Property tax advance requirement

What is a property tax advance? When and how can it be received? What is the role of the property appraiser in the process, and what are his professional and appraiser duties? The post reviews in depth the mechanism of property tax advances, the appraiser's responsibility to minimize damage, the obligation to proactively offer an advance, the requirement to release a lien from a bank in mortgage cases - and also includes a sample form. A must-have guide for every property appraiser, injured party and professional in the field of war damage.

דרישת מקדמה ממס רכוש: אחריות השמאי והיבטים שמאיים חיוניים

רקע: מהי מקדמה ולמה היא נועדה?

כאשר נכס ניזוק בשל פעולת מלחמה, ירי רקטות או פיגוע, עומדת לבעליו הזכות לקבל פיצוי לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים. אחד הכלים המרכזיים שמסייעים בשלב הראשוני הוא מנגנון המקדמה – תשלום חלקי מתוך הפיצוי העתידי, שנועד לאפשר שיקום מיידי והקטנת נזק והפסד כלכלי.

המקדמה ניתנת רק לאחר הערכת נזק ראשונית של השמאי – ובכפוף למגבלות רגולטוריות וחוזיות – כאשר לשמאי הרכוש תפקיד מקצועי, משפטי ואנושי מכריע. עם זאת, חשוב להבין כי גם לניזוק יש אחריות: עליו לדרוש את המקדמה. רבים מהניזוקים כלל אינם מודעים לזכותם זו, ולכן חלה על השמאי החובה להציע באופן יזום את האפשרות לקבל מקדמה, כדי לאפשר לניזוק לנקוט בפעולות מידיות לצמצום נזקיו ולמניעת החרפתם.

מקובל ששיעור המקדמה יהיה לא פחות ממחצית הערכת הנזק והאומדן הראשוני.

צמצום והקטנת הנזק - לא רק לנתבע אלא גם לניזוק עצמו - זו חובה שמאית מקצועית ובאחריותו!

תפקיד השמאי – הרבה מעבר להערכת נזק

• בחינת הנזק בשטח תוך התרשמות ממידת הפגיעה הפיזית והתפקודית של הנכס• הערכת ההשפעה הראשונית והמלצה על גובה מקדמה בהתאם לשיקול דעת מקצועי ומתועד• ייזום פעולות להפחתת והקטנת הנזק: המלצה על תיקון זמני, מניעת החמרה, הכוונה לשוכרי משנה, ושמירה על יציבות תפעולית• הבהרה לניזוק שהמקדמה היא לא רק סעד כספי זמני, אלא אמצעי מהותי לשיקום ערכי, תפקודי ולצמצום הנזקים שלו ושל המדינה

אחריות חוזית, מקצועית ומשפטית

• שמאי רכוש הפועלים מול מס רכוש במסגרת התקשרויות חוזיות מחויבים להחזיק בפוליסת אחריות מקצועית תקפה כתנאי סף למתן השירותים• חלה עליהם החובה לבצע אומדן מוקדם של הנזק, תוך עמידה בלוחות זמנים סבירים ומתועדים, ומתן המלצה מנומקת ומיידית ככל שניתן• כל עיכוב או התרשלות מצד השמאי שעלול לגרום לנזק כלכלי לניזוק וכלפי מס רכוש, ולכן הוא נושא באחריות מקצועית דו-צדדית: כלפי המדינה וכלפי האזרח.

מגבלת השעבוד – מה עושים כשיש משכנתא?

כאשר קיים שעבוד על הנכס (לרוב בצורת משכנתא פעילה), לא ניתן לשחרר כספי פיצויים לניזוק שנכסו משועבד עד אשר תתקבל הסכמת הבנק לשחרור השעבוד. מדובר במגבלה משפטית טכנית אך חיונית, שכן כספי הפיצוי עשויים להיתפס כחלק מהבטוחה של הבנק.

על הניזוק לבצע את הפעולות הבאות:

לפנות לבנק ולבקש אישור לשחרור השעבוד ביחס לכספי הפיצויים
להעביר את האישור למס רכוש
ורק לאחר קבלת האישור, ניתן יהיה לשחרר את המקדמה

לרוב, מדובר בהליך טכני שאינו מורכב, אך חוסר מודעות אליו גורם לעיכובים מיותרים. שמאים צריכים ליידע את הניזוק כבר בתחילת הדרך בדבר הדרישה הזו.

"עברו שבועיים ללא תגובה": השמאים הפרטיים ששכרה המדינה לא עומדים בעומס

16Jul

Double collection of deductibles: How not to pay twice for the same damage

Do policyholders pay twice? In this blog, we will expose a prohibited phenomenon: double collection of deductibles for water damage caused to the apartment and neighbors. We will clarify why this is only one insurance event, explain the proximate cause test, and provide real court rulings that back you – the insured. A serious but unfortunately not uncommon phenomenon, in which insurance companies or service providers on their behalf require the insured to pay two deductibles for the same insurance event – a prohibited action that contradicts the basic principles of insurance law. A professional blog organized to clarify the issue, including a call to action by the insured. Double collection in home insurance? This is how you will recognize and oppose the collection of a double deductible.

תופעה חמורה אך למרבה הצער לא נדירה, שבה חברות ביטוח או נותני שירות מטעמן דורשים מהמבוטח שתי השתתפויות עצמיות בגין אותו אירוע ביטוחי – פעולה אסורה שמנוגדת לעקרונות הבסיסיים של דיני הביטוח. בלוג מקצועי מסודרת שתבהיר את הסוגיה, כולל קריאה לפעולה מצד המבוטחים.

