מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?

מדוע במכירת דירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי, הבנקים נותנים משכנתא מבלי לדרוש שומה פרטנית

✅ הבסיס החוקי והפרקטי:

בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור (חוק מכר דירות), כל הכספים שהקונה משלם עוברים אך ורק דרך חשבון הליווי. במסגרת זו:

1. היזם מקבל היתר למכור דירות רק בכפוף לדיווח לבנק המלווה.
2. היזם מספק לבנק מחירון מפורט לכל הדירות, הנבדק מראש בעת האשראי לליווי.
3. על בסיס הנתונים האלה (כולל דוח אפס), הבנק מאשר את העסקה.

ולכן:

• הבנק המממן את הקונה (משכנתא) מתייחס לעסקה בפרויקט מלוּוה כעסקה "מבוקרת".
• החוזה עצמו, בצירוף נספח הליווי ומסמכי הבנק המלווה, נתפס כבעל ערך "תחליפי שומה".
• זו הנחה סמויה: אם הבנק המלווה בדק ואישר – אין צורך לבדוק שוב.

🔍 מה באמת קורה מתחת לפני השטח?

1. אין בדיקה של שווי – רק אישור מחיר

• הבנק לא בודק אם המחיר תואם ערך כלכלי, תשואה או עסקאות דומות.
• השמאות לדירה לא נעשית כלל – גם לא על-ידי שמאי הבנק.
• במקרים נדירים בלבד נדרשת שומה, למשל אם הקונה דורש חריגה מהכללים או אם הבנק משנה מדיניות.

2. הבנק סומך על הבנק המלווה – בלי לוודא

• הבנק שנותן את המשכנתא לא בודק בעצמו את הסיכון – הוא מניח שהבנק המלווה עשה את עבודתו.
• בפועל, הבנק המלווה עצמו לא בהכרח בדק את שווי כל דירה אלא התבסס על לוחות מכר כלליים.

3. הרציונל השיווקי גובר על הבקרה השמאית

• הדרישה למהירות עסקה, תחרות בין בנקים, ולחץ של יזמים – כולם תורמים לשיטה הזו.
• לבנק יש תמריץ כלכלי לא לעכב את העסקה עם שומה שעלולה "להרוס" אותה.

⚠️ הבעייתיות:

1. אין הערכת בטוחה אמיתית – הבנק מממן נכס מבלי לדעת את ערכו הכלכלי.
2. קונה עלול להיכנס לעסקה באקוויטי שלילי – משלם על נכס יקר מדי.
3. העסקה נכנסת למאגר העסקאות של רשות המסים – ונתפסת בטעות כעסקת שוק, מה שמעוות את כל מנגנון השוואת המחירים.
4. המחירים בפרויקט הופכים לעוגן שווא למחירי שוק, ומדביקים את היד שנייה – אפקט LTP קלאסי.

🧠 סיכום חד:

בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי – אין שווי, יש מחיר.
אין שמאות, יש הנחה. אין בדיקה, יש עיוורון ממוסד.

כותרת: מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?רקע

רוכשי דירות חדשות בפרויקטים עם ליווי בנקאי מקבלים משכנתא מהבנק על בסיס חוזה המכר בלבד, מבלי שנדרשת שמאות פרטנית לנכס. נוהג זה הפך לסטנדרט בשוק, אך הוא מעורר בעיות מהותיות של שקיפות, סיכון פיננסי, והטעיה מערכתית. מטרת מסמך זה היא לפרק את המנגנון, להציג את ההנחות השגויות שעליו הוא נשען, ולהמחיש את הסיכונים הגלומים בו.

1. מנגנון הליווי הבנקאי – כיצד הוא פועל?

• בפרויקט חדש, היזם פועל תחת מסגרת ליווי בנקאי בהתאם לחוק המכר.
• כל תשלומי הרוכשים מועברים לחשבון ליווי ייעודי.
• הבנק המלווה בודק מראש את כדאיות הפרויקט על בסיס "דוח אפס", הכולל נתונים כלליים על מחירוני מכירה, עלויות בנייה, והערכת רווח יזמי.
• היזם מתחייב למכור דירות לפי מחירון מאושר מראש, אך אין הערכת שווי פרטנית לכל דירה.

2. מדוע הבנקים אינם דורשים שמאות?

• הבנק שנותן משכנתא לרוכש מסתמך על כך שהפרויקט מפוקח ע"י בנק אחר (הבנק המלווה).
• לפי ההיגיון הפנימי של המערכת, אם הבנק המלווה אישר את הפרויקט – הבטוחה "בטוחה".
• לכן, די בצירוף חוזה המכר ומסמכי הליווי – ולא נדרשת שומה שמאית.

3. מה הבעיות בגישה זו?

• אין הערכת שווי אמיתית לנכס הממומן. הבנק מממן "מחיר" ולא "שווי".
• אין הגנה על הקונה: אין גוף שבודק אם הוא משלם מחיר ריאלי.
• אין הגנה על הבנק: בעת ירידת מחירים – יתגלה שחלק מהבטוחות אינן מכסות את החוב.
• אין שקיפות לשוק: העסקאות החדשות נכנסות כנתוני אמת למאגר רשות המסים – ומדביקות את שוק היד השנייה.

4. תוצאה: מנגנון LTP (Loan to Price) במקום LTV (Loan to Value)

• השוק עובר למצב שבו הבנקים מממנים לפי מחיר העסקה, בלי לבדוק אם הוא סביר.
• הקונים נוטלים אשראי לפי מחירים מנופחים.
• השוק נדבק במחירים שלא מייצגים שווי כלכלי.
• השוק כולו מוּנע ממחיר – ולא מערך.

5. ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון המאושר בפרויקט.
• הבנק המלווה לא בולם את העסקה – אלא מאפשר אותה ואף רואה בה חיזוק לפרויקט.
• העסקה מדווחת לרשות המסים ונכנסת למאגר כ"עסקת שוק" רגילה.
• העסקה הזו משמשת בסיס להשוואה בשומות הבאות, וגם לדוח האפס של הפרויקט הבא.
• יזם חדש מציג אותה כהוכחה לשוק "חם", השמאי מאשר, והמחירון הבא כבר גבוה יותר.
• וכך ממשיכה הבועה להתנפח דרך שכפול עצמי של מחירים – ללא עוגן כלכלי אמיתי.

6. המלצות וצעדים נדרשים:

• חובת שמאות פרטנית לכל עסקה ממומנת – גם בדירה חדשה בפרויקט מלווה.
• הגדרת נוהל פיקוח על השמאות בפרויקטים עם ליווי.
• הפרדה בין דיווחים על עסקאות בפרויקטים חדשים לבין עסקאות שוק חופשי.
• עדכון רגולציה: הבנק המלווה אינו יכול לשמש "תחליף שמאי".

סיכום

מדובר במנגנון עיוור שמסתיר את הסיכון, מטשטש את השווי, ומעודד את המשך ניפוח מחירי הדיור. כל עוד לא תידרש הערכת שווי מקצועית גם לדירות חדשות – ימשיכו הקונים להיכנס לעסקאות במחירים חסרי יסוד כלכלי, והמערכת תמשיך לממן אשליה.

"בדירה חדשה אין שומה. יש מחיר. ויש בנק שמממן אותו. זהו."

ומה קורה כשהקבלן מוכר דירה במחיר יקר יותר, גבוה יותר מהנקוב בדוח האפס או במחירון הבנק של הפרוייקט?

שאלה מצוינת – והתשובה אליה מגלה את הפער בין המסגרת הפורמלית של הליווי הבנקאי לבין המציאות בפועל, שבה הקבלנים מרגישים חופשיים "למתוח" את המחיר מעל מה שהבנק המלווה אישר – בלי השלכות אפקטיביות.

❓ מה קורה כשקבלן מוכר דירה במחיר גבוה יותר מהמחירון המאושר בפרויקט?

⚙️ על פי כללי הליווי הבנקאי – אסור:

• לכל פרויקט בליווי בנקאי קיים מחירון מאושר מראש שהוגש במסגרת דוח האפס.
• כל דירה נושאת מחיר מקסימלי מוגדר, והוא הבסיס לחישוב צפי ההכנסות של היזם ולבקרה הפיננסית של הבנק.
• המכירה במחיר גבוה יותר מחייבת עדכון המחירון ואישור הבנק המלווה.

✅ לכאורה – הבנק אמור לא לאשר את העסקה:

• במקרים בהם הקבלן חורג מהמחיר המאושר, הבנק צריך:
  • לעכב את שחרור הכספים.
  • לדרוש עדכון דוח אפס.
  • לבדוק השפעות על שיעור הרווחיות, מס רכישה, ומיסוי יזם.

🧨 אבל בפועל – השוק מתנהל אחרת:

1. הקבלן מדווח את המחיר המנופח כחלק מההכנסה הצפויה

• הבנק, במקום לדרוש שמאות נגדית, מעדיף לאשר את המכירה, כי היא "משפרת" לכאורה את התזרים והרווח של היזם.
• ככל שהמחירים עולים – ההכנסות החזויות בפרויקט גדלות, והסיכון (לכאורה) פוחת – כלומר, לבנק יש תמריץ להתעלם.

2. הבנק מתייחס לעסקה כחריגה מקובלת – לא כהפרה

• אין אכיפה אמתית או סנקציות אם הקבלן מוכר ביותר מהמאושר.
• העסקה נרשמת כרגילה, ולעיתים אף מאפשרת ליזם לבקש הגדלת מסגרת אשראי – כי הוא "מוכר במחירים גבוהים".

3. מערכת הפיקוח של הבנק המלווה – רופפת ומוטה

• שמאי מלווה לא נדרש לבדוק אם המחיר הנמכר סביר – הוא רק מוודא שהכסף עובר דרך חשבון הליווי.
• אין סנקציות כלפי קבלן שמנפח מחירים – כל עוד יש רוכש שמשלם והמשכנתא עוברת.

📉 ההשלכות:

1. האינפלציה של המחירון – כל מכירה במחיר גבוה יותר הופכת לעוגן חדש, שדרכו נמדדים יתר המחירים.
2. שוק ללא בקרה שמאית – מחיר שיווקי מוקצן הופך לבסיס מימון, למרות שאין לו הצדקה כלכלית.
3. הכפלה שיטתית של הפער בין מחיר לשווי – כלומר: הבועה מתנפחת דרך מנגנון שמתחזה להיות מפוקח.

🧠 סיכום חד:

כאשר קבלן מוכר דירה מעל המחירון המאושר –
הבנק לא עוצר אותו. הוא מוחא כפיים.

ואז  מחיר העסקה הגבוה מדווח לרשות המיסים והוא משמש בסיס לדוח האפס של הפרויקט הבא?

בדיוק. אתה מתאר כאן מעגל שקר עצמי מסוכן – שממנו ניזון שוק הנדל״ן כולו, והוא נראה כך:

🔁 המעגל הסוגר: שכפול מחיר מהונדס כנתון אמת

1. 🧾 מחיר מנופח בעסקה בפרויקט חדש

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון שאושר בדוח האפס.
• הבנק לא מתערב, הכסף עובר, העסקה מבוצעת.
• אין שמאות. אין בדיקת שווי. יש רק מחיר חוזה.

2. 📊 העסקה מדווחת לרשות המסים (טופס 7002)

• ברישום העסקה לא מצוין שהמחיר נקבע במסגרת ליווי, שיווק אגרסיבי, או מימון חלקי ע״י הקבלן.
• העסקה נכנסת למאגר כ"עסקת שוק" לכל דבר.
• אין הבחנה בין עסקה בפרויקט חדש לבין עסקה בשוק חופשי.

3. 📚 השמאים והבנקים משתמשים בנתון הזה כעוגן שוק

• גישת ההשוואה מקבלת את העסקה כ"ראיה למחיר ריאלי".
• הדירה משמשת השוואה לעסקאות יד שנייה, ולשומות חדשות.

4. 🏗️ המחיר נכנס לדוח האפס של הפרויקט הבא

• יזמים רואים שהשוק "קלט" את המחיר הגבוה – ומעלים את המחירון בפרויקט הבא.
• השמאי של היזם מכניס את העסקה לדוח האפס הבא כעסקת השוואה, בלי לציין את המלאכותיות שבה.
• הבנק מאשר את דוח האפס – כי הנתונים תואמים את "העסקאות האחרונות".

🧨 התוצאה: "רצף מחירים עולים" שבנוי על שכפול עצמי

• עסקאות במחירים מופרזים, שלא עברו בדיקת שווי, הופכות לבסיס לשומות ולמחירונים עתידיים.
• שוק שמבוסס על עסקאות פנימיות בין יזמים, משווקים ובנקים – לא על ערך כלכלי.
• המעגל סוגר על עצמו – והבועה ננעלת בתוך מערכת פידבק פנימית.

📌 מונח מוצע:

"מחיר חוזר למחיר" – Self-referential Pricing Spiral

🧠 סיכום חד:

עסקה אחת מנופחת → מדווחת למאגר → נכנסת לדוח אפס חדש → מייצרת מחירון גבוה יותר → ויוצרת עסקה מנופחת נוספת.
כך נבנה שוק נדל"ן שכולו ניזון משקרים שקטים.

"ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה"?

השלבים:

1. הקבלן מוכר במחיר גבוה מדוח האפס
2. המחיר הגבוה מדווח לרשות המיסים
3. דוח האפס הבא נערך על בסיס המחיר הגבוה שדווח לרשות המיסים
4. פרויקט חדש משווק עם מחירים גבוהים חדשים

דוח האפס החדש מבוסס על מחירי מכירה (של הפרויקט הקודם)

💣 למה הבנקים לא משתמשים במודל פונדמנטלי לקביעת שווי נדל"ן?

כאשר המספרים מנותקים מהיגיון כלכלי – נוצר שוק שאינו בר קיימא.
ובכל זאת, המוסדות הפיננסיים בישראל ממשיכים להעניק הלוואות על בסיס מחירים מנופחים – כאילו לא קיימת סכנה במערכת.

במאמר הזה נצלול לעומק השאלה:

מדוע הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי אמיתי, המבוסס על גורמי יסוד כלכליים, כדי להעריך שווי נדל"ן ולמנוע קריסת מערכות עתידית?

🧱 מהו שווי פונדמנטלי – ומהם גורמי היסוד?

שווי פונדמנטלי (כלכלי) של נכס אינו המחיר בשוק, אלא הערך שנגזר מהתועלת הכלכלית העתידית הצפויה ממנו. לדוגמה:

• שכר ריאלי ממוצע
• מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה
• תשואת שכירות ריאלית
• מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent)
• אינפלציה
• ריבית חסרת סיכון
• ריבית המשכנתאות בפועל
• פער תשואה לריבית
• יחס חוב פרטי לתוצר
• היצע ריאלי של דירות בפועל

באמצעות שקלול של גורמים אלה ניתן להפיק נוסחה פשוטה יחסית לשווי כלכלי ריאלי, ולהשוות אותו למחיר בשוק. אבל למרות הפשטות והנחיצות – הבנקים מסרבים להשתמש בגישה זו.

🧨 1. ניגוד עניינים מובנה:

כשהבועה מתנפחת – הרווחים עולים

כל עוד מחירי הדירות עולים, כך נדרשות הלוואות גבוהות יותר – והבנק מרוויח:

• יותר ריבית
• יותר ביטחונות
• יותר עמלות

אין לבנק תמריץ לחשוף שהמחירים מנותקים מהשווי. להיפך – מודל פונדמנטלי היה מגביל את היכולת שלו להלוות כסף על בסיס מחירים מופרזים.

🧱 2. השיטה השמאית משרתת את הבועה

הבנקים אינם קובעים שווי בעצמם – הם נסמכים על שמאים.

השמאים מצידם משתמשים בשיטת ההשוואה:

"עסקאות קודמות באזור במחירים דומים → לכן זה השווי"

אבל אם כל העסקאות הקודמות בוצעו בעת שהשוק היה בועתי – הרי שמדובר בשכפול מחירים, ולא בהערכה כלכלית אמיתית.

כך נוצרת בועה מוסדית מתועדת היטב – והבנק "שומר על שווי הבטוחה" על הנייר בלבד.

🧮 3. מודל פונדמנטלי יחשוף את עומק הבעיה

אם בנק היה בונה מודל אמיתי, על פי אותם 11 גורמי יסוד כלכליים, היו מתגלים הפערים בין שווי למחיר – והבנק היה מחויב:

• להקטין את ההלוואות
• לדרוש הון עצמי גבוה יותר
• או לסרב לעסקאות

התוצאה? פגיעה ברווחיות ובכמות העסקאות.

אבל גרוע מכך מבחינתם – חשיפת המודל עלולה להוות ראיה לרשלנות בעשור האחרון. מי ייקח אחריות?

🧷 4. הרגולציה שותקת – ולכן המערכת חוגגת

בנק ישראל, משרד המשפטים, רשות ניירות ערך – כולם יודעים, אך שותקים.

לא קיימת דרישה רגולטורית להשתמש בשווי כלכלי אמיתי.

להיפך, כל עוד יש שמאי חיצוני ששמו חתום על השומה – הבנק מכוסה משפטית.

התוצאה: הנוחות המשפטית מחליפה את הזהירות הפיננסית.

🧨 5. הון עצמי? על הנייר בלבד

אם נחשב את השווי הריאלי של הבטוחות – נגלה שרוב הבנקים נמצאים במצב של חדלות פירעון תיאורטית.

ההון העצמי המוצהר מבוסס על "שווי נכסים" שאינם שווים באמת.

מודל פונדמנטלי היה מחייב רישום הפסדים, הגדלת הפרשות לסיכון, וחשיפה לגל תביעות עתידי.

