כאשר המספרים מנותקים מהיגיון כלכלי – נוצר שוק שאינו בר קיימא.
ובכל זאת, המוסדות הפיננסיים בישראל ממשיכים להעניק הלוואות על בסיס מחירים מנופחים – כאילו לא קיימת סכנה במערכת.
במאמר הזה נצלול לעומק השאלה:
מדוע הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי אמיתי, המבוסס על גורמי יסוד כלכליים, כדי להעריך שווי נדל"ן ולמנוע קריסת מערכות עתידית?
שווי פונדמנטלי (כלכלי) של נכס אינו המחיר בשוק, אלא הערך שנגזר מהתועלת הכלכלית העתידית הצפויה ממנו. לדוגמה:
באמצעות שקלול של גורמים אלה ניתן להפיק נוסחה פשוטה יחסית לשווי כלכלי ריאלי, ולהשוות אותו למחיר בשוק. אבל למרות הפשטות והנחיצות – הבנקים מסרבים להשתמש בגישה זו.
כל עוד מחירי הדירות עולים, כך נדרשות הלוואות גבוהות יותר – והבנק מרוויח:
אין לבנק תמריץ לחשוף שהמחירים מנותקים מהשווי. להיפך – מודל פונדמנטלי היה מגביל את היכולת שלו להלוות כסף על בסיס מחירים מופרזים.
הבנקים אינם קובעים שווי בעצמם – הם נסמכים על שמאים.
השמאים מצידם משתמשים בשיטת ההשוואה:
"עסקאות קודמות באזור במחירים דומים → לכן זה השווי"
אבל אם כל העסקאות הקודמות בוצעו בעת שהשוק היה בועתי – הרי שמדובר בשכפול מחירים, ולא בהערכה כלכלית אמיתית.
כך נוצרת בועה מוסדית מתועדת היטב – והבנק "שומר על שווי הבטוחה" על הנייר בלבד.
אם בנק היה בונה מודל אמיתי, על פי אותם 11 גורמי יסוד כלכליים, היו מתגלים הפערים בין שווי למחיר – והבנק היה מחויב:
התוצאה? פגיעה ברווחיות ובכמות העסקאות.
אבל גרוע מכך מבחינתם – חשיפת המודל עלולה להוות ראיה לרשלנות בעשור האחרון. מי ייקח אחריות?
בנק ישראל, משרד המשפטים, רשות ניירות ערך – כולם יודעים, אך שותקים.
לא קיימת דרישה רגולטורית להשתמש בשווי כלכלי אמיתי.
להיפך, כל עוד יש שמאי חיצוני ששמו חתום על השומה – הבנק מכוסה משפטית.
התוצאה: הנוחות המשפטית מחליפה את הזהירות הפיננסית.
אם נחשב את השווי הריאלי של הבטוחות – נגלה שרוב הבנקים נמצאים במצב של חדלות פירעון תיאורטית.
ההון העצמי המוצהר מבוסס על "שווי נכסים" שאינם שווים באמת.
מודל פונדמנטלי היה מחייב רישום הפסדים, הגדלת הפרשות לסיכון, וחשיפה לגל תביעות עתידי.
כל דירקטור, כל מנהל אשראי, כל שמאי חתום – עלול למצוא את עצמו חשוף לביקורת אם יודה שהמחיר מנותק מהשווי.
לכן המערכת מתקשה לבצע תיקון פנימי – אף אחד לא רוצה להיות זה שילחץ על כפתור העצירה.
את מה שהבנקים לא מוכנים לעשות – אנחנו, הציבור והמעריכים העצמאיים, כן יכולים וצריכים לעשות:
"בועות לא מתפוצצות כי מישהו רוצה. הן מתפוצצות כשהמציאות כופה את החשבון."
וכשהיא תכפה – הציבור ישלם את המחיר, לא אלה ששתקו.
ניתן לבנות מודל AI מבוסס שווי פונדמנטלי (Fundamental Value) לבחינת פער בין מחיר לשווי אמיתי, תוך שימוש בגורמי היסוד שפירטנו (שכר, ריבית, תשואה, אינפלציה, עלות בנייה ועוד). אתאר לך כאן:
להגדיר את השווי הפונדמנטלי של נכס → להשוות למחיר השוק → לזהות פער חיובי/שלילי → לסמן אנומליות, בועות או תת-תמחור.