❗ גבייה כפולה של השתתפות עצמית: איך לא יתפסו אתכם פעמיים על אותו נזק

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין ורכוש, מומחה לתביעות ביטוח

📞 שיחת טלפון שהדליקה נורה אדומה

הבוקר התקשר אליי לקוח נבוך ומודאג. בדירתו אירע נזק מים בצנרת, שגרם לא רק לרטיבות בביתו – אלא גם לחדירת מים לדירות שכנים. חברת הביטוח שלחה קבלן מטעמם שתיקן את התקלה, ובסיום התהליך – גבתה ממנו השתתפות עצמית כפולה:

אחת עבור התיקון אצלו בדירה.
שנייה עבור התיקונים אצל השכנים (נזקי צד ג').

עצרתם לרגע? כי זו גבייה לא חוקית – והיא לצערי לא מקרה בודד.

🧾 עיקרון יסוד: השתתפות עצמית נגבית לפי אירוע, לא לפי נזק

בעולם הביטוח, המונח "השתתפות עצמית" נועד לשקף את חלקו של המבוטח בנזק לפי מקרה ביטוחי אחד. לא משנה אם אותו מקרה גרם:

לנזק בדירה שלכם,
לנזק למעלית,
או לרטיבות בשלוש דירות שכנים בו זמנית.

כל עוד מדובר באותה סיבה קרובה (Proximate Cause) – לדוגמה, פיצוץ בצינור ספציפי – זהו אירוע ביטוחי אחד, ולכן גובים רק השתתפות עצמית אחת.

⚖️ מה אומרת הפסיקה בישראל?

בתי המשפט כבר דנו בתופעות דומות. העיקרון החוזר בפסיקה:

"אין לגבות יותר מהשתתפות עצמית אחת כאשר כל הנזקים נגרמו משרשרת אירועים שמקורה באירוע אחד, גם אם הנזק התפצל למספר נכסים."

אם חברת הביטוח או הספק מטעמם גובים מכם יותר מהשתתפות עצמית אחת, מדובר לכל הפחות בהטעיה חמורה, ועלול להגיע לכדי עשיית עושר ולא במשפט.

בפסק הדין:

ת"ק 21154-10-11 עודד לביא נ' מנורה מבטחים

נקבע כי:

"משמדובר באירוע אחד אשר הביא לנזקים, הן בדירת המבוטח והן בדירות צד ג', הרי שראוי לראות בכך מקרה ביטוח אחד שבגינו נגבית השתתפות עצמית אחת בלבד."

[ניתן לאתר את פסק הדין במאגרים משפטיים כמו נבו או תקדין.]

עקרונות נוספים שנקבעו בפסיקה:

ההשתתפות העצמית נגזרת מהמקרה הביטוחי, ולא ממספר הנפגעים (ר' ת"ק 38338-03-17).
אין הצדקה לגבות השתתפות עצמית נוספת בגין נזק שנובע מאותו מקור.

💡 למה זה קורה?

לפעמים מדובר בבורות מקצועית של נותן השירות.
לעיתים – באינטרס כלכלי ברור: להכפיל הכנסות על חשבון חוסר הידיעה של הלקוח.
ובמקרים חמורים – פעולה יזומה להטות את המוסכמות הבסיסיות שבין מבטח למבוטח.

🔎 איך תדעו אם גבו מכם פעמיים?

עברו על הדוחות והחשבוניות שקיבלתם.
בדקו אם יש שתי גביות נפרדות של השתתפות עצמית, או אם אחד מהשכנים התבקש להשתתף אף הוא.
אם כן – דרשו פירוט בכתב לסיבת הגבייה השנייה.

🧠 הסיבה הקרובה – המבחן שמאחד את הנזקים לאירוע ביטוחי אחד

אחת מאבני היסוד בדיני ביטוח היא עקרון ה"סיבה הקרובה" (Proximate Cause) – שהוא המבחן המרכזי לקביעת גבולות החבות של המבטח.

הכוונה היא: מהו הגורם הישיר, היעיל והמשמעותי ביותר שיצר את הנזק, ולא האם הנזק התפצל לאחר מכן למקומות שונים או שלבים שונים.

במקרה של נזק מים:

אם פיצוץ בצינור מסוים גרם לחדירת מים לדירת המבוטח, לדירות שכנים, ולמעלית – הרי שהסיבה הקרובה היא אחת: הפיצוץ בצינור.

ולכן, לפי הדין והפסיקה – מדובר באירוע ביטוחי אחד.

גם אם הנזק התפרס גאוגרפית או גרם להוצאות רבות ושונות, האירוע שיצר אותו הוא אחד – ולכן נגבית השתתפות עצמית אחת בלבד.

✅ מה עושים אם גבו מכם פעמיים?

פנו בכתב לחברת הביטוח ובקשו החזר של אחת ההשתתפויות.
צרפו את כל התיעוד – כולל דו"חות, קבלות, תאריכי ביקור ותמונות.
אם חברת הביטוח מסרבת – פנו להמפקח על הביטוח ברשות שוק ההון, או שיקלו פנייה לערכאה משפטית.
מומלץ להיעזר בשמאי או עורך דין מנוסה בתחום תביעות הביטוח.

🛡️ לסיכום: אל תשלמו את מה שאתם לא חייבים

ההשתתפות העצמית נועדה לשמור על איזון הוגן בין מבטח למבוטח – לא להפוך למנגנון לניצול.

מבוטחים רבים אינם מודעים לזכויותיהם, ונופלים קורבן לדרישות שאינן חוקיות.

שורה תחתונה: נזק אחד – השתתפות עצמית אחת. לא יותר.

📣 יש לכם סיפור דומה? שתפו אותנו בתגובות, ונפעל לחשיפה ציבורית של התופעה.

14Jul

The Fruit of the Poisoned Tree: How Urban Renewal Deals Inflated the Israeli Market

"The Fruit of the Poisoned Tree: How Urban Renewal Deals Inflated the Israeli Market" explores the economic and social impacts of urban renewal deals in Israel. The post presents how these processes contributed to distortions in the real estate market and their impact on housing prices, with an in-depth analysis of regulatory policy and relevant case studies.

