בעשור האחרון ישראל חיה בתוך בועה. בועה נדל"נית, תקשורתית, ובועת הכחשה מוסדית. בזמן שבנק ישראל, רשות שוק ההון, הבנקים וענף השמאות התרכזו בשאלה כמה עלו מחירי הדירות, גופים גלובליים כמו קרן המטבע הבינלאומית (IMF) והבנק להסדרים בינלאומיים (BIS) צעקו את מה שכולנו היינו אמורים לשמוע: "שאלו על השווי – לא על המחיר".אבל בישראל – השיח הזה נעדר כמעט לחלוטין.
הגופים הללו פיתחו בשנים האחרונות שיטות מדויקות לזיהוי מוקדם של בועות נדל"ן וסיכונים פיננסיים. בין המדדים המרכזיים:
הגישה שלהם פשוטה: כאשר מתקיימים פערים קבועים ובלתי מוסברים – יש בועה. במצב כזה נדרשת התערבות מקרו-יציבותית כדי לבלום קריסה.
בנק ישראל מעולם לא פרסם את הפער בין מחירי הדירות לשווי הפונדמנטלי לפי שיטת BIS.
הרגולציה בישראל נשענה על מחירי שוק מוצהרים, לא על ניתוח סיכון.
מערכת הבנקאות נתנה הלוואות לפי מחירים מנופחים, מבלי לשאול את השאלה הפשוטה: מהו ערך הנכס באפס מניפולציה שיווקית? השמאות, בתורה, חיקתה את "השוק", במקום לנתחו. במקום גישה פונדמנטלית, קיבלנו שיכפול מחירים חסר ביקורת.
בתוך כל הרעש של עליות מחירים, מבצעים, שיווק אגרסיבי, ודוחות "מחיר למשתכן" – הבנקים שכחו לשאול את השאלה הבסיסית:
מהו ערכו הכלכלי האמיתי של הנכס?הם חישבו Loan-to-Value (LTV) – או לפחות כך חשבו.
אבל מאחורי הקלעים, מתחת לשכבות של שומות שוק, שכפולי מחירים והשוואות למכירות מנופחות – הם בעצם חישבו Loan-to-Price (LTP).🔻 ההבדל ביניהם?
🔻 והתוצאה?
האקוויטי שחשבו שיש להם – לא באמת קיים.
הפער בין המחיר לבין הערך אוכל את ההון מבפנים.
זהו כשל בסיסי, מתודולוגי, שמשליך ישירות על יציבות המערכת הבנקאית.
כשל ש־IMF ו־BIS התריעו מפניו שוב ושוב – וישראל התעלמה.
כי היום, כאשר שוק הדיור מראה סימני האטה, הבנקים מגלים שהביטחונות שבידיהם לא שווים חצי ממה שחשבו.
האקוויטי הפך לשלילי.
והשאלה היא – האם מדובר רק בטעות ניהולית, או שמא ברשלנות מוסדית?
העובדה שמתודולוגיות של גופים בינלאומיים מובילים נעדרו מהשיח ומהיישום בישראל – במיוחד בזמן של בועה מתנפחת – היא עדות חמורה לא רק לרשלנות, אלא אולי אפילו להסתרה שיטתית של סיכונים. הגיע הזמן שהמערכת הבנקאית תחדל מלהתייחס לערך הנכס כנגזרת של מחיר, ותתחיל להתייחס למחיר כחשוד – ולשאול את השאלות שה־IMF וה־BIS שואלים כבר שנים.
ולכן, אין זה מפתיע שכיום האקוויטי של הבנקים בישראל שלילי: בזמן שהם האמינו שהם מחשבים יחס הלוואה לשווי (Loan-to-Value, LTV),הם בפועל חישבו Loan-to-Price (LTP) – יחס הלוואה למחיר שוק מנופח, ולא לערך כלכלי אמיתי של הנכס. זו אינה טעות טכנית – זו טעות קונספטואלית מהותית, ששורשיה בהתעלמות מהשיטות הבינלאומיות של IMF ו-BIS, ובהעדפת נרטיבים שיווקיים על פני ניתוחי סיכון.