קטגוריה | פרמטרים מומלצים |
---|---|
💰 הכנסה ושכר | שכר חציוני/ממוצע ברמה אזורית, יחס הכנסה לפירעון משכנתא |
📈 אינפלציה | ממוצע אינפלציה רב-שנתי (3–5 שנים) |
🏦 ריבית | ריבית פריים, ריבית משכנתאות ממוצעת, תשואת אג"ח 10 שנים |
🏗 עלות בנייה | עלות בנייה למ"ר (לפי האזור וסוג בנייה, כולל קרקע והיטלים) |
💸 תשואת שכירות | שכ"ד שנתי / מחיר הדירה |
📊 מכפילים | מכפיל שכר דירה, מכפיל שכר דירה לעומת היסטוריה, יחס שכר למחיר |
🧱 שווי פונדמנטלי | הערכת שווי לפי היוון תשואה עתידית נטו |
המודל מחשב את שווי הדירה הפונדמנטלי לפי תזרים מזומנים עתידי היווני (DCF) או מכפיל כלכלי סביר:
שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטו×100שיעור היוון פונדמנטלי\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו} \times 100}{\text{שיעור היוון פונדמנטלי}}
FV=(Rnetr+π+Δr)+C\text{FV} = \left( \frac{R_{net}}{r + \pi + \Delta_r} \right) + Cכאשר:
פער=מחיר שוק−שווי פונדמנטלישווי פונדמנטלי×100\text{פער} = \frac{\text{מחיר שוק} - \text{שווי פונדמנטלי}}{\text{שווי פונדמנטלי}} \times 100
כתובת | מחיר שוק | שווי פונדמנטלי | פער | סיווג |
---|---|---|---|---|
בן יהודה 120, ת"א | 3,100,000 ₪ | 1,950,000 ₪ | +59% | הערכת יתר (בועה) |
יהודה הלוי 11, חיפה | 1,150,000 ₪ | 1,220,000 ₪ | -5.7% | קרוב לפאריטי |
כדי לבנות מודל מלא שמחשב שווי פונדמנטלי תוך שקלול כל 11 גורמי היסוד, צריך לעבור מהנוסחה הפשוטה של DCF לגישה אינטגרטיבית שמבצעת היוון מותאם סיכון, שבו כל רכיב מהווה חלק מהשקלול הסופי של שיעור ההיוון או של התזרים
.נבנה זאת ביחד:
להלן 11 גורמים מרכזיים (לפי השיחות בינינו) שמרכיבים את השווי הפונדמנטלי של נכס:
Rnet=שכ"ד חודשי×12−הוצאות תפעוליותR_{net} = \text{שכ"ד חודשי} \times 12 - \text{הוצאות תפעוליות}
פרמטר | ערך |
---|---|
שכ"ד חודשי נטו | 4,000 ₪ |
תזרים שנתי נטו RR | 48,000 ₪ |
ריבית אג"ח 10 שנים | 4% |
פרמיית סיכון לפי פרמטרים | 3.5% |
סה"כ rr | 7.5% |
אז:V=48,0000.075=640,000₪V = \frac{48,000}{0.075} = 640,000 ₪אם מחיר השוק הוא 1.2 מיליון – יש פער של 87.5% בין מחיר לשווי.
רשימה קוהרנטית, שיטתית ומקצועית של 11 גורמי יסוד כלכליים, שיכולים לשמש לבניית מודל AI או נוסחת הערכה פונדמנטלית של שווי נדל"ן. כעת אראה לך איך להטמיע את כל אחד מהם בצורה אנליטית בתוך נוסחה או אלגוריתם מתמטי, כך שנקבל מודל שקוף ואינטגרטיבי לקביעת שווי כלכלי ריאלי, ולהערכת פער בין מחיר לשווי.
Vfund=Rnet⋅Areff\boxed{V_{fund} = \frac{R_{net} \cdot A}{r_{eff}}}כאשר:
# | גורם יסוד | שילוב במודל |
---|---|---|
1 | שכר ריאלי ממוצע | קובע את התקרה לשכ"ד סביר → משפיע ישירות על RnetR_{net} |
2 | מס' משכורות לדירה | משפיע על מדד עומס מימוני → פרמיית סיכון בתוך reffr_{eff} |
3 | אינפלציה מצטברת | משפיעה על שחיקת תזרים עתידי → מעלה את reffr_{eff} |
4 | תשואת שכירות ריאלית | קובעת את סף ההיתכנות → משפיעה גם על AA וגם על קו בסיס להשוואה |
5 | מכפיל שכר דירה | מעיד על אנומליה → בסטיות חריגות משפיע על reffr_{eff} |
6 | ריבית חסרת סיכון | קובעת את rbaser_{base}, שיעור ההיוון הבסיסי |
7 | ריבית משכנתאות | קובעת את עלות ההון בפועל → מתווספת ל־reffr_{eff} כמרווח סיכון |
8 | ריבית ריאלית נטו | מאפשרת תיקון ל-rr לניתוח אמיתי מול התשואה |
9 | פער תשואה מול ריבית משכנתא | אם שלילי → מעיד על בועה / אי-היתכנות רכישה |
10 | היצע דירות ריאלי | משפיע על AA – מקדם תיקון לפי עודף/חוסר במלאי אמיתי |
11 | יחס חוב פרטי/תוצר | משפיע על סיכון מערכת → תיקון ל־reffr_{eff} ברמה מערכתית |
דוגמה מספרית:
מודל כזה ניתן לבנות כקובץ Excel / תוכנה / מערכת AI עם שלבים ברורים:
אפשר לעשות את זה בשלבים:
מדוע הבנקים לא בונים מודל שקוף, אובייקטיבי ופונדמנטלי להערכת שווי נדל"ן, על בסיס גורמי יסוד כלכליים?התשובה נעוצה בשילוב של תמריצים כלכליים, כשלים מערכתיים, ניגודי עניינים ואינרציה מוסדית.
הנה הניתוח:
💬 כל עוד יש זרם של לווים חדשים – הבועה "ממומנת" כמו פק"מ פירמידה.
💣 התוצאה: השיטה עצמה הפכה לגורם שמנציח את חוסר הקיימות.
הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי כי זה יחייב אותם להכיר בבועה, לחשוף סיכונים, להקטין אשראי ולספוג הפסדים. כל אלה מנוגדים לאינטרס הקצר-טווח שלהם – ולכן הם מעדיפים להמשיך "לשחות בעירום" עד שהמים ירדו.
המחשבון למטרות הדגמה בלבד !
המחשבון למטרות הדגמה בלבד !