הפרי המורעל שצמח בשוק הישראלי

כשרשות ניירות ערך פרסמה השבוע את עמדתה החדשה לגבי הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, היא חשפה למעשה את אחת הבעיות החמורות ביותר בשוק ההון הישראלי: שנים של ניפוח שיטתי של ערכי נדל"ן ושווי מניות באמצעות תרגילים חשבונאיים מפוקפקים.העמדה החדשה, תחת הכותרת התמימה "הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית", חושפת למעשה איך חברות נדל"ן יזמיות יצרו דימוי מכירות ורווחיות שהטעה משקיעים במשך שנים.

האילוזיה הגדולה: "עסקאות קומבינציה"

המתכון לניפוח:

עסקאות ההתחדשות העירונית הפכו למכונת כסף מושלמת - לא בגלל הרווחיות האמיתית, אלא בגלל הגמישות החשבונאית שאפשרה:1. ניפוח ערך הקרקע

חברות בחרו מועדי מדידה שהתאימו להן (התקשרות vs. ביצוע)
שימוש ב"מדידה בעקיפין" במקום שווי שוק אמיתי
הוספת זכויות בניה ללא עדכון התמורה לדיירים = רווח מלאכותי

2. דימוי מכירות מוקדמות

הכרה בהכנסות עוד לפני תחילת הבנייה האמיתית
רישום רווחים על נכסים שטרם נבנו
יצירת "פייפליין" מלאכותי של פרויקטים

3. מניפולציות ברכיב המימון

שיטות חישוב שונות יצרו פערי רווחיות עצומים
התאמת העיתויים לקוסמטיקה של הדוחות הכספיים
הסתרת העלויות האמיתיות של הפרויקטים

הדוגמא המובאת: מדריך לתעתועים

המסמך מביא דוגמא שחושפת את השיטה:

קרקע שנאמדה ב-10 מיליון ש"ח במועד ההתקשרות
עד מועד הביצוע הערך "קפץ" ל-17 מיליון ש"ח
7 מיליון ש"ח "רווח" מלאכותי ללא השקעה או סיכון אמיתי

זהו המהות של הפרי המורעל - רווחים על הנייר שלא משקפים ביצועים עסקיים אמיתיים.

הקבלנים: אמני הדימוי

מבצעי הקבלנים - תעתועי השיווק השיטתיים:

חברות הנדל"ן לא הסתפקו בתרגילים חשבונאיים. הן יצרו אילוזיה של ביקוש באמצעות:

"מכירה מוקדמת" מלאכותית - רישום מכירות לדיירים שלא שילמו כסף אמיתי
מניית יחידות לא קיימות - דיווח על מכירות של דירות שטרם קיבלו היתר בנייה
הסתרת הסיכונים האמיתיים - אי גילוי מלא של התלות ברישיונות ואישורים
ניפוח שווי המלאי - הצגת קרקעות בערכים מנותקים מהמציאות

הפרדיגמה המעוותת:

בעוד שחברה "רגילה" מכרה מוצר ומקבלת כסף, חברות הנדל"ן יצרו מודל שבו:

מקבלים זכויות תמורת התחייבויות עתידיות
מגדילים את ערך הזכויות בתרגילים חשבונאיים
מדווחים על "רווחים" לפני ביצוע משמעותי
מגייסים כסף מהציבור על בסיס התוצאות המנופחות

הקורבנות: המשקיעים הקטנים

החטיפה השקטה:

המשקיעים הקטנים נפלו קורבן לשיטה מתוחכמת של גניבה בעליל:

אי הבנת המורכבות - משקיעים לא יכלו להבין את התרגילים החשבונאיים
אמון עיוור ברגולטור - הנחה שרשות ניירות ערך מפקחת ביעילות
השוואות מטעות - אי יכולת להשוות בין חברות עקב שיטות שונות
החלטות על בסיס מידע מוטעה - השקעות שהתבססו על נתונים מעוותים

המחיר האמיתי:

מיליארדי שקלים שנלקחו מכיסי הציבור
פגיעה באמון בשוק ההון הישראלי
יצירת בועה מלאכותית בענף הנדל"ן
הפצת מודל עסקי רעיל לענפים אחרים

הכשל הרגולטורי: היכן הייתה הרשות?

השינה הגדולה:

רשות ניירות ערך, שתפקידה להגן על המשקיעים, ישנה בתפקיד במשך שנים:

איחור דרמטי - הבעיה הייתה ידועה ומתועדת שנים
חוסר יזמה - המתנה עד שהבעיות התגלגלו
פיקוח רפוי - מתן חופש פעולה מוחלט לחברות לפרש כרצונן
העדפת התעשייה - שמירה על אינטרסים כלכליים על פני הגנת הציבור

העמדה החדשה: יותר מדי מעט, יותר מדי מאוחר:

גם עכשיו, הרשות מנסה "לרכך" את הבעיה:

מציגה את השינוי כ"שינוי מדיניות" ולא כתיקון הונאה
נותנת זמן התארגנות עד 2025 (!)
מבהירה שלא מדובר ב"טעות" אלא ב"שונות פרשנית"

זוהי גרסה מוקשחת של "הכל כשר בדיעבד".

הפתרון הלא קיים: הטיית התמריצים

הבעיה המבנית:

העמדה החדשה מטפלת בסימטומים, לא במחלה:

עדיין אין עונש רטרואקטיבי למי שהטעה משקיעים
עדיין אין פיצוי למשקיעים שנפגעו
עדיין אין שינוי בתמריצים של הנהלות החברות
עדיין אין חקיקה שמונעת תרגילים דומים בעתיד

היום שאחרי:

מה מונע מחברות ליצור תרגילים חדשים בתחומים אחרים?