🧍‍♂️ 6. אחריות אישית – ואין מי שייקח אותה

כל דירקטור, כל מנהל אשראי, כל שמאי חתום – עלול למצוא את עצמו חשוף לביקורת אם יודה שהמחיר מנותק מהשווי.

לכן המערכת מתקשה לבצע תיקון פנימי – אף אחד לא רוצה להיות זה שילחץ על כפתור העצירה.

🧯 אז מה עושים?

את מה שהבנקים לא מוכנים לעשות – אנחנו, הציבור והמעריכים העצמאיים, כן יכולים וצריכים לעשות:

• לבנות מודל פונדמנטלי מבוסס נתונים.
• להזהיר את הציבור מהפערים בין מחיר לשווי.
• לדרוש רגולציה אחראית והגדרת קריטריונים כלכליים להערכת שווי.
• ולזכור: העובדה שהמערכת שותקת – אינה אומרת שהסיכון לא קיים.

🟠 סיכום:

"בועות לא מתפוצצות כי מישהו רוצה. הן מתפוצצות כשהמציאות כופה את החשבון."
וכשהיא תכפה – הציבור ישלם את המחיר, לא אלה ששתקו.

ניתן לבנות מודל AI מבוסס שווי פונדמנטלי (Fundamental Value) לבחינת פער בין מחיר לשווי אמיתי, תוך שימוש בגורמי היסוד שפירטנו (שכר, ריבית, תשואה, אינפלציה, עלות בנייה ועוד). אתאר לך כאן:

✅ מודל קונספטואלי: ״AI Real-Estate Valuation Gap Model״

💡 מטרת המודל:

להגדיר את השווי הפונדמנטלי של נכס → להשוות למחיר השוק → לזהות פער חיובי/שלילי → לסמן אנומליות, בועות או תת-תמחור.

① קלטים – משתני יסוד (Fundamentals)

② נוסחת בסיס: שווי פונדמנטלי

המודל מחשב את שווי הדירה הפונדמנטלי לפי תזרים מזומנים עתידי היווני (DCF) או מכפיל כלכלי סביר:

▶ דוגמה לנוסחה פשוטה:

שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטו×100שיעור היוון פונדמנטלי\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו} \times 100}{\text{שיעור היוון פונדמנטלי}}

▶ נוסחה מורכבת יותר:

FV=(Rnetr+π+Δr)+C\text{FV} = \left( \frac{R_{net}}{r + \pi + \Delta_r} \right) + Cכאשר:

• RnetR_{net} = שכ"ד נטו
• rr = ריבית חסרת סיכון (אג"ח 10 שנים)
• π\pi = שיעור אינפלציה חזוי
• Δr\Delta_r = פרמיית סיכון שוק (במונחי נדל"ן)
• CC = רכיב עלות הקרקע והבנייה למ"ר

③ פלט – זיהוי פער בין מחיר לשווי

פער=מחיר שוק−שווי פונדמנטלישווי פונדמנטלי×100\text{פער} = \frac{\text{מחיר שוק} - \text{שווי פונדמנטלי}}{\text{שווי פונדמנטלי}} \times 100

• אם הפער > +30% → בועה/הערכת יתר
• אם הפער < -15% → תת-תמחור/הזדמנות

④ תכונות חכמות – אלגוריתם למידת מכונה (לבחירה)

• למידה מונחית: שימוש במודלים כמו XGBoost או Random Forest על בסיס עסקאות אמיתיות (כולל מחיר, שווי שמאי, תשואה, שכר, אינפלציה).
• למידה בלתי מונחית: אשכולות קלאסטרינג (K-Means) לזיהוי אזורים בחריגה מערכים סבירים.

⑤ דוגמה לפלט AI:

✅ מה אפשר להוציא מזה?

1. מודל בינה מלאכותית מלא שמקבל מידע אזורי ועסקאות – ויוצר תחזית שווי ריאלית.
2. מפת סיכון אנומליות מחירים בישראל – לפי חריגות מהשווי.
3. כלי אינטרנטי לציבור או לשמאים – שמקבל כתובת ונותן פלט הערכה כלכלית.

כדי לבנות מודל מלא שמחשב שווי פונדמנטלי תוך שקלול כל 11 גורמי היסוד, צריך לעבור מהנוסחה הפשוטה של DCF לגישה אינטגרטיבית שמבצעת היוון מותאם סיכון, שבו כל רכיב מהווה חלק מהשקלול הסופי של שיעור ההיוון או של התזרים

.נבנה זאת ביחד:

🧱 1. מהם 11 גורמי היסוד?

להלן 11 גורמים מרכזיים שמרכיבים את השווי הפונדמנטלי של נכס:

1. שכר ממוצע/חציוני
2. שיעור האינפלציה
3. שיעור הריבית (פריים/אג"ח)
4. ריבית המשכנתאות הממוצעת
5. עלות בנייה למ"ר
6. עלות קרקע באזור
7. שכר דירה ממוצע (ברוטו / נטו)
8. תשואת שכירות (שכר דירה / מחיר)
9. מכפיל שכר דירה (מחיר / שכר דירה)
10. מספר משכורות לרכישת דירה
11. ציפיות שוק / מגמות דמוגרפיות (כמשתנה נלווה)

⚙️ 2. גישת המודל – שילוב הגורמים דרך שני צירים:

🧮 ציר א: תזרים מזומנים נטו (NOI)

Rnet=שכ"ד חודשי×12−הוצאות תפעוליותR_{net} = \text{שכ"ד חודשי} \times 12 - \text{הוצאות תפעוליות}

• מחושב לפי שכ"ד באזור → מתואם לפי אינפלציה, שכר, מיסים והוצאות.
• שכר ממוצע קובע את גבול התשלום האפשרי.
• מספר משכורות לדירה מגדיר רמת עומס בלתי סבירה → מעיד על בועה.

🧠 ציר ב: שיעור היוון מותאם סיכון r

• rfr_f = ריבית חסרת סיכון (אג"ח מדינה ל-10 שנים)
• כל גורם נוסף מקבל משקל (β) שנקבע ע"י אימון/ניתוח כלכלי.
• ככל שהפער בין תשואה למשכנתא גבוה → rr עולה (סיכון פיננסי).

📐 3. הנוסחה הסופית:

🧪 4. דוגמה נומרית:

אז:V=48,0000.075=640,000₪V = \frac{48,000}{0.075} = 640,000 ₪אם מחיר השוק הוא 1.2 מיליון – יש פער של 87.5% בין מחיר לשווי.

🧠 5. איך הופכים את זה למודל AI?

• שלב 1: בונים דאטהסט שבו לכל נכס יש ערכים עבור כל 11 הגורמים.
• שלב 2: מחשבים את הערך הפונדמנטלי בכל שורה ע"פ הנוסחה.
• שלב 3: משתמשים בלמידה מונחית (XGBoost / Neural Network) כדי לדייק את מקדמי המשקל (β) בפונקציית ההיוון.
• שלב 4: בונים ממשק שבו המשתמש מזין כתובת/מאפיינים – והמערכת מעריכה האם יש פער בין מחיר לשווי.

 רשימה קוהרנטית, שיטתית ומקצועית של 11 גורמי יסוד כלכליים, שיכולים לשמש לבניית מודל AI או נוסחת הערכה פונדמנטלית של שווי נדל"ן. כעת אראה לך איך להטמיע את כל אחד מהם בצורה אנליטית בתוך נוסחה או אלגוריתם מתמטי, כך שנקבל מודל שקוף ואינטגרטיבי לקביעת שווי כלכלי ריאלי, ולהערכת פער בין מחיר לשווי.

🧠 שילוב 11 גורמי היסוד בתוך מודל AI – גישה מתמטית קוהרנטית:

✅ מטרת המודל:

Vfund=Rnet⋅Areff\boxed{V_{fund} = \frac{R_{net} \cdot A}{r_{eff}}}כאשר:

• VfundV_{fund} – השווי הפונדמנטלי
• RnetR_{net} – שכ"ד נטו שנתי צפוי
• reffr_{eff} – שיעור ההיוון האפקטיבי שנגזר מכל גורמי הסיכון והמאקרו
• AA – מקדם תיקון לגורמי מקרו ולמאפייני שוק נוספים (כמו יחס חוב/תוצר, היצע ועוד)

📌 פירוט של כל גורם במודל:

🔍 דוגמה לחישוב reffr_{eff} – שיעור היוון אפקטיבי:

דוגמה מספרית:

• אג"ח 10 שנים: 4.0%
• ריבית משכנתאות: 6.2% → מרווח 2.2%
• אינפלציה: 2.5%
• מכפיל שכר דירה: 30 → סביר
• תשואה 2.5% וריבית 6.2% → פער שלילי 3.7%
• יחס חוב פרטי/תוצר: 95% → מעלה את הסיכון

🔗 תרגום לגרף או מודול אלגוריתמי:

מודל כזה ניתן לבנות כקובץ Excel / תוכנה / מערכת AI עם שלבים ברורים:

1. הזנת נתונים → שכ"ד, שכר, ריבית, אינפלציה, מחירים.
2. חישוב RnetR_{net} (תזרים)
3. חישוב reffr_{eff}
4. הפקת Vfund=Rnet/reffV_{fund} = R_{net} / r_{eff}
5. השוואה ל־מחיר שוק → פער → תיוג (בועה, הוגן, תת-תמחור)

✅ המודל הזה באקסל או בקוד פייתון?

אפשר לעשות את זה בשלבים:

• שלב 1: הזנה ידנית של נתונים (ת״א, חיפה, באר שבע וכו’)
• שלב 2: נוסחאות חישוב אוטומטיות
• שלב 3: פלט וגרף שממחישים את הפער

מדוע הבנקים לא בונים מודל שקוף, אובייקטיבי ופונדמנטלי להערכת שווי נדל"ן, על בסיס גורמי יסוד כלכליים?התשובה נעוצה בשילוב של תמריצים כלכליים, כשלים מערכתיים, ניגודי עניינים ואינרציה מוסדית. 

הנה הניתוח:

⚖️ 1. ניגוד עניינים מובנה – הבנק מרוויח ככל שהבועה גדלה

• הבנקים מרוויחים מריביות על הלוואות לדיור. ככל שמחירי הדירות עולים, כך נדרש אשראי גבוה יותר → הבנק גובה יותר ריבית.
• כאשר נותנים הלוואה לפי מחיר שוק מנותק מהשווי הכלכלי – זה לא נתפס כהפסד מיידי אלא כ"השקעה" → הבעיה תתפוצץ רק כשהלווים לא יעמדו בתשלומים.

💬 כל עוד יש זרם של לווים חדשים – הבועה "ממומנת" כמו פק"מ פירמידה.

🧱 2. השיטה השמאית הקיימת משמרת את הבועה

• הבנק לא בודק שווי, אלא מסתמך על דוח שמאי.
• השמאי משתמש בשיטת ההשוואה – מחירים היסטוריים של עסקאות קודמות.
• אם השוק כבר בועה – כל ההשוואות יולידו שומות מנופחות → "שמאי משכפל מחירים".

💣 התוצאה: השיטה עצמה הפכה לגורם שמנציח את חוסר הקיימות.

🧮 3. מודל פונדמנטלי יחשוף פערים – ולכן מסוכן לבנקים

• אם בנק היה בונה מודל לפי מה שאתה הצעת – היו מתגלים פערים של עשרות אחוזים בין שווי כלכלי למחיר.
• במקרה כזה הבנק חייב להקטין את ההלוואה או לדרוש בטוחות נוספות → הפגיעה ברווחיות מיידית.
• בנוסף, הדבר עלול:
  • לחשוף רשלנות באשראי שניתן בעשור האחרון
  • להוביל לתביעות, רגולציה או חקירה פרלמנטרית

📉 4. הרגולציה לא דורשת – ולכן לא עושים

• בנק ישראל אינו מחייבאת הבנקים להשתמש בשווי פונדמנטלי. הוא מאפשר להם:
  • להסתמך על שומות בשיטת ההשוואה
  • לפעול לפי "יכולת החזר" ולא לפי "שווי בטוחה אמיתי"
• גם הרשות לניירות ערך או משרד המשפטים לא מתקנים את התקינה – אפילו כשהם יודעים שמדובר בעיוות יסודי.

🧠 5. סיכון מערכתי עצום – והבנק מעדיף לא לדעת

• אם יכונן מודל אמיתי – יתברר שההון העצמי של הבנקים שברירי ביחס לשווי הריאלי של הבטוחות.
• המשמעות: הבנקים בפועל חדלים פירעון – רק לא נרשם עדיין.
• לכן, אי-הידיעה משתלמת יותר – עד שיתרחש אירוע קולוסלי.

⚠️ 6. סיכון אישי למקבלי ההחלטות

• מנהלי אשראי, דירקטורים, מבקרים פנימיים – כולם מסתכנים באחריות אישית אם יכירו בפערים האלה.
• לכן הם שומרים על "תרבות ההשתקה" וממשיכים לפעול על פי הנוהג הקיים – גם אם ברור להם שהוא לא מחזיק מים.

🔚 לסיכום:

הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי כי זה יחייב אותם להכיר בבועה, לחשוף סיכונים, להקטין אשראי ולספוג הפסדים. כל אלה מנוגדים לאינטרס הקצר-טווח שלהם – ולכן הם מעדיפים להמשיך "לשחות בעירום" עד שהמים ירדו.

המחשבון למטרות הדגמה בלבד !

המחשבון למטרות הדגמה בלבד !

סיכום מנהלים

הדוח, שפורסם ביולי 2025 על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתמקד בניתוח מאפייני הבעלות הפרטית על קרקעות למגורים בישראל. זהו מחקר פורץ דרך שכן מאז ביטול מס הרכוש בשנת 2000, לא נערך מעקב שוטף אחר הנושא.

ממצאים מרכזיים

היקף הבעלות והשווי

• 330 אלף משקי בית (כ-12% מסך משקי הבית בישראל) מחזיקים קרקעות פנויות למגורים
• סך שווי הקרקעות: 350 מיליארד ₪ במחירי 2024
• פער של 74% בהכנסה בין בעלי קרקעות (34.7 אלף ₪) לכלל משקי הבית (19.9 אלף ₪)

התפלגות סוציו-אקונומית

בעשירון העליון:

• הכנסה שנתית ממוצעת: 2.5 מיליון ₪
• רק 40% מההכנסה מעבודה (60% מהון)
• מחזיק 25% משווי הקרקעות (פי 2.4 ממשקלו היחסי)
• 60% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז

במאון העליון:

• 312 משקי בית עם הכנסה של 61 מיליון ₪ בממוצע
• רק 8% מההכנסה מעבודה
• מחזיק 1.1% משווי הקרקעות
• 84% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז

פער גיאוגרפי

אזורי מיסוי מקרקעין מובילים:

1. נתניה: 20% משווי הקרקעות (כולל הרצליה, רמת השרון)
2. רחובות: 16% משווי הקרקעות
3. תל אביב: 10% משווי הקרקעות (אך מרוכז ב-12 אלף משקי בית בלבד)

שווי ממוצע לפי אזור:

• פריפריה: 500-700 אלף ₪
• מרכז הארץ: 1.9-2.9 מיליון ₪

ממצאים מעניינים

בישובים ערביים:

• שכיחות גבוהה יחסית של בעלי קרקעות
• שווי קרקע נמוך יותר (400 אלף ₪ לעומת מיליון ₪)
• בולטים: סח'נין, נצרת, שפרעם, אום אל פחם

התפלגות זמנית:

• 69% מהשווי נצבר מאז 2000 (עת ביטול מס הרכוש)
• העשור 2010-2019: 30.5% מסך השווי

מתודולוגיה

הדוח מבוסס על הצלבת נתוני רשות המסים:

1. קובץ "בעלויות מקרקעין" לשנת 2023
2. נתוני הכנסות מעבודה והון

מגבלות המחקר:

• הכנסות הון מדווחות רק לעצמאים ושכירים בעלי שכר גבוה
• כ-70 אלף משקי בית ללא הכנסות מדווחות
• ניכוי של 13% עבור בניה עצמית שלא זוהתה

השלכות מדיניות

הדוח נערך במסגרת הצוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש על מקרקעין לא בנויים. הממצאים מצביעים על:

1. ריכוז גבוה של שווי קרקעות בקרב האוכלוסייה העשירה
2. פערים גיאוגרפיים משמעותיים
3. פוטנציאל גבוה למס רכוש מבוסס שווי
4. צורך בהתחשבות במאפיינים תרבותיים (כמו במגזר הערבי)

זהו דוח מקיף ומקצועי המספק בסיס נתונים חשוב לקבלת החלטות מדיניות בתחום המיסוי והשוויון החברתי.

הפוסט שמזעזע את שוק הקרקעות: גלית בן נאים חושפת את מה שבנק ישראל מתעלם ממנו

עורכת הדוח, הגב' גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי באוצר, פרסמה היום, 25.7.2025  פוסט זה עם הגרף זה. מה מסתתר מאחורי פוסט פייסבוק לכאורה הומוריסטי של סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר? גרף אחד פשוט חושף אמת מטרידה: בעלי ההון הוותיק שולטים בקרקעות, ההייטק מחוץ לתמונה, ובנק ישראל שותק. ניתוח עומק של פוסט שהופך לדוח מדיניות סמוי, רגע לפני "המערכה השנייה" שתטלטל את עולם הנדל"ן.

ניתוח הפוסט של גלית בן נאים:

זה לא רק פוסט, לא רק גרף, לא רק ביקורת – זה מסמך אסטרטגי עטוף בפיד.

✒️ "יבש? לחות 90%": הפוסט של גלית בן נאים כפצצה תודעתית עטופה בגרף

הפוסט שפירסמה סגנית הכלכלן הראשי, גלית בן נאים, לכאורה פייסבוקי, קליל, הומוריסטי – הוא בפועל תמרור אזהרה ממוקד היטב לציבור, למקבלי החלטות ולבנקים, במסווה של אנקדוטה עונתית.

