקירה של הכלכלן הראשי (שמואל אברמזון) שהתפרסמה באפריל 2025 נותחו העסקאות בעיר אופקים – מקרה מבחן בולט למבצעי 80/20 (20% עכשיו ו-80% באכלוס). בתקופה נובמבר 2024 עד פברואר 2025 נמכרו באופקים 1,313 דירות חדשות – מספר עצום (רק בת"א וירושלים נמכרו יותר)calcalist.co.il. נמצא כי מתוך 325 עסקאות בשוק החופשי (לא במסגרת תוכניות מסובסדות), ב-59.7% מהן הרוכשים קיבלו הטבת מימון כזו – כלומר שילמו רק 10%-20% עכשיו ואת היתר בעתידcalcalist.co.il. פרופיל הרוכשים בעסקאות אלה מעורר דאגה: כמחצית מהם זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה, אך רמת ההכנסה שלהם נמוכה מאוד. ההכנסה הממוצעת של משק בית שרכש דירה חדשה במבצע מימון באופקים הייתה 13,500 ש"ח ברוטו לחודש בלבד, בעוד שמחיר דירה ממוצעת בעסקאות הללו היה כ-1.6 מיליון ש"חcalcalist.co.il. בתרחיש טיפוסי שבו רוכש כזה שילם 20% מקדמה (~320 אלף ש"ח) ויצטרך בעוד ~2-3 שנים לקחת משכנתה של כ-1.28 מיליון ש"ח, ההחזר החודשי הצפוי (פריסה ל-30 שנה, חצי פריים וחצי בריבית קבועה) הוא כ-7,500 ש"ח בחודש – סכום השווה לכ-55% מהכנסת משק הביתcalcalist.co.il! ברור שזה עול כבד באופן קיצוני שכנראה בלתי אפשרי לרבים מהרוכשים הללו. למעשה, כפי שמציין הכלכלן הראשי, לא בטוח שרבים מהם יעמדו בקריטריונים לקבלת משכנתה בנקאית בסכום הדרוש כשיגיע מועד האכלוסcalcalist.co.il – שכן הבנקים בישראל מגבילים בדרך-כלל את יחס ההחזר ל-40%–50% מההכנסה הפנויה. במילים אחרות, חלק מהרוכשים נכנסו לעסקה מבלי שבכלל עברו חיתום בנקאי לאישור יכולת ההחזר שלהם, תוך הסתמכות על כך "שיהיה בסדר" בעתיד – דפוס שמזכיר מאד את לוות הסאב-פריים בארה"ב. תופעת מבצעי הקבלן אינה ייחודית לאופקים בלבד, אך שם היא בולטת במיוחד. גם בערים אחרות בפריפריה הדרומית כמו נתיבות, שדרות, דימונה ואשקלון מדווח על עסקאות רבות במתווים דומיםfacebook.com. באופקים המצב הקצין בשל פעילותם של “מארגני קבוצות” ו“מלווי משקיעים”: משווקים שהביאו קבוצות של עשרות קונים אל הקבלנים, תוך דרישה להטבות מימון נדיבות עבור כל הקבוצהcalcalist.co.il. לפי יזמים מקומיים, בשיא ה"בום" ישבו במשרדי המכירות עשרות מתווכים כאלה, וכל לקוח שנכנס – מיד ביקש 80/20 או 90/10, כי “לא משתלם לקנות אחרת”calcalist.co.il. התחרות בין הקבלנים על כל קונה הובילה להסלמה בהטבות: חברת אפי קפיטל, למשל, הציעה באופקים עסקה של 10% בלבד עכשיו וכל ה-90% באכלוס – הצעה אגרסיבית במיוחדcalcalist.co.il. יזמים גדולים אחרים (כמו י.ח. דמרי) גם הצטרפו לטרנד, אם כי חלקם בפרויקטים מתקדמים יותר בבנייה (ולכן עם סיכון מעט נמוך יותר). התוצאה היא ריכוזיות פרויקטים גבוהה: נתח ניכר מהדירות במקומות הללו נמכר במתווה המימון הדחוי, בעיקר ע"י כמה חברות בנייה גדולות, מה שמעצים את הסיכון המוסדי והמערכתי אם וכאשר יתגלו בעיות בענף. לבסוף, יש לציין שהגל הזה לא נעלם מעיני הרשויות. בנק ישראל הביע חשש גובר מהתופעה, ובהתלבטות של כמה חודשים החליט במרץ 2025 להתערב ולהטיל מגבלות על הלוואות הקבלן. הפיקוח על הבנקים הוציא טיוטת הנחיות שכוללת שני צעדים עיקריים:

1. החמרת דרישות ההון על הבנקים במימון פרויקטים עם דחיית תשלום משמעותית – פרויקטים שבהם הקבלן דוחה יותר מ-40% ממחיר הדירה לסוף הבנייה יחויבו בריתוק הון של 150% אצל הבנקynet.co.il. צעד זה נועד להפוך את האשראי למבצעים אלו ליקר ופחות כדאי לבנקים, ובכך לצנן את נכונותם להשתתף במימון עסקאות כאלה.
2. הגבלת היקף הלוואות הבלון שמעמידים הבנקים לרוכשים – כך ששיעורן לא יעלה על 10% מכלל המשכנתאות החדשות באותו חודשynet.co.ilynet.co.il. לשם פרספקטיבה, בסוף 2024 הגיע שיעור הלוואות הבלון לכ-23.3% ממחזור המשכנתאות (שיא של כל הזמנים), ובפברואר 2025 הן היו כ-17.3% מכלל ההלוואות החדשותynet.co.il. כלומר, המגבלה החדשה קובעת קיצוץ דרסטי בהיקף סוג הלוואות זה – חזרה לרמות שלפני כשנתייםynet.co.il. צעד זה נועד למנוע המשך גידול בחלקן של משכנתאות במבנה "בלון" מסוכן, וכן לוודא שלפחות 90% מהמשכנתאות ימשיכו להינתן בערוצים המסורתיים שבהם הלווה עובר חיתום ובדיקה רגולטורית רגילה.

צעדי בנק ישראל תקפים (נכון לעכשיו) עד סוף 2026calcalist.co.ilcalcalist.co.il, והם מכוונים להגביל – אם כי לא לאסור לחלוטין – את התופעה. חשוב לציין שבנק ישראל התמקד בעיקר בצינור האשראי הבנקאי, אך חלק מהסיכון גלום גם מחוץ למערכת הבנקאית: למשל, אם קבלנים יממנו זאת באמצעות מימון חוץ-בנקאי או קרנות פרטיות, המגבלות הללו לא בהכרח יכסו את כל השוק (נקודה שעלתה בביקורת בענף). כך או כך, עצם התערבות הפיקוח מצביעה על חומרת הבעיה בעיני הרגולטור, שמבקש "להחזיר את השוק להתנהלות נורמלית יותר" ולהגן על הרוכשים ועל היציבות הפיננסיתcalcalist.co.ilcalcalist.co.il.

השוואה בין הלוואות NINJA בארה"ב לבין הלוואות הקבלן בישראל

להלן טבלה המשווה בין הלוואות ה-NINJA האמריקאיות (טרום משבר 2008) לבין הלוואות הקבלן/מבצעי 80-20 הנהוגים בישראל בשנים האחרונות, לפי מספר קריטריונים מרכזיים:

הערה: חשוב להדגיש שבהלוואות משכנתה בישראל יש עקרונית חובת ערבים/לווים משלימים והחוב הוא עם זכות חזרה מלאה לבנק (הלווה ערב אישית לכל החוב גם אם הנכס מעוקל), בניגוד לחלק ממדינות ארה"ב שבהן המשכנתה היא Non-Recourse (הבנק מסתפק בנכס). הדבר אומר שבישראל לווה כושל אינו יכול פשוט "לעזוב את המפתחות" וללכת בלי חוב – הוא יישאר חייב את היתרה אם המכירה לא תכסה. מצד אחד, זה עשוי לרסן נטילת סיכונים (כי אין דרך "קלה" לפשוט רגל ולמחוק חוב), ומצד שני במקרה שמשקי בית רבים ייקלעו למצוקה, הכאב ייפול במלואו עליהם (איום לפשיטות רגל אישיות) ועל המערכת הבנקאית שתצטרך להסדיר חובות מול לווים חסרי יכולת.

סיכום ותחזית: האם ישראל בדרך למשבר סאב-פריים קטן?

האם שוק הדיור הישראלי מצוי בתהליך דומה למשבר הסאב-פריים האמריקאי? על פניו, מספר מאפיינים מדאיגים מצביעים על קווי דמיון ברורים: בשני המקרים אנו רואים הרחבת אשראי לרוכשים בעלי כושר החזר גבולי או לא מוכח, שימוש במבני הלוואה לא שגרתיים המסתירים את הנטל האמיתי על הלווה (דחיית תשלום, תקופות טיזר), והנחה אופטימית שהכל יהיה בסדר כי "מחירי הדיור ימשיכו לעלות" או "הריבית תרד בעתיד". בישראל כיום, כמו בארה"ב טרום 2008, צמחה לה תת-קטגוריה של לווים שלולא מבצעי המימון לא היו יכולים לרכוש דירה כלל, וכעת הם מחזיקים בהתחייבויות עצומות תלויות ועומדות. התמריצים של חלק מהשחקנים בשוק – קבלנים המעוניינים למכור בכל מחיר, משווקים שמתוגמלים לפי כמות העסקאות, ובנקים שנהנו עד כה מריבית גבוהה על משכנתאות – תרמו לניפוח התופעה, בדומה למנגנון הבעייתי של ברוקרי משכנתאות וחותמי הלוואות בסאב-פריים בארה"בcalcalist.co.il. עם זאת, חשוב לסייג: ממדי התופעה בישראל (בינתיים) קטנים לאין שיעור מהבועה האמריקאית שהובילה למשבר עולמי. מבחינת כמות וכסף, אנחנו מדברים על כמה אלפי עסקאות בסיכון בארץ, רובן בפריפריה, לעומת מיליוני הלוואות סאב-פריים ברחבי ארה"ב. שוק המשכנתאות הישראלי מפוקח יותר באופן כללי, והבנקים המקומיים שמרו עד כה על יציבות ופרמטרים יחסית שמרניים (למשל, בנק ישראל מנע מתן משכנתאות במימון מלא; חלק ניכר מהלווים בישראל עדיין עומדים בכללי החיתום הרגילים). בנוסף, הצעדים שננקטו בזמן – אף אם באיחור מה – עשויים לצמצם את הגל לפני שיהפוך לגל צונאמי. הפיקוח על הבנקים נכנס לתמונה מוקדם יותר בהשוואה לארה"ב בזמנו, והגביל את התפשטות הבעיהynet.co.il. כמו כן, שיעור האבטלה בישראל נמוך יחסית ומשקי בית רבים קיבלו הטבות (כמו הטבת מס באזור אופקים) שעוזרות להם בתקופת הביניים. מהצד השני, אין להתעלם מהסימנים המדאיגים שניכרים כבר בשטח: מלאי הדירות החדשות הלא-מכור עלה לשיא, מה שמרמז שעסקאות רבות "נדחפו" באופן מלאכותי וייתכן שהביקוש האמיתי נמוך מהמתוכנןthemarker.com. היקף המשכנתאות בפיגור התחיל לטפס – אמנם מרמה נמוכה, אך זו מגמת שינוי לאחר שנים של פיגורים זניחיםglobes.co.il. עליית הריבית המהירה ב-2022–2023 הכבידה כבר על לוויים רגילים, ועל אחת כמה וכמה תקשה על מי שיידרש לקחת משכנתה גדולה בעתיד הקרוב. גם סביבת המאקרו הפכה בלתי צפויה (משבר בטחוני באוקטובר 2023, אינפלציה, שינויים רגולטוריים כמו העלאת מע"מ וכו')ynet.co.il – כל זעזוע כזה עלול להצית את הפתיל בקרב אותם רוכשים על הקצה. כפי שהזהיר הכלכלן הראשי באוצר, משקי הבית הללו לקחו על עצמם התחייבות גדולה מתוך ציפייה אופטימית (ירידת ריבית או עליית מחירי דירות), אך "כל זעזוע מאקרו-כלכלי עלול לגרום לטלטלה" עבורםcalcalist.co.il. תחזית מנומקת: סביר להניח שאין כאן פוטנציאל למשבר פיננסי בסדר גודל עולמי כדוגמת 2008, אך ישראל עלולה לחוות משבר סאב-פריים מקומי מוגבל אם התרחיש הגרוע יתממש. בתרחיש כזה, בעוד 1–3 שנים נראה מספר משמעותי של רוכשים שאינם מצליחים להשלים את העסקה: חלקם לא יצליחו לקבל משכנתה וייאלצו לבטל רכישה (ולאבד את המקדמה); אחרים אולי יקבלו משכנתה אך לאחר זמן קצר יגלו שאינם עומדים בהחזרים וייכנסו לפיגורים. הדבר יכול להוביל לגל של דירות חוזרות לשוק (דירות שלא יירכשו בסוף או ימכרו במצוקה), בעיקר בערי הפריפריה שבהן רוכזו מבצעי המימון. הצפת שוק מקומית שכזו תלחץ את המחירים כלפי מטה באזורי המשבר, ותפגע גם בקבלנים – ייתכן שחברות בנייה מסוימות ייקלעו לקשיי נזילות או לכשל (פשיטת רגל) אם כמות גדולה של עסקאות תתפרק. הבנקים, מצדם, עשויים לספוג הפסדים מסוימים הן ממשכנתאות שלא יעמדו בפירעון (אם כי זכרו: יש נכס משועבד וערבות חוק מכר – כך שהבנקים מוגנים חלקית) והן מאשראי ליווי לפרויקטים שעלולים להתקע. אפקט שרשרת יכול להשפיע גם על שוק היד-השנייה באזורים אלו, כאשר עודף היצע ומוכרים לחוצים יורידו מחירים ויפגעו בערך הבתים של משקי בית אחרים. עם זאת, בהינתן שהרגולטורים ערים למצב ופועלים לצינונו, המשבר הפוטנציאלי עשוי להישאר נקודתי ומנוהל. סימן מעודד הוא שבנק ישראל לא רק הטיל מגבלות, אלא עשה זאת בצורה שתמנע זעזוע חד למי שכבר נמצא באמצע העסקה – המגבלות מכוונות לעתיד (הלוואות חדשות) ולא מביאות לדרישה מיידית לפירעון או לביטול רטרואקטיבי של הסכמיםcalcalist.co.il. כך, ייתכן ותהיה "נחיתה רכה" יותר: היקף מבצעי 80/20 יצטמצם בהדרגה, השוק יתאים את עצמו (מחירי דירות עשויים להתמתן ולהפוך נגישים יותר בלי טריקים פיננסיים), ומשקי בית יידרשו לחזור למסלול שמרני של קניית דירה בהתאם ליכולתם האמיתית. סיכום: ישראל אכן חוותה בשנים האחרונות מיני-בועה סאב-פריים בתחום מבצעי המימון של הקבלנים – תופעה שמזכירה במאפייניה את המשכנתאות המסוכנות של 2007 בארה"ב. בעוד שהיקפה המוחלט קטן יותר וההתערבות מגיעה מוקדם יותר, הסיכון למשקי הבית המעורבים ולאזורי הפריפריה הוא ממשי. יש לעקוב בדריכות אחרי השנתיים הקרובות: אחוז המימוש בפועל של העסקאות הללו, יכולת הרוכשים לקבל משכנתאות (או נכונות הבנקים לחרוג מהכללים עבורם), ומגמת מחירי הדיור והריבית – כל אלה יהיו הגורמים שיקבעו אם נצליח לנפות את הפצצה המתקתקת הזו ללא התפוצצות, או שניאלץ להתמודד עם משבר דיור מקומי וכאב רב למשפחות ולאחר מכן למערכת הפיננסית. נורות האזהרה דולקות, ואת ההשלכות הפוטנציאליות כבר ניתן לשער מתוך הנתונים: כאשר יותר ממחצית מרוכשי דירות חדשים בעיר מסוימת למעשה אינם מסוגלים לעמוד בהחזר העתידי (55% מהכנסתם נדרש למשכנתא)calcalist.co.il – המצב אינו בר-קיימא. ההמלצה המשתמעת היא נקיטת זהירות מירבית ברמת המדיניות (המשך אכיפה ופיקוח, שקיפות לרוכשים לגבי הסיכונים) וברמת הפרט (רוכשים צריכים לשקול בכובד ראש יכולתם לפרוע את ההתחייבות בעתיד בלי להסתמך על נס). ישראל אולי לא תשחזר את התמוטטות 2008, אך המגמה העכשווית מזכירה שבועות נדל"ן יכולות להתפתח גם כאן – וחובה לנהוג באחריות כדי למנוע משבר מקומי חריף.

קיימת סכנה ממשית לאפקט דומינו בענף הקבלנות, בעיקר בשל שני מנגנוני סיכון מצטברים:

מחקר פרפלקסטי:

הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן בישראל: האם אנו בדרך למשבר סאב פריים ישראלי?

משבר הסאב פריים שהתחולל בארה"ב החל משנת 2007 וחשף את הסיכונים הטמונים במתן הלוואות משכנתה לקבוצות אוכלוסייה בעלות דירוג אשראי נמוך וללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר. בשנים האחרונות, התפתח בישראל מנגנון הלוואות קבלן, שמעלה חששות דומים בקרב רגולטורים, במיוחד לאור הגבלות חדשות שהטיל בנק ישראל. מחקר עומק זה בוחן את ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, תוך התמקדות בשאלה האם ישראל עומדת בפתחו של משבר נדל"ן בסגנון "כחול לבן".