קרנות נדל"ן עם מודלים דומים
חברות טכנולוגיה עם הכרה מוקדמת בהכנסות
חברות אנרגיה עם פרויקטים ארוכי טווח

הלקח האמיתי: השוק הישראלי כשדה מוקשים

המסקנה הקשה:

עסקאות ההתחדשות העירונית הוכיחו שהשוק הישראלי הוא שדה מוקשים למשקיע הקטן:

הרגולטור אינו מגן - פועל רק בדיעבד ובעדינות
החברות מנצלות כל חור - חוסר בהירות הופך להזדמנות לתמרון
המשקיעים המוסדיים שותקים - לא מפעילים לחץ לשקיפות
התקשורת הכלכלית נכשלת - לא חושפת את התרגילים בזמן

ההמלצה היחידה:

ספקנות קיצונית - כל דוח כספי צריך להיבחן כמסמך חשוד עד שיוכח אחרת.

סיכום: הפרי ממשיך לצמוח

עמדת הסגל החדשה היא לא פתרון - היא הודאה בכישלון. הודאה שהמערכת נתנה לחברות לרמות את הציבור במשך שנים, והיא עדיין נותנת להן זמן להתארגן לקראת התיקון.

הפרי המורעל ממשיך לצמוח כי השורש לא נעקר. כל עוד התמריצים לא ישתנו, כל עוד הענישה לא תהיה מרתיעה, וכל עוד הרגולטור יעדיף נוחות על פני הגנה - נמשיך לראות תרגילים דומים.

המסר למשקיע הקטן ברור: אל תסמכו על איש. בשוק הישראלי, אתם לבד.

"כאשר הרגולטור ישן, הגנבים פורצים. כאשר הרגולטור מתעורר, הגנבים כבר עברו לבית הבא."

עמדת סגל חשבונאית מספר :11-6 הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

13Jul

Extension of leverage ratio relief – another crack in the wall of financial stability

Extension of leverage ratio relief: A resounding warning signal about the state of banks in Israel. The Bank of Israel has extended the relief in leverage ratio regulation – a decision that indicates deep fragility in the banking system. An in-depth analysis of the significance of the move, the risks arising from it, and the direct connection to the real estate bubble in Israel.

12Jul

OK, There's A Bubble: When the Token Falls – Then and Now in Israel

Is the Israeli market in an unprecedented real estate bubble? Inspired by the movie "Money Machine," an in-depth analysis of the troubling signs: huge gaps between apartment prices and real value, wild leverage, and indicators of an imminent collapse - and what you can do to protect yourself. OK, There's a Bubble: What can we learn from "Money Machine" about the real estate bubble in Israel?

OK, There's A Bubble: When the Token Falls – Then and Now in Israel

11Jul

The alchemy is over. The Securities Authority has put an end to the fantasy accounting of the urban renewal sector.

The Alchemy of Value: How Urban Renewal Companies Made Gold from Promises. A new Securities Authority staff position closes the door to the fantasy accounting of urban renewal companies. No more recognizing land without a permit, no more inflating shares based on promises. Thus ends the era of alchemy of the public real estate market.

08Jul

When toy investors discovered the secrets of leverage: How the money machine was born in the Israeli real estate market

Discover how Israeli toy investors discovered the secrets of leverage in real estate and created the "money machine". An in-depth analysis of financing operations, contractor operations and investor lenders. A professional blog on real estate investments, leverage risks and the future of the Israeli market. Investing in real estate in Israel has undergone a dramatic revolution in recent years. Ordinary investors discovered the power of leverage and created a "money machine" through financing operations, contractor operations and professional investor lenders. In this guide, we will reveal the secrets behind the phenomenon, examine the risks and opportunities, and learn how to invest in real estate wisely in the changing Israeli market.

השקעה בנדל"ן בישראל עברה מהפכה דרמטית בשנים האחרונות. משקיעים רגילים גילו את כוחו של המינוף ויצרו "מכונת כסף" באמצעות מבצעי מימון, מבצעי קבלנים ומלווי משקיעים מקצועיים. במדריך זה נחשף את הסודות מאחורי התופעה, נבחן את הסיכונים והזדמנויות, ונלמד כיצד להשקיע בנדל"ן בחכמה בשוק הישראלי המשתנה.

"המינוף לא רק יצר משקיעים חדשים – הוא גרם לעליית מחירים נוספת, שחיזקה את ההצדקה למינוף גבוה עוד יותר. כך נוצר מעגל קסמים שהזין את עצמו, עד שנוצר נתק בין ערכי הנכסים לבין יכולת ההחזר של השוכרים."

הפתיחה: מהפכה בחדר הישיבות

בשנים האחרונות, חלה מהפכה שקטה בשוק הנדל"ן הישראלי. פתאום, כולם הפכו למשקיעי נדל"ן. האם באמת כולם הפכו למומחים בין לילה? או שמא נחשף להם סוד קסום שהפך את ההשקעה לפשוטה כמו משחק ילדים?התשובה טמונה בגילוי הקסם שמאחורי המילה "מינוף" - והיא שינתה את הכללים לחלוטין.

מהו המינוף הזה ומדוע כולם השתגעו עליו?

המינוף בנדל"ן הוא במהותו השימוש בכסף שאינו שלך כדי לקנות נכס. במקום להשקיע מיליון שקל מכיסך ולקנות דירה אחת, אתה יכול להשקיע 200,000 שקל ולקנות דירה בשווי מיליון - הבנק יממן את השאר.כאשר מחירי הנדל"ן עלו בקצב מסחרר, הם שגילו את הקסם הזה הבינו שהם יכולים להרוויח על כסף שאינו שלהם. אם הדירה תעלה ב-10%, המשקיע שהשקיע רק 20% יראה תשואה של 50% על השקעתו האמיתית.

לידת התופעות החדשות

מבצעי המימון: כשהבנקים הפכו לשותפים

פתאום, הבנקים החלו להציע "מבצעי מימון" מיוחדים למשקיעים. ריביות מועדפות, מימון של עד 75% מערך הנכס, ופעמים אפילו יותר. מה שהיה פעם שמור למשקיעים מקצועיים הפך לזמין לכל מי שיש לו תלוש משכורת.הבנקים הבינו שבעידן של עליית מחירים מתמדת, סיכוני המימון פחתו. אם המשקיע לא יכול לעמוד בתשלומים, הנכס כבר שווה יותר ממה שהלוו עליו.

