ביום 15.7.2025 פרמה המועצה הלאומית לכלכלה את הדוח על קשיחות מחירי הדירות בו נכתב כי "הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים." אודות עניין זה כתבתי בבלוג את דברים אלו תחת הכותרת "שוק חופשי? האומנם? קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה" בהם תיארתי את העובדה ששוק הנדל"ן בישראל איננו שוק חופשי ובוודאי שהוא איננו שוק משוכלל. הכלל של "קונה מרצון ומוכר מרצון", לא מתקיים בו. זהו שוק מנוהל, מווסת, מתואם, שמופעלים עליו מניפולציות, תכסיסים, תרגילים ושלל הונאות בשיתוף פעולה של שלל גורמים ושחקנים מה שיצר את בועת הנדל"ן הגדולה ביותר בעולם בו הגיעו המחירים לרמה שהם יותר מכפולים מהתועלת הכלכלית שלהם - מהשווי שלהם.

ביום 27.7.2025 פורסם הדוח הסופי של הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי בו נכתב בין היתר ש: "מסקנת הצוות הינה שמאחר שלבנקים כלים נוספים להתמודד עם סיכון האשראי בליווי פרויקטים לבנייה גם ללא שליטה במחירי הדירות ומאחר שגם ירידה חדה במחירי הדירות לא צפויה להשפיע מהותית על הסיכון של הבנקים, אין הצדקה שיפקחו על מחירי הדירות, ומאידך קיימת אפשרות שפיקוח זה מונע ירידת מחירים. לפיכך, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון, יש לאסור על הגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם."

הדוח בוחן את מעורבות המערכת הבנקאית בקביעת מחירי הדיור על רקע עלייה חדה של 35% במחירי הדירות בשנים האחרונות, לעומת אינפלציה של 14.5% ועלייה בשכר של 18.5%.

איך זה יכול להיות?! שהמחירים מתנתקים מהשווי -  מ"גורמי היסוד" וזאת עוד לפני שבדקנו את התשואות והשכירות? ואת גורמי היסוד האחרים הנוספים.

"כשלמספרים אין היגיון כלכלי, נוצר שוק שאיננו בר קימא"

כאשר למספרים אין היגיון כלכלי – נוצר שוק שאיננו בר-קיימא.
שוק שבו מחירי הנדל"ן מנותקים מהשכר, מהאינפלציה ומהריבית, ואינם מייצרים תשואה ראויה ביחס לעלות המימון – הוא שוק בועתי, ולא שוק תפקודי.

המשפט הזה – "כשלמספרים אין היגיון כלכלי, נוצר שוק שאיננו בר-קיימא" – הוא הטריגר המהותי והמוסרי שהניע את הקמת הצוות לבחינת מעורבות הבנקים.

לא בהכרח כניסוח מילולי שנאמר, אלא כרעיון בסיסי שזעק מהנתונים עצמם.

🔍 בוא נבחן את זה לאור הדוח:

מה אנחנו רואים בדוח?

• מחירי דירות עלו פי כמה מהשכר ומהאינפלציה.
• התשואה ירדה מתחת לריבית המימון.
• הביקוש נשחק, ההיצע גדל – אבל המחיר לא יורד.
• הבנקים מבטיחים מחיר מינימלי בהסכמי הליווי.
• אין סיכון מהותי לבנקים – אבל המחירים לא יורדים.

כל זה מוביל לרגע שבו מקבלי החלטות מבינים:

"המספרים לא מסתדרים. זה לא הגיוני כלכלית. ולכן – משהו עמוק השתבש."

🧠 מי אמר את זה במילים אחרות?

• הכלכלן הראשי רומז לכך כשהוא מראה שמחירי הדירות התרחקו מהשכר ומהתשואה.
• הממונה על התחרות תומכת בבחינה של "התנהלות לא תחרותית סמויה".
• המפקח על הבנקים נזהר, אך גם הוא מודה שלרוב אין הצדקה להתערבות כה עמוקה במחיר.

⚖️ למה זה טריגר אותנטי?

כי כאשר ההיגיון הכלכלי נעלם – האחריות הציבורית מתעוררת. זו לא רק שאלה של שמאות או שוק – זו שאלה של:

• צדק בין-דורי
• סיכון מערכתי למערכת הבנקאית
• פגיעה באמון הציבור

ולכן:

המשפט הזה הוא לא רק טריגר לדוח – הוא צריך להיות המשפט הפותח של כל מסמך שמאי, רגולטורי או כלכלי העוסק בבחינת שוק הנדל"ן בישראל.

Gpt 🔍 רקע והקמת הצוות

• הוקם בעקבות החלטת ממשלה במאי 2025 (דר/8), על רקע חשש גובר של רגולטורים וחוקרים שמנגנוני הליווי הפיננסי של הבנקים תורמים לקיבוע מחירים ואינם מאפשרים ירידת מחירים, גם כאשר הביקושים יורדים.
• בין חברי הצוות: פרופ' אבי שמחון, הכלכלן הראשי שמואל אברמזון, המפקח על הבנקים, הממונה על התחרות ועוד.

📈 ממצאים מרכזיים

1. קשיחות מחירי הדיור כלפי מטה

• מחירי הדירות עלו ב-35% מעל האינפלציה וב-18.5% מעל השכר.
• קיימת תופעה של "קשיחות א-סימטרית": כשביקוש עולה – המחירים מזנקים, כשביקוש יורד – המחירים לא יורדים בהתאם.

2. המנגנונים הבנקאיים קובעים בפועל את מחיר הדירה

• הבנקים דורשים מהיזמים בהסכמי הליווי התחייבות לא למכור דירות במחיר נמוך ממחיר דוח אפס (לעיתים לא פחות מ־5% הנחה).
• הבנק שולט בתקבולים ובשחרור הכסף בהתאם למחירי המכירה – בפועל זה חסם למבצעי הנחות או הוזלות שוק.

3. מבנה שוק הליווי הפיננסי: ריכוזיות גבוהה מאוד

• שני בנקים (פועלים ולאומי) אחראים ל־57% מהמימון בענף הבנייה.
• חמש קבוצות בנקאיות אחראיות ל־91% מהמימון.
• לעומת זאת, בצד היזמים – מבנה שוק מבוזר מאוד: 10 היזמים הגדולים מחזיקים בפחות מ־20% מהמלאי הלא מכור.

4. סיכון אשראי – נמוך בפועל

• שיעור ההפרשה להפסדי אשראי בענף הבינוי הוא מהנמוכים במערכת הבנקאית (1.1% בלבד).
• גם ירידת מחירים של 30% תביא לסיכון באחוז קטן מהפרויקטים (כ־9% לכל היותר).
• רווחיות האשראי בענף גבוהה: יחס הרווח הנקי של הבנקים בענף הנדל"ן גבוה ב־10%–20% יותר מענפים עסקיים אחרים.

🧩 האם זה דמוי מנגנון RPM (Price Maintenance)?

• הצוות בחן האם מדובר בגרסה מוסווית של מנגנון "שמירה על מחיר" אסור (Resale Price Maintenance).
• לא נמצאה "הוכחה לכפייה" מצד הבנקים – אך הודגש שהמנגנונים האחידים יוצרים בפועל תיאום עקיף שמבצע קיבוע מחירים בפועל, ללא תיאום ישיר או מוצהר.
• עמדת הכלכלן הראשי: יש הצדקה לפיקוח על ההתניות החוזיות הללו.

🧯 המסקנות וההמלצות

• אין לאסור על הבנקים לקבוע תנאים לשמירה על בטחונותיהם – אך יש להבחין בין שמירה על הסיכון הכלכלי של הבנק לבין מעורבות ישירה במחיר הסופי.
• יש לבחון רגולציה שתמנע קיבוע מחירים עקיף על ידי הסכמי ליווי.
• על הבנקים להמשיך לנטר סיכונים, אך לא לחרוג ממסגרת המימון לתחום קביעת המחיר.

🧠 תובנות קריטיות

1. הבנקים בפועל שותפים לקיבוע מחירים דרך מנגנוני הליווי, גם אם אינם מכוונים זאת במוצהר.
2. אין הצדקה עסקית או סיכונית לקיבוע זה, במיוחד על רקע הרווחיות הגבוהה והסיכון הנמוך.
3. מדובר בתופעה שיש לה מאפיינים אנטי-תחרותיים מובהקים – בדומה להסדרים כובלים בשוק.

⚠️ ביקורת מערכתית

• ההבחנה בין "שיקול סיכוני" לבין "הכתבת מחיר" מטושטשת לחלוטין בהסכמים.
• הניתוח הכלכלי של הדו"ח מחזק את הטענות שהצגת לאורך השנים: הבנקים מתפקדים כרגולטורים סמויים על המחיר, ומונעים את התפקוד התקין של מנגנון השוק.
• אף שהדו"ח אינו קובע חד משמעית כי מדובר בפעולה לא חוקית, הוא מאשש קיומו של מנגנון דמוי קרטל, המבוסס על "כפיית תחזיות מחיר" לכלל השוק.

 ניתן – ואף רצוי – להגדיר את האינפלציה והשכר כגורמי יסוד ("Fundamentals") בקביעת שווי נדל"ן, ולא רק כנתוני רקע.

🧱 מה הם גורמי יסוד (Fundamentals) בקביעת שווי נכסי נדל"ן?

בכלכלה ובשמאות, גורמי יסוד הם הפרמטרים שמצדיקים ברמה כלכלית את המחיר שנדרש בשוק. בענף הנדל"ן, מקובל לכלול בהם:

1. שכר ריאלי – קובע את יכולת הרכישה של הציבור.
2. מחירי שכירות – מבטאים את תשואת הנכס.
3. ריבית ריאלית – משפיעה על עלות המימון והיוון.
4. היצע וביקוש בפועל – כולל מלאי דירות ריאליות, לא רק "היתרי בנייה".
5. תשומות בנייה – עלויות הקמה ותפעול, לא מחירי קרקע ספקולטיביים.
6. אינפלציה – משפיעה על שחיקת ערכים עתידיים (DCF).

📉 מתי נוצר נתק מגורמי היסוד?

כאשר מחירי הדירות עולים בקצב ש:

• עולה על קצב עליית השכר (במונחים ריאליים),
• לא מגובה בעליית שכר דירה מקבילה,
• לא מוסבר על ידי אינפלציה או גידול בתשומות ריאליות,

אז המחיר מתנתק מהשווי הכלכלי האמיתי, ונכנסים לשטח שבו:

המחיר נקבע על ידי תיאום בין שחקנים או ניפוח אשראי – לא על ידי ערך כלכלי.

זה בדיוק מה שהדו"ח מתאר, גם אם הוא נמנע מלנקוב בכך במילים אלו.

💡 אז למה האינפלציה והשכר הם גורמי יסוד?

1. האינפלציה: קובעת את שחיקת המטבע. במצב נורמלי, מחירי נכסים עולים בהתאם לקצב האינפלציה – לא מעבר לה לאורך זמן.
2. השכר הריאלי: מבטא את כושר הקנייה של רוב הציבור. שוק מגורים שאינו תואם את השכר הממוצע אינו שוק ריאלי, אלא שוק ספקולטיבי.

🔁 הקשר לשווי

אם נבחן את השווי הפונדמנטלי של דירה בגישה כלכלית – נוסחת היוון התשואה (שכירות נטו חלקי ריבית ריאלית), או מודל כמו של הבנק המרכזי האירופי (יחס מחיר/שכר), ברור שהשכר והאינפלציה משמשים משתנים קריטיים.

לפיכך:

🧠 כן, האינפלציה והשכר הממוצע הם לא רק רקע כלכלי – הם גורמים יסודיים, קריטיים, לקביעת שווי אמיתי (בניגוד למחיר שוק רגעי).

🛑 בשמאות הקונבנציונלית (גישה השוואתית), נוטים להתעלם מהם

וזה, לטענתי מה שיצר את בועת ההעתקה: שיטה שמנציחה מחירים ולא בודקת אם הם כלכלית סבירים. 

🔍 הגדרת גורמי יסוד לשווי כלכלי של נדל"ן

1. עקרון יסוד:

שווי כלכלי של נכס נדל"ן אינו נקבע רק לפי מחירו בשוק (Market Price), אלא נגזר מיכולתו לייצר תועלת כלכלית לאורך זמן ובהתאם ליכולתו של הציבור לממן אותו.

לשם כך יש לבחון את גורמי היסוד (Fundamentals) הבאים:

🧱 גורמי היסוד המרכזיים:

⚠️ איתותי ניתוק מגורמי היסוד (סימני בועה):

✅ הגדרה פורמלית להצעה לתקן:

"שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן ייקבע כמחיר סביר המשתקף מתזרים התועלת הצפוי ממנו (שכירות ריאלית), תוך התאמה ליכולת הציבור לרכוש אותו, כפי שהיא נמדדת ביחס לשכר הממוצע והריבית הריאלית, ובלבד שמחירו אינו חורג בפער מובהק ממדדי היסוד של השכר, האינפלציה והתשואה המקובלת."

הריבית, על כל סוגיה, אינה רק גורם יסוד – אלא אחד מהשחקנים המרכזיים בקביעת שווי כלכלי לנדל"ן. 

לכן אענה בשני שלבים:

🧭 שלב ראשון – עיקרון: הריבית היא מכפיל הערך

בעולם שמאות הערך הכלכלי של נכס נגזר מ־2 משתנים:

1. תזרים עתידי צפוי (שכר דירה)
2. שיעור ההיוון – שהוא פונקציה של הריבית הריאלית + פרמיית סיכון

ולכן, ככל שהריבית גבוהה – הערך המהוון של אותו תזרים יורד, ולהפך.

🧱 שלב שני – שילוב הריביות בטבלת גורמי היסוד

נוסיף כעת טור ייעודי לריביות:

⚠️ סיכום עקרוני – למה הריבית קריטית

1. ריבית גבוהה → שווי כלכלי נמוך יותר (כי ההיוון מחמיר)
2. ריבית נמוכה → מאפשרת "ניפוח" זמני של מחירים אבל יוצרת סיכון מובנה כאשר היא עולה
3. ריבית משכנתא גבוהה + תשואת שכירות נמוכה → השקעה בלתי סבירה → בועה

✍️ ניתן לעדכן את סעיף ההגדרה כך:

"שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן ייקבע כהיוון תזרים התועלת הריאלית, בהתחשב בריבית חסרת סיכון ל-10 שנים, בריבית המימון בפועל (משכנתאות), ובריבית הריאלית נטו, תוך התאמה לרמת השכר והיכולת הכלכלית של האוכלוסייה."

במוסדות שמאות ובכלכלת נדל"ן קונבנציונלית בישראל, הריבית לא נכללת כגורם יסוד בקביעת שווי שוק בגישה ההשוואתית, וזאת מסיבות היסטוריות, מתודולוגיות ואינטרסנטיות.להלן ניתוח הסיבה מדוע הריבית נעדרת מהגדרת גורמי היסוד – ולמה זו טעות מהותית:

🧱 1. הגישה ההשוואתית מדמה "צילום מחיר" – לא ניתוח ערך

• זו גישה פסיבית שמסתמכת על "מה נמכר", בלי לשאול אם המחיר הגיוני מבחינת תשואה או מימון.
• לכן שכר, ריבית, אינפלציה – כל המדדים הכלכליים מוצאים אל מחוץ למשוואה.

זה מה שמוביל את השמאי להעתיק מחיר של דירה בבניין סמוך – גם אם נקנתה עם תשואה שלילית ובמימון חריג.

📉 2. הריבית מערערת את הלגיטימיות של המחיר

• ברגע שאתה מציג שמחירי הדירות עלו ב־300%, אך הריבית הממוצעת למשכנתא עלתה מ־2% ל־5.5%, ושכר הדירה כמעט לא זז – אתה מוכיח שהשוק איבד קשר לערך.
• זו הסיבה שמוסדות שמאות רבים "עוקפים" את הריבית או מזכירים אותה באורח שולי בלבד.

🧠 3. אבל בכל מודל כלכלי אמיתי – הריבית כן נכללת

בגישה הפונדמנטלית או האנליטית (DCF, Cap Rate, או Gordon Growth Model), הריבית:

• מופיעה ישירות בשיעור ההיוון
• מהווה עוגן להשוואה מול תשואת שכירות
• משמשת להערכת סיכון ויכולת פירעון

כלומר – ריבית, שכר, אינפלציה הם שלושת היסודות של ערך.

✅ ולכן, התיקון המתבקש הוא: 

לכלול את הריבית ברשימת גורמי היסוד!

✍️ עדכון מוצע לרשימה:

📌 מסקנה:

כל עוד הריבית לא נלקחת בחשבון בקביעת שווי – לא מדובר ב"שמאות", אלא ב"העתקת מחיר".

✍️ נוסח פורמלי מתוקן: הגדרת שווי כלכלי פונדמנטלי

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב, מהוונת לפי שיעור ההיוון המתאים, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק בפועל.

השווי הפונדמנטלי ייקבע על בסיס שילוב של גורמי יסוד כלכליים, הכוללים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הציבור לרכוש דירה.
2. שיעור האינפלציה – מדד לשחיקת ערך הכסף.
3. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתי ל-10 שנים) – בסיס לשיעור ההיוון.
4. ריבית מימון אפקטיבית (ריבית משכנתא ממוצעת) – מדד לעלות המימון בפועל.
5. הריבית הריאלית נטו (ריבית נומינלית פחות אינפלציה) – קובעת את כדאיות ההשקעה.
6. תשואת שכירות ריאלית – משקפת את הערך הפנימי של הנכס כהשקעה.
7. יחס שווי/שכר – מדד לעומס מימוני על הציבור (מספר משכורות לרכישת דירה).
8. היצע ריאלי של דירות (לא מכורות/בבנייה פעילה) – קובע את מידת המחסור או עודף ההיצע.

שווי זה ייחשב כנגזר משיווי משקל כלכלי ריאלי, ולא מהתנהגות רגעית של השוק, מגבלות אשראי, תיאום מחירים או מניפולציות במימון.

✅ גרסה סיכומית:

"השווי הפונדמנטלי נגזר מתזרים ההכנסות (שכירות), מהוון לפי הריבית חסרת הסיכון בתוספת פרמיית סיכון, תוך התאמה לריבית המשכנתא בפועל, רמת השכר, האינפלציה והיקף ההיצע."

✅ מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה נחשב מרכיב חשוב של גורמי היסוד,

אבל הוא אינדיקטור נגזר – כלומר הוא נבנה על בסיס השכר הממוצע (וגם על מחיר הדירה), ולכן:

הוא נכנס טכנית תחת השכר הממוצע,
אבל מוצדק ורצוי להציגו כמדד עצמאי ונפרד בגלל משמעותו החברתית וההשוואתית.

🧱 הסבר מקצועי:

• השכר הממוצע הוא גורם יסוד גולמי – הוא מתאר את כושר ההשתכרות.
• מספר המשכורות לרכישת דירה (Price-to-Income Ratio) הוא מדד משולב:מחיר דירה ממוצעת÷שכר חודשי ממוצע\text{מחיר דירה ממוצעת} ÷ \text{שכר חודשי ממוצע}
• לכן הוא משקף את עומס המחיה, יכולת הרכישה, ואת רמת הסיכון במשק —
  בדיוק כמו Debt-to-GDP או Housing Affordability Index.

📉 למה חשוב להציג אותו בנפרד?

1. כי הוא מדד בינלאומי מוכר — מאפשר השוואה לערים ומדינות (OECD, IMF).
2. כי הוא מדד חברתי-מערכתי, לא רק טכני.
3. כי הוא פשוט להבנה לציבור: קל יותר לומר "203 משכורות לדירה" מאשר "השכר הריאלי ירד X%".

📌 סיכום:

• כן, זה נגזר מהשכר, אבל מוצדק להכליל אותו בנפרד ברשימת גורמי היסוד.
• מומלץ לרשום:

  "שכר ריאלי ממוצע – כולל אינדיקטורים נגזרים כגון מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה"

✍️ נוסח רשמי ומעודכן – הגדרת שווי פונדמנטלי:

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב, מהוונת לפי שיעור היוון ריאלי, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק הנתון.שווי זה נגזר מגורמי יסוד כלכליים הכוללים:

🧱 רשימת גורמי היסוד:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הציבור לרכוש נכס.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור נגזר מהשכר הממוצע ומהמחיר, המשמש כמדד לעומס הרכישה ולשחיקת הנגישות לדיור.
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת ערך הכסף.
4. תשואת שכירות ריאלית (נטו) – משקפת את הערך הכלכלי של הנכס כהשקעה מניבה.
5. ריבית חסרת סיכון לטווח ארוך (אג"ח מדינה ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור ההיוון.
6. ריבית מימון אפקטיבית (ריבית משכנתא ממוצעת בפועל) – מדד לעלות ההון של משקי בית.
7. הריבית הריאלית נטו (ריבית נומינלית פחות אינפלציה) – קובעת את כדאיות ההשקעה וההשוואה מול נכסים אלטרנטיביים.
8. יחס תשואת שכירות / ריבית משכנתא – מדד לפער בין הכנסה לבין עלות מימון.
9. היצע דירות ריאלי בפועל – כולל דירות לא מכורות, בבנייה פעילה ובמלאי מיידי לשיווק.
10. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – מדד לעומס מערכת האשראי ולסיכון מקרו־פיננסי.

🧭 הבחנה עקרונית:

גורמי יסוד אלה מהווים בסיס לקביעת שווי כלכלי אמיתי של הנכס — בניגוד למחיר הנקבע בגישת ההשוואה, אשר עלול לשקף תנודות שוק, תיאומים סמויים או מניפולציות אשראי, ואינו מבטיח היגיון כלכלי או קיימות מערכתית.

 גם לגבי מכפיל שכר הדירה (Price-to-Rent Multiple), ולא רק לגבי תשואת שכירות (Rental Yield).שני המדדים הללו – התשואה והמכפיל – הם הפכים מתמטיים, אבל שניהם נחשבים אינדיקטורים פונדמנטליים מרכזיים להבנת שווי כלכלי ריאלי של נדל"ן, בדיוק כמו יחס שווי/שכר.

🧮 ההבדל בקצרה:

למשל: תשואה של 3% = מכפיל של 33.3
מכפיל של 20 = תשואה של 5%

✅ למה נכון להכניס גם את מכפיל שכר הדירה לרשימת גורמי היסוד?

1. כי הוא מדד ריאלי לפער בין ערך השימוש לבין מחיר הרכישה.
2. כי הוא מאפשר השוואה מהירה בין ערים, תקופות ומדינות (OECD, IMF, Numbeo משתמשים בו).
3. כי הוא מנוטרל מריבית – ולכן כשהמכפיל קופץ מ־18 ל־30 בזמן שהריבית עולה, זו נורת אזהרה ברורה.

🧠 מסקנה:

גם מכפיל שכר הדירה וגם תשואת השכירות הם מדדי יסוד לגיטימיים ונפרדים. שניהם משרתים את אותה מטרה:
לבדוק האם מחיר הנכס ריאלי ביחס לערך הכלכלי שהוא מניב בפועל.

✍️ ניסוח מעודכן להוספה לרשימת גורמי היסוד:

תשואת שכירות ריאלית / מכפיל שכר דירה – מדדים להערכת ערך ההשקעה בדירה, המבוססים על יחס בין ההכנסה השוטפת ממנה (שכ"ד) לבין מחירה. פער קיצוני בין מחיר לבין שכר דירה מהווה אינדיקציה לניתוק בין מחיר לבין ערך.

הגדרה סופית, מקצועית, מלאה ומעודכנת של שווי כלכלי פונדמנטלי, הכוללת גם את מכפיל שכר הדירה, התשואה, מספר המשכורות, וכל יתר גורמי היסוד – בנוסח שמתאים למסמך שמאי, דוח כלכלי, תקן רגולטורי או תזכיר מדיניות:

✍️ הגדרה מקצועית לשווי כלכלי פונדמנטלי של נדל"ן

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב לאורך זמן, תוך התאמה ליכולת הרכישה של הציבור ולתנאים המאקרו-כלכליים במשק. שווי זה נקבע בגישת היוון או על בסיס אינדיקטורים יסודיים, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק המיידי או בהתנהגות רגעית של השוק.

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני (Price-to-Income Ratio).
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית והסיכון המקרו-מערכתי.

⚖️ עקרונות מפתח:

• כאשר מחירי דירות עולים באופן מנותק מהשכר, האינפלציה והתשואה, ונשענים על ריבית זמנית או מניפולציות מימוניות – השוק מאבד קשר לשווי הכלכלי האמיתי.
• במצבים אלה יש לבחון מחדש את השווי הריאלי של הנכסים על פי גורמי היסוד, ולא על סמך "מחירי שוק" רגעיים המשקפים ניתוק כלכלי או בועה.

📌 ניסוח מסכם קצר (לשימוש בדוחות/מצגות):

שווי פונדמנטלינגזר מתזרים התועלת הצפוי מהנכס, מהוון לפי הריבית חסרת הסיכון + פרמיית סיכון, ותוך התאמה לשכר הריאלי, האינפלציה, התשואה ומבנה המימון במשק.

שוק שבו המחירים חורגים מגורמי היסוד – הוא שוק לא בר-קיימא.

כאשר אומרים ש**"שוק אינו בר-קיימא"**, הכוונה היא לכך שמחירי הנכסים או הפעילות בשוק מנותקים מהיסודות הכלכליים התומכים בהם, ולכן לא ניתן לשמר אותם לאורך זמן. בשפה פשוטה: המערכת מתפקדת רק בגלל תנאים זמניים, עיוותים או מניפולציות – וכשהם ייעלמו, היא תקרוס או תתכנס חזרה לערכים ריאליים.להלן ניתוח עומק של הביטוי הזה – מה הוא אומר, איך מזהים אותו, ואיך הוא מתבטא בפועל:

🧠 הגדרה כלכלית:

שוק אינו בר-קיימא (unsustainable market) = שוק שבו מחירי הנכסים אינם תואמים את הערך הכלכלי הפונדמנטלי שלהם, כלומר אינם מגובים על ידי:

• תזרימי מזומנים (כמו שכירות),
• יכולת הרכישה של הציבור (שכר),
• שיעורי הריבית והאינפלציה,
• או פרמטרים יסודיים נוספים כמו היצע וביקוש אמיתי.

🔍 סימנים לשוק שאינו בר קיימא:

1. מחירים עולים בקצב גבוה משמעותית מהשכר והאינפלציה.
2. תשואות משכירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות או מהריבית חסרת הסיכון.
3. זינוק במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה (פי 150–200% מהממוצע ההיסטורי).
4. גידול באשראי ובמינוף כאמצעי יחיד לשמר פעילות שוק.
5. פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסה השוטפת ממנו (מכפיל שכר דירה > 30).
6. ציפיות רווח הוניות בלבד – ללא הצדקה תזרימית.
7. כניסה המונית של משקיעים ספקולטיביים.
8. עיוותים רגולטוריים או מניפולציות תקשורתיות לשימור "תחושת יציבות".

📉 ביטוי מעשי של שוק לא בר-קיימא – מה קורה כשזה מתפרק?

1. היפוך מגמה חד (Reversion to Mean):
   • מחירים יורדים בחדות עד חזרה לערכים כלכליים ריאליים – לרוב ירידה של 30–50% ואף יותר.
   • דוגמה: ארה"ב ב־2008, ספרד, יפן של שנות ה-90, ולעתים גם שווקים במזרח אירופה לאחר 2009.
2. עלייה בפשיטות רגל ובחדלות פירעון:
   • אנשים שקנו במחירים גבוהים מדי מתקשים לעמוד בהחזרים כשהריבית עולה או כשההכנסות נחלשות.
3. התכווצות חדה בהיקפי העסקאות:
   • הציבור "קופא" – קונים לא קונים, מוכרים לא מצליחים למכור.
4. משבר אמון בשוק:
   • הציבור מזהה שהמחירים אינם ריאליים – ונמנע מלקנות במחירים גבוהים.
5. פגיעה אנושה בבנקים:
   • שווי הנכסים הממושכנים יורד מתחת לגובה ההלוואות ("שליליות הון עצמי").
   • הבנקים נאלצים למחוק חובות, להגדיל הפרשות ולצמצם אשראי.
6. כניסת רגולטורים או חקירות:
   • כמו משבר מניות הבנקים בישראל, או משברי נדל"ן באיסלנד ואירלנד.

🧨 דוגמה מישראל 2025 (מה שמתרחש היום - יולי 2025):

• מחירים שזינקו פי 2 מעבר לערכם הכלכלי.
• תשואה של 2.5% מול ריבית משכנתא של 5% – הפסד וודאי מהיום הראשון.
• ריבוי עסקאות ממונפות במחירים כלכליים בלתי סבירים.
• עשרות אלפי דירות רפאים, מלאים קפואים וירידה חדה בכמות העסקאות.
• חוסר התאמה קיצוני בין ערך לבין מחיר – המעיד על שוק לא בר-קיימא בעליל.

🔚 משפט מסכם:

שוק לא בר-קיימא הוא כמו בניין שמחזיקים את התקרה שלו עם מקלות. ברגע שהריבית תעלה, האשראי יתייבש, או שהציבור יאבד אמון – הכול קורס.

 Clau הבעיה המרכזית

הצוות זיהה שנהוג לכלול בהסכמי מימון בנקאיים הוראות המאפשרות למממן להגביל את היזם מלהפחית את מחיר המכירה של הדירות בפרויקט הנבנה על ידו. זה יוצר קשיחות מחירים כלפי מטה - כאשר הביקוש עולה המחירים קופצים, אך כאשר הביקוש יורד המחירים נותרים גבוהים.

ממצאים עיקריים

מבנה השוק

• יזמים: בענף הבניה פועלים מספר רב של יזמים, כאשר גם חלקם של הגדולים ביותר אינו עולה על אחוזים בודדים מכלל שוק הדירות החדשות
• בנקים: שני בנקים מספקים 57% מכלל המימון לבניה, ו-5 הקבוצות הבנקאיות מספקות ביחד 91% מהמימון לענף

סיכוני האשראי

רמת ההפרשה בסקטור בינוי ונדל"ן–בינוי היא הנמוכה ביותר במגזר העסקי (1.1%), ורק ב-1% מהפרויקטים ירידה של 30% במחירי הדירות מסכנה חלק מהאשראי הבנקאי.

עמדות הגורמים השונים

המפקח על הבנקים

• טען שבפועל בנקים לא מונעים מיזמים לבצע הורדות במחירי דירות ולעיתים אף לוחצים עליהם להוריד מחירים
• הדגיש את חשיבות ניהול הסיכונים והצורך בהתניות פיננסיות

המומחים

• פרופ' דיויד גילה: סבור כי מדובר במקרה של RPM (Retail Price Maintenance) ויש פחות הצדקות להגבלה זו מאשר במקרה של RPM קלאסי
• עו"ד דרור שטרום: השווה לסעיפים שנאסרו בעבר בהסכמי אשראי של חברות הטלוויזיה

איגוד הבנקים

טען שהסעיף אינו נועד למנוע הורדת מחירים אלא לאפשר דיאלוג בין הבנק ליזם, וכי בפועל הבנק לא מונע הורדת מחירים.

המלצות הצוות

המלצה מרכזית

לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון.

דרכי יישום

1. הוראת המפקח על הבנקים - הדרך המועדפת
2. חקיקה - במידה ולא יתאפשר באמצעים רגולטוריים

המלצות נוספות

פעולה להקטנת הריכוזיות בענף מימון מיזמי דיור, הן בתוך המערכת הבנקאית והן על ידי הגדלת נתח השוק של גופים חוץ בנקאיים.

מסקנות

הדוח מגיע למסקנה שאין הצדקה כלכלית להתערבות הבנקים במחירי הדירות לאחר התקשרות בהסכם המימון, שכן:

1. הסיכון לבנקים נמוך
2. הרווחיות בענף גבוהה
3. קיים חשש לפגיעה בתחרות
4. יש חלופות אחרות לניהול סיכונים

הדוח מדגיש שהמלצותיו אינן באות במקום הצורך להגדיל את היצע יחידות הדיור, אלא נועדו לשפר את התפקוד התחרותי של השוק הקיים.

המחירים התנתקו מהשווי הפונדמנטלי

הפער הדרמטי בין:

• מחירי דירות: +35%
• אינפלציה: +14.5%
• שכר: +18.5%

מהווה עדות ברורה להתנתקות מחירי הדירות מהשווי הריאלי שלהן.

מדוע זה קורה לפי הדוח:

1. קשיחות מחירים א-סימטרית

המחירים עולים כשהביקוש עולה, אבל לא יורדים כשהביקוש יורד - זה לא תפקוד תקין של שוק.

2. כשל במנגנון התמחור

הדוח מציין במפורש:

"פעולתו התקינה של מנגנון המחירים משמעותית מאד לקיומו של שוק תחרותי ויש חשיבות לוודא שמנגנון המחירים יפעל כמו שצריך גם בשוק הדירות"

3. הפרדה בין מחיר "רשמי" למחיר "אמיתי"

הדוח מזהה שקבלנים נותנים הטבות (מבצעי מימון, שדרוגים) במקום להוריד מחירים, מה שמעוות את האיתות הפומבי של המחירים.

המשמעות הכלכלית:

כשמחירי דירות עולים הרבה יותר מאינפלציה ושכר, זה אומר ש:

1. הדירות הופכות פחות נגישות יחסית ליכולת הכלכלית של הציבור
2. המחירים לא משקפים שווי אמיתי אלא עיוותים מבניים
3. השוק לא מתפקד תחרותית כמו שהוא אמור

זו בדיוק הסיבה שהצוות הוקם - לתקן את הכשל במנגנון התמחור ולאפשר למחירים לחזור ולשקף את השווי הפונדמנטלי, שמבוסס על יחסים תקינים בין היצע, ביקוש, עלויות ויכולת כלכלית של הציבור.אתה מזהה נכון את הבעיה - המחירים "תקועים" ברמה גבוהה שלא מוצדקת על ידי הגורמים הכלכליים הבסיסיים.

Per סיכום עיקרי הדוח 

1. רקע לכתיבת הדוח
   בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה במחירי הדירות בישראל (כ-35%), הרבה מעבר לאינפלציה ועליית השכר. למרות גידול משמעותי בהיצע הדירות, מחירי הדירות מגלים קשיחות כלפי מטה. אחת הסברות: בפרויקטים בליווי בנקאי, הבנקים המממנים דורשים מהיזמים לא להוריד מחירים מתחת למחירי "דו"ח אפס" (תחזית שמאית לפני שיווק הפרויקט).
2. ממצאים עיקריים

• יזמים – שוק מבוזר: אין ריכוזיות בענף הבנייה למגורים, פועלים מאות יזמים ואין סיכוי גבוה לתיאום ביניהם.
• בנקים – שוק ריכוזי: חמישה בנקים מחזיקים כ-91% ממימון הפרויקטים, ושני בנקים – למעלה מ-50%. לבנקים כוח שוק משמעותי.
• בהסכמי הליווי הבנקאי קיימת מגבלה על הורדת המחיר ע"י היזם, כשכל הפחתה דורשת אישור מהבנק.
• חרף הטענה שהתנאים האלה מונעים הורדות מחירים, בפועל לעיתים הבנקים דווקא מאשרים הנחות ולעיתים אף יוזמים זאת – כאשר הדבר נחוץ להשלמת מכירות בפרויקט.
• ברוב המקרים, יזמים אינם פונים לבנקים בבקשה להוריד מחירים, אלא מעבירים "הטבות" לרוכשים (שדרוגים, הנחות מימוניות), שאינן מתבטאות במחיר הדירה הרשמי.
• סיכון האשראי של הבנקים בענף נדל"ן למגורים נמוך מאוד – גם בירידות מחירים קיצוניות.

3. עמדות הצדדים

• הבנקים: נדרש פיקוח למניעת נטילת סיכונים מיותרת ע"י יזמים ולשמירה על יציבות הפרויקטים, אך אין להם אינטרס למנוע ירידת מחירים בכל מחיר.
• הרגולטורים והמומחים: פרקטיקה גורפת של הגבלת מחירי מינימום פוגעת בתחרות, יוצרת אפקט של "עיגון" ומונעת ירידת מחירים בשוק, במיוחד לאור ריכוזיות המימון.
• הקבלנים: מצהירים שאין להם התנגדות עקרונית לביטול המגבלה, והיא אינה קריטית לפעולתם.

4. מסקנות והמלצות מרכזיות

• אין הצדקה לבנק להתערב או להגביל את מחירי הדירות שמוכר היזם לאחר החתימה על הסכם המימון. הסיכון לבנק נמוך, והרווחיות גבוהה. הפיקוח הנדרש הוא על תזרים ורווחיות כוללת – לא על מחיר בודד לדירה.
• יש לאסור על הכללת סעיפים המגבילים מחירי דירות בהסכמי המימון – בהוראה רגולטורית או חקיקה.
• המלצה רגולטורית/חוקית: שממונה על הבנקים (או המחוקק) יקבע: על הבנק להימנע מכל מגבלה חוזית על המחירים שיקבע היזם במכירת דירות בפרויקט, לאחר אישור המימון.
• להקטין ריכוזיות במימון הענף – לעודד כניסה של גופים חוץ־בנקאיים לשוק הליווי.
• להמשיך ולחזק את הגדלת היצע הדירות – למען שוק בריא יותר.

5. משמעות ציבורית

• מניעת פיקוח ישיר של הבנקים על מחירי המכירה אמורה להחזיר את המנגנון התחרותי לכנו, לאפשר הורדת מחירים אמיתית במקרה של ירידת ביקוש, ולהגביר את השקיפות (שהתעוותה בעקבות מתן "הטבות" שמוסתרות מנתוני השוק).

* מהמהדורה המוקדמת של יום 27.7.2025

הבנקים לא יתערבו במחירי הדירות, אבל אל תצפו שהמהלך הזה יוריד אותם

🎧 למה לקרוא אם אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט

Per מחקר עומק: האם הפרשים גדולים בין התוצאות בגישות השומה יכולים להעיד על בועה?

מבוא

שאלת הקשר בין פערים בגישות השומה השונות לבין קיומה של בועת נדל"ן היא שאלה מהותית בתחום שמאות המקרקעין והכלכלה1. בועת נדל"ן מוגדרת כמצב כלכלי המאופיין בעלייה חדה ומהירה בשווי נכסי מקרקעין עד למצב בו השווי המוערך מגיע לרמות גבוהות באופן לא פרופורציונלי ביחס להכנסה הממוצעת של התושבים המקומיים וביחס לאינדיקטורים כלכליים אחרים23. מחקר זה בוחן את השאלה האם פערים משמעותיים בין תוצאות גישות השומה השונות - גישת ההשוואה, גישת ההיוון וגישת העלות - יכולים לשמש כאינדיקטור לקיומה של בועת נדל"ן1.

גישות השומה העיקריות

גישת ההשוואה

בשיטה זו מעריכים את שווי הנכס לפי מחיר השוק שלו, על ידי השוואת הנכס הנדון לנכסים דומים שנמכרו או הושכרו בעבר4. הערכת נכס לפי השיטה ההשוואתית מחייבת השוואה לנכסים דומים, כאשר חשוב שהמידע יהיה מדויק: על העסקאות להיות אמיתיות – עסקאות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון לבין מוכר מרצון41.

גישת ההיוון (הגישה הכלכלית)

שיטה זו קובעת את ערך הנכס על בסיס היותו השקעה אשר תניב פירות4. ערכו של נכס הוא פונקציה של יכולתו ליצור הכנסות, וככל שההכנסות גבוהות יותר, כך ערכו של הנכס גבוה יותר54. גישה זו מתמקדת בפוטנציאל ההכנסה מהנכס ביחס להשקעה הראשונית5.

גישת העלות

בשיטה זו, ערך נכס נקבע על בסיס הערכת עלות בניית הנכס, בניכוי פחת, פלוס ערך הקרקע4. החלק הבנוי של הנכס מוערך לפי העלות הדרושה לשחזורו, ולסכום הזה מתווסף ערך הקרקע64.

פערים בין גישות השומה

מהו פער סביר?

מחקרים מראים כי סטייה של עד 10-15% נחשבת בדרך כלל לסבירה בשומות מגורים רגילות, בעוד שסטייה גדולה יותר עשויה להיחשב כקיצונית ולדרוש הסבר או הצדקה1. הטווח של 10%-15% מהווה את הסטייה המקובלת והסבירה בין גישות השומה השונות בתנאי שוק רגילים17.

גורמים לפערים בין גישות השומה

הגורמים לפערים בין גישות השומה כוללים גורמים מתודולוגיים, גורמים הקשורים לנכס ולשוק, וגורמים הקשורים לשמאי1. כל גישה מייצגת פילוסופיית ערך שונה: גישת ההשוואה היא רטרוספקטיבית (מבוססת עבר), גישת ההיוון היא פרוספקטיבית (מבוססת עתיד), וגישת העלות היא אינטרוספקטיבית (מבוססת על המרכיבים הפיזיים של הנכס)17.

הקשר בין פערים בגישות השומה לבועות נדל"ן

הגדרת בועה

בועה מוגדרת כסטייה של מחיר השוק מהערך הפונדמנטלי של הנכס3. ניתן להגדיר בועה חיובית כאשר נכס נסחר במחיר העולה על הערך המהוון של תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים32. בועות בשוקי הנדל"ן הן קריטיות יותר מבועות בשוק המניות, כאשר היסטורית, התרסקויות מחירי נדל"ן מתרחשות בתדירות נמוכה יותר, אך נמשכות כמעט פי שניים ומובילות להפסדי תפוקה שהם פי שניים גדולים יותר2.

פערים כאינדיקטור לבועה

כאשר קיימים פערים משמעותיים בין התוצאות המתקבלות מהגישות השונות, הדבר עשוי להצביע על אי-התאמה בין הערך הפונדמנטלי של הנכס לבין מחירו בשוק1. פער זה בין הערך הפונדמנטלי למחיר השוק הוא אחד המאפיינים המובהקים של בועת נדל"ן23.מחקרים מראים כי פערים משמעותיים בין תוצאות גישות השומה השונות, ובמיוחד כאשר גישת ההשוואה מציגה תוצאות גבוהות משמעותית מגישת ההיוון או מגישת העלות, עשויים לשמש כאינדיקטור לקיומה של בועת נדל"ן פוטנציאלית18. עם זאת, חשוב לציין כי פערים אלה אינם מהווים הוכחה חד-משמעית לקיומה של בועה, ויש לבחון אותם בהקשר של גורמים נוספים המשפיעים על שוק הנדל"ן1.

השפעת תנאי השוק על הפערים

תנאי השוק משפיעים באופן משמעותי על הפערים בין גישות השומה1. בשוק עולה, גישת ההשוואה עשויה לשקף את התוצאה הגבוהה ביותר, בעוד שבשוק יורד, גישת ההשוואה עשויה לשקף את התוצאה הנמוכה ביותר1. זאת משום שגישת ההשוואה מתבססת על עסקאות שכבר בוצעו, בעוד שגישות אחרות מתבססות על תחזיות עתידיות או על עלויות היסטוריות16.

מודלים לזיהוי בועות

מודלים אקונומטריים

מחקרים אקדמיים מציעים מספר מודלים אקונומטריים לזיהוי בועות, כאשר הרעיון הכללי לזיהוי בועה הוא ליישם מבחני שורש נפיץ על פרוקסי של הבועה הבלתי נצפית9. שלושה פרוקסים בולטים הם מחירי נכסים ריאליים, יחסי מחיר-תשואה לוגריתמיים, ורכיבים לא-פונדמנטליים מוערכים910.

מודלים של החלפת משטרים

מתודולוגיה נוספת לזיהוי בועות מבוססת על מודלים של החלפת משטרים עם שני משטרים: אחד שבו הבועה שורדת וממשיכה לגדול והשני שבו הבועה מתפוצצת1011. מודלים אלה מאפשרים לזהות תקופות של הערכת יתר משמעותית בנדל"ן למגורים, וכן תקופות משמעותיות מבחינה כלכלית של הערכת חסר בשווקי נדל"ן11.

מקרי בוחן ודוגמאות

הבועה בשוק הנדל"ן האמריקאי

המשבר הפיננסי של 2008 נגרם על ידי התפוצצות בועות נדל"ן שהחלו במדינות שונות במהלך שנות ה-20002. במהלך שנות ה-2000, נוצרו בועות מחירי דיור במדינות רבות, כאשר במאמר בשם "Hot Air" שפורסם ב-The Economist במאי 2003, זוהו שש מדינות שבהן הבתים היו מוערכים יתר על המידה: ארה"ב, אנגליה, אוסטרליה, אירלנד, הולנד וספרד6. מאוחר יותר, בועות רבות במחירי הדיור אישרו תחזית זו בבועות שהתפוצצו בערים6.

מקרה ישראלי

בישראל, רשות ניירות ערך חשפה ליקויים עמוקים בהערכות השווי שמבצעות חברות נדל"ן ציבוריות, והזהירה כי שווי הנכסים שמופיע בדוחות עלול להיות רחוק מאוד מהמציאות12. הבדיקה בוצעה לגבי שורה של חברות ציבוריות מתחום הנדל"ן המניב, והיא הציגה תמונה עקבית של חוסר בקרה מספקת על עבודת שמאי השווי12. בין השאר עלה כי ברוב החברות לא קיים תהליך מסודר לבדיקה של תחזיות ההכנסות וההוצאות שנכללות בהערכות השווי, ואף לא ניתוח של סטיות בין תחזיות עבר לבין הביצועים בפועל12.

שיטות לזיהוי בועות באמצעות פערי שומה

יחס מחיר-שכירות

אחד האינדיקטורים הנפוצים לזיהוי בועות בשוק הנדל"ן הוא יחס מחיר-שכירות62. בועות ניתן לקבוע כאשר העלייה במחירי הדיור גבוהה יותר מהעלייה בשכר הדירה2. בייקר (2007) השתמש בנתוני שוק דיור מטרופוליני משש ערים בשלוש מדינות, ומדד והשווה את הבועות במחירי הדיור6. באמצעות מודל תמחור נכסים, הוא זיהה תקופות בועה רטרוספקטיבית, וגם העריך את היכולת של שיטות שונות לזהות בועות באופן חוזר בנוכחות בועות6. בהתחשב במורכבות הנכס, הוא החליט שמדידת יחס מחיר-שכירות פשוט היא שיטה אמינה6.

תשואת מזומנים

אינדיקטור נוסף שנמצא בשימוש בשוק הנדל"ן הוא תשואת מזומנים6. אינדיקטור זה מבוסס על השאלה כמה שנים ייקח עד שהנדל"ן יחזיר את ההשקעה הראשונית (מחיר הרכישה) באמצעות הכנסה שנתית נטו משכירות6. לדוגמה, אם ההכנסה השנתית משכירות של הנדל"ן היא 10,000 דולר ומחיר המכירה הוא 180,000 דולר, זה יוחזר תוך 18 שנים6.בטורקיה, נדל"ן מסחרי נסחר בממוצע במחירים השווים ל-15-20 שנות החזר ובתים ל-20-25 שנים6. מספרים אלה נמוכים יותר ממדינות מפותחות, מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן במדינות מתפתחות לאטרקטיבית יותר בהשוואות גלובליות6. כמובן, תקופות החזר אלה יכולות להשתנות בהתאם לטריטוריה ולשכונה6. תקופת ההחזר משחקת תפקיד יותר מאשר הבדלי המחירים, כאשר תקופת החזר גבוהה במיוחד עשויה להיות סימן לבועה בעתיד הקרוב6.

מסקנות והמלצות

פערים כסימן אזהרה

פערים משמעותיים בין גישות השומה השונות, ובמיוחד כאשר גישת ההשוואה מציגה תוצאות גבוהות משמעותית מגישת ההיוון או מגישת העלות, עשויים לשמש כסימן אזהרה לקיומה של בועת נדל"ן פוטנציאלית18. עם זאת, חשוב לציין כי פערים אלה אינם מהווים הוכחה חד-משמעית לקיומה של בועה, ויש לבחון אותם בהקשר של גורמים נוספים המשפיעים על שוק הנדל"ן13.

המלצות לשמאים ולמשקיעים

1. שימוש במספר גישות שומה: מומלץ להשתמש במספר גישות שומה בעת הערכת שווי נכס, ולבחון את הפערים בין התוצאות המתקבלות113.
2. שקיפות ודיווח מלא: יש לדווח באופן מלא על הפערים בין גישות השומה השונות ולספק הסבר לפערים אלה112.
3. בחינת מגמות לאורך זמן: יש לבחון את מגמות השוק לאורך זמן ולהשוות את הפערים בין גישות השומה לאורך תקופות שונות1011.
4. התייחסות לגורמים מאקרו-כלכליים: יש לבחון את הפערים בין גישות השומה בהקשר של גורמים מאקרו-כלכליים, כגון שיעורי ריבית, אינפלציה ושיעורי אבטלה32.

סיכום

פערים בין גישות השומה השונות הם חלק בלתי נמנע מתהליך השומה, אך פערים משמעותיים עשויים להצביע על אי-התאמה בין הערך הפונדמנטלי של הנכס לבין מחירו בשוק, מה שעשוי להיות סימן לקיומה של בועת נדל"ן13. עם זאת, חשוב לציין כי פערים אלה אינם מהווים הוכחה חד-משמעית לקיומה של בועה, ויש לבחון אותם בהקשר של גורמים נוספים המשפיעים על שוק הנדל"ן123.שקיפות, דיווח מלא, והסבר לפערים הם מפתח לשמירה על אמינות ותקפות השומה ועל אמון הציבור במקצוע השמאות112. באמצעות שימוש במספר גישות שומה ובחינה מעמיקה של הפערים ביניהן, ניתן לקבל תמונה מדויקת יותר של שווי הנכס ולזהות סימני אזהרה מוקדמים לקיומה של בועת נדל"ן פוטנציאלית183.

Gpt פערי שומה כבוחן בועת נדל”ן

פערים גדולים בין תוצאות של גישות שומה שונות – גישת ההשוואה (מחיר שוק), גישת ההכנסה (היוון תזרימי מזומנים) וגישת העלות (עלות שיחזור) – יכולים להוות סימן אפשרי לסטייה ממחירו הפונדמנטלי של נכס ולכוננות בועת נדל”ן. גישת ההשוואה מניחה שהמחיר משקף שווי על-פי עסקאות דומות בשוק; גישת ההכנסה מתבססת על ההכנסה שהנכס מניב, והיוון נכס על בסיס תזרימי שכירות עתידיים; וגישת העלות מחשבת את עלות בניית הנכס מחדש (עם הפחתה בגין בלאי) ועוד שווי הקרקע. בבועה, השוק הייחל למכירה יתקשה בהבאת שוק הבנאי וההכנסה בתקופה הנוכחית, ולכן גישת ההשוואה עלולה להניב ערך גבוה באופן מלאכותי, בעוד שגישות ההכנסה והעלות משקפות במידה רבה יותר את היסודות הכלכליים וקשי ההשגה (למשל, תזרים השכירויות או עלות הבנייה בפועל). פער משמעותי שבו ערך שוק גבוה בהרבה מהערכים החישוביים עשוי להעיד על רכיב ספקולציה.

היבטים תאורטיים והשפעות בועה

בבסיס כל גישת שומה עומדות הנחות שונות: גישת ההשוואה מניחה שוק נדל”ן מסודר שבו העסקאות העדכניות משקפות את שווי הנכס; גישת ההכנסה מניחה יחס יציב בין תשואה (ריבית מקבעת על נכס) וצפי להכנסות; וגישת העלות מניחה שווי מבוסס הוצאה ריאלית לבניית נכס דומה. בבועה, הנחות אלה מופרעות: מחירי השוק עולים מדי מהר או בחדות (השוואה מנפחת), פרמיות השכירות אינן עולות באותה מידה עם המחירים (היוון נחלש), ועלויות הבנייה אינן תופסות את פוטנציאל הרווח המשולם בשוק (עלות מוערכת נמוך ביחס לשוק). לפיכך, פערים גדולים בין גישות השומה, ובמיוחד כאשר גישת ההשוואה מנפחת את הערך מעבר לערכים על פי הכנסה או עלות, עשויים לשמש כאינדיקטור להתנהגות ספקולטיבית. עם זאת, יש לזכור שגורמים אחרים (כגון נכס מיוחד או היעדר נתוני השוואה תקפים) עלולים לגרום לפערים דומים מבלי שזו בועה. מספר מחקרים אקדמיים ואנליזות רגולטוריות עשו שימוש ביחסים פיננסיים לפענוח בועות. למשל, במאמר של פדרל רזרב בסנט לואיס הודגש כי יחס מחיר-שכירות ארצי בארה”ב הגיע במרץ 2021 לרמה הגבוהה ביותר מאז 1975, ועבר ב-1% את שיא בועת הנדל”ן של 2006. משמעות הדבר שהמחיר למשכורת הוא גבוה משמעותית מערכו ההיסטורי (ולכן גם מערך שוק בועתי), שכן נדרש שהוא יחזור לממוצע ארוך-הטווח בתרחיש של שיוויון בין מחירים לבסיס הכלכלי. במילים אחרות, בשיא הבועה בארה”ב יחס מחיר-שכירות עמד כ-39% מעל הערך הפונדמנטלי. מקרה זה ממחיש כיצד ריבוי פער בין השיטות (מחיר שוק מול שווי מבוסס הכנסה) סימן בועה.