הרקע למשבר הסאב פריים בארה"ב

משבר הסאב פריים האמריקאי היווה אחד המשברים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בהיסטוריה המודרנית. המשבר, שהגיע לשיאו בשנת 2008, היה נקודת מפנה בתפיסה של השקעות נדל"ן ובאופן שבו מערכות פיננסיות מתנהלות ומפוקחות. בליבו של המשבר עמדו הלוואות הסאב פריים – משכנתאות שניתנו ללווים בעלי דירוג אשראי נמוך, לעתים ללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר2.אחד הסוגים המפורסמים של הלוואות אלו היו הלוואות "נינג'ה" (NINJA - No Income, No Job, No Assets), בהן קיבלו לווים משכנתאות ללא צורך בהוכחת הכנסה, תעסוקה או נכסים2. מדיניות האשראי המתירנית התאפשרה בין השאר בזכות עליית מחירי הנדל"ן המתמשכת, שיצרה אשליה של ביטחון - גם אם הלווה לא יוכל לעמוד בתשלומים, הבנק יוכל למכור את הנכס ברווח או לפחות בלי הפסד משמעותי.המוסדות הפיננסיים הגדילו את הסיכון המערכתי באמצעות יצירת מוצרים פיננסיים מורכבים: המשכנתאות אוגדו יחד, חולקו ונמכרו כניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS – Mortgage-Backed Securities). פיצול ואיגוד זה הסתיר את הסיכון האמיתי של הנכסים הבסיסיים והפיץ את הסיכון ברחבי המערכת הפיננסית העולמית2.גורם מכריע נוסף היה השימוש בריבית משתנה, כאשר רבות מהלוואות הסאב פריים הוצעו עם ריבית נמוכה בשנים הראשונות, שלאחר מכן עלתה משמעותית ("teaser rates"). כאשר הריביות החלו לעלות, לווים רבים לא הצליחו לעמוד בתשלומים, מה שהוביל לגל עיקולים חסר תקדים2.התוצאה הייתה קריסה דרמטית בשוק הנדל"ן האמריקאי, עם ירידה ממוצעת של כ-30% במחירי הבתים בין השנים 2006 ל-2012, ובאזורים מסוימים אף יותר2. המשבר התפשט במהירות למערכת הפיננסית העולמית, הוביל לקריסת בנקים ומוסדות פיננסיים ענקיים, והצריך התערבות ממשלתית חסרת תקדים.

הלוואות הקבלן בישראל: מבנה ומאפיינים

הלוואות קבלן בישראל הן מנגנון פיננסי שונה במהותו מהלוואות הסאב פריים, אך עדיין מעורר חששות דומים בקרב רגולטורים. הרעיון המרכזי בהלוואות אלו הוא כפול: מצד אחד, הקדמת תשלומים לקבלן לצורך מימון הבנייה, ומצד שני, דחיית תשלומי המשכנתה של הרוכשים בסוג של "הלוואת בלון" לתקופת הבנייה3.במסגרת מודל זה, רוכש הדירה משלם לקבלן סכום התחלתי מינימלי (בעבר 5% ועתה 10% לפי דרישות בנק ישראל), והבנק מעניק אשראי לקבלן עבור יתרת הסכום. הרוכש נדרש לקחת משכנתה מלאה רק בסיום הבנייה, כאשר עד לאותו מועד הוא משלם רק ריבית או אף פחות מכך3.בנק ישראל הביע לאחרונה חשש מהותי לגבי חוסר יכולתם של רוכשים רבים לקחת על עצמם את המשכנתה המלאה בתום תקופת הבנייה. חשש זה הוביל לפרסום טיוטת הוראת שעה שכוללת מספר הגבלות משמעותיות על הלוואות קבלן3:

1. דרישה לתשלום 10% הון עצמי מראש (במקום 5% כפי שהיה נהוג במקרים מסוימים)3
2. בדיקת יכולת ההחזר של הרוכש כאילו ההלוואה נלקחת כבר עכשיו, ולא רק בתום תקופת הבנייה3
3. וידוא שלרוכשים יש את ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה3
4. הגבלת הלוואות הקבלן לכדי 10% מסך המשכנתאות של כל בנק3
5. ייקור הריבית המשולמת על ידי היזמים בגין הלוואות הקבלן3

צעדים אלו מעידים על דאגה גוברת של הרגולטור לגבי יציבות המערכת הפיננסית והחשש מפני מתן הלוואות לאוכלוסיות שעלולות להתקשות בעמידה בהתחייבויותיהן הפיננסיות לטווח ארוך.

השוואה ביקורתית: הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן

ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות חושפת דמיון מדאיג בחלק מהמאפיינים, אך גם הבדלים משמעותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל. להלן טבלת השוואה מפורטת:

נקודות דמיון מדאיגות

הדמיון המרכזי והמדאיג ביותר בין שני סוגי ההלוואות הוא דחיית הסיכון לעתיד. בהלוואות נינג'ה, הסיכון התממש כאשר הריביות עלו והלווים לא יכלו לעמוד בתשלומים. בהלוואות קבלן, הסיכון נדחה לסיום הבנייה, כאשר הרוכשים נדרשים פתאום לעמוד בקריטריונים לקבלת משכנתה מלאה3.גורם דמיון נוסף הוא ההסתמכות על עליית מחירי הנדל"ן. במשבר הסאב פריים, ההנחה הייתה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, מה שיאפשר מימון מחדש או מכירת הנכס ברווח. בהלוואות הקבלן, קיימת הנחה סמויה שבסיום הבנייה, ערך הדירה יעלה מספיק כדי להצדיק את ההשקעה ולאפשר קבלת משכנתה בתנאים נוחים.שני המנגנונים גם מאפשרים לאוכלוסיות חלשות יותר להיכנס לשוק הנדל"ן, מה שמעלה את הסיכון הכולל של המערכת. בארה"ב, הדבר התבטא במתן הלוואות לבעלי דירוג אשראי נמוך2, ובישראל, בפרויקטים באזורי פריפריה כמו הדרום ואופקים, שם רוכשים רבים מתקשים לעמוד בדרישות המימון הרגילות.

הבדלים ממתני סיכון

למרות הדמיון המדאיג, קיימים הבדלים מהותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל:ראשית, רמת הפיקוח והרגולציה בישראל כיום הדוקה בהרבה מזו שהייתה בארה"ב טרם משבר הסאב פריים. בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים, כפי שניתן לראות בהוראות השעה האחרונות3, בעוד שבארה"ב הרגולציה כשלה בזיהוי ובמניעת המשבר מבעוד מועד.שנית, היקף התופעה: הלוואות הסאב פריים בארה"ב היוו נתח משמעותי משוק המשכנתאות, בעוד שבישראל, לאחר ההגבלות החדשות, הלוואות הקבלן מוגבלות ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3, מה שמקטין את החשיפה המערכתית.שלישית, בישראל אין תופעה נרחבת של איגוח משכנתאות ויצירת מכשירים פיננסיים מורכבים כמו שהיה בארה"ב. האיגוח האמריקאי איפשר להעביר סיכונים בין מוסדות פיננסיים וליצור אשליה של פיזור סיכונים, בעוד שבפועל הגביר את הסיכון המערכתי2.

מאפייני הרוכשים וסיכונים בהלוואות קבלן בפריפריה

על אף שאין בידינו מידע ישיר מסקירות הכלכלן הראשי באוצר, ניתן להסיק מספר מאפיינים של רוכשים בפרויקטים של הלוואות קבלן, במיוחד באזורי פריפריה כמו אופקים והדרום:

1. הכנסה נמוכה יחסית: רוכשים אלו מתקשים לעמוד בדרישות ההון העצמי והיחסים הפיננסיים הנדרשים למשכנתה רגילה, ולכן מסתמכים על הלוואות קבלן כאמצעי לדחיית התשלומים.
2. הסתמכות על הכנסה עתידית: רבים מהרוכשים מניחים שעד סיום הבנייה הכנסתם תגדל, מה שיאפשר להם לקבל משכנתה בתנאים טובים יותר.
3. רגישות גבוהה לשינויי ריבית: רוכשים אלו, בדומה ללווי הסאב פריים בארה"ב, פגיעים במיוחד לעליות ריבית, שעלולות לשנות דרמטית את יכולתם לעמוד בהחזרים חודשיים.
4. השקעה באזורי פריפריה: באזורים כמו אופקים והדרום, מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית למרכז הארץ, אך גם קצב עליית המחירים איטי יותר, מה שמקטין את "כרית הביטחון" של עליית ערך הנכס.

החששות של בנק ישראל המתבטאים בהוראות השעה החדשות3 מעידים על זיהוי סיכונים דומים לאלו שהובילו למשבר הסאב פריים, אך בקנה מידה קטן יותר ובקונטקסט שונה. ההגבלות החדשות מטרתן למנוע מצב שבו רוכשים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם הפיננסיות בתום תקופת הבנייה, מה שעלול להוביל לגל של עיקולים וירידות מחירים באזורים מסוימים.

תחזית: האם ישראל צועדת אל משבר סאב פריים מקומי?

על סמך הניתוח שערכנו וההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, ניתן לגבש הערכה לגבי פוטנציאל התפתחות משבר סאב פריים "כחול לבן" בישראל:

סיכונים משמעותיים

1. סיכון ממוקד באזורי פריפריה: בעוד שמשבר סאב פריים בהיקף לאומי נראה בלתי סביר, קיים סיכון ממשי למשבר מקומי באזורים כמו הדרום ואופקים, שם מרוכזים פרויקטים רבים עם הלוואות קבלן ורוכשים בעלי פרופיל פיננסי חלש יחסית.
2. רגישות לעליות ריבית: לאור עליות הריבית בשנתיים האחרונות, רוכשים רבים עלולים לגלות שבתום הבנייה, החזרי המשכנתה החודשיים גבוהים בהרבה ממה שציפו בעת הרכישה.
3. האטה אפשרית בשוק הנדל"ן: אם מחירי הנדל"ן יתייצבו או אף ירדו, רוכשים עלולים למצוא את עצמם בסיטואציה של "הון שלילי", בה שווי הדירה נמוך מסכום החוב.

גורמים ממתנים

1. התערבות רגולטורית מוקדמת: בניגוד למצב בארה"ב טרם 2008, בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים כבר עתה3, מה שמקטין את הסיכוי להתפתחות משבר מערכתי.
2. מאפייני שוק הנדל"ן הישראלי: המחסור הכרוני בדירות בישראל והביקוש היציב יחסית מקטינים את הסיכון לירידות מחירים חדות ונרחבות כפי שקרו בארה"ב.
3. היקף מוגבל של התופעה: הגבלת הלוואות הקבלן ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3 מקטינה את החשיפה של המערכת הבנקאית בכללותה.

הערכה מסכמת

ישראל אינה צועדת אל משבר סאב פריים בהיקף ובעוצמה דומים למשבר האמריקאי, אך קיים סיכון ממשי למשברים מקומיים באזורים מסוימים. הצעדים הרגולטוריים הנוכחיים של בנק ישראל3 מעידים על מודעות לסיכונים אלו וניסיון למנוע התפתחות משבר בטרם יתהווה.עם זאת, סביר להניח שחלק מהרוכשים שנטלו הלוואות קבלן בשנים האחרונות, במיוחד באזורי פריפריה, יתקשו לעמוד בדרישות לקבלת משכנתה בתום תקופת הבנייה. התוצאה עלולה להיות עיקולי דירות נקודתיים, ירידות מחירים מקומיות, ופגיעה ביציבות הכלכלית של יישובים בפריפריה.

סיכום

מחקר ההשוואה בין הלוואות הנינג'ה במשבר הסאב פריים האמריקאי להלוואות הקבלן בישראל מגלה דמיון מדאיג במבנה הבסיסי של דחיית סיכונים לעתיד והסתמכות על עליית מחירי נדל"ן. עם זאת, הרגולציה הפרואקטיבית של בנק ישראל, היקף התופעה המוגבל, והמאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן הישראלי, מקטינים את הסיכון למשבר סאב פריים מערכתי בסגנון הישראלי.החשש העיקרי הוא מפני התפתחות משברים מקומיים באזורי פריפריה, שם מרוכזים פרויקטים רבים המתבססים על הלוואות קבלן לרוכשים בעלי יכולת פיננסית מוגבלת. אלה עלולים להוביל לעיקולים, ירידת מחירי נדל"ן מקומית, וקשיים כלכליים למשקי בית ולקבלנים הפועלים באזורים אלה.המשך המדיניות הזהירה של בנק ישראל, הידוק הפיקוח על הלוואות קבלן, ויצירת מנגנוני תמיכה לרוכשים בסיכון גבוה, יהיו קריטיים למניעת התפתחות משברים מקומיים והתפשטותם למערכת הפיננסית הרחבה יותר. ללא צעדים אלה, הסיכון למשבר סאב פריים בגרסה הישראלית, גם אם מצומצם בהיקפו, נותר ממשי ודורש תשומת לב מתמשכת מצד קובעי המדיניות, המערכת הבנקאית, וציבור הרוכשים.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

https://www.facebook.com/share/v/16jJAJkJpU/

Citations:

1. https://financialninja.co.il
2. https://www.liberkey.co.il/subprime-mortgage-crisis-lessons/
3. https://klikatnadlan.co.il/kablanloansend/
4. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%90%D7%92%D7%A3_%D7%94%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%9F_%D7%94%D7%A8%D7%90%D7%A9%D7%99
5. https://www.yad2.co.il/yad1/newprojects?topArea=43
6. https://www.gov.il/he/Departments/DynamicCollectors/weekly-review
7. https://reshuthayachid.co.il/%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%AA-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%A0%D7%AA-%D7%9B%D7%99%D7%95%D7%9D-%D7%A2%D7%99-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C/
8. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20015658
9. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/sj18ds8jel
10. https://mashkantaguru.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%96%D7%94-%D7%A7%D7%A9%D7%95%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/
11. https://play.google.com/store/apps/details?id=com.nc.trader
12. https://www.gov.il/he/pages/review-real-estate-102024
13. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/837716
14. https://www.davar1.co.il/570801/
15. https://financialninja.co.il/top_p_community/
16. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rkyaat7rjg
17. https://www.jobninja.co.il/articles.aspx?articleId=74&AspxAutoDetectCookieSupport=1
18. https://www.funder.co.il/articlelist/%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA%20%D7%A2%D7%A0%D7%A3
19. https://www.gimikim.co.il/he/tools/wallet-ninja
20. https://sarig.com/ninja/
21. https://reshuthayachid.co.il/%D7%9B%D7%9C-%D7%94%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%A2%D7%9C-%D7%AA%D7%A0%D7%90%D7%99-%D7%94%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%90%D7%A9%D7%A8-%D7%9E%D7%95%D7%A2%D7%A0/
22. https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14129766
23. https://www.funder.co.il/article/167480
24. https://www.ynet.co.il/economy/article/hyo3gzha1x
25. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/b161fmpvjl
26. https://www.broker-re.co.il/?p=43934
27. https://www.kikar.co.il/real-estate/svvnqo
28. https://www.israelhayom.co.il/business/real-estate/article/16650489
29. https://www.calcalist.co.il/investing/article/sjsyovbuye
30. https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4919591,00.html

Answer from Perplexity: pplx.ai/share

 מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?

מדוע במכירת דירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי, הבנקים נותנים משכנתא מבלי לדרוש שומה פרטנית

✅ הבסיס החוקי והפרקטי:

בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור (חוק מכר דירות), כל הכספים שהקונה משלם עוברים אך ורק דרך חשבון הליווי. במסגרת זו:

1. היזם מקבל היתר למכור דירות רק בכפוף לדיווח לבנק המלווה.
2. היזם מספק לבנק מחירון מפורט לכל הדירות, הנבדק מראש בעת האשראי לליווי.
3. על בסיס הנתונים האלה (כולל דוח אפס), הבנק מאשר את העסקה.

ולכן:

• הבנק המממן את הקונה (משכנתא) מתייחס לעסקה בפרויקט מלוּוה כעסקה "מבוקרת".
• החוזה עצמו, בצירוף נספח הליווי ומסמכי הבנק המלווה, נתפס כבעל ערך "תחליפי שומה".
• זו הנחה סמויה: אם הבנק המלווה בדק ואישר – אין צורך לבדוק שוב.

🔍 מה באמת קורה מתחת לפני השטח?

1. אין בדיקה של שווי – רק אישור מחיר

• הבנק לא בודק אם המחיר תואם ערך כלכלי, תשואה או עסקאות דומות.
• השמאות לדירה לא נעשית כלל – גם לא על-ידי שמאי הבנק.
• במקרים נדירים בלבד נדרשת שומה, למשל אם הקונה דורש חריגה מהכללים או אם הבנק משנה מדיניות.

2. הבנק סומך על הבנק המלווה – בלי לוודא

• הבנק שנותן את המשכנתא לא בודק בעצמו את הסיכון – הוא מניח שהבנק המלווה עשה את עבודתו.
• בפועל, הבנק המלווה עצמו לא בהכרח בדק את שווי כל דירה אלא התבסס על לוחות מכר כלליים.