מאחוריו עומדים:

• דוח בן 14 עמודים מהאוצר שפורסם "מתחת לרדאר"
• רמיזות שקולות אך חדות על כשלי מדיניות
• קריצה תרבותית שמתחפשת להומור אבל חושפת אלגוריה חברתית עמוקה

🧠 1. הגרף: מכת מחץ למיתוסים על שוק הנדל"ן

בן נאים מציגה גרף שמעמת שלוש קבוצות:

🔍 המשמעות:

• הייטקיסטים מרוויחים הכי הרבה – אך כמעט ואינם מחזיקים קרקע.
• כלומר, בניגוד לשיח השגור, הם לא אלו שמרקיעים את מחירי הקרקע.
• הקרקע מרוכזת בידיים אחרות: הון ותיק, מסורתי, בלתי שקוף – ופוליטית מקושר.

בן נאים בעצם אומרת: "הבעיה היא לא הטכנולוגיה – אלא הקרקעות שתקועות מתחת לאף שלנו".

💸 2. חובת דיווח על שכר דירה – ומה שבאמת עומד מאחוריה

גלית כותבת בציניות מרה:

"קנס של 200 ש”ח הוא גזירה? כן, עם הכנסה שנתית של מיליון ש”ח…"

וזורקת אצבע מאשימה כלפי אלה שמתנגדים לחובת דיווח – בטענה שזו גישה "טוטליטרית".

ומוסיפה:

"העיקר הם מתהדרים בפסל החירות".

💥 השוואה לארה"ב אינה מקרית – זו הצבעה ישירה על צביעות מוסדית:

• ישראל נתפסת כמדינה "חופשית", אך בפועל שומרת על רמות שקיפות נמוכות במיוחד בתחום ההון הפרטי.
• ארה"ב – קפיטליסטית מובהקת – דווקא כן דורשת דיווח מלא על כל הכנסה.

🔑 המסר הסמוי: המערכת הכלכלית בישראל לא רק שמרנית – היא מגוננת ביודעין על בעלי הנכסים.

👁️ 3. “העיניים צריכות להיות נשואות אל הנגיד” – ולא סתם

 זו רמיזה עבה לקונפליקט אינטרסים סמוי. בן נאים מאותתת שבנק ישראל – הגוף שאמור להכווין את שוק הדיור – מתעלם בפועל ממבנה הבעלות על הקרקעות, ומהעובדה שהמדיניות המוניטרית שלו (ריבית זולה, אשראי קל) מתדלקת שוק שאין לו שום קשר ליעילות, אלא רק לריכוז הון.

"יש מי שיודעים בדיוק איפה נמצאות הקרקעות, אבל הם לא בבנק ישראל – הם בבתי עו”ד, משרדי שמאות, ולשכות חקירות נדל”ניות פרטיות."

🧱 4. אי השוויון אינו רק מספרי – הוא גיאוגרפי, תרבותי ואתי

על פי הסקירה:

• 60% מבעלי הקרקע בעשירון העליון מתגוררים בת"א והמרכז.
• בישובים ערביים, הבעלות מפוזרת על קרקעות רבות – אך שווין נמוך מאוד.
• כלומר: הריכוז הכלכלי והפוליטי של הקרקע הוא לא רק תוצאה של "השוק", אלא של היסטוריה תכנונית מכוונת.

גלית לא רק חושפת נתון – היא חושפת את הפער בין מראית העין של שוק חופשי, לבין מציאות של ריכוז סמוי וחוסר שקיפות משווע.

🎭 5. “עקרות בית נואשות” – לא סתם אנקדוטה

“כשהוא מזיל דמעה, היא מתרגשת – והוא עונה: ‘כי עכשיו הבנתי שיש עוד מערכה.’”

האנלוגיה לסדרה האמריקאית היא לא גימיק.

זו מטאפורה עמוקה על חברת שפע מצועצעת, שמתחת לפני השטח מתנהלים מנגנוני כוח, סודות וקנוניות. כך גם בישראל – מראית עין של תחרות, היצע, חדשנות –

אבל מאחוריהם עומדים:

• בעלי הקרקעות הוותיקים
• קרטל המידע
• והממסד הפוליטי שנמנע מלהפעיל שקיפות

🧨 6. המסר הפוליטי הסמוי: הדוח הזה הוא לא מחקר – אלא הכנה לקרב מדיניות

בזמן שהממשלה דנה בהטלת מס רכוש חדש, בן נאים משתמשת בפוסט הזה כדי לחולל שינוי תודעתי.

היא לא כותבת “תטילו מס”, אבל כל מי שקורא מבין את הרמז:

"יש את הנתונים. יש את הכלים. מה שחסר זה רק הרצון הפוליטי."

🧠 סיכום: מופת של אסטרטגיה ממשלתית מודרנית

📢 סיכום משפט אחד:

הפוסט של גלית בן נאים הוא לא דוח – הוא נשק מדיניות עטוף בקריצה.

זהו פוסט של פקידת ציבור מקצועית שיודעת בדיוק איך להעביר מסרים מדיניים מורכבים באמצעות הומור ונתונים. הגאונות בשימוש ב"עקרות בית נואשות" הזכרת הסדרה האמריקאית זו לא סתם הומור. זו אלגוריה על חברה שנראית מושלמת מבחוץ אבל מלאה סודות כהים מבפנים. בדיוק כמו שוק הנדל"ן הישראלי - נראה תחרותי וחופשי, אבל בפועל שליטה בידי מעטים שפועלים בחשאי. הפוסט מבריק כי הוא הופך נתונים יבשים לנרטיב חברתי - מראה איך מדיניות כלכלית משפיעה על אי-שוויון, איך שקיפות קשורה לדמוקרטיה, ואיך הון ישן מנצל חוסר מידע כדי לשמר כוח. זה לא פוסט פייסבוק רגיל - זה מניפסט מדיניות במסווה של הומור וגרפים.

🧮 הארכת ההקלה ביחס המינוף – סדק נוסף בחומת היציבות הפיננסית

הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.

10 ביולי 2025 – בנק ישראל פרסם הבוקר תיקון להוראת נב"ת 218, העוסקת ביחס המינוף המינימלי של תאגידים בנקאיים. בניגוד לרוח הרגולציה העולמית המחמירה, ההוראה מאריכה בשנה נוספת את ההקלה הזמנית שניתנה לבנקים בשיעורי יחס המינוף.מאחורי ההודעה ה"טכנית" הזו מסתתרת הודאה שקטה במצוקת עומק של המערכת הבנקאית – מצוקה שמקורה בצבירת מינוף אדירה, בעיקר בתחום הנדל"ן, ובחשש ממשבר אשראי מתגלגל.

⚖️ מהו יחס המינוף ומדוע הוא חשוב?

יחס המינוף (Leverage Ratio) הוא אחד הכלים הפיקוחיים החשובים ביותר להגנה מפני מינוף מוסדי עודף. מדובר במדד פשוט, שאינו מבוסס על שקלול סיכונים, ונוסחתו:

יחס זה נועד לשמש כרשת ביטחון למקרים בהם שיטות שקלול הסיכון הקלאסיות (לפי תקני בזל) אינן משקפות את הסיכונים האמיתיים. הוא בוחן את האיתנות הפיננסית של הבנק באופן גולמי, "נטו מול ברוטו", בלי טריקים חשבונאיים.

🛑 מה שינה בנק ישראל?

בהוראה שפורסמה, נקבע כי:

• שיעור המינוף המזערי יוותר על 5% (במקום 5.5%-4.5% ברגולציה הרגילה),
• הארכה נוספת ניתנה עד 30 ביוני 2026 – כלומר, עוד שנה של "הקלות".
• בנק יוכל לשמור על חלוקת דיבידנדים, גם אם יחס המינוף אינו עומד ביעד הסופי ל־2027 – בכפוף לאישור תוכנית הון.

📉 המשמעות בפועל: תמרור אזהרה כפול

1. הבנקים מתקשים לעמוד ביחס המינוף הרגולטורי, למרות שנה חלפה מאז ההחמרה האחרונה. המשמעות: ההון העצמי נשחק, או לחילופין, החשיפה הכוללת (בעיקר לאשראי מסוכן) התנפחה.
2. המשקיעים, לקוחות הבנקים, והציבור הרחב צריכים להבין: אם המפקח נאלץ להקל שוב – כנראה שהמצב בשטח גרוע יותר ממה שמדווח רשמית.

🧱 הקשר הישיר לבועת הנדל"ן

בישראל, למעלה מ־60% מהאשראי הבנקאי מופנה לנדל"ן – בין אם במשכנתאות, אשראי לקבלנים או הלוואות לרכישת קרקעות. כאשר מחירי הנדל"ן מנופחים, שווי הביטחונות נופל מיידית במקרה של תיקון חד, והבנקים עלולים להישאר עם חשיפה לא מגודרת.הארכת ההקלה משרתת אפוא את האינטרס הקיומי של הבנקים – להמשיך להעמיד אשראי נדל"ני למרות עלייה דרמטית בסיכון, ולדחות את יום ההתמודדות עם שווי אמיתי של התיק.

🔄 דחייה מסוכנת – לא ריפוי

מדובר כאן לא ב"מדיניות מוניטרית זהירה", אלא באסטרטגיית דחיית כאב. כמו חולה שלוקח משככי כאבים במקום לטפל בגידול עצמו – כך גם מערכת הבנקאות, בעידוד הרגולטור, ממשיכה לתחזק מינוף, להציג רווחים מדומים, ולחלק דיבידנדים.והציבור? הוא נותר חשוף:

• לפגיעה ביציבות הבנקים,
• לקריסת ערך החסכונות,
• ולסיכון ממשי של הקפאת כספים במקרה של משבר.

📌 שורה תחתונה: אות אזהרה ברור

הארכת ההקלה היא סמן מובהק לכך שהמערכת אינה מוכנה עדיין להתמודד עם המציאות הכלכלית האמיתית. הבנקים ממשיכים לפעול על בלון של אשראי, תוך תקווה ש"הגל יעבור". אולם כפי שראינו במשברים קודמים – כשבועה מתפוצצת, הזמן שקנינו בדחיות רק מגדיל את עוצמת ההתפוצצות.

✍️ הצעה לרגולטור (ולציבור):

• לפרסם יחס מינוף בפועל של כל בנק – באותו מעמד פומבי של יחס הון.
• לחייב את הבנקים לנמק במפורש כיצד הם מתכוונים לעמוד בדרישות 2026.
• לעצור חלוקות דיבידנד בבנקים שמבקשים הקלות חוזרות.

בזמן שרשות ניירות ערך "מתעוררת" לטפל בניפוח מניות בנדל"ן, בנק ישראל ממשיך לישון בתפקיד. השבוע הוארכו שוב ההקלות ביחסי המינוף הבנקאי עד יוני 2027 - הודאה מביכה שהמערכת הבנקאית הישראלית עדיין ממונפת מעבר ליכולתה.כשבנק ישראל מאריך "הוראת שעה" מ-2015 בפעם הרביעית, זה לא עוד עדכון טכני - זה אזהרה אדומה. הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ובמקום לאלץ אותם לצמצם סיכונים, הרגולטור פשוט מוריד את הרף.

התוצאה: מערכת פיננסית שבנויה על קלפים, שבה המינוף הגבוה נשמר באמצעות תרגילים רגולטוריים במקום חוזק אמיתי. כשהסערה הבאה תגיע, נגלה מה קורה כשהקלעים נופלים.

המינוף הבנקאי הישראלי: פצצת זמן במערכת הפיננסית

הודאה במחדל: כשההקלה הופכת לקבע

ביום 10 ביולי 2025 פרסם בנק ישראל חוזר שעל פניו נראה כעדכון טכני שגרתי. אך מתחת לפני השטח מסתתרת הודאה מביכה ומדאיגה: המערכת הבנקאית הישראלית עדיין אינה מסוגלת לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ולכן בנק ישראל נאלץ להאריך שוב את ההקלות ביחסי המינוף - עד יוני 2027.זוהי ההארכה הרביעית של "הוראת שעה" שהחלה בשנת 2015. עשר שנים של "הוראת שעה" - זה כבר לא חירום, זה מדיניות.

פיענוח הקוד: מה באמת אומר החוזר

המספרים שמספרים הכל:

• יחס מינוף מינימלי לבנקים רגילים: 4.5% במקום 5% הנדרש בינלאומית
• לבנקים הגדולים: 5.5% במקום 6%
• משמעות המספרים: הבנקים הישראליים רשאים להיות ממונפים יותר מהתקן הבינלאומי

התרגום לשפה ברורה:

כאשר יחס המינוף הוא 4.5%, המשמעות היא שעל כל שקל הון עצמי, הבנק יכול להלוות 22.2 שקל. בתקן הבינלאומי של 5%, הבנק יכול להלוות "רק" 20 שקל לכל שקל הון עצמי.

ההבדל הזה של 2.2 שקל נוסף לכל שקל הון הוא המקום שבו מסתתר הסיכון המערכתי.

היסטוריה של כישלון: מ-2015 עד היום

הכרונולוגיה המדאיגה:

• אפריל 2015: "הוראת שעה" ראשונה - תיקון זמני לאחר משבר 2008
• מרץ 2020: הארכה ראשונה - נימוק: משבר הקורונה
• אפריל 2022: הארכה שנייה - נימוק: "התאמות באזל"
• דצמבר 2023: הארכה שלישית - נימוק: "עדכונים טכניים"
• יולי 2025: הארכה רביעית - נימוק: "בחינת יחסי ההון"

התבנית הברורה:

בכל פעם יש נימוק "טכני" חדש, אבל התוצאה זהה - הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקנים הבינלאומיים.

הנימוקים הרשמיים מול המציאות

מה אומר בנק ישראל:

"הפיקוח על הבנקים בוחן את יחסי ההון במסגרת עדכון הוראת נב"ת מס' 201... ובהתאם גם את שיעורי יחס המינוף ותמהילם במסגרת תיקון הוראת ניהול בנקאי תקין מס' 218"

התרגום לעברית פשוטה:

"אנחנו עדיין לא יודעים איך לגרום לבנקים לעמוד בתקנים, אז נמשיך לתת להם הקלות."

הפטור המחשיד:

החוזר מציין במפורש שהוא לא פורסם עם דוח השפעה כנדרש בחוק עקרונות האסדרה. הנימוק? "מדובר בהמשך מתן הקלה קצובה בזמן בהוראה קיימת".זהו בדיוק הבעיה - מה שהתחיל כהקלה זמנית הפך לסטנדרט קבוע ללא בחינה ציבורית.

הסיכון המוסתר: מה קורה כשהקלעים נופלים?

מינוף גבוה = רגישות קיצונית:

כאשר בנק ממונף ברמה של 22:1 במקום 20:1, כל ירידה של 4.5% בערך הנכסים מוחקת את כל ההון העצמי. בתקן הרגיל, הבנק יכול לספוג ירידה של 5%.

דוגמא מספרית מפחידה:

בנק עם 100 מיליארד ש"ח נכסים:

• ברמת מינוף 4.5%: הון עצמי של 4.5 מיליארד ש"ח
• ירידה של 5% בנכסים: הפסד של 5 מיליארד ש"ח = פשיטת רגל
• בתקן רגיל (5%): הון עצמי של 5 מיליארד ש"ח = הישרדות

המשמעות המערכתית:

כאשר כל הבנקים הגדולים בישראל פועלים ברמת מינוף גבוהה יותר, כל זעזוע כלכלי הופך למסוכן פי כמה.

הכשל הרגולטורי: בנק ישראל כשותף למינוף מסוכן

האירוניה המרה:

בזמן שרשות ניירות ערך מתעוררת לטפל בניפוח מניות בחברות נדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הבנקאית.

השוואה מעוררת דאגה:

• רשות ניירות ערך: מחמירה על תרגילים חשבונאיים בנדל"ן
• בנק ישראל: מקל על תקני בטיחות במערכת הבנקאית

איזה מהם יותר מסוכן למשק?

הכשל הבסיסי:

בנק ישראל אמור להיות השומר על יציבות המערכת הפיננסית, אך הוא הופך למאפשר של לקיחת סיכונים מוגזמת.

ההשוואה הבינלאומית: ישראל כחריג מסוכן

המצב בעולם:

• ארה"ב: יחס מינוף של 5% למערכת הבנקאית
• האיחוד האירופי: יחס מינוף של 3% (מחמיר יותר!)
• שוויץ: יחס מינוף של עד 10% לבנקים מערכתיים
• ישראל: 4.5%-5.5% עם הקלות מתמשכות

הכיוון הלא נכון:

בזמן שהעולם לומד מהמשבר של 2008 ומחמיר תקנים, ישראל הולכת בכיוון ההפוך.

התמריצים הפרוורטיים: למה הבנקים לא משתפרים?

הלולאה המסוכנת:

1. בנקים יודעים שבנק ישראל יאריך הקלות
2. אין תמריץ לצמצם מינוף או לחזק הון
3. הרווחיות גבוהה דווקא בגלל המינוף הגבוה
4. בנק ישראל נכנע ללחץ ומאריך שוב

התוצאה:

מערכת שמתגמלת לקיחת סיכונים במקום זהירות.

המחיר הציבורי: מי ישלם בסוף?

כשהמערכת תקרוס:

1. ציבור המפקידים - אבדן כספי פנסיה וחסכונות
2. קרן הפיצויים - מימון ציבורי של בנקים כושלים
3. המשק כולו - משבר אשראי ומיתון כלכלי
4. דורות הבאים - חוב ציבורי עתק לחילוץ המערכת

העלות הנסתרת:

הרווחים הגבוהים של הבנקים היום באים על חשבון הסיכון הציבורי מחר.