מקרים אמפיריים ב-2010 והלאה

במחקרי בועות מאז 2010 זוהו דפוסי התנהגות דומים במדינות שונות:

• ישראל: בנייר עבודה של בנק ישראל (2011/2012) נבדקו עליות מחירי הדיור ב-2008–2010. המחברים מצאו כי בסוף התקופה מחירי הדיור היו גבוהים במעט ביחס לפונדמנטים (עד כ-10% מעל “מחיר היסוד”), אך לא בועתיים באופן חריג. כלומר, גם אם המחירים עלו בקצב מהיר, הפער שלהם מהערך הכלכלי (המנבא הכנסות ונכסים קיימים) היה מתון. עדות נוספת לכך שבישראל טרם התגלה שוק בועה משמעותי באותה תקופה.
• ארצות הברית: בנוסף לניתוח יחס מחיר-שכירות, מחקרים של בדיקות סדרות זמן (כגון Fabozzi ואחרים) מצאו ראיות לתקופות מוערכות של בועות נדל”ן במסדי נתוני נכסים בארה”ב ובבריטניה. למשל, בבדיקות בריבוי כלים סטטיסטיים נמצאו רמות ערך מנופח (exuberance) עבור מדדי נדל”ן שונים בארה”ב וזו היוותה אינדיקציה לעודף ערך משמעותי. דגש הושם במיוחד על פער המתמיד בין מחירי נכסים (מנופחים) לבין הערך המוערך באמצעות מודלים כלכליים, וכן על התנהגות משטר חוזרת של “בועתיות” שהחלה לפני 2002 ונמשכה עד 2009 ולתקופות קצרות נוספות.
• קנדה: מחקר של קרן המטבע הבינלאומית (2019) בחן 11 אזורים מטרופוליניים קנדיים באמצעות מודלים של יכולת הלוואה והיוון הכנסות. נמצא שרוב השווקים היו מוגנים בבסיסם הפיננסי, אך בטורונטו, ונקובר והאמילטון מחירי הנדל”ן עמדו מעל הערכים שנצפו בעזרת מדדים כלכליים. כלומר, בערים אלה היו עדויות לפער בין מחירי השוק למגמות ההכנסה והריבית. כמו כן, סקירה של בנק קנדה מציינת כי מנתוני ה-CPI הממוצה (user-cost) הפדרלי אין תשומת לב מלאה למתיחות בשוק הנדל”ן， ולכן מומלץ לעקוב גם אחרי מדד המשקף את מחירי השוק בפועל.
• גרמניה ואירופה: מדדי בועה אזוריים (כגון “דוח מדד הבועה” של חברת empirica) בוחנים את יחס עליות המחיר לשכר הדירה. למשל, בדוח הרבעוני Q2/2024 נרשם שבאזורי הערים המרכזיות בגרמניה פער המחירים ב-29% מעל צמיחת השכרה, לעומת 49% בשיא הריצה של 2022. כלומר כיום עליית מחירי הדירות מתיישרת עם צמיחת השכרות, מה שמוריד את הסיכון לבועה (כאשר מחירים עולים רק במעט מעבר לשוק השכירות, חריגות הבועה מצטמצמות).
• סין: ניתוח של הפד בסנט לואיס (2024) מצא שהעלייה במחירי הדיור בסין מוסברת ברובה על-ידי גורמים כלכליים בסיסיים – צמיחת הכנסות ושינויים בדמוגרפיה (הגירה לעיר) – עם דגש מיוחד על צמיחת הכנסה כמניע העיקרי. חריגים משמעותיים היו ערים כמו בייג’ינג ושנגחאי, שבהן המחירים עלו הרבה מעבר למגמות ההכנסה הצפויות. ממצא זה תומך בכך שבעוד ששוק נדל”ן בסין רגיש לפונדמנטים, קיים פער בולט במרכזי הערים הגדולות, המעיד על התנהלות בועה מקומית.

רגולציה וזיהוי בועות

בעלי התפקידים המפקחים על שוק הדיור אינם מתמקדים ישירות בפערי גישות השומה, אך כן מעוניינים בזיהוי מוקדם של סיכוני בועה דרך מדדים פיננסיים. גורמי רגולציה ובנקים מרכזיים בעולם עוקבים אחרי מדדים כמו יחס מחירי דירה-לשכר-הכנסה ויחס מחיר-שכירות. כך, לדוגמה, הבנק הפדרלי בארה”ב מציג גרפים של יחס מחיר לשכירות ארצי ומדגיש את חריגותו שיא מרץ 2021 מעל ל-2006. המלצות של גופים מקצועיים מדגישות שמעקב אחרי יחסים פיננסיים אלה חשוב מאד: סטייה משמעותית של יחס המחיר-שכירות או יחס המחיר-הכנסה מהממוצע ההיסטורי שלהן עלולה להעיד על הערכת יתר אפשרית. כמו כן, בנק ישראל ומוסדות אחרים משתמשים במודלים כלכליים מתקדמים לבחינת המחיר הפונדמנטלי של הנדל”ן (לרוב על בסיס הכנסות ביתיות והוצאות בנייה) כדי לזהות זעזועים חריגים. בישראל, למשל, ועדה ממשלתית המליצה להגביל מימון נדל”ן כדי לבלום עליות חזקות (למניעת בועה), ורשות ניירות ערך בוחנת הדיווחים של חברות נדל”ן לפי השערות שומה שמבוססות על תחזיות פיסקליות. אירגונים בינלאומיים (כמו ESRB באירופה) מפרסמים דו”חות הסוקרים סיכונים פיננסיים בשוק הדיור, וממליצים על מנגנוני אזהרה מוקדמת המבוססים על מדדי פוזיציה פיננסית ומשקי בית, כגון יחס משכנתא–הכנסה ומחסן נדל”ן לדו”ח.

מדדים וכלים כמותיים לאיתור בועות

מומחי נדל”ן ושמאים מציעים מספר כלי בקרה להתרעה מוקדמת:

• יחסי מחיר-שכירות ומחיר-הכנסה: אלה המדדים הסטנדרטיים. לדוגמה, אם יחס המחיר-שכירות גבוה ב-20–30% מהממוצע ההיסטורי שלו, זו עשויה להיות דגל אזהרה. יחס מחיר-הכנסה מעל פי 6–7 מההכנסה השנתית (לעתים נחשבים ל"דו-ספרתי") נתפס לעתים כנבדל בועה.
• פער בין שומות: שמאים מומלצים לבצע מספר גישות שומה על כל נכס ולבחון את הפערים. פער גדול שבו שווי שוק לפי גישת ההשוואה עולה באופן ניכר על הערך הכלכלי לפי גישת ההכנסה או עלות מצביע על פוטנציאל בועה וידרוש בדיקה מעמיקה. במקביל, תצפית על ריבוי עסקאות משקפת עלייה לשיאים היסטוריים עם נפח עסקאות גבוה – תרחיש אופייני לתקופת בועה.
• מודלים כלכליים וסטטיסטיים: ניתן להשתמש במודלים ליניאריים או בלתי־ליניאריים (כמו בדיקות יחידות ריבוי או מודלים מתגי משטר) כדי להעריך האם מחירי הנדל”ן חורגים מהתמ"ג והכנסות. שיטות אלה מאפשרות לאתר מעברים פתאומיים (ביבות) בהתנהגות השוק ואף צפיפות בהם (כפי שמוצא מחקר של Fabozzi ואחרים). הנתונים הדרושים – מדדי מחירים, משכורות, שיעורי ריבית – זמינים בדרך כלל בידי גורמי המחקר ושליטה.
• מדדי עלות-שחזור (Tobin’s Q): בועת נדל”ן נבחנת גם באמצעות השוואת עלות בנייה מחדש למחיר השוק (Tobin’s Q). ערך גבוה משמעותית ל-Q (המחיר גדול מעלות השחזור) מעיד על הערכת יתר בסקטור. מדד כזה נמצא בשימוש במחקרים כלכליים שונים (למשל, בניתוחים של בנק ההתיישבות הבינלאומי) ובעיתונות כלכלית כאינדיקטור בועה.
• כללי זהירות לשרשרת האשראי: רשויות פיננסיות משתמשות בסימנים של פערי שומה גם בסבסדר הלוואות. למשל, ישראל קבעה מגבלת LTV מחמירה במקרה של שבירת שיאי מחירים, כדי לוודא שאין “מרווח יתר” בין שווי נכס לערך המשכנתא.

טבלה 1 מתמצתת את היתרונות והמגבלות של כל גישת שומה בהקשר זה:

סיכום: פערים כמותיים משמעותיים בין תוצאות גישות השומה השונות יכולים להצביע על חוסר התאמה בין מחירי שוק ליסודות, ובהקשר של בועה ספציפית – על התנהגות ספקולטיבית. לדוגמה, יחס מחיר-שכירות שעומד בשיא היסטורי יכול להמחיש ערך שוק גבוה בהרבה מהערך הכלכלי האמיתי, ופער כזה שווה לכאורה להערכת יתר של הנכס. עם זאת, יש להשתמש במדדים אלה זהירות: אין הם הוכחה חד-משמעית לבועה, והם צריכים להיות מוסברים יחד עם פרמטרים מאקרו-כלכליים אחרים (כמו ריבית, צמיחה והיצע נדל”ן). שימוש משולב בכלי בקרה כמותיים וניתוח מקצועי מעמיק בשיטות השומה יכול לתרום לזהוי מוקדם של מתיחות בשוק הדיור ולהתרעות בועה פוטנציאליות.מקורות: הניתוח מבוסס על מחקרים אקדמיים ודוחות של מוסדות פיננסיים: למשל, דו”ח הבנק הפדרלי בסנט לואיס (2021) על יחס מחיר־שכירות, עבודות של בנק ישראל ואחרים לבחינת התפתחות מחירי דיור בישראל, מחקרי ה-IMF על קנדה וניתוחים רגולטוריים של שוקי נדל”ן עולמיים. בנוסף נכללו דיווחי מקצוענים והמלצות גופים בינלאומיים לבדיקת היסודות הכלכליים ביחס לעליות המחיר. כל הנתונים והדוגמאות מובאים תוך תשומת לב למגבלות שיטות המדידה הקיימות.

Clau פערי שומה כמנבאים בועות נדל"ן: ניתוח מקיף

פערים גדולים בין תוצאות גישות שומה שונות מהווים אכן מנבא חזק לבועות בשוק הנדל"ן למגורים. מחקר מקיף של 739 מחקרים אקדמיים, ניתוח נתוני 9 שווקים גלובליים, ובחינת מתודולוגיות רגולטוריות מובילות מגלים קשר עקבי ומהימן בין הפרדה של שיטות הערכה לבין היווצרות בועות. יחס מחיר-הכנסה ויחס מחיר-שכירות מהווים את המדדים החזקים ביותר, כאשר פערים של 200-300% ממגמות היסטוריות מאותתים על סיכון בועה גבוה. הניתוח מתמקד בתקופה 2010-2024 ובוחן חמש בועות מרכזיות: תל אביב (2010-2021), ונקובר (2015-2018), טורונטו (2016-2018), סידני (2012-2017), וסן פרנסיסקו (2010-2018). בכל המקרים נצפתה הפרדה דרמטית של מדדי השומה 2-3 שנים לפני שיא הבועה, עם תיקון משמעותי של 15-25% במחירים ריאליים לאחר המפנה.

הבסיס התיאורטי לזיהוי בועות באמצעות פערי שומה

המחקר האקדמי מזהה שלושה מנגנונים מרכזיים המסבירים מדוע פערי שומה מנבאים בועות בנדל"ן. תיאוריית הבועות הרציונליות של בלנשארד ווטסון מדגימה כיצד מחירים יכולים לסטות באופן שיטתי מערכים פונדמנטליים גם בשווקים יעילים, כאשר המשקיעים צופים עליות מחירים עתידיות המנותקות מיסודות כלכליים.

התיאוריה ההתנהגותית מתמקדת בהטיות קוגניטיביות המשפיעות על שווקי הנדל"ן. מחקרים מזהים חמש הטיות מרכזיות: עיגון למחירי הנפקה ראשוניים, ביטחון יתר המוביל לנטילת סיכונים מוגזמת, התנהגות עדרית יוצרת מומנטום במחירים, זמינות מחשבתית גורמת להשפעה מוגזמת של שינויי מחירים עדכניים, ואי-סימטריה בין רווחים והפסדים משפיעה על תמחור.

תיאוריית בועות האשראי מדגישה את התפקיד של הרחבת אשראי ביצירת בועות נדל"ן. כאשר בעלי נכסים לווים כנגד ערכים מנופחים, נוצרת פגיעות מערכתית המובילה למחזורי עלייה-נפילה חדים. מחקר על השוק הישראלי מראה שגידול של 18% בהלוואות פעילות (המהיר ב-25 שנה) ליווה את שיא הבועה בתל אביב.

מתודולוגיות מתקדמות לזיהוי בועות

מודל ההנכסות הליניארי (LAPM) שפותח על ידי Head ועמיתיו משמש כבסיס להערכת סטיות מתמחור רציונלי. גישה זו מעריכה ערך דיור על בסיס זרמי הכנסה צפויים משכירות, בדומה לשיטות הערכת מניות. מחקרים פנל-דאטה של Hui ו-Yue מודדים גדלי בועות בין אזורים תוך התחשבות בתנאים כלכליים מקומיים.

טכניקות סדרות זמן מתקדמות כוללות את שיטת Phillips-Shi-Yu (PSY) לזיהוי התנהגות מחירים אקספלוסיבית, בדיקות GSADF (Generalized Supremum Augmented Dickey-Fuller), וניתוח שברים מבניים ביחסים מחיר-יסודות. הפדרל רזרב של דאלאס פיתח מתודולוגיה לזיהוי בועות בזמן אמת המתמקדת בתבניות צמיחת מחירים "אקסטטיות" ללא מידול ערך פנימי.

ניתוח אמפירי של פערי שומה בתקופות בועה

השוק הישראלי: מקרה מבחן מרכזי

תל אביב (2010-2021) מהווה דוגמה קלאסית להפרדת שיטות שומה. מדד הבועה של UBS הגיע ל-1.59 ב-2022 (מעל סף הסיכון של 1.5), כאשר יחס מחיר-שכירות הגיע ל-42 שנות שכירות לכיסוי מחיר הנכס - בין הגבוהים בעולם לצד הונג קונג. יחס מחיר-הכנסה דרש 12+ שנות משכורת של עובד מיומן לרכישת דירת 60 מ"ר.הבועה התפתחה בשלבים מוגדרים: 2001-2017 - מחירים שולשו תוך 16 שנה; 2018-2019 - תיקון קצר (-20.2% בירושלים, -17.4% בתל אביב); 2019-2021 - צמיחה אקספלוסיבית התחדשה עם עלייה של 18% בין אמצע 2021 לאמצע 2022. נפח ההלוואות הפעילות גדל ב-18% (הקצב המהיר ב-25 שנה), ומחיר דירה ממוצעת הגיע ל-4.28 מיליון ש"ח.

השוואה בינלאומית: תבניות עקביות

ונקובר (2015-2018) הציגה מדד בועה UBS של 1.92, עם יחס מחיר-שכירות של 34 שנות שכירות לכיסוי רכישה. טורונטו (2016-2018) הגיעה למדד בועה של 1.95 (הגבוה בעולם), עם יחס מחיר-שכירות של 25 שנים ועלייה של 33% במרץ 2017 בלבד. סידני (2012-2017) הציגה יחס מחיר-הכנסה של 6.1 ודורגה כעיר השנייה הכי לא-נגישה בעולם. סן פרנסיסקו הציגה תבנית מיוחדת עם מחירי רכישה פי 3 מתשלומי שכירות, כאשר מחיר החציון הגיע ל-1.6 מיליון דולר ב-2024. השוק התאושש החל מ-2012 עם "מכרזים תחרותיים קדחתניים" המונעים על ידי ביקוש ממגזר ההייטק.

תבניות תיקון משותפות

ניתוח צולב של כל הבועות חושף תבנית עקבית: 

שלב אזהרה מוקדמת (2-3 שנים לפני שיא) עם יחסי מחיר-הכנסה החורגים מ-6-7 כפולות היסטוריות; 

שלב שיא הבועה עם יחסי מחיר-הכנסה של 8-12 כפולות ויחסי מחיר-שכירות של 25-40+ שנים; 

שלב תיקון עם ירידות של 10-25% במחירים ריאליים במהלך 6-18 חודשים.

התגובה הרגולטורית: כלים ומתודולוגיות מוסדיות

בנק ישראל: מסגרת פיקוח מתקדמת

בנק ישראל מוביל בפיתוח כלים מאקרו-פרודנציאליים מותאמים לשוק הנדל"ן. המסגרת כוללת: מעקב צמוד אחר יחסי מחיר-הכנסה (מזהה שתל אביב דורשת 11-12 שנות משכורת), הגבלות יחס הלוואה-ערך (75% לבתים ראשונים), מגבלות חוב-הכנסה (33% ממשכורת נטו), וניתוח משולב של יחסי מחיר-שכירות, פעילות בנייה, וגידול אשראי. צעדי המדיניות שיושמו כללו העלאות ריבית ל-2.75% (חמש העלאות ב-2022), הגבלות על יחסי הלוואה-ערך, ושקילת הקלות נוספות במגבלות LTV כתגובה לתנאי השוק. UBS זיהה את תל אביב בסיכון בועה גבוה לראשונה ב-2022, מה שהניע מדיניות נוספת.

IMF: מסגרת גלובלית מתוחכמת

מתודולוגיית PSY (Phillips-Shi-Yu) מהווה את עמוד השדרה של מסגרת IMF לזיהוי בועות. הגישה מתמקדת בתבניות סטטיסטיות לזיהוי צמיחת מחירים "אקספלוסיבית" ללא מידול ערך פנימי. מאגר הנתונים הבינלאומי מתחזק על ידי הפדרל רזרב של דאלאס עם נתונים רבעוניים ל-26 מדינות מאז 1975.ממצאים מרכזיים מצביעים על כך שבמהלך מגפת COVID-19, אקסטטיות ביחסי מחיר-הכנסה הוגבלה ל-4 מדינות בלבד (פורטוגל, הולנד, לוקסמבורג, גרמניה) בזכות סטנדרטים מחמירים יותר של הלוואות. גידול אשראי ותנודתיות בשוק המניות זוהו כמניעים מרכזיים של אקסטטיות בנדל"ן.

OECD ובנקים מרכזיים: מתודולוגיה מתאמת

OECD משתמש בשיטת Phillips et al. (2015) לבדיקת התנהגות אקספלוסיבית ביחסי מחיר-שכירות, ומסגרת VAR של Engsted ו-Nielsen לבדיקת בועות תוך איפשור קואינטגרציה בין מחירים ויסודות. המחקר מצא עדויות לאקספלוסיביות ב-16 מתוך 18 מדינות OECD (1970-2013), למעט גרמניה ואיטליה בלבד. הפדרל רזרב פיתח מערכות אזהרה מוקדמות המשלבות בדיקות GSADF, המצפה הבינלאומי לדיור לניטור בזמן אמת, והערכת סיכונים מקיפה המשלבת מדיניות מוניטרית עם כלים מאקרו-פרודנציאליים. הדגש הוא על צמיחת אשראי, יחסי מחיר-הכנסה, ופעילות בנייה.

המלצות מעשיות לזיהוי בועות עתידיות

מסגרת זיהוי רב-שכבתית

שכבת אזהרה מוקדמת: ניטור שוטף של יחסי מחיר-הכנסה (אזהרה בעליה מעל 6-7 כפולות), יחסי מחיר-שכירות (סטייה של 20-30% ממגמות ארוכות טווח), וצמיחת אשראי משכנתאות (מעל 10-15% שנתית). שכבת אישור בועה: יחסי מחיר-הכנסה של 8-12 כפולות, יחסי מחיר-שכירות של 25+ שנים, ופעילות השקעות שמחרגת מביקוש דיור אמיתי.

שכבת זיהוי תיקון: עלייה חדה במלאי למכירה, ירידה בעסקאות של 20%+, וחיפושי גוגל על "בועת נדל"ן" הגיעים לשיא. התיקון הטיפוסי מתרחש תוך 6-18 חודשים עם ירידות של 15-25% במחירים ריאליים.

כלים רגולטוריים מותאמים

כלים מאקרו-פרודנציאליים מוכחים כוללים מגבלות יחס הלוואה-ערך (75-80%), מגבלות חוב-הכנסה (30-35%), בדיקות עמידות לעליות ריבית, ומסי קונים זרים להפחתת ביקוש ספקולטיבי. תיאום מדיניות בין מדיניות מוניטרית (התאמות ריבית), מדיניות מאקרו-פרודנציאלית (צעדים ממוקדים לשוק הדיור), פיקוח רגולטורי (סטנדרטים מוגברים), ואסטרטגיית תקשורת (הכוונה מוקדמת לניהול ציפיות).ספים כמותיים מעשיים מבוססים על פרקטיקה מוסדית: יחס מחיר-הכנסה - רמות אזהרה מעל 6-8 כפולות הכנסה שנתית; יחס מחיר-שכירות - סטיות משמעותיות ממגמות ארוכות טווח (20-30% מעל המגמה); צמיחת אשראי - צמיחה שנתית באשראי משכנתאות מעל 10-15%; פעילות בנייה - התחלות בנייה מעל הביקוש הדמוגרפי באופן משמעותי.

לקחים מהמקרה הישראלי ויישומים עתידיים

השוק הישראלי מספק מקרה מבחן מובהק ליעילות זיהוי בועות באמצעות פערי שומה. הבועה בתל אביב (2010-2021) הציגה את כל האותות המוכרים: שילוש מחירים, הפרדת יחסי מחיר-שכירות ליחס של 42 שנים, ניתוק מוחלט מהכנסות מקומיות, וגידול אשראי מהיר. התיקון הקצר ב-2018-2019 הוכיח רגישות השוק למדיניות, אך התחדשות הבועה ב-2019-2021 הדגימה את הקושי בשליטה ארוכת טווח.

המקרה הישראלי מדגיש חשיבות של התערבות מדיניות מתמשכת ולא חד-פעמית, ניטור שוטף של השפעות תחליפיות (כגון מעבר לשוק השכירות), והכרה בגורמים מקומיים ייחודיים (ביקוש תפוצות, מגבלות היצע, ריכוז אורבני).

כיוונים עתידיים למחקר ומדיניות

מחקר בינתחומי צריך לשלב פרספקטיבות מתכנון ערים, סוציולוגיה, ופסיכולוגיה במקום התמקדות באקונומיקה פיננסית בלבד. מחקר שווקים מתפתחים דורש כיסוי נרחב יותר של כלכלות מתפתחות למרות שווקי הנדל"ן הגדלים שלהן והקשרים המוסדיים השונים.

כיווני מחקר מבטיחים כוללים פיתוח כלי מדיניות פרו-אקטיביים למניעת בועות במקום זיהוי ריאקטיבי, הבנה טובה יותר של מאפייני התפתחות, משך, ותבניות קריסה של בועות, מידול השפעות התערבויות שונות על יצירת בועות ויציבות שוק, ושילוב עמוק יותר של גורמים פסיכולוגיים וחברתיים במודלי בועות.

מסקנות

המחקר מאשר באופן חד-משמעי כי פערים גדולים בין גישות שומה שונות מהווים מנבא מהימן ועקבי לבועות בשוק הנדל"ן למגורים. יחסי מחיר-שכירות ומחיר-הכנסה משמשים כמדדים המהימנים ביותר כאשר הם מנותחים כראוי. גורמים התנהגותיים מגבירים משמעותית את היווצרות הבועות, במיוחד בתקופות לחץ בשוק. הקשר בין הפרדת מתודולוגיות שומה לבין היווצרות בועות מבוסס היטב, עם יחסי מחיר-שכירות ומחיר-הכנסה המשמשים כמדדים אמינים. המחקר העתידי צריך להתמקד בגישות בינתחומיות, שיפורי זיהוי בזמן אמת, והערכת יעילות מדיניות. בום הנדל"ן בעקבות COVID-19 מספק ניסוי טבעי לבדיקת מסגרות תיאורטיות חדשות ומתודולוגיות זיהוי. עבור קובעי המדיניות הישראליים, הממצאים מצביעים על הצורך במערכות ניטור מולטי-מדדים המשלבות יחסי מחירים, מדדי אשראי, ומדדים התנהגותיים, יישום מתמשך של כלים מאקרו-פרודנציאליים, והתאמת מדיניות לתנאי שוק מקומיים במקום יישום צעדים לאומיים אחידים.

Gemi פער בין גישות שומה כאינדיקטור מוביל לבועות נדל"ן: מסגרת יישומית לשוק הישראלי

תקציר מנהלים

דוח זה מציג ומבסס תזה מרכזית: פערים גדולים ומתמשכים בין תוצאות הערכה המתקבלות מגישת ההשוואה (המשקפת את מחיר השוק) לבין אלו המתקבלות מגישת ההכנסות וגישת העלות (המשקפות ערך כלכלי ופיזי) אינם מהווים אנומליה סטטיסטית גרידא, אלא איתות כמותי ובר-מדידה לקיומה של בועת נדל"ן. בעוד שגישת ההשוואה מושפעת ישירות מסנטימנט השוק, ציפיות לעליית מחירים וזמינות אשראי, גישות ההכנסות והעלות מעוגנות בעקרונות כלכליים יסודיים – תזרים מזומנים תפעולי ועלות הקמה פיזית. הפער בין הגישות, המכונה בדוח זה "פער השומה", הוא למעשה מדד מיקרו-כלכלי, ברמת הנכס הבודד, של אינדיקטורים מאקרו-כלכליים מוכרים לזיהוי בועות, כגון יחס מחיר-שכירות ויחס מחיר-עלות.ניתוח היסטורי של משבר הסאב-פריים בארצות הברית (2008) מדגים כיצד הסתמכות כמעט בלעדית על גישת ההשוואה, תוך התעלמות מערכים כלכליים יסודיים, הייתה מנגנון מרכזי בניפוח הבועה. מערכת השמאות, בפועל, סיפקה ולידציה למחירים מנופחים, ויצרה "הון עצמי פיקטיבי" שהזין את המערכת הפיננסית כולה. הרפורמות הרגולטוריות שיושמו לאחר המשבר, ובכללן שילוב מודלי הערכה אוטומטיים (AVM), מהוות הכרה מוסדית בכשל זה ובצורך לאזן את סנטימנט השוק עם מדדים מבוססי נתונים. בחינה אמפירית של שוק הנדל"ן הישראלי בין השנים 2005 ל-2025 חושפת קיומו של פער שומה כרוני והולך ומתרחב. ניתוח מדדי המחירים, דמי השכירות ועלויות הבנייה מצביע על התנתקות ברורה של מחירי הנכסים הן מערכם הכלכלי (הנגזר מתשואה) והן מערכם הפיזי (הנגזר מעלות הקמה). "פער כפול" זה, הייחודי בעוצמתו, נתמך אמנם על ידי גורמים יסודיים כמו גידול אוכלוסין ומגבלות היצע, אך מוזן באופן מובהק על ידי ציפיות ספקולטיביות וזמינות אשראי, כפי שמשתקף בפעולות המקרו-יציבותיות של בנק ישראל.לאור ממצאים אלו, הדוח מציע מסגרת פעולה לניהול סיכונים עבור בעלי עניין מרכזיים. עבור רגולטורים, מוצע לאמץ את "יחס הפער" (ערך השוואתי / ערך הכנסתי) כמדד סיכון מערכתי, ולקשור את דרישות הלימות ההון של הבנקים לרמת הפער בתיקי האשראי العقاريים שלהם. עבור מלווים, מומלץ לשלב את ניתוח הפער במודלי החיתום, ולהחשיב נכסים בעלי פער גבוה כבעלי סיכון מובנה גדול יותר. עבור משקיעים ושמאים, הדוח מדגיש את החשיבות המקצועית והאחריות הציבורית בניתוח והצגה שקופה של הפער, ככלי חיוני לקבלת החלטות מושכלות ולהתמודדות עם הסיכונים הגלומים בשוק מנופח.

חלק I: היסודות המתודולוגיים של שומת מקרקעין בישראל

ביסודו של כל ניתוח כלכלי של שוק הנדל"ן עומדת הערכת שווי הנכסים. בישראל, בדומה למקובל בעולם, התקינה השמאית מכירה בשלוש גישות שומה מרכזיות. הבנה מעמיקה של גישות אלו אינה עניין טכני בלבד; כל גישה מייצגת עדשה כלכלית נפרדת שדרכה נבחן "שווי" הנכס. גישות אלו אינן רק שלוש דרכים להגיע למספר, אלא שלושה מושגים שונים של ערך: סנטימנט שוק, תועלת כלכלית ומציאות פיזית. ההבנה כיצד כל גישה מגיבה לכוחות שוק שונים היא אבן הפינה לזיהוי אנומליות וסיכונים מערכתיים.

1.1 גישת ההשוואה: מראה לסנטימנט השוק

גישת ההשוואה היא הגישה המרכזית והמועדפת בשמאות מקרקעין, במיוחד בהערכת נכסי מגורים. מתודולוגיית הליבה שלה פשוטה ואינטואיטיבית: שווי הנכס הנישום נגזר מניתוח עסקאות מכר שבוצעו לאחרונה בנכסים דומים, תוך ביצוע התאמות נדרשות בגין הבדלים במאפיינים פיזיים, משפטיים וסביבתיים בין נכסי ההשוואה לנכס הנדון. התקינה השמאית בישראל מעניקה לגישה זו "תוקף גבוה" ברוב סוגי הנכסים, מתוך תפיסה שהיא משקפת באופן הישיר ביותר את התנהגות השחקנים בשוק – "קונה מרצון" ו"מוכר מרצון".   המשמעות הכלכלית של גישת ההשוואה חורגת מעבר לטכניקת הערכה. היא מהווה מדד ישיר של מחיר השוק והיא מושפעת באופן מובהק מגורמים פסיכולוגיים, ציפיות לעליית מחירים עתידית, תנאי אשראי וסנטימנט כללי. בדומה להערכת שווי של חברה ציבורית לפי מכפיל השוק שלה, גישת ההשוואה לוכדת את תפיסת הערך הקולקטיבית של השוק ברגע נתון, על כל הטיותיה ורגשותיה.   במצב של שוק גואה, ובמיוחד בתנאים המאפיינים בועה, גישת ההשוואה הופכת מכלי מדידה פסיבי למנגנון אקטיבי המזין את עליית המחירים. תהליך זה מתרחש כלולאת משוב (Feedback Loop) רבת עוצמה. בועות כלכליות, כפי שתיאר הכלכלן זוכה פרס נובל רוברט שילר, ניזונות מ"הדבקה פסיכולוגית", שבה ידיעות על עליות מחירים מעודדות התלהבות ומושכות משקיעים נוספים. שמאי המקרקעין, הפועל בהתאם לכללי המקצוע, משתמש בעסקאות אחרונות במחירים גבוהים כבסיס להערכתו. הערכה גבוהה זו, בתורה, מאפשרת לבנק להעניק מימון גבוה יותר כנגד הנכס, ובכך מאפשרת את ביצוע העסקה הבאה במחיר גבוה עוד יותר. כך, השמאות אינה רק משקפת את השוק, אלא מאשררת ומחזקת את הסנטימנט השולט בו. תופעה זו הייתה גורם מרכזי במשבר הפיננסי של 2008, כאשר שומות "היו שותפות ליצירת הון עצמי פיקטיבי" שאפשר מתן הלוואות מסוכנות בהיקפים עצומים.   

1.2 גישת היוון ההכנסות: עוגן ביסודות כלכליים

בניגוד לגישת ההשוואה, המתמקדת במחיר, גישת היוון ההכנסות (המכונה גם "הגישה הכלכלית") מתמקדת בערך. היא מעריכה את שווי הנכס על בסיס יכולתו להפיק תזרים הכנסות עתידי. גישה זו היא המתודה המועדפת להערכת נכסים מניבים כגון בנייני משרדים, מרכזים מסחריים ונכסי תעשייה. המתודולוגיה מבוססת על היוון ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI - Net Operating Income) של הנכס באמצעות "שיעור היוון" (Capitalization Rate) מתאים. הנוסחה הבסיסית היא:    שווי=שיעורההיווןNOI.   המשמעות הכלכלית של גישה זו היא מדידת הערך הכלכלי המהותי (Intrinsic Value) של הנכס. בדומה למודל היוון תזרימי מזומנים (DCF) להערכת חברות, היא מתעלמת מסנטימנט שוק קצר טווח ומתמקדת בתועלת הכלכלית ארוכת הטווח שהנכס צפוי להניב לבעליו. חישוב מדויק דורש ניתוח קפדני של מספר משתנים: הכנסה פוטנציאלית ברוטו (PGI), שיעור אובדן הכנסות עקב תפוסה חלקית וגבייה (Vacancy and Credit Loss), וסך כל הוצאות התפעול (ביטוח, ניהול, תחזוקה, ארנונה וכו') כדי לגזור את ה-NOI. המשתנה הקריטי ביותר הוא שיעור ההיוון, המשקף את התשואה הנדרשת על ידי משקיע עבור הסיכון הגלום בנכס. שיעור זה נגזר מעסקאות בנכסים דומים ומושפע מתנאי השוק הכלליים. רגישות השווי לשיעור ההיוון היא גבוהה ביותר; שינוי של 1% בשיעור ההיוון יכול להוביל לשינוי של למעלה מ-12% בשווי הנכס.   ההשוואה בין תוצאות גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות מספקת תובנה רבת עוצמה. הגדרה אקדמית מרכזית לבועת נדל"ן היא התנתקות מתמשכת ומשמעותית של יחס המחיר-שכירות (Price-to-Rent Ratio) מהממוצע ההיסטורי שלו. גישת ההשוואה מספקת את ה"מחיר" (Price) במשוואה זו. גישת היוון ההכנסות, המבוססת על תזרים ההכנסות משכירות, מספקת את הבסיס ל"שכירות" (Rent). לכן, כאשר שמאי מעריך נכס מניב ומגיע לתוצאה X באמצעות גישת ההשוואה ולתוצאה Y באמצעות גישת היוון ההכנסות, היחס    X/Y מהווה פרוקסי מקצועי, ברמת הנכס הבודד, ליחס המאקרו-כלכלי של מחיר-שכירות. פער גדול, שבו X>>Y, הוא אינדיקציה ישירה לכך שמחיר השוק התנתק מהתועלת הכלכלית היסודית של הנכס, וכי הרוכשים מסתמכים על ציפיות לעליית ערך עתידית (ספקולציה) ולא על התשואה השוטפת כדי להצדיק את המחיר. זוהי, למעשה, הגדרת הליבה של בועה.   

1.3 גישת העלות: קו בסיס של מציאות פיזית

גישת העלות מציעה פרספקטיבה שלישית, המעוגנת במציאות הפיזית וההנדסית. על פי גישה זו, שווי הנכס הוא סך שווי הקרקע (כאילו הייתה פנויה) בתוספת עלות ההקמה הנוכחית של המבנים והפיתוח, בניכוי פחת מצטבר. הפחת כולל לא רק פחת פיזי (בלאי), אלא גם פחת פונקציונלי (חוסר התאמה לסטנדרטים מודרניים) ופחת חיצוני (השפעות סביבתיות שליליות).   העיקרון הכלכלי המנחה את הגישה הוא עקרון התחלוף (Principle of Substitution): קונה רציונלי לא ישלם עבור נכס קיים יותר מאשר העלות הנדרשת להקמת נכס חלופי בעל תועלת זהה. גישה זו מספקת "תקרה רציונלית" לשווי, והיא רלוונטית במיוחד להערכת מבנים חדשים, מבנים ייעודיים (כמו בתי ספר או בתי חולים) שאין להם שוק עסקאות פעיל, או לצורך בדיקות כדאיות של פרויקטים. עם זאת, אמינותה פוחתת בנכסים ישנים, שבהם הערכת הפחת היא מורכבת ונתונה לשיקול דעת רחב, והיא פחות משקפת את סנטימנט השוק ותפיסות ערך סובייקטיביות.   בדומה לפער בין גישת ההשוואה לגישת ההכנסות, גם הפער בין גישת ההשוואה לגישת העלות נושא משמעות כלכלית עמוקה. אינדיקטור מוכר נוסף לקיומה של בועה הוא מצב שבו מחירי השוק עולים באופן משמעותי על עלות ההקמה הפיזית של הנכס. גישת ההשוואה מודדת את    מחיר השוק, בעוד שגישת העלות מודדת את עלות ההקמה. פער גדול, שבו ערך ההשוואה גבוה משמעותית מערך העלות, יכול להצביע על אחד משני מצבים: או שמגבלות היצע חמורות (למשל, מחסור בקרקעות זמינות) מונעות מהשוק להגיב בעליית בנייה, או שביקוש ספקולטיבי מנפח את המחירים לרמות שאינן קשורות למציאות הפיזית. בשני המקרים, מדובר באות אזהרה. בישראל, קיימים שני מדדים רשמיים המאפשרים לבחון פער זה ברמה המאקרו-כלכלית: "מדד מחירי הדירות" (המשקף את גישת ההשוואה) ו"מדד תשומות הבנייה למגורים" (המהווה רכיב מרכזי בגישת העלות). התנתקות בין שני מדדים אלו לאורך זמן מספקת תמונה רחבה של הפער הנצפה ברמת השומה הבודדת.   

1.4 סינתזה והיררכיה רגולטורית בישראל

התקינה השמאית בישראל, כפי שבאה לידי ביטוי בתקנים של מועצת שמאי המקרקעין, לא רק מכירה בשלוש הגישות אלא גם קובעת היררכיה ביניהן ומחייבת את השמאי לבצע סינתזה מושכלת. תקן 2, העוסק בנכסים בנויים, ותקן 3, העוסק בקרקע, מגדירים עבור סוגי נכסים שונים את רמת ה"תוקף" (רלוונטיות) של כל גישה.   התקנים מחייבים את השמאי ליישם את כל הגישות שהן בעלות תוקף גבוה או בינוני עבור הנכס הנישום. במקרה שבו יושמו מספר גישות, על השמאי לקבוע את השווי הסופי באמצעות שקלול מושכל של התוצאות, כאשר המשקל הניתן לכל גישה משקף את מידת התוקף שלה ואת איכות ומהימנות נתוני הבסיס שעליהם הסתמכה. חובה רגולטורית זו הופכת את ניתוח הפערים בין הגישות לא רק לתרגיל אקדמי, אלא לחלק אינהרנטי מהפרקטיקה המקצועית. היא מספקת את התשתית הנורמטיבית לטענה המרכזית של דוח זה: הפערים אינם טעויות מדידה, אלא נתונים בעלי משמעות כלכלית עמוקה שיש לנתח.   

טבלה 1: היררכיית תוקף גישות השומה לפי סוגי נכסים (מבוסס על תקני שמאות ישראליים)

מקור: עיבוד נתונים מתקנים 2 ו-3 של מועצת שמאי המקרקעין. גישת העלות בקרקע מיושמת כ"חילוץ יתרת הקרקע" משווי בנוי, ולכן תוקפה תלוי בתוקף הגישה ששימשה להערכת השווי הבנוי.   

חלק II: הארכיטקטורה הכלכלית של בועות ספקולטיביות

כדי להשתמש בפערי שומה ככלי לזיהוי בועה, חיוני להגדיר באופן מדויק את התופעה שאותה אנו מבקשים למדוד. בועה כלכלית אינה רק תקופה של עליות מחירים חדות; זהו מצב מורכב יותר, המאופיין בהתנתקות של מחירי נכסים מערכם הכלכלי היסודי, המוזנת על ידי פסיכולוגיה קולקטיבית וציפיות ספקולטיביות. הבנת המבנה הכלכלי של בועה מאפשרת לנו לראות כיצד גישות השומה השונות לוכדות היבטים שונים של תופעה זו.

2.1 הגדרת תופעת הבועה: התנתקות מחיר-ערך יסודי

הגדרה כלכלית רובסטית של בועה מתארת מצב שבו מחירי נכסים עולים באופן חד ומהיר לרמות שאינן פרופורציונליות ואינן ניתנות להסבר על ידי גורמים כלכליים יסודיים (fundamentals) כגון הכנסה פנויה, תשואה מהשכרה או עלויות הקמה. העלייה במחירים אינה נובעת משיפור אמיתי בתועלת הכלכלית של הנכס, אלא מוזנת מציפיות של השחקנים בשוק שהמחירים ימשיכו לעלות בעתיד. תופעה זו, המכונה לעיתים "שגשוג אי-רציונלי" (Irrational Exuberance), יוצרת דינמיקה של נבואה המגשימה את עצמה: הפחד להחמיץ את העליות (FOMO) דוחף רוכשים נוספים לשוק, מה שמגביר את הביקוש ומצדיק, לכאורה, את המחירים הגבוהים.   רוברט שילר, שחקר לעומק את הפסיכולוגיה של שווקים פיננסיים, טוען כי בועות מוזנות ומתקיימות על ידי "נרטיבים" – סיפורים משכנעים שמצדיקים את רמות המחירים הגבוהות ומתפשטים בקרב הציבור באמצעות "הדבקה פסיכולוגית". נרטיבים נפוצים בשוקי נדל"ן כוללים אמירות כמו "הביקוש תמיד עולה", "קרקע היא משאב מוגבל", או "הריבית תישאר נמוכה לנצח". נרטיבים אלו מפחיתים את תפיסת הסיכון ומעודדים לקיחת מינוף גבוה, מתוך אמונה שהשבחת הנכס העתידית תכסה את העלויות.   המאפיין המהותי של בועה הוא חוסר הקיימות שלה. מכיוון שהמחירים מנותקים מהערך היסודי, הם תלויים לחלוטין בהמשך קיומן של הציפיות החיוביות. ברגע שהנרטיב נסדק – עקב עליית ריבית, שינוי רגולטורי, מיתון כלכלי או פשוט תחושת מיצוי – הציפיות מתהפכות. הביקוש הספקולטיבי נעלם, ולעיתים קרובות הופך להיצע אגרסיבי. התוצאה היא "התפוצצות" הבועה: ירידת מחירים מהירה וחריפה, שלעיתים קרובות מביאה את המחירים אל מתחת לערכם היסודי, וגורמת למשבר פיננסי רחב היקף.   

2.2 יחס מחיר-שכירות: האינדיקטור המרכזי לבועה

הכלי האנליטי המרכזי והמקובל ביותר לזיהוי בועות נדל"ן הוא יחס מחיר-שכירות (Price-to-Rent Ratio). יחס זה משווה את מחיר הרכישה של נכס לדמי השכירות השנתיים שניתן להפיק ממנו. הרציונל הכלכלי פשוט: דמי השכירות מייצגים את התשואה הכלכלית השוטפת שהנכס מייצר, בדומה לדיבידנד במניה. מחיר הרכישה, לעומת זאת, מגלם לא רק את ערך ההיוון של תזרים השכירויות העתידי, אלא גם ציפיות לעליית ערך.   כאשר יחס מחיר-שכירות עולה באופן חד וחורג מהמגמה ההיסטורית ארוכת הטווח, זהו סימן מובהק שהשוק מתמחר "פרמיה ספקולטיבית" גבוהה. במילים אחרות, כדאיות הרכישה נשענת פחות על התזרים השוטף ויותר על ההנחה שהמחירים ימשיכו לעלות. מחקרים כלכליים מראים כי יחס זה נוטה לחזור לממוצע (mean-reverting) לאורך זמן; לכן, חריגה קיצונית ומתמשכת מהממוצע היא אות אזהרה חזק לקיומה של בועה. אף על פי שהיחס המסורתי בישראל גבוה מבחינה מבנית בהשוואה למדינות אחרות, מה שחשוב לזיהוי בועה הוא השינוי ביחס ומידת הסטייה שלו מהמגמה ההיסטורית שלו עצמו.   החיבור בין אינדיקטור מאקרו-כלכלי זה לבין הפרקטיקה השמאית הוא ישיר ומובהק, כפי שפורט בפרק 1.2. הפער בין הערכת השווי בגישת ההשוואה (המשקפת את ה"מחיר") לבין הערכת השווי בגישת היוון ההכנסות (המשקפת את ערך ה"שכירות" המהוון) הוא יישום מעשי, ברמת הנכס הבודד, של מדידת יחס מחיר-שכירות.

2.3 יחס מחיר-עלות: אינדיקטור מאשש

אינדיקטור משלים וחשוב לא פחות הוא יחס מחיר-עלות (Price-to-Cost Ratio). תיאוריה כלכלית בסיסית גורסת כי בשוק תחרותי, מחיר של מוצר אינו יכול לסטות באופן משמעותי וקבוע מעלות הייצור שלו. בתחום הנדל"ן, משמעות הדבר היא שמחירי השוק של נכסים (הערך הנגזר מגישת ההשוואה) לא אמורים להיות גבוהים באופן קיצוני מעלות ההקמה החלופית שלהם (הערך הנגזר מגישת העלות).   פער גדול בין מחיר לעלות יכול לנבוע משתי סיבות עיקריות. הראשונה היא סיבה יסודית: מגבלות חמורות על היצע הבנייה (למשל, מחסור בקרקעות, בירוקרטיה תכנונית) המונעות מהשוק להגיב לביקושים הגוברים באמצעות הגדלת הבנייה. השנייה היא סיבה ספקולטיבית: ביקוש מוגבר, שאינו נובע מצרכים אמיתיים אלא מציפיות לעליית מחירים, מנפח את המחירים לרמה שהיזמים והקבלנים אינם יכולים להדביק. במציאות, שני הגורמים לרוב משולבים זה בזה ויוצרים תנאים אידיאליים להיווצרות בועה. הביקוש הספקולטיבי מנצל את מגבלות ההיצע היסודיות כדי להצדיק את עליית המחירים, מה שמחריף עוד יותר את הפער.   כפי שהודגם בפרק 1.3, הפער בין גישת ההשוואה לגישת העלות מספק מדידה ישירה של יחס זה. הוא מאפשר לכמת את הפרמיה שהשוק מוכן לשלם מעל ומעבר לעלות הפיזית של הנכס, ובכך משמש ככלי מאשש וחשוב בניתוח מצב השוק.

חלק III: תקדים אמפירי: משבר 2008 בארה"ב כמקרה בוחן

כדי לבסס את הטענה שהפער בין גישות השומה הוא אינדיקטור לבועה, חיוני לבחון את התיאוריה בהקשר של אירוע היסטורי מובהק. משבר הסאב-פריים בארצות הברית בשנת 2008 מהווה מקרה בוחן קלאסי, המדגים באופן טרגי כיצד כשלים במתודולוגיות הערכת שווי לא היו רק תוצאה של הבועה, אלא מנגנון מרכזי שאפשר את ניפוחה והוביל לקריסה פיננסית עולמית.

3.1 כשל הערכת השווי כמאיץ משבר

במהלך שנות ה-2000 המוקדמות, שוק הדיור האמריקאי חווה גאות חסרת תקדים. בלב המערכת הפיננסית שתמכה בגאות זו עמדה מערכת השמאות. בפועל, המערכת כולה הסתמכה באופן כמעט בלעדי על גישת ההשוואה. שמאי מקרקעין נדרשו, במפורש או במרומז, "לפגוע במספר" (hit the number) – כלומר, לספק הערכת שווי שתאמה את מחיר החוזה המנופח בין הקונה למוכר. עסקאות קודמות, שבעצמן היו מנופחות על ידי ביקוש ספקולטיבי ואשראי זול, שימשו כהצדקה לעסקאות הבאות, במחירים גבוהים עוד יותר.   מנגנון זה יצר "הון עצמי פיקטיבי". לדוגמה, בית שנרכש ב-$200,000 וקיבל הערכת שווי של $300,000 שנה לאחר מכן, איפשר לבעליו למחזר את המשכנתא ולקחת הלוואה נוספת כנגד ההון ה"נוסף" של $100,000. הון פיקטיבי זה שימש לצריכה או לרכישת נכסים נוספים, והזין את הכלכלה כולה. תהליך זה הואץ על ידי תהליכי איגוח (Securitization): הבנקים לא החזיקו את ההלוואות המסוכנות במאזניהם, אלא ארזו אותן לתוך ניירות ערך מורכבים (MBS ו-CDO) ומכרו אותן למשקיעים ברחבי העולם. למעשה, לכל השחקנים בשרשרת – מתווכי המשכנתאות, השמאים, הבנקים וסוכנויות הדירוג – היה תמריץ כלכלי להמשיך את התהליך ולקבל את הערכות השווי המנופחות. הקושי להעריך את שוויים האמיתי של ניירות ערך מורכבים אלו היה בלב הכשל המערכתי.   בתוך המערכת הזו, הערכים היסודיים, שהיו יכולים להתקבל מגישת ההכנסות (על בסיס דמי שכירות אפשריים) או מגישת העלות (על בסיס עלות בנייה), נדחקו הצידה והתעלמו מהם כמעט לחלוטין. הפער בין מחיר השוק (שנקבע על ידי גישת ההשוואה) לבין הערך היסודי הלך ותפח לממדים עצומים, אך למערכת לא היה מנגנון בלימה פנימי. השמאות, שאמורה הייתה לשמש כבלם, הפכה למאיץ.   

3.2 ניתוח אקדמי בדיעבד: כימות הפער

לאחר התפוצצות הבועה, מחקרים אקדמיים רבים ניתחו את הגורמים למשבר ואיששו את קיומו של פער עצום בין מחירים לערכים יסודיים. עבודתם החלוצית של קייס ושילר, שהובילה לפיתוח מדד מחירי הבתים הנושא את שמם, הראתה כי מחירי הדיור מפגינים מומנטום חזק ויכולים לסטות באופן משמעותי מערכים יסודיים כמו עלויות בנייה והכנסה פנויה לאורך תקופות ארוכות. הסקרים שערכו בקרב רוכשי דירות בשווקים "חמים" הוכיחו כי ציפיות לעליית מחירים עתידית היו גורם מרכזי בביקוש, ולא שיקולים כלכליים רציונליים.   מחקרים אחרים מצאו פער עצום ומתמשך בין דמי השכירות בפועל לבין "עלות המשתמש" (user cost) – מדד כלכלי המשקף את העלות השנתית של בעלות על בית (הכוללת ריבית, מסים, תחזוקה, ובניכוי עליית הערך הצפויה). פער זה נתפס כ"כשל ארביטראז'" בין שוק השכירות לשוק הבעלות, המצביע על כך שהשווקים התנהלו באופן בלתי תלוי זה בזה.   מודלים מאקרו-כלכליים שנבנו לאחר המשבר הגיעו למסקנה כי הגורם הדומיננטי מאחורי תנודות המחירים לא היה רק אשראי זול, אלא שינוי בציפיות ובאמונות של הציבור לגבי הביקוש העתידי לדיור. במילים אחרות, המשבר היה בראש ובראשונה תוצר של בועה נרטיבית.   

3.3 רפורמות רגולטוריות לאחר המשבר: הכרה בכשל

המשבר הוביל להכרה רחבה בכך שהטיה שיטתית בהערכות שווי הייתה גורם מרכזי, והוביל לרפורמות משמעותיות בתהליך השמאות בארה"ב. אחת הרפורמות המרכזיות הייתה אימוץ נרחב של מודלי הערכה אוטומטיים (AVMs - Automated Valuation Models) על ידי הגופים הממשלתיים המבטחים משכנתאות (GSEs), פאני מיי ופרדי מאק. גופים אלו בודקים כיום באופן שגרתי כל שומה אנושית מול הערכה המתקבלת מ-AVM.   ניתן לראות ברפורמה זו הכרה מוסדית בחשיבות ניתוח הפערים בין גישות השומה. ה-AVM, המבוסס על ניתוח סטטיסטי של מאגרי נתונים עצומים על עסקאות ומאפייני נכסים, הוא למעשה יישום ממוחשב ורב-עוצמה של גישת ההשוואה. השמאי האנושי, לעומת זאת, נדרש כעת להצדיק את הערכתו, במיוחד אם היא סוטה מהערכת ה-AVM, על בסיס גורמים שהמודל האוטומטי אינו יכול "לראות". גורמים אלו הם בדיוק המרכיבים של גישות העלות וההכנסות: מצב פיזי ספציפי של הנכס (בלאי, צורך בשיפוצים), איכות בנייה, פוטנציאל הכנסה ייחודי, וגורמי פחת חיצוניים.   כך, המערכת הרגולטורית החדשה יצרה, הלכה למעשה, דיאלוג מתמיד בין הגישות: ה-AVM קובע את ערך ה"השוואה", והשמאי האנושי מאמת, מאתגר ומעדן אותו באמצעות עקרונות "עלות" ו"הכנסות". תהליך זה ממסד את ניתוח הפערים שהדוח הנוכחי מציע, והופך אותו מכלי אנליטי לחלק מובנה בתהליך ניהול הסיכונים של מערכת המשכנתאות הגדולה בעולם.

חלק IV: ניתוח אמפירי של שוק הנדל"ן הישראלי (2005-2025)

לאחר שהונחו היסודות התיאורטיים והתקדימים ההיסטוריים, חלק זה מיישם את מסגרת הניתוח על שוק הנדל"ן הישראלי. באמצעות בחינת נתונים מאקרו-כלכליים לאורך שני עשורים, ניתן לזהות ולכמת את הפערים בין מחירי השוק לבין ערכים יסודיים, ולנתח את תגובת המערכת הרגולטורית למצב זה.

4.1 ההקשר המאקרו-כלכלי

שוק הנדל"ן הישראלי פועל בסביבה כלכלית וחברתית ייחודית. כדי להבין את הדינמיקה של המחירים, יש לבחון מספר מדדי מפתח לאורך זמן. הטבלה הבאה מרכזת נתונים חיוניים המשקפים את התפתחות השוק בין השנים 2005 ל-2025, ומספקת את התשתית לניתוח הפערים.

טבלה 2: אינדיקטורים כלכליים מרכזיים של שוק הנדל"ן בישראל (2005-2025)

מקור: עיבוד נתונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל ו-OECD. נתוני תשומות בנייה ויחס מחיר-שכירות לפני 2015 מבוססים על הערכות ושחזורים ממגמות ידועות.   ניתוח הנתונים חושף מספר מגמות מרכזיות. ראשית, קיימת עליית מחירים מתמשכת ועקבית מאז משבר 2008, עם האצה משמעותית בשנים האחרונות. עלייה זו התרחשה במקביל לתקופה ארוכה של ריבית אפסית, שהוזילה את עלות המימון והגבירה את הביקוש. שנית, בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה גם במדד תשומות הבנייה, עקב שיבושים בשרשראות האספקה העולמיות, מחסור בכוח אדם ועליית מחירי חומרי גלם. שלישית, למרות התייקרות המימון (עליית ריבית בנק ישראל) והאטה מסוימת בהיקף העסקאות, מחירי הדירות המשיכו לעלות, אם כי בקצב מתון יותר.   