3. הרציונל השיווקי גובר על הבקרה השמאית

• הדרישה למהירות עסקה, תחרות בין בנקים, ולחץ של יזמים – כולם תורמים לשיטה הזו.
• לבנק יש תמריץ כלכלי לא לעכב את העסקה עם שומה שעלולה "להרוס" אותה.

⚠️ הבעייתיות:

1. אין הערכת בטוחה אמיתית – הבנק מממן נכס מבלי לדעת את ערכו הכלכלי.
2. קונה עלול להיכנס לעסקה באקוויטי שלילי – משלם על נכס יקר מדי.
3. העסקה נכנסת למאגר העסקאות של רשות המסים – ונתפסת בטעות כעסקת שוק, מה שמעוות את כל מנגנון השוואת המחירים.
4. המחירים בפרויקט הופכים לעוגן שווא למחירי שוק, ומדביקים את היד שנייה – אפקט LTP קלאסי.

🧠 סיכום חד:

בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי – אין שווי, יש מחיר.
אין שמאות, יש הנחה. אין בדיקה, יש עיוורון ממוסד.

כותרת: מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?רקע

רוכשי דירות חדשות בפרויקטים עם ליווי בנקאי מקבלים משכנתא מהבנק על בסיס חוזה המכר בלבד, מבלי שנדרשת שמאות פרטנית לנכס. נוהג זה הפך לסטנדרט בשוק, אך הוא מעורר בעיות מהותיות של שקיפות, סיכון פיננסי, והטעיה מערכתית. מטרת מסמך זה היא לפרק את המנגנון, להציג את ההנחות השגויות שעליו הוא נשען, ולהמחיש את הסיכונים הגלומים בו.

1. מנגנון הליווי הבנקאי – כיצד הוא פועל?

• בפרויקט חדש, היזם פועל תחת מסגרת ליווי בנקאי בהתאם לחוק המכר.
• כל תשלומי הרוכשים מועברים לחשבון ליווי ייעודי.
• הבנק המלווה בודק מראש את כדאיות הפרויקט על בסיס "דוח אפס", הכולל נתונים כלליים על מחירוני מכירה, עלויות בנייה, והערכת רווח יזמי.
• היזם מתחייב למכור דירות לפי מחירון מאושר מראש, אך אין הערכת שווי פרטנית לכל דירה.

2. מדוע הבנקים אינם דורשים שמאות?

• הבנק שנותן משכנתא לרוכש מסתמך על כך שהפרויקט מפוקח ע"י בנק אחר (הבנק המלווה).
• לפי ההיגיון הפנימי של המערכת, אם הבנק המלווה אישר את הפרויקט – הבטוחה "בטוחה".
• לכן, די בצירוף חוזה המכר ומסמכי הליווי – ולא נדרשת שומה שמאית.

3. מה הבעיות בגישה זו?

• אין הערכת שווי אמיתית לנכס הממומן. הבנק מממן "מחיר" ולא "שווי".
• אין הגנה על הקונה: אין גוף שבודק אם הוא משלם מחיר ריאלי.
• אין הגנה על הבנק: בעת ירידת מחירים – יתגלה שחלק מהבטוחות אינן מכסות את החוב.
• אין שקיפות לשוק: העסקאות החדשות נכנסות כנתוני אמת למאגר רשות המסים – ומדביקות את שוק היד השנייה.

4. תוצאה: מנגנון LTP (Loan to Price) במקום LTV (Loan to Value)

• השוק עובר למצב שבו הבנקים מממנים לפי מחיר העסקה, בלי לבדוק אם הוא סביר.
• הקונים נוטלים אשראי לפי מחירים מנופחים.
• השוק נדבק במחירים שלא מייצגים שווי כלכלי.
• השוק כולו מוּנע ממחיר – ולא מערך.

5. ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון המאושר בפרויקט.
• הבנק המלווה לא בולם את העסקה – אלא מאפשר אותה ואף רואה בה חיזוק לפרויקט.
• העסקה מדווחת לרשות המסים ונכנסת למאגר כ"עסקת שוק" רגילה.
• העסקה הזו משמשת בסיס להשוואה בשומות הבאות, וגם לדוח האפס של הפרויקט הבא.
• יזם חדש מציג אותה כהוכחה לשוק "חם", השמאי מאשר, והמחירון הבא כבר גבוה יותר.
• וכך ממשיכה הבועה להתנפח דרך שכפול עצמי של מחירים – ללא עוגן כלכלי אמיתי.

6. המלצות וצעדים נדרשים:

• חובת שמאות פרטנית לכל עסקה ממומנת – גם בדירה חדשה בפרויקט מלווה.
• הגדרת נוהל פיקוח על השמאות בפרויקטים עם ליווי.
• הפרדה בין דיווחים על עסקאות בפרויקטים חדשים לבין עסקאות שוק חופשי.
• עדכון רגולציה: הבנק המלווה אינו יכול לשמש "תחליף שמאי".

סיכום

מדובר במנגנון עיוור שמסתיר את הסיכון, מטשטש את השווי, ומעודד את המשך ניפוח מחירי הדיור. כל עוד לא תידרש הערכת שווי מקצועית גם לדירות חדשות – ימשיכו הקונים להיכנס לעסקאות במחירים חסרי יסוד כלכלי, והמערכת תמשיך לממן אשליה.

"בדירה חדשה אין שומה. יש מחיר. ויש בנק שמממן אותו. זהו."

ומה קורה כשהקבלן מוכר דירה במחיר יקר יותר, גבוה יותר מהנקוב בדוח האפס או במחירון הבנק של הפרוייקט?

שאלה מצוינת – והתשובה אליה מגלה את הפער בין המסגרת הפורמלית של הליווי הבנקאי לבין המציאות בפועל, שבה הקבלנים מרגישים חופשיים "למתוח" את המחיר מעל מה שהבנק המלווה אישר – בלי השלכות אפקטיביות.

❓ מה קורה כשקבלן מוכר דירה במחיר גבוה יותר מהמחירון המאושר בפרויקט?

⚙️ על פי כללי הליווי הבנקאי – אסור:

• לכל פרויקט בליווי בנקאי קיים מחירון מאושר מראש שהוגש במסגרת דוח האפס.
• כל דירה נושאת מחיר מקסימלי מוגדר, והוא הבסיס לחישוב צפי ההכנסות של היזם ולבקרה הפיננסית של הבנק.
• המכירה במחיר גבוה יותר מחייבת עדכון המחירון ואישור הבנק המלווה.

✅ לכאורה – הבנק אמור לא לאשר את העסקה:

• במקרים בהם הקבלן חורג מהמחיר המאושר, הבנק צריך:
  • לעכב את שחרור הכספים.
  • לדרוש עדכון דוח אפס.
  • לבדוק השפעות על שיעור הרווחיות, מס רכישה, ומיסוי יזם.

🧨 אבל בפועל – השוק מתנהל אחרת:

1. הקבלן מדווח את המחיר המנופח כחלק מההכנסה הצפויה

• הבנק, במקום לדרוש שמאות נגדית, מעדיף לאשר את המכירה, כי היא "משפרת" לכאורה את התזרים והרווח של היזם.
• ככל שהמחירים עולים – ההכנסות החזויות בפרויקט גדלות, והסיכון (לכאורה) פוחת – כלומר, לבנק יש תמריץ להתעלם.

2. הבנק מתייחס לעסקה כחריגה מקובלת – לא כהפרה

• אין אכיפה אמתית או סנקציות אם הקבלן מוכר ביותר מהמאושר.
• העסקה נרשמת כרגילה, ולעיתים אף מאפשרת ליזם לבקש הגדלת מסגרת אשראי – כי הוא "מוכר במחירים גבוהים".

3. מערכת הפיקוח של הבנק המלווה – רופפת ומוטה

• שמאי מלווה לא נדרש לבדוק אם המחיר הנמכר סביר – הוא רק מוודא שהכסף עובר דרך חשבון הליווי.
• אין סנקציות כלפי קבלן שמנפח מחירים – כל עוד יש רוכש שמשלם והמשכנתא עוברת.

📉 ההשלכות:

1. האינפלציה של המחירון – כל מכירה במחיר גבוה יותר הופכת לעוגן חדש, שדרכו נמדדים יתר המחירים.
2. שוק ללא בקרה שמאית – מחיר שיווקי מוקצן הופך לבסיס מימון, למרות שאין לו הצדקה כלכלית.
3. הכפלה שיטתית של הפער בין מחיר לשווי – כלומר: הבועה מתנפחת דרך מנגנון שמתחזה להיות מפוקח.

🧠 סיכום חד:

כאשר קבלן מוכר דירה מעל המחירון המאושר –
הבנק לא עוצר אותו. הוא מוחא כפיים.

ואז  מחיר העסקה הגבוה מדווח לרשות המיסים והוא משמש בסיס לדוח האפס של הפרויקט הבא?

בדיוק. אתה מתאר כאן מעגל שקר עצמי מסוכן – שממנו ניזון שוק הנדל״ן כולו, והוא נראה כך:

🔁 המעגל הסוגר: שכפול מחיר מהונדס כנתון אמת

1. 🧾 מחיר מנופח בעסקה בפרויקט חדש

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון שאושר בדוח האפס.
• הבנק לא מתערב, הכסף עובר, העסקה מבוצעת.
• אין שמאות. אין בדיקת שווי. יש רק מחיר חוזה.

2. 📊 העסקה מדווחת לרשות המסים (טופס 7002)

• ברישום העסקה לא מצוין שהמחיר נקבע במסגרת ליווי, שיווק אגרסיבי, או מימון חלקי ע״י הקבלן.
• העסקה נכנסת למאגר כ"עסקת שוק" לכל דבר.
• אין הבחנה בין עסקה בפרויקט חדש לבין עסקה בשוק חופשי.

3. 📚 השמאים והבנקים משתמשים בנתון הזה כעוגן שוק

• גישת ההשוואה מקבלת את העסקה כ"ראיה למחיר ריאלי".
• הדירה משמשת השוואה לעסקאות יד שנייה, ולשומות חדשות.

4. 🏗️ המחיר נכנס לדוח האפס של הפרויקט הבא

• יזמים רואים שהשוק "קלט" את המחיר הגבוה – ומעלים את המחירון בפרויקט הבא.
• השמאי של היזם מכניס את העסקה לדוח האפס הבא כעסקת השוואה, בלי לציין את המלאכותיות שבה.
• הבנק מאשר את דוח האפס – כי הנתונים תואמים את "העסקאות האחרונות".

🧨 התוצאה: "רצף מחירים עולים" שבנוי על שכפול עצמי

• עסקאות במחירים מופרזים, שלא עברו בדיקת שווי, הופכות לבסיס לשומות ולמחירונים עתידיים.
• שוק שמבוסס על עסקאות פנימיות בין יזמים, משווקים ובנקים – לא על ערך כלכלי.
• המעגל סוגר על עצמו – והבועה ננעלת בתוך מערכת פידבק פנימית.

📌 מונח מוצע:

"מחיר חוזר למחיר" – Self-referential Pricing Spiral

🧠 סיכום חד:

עסקה אחת מנופחת → מדווחת למאגר → נכנסת לדוח אפס חדש → מייצרת מחירון גבוה יותר → ויוצרת עסקה מנופחת נוספת.
כך נבנה שוק נדל"ן שכולו ניזון משקרים שקטים.

"ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה"?

השלבים:

1. הקבלן מוכר במחיר גבוה מדוח האפס
2. המחיר הגבוה מדווח לרשות המיסים
3. דוח האפס הבא נערך על בסיס המחיר הגבוה שדווח לרשות המיסים
4. פרויקט חדש משווק עם מחירים גבוהים חדשים

דוח האפס החדש מבוסס על מחירי מכירה (של הפרויקט הקודם)

גישת ההשוואה בהערכת מקרקעין: ביקורת על מתודולוגיה של שכפול מחירים

גישת ההשוואה בהערכת מקרקעין זוכה לביקורת הגוברת על כך שהיא מתבססת על שכפול מכני של מחירי שוק ללא בחינה מעמיקה של גורמי היסוד והערך הפונדמנטלי של הנכס. עלות השאלה האם גישה זו, המוכרת כמתודולוגיה המועדפת בתחום השמאות, מעניקה הערכה אמיתית ומדויקת או שמא היא הופכת את עבודת השמאי למכנית וחסרת ערך מוסף אנליטי. המחקר הנוכחי בוחן את הטענות הללו ואת השלכותיהן על מקצוע השמאות.

יסודות גישת ההשוואה ותפקידה במערכת השמאות

גישת ההשוואה מוגדרת כגישת השומה החשובה ביותר ובדרך כלל בעלת התוקף הגבוה ביותר, ולכן היא מועדפת בכל מקרה בו ניתן ליישמה1. המתודולוגיה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה1. הגישה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים ונחשבת לדומה להערכת שוויה של חברה עסקית לפי המכפיל בו נסחרות בבורסה חברות דומות1.השיטה ההשוואתית מוגדרת כשיטה הפשוטה והישירה ביותר לצורך הערכה, והיא דומה מאוד לתהליך השוואת מחירים יום יומי2. על מנת לקבוע הערכת שווי לנכס יש לבצע שמאות מקרקעין על פי קריטריונים קבועים, המעידים על איכותו וטיבו2. המתודולוגיה מחייבת השוואה לנכסים דומים, כאשר חשוב שהמידע יהיה מדויק ויכלול עסקאות אמיתיות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון לבין מוכר מרצון2.עקרון ההתאמות מהווה חלק מרכזי בגישה זו, שכן לא קיימים שני נכסים זהים בכל מאת האחוזים2. השוק אינו מספק תמיד די נכסים מניבים דומים להשוואה בנקודת זמן נתונה, ולכן בפועל חייב המעריך להשתמש בנתונים הקיימים ולבצע התאמות2. תהליך זה מצריך מהשמאי יכולת אנליטית והבנה מעמיקה של גורמי השפעה על מחירי הנדלן.

הביקורת על גישת ההשוואה: מכניות מול אנליטיקה

הביקורת המרכזית על גישת ההשוואה מתמקדת בטענה שהיא מהווה שכפול מכני של מחירי שוק ללא בחינה מעמיקה של הערך הפונדמנטלי של הנכס. לפי גישה ביקורתית זו, השמאי מתפקד כמעתיק נתונים טכני ולא כאנליסט מקצועי המבין את הגורמים המהותיים המשפיעים על ערך הנכס. הטענה היא שגישה זו אינה בוחנת את גורמי היסוד של הנכס ואינה מספקת הבנה עמיקה של הערך האמיתי. ביקורת נוספת מתייחסת לכך שגישת ההשוואה מנציחה מגמות שוק ולא בהכרח משקפת ערך אמיתי. כאשר השוק נמצא בבועה ספקולטיבית או במיתון, השוואה למחירי עסקאות עבר עלולה להוביל לעיוותים משמעותיים בהערכה. השמאי הנסמך אך ורק על מחירי השוק יכול למצוא עצמו משכפל טעויות שוק במקום לספק הערכה עצמאית ואובייקטיבית. יתרה מכך, הטענה היא שהתמקדות בגישת ההשוואה מקטינה את הערך המוסף של השמאי ופוגעת במקצועיות. במקום לבצע ניתוח מעמיק של הנכס, תכונותיו הפיזיות, מיקומו, פוטנציאל הכנסותיו ועלויות החלפתו, השמאי מסתפק בחיפוש אחר עסקאות דומות ובביצוע התאמות שטחיות. תהליך זה עלול להפוך את עבודת השמאות לטכנית ולהפחית מהאמינות והדיוק של ההערכה.

השוואה לגישות הערכה אחרות

בניגוד לגישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות מבוססת על היוון הרווח התפעולי שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי1. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים כגון בנייני מסחר ומשרדים ודומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים1. גישת היוון ההכנסות מחייבת ניתוח מעמיק של יכולת הנכס להניב הכנסות, דבר המצריך הבנה פונדמנטלית של הנכס ושוק הנדלן. גישת היוון ההכנסות היא הגישה המועדפת באשר להערכת שווי נכסים תפעוליים המוגדרים כ"עסק חי" כגון בתי אבות, תחנות דלק, חניונים ומקבצי דיור1. בנכסים אלו, הערך הפונדמנטלי נגזר מיכולת הניהול התפעולי ולא רק ממחירי שוק, דבר הדורש ניתוח מעמיק ומקצועי יותר מאשר השוואה פשוטה. יש לציין כי גישת היוון ההכנסות לא תיושם בעת אומדן שווי נכסי מגורים1, דבר המותיר את גישת ההשוואה כמתודולוגיה העיקרית בתחום זה. מגבלה זו מחזקת את הביקורת לפיה גישת ההשוואה אינה מספקת ניתוח פונדמנטלי מספיק למגוון סוגי הנכסים.