מבצעי הקבלנים: כשהבנייה נהייתה מוצר צרכני

הקבלנים לא נשארו מאחור. הם החלו לפתח פרויקטים במטרה מוצהרת למכור אותם למשקיעים. "דירות השקעה", "יחידות השכרה", "מבצעי משקיעים" - המינוח החדש שינה את פני הענף.פתאום, לקנות דירה לא הייתה החלטה של פעם בחיים, אלא מוצר השקעה שאפשר לקנות כמו מניות. הקבלנים הבינו שהם יכולים למכור לא רק בית, אלא חלום של עושר.

מלווי המשקיעים: המומחים החדשים

כמו פטריות אחרי הגשם, צצו "מלווי המשקיעים" - יועצים שהתמחו בליווי האנשים הפשוטים בדרכם להפוך למשקיעי נדל"ן. הם הבטיחו להסביר איך לעשות את זה "נכון", איך למנף בצורה "חכמה", ואיך להרוויח מהשוק.חלקם היו מקצועיים אמיתיים, אבל רבים היו פשוט אנשים שגילו את הנוסחה לפני אחרים וחשבו שהם גילו את האבן החכמים.

מכונת הכסף: כיצד זה עבד

התהליך היה פשוט לכאורה:

תמצא נכס "טוב" (בדרך כלל במיקום מבוקש)
תקבל מימון מהבנק (עד 75% מהשווי)
תשכיר את הנכס ותקבל הכנסה חודשית
תחכה שהנכס יעלה בערך
תמכור ברווח או תמנף שוב לקניית נכס נוסף

הנוסחה הזו עבדה כל עוד מחירי הנדל"ן עלו. כולם הרוויחו - הבנקים קיבלו לקוחות חדשים, הקבלנים מכרו יותר, והמשקיעים החדשים חשו שהם גאונים כלכליים.

המינוף השלילי: כשהחלום הופך לסיוט

אחד הנושאים הכי חשובים שמשקיעי הצעצוע החדשים לא הבינו הוא המינוף השלילי. זה קורה כשההכנסה החודשית מהנכס לא מכסה את ההוצאות - המשכנתא, הארנונה, דמי הניהול, הביטוח, התחזוקה ועוד.הנה דוגמה פשוטה: קנית דירה במיליון וחצי שקל, הבנק נתן 75% מימון (כ-1.125 מיליון שקל). התשלום החודשי למשכנתא הוא כ-5,500 שקל, אבל הדירה מושכרת רק ב-4,000 שקל. פתאום אתה משלם מכיסך 1,500 שקל בחודש - בנוסף להשקעה הראשונית!רבים מהמשקיעים החדשים חשבו שזה "זמני" ושהשכירות תעלה או שהנכס יעלה במחיר מהר מספיק כדי לכסות על הפער הזה. אבל המציאות הייתה אכזרית יותר.

הסימנים שמשהו השתבש

אבל כמו בכל "מכונת כסף", גם כאן התחילו להופיע סדקים:

המחירים התנתקו מהמציאות: דירות שהיו מושכרות ב-3,000 שקל נמכרו במיליון וחצי שקל. החשבון הכלכלי פשוט לא הסתדר.

המינוף השלילי הפך לנורמה: משקיעים מצאו עצמם משלמים מכיסם אלפי שקלים בחודש על נכסים שאמורים היו להכניס להם כסף.

המינוף הפך לסכנה: כשהמחירים החלו להתמתן, המשקיעים ה"חדשים" גילו שהם חבים לבנק יותר ממה שהנכס שווה.

השוק הוצף: כולם ניסו לעשות אותו דבר באותו זמן. הביקוש לנכסי השקעה עלה, אבל הביקוש להשכרה לא הלך בקצב המקביל.

הלקח: מה קרה בעצם?

מה שקרה היה טבעי לחלוטין - כשנכס עולה בערך ויש גישה קלה למימון, נוצרת בועה. הבעיה היא שרבים מהמשקיעים החדשים לא הבינו שהם נכנסו למשחק כשהוא כבר בעיצומו, לא בהתחלה.המינוף הוא כלי חזק, אבל כמו כל כלי חזק - הוא יכול להיות מסוכן במידה לא נאותה. כשהמחירים עולים, הוא מגדיל את הרווחים. כשהם יורדים, הוא מגדיל את ההפסדים.

מה עכשיו?

השוק הישראלי עדיין חזק, אבל ה"מכונת הכסף" הפשוטה של פעם כבר לא עובדת. המשקיעים החדשים צריכים להיות חכמים יותר, לחשב טוב יותר, ולהבין שהשקעה בנדל"ן היא עסק רציני, לא משחק ילדים.אולי הגיע הזמן לחזור ליסודות: להשקיע בנכסים שמניבים הכנסה אמיתית, לא רק בתקווה לעליית מחירים, ולהשתמש במינוף בחוכמה, לא בתאוות בצע.

הכותב מזכיר כי כל השקעה כרוכה בסיכון, והביטויים במאמר נועדו להמחיש תופעות שוק ולא להוות ייעוץ השקעה.

06Jul

Testing a bubble: This is how the Bank of Israel tried to check whether apartment prices were economically justified

מבוא – למה בכלל לבדוק אם יש בועה?

שוק הדיור בישראל מעורר שיח סוער כבר שנים. האם העליות החדות במחירים משקפות ביקוש אמיתי או שמדובר בבועה מסוכנת שתתפוצץ? מחקר שפורסם על ידי בנק ישראל בדצמבר 2011 ניסה לענות על שאלה זו – באמצעות ניתוח שיטתי של "גורמי היסוד" המשפיעים על מחירי הדירות.

מהם גורמי היסוד של שוק הנדל"ן?