🔹 מהי?
קרן המטבע הבינלאומית הוקמה ב-1944 בכנס ברטון-וודס, כחלק מהמאמץ להקים סדר כלכלי בינלאומי יציב לאחר מלחמת העולם השנייה. הקרן היא ארגון בין-ממשלתי שמטרתו המרכזית היא להבטיח יציבות פיננסית עולמית, לסייע למדינות החברות בה לשמור על משמעת פיסקלית ומוניטרית, ולתמוך בצמיחה כלכלית בת-קיימא.
🔹 מקום מושב:
וושינגטון די.סי., ארה"ב.
🔹 חשיבות והשפעה:
🔹 חשיבות בישראל:
ל-IMF תפקיד משמעותי בהערכות שוטפות על המשק הישראלי, ודו"חותיו משמשים את בנק ישראל והממשלה כבסיס למדיניות.
🔹 מהו?
ה-BIS הוקם ב-1930 והוא הבנק הבינלאומי הוותיק ביותר בעולם. ייחודו בכך שהוא בנק של בנקים מרכזיים – גוף עליון המתאם שיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים בעולם, מפתח סטנדרטים בנקאיים, ומייצר מחקר בנושאי יציבות פיננסית.
🔹 מקום מושב:
באזל, שווייץ.
🔹 חשיבות והשפעה:
🔹 חשיבות בישראל:
בעוד שישראל מחויבת לתקני באזל שה-BIS קובע, ישנה טענה כי יישום המלצותיו, בעיקר בתחום זיהוי בועות הנדל"ן, חלקי בלבד בישראל.
שני הגופים הללו מהווים את עמודי התווך של היציבות הפיננסית הגלובלית:
שילוב הידע של שניהם קריטי בזיהוי מוקדם של בועות, ניהול סיכוני אשראי, ושמירה על מערכת פיננסית עמידה. חוסר הקשבה או יישום חלקי של ההמלצות שלהם – כמו שניתן לראות בחלק מהמשקים, כולל בישראל – עלול להוביל למשברים חמורים.
🔹 רקע היסטורי
ה-IMF הוקמה בעקבות הסכם ברטון-וודס ב-1944, יחד עם הבנק העולמי, כחלק ממאמץ לתקן את הכאוס הכלכלי והפיננסי ששרר אחרי השפל הגדול ומלחמות העולם. הרעיון היה להקים מערכת עולמית שתסייע ביצירת יציבות בשערי החליפין, תעודד סחר חופשי, ותמנע חזרות למשברי מטבע שגררו את העולם למיתון.🔹 איך היא עובדת?
🔹 השפעה על משברים עולמיים
🔹 כלים מתקדמים לזיהוי סיכונים
ל-IMF מערך מחקר מהמתקדמים בעולם: צוותים של כלכלנים עם גישה לנתוני מאקרו עדכניים מכל מדינה חברה, המנתחים אינדיקטורים כמו יחס אשראי לתמ"ג, אינפלציה, שערי חליפין, מאזן תשלומים ועוד. הקרן מפרסמת באופן קבוע דוחות כמו ה-Global Financial Stability Report, שמשפיעים על שווקים גלובליים ברגע פרסומם.🔹 השפעה יומיומית
המלצות הקרן מתקבלות ברצינות רבה ע"י משקיעים, דירוגי אשראי, גופי רגולציה ובנקים מרכזיים. הן מכתיבות מדיניות כלכלית במדינות רבות, במיוחד כשמדובר בכלכלות מתפתחות או כאלה התלויות בסיוע חוץ.