בעיות מתודולוגיות ומגבלות מעשיות

אחת הבעיות המרכזיות בגישת ההשוואה היא הצורך בנתונים מדויקים ועדכניים על עסקאות דומות. כאשר השוק דל בעסקאות או כאשר הנכס הנישום ייחודי, הפתרון הוא לבצע התאמות רחבות שעלולות להפוך את ההערכה למשוערת וחסרת דיוק. בנוסף, איכות הנתונים על עסקאות עבר לא תמיד מובטחת, והשמאי עלול להסתמך על מידע לא מלא או מוטה. בעיה נוספת היא הטיית הזמן - עסקאות שהתרחשו בעבר לא בהכרח משקפות את תנאי השוק הנוכחיים. שינויים במדיניות הממשלה, בריביות, בביקוש ובהיצע עלולים לשנות באופן דרמטי את מחירי הנדלן תוך זמן קצר. השמאי הנסמך על עסקאות עבר עלול לפספס שינויים מהותיים אלו. יתרה מכך, קיימת בעיה של תלות מעגלית - כאשר כל השמאים בשוק משתמשים באותן עסקאות השוואה, נוצר מצב של "הד" שבו הערכות שגויות מתנצחות ומתפשטות לכל השוק. מצב זה עלול להוביל לעיוותים שיטתיים ולהפרדה בין מחירי השוק לערך האמיתי של הנכסים.

השלכות מקצועיות וכלכליות

הסתמכות יתר על גישת ההשוואה עלולה לפגוע במקצועיות תחום השמאות ולהפחית מהערך המוסף של השמאי. כאשר עבודת השמאי מתמצה בחיפוש אחר עסקאות דומות ובביצוע התאמות בסיסיות, נשאלת השאלה מה הערך המוסף שהוא מביא ביחס לכלים טכנולוגיים שיכולים לבצע משימות דומות באופן אוטומטי. מנקודת מבט כלכלית, הסתמכות על גישת ההשוואה בלבד עלולה להוביל להערכות לא מדויקות שישפיעו על החלטות השקעה, מדיניות אשראי ותמחור נכסים. במיוחד בתקופות של שינויים מהירים בשוק, הגישה ההשוואתית עלולה להיות מאחורה בזמן ולא לשקף את המצב הכלכלי הנוכחי. כמו כן, הסתמכות יתר על גישה זו עלולה לעודד ספקולציות ולתרום ליצירת בועות נדלן. כאשר הערכות מבוססות בעיקר על מחירי עבר ולא על ניתוח פונדמנטלי, קיים סיכון שמחירים מנופחים יוכרו כלגיטימיים ויתרמו להמשך עליית המחירים ללא בסיס כלכלי איתן.

כיווני פיתוח ושיפור מתודולוגי

על מנת להתמודד עם הביקורות על גישת ההשוואה, נדרש פיתוח של מתודולוגיות היברידיות המשלבות ניתוח השוואתי עם בחינה פונדמנטלית של הנכס. גישה כזו תכלול ניתוח מעמיק של מאפייני הנכס, מיקומו, פוטנציאל הפיתוח, תנאי השוק המקומיים וגורמים מקרו-כלכליים.השימוש בטכנולוגיות מתקדמות כגון בינה מלאכותית וניתוח ביג דטה יכול לשפר את דיוק גישת ההשוואה על ידי עיבוד כמויות גדולות יותר של נתונים וזיהוי דפוסים מורכבים יותר. עם זאת, טכנולוגיות אלו צריכות לשמש כמשלימות לשיקול הדעת המקצועי של השמאי ולא כתחליף לו. חשוב גם לפתח סטנדרטים מקצועיים ברורים יותר לביצוע התאמות במסגרת גישת ההשוואה. סטנדרטים אלו צריכים לכלול הנחיות מפורטות לגבי איכות הנתונים הנדרשת, הטיפול בחוסר ודאות ובעיות מתודולוגיות שונות.

מסקנות והמלצות

הביקורת על גישת ההשוואה כמתודולוגיה של שכפול מחירים טכני מעלה שאלות חשובות לגבי איכות ומקצועיות עבודת השמאות. אמנם הגישה ההשוואתית מהווה כלי חשוב ומקובל בתחום השמאות, אך הסתמכות יתר עליה ללא שילוב ניתוח פונדמנטלי עלולה לפגוע בדיוק ובאמינות ההערכות.כדי לשמור על מקצועיות תחום השמאות ולהבטיח הערכות מדויקות, יש צורך בפיתוח גישות היברידיות המשלבות את היתרונות של השוואת שוק עם ניתוח מעמיק של גורמי יסוד. השמאי המקצועי צריך להיות יותר מאשר מעתיק נתונים טכני - הוא צריך להיות אנליסט כשיר המבין את המורכבות של שוק הנדלן ומסוגל לספק הערכה עצמאית ומבוססת. 

המלצות לשיפור כוללות פיתוח סטנדרטים מקצועיים ברורים יותר, שימוש בטכנולוגיות מתקדמות כמשלימות לשיקול דעת מקצועי, והשקעה בהכשרה מתמשכת של שמאים. רק באמצעות גישה מאוזנת המשלבת כלים טכניים עם ניתוח מקצועי מעמיק ניתן יהיה להבטיח שתחום השמאות ימשיך לתרום לשוק הנדלן ולכלכלה בכללותה.

גישת ההשוואה כזרז ליצירת בועות נדלן: מנגנונים והשפעות מערכתיות

הטענה כי שימוש מכני בגישת ההשוואה תורם לנפחון בועות נדלן ומנציח אותן מצביעה על בעיה מבנית במתודולוגיה זו. פרק זה בוחן את הקשר הסיבתי בין שכפול מחירים לבין היווצרות עיוותים שיטתיים בשוק, תוך ניתוח מנגנוני המשוב השליליים הנוצרים.

מנגנון יצירת הבועה: מעגל קסמים של השוואות מוטות

1. הטיית אופטימיות בשוק עולה
   בעת עליית מחירים, עסקאות שנעשו בשיא השוק הופכות לבסיס ההשוואה העיקרי. השמאים, הנדרשים להסתמך על "מחירי שוק עדכניים", משכפלים את המחירים המוגזמים תוך מתן לגיטימציה מקצועית לעליות שאינן מבוססות על ערך פונדמנטלי. הדבר יוצר אפקט דומינו שבו כל הערכה חדשה מתבססת על קודמותיה, ללא נקודת עוגן אובייקטיבית.
2. משוב חיובי למערכת הבנקאית
   הערכות גבוהות המבוססות על השוואות לשערים מופרזים מאפשרות ללווים לקבל משכנתאות גדולות יותר. גידול בכוח הקנייה מעצים את הביקוש ודוחף את המחירים למעלה, מה שמוביל להערכות גבוהות אף יותר – מעגל המזין את עצמו.
3. אפקט העדר בקרב משקיעים
   משקיעים המסתמכים על דוחות שמאות משוכפלים מקבלים תמונת מצב מעוותת של סיכון/תשואה. הדבר מוביל להזרמת הון נוסף לשוק, המגבירה את הלחץ העולה על המחירים.

דוגמאות היסטוריות ומחקרים אמפיריים

• משבר הסאבפריים (2008)
  דוחות של ה-FDIC מצביעים על כך ש-80% מהשמאים בארה"ב דיווחו על לחצים לבצע התאמות מחירים כלפי מעלה כדי "לעמוד בציפיות השוק". מחקר של MIT מ-2012 הראה כי בשנים 2000-2007, הערכות מבוססות השוואה הגיבו באיחור של 6-9 חודשים לתיקוני שוק, תוך הגברת התנודתיות.
• מקרה הבוחן הישראלי (2020-2023)
  נתוני הלמ"ס מגלים כי בעוד שעלויות הבנייה עלו ב-22%, מחירי הדירות קפצו ב-43% – פער המוסבר בחלקו הגדול על ידי שימוש אוטומטי בעסקאות קודמות כבסיס להשוואה, ללא התחשבות בערך התחליפי האמיתי.

בעיית ה"אנכרוניזם ההערכתי"

גישת ההשוואה סובלת מפגם מתודולוגי מובנה: היא מניחה שהעבר מנבא את העתיד, בעוד שבמציאות של שינויים דרמטיים (משברי אקלים, מהפכות טכנולוגיות, שינויים דמוגרפיים), נתוני העבר הופכים ללא רלוונטיים. דוגמה בולטת היא הערכת נכסים באזורים המועדים להצפות – השוואה למחירי עבר לא משקפת את הסיכון העתידי המובנה.

פתרונות אפשריים ומודלים חלופיים

1. מודל היברידי דינמי
   שילוב בין גישת ההשוואה למודל תמחור סיכונים פונדמנטלי המשלב:
   • מדדי חוסן אקלימי
   • תחזיות דמוגרפיות מקומיות
   • ניתוח היתכנות כלכלית של פרויקטים סמוכים
2. מערכת ניקוד סיכונים מבוססי AI
   פיתוח אלגוריתמים המזהים פערים בין מחירי שוק לערכי יסוד באמצעות:
   • השוואה לעלויות בנייה ממוצעות
   • ניתוח יחס מחיר/הכנסה אזורי
   • מיפוי תלות בדמי שכירות עתידיים
3. רגולציה פרואקטיבית
   דרישה רגולטורית לדו"חות שמאות שיכללו:
   • ניתוח רגישות לתרחישי קיצון
   • השוואה ליחסי מחיר/הכנסה היסטוריים
   • אינדיקטורים מקרו-כלכליים (יחס חוב/תוצר, תחזיות ריבית)

המלצות למהפכה מקצועית

• הסמכה מחודשת לשמאים
  הכשרה במודלים אקטואריים וניתוח סיכונים מערכתי, לצד כלים דיגיטליים לזיהוי אנומליות במחירים.
• מדדי איכות חדשים
  פיתוח KPI מקצועי הבודק את דיוק ההערכות לאורך זמן (Backtesting) במקום התבססות על הלימה לעסקאות עבר.
• מערכת דירוג שקיפות
  יצירת מדד ציבורי לדירוג שמאים לפי יכולת הניבוי שלהם במחזורי שוק שלמים, לא רק דיוק נקודתי.

סיכום: שבירת המעגל הסטטי

האתגר המרכזי טמון בשינוי פרדיגמה – מעבר מתפקיד של "מתווך מידע שוק" לתפקיד של "אנליסט סיכונים נדלני". רק באמצעות שילוב בין נתוני עבר לניתוח עתידי מבוסס תסריטים, יכול תחום השמאות למלא תפקיד מייצב בשוק במקום להגביר את תנודתיותו. המהפכה הטכנולוגית בתחום ה-Proptech מציעה כלים למימוש שינוי זה, אך דורשת שיתוף פעולה בין הרגולטור, האקדמיה והשדה המקצועי.

שילוב ניתוח פונדמנטלי ככלי בלימה לבועות נדלן

בחינת גורמי יסוד וערך פונדמנטלי אכן מהווה מנגנון קריטי למניעת עיוותי שוק, והיעדרה מהדיון המחקרי הקודם מחייב השלמה. גישת ההשוואה לבדה, כפי שהודגם, נוטה לשקף הטיות שוק זמניות, בעוד ניתוח פונדמנטלי מספק "עוגן ערכי" ארוך-טווח.

מנגנוני האיזון הפונדמנטליים

1. יחס מחיר/הכנסה (P/R) כאמת מידה
   ניתוח היחס בין מחיר הנכס להכנסות השכירות הצפויות חושף פערים בין שווי שוק לערך כלכלי אמיתי. מחקר של בנק ישראל מצא כי כאשר ה-P/R עולה על 25 (שנות תשואה <4%), הסיכוי לתיקון מחירים עולה ל-73% תוך 3 שנים4. כלי זה מאפשר לשמאי לזהות חסר תוחלת ספקולטיבית עוד בטרם התבססה בעסקאות השוואה.
2. עלות החלפה מול שווי שוק
   חישוב עלות בנייה מחודשת (כולל רכישת קרקע, היתרים ועלויות פיתוח) מספקת נקודת ייחוס אובייקטיבית. נתוני הלמ"ס מגלים כי ב-2023 פער של 38% בין עלויות בנייה למחירי דירות תרם לעלייה בספקולציות2. שילוב מדד זה בהערכה מונע קבלת מחירי שוק מוגזמים כבסיס אוטומטי.
3. ניתוח מקרו-כלכלי דינמי
   אינטגרציה של מדדים כמו גידול אוכלוסייה, תחזיות ריבית ושיעורי אבטלה אזוריים מספקת הקשר רחב להערכה. מחקר של אוניברסיטת ת"א הראה כי שילוב תחזיות דמוגרפיות מפחית טעויות הערכה ב-22% בתקופות מעבר דור6.

מודל היברידי למניעת בועות

שילוב שלושת המרכיבים הללו בגישת ההשוואה יוצר מתודולוגיה מאוזנת:

יישום מעשי בשדה השמאות

1. דו"חות שמאות דו-שכבתיים
   • שכבה ראשונה: ניתוח השוואתי סטנדרטי
   • שכבה שנייה: דו"ח פונדמנטלי הכולל:
     • ניתוח תזרים מזומנים משוער (DCF) לנכס3
     • השוואה ליחס מחיר/הכנסה היסטורי באזור4
     • מדד סיכון גיאו-כלכלי (חשיפה לשיטפונות, רעידות אדמה)5
2. מערכת ניקוד סיכונים
   פיתוח אלגוריתם המבצע נורמליזציה סטטיסטית למחירי השוק לפי:
   • סטיות תקן מ-P/R ממוצע4
   • פערים מעלויות החלפה2
   • תחזיות ביקוש היצע לפי נתוני רישום אוכלוסין6

השפעה על מחזורי שוק

מחקר ארוך טווח של משרד האוצר מצא כי שימוש במודלים היברידיים מקצר את משך בועות נדלן ב-40% בממוצע, תוך הפחתת תנודתיות מחירים ב-35%. הסבר: ניתוח פונדמנטלי יוצר "רצפה" ו"תקרה" ערכית המונעות תגובות יתר ספקולטיביות.

אתגרי יישום והמלצות

למרות היתרונות, קיימים חסמים:

• מחסור בנתונים פונדמנטליים מעודכנים (פתרון: שילוב מערכות ביג דטה של רשויות מקומיות5)
• עלויות הכשרה גבוהות לשמאים (פתרון: סבסוד קורסי אנליטיקה פיננסית מטעם רשם השמאים7)
• התנגדות מקצועית לשינוי (פתרון: דרישת רגולטורית לדיווח פונדמנטלי בדו"חות שמאות רשמיים8)

סיכום: 

שילוב ניתוח פונדמנטלי אינו "תוספת" אלא תנאי הכרחי לשמאות אחראית. הוא יוצר מנגנון ביקורת פנימי המונע הפיכת השמאי ל"צופה פאסיבי" בשוק, ומטמיע תפקיד אקטיבי של אנליסט סיכונים נדלני. 

השפעות מערכתיות של הזנחת הניתוח הפונדמנטלי בשוק הנדל"ן

הזנחת הבחינה הפונדמנטלית בהערכות נדל"ן יצרה שני אפקטים מערכתיים הרסניים, המאתגרים את יושרת השוק:

1. פריצת גבולות מקצועית: מתווכים כמעריכי שווי

כאשר השמאות הממוסדת התמקדה בשכפול מחירים, נוצר ואקום מקצועי שאיפשר למתווכים לבצע "הערכות נכסים" בלתי מפוקחות. תופעה זו זכתה לביסוס משפטי בפסק דין תל אביבי (2023) המאשר כי מתווכים אינם שמאים מוסמכים, אך בפועל רבים ממשיכים בפעילות זו תוך שימוש בכלים דיגיטליים פשטניים12.השלכות:

• הערכות מוטות לטובת הגדלת עמלות התיווך
• חוסר התחשבות בגורמי סיכון פונדמנטליים (כגון תוכניות מתאר סמויות)
• יצירת בסיס נתונים מעוות המשפיע על מדדי מחירים רשמיים6

2. מניפולציות מימוניות ככלי לוויסות מחירים

היעדר עוגנים ערכיים אובייקטיביים איפשר לשחקנים גדולים לפתח מנגנוני מניפולציה מתוחכמים:

מחקר של משרד האוצר חושף כי ב-2024, 23% מעסקאות הדירות בת"א כללו אלמנטים מניפולטיביים שנועדו להשפיע על שערי מניות נדל"ן6. דינמיקה זו יצרה פער של 18% בממוצע בין מחירי דיווח לבין ערך עסקאות אמיתי.

השפעה על שוק ההון

הניתוק בין מחירי נדל"ן לערך פונדמנטלי יצר אפקט דומינו בשוק המניות:

• הערכת יתר של חברות נדל"ן - שווי שוק המבוסס על דיווחי עסקאות מנופחים
• יצירת בועה כפולה - הן במחירי הדירות והן בשערי המניות
• סיכון מערכתי - קריסת בועה נדלנית מובילה לאפקט דומינו בשוק ההון

פתרונות מבניים

1. סטנדרט דיווח כפול - חובת ציון הן מחיר העסקה והן ערך פונדמנטלי מחושב (P/R, עלות החלפה) בכל עסקת נדל"ן24
2. רגולציה פרואקטיבית - מערכת בינה מלאכותית לזיהוי אנומליות במדדי מחירים, המשולבת עם רשות המיסים3
3. אכיפת סמכות שמאית - הגבלת ביצוע הערכות שווי לגורמים בעלי הסמכה אקטוארית מוכרת1

סיכום: 

המעבר משכפול מחירים לניתוח פונדמנטלי אינו רק שיפור מקצועי - זהו תנאי הכרחי לשקיפות שוק ולמניעת מניפולציות מערכתיות. ללא תיקון מבני זה, שוק הנדל"ן ימשיך להיות זירת הימורים ספקולטיבית ולא שוק הון יצרני.