במילים פשוטות – גורמי היסוד (פונדמנטליים) הם המשתנים הכלכליים שצריכים להסביר למה מחירי הדירות עולים או יורדים. אלו כוללים:

שכר דירה – מדד לערך השימוש בדירה.
ריבית ריאלית – עלות מימון רכישה.
יחס בין אוכלוסייה למלאי דירות – מדד ללחץ על ההיצע.
שיעור אבטלה – מצביע על כוח הקנייה.
ציפיות לאינפלציה – משפיעות על החלטות השקעה.
התחלות בנייה – תגובת ההיצע למחירים.
שער הדולר ומדדי מניות נדל"ן – משתנים פיננסיים רלוונטיים.

שיטת המחקר – איך יודעים אם יש בועה?

בנוסף להגדרת "גורמי היסוד", המחקר עושה שימוש מפורש במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value) – כלומר, המחיר שהדירה הייתה אמורה להגיע אליו לפי שיקולים כלכליים ריאליים בלבד. כאשר מחירי השוק חורגים ממנו לאורך זמן – הדבר מעיד על היווצרות פער מסוכן, ולעיתים גם על בועה של ממש. החוקרים השתמשו במודל שנקרא VECM (Vector Error Correction Model), שבודק האם מחירי הדירות "נעים יחד" עם גורמי היסוד לאורך זמן. אם יש קשר הדוק ביניהם – מדובר בשוק שפועל לפי היגיון כלכלי. אם אין – זו עלולה להיות בועה.הבדיקה כללה חיפוש אחרי אינטגרציה בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה והריבית. נמצא כי קיים קשר חד-כיווני: שכר הדירה והריבית מסבירים את מחירי הדירות (ולא להפך), כלומר – סטייה מהשווי מתוקנת בסופו של דבר על ידי שינוי במחירי הדירות.

ומה מצא המחקר בפועל?

לפי הנתונים עד סוף 2010, מחירי הדירות היו גבוהים בכ-8% עד 16% מהתחזיות שנבעו מגורמי היסוד. כלומר – סטייה מסוימת, אך לא דרמטית. החוקרים לא קבעו שמדובר בבועה, אך רמזו לכך שיש מקום לחשש.

ומה קרה מאז?

הנתונים המדאיגים הם מה שקרה אחרי פרסום המחקר:

מחירי הדירות הוכפלו במונחים נומינליים.
שכר הדירה עלה בקצב מתון בהרבה.
הריבית הריאלית הייתה שלילית במשך שנים, מה שדרבן עוד ועוד ביקוש ממונף.

אם ניישם את אותו מודל כלכלי על הנתונים של 2024–2011, התוצאה כמעט ודאית: סטייה משמעותית ומתמשכת מגורמי היסוד, המעידה על בועה חמורה ומתמשכת.

סיכום: האזהרה שנכתבה בעט דיפלומטי

"המחקר של בנק ישראל ב-2011 עוד קיווה שהתיקון יבוא מבפנים – דרך כוחות השוק. אבל מאז, הפער רק הלך וגדל. וכשהתיקון יגיע, הוא עלול לבוא מבחוץ – מהבנקים, מהמשקיעים, או מהמוניטין של מדינה שמכחישה את הבועה."

1. גורמי יסוד – מופיעים במפורש ובפירוט

במסמך מופיעים המשתנים הבאים כגורמים המשפיעים באופן יסודי על מחירי הדירות:

שכר הדירה (Rent)
שיעור הריבית הריאלית לטווח ארוך (Real Interest Rate)
יחס אוכלוסייה למלאי הדירות
שיעור האבטלה
ציפיות לאינפלציה
התחלת בנייה
שער החליפין
מחירי מניות נדל״ן
שיעור החיסכון הפרטי

המחקר אף כולל טבלאות ומודלים אקונומטריים שבוחנים את השפעת כל אחד מהם בנפרד וביחד, כדי לזהות את השפעתם המצטברת על מחירי הדירות לאורך זמן.

✅ 2. המושג “ערך פונדמנטלי” מופיע במפורש

המחקר משתמש בפועל במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value of Housing Prices). לדוגמה:

"לצורך בחינת מידת הסטייה של מחירי הדירות מהערך הפונדמנטלי שלהם, אנו מחשבים את המחיר החזוי על סמך הערכת המודל..."

בהמשך נכתב שסטייה בין המחיר בפועל לערך הפונדמנטלי משקפת פוטנציאל להיווצרות בועה, במיוחד אם הסטייה הולכת ומתרחבת לאורך זמן

האם העלייה המתמשכת במחירי הדירות היא בת קיימא? האם זה תיישב עם גורמי הייסוד? הערך הפונדמנטלי?

מחירי הדירות בישראל נמצאים בפער ניכר משוויין הפונדמנטלי, ומצביעים על בועת נדל"ן חריפה לפי מדדים גלובליים. הנתונים מראים כי נכון ל-2025, מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון ש"ח – פי 2.1 מהשווי הפונדמנטלי (1.2-1.4 מיליון ש"ח)4.

גורמי היסוד מול המציאות:

יחס מחיר/הכנסה: מחיר דירה ממוצעת בישראל דורש 15.5 שנות עבודה (ברוטו), לעומת 10-12 שנים בנורמה העולמית4. בתל אביב המספר מזנק ל-22 שנים – פער של 80% מהממוצע במדינות OECD.
מכפיל שכירות: היחס בין מחיר דירה לשכר דירה שנתי עומד על 40-45 בישראל, בעוד הנורמה העולמית היא 18-224. המשמעות: תשואת שכירות נטו של 2%-2.5% בלבד, מול ריבית משכנתא של 4.5%-6% – תשואה שלילית ריאלית.
היצע וביקוש: למרות מלאי שיא של 80,000 דירות לא מכורות ו-200,000 דירות בבנייה, קצב המכירות האיטי (21-24 חודשי אספקה) לא מצליח לבלום את העלייה במחירים. הסיבות המרכזיות:
- ציפיות אינפלציוניות: רכישות מוקדמות מחשש לעליית ריבית3
- השקעות כאפיק מגן: 37% מהרכישות על ידי משקיעים4
- פיצול משקי בית: גידול של 2.5% בשנה במספר המשפחות4