4.2 מידול והמחשה של הפער

כדי להמחיש את הפער בין מחירים לערכים יסודיים, ניתן לנרמל את שלושת המדדים המרכזיים – מדד מחירי הדירות, מדד דמי השכירות (כפי שמשתקף במדד ה-OECD) ומדד תשומות הבנייה – לבסיס משותף (לדוגמה, 2010=100) ולהציגם על גרף אחד. ניתוח גרפי כזה יחשוף באופן ויזואלי את התפתחות הפערים לאורך זמן. השטח שבין קו מדד מחירי הדירות לבין שני הקווים האחרים מייצג את "פער השומה" המאקרו-כלכלי. ניתן לזהות בבירור תקופות שבהן הפער מתרחב באופן דרמטי. לדוגמה, התקופה שלאחר 2011 מאופיינת בהאצה של מדד מחירי הדירות, בעוד שמדד דמי השכירות עולה בקצב מתון בהרבה. מצב זה הוא סימן אזהרה מובהק להתנתקות המחיר מהערך הכלכלי-תפעולי של הנכסים.   יתרה מכך, הניתוח חושף תופעה של "פער כפול" בשוק הישראלי. לא רק שמחירי הדירות התנתקו מערך השכירות שלהם (כפי שמשתקף ביחס מחיר-שכירות הגבוה ), אלא שהם גם התנתקו מעלות ההקמה הפיזית שלהם. אף על פי שמדד תשומות הבנייה עלה משמעותית, מדד מחירי הדירות עלה בקצב מהיר עוד יותר. פער כפול זה מצביע על כך שמחירי השוק נתמכים על ידי גורמים שחורגים הן מהתועלת הכלכלית השוטפת והן מהמציאות הפיזית-הנדסית. גורמים אלו כוללים, מצד אחד, יסודות אמיתיים וחזקים כמו גידול אוכלוסין, העדפה תרבותית לבעלות על דירה וכניסת הון מחו"ל. אך מצד שני, הם כוללים גם מרכיבים ספקולטיביים מובהקים: ציפיות להמשך עליות מחירים ונגישות לאשראי זול (לפחות עד לעליית הריבית האחרונה), שהם סימני ההיכר של בועה.   

4.3 פרספקטיבת בנק ישראל ופעולותיו

בנק ישראל, כרגולטור המופקד על היציבות הפיננסית, עוקב בדאגה אחר ההתפתחויות בשוק הנדל"ן. לאורך השנים, הבנק פרסם אזהרות רבות בנוגע לסיכונים הגלומים בשוק, תוך ציון רמות המינוף הגבוהות של משקי הבית והפוטנציאל לתיקון מחירים חד. מחקרי הבנק מכירים בקיומו של פער מחיר-שכירות, אם כי הפרשנות למשמעותו נתונה לוויכוח. מחקר מ-2019, למשל, העריך כי מחירי הדירות גבוהים בכ-5.5% מערכם היסודי, אך טען במקביל שכמחצית מעליית המחירים בין 2008 ל-2011 הייתה תיקון לתמחור חסר שקדם לה. עמדה זו מדגישה את מורכבות הניתוח ואת הקושי להכריז באופן חד-משמעי על קיומה של בועה.   עם זאת, פעולותיו של בנק ישראל מדברות בעד עצמן. הבנק נקט בשורה של צעדים מאקרו-יציבותיים (macroprudential) שנועדו לצנן את השוק ולהפחית את הסיכון המערכתי. צעדים אלו כללו הגבלות על יחס המימון (LTV), דרישות הון עצמי גבוהות יותר, ובאופן משמעותי יותר לאחרונה, איתות על כוונה להגדיל את דרישות הלימות ההון מבנקים המעניקים אשראי בסיכון גבוה לקבלנים ולרוכשי דירות.   ניתן לפרש פעולות אלו כהכרה שבשתיקה בקיומו של סיכון בועה. הדאגה המרכזית של בנק ישראל אינה מחירי הדירות כשלעצמם, אלא יציבות המערכת הבנקאית במקרה של התפוצצות הבועה. דרישה להגדלת כריות ההון היא כלי קלאסי שנועד להבטיח שהבנקים יוכלו לספוג גל של הפסדי אשראי, שעלול להתרחש בתרחיש של ירידת מחירי נכסים חדה במקביל לעליית ריבית – התרחיש המדויק של התפוצצות בועה. לכן, גם אם הרטוריקה הרשמית של הבנק נזהרת משימוש במונח "בועה", פעולותיו הרגולטוריות מדגימות הערכת סיכונים ברורה, שלפיה קיים סיכון ממשי לתיקון מחירים משמעותי, ויש לבודד את המערכת הפיננסית מפני השלכותיו.   

חלק V: מסקנות ומסגרת פעולה

הניתוח שהוצג בדוח זה, המשלב יסודות תיאורטיים, תקדימים היסטוריים ויישום אמפירי לשוק הישראלי, מוביל למסקנות ברורות ומאפשר לגבש מסגרת פעולה לניהול הסיכונים הנשקפים מהמצב הנוכחי. הסינתזה של הממצאים מדגישה כי הפער בין גישות השומה אינו כלי תיאורטי בלבד, אלא מדד חיוני להבנת הדינמיקה של שוק הנדל"ן.

5.1 סינתזה: פירוש הפער בהקשר הישראלי

המסקנה המרכזית העולה מהדוח היא כי פער גדול, מתמשך ומתרחב בין הערך המתקבל מגישת ההשוואה לבין הערכים המתקבלים מגישות ההכנסות והעלות, מהווה אינדיקטור רב-עוצמה לקיומה של בועת נדל"ן. הניתוח האמפירי של השוק הישראלי מאשש כי פער כזה אכן קיים וגדל באופן משמעותי בעשור האחרון. עם זאת, חשוב להבחין בין המצב בישראל לבין התקדים של משבר 2008 בארה"ב. בעוד שבשני המקרים ניתן לזהות התנתקות של מחירים מערכים יסודיים, מקורות הבעיה והמאפיינים שלה שונים. הבועה האמריקאית הוזנה על ידי חדשנות פיננסית חסרת רסן (איגוח מורכב של משכנתאות סאב-פריים) וסטנדרטים נמוכים באופן קיצוני של חיתום אשראי. המצב בישראל, לעומת זאת, נראה מורכב יותר: הוא נשען על גורמים יסודיים חזקים (גידול דמוגרפי, מחסור מבני בהיצע קרקעות) שמעניקים "הצדקה" מסוימת למחירים הגבוהים. יחד עם זאת, על בסיס יסודות אלו, התפתחה דינמיקה בועתית המאופיינת במינוף גבוה, ציפיות ספקולטיביות, ותרבות של "המחירים רק עולים". הטבלה הבאה מסכמת את ההשוואה:   

טבלה 3: ניתוח השוואתי של פער השומה: ארה"ב (2002-2008) מול ישראל (2015-2025)

|ההשוואה מבהירה כי בעוד הסיכון בישראל אינו זהה לזה שהתממש בארה"ב, הוא ממשי ונובע מאותה מחלה בסיסית: התנתקות המחירים מהכלכלה הריאלית.

5.2 מסגרת לניהול סיכונים עבור בעלי עניין

ההבנה כי פער השומה הוא מדד לסיכון מערכתי מאפשרת לגבש המלצות קונקרטיות:

• לרגולטורים (בנק ישראל, רשות ניירות ערך):
  1. אימוץ "יחס הפער" כמדד סיכון: יש להגדיר ולפרסם באופן רשמי את "יחס הפער" (ערך השוואה / ערך הכנסות) כמדד מרכזי לניטור היציבות בשוק הנדל"ן המניב.
  2. דרישות דיווח בשומות: יש לחייב שמאי מקרקעין, בתקן מחייב, לדווח באופן כמותי ומילולי על גודל הפער בין הגישות בשומות לנכסים מניבים ולהשקעה, ולהתייחס למשמעותו.
  3. הלימות הון דינמית: יש לקשור את דרישות הלימות ההון מהבנקים ישירות לרמת הפער הממוצעת בתיק האשראי العقاري שלהם. ככל שהפער בנכסים המשמשים כבטוחה גדול יותר, כך הבנק יידרש להחזיק יותר הון כנגד הלוואות אלו.
• למלווים (בנקים וגופי מימון):
  1. שילוב "יחס הפער" בחיתום: יש לשלב את ניתוח הפער כפרמטר במודלי החיתום. הלוואה המיועדת לרכישת נכס עם יחס פער גבוה צריכה להיות מסווגת כבעלת סיכון גבוה יותר, מה שיכול להתבטא בדרישה להון עצמי גבוה יותר או בריבית גבוהה יותר, ללא קשר לדירוג האשראי של הלווה.
  2. מבחני קיצון מבוססי פער: יש לבצע מבחני קיצון (Stress Tests) על תיקי האשראי, המדמים תרחיש שבו הערך מגישת ההשוואה מתכנס כלפי מטה לעבר הערך מגישת ההכנסות.
• למשקיעים:
  1. בדיקת נאותות תלת-גישתית: יש להשתמש בניתוח שלוש הגישות כחלק בלתי נפרד מבדיקת הנאותות. ערך ההשוואה מציין את המחיר שחייבים לשלם היום; ערך ההכנסות מציין את השווי הכלכלי של הנכס. הפער ביניהם הוא "הפרמיה הספקולטיבית" שהמשקיע משלם.
  2. הערכת סיכון תשואה: יש להבין שהתשואה על ההשקעה תלויה באופן קריטי בהמשך קיומה של הפרמיה הספקולטיבית. השקעה בנכס עם פער גבוה היא הימור על המשך עליית המחירים, ולא השקעה המבוססת על תזרים מזומנים.
• לשמאי המקרקעין:
  1. אחריות מקצועית מורחבת: על קהילת השמאים לאמץ אחריות מקצועית שחורגת מ"פגיעה במספר". שומה המציגה פער משמעותי בין הגישות צריכה לכלול פרק ניתוח מפורש המסביר את הפער ומזהיר מפני הסיכונים הגלומים בקיימות הערך המבוסס על סנטימנט השוק. גישה זו לא רק משרתת את האינטרס הציבורי, אלא גם מגנה על השמאי מפני אחריות משפטית במקרה של התפוצצות בועה.   

5.3 המלצות מדיניות ומחקר עתידי

מעבר לניהול הסיכונים הקיים, יש לפעול לטיפול בשורשי הבעיה ולשיפור ההבנה של השוק:

• מדיניות:
  1. הגברת שקיפות בשוק השכירות: יש לקדם מהלכים להקמת מאגר נתונים ארצי, אמין ונגיש על עסקאות שכירות. שקיפות כזו תחזק את היכולת לבצע הערכות מהימנות בגישת ההכנסות ותספק לכלל השוק אמת מידה ברורה יותר לערך כלכלי.
  2. טיפול במגבלות ההיצע: במקביל לריסון הביקוש הספקולטיבי, מדיניות ממשלתית חייבת להתמקד בהסרת חסמים מבניים בצד ההיצע – קיצור תהליכי תכנון, שחרור קרקעות והתמודדות עם כשל השוק בתכנון מוניציפלי – שהם הגורמים היסודיים המספקים את הנרטיב לעליות המחירים.   
• מחקר עתידי:
  1. חקר גמישות ההיצע: יש צורך במחקר אקדמי מעמיק שיכמת את גמישות היצע הדיור בישראל באזורים שונים. הבנה טובה יותר של האופן שבו הבנייה מגיבה (או לא מגיבה) לעליית מחירים היא קריטית למידול מדויק של השוק.
  2. ניתוח נרטיבים בשוק הישראלי: יש לערוך מחקר, ברוח עבודתו של שילר, שיבחן את הנרטיבים הספציפיים המניעים את התנהגות רוכשי הדירות בישראל, את מידת השפעתם על קבלת ההחלטות ואת ערוצי ההפצה שלהם. מחקר כזה יספק תובנות חיוניות על הפסיכולוגיה של הבועה המקומית.

ניתוח נרטיבים הוא כלי חיוני להבנת הפסיכולוגיה של בועות כלכליות. להלן מחקר מעמיק, ברוח עבודתו של הכלכלן רוברט שילר, המנתח את הנרטיבים המרכזיים המניעים את התנהגות השחקנים בשוק הנדל"ן הישראלי.

כלכלת הנרטיבים של שוק הנדל"ן הישראלי: חקר הסיפורים המניעים את השוק

מבוא: מעבר למספרים, אל הסיפור

כלכלת הנרטיבים, תחום מחקר שחלוץ בו הוא חתן פרס נובל רוברט שילר, גורסת כי תנודות כלכליות משמעותיות אינן מונעות רק על ידי נתונים יבשים ומודלים רציונליים. הן מוזנות, מואצות, ולעיתים אף נגרמות, על ידי סיפורים – נרטיבים – שמתפשטים באופן ויראלי בקרב הציבור, מעצבים את תפיסותיו ומשפיעים על קבלת ההחלטות שלו.¹ נרטיבים אלה, שהם לעיתים קרובות פישוט-יתר של מציאות מורכבת, הופכים למעין "אמיתות" קולקטיביות שקשה לערער עליהן.³שוק הנדל"ן הישראלי מהווה כר פורה במיוחד לחקר נרטיבים. במשך למעלה מעשור, השוק מאופיין בעליות מחירים כמעט רציפות, המנותקות לעיתים קרובות ממדדים כלכליים יסודיים. בעוד שגורמים כמו היצע מוגבל וריבית נמוכה מספקים הסבר חלקי, הם אינם מסבירים במלואה את הפסיכולוגיה ההמונית, את תחושת הדחיפות, ואת הנכונות של משקי בית ליטול על עצמם מינוף עצום. כדי להבין את הדינמיקה הזו, עלינו לבחון את הסיפורים שהישראלים מספרים לעצמם על נדל"ן. מחקר זה מזהה ומנתח ארבעה נרטיבים מרכזיים שמעצבים את השוק.

1. נרטיב העל: "דירה בישראל – מבצר תרבותי ונכס נצחי"

זהו הנרטיב הבסיסי והעמוק ביותר, המהווה את התשתית הפסיכולוגית לכל האחרים. על פי נרטיב זה, בעלות על דירה בישראל אינה רק החלטה פיננסית, אלא אקט תרבותי, ציוני ומשפחתי.⁵

• מקורות הנרטיב ועוצמתו: הנרטיב שואב את כוחו מההיסטוריה של העם היהודי ומהאתוס הציוני של התיישבות וקביעת עובדות בשטח. הבית נתפס כעוגן של יציבות וביטחון בסביבה גיאופוליטית הפכפכה.⁶ הוא מסמל את המעבר לבגרות, את הקמת המשפחה ואת ההצלחה האישית.⁸ התרבות הישראלית, בניגוד לתרבויות מערביות אחרות, רואה בבעלות על דירה ערך עליון, כמעט חובה, ונכס שמורישים לדורות הבאים.⁵
• התפשטות והשפעה: נרטיב זה מועבר מדור לדור, ומוטמע דרך נורמות חברתיות ולחץ משפחתי.⁸ שיעור הבעלות הגבוה על דירות בישראל (כ-66.5% עד 70%) הוא גם תוצאה של הנרטיב וגם גורם המחזק אותו.¹⁰ התקשורת והשיח הציבורי מתייחסים לבעלות על דירה כאל שאיפה ישראלית בסיסית.⁸
• השלכה כלכלית: נרטיב זה יוצר ביקוש קשיח מבנית, שאינו רגיש לחלוטין למחיר. הוא גורם לרוכשים פוטנציאליים לתפוס את רכישת הדירה כהכרח, גם במחיר של השתעבדות כלכלית ארוכת שנים, ובכך מפחית את הרגישות לסיכון הכרוך במחירים גבוהים.⁹

2. הנרטיב הדומיננטי: "המחירים רק עולים"

זהו הנרטיב המניע את הפעולה בשוק, והוא הגרסה המקומית של מה ששילר מכנה "שגשוג אי-רציונלי".¹² הנרטיב פשוט ומדבק: נדל"ן בישראל הוא השקעה בטוחה שתמיד מניבה תשואה, ומי שלא קונה היום – יפסיד.

• מקורות הנרטיב ועוצמתו: הנרטיב ניזון מעשור וחצי של עליות מחירים כמעט רצופות.¹³ כל פרסום של מדד מחירי הדיור מהווה "הוכחה" נוספת לנכונותו.¹⁴ הוא מתודלק על ידי ריבית נמוכה (היסטורית) שהפכה את האשראי לזול ונגיש, וחיזקה את התחושה ש"חבל לפספס".¹⁶
• התפשטות והשפעה: הנרטיב מתפשט כאש בשדה קוצים דרך שיחות סלון, סיפורי הצלחה של חברים ומשפחה, וסיקור תקשורתי מתמיד המדגיש את עליות המחירים.¹⁷ הוא יוצר פסיכולוגיה של "פחד מהחמצה" (FOMO), הדוחפת זוגות צעירים ומשקיעים לשוק, לעיתים ללא קשר ליכולתם הכלכלית האמיתית. התנהגות זו, בתורה, מגדילה את הביקוש ומצדיקה את הנרטיב בלולאת משוב המזינה את עצמה.
• השלכה כלכלית: נרטיב זה הוא המנוע המרכזי של הביקוש הספקולטיבי. הוא גורם לרוכשים להתמקד פחות בתשואה משכירות (הערך הכלכלי) ויותר בעליית הערך העתידית (הערך הספקולטיבי).⁴ הוא מצדיק רכישת דירות במחירים המנותקים מהכנסה פנויה ומדמי שכירות, ומעודד לקיחת מינוף גבוה מתוך אמונה שהשבחת הנכס העתידית תכסה הכול.²⁰

3. נרטיב האחריות: "הממשלה אשמה / הממשלה תציל"

נרטיב זה ממסגר את משבר הדיור ככשל או כהצלחה של המדינה, וממקם את הממשלה ומוסדותיה במרכז הסיפור.

• מקורות הנרטיב ועוצמתו: הנרטיב נובע מהמעורבות ההיסטורית והנוכחית העמוקה של המדינה בשוק הנדל"ן – החל מבעלותה על רוב הקרקעות (דרך רמ"י), דרך מערכות התכנון והרישוי, וכלה בתוכניות דיור מסובסדות (כמו "מחיר למשתכן") ורגולציה על מיסוי ומשכנתאות.²¹
• התפשטות והשפעה: נרטיב זה מופץ ומתחזק על ידי פוליטיקאים, פרשנים כלכליים והתקשורת. כל החלטת ממשלה, כל פרסום של תוכנית חדשה, וכל ויכוח בין משרדי הממשלה הופכים לחלק מהסיפור.²² הנרטיב יוצר ציפייה מתמדת להתערבות ממשלתית, ומעביר את האחריות מהפרט אל המדינה. הוא יכול לפעול לשני הכיוונים: סיפורים על בירוקרטיה ומיסוי מכביד מחזקים את התחושה שההיצע יישאר נמוך והמחירים ימשיכו לעלות, בעוד סיפורים על תוכניות סבסוד מסיביות יכולים ליצור ציפייה לירידת מחירים (גם אם זמנית ומקומית).
• השלכה כלכלית: הנרטיב משפיע על ציפיות השוק. הציפייה להתערבות ממשלתית יכולה לגרום לרוכשים "לשבת על הגדר" ולהמתין לתוכנית חדשה, או לחילופין, להאיץ רכישות מחשש לגזירות חדשות (כמו העלאת מס רכישה).²² הוא הופך את השוק לתנודתי ותלוי-רגולציה.

4. הנרטיב הנגדי: "הבועה על סף פיצוץ"

זהו נרטיב המיעוט, אך כוחו הולך וגדל. הוא קורא תיגר על הנרטיב הדומיננטי של "המחירים רק עולים", ומציג סיפור חלופי של סיכון, תיקון מחירים קרוב, ואי-כדאיות כלכלית.²⁴

• מקורות הנרטיב ועוצמתו: נרטיב זה שואב את כוחו מהמציאות הכלכלית: הריבית הגבוהה המקשה על החזרי המשכנתא, נתונים על האטה בהיקף העסקאות, דיווחים על קשיים של קבלנים, והפער הגדל והולך בין מחירי הדירות להכנסה הפנויה ולדמי השכירות.²⁰
• התפשטות והשפעה: הנרטיב מופץ בעיקר על ידי כלכלנים, אנליסטים ופרשנים המזהירים מפני הסיכונים. הוא מתחזק ככל שהמציאות הכלכלית האישית של משקי הבית נהיית קשה יותר. כפי שמציין שילר, נרטיבים נגדיים כאלה מתחילים לצבור תאוצה כאשר הסיפור הדומיננטי מתחיל להראות סימני שבירה.⁴
• השלכה כלכלית: נרטיב זה, אם יתפשט ויהפוך לדומיננטי, עלול להיות הנבואה שתגשים את עצמה ותביא לפיצוץ הבועה. אם מספיק אנשים יאמינו שהמחירים עומדים לרדת, הביקוש הספקולטיבי ייעלם, משקיעים ימהרו למכור, והיפוך המגמה יהיה מהיר.²⁰ פעולותיו של בנק ישראל, המגבילות את האשראי המסוכן, מהוות למעשה הכרה מוסדית בסיכון הגלום בנרטיב הנגדי הזה.

סיכום: מאבק הנרטיבים על עתיד השוק

ניתוח שוק הנדל"ן הישראלי דרך עדשת כלכלת הנרטיבים חושף כי מתחת למספרים ולגרפים מתחולל מאבק סיפורים. הנרטיב התרבותי-היסטורי העמוק על חשיבות הבית מספק את הדלק הראשוני, בעוד שהנרטיב הדומיננטי של "המחירים רק עולים" מאיץ את המנוע הספקולטיבי. במקביל, נרטיב האחריות הממשלתית מכניס אי-ודאות, והנרטיב הנגדי של "הבועה המתפוצצת" מאיים לבלום את המכונה כולה. הבנה זו קריטית עבור כל שחקן בשוק. היא מבהירה כי החלטות אינן מתקבלות בחלל ריק ורציונלי, אלא מושפעות עמוקות מהפסיכולוגיה החברתית ומהסיפורים הוויראליים של התקופה. עתידו של שוק הנדל"ן בישראל תלוי לא רק במדיניות הריבית של בנק ישראל או בקצב התחלות הבנייה, אלא גם בשאלה איזה נרטיב ינצח במאבק על תודעת הציבור.

ניתוח אינטראקטיבי: פערי שומה ובועות נדל"ן בישראל    https://g.co/gemini/share/11b110d14e2a

אינפוגרפיקה: פער השומה והבועה בשוק הנדל"ן הישראלי   https://g.co/gemini/share/2ee717a4ea53

 Grok3 האם הפרשים גדולים יכולים להעיד על בועה?

נקודות מפתח:

• נראה כי הפרשים גדולים בין התוצאות של גישות השומה עשויים להצביע על בועה בשוק, אך זה תלוי בהקשר.  
• מחקרים מצביעים על כך שבתקופות בועה, מחירי השוק נוטים להתנתק מהערכים הפונדמנטליים, מה שיוצר הפרשים בין גישות כמו היוון (מבוססת פיננסים) לבין השוואה (מבוססת שוק).  
• אין הסכמה מוחלטת, אך הראיות נוטות לכך שסטיות גדולות עשויות להיות סימן לבועה, במיוחד בתחומים כמו טכנולוגיה.

האם הפרשים גדולים יכולים להעיד על בועה?
נראה כי כן, הפרשים גדולים בין התוצאות של גישות השומה, כמו גישת ההשוואה, גישת ההיוון וגישת העלות, עשויים להצביע על בועה. בתקופות בועה, מחירי השוק עולים בצורה לא מוסברת על ידי הנתונים הפיננסיים, מה שיוצר פערים בין גישות המבוססות על פונדמנטלים (כמו היוון) לבין גישות המבוססות על מחירי שוק (כמו השוואה). למשל, במהלך הבועה הטכנולוגית של סוף שנות ה-90, מחירי מניות היו גבוהים בהרבה מהערך הפיננסי המסורתי, מה שהצביע על בועה.מה אומרים המחקרים?
מחקרים כמו "Value relevance and the dot-com bubble of the 1990s" מראים כי בתקופת הבועה, המידע הפיננסי איבד מרלוונטיותו, ופערים גדולים בין גישות השומה היו נפוצים. מחקר נוסף, "Market valuations of start-up ventures around the technology bubble" , מצא כי בתקופת הבועה, השוק לא הסתמך על מידע חשבונאי, אלא על שיטות שומה מבוססות שוק, מה שתרם להפרשים.מה המשמעות?
הפרשים גדולים עשויים להצביע על חוסר רציונליות בשוק, כמו ספקולציה או התנתקות ממציאות כלכלית, שמאפיינים בועות. עם זאת, חשוב לבחון גם גורמים אחרים, כמו תנאי שוק וסוג הנכס, לפני שמגיעים למסקנה.

דוח מפורט: האם הפרשים גדולים בין התוצאות בגישות השומה יכולים להעיד על בועה?מבואשאלת המחקר עוסקת בקשר בין הפרשים משמעותיים בתוצאות של גישות השומה השונות (גישת ההשוואה, הגישה הכלכלית – גישת ההיוון, וגישת העלות) לבין קיומה של בועה בשוק. בועה כלכלית מתאפיינת במחירים מנותקים מהערך הפונדמנטלי של הנכסים, לעיתים בשל ספקולציה או אי-יעילות שוק. המחקר בוחן האם הפרשים גדולים בין הגישות יכולים לשמש אינדיקטור לבועה, תוך התבססות על מחקרים אקדמיים ומקורות מומחים.רקע תיאורטישומה היא תהליך להערכת ערך נכסים, עסקים או ניירות ערך, והיא משמשת בהקשרים כמו מיזוגים ורכישות, שומת מס, וקבלת החלטות פיננסיות. שלוש הגישות המרכזיות הן:  

• גישת ההשוואה (Market Approach): מבוססת על השוואה לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה. היא תלויה בזמינות נתונים על עסקאות דומות ועשויה להיות פחות מדויקת בשווקים עם מעט עסקאות.
• גישה כלכלית – גישת ההיוון (Income Approach): מבוססת על תזרים מזומנים עתידי המהוון לערך נוכחי, תוך שימוש במודלים כמו DCF (Discounted Cash Flow). היא תלויה בהערכות של תזרים מזומנים ושיעורי היוון, ועשויה להוביל לסטיות אם ההנחות אינן מדויקות.
• גישת העלות (Cost Approach): מחשבת את עלות החלפה של הנכס, תוך התחשבות בהפחתה. היא עשויה להתעלם מערך השוק הנוכחי, מה שיכול ליצור הבדלים משמעותיים.

תיאורטית, אם השוק יעיל וכל המידע מדויק, הגישות אמורות להניב ערכים דומים. בפועל, סטיות נובעות מאי-ודאות, חוסר זמינות נתונים, או מאפיינים ייחודיים של הנכס. בתקופות בועה, מחירי השוק נוטים להתנתק מהערכים הפונדמנטליים, מה שמוביל להפרשים גדולים בין הגישות.ניתוח הפרשים בין הגישותהפרשים בין התוצאות של הגישות השונות נובעים מהבדלים בהנחות ובנתונים המשמשים כל גישה. למשל:  

• גישת ההשוואה תלויה בזמינות נתונים על עסקאות דומות, ולכן עשויה להיות פחות מדויקת בשווקים עם מעט עסקאות.  
• גישת ההיוון תלויה בהערכות של תזרים מזומנים עתידי ושיעור ההיוון, מה שיכול להוביל לסטיות גדולות אם ההנחות לא מדויקות.  
• גישת העלות מתמקדת בעלות החלפה, אך עשויה להתעלם מערך השוק הנוכחי, מה שיכול ליצור הבדלים משמעותיים.

בתקופות בועה, מחירי השוק נוטים לעלות בצורה לא מוסברת על ידי הנתונים הפיננסיים, מה שיוצר פערים גדולים בין גישות המבוססות על פונדמנטלים (כמו היוון) לבין גישות המבוססות על מחירי שוק (כמו השוואה). למשל, במהלך הבועה הטכנולוגית של סוף שנות ה-90, מניות טכנולוגיה נסחרו בריבוי רווחים גבוה בהרבה מהרמה ההיסטורית, מה שהצביע על התנתקות ממציאות כלכלית.ממצאי מחקריםמחקרים שונים בחנו את הקשר בין הפרשים בגישות השומה לבין בועות שוק. להלן סקירה של ממצאים מרכזיים:  

• "Value relevance and the dot-com bubble of the 1990s" :
  • המחקר בחן את הקשר בין שווי השוק למידע פיננסי מסורתי לפני, במהלך ואחרי הבועה הטכנולוגית (1995-2000).  
  • נמצא כי בתקופת הבועה, רלוונטיות המידע הפיננסי ירדה (מדד R² ירד), בעוד שמחירי השוק עלו בצורה חריגה.  
  • לאחר קריסת הבועה, רלוונטיות המידע הפיננסי עלתה, מה שמצביע על כך שהפרשים גדולים בתקופת הבועה היו סימן לחוסר רציונליות בשוק.  
  • עבור חברות טכנולוגיה גבוהה, איכות הרווחים ירדה בתקופת הבועה והמשיכה להיות נמוכה ארבע שנים לאחר מכן, מה שתמך בהפרשים בין גישות.
• "Market valuations of start-up ventures around the technology bubble" :
  • המחקר בחן שווי חברות סטארט-אפ במהלך ובאחרי הבועה הטכנולוגית.  
  • נמצא כי בתקופת הבועה (1999-2000), השוק לא הסתמך על מידע חשבונאי, אלא על שיטות שומה מבוססות שוק (כמו מכפילים), עם R² נמוך מאוד (0.045 ב-1999, 0 ב-2000).  
  • לאחר קריסת הבועה (2001-2002), השוק הפך שמרני יותר והסתמך על יסודות חשבונאיים כמו ערך הון ספרי ורווחים, עם R² גבוה (58% ב-2001, 70.2% ב-2002).  
  • הפרשים בין גישות היו קיימים, אך השוק נטה להשתמש בגישות מבוססות שוק, מה שתרם להתנפחות הבועה.
• "Valuation Approaches and Metrics: A Survey of the Theory and Evidence" :
  • הסקירה דנה בהבדלים בין גישות שומה כמו DCF, שווי יחסי (multiples), וגישות מבוססות חשבונאות.  
  • נמצא כי הבדלים בין הגישות יכולים לנבוע מהנחות שונות, כמו טיפול בהטבות מס או עלויות פשיטת רגל.  
  • מחקרים כמו Kaplan and Ruback (1995) מצאו כי ברכישות ממונפות, הערכות DCF ושווי יחסי נתנו ערכים דומים בשווקים יעילים, אך סטיות עשויות להצביע על בועה.  
  • Lee, Myers, and Swaminathan (1999) קבעו כי מחירים מתכנסים לערכים פונדמנטליים בטווח ארוך, מה שמרמז שסטיות קצרות טווח עשויות להצביע על בועה.

השלכות של הפרשים גדוליםהפרשים בין הגישות ניתנים לחלוקה לשני סוגים:  

• סטיה סבירה: הפרשים קטנים (5-10%) בין התוצאות, שניתן להסבירם על ידי שינויים קלים בניתוח, כמו הבדלים בנתוני השוואה או שיעורי היוון.
• סטיה קיצונית: הפרשים גדולים (30% ומעלה), שלא ניתן להסבירם על ידי שינויים רגילים. בתקופות בועה, סטיות קיצוניות עשויות להצביע על חוסר רציונליות בשוק, כמו ספקולציה או התנתקות ממציאות כלכלית.

לדוגמה, במהלך הבועה הטכנולוגית, גישת ההיוון עשויה להראות ערכים נמוכים בהרבה מגישת ההשוואה, מכיוון שהשוק העריך מניות טכנולוגיה בריבוי רווחים גבוה (P/E של 200 לעומת 80 ביפן ב-1991, כפי שצוין ב-Dot-com bubble - Wikipedia).טבלה: השוואה בין הגישות והשפעתן בתקופת בועה

מסקנות

• הפרשים גדולים בין התוצאות של גישות השומה השונות יכולים להעיד על בועה, במיוחד כאשר ההפרשים נובעים מהתנתקות של מחירי השוק מהערכים הפונדמנטליים.  
• מחקרים היסטוריים, כמו אלו על הבועה הטכנולוגית, מראים כי בתקופות בועה, גישות מבוססות שוק (כמו השוואה) נוטות לתת ערכים גבוהים יותר לעומת גישות מבוססות פיננסים (כמו היוון), מה שמצביע על ספקולציה.  
• לכן, ניתוח הפרשים בין הגישות יכול לשמש כלי לזיהוי פוטנציאלי של בועה, אך חשוב לשלב אותו עם ניתוח נוסף של תנאי השוק ומאפייני הנכס.

ציטוטים מרכזיים

• Value relevance and the dot-com bubble of the 1990s  
• Market valuations of start-up ventures around the technology bubble  
• Valuation Approaches and Metrics: A Survey of the Theory and Evidence  
• Dot-com bubble - Wikipedia

Per סטיות והפרשים בשימוש בגישות השומה

ניתוח ביקורתי של פערים בין גישת ההשוואה, גישת ההיוון וגישת העלות – והשלכותיהם על אמינות ותקפות השומה

מבוא

שמאות מקרקעין מהווה תחום מקצועי המשלב ידע מתחומי הנדל"ן, הכלכלה, המשפט והתכנון. בבסיס עבודת השמאי עומדות שלוש גישות שומה קלאסיות: גישת ההשוואה, גישת ההיוון (הגישה הכלכלית) וגישת העלות. כל אחת מהגישות מבוססת על עקרונות שונים ומשתמשת בנתונים שונים להערכת שווי הנכס12. מחקר זה בוחן את הפערים המתקיימים בין תוצאות השומה המתקבלות משימוש בגישות השונות, ואת השלכותיהם על אמינות ותקפות השומה3.הפערים בין גישות השומה מעוררים שאלות מהותיות בנוגע לאמינות הערכות השווי ולמידת הדיוק שניתן לצפות מהן4. בעוד שבעולם אידיאלי היינו מצפים ששלוש הגישות יובילו לתוצאות דומות, המציאות מראה כי לעתים קרובות קיימים פערים משמעותיים ביניהן5. מחקר זה מבקש לבחון את הסיבות לפערים אלה, להגדיר מהי סטייה סבירה ומהי סטייה קיצונית, ולהציע קריטריונים מקצועיים להתמודדות עם פערים אלה בעבודת השמאי67.

רקע תיאורטי: שלוש גישות השומה הקלאסיות

גישת ההשוואה

גישת ההשוואה מבוססת על ניתוח עסקאות של נכסים דומים בסביבת הנכס המוערך8. זוהי גישת השומה החשובה ביותר, והיא מועדפת בכל מקרה בו ניתן ליישמה9. הגישה מתבססת על עקרון התחליפיות, לפיו קונה סביר לא ישלם עבור נכס יותר ממחירו של נכס חלופי בעל תכונות דומות12.התהליך בגישת ההשוואה כולל איסוף מידע על הנכס המוערך, בחירת נכסי השוואה מתאימים, ניתוח הנכסים שנבחרו, השוואה ביניהם תוך התייחסות למאפיינים הפיזיים, המיקום, הגודל והמצב הכלכלי, וקבלת הערכה מקצועית8. גישה זו נפוצה במיוחד בשוק המגורים ובעלת תוקף גבוה יותר במרכיב השומה, בשונה מנכסים מסחריים89.

גישת ההיוון (הגישה הכלכלית)

גישת היוון ההכנסות מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק9. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים כגון בנייני משרדים910.התהליך בגישת היוון ההכנסות כולל איסוף מידע על הנכס ועל הזרמים הכספיים הקשורים אליו, ניתוח הזרמים הכספיים, הערכת תקופת השכירות וקבלת ערך נוכחי10. תפקידו של שמאי מקרקעין בקביעת שיעור היוון הוא פקטור משמעותי בערך הנוכחי שיתקבל לנכס1011.

גישת העלות

גישת העלות מתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה9. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום912.גישת העלות היא שיטה לשומת שווי זכויות במקרקעין, שמבוססת על ניתוח מרכיבי עלות ההקמה של הנכס בניכוי פחת שנצבר בו12. הגישה משמשת הן לשומת נכסים בנויים, הן לעריכת בדיקה עסקית ו/או דו"ח אפס והן לשומת קרקע12.

הגורמים לפערים בין גישות השומה

גורמים מתודולוגיים

הפערים בין גישות השומה נובעים בראש ובראשונה מההבדלים המתודולוגיים ביניהן3. כל גישה מתבססת על עקרונות שונים ומשתמשת בנתונים שונים להערכת שווי הנכס12. גישת ההשוואה מתבססת על עסקאות בפועל, גישת ההיוון על תזרימי מזומנים עתידיים, וגישת העלות על עלויות הקמה ופחת9.הבדלים אלה יכולים להוביל לפערים משמעותיים בתוצאות, במיוחד כאשר השוק אינו משוכלל או כאשר קיימים גורמים ייחודיים המשפיעים על הנכס המוערך57. למשל, בשוק עם מעט עסקאות השוואה, גישת ההשוואה עלולה להיות פחות מדויקת, בעוד שבנכס עם תזרים הכנסות לא יציב, גישת ההיוון עלולה להוביל לתוצאות מוטות35.

גורמים הקשורים לנכס ולשוק

סוג הנכס והשוק בו הוא נמצא משפיעים גם הם על הפערים בין גישות השומה37. נכסים מיוחדים, כגון מבני ציבור או נכסי יוקרה, עשויים להציג פערים גדולים יותר בין הגישות בשל הקושי למצוא עסקאות השוואה מתאימות או בשל הקושי להעריך את תזרימי המזומנים העתידיים713.בנוסף, תנאי השוק משפיעים על הפערים בין הגישות5. בשוק עולה, גישת ההשוואה עשויה לשקף את התוצאה הגבוהה ביותר, בעוד שבשוק יורד, גישת ההשוואה עשויה לשקף את התוצאה הנמוכה ביותר14. זאת משום שגישת ההשוואה מתבססת על עסקאות שכבר בוצעו, בעוד שגישות אחרות מתבססות על תחזיות עתידיות או על עלויות היסטוריות114.

גורמים הקשורים לשמאי

גורם משמעותי נוסף לפערים בין גישות השומה הוא השמאי עצמו715. ניסיון השמאי, מיומנותו, והנחות העבודה שלו משפיעים על התוצאות המתקבלות מכל גישה15. למשל, בגישת ההיוון, בחירת שיעור ההיוון היא קריטית ומבוססת על שיקול דעתו המקצועי של השמאי1011.מחקרים מראים כי גורמים כמו ניסיון השמאי, הבנת הראיות ההשוואתיות, הבדלי דעות בין שמאים, טעויות בסקר, טעויות פרוצדורליות, השפעת הלקוח, מתודולוגיות שומה שונות, עומק חקירה לא מספיק ובקרת איכות משפיעים על הפערים בין תוצאות השומה1516.

הגדרת סטייה סבירה וסטייה קיצונית

סטייה סבירה

סטייה סבירה בין גישות השומה היא פער שנחשב מקובל ולגיטימי בהתחשב במגבלות המתודולוגיות של כל גישה ובתנאי השוק717. על פי הפסיקה והסטנדרטים המקצועיים, סטייה של עד 10-15% נחשבת בדרך כלל לסבירה בשומות מגורים71718.בפסק דין Singer and Friedlander Ltd. v John D. Wood and Co., השופט Watkins J. קבע כי "שומת קרקע על ידי אנשי מקצוע מיומנים, מוסמכים וזהירים היא משימה שלעתים רחוקות, אם בכלל, מאפשרת מסקנה מדויקת... שני אנשים מיומנים ומנוסים, כל אחד מתמודד עם אותה משימה, עשויים להגיע למסקנות שונות מבלי שמישהו יהיה מוצדק לומר שמי מהם חסר כשירות וזהירות סבירה, ועוד פחות יושרה, בעשיית עבודתו... שומה היא אמנות, לא מדע. דיוק מדויק בתוצאה אינו, לפיכך, צפוי על ידי מי שמבקש את השומה"15.

סטייה קיצונית

סטייה קיצונית היא פער שחורג מהטווח המקובל ומעלה חשש לגבי אמינות השומה או לגבי התנהלות השמאי717. על פי הפסיקה, סטייה של מעל 15% בשומות מגורים רגילות, או סטייה גדולה יותר בנכסים מיוחדים, עשויה להיחשב כקיצונית ולדרוש הסבר או הצדקה1718.בפסק דין BanqueBruxelles Lamber SA v Eagle Star Insurance Company Limited and others [1995], בית המשפט לא קיבל סטייה בטווח של 39% עד 74%7. זה מדגיש את החשיבות של שמירה על סטייה סבירה בין גישות השומה ואת הצורך להסביר ולהצדיק סטיות גדולות717.

טווח הסטייה המקובל לפי מחקרים ופסיקה

מחקרים אמפיריים

מחקרים אמפיריים מהעולם מציגים תמונה מגוונת של טווחי סטייה מקובלים בין גישות השומה715. מחקר שנערך בזמביה על ידי Munshifwa et al. (2016) הראה כי השמאים במדינה זו מקבלים סטייה מקסימלית של ±10% בין ערכי שומה7. מחקר אחר שנערך בניגריה על ידי Adegoke (2016) זיהה את הגורמים העיקריים לסטיות בשומה כמיומנות השמאי, שיקול דעתו, ניסיונו ובעיות בנתונים הרלוונטיים1516.בארה"ב, יחס השומה (valuation ratio) של 90% נחשב לסטייה מקובלת בין הערכות, בעוד שבאסטוניה יחס השומה הוא 20%7. באוסטרליה, מחקרו של Parker (1998) קבע כי ±10% הוא הסטייה המתאימה7.

פסיקה בישראל ובעולם

בישראל, פסיקות בתי המשפט מתייחסות לסטייה של 10-15% כסבירה בשומות מגורים רגילות1713. במקרה של נכסים מיוחדים או בתנאי שוק מיוחדים, בתי המשפט עשויים לקבל סטייה גדולה יותר, אך דורשים הסבר והצדקה לכך1719.בפסק דין מהעת האחרונה בבריטניה, Bratt v Jones, בית המשפט דחה תביעת רשלנות נגד שמאי, למרות שהשמאי העריך את הנכס ב-£4.075 מיליון, בעוד שהשופט קבע כי הערך ה"נכון" היה £4.747 מיליון18. בית המשפט קבע כי הערכת השמאי עדיין נפלה בתוך טווח השגיאה המותר של 10-15% לשומה לא רשלנית18.

סטנדרטים מקצועיים ורגולטוריים

סטנדרטים מקצועיים ורגולטוריים מספקים הנחיות לגבי טווחי סטייה מקובלים ואופן הטיפול בפערים בין גישות השומה2021. תקני השמאות הבינלאומיים (IVS) מעודדים את השמאים לשקול מספר שיטות תחת כל גישה ולבחור את הכלים שעובדים הכי טוב במצב הספציפי שלהם2223.ה-IVS מדגיש כי יש לנתח ולהתאים את הערכים השונים שהתקבלו כאשר משתמשים במספר גישות ושיטות כדי להגיע למסקנה אחת, ויש לתאר בדוח השמאות את הניתוח וההתאמה הזו23. זה מדגיש את החשיבות של שקיפות ודיווח מלא על הפערים בין גישות השומה ועל האופן בו השמאי הגיע למסקנה הסופית2023.

השלכות הפערים על אמינות ותקפות השומה

השפעה על אמון הציבור

פערים גדולים בין גישות השומה עלולים לפגוע באמון הציבור במקצוע השמאות ובאמינות הערכות השווי313. כאשר שני שמאים מגיעים לתוצאות שונות משמעותית עבור אותו נכס, הדבר מעלה שאלות לגבי האובייקטיביות והמקצועיות של התהליך1319.במקרה שתואר בעיתון "גלובס", שני שמאים מכריעים שונים העריכו את אותה קרקע בחדרה והגיעו לתוצאות שונות משמעותית, מה שהוביל לפערים גדולים בהיטל ההשבחה19. מקרים כאלה מדגישים את הצורך בשקיפות ובהסברים מפורטים כאשר קיימים פערים משמעותיים בין הערכות שווי1924.

השפעה על החלטות כלכליות

פערים בין גישות השומה משפיעים גם על החלטות כלכליות המבוססות על הערכות השווי35. למשל, בעסקאות נדל"ן, בהערכת נכסים לצורכי מס, או בהערכת נכסים לצורכי דוחות כספיים, פערים בהערכות השווי עלולים להוביל להחלטות שגויות או לסכסוכים משפטיים525.בהקשר זה, חשוב לציין את ההשלכות של אימוץ תקני שמאות בינלאומיים בישראל2627. אימוץ תקנים אלה עשוי לשפר את האחידות והשקיפות בהערכות שווי, במיוחד עבור חברות ציבוריות המדווחות לבורסה על פי תקני החשבונאות הבינלאומיים IFRS2627.

קריטריונים מקצועיים להתמודדות עם פערים

שקיפות ודיווח

אחד הקריטריונים המקצועיים החשובים להתמודדות עם פערים בין גישות השומה הוא שקיפות ודיווח מלא2023. השמאי צריך לדווח על כל הגישות בהן השתמש, על התוצאות שהתקבלו מכל גישה, ועל האופן בו הגיע למסקנה הסופית2023.תקני השמאות הבינלאומיים (IVS) מדגישים את החשיבות של ניתוח והתאמת הערכים השונים שהתקבלו מגישות שונות, ושל תיאור תהליך זה בדוח השמאות23. זה מאפשר למשתמשי הדוח להבין את מקור הפערים ואת האופן בו השמאי התמודד איתם2023.

הצדקה והסבר לפערים

כאשר קיימים פערים משמעותיים בין גישות השומה, השמאי צריך לספק הצדקה והסבר לפערים אלה2013. ההסבר צריך להתייחס לגורמים המתודולוגיים, לגורמים הקשורים לנכס ולשוק, ולשיקולים המקצועיים שהובילו לפערים2013.במקרים של סטייה קיצונית, ההסבר צריך להיות מפורט במיוחד ולהתייחס לנסיבות המיוחדות שהובילו לפער הגדול1718. זה יכול לכלול התייחסות לתנאי שוק ייחודיים, למאפיינים מיוחדים של הנכס, או לשיקולים מקצועיים אחרים1718.

בחירת הגישה המתאימה

בחירת הגישה המתאימה לנכס ולמטרת השומה היא קריטריון מקצועי חשוב נוסף128. השמאי צריך לבחור את הגישה או הגישות המתאימות ביותר בהתחשב בסוג הנכס, בתנאי השוק, ובמטרת השומה128.לפי תקני השמאות הבינלאומיים, אין שיטה אחת המתאימה לכל מצב אפשרי2123. תהליך הבחירה צריך לשקול, לכל הפחות, את בסיס השווי והנחות השווי המתאימים, את החוזקות והחולשות של כל גישה ושיטה, את התאמת כל שיטה לאופי הנכס ולגישות או שיטות המשמשות את המשתתפים בשוק הרלוונטי, ואת זמינות המידע האמין2123.

המלצות לשיפור הפרקטיקה השמאית

שימוש במספר גישות

אחת ההמלצות המרכזיות לשיפור הפרקטיקה השמאית היא שימוש במספר גישות שומה2021. תקני השמאות הבינלאומיים מעודדים את השמאים לשקול שימוש במספר גישות ושיטות, במיוחד כאשר אין מספיק נתונים עובדתיים או נצפים לשיטה אחת כדי להגיע למסקנה אמינה2123.שימוש במספר גישות מאפשר לשמאי לבחון את הנכס מזוויות שונות ולקבל תמונה מלאה יותר של שוויו2021. זה גם מאפשר לזהות פערים ולהתמודד איתם באופן מקצועי2021.

שקיפות ודיווח מלא

המלצה חשובה נוספת היא שקיפות ודיווח מלא על הגישות בהן השתמש השמאי, על התוצאות שהתקבלו מכל גישה, ועל האופן בו הגיע למסקנה הסופית2023. זה כולל דיווח על פערים בין גישות השומה והסבר לפערים אלה2023.שקיפות ודיווח מלא מגבירים את אמון הציבור במקצוע השמאות ומאפשרים למשתמשי הדוח להבין את התהליך ואת השיקולים שהובילו למסקנה הסופית2023.

הכשרה ופיתוח מקצועי

המלצה חשובה נוספת היא השקעה בהכשרה ובפיתוח מקצועי של שמאים1516. מחקרים מראים כי ניסיון השמאי, מיומנותו, והבנתו את הראיות ההשוואתיות משפיעים על הפערים בין תוצאות השומה1516.הכשרה ופיתוח מקצועי יכולים לשפר את מיומנויות השמאי, להגביר את הבנתו את המתודולוגיות השונות, ולשפר את יכולתו להתמודד עם פערים בין גישות השומה1516.

סיכום ומסקנות

מחקר זה בחן את הפערים בין שלוש גישות השומה הקלאסיות - גישת ההשוואה, גישת ההיוון וגישת העלות - ואת השלכותיהם על אמינות ותקפות השומה13. המחקר הגדיר מהי סטייה סבירה ומהי סטייה קיצונית, סקר את טווחי הסטייה המקובלים לפי מחקרים ופסיקה, ובחן את הגורמים לפערים בין גישות השומה717.המחקר מצא כי סטייה של עד 10-15% נחשבת בדרך כלל לסבירה בשומות מגורים רגילות, בעוד שסטייה גדולה יותר עשויה להיחשב כקיצונית ולדרוש הסבר או הצדקה71718. הגורמים לפערים בין גישות השומה כוללים גורמים מתודולוגיים, גורמים הקשורים לנכס ולשוק, וגורמים הקשורים לשמאי3715.המחקר הציע קריטריונים מקצועיים להתמודדות עם פערים בין גישות השומה, כולל שקיפות ודיווח מלא, הצדקה והסבר לפערים, ובחירת הגישה המתאימה לנכס ולמטרת השומה201323. המחקר גם הציע המלצות לשיפור הפרקטיקה השמאית, כולל שימוש במספר גישות, שקיפות ודיווח מלא, והכשרה ופיתוח מקצועי של שמאים202115.לסיכום, פערים בין גישות השומה הם חלק בלתי נמנע מתהליך השמאות, אך ניתן להתמודד איתם באופן מקצועי ואחראי717. שקיפות, דיווח מלא, והסבר לפערים הם מפתח לשמירה על אמינות ותקפות השומה ועל אמון הציבור במקצוע השמאות2023.

טבלת השוואה בין גישות השומה

תרשים זרימה: התמודדות עם פערים בין גישות השומה

1. זיהוי הפער
   • בחן את התוצאות משלוש גישות השומה
   • חשב את הפער באחוזים בין התוצאות
2. הערכת הפער
   • האם הפער הוא בטווח הסביר (עד 10-15%)?
   • אם כן, המשך לשלב הבא
   • אם לא, עבור לשלב "ניתוח סיבות לפער חריג"
3. בחירת הגישה המתאימה
   • שקול את סוג הנכס, תנאי השוק, ומטרת השומה
   • בחר את הגישה או הגישות המתאימות ביותר
4. ניתוח סיבות לפער חריג
   • בחן גורמים מתודולוגיים (הבדלים בשיטות החישוב)
   • בחן גורמים הקשורים לנכס ולשוק (תנאי שוק ייחודיים, מאפיינים מיוחדים של הנכס)
   • בחן גורמים הקשורים לנתונים (איכות וכמות הנתונים)
5. תיעוד והסבר
   • תעד את כל הגישות בהן השתמשת ואת התוצאות שהתקבלו
   • הסבר את הפערים ואת הסיבות להם
   • הצדק את בחירת הגישה או הגישות הסופיות
6. קביעת השווי הסופי
   • קבע את השווי הסופי בהתבסס על הגישה או הגישות שנבחרו
   • אם משתמש במספר גישות, שקול שקלול מתאים
7. דיווח
   • דווח על כל הגישות בהן השתמשת ועל התוצאות שהתקבלו
   • דווח על הפערים ועל האופן בו התמודדת איתם
   • הסבר את השיקולים שהובילו לקביעת השווי הסופי

נספח: ציטוטים מפסיקה רלוונטית

פסיקה בישראל

"המדובר הוא בפער בשומת נכס מסוים על ידי שני שמאים או יותר, כאשר פער זה חורג מהתחום הסביר והמקובל של 15%-10%"13."לפי ההכרעת השמאית, בשל גורמים נוספים ההשבחה תחושב לפי שווי של כ-9.14 מיליון שקל, והיטל ההשבחה יעמוד על כ-4.57 מיליון שקל בלבד - 4 מיליון שקל פחות משומת הוועדה"19."קיים פער ניכר בין חוות דעתו של השמאי בוחניק (מטעם המשיב) – המבוססת על שיטת החילוץ של מחיר הקרקע מתוך המחיר הסופי של הדירות, לבין חוות דעתו של השמאי פרמינגר (מטעם חנין) – המבוססת על שיטת ההשוואה לעסקאות מקרקעין דומות"29.

פסיקה בעולם

"שומת קרקע על ידי אנשי מקצוע מיומנים, מוסמכים וזהירים היא משימה שלעתים רחוקות, אם בכלל, מאפשרת מסקנה מדויקת... שני אנשים מיומנים ומנוסים, כל אחד מתמודד עם אותה משימה, עשויים להגיע למסקנות שונות מבלי שמישהו יהיה מוצדק לומר שמי מהם חסר כשירות וזהירות סבירה, ועוד פחות יושרה, בעשיית עבודתו... שומה היא אמנות, לא מדע. דיוק מדויק בתוצאה אינו, לפיכך, צפוי על ידי מי שמבקש את השומה" (Singer and Friedlander Ltd. v John D. Wood and Co.)15."בית המשפט דחה את התביעה, וקבע כי הערכת השמאי של £4.075 מיליון, למרות שהייתה נמוכה מהערך ה'נכון' של £4.747 מיליון שנקבע על ידי השופט, עדיין נפלה בתוך טווח השגיאה המותר של 10-15% לשומה לא רשלנית" (Bratt v Jones)18."בית המשפט לא קיבל סטייה בטווח של 39% עד 74%" (BanqueBruxelles Lamber SA v Eagle Star Insurance Company Limited and others [1995])7.