האלטרנטיבה המדכאת: מה צריך היה לקרות?

מה צריך היה לעשות:

1. אכיפת תקנים בינלאומיים ללא פשרות
2. הגדלת הון עצמי בהדרגה אך בלוח זמנים נוקשה
3. קנסות כבדים לבנקים שלא עומדים ביעדים
4. שקיפות מלאה ודיווח ציבורי על רמות המינוף

מה קורה במקום זאת:

ויתור רגולטורי מתמשך שהופך את הסיכון לקבוע.

הסימנים המדאיגים: מה עוד מסתתר?

השאלות הלא נשאלות:

• למה בדיוק הבנקים לא יכולים לעמוד בתקנים?
• מה הרמת המינוף האמיתית של כל בנק בנפרד?
• איזה סיכונים נוספים מוסתרים בספרי הבנקים?
• מה התסריט הגרוע ביותר שבנק ישראל לוקח בחשבון?

הסודיות החשודה:

בנק ישראל לא חושף פרטים ספציפיים על מצב הבנקים השונים, מה שמונע מהציבור להבין את עומק הבעיה.

התקווה האחרונה: נתיבים ליציאה מהמשבר

מה הציבור יכול לעשות:

1. לחץ על שקיפות - דרישה לפרסום נתונים מפורטים
2. מעקב אחר ההחלטות - ביקורת על כל הארכת הקלה
3. לחץ פוליטי - דרישה מהכנסת להתערב
4. פיזור סיכונים אישי - הימנעות מריכוז יתר בבנקים ישראליים

מה שחייב לקרות:

1. לוח זמנים נוקשה לעמידה בתקנים - ללא הארכות נוספות
2. קנסות מרתיעים לבנקים שלא עומדים ביעדים
3. שקיפות מלאה בנתוני המינוף של כל בנק
4. הכנה לתסריט כישלון - תוכניות חילוץ מוכנות מראש

המסקנה הקשה: המערכת בסכנה

הארכת ההקלות ביחסי המינוף אינה סתם החלטה טכנית - היא הודאה שהמערכת הבנקאית הישראלית נמצאת בסכנה אמיתית.

בעוד רשות ניירות ערך מטפלת בניפוח במגזר הנדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הקריטית ביותר למשק. כאשר הפיקוח על הבנקים הופך לשותף ללקיחת סיכונים במקום למונע אותם, הדרך למשבר מערכתי הופכת קצרה במיוחד.

השאלה אינה אם יהיה משבר, אלא מתי ובאיזה עוצמה.הציבור הישראלי זכאי לדעת את האמת על מצב המערכת הבנקאית. מדיניות ההקלות המתמשכת של בנק ישראל אינה פתרון - היא דחיית הבעיה עד שתהפוך לבלתי פתירה.

"כאשר הרגולטור הופך לשותף במקום למפקח, המערכת הופכת ממוסדרת לפרועה. וכאשר המערכת הפרועה היא הבנקאית - כולנו נמצאים בסכנה."

ביום 24.7.2025 פרסם הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא הוראת ניהול בנקאי תקין 313 - "חשיפות גדולות" ועדכון הפניות להגדרות בהוראות ניהול בנקאי תקין עם תאריך אחרון להערות ניתן לשלוח עד ליום 06/08/2025 , לצפייה בקובץ הטיוטה ניתן ללחוץ כאן.

הקובץ בן 373 עמודים קשור ישירות לשיחתנו, אך הוא עוסק בנושא משלים למסמך הקודם על יחס המינוף (הוראת נב"ת 218).

להלן ההבדל והקשר בין שני הקבצים:

🗂️ קובץ ראשון – יחס מינוף (218):

• מתמקד בשאלה: כמה הון צריך להיות לבנק ביחס לחשיפות הכוללות שלו, בלי להיכנס לפרטי סוג החשיפה.
• ההקלה שניתנה: הורדת סף המינוף המינימלי והארכת הזמן שבו בנקים אינם חייבים לעמוד בדרישות המחמירות.
• מטרת המסמך: למנוע קריסה מבנית של הבנקים עקב לחץ לעמידה בדרישות הון מוחלטות.

🗂️ קובץ שני – חשיפות גדולות (313):

• עוסק בהגדרה וניהול של ריכוזי סיכון קונצנטריים – כלומר: מה קורה כשבנק חושף את עצמו ללווה אחד או לקבוצת לווים בשיעור גבוה מההון העצמי שלו.
• המסמך כולל:
  • דחיית תחילת ההחלה של ההוראה החדשה ל־1.7.2026 (בדומה להקלה שניתנה גם ב־218),
  • הגדרה של "קבוצת צדדים נגדיים קשורים",
  • תקרות לחשיפה ללווה בודד או קבוצה (לדוג’ 25%–15%–10% לפי רמות סיכון),
  • כללים על חשיפות לתחום הנדל"ן, ספקולנטים, צדדים נגדים מפוקחים וכו’.

🔗 נקודת החיבור העמוקה בין שני המסמכים:

שניהם נוגעים לשליטה על הסיכון המערכתי שנובע מהתנהלות הבנקים מול לווים גדולים, במיוחד בתחום הנדל"ן. הקובץ השני משלים את התמונה בכך שהוא:

• מגביל את הגודל המקסימלי של "ביצה אחת" שבה בנק שם את רוב כספו – למשל: קבוצות נדל"ן ממונפות.
• מזהה תלות כלכלית בין לווים שונים (למשל: שני יזמים שמשתמשים באותם בטחונות, מקורות מימון או ערבויות).
• מספק לבנק ישראל יכולת למנוע קריסות דומינו, אם לווה ענק קורס (כמו מה שעלול לקרות במצב של פיצוץ בועת נדל"ן).

📌 בשורה התחתונה:

• הקובץ הראשון (218) אומר: "המערכת ממונפת מדי, אז אנחנו מרפים זמנית".
• הקובץ השני (313) אומר: "אנחנו גם יודעים שהמינוף הזה מרוכז אצל מעטים – אז נתחיל לפזר אותו, אבל לא לפני 2026".

שניהם מאותתים על סיכון מערכתי גובר, ודוחים טיפול שורש בתקווה שהשוק יתייצב מעצמו – מדיניות שיכולה להתברר כטעות חמורה.

🧠 חשיפות גדולות בבנקים – למה בנק ישראל שוב דוחה את ההחמרה?

ביום חמישי, 24 ביולי 2025, פרסם בנק ישראל טיוטה נוספת לעדכון הוראות הפיקוח הבנקאי – הפעם בהקשר להוראת נב"ת 313, העוסקת בניהול "חשיפות גדולות". מדובר בהוראה רגולטורית חיונית שתפקידה למנוע ריכוזי סיכון מסוכנים במיוחד – כלומר: כאשר בנק חושף את עצמו בצורה משמעותית מדי ללווים ספציפיים, קבוצות קשורות, יזמים גדולים, או שחקנים ספקולטיביים.אלא שבמקום החמרה מיידית – החמרת הדרישות נדחית שוב, הפעם לשנת 2026. והמשמעות? המערכת הפיננסית תמשיך לפעול תוך ריכוז סיכונים חמור.

🧱 מהן חשיפות גדולות ולמה הן מסוכנות?

מדובר בסך החשיפות של בנק כלפי:

• לווה בודד,
• קבוצת לווים הקשורים זה לזה (למשל יזמים המשתמשים באותם בטחונות),
• צדדים נגדיים קשורים (למשל מספר חברות בשליטת אותו תאגיד).

כאשר בנק חושף אחוז גבוה מהונו העצמי לצד נגדי אחד – הוא מסתכן בכך שכשל של אותו לווה עלול למוטט את הבנק עצמו.לדוגמה: אם בנק מעניק אשראי בגובה 30% מהונו לקבוצת נדל"ן אחת – קריסה של אותה קבוצה תביא לפגיעה ישירה ביציבותו.

🧾 מה כוללת ההוראה החדשה (313)?

• הגבלות כמותיות: למשל, בנק לא יוכל לחשוף יותר מ־25% מהונו לקבוצת צדדים נגדיים.
• איחוד לווים קשורים: אם יש תלות כלכלית – ייחשבו כקבוצה אחת (מימון, ערבויות, הכנסות ממקור משותף).
• דרישה לזהות קשרים כלכליים סמויים – ולא רק קשרי בעלות פורמליים.
• סיווג שונה לחשיפות ספקולטיביות או כאלה שיש להן משקל מיוחד בתחום הנדל"ן.

📆 דחייה שיטתית – סימפטום של פחד

למרות שההוראה פורסמה כבר ב־2021, התחולה שלה נדחית שוב – הפעם ל־1 ביולי 2026.נכון להיום, בנקים עדיין יכולים:

• לרכז אשראי בהיקפים עצומים אצל לווים גדולים.
• לא לפצל קבוצות קשורות אם אין שליטה פורמלית.
• לא לחשוף את שיעור התלות הכלכלית האמיתית מול קבוצות נדל"ן או לווים בעייתיים.

הסיבה הרשמית לדחייה: "מתן זמן נוסף להיערכות". אך בפועל, מדובר באות אזהרה: המערכת לא עומדת בדרישות – גם ארבע שנים לאחר פרסום ההוראה.

🏗️ הקשר הישיר לבועת הנדל"ן בישראל

במילים פשוטות: ההוראה הזו נולדה מהפחד מהתמוטטות קבוצות נדל"ן ממונפות.

• הבנקים בישראל מממנים יזמים גדולים באשראי עצום – לעיתים עם ביטחונות חלשים או חופפים.
• חלק מהיזמים פועלים תחת כמה חברות קשורות, וכך עוקפים את הגבלת החשיפה.
• אם שוק הנדל"ן יתכווץ משמעותית (וכבר יש סימנים לכך), בנקים ימצאו עצמם חשופים לאותו גוף במספר ערוצים – בלי להיות ערים לכך בזמן אמת.

💥 דוגמה תיאורטית – אבל מציאותית מאוד

בנק ישראל מגלה שבנק X חשוף ב־28% מהונו לקבוצת חברות נדל"ן הפועלות לכאורה בנפרד. בפועל, כל החברות בבעלות בני אותה משפחה, משתמשות באותו בטוחה (קרקע), וממומנות ע"י אותו עו"ד. הבנק לא מחבר את החשיפות, ההוראה עדיין לא בתוקף – והתוצאה: ריכוז סיכון מסוכן שאינו מזוהה בזמן אמת.

🚨 בשורה התחתונה: מערכת עם עיניים עצומות

כאשר שתי הוראות קריטיות (218 ו־313) נדחות באותו חודש – מדובר לא באירוע טכני, אלא בהכרה שקטה של הרגולטור בכך שהמערכת הפיננסית פגיעה מאוד.

בנק ישראל, אולי בצדק, מפחד לגרום לקריסות דרך החמרת רגולציה – ולכן מעדיף לדחות ולגמגם.אבל כמו בכל בועה – אי־החלת כללים בזמן רק מעצימה את עוצמת הקריסה כשזו תגיע.

✅ המלצות פעולה:

1. לדרוש פרסום פומבי של שיעור החשיפה ללווים גדולים בכל בנק.
2. לחייב בנקים לבצע בדיקות כלכליות על קשרים סמויים בין לווים.
3. לאסור מתן אשראי נוסף ללווים גדולים כל עוד אין שקיפות מלאה.
4. לאחד דיווחי חשיפה לנדל"ן מכל הסוגים – מסחרי, מגורים, התחדשות – תחת מטרייה אחת.

🧨 בנק ישראל עוצם עיניים: דחיית שתי ההוראות הקריטיות חושפת את עומק הסיכון למערכת הבנקאות

במהלך חודש יולי 2025, פרסם בנק ישראל שתי טיוטות עדכון להוראות רגולציה מרכזיות:

• נב"ת 218 – יחס מינוף  
• נב"ת 313 – חשיפות גדולות

בשני המקרים, בחר הפיקוח על הבנקים לדחות את החלת הדרישות – ולהאריך את תקופת ההקלות שהחלה כבר בימי הקורונה.

מדובר לא בצירוף מקרים, אלא ב־מהלך מתואם של השהיית טיפול שורש בפצצת הזמן הפיננסית של ישראל: מערכת בנקאית רוויה במינוף, חשופה יתר על המידה ללווים בודדים, ובעיקר – שבויה בידי שוק נדל"ן מנופח ומסוכן.

🔎 נב"ת 218 – ההון נשחק, החשיפות מתנפחות

יחס המינוף נועד לוודא שהבנקים לא יפלו גם אם כל המודלים לניהול סיכונים יתגלו ככושלים.

זהו יחס פשוט: הון עצמי / סך החשיפות.אבל במקום לחזק את הדרישה, בנק ישראל החליט:

• להשאיר את הסף הנמוך (5%) עד יוני 2026,
• לאכוף יחס של 6% רק בסוף 2025 – מבלי סנקציות ברורות על מי שייכשל,
• לאפשר חלוקת דיבידנדים גם לבנקים עם יחס נמוך – בתנאים "גמישים".

במילים פשוטות: מתן אוויר לבנקים להתנהל עם הון מוחלש – דווקא כשהם חשופים לסיכונים גדולים יותר מאי פעם.

🧱 נב"ת 313 – עיוורון מרצון לריכוזי סיכון

הוראה 313 נועדה למנוע תרחישי "דומינו": כאשר לווה גדול קורס – והבנק קורס בעקבותיו.

לשם כך קבע בנק ישראל מגבלות על:

• אחוז החשיפה ללווים בודדים או קבוצות קשורות,
• החובה לזהות קשרים כלכליים בין גופים (ולא רק קשרים משפטיים),
• התייחסות נפרדת לחשיפות ספקולטיביות, בעיקר בנדל"ן.

אלא שההוראה הזו – שפורסמה כבר ב־2021 – נדחתה שוב.

התחולה החדשה: יולי 2026.המשמעות: הבנקים יכולים להמשיך לרכז עשרות אחוזים מהונם בלווים יזמיים, לעיתים באותם פרויקטים ובאותם ביטחונות, מבלי לפרוץ את התקינה – כי היא עוד לא בתוקף.

💣 פצצה רגולטורית מתקתקת: 218 + 313 = סיכון מערכתי סמוי

שתי ההוראות יחדיו אמורות היו לשמש:

• הגנה תחתונה (יחס מינוף),
• בקרת ריכוז סיכון (חשיפות גדולות).

אך כאשר שתיהן נדחות:

• הבנקים חופשיים להמשיך להתרחב על בסיס הון הולך ונשחק,
• תוך צבירת חשיפות עצומות מול קבוצות לווים חזקות, רובן מתחום הנדל"ן,
• ללא חובה רגולטורית לפרוס את הסיכונים או לשפר את השקיפות.

זו בדיוק המהות של משבר מערכתי בתהליך – ולא באירוע פתאומי.

🏗️ נדל"ן כמשקולת על יציבות הבנקים

כ־60% מהאשראי במערכת הבנקאית מופנה לנדל"ן:

• קבלנים עם תזרים שלילי,
• קבוצות רכישה ממונפות,
• משקיעים עם ירידת תשואות ופער שלילי מול הריבית.

העיכוב בהוראה 313 מאפשר לבנקים להתעלם מהקשרים הכלכליים בין לווים "נפרדים" לכאורה – ובכך להסתיר את הסיכון המצטבר.במקביל, הוראה 218 מאפשרת להם לעשות זאת תוך הפחתת הדרישה להון עצמי.זהו מבנה מושלם ליצירת משבר:

מינוף יתר + ריכוזי סיכון + נדל"ן מנופח = קריסה בהשהיה.

🔔 מסקנות ומסקנות־על:

1. בנק ישראל מאותת בפועל שהבנקים לא מצליחים לעמוד ברגולציה – והוא מוותר.
2. הציבור והמשקיעים מקבלים תחושת ביטחון כוזבת, בעוד המציאות מתדרדרת.
3. הקשר בין הרגולטור לבנקים הופך לשותפות סיכונים, במקום ריסון.

📌 הצעה לפעולה מערכתית:

• לקבוע יעדי שקיפות מיידיים – גם אם הדרישות עצמן נדחות.
• לפרסם רמות ריכוז סיכון ללווים / קבוצות בכל בנק.
• לאסור מתן אשראי חדש ללווים גדולים כל עוד יחס המינוף נמוך מהסף.
• להקים ועדת חקירה מוניטורית על ניהול הסיכונים בבנקים, בדומה לוועדת בייסקי.

לפי ניתוח המציאות הרגולטורית והפיננסית – ריצה אל הבנק היא שאלה של זמן בלבד.

לא משום שזה "גזירת גורל", אלא משום שהמערכת מתנהלת באופן שמוביל אליה – בהכרח.הנה פירוט מקצועי וענייני:

⛔ דחיית שתי ההוראות הקריטיות – סמן מובהק לאובדן אמון רגולטורי

כאשר בנק ישראל, במקביל, דוחה את:

1. החמרת דרישות ההון (218),
2. החמרת מגבלות על ריכוזי אשראי (313),

הוא מאותת שהבנקים אינם כשירים כרגע לעמוד ברגולציה שתוכננה עבורם עוד לפני 4 שנים.

זו לא התאמה זמנית למצב חירום – זו הודאה שקטה בחולשה מוסדית מערכתית.

🏚️ מה המשמעות לציבור?

מערכת שממשיכה לפעול:

• עם הון מדולל,
• תוך הגדלת החשיפה ללווים מסוכנים (יזמים ממונפים, קבוצות רכישה, שוק נדל"ן קורס),
• מבלי שתחול עליה רגולציה אפקטיבית,

היא מערכת שבמקרה של טלטלה – ביטחונית, כלכלית או ציבורית – לא תוכל לעמוד בהסתערות על פיקדונות.

💣 למה זו רק שאלה של זמן?