🔹 רקע היסטורי
ה-BIS נוסד ב-1930, במקור כדי לנהל את תשלומי הפיצויים של גרמניה לאחר מלחמת העולם הראשונה. עם השנים הוא התפתח והפך למרכז שיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים, בעיקר במטרה לשמור על יציבות פיננסית גלובלית ולפתח סטנדרטים אחידים.🔹 איך הוא עובד?
🔹 דוגמה להשפעה במשברים
🔹 כלים נוספים
🔹 השפעה יומיומית
ה-IMF וה-BIS יחדיו הם הגופים המרכזיים לשמירה על סדר ויציבות במערכת הפיננסית העולמית:
ישראל אמנם אימצה את תקני באזל (BIS) בכל הקשור לדרישות הון מינימלי, יחס נזילות ו-Stress Tests לבנקים – אך בכל הנוגע ליישום המתודולוגיות המתקדמות של ה-BIS לזיהוי מוקדם של בועות נכסים, היישום בישראל חלקי מאוד, ואפילו כמעט סמלי.
הנה הרחבה מנומקת ומבוססת:
ה-BIS שם דגש בעשור האחרון על כלים ייחודיים לאבחון מחזורי אשראי ובועות נכסים, כמו:
למרות שבנק ישראל עוקב אחרי חלק מהנתונים האלו בדו"חותיו הפנימיים, הוא מעולם לא פרסם או ניתח באופן פומבי את הפערים הללו ככלי רשמי להתרעה מפני בועה.
למשל:
🔹 שוויץ וקנדה – מאמצות את אינדיקטורי ה-BIS לפרסום שוטף, וכשהפערים חרגו מרמות הסיכון – הוחמרו במהירות מגבלות על הון עצמי לרוכשי דירה שנייה, הוטלו הגבלות משכנתאות, ולעיתים אף הועלו מיסים ייעודיים על משקיעים.
🔹 ישראל – הבנקים המשיכו לממן עסקאות נדל"ן בשווי מוכפל מהערך הכלכלי, ללא שימוש בכלים של ה-BIS לזיהוי חריגה, ולא ננקטו צעדים פומביים משמעותיים למרות התרעות חוזרות של אנליסטים בשוק.
כשמדינה מיישמת רק את חלק מתקני באזל – בעיקר את אלו שמחזקים את יציבות הבנקים כלפי פנים (יחסי הון ונזילות) – אך מתעלמת מהחלק המזהה את סיכוני השוק כלפי חוץ (בועות נכסים), היא נוטה להיכנס לסחרור שבו הבנקים נראים יציבים כל עוד המחירים עולים – אבל קריסת המחירים הופכת אותם לפגיעים בן לילה.במילים פשוטות:
ישראל בנתה מערכת רגולטורית חזקה לשמירה על מראית עין של יציבות בנקאית, אך לא על יציבות ערך הבטוחות – מה שגורם לאקוויטי הבנקאי להיות תלוי במחירי נדל"ן מנופחים.
הרחבה מסודרת ומעמיקה, שתמחיש בדיוק מה חסר בישראל בהשוואה לסטנדרטים של BIS, ואיך היעדר הכלים הללו בפועל יוצר עיוורון בשוק:
מה זה?
זהו המדד שה-BIS מגדיר כאינדיקטור המרכזי לזיהוי בועות אשראי: מודדים את יחס סך האשראי הפרטי לתמ”ג, משווים למגמה היסטורית, ומחשבים את הפער (Gap). פער גבוה מעיד על מינוף חריג.למה זה חשוב?
כי הוא בוחן את הקשר בין ההכנסות (התמ"ג) לבין החובות במשק. אם האשראי צומח הרבה יותר מהר מהכלכלה, המשק חי על חוב שמנותק מהכנסות – מתכון לאי-יכולת להחזיר הלוואות ברגע של האטה.מה קורה בישראל?
בעולם?