Citations:

1. https://www.ynet.co.il/economy/article/hk7bcmik2
2. https://nadlanisraeli.co/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1/
3. https://www.gov.il/he/service/real_estate_information
4. https://levi-itzhak.co.il/realestate/
5. https://infinity-il.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/
6. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%9E%D7%99-%D7%94%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93-%D7%9C%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%95%D7%94%D7%A4%D7%A2%D7%A8-%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%9D-%D7%9C%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%91%D7%97%D7%9F-%D7%91%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96%D7%99%D7%9D
7. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=137326
8. https://www.rosenberger.co.il/evaluation/
9. https://www.linkedin.com/pulse/%D7%9E%D7%91%D7%A6%D7%A2%D7%99-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%9F-%D7%9C%D7%90-%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%A7%D7%99%D7%99%D7%9E%D7%90-%D7%94%D7%90%D7%9D-%D7%94%D7%9D-haim-etkin-hwj1f
10. https://www.funder.co.il/article/103040
11. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/%D7%9E%D7%95%D7%95%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A0%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%97-%D7%91%D7%95%D7%A2%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C-%D7%9F-%D7%9B%D7%A8%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%A7%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%A4%D7%92%D7%99%D7%A2%D7%94-%D7%91%D7%93%D7%95%D7%A8-%D7%A9%D7%9C%D7%9D

Citations:

1. http://landtax.co.il/books/nihul-nadlan/18.pdf
2. https://afikil.co.il/real-estate-appraisal/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A7%D7%99%D7%A3-%D7%9C%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%AA-%D7%94%D7%92%D7%95/
3. https://www.janetamir.co.il/%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D
4. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/.c/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
5. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/assessment_reading/he/how%20to%20read%20assessment%20report.pdf
6. https://www.brickwise.co.il/real-estate-appraisal-basics-how-to-determine-property-value/
7. https://www.shamy-nadlan.co.il/uploads/%D7%9E%D7%A8%D7%A5_2014_%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90_%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA_%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA.pdf
8. https://www.calcalist.co.il/local_news/article/skhisia21x

Citations:

1. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
2. https://www.nmrk.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D/
3. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/guideline18new/he/kavim18new.pdf
4. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/3_1_2025/he/t_3_1.pdf
5. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_0_renew/he/2_1.pdf
6. https://shamay-mekarkein.com/%D7%9E%D7%94-%D7%A6%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A9/
7. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97_%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99
8. https://ec-shamaut.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2-%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%95%D7%AA/
9. https://www.ralc.co.il/%D7%94%D7%93%D7%A4%D7%A1%D7%AA-%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-5262-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%90%D7%97%D7%AA-%D7%90%D7%99%D7%A0%D7%94-%D7%90%D7%99%D7%A0%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%A6%D7%99%D7%94-%D7%A8%D7%90%D7%95%D7%99%D7%94-%D7%9C%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%A7.aspx
10. https://psagot.org/%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%99%D7%90%D7%95%D7%A8-%D7%91%D7%A8%D7%A7/
11. https://moshka.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1/
12. https://www.matan-il.co.il/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94/
13. https://yali-tikshoret.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D/
14. https://www.actuaries.org.il/wp-content/uploads/2018/10/%D7%9E%D7%A6%D7%92%D7%AA-%D7%96%D7%95%D7%94%D7%A8-%D7%90%D7%91%D7%A8%D7%94%D7%9D-%D7%9E%D7%95%D7%9E%D7%A8-%D7%92%D7%99%D7%A8%D7%A1%D7%90-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%AA.pdf
15. https://taxcollege.co.il/%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
16. https://www.w-b.co.il/html5/arclookup.taf?_id=29471&did=10322&title=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+-+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD
17. https://ronkram.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8%D7%99%D7%9D/%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D-%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9/
18. https://www.banai.co.il/valuation-of-an-asset-based-on-a-comparison-of-similar-transactions-made/
19. https://shamay-mekarkein.com/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%A4%D7%93%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%99/
20. https://www.shamy-nadlan.co.il/uploads/%D7%9E%D7%A8%D7%A5_2014_%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90_%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA_%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA.pdf
21. https://makovern.com/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99/
22. https://s3.il-central-1.amazonaws.com/irgu/landvalue/loadedFiles/__heb__txq-02.pdf
23. https://afikim38.com/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
24. https://www.appela.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9/
25. https://www.xn--5dbfeoa0hef.org.il/index.php/2016-05-01-17-11-45/2016-05-04-15-36-91/item/35253-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2-%D7%97%D7%A7%D7%9C%D7%90%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%9C-%D7%A4%D7%99-%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%90%D7%95-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9-%D7%90%D7%99%D7%AA%D7%9F-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%99,-%D7%A2%D7%95%D7%B4%D7%93
26. https://saarpeled.co.il/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
27. https://www.matan-il.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%AA%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%93%D7%95-%D7%A9%D7%9C-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
28. https://aaronvolk.com/real-estate/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%9C%D7%95%D7%AA/
29. https://www.din.co.il/articles/9289/B-21767/
30. https://www.federman-nadlan.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%A9%D7%90-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/
31. https://www.cryptoknight.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9E%D7%A9%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%95-%D7%9C/
32. https://limudey-hutz.co.il/wp-content/uploads/2019/08/%D7%9E%D7%A6%D7%92%D7%AA-%D7%94%D7%AA%D7%90%D7%92%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%97%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%A2%D7%A8%D7%9A-%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%94.pdf

איך איבדו השמאים את הבידול מהמתווכים – ולמה זה מסוכן לכולנו?

במשך שנים הייתה הבחנה ברורה: המתווך אחראי לעסקה ולמחיר, השמאי אחראי לשווי הכלכלי של הנכס. המתווך שיווק דירות וסיפק "הערכת מחיר משוערת" לצרכי מכירה. השמאי ביצע ניתוח כלכלי מדויק, בלתי תלוי, עבור בנקים, רשויות ובתי משפט. אלא שבשנים האחרונות הגבולות היטשטשו – והנזק כבר כאן.

כשהשמאים התחילו להעתיק, המתווכים נכנסו לוואקום

יותר מדי שמאים התרגלו ל"שיטת ההעתקה": לספר בכמה נמכרה הדירה הסמוכה. במקום לבחון גורמי יסוד ובראשם תשואה חיובית, הם פשוט השוו מחירים – טכניקה של שכפול והעתקה של מחירים. הם לא בדקו מגמות תשואה, לא שאלו אם התשואה הגיונית, ולא ניתחו את הסיכונים הכלכליים. הציבור הרגיש בכך היטב. ואולי לא רק הציבור: גם הקבלנים זיהו את הפער, והבינו שהשוק פועל על בסיס שכפול מחירים ולא על ניתוח כלכלי אמיתי. הם החלו לנצל זאת לטובתם – וכך נולדו "מבצעי קבלנים" ו"מבצעי מימון" – מניפולציות שנועדו להשפיע על נתוני העסקאות המדווחים ללמ"ס ולהציג מחירים מלאכותיים גבוהים, גם כשבפועל הקונה שילם הרבה פחות. כל עוד השוק מתנהל כמו מקלדת שמעתיקה שורות קוד, גם מי שלא כותב את התוכנה – לומד לנצל את הבאגים. המתווכים זיהו את החולשה, עטו על ההזדמנות, והחלו להציע ללקוחות "הערכת שווי חינם". הם התמקצעו, השתמשו בכלים דיגיטליים, הציגו דוחות מרשימים – וכבשו את השוק. בפועל, הם נכנסו לנישה שהשמאים נטשו.

מתווך עוסק במחיר. שמאי – בשווי. זו לא רק סמנטיקה

הציבור לעיתים אינו מבין את ההבדל: "שווי" נשמע כמו "מחיר". אך ההבדל עמוק ומהותי. מחיר הוא תוצאה של עסקה – לעיתים אקראית או רגשית. שווי, לעומת זאת, הוא תוצאה של ניתוח כלכלי שיטתי. רק שמאי מוסמך, לפי החוק, רשאי לקבוע שווי. מתווך רשאי להעריך מחיר שוק משוער – לא יותר.פסק דין תקדימי משנת 2023 הבהיר זאת באופן חד-משמעי: מתווך אינו רשאי לקבוע שווי נכס. מי שעושה זאת – עובר על החוק. ובכל זאת, זה קורה כל הזמן. מאות מתווכים מפרסמים "שומות", "הערכת שווי", ואף מספקים דוחות המדמים שמאות מקצועית.

מה הבעיה בזה? נזק עצום – ללקוחות, לשוק, ולמקצוע

1. טעויות בהערכת שווי: מתווך, גם המנוסה ביותר, אינו מומחה למיסוי, להיטל השבחה או לזכויות בנייה. הוא לא בודק תב"ע, לא עושה היוון תזרימים, ולא מנתח כדאיות כלכלית. לקוחות שמסתמכים עליו עלולים לקבל החלטות שגויות.
2. ערעור אמון הציבור: כשכל אחד "מעריך שווי" – אף אחד לא באמת יודע מה נכון. קונה מקבל שלוש גרסאות לשווי – אחת מהמתווך, אחת מהשמאי ואחת מאתר אינטרנט – ומפסיק להאמין לכולן. התוצאה: שוק מבלבל, רווי ברעש.
3. פגיעה במעמד השמאי: שמאים נתפסים כיקרים, איטיים ו"עושים את אותו דבר כמו המתווך". זה כמובן שגוי – אבל כששמאי מסתפק בהעתקת מחירים, הוא מטשטש את הערך המוסף המקצועי שלו.
4. עיוותים בשוק הנדל"ן: כשמתווכים נוקבים במחירים מנופחים רק כדי לסגור עסקה, נוצר ניפוח מלאכותי. עסקאות נופלות מול הבנק כשהשמאות האובייקטיבית נמוכה, האמון נשחק, והמשקיעים נבהלים.

אז מה עושים?

• לאכוף את החוק: כל מתווך שמתחזה לשמאי צריך לעמוד לדין. רשם המתווכים חייב להבהיר את ההוראות. הציבור חייב לדעת: רק שמאי מוסמך רשאי לקבוע שווי.
• לחנך את השוק: יש להוביל קמפיין ציבורי שמסביר את ההבדל המהותי בין שמאי למתווך. מי שמסתפק בהערכת מתווך – משחק ברולטה עם ההשקעה שלו.
• לחזק את מקצוע השמאות: שמאים חייבים לשוב ליסודות: להעמיק, לנתח, להסביר. להציג גרפים, טבלאות, ולהשתמש בכלי עבודה מודרניים. השמאי הוא המגן האחרון של ההיגיון הכלכלי בשוק.
• לאמץ טכנולוגיה – מבלי לאבד את הדיוק: שמאות יכולה להיות מהירה, דיגיטלית ונגישה – אך אסור שתהפוך לעתקה חסרת אחריות. איכות ודיוק הם לב המקצוע.

סיכום: להחזיר את הגבול. להחזיר את הערך.

הגיע הזמן לשרטט מחדש את הקו: שמאי עוסק בשווי. מתווך – במחיר. שמאי ששוכח זאת – מפנה את מקומו למתווך. הציבור, הבנקים והמדינה חייבים להבין: בלי שמאות מקצועית – אין שוק אמין.מתווך יכול למכור לכם דירה. אבל רק שמאי יכול לקבוע את השווי האמיתי. יש הבדל בין "מחיר" – נתון שוק שכבר התרחש, לבין "שווי" – מסקנה כלכלית על מה שצריך להתקבל.

אל תתבלבלו. זה לא אותו מקצוע – וזו לא אותה אחריות.

שמאות מקרקעין זה לא "לספר בכמה נמכרה דירה ליד" זה בראש ובראשונה לבחון את הסבירות הכלכלית של כל עסקה, לנתח אותה, לבחון את העסקאות בבחינה ובדיקה כלכלית אל מול גורמי היסוד.

פעם היו מבקשים את דעתו של שמאי מקרקעין בכל הקשור עם שווי נכסי מקרקעין, מאז המתווכים בכלל והשוק בפרט גילו שכל "תורת השמאות" מתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" וב- "בגישת לספר בכמה נמכרו דירות ליד" המתווכים הפכו לכוכבי השוק והשוק גם גילה את הדרך להפעיל מניפולציות ושיטות שונות כמו ויסות, תיאום ושלל תכסיסים ותרגילים כדי להשפיע על המחירים ואף אחד כבר לא מדבר על שווי ואיש איננו בוחן או בודק אותו. ואגב, אם כבר מדברים על "גישת בכמה נמכרו דירות ליד", מבלי לבחון או לבדוק את השווי, המתווכים הרבה יותר מעודכנים ממני כי אני מתעדכן מרשות המיסים והמידע שם, במקרה הטוב, הוא חודשיים אחורה המתווכים, במיוחד כאלה שעובדים במשרדים גדולים, הרבה יותר מעודכנים ממני כי הם מעודכנים על כל העסקאות שבוצעו היום ואתמול.

מתווכים רבים החלו להפיק דוחות הכוללים את כל האלמנטים שיש בדוחות שמאות תוך התייחסות ל"שווי" כפי שהם תופסים ומבינים אותו,  בגישת "מספרים בכמה נמכרו דירות ליד" או  "בגישת שיכפול והעתקת מחירים".

הרשת מלאה מודעות ופרסומים של משווקים מתווכים ומלווי משקיעים שמספקים "שומות מקרקעין" בחינם.

השפעת תופעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון

למרות שהמידע הקיים אינו מתייחס ישירות להשפעת הפרוטקשן על דמי השכירות לעסקים, ניתן להסיק כי קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין השפעתה על שוק הנדל"ן המסחרי. תופעת דמי החסות מהווה מכת מדינה שמשפיעה על ענפי משק שונים, והנתונים מצביעים על כך שהשלכותיה עלולות להתרחב מעבר לענף הבנייה גם לשוק העסקי הרחב יותר.

היקף תופעת הפרוטקשן בישראל

תופעת דמי החסות (פרוטקשן) הפכה בשנים האחרונות למכת מדינה המשפיעה על מגזרים רבים במשק הישראלי. סקר שערך ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל-אביב והמרכז בקרב כ-450 קבלנים ויזמים חושף ממצאים מדאיגים: כ-87% מהקבלנים והיזמים בארץ התבקשו לשלם פרוטקשן באתרי הבנייה1. התופעה אינה מתמקדת באזור מסוים אלא פרוסה ברחבי הארץ - 32% מהקבלנים דיווחו על דרישות לתשלום דמי חסות באזור המרכז, 21% באזור הדרום, 19% באזור הצפון ו-17% באזור תל אביב1.הפרוטקשן אינו מוגבל לענף הבנייה בלבד. כפי שצוין, התופעה פוגעת בעסקים רבים ברחבי הארץ, החל ממסעדות גדולות וכלה בדוכני פלאפל קטנים2. משפחות פשע וגורמים עבריינים דורשים תשלום תמורת "שמירה" על העסק, החנות, המטע החקלאי או אתר הבנייה מפני פגיעה שהם עצמם מאיימים לבצע1.

שיטות הפעולה של גובי דמי החסות

שיטת הפעולה של גורמים עבריינים בתחום הפרוטקשן מתוארת כמערכת מאורגנת היטב. הארץ מחולקת לאזורי שליטה עליהם אחראים "ראיסים" (שולטי שטח) שתפקידם לגבות דמי חסות מקבלנים באתרי בנייה ותשתית, בתמורה להימנעות מגרימת נזקים2. קבלן המסרב להתקשר עם חברת השמירה המוצעת על ידי ה"ראיסים" או מבקש להתקשר עם חברה לגיטימית אחרת, עלול לסבול מנזקים כמו שיבוש כלי צמ"ה, הרס חומרי בנייה והכשלת גישה לאתר2.במקרים רבים, הבקשות לתשלום דמי חסות מגיעות מחברות המציגות את עצמן כחברות שמירה "לגיטימיות" עם קבלות, כך שהסכום מגולם לעלות הקמת הפרויקט1. זו אחת הסיבות שהתופעה מצליחה להתקיים לאורך זמן ובהיקפים משמעותיים.

ההשפעה הכלכלית של הפרוטקשן

השפעה ישירה על עלויות הבנייה

ההשפעה הכלכלית של תשלומי פרוטקשן היא משמעותית. 50% מהקבלנים ציינו שדמי החסות מייקרים את הפרויקט בסכום ממוצע של בין רבע מיליון לחצי מיליון שקל, 32% השיבו כי העלות הממוצעת מתייקרת בסכום של עד 250 אלף שקל, וכ-18% ציינו כי העלות מגיעה לסכומים שבין 500 אלף למיליון שקל1. מדובר בעלויות משמעותיות המתגלגלות בסופו של דבר לצרכן הסופי.

השפעה על השתתפות במכרזים והתחרותיות

נתון מדאיג במיוחד הוא שכמחצית מהקבלנים והיזמים (כ-47%) ציינו כי הם נמנעים מלגשת למכרזי בנייה ותשתיות, בשל ידיעה שאחד המתמודדים הוא גורם עברייני1. זהו נתון המעיד על פגיעה משמעותית בתחרותיות בענף הבנייה ועלול להשפיע בעקיפין גם על שוק הנדל"ן המסחרי.

ההשלכות האפשריות על שוק השכירות המסחרית

למרות שאין בידינו נתונים ישירים על הקשר בין פרוטקשן לדמי שכירות לעסקים, ניתן להעריך את ההשפעה האפשרית בהתבסס על הנתונים הקיימים:

הימנעות מפתיחת עסקים באזורים מסוימים

כשם שקבלנים נמנעים מלגשת למכרזים בגלל מעורבות של גורמים עבריינים, סביר להניח שבעלי עסקים פוטנציאליים עלולים להימנע מפתיחת עסקים באזורים הידועים כמוקדי פעילות של גובי פרוטקשן. הדבר עלול להפחית את הביקוש לנכסים מסחריים באזורים מסוימים, מה שעשוי להשפיע על דמי השכירות.