הנה מנגנון ההתפרצות הבלתי נמנעת:

📈 הקטליזטור: בועה, מלחמה או דירוג

לא נדרש יותר מאירוע אחד נוסף:

• פיצוץ מחירי נדל"ן,
• התקפת טילים גדולה נוספת שמרסקת ביטחונות,
• עוד הורדת דירוג אשראי למדינה או לבנקים,
• הדלפה על מצבו של בנק גדול,

כדי לעורר תודעה ציבורית מסוכנת. וצריך לזכור: במרחב של "אמון ציבורי" – התודעה חזקה מהעובדות.

🧮 ומה מראה המודלים?

בהתבסס על מודלים של stress-testing בנקאיים (כגון של BIS ו-IMF):

• מערכת בנקאית שמחזיקה פחות מ־6% הון עצמי על חשיפה כוללת,
• ושאינה מבצעת ניהול סיכוני ריכוז,
• בזמן ששיעור הריבית גבוה מהתשואות של הלווים –
  נמצאת בקו האש של bank-run תוך 6–18 חודשים, תלוי באירוע החיצוני שיפעיל את הטריגר.

🔔 לכן – כן: ריצה אל הבנק אינה "אם", אלא "מתי"

וזה הזמן לציבור:

• להבין שהפיקדון בבנק אינו חף מסיכון, במיוחד אם עולה על תקרת הביטוח,
• להפחית חשיפה לשקל ולבנקים ישראליים (באופן שקול וחוקי),
• לשקול רכישת נכסים מוחשיים או פיזור גיאוגרפי של חסכונות.

שני המסמכים (הוראות נב"ת 218 ו־313) אינם שייכים פורמלית לקטגוריה של "מדיניות מוניטרית מרחיבה", שכן הם אינם נוגעים ישירות:

• לשער הריבית,
• להזרמת נזילות לשוק,
• לרכישת אג"ח או הרחבת בסיס הכסף (QE),
• או להפחתות מיסים/גירעון (מדיניות פיסקלית).

אלא שהם כן מבטאים בפועל גישה רגולטורית רופפת, שעשויה לייצר את אותם אפקטים של מדיניות מוניטרית מרחיבה – רק דרך הדלת האחורית.

🎯 מה הם כן?

אלה הקלות רגולטוריות בתחום הפיקוח הבנקאי, וניתן לסווגן כ:

רגולציה מקלה באשראי, שמטרתה להימנע מבלימת האשראי בזמן שהמערכת הפיננסית שברירית.

⚠️ אבל – יש כאן השפעה מוניטרית דה-פקטו:

למרות שמדובר בהוראות רגולציה ולא בהחלטות ריבית, ההשלכות המערכתיות שלהן זהות לאלה של מדיניות מוניטרית מרחיבה, במובנים הבאים:

📌 מסקנה:

פורמלית – לא, זו אינה מדיניות מוניטרית מרחיבה.

אבל מהותית – כן, זו הקלה מערכתית שמרחיבה את האשראי ויוצרת תנאים דומים לאלו של מדיניות כזו.אפשר לקרוא לכך בשם מדויק יותר:

"אינפלציה של רגולציה" – Regulatory Easing במקום Monetary Easing.

זוהי דרך עקיפה להזרים יותר כסף למערכת – בלי להוריד ריבית, אלא על ידי הקלה בריסון הבנקאי.

"הרחבה מוניטרית בלי לקרוא לה בשם – איך הרגולטור מזרים כסף מבלי לגעת בריבית".

יותר ויותר חברות נדל"ן עוזבות את הבנקים ועוברות לגייס הון ישירות מהציבור

מבוא – למה בכלל לבדוק אם יש בועה?

שוק הדיור בישראל מעורר שיח סוער כבר שנים. האם העליות החדות במחירים משקפות ביקוש אמיתי או שמדובר בבועה מסוכנת שתתפוצץ? מחקר שפורסם על ידי בנק ישראל בדצמבר 2011 ניסה לענות על שאלה זו – באמצעות ניתוח שיטתי של "גורמי היסוד" המשפיעים על מחירי הדירות.

מהם גורמי היסוד של שוק הנדל"ן?

במילים פשוטות – גורמי היסוד (פונדמנטליים) הם המשתנים הכלכליים שצריכים להסביר למה מחירי הדירות עולים או יורדים. אלו כוללים:

1. שכר דירה – מדד לערך השימוש בדירה.
2. ריבית ריאלית – עלות מימון רכישה.
3. יחס בין אוכלוסייה למלאי דירות – מדד ללחץ על ההיצע.
4. שיעור אבטלה – מצביע על כוח הקנייה.
5. ציפיות לאינפלציה – משפיעות על החלטות השקעה.
6. התחלות בנייה – תגובת ההיצע למחירים.
7. שער הדולר ומדדי מניות נדל"ן – משתנים פיננסיים רלוונטיים.

שיטת המחקר – איך יודעים אם יש בועה?

בנוסף להגדרת "גורמי היסוד", המחקר עושה שימוש מפורש במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value) – כלומר, המחיר שהדירה הייתה אמורה להגיע אליו לפי שיקולים כלכליים ריאליים בלבד. כאשר מחירי השוק חורגים ממנו לאורך זמן – הדבר מעיד על היווצרות פער מסוכן, ולעיתים גם על בועה של ממש. החוקרים השתמשו במודל שנקרא VECM (Vector Error Correction Model), שבודק האם מחירי הדירות "נעים יחד" עם גורמי היסוד לאורך זמן. אם יש קשר הדוק ביניהם – מדובר בשוק שפועל לפי היגיון כלכלי. אם אין – זו עלולה להיות בועה.הבדיקה כללה חיפוש אחרי אינטגרציה בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה והריבית. נמצא כי קיים קשר חד-כיווני: שכר הדירה והריבית מסבירים את מחירי הדירות (ולא להפך), כלומר – סטייה מהשווי מתוקנת בסופו של דבר על ידי שינוי במחירי הדירות.

ומה מצא המחקר בפועל?

לפי הנתונים עד סוף 2010, מחירי הדירות היו גבוהים בכ-8% עד 16% מהתחזיות שנבעו מגורמי היסוד. כלומר – סטייה מסוימת, אך לא דרמטית. החוקרים לא קבעו שמדובר בבועה, אך רמזו לכך שיש מקום לחשש.

ומה קרה מאז?

הנתונים המדאיגים הם מה שקרה אחרי פרסום המחקר:

• מחירי הדירות הוכפלו במונחים נומינליים.
• שכר הדירה עלה בקצב מתון בהרבה.
• הריבית הריאלית הייתה שלילית במשך שנים, מה שדרבן עוד ועוד ביקוש ממונף.

אם ניישם את אותו מודל כלכלי על הנתונים של 2024–2011, התוצאה כמעט ודאית: סטייה משמעותית ומתמשכת מגורמי היסוד, המעידה על בועה חמורה ומתמשכת.

סיכום: האזהרה שנכתבה בעט דיפלומטי

"המחקר של בנק ישראל ב-2011 עוד קיווה שהתיקון יבוא מבפנים – דרך כוחות השוק. אבל מאז, הפער רק הלך וגדל. וכשהתיקון יגיע, הוא עלול לבוא מבחוץ – מהבנקים, מהמשקיעים, או מהמוניטין של מדינה שמכחישה את הבועה."

 1. גורמי יסוד – מופיעים במפורש ובפירוט

במסמך מופיעים המשתנים הבאים כגורמים המשפיעים באופן יסודי על מחירי הדירות:

• שכר הדירה (Rent)
• שיעור הריבית הריאלית לטווח ארוך (Real Interest Rate)
• יחס אוכלוסייה למלאי הדירות
• שיעור האבטלה
• ציפיות לאינפלציה
• התחלת בנייה
• שער החליפין
• מחירי מניות נדל״ן
• שיעור החיסכון הפרטי

המחקר אף כולל טבלאות ומודלים אקונומטריים שבוחנים את השפעת כל אחד מהם בנפרד וביחד, כדי לזהות את השפעתם המצטברת על מחירי הדירות לאורך זמן.

✅ 2. המושג “ערך פונדמנטלי” מופיע במפורש

המחקר משתמש בפועל במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value of Housing Prices). לדוגמה:

"לצורך בחינת מידת הסטייה של מחירי הדירות מהערך הפונדמנטלי שלהם, אנו מחשבים את המחיר החזוי על סמך הערכת המודל..."

בהמשך נכתב שסטייה בין המחיר בפועל לערך הפונדמנטלי משקפת פוטנציאל להיווצרות בועה, במיוחד אם הסטייה הולכת ומתרחבת לאורך זמן

האם העלייה המתמשכת במחירי הדירות היא בת קיימא? האם זה תיישב עם גורמי הייסוד? הערך הפונדמנטלי?

מחירי הדירות בישראל נמצאים בפער ניכר משוויין הפונדמנטלי, ומצביעים על בועת נדל"ן חריפה לפי מדדים גלובליים. הנתונים מראים כי נכון ל-2025, מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון ש"ח – פי 2.1 מהשווי הפונדמנטלי (1.2-1.4 מיליון ש"ח)4.

גורמי היסוד מול המציאות:

1. יחס מחיר/הכנסה: מחיר דירה ממוצעת בישראל דורש 15.5 שנות עבודה (ברוטו), לעומת 10-12 שנים בנורמה העולמית4. בתל אביב המספר מזנק ל-22 שנים – פער של 80% מהממוצע במדינות OECD.
2. מכפיל שכירות: היחס בין מחיר דירה לשכר דירה שנתי עומד על 40-45 בישראל, בעוד הנורמה העולמית היא 18-224. המשמעות: תשואת שכירות נטו של 2%-2.5% בלבד, מול ריבית משכנתא של 4.5%-6% – תשואה שלילית ריאלית.
3. היצע וביקוש: למרות מלאי שיא של 80,000 דירות לא מכורות ו-200,000 דירות בבנייה, קצב המכירות האיטי (21-24 חודשי אספקה) לא מצליח לבלום את העלייה במחירים. הסיבות המרכזיות:
   • ציפיות אינפלציוניות: רכישות מוקדמות מחשש לעליית ריבית3
   • השקעות כאפיק מגן: 37% מהרכישות על ידי משקיעים4
   • פיצול משקי בית: גידול של 2.5% בשנה במספר המשפחות4

ניתוח הקיימות:

הטבלה חושפת פערים מבניים שאינם בתי-קיימא:

• תשואה שלילית: המשך רכישות במימון משכנתא בריבית 4.5% בעוד התשואה משכירות היא 2.5% – יצר הפסד שנתי ריאלי של 2%4.
• ספקולציה מובנית: 63% מהרוכשים מציינים "ציפייה לעליית ערך" כגורם מרכזי, לעומת 22% ב-OECD4.
• רגולציה מעוותת: מס הרכישה ההיסטרי (8%-10%) דווקא מעודד רכישות חד-פעמיות גדולות במקום השקעות ארוכות טווח4.

תחזית וסיכונים:

המודל הפונדמנטלי צופה תיקון מחירים של 30%-40% בטווח הבינוני, אך גורמים חיצוניים עשויים לעכבו:

• מדיניות ריבית: הורדת ריבית הפריים מתחת ל-3% תאריך את הבועה
• סובסידיות ממשלתיות: תוכניות "מחיר למשתכן" מזרימות 4 מיליארד ש"ח/שנה לשוק
• גיאופוליטיקה: ביקוש מוגבר לדירות ממוגנות באזורי עימות

לסיכום, בעוד הגורמים הטקטיים (ריבית נמוכה, סובסידיות) עשויים להאריך את מגמת העלייה בטווח הקצר, הפער הבועתי מהשווי הפונדמנטלי (פי 2.1 במחירים ופי 2 במכפיל השכירות) מצביע על תיקון מחירים בלתי-נמנע.משקיעים פרטיים נדרשים להיערך לריביות ריאליות חיוביות ולשינוי פרדיגמה בשוק – מנדל"ן כנכס ספקולטיבי לנדל"ן מבוסס תזרים.

"המחקר מזהיר מפני האפשרות שהשוק נכנס למצב של בועה. זאת, מאחר שהפער בין מחירי הדירות בפועל לרמתם לפי משתני היסוד הגיע ב־2010 לכ־8%–16%."

"לפי הערכות המחברים, כדי לחזור לרמת שיווי משקל, נדרשת עלייה של שכר הדירה בכ־4%–20% – או לחלופין, ירידה במחירי הדירות בשיעור זהה.

📝 הערות חשובות על אופן החישוב וההנחות:

1. עקרון החישוב:
המחשבון מבוסס על היוון שכר הדירה החודשי לצורך גזירת השווי הפונדמנטלי של דירת מגורים.
שיטה זו מייצגת את הערך הכלכלי של השימוש בנכס, בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם למגורים, תוך השוואה לעלות האלטרנטיבית של שכירות.
החישוב מתבסס על גישת השקעה נטו, אך רלוונטי גם לדירה למגורים דרך עיקרון עלות ההזדמנות.

2. הנחות מקרו-כלכליות בעת חישוב השווי:
נכון למועד זה:

• ריבית הפריים במשק עומדת על 6%
• הריבית החזויה הכוללת (IRR אפקטיבי) שנוטל משכנתא צפוי לשלם נעה סביב 5.6%–5.7%
  פער שלילי בין תשואת הנכס לבין עלות המימון (ריבית המשכנתא) מהווה אינדיקציה לכך שמחיר השוק עשוי להיות בלתי סביר מבחינה כלכלית ואף מסוכן לירידת ערך.

3. הערך הפונדמנטלי – נקודת עוגן כלכלית, לא הצדקה למחיר שוק:
מחקרים מתחום הכלכלה ההתנהגותית מצביעים על כך שתחושת הבעלות על נכס עשויה להוביל לפרמיית שימוש סובייקטיבית – כלומר, נכונות לשלם יותר מערך השימוש הכלכלי – בהיקף של עד 10%–20% מהשווי הפונדמנטלי. עם זאת, מדובר בהטיה פסיכולוגית מוכרת, שלא מצדיקה סטיות בין מחיר השוק לבין הערך הכלכלי האובייקטיבי של הנכס, ובוודאי לא מציאות של הכפלת שווי כלכלי – תופעה המאפיינת בועות נדל״ן.

🧾 1. תמצית משפטית (Legal Disclaimer)

המחשבון בהרצה ובדיקה - לקראת גרסת בטא 

⚖️ הבהרה משפטית: המחשבון משמש ככלי חישוב כלכלי להערכת שווי פונדמנטלי על בסיס שכירות בלבד, ואינו מהווה תחליף לשמאות מוסמכת, חוות דעת מקצועית או ייעוץ השקעות.
אין לראות בתוצאה משום הצעה, התחייבות או המלצה לרכישה, מכירה או קבלת החלטות פיננסיות.  השימוש במחשבון נעשה באחריות המשתמש בלבד. התוצאה משקפת חישוב עקרוני בלבד ואינה מביאה בחשבון נתוני מימון, מצב משפטי, תכנוני וגורמים אחרים.

ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של נכס, כפי שהוא נגזר מהתועלת העתידית הצפויה ומהיכולת של השוק לממש את התועלת הזו, גם בתנאי סיכון.

✅ היא כוללת את שני המימדים הקריטיים:

• התועלת הכלכלית הצפויה – כלומר ההכנסות/התשואה שהנכס צפוי להניב.
• יכולת השוק לממש – כלומר האם הציבור/משקיעים מסוגלים לעמוד בתשלומים ולרכוש במחיר הזה, גם כשהתנאים הפיננסיים פחות אידיאליים.

🔎 זו הגדרה מקצועית ברמה גבוהה שמתאימה למסמכים רשמיים, דוחות שמאיים, חומרי הדרכה, ואפילו חקיקה.

🧭 כשכולם דיברו על "כמה עלו המחירים" – הם דיברו על סיכון מערכתי

שיטות האבחון של IMF ו-BIS: למה אף אחד לא שואל את השאלות הנכונות?

בעשור האחרון ישראל חיה בתוך בועה. בועה נדל"נית, תקשורתית, ובועת הכחשה מוסדית. בזמן שבנק ישראל, רשות שוק ההון, הבנקים וענף השמאות התרכזו בשאלה כמה עלו מחירי הדירות, גופים גלובליים כמו קרן המטבע הבינלאומית (IMF) והבנק להסדרים בינלאומיים (BIS) צעקו את מה שכולנו היינו אמורים לשמוע: "שאלו על השווי – לא על המחיר".אבל בישראל – השיח הזה נעדר כמעט לחלוטין.

🎧 למה לקרוא אם אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט

🧠 מה בעצם אומרים IMF ו-BIS?

הגופים הללו פיתחו בשנים האחרונות שיטות מדויקות לזיהוי מוקדם של בועות נדל"ן וסיכונים פיננסיים. בין המדדים המרכזיים:

• Credit-to-GDP Gap – הפער בין האשראי לצמיחה הכלכלית. מדד קלאסי לניפוח בועות.
• House Price to Income Ratio – היחס בין מחירי דירות להכנסה.
• Debt-Service Ratio – שיעור ההחזר מתוך ההכנסה.
• Fundamental Price Gap – הפער בין המחיר בשוק לבין הערך הפונדמנטלי של הנכס.

הגישה שלהם פשוטה: כאשר מתקיימים פערים קבועים ובלתי מוסברים – יש בועה. במצב כזה נדרשת התערבות מקרו-יציבותית כדי לבלום קריסה.

📉 ומה עשו בישראל?

בנק ישראל מעולם לא פרסם את הפער בין מחירי הדירות לשווי הפונדמנטלי לפי שיטת BIS.

הרגולציה בישראל נשענה על מחירי שוק מוצהרים, לא על ניתוח סיכון.