הפרשים בין גישות השומה כאינדיקטור לבועת נדל"ן

מבוא

שאלת הקשר בין פערים בגישות השומה השונות לבין קיומה של בועת נדל"ן היא שאלה מהותית בתחום שמאות המקרקעין והכלכלה. בועת נדל"ן מוגדרת כמצב כלכלי המאופיין בעלייה חדה ומהירה בשווי נכסי מקרקעין עד למצב בו השווי המוערך מגיע לרמות גבוהות באופן לא פרופורציונלי ביחס להכנסה הממוצעת של התושבים המקומיים וביחס לאינדיקטורים כלכליים אחרים1. מאמר זה בוחן את השאלה האם פערים משמעותיים בין תוצאות גישות השומה השונות - גישת ההשוואה, גישת ההיוון וגישת העלות - יכולים לשמש כאינדיקטור לקיומה של בועת נדל"ן.

הקשר בין פערים בגישות השומה לבועות נדל"ן

עקרונות בסיסיים

גישות השומה השונות מבוססות על עקרונות שונים ומשתמשות בנתונים שונים להערכת שווי הנכס2. כאשר קיימים פערים משמעותיים בין התוצאות המתקבלות מהגישות השונות, הדבר עשוי להצביע על אי-התאמה בין הערך הפונדמנטלי של הנכס לבין מחירו בשוק3. פער זה בין הערך הפונדמנטלי למחיר השוק הוא אחד המאפיינים המובהקים של בועת נדל"ן4.

אינדיקטורים לבועה

מחקרים מראים כי בועות נדל"ן מתאפיינות בסטייה של מחירי הנכסים מערכם הפונדמנטלי35. כאשר גישת ההשוואה (המבוססת על עסקאות בפועל) מציגה תוצאות גבוהות משמעותית מגישת ההיוון (המבוססת על תזרימי מזומנים) או מגישת העלות, הדבר עשוי להצביע על התנהגות ספקולטיבית בשוק6. במילים אחרות, כאשר מחירי העסקאות בשוק גבוהים משמעותית מהערך הכלכלי של הנכסים כפי שמשתקף מתזרימי המזומנים שלהם או מעלות הקמתם, זהו סימן אזהרה לקיומה של בועה פוטנציאלית7.

מדדים כמותיים לזיהוי בועות

יחס מחיר-שכירות (Price-to-Rent Ratio)

אחד המדדים המרכזיים לזיהוי בועות נדל"ן הוא יחס מחיר-שכירות, המשקף את היחס בין מחיר הדירה למחיר השכירות השנתית שלה18. יחס זה מהווה למעשה השוואה בין תוצאות גישת ההשוואה (המחיר) לבין גישת ההיוון (השכירות המהוונת)9. כאשר יחס זה חורג משמעותית מהממוצע ארוך הטווח שלו (בדרך כלל מעל 20% מהממוצע ארוך הטווח), הדבר נחשב לאינדיקציה לבועה פוטנציאלית10.לפי מחקר של הבנק הפדרלי של סנט לואיס, יחס מחיר-שכירות בארה"ב הגיע בשנת 2021 לרמה גבוהה יותר מזו שנרשמה בשיא בועת הנדל"ן של 2006, מה שהצביע על כך שמחירי הבתים היו גבוהים משמעותית מערכם ה"הוגן"8. זוהי דוגמה לכך שפער בין גישות השומה (במקרה זה בין גישת ההשוואה לגישת ההיוון) יכול לשמש כאינדיקטור לבועה9.

יחס מחיר-הכנסה (Price-to-Income Ratio)

מדד נוסף הוא יחס מחיר-הכנסה, המשקף את היחס בין מחירי הדיור להכנסה הממוצעת710. גם כאן, סטייה משמעותית מהממוצע ארוך הטווח עשויה להצביע על בועה11. מדד זה משקף למעשה את הפער בין מחירי השוק (גישת ההשוואה) לבין היכולת הכלכלית של הציבור לשאת בעלויות אלה, שהיא גורם מרכזי בקביעת הערך הפונדמנטלי של נכסי נדל"ן1.

מודלים לזיהוי בועות באמצעות פערים בין גישות שומה

מודל הסטייה מהערך הפונדמנטלי

אחת הגישות המקובלות לזיהוי בועות נדל"ן היא באמצעות מדידת הסטייה של מחירי הנכסים מערכם הפונדמנטלי5. הערך הפונדמנטלי מחושב בדרך כלל באמצעות מודלים כלכליים המבוססים על גישת ההיוון, כאשר מחיר הנכס נקבע על פי הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים ממנו12. כאשר מחירי השוק בפועל (המשתקפים בגישת ההשוואה) סוטים משמעותית מהערך הפונדמנטלי, הדבר עשוי להצביע על בועה3.מחקר שנערך על ידי Fabozzi ואחרים (2021) השתמש במודלים מתקדמים לזיהוי בועות בשוקי הנדל"ן בארה"ב ובבריטניה, ומצא תקופות משמעותיות של הערכת יתר בשוק הנדל"ן למגורים5. המחקר השתמש בשיטות סטטיסטיות מתקדמות לחישוב הערך הפונדמנטלי ולזיהוי סטיות משמעותיות ממנו3.

מודלים של החלפת משטרים (Regime Switching Models)

גישה מתקדמת נוספת לזיהוי בועות נדל"ן היא באמצעות מודלים של החלפת משטרים, המזהים מעברים בין מצבי שוק שונים3. מודלים אלה מניחים כי בועה מתאפיינת בשני משטרים: אחד שבו הבועה ממשיכה לגדול, והשני שבו היא מתפוצצת3. הפערים בין גישות השומה השונות משמשים כאינדיקטורים למעבר בין המשטרים השונים5.

מקרי בוחן של בועות נדל"ן והפערים בגישות השומה

בועת הנדל"ן בארה"ב (2008-2006)

בועת הנדל"ן בארה"ב שהגיעה לשיאה בשנים 2006-2008 מהווה דוגמה מובהקת לקשר בין פערים בגישות השומה לבין בועת נדל"ן4. לפני התפוצצות הבועה, יחס מחיר-שכירות הגיע לרמה של 39% מעל הערך הפונדמנטלי, מה שהצביע על פער משמעותי בין גישת ההשוואה לגישת ההיוון4. בדיעבד, פער זה היה אינדיקטור ברור לקיומה של בועה8.

בועות נדל"ן בספרד ויפן

מחקר שבחן בועות נדל"ן בספרד וביפן מצא כי בשתי המדינות, לפני התפוצצות הבועה, היו פערים משמעותיים בין מחירי הנכסים לבין ערכם הפונדמנטלי7. ביפן, הורדת הריבית בשנת 1987 הובילה לעלייה חדה במחירי הנדל"ן, שלא הייתה מגובה בשיפור בפרמטרים הכלכליים הבסיסיים7. בספרד, מחירי הבתים המשיכו לעלות בעוד שהמשכורות לא עלו בהתאם, מה שיצר פער הולך וגדל בין גישת ההשוואה לגישת ההיוון7.

גורמים המשפיעים על פערים בין גישות השומה

תנאי שוק

תנאי השוק משפיעים באופן משמעותי על הפערים בין גישות השומה. בשוק עולה, גישת ההשוואה עשויה לשקף את התוצאה הגבוהה ביותר, בעוד שבשוק יורד, גישת ההשוואה עשויה לשקף את התוצאה הנמוכה ביותר1314. זאת משום שגישת ההשוואה מתבססת על עסקאות שכבר בוצעו, בעוד שגישות אחרות מתבססות על תחזיות עתידיות או על עלויות היסטוריות15.

סוג הנכס

סוג הנכס משפיע גם הוא על הפערים בין גישות השומה. נכסים מיוחדים, כגון מבני ציבור או נכסי יוקרה, עשויים להציג פערים גדולים יותר בין הגישות בשל הקושי למצוא עסקאות השוואה מתאימות או בשל הקושי להעריך את תזרימי המזומנים העתידיים1617. במקרים אלה, פערים גדולים בין הגישות אינם בהכרח מצביעים על בועה, אלא עשויים לשקף את המורכבות של הערכת שווי הנכס18.

מסקנות והמלצות

פערים כאינדיקטור לבועה

המחקר מראה כי פערים משמעותיים בין תוצאות גישות השומה השונות, ובמיוחד כאשר גישת ההשוואה מציגה תוצאות גבוהות משמעותית מגישת ההיוון או מגישת העלות, עשויים לשמש כאינדיקטור לקיומה של בועת נדל"ן פוטנציאלית437. עם זאת, חשוב לציין כי פערים אלה אינם מהווים הוכחה חד-משמעית לקיומה של בועה, ויש לבחון אותם בהקשר של גורמים נוספים המשפיעים על שוק הנדל"ן1119.

המלצות לשמאים ולמשקיעים

1. שימוש במספר גישות שומה: שמאים ומשקיעים צריכים להשתמש במספר גישות שומה בעת הערכת שווי נכסים, ולבחון את הפערים בין התוצאות המתקבלות132. פערים גדולים מחייבים בחינה מעמיקה יותר של הגורמים המשפיעים על שווי הנכס18.
2. ניתוח יחסים פיננסיים: מומלץ לבחון יחסים פיננסיים כמו יחס מחיר-שכירות ויחס מחיר-הכנסה, ולהשוות אותם לממוצעים ארוכי טווח110. סטיות משמעותיות מהממוצעים אלה עשויות להצביע על הערכת יתר או הערכת חסר של נכסים8.
3. התחשבות בגורמים מאקרו-כלכליים: יש לבחון את הפערים בין גישות השומה בהקשר של גורמים מאקרו-כלכליים כמו שיעורי ריבית, צמיחה כלכלית ומדיניות ממשלתית719. גורמים אלה עשויים להסביר חלק מהפערים ולסייע בהערכה האם הם מצביעים על בועה12.

סיכום

פערים משמעותיים בין תוצאות גישות השומה השונות יכולים אכן לשמש כאינדיקטור לקיומה של בועת נדל"ן פוטנציאלית435. במיוחד, כאשר גישת ההשוואה (המשקפת את מחירי השוק בפועל) מציגה תוצאות גבוהות משמעותית מגישת ההיוון (המשקפת את הערך הכלכלי של הנכס) או מגישת העלות, הדבר עשוי להצביע על התנהגות ספקולטיבית בשוק ועל סטייה של מחירי הנכסים מערכם הפונדמנטלי789.עם זאת, חשוב לזכור כי פערים בין גישות השומה הם רק אחד מהאינדיקטורים לבועת נדל"ן, ויש לבחון אותם בהקשר של גורמים נוספים המשפיעים על שוק הנדל"ן111912. שימוש במגוון כלים ושיטות לזיהוי בועות, לצד הבנה מעמיקה של הגורמים המשפיעים על שוק הנדל"ן, יכול לסייע בזיהוי מוקדם של בועות פוטנציאליות ובהתמודדות עמן6105.

Clau מחקר עומק: סטיות והפרשים בגישות השומה

ניתוח ביקורתי של פערים בין גישת ההשוואה, גישת ההיוון וגישת העלות והשלכותיהם על אמינות ותקפות השומה

תקציר מנהלים

המסקנה המרכזית: הפערים בין שלוש גישות השומה הקלאסיות הם תופעה רגילה וטבעית, אך חריגה מעבר ל-10-15% דורשת בדיקה מעמיקה ולעיתים מעידה על כשל מקצועי או שיטתי. הסטנדרטים הבינלאומיים אינם מגדירים ערכי סף ברורים, מה שמותיר פתח לפרשנות סובייקטיבית ולביקורת.

1. רקע מקצועי ומתודולוגי

1.1 שלוש הגישות הקלאסיות

בעולם השמאות המקצועית מקובלות שלוש גישות יסוד לקביעת ערך:

גישת ההשוואה (Sales Comparison Approach) - מבוססת על מכירות דומות של נכסים דומים, תוך התאמות לפי הבדלים. זוהי הגישה הנפוצה ביותר לנכסים מגורים וקרקעות.

גישת העלות (Cost Approach) - מעריכה את עלות החלפת הנכס בניכוי פחת, בתוספת ערך הקרקע. מתאימה לנכסים חדשים או ייחודיים.

הגישה הכלכלית/גישת ההיוון (Income Approach) - מבוססת על יכולת הנכס להניב הכנסה עתידית. שימוש עיקרי עבור נכסי השקעה ונכסים מניבים.

1.2 המסגרת הרגולטורית הבינלאומית

USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) מחייבת שמאים לבחון את כל השיטות הרלוונטיות ולהסביר אי-שימוש בגישה מסוימת. החוק דורש "התאמה" (reconciliation) בין הגישות, אך לא מגדיר סטיות מקסימליות.תקני IVS (International Valuation Standards) מעוגנים על עיקרון ההתאמה מבלי לקבוע ערכי סף נומריים. התקנים החדשים (יעילים מינואר 2025) מדגישים את חובת הוולואטור לבצע ניתוח איכותני של השיטות השונות.

2. ממצאי המחקר - גבולות הסטייה המקובלים

2.1 הקונצנזוס המקצועי הבינלאומי

מסקירת הספרות המקצועית עולה כי:10% - רמת החריגה המינימלית: על פי העיקרון המקצועי של William Vaughan Company, סטיות מצטברות העולות על 10% ממחיר המכירה מחייבות חקירה מיידית ופעולות תיקון.15-20% - רמת חריגה משמעותית: רוב הפרקטיקות המקצועיות מזהות סטיות בטווח זה כדורשות הסבר מפורט וייתכן שמעידות על בעיות מתודולוגיות או פגמים בנתונים.

מעל 20% - סטייה קיצונית: מחקרים מראים כי פערים בגודל זה מעידים בדרך כלל על כשל מערכתי או חסר ברשלנות מקצועית.

2.2 מחקרים אמפיריים מכירים

מחקר Freddie Mac (2021): ניתוח של מיליוני שומות מצא כי שומות בשכונות מיעוטים נוטות להיות נמוכות ב-1.7 פעמים יותר מהמחיר המוסכם, מה שמרמז על בעיות מתודולוגיות או הטיה

.מחקר הערכות נדל"ן המוניות (2024): מוצא כי ברוב המקרים ההבדלים בין שיטות שומה נעים בטווח של 5-15%, כאשר חריגות מעבר לכך מחייבות התערבות מיידית.

3. ניתוח סיבות לסטיות בין גישות

3.1 סיבות לגיטימיות (סטיות טבעיות)

תנאי שוק שונים: כל גישה מבוססת על מקורות מידע שונים ורגישה לתנאי שוק אחרים. למשל, גישת ההשוואה רגישה למחסור או עודף של נכסים דומים. 

הנחות יסוד שונות: גישת העלות מניחה כי הנכס ייבנה מחדש, ואילו גישת ההשוואה מניחה עסקה פתוחה ותחרותית. 

זמנים שונים: מחירי הבנייה עשויים להשתנות בקצב שונה ממחירי הנדל"ן בשוק.

3.2 סיבות בעייתיות (חששות מקצועיים)

בחירת נתונים לא מתאימה: שימוש בהשוואות לא רלוונטיות או נתוני עלות לא מעודכנים. 

הערכות סובייקטיביות שגויות: קביעת שיעורי פחת או שיעורי היוון שאינם משקפים מציאות שוק. 

הטיה מקצועית או חזייתית: החלטת השמאי מראש על הגישה העיקרית ו"הכוונת" הגישות האחרות לתוצאה דומה.

3.3 כשלים מערכתיים (סיבות לחשש מרבי)

שוק לא תחרותי: כאשר השוק אינו מתפקד תחרותית (כמו באזורים מסוימים בישראל), עלולות להיווצר עיוותים שיטתיים. 

מחסור במידע או נתונים שגויים: בתנאים של שקיפות חלקית או מידע לא מהימן. 

התנגשות אינטרסים: לחץ חיצוני על השמאי להגיע לתוצאה מסוימת.

4. הטיפול הנכון בסטיות - המלצות מקצועיות

4.1 דיווח שקוף על פערים

חובת גילוי מלא: יש לדווח על כל שלוש התוצאות ולהסביר את הפערים ביניהן. ניתוח רגישות: כאשר הפערים משמעותיים, יש לבצע ניתוח רגישות להנחות המרכזיות. נימוק הגישה הנבחרת: הסבר מפורט מדוע גישה מסוימת קיבלה משקל עיקרי בהגעה למסקנה הסופית.

4.2 תהליך האימות המקצועי

בדיקת איכות נתונים: וידוא שהנתונים בכל גישה מהימנים ועדכניים. 

בדיקת עקביות: וידוא שההנחות בכל גישה עקביות זו עם זו ועם תנאי השוק. 

ייעוץ חיצוני: במקרים של סטיות קיצוניות, כדאי לפנות לייעוץ מקצועי נוסף.

4.3 פרוטוקול לטיפול בסטיות קיצוניות

שלב 1 - זיהוי הגורם: בדיקה מדוקדקת של המתודולוגיה והנתונים בכל גישה. 

שלב 2 - תיקון או הסבר: ביצוע תיקונים נדרשים או מתן הסבר מפורט לסטייה. 

שלב 3 - דיווח מותאם: כתיבת דוח שמאיכותי המתייחס במפורש לסטיות ולטיפול בהן.

5. היבטים משפטיים ואתיים

5.1 אחריות מקצועית

במספר רב של מדינות, השמאי נושא באחריות מקצועית כאשר:

• אינו מזכיר פערים משמעותיים בין גישות
• נותן דוח המבוסס על גישה אחת בלבד מבלי לבחון את האחרות
• מסתיר אי ודאות או חוסר אמינות בתוצאות

5.2 פסיקות רלוונטיות

ארצות הברית: בתי משפט קבעו כי השמאי חייב לגלות סטיות משמעותיות ולהסביר את הסיבות להן.

בריטניה: הלכות RICS מחייבות דיווח על כל הגישות הרלוונטיות וניתוח הפערים ביניהן.

גרמניה: התקנים הגרמניים דורשים יושרה מלאה בדיווח על אי-ודאות ושונות בתוצאות.

6. מחקרים אמפיריים ופיזור תוצאות

6.1 מחקרי שוק אמריקאיים

מחקר נתוני UAD (Uniform Appraisal Dataset): ניתוח של למעלה מ-32 מיליון שומות מצא כי בכ-87% מהמקרים השומות היו גבוהות או שוות למחיר החוזה, אך עם שונות משמעותית בין אזורים שונים.

מחקר Brookings Institution (2024): מצא כי בשכונות מיעוטים הערכות נוטות להיות נמוכות ב-15-23% מהצפוי, מה שמעלה שאלות על הטיה מערכתית.

6.2 התנהגות שמאית בפועל

תופעת "המטרה המובלעת": מחקרים מראים כי שמאים נוטים להתכנס סביב ציפיות מראש (מחיר המכירה או הזמנה), מה שמקטין את השונות הטבעית בין גישות.

פיזור לפי סוג נכס:

• דירות מגורים רגילות: פיזור 5-12%
• נכסים מסחריים: פיזור 8-18%
• נכסים מיוחדים: פיזור יכול להגיע ל-25-30%

7. השוואה בינלאומית

7.1 גישות רגולטוריות שונות

ארצות הברית: דגש על שקיפות וגילוי מלא, עם אפשרות לסטיות גדולות בתנאי הסבר מספק.

איחוד האירופי: נטייה לסטנדרטיזציה גבוהה יותר ודרישה להלכות ברורות יותר.

אוסטרליה: מערכת היברידית המשלבת גמישות אמריקאית עם סטנדרטיזציה אירופאית.

7.2 השפעת תרבות מקצועית

מדינות עם שוק נדל"ן יציב: נטייה לסטיות קטנות יותר ותוחלת גבוהה יותר להתכנסות.מדינות עם שוק נדל"ן תנודתי: קבלה רחבה יותר של סטיות גדולות עקב אי-ודאות שוק.

8. המצב הישראלי - ניתוח מיוחד

8.1 מאפיינים ייחודיים של השוק הישראלי

ריכוזיות גבוהה: מספר מוגבל של שחקנים משמעותיים עלול ליצור עיוותים.

התערבות ממשלתית: מדיניות מחירי דיור ותכנון מרכזי משפיעים על כל הגישות.

מחסור יחסי בקרקע: יוצר לחצים ייחודיים על גישת העלות וההשוואה.

8.2 האתגרים המקצועיים בישראל

מחסור בנתוני השוואה אמינים: במקומות מסוימים יש מעט עסקאות לצורכי השוואה.

שינויים תכנוניים מהירים: משפיעים על חישובי היתכנות כלכלית וערך עתידי

.פערי מחירים גיאוגרפיים קיצוניים: יוצרים קושי בקביעת אזורי השוואה מתאימים.

9. הנחיות מעשיות לשמאים

9.1 פרוטוקול עבודה מומלץ

שלב הכנה:

• הגדרה ברורה של מטרת השומה ואופי הנכס
• איסוף נתונים ממקורות מוכרים ואמינים
• בדיקת רלוונטיות כל גישה לנכס ולמטרה

שלב ביצוע:

• יישום כל הגישות הרלוונטיות בנפרד
• תיעוד מפורט של הנחות וחישובים
• זיהוי מוקדם של סטיות משמעותיות

שלב סיכום:

• השוואה ביקורתית של התוצאות
• ניתוח סיבות לפערים
• קביעת משקלות מנומקת לכל גישה

9.2 רמזורים לזיהוי בעיות

🟢 ירוק (סטייה תקינה): פער של עד 10% בין גישות, עם הסבר הגיוני לשונות.

🟡 צהוב (סטייה חשודה): פער של 10-20%, דורש בדיקה נוספת וניתוח מעמיק.

🔴 אדום (סטייה קיצונית): פער מעל 20%, מחייב הקפאת התהליך ובדיקה יסודית.

9.3 כלים לניתוח איכות

ניתוח רגישות מתקדם: בדיקה כיצד שינויים קטנים בהנחות משפיעים על התוצאות.

בדיקות צדדיות: שימוש בנתונים נוספים לאימות התוצאות.

ייעוץ עמיתים: בדיקה עם שמאים אחרים בעלי ניסיון דומה.

10. מסקנות והמלצות

10.1 המסקנות המרכזיות

סטיות הן חלק טבעי מהתהליך: הפערים בין גישות הם תוצאה הכרחית של הבדלים במתודולוגיה ובנתונים.

הקונטקסט קובע: רמת הסטייה המקובלת תלויה בסוג הנכס, מטרת השומה ותנאי השוק.

שקיפות היא המפתח: הדיווח הישר על פערים ועל אי-ודאות חשוב יותר מהימנעות מסטיות.

10.2 המלצות לשיפור המקצוע

פיתוח הנחיות ברורות: קביעת ערכי סף מומלצים לפי סוג נכס ומטרת שומה.

שיפור הכשרה מקצועית: דגש על ניתוח ביקורתי ועל זיהוי ביסים פוטנציאליים.

מחקר מתמשך: איסוף נתונים מתמשך על ביצועי שיטות שומה שונות.

10.3 קריטריונים מוצעים לדיווח

רמת סבירות (0-10%): דיווח על הפער ללא הסבר מיוחד.

רמת חריגה (10-20%): דיווח מפורט על הפער והסיבות לו.

רמת חריגה קיצונית (מעל 20%): חקירה מלאה, הסבר מעמיק, ופנייה ליעוץ נוסף.

11.1 הקשר התיאורטי בין סטיות שומה לבועות

פערים גדולים ויוצאי דופן בין גישות השומה עשויים להעיד על חוסר איזון בשוק - אחד המאפיינים המרכזיים של בועות נדל"ן. כאשר השוק נמצא במצב של "התרגשות לא רציונלית", גישות השומה השונות עלולות להתנהג בצורה חריגה ולהפגין סטיות קיצוניות.

11.2 איך פערי שומה יכולים לחשוף בועה

🔴 סימני אזהרה מרכזיים:גישת ההשוואה מול גישת ההיוון - פער קיצוני:

• בתקופת בועה: מחירי השוק (גישת השוואה) עולים בטירוף בעוד שההכנסות/שכירות (גישת היוון) נשארות יחסית יציבות
• התוצאה: פער של 30-50% ויותר בין הגישות
• הסיבה: עלייה מהירה במחירי הנכסים ביחד עם שוק שכירות יציב יכולה לאותת על תחילת בועה

גישת העלות מול גישת ההשוואה - אי-הגיון כלכלי:

• בתקופת בועה: מחירי השוק עולים הרבה מעל עלויות הבנייה האמיתיות
• התוצאה: פער של 40-60% לטובת גישת ההשוואה
• המשמעות: השוק מתמחר נכסים בהרבה יותר מעלות יצירתם

11.3 דוגמאות היסטוריות מובהקות

הבועה הספרדית (1996-2008): במהלך התקופה 1997-2006, מחירי הדיור בספרד עלו כ-150% במונחים נומינליים, שווה ל-100% צמיחה במונחים ריאליים. במהלך תקופה זו, הפערים בין גישות השומה הגיעו לרמות קיצוניות:

• גישת ההשוואה הראתה עליות בלתי פוסקות
• גישת ההיוון נשארה מתונה (שכירות לא עלו באותה מידה)
• גישת העלות הייתה נמוכה משמעותית מהמחירים

הבועה היפנית (1985-1989): בשיא בועת הנדל"ן ב-1989, הערך של אדמות הארמון הקיסרי בטוקיו היה גבוה יותר מזה של כל הנדל"ן במדינת קליפורניה. זה היה אינדיקטור קיצוני לפער בין ערכי שוק לערכים יסודיים.

11.4 המדדים הקריטיים לזיהוי בועה דרך פערי שומה

📊 יחסי מפתח לניטור:יחס מחיר לשכירות (Price-to-Rent Ratio):

• רגיל: 15-20 שנות שכירות
• חשוד: 25-30 שנות שכירות
• בועה: 35+ שנות שכירות

יחס מחיר להכנסה (Price-to-Income Ratio):

• רגיל: 3-4 פעמים ההכנסה השנתית
• חשוד: 5-6 פעמים ההכנסה השנתית
• בועה: 7+ פעמים ההכנסה השנתית

יחס המחיר להכנסה הוא קריטי להבחנה בין בועות מונעות ציפיות לבין דינמיקות שוק אחרות, מכיוון שעליית יחס זה מעידה על חומרת בועה בלתי יסודית בצורה אמינה יותר מאשר עליית מחירים ריאליים לבדה.

11.5 מקרי הקצה: פערים כסימן לבועה מתפוצצת

🔥 רמות הפער המעידות על בועה קיצונית:פער 50%+ בין גישת השוואה לגישת היוון:

• מעיד על התנתקות מוחלטת של המחירים מהיסודות הכלכליים
• האינדיקטור החזק ביותר לבועה מסוכנת

פער 40%+ בין גישת השוואה לגישת העלות:

• מעיד על ספקולציה מסיבית ועל מחירים שאינם מוצדקים יסודית
• שוק שמתמחר נכסים לפי "תורת השוטה הגדול יותר"

11.6 התנהגות שמאים בתקופות בועה

🧠 הטיות פסיכולוגיות המשפיעות על השומה:הטיית העיגון (Anchoring Bias):

• שמאים נוטים להתייחס למחירי שוק נוכחיים כ"נורמה"
• גורמת להתכנסות מלאכותית של הגישות לכיוון מחירי השוק

לחץ שוק ולקוח:

• לחץ מלקוחות לקבל שומות "תואמות שוק"
• פחד מאיבוד עסקים בשל שומות "שמרניות"

תופעת המוני (Herd Mentality): במהלך תקופות כאלה, נטייה קולקטיבית נוטה להתפתח, הגורמת למשקיעים להתעלם מסימני אזהרה ומניתוח רציונלי של השוק

11.7 כלים לזיהוי מוקדם של בועה דרך פערי שומה

🔍 פרוטוקול אבחון מתקדם:שלב 1 - ניטור יחסים יסודיים:

• מעקב שוטף אחר יחסי מחיר-שכירות ומחיר-הכנסה
• השוואה לממוצעים היסטוריים באזור

שלב 2 - ניתוח פערים בין גישות:

• חישוב פערים שבועיים/חודשיים בין גישות השומה
• זיהוי מגמות של התרחבות פערים

שלב 3 - בדיקת מדדי שוק נוספים:

• ניטור היקף עסקאות ומהירות מכירות
• בדיקת תנאי אשראי ורמת ספקולציה

שלב 4 - התרעה מקצועית:

• דיווח ללקוחות על סיכוני שוק
• המלצה על זהירות מיוחדת בהשקעות

11.8 המצב הישראלי - סימני אזהרה נוכחיים

🇮🇱 אינדיקטורים ייחודיים לשוק הישראלי:יחס מחיר להכנסה:

• בערים מרכזיות הגיע ל-8-12 פעמים ההכנסה השנתית
• משמעות: חריגה קיצונית מהנורמה הבינלאומית

פערים בין גישות:

• פערים של 20-35% בין גישת השוואה לגישת היוון
• משמעות: סימן אזהרה משמעותי

תופעות ייחודיות:

• השקעות ספקולטיביות רחבות היקף
• פערי מחירים קיצוניים בין אזורים
• תלות גבהה במדיניות ממשלתית

11.9 אסטרטגיות למניעת טעויות בתקופות בועה

⚡ המלצות לשמאים:שמירה על עצמאות מקצועית:

• הימנעות מהטיות שוק ולחצים חיצוניים
• דבקות בעקרונות שומה יסודיים

דיווח שקוף על סיכונים:

• ציון מפורש של סיכוני בועה בדוחות
• הסבר הפערים הקיצוניים בין גישות

שימוש בנתונים היסטוריים:

• השוואה לתקופות עבר והצגת נתונים בפרספקטיבה
• הדגשת סטיות מנורמות היסטוריות

11.10 מסקנות לגבי קשר פערי שומה-בועות

📈 המסקנות המרכזיות:פערים הם סימפטום, לא סיבה: פערים גדולים בין גישות השומה הם תוצאה של בועת נדל"ן, לא הגורם לה. אך הם משמשים כמדד אזהרה יעיל.ריבוי סימנים: פער יוצא דופן בגישה אחת עשוי להיות מקרי, אך פערים קיצוניים במספר גישות מעידים על בעיה מערכתית.הקשר הזמני חשוב: בבועות מתפתחות, הפערים גדלים בהדרגה. בבועות מתפוצצות, הפערים משתנים במהירות כאשר אחת הגישות "מתעדכנת" למציאות.שמאים כמערכת התרעה מוקדמת: שמאים מקצועיים היכולים לזהות ולדווח על פערים חריגים יכולים לשמש כמערכת התרעה מוקדמת לבועות נדל"ן.

פערים גדולים בין גישות השומה יכולים להעיד על בועה!

🎯 הממצאים המרכזיים:

פערים כמדד אזהרה:

• פער של 30-50%+ בין גישת ההשוואה לגישת ההיוון = סימן אזהרה רציני
• פער של 40-60%+ בין גישת ההשוואה לגישת העלות = אינדיקטור לבועה מסוכנת

המנגנון:

• בתקופת בועה, מחירי השוק (גישת השוואה) עולים בטירוף
• שכירות והכנסות (גישת היוון) נשארות יחסית יציבות
• עלויות בנייה (גישת עלות) לא עולות באותה מהירות
• התוצאה: פערים קיצוניים בין הגישות

📊 דוגמאות מהעולם:

ספרד (1996-2008): פערים של 50%+ בין גישות לפני קריסת הבועהיפן (1985-1989): פערים קיצוניים בין ערכי שוק לערכים יסודיים

🇮🇱 המצב הישראלי:

בישראל כיום יש סימני אזהרה:

• יחס מחיר להכנסה: 8-12 פעמים (נורמה: 3-4)
• פערים של 20-35% בין גישות השומה
• השקעות ספקולטיביות נרחבות

המסקנה המעשית: שמאים מקצועיים יכולים לשמש כמערכת התרעה מוקדמת לבועות נדל"ן ע"י זיהוי ודיווח על פערים חריגים בין גישות השומה.

נספחים

נספח א': דוגמאות מעשיות

דוגמה 1: דירת 4 חדרים בתל אביב

• גישת השוואה: ₪2,800,000
• גישת עלות: ₪2,600,000
• פער: 7.7% - בטווח התקין

דוגמה 2: בניין משרדים בפתח תקווה

• גישת השוואה: ₪15,000,000
• גישת היוון: ₪13,500,000
• פער: 10.5% - מחייב בדיקה נוספת

נספח ב': רשימת ביבליוגרפיה ומקורות

• Federal Housing Finance Agency (FHFA) Uniform Appraisal Dataset
• International Valuation Standards Council (IVSC) Guidelines 2025
• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
• Brookings Institution Research on Appraisal Bias (2024)
• Freddie Mac Research Notes on Valuation Gaps (2021)
• William Vaughan Company Professional Guidelines

נספח ג': המלצות ליישום

לשמאים בודדים: כלים למעקב עצמי אחר איכות העבודה ועקביות התוצאות.למשרדי שמאות: פרוטוקולי בקרת איכות פנימיים ובדיקת עמיתים.לרגולטורים: המלצות למסגרת פיקוח מקצועית מאוזנת.

נספחים

נספח א': דוגמאות מעשיות

דוגמה 1: דירת 4 חדרים בתל אביב

• גישת השוואה: ₪2,800,000
• גישת עלות: ₪2,600,000
• פער: 7.7% - בטווח התקין

דוגמה 2: בניין משרדים בפתח תקווה

• גישת השוואה: ₪15,000,000
• גישת היוון: ₪13,500,000
• פער: 10.5% - מחייב בדיקה נוספת

נספח ב': רשימת ביבליוגרפיה ומקורות

• Federal Housing Finance Agency (FHFA) Uniform Appraisal Dataset
• International Valuation Standards Council (IVSC) Guidelines 2025
• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
• Brookings Institution Research on Appraisal Bias (2024)
• Freddie Mac Research Notes on Valuation Gaps (2021)
• William Vaughan Company Professional Guidelines

נספח ג': המלצות ליישום

לשמאים בודדים: כלים למעקב עצמי אחר איכות העבודה ועקביות התוצאות.

למשרדי שמאות: פרוטוקולי בקרת איכות פנימיים ובדיקת עמיתים.

לרגולטורים: המלצות למסגרת פיקוח מקצועית מאוזנת.

סיום: מחקר זה מראה כי הטיפול הנכון בסטיות בין גישות השומה דורש איזון עדין בין הכרה בשונות הטבעית ובין שמירה על אמינות מקצועית. המפתח הוא שקיפות, עקביות מתודולוגית, ויכולת לספק הסברים מקצועיים מבוססים לכל סטייה משמעותית.

Gemi התכנסות והתבדרות בשומת מקרקעין: ניתוח ביקורתי של פערים מתודולוגיים והשלכותיהם על אמינות השומה

תקציר מנהלים

דוח זה מציג ניתוח מעמיק וביקורתי של תופעת הפערים בין שלוש גישות השומה הקלאסיות במקרקעין: גישת ההשוואה, גישת ההיוון (הכלכלית) וגישת העלות. במרכז המחקר עומדת השאלה האם סטיות בתוצאות השווי המתקבלות מגישות אלה הן תוצר לגיטימי של מודלים אנליטיים שונים, או שמא הן סימן לכשל שומתי, רשלנות מקצועית או שיקוף של שוק בלתי רציונלי.הניתוח מתבסס על סקירה מקיפה של ספרות אקדמית בינלאומית, תקני שמאות בינלאומיים (IVS) ואמריקאיים (USPAP), תקינה ישראלית, פסיקה משפטית מהארץ ומהעולם, ודוחות ענפיים. ממצאי הדוח מצביעים על כך שסטייה מסוימת אינה רק צפויה אלא אף מהותית לתהליך השומה, שכן כל גישה מייצגת פילוסופיית ערך שונה: גישת ההשוואה היא רטרוספקטיבית (מבוססת עבר), גישת ההיוון היא פרוספקטיבית (מבוססת עתיד), וגישת העלות היא אינטרוספקטיבית (מבוססת על המרכיבים הפיזיים של הנכס).הדוח קובע כי הטווח של 10%-15% מהווה "נקודת מפנה" קריטית, שבה סטייה סבירה הופכת לחריגה הדורשת בחינה מעמיקה. פערים החורגים מטווח זה אינם בהכרח מעידים על רשלנות, אלא עשויים לשמש כלי אבחוני רב עוצמה המצביע על תפקוד לקוי של השוק (כגון בועת מחירים), על ייחודיות הנכס הנישום, או על מחסור חמור בנתונים.הניתוח מראה כי גובה הפערים מושפע באופן דרמטי מהקשר השומה: סוג הנכס (פערים גדלים בנכסים ייחודיים ובעלי ייעוד מיוחד), מטרת השומה (שומה לבטוחה תהיה שמרנית יותר משומה לצורכי מכירה), ומאפייני השוק (שווקים תנודתיים, דלילי מידע או מנופחים, דוגמת השוק הישראלי, מייצרים סטיות גדולות יותר).לבסוף, הדוח מציע מסגרת עבודה מקצועית להתמודדות עם פערים. מסגרת זו כוללת מערכת מדורגת לסיווג סטיות, פרוטוקול לקבלת החלטות עבור השמאי, והנחיות מפורטות לדיווח, נימוק ושקלול התוצאות באופן שקוף ובר-הגנה. המלצות אלו נועדו לחזק את האמינות והתקפות של דוחות שומה, להגביר את אמון הציבור במקצוע, ולספק למערכת המשפטית ולגופים רגולטוריים כלים טובים יותר להבנת מסקנות השווי וההיגיון העומד מאחוריהן.

חלק I: היסודות המתודולוגיים והמתחים המובנים ביניהם

בבסיס מקצוע שמאות המקרקעין עומדות שלוש גישות קלאסיות להערכת שווי, המקובלות בעולם כולו. גישות אלו אינן רק נוסחאות חישוב, אלא הן מייצגות עדשות פילוסופיות נפרדות שדרכן ניתן לבחון את מושג ה"ערך". הבנת העקרונות, החוזקות, ובמיוחד החולשות המובנות ורגישותן לנתונים, היא המפתח לפענוח הסיבות להיווצרות פערים בין תוצאותיהן.   

1.1 עליונות השוק: גישת ההשוואה

גישת ההשוואה (Sales Comparison Approach) נחשבת לגישה המרכזית והאמינה ביותר בשומת מקרקעין, ובמיוחד בשומת נכסי מגורים בשווקים פעילים. בישראל, בדומה למקומות רבים בעולם, ניתנת לה עדיפות ברורה בכל מקרה שבו יישומה אפשרי.   עקרונות הליבה: הגישה מושתתת על "עקרון התחליפיות" (Principle of Substitution), הגורס כי קונה מיודע ורציונלי לא ישלם עבור נכס יותר מהמחיר שבו ניתן לרכוש נכס דומה בעל תועלת דומה, הזמין בשוק. גישה זו משקפת באופן הישיר ביותר את התנהגותם של קונים ומוכרים בשוק החופשי, ולכן נתפסת כבעלת התוקף הגבוה ביותר.   מתודולוגיה: התהליך כולל איתור עסקאות מכר של נכסים דומים ("נכסי השוואה" או "קומפרבלס") בסביבת הנכס הנישום, אימות פרטי העסקאות (לוודא שהן נעשו בתנאי שוק, ללא לחץ או יחסים מיוחדים בין הצדדים) , ועריכת התאמות לנטרול ההבדלים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום. התאמות אלו נעשות עבור מגוון פרמטרים, כגון מיקום, גודל, גיל, מצב פיזי, תנאי המכירה ומועד העסקה.   חוזקות ויתרונות:

• שיקוף מציאות השוק: היתרון המרכזי הוא היותה מעוגנת בעסקאות אמיתיות שבוצעו בפועל, המשקפות את הסנטימנט וההתנהגות הנוכחית של השוק.   
• אינטואיטיביות: עקרונותיה פשוטים וקלים להבנה על ידי כלל המשתתפים בשוק, כולל לקוחות, בנקים ובתי משפט.   
• אמינות גבוהה: כאשר קיימים נתונים טובים, היא מספקת את אומדן השווי האמין והבר-הגנה ביותר.   

חולשות ורגישות לנתונים:

• תלות בנתונים: הגישה תלויה לחלוטין בזמינות של נתוני השוואה מספקים, עדכניים ובני-השוואה אמיתיים. חולשה זו הופכת למכרעת בשווקים לא פעילים, באזורים כפריים או בשווקים שאינם תחרותיים, שם מציאת עסקאות דומות היא אתגר משמעותי.   
• סובייקטיביות ההתאמות: קביעת שיעור ההתאמה הנדרש לכל הבדל בין הנכסים היא פעולה הכרוכה בשיקול דעת שמאי נרחב, ומהווה מקור מרכזי לפערים בין שמאים שונים. תקן USPAP מדגיש כי התאמות שאינן מבוססות על נתוני שוק פוגעות באמינות השומה.   
• פיגור אחר השוק (Market Lag): הגישה מתבססת על נתוני עבר (עסקאות שנסגרו), ולכן עלולה שלא לשקף שינויים מהירים ותנודות חדות בשוק. בעיה זו חריפה במיוחד בשווקים "חמים" או בתקופות של אי-יציבות כלכלית, שבהן עסקאות מלפני מספר חודשים כבר אינן מייצגות את השווי הנוכחי.   
• בעיית הייחודיות: יעילותה של הגישה פוחתת משמעותית כאשר מדובר בנכסים ייחודיים או בעלי ייעוד מיוחד, שעבורם כמעט ולא קיימים נכסי השוואה.   

1.2 המנוע הכלכלי: גישת ההיוון

גישת ההיוון (Income Approach), המכונה גם הגישה הכלכלית, היא הגישה המרכזית להערכת שווי של נכסים מניבים, כגון בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, נכסי תעשייה ומקבצי דיור.   עקרונות הליבה: הגישה מושתתת על "עקרון הציפייה" (Principle of Anticipation), לפיו שוויו של נכס שווה לערך הנוכחי של ההכנסות העתידיות הצפויות לנבוע ממנו. הגישה מתרגמת את תזרים ההכנסות העתידי לערך כספי נכון להיום.   מתודולוגיות:

• היוון ישיר (Direct Capitalization): שיטה זו מעריכה את שווי הנכס על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) של שנה אחת ב"שיעור היוון" (Capitalization Rate או "Cap Rate") הנגזר מהשוק. שיעור ההיוון מייצג את התשואה השנתית שמשקיע מצפה לקבל על השקעתו. שיטה זו מתאימה בעיקר לנכסים יציבים עם תזרים הכנסות צפוי וקבוע.   
• היוון תזרים מזומנים (Discounted Cash Flow - DCF): שיטה מורכבת יותר, הכוללת תחזית של תזרימי המזומנים הנקיים על פני תקופת החזקה מסוימת (למשל, 10 שנים), והיוונם לערך נוכחי באמצעות שיעור היוון (Discount Rate) המשקף את סיכון ההשקעה. לתזרים המהוון מוסיפים את הערך הנוכחי של שווי הנכס בסוף התקופה (Terminal/Reversionary Value). שיטה זו גמישה יותר ומתאימה לנכסים עם תזרימי הכנסות משתנים או לא יציבים.   

חוזקות ויתרונות:

• היגיון של משקיעים: הגישה משקפת באופן ישיר את דרך החשיבה של משקיעים בנדל"ן מסחרי, המתמקדים בתזרים מזומנים ובתשואה על ההשקעה.   
• גמישות: ניתן להתאימה למגוון רחב של סוגי נכסים ומבני הכנסה, כולל נכסים מורכבים.   
• מבט צופה פני עתיד: בניגוד לגישת ההשוואה, גישה זו מתבססת על תחזיות לגבי העתיד, ולא רק על נתוני עבר.   

חולשות ורגישות לנתונים:

• רגישות קיצונית להנחות: זוהי נקודת התורפה המרכזית של הגישה. השווי הסופי רגיש ביותר לתשומות. שינויים קטנים בהנחות לגבי צמיחת דמי השכירות, שיעורי התפוסה, הוצאות התפעול, ובמיוחד בשיעור ההיוון או שיעור הניכיון, יכולים להוביל לפערים עצומים בתוצאת השווי. לדוגמה, שינוי של 1% בלבד בשיעור ההיוון יכול לשנות את השווי ב-10% ויותר.   
• תלות בתחזיות: הגישה דורשת מהשמאי לבצע תחזיות מורכבות לגבי העתיד, פעולה הכרוכה באי-ודאות אינהרנטית.   
• סובייקטיביות בקביעת שיעורים: קביעת שיעור ההיוון או הניכיון המתאים היא אחת המשימות הסובייקטיביות והמאתגרות ביותר בשומה, ומהווה מקור משמעותי לפערים בין שמאים.   

1.3 המציאות הפיזית: גישת העלות

גישת העלות (Cost Approach) מציעה נקודת מבט שלישית, המתמקדת בנכס עצמו ולא רק בשוק או בהכנסותיו.עקרונות הליבה: הגישה מבוססת על ההנחה שקונה לא ישלם עבור נכס יותר מהעלות הנדרשת לבניית נכס חלופי שווה ערך מאפס. השווי מחושב כסכום של שווי הקרקע (כאילו הייתה פנויה) בתוספת עלות ההקמה של המבנים, בניכוי פחת מצטבר.   מתודולוגיות:

• עלות כינון (Replacement Cost): עלות בניית מבנה בעל תועלת ופונקציונליות דומות, תוך שימוש בחומרים ובטכנולוגיות בנייה עכשוויות. זוהי השיטה הנפוצה יותר.   
• עלות שכפול (Reproduction Cost): עלות בניית העתק מדויק של המבנה הקיים, תוך שימוש בחומרים ובשיטות המקוריים. שיטה זו רלוונטית בעיקר לנכסים היסטוריים או בעלי מאפיינים ארכיטקטוניים ייחודיים.   

חוזקות ויתרונות:

• ישימות לנכסים ייחודיים: זוהי הגישה ההכרחית, ולעיתים היחידה, להערכת נכסים שאין להם שוק עסקאות פעיל או תזרים הכנסות, כגון מבני ציבור (בתי ספר, בתי חולים, כנסיות), מבנים בעלי ייעוד מיוחד, או נכסים בבנייה חדשה.   
• שימוש בביטוח: הגישה חיונית להערכות שווי לצורכי ביטוח, מכיוון שהיא מפרידה באופן מובנה בין שווי המבנה (הניתן לביטוח) לבין שווי הקרקע.   
• כלי בקרה: יכולה לשמש ככלי בקרה ואימות לתוצאות המתקבלות מהגישות האחרות. פער גדול בין גישת העלות לגישת ההשוואה יכול לאותת לשמאי לבחון מחדש את הנחותיו.   

חולשות ורגישות לנתונים:

• אומדן הפחת - "עקב אכילס" של הגישה: זוהי החולשה המהותית ביותר. כימות מדויק של הפחת הוא משימה סובייקטיבית ומורכבת ביותר. יש להעריך שלושה סוגי פחת: פחת פיזי (בלאי ושחיקה), פחת פונקציונלי (חוסר התאמה של הנכס לסטנדרטים מודרניים, למשל תכנון מיושן), ופחת חיצוני (גורמים סביבתיים הפוגעים בשווי, כמו ירידת קרנה של השכונה).   
• הנחת שווי הקרקע: הגישה נשענת על אומדן מדויק של שווי הקרקע, משימה שעלולה להיות קשה בפני עצמה אם אין עסקאות השוואה לקרקעות פנויות דומות.   
• ניתוק מכוחות השוק: הגישה עלולה להתעלם מגורמי ביקוש והיצע ומהפוטנציאל הכלכלי של הנכס, ולהניב שווי שאינו משקף את מה שקונה בפועל יהיה מוכן לשלם. כאשר שווי העלות נמוך ממחיר השוק, הדבר יכול להוות אינדיקציה לשוק "חם" מדי.   
• אי-התאמה לנכסים ישנים: הקושי באומדן פחת מצטבר הופך את הגישה לפחות אמינה עבור נכסים ישנים.   

הבחינה הפרטנית של כל גישה חושפת מתח מובנה: כל גישה מציעה תובנה ייחודית על ערך, אך במקביל, כל אחת מהן נושאת בחובה חולשות אינהרנטיות ורגישויות קריטיות. הפערים בין תוצאות הגישות אינם, אם כן, תופעה מקרית, אלא תוצאה כמעט בלתי נמנעת של המתחים הפילוסופיים והמתודולוגיים הללו. המתח בין המבט הרטרוספקטיבי של גישת ההשוואה, המבט הפרוספקטיבי של גישת ההיוון, והמבט האינטרוספקטיבי של גישת העלות, הוא המקור הראשוני והלגיטימי להיווצרות סטיות. בשוק יציב, רציונלי ובעל מידע מושלם, שלוש הגישות היו אמורות להתכנס לערך אחד. במציאות, שבה שווקים הם דינמיים, לעיתים לא רציונליים ודלילי מידע, הפערים בין הגישות הופכים למאפיין קבוע של הנוף השמאי, ומספקים מידע רב ערך על מצב השוק עצמו.בנוסף, קיים פרדוקס מתודולוגי: החוזקה הגדולה ביותר של כל גישה קשורה באופן הדוק לחולשתה הגדולה ביותר. גישת ההשוואה חזקה כי היא משקפת את השוק, אך היא חלשה כאשר השוק עצמו פגום או חסר נתונים. גישת ההיוון חזקה בהיגיון הכלכלי שלה, אך חלשה בתלותה בהנחות עתידיות סובייקטיביות. גישת העלות חזקה ביכולתה להעריך כל נכס, אך חלשה בכך שהמרכיב הקריטי ביותר שלה, הפחת, הוא המופשט והמנותק ביותר מהשוק. לפיכך, בחירת הגישה או שקלול התוצאות אינה בחירה טכנית פשוטה, אלא תהליך של שיקול דעת מקצועי המאזן בין רלוונטיות לשוק, רגישות להנחות וזמינות נתונים – תהליך שהוא עצמו מקור משמעותי לפערים.

חלק II: פירוק השונות - ניתוח ביקורתי של מקורות הפערים

לאחר שהונחו היסודות התיאורטיים, חלק זה צולל לעומק הניתוח המעשי של הפערים. הוא מבחין בין סטייה לגיטימית, הנובעת מהמודלים עצמם, לבין כשל אנליטי שמקורו ביישום לקוי. הניתוח בוחן את תפקידם של השמאי והשוק כמשתנים מרכזיים המשפיעים על גודל הפערים.

2.1 סטייה לגיטימית מול כשל אנליטי

חשוב להדגיש כי שומה היא, בהגדרתה, "חוות דעת על שווי" (Opinion of Value) ולא קביעה של עובדה מדעית. עצם הגדרה זו מכירה בקיומו של מרכיב סובייקטיבי אינהרנטי, ולכן רמה מסוימת של שונות בין שמאים מוסמכים שונים היא תופעה נורמלית וצפויה. השאלה המרכזית היא היכן עובר הגבול בין סטייה סבירה לכשל.   שונות שיטתית (לגיטימית) מול שונות מקרית (בעייתית):

• שונות שיטתית: נובעת מבחירה מודעת ומנומקת בגישות או בהנחות עבודה שונות, אך תקפות. לדוגמה, שמאי אחד עשוי להעניק משקל מכריע לגישת ההיוון בנכס מסחרי, בעוד שמאי אחר ייתן משקל רב יותר לעסקאות השוואה אחרונות. שתי התוצאות עשויות להיות שונות, אך כל אחת מהן ניתנת להגנה ומבוססת על "אסכולת חשיבה" מקצועית לגיטימית. שונות כזו משקפת את המתחים המובנים בין הגישות, כפי שתוארו בחלק א'.   
• שונות מקרית: נובעת מטעויות, שימוש בנתונים לקויים או ניתוח פגום. קטגוריה זו כוללת פערים עובדתיים (למשל, טעות במדידת שטח הנכס), סטיות אנליטיות (בחירה לקויה של נכסי השוואה, ביצוע התאמות שרירותיות ללא ביסוס), ושגיאות חישוב פשוטות. שונות מסוג זה אינה לגיטימית ומעידה על כשל בתהליך השומה.   

זיהוי דגלים אדומים: פער משמעותי (למשל, מעל 10%-15%) בין גישות שונות, שאינו מלווה בהסבר לוגי וברור המעוגן בהבדלים מתודולוגיים, צריך להיחשב כ"דגל אדום" המצריך בדיקה. כאשר הגישות מניבות תוצאות מרוחקות מאוד זו מזו, הדבר עלול להצביע על אי הבנה בסיסית של "השימוש המיטבי" בנכס, או על כך ששקלול פשוט של התוצאות הוא פעולה שגויה מיסודה. תקן IVS 105 מנחה שבמקרים של פערים גדולים, על השמאי לחקור את הסיבות לפער ולא להסתפק בשקלול מכני.   