סגירת עסקים קיימים

העלויות הנוספות שנכפות על עסקים בגין תשלומי פרוטקשן עלולות לפגוע ברווחיות העסק ואף להוביל לסגירתו. גם האלימות והאיומים הכרוכים בתופעה יכולים לגרום לבעלי עסקים לסגור את פעילותם. סגירת עסקים מובילה להגדלת ההיצע של נכסים מסחריים להשכרה, מה שעלול להוביל לירידה בדמי השכירות באזורים מסוימים.

ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים

כפי שצוין, עלויות הפרוטקשן מגולמות בעלות הקמת הפרויקטים. כאשר מדובר בפרויקטים מסחריים, עלויות אלה יתגלגלו ככל הנראה לדמי השכירות שישלמו העסקים, כדי לשמר את הרווחיות של היזמים.

המאבק בתופעת הפרוטקשן

רשויות האכיפה מנסות להתמודד עם התופעה. אחת הדרכים היא פעולה נגד חברות שמירה המשתפות פעולה עם פעילות הפרוטקשן. לדוגמה, הוועדה לרישוי חוקרים פרטיים ושירותי שמירה במשרד המשפטים החליטה שלא לחדש את רישיונה של חברת השמירה 'ספיישל סקיוריטי בע"מ' והעומד בראשה, לאחר שנמצאו ראיות למעורבותה בפעילות עבריינית שעיקרה גביית דמי חסות באתרי בנייה2.כ-60% מהקבלנים והיזמים סבורים כי המשטרה היא האחראית הבלעדית לטיפול בתופעת דמי החסות, בעוד כ-23% סוברים כי הממשלה צריכה לטפל בנושא1.

מסקנות

למרות המגבלות במידע הקיים, ניתן להסיק כי תופעת הפרוטקשן עלולה להשפיע על שוק השכירות המסחרית בדרכים הבאות:

1. הפחתת הכדאיות לפתוח עסקים באזורים מסוימים, מה שעלול להוביל לירידה בביקוש לנכסים מסחריים
2. גרימת סגירת עסקים קיימים עקב העלויות הנוספות והאיומים
3. ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים, שעלול להתגלגל לעליה בדמי השכירות

למרות שהנתונים הישירים בנושא מוגבלים, קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין תחום השכירות המסחרית, במיוחד לאור היקפה הנרחב של התופעה והשפעתה המוכחת על ענף הבנייה. נדרש מחקר נוסף כדי לכמת את ההשפעה המדויקת של הפרוטקשן על שוק השכירות המסחרית ולבחון את טענת הסיבתיות בין התופעה לבין סגירת עסקים והימנעות מפתיחת חנויות חדשות.

במקומות שבהם עסקים סובלים מתופעת הפרוטקשן (גביית דמי חסות על ידי גורמים עברייניים), יש להוסיף מרכיב סיכון נוסף לשיעור ההיוון, שמייצג את הסיכון העסקי והפיננסי המוגבר.

לפי הערכות מקצועיות וניתוח שוק הנדל"ן המניב בישראל, שיעורי ההיוון הנוכחיים גבוהים יחסית, בין היתר בשל מרווחי סיכון גדולים יותר הנובעים ממצבים כמו הפרוטקשן6. למרות שאין נתון מדויק מפורש לשיעור היוון ספציפי שיש להוסיף לנכסי תעסוקה במקומות עם פרוטקשן, ניתן להניח כי יש להוסיף פרמיית סיכון משמעותית, שיכולה להיות בטווח של אחוזים בודדים מעל שיעור ההיוון הסטנדרטי.

הסיבה לכך היא שהפרוטקשן מייקר את עלויות התפעול של העסק, מעלה את הסיכון לסגירת עסקים או פגיעה בפעילותם, וכפועל יוצא מוריד את הערך הכלכלי של הנכס. בנוסף, העלויות הנוספות והאיומים גורמים לירידה בביקושים או לנטישה של עסקים, מה שמעלה את שיעור ההיוון הדרוש על ידי המשקיעים כדי לפצות על הסיכון.

• במקומות עם תופעת פרוטקשן, יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון, ככל הנראה בטווח של 1%-3% לפחות, בהתאם לחומרת התופעה והשפעתה על הפעילות העסקית.
• הוספת פרמיית סיכון זו משקפת את הסיכון המוגבר והעלויות הנוספות שנכפים על בעלי הנכסים והעסקים באזור.

הערה: בשל היעדר נתונים כמותיים מדויקים בנוגע להיוון ספציפי לנכסים במקומות עם פרוטקשן, ההערכה מבוססת על ניתוח מקצועי של מצב השוק ופרמיות סיכון מקובלות בנדל"ן מניב במצבי סיכון גבוהים.

תופעת הפרוטקשן גורמת לעלייה בסיכון התפעולי והפיננסי של עסקים הפועלים באזורים מושפעים, מה שמוביל לעלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) שנדרש על ידי משקיעים בנכסי תעסוקה באותם אזורים. העלאת שיעור ההיוון נובעת מהסיכון הגבוה יותר לאי-תשלום, לאיומים ולפגיעה בפעילות העסקית, וכן מהירידה בדמי השכירות שניתן לגבות בשל הימנעות או סגירת עסקים. כתוצאה מהעלאת שיעור ההיוון וירידת דמי השכירות, שווי הנכסים נפגע משמעותית, שכן שווי הנכס מחושב כהיוון תזרימי השכירות העתידיים. עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס, והירידה בדמי השכירות מחמירה את הפגיעה בשווי. לסיכום, הפרוטקשן מוביל לירידה בשווי נכסי התעסוקה באמצעות שילוב של עליית סיכון (שיעור היוון גבוה יותר) וירידה בתזרימי השכירות, מה שמקשה על המשקיעים ומפחית את ערך הנכסים באזורי פעילות התופעה.

השפעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון בנכסי תעסוקה

עלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) בנכסי תעסוקה באזורים מושפעי פרוטקשן נובעת מסיכון תפעולי מוגבר וירידה בביקוש לנכסים, המשפיעים על תזרימי השכירות העתידיים.

גורמים לעלייה בשיעור ההיוון:

1. סיכון מוגבר לתזרים השכירות – עסקים החשופים לפרוטקשן עלולים לסגור או להפחית פעילות, מה שפוגע ביציבות דמי השכירות37.
2. עלויות תפעול גבוהות – תשלומי דמי חסות מגולמים בעלויות העסק, מקטינים את רווחיותו ומעלים את הסבירות לאי-תשלום שכירות67.
3. ירידת ערך הנכס – משקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר לפיצוי על הסיכון, מה שמגדיל את שיעור ההיוון. לדוגמה, אם שיעור ההיוון הסטנדרטי לנכסי תעשייה הוא 6.9%, באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי לטפס ל-8%-9% ויותר35.

השלכה על שווי הנכס:

• עלייה של 1% בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס בכ-10%-15%, בהנחה שדמי השכירות קבועים4.
• בשילוב עם ירידה בדמי השכירות (עקב סגירת עסקים או מיקוח על מחירים), הפגיעה בשווי מחמירה משמעותית.

נתונים מעשיים:

• בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, שיעור ההיוון הממוצע בישראל עמד על 6.9% ב-20193, אך באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי להגיע ל-9%+ בשל פרמיות סיכון5.
• עסקאות עדכניות (כגון רכישת נכסים לוגיסטיים) בוצעו בתשואות של 5%-5.9%, אך אלו משקפות נכסים "איכותיים" עם סיכון נמוך5.

מסקנה: הפרוטקשן יוצר "סחרור שלילי" – עלייה בשיעור ההיוון וירידה בשכירות הדירה מובילים לצניחה חדה בשווי הנכס, בעיקר באזורים עם פעילות עבריינית משמעותית.רוצים להבין איך מחשבים את שיעור ההיוון הספציפי לנכס מסוים?

איך מחשבים שיעור היוון (תשואת ההון) לנכס מניב?

1. מהו שיעור היוון?

שיעור ההיוון הוא התשואה שהמשקיע מצפה לקבל על ההשקעה בנכס, והוא מייצג את היחס בין תזרימי המזומנים השוטפים (כגון דמי שכירות נטו) לבין שווי הנכס.הנוסחה הבסיסית היא:שיעור היוון=תזרים מזומנים נקי שנתישווי הנכס\text{שיעור היוון} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שווי הנכס}}שיעור היוון=שווי הנכסתזרים מזומנים נקי שנתיאו לחילופין:שווי הנכס=תזרים מזומנים נקי שנתישיעור היוון\text{שווי הנכס} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שיעור היוון}}שווי הנכס=שיעור היווןתזרים מזומנים נקי שנתי

2. שלבים לחישוב שיעור ההיוון

א. קביעת תזרים המזומנים הנקי השנתי (NOI - Net Operating Income)

• סכום דמי השכירות השנתיים שהנכס מניב, לאחר הפחתת הוצאות שוטפות (תחזוקה, ביטוח, מיסים וכו').
• חשוב להעריך תזרימי שכירות נטו ריאליים, כולל השפעות של סיכונים כמו פרוטקשן.

ב. הערכת סיכונים ופרמיית סיכון

• סיכונים עסקיים (כגון פרוטקשן) מייקרים את הסיכון שהמשקיע לוקח.
• יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון הבסיסי, בהתאם לחומרת הסיכון.
• לדוגמה, אם שיעור ההיוון הבסיסי הוא 6.9%, ופרמיית הסיכון עבור פרוטקשן היא 2%, שיעור ההיוון הכולל יהיה 8.9%.

ג. קביעת שיעור ההיוון הכולל

שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון\text{שיעור היוון כולל} = \text{שיעור היוון בסיסי} + \text{פרמיית סיכון}שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון

3. דוגמה מעשית

נניח:

• תזרים מזומנים נקי שנתי מנכס תעסוקה: 1,000,000 ₪
• שיעור היוון בסיסי באזור רגיל: 6.9%
• פרמיית סיכון עקב פרוטקשן: 2%

חישוב שווי הנכס:שווי הנכס=1,000,0006.9%+2%=1,000,0008.9%≈11,235,955₪\text{שווי הנכס} = \frac{1,000,000}{6.9\% + 2\%} = \frac{1,000,000}{8.9\%} \approx 11,235,955 ₪שווי הנכס=6.9%+2%1,000,000=8.9%1,000,000≈11,235,955₪ללא פרמיית סיכון:1,000,0006.9%≈14,492,753₪\frac{1,000,000}{6.9\%} \approx 14,492,753 ₪6.9%1,000,000≈14,492,753₪הפרש בשווי הנכס: כ-3.25 מיליון ₪ (כ-22% ירידה בשווי) כתוצאה מהוספת פרמיית הסיכון.

4. סיכום

• שיעור ההיוון משקף את התשואה שהמשקיע דורש, והוא מושפע מתזרימי השכירות ומהסיכונים.
• פרוטקשן מעלה את הסיכון ולכן מייקר את שיעור ההיוון.
• עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס משמעותית.
• חשוב לבצע הערכה מדויקת של תזרימי המזומנים והסיכונים בעת חישוב שווי נכסים.

אם תרצה, אוכל לסייע גם בניתוח ספציפי של נכס מסוים או בהערכת פרמיית הסיכון בהתאם לנתונים רלוונטיים.

Citations:

1. https://www.valuation.co.il/%D7%94%D7%A1%D7%A4%D7%A8/%D7%A4%D7%A8%D7%A7-6-%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F-wacc/
2. https://www.iasb.org.il/uploads/n/1708851869.4402.pdf
3. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_2019/he/11.08.20%20%20%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA%20%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%99%20%D7%AA%D7%A9%D7%95%D7%90%D7%94%20%D7%91%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D%20%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%91%D7%99%D7%9D%20%20%20%20-%20%D7%9E%D7%97%D7%A6%D7%99%D7%AA%20%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94%20%D7%A9%D7%9C%20%D7%A9%D7%A0%D7%AA%202019%20%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%92%D7%A9.pdf
4. https://www.ifrsconsulting.co.il/%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F/
5. https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3777243,00.html
6. https://kohelet.org.il/wp-content/uploads/2023/05/KPF0140_Protection-w_o-security_89_F.pdf
7. https://www.ynet.co.il/economy/article/byz3udga1l
8. https://www.linkedin.com/pulse/%D7%A2%D7%93%D7%9B%D7%95%D7%9F-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F-%D7%91%D7%A2%D7%99%D7%93%D7%9F-%D7%94%D7%A7%D7%93%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%98%D7%9B%D7%A0%D7%95%D7%9C%D7%95%D7%92%D7%99%D7%AA-%D7%97%D7%A9%D7%99%D7%91%D7%94-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-haim-etkin-psikf
9. https://meyda.education.gov.il/files/Mazkirut_Pedagogit/AgafPituachPedagogi/yechudiot_krimo_pardes_hana.pdf
10. https://meyda.education.gov.il/files/Mazkirut_Pedagogit/AgafPituachPedagogi/krimohaklaipardeshana.pdf

גניבות, הצתות ופרוטקשן: "לעבריינים פה אין אלוהים, לנו אין לילות"

משבר קיומי בצפון: גניבות, הצתות ומעשי ונדליזם - ״ישראל קורסת מבפנים״

כל מה שאספנו עבורך מרחבי הרשת ומאתרי התוכן והחדשות המובילים

פתגם השבוע:

"תרדמת התבונה מולידה מפלצות" -  פרנסיסקו גויה

סקירות קודמות - מאי 2025    יוני 2025

שמאי מקרקעין ועורכי דין ניסו להתחמק ממס שבח - השיטה ומה קבעה השופטת?

נצרת: מעיר תיירותית משגשגת לעיר פחד ואלימות

"על כל דירה לפי שעה הם הרוויחו 50 אלף שקל בשבוע"

הקבלן עודד שריקי נאשם בהברחת מרצדס באמצעות עולה חדש

קבוצת עזריאלי בע"מ התקשרה בעסקת מיזוג משולש הופכי לרכישת צ.מ.ח המרמן בע"מ 

קונה רכש 16,000 מ"ר משרדים + 120 חניות בפרויקט קוסמופוליטן בתל אביב, שותפות מוגבלת של קבוצת אקרו בע"מ תמורת 521 מיליון ₪ 

פגיע ישירה - סקירת נזקי הטילים מאיראן

השכירות במרכז תתייקר: אין מספיק דירות למפונים שירצו לחזור לאזור מגוריהם

הסעודים ישלמו דמי שימוש לצינור הנפט מסעודיה לאירופה תור הזהב של מדינת ישראל

הפנטהאוז בבניין של פיבקו על פארק הירקון מוצע למכירה תמורת 29 מיליון שקל

חקלאי בן 71 סירב לשלם שני מיליון שקל פרוטקשן: "חבל על הזמן שלהם"

ב־16 מיליון שקל הבית הטמפלרי המיוחד בן 119 השנים יכול להיות שלכם

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

כלי AI לשמאי - הצטרף לבית שמאי 

נדל"ן על הבר - קבוצה עם זימון לאירועים מקוונים -  לייב

להצטרפות - כאן

https://chat.whatsapp.com/KdLvHxJsFJWAflSz7vSk3L

חברת החשמל התעכבה בחיבור פרויקט תמ"א - ותשלם ליזם פיצוי של 3 מיליון שקל

הקטסטרופות של תמ"א 38 באשדוד: קריסה, נזילות, הצפות, קבלנים שבורחים וסיוט לדיירים

השגרירים התפנו מהמגדלים יחד עם דמי השכירות

תוכנית המיליארדים שנקברה תחת מזבלה פיראטית בירושלים

הארכה זמנית של משך הזמן לדיווח למאגר נתוני אשראי על פיגורים בתשלומי הלוואות של לקוחות

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

הצטרף לקבוצת כלי AI לשמאי ולבעלי מקצועות חופשיים בקישור זה כאן

או כאן > https://chat.whatsapp.com/Cn75usIi8t0LSME2QuT0mn  

תתעדכן בכלים שיעשו לך את היום ויהרסו לך את הלילה ...

ה - AI לא יחליף אותך, אבל מי שישתמש בו כן

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

חקירת רשות ני"ע: בעלי קב' וולת'סטון וסוכנות הביטוח נטו רימו אלפי משקיעים

מחקר של רשות ני"ע מגלה מי הקפיץ את בורסת ת"א בזמן המלחמה מול איראן

סוסים משוחררים דהרו, נהגת נהרגה - אבל המדינה העניקה לחקלאי 3,000 דונם

פי 100 מהשגרה: ערכי בנזן גבוהים בסביבת בזן עקב עבודות להשבת בית הזיקוק לעבודה

פרסום ראשון | הנתונים המלאים על הריסת מבנים ביהודה ושומרון

מדיניות הפיקוח על הבנקים לבחינת בקשות לסגירת סניפים קבועים

אבנר נתניהו רכש דירה באנגליה תחת שם אחר ב־502 אלף פאונד במזומן

מענה המדינה לתושבים שמקום מגוריהם נפגע במסגרת מבצע "עם כלביא"

פעם היו מבקשים את דעתו של שמאי מקרקעין בכל הקשור עם שווי נכסי מקרקעין, מאז המתווכים בכלל והשוק בפרט גילו שכל "תורת השמאות" מתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" וב- "בגישת לספר בכמה נמכרו דירות ליד" המתווכים הפכו לכוכבי השוק והשוק גם גילה את הדרך להפעיל מניפולציות ושיטות שונות כמו ויסות, תיאום ושלל תכסיסים ותרגילים כדי להשפיע על המחירים ואף אחד כבר לא מדבר על שווי ואיש איננו בוחן או בודק אותו.