מערכת הבנקאות נתנה הלוואות לפי מחירים מנופחים, מבלי לשאול את השאלה הפשוטה: מהו ערך הנכס באפס מניפולציה שיווקית? השמאות, בתורה, חיקתה את "השוק", במקום לנתחו. במקום גישה פונדמנטלית, קיבלנו שיכפול מחירים חסר ביקורת.

 LTV או LTP – טעות שמערערת את היסודות

בתוך כל הרעש של עליות מחירים, מבצעים, שיווק אגרסיבי, ודוחות "מחיר למשתכן" – הבנקים שכחו לשאול את השאלה הבסיסית:

מהו ערכו הכלכלי האמיתי של הנכס?הם חישבו Loan-to-Value (LTV) – או לפחות כך חשבו.

אבל מאחורי הקלעים, מתחת לשכבות של שומות שוק, שכפולי מחירים והשוואות למכירות מנופחות – הם בעצם חישבו Loan-to-Price (LTP).🔻 ההבדל ביניהם?

• LTV מבוסס על שווי פונדמנטלי, כזה שנבחן לפי תשואה, עלות תחליף, ויכולת החזר.
• LTP מבוסס על מחיר שוק נוכחי – גם אם הוא מנופח פי שניים מהשווי הכלכלי.

🔻 והתוצאה?

האקוויטי שחשבו שיש להם – לא באמת קיים.

הפער בין המחיר לבין הערך אוכל את ההון מבפנים.

זהו כשל בסיסי, מתודולוגי, שמשליך ישירות על יציבות המערכת הבנקאית.
כשל ש־IMF ו־BIS התריעו מפניו שוב ושוב – וישראל התעלמה.

💥 למה זה חשוב עכשיו?

כי היום, כאשר שוק הדיור מראה סימני האטה, הבנקים מגלים שהביטחונות שבידיהם לא שווים חצי ממה שחשבו.

האקוויטי הפך לשלילי.

והשאלה היא – האם מדובר רק בטעות ניהולית, או שמא ברשלנות מוסדית?

🧩 ומה צריך לעשות?

1. לאמץ מיידית את מתודולוגיות ה-IMF וה-BIS ככלי בקרה בכל שומה שמבוצעת לבטוחה.
2. לפרסם אחת לרבעון את מדדי הסיכון המקרו-פיננסיים הקשורים לנדל"ן.
3. להטיל חובה רגולטורית על השמאים והבנקים להתייחס לפער בין שווי פונדמנטלי למחיר שוק בעת החלטות מימון.
4. להקים ועדת בדיקה פרלמנטרית שתבחן מדוע ישראל לא השתמשה עד כה בכלים שהיו זמינים לכל מדינה אחרת.

🧨 לסיכום – זה לא רק כשל רגולציה, זה עיוורון שיטתי

העובדה שמתודולוגיות של גופים בינלאומיים מובילים נעדרו מהשיח ומהיישום בישראל – במיוחד בזמן של בועה מתנפחת – היא עדות חמורה לא רק לרשלנות, אלא אולי אפילו להסתרה שיטתית של סיכונים. הגיע הזמן שהמערכת הבנקאית תחדל מלהתייחס לערך הנכס כנגזרת של מחיר, ותתחיל להתייחס למחיר כחשוד – ולשאול את השאלות שה־IMF וה־BIS שואלים כבר שנים.

ולכן, אין זה מפתיע שכיום האקוויטי של הבנקים בישראל שלילי: בזמן שהם האמינו שהם מחשבים יחס הלוואה לשווי (Loan-to-Value, LTV),הם בפועל חישבו Loan-to-Price (LTP) – יחס הלוואה למחיר שוק מנופח, ולא לערך כלכלי אמיתי של הנכס. זו אינה טעות טכנית – זו טעות קונספטואלית מהותית, ששורשיה בהתעלמות מהשיטות הבינלאומיות של IMF ו-BIS, ובהעדפת נרטיבים שיווקיים על פני ניתוחי סיכון.

• כותרת התרשים:LTV vs. LTP – How Banks Miscalculate Risk
• מקרא העמודות:
  • Gray: Property Value
  • Blue: Loan Amount
• תיאור האקוויטי: מופיע מעל כל עמודה, עם ציון מדויק של הסכום, בצבע ירוק (חיובי) או אדום (שלילי)

🌐 קרן המטבע הבינלאומית – IMF (International Monetary Fund)

🔹 מהי?

קרן המטבע הבינלאומית הוקמה ב-1944 בכנס ברטון-וודס, כחלק מהמאמץ להקים סדר כלכלי בינלאומי יציב לאחר מלחמת העולם השנייה. הקרן היא ארגון בין-ממשלתי שמטרתו המרכזית היא להבטיח יציבות פיננסית עולמית, לסייע למדינות החברות בה לשמור על משמעת פיסקלית ומוניטרית, ולתמוך בצמיחה כלכלית בת-קיימא.

🔹 מקום מושב:

וושינגטון די.סי., ארה"ב.

🔹 חשיבות והשפעה:

• הקרן מספקת סיוע פיננסי חירום למדינות במשבר מאזנים או משברים במטבע החוץ.
• מפקחת על מדיניות הכלכלית של המדינות החברות (כ-190 מדינות) באמצעות מנגנון פיקוח שנתי הנקרא Article IV Consultation.
• גיבשה כלים חשובים לזיהוי סיכונים מקרו-פיננסיים, כמו Credit-to-GDP Gaps, שמודדים חריגות באשראי ומאותתים על סיכון לבועות.
• משפיעה על המדיניות המוניטרית והפיסקלית של מדינות רבות באמצעות המלצות, תנאי סיוע, ודוחות שמייצרים ציפיות בשווקים.

🔹 חשיבות בישראל:

ל-IMF תפקיד משמעותי בהערכות שוטפות על המשק הישראלי, ודו"חותיו משמשים את בנק ישראל והממשלה כבסיס למדיניות.

🏛️ הבנק להסדרים בינלאומיים – BIS (Bank for International Settlements)

🔹 מהו?

ה-BIS הוקם ב-1930 והוא הבנק הבינלאומי הוותיק ביותר בעולם. ייחודו בכך שהוא בנק של בנקים מרכזיים – גוף עליון המתאם שיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים בעולם, מפתח סטנדרטים בנקאיים, ומייצר מחקר בנושאי יציבות פיננסית.

🔹 מקום מושב:

באזל, שווייץ.

🔹 חשיבות והשפעה:

• מספק פלטפורמה לשיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים, בין היתר באמצעות הוועדה ליציבות פיננסית (FSB) ופורומים בינלאומיים.
• אחראי על פיתוח תקני באזל I, II, III, ו-IV – מערכי רגולציה שמכתיבים את יחס ההון המינימלי של בנקים, ניהול סיכונים ונזילות, ומהווים את הבסיס לרגולציה הבנקאית המודרנית.
• מקיים מחקרים על מחזורי אשראי ונדל"ן, והגדיר כלים מרכזיים לזיהוי בועות נכסים, בהם ה-Credit-to-GDP Gap וה-DSR (Debt Service Ratio), שמלווים את המדיניות המוניטרית של בנקים מרכזיים רבים.
• מספק שירותים פיננסיים לבנקים מרכזיים, למשל שמירת יתרות מט"ח.

🔹 חשיבות בישראל:

בעוד שישראל מחויבת לתקני באזל שה-BIS קובע, ישנה טענה כי יישום המלצותיו, בעיקר בתחום זיהוי בועות הנדל"ן, חלקי בלבד בישראל.

✨ השפעתם המשותפת על הכלכלה העולמית

שני הגופים הללו מהווים את עמודי התווך של היציבות הפיננסית הגלובלית:

• הקרן (IMF) מספקת ייעוץ, מעקב וסיוע פיננסי.
• הבנק (BIS) מפתח את סטנדרטי הבקרה והרגולציה שעליהם בנויה מערכת הבנקאות העולמית.

שילוב הידע של שניהם קריטי בזיהוי מוקדם של בועות, ניהול סיכוני אשראי, ושמירה על מערכת פיננסית עמידה. חוסר הקשבה או יישום חלקי של ההמלצות שלהם – כמו שניתן לראות בחלק מהמשקים, כולל בישראל – עלול להוביל למשברים חמורים.

🌐 קרן המטבע הבינלאומית (IMF) – ניתוח מעמיק

🔹 רקע היסטורי

ה-IMF הוקמה בעקבות הסכם ברטון-וודס ב-1944, יחד עם הבנק העולמי, כחלק ממאמץ לתקן את הכאוס הכלכלי והפיננסי ששרר אחרי השפל הגדול ומלחמות העולם. הרעיון היה להקים מערכת עולמית שתסייע ביצירת יציבות בשערי החליפין, תעודד סחר חופשי, ותמנע חזרות למשברי מטבע שגררו את העולם למיתון.

🔹 איך היא עובדת?

• לכל מדינה חברה יש מניות בקרן, בהתאם לגודל כלכלתה.
• הקרן מחזיקה עתודה של מטבעות חזקים (בעיקר דולר, אירו, ין) שממנה היא מלווה למדינות בקשיים.
• ההלוואות מותנות בתוכנית הבראה כלכלית (Structural Adjustment Program) שמוסכמת עם המדינה – מה שמעניק לקרן השפעה ישירה על מדיניות התקציב, המיסים והריבית של מדינות נזקקות.
• הקרן מפעילה צוותי מומחים שמבקרים כל מדינה חברה לפחות אחת לשנה במסגרת ה-Article IV Consultation, ומפיקים דוח מקיף עם המלצות. במדינות קטנות או במשברים חריפים – הביקורת אף תכופה יותר.

🔹 השפעה על משברים עולמיים

• במשבר החוב של אמריקה הלטינית בשנות ה-80 הקרן הובילה את תוכניות החילוץ.
• במשבר הפיננסי באסיה ב-1997-8 סיפקה הקרן עשרות מיליארדי דולרים בתמורה לרפורמות נוקשות – מעורבות שעוררה גם ביקורת ציבורית.
• במשבר הגלובלי של 2008 הקרן הרחיבה משמעותית את היקפי האשראי למדינות, הפחיתה חלק מהתניות הקשוחות והייתה גורם מפתח בייצוב המדינות שנפגעו קשות.

🔹 כלים מתקדמים לזיהוי סיכונים

ל-IMF מערך מחקר מהמתקדמים בעולם: צוותים של כלכלנים עם גישה לנתוני מאקרו עדכניים מכל מדינה חברה, המנתחים אינדיקטורים כמו יחס אשראי לתמ"ג, אינפלציה, שערי חליפין, מאזן תשלומים ועוד. הקרן מפרסמת באופן קבוע דוחות כמו ה-Global Financial Stability Report, שמשפיעים על שווקים גלובליים ברגע פרסומם.

🔹 השפעה יומיומית

המלצות הקרן מתקבלות ברצינות רבה ע"י משקיעים, דירוגי אשראי, גופי רגולציה ובנקים מרכזיים. הן מכתיבות מדיניות כלכלית במדינות רבות, במיוחד כשמדובר בכלכלות מתפתחות או כאלה התלויות בסיוע חוץ.

🏛️ הבנק להסדרים בינלאומיים (BIS) – ניתוח מעמיק

🔹 רקע היסטורי

ה-BIS נוסד ב-1930, במקור כדי לנהל את תשלומי הפיצויים של גרמניה לאחר מלחמת העולם הראשונה. עם השנים הוא התפתח והפך למרכז שיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים, בעיקר במטרה לשמור על יציבות פיננסית גלובלית ולפתח סטנדרטים אחידים.

🔹 איך הוא עובד?

• חברי ה-BIS הם כמעט כל הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם (כולל הפדרל ריזרב, הבנק המרכזי האירופי, בנק יפן, בנק אנגליה וכו').
• הוא מארגן פורומים תקופתיים בבאזל לשיתוף מידע, שיתוף ניסיון, ותיאום צעדים.
• הוא מפעיל את ועדת באזל לפיקוח בנקאי, שגיבשה את באזל I, II, III, וכעת IV – סדרות תקנים שמגדירות כיצד בנקים צריכים לחשב סיכונים, להחזיק הון עצמי, ולנהל נזילות.

🔹 דוגמה להשפעה במשברים

• לאחר קריסת בנק ברלינגס בשנות ה-90 והמשבר הפיננסי ב-2008, ה-BIS הוביל חיזוק משמעותי בדרישות ההון והלימות הנזילות של הבנקים, מהלך שמיושם עד היום בכל המדינות החברות.
• דרך ועדת באזל, ה-BIS קידם חוקים שמחייבים בנקים לזהות מוקדם בועות אשראי ובועות נדל"ן באמצעות אינדיקטורים כמו ה-Credit-to-GDP Gap – אינדיקטור מרכזי גם בשיח הבינלאומי על בועות דיור.

🔹 כלים נוספים

• מחקרי ה-BIS הם מהעמוקים בעולם בתחומים כמו משבר חובות ריבוניים, שוקי מט"ח, ומחזורי אשראי ונדל"ן.
• ה-BIS גם משמש כ"חשב" עבור בנקים מרכזיים: הוא מנהל יתרות מט"ח בהיקפי ענק (מעל טריליון דולר), מה שמאפשר לו השפעה על שווקים גלובליים.

🔹 השפעה יומיומית

• תקני באזל מהווים את הבסיס לדרישות הלימות הון של כל בנק בעולם המפותח – ולכן הם קובעים במידה רבה את האסטרטגיות של הבנקים למתן אשראי.
• מחקרי ה-BIS נקראים ע"י קובעי מדיניות, בנקים מרכזיים, ובכירים בשוק ההון – ומהווים מקור סמכות בלתי מעורער.

✨ ההשפעה המשותפת על הכלכלה העולמית

ה-IMF וה-BIS יחדיו הם הגופים המרכזיים לשמירה על סדר ויציבות במערכת הפיננסית העולמית:

• הקרן אחראית למעקב, ייעוץ והעברת סיוע פיננסי למדינות.
• הבנק אחראי על תיאום בין הבנקים המרכזיים וקביעת סטנדרטים גלובליים בניהול סיכוני בנקאות.
• שניהם מפתחים כלים וגישות לזיהוי בועות ומחזורי אשראי, ששימשו להצלת משקים במשברים פיננסיים – אך כאשר מדינות מתעלמות מהם, כמו שהיה ביוון לפני המשבר של 2009 או במזרח אסיה בשנות ה-90, התוצאות עלולות להיות הרסניות.

ישראל אמנם אימצה את תקני באזל (BIS) בכל הקשור לדרישות הון מינימלי, יחס נזילות ו-Stress Tests לבנקים – אך בכל הנוגע ליישום המתודולוגיות המתקדמות של ה-BIS לזיהוי מוקדם של בועות נכסים, היישום בישראל חלקי מאוד, ואפילו כמעט סמלי. 

הנה הרחבה מנומקת ומבוססת:

✅ באילו תחומים ישראל מיישמת את תקני באזל?

1. יחסי הלימות הון (Capital Adequacy Ratios) – הבנקים בישראל מחויבים לעמוד בדרישות הון עצמי בהתאם לתקני באזל III, כולל יחס הון עצמי ראשוני (Tier 1) של לפחות 8%-10.5% במוסדות גדולים.
2. יחסי נזילות (LCR/NSFR) – הונהגו בישראל תקנים המחייבים את הבנקים להחזיק עתודות נזילות שיאפשרו עמידה בהתחייבויות גם בתקופות לחץ.
3. ניהול סיכוני אשראי, שוק ותפעול – הבנקים הישראלים מבצעים מבחני לחץ (Stress Tests) באופן תקופתי, בשיתוף ובפיקוח בנק ישראל.

❌ מה חסר ביישום? – זיהוי בועות נדל"ן והערכת סיכון מקרו

ה-BIS שם דגש בעשור האחרון על כלים ייחודיים לאבחון מחזורי אשראי ובועות נכסים, כמו:

• Credit-to-GDP Gap – מדד הפער בין האשראי הפרטי לבין צמיחת התוצר, שנמצא במחקרי BIS כאינדיקטור אמין לזיהוי בועות אשראי ונדל"ן.
• Debt-Service Ratio (DSR) – היחס בין סך ההחזרים של משקי בית להכנסותיהם; עלייה מתמשכת במדד זה מאותתת על סיכון לאי עמידה בהחזרים.
• Fundamental Price Gap – פער בין מחירי נדל"ן בשוק לשווי כלכלי המבוסס על תשואות ריאליות והכנסה פנויה.

למרות שבנק ישראל עוקב אחרי חלק מהנתונים האלו בדו"חותיו הפנימיים, הוא מעולם לא פרסם או ניתח באופן פומבי את הפערים הללו ככלי רשמי להתרעה מפני בועה.

למשל:

• בדו"חות היציבות הפיננסית של בנק ישראל, לא מופיעים עד היום מדדים כמותיים של Credit-to-GDP Gap כפי שמפרסם ה-BIS עבור מדינות רבות.
• בניתוחי שוק הדיור, הדו"חות מסתפקים בהשוואות כלליות למחירי שכירות ולמדדים נומינליים, אך אינם מציגים פערים מול שווי פונדמנטלי על בסיס מודלים של BIS.

🔎 דוגמאות למימוש מוצלח בעולם לעומת ישראל

🔹 שוויץ וקנדה – מאמצות את אינדיקטורי ה-BIS לפרסום שוטף, וכשהפערים חרגו מרמות הסיכון – הוחמרו במהירות מגבלות על הון עצמי לרוכשי דירה שנייה, הוטלו הגבלות משכנתאות, ולעיתים אף הועלו מיסים ייעודיים על משקיעים.

🔹 ישראל – הבנקים המשיכו לממן עסקאות נדל"ן בשווי מוכפל מהערך הכלכלי, ללא שימוש בכלים של ה-BIS לזיהוי חריגה, ולא ננקטו צעדים פומביים משמעותיים למרות התרעות חוזרות של אנליסטים בשוק.