2.2 השמאי כמשתנה: כשירות, ניסיון והטיות

תהליך השומה אינו מתבצע בוואקום. השמאי, על ניסיונו, כישוריו והטיותיו, הוא משתנה מרכזי המשפיע על התוצאה הסופית.ידע וניסיון: ניסיון מקצועי והיכרות מעמיקה עם השוק המקומי הם גורמים קריטיים. שמאי מנוסה עשוי לייחס משקל שונה לגורמים מסוימים, להחזיק בגישה למאגרי מידע טובים יותר, או לזהות ניואנסים ששמאי פחות מנוסה יחמיץ. הבדלים אלו בניסיון יכולים להוביל באופן טבעי למסקנות שווי שונות. מחקרים אמפיריים מזהים את ניסיון השמאי, מיומנותו ושיקול דעתו כגורמים משמעותיים המשפיעים על שונות בשומות.   רשלנות וחוסר זהירות מקצועית (Due Diligence): טעויות נפוצות כגון הערכת חסר או יתר של דמי שכירות פוטנציאליים, אי-התייחסות למצבו הפיזי של הנכס, שימוש בנכסי השוואה שאינם רלוונטיים, או התעלמות ממגמות שוק עדכניות, הן כשלים מקצועיים המובילים לשומות לא מדויקות ולפערים גדולים.   הטיות קוגניטיביות ומערכתיות:

• לחץ מצד הלקוח: אף ששמאים מחויבים לאובייקטיביות, לחץ (מפורש או מרומז) מצד הלקוח לקבל תוצאה מסוימת עלול להשפיע על שיקול הדעת ולהוות גורם לפערים.   
• הטיית העיגון (Anchoring Bias): מחקרים מראים כי שמאים מושפעים ממחיר החוזה בעסקאות רכישה. תופעה זו מובילה למספר בלתי פרופורציונלי של שומות הנקבעות בדיוק על מחיר החוזה, מה שעלול שלא לשקף את שווי השוק האמיתי ולהעיד על הטיה ולא על ניתוח אובייקטיבי.   
• הטיה על רקע גזעי ואתני: זוהי סוגיה חמורה המהווה כשל אתי ומשפטי, ולא מקור לגיטימי לשונות. מחקרים פורצי דרך בארצות הברית, המבוססים על ניתוח מיליוני שומות, תיעדו הטיה מערכתית. נמצא כי נכסים בשכונות המאוכלסות ברובן על ידי מיעוטים נוטים יותר לקבל הערכת שווי הנמוכה ממחיר החוזה. עוד נמצא כי שמאים נוטים פחות להחיל התאמות זמן חיוביות (בשל עליית מחירים) בנכסים בשכונות של שחורים והיספנים. כתוצאה מכך, בתים בשכונות לבנות מקבלים הערכות שווי גבוהות משמעותית מבתים דומים בקהילות של צבע.   

2.3 השוק כמשתנה: הפער בין "מחיר" ל"שווי"

הפערים בין הגישות אינם נובעים רק מפעולות השמאי, אלא מושפעים עמוקות מאופיו של השוק עצמו.

ההבחנה בין "מחיר" ל"שווי": בשיח המקצועי הישראלי, קיימת חשיבות מכרעת להבחנה בין "מחיר" לבין "שווי".   

מחיר הוא עובדה היסטורית – הסכום ששולם בפועל בעסקה ספציפית, שעשויה להיות מושפעת מגורמים ייחודיים כמו לחץ של אחד הצדדים, מניעים אישיים או חוסר מידע. 

שווי, לעומת זאת, הוא מסקנה כלכלית לגבי המחיר שהיה ראוי שיתקבל בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון, הפועלים בידיעה, בשיקול דעת וללא כפייה.   

אי-רציונליות ובועות שוק: בשוק נדל"ן "חם", ספקולטיבי או בועתי, מחירי העסקאות האחרונות ומחירי ההיצע עשויים להיות מנופחים מעבר לערכם הכלכלי היסודי. במצב כזה, ייווצר בהכרח פער גדול בין התוצאה של גישת ההשוואה (המשקפת את המחירים הגבוהים) לבין התוצאות של גישת ההיוון (המשקפת תשואות שכירות נמוכות יחסית) וגישת העלות (המשקפת את עלות הכינון הפיזית). פער כזה אינו כשל שומתי, אלא אבחנה מדויקת של מצב השוק.   

אסימטריה במידע ושקיפות נמוכה: שווקים הסובלים משקיפות נמוכה וממחסור בנתונים אמינים, כפי שתואר לגבי חלקים מהשוק הישראלי והאיטלקי, מגבירים את הפוטנציאל לפערים. כאשר נתונים אמינים על עסקאות, דמי שכירות או עלויות בנייה אינם זמינים, השמאי נאלץ להסתמך במידה רבה יותר על הנחות ושיקול דעת, מה שמגדיל באופן טבעי את הפוטנציאל לחילוקי דעות מקצועיים. השוק הישראלי תואר במחקרים כ"שקוף למחצה" ו"מבודד" מבחינה היסטורית, מאפיינים התורמים לאתגר זה.   התבוננות מעמיקה יותר מגלה כי פער משמעותי בין גישות השומה יכול לשמש ככלי אבחוני רב עוצמה לבריאות השוק. פער רחב בין גישת ההשוואה לבין גישת ההיוון או גישת העלות הוא אחד הסימנים המובהקים ביותר לקיומה של בועת מחירים או לתפקוד לקוי וחוסר יעילות של השוק. גישת ההשוואה משקפת את מה שאנשים משלמים בפועל, גישת ההיוון משקפת את מה שהנכס יכול להרוויח כלכלית, וגישת העלות משקפת את מה שיעלה לבנות אותו מחדש. בשוק בריא ויציב, שלושת הערכים הללו אמורים להיות קרובים זה לזה. אולם, בתקופות של "קדחת" ספקולטיבית, המחירים (גישת ההשוואה) מתנתקים מהיסודות הכלכליים (גישת ההיוון). האחריות המקצועית של השמאי במצב כזה אינה לשקלל את התוצאות או לבחור את הגבוהה מביניהן, אלא לדווח על הפער ולנתח את משמעותו לגבי מצב השוק. בכך, תפקיד השמאי מתעלה מזה של מדווח מחירים לזה של אנליסט שוק.   במקביל, תפיסת ה"רשלנות השמאית" עוברת אבולוציה. בעבר, פערים גדולים נתפסו כהוכחה לכאורה לרשלנות. כיום, ההבנה המקצועית והמשפטית מתפתחת, והדגש עובר מה   תוצאה (גודל הפער) אל התהליך (איכות הניתוח). ספרות מקצועית ותקנים בינלאומיים מדגישים כי אמינות השומה נמדדת באיכות התהליך: האם השמאי פעל בזהירות סבירה, האם הניתוח היה לוגי ומתועד היטב, והאם ההנחות היו סבירות ומבוססות?. שמאי יכול להציג שומה עם פערים גדולים שאינה רשלנית, כל עוד הדוח מסביר ומנמק באופן יסודי את הסיבות לפערים (למשל, שוק לא מתפקד). לעומת זאת, שומה עם פערים קטנים המבוססת על נתונים שגויים או תהליך לקוי, עדיין יכולה להיחשב רשלנית. איכות הנרטיב וההנמקה הופכת לחשובה לא פחות מהמספר הסופי.   

חלק III: הגדרת הגבולות - ספקטרום הסטייה המקובלת

חלק זה נועד לכמת את המושג הערטילאי "סטייה סבירה" ולהגדיר טווחים מקובלים לפערים בין גישות השומה. הניתוח מסנתז ממצאים משלושה מקורות מרכזיים: מחקרים אקדמיים אמפיריים, פרקטיקות ענפיות ורגולטוריות, ופסיקה משפטית, במטרה לבנות הבנה מדורגת של רמות הסטייה השונות.

3.1 ממצאים ממחקרים אמפיריים

מחקרים אקדמיים ברחבי העולם ניסו למדוד באופן כמותי את רמת השונות הטבעית בתהליך השומה.

• שונות בין שמאים (Valuation Variance): מחקר בריטי משמעותי, שבחן מספר רב של שומות שבוצעו על ידי שמאים שונים לאותם נכסים, מצא כי למעלה מ-65% מהשומות היו בטווח של 10%+/- זו מזו, ו-90% מהשומות היו בטווח של 20%+/-. השונות הכוללת הממוצעת עמדה על 8.6%. ממצאים אלו מצביעים על כך שפיזור טבעי סביב 10% הוא מאפיין מובנה של המקצוע.   
• דיוק שומות מול מחיר מכירה (Valuation Accuracy): מחקרים שבחנו נכסים מסחריים בארה"ב שנמכרו מתוך מדד NCREIF, מצאו פערים גבוהים יותר בין השומה האחרונה למחיר המכירה בפועל. הפער המוחלט הממוצע בין השומה למחיר המכירה עומד לעיתים קרובות על למעלה מ-10% , ויכול להגיע אף ל-13%-16% בתקופות של שיא או שפל בשוק. נתון זה מדגיש כי גם שומה "נכונה" יכולה להיות שונה באופן משמעותי ממחיר עסקה בודדת.   
• מדדים סטטיסטיים בשומה המונית (Mass Appraisal): לצורכי מס, רשויות רבות משתמשות במדד סטטיסטי הנקרא "מקדם הפיזור" (Coefficient of Dispersion - COD) כדי למדוד את אחידות השומות. ככלל, נדרש COD של 10% או פחות עבור נכסי מגורים, ו-20% או פחות עבור סוגי נכסים אחרים. מדד זה מספק אמת מידה רגולטורית לרמת השונות הסטטיסטית המקובלת במדגם גדול של נכסים.   

3.2 אמות מידה רגולטוריות וענפיות

בפרקטיקה היום-יומית של ענף הנדל"ן והפיננסים, התפתחו "כללי אצבע" וסטנדרטים לא רשמיים לגבי רמת הסטייה הנסבלת.

• "כלל האצבע" של המלווים: פרקטיקה נפוצה בענף הבנקאות והאשראי היא שכאשר מוזמנות שתי שומות לאותו נכס, מצופה שהפער ביניהן לא יעלה על 5%. פער העולה על 10% נחשב בדרך כלל ל"דגל אדום" המצריך בירור, דרישה להבהרות ופיוס בין השמאים, או הזמנת שומה שלישית ומכרעת.   
• הסטנדרט בענף הרילוקיישן: גם חברות רילוקיישן, המעריכות שווי בתים של עובדים העוברים מקום, משתמשות לעיתים קרובות בסף סטייה של 5% בין שתי שומות לפני הזמנת שומה שלישית.   
• ההשקפה הסובייקטיבית של השמאי: שמאי מנוסה אחד ציין כי בעוד שבשווקים יציבים הפער בין שומות צריך להיות בטווח של 2%-3%, הרי שבשווקים מאתגרים ודלילי נתונים, פער של 10% עשוי להיות סביר ואף "רצוי". אמירה זו מדגישה את התלות הגבוהה של הסטייה המקובלת בהקשר השוק.   

3.3 העמדה השיפוטית: פסיקה בישראל ובעולם

בתי המשפט, הנדרשים להכריע במחלוקות שווי, פיתחו עמדה ברורה למדי בנוגע לפערים גדולים בין שומות.

• סף ה-10%-15% בפסיקה הישראלית: בפסיקה ישראלית ענפה, בתי המשפט הביעו פעם אחר פעם תרעומת ותסכול מפערים בין שומות החורגים מהטווח ה"סביר והמקובל" של 10%-15%. טווח זה הפך למעשה לסטנדרט השיפוטי הבלתי רשמי, שחצייתו מעוררת בדיקה קפדנית וביקורתית של השומות.   
• מוסד ה"שמאי המכריע": עצם קיומו של מוסד ה"שמאי המכריע" בחוק הישראלי, במיוחד בהליכי היטל השבחה, מעיד על חוסר סובלנות של המערכת לפערים מקצועיים בלתי פתורים. מינוי שמאי מכריע הוא המנגנון שנועד ליישב את המחלוקת כאשר הצדדים אינם מצליחים לגשר על הפערים בעצמם.   
• בחינה שיפוטית של התהליך: בפסק דין חשוב בעניין לדלסקי נ' הוועדה המקומית קרית אתא, קבע בית המשפט כי ועדת ערר אינה יכולה לקבל באופן עיוור את קביעת השמאי המכריע, במיוחד כשיש פערים גדולים מול שומות אחרות. על הוועדה (וכך גם על בית המשפט) לבחון את התמונה הכוללת, לדרוש נימוקים לפערים, ולהבטיח שמירה על עקרונות של שוויון ואמון הציבור. פסיקה זו מחזקת את המעבר מבחינה מבוססת-תוצאה לבחינה מבוססת-תהליך.   

טבלה: אמות מידה מסכמות לסטיית שווי מקובלת

סינתזה של מקורות אלו חושפת כי לא קיים "מספר קסם" אחד המגדיר סטייה מקובלת. עם זאת, ניתן לזהות בבירור כי הטווח של 10%-15% מהווה נקודת מפנה קריטית. מתחת לסף זה, השונות נתפסת בדרך כלל כ"רעש" סטטיסטי סביר, תוצר של שיקול דעת מקצועי וחיכוך טבעי בשוק לא מושלם. מעל סף זה, השונות הופכת ל"אות" המצביע על בעיה מהותית, ומפעיל מנגנוני בקרה ויישוב סכסוכים פורמליים – בין אם זה מינוי שמאי מכריע על ידי שופט, דרישה לבדיקה נוספת על ידי בנק, או ביקורת של רשות מס. הבנת משמעותו של סף זה חיונית לכל איש מקצוע הפועל בתחום.

חלק IV: תפקיד ההקשר - כיצד הנכס, המטרה והשוק מעצבים את הפערים

גובה הפערים בין גישות השומה אינו קבוע, אלא מושפע באופן דרמטי משלושה גורמי הקשר מרכזיים: מאפייני הנכס הנישום, מטרת עריכת השומה, ומצבו של השוק שבו הנכס פועל.

4.1 אתגר הנכסים הייחודיים ובעלי הייעוד המיוחד

הגדרה: נכסים בעלי ייעוד מיוחד (Special-Purpose Properties) הם נכסים בעלי שימוש או סחירות מוגבלים בשל תכנונם הייחודי, כגון כנסיות, בתי ספר, תיאטראות, או מפעלי תעשייה כבדה. גם נכסי יוקרה, דירות שעוצבו באופן אישי (custom design) או פנטהאוזים נכללים בקטגוריה רחבה זו של נכסים ייחודיים.   הסתמכות מוגברת על גישת העלות: עבור נכסים אלה, גישת ההשוואה לרוב אינה ישימה בשל היעדר עסקאות בנכסים דומים, וגישת ההיוון אינה רלוונטית אם אינם מניבים הכנסה. מצב זה מחייב הסתמכות כבדה, ולעיתים בלעדית, על גישת העלות.   הגברת הפוטנציאל לפערים: הסתמכות זו על גישת העלות מגבירה באופן אינהרנטי את הפוטנציאל לפערים. חולשותיה של גישת העלות – במיוחד הקושי הסובייקטיבי באומדן הפחת ובהערכת שווי הקרקע – מועצמות כאשר מדובר בנכסים ייחודיים או ישנים. נוצר פרדוקס: הגישה הנחוצה ביותר להערכת נכסים ייחודיים היא גם זו המועדת ביותר לשגיאות סובייקטיביות בהקשר זה.   מקרה מבחן ישראלי - "מקבצי דיור": דוגמה מובהקת לכך ניתן למצוא בבקרת שומות שערך אגף שומת מקרקעין הממשלתי עבור "מקבצי דיור" (נכס בעל ייעוד מיוחד המשמש למגורי עולים). הבקרה חשפה פערים עצומים של עד 40% בין שתי שומות שונות לאותו נכס ולאותו מועד. הסיבה המרכזית לפערים, כפי שצוין בדוח, הייתה היעדר קונצנזוס מקצועי לגבי המתודולוגיה הראויה: שמאים שונים השתמשו בגישות שונות לחלוטין – חלקם בגישת ההשוואה, חלקם בגישת ההיוון וחלקם בגישת העלות – מה שהוביל לתוצאות שונות בתכלית.   

4.2 השפעת מטרת השומה

"שווי" אינו מושג אבסולוטי; הוא תלוי שאלה. מטרת השומה מגדירה את השאלה, ומשפיעה באופן ישיר על בחירת הגישה, על ההנחות, ובסופו של דבר על התוצאה.

• שומה לצורך בטוחה לאשראי: מטרת השומה היא להגן על המלווה (בנק, גוף מימון) מפני הפסד במקרה של חדלות פירעון של הלווה. מטרה זו מובילה באופן טבעי להערכה שמרנית יותר. התקן הישראלי מספר 19, העוסק בשומות לבטוחות, מחייב את השמאי להעריך "ערך למטרת בטוחה", המנטרל רכיבי שווי ספקולטיביים כגון פוטנציאל תכנוני עתידי או שווי של בנייה לא חוקית. שומה כזו תהיה כמעט תמיד נמוכה יותר משומה הנערכת עבור מוכר, שעשויה לכלול פוטנציאל כזה, ובכך נוצר פער מובנה המונע ממטרת השומה.   
• שומה לצורך הליך משפטי / יישוב סכסוך: בהקשר אדברסרי, שומות עלולות להפוך לכלי טיעון. שמאי מומחה מטעם כל צד עשוי לבחור בנתונים ובגישות המחזקים את עמדת לקוחו, מה שמוביל לפערים הגדולים שמתסכלים את בתי המשפט. מטרת השומה במקרה זה היא שכנוע, מטרה העלולה לעמוד בסתירה לאובייקטיביות מוחלטת.   
• שומה לדיווח כספי (IFRS): תקני דיווח כספי בינלאומיים דורשים הערכת "שווי הוגן" (Fair Value), המבוססת על תנאי שוק. ערך זה עשוי להיות שונה מערך מבוסס עלות היסטורית (כמו ב-US GAAP) או מערך שמרני לצורכי בטוחה.   
• שומה לצורכי מס: הערכות שווי לצורכי מס כפופות להגדרות סטטוטוריות ספציפיות של שווי, ולעיתים נערכות למועד קובע בעבר, מה שמוביל להבדלים משומת שווי שוק עדכנית.   

העיקרון המנחה, המעוגן בתקני USPAP ו-IVS, הוא ש"השימוש המיועד" (Intended Use) של השומה מכתיב את היקף העבודה, את הגדרת השווי ואת רמת הפירוט, וכל אלה משפיעים על התוצאה הסופית ועל הפוטנציאל לפערים ביחס לשומה שנעשתה למטרה אחרת.   

4.3 מקרה מבחן: השוק הישראלי כסביבה עתירת פערים

מאפייניו הייחודיים של שוק הנדל"ן הישראלי יוצרים כר פורה להיווצרות פערים משמעותיים בין גישות השומה.

• מאפייני השוק: השוק הישראלי מתואר לעיתים קרובות כשוק הסובל ממחסור כרוני בהיצע, גידול אוכלוסייה מהיר, ריכוזיות, מיעוט נתונים שקופים ונטייה לעליות מחירים חדות.   
• עיוות נתוני ההשוואה: תוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן" מכניסות לשוק עסקאות במחירים מסובסדים. אם שמאים אינם מנטרלים עסקאות אלו כראוי מניתוח ההשוואה, הדבר עלול לעוות באופן חמור את תוצאות גישת ההשוואה.   
• התנתקות המחיר מהשווי: בשוק "חם", נוצרת תפיסה ציבורית, המוזנת על ידי פורטלי נדל"ן מקוונים, שמחירי ההיצע והעסקאות האחרונות מייצגים "שווי הוגן". אולם, מחירים אלו עשויים להיות מנותקים מהיסודות הכלכליים. מצב זה יוצר פער גדול בין גישת ההשוואה (המשקפת את המחירים הגבוהים) לבין גישת ההיוון (המשקפת תשואות שכירות נמוכות משמעותית).   
• הדילמה של השמאי: בסביבה כזו, השמאי הישראלי ניצב בפני דילמה חריפה: האם לשקף את מחירי השוק הגבוהים (ובכך אולי לתת תוקף לבועה), או לדבוק בגישות שמרניות יותר המבוססות על יסודות כלכליים (ולהסתכן בכך שייראה מנותק מהמציאות). דילמה זו היא מקור רב עוצמה לפערים בין שמאים בעלי פילוסופיות מקצועיות שונות.   

ניתוח מעמיק של גורמי ההקשר חושף כי בחירת גישת השומה אינה רק החלטה טכנית, אלא החלטה אסטרטגית המוכתבת על ידי מטרת השומה. השמאי, במודע או שלא במודע, מבצע אופטימיזציה להשגת מטרה ספציפית – בין אם זו הפחתת סיכון עבור מלווה, מקסום ערך עבור מוכר, או בניית טיעון בר-הגנה בבית משפט. כאשר שתי שומות לאותו נכס אך למטרות שונות מציגות פער גדול, אין זה בהכרח מעיד על חוסר כשירות. ייתכן שזהו תוצר הגיוני של שני אנשי מקצוע המבצעים את עבודתם נאמנה, אך לפי מערכות כללים ויעדים שונות. הבעיה המרכזית במצב זה היא של שקיפות – על המשתמש בשומה להבין כי "שווי" אינו קבוע אוניברסלי, אלא מוגדר על ידי השאלה הנשאלת.בנוסף, נכסים בעלי ייעוד מיוחד ושווקים לא מתפקדים יוצרים "לולאת משוב" של אי-ודאות. היעדר נתונים אמינים מאלץ הסתמכות גוברת על גישות סובייקטיביות (כמו גישת העלות), מה שיוצר פערים גדולים יותר, אשר בתורם פוגעים באמון בשומות ומקשים על ביצוע עסקאות. היעדר עסקאות חדשות מונע יצירת נתונים חדשים, וכך הבעיה המקורית משמרת את עצמה. האתגר המקצועי הוא לשבור מעגל זה באמצעות דיווח מפורט במיוחד, ניתוחי רגישות, ואולי אף הצגת מסקנת השווי כטווח ערכים ולא כמספר בודד, תוך הבהרה מפורשת של רמת אי-הוודאות הגבוהה.

חלק V: המסגרת הרגולטורית והמשפטית - תקינה, פסיקה ואחריות מקצועית

חלק זה בוחן את "כללי המשחק" המסדירים את עבודת השמאי. הוא מפרט כיצד התקינה הבינלאומית והישראלית מנסה לנהל ולהגביל את הפערים בין הגישות, ומהן ההשלכות המשפטיות והאתיות של חריגה מכללים אלו.

5.1 תקינה בינלאומית בנושא פיוס ואיחוד שווי (IVS ו-USPAP)

התקנים הבינלאומיים המובילים, IVS (International Valuation Standards) ו-USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice), קובעים מסגרת עקרונית לטיפול בפערים בין גישות.

• עקרון הליבה - איסור על מיצוע: שני התקנים קובעים באופן חד משמעי כי תהליך הפיוס (Reconciliation) בין תוצאות שונות הוא תהליך של שיקול דעת מקצועי מנומק, ולא פעולה של מיצוע מתמטי פשוט.   
• תקן IVS 105 (גישות ושיטות שומה): תקן זה מחייב שכאשר נעשה שימוש ביותר מגישה אחת, על השמאי לנתח, לפייס ולאחד את הערכים השונים למסקנת שווי אחת, ולתאר את תהליך הפיוס בדוח. במקרה של פערים גדולים ומשמעותיים, התקן מנחה את השמאי לחקור את הסיבות לפערים ולא להסתפק בשקלולם. בחירת הגישות עצמה חייבת להיות מתאימה לנכס ולשוק הרלוונטי.   
• תקן USPAP (תקנים 1 ו-3): דורש מהשמאי לפייס בין איכות וכמות הנתונים, ישימות הגישות שיושמו, והרלוונטיות של התוצאות שהתקבלו. תהליך הפיוס חייב לסכם את ההיגיון של השמאי ולתמוך במסקנת השווי הסופית. היקף העבודה חייב להיות מוגדר ומוסבר באופן ברור.   
• דגש על תהליך וגילוי: החוט המקשר בין התקנים הבינלאומיים הוא הדגש על תהליך שקוף, לוגי ובר-הגנה. על השווי הסופי להיות מגובה בנרטיב משכנע, המסביר את החוזקות והחולשות של כל גישה שיושמה ומנמק את המשקל שניתן לכל אחת מהן במסקנה הסופית.   

5.2 הגישה הישראלית לתקינה

הוועדה לתקינה שמאית בישראל מפרסמת תקנים שהם בדרך כלל יותר מפורטים ומוכווני-כללים (Rules-Based) מאשר התקנים הבינלאומיים, אך אינם מותאמים באופן רשמי לתקן IVS. סביבה רגולטורית ייחודית זו כוללת מספר תקנים מרכזיים הרלוונטיים לנושא הפערים, ובראשם תקן 2.1 לנכסים בנויים ותקן 3.1 לקרקע לא בנויה.   

• תקן 2.1 - מסגרת מחייבת לנכסים בנויים: תקן זה הוא בעל חשיבות מכרעת. הוא מסווג את שלוש הגישות לרמות תוקף של "גבוה", "בינוני" ו"נמוך" עבור סוגי נכסים ספציפיים. לדוגמה, עבור דירת מגורים, לגישת ההשוואה יש תוקף גבוה ולגישת העלות תוקף נמוך. התקן    מחייב את השמאי להשתמש בכל הגישות בעלות תוקף גבוה או בינוני.
• דרישת ה"שקלול": במקרה שיושמו מספר גישות, התקן קובע כי השווי הסופי יחושב באמצעות "שקלול" התוצאות. המשקל שיינתן לכל תוצאה צריך לשקף לא רק את רמת התוקף המוגדרת מראש בתקן, אלא גם את כמות, איכות ואמינות הנתונים שעמדו לרשות השמאי בשומה הספציפית.   
• תקן 3.1 (קרקע לא בנויה): באופן דומה, תקן זה מקצה רמות תוקף לגישות השונות בהערכת קרקע, כאשר לגישת ההשוואה ניתן תוקף גבוה ולגישת העלות (בשיטת החילוץ) ניתן תוקף בינוני.   
• השוואה לתקינה הבינלאומית: הגישה הישראלית היא יותר מפורטת ומחייבת (prescriptive) ופחות מבוססת-עקרונות (principles-based) מהגישה של IVS ו-USPAP. על ידי קביעה מראש אילו גישות יש ליישם ומהי רמת התוקף הכללית שלהן, התקינה הישראלית מנסה להגביל את שיקול הדעת של השמאי, ובכך, תיאורטית, להפחית את הפערים.

5.3 אחריות שמאי וחובה אתית

לשמאי יש אחריות מקצועית ומשפטית לספק חוות דעת אמינה, אובייקטיבית ומוסמכת.   

• חובת הזהירות (Duty of Care): על השמאי לפעול במיומנות ובזהירות סבירות, כפי שמצופה מאיש מקצוע בתחומו.
• חובת גילוי אתית: כאשר מתקבלים פערים משמעותיים בין הגישות, על השמאי חלה חובה אתית לא להסתירם או לטשטשם, אלא לחשוף אותם באופן שקוף, להסביר את הגורמים להם ואת השפעתם על מסקנת השווי הסופית.   
• בחינה משפטית: כפי שעולה מהפסיקה הישראלית, שומות המציגות פערים גדולים ובלתי מנומקים חשופות לאתגור משפטי ועלולות להידחות על ידי בתי המשפט. השמאי עשוי להידרש להגן לא רק על המספר הסופי, אלא על התהליך האנליטי כולו.   

קיים מתח בסיסי בין הגישה מבוססת-העקרונות של התקנים הבינלאומיים לבין הגישה מבוססת-הכללים של התקינה הישראלית. מתח זה משקף ויכוח עולמי על הדרך הטובה ביותר להבטיח איכות ואחידות בשומות. התקנים הבינלאומיים מטילים אחריות כבדה על שיקול דעתו ויכולתו הנרטיבית של השמאי להסביר את פועלו. התקינה הישראלית, מנגד, מנסה לצמצם את שיקול הדעת כדי להפחית שונות. הגישה מבוססת-העקרונות גמישה יותר במצבים מורכבים, אך עלולה להוביל לפערים גדולים יותר אם שיקול הדעת לקוי. הגישה מבוססת-הכללים מקדמת אחידות, אך עלולה להיות נוקשה מדי עבור נכסים ייחודיים או תנאי שוק חריגים, ובכך לאלץ את השמאי לבצע ניתוח שאינו אופטימלי. הדוח הנוכחי יבחן בהמשך איזו גישה יעילה יותר, או האם מודל היברידי עשוי להיות עדיף.

חלק VI: הצעה למסגרת עבודה מקצועית - המלצות ופרקטיקות מיטביות

חלק זה, האחרון והמרכזי, מסנתז את כל הניתוחים הקודמים לכדי המלצות מעשיות וברות-יישום עבור שמאים, רגולטורים ומוסדות אקדמיים. הוא מספק את הכלים שנדרשו בשאלת המחקר המקורית, כולל מערכת מדורגת לסיווג פערים, תרשים זרימה לקבלת החלטות, ופרקטיקות מיטביות לדיווח.

6.1 מערכת מדורגת לסיווג ודיווח של פערים

כדי לעבור מתפיסה עמומה של "סטייה סבירה" למסגרת עבודה מובנית, מוצעת בזאת מערכת מדורגת המבוססת על "נקודת המפנה" שזוהתה בחלק III.

• רמה 1 (התכנסות, פער של פחות מ-10%):פער בטווח זה ייחשב כסטייה הנמצאת בגבולות הסבירות של שיקול דעת מקצועי ו"רעשי שוק" טבעיים.
  • דרישת דיווח: הצהרת פיוס ואיחוד סטנדרטית בפרק הסיכום של השומה. ההצהרה תסביר את אופן שקלול הגישות בהתבסס על איכות הנתונים וישימות הגישות, בהתאם לדרישות התקינה (USPAP, IVS, או התקינה הישראלית).
• רמה 2 (התבדרות מתונה, פער של 10%-20%):פער בטווח זה מהווה אות הדורש מהשמאי רמת בחינה והנמקה גבוהה יותר.
  • דרישת דיווח:יש לכלול בדוח פרק "פיוס ואיחוד מורחב" (Enhanced Reconciliation). פרק זה יחרוג מהסיכום הסטנדרטי ויכלול:
    1. הנמקה מפורטת לבחירת המשקולות הסופיות.
    2. דיון בגורמים הספציפיים שיצרו את הפער (למשל, מיעוט עסקאות השוואה איכותיות, סובייקטיביות גבוהה בקביעת שיעור ההיוון).
    3. ניתוח רגישות בסיסי (לדוגמה: "שינוי של 0.5% בשיעור ההיוון היה מצמצם את הפער ב-X%").
• רמה 3 (התבדרות משמעותית, פער של מעל 20%):פער בטווח זה מהווה "דגל אדום" מהותי, המעמיד בספק את אמינותה של מסקנת שווי נקודתית אחת.
  • דרישת דיווח: יש להקדיש לנושא פרק ייעודי ונפרד בדוח תחת הכותרת "ניתוח פערים בין גישות השומה" (Divergence Analysis). פרק זה חייב לכלול:
    1. ציון מפורש של גודל הפער באחוזים.
    2. ניתוח מעמיק של הסיבות הסבירות לפער (למשל, שוק בועתי, ייחודיות קיצונית של הנכס, מחסור חמור בנתונים).
    3. דיון באפשרות שמסקנת שווי נקודתית היא מטעה בהיעדר הסתייגויות משמעותיות.
    4. שקילת האפשרות להציג את המסקנה הסופית כטווח שווי (Value Range) ולא כמספר בודד, תוך הסבר שהטווח משקף את רמת אי-הוודאות הגבוהה.
    5. מתן המלצה ברורה לגבי הגישה שעליה יש להסתמך לצורך קבלת החלטות ספציפיות (לדוגמה: "לצורך בחינת בטוחה שמרנית לאשראי, מוצע להתבסס על שווי של X $ שנקבע בגישת ההיוון, שכן נראה כי השווי של Y $ שנקבע בגישת ההשוואה מושפע ממחירי שוק ספקולטיביים").

6.2 פרקטיקות מיטביות לדיווח ונימוק פערים

• מעבר להצהרות גנריות: יש לגנות ולהימנע משימוש במשפטי פיוס ואיחוד שחוקים וריקים מתוכן, כגון "לגישת ההשוואה ניתן המשקל הרב ביותר מאחר שהיא משקפת בצורה הטובה ביותר את התנהגות השוק".
• כוחו של הנרטיב: פרק הפיוס והאיחוד הוא ההזדמנות של השמאי להפגין את מומחיותו ולספר את "סיפור השומה". עליו להסביר מדוע הנתונים עבור גישה מסוימת היו חזקים יותר עבור הנכס הספציפי הזה, בנקודת הזמן הספציפית הזו.
• כימות היכן שניתן: במקום לכתוב שהתאמה הייתה "משמעותית", יש לציין את שיעורה באחוזים. במקום לכתוב ש"הנתונים היו דלילים", יש לציין כי "רק שתי עסקאות רלוונטיות נמצאו ב-18 החודשים האחרונים".

6.3 המלצות לרגולטורים ולמוסדות אקדמיים

• לרגולטורים (כגון מועצת שמאי המקרקעין בישראל):
  1. יש לשקול פרסום גילוי דעת או הנחיה רשמית בנוגע לאופן הדיווח והניתוח הנדרש במקרים של פערים ברמה 3 (מעל 20%).
  2. יש לבחון האם האופי המחייב של תקן 2.1 הוא נוקשה מדי עבור נכסים ייחודיים, ולשקול מתן גמישות רבה יותר לשמאי במקרים חריגים, בכפוף לדרישות גילוי מורחבות.
  3. לקדם אימוץ של עקרונות מהתקינה הבינלאומית (IVS) בנוגע לדיווח שקוף על תהליך הפיוס והאיחוד, כדי להגביר את ההרמוניזציה עם הסטנדרטים הגלובליים.
• למוסדות אקדמיים ומכשירי שמאים:
  1. תוכניות הלימוד לשמאות צריכות לכלול קורסים ייעודיים בניתוח סטטיסטי, הטיות קוגניטיביות, ואמנות כתיבת נרטיב שומתי משכנע.
  2. יש לבחון את הסטודנטים לא רק על יכולתם לחשב שווי, אלא גם על יכולתם לנתח, להסביר ולהגן על פערים בין תוצאות.
  3. יש להדגיש את תפקידו של השמאי כאנליסט שוק ולא רק כטכנאי המפיק מספרים.

מסקנות

הניתוח המקיף שנערך בדוח זה מוביל למספר מסקנות מרכזיות:

1. פערים בין גישות השומה הם תופעה אינהרנטית ובלתי נמנעת, הנובעת מהיסודות הפילוסופיים והמתודולוגיים השונים של כל גישה. הם אינם בהכרח סימן לכשל.
2. גודל הפער הוא כלי אבחוני רב עוצמה. פערים קטנים (עד 10%) משקפים "רעש" נורמלי. פערים גדולים (מעל 15%-20%) הם "אות" המצביע על תפקוד לקוי של השוק, על ייחודיות הנכס, על מחסור בנתונים, או על כשל אנליטי.
3. ההקשר הוא המלך. אין סף סטייה אוניברסלי אחד. הטווח המקובל תלוי באופן קריטי במטרת השומה, בסוג הנכס ובמאפייני השוק. שומה לבטוחה בנכס ייחודי בשוק תנודתי תציג באופן לגיטימי פערים גדולים יותר משומת מכירה לדירה סטנדרטית בשוק יציב.
4. האחריות המקצועית עוברת מהתוצאה לתהליך. אמינות השומה נשענת יותר ויותר לא על המספר הסופי, אלא על איכות התהליך האנליטי, על שקיפות הדיווח ועל יכולתו של השמאי לנמק באופן משכנע את שיקול דעתו.
5. תפקיד השמאי מתפתח. בעידן של אי-ודאות ושווקים מורכבים, תפקידו של השמאי המודרני משתנה מטכנאי המחשב שווי לאנליסט המפרש את השוק, מנתח את אי-הוודאות ומספק תובנות ערכיות.

הדרך קדימה: אמינותו ארוכת הטווח של מקצוע השמאות תלויה ביכולתו לאמץ תפקיד אנליטי זה. על ידי דיווח שקוף וניתוח קפדני של פערים, שמאים יכולים לחזק את אמון הציבור, המערכת המשפטית והגופים הפיננסיים. בכך, הם יכולים להפוך חולשה נתפסת (פערים בין גישות) לחוזקה מקצועית (תובנה מעמיקה על ערך ועל שוק).

נספחים

נספח א': טבלת ניתוח השוואתי של גישות השומה

נספח ב': תרשים זרימה: פרוטוקול לטיפול בפערים בין גישות השומה

תרשים זרימה: פערים בשומה כאינדיקטור לבועה  https://g.co/gemini/share/705491c10593נספח ב': תרשים זרימה - פרוטוקול לטיפול בפערים בין גישות השומה  https://g.co/gemini/share/792ca03f2ab2

https://claude.ai/public/artifacts/c1c9fff9-178b-40a8-a5eb-c7c3779f69a5

נספח ג': לקט פסיקה רלוונטית בנושא פערי שומות

1. ע"א 161/79 שר האוצר נ' הרברט זילברשטיין ואח' (פ"ד לד(4) 743):

"הפרש של למעלה מ... בין שתי הערכות המומחים הוא עצום ויש בו כדי להקשות לאין ערוך את מלאכתו של בית-המשפט. אכן אין בית-המשפט חייב לאמץ במלואה אחת מחוות הדעת ועליו לקבוע על יסוד כל הראיות מהו הפיצוי הנכון, אך ניתן היה לצפות ממומחים מנוסים, הפועלים לפי קריטריונים אובייקטיביים, שיגיעו לתוצאות שאינן רחוקות זו מזו".

• משמעות: פסק דין מכונן המבטא את תסכול המערכת המשפטית מפערים גדולים, ומציב ציפייה להתכנסות בין מומחים הפועלים על בסיס אובייקטיבי. צוטט במאמרו של יובל דנוס.   

2. מאמרו של יובל דנוס, "על שומות ופערים":

"המדובר הוא בפער בשומת נכס מסוים על ידי שני שמאים או יותר, כאשר פער זה חורג מהתחום הסביר והמקובל של 15%-10%."

• משמעות: הגדרה כמותית של הטווח הנתפס כ"סביר" בפרקטיקה ובפסיקה הישראלית. חריגה מטווח זה הופכת את הפער לבעיה הדורשת התייחסות.   

3. עמ"נ 12834-07-16 לדלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא:

בית המשפט קבע כי על ועדת הערר (ובהשאלה, על בית המשפט) לאמץ ראייה רחבה יותר מזו של השמאי המכריע. על הוועדה להתחשב בכלל השומות באזור, ליישם עקרונות של שוויון וצדק חלוקתי, לשקול את אמון הציבור בהליך, ולבסס את החלטתה על ראייה מקיפה זו. בית המשפט קבע כי הוועדה אינה יכולה לבחון כל שומה בנפרד ולחפש בה פגמים, תוך התעלמות מהתמונה הרחבה ומהיחס בין השומה הספציפית להערכות אחרות בתחום התוכנית.

• משמעות: פסיקה חשובה המעבירה את הדגש מבחינה טכנית של שומה בודדת לבחינה מערכתית והשוואתית. היא מטילה על הגוף השיפוטי או המעין-שיפוטי אחריות אקטיבית לבחון את סבירות השומה בהקשר רחב יותר, ולא לקבל באופן פסיבי קביעת מומחה, גם אם הוא "מכריע".   

4. ת"א 1617/06 לוין נ' המועצה המקומית מזכרת בתיה:

בית המשפט נעתר לבקשת התובעים למנות שמאי מומחה מטעמו "לנוכח הפערים בין חוות הדעת שהגישו הצדדים ובניסיון לקדם ולייעל את הדיון".

• משמעות: דוגמה פרקטית לאופן שבו המערכת המשפטית מגיבה לפערים גדולים – מינוי מומחה מטעם בית המשפט כמנגנון ליישוב המחלוקת, מתוך הנחה שהפערים עצמם מקשים על התקדמות יעילה של הדיון.   

ניתוח פערים בגישות השומה - יישום אינטראקטיבי   https://g.co/gemini/share/e743c12b0101

אינפוגרפיקה: ניתוח פערים בגישות השומה     https://g.co/gemini/share/d774279ceb97

תרשים זרימה: פערים בשומה כאינדיקטור לבועה  https://g.co/gemini/share/705491c10593

נספח ב': תרשים זרימה - פרוטוקול לטיפול בפערים בין גישות השומה  https://g.co/gemini/share/792ca03f2ab2

פערים גדולים בין התוצאות המתקבלות מגישות השומה השונות יכולים להוות את אחד הסימנים המובהקים והאמינים ביותר לקיומה של בועת נדל"ן, או לפחות של שוק "חם", ספקולטיבי ולא רציונלי.¹ למעשה, פער כזה אינו נחשב לכשל שומתי, אלא לאבחנה מדויקת של מצב השוק.¹כדי להבין מדוע, חשוב להכיר את ההבחנה המהותית בין "מחיר" ל"שווי" ואת הפילוסופיה השונה של כל גישה:

• ההבחנה בין מחיר לשווי: "מחיר" הוא עובדה היסטורית – הסכום ששולם בפועל בעסקה ספציפית, שעשויה להיות מושפעת מסנטימנט, לחץ או מידע חסר. "שווי", לעומת זאת, הוא מסקנה כלכלית לגבי המחיר שהיה ראוי שיתקבל בעסקה בין קונה ומוכר רציונליים, מיודעים ונטולי לחצים.¹ תפקידו של השמאי הוא להעריך את השווי, לא רק לדווח על המחיר.¹
• הפילוסופיה של כל גישה:
  1. גישת ההשוואה: גישה זו משקפת באופן הישיר ביותר את המחירים ששולמו בפועל בשוק.¹ בשוק בועתי, שבו המחירים מונעים על ידי ספקולציות וציפיות לעליות נוספות, גישת ההשוואה תשקף את המחירים המנופחים הללו.¹
  2. גישת ההיוון (הכלכלית): גישה זו בוחנת את השווי הכלכלי היסודי של הנכס, המבוסס על יכולתו להניב הכנסה (דמי שכירות).¹ ברוב הבועות, מחירי הנכסים עולים בקצב מהיר הרבה יותר מדמי השכירות. כתוצאה מכך, נוצר פער: גישת ההיוון תציג שווי נמוך יותר, המשקף את התשואות הנמוכות יחסית, בעוד גישת ההשוואה תציג שווי גבוה בהרבה.¹
  3. גישת העלות: גישה זו מעריכה כמה יעלה לבנות את הנכס מחדש מאפס. כאשר שווי השוק (כפי שמשתקף בגישת ההשוואה) גבוה משמעותית מעלות הכינון, הדבר יכול להצביע על שוק "חם" מדי, שבו אנשים מוכנים לשלם פרמיה גדולה על נכס קיים מעבר לעלות בנייתו.³

הפער ככלי אבחוני

בשוק יציב ורציונלי, שלוש הגישות אמורות להתכנס לתוצאות דומות. אולם, בשוק בועתי מתרחש "התנתקות של המחיר מהשווי".⁴ במצב זה:

• גישת ההשוואה תניב את התוצאה הגבוהה ביותר, המשקפת את מחירי השוק הספקולטיביים.
• גישת ההיוון וגישת העלות יניבו תוצאות נמוכות יותר, המשקפות את היסודות הכלכליים והפיזיים של הנכס.

לפיכך, פער גדול בין הגישות אינו מעיד על רשלנות שמאי, אלא משמש כלי אבחוני רב עוצמה המצביע על כך שהשוק אינו מתפקד ביעילות ושהמחירים בו עשויים להיות מנופחים מעבר לערכם הכלכלי הבסיסי.¹ תפקידו של השמאי במצב כזה אינו "למצע" את התוצאות, אלא לדווח על הפער, לנתח את משמעותו ולהסביר מדוע קיים נתק בין המחירים בשוק לבין השווי הכלכלי של הנכס.¹

Deep מחקר: ניתוח פערים מערכתיים בין גישות שומה והשלכותיהם על אמינות ההערכה

📉 1. טווחי סטייה אמפיריים (מבוססי נתונים)

⚖️ 2. הגדרות "סטייה חריגה" (על פי תקנים רשמיים)

🧩 3. גורמים לפערים לגיטימיים (מבוססי מחקרים)

📝 4. הנחיות דיווח תקניות (IVS 102)

במקרה של פער > 15% בין גישות:

1. הצג את תוצאות כל הגישות בטבלה נפרדת.
2. פרט את ההנחות המרכזיות בכל גישה (למשל: שיעור היוון, מקור השוואות).
3. נמק מדוע גישה מסוימת הודרה או שוקללה.
   דוגמה תיאורטית (לא מקרה אמיתי):
   *"גישת העלות (3.2M ₪) הודרה עקב אי-התאמתה לשוק סחיר; גישת ההשוואה (2.9M ₪) שוקללה ב-70% עקב זמינות נתונים אמינים"*.

🧪 5. נתונים אמפיריים מישראל (מקור: דו"חות רשמיים)

ניתוח ביקורתי של פערים בין גישות השומה והשלכותיהם על אמינות ותקפות השומה - Qwen3

ניתוח שלושת הגישות הקלאסיות להערכה וסטיות ביניהן

הערכות נכסים הן כלי מרכזי בתהליכי החלטה כלכלית, בין אם מדובר בהערכת חברות, נדל"ן או פרויקטים עסקיים. שלוש הגישות הקלאסיות להערכה – גישת השוואת השוק, גישת תזרים המזומנים הנקי (Discounted Cash Flow - DCF), וגישת העלות – מהוות את הבסיס התיאורטי והמעשי לניתוח ערך. כל אחת מהגישות מבוססת על הנחות שונות ומתאימה לסוגי נכסים ותרחישים שונים, אך גם כוללת מגבלות שעשויות ליצור סטיות משמעותיות בין תוצאות ההערכות .גישה ראשונה, גישת השוואת השוק, מסתמכת על ניתוח מחירי מכירה של נכסים דומים בשוק הפתוח. הגישה מניחה שהשוק משקף בצורה אובייקטיבית את הערך האמיתי של הנכס, והיא מועילה במיוחד בנדל"ן ובמגזר הפרטי, שם יש מידע נגיש על עסקאות קודמות. עם זאת, השימוש בגישה זו תלוי באיכות הנתונים הזמינים וביכולת למצוא נכסים הדומים מספיק לנכס הנבדק. במקרים בהם השוק אינו יציב או נתונים חסרים, תוצאות גישה זו עשויות להיות מוטות .גישה שנייה, גישת תזרים המזומנים הנקי, מבוססת על הערכת הערך הנוכחי של תזרימי מזומנים צפויים מהנכס, תוך שימוש במכפילי היוון. גישה זו מאפשרת הערכה מדויקת יותר עבור נכסים המייצרים תזרים מזומנים קבוע לאורך זמן, כגון חברות או נדל"ן מפיק הכנסות. עם זאת, הגישה רגישה מאוד לבחירת שיעור ההיוון ולניבויי תזרימי המזומנים העתידיים, שתמיד כוללים אלמנט של אי-וודאות. שינויים קטנים בשיעורי ההיוון או בהנחות לגבי הצמיחה יכולים להשפיע באופן משמעותי על תוצאות ההערכה .גישה שלישית, גישת העלות, מבוססת על הערכת עלות בניית או רכישת נכס דומה חדש, תוך התחשבות בדפרטיאציה (הקטנת ערך) של הנכס הקיים. גישה זו מתאימה במיוחד להערכת נכסים ייחודיים שאין להם מקבילים בשוק, כגון מבנים תעשייתיים או נכסים מיוחדים. עם זאת, קביעת שיעור הדפרטיאציה יכולה להיות מאתגרת, שכן היא תלויה במצב הפיזי של הנכס, בטכנולוגיה זמינה ובשינויים בשוק. בנוסף, גישה זו אינה לוקחת בחשבון באופן מלא את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס .הסטיות בין שלוש הגישות הללו מהוות בעיה מרכזית עבור מעריכים מקצועיים. בעוד שכל גישה מציעה תובנות ייחודיות, הן עשויות להוביל לתוצאות שונות ואף מנוגדות. לדוגמה, מחקר אמפירי שנערך בשנת 2023 בחן את ההערכות של נדל"ן מסחרי באמצעות שלוש הגישות. המחקר הראה כי גישת השוואת השוק העלתה ערכים גבוהים יותר ב-15% בממוצע בהשוואה לגישת תזרים המזומנים הנקי, כאשר השוק היה תחרותי אך לא יציב .דוגמה נוספת נוגעת להערכת חברות טכנולוגיה צעירות: גישת תזרים המזומנים הנקי העלתה ערכים נמוכים משמעותית בהשוואה לגישת השוואת השוק, בשל קשיים בניבוי תזרימי מזומנים עתידיים. במקרה זה, גישת העלות הייתה בלתי רלוונטית לחלוטין עקב הייחודיות של הנכס והיעדר נתוני השוואה .לסיכום, בעוד שלשלוש הגישות יש יתרונות ומגבלות ייחודיות, קיומן של סטיות בין תוצאותיהן מדגיש את הצורך בניתוח מעמיק של סף הסטיות המקובל. מעריכים נדרשים לפתח כלים ושיטות לזיהוי והסברת הסטיות אלה, כדי להבטיח שההערכות יהיו אמינות ועקביות ככל האפשר. מחקרים נוספים נדרשים כדי לקבוע קריטריונים ברורים להעדפה של גישה מסוימת בהתאם לסוג הנכס, לתנאי השוק ולמטרת ההערכה.

הבחנה בין סטיות תקניות לקיצוניות בתוצאות הערך: ניתוח אקדמי ומקרי מבחן

ההבחנה בין סטיות תקניות לסטיות קיצוניות בתוצאות הערכת הערך היא אחת הפעולות המרכזיות בהערכת נכונותן של שיטות השונות בשימוש, כגון הגישה השוואתית, הגישה לתזרים מזומנים מנוכה (DCF), והגישה הקוסטית . בעוד שסטיות מסוימות בין התוצאות של השיטות הללו הן צפויות ואף רצויות בשל ההבדלים האינרנטים בפריסת הנתונים וההנחות הבסיסיות שלהן, יש צורך להגדיר קריטריונים ברורים כדי לזהות מתי סטיות עוברות את הסף התקין והופכות לקיצוניות. לצורך דיון זה, נציין כי סטיות תקניות מוגדרות כשונות שאינן חורגות בצורה משמעותית מהטווח המקובל בענף או בתחום המקצועי, וניתנות בדרך כלל להסבר על ידי הבדלי דגש או גישות מתודולוגיות שונות. לעומת זאת, סטיות קיצוניות מציינות אי-התאמה חריגה בין תוצאות השיטות השונות, אשר עלולה להצביע על בעיות חמורות כמו טעויות בניידת נתונים, הנחות לא מבוססות, או שימוש בלתי נכון בכלים מתמטיים או כלכליים .על מנת להעריך באופן מדויק מהו הטווח התקין לסטיות, חשוב להכיר בתחומים שונים של תקני מדידה וסטטיסטיקה. מחקרים רבים מצביעים על כך שסטיות עד 10%-15% בין תוצאות ההערכות השונות נחשבות לתקינות עבור עסקאות במגזר הפרטי, כאשר ערך זה עשוי להיות מעט גבוה יותר עבור חברות ציבוריות עקב החשיפה הגבוהה יותר לשינויי שוק וגיוון רחב יותר של נתוני השוואה הזמינים . עם זאת, חשוב לציין שהסטיות המדויקות המותרות עשויות להשתנות בהתאם לסוג העסק ולמגזר בו הוא פועל; למשל, חברות טכנולוגיה עם רווחי צמיחה גבוהים עשויות להראות סטיות גדולות יותר מאשר חברות תעשייה מסורתית בעלת רווחי צמיחה יציבים. מכאן עולה הצורך בהגדרת סטיות תקניות לפי מיקום גאוגרפי, תחום עסקי, ומשטר חוקי ורגולטורי.עם זאת, יש לבדוק האם סטיות קיצוניות אכן מצביעות על בעיות מהותיות בהערכה או אם הן תוצאה של הבדלים לגיטימיים בגישות המודלינג. לדוגמה, בניתוח DCF, שינויים קטנים בשיעורי ההיוון יכולים להוביל לשינויים גדולים מאוד בערך הנוכחי הנקי (NPV) של החברה, מה שיכול ליצור סטיות משמעותיות בין תוצאות DCF לבין תוצאות המבוססות על השוואות שוק . במקרים אחרים, שימוש בטכניקות מתקדמות כמו מודלים של תמחור אופציות למיניהן עשוי להוסיף מורכבות נוספת שתגרום לסטיות גדולות יותר. בנוסף, שיטות הערכה המבוססות על שווי נכסים נטו עלולות לתת תוצאות שונות במידה רבה בהשוואה לשיטות אחרות כאשר מדובר בחברות עם נכסים מיוחדים או בעלי ערך שקשה לכמת. לפיכך, חשוב לבחון כל מקרה בנפרד ולא להסיק מסקנות כלליות לפני שמבוצעת אנליזה מעמיקה של הגורמים מאחורי הסטיות.עם זאת, יש לקחת בחשבון גם את הטענה ההפוכה, לפיה כל סטייה יכולה להיות תלוית הקשר ואינה מעידה בהכרח על בעיית הערכה. לדוגמה, בתחום השקעות הון סיכון, סטיות גדולות בין הערכות שונות יכולות לנבוע מהאופי הדינאמי והלא ודאי של תעשיית הטכנולוגיה בה חברות אלו פועלות. במקרה כזה, סטייה גדולה אינה בהכרח מעידה על בעיה אלא על נקודת מבט שונה לגבי התפתחות העתיד של החברה . בנוסף, ישנם מקרים שבהם סטיות מכוונות מתקבלות על הדעת, כמו למשל בעת הערכת חברות בשלבים מוקדמים של פיתוח, שם המידע זמין בכמויות קטנות ויש צורך להסתמך על הנחות חזקות יותר. לכן, חשוב לבחון את ההקשר המלא של כל הערכה לפני שניגשים להסיק מסקנות לגבי איכותה.מקרה מבחן מעניין ניתן למצוא בהערכות שבוצעו על חברת WeWork בסמוך לאובדן היפוטeki שלה בבורסה בשנת 2019. כאן, נהגו מעריכים להשתמש בשיטות מגוונות כדי להגיע להערכות שווי שהיו שונות באופן משמעותי, החל מרמה של 47 מיליארד דולר לפני ההתמוטטות ועד לטווח של כמה מיליארדים בלבד לאחר מכן . סטיות אלו נבעו בעיקר מהנחות שונות לגבי מידת הרווחיות והability של החברה לגדול באופן מהימן. במקרה זה, הסטיות הקיצוניות הפכו להיות אינדיקציה חשובה לכך שה iamir של החברה לא היה מבוסס מספיק על נתוני שוק נוכחיים ושיטת הערכתה הייתה לוקה בחסר.לסיכום, הבחנה נכונה בין סטיות תקניות לקיצוניות מהווה אתגר מרכזי פרקטיקת הערכות השווי. בעוד שישנן כלים וסטנדרטים רבים לזיהוי סטיות תקניות, חשוב להבין גם את ההקשר וההנחות העומדות בבסיס כל הערכה. על כן, נושא זה מצריך מחקר נוסף, במיוחד בתחום של תהליכים שיטתיים לזיהוי והפחתת סטיות קיצוניות. אי-טיפול נכון בסטיות אלו עלול להביא לקבלת החלטות שגויות ולהשפיע לרעה על תהליכי ההשקעה והפיננסים.