שוויץ, ניו זילנד, נורבגיה ואחרות מפרסמות את ה-Gap ומעדכנות סף רשמי שבו מופעלת רגולציה מרסנת.
מה זה?
יחס ההחזרים של משקי הבית להכנסה הפנויה שלהם. כלומר: כמה אחוז מהמשכורת הולך להחזרים חודשיים על הלוואות ומשכנתאות.למה זה חשוב?
כי כשחלק ההחזרים מההכנסה עולה על 30%-40% באופן מתמשך, משקי הבית נהיים פגיעים: כל זעזוע (עלייה בריבית, אובדן עבודה) דוחף אותם במהירות לחדלות פירעון.מה קורה בישראל?
בעולם?
מדינות כמו קנדה, אוסטרליה וקוריאה מפרסמות DSR שוטף, ולעיתים מפעילות רגולציה (הקשחת דרישות הון או הגבלות משכנתא) כש-DSR עולה על סף מסוים.
מה זה?
פער בין מחירי נכסים (למשל דירות) בשוק לבין השווי הכלכלי שלהם, כפי שניתן לחשב לפי:
למה זה חשוב?
כי המדד בודק אם מחירי הדירות “מנותקים” מהיכולת הכלכלית של הציבור או מהתשואות שהנכסים מייצרים – זה המדד הישיר לבועה במחיר.
מה קורה בישראל?
בעולם?
למשל בשוויץ, הבנק המרכזי מפרסם דוחות שמחשבים בדיוק את הפער הזה כדי להתריע על סטייה לא סבירה.
בנק ישראל אמנם עוקב אחרי נתונים רבים, אבל מה שחסר באופן קריטי הוא הפיכת הנתונים למדדי אזהרה רשמיים ושקופים:
1️⃣ הוא לא מודד ומפרסם Credit-to-GDP Gap מול המגמה ההיסטורית.
2️⃣ הוא לא עוקב ומפרסם DSR כולל לכל משקי הבית.
3️⃣ הוא לא מחשב את Fundamental Price Gap מול שווי כלכלי של הדירות. בהיעדר כלים אלו — הציבור, הבנקים, והממשלה פועלים בסביבה של מידע חלקי שמעוות את התמונה האמיתית על היקף הסיכון.
הנה סיכום חד וברור של ההשלכות הישירות של התעלמות מהמתודולוגיות וההמלצות של BIS ו-IMF, בהקשר הספציפי לשוק הנדל"ן הישראלי. זהו תמצית שתוכל לשלב בנייר עמדה, בלוג או מסמך המלצות רגולטורי:
🔴 עיוורון למחזורי אשראי מסוכנים
העדר ניטור ושקיפות במדדים כמו Credit-to-GDP Gap ו-DSR מונע זיהוי מוקדם של גידול חריג בחובות הציבור — מה שמאפשר לבנקים להמשיך להלוות גם כשהיכולת הכלכלית של הציבור כבר נשחקת.🔴 מינוף יתר שמזין את הבועה
בלי כלים רשמיים למדוד פערים מול מגמות ארוכות-טווח, המשקיעים והבנקים מסתמכים על מחירי שוק בלבד. זה מוביל להערכת יתר של בטחונות ולמינוף גבוה מדי — מצב שמחמיר את ניפוח מחירי הדיור.🔴 היעדר עוגן להערכת שווי פונדמנטלי
אי-פרסום Fundamental Price Gap מותיר את השיח הציבורי בשאלת “כמה עלו המחירים” במקום לשאול “כמה באמת שוות הדירות כלכלית” — כך ממשיך מנגנון ההדבקה הפסיכולוגית של מחירים מנופחים.🔴 העמקת הפער החברתי
המשפחות עם הכנסה בינונית ונמוכה נאלצות לקחת משכנתאות ארוכות וקשות להחזר, כשפוטנציאל הקריסה במשבר עולה באופן משמעותי. זה מייצר פערים חברתיים וכלכליים קשים עוד יותר ביום שאחרי התפוצצות הבועה.🔴 סיכון ישיר ליציבות הבנקים והמשק כולו
הבנקים מחזיקים הלוואות מגובות נכסים שערכם מנופח מעל שוויים הכלכלי האמיתי. כשערך הנדל”ן יצנח, ביטחונות אלו לא יספיקו לכיסוי ההלוואות — האקוויטי של הבנקים ייפגע קשות והמערכת הפיננסית עלולה להיכנס למשבר עמוק.🔴 שחיקה באמון הציבור במוסדות הפיקוח
כשבנק ישראל והרשויות נמנעים מלפרסם מדדי אזהרה גלויים, הציבור מגלה בדיעבד שהייתה סכנה ברורה שהתעלמו ממנה. זה עלול להוביל לאובדן אמון במערכת הבנקאית וברגולציה, בדומה למשברים במזרח אסיה ובמשבר הסאבפריים בארה"ב.