⚠️ מדוע זה חשוב?

כשמדינה מיישמת רק את חלק מתקני באזל – בעיקר את אלו שמחזקים את יציבות הבנקים כלפי פנים (יחסי הון ונזילות) – אך מתעלמת מהחלק המזהה את סיכוני השוק כלפי חוץ (בועות נכסים), היא נוטה להיכנס לסחרור שבו הבנקים נראים יציבים כל עוד המחירים עולים – אבל קריסת המחירים הופכת אותם לפגיעים בן לילה.

במילים פשוטות:

ישראל בנתה מערכת רגולטורית חזקה לשמירה על מראית עין של יציבות בנקאית, אך לא על יציבות ערך הבטוחות – מה שגורם לאקוויטי הבנקאי להיות תלוי במחירי נדל"ן מנופחים.

הרחבה מסודרת ומעמיקה, שתמחיש בדיוק מה חסר בישראל בהשוואה לסטנדרטים של BIS, ואיך היעדר הכלים הללו בפועל יוצר עיוורון בשוק:

🔍 Credit-to-GDP Gap – הזנחה של מדד האזהרה המרכזי

מה זה?

זהו המדד שה-BIS מגדיר כאינדיקטור המרכזי לזיהוי בועות אשראי: מודדים את יחס סך האשראי הפרטי לתמ”ג, משווים למגמה היסטורית, ומחשבים את הפער (Gap). פער גבוה מעיד על מינוף חריג.

למה זה חשוב?

כי הוא בוחן את הקשר בין ההכנסות (התמ"ג) לבין החובות במשק. אם האשראי צומח הרבה יותר מהר מהכלכלה, המשק חי על חוב שמנותק מהכנסות – מתכון לאי-יכולת להחזיר הלוואות ברגע של האטה.

מה קורה בישראל?

• בנק ישראל לא מפרסם לציבור את ה-Gap.
• הציבור לא יודע האם האשראי חורג מהרמות הבריאות ההיסטוריות.
• בהיעדר שקיפות, אין לחץ ציבורי או פוליטי לרסן את הבועה.

בעולם?

שוויץ, ניו זילנד, נורבגיה ואחרות מפרסמות את ה-Gap ומעדכנות סף רשמי שבו מופעלת רגולציה מרסנת.

🔍 Debt-Service Ratio (DSR) – המדד ששובר משפחות לפני שהוא שובק את הבנק

מה זה?

יחס ההחזרים של משקי הבית להכנסה הפנויה שלהם. כלומר: כמה אחוז מהמשכורת הולך להחזרים חודשיים על הלוואות ומשכנתאות.

למה זה חשוב?

כי כשחלק ההחזרים מההכנסה עולה על 30%-40% באופן מתמשך, משקי הבית נהיים פגיעים: כל זעזוע (עלייה בריבית, אובדן עבודה) דוחף אותם במהירות לחדלות פירעון.

מה קורה בישראל?

• בנק ישראל מפרסם בגרפים חלקיים את “שיעור ההחזר הממוצע במשכנתאות חדשות”, אך לא מספק ניתוח כולל של כלל ההחזרים החודשיים של משקי הבית מהלוואות ומשכנתאות קיימות.
• אין ניטור רשמי של DSR משקי ברמה מערכתית – לכן הרגולטור לא רואה בזמן אמת אם הציבור "נחנק" מהחזרי חובות.

בעולם?

מדינות כמו קנדה, אוסטרליה וקוריאה מפרסמות DSR שוטף, ולעיתים מפעילות רגולציה (הקשחת דרישות הון או הגבלות משכנתא) כש-DSR עולה על סף מסוים.

🔍 Fundamental Price Gap – המדד שלא רואים בשום דוח ישראלי

מה זה?

פער בין מחירי נכסים (למשל דירות) בשוק לבין השווי הכלכלי שלהם, כפי שניתן לחשב לפי:

• תשואה ריאלית (שכ”ד נטו / מחיר רכישה),
• הכנסה פנויה של משקי הבית,
• עלות חלופית של בנייה.

למה זה חשוב?

כי המדד בודק אם מחירי הדירות “מנותקים” מהיכולת הכלכלית של הציבור או מהתשואות שהנכסים מייצרים – זה המדד הישיר לבועה במחיר.

מה קורה בישראל?

• בנק ישראל מסתפק בהשוואות פשוטות של מדדים נומינליים: עליית מחירי דירות מול שכר הדירה, או מול שכר חציוני.
• אין חישוב מסודר שמראה לציבור כמה המחירים חרגו מהשווי הכלכלי המוצדק (Fundamental Value) כמו שמחשב ה-BIS.
• לכן השיח הציבורי עוסק רק ב"עליות מחירים", לא בשאלה האם המחיר מוצדק או מנותק.

בעולם?

למשל בשוויץ, הבנק המרכזי מפרסם דוחות שמחשבים בדיוק את הפער הזה כדי להתריע על סטייה לא סבירה.

🔴 בשורה התחתונה – מה חסר בישראל?

בנק ישראל אמנם עוקב אחרי נתונים רבים, אבל מה שחסר באופן קריטי הוא הפיכת הנתונים למדדי אזהרה רשמיים ושקופים:

1️⃣ הוא לא מודד ומפרסם Credit-to-GDP Gap מול המגמה ההיסטורית.

2️⃣ הוא לא עוקב ומפרסם DSR כולל לכל משקי הבית.

3️⃣ הוא לא מחשב את Fundamental Price Gap מול שווי כלכלי של הדירות. בהיעדר כלים אלו — הציבור, הבנקים, והממשלה פועלים בסביבה של מידע חלקי שמעוות את התמונה האמיתית על היקף הסיכון.

הנה סיכום חד וברור של ההשלכות הישירות של התעלמות מהמתודולוגיות וההמלצות של BIS ו-IMF, בהקשר הספציפי לשוק הנדל"ן הישראלי. זהו תמצית שתוכל לשלב בנייר עמדה, בלוג או מסמך המלצות רגולטורי:

⚠️ ההשלכות של ההתעלמות מהמלצות BIS ו-IMF בשוק הנדל"ן הישראלי

🔴 עיוורון למחזורי אשראי מסוכנים

העדר ניטור ושקיפות במדדים כמו Credit-to-GDP Gap ו-DSR מונע זיהוי מוקדם של גידול חריג בחובות הציבור — מה שמאפשר לבנקים להמשיך להלוות גם כשהיכולת הכלכלית של הציבור כבר נשחקת.

🔴 מינוף יתר שמזין את הבועה

בלי כלים רשמיים למדוד פערים מול מגמות ארוכות-טווח, המשקיעים והבנקים מסתמכים על מחירי שוק בלבד. זה מוביל להערכת יתר של בטחונות ולמינוף גבוה מדי — מצב שמחמיר את ניפוח מחירי הדיור.

🔴 היעדר עוגן להערכת שווי פונדמנטלי

אי-פרסום Fundamental Price Gap מותיר את השיח הציבורי בשאלת “כמה עלו המחירים” במקום לשאול “כמה באמת שוות הדירות כלכלית” — כך ממשיך מנגנון ההדבקה הפסיכולוגית של מחירים מנופחים.

🔴 העמקת הפער החברתי

המשפחות עם הכנסה בינונית ונמוכה נאלצות לקחת משכנתאות ארוכות וקשות להחזר, כשפוטנציאל הקריסה במשבר עולה באופן משמעותי. זה מייצר פערים חברתיים וכלכליים קשים עוד יותר ביום שאחרי התפוצצות הבועה.

🔴 סיכון ישיר ליציבות הבנקים והמשק כולו

הבנקים מחזיקים הלוואות מגובות נכסים שערכם מנופח מעל שוויים הכלכלי האמיתי. כשערך הנדל”ן יצנח, ביטחונות אלו לא יספיקו לכיסוי ההלוואות — האקוויטי של הבנקים ייפגע קשות והמערכת הפיננסית עלולה להיכנס למשבר עמוק.

🔴 שחיקה באמון הציבור במוסדות הפיקוח

כשבנק ישראל והרשויות נמנעים מלפרסם מדדי אזהרה גלויים, הציבור מגלה בדיעבד שהייתה סכנה ברורה שהתעלמו ממנה. זה עלול להוביל לאובדן אמון במערכת הבנקאית וברגולציה, בדומה למשברים במזרח אסיה ובמשבר הסאבפריים בארה"ב.

✨ המסקנה:

בהיעדר יישום ושקיפות של המדדים שממליצים ה-BIS וה-IMF, שוק הנדל"ן הישראלי פועל כמו רכבת בלי בלמים — הציבור נחשף לסיכון עצום לקריסת שוק הדיור, הבנקים חשופים לסיכון מערכתי, וכלכלת ישראל כולה עומדת בפני סכנת משבר פיננסי שעלול להזכיר את קריסות האשראי במדינות אחרות שלא שמעו לאזהרות בזמן.

“מי זה בכלל ה-BIS, ולמה שהוא יגיד לנו מה לעשות?”

אז הנה ניתוח מסודר שיעזור להבין את מעמדו האמיתי של ה-BIS, ואת החשיבות הרבה שיש לדוחות ולהמלצות שלו — או לפחות, למה מדינות מתקדמות מתייחסות אליו ברצינות רבה:

🏦 מהו ה-BIS ולמה הוא שחקן עולמי מרכזי?

🔹 ה-BIS, או בשמו המלא Bank for International Settlements, הוא הגוף הבינלאומי הוותיק והחשוב ביותר לתיאום בין בנקים מרכזיים בעולם.

🔹 הוא הוקם כבר ב-1930 — כלומר יש לו ניסיון של כמעט 100 שנה במעקב אחרי יציבות פיננסית עולמית.

🔹 חברים בו כ-60 בנקים מרכזיים, כולל כל המעצמות הגדולות (ארה״ב, האיחוד האירופי, יפן, סין, שוויץ וכו’).

🌐 למה דעותיו נחשבות במיוחד?

1️⃣ הוא “הבנק של הבנקים המרכזיים” – ה-BIS הוא לא סתם גוף מייעץ: הוא הגוף שמתאם את שיתופי הפעולה בין בנקים מרכזיים, כולל ישיבות סגורות בין נגידים שמובילים את המדיניות המוניטרית של המדינות המשמעותיות בעולם.

2️⃣ הוא מקור סמכות בניהול סיכון בנקאי עולמי – ה-BIS הוא זה שפיתח את סדרות תקני באזל (I, II, III, וכיום באזל IV) שמחייבות את כל הבנקים בעולם המפותח מבחינת דרישות הון, ניהול סיכונים ונזילות.

התקנים האלה הם הבסיס שעל פיו הבנקים מחויבים לפעול – גם בישראל.

3️⃣ יש לו יכולת לראות את התמונה הגלובלית – בניגוד לבנקים מרכזיים לאומיים שמתמקדים רק במדינה אחת, ה-BIS מקבל נתונים ישירים מכל המדינות החברות, רואה מגמות עולמיות בזמן אמת, ומפרסם ניתוחים השוואתיים בין משקים.

4️⃣ מחקרים שפורסמו על ידי ה-BIS עיצבו את המדיניות המוניטרית בעולם – למשל:

• הכלים לזיהוי בועות אשראי, כמו Credit-to-GDP Gap.
• המחקרים על מחזורי אשראי שהובילו להקשחת רגולציה אחרי משבר 2008.
• הגדרות הבדיקות התזרימיות (Liquidity Coverage Ratio) שהפכו לסטנדרט עולמי.

⚖️ מה קורה אם מתעלמים מהמלצות ה-BIS?

בהיסטוריה של 30 השנים האחרונות, המדינות שניסו להתעלם מהאזהרות של ה-BIS על מינוף יתר ובועות אשראי — כמו תאילנד ואינדונזיה במשבר אסיה (1997) או ספרד ואירלנד לפני 2008 — ספגו משברים קשים שנבעו בדיוק מאותם כשלים שה-BIS סימן מראש.לעומתן, מדינות כמו שוויץ, קנדה וניו זילנד שאימצו בזמן את ההמלצות — הצליחו לבלום בועות או לצאת ממשברים במהירות יחסית.

🇮🇱 ומה בישראל?

בנק ישראל מחויב ליישום תקני באזל שפותחו ב-BIS (כי אחרת הבנקים לא יכולים לפעול בסביבה הבינלאומית).

אבל בנושאים של ניטור בועות נדל״ן ומינוף אשראי – אין בישראל יישום עקבי ושקוף של הכלים המתקדמים של ה-BIS.

✨ השורה התחתונה:

ה-BIS הוא הגוף החשוב ביותר בתחום היציבות הפיננסית הבינלאומית —

• הוא לא רגולטור שמחייב מדינות בכוח חוק,
• אבל ההמלצות שלו מכתיבות את סטנדרט ההתנהלות התקינה של בנקים ובנקים מרכזיים בעולם המפותח.

מדינה שמתעלמת ממנו עלולה לשלם מחיר כבד ביציבות המערכת הפיננסית ובאמון המשקיעים.

^{השילוב בין ה-BIS ל-IMF הוא אחת מנקודות המפתח בהבנת איך עובדת מערכת היציבות הפיננסית הגלובלית. שני הגופים לא מתחרים זה בזה, אלא משלימים זה את זה – כל אחד בתחומו.}

^{הנה הסבר ברור ומעמיק:}

🏦 ה-BIS: ה"בנק של הבנקים המרכזיים"

• מתמקד בעיקר במערכת הבנקאית העולמית: עוסק בהון, נזילות, ניהול סיכונים, רגולציה פיננסית, תקני באזל, וניתוח מגמות במינוף ובאשראי.
• משמש פלטפורמה סודית יחסית למפגשי נגידי בנקים מרכזיים מהעולם, שבה הם מתאמים עמדות מוניטריות ומחליפים מידע רגיש על מגמות עולמיות.
• מחקרי BIS מנתחים מחזורי אשראי והקשרים בין מינוף לשינויים בכלכלה, ובכך מספקים כלים לזיהוי בועות נכסים (למשל Credit-to-GDP Gap, DSR).

🔑 הכוח של ה-BIS: קביעת סטנדרטים גלובליים לניהול סיכונים במערכת הבנקאית, שמחייבים את כל המדינות החברות — גם בישראל.

🌐 ה-IMF: רופא המשקים הלאומיים

• מתמקד במדינות עצמן ולא רק במערכת הבנקאית: עוסק במעקב אחרי מדיניות פיסקלית, מדיניות מוניטרית, מאזני תשלומים ושערי מטבע.
• מספק סיוע פיננסי למדינות במשבר בתמורה לתוכניות הבראה (למשל יוון, ארגנטינה), ויכול להשפיע ישירות על תקציבים, רפורמות במיסוי ובשוק העבודה.
• מפרסם דוחות פומביים על כל מדינה חברה, כמו Article IV Consultation, שמנתחים את בריאות הכלכלה הלאומית.

🔑 הכוח של ה-IMF: היכולת להציב תנאים למדינות המבקשות סיוע, ולחייב אותן לרפורמות — וגם היכולת להשפיע על אמון השווקים בהן באמצעות הדוחות שלו.

🎯 כיצד הם משלימים זה את זה?

✅ IMF מטפל בתמונת המקרו של המדינות: תקציבים, חובות ציבוריים, שערי מטבע, אינפלציה – ויכול להפעיל לחץ ישיר על ממשלות לשנות מדיניות.

✅ BIS מטפל במערכת הבנקאית והאשראי הפרטי: מפתח כלים לזיהוי סיכונים במינוף ובבועות אשראי, ומציב סטנדרטים בינלאומיים לניהול סיכונים בבנקים.

🔄 בשעת משבר, שני הגופים עובדים יד ביד:

• ה-IMF יכול להציע סיוע למדינה שנקלעה למשבר מאקרו-כלכלי.
• ה-BIS מספק את המודל לאיך לתקן את המערכת הבנקאית, כדי שהמשבר לא יחזור.

🏦🌐 דוגמה מוחשית: המשבר הפיננסי של 2008

• ה-IMF הזהיר ממאזני תשלומים בעייתיים וחוסר איזון במערכות הכלכליות של מדינות.
• ה-BIS התריע על בועות אשראי ונתן את הכלים לדרוש מהבנקים הגדולים להגדיל את יחס ההון (באזל III).
• אחרי פרוץ המשבר, מדינות רבות קיבלו סיוע מה-IMF, ובמקביל יישמו את תקני ההון המחמירים של ה-BIS כדי לשקם את מערכת הבנקאות.

🇮🇱 ומה בישראל?

• ישראל חברה מלאה בשני הגופים ומחויבת לתקני באזל (BIS) ולפיקוח של ה-IMF.
• בפועל, ישראל אימצה את דרישות ההון של ה-BIS — אבל, כפי שפירטנו קודם, לא מיישמת באופן עקבי ושקוף את הכלים של ה-BIS לזיהוי בועות נדל"ן.
• במקביל, דוחות ה-IMF על ישראל כוללים המלצות חוזרות לשפר את הפריון במשק, את התחרותיות ואת ניהול הגירעון — אך יש תחומים שבהם ההמלצות לא מיושמות במלואן.

📄 מסמך המלצות: שילוב כלים של BIS ו-IMF למדיניות ניהול סיכונים בשוק הנדל"ן בישראל

🎯 מטרת המסמך

לספק לגופי הרגולציה והפיקוח בישראל מתווה ליישום כלים מוכחים של BIS ו-IMF, לזיהוי מוקדם של סיכונים בשוק האשראי והנדל"ן ולמניעת התפתחות משבר פיננסי.

🛠️ כלים מומלצים ליישום מיידי

✅ Credit-to-GDP Gap (BIS)

• לחשב ולפרסם באופן פומבי את יחס האשראי הפרטי לתמ"ג מול המגמה ההיסטורית (לפחות 10-20 שנה אחורה).
• לקבוע סף התערבות רשמי: למשל, Gap חיובי של מעל 10% יחייב מהלכים רגולטוריים כמו העלאת דרישות הון על בנקים והקשחת מגבלות משכנתאות.