ניתוח הקיימות:

פרמטר	ישראל 2025	נורמה גלובלית	פער
מחיר/הכנסה שנתית	15.5	3-4	פי 4
מכפיל שכירות	40-45	18-22	פי 2
תשואת שכירות נטו	2%-2.5%	4%-6%	חצי
חודשי מלאי דירות	21-24	6-8	פי 3

הטבלה חושפת פערים מבניים שאינם בתי-קיימא:

תשואה שלילית: המשך רכישות במימון משכנתא בריבית 4.5% בעוד התשואה משכירות היא 2.5% – יצר הפסד שנתי ריאלי של 2%4.
ספקולציה מובנית: 63% מהרוכשים מציינים "ציפייה לעליית ערך" כגורם מרכזי, לעומת 22% ב-OECD4.
רגולציה מעוותת: מס הרכישה ההיסטרי (8%-10%) דווקא מעודד רכישות חד-פעמיות גדולות במקום השקעות ארוכות טווח4.

תחזית וסיכונים:

המודל הפונדמנטלי צופה תיקון מחירים של 30%-40% בטווח הבינוני, אך גורמים חיצוניים עשויים לעכבו:

מדיניות ריבית: הורדת ריבית הפריים מתחת ל-3% תאריך את הבועה
סובסידיות ממשלתיות: תוכניות "מחיר למשתכן" מזרימות 4 מיליארד ש"ח/שנה לשוק
גיאופוליטיקה: ביקוש מוגבר לדירות ממוגנות באזורי עימות

לסיכום, בעוד הגורמים הטקטיים (ריבית נמוכה, סובסידיות) עשויים להאריך את מגמת העלייה בטווח הקצר, הפער הבועתי מהשווי הפונדמנטלי (פי 2.1 במחירים ופי 2 במכפיל השכירות) מצביע על תיקון מחירים בלתי-נמנע.משקיעים פרטיים נדרשים להיערך לריביות ריאליות חיוביות ולשינוי פרדיגמה בשוק – מנדל"ן כנכס ספקולטיבי לנדל"ן מבוסס תזרים.

"המחקר מזהיר מפני האפשרות שהשוק נכנס למצב של בועה. זאת, מאחר שהפער בין מחירי הדירות בפועל לרמתם לפי משתני היסוד הגיע ב־2010 לכ־8%–16%."

"לפי הערכות המחברים, כדי לחזור לרמת שיווי משקל, נדרשת עלייה של שכר הדירה בכ־4%–20% – או לחלופין, ירידה במחירי הדירות בשיעור זהה.

📝 הערות חשובות על אופן החישוב וההנחות:

1. עקרון החישוב:
המחשבון מבוסס על היוון שכר הדירה החודשי לצורך גזירת השווי הפונדמנטלי של דירת מגורים.
שיטה זו מייצגת את הערך הכלכלי של השימוש בנכס, בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם למגורים, תוך השוואה לעלות האלטרנטיבית של שכירות.
החישוב מתבסס על גישת השקעה נטו, אך רלוונטי גם לדירה למגורים דרך עיקרון עלות ההזדמנות.

2. הנחות מקרו-כלכליות בעת חישוב השווי:
נכון למועד זה:
ריבית הפריים במשק עומדת על 6%
הריבית החזויה הכוללת (IRR אפקטיבי) שנוטל משכנתא צפוי לשלם נעה סביב 5.6%–5.7%
פער שלילי בין תשואת הנכס לבין עלות המימון (ריבית המשכנתא) מהווה אינדיקציה לכך שמחיר השוק עשוי להיות בלתי סביר מבחינה כלכלית ואף מסוכן לירידת ערך.

3. הערך הפונדמנטלי – נקודת עוגן כלכלית, לא הצדקה למחיר שוק:
מחקרים מתחום הכלכלה ההתנהגותית מצביעים על כך שתחושת הבעלות על נכס עשויה להוביל לפרמיית שימוש סובייקטיבית – כלומר, נכונות לשלם יותר מערך השימוש הכלכלי – בהיקף של עד 10%–20% מהשווי הפונדמנטלי. עם זאת, מדובר בהטיה פסיכולוגית מוכרת, שלא מצדיקה סטיות בין מחיר השוק לבין הערך הכלכלי האובייקטיבי של הנכס, ובוודאי לא מציאות של הכפלת שווי כלכלי – תופעה המאפיינת בועות נדל״ן.

🧾 1. תמצית משפטית (Legal Disclaimer)

המחשבון בהרצה ובדיקה - לקראת גרסת בטא

⚖️ הבהרה משפטית: המחשבון משמש ככלי חישוב כלכלי להערכת שווי פונדמנטלי על בסיס שכירות בלבד, ואינו מהווה תחליף לשמאות מוסמכת, חוות דעת מקצועית או ייעוץ השקעות.
אין לראות בתוצאה משום הצעה, התחייבות או המלצה לרכישה, מכירה או קבלת החלטות פיננסיות. השימוש במחשבון נעשה באחריות המשתמש בלבד. התוצאה משקפת חישוב עקרוני בלבד ואינה מביאה בחשבון נתוני מימון, מצב משפטי, תכנוני וגורמים אחרים.

ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של נכס, כפי שהוא נגזר מהתועלת העתידית הצפויה ומהיכולת של השוק לממש את התועלת הזו, גם בתנאי סיכון.

✅ היא כוללת את שני המימדים הקריטיים:

התועלת הכלכלית הצפויה – כלומר ההכנסות/התשואה שהנכס צפוי להניב.
יכולת השוק לממש – כלומר האם הציבור/משקיעים מסוגלים לעמוד בתשלומים ולרכוש במחיר הזה, גם כשהתנאים הפיננסיים פחות אידיאליים.