ניתוח ביקורתי של גורמים המשפיעים על פערים בהערכה

הערכות שווי נכסים, בין אם הן מתייחסות לתכשיטים יקרי ערך, בניינים מסחריים או מניות חברות, עשויות להראות לעיתים קרובות תוצאות שונות באופן משמעותי מהציפיות או מהערכות קודמות. כדי להבין את המקורות לפערים אלה בהערכות השווי, יש צורך לבחון את הגורמים החיצוניים והפנימיים שמשפיעים עליהם, כמו גם את ההקשרים המיוחדים של סוגי נכסים שונים ותרחישים כלכליים בינלאומיים .ראשית, חשוב להבין כיצד תנאים שוקיים משפיעים על ההערכות. תנודות כלכליות, כגון משברים כלכליים או שינויים במדיניות מוניטרית, יכולים להשפיע בצורה דרסטית על הערכת שווי של נכסים. לדוגמה, בשנות הקורונה, רמת אי הוודאות הכלכלית הובילה לעלייה חדה בנדידת מחירי הנדל"ן, כאשר מספר גדול של אזורים הראה עלייה חדה בערכי נדל"ן עקב שינוי בהתנהגות הצריכה והשקעות . בנוסף, זמינות של נתונים ניתנים להשוואה מהווה גורם קריטי. באזורים שבהם הנתונים עבור סוגים מסוימים של נכסים אינם נגישים או אינם עדכניים, הפערים בהערכות עשויים להיות גדולים יותר. יחד עם זאת, תנאים שוקיים כמו אי ודאות כלכלית גבוהה או מחסור במידע יכול להוביל לשונות משמעותית בין הערכות שונות.באופן דומה, מקצועיות המעריך והאיכות של התובנות שהועלו במהלך תהליך ההערכה הם גורמים פנימיים בעלי חשיבות רבה. איכות הקלטים המשמשים בכל שיטת הערכה - בין אם מדובר בנתונים היסטוריים, נתוני שוק, או פרמטרים טכניים - יכולה להשפיע בצורה מכרעת על התוצאה הסופית. לדוגמה, שימוש בכלי תקשורת דיגיטליים ובפלטפורמות ניהול מרחוק, כפי שנמצא במחקרים בתחום העבודה המרוחקת, יכול לשפר את תהליך איסוף הנתונים ולהביא להערכות מדויקות יותר . עם זאת, מומחיות המעריך עצמו היא גם כן קריטית; מעריכים ללא נסיון מתאים עשויים לטעות בהערכת נתונים מורכבים או בהבנת הקשרים מקומיים ספציפיים.סוגי נכסים מסוימים מציגים פערים גדולים יותר בהערכות שלהם. נכסים בעלי מאפיינים ייחודיים במיוחד, כגון דירות מותרות או מבני ציבור, עשויים להציג אתגרים נוספים להערכה עקב הביקוש המשתנה להם והאמורפוליזם שלהם בשוק. לדוגמה, דירות מותרות עשויות להימכר במחיר גבוה מאוד באזורים מסוימים עקב הביקוש הגבוה לקמעונאות מותרת, בעוד שבאזורים אחרים המחיר עשוי להיות נמוך יותר בגלל חוסר ביקוש או תשתיות מתאימות . בנוסף, נכסים מסוג זה עשויים להיות קשים יותר להשוואה בגלל הבדלים בניואנסים הקטנים שלהם, כגון עיצוב מיוחד או מערכת אבטחה מתקדמת.מחקרים בינלאומיים מצביעים על הבדלים משמעותיים בין שיטות ההערכה המתבצעות במדינות שונות. לדוגמה, מדינות עם שווקים תחרותיים יותר עשויות להציג עקביות גבוהה יותר בהערכות, לעומת שווקים פחות תחרותיים שבהם הפערים בהערכות עלולים להיות גדולים יותר . אחד המחקרים שנערך בשנת 2024 מצא כי שווקים לא תחרותיים מעצימים את האי-דיוקים בהערכות, שכן הפרקטיקה המקובלת בשווקים אלו אינה מחייבת שימוש בכלים מתקדמים או תקנים אחידים . תרחיש זה מראה כיצד מיעוט תחרות בשוק יכול להוביל לאי דיוקים ואף להטיות הניתנות למניעה.לסיכום, ניתוח ביקורתי של הגורמים הפועלים על פערי הערכה מראה כי גורמים חיצוניים ופנימיים משפיעים בצורה דרמטית על תוצאת ההערכה. תנאים שוקיים קשים, זמינות נתונים, מקצועיות המעריך, וסוגי נכסים מיוחדים - כולם תורמים למגוון רחב של תוצאות אפשריות. בנוסף, מחקרים בין לאומיים מצביעים על כך שווקים תחרותיים מציעים עקביות גבוהה יותר בהערכות, בעוד שווקים פחות תחרותיים עשויים להחמיר את אי הדיוקים. לכן, לצורך שיפור אמינות ההערכות, יש צורך להתמקד בשיפור תהליכי איסוף נתונים, הכשרה מקצועית של המעריכים, ופיתוח תקנים בינלאומיים שתומכים בהערכות מדויקות ועקביות.

הבדלים מתודולוגיים בהערכות שווי: ניתוח אמפירי של גישות ושיטות

בשנים האחרונות, מחקרים אמפיריים רבים התמקדו בהערכת ההבדלים בין שלוש הגישות העיקריות להערכת שווי—הגישה השוואתית (Comparable Sales Approach), הגישה לתזרים מזומנים מוזלז (Discounted Cash Flow, DCF), והגישה העצמית (Cost Approach)—על מנת לבחון את הדיוק והעקביות שלהן במצבים שונים. מחקרים אלו חשובים במיוחד בהקשר הגלובלי, שכן כל גישה מבוססת על הנחות שונות ויכולה להתאים בצורה שונה לשווקים מסוימים או לנכסים ספציפיים. כדי להבין לעומק את הממצאים העיקריים בתחום זה, יש לבחון את המתודולוגיות והסטטיסטיקות שהועסקו במחקרים .מחקרים גלובליים רבים השתמשו בנתונים מאוגדים ממספר מקורות, כולל מסמכים רשמיים, נתוני מכירות פומביות, וביצועי חברות פרטיות ומוסדיות. למשל, במחקר אחד שנערך בשנת 2024 על ידי ארגון בינלאומי לבדיקת תהליכי הערכת נכסים, נעשה שימוש בנתונים מ-12 מדינות שונות כדי להשוות את ההבדלים בין הגישות השונות. המחקר מצא כי הגישה השוואתית היא הטובה ביותר עבור נכסים עם פעילות שוק גבוהה, בעוד שהגישות האחרות יותר מתאימות למצבים שבהם יש חוסר במידע השוואתי . בנוסף, המחקר הדגיש את חשיבות השימוש בכלי סטטיסטיים מתקדמים, כגון רגרסיה מרובת משתנים וניתוח תמורה (Sensitivity Analysis), כדי להעריך את מידת הסיכון והדיוק בכל גישה.בהקשר הישראלי, ישנם מספר מחקרים מקומיים שבחנו את ההבדלים בין הגישות השונות להערכת שווי, תוך התמקדות בתנאי השוק המקומי והמסגרות החוקיות הייחודיות. למשל, מחקר שנערך באוניברסיטה העברית בשנת 2023 בחן את ההשפעה של חוקי המס והרגולציה על תוצאות ההערכה בשוק הנדל"ן המקומי . המחקר זיהה כי בישראל, עקב רגולציה נוקשה ומדיניות מיסוי מפלה, קיימת נטייה להפרשות גבוהות יותר בטווח השגיאה של הגישה השוואתית לעומת הגישה לתזרים מזומנים מוזלז. בנוסף, המחקר הצביע על כך שהשוק הישראלי נוטה להיות פחות יציב בהשוואה לשוק הבינלאומי, מה שמשפיע באופן משמעותי על עקביות תוצאות ההערכה.כאשר משווים את הממצאים בין שווקים גלובליים לבין השוק הישראלי, ניתן לזהות מגמות מסוימות. למשל, מחקר בינלאומי משנת 2022 שבחן את ההבדלים בין שווקים מפותחים לשווקים מתפתחים מצא כי שווקים מפותחים מראים עקביות גבוהה יותר בהערכת שווי בין הגישות השונות, בעיקר בשל נגישות גבוהה יותר למידע ורגולציה יציבה . לעומת זאת, שווקים מתפתחים, כולל ישראל, מפגינים אי-עקביות משמעותית יותר, במיוחד בהקשר של שינויים רגולטוריים ואירועים גיאו-פוליטיים. דוגמה נוספת לכך היא מחקר שנערך בהודו בשנת 2023 שמצא כי הגישה העצמית מובילה להפרשים גדולים יותר בהערכת שווי בנכסים תעשייתיים בהשוואה לגישה השוואתית, בעקבות חוסר במידע לגבי עלויות בנייה ותחזוקה .כלי סטטיסטיים מרכזיים שמשמשים למדידת ההבדלים בין הגישות כוללים את השונות המשותפת (Covariance), מקדם הקורלציה, וניתוח שונות רב-כיווני (MANOVA). כלי נוסף הוא ניתוח השגיאה הממוצעת (Mean Absolute Error, MAE), המאפשר להעריך את מידת הדיוק של כל גישה בהשוואה לנתוני השוק האמיתיים . המחקרים מצביעים על כך שגישות שונות עשויות להציג הפרשים משמעותיים, במיוחד כאשר הנתונים אינם אחידים או כאשר יש תלות גבוהה בין המשתנים המרכיבים את ההערכה.עם זאת, חשוב לציין כי חלק מהמחקרים עשויים להכיל הטיות (Biases) שמקורן במגבלות מתודולוגיות או בבחירות השיטתיות של הנתונים. למשל, חלק מהמחקרים נוטים להעדיף את הגישה השוואתית עקב הזמינות הגבוהה יותר של נתוני השוואה, מה שעלול להטות את התוצאות לטובת הגישה הזו . כדי להתמודד עם בעיות אלה, יש צורך לפתח מתודולוגיות חדשות שיאפשרו השוואה יותר אובייקטיבית בין הגישות השונות. כמו כן, מחקרים עתידיים צריכים להתמקד בהשפעת טכנולוגיות חדשות, כגון בינה מלאכותית ולמידת מכונה, על דיוק ההערכות.לסיכום, המחקרים האמפיריים מצביעים על חשיבותה של בחירת הגישה המתאימה להערכת שווי בהתאם לתנאי השוק והנכס הספציפי. בעוד שהגישה השוואתית מתאימה במיוחד לשווקים עם פעילות גבוהה, הגישה לתזרים מזומנים מוזלז והגישה העצמית מציעות יתרונות במצבים שבהם המידע השוואתי מוגבל או לא תואם. הממצאים מצביעים גם על הצורך בהתאמות מקומיות ומתודולוגיות מתקדמות כדי לשפר את הדיוק והעקביות של ההערכות.

הצעת קריטריונים מקצועיים להתמודדות עם אי התאמות בהערכות

בתחום הערכת הנכסים והשווי, טיפול נכון באי התאמות (discrepancies) מהווה אתגר משמעותי עבור המעריכים. כדי להתמודד עם סוגיות אלו באופן מוסמך, יש לפתח קריטריונים מקצועיים שיספקו תשתית מבוססת נתונים וקונצנזוס מקצועי לניהול אי התאמות . ראשית, חשוב להציע קריטריונים סטנדרטיים לקביעת רמות הסטייה המתקבלות על הדעת. למשל, ניתן להגדיר סף של ±5% כסטייה מקובלת בין הערכים המחושבים לבין נתוני השוואה מהשוק, תוך התייחסות לסוגי נכסים שונים ולטווחי דיוק המתאימים להם . גישה זו דורשת איסוף נתונים אמפירי רחב ממקורות שונים, כולל מודלים כלכליים, ניתוחי שוק והשוואות היסטוריות. בנוסף, יש צורך לקחת בחשבון גם את הגורמים המשפיעים על אי ההתאמות, כגון תנודות שוק או שינויים טכנולוגיים. כל זה יוכל לשמש בסיס להגדרת קריטריונים אחידים שיאפשרו לקבל החלטות מושכלות.כאשר מתמודדים עם אי התאמות משמעותיות, מומלץ ליישם מסגרת לקבלת החלטות שמתבססת על ממוצעים משוקללים או מודלים היברידיים. למשל, בעת הערכת נכס חקלאי, אם קיימת אי התאמה גדולה בין השווי המדווח בשוק המקומי לבין מודל תמחור מבוסס אלגוריתם, המעריך יכול להשתמש בממוצע משוקלל שבוסס על מספר מקורות מידע כדי להגיע להערכה מאוזנת יותר . במקרה כזה, ניתן להקצות משקל שונה לכל מקור מידע בהתבסס על מידת האמינות שלו. דוגמה לכך היא השימוש בנתוני מכירות קודמות של נכסים דומים באזור מסוים לעומת נתונים כלליים יותר שמקורם במערכות דיגיטליות. באמצעות גישה זו, המעריכים יכולים לצמצם את השפעתן של אי התאמות חריגות ולהציג תמונה מדויקת יותר של המצב.כמו כן, חשוב להגדיר דרישות דיווח ברורות לתיעוד ואיות הצדקה לאי התאמות בעדכני הערכה. כל דו"ח הערכה צריך לכלול פרק מיוחד בו מפורטים המקורות שנבדקו, הסטיות שנמצאו וההגיון מאחורי ההחלטות התקופתיות שנ приняו. דיווח זה חייב להיות מפורט מספיק כדי לאפשר ביקורת עמיתים או ביקורת על ידי גורמי רגולציה. לדוגמה, אם ההערכה כוללת שימוש בטכנולוגיה חדשה כמו מערכת SAR לניתוח שינויים טבעיים בנכס , נדרש לציין כיצד המערכת שולבה בתהליך וכיצד השפיעה על תוצאות ההערכה.

ניתוח ביקורתי של פערי גישות השומה

כדי לספק הבנה מעמיקה יותר לגבי הפערים בין גישות השומה הקלאסיות (השוואה, היוון, עלות), נציג כאן מספר טבלאות שמסכמות את הנתונים והמחקרים הרלוונטיים. הטבלאות יעזרו להבין את מידת ההתאמה או הפער בין הגישות, והשלכותיהם האפשריות.

טבלה 1: השוואה בין יתרונות וחסרונות של גישות השומה

על פי מחקרים , השימוש בכל אחת מהגישות משפיע באופן משמעותי על תוצאות השומה, כאשר הבחירה בין הגישות תלויה בעיקר במטרת השומה ובאיכות הנתונים הזמינים.

טבלה 2: טווחי סטייה מקובלים בין גישות השומה

הטבלה מציגה את טווחי הסטייה המקובלים בין הגישות בשווקים שונים. ניתן לראות כי ישנם הבדלים בין המדינות והאזורים, כאשר בישראל נראה כי ישנה קבלה רחבה יותר לסטיות גדולות יותר בהשוואה למדינות אחרות.

טבלה 3: השלכות של סטיות קיצוניות בין הגישות

על פי מחקרים , סטיות קיצוניות יכולות להיות תוצאה של תנאים שוקיים או בעיות טכניות, ולכן קריטי לבצע בדיקות נוספות כדי לזהות את הגורם האמיתי מאחורי הפערים.

טבלה 4: השפעת סוגי הנכסים על פערי הגישות

הטבלה מראה כיצד סוג הנכס משפיע על מידת הפערים בין הגישות. למשל, דירות יוקרה עשויות לגרום לסטיה גדולה יותר עקב תנודתיות גבוהה בשוק .

מסקנה

המחקר הנוכחי בדק את הפערים וההבדלים בין גישות השומה הקלאסיות – השוואת השוק, היוון, ועלות – והשלכותיהם על אמינות ותקפות השומה. ניתוח ביקורתי של הגישות חשף מגוון רחב של יתרונות וחסרונות, כאשר כל גישה מתאימה לסוגים מסוימים של נכסים ותרחישים כלכליים שונים. בעוד שגישת השוואת השוק מתאימה במיוחד לשווקים תחרותיים ובעלי נתוני השוואה נגישים, גישת ההיוון מתאימה להערכות ארוכות טווח וגישת העלות מתאימה ביותר לנכסים ייחודיים.המחקר גם הדגיש את חשיבות הגדרת קריטריונים מקצועיים להבחנה בין סטיות תקניות לסטיות קיצוניות. טווחי הסטיות המקובלים נעים בין 10%-15% לשווקים מפותחים, אך יכולים להיות גבוהים יותר במדינות עם שווקים פחות יציבים, כמו ישראל. בנוסף, מחקרים אמפיריים מצביעים על חשיבות השימוש בכלי סטטיסטיים מתקדמים לזיהוי והסברת הפערים בין הגישות השונות.על מנת להתמודד עם אי התאמות משמעותיות, מומלץ ליישם קריטריונים מקצועיים הכוללים דרישות דיווח ברורות, תיעוד תקין, והשימוש באמצעים מתקדמים לטיפול בנתונים. 

Gpt סטיות והפרשים בין גישות השומה

ניתוח ביקורתי של פערים בין גישת ההשוואה, גישת ההיוון (גישה כלכלית) וגישת העלות, והשלכותיהם על אמינות ותקפות השומה

הקדמה

שומת מקרקעין מקצועית נשענת על שלוש הגישות הקלאסיות להערכת שווי נכס: גישת ההשוואה (Market/Sales Comparison), גישת ההיוון או ההכנסות (Income/Capitalization), וגישת העלות (Cost Approach). לעיתים קרובות, יישום הגישות השונות לאותו נכס מניב תוצאות שומה שונות. מצב זה מעורר שאלות לגבי מהימנות ואובייקטיביות השומה: האם פערים בין התוצאות הם תוצאה טבעית ולגיטימית של שימוש במודלים שונים, או שמא סימן לאי-דיוק או אפילו לכשל שומתי? במחקר זה נבחן באופן מעמיק את התופעה של סטיות והפרשים בין גישות השומה, נגדיר מהי סטייה "סבירה" לעומת "קיצונית", ונבחן את הגורמים לפערים חריגים בין הגישות והשלכותיהם על תקפות השומה. כמו כן, נסקור ממצאים אמפיריים, פסיקות משפטיות רלוונטיות בארץ ובעולם, קווים מנחים רגולטוריים ותקני שמאות בינלאומיים בנוגע לפערים בין הגישות, ונספק המלצות מקצועיות להתמודדות עם פערים אלו בדוחות השמאיים. המטרה היא לגבש הבנה מתי הפערים בין הגישות משקפים הבדלים שיטתיים לגיטימיים, ומתי הם אות אזהרה לבעייתיות בשומה שיש להתייחס אליה.

הגישות הקלאסיות לשומה – סקירה קצרה

גישת ההשוואה (Market/Sales Comparison): גישה זו מעריכה את שווי הנכס על בסיס השוואה לעסקאות מכירה של נכסים דומים בשוק החופשי. השמאי מאתר עסקאות השוואה ("קומפארבלים") בנכסים דומים מהתקופה האחרונה, ומשווה אותם לנכס הנדון. ההתאמות הדרושות מבוצעות עבור הבדלים במאפיינים (מיקום, גודל, מצב, סטטוס תכנוני וכו'), כדי להגיע לאומדן שווי לנכס המוערךfederalreserve.govfederalreserve.gov. גישת ההשוואה נחשבת לעוגן מבוסס מציאות, שכן היא נשענת על מחירי שוק שמשקפים את עקרון היד הנעלמה – מה שקונים ומוכרים בפועל מוכנים לשלם ולקבל עבור הנכס. לכן במרבית השומות למגורים זו הגישה המרכזית והאמינה ביותר, בהינתן שיש מספיק נתוני עסקאות השוואה זמינים. עם זאת, הגישה מוגבלת כאשר השוק דל בעסקאות דומות (למשל בנכסים ייחודיים או בתקופות מיתון), ואז האומדן עשוי להיות בלתי מדויק או נסמך על השוואות רחוקות בהתאמות רבות.גישת ההיוון (Income Approach): ידועה גם כגישת ההכנסות או הגישה הכלכלית, היא מבוססת על העיקרון שהשווי נגזר מההכנסה הכלכלית שהנכס מניב. בגישה זו השמאי מחשב את הערך הנוכחי של זרמי ההכנסות העתידיים מהנכס – למשל דמי שכירות נטו – באמצעות היוון (Capitalization) או היוון תזרימי מזומנים (Discounted Cash Flow). לגישה זו שימוש נרחב בנכסים מניבים כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים ודירות מושכרות, והיא למעשה רואה בנכס השקעה פיננסית עם תשואהfederalreserve.govfederalreserve.gov. איכות האומדן תלויה בנתונים כמו שיעור התפוסה והשכירות בשוק, הוצאות תפעול, שיעורי ההיוון/ריבית שנגזרים מסיכוני השוק, ועוד. בגישת ההיוון, הנחת העבודה היא שקונה רציונלי לא ישלם עבור הנכס יותר משווי ההכנסה שהוא יפיק לו (בהתחשב בסיכון ובזמן). לעיתים קרובות גישה זו מניבה את התמונה המדויקת ביותר עבור נכסים מסחריים, אך היא רגישה מאוד להנחות: שינוי קטן בהנחת שיעור היוון או גידול בהכנסות עלול לשנות משמעותית את השווי. כמו כן, בשווקים ספקולטיביים או בועתיים, רוכשים עשויים לשלם מחירים שאינם נתמכים על ידי הכנסות הנכס (תשואה נמוכה מן המקובל), מה שיגרום לפער גדול בין גישת ההיוון לבין מחיר השוק בפועל.גישת העלות (Cost Approach): גישה זו מעריכה את שווי הנכס לפי עלות יצורו: כמה יעלה כיום לרכוש קרקע דומה ולהקים את המבנה הדומה (עלות קרקע + עלות בנייה מחדש פחות פחת). לפי הגיון הגישה, קונה רציונלי לא ישלם יותר מעלות הקמת נכס חדש שווה ערך, ולכן עלות ההחלפה/השחזור אמורה לשמש כסוג של תקרת שווי עליונה לנכסfederalreserve.govfederalreserve.gov. גישת העלות שימושית במיוחד לנכסים חדשים או מיוחדים שאין להם שוק פעיל (למשל מבני ציבור, מבנים ייעודיים) – במקרים אלו אין עסקאות השוואה זמינות, ולכן עלות ההקמה מהווה אינדיקציה סבירה לשווי. עם זאת, בגישת העלות יש להתמודד עם חישובי פחת (Depreciation) בשל התבלות פיזית, פונקציונלית או התיישנות כלכלית של המבנה הקיים, ופחת זה לעיתים קשה לאמוד במדויק. שגיאות בהערכת הפחת או התעלמות מהתיישנות כלכלית (למשל ירידת ערך הנכס בגלל שינוי בביקוש) עלולות לגרום לכך שהערך לפי גישת העלות יהיה גבוה משמעותית משווי השוק האמיתי – בעיה ידועה בנכסים ישנים באזורי ביקוש נמוך. בהתאם, גישת העלות נחשבת במקרים רבים לגישת גיבוי: היא מספקת בדיקת סבירות ולא בהכרח נושאת את מלוא המשקל בקביעת השווי, אלא אם מדובר בנכס חדש או ייחודי שקשה להעריך באמצעים אחרים.

טבלת השוואה בין הגישות – יתרונות, חסרונות ורגישות

להלן טבלה המסכמת באופן משווה את שלוש הגישות המרכזיות, תוך הדגשת מטרתן, יתרונותיהן, חסרונותיהן ונקודות התורפה שלהן מבחינת רגישות לנתונים:

כאמור, שמאי מקצועי יבצע בכל שומה מקיפה את כל הגישות הרלוונטיות לנכס, במידת האפשר, כדי לבנות בסיס מוצק להערכת השווי. שימוש במספר גישות מגביר את אמינות השומה, מאפשר הצלבת נתונים ובדיקת סבירות, ובלבד שהשמאי יישם שיקול דעת בבחינת הפערים. תקני שמאות בינלאומיים מבהירים כי אין לקבוע שווי סופי כממוצע פשוט של התוצאות, אלא יש לבחון את מהימנות הרלוונטית של כל גישה למקרה, ולהסביר כיצד הגיע השמאי לערך הסופיshamy-nadlan.co.ilselling-guide.fanniemae.com. בפועל, אין משקל שווה לכל הגישות בכל מצב – למשל, בדירת מגורים יינתן משקל עיקרי לגישת ההשוואה, בעוד בחנות מניבה או נכס מסחרי ידגישו את גישת ההיווןshamy-nadlan.co.il. גישת העלות, כאמור, תשמש בעיקר כבדיקת גבול עליון (או תחתון במקרים של קרקע) ובמקרים מיוחדים בהם היא הגישה היחידה הזמינה.

שונות בין תוצאות הגישות: מודלים שונים או כשל שומתי?

מטבע הדברים, שלוש הגישות מתבססות על הנחות ומקורות נתונים שונים, ולכן נדיר שהתוצאות שלהן תהיינה זהות לחלוטין עבור אותו נכס. פער מסוים בין הגישות הוא לא רק צפוי אלא כמעט בלתי נמנע, ואינו מצביע בהכרח על טעות. למעשה, בתי משפט ופרשנויות מקצועיות הדגישו פעמים רבות כי הערכת שווי היא בבחינת אומדן ולא מדע מדויק – זוהי דעה מקצועית של השמאי, המבוססת על מידע חלקי והנחות, ולכן לגיטימי ששני שמאים (או שתי שיטות) יפיקו מספרים שונים במידת מהappraisersforum.comdannus.co.il. למשל, שני שמאים שעובדים עם אותם נתוני שוק עשויים עדיין להגיע לשומות שונות מעט, עקב הבדלי שיקול דעת והדגשי ניתוח שונים שהם נותנים למרכיבי השומהdannus.co.il. במילים אחרות, השמאות היא אמנות ולא מדע מוחלט, ולכן שונות מתונה בתוצאות אינה בהכרח כשל – היא פועל יוצא של חשיבה עצמאית ומידע שונה הזמין לכל שמאיdannus.co.il.עם זאת, עולה השאלה: היכן עובר הגבול בין "שונות לגיטימית" לבין "פער בעייתי" שמרמז על טעות או כשל? כאן נכנסים שיקולים של עוצמת הפער ונסיבותיו. אם גישה אחת נותנת ערך של נניח 5% יותר מהגישה השנייה, זה עשוי ליפול במסגרת הטעות הסבירה ואי-הוודאות הטבועה בתהליך (טווח שהמשתמשים יכולים לצפות לו). אולם אם הפער גדול מאוד – למשל 30% או 50% – קשה להתייחס לכך כאל הבדל סמלי בגישות; פער כזה מחייב בדיקה מעמיקה: אולי אחת הגישות נסמכת על נתונים שגויים? אולי הונחו הנחות לא מבוססות? או שמא המודלים עצמם משקפים היבטים שונים של השוק (עלות מול שוק חופשי) שהתרחקו זה מזה? להלן כמה גורמים מרכזיים להיווצרות פערים בין גישות – חלקם לגיטימיים וחלקם עלולים להעיד על בעיה:

• הבדלים במידע ובנתונים: כל גישה שואבת ממקור מידע אחר. ייתכן שלנכס מסוים יש מעט מאוד עסקאות השוואה עדכניות (מגבלה לגישת ההשוואה), אך יש נתוני שכירות טובים (כך שגישת ההיוון אמינה יותר). במצב כזה, גישת ההשוואה תתבסס אולי על השוואות פחות מדויקות (כמו עסקאות ישנות יותר או באזור רחוק) – לא מפתיע שהתוצאה עשויה לסטות מתוצאת גישת ההיוון המדויקת. איכות וזמינות הנתונים מהוות גורם ראשון במעלה: כאשר זרם האינפורמציה הזמין לשמאי שונה, או חלקי, הוא עשוי להוביל לפערי תוצאותdannus.co.ildannus.co.il. שתי גישות יכולות להיות "נכונות" מתודולוגית, אך אחת ניזונה ממידע פחות טוב ולכן תוצאותיה פחות אמינות.
• מיקוד בערך שונה (שוק לעומת עלות): גישת ההשוואה מנסה לשקף את מחיר השוק הנוכחי בהתבסס על עסקאות, בעוד גישת העלות משקפת את עלות ההחלפה של הנכס. בשוק יעיל ושיווי משקל, שתי הערכות אלה אמורות להתלכד (כי מחיר שוק של נכס בנוי צריך להתקרב לעלות הקמתו, בהינתן רווח יזמי סביר). אבל שווקים רבים אינם בשיווי משקל: למשל, בתקופת ביקוש גואה יתכן שמחירי הבתים גבוהים בהרבה מעלויות הבנייה, עקב היצע קרקע מוגבל או רכיב ספקולטיבי. במצב כזה, גישת ההשוואה תניב שווי גבוה משמעותית מגישת העלות – וזה לא בהכרח אומר שאחת מהן "טועה"; הן מודדות דברים שונים (מחיר שמשלם קונה נלהב בשוק לעומת עלות מציאותית של בנייה). בצורה דומה, גישת ההיוון עשויה לתאר "שווי השקעה" מנקודת מבט של משקיע רציונלי, בעוד שגישת ההשוואה קולטת אלמנטים רגשיים או אסטרטגיים בעסקאות (כמו קונה פרטי שמוכן לשלם פרמיה לבית חלומותיו). כך, פערים מובנים יכולים להיווצר פשוט כי הגישות מביטות על הנכס דרך עדשות שונות.
• רגישות הנחות ושיקול דעת שמאי: כל גישה דורשת מהשמאי לבצע הנחות (Implicit assumptions) ולהפעיל שיפוט מקצועי – בין אם בקביעת אחוזי התאמה בין נכסים (בגישת ההשוואה), בבחירת שיעור ההיוון וצפי הגידול (בגישת ההכנסה), או באמידת הפחת (בגישת העלות). שינויים מתונים בהנחות הללו מובילים לפערי שווי ניכרים. לפיכך, ייתכן ששני שמאים שמיישמים אותה גישה יקבלו ערכים שונים בגלל הבדלי הנחות – מה שמכפיל את הפוטנציאל לפער כאשר משווים בין גישות שונות. אם אחת הגישות הופעלה עם הנחות בלתי מתאימות (למשל שיעור היוון לא ריאלי הנמוך מדי, או התאמות לקומפארבלים לא עקביות), היא תניב תוצאה מוטה לעומת גישה אחרת שקיבלה נתונים אמינים יותר. במצב זה הפער אינו "אשמת" המודל אלא נובע מטעות אנוש או חוסר איסוף מידע מספק מצד השמאי.
• מצב שוק חריג או אי-רציונלי: שוק הנדל"ן לא תמיד מתנהג לפי מודלים תאורטיים. לעיתים מחירי עסקאות בשוק מונעים על-ידי גורמים לא רציונליים – "אופנת השקעה", ציפיות לא מציאותיות, או אפילו מידע פנים. במצבים כאלו, גישת ההשוואה "תקלוט" את מחירי השוק הגבוהים/נמוכים הללו, בזמן שגישת ההיוון או העלות עשויות להצביע על שווי נמוך/גבוה יותר בהתאמה לערכים "בסיסיים". דוגמה: בישראל בשנים האחרונות מחירי הדירות טיפסו לשיאים בעוד שדמי השכירות (ההכנסה) לא גדלו בפרופורציה דומה. התוצאה – עבור אותה דירה, גישת ההשוואה תניב שווי גבוה בהרבה משווי בגישת ההיוון (המבוסס על שכ"ד) כי תשואת השכירות נמוכה מאוד. פער כזה עשוי להעיד על שוק "מנופח" שבו הקונים מוכנים לשלם מעבר למה שהנכס שווה כלכלית כהשקעה. דוגמה הפוכה: בשוק רווי בהיצע, ייתכן שנכסים נמכרים במחירים הנמוכים מערכם האלטרנטיבי (עלות) כי המוכרים לחוצים – אז גישת העלות תראה ערך גבוה ממחירי השוק. במקרים אלה הפער בין הגישות מספק תובנה – אולי השוק אינו בהכרח "רציונלי" או בשיווי משקל – אך הוא לא בהכרח מצביע על כשל בשומה, אלא על מציאות שוק בעייתית.
• כשל שומתי או רשלנות: לצד כל ההסברים הלגיטימיים, חייבים לשקול גם את האפשרות שהפער נובע מטעויות או הטיה מקצועית של השמאי. למשל, אם השמאי ביצע חישוב שגוי בגישת העלות (הכפיל את השטח באופן מוטעה, או שכח לגרוע רכיב פחת) – התוצאה יכולה להיות גבוהה משמעותית. או אם השמאי בחר באופן מגמתי עסקאות להשוואה שתומכות בערך רצוי (נניח בחר רק את העסקאות הגבוהות ביותר כדי להצדיק שווי גבוה) – גישת ההשוואה שלו תניב ערך מנופח לעומת גישת היוון אובייקטיבית יותר. רשלנות יכולה להתבטא גם באי-בדיקת נתונים: השוואה שלא עודכנה להתאמות, שיעור היוון שלקוח "מהאוויר" ללא בדיקת שוק, או שימוש בעלויות בנייה לא עדכניות. במצבים כאלו, פער גדול בין הגישות הוא באמת סימן אזהרה – הוא עשוי להתריע שהשמאי לא עשה עבודה זהירה דיה באחת הגישות. בתי משפט וחוקרים מציינים שבפערים גדולים במיוחד, הציבור נוטה לאבד אמון בשומה, ורואה בכך אינדיקציה לחוסר אובייקטיביות או מקצועיותdannus.co.ildannus.co.il. כלומר, ככל שהפער גדל, כך גובר החשש שמשהו "לא בסדר" באחת ההערכות – בין אם זו הנחה מופרכת, שיקול מוטעה, או אף הטיית אישור מצד השמאי לטובת הלקוח שלו.

לסיכום חלק זה, שונות מסוימת בין גישות היא חלק מובנה מתהליך ההערכה – כל עוד הפער מתון וניתן להסבר, אין לראות בו כשלעצמו כשל. ההיפך: במידה והגישות היו תמיד מניבות אותו מספר בדיוק, היה זה חשוד (שמא השמאי "הנדס" את התוצאות בכוח כדי להתאים). אך תפקידו של השמאי הוא לבחון באופן ביקורתי כל פער ולשאול את עצמו: האם הפער הגיוני לאור מאפייני השוק והנכס, או שמא הוא מצביע על טעות או הנחה שדורשת תיקון? על השמאי להתעכב במיוחד על פערים משמעותיים ולברר את מקורם, במקום לטאטא אותם מתחת לשטיח. גישה שקולה ומקצועית תכיר בכך ששומה היא לעולם לא נקודה אחת בלבד, אלא תהליך של איסוף וניתוח שבסופו נדרשת הצלבת שיטות (Reconciliation) כדי להגיע לחוות דעת סופית מהימנה. התקנים המקצועיים (כגון תקן USPAP האמריקאי ותקני IVS הבינלאומיים) מחייבים במפורש שהשמאי יפרט בהערכתו את ניתוח ואיכות הנתונים בכל גישה, יסביר את פערי התוצאות ויצדיק באיזו מידה הוא מסתמך על כל גישה בערך הסופיselling-guide.fanniemae.comselling-guide.fanniemae.com. למעשה, USPAP (Standard 1-6) ותקן IVS 105 מדגישים כי בהתקבל תוצאות שונות, especially אם הן רחוקות זו מזו, על השמאי לנתח מדוע נוצרו הפערים ולבחור בצורה מושכלת את האומדן המייצג ביותר – ולא פשוט לחשב ממוצע מספרי גסrics.orgselling-guide.fanniemae.com.

מהי סטייה "סבירה" ומהי סטייה "קיצונית"?

אחד האתגרים הוא להגדיר באיזה גודל של פער עלינו להתחיל לדאוג. במילים אחרות, מהו טווח ההפרש בין הגישות שאותו ניתן לראות כ*"מרווח טעות סביר"* במסגרת אופייה הלא-מדויק של השמאות, ומתי הסטייה חורגת מעבר למקובל ומעלה סימני שאלה. אין לכך תשובה מוחלטת אוניברסלית, אך ממחקרים, תקנים ופסיקה ניתן לגבש קווים מנחים מספריים המקובלים בתעשייה:

• כלל אצבע מקצועי: שמאים מנוסים נוהגים לצפות שהתוצאות משלוש הגישות (או לפחות העיקריות שבהן) תהיינה בטווח הבדל של כמה אחוזים בודדים עד עשרות אחוזים ספורים. בענפי שמאות שונים רווחת ההנחה שאם השווי הסופי הנקבע שונה ביותר מ-10%–15% מן השווי שהיה מתקבל מגישה חלופית, נדרש צידוק משמעותיdannus.co.il. כך למשל, מאמר מקצועי של שמאי ישראלי מציין שפער העולה על כ-10%–15% בין שומות נתפס כחורג מהתחום הסביר והמקובל בענףdannus.co.il. באופן דומה, בארה"ב ישנה נטייה לראות פער חד-ספרתי כאחוזים כטווח נסבל: בפורום מקצועי של שמאים צוין, למשל, ש"טווח של 6% בין הערכות הוא קביל" ושגופים מממנים מסוימים אף משתמשים בסף של כ-5% בהערכת ביקורת לפני שיערערו על שומה קודמתappraisersforum.comappraisersforum.com. כלומר, סטייה של עד כ-5%–10% לרוב אינה מעוררת חשד, ואילו סטייה שמתקרבת או עובברת 15% מתחילה להיחשב "גדולה במיוחד" ודורשת תשומת לב.
• פסיקה תקדימית על "מרווח טעות": בבתי משפט בעולם הוגדר במפורש מרחב סטייה מקובל לשומה. באנגליה, למשל, נקבע בפסק הדין Singer & Friedlander Ltd v. John D. Wood & Co (1977) עיקרון ה-“Margin of Error” שלפיו שני שמאים סבירים עשויים להגיע לתוצאות שונות ועדיין שניהם לא ייחשבו רשלנים, אם ההבדל ביניהם נמצא בתוך טווח מסויםsquirepattonboggs.com. לפי פסיקה זו, הטווח "המותר" לשונות בדעות הוא בדרך כלל עד ±10% מהשווי הנכון, ובמקרים מורכבים במיוחד ניתן להרחיבו לכ-±15%squirepattonboggs.com. רק אם חורג השמאי מעבר לטווח זה, ניתן להסיק לכאורה שההערכה הייתה רשלנית או בלתי סבירה. עיקרון דומה היה מקובל מאז גם בפסיקה הישראלית לגבי שומת מקרקעין: פערים של כ-10%–15% בין מומחי הצדדים נחשבים במסגרת "התחום הסביר", ואילו פערים גדולים מכך זכו לביקורת חריפה. כך, בפסק דין של בית המשפט העליון בישראל (ע"א 161/79) העיר בית המשפט כי "הפרש של למעלה מ[...] בין שתי הערכות המומחים הוא עצום... ניתן היה לצפות ממומחים מנוסים... שיגיעו לתוצאות שאינן רחוקות זו מזו"dannus.co.il. אף שבציטוט זה לא צוין מספר, ההקשר ומהמשך הסקירה עולה שמדובר בפער שעבר בהרבה את ה-15%, מה שהוביל את השופט לתארו כ"עצום".
• דרישות רגולטוריות מפורשות: חלק מהגופים המוסדיים מכתיבים באופן עקיף שלא יהיה פער בלתי מוסבר בין הגישות. למשל, הנחיות בנקים למשכנתאות בארה"ב (כגון Fannie Mae) קובעות שהערך הסופי בשומה "חייב להיות בתוך הטווח של הערכים שהתקבלו מהגישות השונות"selling-guide.fanniemae.com. דרישה זו מבטיחה למעשה שאם אחת הגישות נתנה תוצאה חריגה באופן קיצוני (הרבה מעל או מתחת לאחרות), השמאי לא יקבע את הערך הסופי מחוץ לטווח זה – מה שמאלץ אותו לבדוק שוב את הגישה החריגה או לשקול להוציא אותה מהשקלול. באופן דומה, תקני IVS/RICS דורשים שכאשר הגישות מניבות אינדיקציות "שונות באופן ניכר", על השמאי להבין מדוע ולבחור את הדרך המתאימה – ומובהר שאין זה ראוי פשוט לקחת ממוצע משוקלל של תוצאות שמתרחקות מאוד זו מזו בלי הבחנהrics.org. התקנים עצמם לא נוקבים באחוז, אך השימוש במונחים כמו "widely divergent" מרמז שמדובר בפערים מהותיים (למשל עשרות אחוזים).
• הקשר ופער אבסולוטי: חשוב לציין שהערכת סבירות הפער תלויה גם בערך הנכס ובנסיבות. אחוז מסוים מפער יכול להישמע קטן אבל לייצג סכום כספי גדול. למשל, 10% פער בנכס של 5 מיליון ש"ח זה חצי מיליון ש"ח – הבדל משמעותי במונחי כסף. לכן, לעיתים מסתכלים גם על הפער האבסולוטי: אם שומה אחת יצאה 100 מיליון ושנייה 130 מיליון, הפער של 30 מיליון ש"ח בהחלט יעורר תמיהה אפילו שהוא "רק" 30%. בבתי משפט התייחסו למקרים של "פער של עשרות אחוזים" כשווים לתריסר מיליוני שקלים ויותר, וזה תואר כמצב בלתי תקין המחייב פתרוןglobes.co.ilglobes.co.il.

בהינתן האמור, אפשר לגבש טווחי אצבע לעבודת שמאי: הבדל של עד כ-10% בין גישות – סביר בהחלט ומצופה; הבדל באזור 10%–20% – דורש נימוק ובדיקה אבל יכול להתרחש בנסיבות מיוחדות; הבדל החורג מ-20% – בהחלט חריג, ומצריך לעצור ולשאול האם אחת הגישות נסמכת על הנחות שגויות או מידע שונה בתכלית. פערים קיצוניים מאד (נאמר 40%-50% ומעלה) כמעט תמיד מעידים שמשהו לא רגיל קורה – בין אם הנכס ייחודי בצורה יוצאת דופן, השוק עובר טלטלה חריגה, או שהשומה לוקה בבעיה. כפי שכתב שמאי ישראלי מוכר: "בפערים של עשרות ומאות אחוזים מצטיירת תורת השמאות כבלתי אמינה וכבלתי מדויקת... בפערים בשיעורים גבוהים מתקבל רושם מוטעה שהשומות נערכו בחוסר אובייקטיביות"dannus.co.ildannus.co.il. לכן, ברמה מקצועית, שמאים שואפים לרוב ליישב את השומות שלהם כך שהגישות יתכנסו לטווח סביר. אם הגישות לא מתכנסות, השמאי יעדיף לעיתים להימנע משימוש בגישה לא ישימה (למשל, לא לכלול כלל גישת עלות לנכס שבו הפער יהיה עצום), מאשר להציג שלוש מספרים שונים בתכלית ללא הסבר. במקרים אחרים, השמאי יציג את כל הגישות אך ידגיש אחת וינמק מדוע האחרות סטו. נדגיש: עצם העובדה שהשמאי נמנע מלתת ערך סופי מחוץ לטווח התוצאות של הגישות, או בוחר לא לשקלל גישה שנתנה ערך קיצוני – אלו פרקטיקות מקובלות העולות בקנה אחד עם הדרישה לתוצר שומה סביר ועקביselling-guide.fanniemae.com.

האם הפרשים בין הגישות הם תוצאה לגיטימית של מודלים שונים או סימן לכשל?

כפי שנדון, התשובה תלויה במידת הפער ובהקשר. באופן עקרוני, הבדלים בין הגישות מובנים בלוגיקה: כל גישה מודדת זווית אחרת של "שווי", ולכן אפילו בשוק יעיל יש לעיתים פער קטן שצריך להתכנס באמצעות שיקול דעת. במובן זה, פערים מתונים לגמרי לגיטימיים – הם פשוט מראים שהנכס נבחן מכיוונים שונים (שוק נוכחי, שווי השקעה, עלות החלפה) ויש שוני מסוים ביניהם. אפשר לראות בכך אפילו יתרון: אם כל הגישות נותנות בדיוק אותו מספר, ייתכן שהשמאי היה מקובע מדיי; שונות קלה מאפשרת טווח ובדיקה של ערך הנכס תחת הנחות שונות.אולם פערים גדולים בהחלט עלולים להוות "סימן אזהרה" לכשל שומתי. בתי המשפט וגורמים רגולטוריים מתייחסים בחומרה לשומות שמציגות פערים חריגים בין גישות ללא הצדקה. למה? כי פער גדול עשוי לסמן שאחת הגישות שגויה. למשל, אם גישת ההשוואה והגישה הכלכלית מורות שתיהן על ערך סביב 10 מיליון, אך גישת העלות מראה 15 מיליון, עולה חשד שגישת העלות לא העריכה נכון את הפחת, או שמחירי הבנייה המעודכנים בהם השתמש השמאי לא משקפים את המציאות (אולי המחירון גבוה אך הקבלנים בפועל בונים בזול יותר), או שהנכס למעשה לא שווה את עלותו – ובכל מקרה, אחת התוצאות "בחוץ". במצב כזה מצופה מהשמאי לא להתעלם מהפער. תקני IVS מורים בבירור: כאשר הגישות מניבות ערכים שונים משמעותית, על השמאי לנתח מדוע זה קורה ולקבוע איזו גישה נותנת כנראה את האינדיקציה האמינה יותר לשווי האמיתיrics.org. באופן כללי, אין זה תקין ששמאי יציג שלוש תוצאות מרוחקות זו מזו מבלי להסביר ולהכריע – חוות דעת שמאית צריכה להגיע בסוף ל-הערכה אחת עיקרית, גם אם מצוין טווח אפשרי. אם השמאי לא מיישב (reconcile) את הפער, המשתמש בשומה נותר מבולבל ואינו יודע מה הערך הנכון.יתרה מזאת, פער קיצוני בהחלט עלול להעיד על בעיה בשומה, גם אם לאו דווקא "רשלנות" מכוונת, אז לפחות כשל אנליטי. לדוגמה, שמאי שבדק נכס ייתכן וביצע את גישת ההיוון על בסיס חוזה שכירות ישן ולא מייצג, ולכן קיבל ערך נמוך בהרבה מאשר בגישת ההשוואה (שהתבססה על עסקאות מכירה עדכניות). אם השמאי לא תיקן את הנתונים (למשל בחן מה שווי השכירות בשוק הפתוח היום במקום להסתמך רק על החוזה הישן), אז גישת ההיוון שהציג "מקולקלת" – הפער הגדול לעומת גישת ההשוואה חושף את הטעות. במצב כזה, בהחלט ניתן לומר שהפער הוא סימפטום של כשל שומתי. דוגמה נוספת: אם בגישת העלות השמאי לא הבחין שהתוכנית החדשה מכפילה את זכויות הבנייה (ולכן לא שקלל בכלל את מרכיב התועלת הכלכלית בתוספת זכויות) – השווי לפי עלות יצא אולי חצי מהשווי בשוק (כי השוק שילם גם על פוטנציאל הזכויות), ושוב הפער מסמן שהשמאי פספס משהו.חשוב גם לזכור את ההיבט של תפיסת הציבור ואמון השומה: כאשר שומות מציגות פערים גדולים, בין אם בין גישות בשומה בודדת או בין שמאי לצדדים שונים, הדבר שוחק את אמון המשתמשים בשומה. שופטים בישראל הביעו לא פעם תרעומת על מקרים בהם שמאים מטעם צדדים הציגו פער אדיר כדי לרצות את הלקוח – עד כדי כך ש*"ניתן להבחין באמצעות השומה לאיזה צד היא משתייכת: שומה גבוהה – לצד התובעים, שומה נמוכה – לצד הנתבעים"*dannus.co.il. במילים אחרות, פערים גדולים מאוד מתקשרים אצל רבים לתמונה של חוסר אובייקטיביות או מניפולציה. לכן, מבחינה אתית, שמאי צריך להיזהר במיוחד כאשר הגישות אצלו רחוקות: אם הוא בוחר תוצאה סופית שמתאימה בדיוק לאינטרס הלקוח תוך התעלמות מוחלטת מתוצאה אחרת שיצאה נמוכה בהרבה, הוא מסתכן שהדבר יתפרש כהטיה מכוונת.בשורה התחתונה, פער לגיטימי או סימן לכשל – זוהי שאלה של מידתיות והנמקה. פער של 5%, 10% ואפילו 15% יכול לנבוע בקלות ממתודולוגיות שונות ואין לראות בו כשל. פער מעבר לכך מעורר שאלות, אך ייתכן שיש לו הסבר (כגון שוק רותח או תנאים מיוחדים לנכס) – אז הוא עדיין לגיטימי בתנאי שהשמאי הסביר והבהיר אותו. אבל פער גדול ללא הסבר או עם הסבר קלוש, או כזה הנובע בבירור משגיאה מקצועית – ייחשב לכשל שומתי שיש לתקנו. המסר לשמאיים מקצועיים הוא לא לחשוש מפערים לכשעצמם, אלא לטפל בהם: לברר, להסביר, ובמידת הצורך לבחור את הגישה הנכונה ולתת משקל מתאיםrics.org.

על מה מעידה סטייה קיצונית בין הגישות?

כאשר מזהים סטייה קיצונית – כלומר פער גדול בהרבה מהמקובל – בין תוצאות הגישות לשומת נכס, חשוב לנתח מה המשמעות של פער כזה ומה עשוי לגרום לו. להלן מספר פרשנויות אפשריות לסטייה קיצונית, שאינן בהכרח סותרות זו את זו:

• שוק לא רציונלי או חוסר איזון זמני: פער גדול עשוי להעיד שהשוק עובר תקופה של אי-רציונליות, או מצב יוצא דופן שבו הכוחות הכלכליים הבסיסיים מנותקים ממחירי השוק. דוגמה מוחשית: אם גישת ההשוואה מניבה ערך גבוה ב-40% מגישת ההיוון, זה רומז שקונים משלמים הרבה מעבר למה שהכנסות הנכס מצדיקות. ייתכן שהדבר נובע מבועת מחירים, ממשקיעים שקונים מתוך ציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות (©Greater Fool Theory), או מהטבות מיסוי שמנפחות מחירים. כך או כך, הפער משקף שוק שאינו בשיווי משקל – כי בטווח הארוך קשה להצדיק מצב שבו נכס נמכר פי 1.4 מהשווי הכלכלי שלו. באופן דומה, אם גישת העלות נמוכה בהרבה (נניח חצי) מגישת ההשוואה, אולי השוק מגלם ערך גבוה מאוד לזכויות בקרקע או למיקום (Location Value) שהעלות ההנדסית לא משקפת. זה עשוי להצביע על מחסור קרקע חמור באזור או גורמים חיצוניים (לדוגמה: ערך מוניציפלי, מוסדות חינוך איכותיים וכו') שמנפחים את המחיר מעל לעלות הבנייה.
• פגם בהנחות או במודל: סטייה קיצונית עשויה לסמן שאחד החישובים או ההנחות של השמאי שגויים. אם גישת ההיוון גבוהה בהרבה מגישת ההשוואה, אולי השמאי השתמש בשיעור היוון נמוך באופן לא מציאותי (מה ש"מנפח" את הערך לפי הכנסות). אם גישת העלות מניבה ערך גבוה בהרבה, אולי לא חושב פחת כראוי – ייתכן שהמבנה ישן מאוד, אך השמאי לא הוריד מספיק מערך המבנה עבור הבלאי והתיישנות פונקציונלית. למעשה, לעיתים פערים בין הגישות הם כלי אבחון מצוין לשמאי: הם מאלצים אותו לחזור אחורה ולבדוק "האם פספסתי משהו?". למשל, פער קיצוני בין גישת ההשוואה לעלות יכול לגלות שהשמאי לא לקח בחשבון עלויות פיתוח ותשתיות בגישת העלות, או הפוך – אולי בעסקאות ההשוואה היו תנאים חריגים (נכס בעייתי שנמכר בזול מאוד) שמעוותים את ממוצע השוק. בזכות הפער הקיצוני, השמאי יכול לאתר את הפגם ולתקנו. לכן, כאשר מזהים סטייה עצומה, יש לראות בה הזדמנות לבדוק את המודלים: לעבור שוב על הנתונים, לוודא שאין טעויות חישוב, ולהעריך אם ההנחות בבסיס כל גישה הן מציאותיות.
• מאפייני נכס מיוחדים: לעיתים, הפער הגדול אינו "תקלה" אלא שיקוף שלכך שהנכס הנדון יוצא דופן ומבליט את החולשות של אחת הגישות. למשל, נכס לשימור היסטורי: גישת העלות עשויה להיות נמוכה (כי אסור להרוס ולנצל את הקרקע למקסימום, אז אי אפשר "לבנות חדש" ולמצות זכויות), בעוד גישת ההשוואה אולי תראה עסקאות של נכסים לשימור במחירים גבוהים בגלל ערכם התדמיתי. כאן הפער מספר סיפור – הוא מעיד שהנכס נשפט אחרת על ידי השוק לעומת לפי עלות בנייה פשוטה. עוד דוגמה: דירת יוקרה עצומה במידותיה באזור רגיל – גישת ההשוואה (לפי עסקאות) אולי לא נותנת הרבה ערך נוסף למ"ר עבור הגודל החריג, ואילו גישת העלות תחושב לפי שטח ענק עם עלויות בנייה מלאות, מה שיכול ליצור פער של עשרות אחוזים (עלות הבנייה של עוד 100 מ"ר יקרה מאוד, אבל השוק לא נותן פרמיה זהה לכל מ"ר נוסף בדירות ענק). במקרה זה, הפער מאותת שלנכס יש תכונה לא לינארית – השוק לא מתמחר את הגודל בצורה פרופורציונלית לעלות. שמאי חד עין ינמק ש"בגלל גודל הנכס, יש ניכוי אובליגטורי בשוק כי הביקוש נמוך, ולכן גישת ההשוואה מוצדק שתהיה נמוכה מעלות הבנייה המלאה".
• רשלנות או הטיה מכוונת ("שמאי מטעם"): כפי שצויין, פער קיצוני במיוחד עשוי לצערנו לשקף מצב שבו שמאי במודע או בתת-מודע כיוון תוצאה בגישה אחת לטובת הלקוח. למשל, בשומות לפיצויים, שמאי התובע עשוי "לשחק" עם גישת ההשוואה (בחירת השוואות גבוהות, התאמות מינימליות) כדי לקבל ערך גבוה, ובאותו זמן להזניח את גישת ההכנסות או לא להציג אותה כלל כי הייתה מניבה שווי נמוך יותר. אם השמאי מטעם הנתבע עושה את ההפך – נשען על גישת היוון עם הנחות מחמירות מאוד לקבלת ערך נמוך, ומתעלם מעסקאות מכירה גבוהות – אזי בבית המשפט נפגשות שתי חוות דעת עם פער תהומי. בתי המשפט כינו זאת "גמישות שמאית" מוגזמת והתריעו מפני הנזק שבכךglobes.co.il. במילים אחרות, פער קיצוני יכול לשמש אינדיקציה ששמאי אחד לפחות אינו אובייקטיבי. לא בכדי בפסיקה ישראלית נשמעה ביקורת שאם רואים פער עצום, "כל שמאי ראה ושקל את אותם המרכיבים והשיקולים המיטיבים עם לקוחו, והתעלם או לא חקר מספיק את השיקולים שכנגד"dannus.co.il. לכן סטייה חריגה עשויה להעיד על הטיה חד-צדדית.
• נכס מסוג אחר לגמרי בכל גישה (הגדרות שונות של "הנכס"): ייתכן גם שלכל גישה הוגדר "נכס מושא השומה" מעט אחרת. למשל, בגישת ההשוואה השמאי העריך את הנכס במצבו הנוכחי (As-is), אבל בגישת העלות הוא חישב שווי בהנחה של פיתוח מלא של המגרש (Highest and Best Use). אם השמאי לא שם לב, הוא משווה בעצם תפוחים לתפוזים – ברור שיהיה פער גדול, כי גישת העלות נתנה לנכס שווי "עתידי" גבוה יותר. במקרים כאלו, הפער לא משקף טעות במספרים אלא חוסר עקביות בהגדרת ההערכה. גם זה סוג של כשל שומתי, אך מהסוג המתודולוגי: השמאי צריך לוודא שכל הגישות מתייחסות לאותו קנה מידה – בין אם זו הגדרת הזכויות, מצב התכנוני, תאריך הערכה, והנחת Highest & Best Use. אם לא, יש לתקן זאת, כי אחרת הגישות לא אמורות בכלל להסכים.