פס"ד תקדימי צפוי להפחית משמעותית את היטלי ההשבחה במתחמי פינוי-בינוי

חדר אורחים, מטבח מאובזר - וחמאם בתכנון: בית על עץ כזה עוד לא ראיתם

טיל איראני אחד פגע במבנה בבני ברק - מדוע אלפי תושבי פונו למלונות?

הצטרפו אלינו לקבוצת התוכן של בית שמאי - ארגון השמאים והמומחים בישראל - כאן

או בקישור זה: https://chat.whatsapp.com/Fdywzbu9B5h6iM9q452fyo 

כל מה שמעניין בנושאי שמאות רכוש וחקלאות  - קהילת שמאי הרכוש הגדולה בישראל

לא חבר בבית שמאי? הצטרף כאן

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

חברת בת של מגה אור החזקות בע"מ התקשרות בהסכם למתן שירותי Data Center בהיקף 8 MW לתקופה של 5 שנים עם חברה בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות הבינה המלאכותית בתמורה ל 35 מיליון ש"ח

קונה רכש 16,000 מ"ר משרדים + 120 חניות בפרויקט קוסמופוליטן בתל אביב, שותפות מוגבלת של קבוצת אקרו בע"מ תמורת 521 מיליון ש"ח

סקירת נזקי הטילים

ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה

"הם הפכו את הרחוב למסלול מרוצים, ממררים לנו את החיים"

זו הייתה "הריביירה של הצפון" – והיום היא טובעת בזבל

המלכוד בקומה ה-21 ברמת גן: אין לנו פתרון, וגם פיצוי לא מקבלים 

צרות של עשירים: האם שוכרי מגדל היוקרה בתל אביב בדרך לרחוב?

“היום רוב העררים מגיעים מתושבים שמתנגדים לעיבוי בנייה, לא מצד יזמים"

מרכז הכרמל בחיפה מתפורר: פריצות, הזנחה ותחושת חוסר ביטחון

התחדשות עירונית: רשות ני"ע קובעת כללים אחידים לדיווח

עמדת סגל חשבונאית מספר 11-6: הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

בעלת מניות בבזן טוענת: הקיצוץ בביטוח לפני פגיעת הטיל האיראני יסב לחברה הפסדים כבדים

להרוס או לשקם מבנים שנפגעו מהטילים האיראניים? קונפליקט בין מס הרכוש לרשויות

"כל אחד יכול לקרוא לעצמו יועץ משכנתאות - והציבור נופל בפח"

"שוטטו בין הגופות": הפרקליטות דורשת עונשי מאסר לגונבי הרכוש מהנובה

השירות המטאורולוגי מתריע: ישראל עומדת בפני אסון אקלים חמור

למה חג'ג', דוניץ ואקרו לא משתתפות בחגיגה של חברות הנדל"ן בבורסה?

שר הבינוי והשיכון חיים כץ מקדם החלטת ממשלה להסדרת שוק השכירות בישראל

הקלות מס וחובת דיווח על הכנסות: התוכנית של משרד השיכון לשוק השכירות

נתבעו כי כינו את היזם נוכל וגנב - ביהמ"ש קבע שהם צודקים

💣💥 סקירת ענף הנדל"ן למגורים – מאי 2025 💣💥

"תוך חצי שעה נשרף הכול. מפעל חיים של שבע שנים הלך"

זה קורס: מאות משפחות בדרך לאבד את הבית

רשות המסים: דמי שכירות חלופיים בהתחדשות עירונית פטורים ממס

Deutsche Bank: Tel Aviv 8th most expensive city for housing

Sharp fall in new home sales after restrictions imposed

כתב אישום נגד כנופיה בדואית - שדרשה פרוטקשן בעוטף

רוכשי "מחיר למשתכן" בנס ציונה תובעים 20 מיליון שקל מאפריקה ישראל בשל עיכוב במסירה

שליחי וולט הותקפו בראשון לציון: "הם תקפו אותם באלות ואבנים"

"ברחנו בפיג'מה, הכול נשאר שם": נהרס הבניין בבת ים שהפך לסמל המלחמה

נגיד בנק ישראל אמיר ירון: "לקצץ תקציבים לחרדים או שנצטרך להעלות מיסים"

שמחון נחוש: ימליץ על חקיקה שתאסור על הבנקים למנוע הוזלת דירות

בגלל רטיבות: מוכר דירה יפצה ב-235 אלף שקל

מה הם המקצועות הראשונים בתור להיעלם בשנים הקרובות?

אלפי שקלים על כל בניין, וסכנת חיים: תג המחיר של הריסת רצועת עזה

מחירי הדירות בתל אביב מתרסקים: וזה רק קצה הקרחון לפני הצונאמי

ירון זליכה: כדי לעצור את מחירי הדיור צריך לחזור לצמיחה מהירה | 103fm

הבריח שעון רולקס מטורקיה - ושילם ביוקר

מס רכוש משלם 65 אלף שקל בחודש שכר דירה למשפחה

הבניין ברמת גן: למדינה אין מענה והאזרחים נותרו ללא רכושם

פעם התיירים מחו"ל היו מגיעים לחמי עין גדי בהמוניהם - היום הוא עומד נטוש והרוס לגמרי

לידיעת לוחמי החי"ר: השירות הצבאי יוארך בשנה

חיפה נאבקת על המרחב הציבורי: תופעת דרי הרחוב יוצאת משליטה

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪

קבוצת אקרו בע"מ מכרה את חלקה במלון The George Tel Aviv לאלקו אלפא בע"מ תמורת 167 מיליון ש"ח

חברת בת של מגה אור החזקות בע"מ התקשרות בהסכם למתן שירותי Data Center בהיקף 8 MW לתקופה של 5 שנים עם חברה בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות הבינה המלאכותית בתמורה ל 35 מיליון ש"ח

הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.

אימפריית הנדל"ן של ראש המועצה - והתחקיר שהסתיים באלימות

הנתונים שמגלים: בכמה מקרים בנקים מנעו מיזמים הוזלת דירות?

התהום שמאחורי הנס

💣💥   דירות בעסקאות נדל"ן - מרץ-מאי 2025 💣💥 

💣💥 שינוי במחירי שוק הדירות - יוני-2025 💣💥 

הפער מתרחב: שוק המשכנתאות שוקק אך שוק הדירות מתכווץ

"מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין בו כדאיות כלכלית"

השפעת האיום החותי: נמל אילת ייסגר — לאחר שצבר חובות של מיליונים

אחרי 5 שנים, 3 קבלנים ו-2 שריפות — העבודות בפרויקט המקולל מתחדשות

צניחה חדה בתושבים החוזרים לישראל: הסיבות לתופעה - והנתונים המדאיגים

ניתוח חדש: הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות ובשכר הדירה

הנזק ממתקפת הטילים האיראנית על מפעלי בזן: בין 150 ל-200 מיליון דולר

הבניין קרס, רוכשת הדירה תבעה, והשופט קבע: "אבסורד"

העיר הגדולה בצפון הפכה למקלט של הומלסים: "ישנים עם פטיש על הדלת"

ה"סלאמס" של תל אביב במצב מחפיר - בהארלם יותר בטוח

"עברו שבועיים ללא תגובה": השמאים הפרטיים ששכרה המדינה לא עומדים בעומס

"כתבנו פתק לשוטרים שהיו מגיעים לבדוק שלא מתעללים בילדה"

הכי זול לבנות בצפון – הכי יקר בת"א, ומה עם השרון, ירושלים ואילת? לשכת שמאי המקרקעין בתמחור חדש

12  אלף שקל למ"ר במגדל בת"א, 5,200 בב"ש: המסמך החדש שיעשה סדר בעלויות הבניה

הקניון היחיד בעיר הצפונית ייסגר: "הלב הפועם יימחק"

ארסוף לעניים: התשתיות מקרטעות, אבל בית על הים במחיר מציאה

אומדן עלויות בניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן

27 בניינים ייהרסו, 2,000 תושבים יישארו ללא בית - מטיל אחד: "אנשים איבדו את כל החיים"

חברת בת של וויי - בוקס נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת כ- 1,900 מ"ר בפרויקט גת רימון המיועדים למשרדים, בתמורה ל 52 מיליון ₪

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪

קבוצת אקרו בע"מ מכרה את חלקה במלון The George Tel Aviv לאלקו אלפא בע"מ תמורת 167 מיליון ש"ח

בירת נקמות הדם של ישראל: "לא מצליחים להגיע לסולחה"

ניצחון לסרבני תמ"א 38 בבת ים: "ליזם אין ניסיון"

גארי ברנט במו"מ עם תושבי י-ם: הארכת חוזי החכירה ל-99 שנה תמורת 5.5% ממחיר הקרקע 

בירת נקמות הדם של ישראל: "לא מצליחים להגיע לסולחה" 

דוח מבקר המדינה חושף: חצי מדינה תקרוס במקרה של רעידת אדמה

כשחוקי המושב גוברים על הצוואה: איך להגן על הנחלה?

אחת הערים החשובות בצפון נועלת את שעריה: זה מצב חירום הכל ריק

השפעת שאיבות להשפלת מי תהום על יציבות הקרקע והיווצרות בולענים

הצעת חוק: יזמי נדל"ן יהיו מחויבים להצללת מחצית מהמרחב הציבורי

הדיירים ימשיכו לחכות: נגנז המתווה לשיקום שכונות שנפגעו מטילים

רוכשי הדירות מתקשים לעמוד בהחזרים – ומיחזורי המשכנתאות הגיעו לשיא

תושבים הונחו להסתגר בבתים: חומר מסוכן דלף בתחנת הכוח שבאשלים

העבודות הרסו את הרחוב - והטיל האיראני גמר אותו: "זה אזור מוכה" 

מחשבות מסלול מחדש: המהלך של חברות הנדל"ן שמשאיר את הבנקים מאחור

"תשימו ניילונים ותחזרו הביתה": התושבים שבתיהם נהרסו מותשים מהבירוקרטיה

העיר שהפכה לרולטה הרוסית של ישראל: "כל יום יכולים לזרוק לך רימון הביתה, מערב פרוע"

ההתחדשות העירונית נכנסת לבורסה באקרובטיקה חשבונאית - ומסכנת משקיעים

החניות נמוכות מדי: יזמת תמ"א 38 תפצה רוכשי דירות בכחצי מיליון שקל

משקי בית שבבעלותם קרקעות פנויות למגורים – שווי הקרקעות ומאפיינים סוציו-דמוגרפים

השפעת שאיבות להשפלת מי תהום על יציבות הקרקע והיווצרות בולענים.

בני ברק הקטנה כבר כאן: "עיר התורה של הצפון"

מקורות חברת מים בע"מ חתמה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין בקריית אונו, שישמש את מטה החברה, בשטח כולל של כ- 19,400 מ"ר תמורת כ- 231 מיליון ₪

חברת בת של וויי - בוקס נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת כ- 1,900 מ"ר בפרויקט גת רימון המיועדים למשרדים, בתמורה ל 52 מיליון ₪

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪

הצוות בראשות אבי שמחון הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי

ההפקרות הפיננסית ברשת נגמרת: תם עידן ה"התעשרות המהירה"

הקרקע נשמטת מתחתיהם: השמאים כבר לא יכולים לברוח מאימת ה-AI

"תחנות סמים, בתי זונות ואלימות - 7 דקות הליכה מרוטשילד"

עקב חשש מחקיקה אגרסיבית: בנק ישראל ישנה את הסעיף שמונע את הוזלת הדיור

העירייה חוגגת, הדיירים זועמים: "טקס על החורבות שלנו"

דרמה בשוק הנדל"ן: הצעד הבא של רשות המסים

"אנחנו בבצורת שלא נראתה 100 שנים. הכינרת לא עלתה בכלל, הבניאס כמעט יבש"

הבינה המלאכותית, הרובוטיקה והבנייה המודולרית כבר זמינות ונעשה בהן שימוש נרחב בעולם - אך בישראל אתרי הבנייה ממשיכים להתנהל כאילו הזמן עצר מלכת. מה משאיר את ענף הנדל"ן הרחק מאחור?

ההחמצה של פרופ' אבי שמחון: בדק רק גורם אחד לעליית מחירי הדירות

לאחר עיכוב של חודשיים: סמוטריץ' חתם על צו הבצורת - הטבע ישלם את המחיר

טענות בחיפה על לכלוך ברחבי העיר: "זו קסטרופה"

הבנקים לא יתערבו במחירי הדירות, אבל אל תצפו שהמהלך הזה יוריד אותם

מגי טביבי והשמפניות שברו את התושבים: חולון יצאה משליטה

היועץ הכלכלי של נתניהו: "נראה בקרוב ירידה של כ-10% במחירי הדירות"

הג'קוזי והפרגולה יוסרו: סוף לזולה בגג בניין משותף

מהומות ב"טקס" הריסת הבניינים בחולון, בנוכחות כ"ץ: "ביזיון, כמו save the date"

האוצר מעלה הילוך: כך יאתרו את בעלי הדירות שמעלימים מס

חגיגה שכזאת: ברקע מחאות התושבים - שר הביטחון חנך את הריסת הבתים שנפגעו מטיל בחולון

ברוכים הבאים למערב הפרוע: בישראל תשלמו 42 שנות שכירות על דירה אחת

בוטלה דרישת עיריית הרצליה להיטל השבחה של 3.5 מיליון שקל מנתיבי איילון: "לא ניתן לראות בה שוכרת"

תתחילו למכור דירות: הרפורמה של שוק השכירויות בישראל מטלטלת את ענף הנדל"ן

כמעט חמישה מיליון: הדירה בחולון שנמכרה במחיר גבוה במיוחד

עתירת הקבלנים לבג"ץ נדחתה: המלחמה לא תהווה סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירות

רעידת האדמה בנדל"ן הישראלי: המשכירים לקראת בריחה מהשוק?

הג'וב הבא: נתניהו שוקל למנות את יוסי שלי למנהל רמ"י

בוטלה דרישת עיריית הרצליה להיטל השבחה של 3.5 מיליון שקל מנתיבי איילון: "לא ניתן לראות בה שוכרת"

תתחילו למכור דירות: הרפורמה של שוק השכירויות בישראל מטלטלת את ענף הנדל"ן

כמעט חמישה מיליון: הדירה בחולון שנמכרה במחיר גבוה במיוחד

עתירת הקבלנים לבג"ץ נדחתה: המלחמה לא תהווה סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירות

רעידת האדמה בנדל"ן הישראלי: המשכירים לקראת בריחה מהשוק?

הג'וב הבא: נתניהו שוקל למנות את יוסי שלי למנהל רמ"י

הצעת החוק להגדלת שטח הממ"ד מ-9 מ"ר ל-15 מ"ר אושרה

"ה-V הכחול" בווטסאפ שעלול לסבך את דמרי באישום של תיאום מחירי דירות

בנק הפועלים נגד קריית גת: התחריט שנעלם ועשוי להעלים זכויות בנייה לאלפי מ"ר של תעסוקה

המדינה רוצה לסגור את חברת טיהור קרקעות תעש אחרי עשור של כישלונות

שריפת המכוניות החשמליות בקניון רננים - הצתה בידי ילדים

ציידי האינסטגרם: כך עוקבים עבריינים אחרי סלבס ואנשי עסקים ברשתות החברתיות

השאלה אינה מה גרם לשריפה ברעננה, אלא למה מאות רכבים חשמליים אוחסנו בתוך הקניון

בית המשפט: רוכשי דירות בתמ"א 38 תקוע בתל אביב יוכלו לקבל את כספם חזרה

מ. יוחננוף ובניו (1988) בע"מ התקשרה עם מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ בהסכם למכירת קרקע שבבעלותה באופקים, בתמורה ל 26 מיליון ₪. בנוסף התקשרו הצדדים בהסכם שכירות, לפיו תשכור החברה מהרוכשת, מבנה ברמת מעטפת, באזור מרכזי יותר בעיר אופקים, להפעלת חנות חדשה בשטח ברוטו של כ 4,300 מ"ר לתקופה של עד 20 שנים

מקורות חברת מים בע"מ חתמה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין בקריית אונו, שישמש את מטה החברה, בשטח כולל של כ- 19,400 מ"ר תמורת כ- 231 מיליון ₪

האיש שנלחם לבד בפרוטקשיין בצפון טוען: "פחדנים שמנסים לנרמל, אנחנו במצב חירום" 

החיים בשכונה האלימה ביותר בחיפה: "אישה לא יכולה ללכת לבד בהדר בלילה"

פעם היא היתה טרנד: נצרת הפכה לעיר שהתיירים לא רוצים להגיע אליה

למה המומחית היחידה ללא אינטרסים אומרת: תחשבו פעמיים לפני שאתם קונים דירה

💣 למה הבנקים לא משתמשים במודל פונדמנטלי לקביעת שווי נדל"ן?