בהיעדר יישום ושקיפות של המדדים שממליצים ה-BIS וה-IMF, שוק הנדל"ן הישראלי פועל כמו רכבת בלי בלמים — הציבור נחשף לסיכון עצום לקריסת שוק הדיור, הבנקים חשופים לסיכון מערכתי, וכלכלת ישראל כולה עומדת בפני סכנת משבר פיננסי שעלול להזכיר את קריסות האשראי במדינות אחרות שלא שמעו לאזהרות בזמן.
אז הנה ניתוח מסודר שיעזור להבין את מעמדו האמיתי של ה-BIS, ואת החשיבות הרבה שיש לדוחות ולהמלצות שלו — או לפחות, למה מדינות מתקדמות מתייחסות אליו ברצינות רבה:
🔹 ה-BIS, או בשמו המלא Bank for International Settlements, הוא הגוף הבינלאומי הוותיק והחשוב ביותר לתיאום בין בנקים מרכזיים בעולם.
🔹 הוא הוקם כבר ב-1930 — כלומר יש לו ניסיון של כמעט 100 שנה במעקב אחרי יציבות פיננסית עולמית.
🔹 חברים בו כ-60 בנקים מרכזיים, כולל כל המעצמות הגדולות (ארה״ב, האיחוד האירופי, יפן, סין, שוויץ וכו’).
1️⃣ הוא “הבנק של הבנקים המרכזיים” – ה-BIS הוא לא סתם גוף מייעץ: הוא הגוף שמתאם את שיתופי הפעולה בין בנקים מרכזיים, כולל ישיבות סגורות בין נגידים שמובילים את המדיניות המוניטרית של המדינות המשמעותיות בעולם.2️⃣ הוא מקור סמכות בניהול סיכון בנקאי עולמי – ה-BIS הוא זה שפיתח את סדרות תקני באזל (I, II, III, וכיום באזל IV) שמחייבות את כל הבנקים בעולם המפותח מבחינת דרישות הון, ניהול סיכונים ונזילות.
התקנים האלה הם הבסיס שעל פיו הבנקים מחויבים לפעול – גם בישראל.
3️⃣ יש לו יכולת לראות את התמונה הגלובלית – בניגוד לבנקים מרכזיים לאומיים שמתמקדים רק במדינה אחת, ה-BIS מקבל נתונים ישירים מכל המדינות החברות, רואה מגמות עולמיות בזמן אמת, ומפרסם ניתוחים השוואתיים בין משקים.4️⃣ מחקרים שפורסמו על ידי ה-BIS עיצבו את המדיניות המוניטרית בעולם – למשל:
בהיסטוריה של 30 השנים האחרונות, המדינות שניסו להתעלם מהאזהרות של ה-BIS על מינוף יתר ובועות אשראי — כמו תאילנד ואינדונזיה במשבר אסיה (1997) או ספרד ואירלנד לפני 2008 — ספגו משברים קשים שנבעו בדיוק מאותם כשלים שה-BIS סימן מראש.לעומתן, מדינות כמו שוויץ, קנדה וניו זילנד שאימצו בזמן את ההמלצות — הצליחו לבלום בועות או לצאת ממשברים במהירות יחסית.