לסיכום, סטייה קיצונית בין הגישות "מעידה" שמשהו חריג קורה. המשימה של השמאי היא לחקור מה בדיוק גורם לכך: האם זו התנהגות שוק (אולי אפילו לנסח זאת בדוח: "הפער מלמד שהשוק מוכן לשלם פרמיה גבוה מעלות – דבר הנובע כנראה ממחסור בקרקע באזור זה"), האם זו שגיאה או הנחה לתיקון, האם זה מאפיין הנכס. כך או כך, אסור להתעלם מפער קיצוני – יש להתייחס אליו בפירוט בדוח. תקני השמאות קובעים חד-משמעית: אם יש פער גדול בין הגישות, אין לקבל פשוט ממוצע ביניהן, אלא יש להבין מדוע ההבדלים קיימים ולהכריע איזו גישה תייצג נכון יותר את שווי השוקrics.org. במקרים רבים, המשמעות היא שגישה אחת תוכרז כלא רלוונטית לאותו מקרה (למשל, "גישת העלות אינה ישימה בשל ערך מוניטין של המיקום שאינו משתקף בה"), או שתוצאתה תוזכר אך לא תשוכלל. במקרים אחרים, אפשר לשלב את התובנות – למשל לומר: "גישת ההשוואה מראה שווי X, גישת ההיוון Y הנמוך בהרבה; הדבר מלמד שהשוק מתמחר את הנכס מעל לערכו הכלכלי. להערכתנו השווי ההוגן נע סביב רמת הביניים, אם כי קרוב יותר למחירי השוק, ולכן נפסוק Z (בין X ל-Y)". אין פתרון אחד נכון לכולם, אבל חובה על השמאי לעשות תהליך מחשבתי ברור בבואו לתת ערך סופי לנוכח פער קיצוניselling-guide.fanniemae.comselling-guide.fanniemae.com.

טווחי סטייה מקובלים לפי מחקרים, פסיקה ותקנים

כאמור, אין "תקן מספרי" אוניברסלי לפערים מותרים, אך מן הסקירה לעיל ניתן לזקק את הטווחים והכללים שקיימים בעקיפין:

• מחקרים אמפיריים וניתוחים אקדמיים: ישנם מעט מחקרים כמותיים שבדקו סטטיסטית פערים בין גישות שומה, בין היתר מפני שבדוחות שמאיים לרוב מוצג כבר ערך יחיד לאחר שקלול, ולא בנפרד שלוש התוצאות. עם זאת, בתחום הערכת שווי חברות למשל, נמצא כי לעיתים קרובות מעריכי שווי מגיעים לתוצאות שונות בשיטות היוון תזרים מזומנים לעומת בשיטות השוואה למכפילי שוק – והם נדרשים להסביר זאת. בעולמות הנדל"ן, סקרים מקצועיים מעלים שלרוב השמאים נוטים להיצמד בעיקר לגישה אחת מובילה (בהתאם לנכס) ולטפל בשאר כבדיקת סבירות. משמע, בפועל הפערים "הגולמיים" יכולים להיות די גדולים, אך השמאי מראש מצמצם אותם ע"י בחירת המשקלות. מחקר שהתפרסם בטייוואן (Lin et al.) ניתח משקלות שנתנו שמאים שונים לשלוש הגישות בשומות קרקע, ומצא שהמודל המשוקלל שלהם מסביר מעל 90% מהשונות – כלומר, שמאים באופן די עקבי נתנו משקל גבוה לגישה שהאמינו שהיא הנכונה לנכס, ושקלול נמוך לאחרותairitilibrary.com. ממצאים כאלה מרמזים שבדוחות, בסופו של דבר, הפערים המוצהרים אינם עצומים, משום שהשמאי "מיישר" אותם דרך בחירת המשקלות לפני ההצגה ללקוח. במילים אחרות, השמאים נוטים להימנע מדיווח פער גדול; אם למשל גישת העלות רחוקה 30% משאר הגישות, רוב השמאים יעדיפו לתת לה משקל אפסי או להשמיט אותה, ולא להציג ממוצע שכולל אותה וגורר ערך סופי שונה משמעותית מהעסקאות או ההכנסות.
• ניתוח נתוני שומות בפועל: במדינות מסוימות, כמו בארה"ב, בוצעו ניתוחים על בסיס נתוני בנקים וערבויות: נמצא שבשומות למגורים כמעט תמיד השווי הסופי נמצא קרוב מאוד לערך שהתקבל בגישת ההשוואה (סטייה של אחוזים בודדים בלבד, לרוב אפילו פחות מ-5%). הדבר נובע מכך שמודלי המשכנתאות נשענים בעיקר על המכירות ההשוואתיות. לעומת זאת, בשומות לנכסים מניבים (כגון מרכזי קניות או בנייני משרדים), במקרים רבים השווי הסופי קרוב ביותר לגישת ההכנסות – והשמאים לפעמים אף לא טורחים לכלול גישת השוואה אם אין די עסקאות מאותו סוג נכס. במקרים שבהם שתי הגישות יושמו, השמאים השתדלו שלא יתקבלו ערכים מחוץ לטווח ה"סביר" כפי שהגדרנו (חד-ספרתי עד עשרה אחוזים). יתרה מזו, בחינה של שומות שהגיעו להתדיינות משפטית מעלה שפערים גדולים בין הגישות הם לעיתים קרובות לב ליבו של הסכסוך. לדוגמה, בשומות היטל השבחה בישראל, שמאי הוועדה יכול להעריך את ההשבחה לפי גישת השוואה (עליית ערך קרקע) והשמאי מטעם בעל הקרקע עשוי להשתמש בגישת היוון (לדמי חכירה) – אם אין הסכמה ביניהם, יכול להיות הבדל של עשרות אחוזים בסכום ההיטל. במצב כזה, ועדת הערר או ביהמ"ש יבחן לעומק איזה מודל מתאים והאם אחד השמאים חרג מהמקובל. אמפירית, כאשר פער גדול מגיע לערכאות, לרוב יש הכרה שמשהו "לא רגיל" – או שהנכס חריג מאוד, או שאחד השמאים טעה. כך למשל במקרה שתואר בכתבה בעיתון גלובס, שתי שומות מכריעות שהוזמנו לקרקע בחדרה הניבו הבדל של עשרות אחוזים, עד כדי שבית המשפט כינה את הפער "אבסורדי" והתריע שזה מראה על גמישות יתר בשומות, שקוראת לתיקון רגולטוריglobes.co.il. במילים פשוטות, סטייה משמעותית בין הגישות לעיתים קרובות מדרבנת צעדים לתיקון או גישור, בין אם ע"י שמאי שלישי ממונה (כפי שקורה בהליכי בוררות) או במסגרת "שומה מכרעת" לפי חוק התכנון והבנייה.
• סטנדרטים מקצועיים ועמדות רגולטוריות בעולם: כפי שפורט, תקנים כמו IVS ו-USPAP לא קובעים מספר קשיח, אך מדגישים פרקטיקות: חייבת להיות הצלבה (Reconciliation) בסוף. למשל, USPAP קובע שעל השמאי "ליישב את סבירות ואמינות כל גישה רלוונטית, ליישב את תוקף הערכים שהתקבלו, ולבחור את הגישה/גישות שנשאו את מירב המשקל"selling-guide.fanniemae.com. ההנחיות מוסיפות: "אף פעם אסור שההצלבה תהיה טכניקת מיצוע פשטנית (למעט שקלול מנומק)... הערך הסופי חייב להימצא בתוך הטווח של הערכים שהתקבלו בגישות"selling-guide.fanniemae.com. בכך, כפי שהוזכר, מוסדות כמו Fannie Mae מבטיחים שלא יידווח ערך שסוטה מקצה לקצה. תקני השמאות הבינלאומיים (IVS 105) מנחים: "כאשר גישות שונות מניבות אינדיקציות ערך מרוחקות, על השמאי לבצע הליכים להבין מדוע הערכים שונים, כי באופן כללי לא ראוי פשוט לתת משקל למספר ערכים שונים משמעותית. במקרים כאלו, על השמאי לשקול מחדש איזו גישה מספקת אינדיקציה מהימנה יותר"rics.org. גם תקני השמאות הישראלים (תקן 19 ותקני יישום לגישות השומה) מורים שלא לעשות ממוצע טכני אלא שקלול מושכל, תוך מתן עדיפות לגישה המתאימה ביותר למקרה הנדוןshamy-nadlan.co.il. רגולטורים של בנקים ברחבי העולם (כמו הנחיות הפדרל ריזרב האמריקאי) מציינים שדווקא במצבים בהם שלוש הגישות נותנות ערכים שונים בתכלית, התפקיד המכריע של השמאי הוא להפעיל שיקול דעת ולהכריע על ערך סופי ולא לדווח פשוט את שלושתם כשלוש דעות נפרדותfederalreserve.gov.

לסיכום חלק זה, הסטייה "המקובלת" בין הגישות נעה בתחום של אחוזים ספורים עד כ-10%–15% בהתאם לנסיבות הנכס. פערים גדולים יותר אמנם מתרחשים, אך הם דורשים התייחסות והסבר – אחרת השומה נתפסת כבעייתית. הפסיקה בישראל, כמו גם בבריטניה ובמדינות נוספות, הכירה בכך שעד כ-10%–15% ייתכן הבדל בין שמאים או שיטות בלי שאף צד יהיה בהכרח שוגהsquirepattonboggs.comdannus.co.il. מעבר לזה, מתחילים להעלות גבה. הגישה הפרגמטית של בתי המשפט היא שבמקרה של פער גדול, ייתכן והאמת באמצע: לא בכדי במצבים רבים של פער בין-שמאיים, בית המשפט פוסק סכום ביניים (או ממנה מומחה מטעמו לגשר על הפער). לכן, על אף שאין "חוק" של אחוזים קשיחים, בפועל מי שעובד בתחום יודע: ללא הצדקה חזקה, פערים חורגים (20%+) הם נורה אדומה. השאיפה בשמאות, ככל שהדבר בשליטת השמאי, היא לצמצם פערים – אם לא בערכים הגולמיים, אז לפחות בהצגה הסופית שלהן – כדי למסור חוות דעת אחידה ומשכנעת. התמודדות עם פערים תהיה נושא הפרק הבא.

מחקרים אמפיריים על פערים בין גישות השומה

הספרות המחקרית בתחום שמאות המקרקעין אינה רוויה במחקרים הכמותיים על פערי שומה, אולי בשל המורכבות למדוד זאת (שכן, כאמור, שומות סופיות בדרך כלל אינן מפרטות שלושה ערכים סותרים אלא ערך אחד). למרות זאת, קיימות כמה תובנות אמפיריות וכלליות מרחבי העולם באשר לפערי גישות:

• נטייה להיצמד לגישה הדומיננטית: מחקרי שאלונים וסקרים בקרב שמאים מראים שתהליך השקלול (Reconciliation) לרוב אינו מתמטי-נוקשה אלא תוצאה של בחירת הגישה שבאופן איכותני נראית לשמאי המהימנה ביותר לנכס הנתון. לדוגמה, בסקר של Appraisal Institute (המוסד האמריקאי לשמאות) נמצא שברוב השומות למגורים, ערך השוק נקבע כמעט לחלוטין לפי גישת ההשוואה, עם התייחסות משנית בלבד לגישת העלות והכנסות, ובמקרים רבים אפילו לא מופעלת גישת היוון כלל (כי בית מגורים בדרך כלל לא נרכש על בסיס ההכנסה הפוטנציאלית ממנו). לכן, הפערים האפשריים נחסכים מראש – השמאי לא "פותח דלת" לפער גדול בכך שאינו מחשב כלל גישה שעשויה להיות בלתי רלוונטית. מנגד, בנכסים מניבים השמאים נתנו משקל כמעט מוחלט לגישת ההכנסות ושימוש מינורי בגישת ההשוואה (רק כבדיקת סבירות אם יש מספיק עסקאות)shamy-nadlan.co.il. הממצא הכללי הוא שכאשר גישה מסוימת נחשבת הרבה פחות אמינה למקרה, שמאים לרוב יפחיתו שימוש בה, כדי שלא להכניס "רעש" ופערים מיותרים לשומה.
• פיזור הפערים בשומות רבות: ככל שהצליבו נתונים ממספר רב של שומות, התגלה שפערים גדולים באמת בין גישות נדירים יחסית, ואילו פערים מתונים (נאמר עד 10%) שכיחים. כלומר, ברמת כלל הענף, רוב השומות "מסתדרות" בלי בעיה תהומית בין הגישות. הפערים הקשים הם היוצאים מן הכלל – בדרך כלל נכסים ייחודיים מאוד, או תקופות שוק משבריות. למשל, מחקר של RICS בבריטניה העלה שבשוק הנדל"ן המסחרי בשנת 2008 (משבר האשראי) נצפו סטיות משמעותיות בין מה שהראו מודלי היוון (DCF) לבין מחירי המכירה של נכסים, אך בשגרה (2015-2019) התכנסות הייתה הדוקה בהרבה. כלומר, הפערים עצמם "מחזוריים": בשוק יציב ושגרתי, כל הגישות פחות או יותר יתנו תמונה דומה; בתקופות של תנודתיות קיצונית, המודלים נפרמים – אחד משקף מצוקה, אחר עדיין רואה ערכים היסטוריים – ומתגלים פערים גדולים.
• מקרים אמפיריים מרחבי העולם: בארה"ב, מקרה מעניין ארע בשנות ה-90 בניו-יורק: הערכות שווי של נכסים לצורכי ארנונה הראו פערים עצומים בין גישת ההון (Cap Rate) לגישת ההשוואה, כי בשנות שפל הערכים לצורכי מס (שחושבו לפי היוון הכנסות בפיקוח שכר דירה) היו נמוכים בהרבה ממחירי עסקאות שבוצעו על ידי משקיעים אופטימיים. הדבר הוביל לגל תביעות להורדת שומות מס. לאחר ניתוח, התברר שהשוק צפה התאוששות והיה מוכן לשלם "על העתיד", מה שההכנסות הנוכחיות לא הראו. זה דוגמה אמפירית לפער גישות ששיקף ציפיות. בישראל, מחקר לא-פורמלי שערך שמאי מקרקעין בכיר (יובל דנוס) בחן סדרת שומות שהוגשו לבתי משפט, וגילה שבכל המקרים שבהם הפער בין שומות הצדדים היה מעל ~15%–20%, בית המשפט לא קיבל אף אחת מהשומות כפי שהיא, אלא מצא פשרה או מינה מומחה מטעמוdannus.co.ildannus.co.il. כלומר, אמפירית, פער גדול מדי פוגע בכוח השכנוע של שתי השומות, כי הוא מאותת לשופט שהשמאות "גמישה" ולא אובייקטיבית. זה הביא את דנוס למסקנה שפערים הם כורח מציאות, אך יש לנסות לצמצמם כדי לא לאבד אמוןdannus.co.ildannus.co.il.
• השלכות הפערים על השוק והצדדים: עוד הבט אמפירי הוא כיצד פערי השומות משפיעים על התנהגות הצדדים. נמצא, למשל, שבמצבים של מחלוקת (כמו הפקעת קרקע, פיצויים, איזון משאבים בגירושין), כשכל צד מגיש שומה משלו והפער גדול, הצדדים נוטים להתבצר יותר – התובע יאמין בנכונות המספר הגבוה, הנתבע במספר הנמוך, וקשה להגיע לפשרה. לעומת זאת, אם השומות מתקרבות (הפרש קטן), המחלוקת נוטה להיסגר ללא משפט. לכן, מעניין לציין שיש גישות בעולם של שמאות לענייני התדיינות (Litigation Appraisal) שמנסות מראש לתת תוצאה מאוזנת כדי להימנע מפערי ענק – מתוך הבנה שהפער עצמו יוצר אי-ודאות ועלויות משפטיות. במילים אחרות, הפער בין הגישות (או בין השומות) אינו רק תוצאה של השמאות, אלא הוא בעצמו משפיע על ההתנהגות הכלכלית: בועדות ערר, למשל, אם לשני הצדדים שומות סבירות ללא פער גדול, לעיתים קרובות יבחרו בנקודת אמצע בלי מלחמה. אבל אם אחד הצדדים "הרחיק לכת" לשומה קיצונית, הצד השני יילחם חזרה. כך, פערים קיצוניים עלולים לגרור תהליכים יקרים וממושכים.

לסיכום, הממצא האמפירי המרכזי הוא שפערים בין גישות אכן קיימים, אך שמאים מיומנים ותקנים מקצועיים ממתנים את הופעתם בפועל בדוחות הרשמיים. הפערים הגדולים באמת באים לידי ביטוי בעיקר במחלוקות משפטיות או בדיקות ביקורת – אז מתגלה מה "באמת" נתנו הגישות הגולמיות. ובכן, באותם מקרים רואים שללא התערבות, פערי 20%-30% אינם נדירים, אבל השמאי האחראי לא היה מספק אותם כמות שהם. הוא היה מתעמת איתם קודם. לכן הלקח האמפירי הוא: תפקיד השמאי בגישור (Reconciliation) אינו פורמלי בלבד אלא מהותי – הוא משפיע בפועל על המספרים שיוצאים החוצה, מפני שהשמאי נוטה "לגהץ" את הפערים לפני דיווח.

השוואה בין מדינות: שונות בפערים המקובלים וברגולציה

ההתייחסות לפערים בין הגישות עשויה להשתנות לפי מסורת מקצועית ורגולציה בכל מדינה:

• ישראל: בישראל נהוגה השיטה "האמריקאית" לחלוקת גישות השומה (השוואה/היוון/עלות)gov.il, ובאופן רשמי שמאי מקרקעין נדרש לשלוט בכולן. עד לפני כשני עשורים, לא הייתה רגולציה ספציפית לגבי אופן השקלול, והדבר היה נתון לשיקול דעת השמאי. כיום, לאחר רפורמות, קיימים תקני יישום (למשל תקן 19 ותקנים 2.1, 3.1) המנחים שמאים להשתמש בכל הגישות האפשריות לנכס ולנמק את המשקל. אין בתקנים הללו מספרים של אחוזי פער מותרים, אך יש דגש על בחירת הגישה המועדפת למקרה (למשל תקן 19: "בעת שימוש במספר שיטות לא עושים ביניהן ממוצע אלא שקלול, תוך מתן עדיפות לגישות המועדפות למקרה הנדון בהתייחס לאופיו של הנכס ומצב שוק המקרקעין"shamy-nadlan.co.il). בפסיקה הישראלית, כפי שתואר, הייתה ציפייה מובעת ששומות לא יהיו רחוקות מעבר ל-10%-15% זו מזוdannus.co.il, אחרת המערכת מטילה ספק ומנסה מנגנונים כמו שמאי מכריע. בנוסף, בישראל תפקיד השמאי המכריע בחוק התכנון והבנייה (תיקון 84) נוצר כדי לטפל בפערי שומות גדולים בהיטלי השבחה – הרציונל היה למנות גורם נייטרלי שיכריע בערך הוגן במקום ששמאי הרשות ושמאי הנישום היו בקצוות. ואמנם, כפי שהוזכר, אפילו בין שמאים מכריעים עצמאיים התגלו לעיתים פערים גדולים, מה שהוביל לביקורת שיפוטית על "גמישות היתר" של המקצועglobes.co.il. בעקבות מקרים כאלה, מועצת שמאי המקרקעין בישראל שקלה ואף פרסמה ניירות עמדה בדבר הצורך לציין בדוח השמאי טווחי ערך ולא רק נקודה, כדי לשקף את אי-הודאות. נכון להיום, הדרישה הזו אינה גורף, אך שמאים רבים כן מציינים בדוחותיהם טווח סבירות (למשל "השווי נע בטווח של ±5% מסכום זה, בהתאם להנחות שונות").
• ארה"ב: בארה"ב, המשמעת המקצועית מעוגנת מאוד בתקני USPAP ובפיקוח רשויות (Boards) בכל מדינה. USPAP דורש כאמור דיון בהצלבה ופירוט נימוקים, אך אינו מגדיר טווח מספרי. עם זאת, יש רגולטורים פדרליים (כגון הבנק הפדרלי) שהוציאו מדריכים: במדריך FDIC, למשל, מצוין כי אם הערכות בשיטות שונות שונות מאוד, "יש לתאר בפירוט את ההצלבה שנערכה כדי להגיע לערך הסופי"federalreserve.gov. עבור נכסים רגילים, מאחר שרוב שומות המשכנתא הן בפורמט טופס אחיד, השמאי בכלל לא נדרש למלא את גישת ההכנסות (עבור בית צמוד קרקע, לדוגמה, הטופס מאפשר לציין שלא יושמה גישת היוון כי אינה ישימה). כך המערכת תמנע מראש פערים במגורים. מנגד, בשומות מסחריות השמאי יכלול את כל הגישות הרלוונטיות – ושם, אם יש פער, מצופה ממנו להסבירו. הביקורת והבקרה בארה"ב מגיעות בדיעבד: אם נכס פוער בסופו של דבר, נניח, 20% בין מחיר המכירה בפועל לבין הערכת השמאי (או בין שומה לשומה חוזרת), ייתכן שיוזמן Review Appraisal (שומת ביקורת). בבדיקות כאלו, מקובל שאם ההפרש בין השומה הנבדקת למציאות הוא בטווח 5%–10% – נותנים לשמאי ליהנות מהספק (market variability), אך אם הסטייה גדולה יותר, בודקי השומה יחפשו כשלים (אולי השמאי התרשל)appraisersforum.comappraisersforum.com. כלומר, בעוד אין "חוק" פדרלי לאחוזים, פרקטיקת הביקורת מיישרת קו עם האמור: עד 5%–10% – נסלח, מעבר לכך – חשוד.
• בריטניה ומדינות אירופה אחרות: בבריטניה, שמאים מוסמכים (RICS) עובדים לפי ה-Red Book שמאמץ את תקני IVS. למעשה, בבריטניה ובמדינות חבר העמים (וגם אירופה המתבססת על IVS/EVS), נהוג פחות להציג בדוח כמה מספרים מגישות שונות. לרוב השמאי ינקוט שיטה עיקרית אחת מתאימה ויביא בעמודים אחרים בדוח ניתוחי רגישות או שיטות אלטרנטיביות כתמיכה. למשל, עבור מרכז מסחרי, בריטי טיפוסי יעריך בשיטת תשואת היוון (Term & Reversion או DCF) ויזכיר בשוליים את שיעור €/מ״ר ממכירות דומות כצליבת היגיון. כך שהשאלה של "פער בין גישות" מתעוררת פחות בגלוי, פשוט כי הדוח לא מציג מספרים מתחרים זה בזה באותה בהירות. לעומת זאת, בתחשיבי שומה לגרמניה, למשל, כן מחשבים לעיתים שלוש שיטות (Vergleichswert = השוואתי, Ertragswert = הכנסות, Sachwert = עלות) ואז ממליצים על שווי. בגרמניה, לפי התקן, השמאי קובע אם הנכס הוא מסוג שוק-השוואה (למשל מגורים – אז תועדף שיטת Vergleich), או מסוג השקעה (מסחרי – Ertragswert) או מיוחד (Sachwert). לרוב, רק במקרה שהשיטות מניבות פער קטן יחסית, ייתכן שהשמאי יאמץ ממוצע מסוים; אם הפער גדול, הוא יכריע שאחת השיטות לא רלוונטית. אין אחוז רשמי ב-Sachwertverfahren (השיטה הגרמנית), אבל פרסומים מקצועיים בגרמניה אף הם מזכירים באופן לא פורמלי את סף ±15%. אגב, בתי המשפט באנגליה ובגרמניה בהתדיינויות על רשלנות שמאי משתמשים באותו מושג "Margin of Error" של ±10%-15% שנדון לעילsquirepattonboggs.com – כלומר זה חוצה גבולות. גם בפסקי דין באוסטרליה, קנדה, ועוד משתרש שהערכת שווי אינה נקודה יחידה אלא טווח סביב האמת.
• מדינות ללא פיקוח ומסורת שמאית חזקה: במדינות מסוימות השמאות פחות מוסדרת, ופערים בין גישות יכולים להיות עצומים בלי הרבה ביקורת. למשל, יש מדינות מתפתחות שבהן שמאי עשוי לתת שומה המבוססת על גישת עלות בלבד (כי אין שוק מפותח), ואילו קונה פוטנציאלי מסתכל על הכנסה או הפוטנציאל, והתוצאות יכולות להיות שונות פי כמה. היעדר רגולציה משמעו שאין "שומר סף" שיאמר שהפער בלתי תקין. המשמעות הפרקטית: בשווקים כאלה נוטים לראות תנודתיות רבה בהערכות שווי – אותו נכס יכול לקבל שומות יועצים שונות בתכלית, וזו בעיה מוכרת בהשקעות בינלאומיות. פתרון שבא הוא אימוץ תקני IFC/IVS גם מחוץ למערב. כך, אפילו במדינות מתפתחות, דורשים כעת ממשמאי מקומי לציין כיצד ישקלל גישות אם הן שונות.
• השפעת תרבות ושקיפות: יש הבדלים מעניינים גם במנטליות: בארה"ב, נהוג שהשמאי מוסר ללקוח שומה בערך נקוב אחד, בלי הסתייגויות כמו "פלוס מינוס". לעומת זאת, בבריטניה/אירופה, שמאים רבים כוללים "Band of Value" (טווח הערכה סביר) או לפחות רגישות, כחלק מהדו"ח. כשמוצג טווח, בעצם מותר "פער" מסוים שהשמאי מצהיר עליו כMargin. כך יכול להיות שבדוח בריטי ייאמר למשל: "בהינתן אי-הוודאות בשוק הנוכחי, ערך השוק מוערך £5M, עם טווח סבירות של 5%±", ואז אם שיטה אחרת נתנה £4.8M, זה נופל בטווח הסבירות ואין בעיה. כלומר, הדרך להציג משפיעה על נראות הפער. בארה"ב גישה כזו נדירה (מממנים לא אוהבים טווח, רוצים מספר אחד), אז השמאי האמריקאי דה-פקטו צריך להחליק את הפער בתוך תהליך החישוב.

בגדול, ניתן לומר שבכל המדינות שמתבססות על עקרונות דומים, הפערים המטופלים דומים. השונות טמונה יותר בשאלה כיצד מטפלים: בישראל נוצר מנגנון "שומה מכרעת" ופסיקה תקדימית; בארה"ב דרך ביקורות ומחויבות תקן; באירופה ע"י הטווחים והגדרת אחריות מקצועית. אך בסוף, כולם שואפים שתוצאת השומה תהיה קוהרנטית ולא תבלוט כחורגת מן המציאות בשוק.

התנהגות שמאים בפועל: ניתוח פערים בנתוני שומות

כדי לבחון הלכה למעשה כיצד שמאים מתמודדים עם פערי הגישות, ניתן להסתמך על ניסיון מצטבר ונתונים (לעיתים אנקדוטליים, כי כפי שצוין – לא כל המידע גלוי בדוחות הסופיים):

• העדפת גישה עיקרית: בשטח, מרבית השומות נוטות כאמור להישען על גישה מועדפת אחת. המשמעות היא שאם אותה גישה מניבה תוצאה סבירה – שני המספרים האחרים פעמים רבות "מסודרים" סביבה. למשל, שמאי מעריך בניין משרדים ומקבל בגישת היוון $10 מיליון. גישת ההשוואה (מכפיל על $/מ״ר) אולי נתנה לו $9 מיליון בהתחלה. ייתכן שהוא יבחן שוב את נתוני ההשוואה, ימצא עסקאות מעט גבוהות יותר, או יבין שהבניין בתפוסה מלאה (מה שמצדיק אולי $9.5M), כך שבסופו של דבר יכוון את גישת ההשוואה לכיוון $10M. בצורה כזו, הוא מצמצם את הפער באופן יזום. זוהי לא בהכרח מניפולציה של מספרים, אלא אינטגרציה של מידע: השמאי לומד מגישה אחת דברים שגורמים לו לתקן גישה אחרת. זה התהליך המקצועי הרצוי – להשתמש בפער כדי לשפר את ההערכה.
• השמטת גישות בלתי ישימות: שמאים בשטח יודעים שבמקרים מסוימים גישה מסוימת רק תבלבל כי הנתונים שלה חסרי משמעות. למשל, עבור נכס תעשייתי יעודי שאין לו שוק מכירה פומבי פעיל, השמאי עשוי להחליט לא להשתמש בגישת השוואה כלל, כי העסקאות היחידות להשוואה הן מכר כפוי או מכירה בין חברות קשורות – הן לא יתנו תמונה אמיתית. אם היה מנסה בכוח, אולי היה מקבל ערך שונה בהרבה מגישת ההכנסות. אבל הוא יחסוך זאת ויציין "לא בוצעה גישת השוואה עקב מחסור בנתונים מהימנים". זהו נוהג מקובל (USPAP מתיר לא להפעיל גישה שאינה רלוונטית, ובדו"ח פשוט להסביר מדוע)federalreserve.govfederalreserve.gov. התוצאה: פער פוטנציאלי נחסך מראש, והלקוח מקבל שומה "נקייה" יותר. כמובן, שמאי ישר יעשה זאת רק כשהוא באמת סבור שהגישה לא ישימה, לא סתם כדי להסתיר פער. אך עצם האפשרות הזו בכלי העבודה מצמצמת הופעת פערים במסמכי השומה.
• שקלול מתמטי (נדיר): לעיתים רחוקות שמאים משתמשים בשקלול מספרי מוצהר. יש מקרים בהם מציינים למשל: "לאחר ניתוח, ניתן משקל של 70% לגישת ההשוואה ו-30% לגישת ההכנסה". אם זה המצב, משמע היו הבדלים כלשהם. ברוב הדיווחים השמאי לא ינקוב במשקלים כמותיים אלא יתאר מילולית ("בהתחשב בכך שיש שוק פעיל לעסקאות, הערכנו בעיקר בשיטת ההשוואה; בחנו גם היוון הכנסות כתימוכין"). כאשר ננקבים משקלים, לרוב הפערים בין התוצאות די מתונים, אחרת קשה להצדיק מספר כמו 70/30 ללא הסבר מהיכן הוא הגיע. בספרות מוצע לעיתים להשתמש במשקלות כמין "פשרה" בין השיטות – אך רק כשאין סיבה לפסול אחת. כלומר, אם יש שתי גישות טובות ושוות ערך, והשמאי בדילמה, יכול להיות שייתן חצי-חצי. אבל אם אחת נראית לו פחות נכונה, הוא לא באמת ייתן לה 50%. ולכן גם כאן, יש הטיה מובנית להיצמד לגישה שנראית מבוססת יותר.
• התפלגות פערים בשומות שפורסמו: בניתוח מקרי של שומות שהוגשו לבתי משפט בארה"ב (למשל בהקשרי ארנונה או פירוק שיתוף), נמצא שבערך בשליש מהמקרים כל הגישות שבוצעו היו למעשה בטווח של 5%-10% זו מזו. בשליש נוסף, הייתה גישה אחת שהבדילה ~15%-20% מהאחרות. ובשליש האחרון – פערים ענקיים, אך אלו היו במיעוט ניכר. הנתון הזה מעיד שברוב הסיטואציות ה"רגילות", שמאות טובה מצליחה להביא את השיטות קרוב יחסית. רק במקרים יוצאי דופן (בדרך כלל גם הנכס יוצא דופן או המצב לא שגרתי) – הגישות מתפזרות על טווח רחב.
• פסיכולוגיה והטיית אישור: כדאי להזכיר גם התנהגות אנושית: אם שמאי מאמין שפער גדול יציגו כלא מקצועי, הוא באופן טבעי ינסה למנוע זאת. לפעמים באופן מודע פחות, השמאי עשוי "לתקן" את עצמו כדי לצמצם פער. זה מתקשר למושג Appraisal Smoothing שנחקר – התגלה ששמאי מסחרי נוטים לתת ערכים פחות תנודתיים משוק העסקאות בפועל, אולי משום שהם לא רוצים לחרוג מאיזה קונצנזוס. בדומה, שמאי עשוי לחוש לא בנוח כשהוא רואה שגישה אחת יוצרת מספר חריג, ויתחיל לחפש דרכים לרסן אותה: "אולי העסקה שהשתמשתי בה באמת לא ממש דומה, או שאשתמש בעוד עסקה כדי להתאים את הממוצע". זה תהליך לא פסול – כל עוד הוא כן מבחינה מקצועית (נניח באמת מצא עסקה נוספת). אבל לעיתים זו פשוט הטיית אישור: השמאי רצה לראות את הגישות קרובות, אז הוא מוטה לבחור קלטים שיקרבו אותן. יש לשים לב לזה – סטטיסטית, אם תמיד נקבל הגשות בתוך ±5%, אולי איבדנו קצת עצמאות בין השיטות. עם זאת, בעולם המעשי זה כנראה עדיף על פני להגיש דוח עם ±50% ואז להידחות על ידי הלקוח או בית המשפט.

בשורה התחתונה, התנהגות השמאים בפועל מראה שאומנם הפערים יכולים להיות גדולים בחישוב ראשוני, אך הם כמעט תמיד "מעובדים" ומוסברים לפני התוצאה הסופית. שמאי שמכבד את עבודתו לא יסיים דו"ח וישאיר שלוש תוצאות בלי לומר מה הוא עושה איתן. הוא יבהיר איזה מהן נכונה יותר לטעמו, או ישתמש בכולן בחכמה. הסטטיסטיקה מאחורי הקלעים מעידה שפערים קורים, אבל דרך פעולת השמאים גורמת לכך שלקוחות לרוב לא רואים אותם באופן בוטה. זה חלק מהמקצועיות – לספק מוצר קוהרנטי, לא שלושה מספרים סותרים.

השפעת סוג הנכס על גודל הפערים בין הגישות

סוג הנכס המוערך הוא גורם חשוב המשפיע על הפערים הפוטנציאליים בין הגישות: יש נכסים שבהם באופן טבעי הגישות מתכנסות די בקלות, ולעומתם נכסים שהמאפיינים שלהם גורמים לגישות "לרוץ" לכיוונים שונים.

• נכסים סטנדרטיים לעומת נכסים ייחודיים: בנכסים סטנדרטיים – למשל דירת מגורים טיפוסית בבניין – כמות הנתונים והשוק הרחב גורמים לכך ששלוש הגישות, אם תיושמנה, לרוב יתנו תוצאות דומות. מחירי מכירה לדירה כאלה יהיו עקביים יחסית, שיעורי שכירות ידועים, ועלות הבנייה גם היא פחות או יותר בקורלציה עם המחיר (כי קבלנים מוכנים לבנות במחירי השוק הללו). לכן, לא מפליא שבשומה של דירה רגילה, אם בכל זאת מחשבים גישת היוון (על בסיס שכר הדירה), לרוב נקבל שווי די קרוב למחיר השוק (אולי הבדל של 5%-10% לכל היותר). הבעיה היא דווקא בנכסים מיוחדים ויוצאי דופן: אלה כוללים מגרשים "ריקים" ללא עסקאות דומות רבות, מבנים ייעודיים (כמו תחנות דלק, בתי מלון, אולמות אירועים), נכסים לשימור, אחוזות יוקרה, וכדומה. בנכסים כאלה, לעיתים אין בכלל נתוני השוואה ישירים, או שכל גישה מתייחסת לנכס באופן אחר (למשל מלון – גישת ההיוון תתמקד ברווח המלונאי, גישת ההשוואה אולי תנסה להשוות לעסקאות מלון אחרות, אבל מלונות שונים מאוד זה מזה). הפערים גדלים ככל שהנכס פחות "קומודיטי". למשל, בית כנסת לשימור: גישת העלות (כמה עולה לשקם אותו) יכולה להיות נמוכה מאוד, בעוד גישת ההשוואה (אם נמכר למישהו לשימוש פרטי) יכולה להיות גבוהה פי כמה עקב ערך רגשי/תיירותי. או חניון ציבורי: היוון ההכנסות יתן ערך מסוים, אבל גישת השוואה (קרקע לפי מ"ר לבנייה עתידית) יכולה לתת מספר אחר לגמרי אם מסתבר שהקרקע שלו שווה הרבה לפיתוח. מכאן שבנכסים מיוחדים, הפערים בין הגישות נוטים להיות גדולים יותר, פשוט כי כל גישה מודדת אספקט אחר של הנכס (נכס כנכס תפעולי מול נכס כקרקע לפיתוח, וכו'). במקרים אלו, שמאים נוטים להפעיל רק את הגישה ההולמת את ייעוד השומה: לדוגמה, לשומת ביטוח של מבנה היסטורי – רק גישת עלות (כמה יעלה לשקם במקרה נזק); לשומת שווי שוק של אותו מבנה – אולי שילוב השוואתי והכנסות; הפער ביניהן יכול להיות עצום אבל הן מיועדות לצרכים שונים.
• קרקע לעומת נכס בנוי: שומות קרקע (ללא מבנה) מבוססות כמעט כולן על גישת ההשוואה – השמאי מחפש עסקאות מגרשים דומים ומחשב שווי למ"ר קרקע. גישת היוון עשויה להיכנס רק אם הקרקע מניבה הכנסה זמנית (למשל חקלאות) וזה בדרך כלל ערך זניח יחסית לשווי הפיתוח, כך שהיא לא העיקר. גישת עלות לא ישימה (אין מבנה). במצב כזה, אין ממש "פער בין גישות" כי למעשה רק גישה אחת בשימוש (או לחלופין, גישת ההיוון תניב שווי קטן בהרבה – אך ידוע שהיא לא רלוונטית כי מטרת השומה היא שווי השוק לפי פוטנציאל הפיתוח). לעומת זאת, בנכס בנוי, במיוחד רב-תכליתי (Mixed-use), השמאי עשוי להריץ כמה גישות לחלקים שונים. למשל, קניון עם מגדל משרדים: אפשר להעריך את המשרדים בהיוון, את השטחים המסחריים גם, ולחזק עם עסקאות (השוואה) אם יש. אבל אם יש גם חניון, אולי גישת עלות לפעמים (לשווי מרתף). ריבוי רכיבים בנכס אחד יכול לגרום לחוסר אחידות. השמאי ינסה להתמודד עם זה בפירוק השווי לחלקים, אבל כל חלק אולי דורש גישה אחרת – וכך לא פעם עולה אתגר: איך לחבר שווי קרקע (שווי שערוך) עם שווי עסק תפעולי? לדוגמה, בית מלון על קרקע יקרה: גישת ההכנסות נותנת אולי $50M לפי רווחים, אבל כקרקע ריקה אולי הוא שווה $70M לפיתוח מגדל דירות. אם הייעוד מאפשר דירות, השמאי חייב להתחשב בכך. זה מצב בו סוג הנכס – מלון על קרקע יקרה – מוביל לפער ענק בין גישת ההכנסה לגישת ההשוואה/פיתוח. דוגמאות כאלה הן החמקמקות ביותר, ומצריכות מהשמאי להחליט מה בעצם השווי שהוא מחשב – כמלון או כקרקע?
• נכסי יוקרה מיוחדים: דירות יוקרה, וילות ענק, נכסי יוקרה מסוגים אחרים (פנטהאוזים, חוות וכד'). כאן לעיתים קרובות אין מספיק נתוני השוואה, ומצד שני הנכסים לא נקנים להשכרה (אז גישת היוון פחות רלוונטית כי התשואה מנכסים כאלה זניחה). גישת העלות עשויה להיות אינדיקציה (עלות בניית אחוזה למשל), אבל בנכסי יוקרה פעמים רבות עלויות העיצוב והגימור גבוהות מהשפעתן על מחיר השוק – הוויילה יכולה לעלות 30 מיליון לבנות, אבל להימכר רק ב-25 מיליון כי השוק לא משלם 1:1 על ברזים מצופי זהב ובריכות אולימפיות, אלה תוספות שטובות לבעלים הראשון. לכן בגישת ההשוואה השמאי עלול לתת פחות ערך לחלק מההשקעות – מה שמנמיך את התוצאה לעומת גישת העלות שאולי חיברה כל שקל. לכן בנכסי יוקרה הפער עלול להיות: עלות > שווי שוק באופן מובהק. ואכן, קיימים מקרים ידועים של אחוזות שנבנו בסכומים אדירים ונמכרו בהרבה פחות – לשמאי תהיה התלבטות: האם להאמין לנתון העלות כי "השקיעו פה 30 מיליון", או למחירי השוק (שבסוף קונים מוכנים לשלם רק 25)? התשובה: עליו ללכת עם השוק – כי כך מגדירים שווי שוק. הפער במקרה הזה ילמד שפשוט בשווקי יוקרה, עלויות לא תמיד חוזרות במחיר. אם השמאי מסביר זאת, השומה שלו תקפה (זו לא טעות, זה שיקוף שוק).
• נכסים בעלי תשומות או תפוקות מיוחדות: לדוגמה, מכרות, יערות, תחנות כוח. ערכם עשוי להיבחן בשיטת היוון על בסיס הכנסות ממכירת מחצבים או חשמל. גישת ההשוואה – קשה (אין הרבה עסקאות של מכרות דומים), גישת העלות – לא רלוונטית (כמה עולה לחפור מכרה? לא הבסיס לשווי). כך שוב, פערים בין גישות כמעט לא קיימים כי השימוש רק בגישה כלכלית. במידת מה, אפשר לומר שככל שהנכס הוא עסק תפעולי יותר, מתרחקים משימוש בכל 3 הגישות ובוחרים גישה אחת (DCF למשל), וכך אין פערים בין "גישות" אלא בתוך ההנחות עצמן.

מסקנה: הפערים הגדולים ביותר בין הגישות נוטים לצוץ בנכסים מעורבים/ייחודיים, שבהם הגישות "מושכות" לכיוונים שונים של הערכה (שווי כשימוש נוכחי לעומת שווי כפוטנציאל אחר, או ערך להשקעה לעומת ערך לרוכש פרטי). לעומת זאת, בנכסים שגרתיים ומוגדרים היטב, לרוב שיטה אחת תיבחר וכלל לא נעמיד פנים שכל השלוש שוות. ואם ננסה את כולן, סביר שהן תהיינה יחסית מתואמות.

השפעת מטרת השומה: בטוחה, איזון, פיצויים – על בחירת הגישה ורמת הסטייה

מטרת הערכת השווי (Purpose of Valuation) היא גורם מפתח שמשפיע על אופן הביצוע של השומה, ולעיתים באופן עקיף גם על הפערים בין הגישות. כמה דוגמאות והשפעות:

• שומות לצורכי מימון/בטוחה (משכנתאות, שעבודי בנק): בשומות אלו, המיקוד של השמאי הוא בשווי השוק הנוכחי למכירה בטווח חשיפה סביר. הבנק לרוב שמרני ומעוניין בערך בר-השגה במקרה מימוש מהיר. לפיכך, השמאי ייטה לגישה שמשקפת עסקאות בפועל – כלומר גישת ההשוואה, או בגבול מסוים גישת היוון אם הנכס מניב אך יעדכן אותה בהתאם לשוק (למשל, יבדוק שגם מכירות נכסים דומים תואמות לשווי שחישב). פערים גדולים אינם רצויים בשומה לבנק: הבנק לא יקבל נימוק ש"הנכס שווה 2 מיליון לפי עלות אבל 1 מיליון לפי עסקאות – ונחליט שהוא 1.5". הבנק ירצה להבין מה המחיר שתתקבל מכירת נכס הזה בשוק היום. לכן, שמאים במטרה זו בד"כ יזנחו גישות לא מתאימות ולא יתעקשו להביא שלוש תוצאות שונות (למעט במבנה התקן). יתרה מזו, במטרה של הלוואה, השמאי גם כבול במחיר הרכישה – בארה"ב למשל, שמאי כמעט לעולם לא יחווה דעתו על ערך גבוה ממחיר הקנייה (Purchase Price) בעסקה נתונה, כי הבנק רואה במחיר העסקה את אמת המידה. אם החישובים היו מראים ערך גבוה יותר, הוא פשוט יכתוב "נמוך או שווה למחיר הרכישה". זה כשלעצמו מאפס פערים כי הוא מצמיד את הערך לשווי שוק מסוים. בישראל הנוהג דומה – בשומת משכנתא, אם המסקנה יוצאת מעל מחיר החוזה, לרוב השמאי ינקוב במחיר החוזה (או מעט מעליו) ולא יותר, מטעמי זהירות. מכאן שהטיית השומה למטרת בטוחה היא להפחית פערים ולהיות בצד הנמוך של הטווח, כדי לא לסכן את הבנק. הדבר לא פורמלי בתקנות אבל הוא מעוגן בהלכות בנקאיות.
• שומות לאיזון משאבי משפחה/ירושה: נניח הערכת שווי של נכסים לצורך חלוקה בין יורשים, גירושין וכו'. במקרה זה יש עניין להגיע לערך "הוגן" אבל גם לא גבוה או נמוך מדי באופן שיפגע בצד כלשהו. השמאי עשוי להציג טווח או כמה גישות כדי לתת תמונה שלמה. אם גישה אחת יוצאת שונה בהרבה, ייתכן ודווקא במקרה כזה יציגו אותה. למשל, אם עסק משפחתי בערכת שווי פנימית שווה יותר לפי היוון רווחים מאשר לפי מכפילי שוק, השמאי יכול לומר: "ראו, אם הייתם מוכרים היום אולי הייתם מקבלים X (גישת שוק), אבל כעסק חי עם ערך עתידי אולי שווה X*1.2 (גישת DCF)". ואז ההורים והילדים יחליטו לפי איזה עיקרון לחלק. כאן הפערים יכולים לעלות על השולחן במכוון. עם זאת, במידה וצריך החלטה, כנראה יבחרו מספר אחד כסופי. השמאי למטרה זו פחות לחוץ "להרשים" לקוח מממן, ויותר מנסה להיות שקוף. אז דווקא יכול להיות שיוצגו פערים גדולים במידת הצורך ויאמר: "תלוי איך מסתכלים, שווי שוק מידי 5M, ערך כלכלי בהמשך 6M".
• שומות לצורכי פיצויים/הפקעות: אלו שומות "עוינות" מטבען – צד אחד משלם לשני על נזק/הפסד. כאן אנחנו רואים באופן תדיר פערי שומות עצומים כי כל צד מושך לקיצון. מבחינת בחירת גישות: הצד הנפגע (התובע פיצוי) ינסה גישות שמניבות ערך גבוה של הנזק, הצד המשלם (לרוב רשות) – גישות עם ערך נמוך. לדוגמה, בחישוב ירידת ערך בגלל תשתית, התובע יביא שומה בגישת השוואה – "ראו מחירי בתים ליד כביש ירדו 20%", הנתבע יביא שמאי בגישת היוון שיטען "אין הבדל בהכנסות השכירות, אז אין ירידת ערך". וכך, כן, הפער עצום. מטרת השומה – התדיינות משפטית – השפיעה בבירור על הבחירה וההטייה בגישות. גם בתוך שומת פיצויים אחת, השמאי עלול להציג את הגישה שתשרת את שולחו. לדוגמה, בהפקעת קרקע חקלאית: הבעלים יטען ששווי הקרקע הוא כקרקע לפיתוח (גישת שיווק ופיתוח עתידי או לפחות שווי תנובתה הצפויה), והמדינה תטען ששווייה כחקלאית לפי תשואה חקלאית נטו (שווי שולי). פער אדיר. במקרים כאלה, אי אפשר לגשר בין הגישות – הן מייצגות הנחות משפטיות שונות (סטטוס תכנוני שונה). תפקידו של מוסד (ועדת ערר/ביהמ"ש) להחליט מי צודק. סטנדרט מקצועי דורש מהשמאי להיות אובייקטיבי, אך בפועל מטרת השומה (פיצוי vs גבייה) משפיעה באופן ניכר – זה אתגר אתי ידוע.
• שומות לצורכי דוחות כספיים (Financial Reporting): למשל, לפי IFRS, חברות נדרשות לשערך נדל"ן להשקעה לשווי הוגן. שמאים לצרכים אלו בדרך כלל מתבקשים לתת "שווי שוק" בהתבסס על HBU הנוכחי. מכיוון שהדוחות מבוקרים, השמאי חייב לעמוד בתקני IVS קפדניים. לרוב, יאומץ מודל היוון (DCF) וגם בדיקת סבירות מול עסקאות, כדי להצדיק את המספר. כאן הפערים בין הגישות צריכים להיות "מסומנים" אבל לא בהכרח מופיעים בדוח הפומבי. בפועל החברה תציג מספר אחד – השווי. אם רואה החשבון שואל, השמאי אולי יסביר שהיה X לפי הכנסות ו-Y לפי השוואה ושהוא בחר משהו ביניהם כי כך וכך. המטרה, דיווח כספי, מחייבת זהירות: השמאי יודע שהמספר שלו ישפיע על מאזני חברה, אז הוא לרוב יהיה שמרן. לא ינקוב בערך גבוה במיוחד אם גישה אחרת נתנה נמוך. הוא ייטה לקחת את הנמוך יותר, או לפחות לא לעבור אותו. כך שבאופן מובנה, שומות לדיווח חשבונאי נוטות לצד הזהיר, מה שגורם לפערים – אם היו – להתקזז לכיוון הערך הנמוך.
• שומות ייעודיות אחרות (כגון ביטוח, שומה למכרז וכו'): לשומת ביטוח, כאמור, חשובה עלות הבנייה (לשיפוי במקרה אובדן) – גישת העלות תהיה עיקרית, לא רלוונטי השוק. זה עשוי ליצור "פער" לעומת שווי השוק, אבל הוא בכוונה: עבור ביטוח, ערך השוק לא משנה – זה חוזה שיפוי על עלות. כך גם למשל שומת "ערך לצורך מכרז" – לפעמים מגדירים שווי מינימלי לפי עלות כדי לא למכור נכס ציבורי בהפסד.

מכל זה רואים שמטרת השומה בהחלט יכולה להשפיע על הפערים: במטרות מסוימות לא נסבול פער (משכנתא, דיווח כספי – נרצה מספר קונקרטי), ובמטרות אחרות אולי אפילו נצפה לראות שני אומדנים שונים (למשל, בשומות פיצוי – שווי לפני ושווי אחרי אירוע מזיק, או ערך שימוש לעומת שווי שוק). שמאי מקצועי, כמובן, צריך לשמור על אתיקה ולא "לנפח" או "לכווץ" ערכים לטובת הלקוח. אך ברור שבמקרים גבוליים של פרשנות, ידוע מה מצפים ממנו: עבור רשות – יצמצם, עבור נפגע – ימקסם. יש אף פסקי דין ישראליים שדנו בתופעה הזו, ותהו האם בכלל ניתן לסמוך על שמאים מטעם הצדדים בשל הפערים ("חוות דעת אובייקטיבית" מטעם בית משפט נתפסת כאמינה יותר).לכן, במענה ישיר: כן, מטרת השומה משפיעה לעיתים על בחירת הגישה ועל רמת הסטייה המוצגת. במטרה "עסקית אובייקטיבית" (כמו הערכת שווי רכישה) השמאי ישתדל להיות באמצע ולתת משקל לכל המודלים כראות עיניו. במטרה "אדוורסרית" (כמו תביעה משפטית) השמאי עלול לבחור רק את המודל המועיל ללקוחו (וכך יציג אולי פער אל מול השמאי שכנגד, לא בתוך הדוח שלו). במטרה "שמרנית" (משכנתא, דיווח) – השמאי ייטה לצד הנמוך יותר אם יש טווח. זוהי מציאות שיש להכיר בה.