🔎 זו הגדרה מקצועית ברמה גבוהה שמתאימה למסמכים רשמיים, דוחות שמאיים, חומרי הדרכה, ואפילו חקיקה.

04Jul

Land is not private "property" – it is existential infrastructure

Land is a vital public resource – a critical analysis of the loss of state control and the transformation of land into a speculative tool, which is causing the real estate bubble to deepen and harm the public. Land – a public resource or a speculative tool? In-depth analysis of land management in Israel The affordable housing programs intended to make apartments accessible have become a speculative tool in the hands of buyers and developers – an analysis of the data and the implications for the real estate bubble in Israel. Analysis: Affordable housing programs in Israel – how they accelerated the real estate bubble instead of stopping it

04Jul

How are fundamental factors and fundamental value calculated?

How to calculate fundamental factors and fundamental value? Fundamental factors and fundamental value with a calculator

"Fundamentals" – In the classical economic sense, these are variables that reflect the real forces that determine the value of an asset in the long term, such as:

Household disposable income (affordability).
The actual rent paid (yield/return).
Demographic supply and demand (e.g. population growth, construction rate).
Risk-free interest rate and financing terms.

03Jul

📝 ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – כיצד הפכו לכלי ספקולטיבי

An in-depth analysis of the affordable housing programs in Israel – price per tenant, target price and discounted apartments – revealing how they became a speculative tool that fueled the real estate bubble instead of providing a real solution for affordable housing. Affordable Housing Programs in Israel: A Revealing Analysis – How They Became a Speculative Tool and Fueled the Real Estate Bubble

02Jul

IMF and BIS diagnostic methods: Why is no one asking the right questions?

Are economic bodies in Israel ignoring the IMF and BIS diagnostic tools for real estate bubbles? A critical blog on the regulatory blunder, the dangers to banks and the public, and the urgent need for a change in approach. Has Israel ignored global standards for identifying real estate bubbles? An in-depth study of the IMF and BIS methods for monitoring risks in the real estate and banking sectors, and their disturbing absence from the local discourse. Includes recommendations for immediate implementation.

Blog

דרישת מקדמה ממס רכוש: אחריות השמאי והיבטים שמאיים חיוניים

רקע: מהי מקדמה ולמה היא נועדה?

צמצום והקטנת הנזק - לא רק לנתבע אלא גם לניזוק עצמו - זו חובה שמאית מקצועית ובאחריותו!

תפקיד השמאי – הרבה מעבר להערכת נזק

אחריות חוזית, מקצועית ומשפטית

מגבלת השעבוד – מה עושים כשיש משכנתא?

❗ גבייה כפולה של השתתפות עצמית: איך לא יתפסו אתכם פעמיים על אותו נזק

📞 שיחת טלפון שהדליקה נורה אדומה

🧾 עיקרון יסוד: השתתפות עצמית נגבית לפי אירוע, לא לפי נזק

⚖️ מה אומרת הפסיקה בישראל?

עקרונות נוספים שנקבעו בפסיקה:

💡 למה זה קורה?

🔎 איך תדעו אם גבו מכם פעמיים?

🧠 הסיבה הקרובה – המבחן שמאחד את הנזקים לאירוע ביטוחי אחד

במקרה של נזק מים:

✅ מה עושים אם גבו מכם פעמיים?

🛡️ לסיכום: אל תשלמו את מה שאתם לא חייבים

📣 יש לכם סיפור דומה? שתפו אותנו בתגובות, ונפעל לחשיפה ציבורית של התופעה.

הפרי המורעל שצמח בשוק הישראלי

האילוזיה הגדולה: "עסקאות קומבינציה"

המתכון לניפוח:

הדוגמא המובאת: מדריך לתעתועים

הקבלנים: אמני הדימוי

מבצעי הקבלנים - תעתועי השיווק השיטתיים:

הפרדיגמה המעוותת:

הקורבנות: המשקיעים הקטנים

החטיפה השקטה:

המחיר האמיתי:

הכשל הרגולטורי: היכן הייתה הרשות?

השינה הגדולה:

העמדה החדשה: יותר מדי מעט, יותר מדי מאוחר:

הפתרון הלא קיים: הטיית התמריצים

הבעיה המבנית:

היום שאחרי:

הלקח האמיתי: השוק הישראלי כשדה מוקשים

המסקנה הקשה:

ההמלצה היחידה:

סיכום: הפרי ממשיך לצמוח

OK, There's A Bubble: When the Token Falls – Then and Now in Israel

הפתיחה: מהפכה בחדר הישיבות

מהו המינוף הזה ומדוע כולם השתגעו עליו?

לידת התופעות החדשות

מבצעי המימון: כשהבנקים הפכו לשותפים

מבצעי הקבלנים: כשהבנייה נהייתה מוצר צרכני

מלווי המשקיעים: המומחים החדשים

מכונת הכסף: כיצד זה עבד

המינוף השלילי: כשהחלום הופך לסיוט

הסימנים שמשהו השתבש

הלקח: מה קרה בעצם?

מה עכשיו?

מהם גורמי היסוד של שוק הנדל"ן?

שיטת המחקר – איך יודעים אם יש בועה?

ומה מצא המחקר בפועל?

ומה קרה מאז?

סיכום: האזהרה שנכתבה בעט דיפלומטי

1. גורמי יסוד – מופיעים במפורש ובפירוט

✅ 2. המושג “ערך פונדמנטלי” מופיע במפורש

האם העלייה המתמשכת במחירי הדירות היא בת קיימא? האם זה תיישב עם גורמי הייסוד? הערך הפונדמנטלי?

גורמי היסוד מול המציאות:

ניתוח הקיימות:

תחזית וסיכונים:

📝 הערות חשובות על אופן החישוב וההנחות:

🧾 1. תמצית משפטית (Legal Disclaimer)