בנק ישראל מחויב ליישום תקני באזל שפותחו ב-BIS (כי אחרת הבנקים לא יכולים לפעול בסביבה הבינלאומית).
אבל בנושאים של ניטור בועות נדל״ן ומינוף אשראי – אין בישראל יישום עקבי ושקוף של הכלים המתקדמים של ה-BIS.
ה-BIS הוא הגוף החשוב ביותר בתחום היציבות הפיננסית הבינלאומית —
מדינה שמתעלמת ממנו עלולה לשלם מחיר כבד ביציבות המערכת הפיננסית ובאמון המשקיעים.
🔑 הכוח של ה-BIS: קביעת סטנדרטים גלובליים לניהול סיכונים במערכת הבנקאית, שמחייבים את כל המדינות החברות — גם בישראל.
🔑 הכוח של ה-IMF: היכולת להציב תנאים למדינות המבקשות סיוע, ולחייב אותן לרפורמות — וגם היכולת להשפיע על אמון השווקים בהן באמצעות הדוחות שלו.
✅ IMF מטפל בתמונת המקרו של המדינות: תקציבים, חובות ציבוריים, שערי מטבע, אינפלציה – ויכול להפעיל לחץ ישיר על ממשלות לשנות מדיניות.
✅ BIS מטפל במערכת הבנקאית והאשראי הפרטי: מפתח כלים לזיהוי סיכונים במינוף ובבועות אשראי, ומציב סטנדרטים בינלאומיים לניהול סיכונים בבנקים.🔄 בשעת משבר, שני הגופים עובדים יד ביד:
לספק לגופי הרגולציה והפיקוח בישראל מתווה ליישום כלים מוכחים של BIS ו-IMF, לזיהוי מוקדם של סיכונים בשוק האשראי והנדל"ן ולמניעת התפתחות משבר פיננסי.
✅ Credit-to-GDP Gap (BIS)
✅ Debt-Service Ratio – DSR (BIS)
✅ Fundamental Price Gap (BIS)
✅ Article IV Recommendations (IMF)
1️⃣ הקמת צוות משולב קבוע של בנק ישראל, משרד האוצר ורשות שוק ההון לניתוח מגמות אשראי ונדל"ן, בשיתוף מומחים מהאקדמיה.
2️⃣ פרסום דוחות רבעוניים לציבור עם המדדים הנ"ל — במבנה ברור ונגיש, כדי לשקף את מצב השוק ולתאם ציפיות.
3️⃣ חקיקת עוגן רגולטורי: קביעת חובה בחוק או בתקנות שברגע שחוצים סף מוגדר ב-Gap או DSR, מופעלים אוטומטית צעדי ריסון אשראי.
✅ מנגנון אזהרה מוקדם – יאפשר לבנקים, למשקיעים ולציבור לזהות סיכון בזמן אמת.
✅ הפחתת סיכון מערכתי – ישמור על יציבות המערכת הבנקאית, הביטחונות והיציבות החברתית.
✅ חיזוק אמון הציבור והמשקיעים במוסדות הכלכליים של ישראל.
ישראל ממשיכה לצעוד לעבר סכנת משבר דומה לזה של ספרד ואירלנד לפני 2008 — בהן בנקים ורגולטורים נמנעו משימוש בכלי BIS ו-IMF בזמן אמת, והנזקים הכלכליים והחברתיים היו הרסניים.
אימוץ הכלים של BIS ו-IMF במדיניות אשראי ונדל"ן הוא לא בגדר רשות, אלא הכרח לאומי לשמירה על יציבות הכלכלה, מערכת הבנקאות ורווחת אזרחי ישראל.