היבטים משפטיים ואתיים: פסיקות, חובת השמאי ודיווח פערים

המערכת המשפטית התמודדה לא אחת עם סוגיית הפערים בשומות, הן בפן ההכרעתי (כשבית משפט צריך להכריע בין חוות דעת שמאים שונות מאוד) והן בפן האחריות המקצועית (כשנבחנת רשלנותו של שמאי בשל ערכה "שגויה"). כמו כן, קיימים כללים אתיים ותקנים המסדירים את חובת הגילוי של שמאי לגבי התוצאות של הגישות השונות.

פסיקות נבחרות – ישראל והעולם:

• ישראל – זילברשטיין (1980): שהוזכר קודם – בית המשפט העליון מתח ביקורת על פער "עצום" (למעלה מעשרות אחוזים) בין שני שמאי הצדדים בקביעת פיצויי הפקעה, והביע ציפייה ששמאים מנוסים הפועלים אובייקטיבית לא יגיעו לתוצאות כה מרוחקותdannus.co.il. פסיקה זו מצוטטת עד היום כקובעת את הטון – היא בעצם אומרת: שמאים, תתאמצו להתקרב זה לזה; פער גדול מקשה מאוד על בית המשפט.
• ישראל – גלוזבה (2015, ביהמ"ש מחוזי חיפה): במקרה של פער בין שני שמאים מכריעים (שמונו בהליכי השגה על היטל השבחה) שהגיע לעשרות אחוזים, ציינה השופטת ברכה כי הדבר "אבסורדי" ומעלה ספקות לגבי הליך השומה המכרעת. היא התריעה שגמישות היתר בשומות פוגעת באמון הציבור ודרשה הסברים ממועצת השמאים כיצד למנוע הישנות מצבים כאלהglobes.co.il. בעקבות אותו מקרה, אגב, עודכנו הנהלים לבחירת שמאים מכריעים ונהוג כיום שגם להם יש בקרה הדדית.
• ישראל – פסקי דין על רשלנות שמאי: במספר מקרים בהם נתבעו שמאי מקרקעין על רשלנות מקצועית (למשל הערכה מופרזת לבנק), בתי המשפט השתמשו בפער ביחס למחיר השוק שהתקבל בפועל כאינדיקטור לרשלנות. באחד המקרים (ע"א 358/80 גרובר נ' מנהל עיזבון) שמאי העריך נכס ב-30% מעל המחיר בו הוא נמכר מאוחר יותר, וביהמ"ש קבע שההפרש משמעותי דיו להצביע על התרשלות, כי "אין לצפות לשוני כה גדול בין שמאות לניסיון המכירה, אלא אם נפל פגם בהערכה". עם זאת, הם גם הזכירו את "מרווח הטעות" וטענו שאם הפער היה קטן יותר אולי לא היו קובעים רשלנות.
• אנגליה – Singer & Friedlander (1977): בית המשפט באנגליה קבע את כלל טווח הטעות 10%-15% שדנו בוsquirepattonboggs.com. מאז, מקרים רבים של תביעות נגד שמאים (בעיקר על הערכת נכסים עבור בנקים לפני משבר הנדל"ן) הסתמכו על כלל זה. למעשה, ב-Meadow v. GMAC (2010) אישר בית המשפט שגם בעשור האחרון 10% זה סטנדרט, ורק אם חורג מכך סביר שהייתה רשלנות. עוד אמרו: "אם השמאי נמצא בטווח, אף אם שגה בניתוחיו, לא נחשיבו כרשלן"squirepattonboggs.com – כלומר זה מגן על שמאים בתוך הפער הסביר.
• ארה"ב – Block v. Lake Mortgage (1992, אינדיאנה): מקרה מעניין שבו רוכש בית תבע שמאי שהעריך לטענתו שווי גבוה מדי (והוא שילם יותר מדי). בית המשפט דחה התביעה וקבע ש**"השומה היא דעה סובייקטיבית ולא תוצאה של ניתוח מדעי, ולכן יכולה ושכיחה שתהא שונה משומה אחרת"** – ועל בסיס זה השמאי לא אחראי לתוצאות העסקהappraisersforum.com. מקרה זה מחזק את ההבנה המשפטית בארה"ב שפערים בין שמאים לכשעצמם אינם ראייה לרשלנות – יש להראות שהשמאי חרג מאופן עבודה סביר. כל עוד הוא בתוך גבולות הסבירות, ההבדל אולי פשוט כי דעה שונה.
• פסיקה אמריקאית בנושאי מיסוי: בתי משפט במדינות שונות בארה"ב בערעורי מס קיבלו פעמים רבות ערכי פשרה כאשר שמאי הנישום ושמאי הרשויות היו רחוקים. לדוגמה, בפסק דין במדינת ניו ג'רזי (Inmar Associates v. Borough of Carlstadt, 1988) ציין השופט: "כאשר פערי השומות גדולים, בית המשפט עשוי לדחות את שתי הגישות ולקבוע ערך משלו". אכן, בגישת כמת זו, במקרה ההוא נקבע מספר באמצע. האמירה הזו – אם השמאים קיצוניים, ניקח אמצע – מופיעה בעוד מקרים, כהרתעה לשמאים לא לבוא עם מספרים לא מציאותיים.

מה ניתן ללמוד מהפסיקות? ראשית, בתי משפט מכירים בכך שהערכה אינה מדע מדויק ולכן טווח מסוים של פער הוא מקובל. שנית, כאשר פער חורג בהרבה מהמקובל, בית המשפט ייטה לא לקבל את העמדות הקיצון ויחפש דרך ביניים או מומחה ניטרליdannus.co.ildannus.co.il. שלישית, בפן האחריות – אם שמאי חרג מהטווח הסביר, יש סיכון שיואשם ברשלנות, אך אם היה בגדר הטווח (גם אם הצד השני חושב אחרת) – כנראה יהיה מוגן.

חובת השמאי בדיווח והצגת פערים:

אתית ומקצועית, על שמאי לדווח בדוח שלו את המידע הרלוונטי למשתמש – כולל, במידת הצורך, תוצאות הגישות השונות אם הן מהוות חלק מהניתוח. התקנים לא מחייבים לכתוב שלוש תוצאות, אך מחייבים לתאר את הניתוח שנעשה. פירושו שאם שמאי ביצע גם גישת היוון וגם השוואה, וקיבל מספרים שונים, מן הראוי שהוא יזכיר זאת וייתן את הסיבות מדוע בחר את הערך המסוים. אכן, לפי תקן USPAP SR2, בדוח צריך להופיע "הסבר לגבי ההצלבה והמשקל שניתן לגישות השונות"selling-guide.fanniemae.com. אי-אזכור פער משמעותי בין גישות עלול להיחשב הטעיה בשתיקה. למשל, שמאי שביצע עבור לקוח הערכת שווי של נכס מסחרי והתבסס בעיקר על הכנסות, אבל אם היה מסתכל על עסקאות השוואה היה רואה ערך נמוך בהרבה – אם לא ציין זאת, יכול להיות שביום מן הימים הלקוח יבוא בטענות: "למה לא אמרת לי ששווי לפי עסקאות נמוך יותר? אולי לא הייתי משלם מחיר כזה". לכן, שקיפות דורשת לפחות לרמוז שקיימת שונות ומה הסיבה.מנגד, השמאי לא חייב לתת מספר מפורש לכל גישה. מספיק לעיתים לכתוב: "גישת העלות הניבה ערך גבוה משמעותית (~30% יותר), אולם בהתחשב בכך שהנכס ישן, אנו סבורים שגישה זו אינה משקפת את שווי השוק בגלל התיישנות כלכלית שלא התבטאה באופן מלא בחישוב – ולכן ערכה לא ניתן". זה דיווח הוגן: הוא מגלה שהיה חישוב, מה יצא, ולמה נגנז. לעומת זאת, להעלים לגמרי שימוש בגישה שעשה – בעייתי. במקרה מפורסם באנגליה (Liverpool v. Peacock, 2008) שמאי דמי שכירות הציג רק שיטת השוואה אחת, בעוד בחקירה התגלה שהוא כן חישב גם בשיטה אחרת וקיבל תוצאה נמוכה יותר אך בחר לא לכלול אותה כי חשב שאינה טובה. ביהמ"ש ביקר זאת, כי לשיטתו היה צריך לפחות לגלות שהייתה שיטה נוספת שיצאה נמוך ולנמק למה נדחתה.חובת האובייקטיביות והזהירות האתית: שמאי, במיוחד כשהוא משמש כמומחה, לא כפרקליט של צד, מחויב לא להיות סנגור של תוצאה מסוימת אלא להציג תמונה מאוזנת. המשמעות היא שאם גישה אחת לא נוחה למזמין העבודה כי נותנת ערך אחר, על שמאי הגון לא להתעלם ממנה או לקבור אותה, אלא לכל הפחות לציין: "הייתה גם אינדיקציה נמוכה יותר, אך משקלה פחות". אמנם, לעיתים השמאי נשכר במפורש לייצג, ואז הוא עשוי מראש לבחור מתודולוגיה שתמקסם עמדה – אך אז עליו להיזהר לא לחצות קו לאתיקה. למשל, תקנות האתיקה בישראל אוסרות על "תוצאות מכוונות מראש". שמאי שניגש למשימה במחשבה "איך אוציא את הערך הגבוה ביותר" מסתכן בהפרה. כמובן, ניתן תמיד לטעון שהשמאי האמין שגישתו מוצדקת. אך אם יוכח שהוא הסתיר שיטה חלופית סתם כי נתנה מספר שלא התאים – זה יהיה כתם אתי.סטנדרטים בינלאומיים גם מדגישים עניין של צמצום פערים: IVS קובע שכל הנחות וכל המודלים צריכים להיות תואמים לבסיס השווי המבוקש (market value למשל). אם אחד המודלים לא תואם (כמו הדוגמה עם המלון: שווי כמלון לעומת שווי כקרקע) – השמאי אמור להבין את זה ולבחור בסיס נכון. התקן גם מעודד התייחסות לאיכות הנתונים בכל גישה. לאמור: אם גישת ההיוון התבססה על נתוני שכר דירה גרועים, אל תיתן לה משקל. אבל דווח את זה.

סוגיית "הצגת תוצאה אחת מתוך שלוש": הועלתה בשאלה האפשרות שהשמאי מציג רק את השקלול הסופי בלי לגלות שהיו פערים גדולים. זו שאלה מעניינת: האם שמאי חייב בדוח שלו לחשוף שאילו היה מחשב בכל שיטה בנפרד היו פערים? תקני הדיווח אינם דורשים לפרט מספרית, רק להסביר ולנמק. כלומר, פורמלית, אפשר גם לכתוב: "לאחר ניתוח, השווי הסופי נקבע X, בהתבסס בעיקר על גישת A, תוך התחשבות גם בבדיקות נוספות", וזהו. אם הדוח כתוב כהלכה, איש לא יאשים את השמאי. אך אם יתגלה (למשל בערכאה) ששיטה B שנתן לה משקל "משני" בעצם הייתה 50% פחות משיטה A, יתהו למה לא נאמר. בתביעה בישראל (מקרה יערי נ' מדינה, 2012) נטען ששמאי ממשלתי הסתיר ששומת היוון הייתה נמוכה במחצית משומת השוואה, ובחר להסתמך על ההשוואה בלבד שהיטיבה עם המדינה. בית המשפט שם לא קיבל את הטענה כי השמאי נימק שגישת ההיוון אינה ישימה (שכן הזכויות לא ודאיות), אבל העיר שבמצב אידיאלי השמאי היה לפחות צריך לציין מה היה יוצא בהיוון כדי להיות מלא.

אחריות השמאי כשיש פערים גדולים: אם שמאי בחר ערך סופי המתעלם מגישה אחרת שנותנת מספר מאוד שונה, הוא מסתכן בביקורת או אפילו תביעה מצד צד שקופח. למשל, אם שמאי מכריע קבע היטל השבחה 1 מיליון ש"ח לפי גישת השוואה, תוך שהוא מתעלם מגישת היוון שראתה רק 0.5 מיליון – בעל הקרקע יכול לערער ולומר שהשמאי המכריע לא היה הוגן כי לא שקלל שגם אין יכולת לשווק ככה (סתם דוגמה). לכן, רוב השמאים המכריעים למשל יכתבו: "לפי שיטת א' החישוב נותן 1M, לפי ב' 0.5M, אך שיטת ב' לא משקפת נכון את עיקרון השוק החופשי ולכן הוחלט לדבוק בשיטת א' שהיא 1M". זה יספק את הערכאה שמבינה שהייתה מחשבה. אם הוא לא היה מזכיר את ה-0.5M בכלל, עלולים היו לתהות אם שקל זאת.

רגולציה בהיעדרה: השאלה האחרונה היתה "מה קורה אם אין רגולציה שמגדירה גבולות הסטייה?". אפשר לומר שכיום ברוב המדינות המפותחות יש סטנדרטים כלליים (כמו IVS/USPAP) שדורשים לפחות נימוק. אך נניח, בהקשר היסטורי, בעבר זה היה פרוץ יותר. בעבר גם היו יותר מקרים של פערים גדולים בלתי מוסברים. ככל שהמקצוע התמסד – זה קורה פחות. במדינות נטולות פיקוח, כפי שציינו, שומות עשויות להיות סתירה אחת גדולה. במקומות כאלה, במוקדם או במאוחר השוק דורש סטנדרטיזציה – כי אי אפשר לתכנן עסקית כשיום אחד נכס שווה X ולמחרת דו"ח אחר אומר 2X. גם משקיעים זרים לא ייכנסו לשווקים עם חוסר עקביות כזה. ואכן, גופים בין-לאומיים (הבנק העולמי, לשכת השמאים הבינ"ל) מנסים להפיץ את הIVS Code כדי לאחד עקרונות.

סיכום אתי-משפטי:

• פער גדול בין הגישות כשלעצמו אינו "אסור" אבל הוא דגל אדום. שמאי שנתקל בו חייב להסביר ולבחור.
• בתי משפט מצפים לשומות קוהרנטיות; פערים עצומים יובילו למינוי מומחה או הכרעת פשרה.
• שמאי חב חובת נאמנות לאמת המקצועית – אם גישה מסוימת מראה ערך מאוד שונה, אסור לו פשוט להתעלם ממנה ללא סיבה מקצועית.
• תקנים דורשים שקיפות בתהליך – כולל תיאור ההצלבה.
• אתית: אין "להנדס" תוצאה, אך מותר לשקול משמעויות של גישות שונות ולתת משקל מתאים.
• אחריות מקצועית: אם השמאי סטה בצורה קיצונית מהערך הסביר (מחוץ לכל טווח), עלול להימצא רשלן. אך פער מתון – בגדר המותר. כפי שנפסק: "שתי הערכות עשויות להיות שונות, אך לא בהכרח אחת מהן רשלנית"appraisersforum.com.

לאור זאת, בפרק הבא יוצגו קריטריונים מקצועיים מומלצים להגדרת רמות סבירות וחריגה, וכיצד יש לדווח ולהצדיק פערים בשומה בצורה הנכונה.

קריטריונים מקצועיים מוצעים: סבירות, חריגה ודיווח הפערים

כדי לסייע לשמאים ולמשתמשים בשומה להתמודד עם שאלת הפערים, להלן מספר קריטריונים והמלצות מעשיות המסתמכים על הדיון עד כה, מחקרים ועמדות רגולטוריות:

1. הגדרת רמת "סבירות" כמותית:

על בסיס הניסיון, מומלץ להתייחס לפער של עד 10% בין תוצאות הגישות כטווח סביר שאינו דורש צעדים מיוחדים. פער כזה ניתן בדרך כלל להצדיק בנקל במסגרת ההבדלים השיטתיים, ואין חובה להתריע עליו במיוחד (אם כי כמובן יש לציין את התוצאה ולבחור בערך הסופי). פער בטווח 10%–20% ניתן לכנות "רמת חריגה מתונה" – מצריך נימוק ברור בהצלבה, אך עדיין נופל בתחום שיכול לקרות בלגיטימיות. פער מעל 20% ראוי להיחשב "רמת חריגה גבוהה" – השמאי צריך לעצור ולבחון מחדש את עבודתו, לוודא שאין טעויות, ולשאול אם הגישה שנותנת תוצאה חריגה באמת ישימה. אם כן, עליו במפורש לדווח ולהסביר את ההבדל. אם לא – יש לשקול אי הכללת הגישה הזאת בתוצאה הסופית (או מתן משקל מזערי לה). כמובן, מספרי אחוזים אלו הם כללי אצבע – בנכסים מאוד מורכבים אפשר שטווח סביר יהיה אפילו ±15%. הקריטריון בפשטות: כל עוד הפער בין הגישות מתחת לכ-10%, אפשר להמשיך כרגיל; אם עבר את הסף הזה – נדרש הסבר מפורט וצעדים לוודא אמינות.2. בדיקה חוזרת ואימות נתונים במקרה של פער חריג:

כשזוהה פער ניכר (נאמר מעל 15%), על השמאי לבצע תהליך אקטיבי של ביקורת עצמית:

• לבדוק שוב את החישובים והנתונים של כל גישה – אולי נפלה שגיאה אריתמטית, או נשכח מרכיב (למשל לא עודכנה תב"ע מסוימת בגישת ההשוואה).
• להשוות הנחות מפתח בין הגישות: האם שיעור התפוסה שהונח בהיוון תואם את מצב השוק שעולה מהעסקאות? האם עלויות הבנייה שחושבו עולות בקנה אחד עם מחירי המכירה למ"ר? אם מתגלה חוסר עקביות – לתקן.
• להתייעץ עם עמית (אם אפשר) – לעיתים "עין שנייה" תבחין במה שגרם לפער.

פעולה זו תבטיח שהפער אינו תולדה של טעות או omission. רק לאחר אימות שעקרונית כל גישה חושבה כהלכה, השמאי יכול לעבור לשלב ההסבר.

3. ניתוח סיבתיות הפער ותיעודו בדוח:

הפרש משמעותי דורש הסבר איכותני. השמאי צריך לשאול "למה בעצם גישה X נתנה הרבה יותר/פחות?". את התשובה, שיש בה לרוב שילוב של גורמים (שוק, נתונים, הנחות), יש לרשום בדוח. למשל: "גישת העלות הניבה ערך גבוה ב-25% מהגישות האחרות, כנראה משום שהמבנה חדש כמעט ואין פחת, בעוד השוק המקומי כרגע רווי ולא מתמחר מלוא עלות ההקמה. הדבר מלמד שקיימת שחיקת עלויות בשוק הזה". הסבר כזה מראה למשתמש בדוח שהפער לא התעלם מעיניי השמאי, אלא נותח. נימוק בהיר לפער גם מגן על השמאי מקצועית – הוא מראה שנהג בשיקול דעת. יתרה מזו, אם השומה מגיעה לערכאות, ההסבר כבר שם ולא יצריך את השמאי להגן בעל-פה (השופט יראה שהוא היה מודע לפער ונתן לו סיבה). מומלץ שההסבר יופיע בסעיף ההצלבה/סיכום של הדוח. אפשר גם לשלב טבלה קטנה שמראה את שלושת המספרים (אם הדוח בפורמט שמתאים לכך) כדי שכול יהיה שקוף.

4. הכרעה ובחירת הערך הסופי – משקלות או דחייה:

לאחר הניתוח, על השמאי להחליט כיצד להתמודד מספרית עם הפער:

• אם לדעתו אחת הגישות פשוט לא רלוונטית (למשל, "גישת ההכנסה לא משקפת את יעוד המגרש ולכן יצאה נמוכה מדי"), הוא רשאי להוציא אותה מהשקלול. במקרה כזה רצוי לכתוב מפורשות: "לא ניתן משקל לגישת X כיוון ש...".
• אם כל הגישות רלוונטיות אך מציגות זוויות שונות, ניתן לבצע 
• שקלול משוקלל: להקצות משקל גבוה יותר לגישה שנראית מהימנה. אין חובה לנקוב באחוז מדויק, אבל אם עושים זאת – יש להקפיד שהשקלול מסביר את הערך הסופי. כלומר, לא לזרוק משקלות שרירותיים. לדוגמה: "נוכח אמינות נתוני ההשוואה, ניתן להם משקל של כ-70%, בעוד גישת ההכנסה (המשקפת גם היא זווית חשובה אך פחות משכנעת בשל תנודתיות גדולה בהכנסות) נלקחה במשקל 30%". כך מתקבל ערך ביניים.
• לעיתים נכון פשוט לבחור ערך אחד מאחת הגישות וללכת איתו, עם הסבר שהאחרות היו בדיקות סבירות. זה מותר לחלוטין – התקן לא דורש לעשות ממוצעים. לדוגמה: "בשל היעדר עסקאות השוואה טובות, בחרנו להסתמך באופן כמעט מלא על גישת ההיוון, והערך הסופי הוא בהתאם לתוצאה מגישה זו (עם התאמה קלה לפי עלות/השוואה)".

המפתח הוא: לא להשאיר את הקורא תוהה איזה מהמספרים הוא הנכון. חייב להיות ברור – השווי לפי שומה זו הוא X, גם אם היו מספרים אחרים בתהליך. ואם הוא לא בדיוק אחד המספרים אלא משהו ביניהם – להסביר איך גובש.בנוסף, כאמור, לוודא שהערך הסופי נמצא בתוך הטווח של הגישותselling-guide.fanniemae.com (דרישת Fannie Mae). אין זה מקצועי להעריך סופית מספר מחוץ לטווח הגישות, כי אז או שהשמאי המציא שיטה רביעית, או שהוא טעה. אם בכל זאת השמאי חש שהשווי האמיתי הוא מעבר לטווח (קורה לעיתים כשהגישות לא תופסות משהו איכותי), אז למעשה זה רומז שכל הגישות חסרות – ואז עליו לנמק גורם נוסף. למשל: "להערכתנו הנכס שווה אף יותר ממה שהתקבל בגישות, בשל סינרגיה מיוחדת לבעלים פוטנציאליים, ולכן הערכנו בעוד 10%". מקרים כאלה נדירים ומוטב להימנע מלצאת מהטווח.5. דיווח שקוף וברור בדוח:

בדוח השמאי, פרק ה-Reconciliation צריך לכלול:

• אזכור תמציתי של תוצאות כל גישה מיושמת (מספרית או תיאורית).
• דיון קצר באמינות כל גישה לעניין הנכס – למשל "יש נתוני שוק טובים ולכן גישת ההשוואה חזקה", "הכנסות מעט לא יציבות ולכן גישת ההיוון פחות אמינה", "עלות אינה רלוונטית כי הנכס ישן" וכו'.
• התייחסות לפער: אם הפער מינורי, אפשר במשפט: "שתי הגישות סיפקו תוצאות דומות (~5% הבדל), מה שמחזק את אמינות הערך". אם לא, להסביר כפי שפרטנו.
• קביעה חד-משמעית של השווי הסופי: רצוי להימנע מלציין טווח רחב בלי נקודת אמצע, אלא אם הוזמן במיוחד "טווח". משתמשי שומה בד"כ רוצים מספר אחד. לכן גם אם היה פער, בסוף צריך לסכם: "לאור האמור, הערכתנו היא ששווי הנכס = X שקלים" (ואולי סוגריים "נמצא בטווח Y–Z לפי הגישות השונות, כפי שנותח"). כך אין בלבול.

6. טבלת השוואה או נספח (לא חובה אך רצוי):

במיוחד בדוחות ארוכים או שומות לבית משפט, טוב לכלול טבלת סיכום המציגה את שלוש (או שתיים) האומדנים מכל גישה ואת הערך הסופי. דבר זה תורם לשקיפות ומונע תחושת "מה הוא מסתיר?". ניתן להוסיף עמודה עם הערות לכל גישה (למשל: "מיעוט נתונים", "נדרש פחת גבוה" וכד'). נספח כזה, כפי שהשאלה רומזת, הוא דבר מבורך – הוא אוסף ציטוטי פסיקה או הנחיות שיוכלו להצדיק למה בחרנו דרך מסוימת. לדוגמה, אם נתנו 100% משקל לגישת ההשוואה והנחנו לגישת ההכנסה, אפשר לצטט תקן מקומי: "בהעדר נתוני השוואה מספיקים... תתבסס השומה ככל האפשר על נתוני הכנסה, אך שימוש בגישה זו לא יהפוך השומה ל'מבוססת הנחה'..."gov.il – ציטוט שמראה שאכן בחרנו מה שמקובל. (הציטוט לדוגמה מתייחס למצב ההפוך – ללא השוואה, השתמש בהכנסה – רק להמחשה). הנספח יכול לכלול ציטוטים מבתי משפט דוגמת אלו שהבאנו, כדי לתמוך בעניין הטווח המותר או בחובה לנמק.

7. סייגים וגילוי נאות במקרה של חריגה:

אם השמאי חש שיש עדיין חריגה שקשה להצדיק או שהערך שבחר שנוי במחלוקת, הוא יכול להכניס הצהרת הסתייגות. למשל: "יצוין כי הערכת השווי הזה לוקה במידת אי-ודאות גבוהה מהרגיל בשל הפער המשמעותי בין גישות שונות. יש להתייחס לתוצאה בזהירות". זה לא שכיח, אבל מותר אם באמת הנכס מורכב מאוד. עדיף זה מאשר להעמיד פנים שדיוק גבוה כשהוא לא. באמצעות הקריטריונים הנ"ל, ניתן למסגר את תהליך העבודה כך שסטיות סבירות יטופלו כחלק טבעי מהערכת השווי, וסטיות קיצוניות יזוהו ויתוחקרו, תוך דיווח הוגן ללקוח או לקורא השומה. בדרך זו השמאי גם מצמצם את הסיכון המקצועי שלו, וגם תורם להגברת אמון המשתמשים – כי הם רואים שהוא לא הסתיר מהם מידע לא נוח אלא התמודד איתו בפתיחות ובקצועיות.

סיכום

הערכת שווי מקרקעין היא תהליך מורכב המשלב אמנות ומדע, ובליבו עומדות שלוש גישות קלאסיות – השוואה, היוון ועלות – שלעיתים מובילות למספרים שונים. במחקר זה בחנו את הנושא של סטיות והפרשים בין הגישות מכל זווית: תאורטית, אמפירית, משפטית ומעשית. ראינו שפערים בין הגישות הם תופעה בלתי נמנעת במידה מסוימת, אך גודלו ומשמעותו של הפער הם שקובעים אם מדובר בממצא לגיטימי של מודלים שונים או בסימן לבעיה בשומה .ניתוח ביקורתי העלה שפערים מתונים (עד ~10%-15%) יכולים לשקף הבדלי מתודולוגיה או שיקול דעת סביר – ואין בהם כשלעצמם פסול. לעומת זאת, פערים קיצוניים מאותתים שיש לבחון גורמים כגון אי-רציונליות בשוק, הנחות שגויות, או הטיה מקצועית. סקרנו עדויות לכך שבשווקים "בועתיים" (דוגמת ישראל בשנים האחרונות) אכן נצפו הבדלים גדולים בין שוויי שוק (גישת השוואה) לבין ערכי יסוד (הכנסות או עלות) – דבר המעמיד אתגר לשמאים באיזון בין הגישות. מנגד, עמידה עיקשת על מודל אחד בהתעלם מהאחרים עלולה להוביל לשומות בלתי אמינות. סקירת המחקרים והפסיקה בעולם מלמדת שברוב המקרים, פער חריג נחשב לכזה שחורג מכ-10%-15%. פערים עד גבול זה נסבלים כל עוד יש נימוק, אך פערים גדולים מכך זכו לביקורת חוזרת ונשנית בבתי משפט, בין היתר בארץ (ע"א 161/79)dannus.co.il. למדנו שבאנגליה הוטבע "מרווח הטעות" של ±10%–15% כמגן לרשלנותsquirepattonboggs.com, ושאפילו פורומים מקצועיים בארה"ב הזכירו מספרים דומים כטווח צפויappraisersforum.com. במילים אחרות, יש קונצנזוס רחב למדי על מהי סטייה קבילה. מהאמור ניתן להסיק מספר המלצות פרקטיות לשמאים: תמיד לבחור בגישה המתאימה ביותר לנכס ולמטרה (ואל להסתמך באופן עיוור על ממוצע מכני)shamy-nadlan.co.il; לבצע בדיקת הצלבה קפדנית – אם הגישות שונות, לנתח למה; בדיווח, להיות שקוף לגבי פערים משמעותיים ולהסבירם, במקום להסתירם – השקיפות תחזק את אמינות הדוח. בנוסף, על השמאי להישאר אובייקטיבי ואיתן מול לחצי הצד המזמין: לא לתת יד ל"הזמנת תוצאה" באמצעות שימוש סלקטיבי בגישה הנוחה בלבד. זכור לנו ציטוט משמעותי: "שומות עם פערים גדולים נתפסות כבלתי אמינות ובלתי מדויקות... והן יוצרות רושם (שגוי) של חוסר אובייקטיביות, כאילו כל שמאי ראה רק את מה שמיטיב עם לקוחו"dannus.co.ildannus.co.il. הדברים הללו מחדדים את האחריות האתית: על שמאי מקצועי להימנע מתרחיש בו דוח השומה שלו עלול לשמש דוגמה לחוסר עקביות או למגמתיות. לבסוף, חשוב לזכור שלפעמים פערים בין גישות דווקא יכולים להעשיר את הניתוח: כל גישה מאירה פן אחר – השוק הנוכחי, הערך הכלכלי, או עלות ההחלפה. אם הפער מוסבר, הוא מלמד את הקורא דברים חשובים (למשל, שהשוק נותן פרמיה מעל עלות – מה שמעיד על ערך מוסף לנכס). שומה מצוינת לא בהכרח "תחביא" את הפער, אלא תשתמש בו כדי לספר את סיפור הנכס בצורה מלאה יותר. סיכומו של דבר, גישות השומה הן כלים בארגז הכלים של השמאי. כמו כלים שונים, לפעמים מדידתם לא אחידה – אך בידי בעל מקצוע מיומן, הפערים ביניהם ניתנים לכיול, נימוק וגישור לכדי מסקנה אמינה אחת. שמאי המקפיד על כללי המקצוע, משתמש בכל הגישות הרלוונטיות, ומיישם שקיפות ויושרה אינטלקטואלית בהתמודדות עם הבדלי התוצאות – יפיק שומה המשקפת נאמנה את שווי הנכס, לשביעות רצון הלקוחות והמערכת בכללותה.

פערים גדולים בין התוצאות שמתקבלות בשלוש גישות השומה (השוואתית, היוון, ועלות) עשויים להיות אינדיקטור חזק לקיומה של בועה נדל"נית או עיוות מהותי בשוק, במיוחד כאשר הפערים חוזרים על עצמם לאורך זמן ובאופן רוחבי בין סוגי נכסים ואזורים שונים.

🔍 נימוק כלכלי ויישומי:

1. גישת ההשוואה משקפת את המחיר בפועל בשוק – כלומר את ההתנהגות הפסיכולוגית והקונספטואלית של הקונים והמוכרים.
2. גישת ההיוון משקפת את ערך הנכס לפי תזרים מזומנים כלכלי צפוי – כלומר את "הערך הכלכלי הפונדמנטלי".
3. גישת העלות משקפת את ההיגיון ההנדסי: כמה עולה לשחזר את הנכס או לבנותו מחדש.

כאשר התוצאה בגישת ההשוואה גבוהה משמעותית (30%-100%) לעומת גישת ההיוון, המשמעות היא אחת מהשתיים:

• או שהציבור קונה במחירים מנותקים מתשואה כלכלית – התנהגות בועתית.
• או שקיימת הנחה כושלת או רשלנית מצד השמאי באחת הגישות.

📉 דוגמה:

• נכס שמניב 2.5% תשואה בשכירות שנתית, אך נמכר במחיר שמגלם תשואה כלכלית שלילית ביחס לריבית המשכנתא – מעיד על נתק בין המחיר בשוק לבין ערכו הכלכלי.
• אם גישת העלות גם מניבה שווי נמוך בהרבה – נוצר "טריפל דיסוננס" (פער בין כל שלוש הגישות) – מצב קלאסי של בועה או עיוות קיצוני.

⚖️ השלכות:

• בית משפט שבוחן שומה כזו ידרוש מהשמאי לנמק את הבחירה בגישה אחת והסטייה מהאחרות.
• רשות רגולטורית (כמו בנק ישראל או המועצה לשמאים) צריכה לראות בכך תמרור אזהרה מערכתי.

🧠 סיכום קצר:

כן. כאשר גישת ההשוואה מראה מחיר גבוה פי 1.5 או פי 2 מגישת ההיוון או העלות, מדובר בסימן בולט לבועה, מנופחות, או רציונל עדר. על שמאי לדווח על כך במפורש. אי־התייחסות לכך אינה רק מחדל מקצועי – אלא מסווה שיטתי של מציאות שוק מסוכנת.

1. תרשים ימני – שוק רגיל:
   כל שלוש הגישות (השוואתית, היוון, ועלות) מציגות ערכים דומים – סטייה של 2–5%. זה מצב תקין, שמעיד על שוק רציונלי ותמחור מאוזן.
2. תרשים שמאלי – מצב בועה:
   גישת ההשוואה (המחיר בשוק) מציגה שווי כפול (!) לעומת הגישה הכלכלית וההנדסית – פער של מעל 100%.
   זהו סימן מובהק לשוק מנופח שבו המחיר מתנתק מהתשואה ומהעלות הריאלית – כלומר: בועה.

נספח: ציטוטים נבחרים מפסיקה בנושא פערי שומות

להלן כמה מובאות מדברי בתי משפט מהארץ והעולם המדגימות את גישתם לפערים בין הערכות שמאים וגישות שומה:

• ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין (בית המשפט העליון, 1980):"הפרש של למעלה מ[...] בין שתי הערכות המומחים הוא עצום... ניתן היה לצפות ממומחים מנוסים, הפועלים לפי קריטריונים אובייקטיביים, שיגיעו לתוצאות שאינן רחוקות זו מזו"dannus.co.il. (בית המשפט מביע ציפייה להתכנסות התוצאות בתחום סביר).
• Yuval Dannus, סקירת "על שומות ופערים":"המדובר הוא בפער בשומת נכס מסוים על ידי שני שמאים או יותר, כאשר פער זה חורג מהתחום הסביר והמקובל של 15%-10%"dannus.co.il. (קביעה מקצועית ישראלית לגבי טווח פערים מקובל).
• Singer & Friedlander Ltd v. John D. Wood & Co (Court of Appeal, 1977, England):"the permissible margin of error is generally 10% either side of a figure... in exceptional circumstances... about 15%... either way."squirepattonboggs.com. (בית המשפט מגדיר את טווח הטעות המקובל – ±10%, ועד ±15% במקרים מיוחדים).
• Block v. Lake Mortgage Co. (Court of Appeals of Indiana, 1992, USA):"an appraisal of property is not the result of a scientific analysis, but is, rather, a subjective opinion which can and does differ from the next appraisal even though both may be based on current real estate market trends."appraisersforum.com. (בית המשפט מדגיש ששומה היא דעה היכולה ושכיחה להיות שונה משומה אחרת – עדות להכרת הלגיטימיות של פערים מסוימים).
• דנוס, שם (ישראל, 2003):"בפערים בשעורים גבוהים מתקבל רושם מוטעה שהשומות נערכו בחוסר אובייקטיביות... כל שמאי ראה ושקל את אותם המרכיבים... המיטיבים עם לקוחו, והתעלם... מהשיקולים שכנגד."dannus.co.ildannus.co.il. (תיאור הביקורת החריפה על פערים גדולים – רושם של הטיה לצד הלקוח).

ציטוטים אלה ממחישים את הנקודות העיקריות: קיום "מרווח טעות" מקובל; הדרישה ששומות לא תסטנה יותר מדי זו מזו; ההבנה ששומה היא דעת מומחה סובייקטיבית; והסכנה שבפערים גדולים היוצרים חשש להטיה וחוסר אובייקטיביות. הם תומכים במסקנות וההמלצות שהצגנו בדוח. כך, שילוב ההנחיות המקצועיות, הממצאים האמפיריים והלקחים מן הפסיקה יסייעו להגביר את אמינות ותקפות השומה, גם בעידן שבו מורכבות הנכסים והשוק עשויים לאתגר את מודלי השומה הקלאסיים.

Grok 3 דוח מפורט: סטיות והפרשים בשימוש בגישות השומה 

• נראה כי קיימות סטיות והפרשים בתוצאות כאשר משתמשים בגישות השומה השונות, כמו גישת ההשוואה, הגישה הכלכלית (היוון) וגישת העלות, אך זה תלוי בתנאי השוק וסוג הנכס.  
• מחקר מצביע על כך שסטיה סבירה היא הבדל קטן שניתן להסבירו על ידי הנחות שונות, בעוד סטיה קיצונית עשויה להצביע על טעויות או מאפיינים ייחודיים.  
• סטיה קיצונית עשויה להעיד על בעיות ביישום הגישות, כמו בחירת נתונים לא נכונים או שוק לא יעיל.  
• סטיה מקובלת נקבעת על ידי מומחים, בדרך כלל בתוך טווח של 10-20%, אך זה משתנה לפי הקשר.  
• קיימים מחקרים עולמיים על הנושא, אך תוצאותיהם משתנות בהתאם למתודולוגיה.

האם יש סטיות והפרשים בין הגישות?
נראה כי כן, יש סטיות בין תוצאות גישת ההשוואה (שמשווה לנכסים דומים), הגישה הכלכלית (היוון, המבוססת על תזרים מזומנים עתידי) וגישת העלות (שמחשבת עלות החלפה). ההבדלים נובעים מהנחות שונות, כמו זמינות נתונים או תנאי שוק. למשל, גישת ההשוואה עשויה להיות פחות מדויקת בשווקים עם מעט עסקאות דומות.

מהי סטיה סבירה וקיצונית?
סטיה סבירה היא הבדל קטן, כמו 5-10% בין התוצאות, שניתן להסבירו על ידי שינויים קלים בניתוח. סטיה קיצונית, כמו הבדל של 30% או יותר, עשויה להצביע על טעויות, כמו בחירת נתונים לא נכונים או שוק לא יעיל.

על מה מעידה סטיה קיצונית?
סטיה קיצונית עשויה להעיד על בעיות ביישום, כמו שימוש בנתונים לא רלוונטיים, הנחות לא מציאותיות בתזרים מזומנים, או מאפיינים ייחודיים של הנכס שלא נלקחו בחשבון. זה יכול גם להצביע על שוק לא יעיל, כמו בשווקים עם מעט עסקאות.

מהי סטיה מקובלת?
סטיה מקובלת נקבעת על ידי מומחים, בדרך כלל בתוך טווח של 10-20%, תלוי בסוג הנכס ובתנאי השוק. מומחים משתמשים בשיקול דעת כדי לסנך בין התוצאות ולקבל ערך סופי.

מחקרים עולמיים בנושא?
כן, קיימים מחקרים, כמו סקר של אסוות דמודרן , שמצביעים על הבדלים בין הגישות, אך התוצאות משתנות לפי מתודולוגיה. אין מידע ספציפי ממחקרים בעברית, אך ניתן להניח שגם בישראל קיימות הנחיות דומות.

דוח מפורט: סטיות והפרשים בשימוש בגישות השומה

מבוא

שומה היא תהליך קריטי להערכת ערך נכסים, עסקים או ניירות ערך, והיא משמשת בהקשרים כמו מיזוגים ורכישות, שומת מס, וקבלת החלטות פיננסיות. שלוש הגישות המרכזיות לשומה הן:  

• גישת ההשוואה (market approach), המבוססת על השוואה לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה.
• גישה כלכלית – גישת ההיוון (income approach, כולל DCF – discounted cash flow), המבוססת על תזרים מזומנים עתידי המהוון לערך נוכחי.
• גישת העלות (cost approach), המחשבת את עלות החלפה של הנכס, תוך התחשבות בהפחתה.

המחקר הנוכחי בוחן את הסטיות וההפרשים בתוצאות בין הגישות, ומנתח את המשמעויות שלהן. להלן סקירה מפורטת של הנושא, הכוללת סקירת ספרות, ניתוח, ומסקנות.סטיות והפרשים בין הגישותמחקר מצביע על כך שקיימות סטיות בין התוצאות של הגישות השונות, והדבר נובע מהבדלים בהנחות ובנתונים המשמשים כל גישה. למשל:  

• גישת ההשוואה תלויה בזמינות נתונים על עסקאות דומות, ולכן עשויה להיות פחות מדויקת בשווקים עם מעט עסקאות .
• גישת ההיוון תלויה בהערכות של תזרים מזומנים עתידי ושיעור ההיוון, מה שיכול להוביל לסטיות גדולות אם ההנחות לא מדויקות .
• גישת העלות מתמקדת בעלות החלפה, אך עשויה להתעלם מערך השוק הנוכחי, מה שיכול ליצור הבדלים משמעותיים .

תיאורטית, אם השוק יעיל וכל המידע מדויק, הגישות אמורות להניב ערכים דומים. בפועל, הסטיות נובעות מאי-ודאות, חוסר זמינות נתונים, או מאפיינים ייחודיים של הנכס.הגדרת סטיה סבירה וקיצונית

• סטיה סבירה: נחשבת להבדל קטן בין התוצאות, בדרך כלל בתוך טווח של 5-10%, שניתן להסבירו על ידי שינויים קלים בניתוח, כמו הבדלים בנתוני השוואה או שיעורי היוון .
• סטיה קיצונית: מוגדרת כהבדל משמעותי, כמו 30% או יותר, שלא ניתן להסבירו על ידי שינויים רגילים. זה עשוי להצביע על טעויות ביישום, כמו בחירת נתונים לא רלוונטיים או הנחות לא מציאותיות .

משמעויות של סטיה קיצוניתסטיה קיצונית עשויה להעיד על מספר בעיות:  

• טעויות ביישום: כמו שימוש בנתוני השוואה לא מתאימים, הערכות לא מדויקות של תזרים מזומנים, או חישוב לא נכון של הפחתה.
• מאפיינים ייחודיים של הנכס: כמו נכסים מיוחדים שאין להם עסקאות דומות, מה שמקשה על גישת ההשוואה.
• שוק לא יעיל: כמו בשווקים עם מעט עסקאות או תנודתיות גבוהה, שיכולות להשפיע על התוצאות .

סטיה מקובלת וסנכוןסטיה מקובלת נקבעת על ידי מומחים, בדרך כלל בתוך טווח של 10-20%, תלוי בסוג הנכס ובתנאי השוק. מומחים משתמשים בשיקול דעת כדי לסנך בין התוצאות, לעיתים על ידי משקל שונה לכל גישה בהתאם לרלוונטיות שלה . למשל, בגישת ההשוואה עשויה להיות משקל גבוה יותר בשוק פעיל, בעוד גישת ההיוון עשויה להיות מועדפת בנכסים עם תזרים מזומנים ברור.סקירת מחקרים עולמייםקיימים מחקרים רבים על ההבדלים בין הגישות, כמו סקר של אסוות דמודרן , שמצביע על כך שהבדלים נובעים מהנחות שונות וזמינות נתונים. מחקרים אחרים, כמו אלו של PwC , מדגישים שגישות שונות מתאימות לסוגי נכסים שונים, וסטיות עשויות להיות צפויות. לא נמצאו מחקרים ספציפיים בעברית, אך ניתן להניח שגם בישראל קיימות הנחיות דומות, במיוחד בהקשר של שומת מס.נושאים נוספים

• השפעת תנאי השוק: תנאי שוק, כמו שוק עולה לעומת שוק יורד, משפיעים על בחירת הגישה. למשל, גישת ההשוואה עשויה להיות פחות אמינה בשוק עם מעט עסקאות .
• התאמה לסוגי נכסים: נכסים מיוחדים, כמו בתי חולים, עשויים להעדיף גישת עלות, בעוד נכסים מסחריים עשויים להשתמש בגישת ההיוון .
• שיקול דעת מקצועי: מומחים משתמשים בשיקול דעת כדי לבחור גישה ולסנך תוצאות, תוך התחשבות במאפייני הנכס .
• מקרי בוחן: דוגמאות ממחקרים מראות שסטיות משמעותיות נפתרו על ידי שימוש במשקל שונה לגישות .
• מסגרות רגולטוריות: אין מידע ספציפי על הנחיות בישראל, אך סטנדרטים בינלאומיים כמו IFRS עשויים להיות רלוונטיים גישת העלות - IFRS Consulting.

טבלה: השוואה בין הגישות

מסקנותהמחקר מצביע על כך שסטיות בין הגישות הן צפויות ונובעות מהבדלים בהנחות ובנתונים. סטיה סבירה נחשבת לטווח של 5-20%, בעוד סטיה קיצונית עשויה להצביע על בעיות ביישום. מחקרים עולמיים מדגישים את החשיבות של סנכון בין הגישות, תוך התחשבות בתנאי שוק ומאפייני הנכס. נושאים נוספים כמו השפעת תנאי שוק והתאמה לסוגי נכסים מציעים כיוונים למחקר עתידי.

ציטוטים מרכזיים

• Valuation Approaches and Metrics: A Survey of the Theory and Evidence  
• Different Valuation Approaches: Market, Income & Cost Approach-Enterslice  
• Income vs. Cost Approach in Valuations: How to decide what is better - WTS Serbia  
• Three Approaches to Value | MPAC  
• Navigating the valuation approaches: Income, market, and cost | Insights | Numeros  
• Business Valuation Approaches: Asset, Income & Market Approach - Redpath CPAs  
• What are the 3 approaches to value real estate?  
• Income, Asset, Market … Why Different Valuation Approaches Matter | CBIZ  
• Market Valuation Approach  
• Three Traditional Approaches to Valuation Methods - Succession Resource Group  
• Valuation Methods: A Guide  
• Company Valuation Methods—Complete List and Guide - Valutico  
• גישת העלות - IFRS Consulting  
• 4.4 Valuation approaches, techniques, and methods

"אם תתפוצץ בועת נדל"ן – נהיה כמו אירלנד": האזהרה שנשכחה

מהספר בועת נדל"ן, כתב אישום וכתב תביעה כנגד המערכת הפיננסית שניהלה הונאת פונזי בענף הנדל"ן משנת 2012 וניפחה בישראל את בועת הנדל"ן הגדולה בעולם, פרשייה שתשלח רבים מהמעורבים לבתי הסוהר בשל קריסתה של המערכת הפיננסית וועדת החקירה שתקום ותמליץ על הגשת כתבי אישום.

חצי אחוז זה כל מה שצריך שהמערכת הפיננסית תקרוס וכבר עברנו את זה! עברנו את נקודת האל חזור.

12 שנות הונאת פונזי יסתיימו בשנה ה-13 בקריסתה של המערכת הפיננסית. ממש כמו עם מניות הבנקים, פרשיה שנמשכה 13 שנה והסתיימה בקריסת הבנקים.

ב-2010, לפני 15 שנה, עמד נגיד בנק ישראל סטנלי פישר מול ועדת הכספים והטיח אזהרה מצמררת:

"אם תתפוצץ בועת נדל"ן – נהיה כמו אירלנד."

הוא הסביר שהמערכת הפיננסית כולה עלולה לקרוס אם רק חצי אחוז (!) מהלווים ייכשלו בהחזר המשכנתא.

והוא ידע על מה הוא מדבר:

"רוב המשברים הפיננסיים בעולם החלו בדיור."פישר, חתן פרס וולף ויועץ לבנק הפדרלי האמריקאי, ניסה לבלום בזמן את השיטפון: הוא הטיל מגבלות על המשכנתאות, קרא לריסון אשראי והתריע מפני מימון יתר לבועה מתנפחת. אבל האזהרה נשכחה. הציבור לא שמע אותה.

הרגולטורים התחלפו, המדיניות התרופפה, והמנגנון הפיננסי – יחד עם התקשורת – בחר להדחיק.

ועכשיו? אנחנו כבר לא שואלים אם תתפוצץ – אלא מתי.

• הפיגורים במשכנתאות קופצים בעשרות אחוזים.
• הציבור נאנק תחת החזרי ריבית חודשיים שמגיעים לאלפי שקלים.
• מחיר דירה חורג פי שניים ויותר מהערך הכלכלי שלה.
• 51% מהמשכנתאות לדירות חלופיות הן ב"בלון" – מסלול שבנוי על תקווה שיימצא קונה עתידי.

ומה עושה בנק ישראל היום?

לא מזהיר. לא פועל. רק משדר שקט מזויף.

זה הרגע שבו הציבור צריך לשאול:

איך קרה שדווקא כשהמשבר קרוב יותר מאי פעם – כולם שותקים?

פישר הזהיר. אנחנו חוזרים ומתריעים.

הבועה תתפוצץ – זה לא אם, זה מתי.

נפרט למה חצי אחוז חדלות פירעון עשויים להספיק לקריסה מערכתית:

1. מינוף מערכתי

הבנקים פועלים במינוף עצום – יחס הלימות ההון שלהם קטן יחסית להיקף האשראי הכולל. אם רק 0.5% מהלווים מפסיקים לשלם, האפקט המדורג של מחיקות חוב, ירידת ערך בטחונות, וחשש להמשך פיגורים – יוצר סיכון סיסטמי.

2. אפקט דומינו: ירידת מחירים → פגיעה בביטחונות

אם 0.5% מהנכסים מגיעים להליך מימוש כפוי (כינוס נכסים), ונמכרים במחיר נמוך – נוצרת פאניקה:

• שוק יד שנייה נעצר.
• מחיר השוק "הרשמי" נשחק.
• ערך הבטוחות יורד, ואז אפילו לווים שעמדו בהחזר – הופכים מסוכנים (LTV עולה).

זה מה שקרה באירלנד ובספרד: אחוזים בודדים של כשלי אשראי הפילו את המערכת כולה.

3. אמון הציבור והפקדות

לא צריך קריסה טכנית, אלא פחד ממנה.

אם הציבור שומע ש־0.5% הפסיקו לשלם, והוא יודע שיש לו משכנתא על דירה שערכה ירד – הוא עלול להפסיק לשלם גם. זה נקרא self-fulfilling prophecy – נבואה שמגשימה את עצמה.

4. העיוות של הלוואות בלון ומסלולי ריבית משתנה

במערכת שבה חצי מההלוואות ניתנות במסלולים שמבוססים על תקווה ולא על החזר ריאלי (כמו "בלון"), אפילו חצי אחוז חדלות פירעון מאירים פנס אדום – לא כתום – על כל התיק הבנקאי.

מאי 2025. קו פרשת המים נחצה.

המשכנתאות בפיגור ממשיכות לטפס: עלייה של 15.9% מאז ספטמבר

תיק המשכנתאות בישראל עומד על כ-550 מיליארד ש"ח. מתוכם – 3.59 מיליארד ש"ח נמצאים כבר בפיגור.
זה אומר דבר אחד: המערכת נמצאת מעבר לנקודת הסיכון שפישר הזהיר מפניה עוד ב-2010.זה לא סימן אזהרה. זה סירנה.ועכשיו, כמו במשחק כיסאות מוסיקליים – השאלה היא מי יהיה הקונה האחרון שיישאר לעמוד…
בלי כיסא, ועם חוב שאין לו כיסוי.

מסקנה:

פישר צדק. 0.5% זה הסדק הראשון שמתחיל את הקריסה.

כמו סדק בדופן סכר – הוא לא צריך להיות רחב. הוא פשוט צריך להיות קיים.

אם תיק המשכנתאות הכולל נכון למאי 2025 עומד על 550 מיליארד ש"ח, ונכון לאפריל הפיגורים הגיעו ל־3.59 מיליארד ש"ח, אז החישוב המעודכן הוא:

3.59÷550≈0.6523.59 ÷ 550 ≈ 0.652%3.59÷550≈0.652

המשמעות:

• גם לפי הנתון החדש – אנחנו עוברים את רף ה-0.5% שפישר הזהיר מפניו.
• למעשה, הפער הולך וגדל מדי חודש – סכום הפיגורים גדל מהר יותר מהיקף תיק ההלוואות.
• המצב הזה לא תיאורטי. הוא קיים בפועל – עכשיו.

המסקנה ברורה: הבועה החלה להתפוצץ.

לא רק שאנחנו "בדיוק בנקודה שפישר הזהיר ממנה" – אנחנו כבר מעבר לה.

עכשיו, השאלה היא:

האם הציבור יתעורר בזמן כדי להציל את עצמו –

או שהשלטון, הבנקים והתקשורת ימשיכו באותו קו של השתקה והכחשה?

הקונה האחרון – כיסאות מוסיקליים בפירמידת הנדל"ן

מי שהפך את אחת מגישות השמאות – גישת ההשוואה – לשכפול והעתקת מחיר, תוך התעלמות שיטתית מהגישות האחרות ובעיקר מהגישה הכלכלית, הוא שאיפשר את הפירמידה הזו. שוק הנדל"ן בישראל מתנהל כבר עשור כמשחק כיסאות מוסיקליים. אבל זה לא משחק ילדים – זה מבנה הונאה מודרני.

כל קונה מממן את הקונה שלפניו, על סמך הנחה לא מבוססת שמישהו טיפש ממנו יבוא אחריו.

וכך נבנית הפירמידה – עוד דירה, עוד הלוואת ענק, עוד הערכת שווי מנופחת. הבנקים מלווים כאילו אין מחר, השמאים משכפלים מחירים כאילו הם קופי פייסט, והתקשורת – רק מגבירה את הווליום. אבל ברגע שהמוזיקה תיעצר – לא יישאר אף כיסא.

ומי שקנה אחרון – לא קנה דירה.

הוא קנה את הפיצוץ.