כאשר המספרים מנותקים מהיגיון כלכלי – נוצר שוק שאינו בר קיימא.
ובכל זאת, המוסדות הפיננסיים בישראל ממשיכים להעניק הלוואות על בסיס מחירים מנופחים – כאילו לא קיימת סכנה במערכת.

במאמר הזה נצלול לעומק השאלה:

מדוע הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי אמיתי, המבוסס על גורמי יסוד כלכליים, כדי להעריך שווי נדל"ן ולמנוע קריסת מערכות עתידית?

🧱 מהו שווי פונדמנטלי – ומהם גורמי היסוד?

שווי פונדמנטלי (כלכלי) של נכס אינו המחיר בשוק, אלא הערך שנגזר מהתועלת הכלכלית העתידית הצפויה ממנו. לדוגמה:

• שכר ריאלי ממוצע
• מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה
• תשואת שכירות ריאלית
• מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent)
• אינפלציה
• ריבית חסרת סיכון
• ריבית המשכנתאות בפועל
• פער תשואה לריבית
• יחס חוב פרטי לתוצר
• היצע ריאלי של דירות בפועל

באמצעות שקלול של גורמים אלה ניתן להפיק נוסחה פשוטה יחסית לשווי כלכלי ריאלי, ולהשוות אותו למחיר בשוק. אבל למרות הפשטות והנחיצות – הבנקים מסרבים להשתמש בגישה זו.

🧨 1. ניגוד עניינים מובנה:

כשהבועה מתנפחת – הרווחים עולים

כל עוד מחירי הדירות עולים, כך נדרשות הלוואות גבוהות יותר – והבנק מרוויח:

• יותר ריבית
• יותר ביטחונות
• יותר עמלות

אין לבנק תמריץ לחשוף שהמחירים מנותקים מהשווי. להיפך – מודל פונדמנטלי היה מגביל את היכולת שלו להלוות כסף על בסיס מחירים מופרזים.

🧱 2. השיטה השמאית משרתת את הבועה

הבנקים אינם קובעים שווי בעצמם – הם נסמכים על שמאים.

השמאים מצידם משתמשים בשיטת ההשוואה:

"עסקאות קודמות באזור במחירים דומים → לכן זה השווי"

אבל אם כל העסקאות הקודמות בוצעו בעת שהשוק היה בועתי – הרי שמדובר בשכפול מחירים, ולא בהערכה כלכלית אמיתית.

כך נוצרת בועה מוסדית מתועדת היטב – והבנק "שומר על שווי הבטוחה" על הנייר בלבד.

🧮 3. מודל פונדמנטלי יחשוף את עומק הבעיה

אם בנק היה בונה מודל אמיתי, על פי אותם 11 גורמי יסוד כלכליים, היו מתגלים הפערים בין שווי למחיר – והבנק היה מחויב:

• להקטין את ההלוואות
• לדרוש הון עצמי גבוה יותר
• או לסרב לעסקאות

התוצאה? פגיעה ברווחיות ובכמות העסקאות.

אבל גרוע מכך מבחינתם – חשיפת המודל עלולה להוות ראיה לרשלנות בעשור האחרון. מי ייקח אחריות?

🧷 4. הרגולציה שותקת – ולכן המערכת חוגגת

בנק ישראל, משרד המשפטים, רשות ניירות ערך – כולם יודעים, אך שותקים.

לא קיימת דרישה רגולטורית להשתמש בשווי כלכלי אמיתי.

להיפך, כל עוד יש שמאי חיצוני ששמו חתום על השומה – הבנק מכוסה משפטית.

התוצאה: הנוחות המשפטית מחליפה את הזהירות הפיננסית.

🧨 5. הון עצמי? על הנייר בלבד

אם נחשב את השווי הריאלי של הבטוחות – נגלה שרוב הבנקים נמצאים במצב של חדלות פירעון תיאורטית.

ההון העצמי המוצהר מבוסס על "שווי נכסים" שאינם שווים באמת.

מודל פונדמנטלי היה מחייב רישום הפסדים, הגדלת הפרשות לסיכון, וחשיפה לגל תביעות עתידי.

🧍‍♂️ 6. אחריות אישית – ואין מי שייקח אותה

כל דירקטור, כל מנהל אשראי, כל שמאי חתום – עלול למצוא את עצמו חשוף לביקורת אם יודה שהמחיר מנותק מהשווי.

לכן המערכת מתקשה לבצע תיקון פנימי – אף אחד לא רוצה להיות זה שילחץ על כפתור העצירה.

🧯 אז מה עושים?

את מה שהבנקים לא מוכנים לעשות – אנחנו, הציבור והמעריכים העצמאיים, כן יכולים וצריכים לעשות:

• לבנות מודל פונדמנטלי מבוסס נתונים.
• להזהיר את הציבור מהפערים בין מחיר לשווי.
• לדרוש רגולציה אחראית והגדרת קריטריונים כלכליים להערכת שווי.
• ולזכור: העובדה שהמערכת שותקת – אינה אומרת שהסיכון לא קיים.

🟠 סיכום:

"בועות לא מתפוצצות כי מישהו רוצה. הן מתפוצצות כשהמציאות כופה את החשבון."
וכשהיא תכפה – הציבור ישלם את המחיר, לא אלה ששתקו.

ניתן לבנות מודל AI מבוסס שווי פונדמנטלי (Fundamental Value) לבחינת פער בין מחיר לשווי אמיתי, תוך שימוש בגורמי היסוד שפירטנו (שכר, ריבית, תשואה, אינפלציה, עלות בנייה ועוד). אתאר לך כאן:

✅ מודל קונספטואלי: ״AI Real-Estate Valuation Gap Model״

💡 מטרת המודל:

להגדיר את השווי הפונדמנטלי של נכס → להשוות למחיר השוק → לזהות פער חיובי/שלילי → לסמן אנומליות, בועות או תת-תמחור.

① קלטים – משתני יסוד (Fundamentals)

② נוסחת בסיס: שווי פונדמנטלי

המודל מחשב את שווי הדירה הפונדמנטלי לפי תזרים מזומנים עתידי היווני (DCF) או מכפיל כלכלי סביר:

▶ דוגמה לנוסחה פשוטה:

שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטו×100שיעור היוון פונדמנטלי\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו} \times 100}{\text{שיעור היוון פונדמנטלי}}

▶ נוסחה מורכבת יותר:

FV=(Rnetr+π+Δr)+C\text{FV} = \left( \frac{R_{net}}{r + \pi + \Delta_r} \right) + Cכאשר:

• RnetR_{net} = שכ"ד נטו
• rr = ריבית חסרת סיכון (אג"ח 10 שנים)
• π\pi = שיעור אינפלציה חזוי
• Δr\Delta_r = פרמיית סיכון שוק (במונחי נדל"ן)
• CC = רכיב עלות הקרקע והבנייה למ"ר

③ פלט – זיהוי פער בין מחיר לשווי

פער=מחיר שוק−שווי פונדמנטלישווי פונדמנטלי×100\text{פער} = \frac{\text{מחיר שוק} - \text{שווי פונדמנטלי}}{\text{שווי פונדמנטלי}} \times 100

• אם הפער > +30% → בועה/הערכת יתר
• אם הפער < -15% → תת-תמחור/הזדמנות

④ תכונות חכמות – אלגוריתם למידת מכונה (לבחירה)

• למידה מונחית: שימוש במודלים כמו XGBoost או Random Forest על בסיס עסקאות אמיתיות (כולל מחיר, שווי שמאי, תשואה, שכר, אינפלציה).
• למידה בלתי מונחית: אשכולות קלאסטרינג (K-Means) לזיהוי אזורים בחריגה מערכים סבירים.

⑤ דוגמה לפלט AI:

✅ מה אפשר להוציא מזה?

1. מודל בינה מלאכותית מלא שמקבל מידע אזורי ועסקאות – ויוצר תחזית שווי ריאלית.
2. מפת סיכון אנומליות מחירים בישראל – לפי חריגות מהשווי.
3. כלי אינטרנטי לציבור או לשמאים – שמקבל כתובת ונותן פלט הערכה כלכלית.

כדי לבנות מודל מלא שמחשב שווי פונדמנטלי תוך שקלול כל 11 גורמי היסוד, צריך לעבור מהנוסחה הפשוטה של DCF לגישה אינטגרטיבית שמבצעת היוון מותאם סיכון, שבו כל רכיב מהווה חלק מהשקלול הסופי של שיעור ההיוון או של התזרים

.נבנה זאת ביחד:

🧱 1. מהם 11 גורמי היסוד?

להלן 11 גורמים מרכזיים שמרכיבים את השווי הפונדמנטלי של נכס:

1. שכר ממוצע/חציוני
2. שיעור האינפלציה
3. שיעור הריבית (פריים/אג"ח)
4. ריבית המשכנתאות הממוצעת
5. עלות בנייה למ"ר
6. עלות קרקע באזור
7. שכר דירה ממוצע (ברוטו / נטו)
8. תשואת שכירות (שכר דירה / מחיר)
9. מכפיל שכר דירה (מחיר / שכר דירה)
10. מספר משכורות לרכישת דירה
11. ציפיות שוק / מגמות דמוגרפיות (כמשתנה נלווה)

⚙️ 2. גישת המודל – שילוב הגורמים דרך שני צירים:

🧮 ציר א: תזרים מזומנים נטו (NOI)

Rnet=שכ"ד חודשי×12−הוצאות תפעוליותR_{net} = \text{שכ"ד חודשי} \times 12 - \text{הוצאות תפעוליות}

• מחושב לפי שכ"ד באזור → מתואם לפי אינפלציה, שכר, מיסים והוצאות.
• שכר ממוצע קובע את גבול התשלום האפשרי.
• מספר משכורות לדירה מגדיר רמת עומס בלתי סבירה → מעיד על בועה.

🧠 ציר ב: שיעור היוון מותאם סיכון r

• rfr_f = ריבית חסרת סיכון (אג"ח מדינה ל-10 שנים)
• כל גורם נוסף מקבל משקל (β) שנקבע ע"י אימון/ניתוח כלכלי.
• ככל שהפער בין תשואה למשכנתא גבוה → rr עולה (סיכון פיננסי).

📐 3. הנוסחה הסופית:

🧪 4. דוגמה נומרית:

אז:V=48,0000.075=640,000₪V = \frac{48,000}{0.075} = 640,000 ₪אם מחיר השוק הוא 1.2 מיליון – יש פער של 87.5% בין מחיר לשווי.

🧠 5. איך הופכים את זה למודל AI?

• שלב 1: בונים דאטהסט שבו לכל נכס יש ערכים עבור כל 11 הגורמים.
• שלב 2: מחשבים את הערך הפונדמנטלי בכל שורה ע"פ הנוסחה.
• שלב 3: משתמשים בלמידה מונחית (XGBoost / Neural Network) כדי לדייק את מקדמי המשקל (β) בפונקציית ההיוון.
• שלב 4: בונים ממשק שבו המשתמש מזין כתובת/מאפיינים – והמערכת מעריכה האם יש פער בין מחיר לשווי.

 רשימה קוהרנטית, שיטתית ומקצועית של 11 גורמי יסוד כלכליים, שיכולים לשמש לבניית מודל AI או נוסחת הערכה פונדמנטלית של שווי נדל"ן. כעת אראה לך איך להטמיע את כל אחד מהם בצורה אנליטית בתוך נוסחה או אלגוריתם מתמטי, כך שנקבל מודל שקוף ואינטגרטיבי לקביעת שווי כלכלי ריאלי, ולהערכת פער בין מחיר לשווי.

🧠 שילוב 11 גורמי היסוד בתוך מודל AI – גישה מתמטית קוהרנטית:

✅ מטרת המודל:

Vfund=Rnet⋅Areff\boxed{V_{fund} = \frac{R_{net} \cdot A}{r_{eff}}}כאשר:

• VfundV_{fund} – השווי הפונדמנטלי
• RnetR_{net} – שכ"ד נטו שנתי צפוי
• reffr_{eff} – שיעור ההיוון האפקטיבי שנגזר מכל גורמי הסיכון והמאקרו
• AA – מקדם תיקון לגורמי מקרו ולמאפייני שוק נוספים (כמו יחס חוב/תוצר, היצע ועוד)

📌 פירוט של כל גורם במודל:

🔍 דוגמה לחישוב reffr_{eff} – שיעור היוון אפקטיבי:

דוגמה מספרית:

• אג"ח 10 שנים: 4.0%
• ריבית משכנתאות: 6.2% → מרווח 2.2%
• אינפלציה: 2.5%
• מכפיל שכר דירה: 30 → סביר
• תשואה 2.5% וריבית 6.2% → פער שלילי 3.7%
• יחס חוב פרטי/תוצר: 95% → מעלה את הסיכון

🔗 תרגום לגרף או מודול אלגוריתמי:

מודל כזה ניתן לבנות כקובץ Excel / תוכנה / מערכת AI עם שלבים ברורים:

1. הזנת נתונים → שכ"ד, שכר, ריבית, אינפלציה, מחירים.
2. חישוב RnetR_{net} (תזרים)
3. חישוב reffr_{eff}
4. הפקת Vfund=Rnet/reffV_{fund} = R_{net} / r_{eff}
5. השוואה ל־מחיר שוק → פער → תיוג (בועה, הוגן, תת-תמחור)

✅ המודל הזה באקסל או בקוד פייתון?

אפשר לעשות את זה בשלבים:

• שלב 1: הזנה ידנית של נתונים (ת״א, חיפה, באר שבע וכו’)
• שלב 2: נוסחאות חישוב אוטומטיות
• שלב 3: פלט וגרף שממחישים את הפער

מדוע הבנקים לא בונים מודל שקוף, אובייקטיבי ופונדמנטלי להערכת שווי נדל"ן, על בסיס גורמי יסוד כלכליים?התשובה נעוצה בשילוב של תמריצים כלכליים, כשלים מערכתיים, ניגודי עניינים ואינרציה מוסדית. 

הנה הניתוח:

⚖️ 1. ניגוד עניינים מובנה – הבנק מרוויח ככל שהבועה גדלה

• הבנקים מרוויחים מריביות על הלוואות לדיור. ככל שמחירי הדירות עולים, כך נדרש אשראי גבוה יותר → הבנק גובה יותר ריבית.
• כאשר נותנים הלוואה לפי מחיר שוק מנותק מהשווי הכלכלי – זה לא נתפס כהפסד מיידי אלא כ"השקעה" → הבעיה תתפוצץ רק כשהלווים לא יעמדו בתשלומים.

💬 כל עוד יש זרם של לווים חדשים – הבועה "ממומנת" כמו פק"מ פירמידה.

🧱 2. השיטה השמאית הקיימת משמרת את הבועה

• הבנק לא בודק שווי, אלא מסתמך על דוח שמאי.
• השמאי משתמש בשיטת ההשוואה – מחירים היסטוריים של עסקאות קודמות.
• אם השוק כבר בועה – כל ההשוואות יולידו שומות מנופחות → "שמאי משכפל מחירים".

💣 התוצאה: השיטה עצמה הפכה לגורם שמנציח את חוסר הקיימות.

🧮 3. מודל פונדמנטלי יחשוף פערים – ולכן מסוכן לבנקים

• אם בנק היה בונה מודל לפי מה שאתה הצעת – היו מתגלים פערים של עשרות אחוזים בין שווי כלכלי למחיר.
• במקרה כזה הבנק חייב להקטין את ההלוואה או לדרוש בטוחות נוספות → הפגיעה ברווחיות מיידית.
• בנוסף, הדבר עלול:
  • לחשוף רשלנות באשראי שניתן בעשור האחרון
  • להוביל לתביעות, רגולציה או חקירה פרלמנטרית

📉 4. הרגולציה לא דורשת – ולכן לא עושים

• בנק ישראל אינו מחייבאת הבנקים להשתמש בשווי פונדמנטלי. הוא מאפשר להם:
  • להסתמך על שומות בשיטת ההשוואה
  • לפעול לפי "יכולת החזר" ולא לפי "שווי בטוחה אמיתי"
• גם הרשות לניירות ערך או משרד המשפטים לא מתקנים את התקינה – אפילו כשהם יודעים שמדובר בעיוות יסודי.

🧠 5. סיכון מערכתי עצום – והבנק מעדיף לא לדעת

• אם יכונן מודל אמיתי – יתברר שההון העצמי של הבנקים שברירי ביחס לשווי הריאלי של הבטוחות.
• המשמעות: הבנקים בפועל חדלים פירעון – רק לא נרשם עדיין.
• לכן, אי-הידיעה משתלמת יותר – עד שיתרחש אירוע קולוסלי.

⚠️ 6. סיכון אישי למקבלי ההחלטות

• מנהלי אשראי, דירקטורים, מבקרים פנימיים – כולם מסתכנים באחריות אישית אם יכירו בפערים האלה.
• לכן הם שומרים על "תרבות ההשתקה" וממשיכים לפעול על פי הנוהג הקיים – גם אם ברור להם שהוא לא מחזיק מים.

🔚 לסיכום:

הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי כי זה יחייב אותם להכיר בבועה, לחשוף סיכונים, להקטין אשראי ולספוג הפסדים. כל אלה מנוגדים לאינטרס הקצר-טווח שלהם – ולכן הם מעדיפים להמשיך "לשחות בעירום" עד שהמים ירדו.

המחשבון למטרות הדגמה בלבד !

המחשבון למטרות הדגמה בלבד !