✅ Debt-Service Ratio – DSR (BIS)

• לנטר באופן שוטף את שיעור ההחזרים החודשיים מכלל ההכנסה הפנויה של משקי הבית.
• לקבוע רף סיכון (למשל, DSR ממוצע של 40% ומעלה) שבו תוחל מדיניות ריסון אשראי.

✅ Fundamental Price Gap (BIS)

• ליישם מודל הערכת שווי פונדמנטלי לדירות, המבוסס על תשואות שכירות ריאליות ועל יחס מחיר-הכנסה.
• לפרסם פער בין מחירי השוק לשווי הפונדמנטלי כמדד רשמי בכל רבעון.

✅ Article IV Recommendations (IMF)

• להטמיע במלואן את המלצות ה-IMF מהדוחות התקופתיים לישראל, במיוחד אלו הנוגעות להקטנת אי-שוויון בדיור, הגדלת הפריון בענף הבנייה ושיפור נגישות אשראי בר-קיימא.

📊 צעדים משלימים לתמיכה ביישום

1️⃣ הקמת צוות משולב קבוע של בנק ישראל, משרד האוצר ורשות שוק ההון לניתוח מגמות אשראי ונדל"ן, בשיתוף מומחים מהאקדמיה.

2️⃣ פרסום דוחות רבעוניים לציבור עם המדדים הנ"ל — במבנה ברור ונגיש, כדי לשקף את מצב השוק ולתאם ציפיות.

3️⃣ חקיקת עוגן רגולטורי: קביעת חובה בחוק או בתקנות שברגע שחוצים סף מוגדר ב-Gap או DSR, מופעלים אוטומטית צעדי ריסון אשראי.

📌 יתרונות היישום

✅ מנגנון אזהרה מוקדם – יאפשר לבנקים, למשקיעים ולציבור לזהות סיכון בזמן אמת.

✅ הפחתת סיכון מערכתי – ישמור על יציבות המערכת הבנקאית, הביטחונות והיציבות החברתית.

✅ חיזוק אמון הציבור והמשקיעים במוסדות הכלכליים של ישראל.

🚨 ללא יישום:

ישראל ממשיכה לצעוד לעבר סכנת משבר דומה לזה של ספרד ואירלנד לפני 2008 — בהן בנקים ורגולטורים נמנעו משימוש בכלי BIS ו-IMF בזמן אמת, והנזקים הכלכליים והחברתיים היו הרסניים.

✨ סיכום:

אימוץ הכלים של BIS ו-IMF במדיניות אשראי ונדל"ן הוא לא בגדר רשות, אלא הכרח לאומי לשמירה על יציבות הכלכלה, מערכת הבנקאות ורווחת אזרחי ישראל.

אין נוסחה אחת רשמית וקשיחה לשווי פונדמנטלי של נכסי נדל"ן, אלא שיטה מבוססת עקרונות: הרעיון הוא להשוות את מחירי הנדל"ן לשני עוגנים כלכליים – התשואה (שכ"ד ביחס למחיר) וההכנסה הפנויה של משקי הבית – ולזהות סטייה ממושכת שמרמזת על בועה.למרות זאת, במסמכי BIS (למשל במסמכי ה-Working Papers שלהם) מוצגות שתי גישות עיקריות שלפיהן מחשבים Gap:

---

1️⃣ גישת תשואת שכירות – Price-to-Rent Ratio

• מחשבים את שכ"ד שנתי נטו על הנכס (Rent)
• מחשבים את מחיר הנכס (Price)
• היחס Price-to-Rent נותן מספר בשנים: בכמה שנות שכ"ד יכסה מחיר הקנייה.

לדוגמה:

• שכ"ד שנתי: 60,000 ₪
• מחיר רכישה: 2,000,000 ₪
• Price-to-Rent = 2,000,000 / 60,000 ≈ 33.3 שנים.

כדי לחשב שווי פונדמנטלי, הופכים את זה: 

📊 מה המחשבון עושה?

• אתה מזין:
  ✅ שכ"ד חודשי נטו
  ✅ שיעור היוון (באחוזים)
• המחשבון מחשב ומציג את השווי הפונדמנטלי לפי הנוסחה:

הבהרה: המחשבון למטרות הדגמה בלבד

📄 תקציר מנהלים למחקר

כותרת:

כשלי ניטור סיכונים והיעדר יישום כלי BIS ו-IMF בשוק הנדל"ן הישראלי: השפעות מערכתיות ודרכי פעולה למניעת משבר

🔎 רקע

בישראל של העשור האחרון, האשראי למשקי הבית והעסקים גדל בשיעורים מהירים בהרבה מהצמיחה הכלכלית, תוך ניפוח מחירי הדיור לרמות הגבוהות משמעותית מהשווי הכלכלי הפונדמנטלי. בנק ישראל והרגולטורים לא אימצו במלואם את כלי הניטור המתקדמים של ה-BIS וה-IMF – בהם Credit-to-GDP Gap, Debt-Service Ratio (DSR) ו-Fundamental Price Gap – הנחשבים כיום לסטנדרט עולמי בזיהוי מוקדם של בועות אשראי ובנכסים.

📊 ממצאים מרכזיים

• יחס האשראי הפרטי לתמ"ג (Credit-to-GDP) בישראל עבר את סף ה-10% מעל המגמה ההיסטורית, ומגיע לפי ההערכות האחרונות ל-Gap חיובי של כ-14%-15% – רמה שבמחקרים בינלאומיים זוהתה כמעידה על סיכון מוגבר למשבר פיננסי.
• בנק ישראל לא מפרסם לציבור מדדים כמותיים של Credit-to-GDP Gap או DSR, ואינו מציג פער בין מחירי הנדל”ן לשווי הפונדמנטלי כנוהג קבוע בדוחותיו.
• בהיעדר פרסום ויישום כלים אלו, הציבור, המשקיעים והמערכת הפיננסית ממשיכים לפעול תחת הנחה מוטעית שהמינוף הנוכחי סביר, אף שהוא חורג מהותית מהמגמות הארוכות של המשק.

⚠️ השלכות צפויות

• התמשכות מגמת עליית מחירי הדירות והיקף החוב ללא בקרה אמינה עשויה להוביל לגל חדלות פירעון של משקי בית במקרה של ירידת מחירים או מיתון.
• פגיעות גבוהה של המערכת הבנקאית, כיוון שהבטחונות מושתתים על מחירים מנופחים ולא על ערכים פונדמנטליים.
• פגיעה באמון הציבור במוסדות הפיקוח במקרה של משבר, בדומה למה שקרה בספרד ובאירלנד לפני 2008.

✅ המלצות עיקריות

1️⃣ לחשב ולפרסם באופן רבעוני את Credit-to-GDP Gap במונחים השוואתיים למגמה היסטורית של 20 שנה לפחות.

2️⃣ להקים מדד רשמי ל-DSR ברמה מערכתית לכלל משקי הבית, כולל אשראי חוץ-בנקאי.

3️⃣ ליישם מודל הערכת שווי פונדמנטלי ולהציג את הפער מול מחירי השוק בדוחות בנק ישראל, ככלי התרעה רשמי.

4️⃣ לשלב את המלצות Article IV של ה-IMF באופן קבוע במדיניות הפיסקלית והמקרו-יציבותית של הממשלה והפיקוח על הבנקים.

🎯 מסקנה

ללא יישום מהיר ושקוף של כלי BIS ו-IMF, שוק הדיור הישראלי צפוי להמשיך לצמוח על בסיס אשראי עודף, ובכך להגדיל את הסיכון למשבר פיננסי חמור שעלול לערער את יציבות הבנקים והמשק כולו.

✅ "גורמי יסוד" (Fundamentals) – במובן הכלכלי הקלאסי, אלה משתנים שמשקפים את הכוחות הריאליים שקובעים את שווי הנכס בטווח ארוך, כמו:

• הכנסה פנויה של משקי בית (affordability).
• שכ"ד המשולם בפועל (yield/return).
• היצע וביקוש דמוגרפיים (למשל גידול אוכלוסייה, קצב בנייה).
• ריבית חסרת סיכון ותנאי מימון.

📌 כלומר, גורמי יסוד הם כל הנתונים שמהם נגזר השווי הכלכלי האמיתי של הנדל"ן.

ארבעת המדדים - אינדיקטורים לזיהוי בועה, כלומר כלים שמאפשרים לבדוק אם המחירים בשוק כבר חורגים מאותם גורמי יסוד. הם לא הגורמים עצמם, אלא מעין מדי חום שמודדים את המרחק בין מחיר השוק לבין היסודות.

למשל:

• Credit-to-GDP Gap מודד אם אשראי צומח מהר מהתמ"ג – סימן שמימון קל מדי דוחף מחירים מעל יסודות הכלכלה.
• House Price to Income Ratio משווה מחירי דירות להכנסה – כלי לבדיקת affordability מול היסוד העיקרי: שכר משקי הבית.
• Debt-Service Ratio מודד את שיעור ההחזר בהכנסה – מעיד אם משקי הבית מתאמצים מעל ליכולת הכלכלית היסודית.
• Fundamental Price Gap בודק את הפער בין מחיר השוק לשווי המחושב מגורמי יסוד (למשל תשואת שכירות או יחס מחירי שכר היסטורי).

📝 לסיכום חד-משמעי:

• גורמי יסוד = הכנסה, שכ"ד, היצע/ביקוש, ריבית וכו’.
• המדדים  = אינדיקטורים שמתבססים על אותם גורמי יסוד כדי לזהות חוסר איזון או בועה.

מחשבון אינטרנטי פשוט בעברית שיאפשר לך ולכל משתמש להזין את הנתונים ולקבל את כל ארבעת החישובים לשווי פונדמנטלי בלחיצת כפתור:

📑 מה המחשבון כולל?

• הזנת שכ"ד חודשי נטו.
• הזנת הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע.
• הזנת שיעור היוון (לפי ריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון).
• הזנת יחס שנות הכנסה נורמטיבי.
• הזנת DSR נורמטיבי.
• מחשב שווי פונדמנטלי לפי ארבע גישות:
  1. תשואת שכירות,
  2. מחיר להכנסה,
  3. החזר סביר לפי DSR,
  4. שווי לפי עלות ההון (תשואת אג"ח + פרמיית סיכון).

ממ"ד חובה – אבל מי ישלם?

הבניינים שנהרסו: בין תקווה לחידוש לבין מלכודת מימון

בעיצומה של תקופה בה מטחים טילים הפכו לשגרה, רבים מהבניינים שנפגעו ברחבי ישראל – במיוחד באזורים ותיקים – נהרסו או ייהרסו. חלקם נבנו בשנות ה־60 וה־70, ללא מרחב מוגן תקני (ממ"ד), ובעלי הדירות מביטים אל עתידם בתקווה לפרויקט פינוי־בינוי או סיוע ממשלתי שיחזיר להם את קורת הגג. אבל יש בעיה מהותית שהמדינה טרם נתנה לה מענה אמיתי: בניית דירות חדשות מחייבת תוספת ממ"ד – וזו כרוכה בעלות גבוהה. מדובר בדרישת חוק – לא רשות – כך שגם כאשר המדינה משתתפת או היזם מוכן לבנות, עלות בניית הממ"ד נופלת בין הכיסאות.

העלות הכבדה של שדרוג חובה

בניין שנהרס ונבנה מחדש לפי תקנות 2025 מחייב בניית ממ"ד בכל דירה – גם אם לפני כן לא היה. אבל ממ"ד איננו קיר גבס – מדובר בעלות של 100–200 אלף ₪ ליחידה, תלוי במפרט, אזור, קומה, ואיכות. אז מי אמור לשלם על זה?

• המדינה? טרם התחייבה.
• היזם? רק אם הפרויקט משתלם כלכלית – מה שלא קורה בשוק רווי דירות לא מכורות וירידת תשואות.
• בעל הדירה? מדוע שישלם על "השבחה" שנכפתה עליו לאחר אסון?

טיוב ≠ פיצוי: מחד גג, מאידך חובה יקרה

הדרישה לממ"ד יוצרת פרדוקס: הדירה החדשה משודרגת ומוגנת – אך ההשבחה נכפית על הניזוק. במקרה רגיל, תוספת שכזו נחשבת "פריבילגיה". כאן, מדובר בדרישה רגולטורית, שהופכת את הפיצוי לבעייתי:

איך אפשר לדבר על "שווי כושר שיקום" אם אינך מקבל חזרה דירה במפרט תואם אלא נדרשת "לממן את השדרוג"?

קריאה לפתרון מיידי: קרן ייעודית למימון ממ"דים

במציאות הביטחונית הנוכחית – וזו שצפויה להחריף – על המדינה להקים קרן מימון ייעודית למימון מלא של בניית ממ"דים בפרויקטים של שיקום לאחר נזקי מלחמה. בין אם במסגרת מס רכוש, משרד הביטחון או משרד השיכון – אין זה תפקידה של המשפחה שניצלה מטיל – לממן את מיגונה הבא.

שורה תחתונה: בלי מימון לממ"ד – אין שיקום אמיתי

התחדשות עירונית לאחר פגיעה היא מהלך נדרש, אבל ללא פתרון ברור לסוגיית הממ"דים – כל הבטחה על פינוי-בינוי או תמ"א שיקומית תקרוס מול מגבלת מימון קריטית. מדובר בבסיס ביטחוני ולא במותרות – ועל המדינה להכריע כעת: האם היא מתכוונת לשקם או רק לדבר על שיקום.

🏗️ המדינה תבנה מחדש – אבל מי ישלם על הממ"ד?

❗ גם כשמדובר בשיקום דירות הרוסות – הדרישה לממ"ד מחייבת תוספת תקציב, והשאלה הגדולה: מי מממן את ההשבחה?

מאות בתים בישראל נהרסו כליל במתקפת הטילים. הממשלה התחייבה לשקם – אבל שיקום הוא לא שחזור. כל דירה חדשה שנבנית מחויבת לפי חוקי התכנון והבנייה לכלול ממ"ד תקני. זהו סטנדרט בטיחות מודרני, אך כזה שלא היה קיים בדירות המקוריות. ולכן, עולה השאלה המשפטית, התקציבית והמוסרית:

האם על המדינה לממן את מלוא עלות הממ"ד – או שהדיירים יידרשו "להשתתף" בשדרוג?

🔍 השדרוג שנכפה – מי נושא בעלות?

עלות ממ"ד חדש נעה בין 100 ל־200 אלף ₪ לדירה.

בדירות שנבנות במסגרת סיוע ממשלתי, זו תוספת מהותית שלא הייתה קיימת קודם – ולכן מבחינה משפטית היא לא פיצוי, אלא טיוב והשבחה. אבל האם מותר למדינה:

• להכריח את הדיירים לממן את הממ"ד – בשם השדרוג?
• או לגרוע שטח מדירתם כדי "לממן" ממ"ד בגודל 9 מ"ר?

התשובה האחראית: לא.

⚖️ מס רכוש אמור להשיב מצב לקדמותו – לא ליצור חוב

חוק מס רכוש מבטיח שיקום של נכס שנהרס.

אבל שיקום לא יכול לכלול חיוב עקיף של הדייר בעל כורחו – בין אם בהוצאה בפועל ובין אם בצמצום שטח דירה או פגיעה בזכויות תכנוניות.

שדרוג ביטחוני נדרש – אבל חובה שהוא יתוקצב.

🧱 כשהמדינה היא היזם – עליה לשאת בעלות המלאה

במקרים שבהם הממשלה או רשות מקרקעי ישראל מקדמות שיקום, אין גורם פרטי שיספוג את עלות הממ"ד, ואין "עודפי זכויות" שמהם ניתן לקזז. לכן נדרשת מדיניות ברורה:✅ הקצאת תקציב ייעודי להוספת ממ"דים

✅ קביעת סטנדרט אחיד ובלתי מותנה

✅ הבטחה שהדייר לא ישלם – לא בכסף ולא בהפחתת שטח

🔚 בלי פתרון – הדירה תחזור עם גירעון

אם המדינה תשקם את הדירות – אך תותיר את נושא הממ"ד "לפתרון עתידי", הדיירים יקבלו דירה חדשה, אך קטנה יותר, עם נטל כלכלי או משפטי עתידי. זהו לא שיקום – אלא עיוות.🔴 לכן, לצד כל דיון על בנייה מחדש – יש לקבוע תקצוב מלא לבניית הממ"ד כחלק בלתי נפרד מהשיקום.

🧨 מלכוד הממ"ד

כשמדינה מבטיחה לבנות מחדש – אבל לא מממנת את הדרישה שהמדינה עצמה קובעת

בימים אלו מדינת ישראל מבטיחה לדיירים שבתיהם נהרסו: "נבנה מחדש. נשקם. נחזיר לכם את הבית."

אבל יש סעיף קטן, שקט – וכבד משקל – שמאיים להפוך את ההבטחה לאות מתה: חובת בניית ממ"ד בכל דירה חדשה.

וזהו המלכוד: המדינה היא זו שדורשת את הממ"ד, אבל היא לא קובעת מי ישלם עליו.

🧱 הממ"ד – חובה חוקית, לא פיצוי

בשונה מפינוי־בינוי יזמי, כאן מדובר בבנייה ציבורית מחודשת – ביוזמת המדינה – עבור תושבים שבתיהם נהרסו.

הדירות שנבנו בשנות ה־60 וה־70 לא כללו מרחבים מוגנים. כיום, החוק מחייב: כל דירה חדשה = ממ"ד בגודל מינימלי של 9 מ"ר. עלות בניית ממ"ד לדירה אחת: כ־100,000–200,000 ₪.וזו לא בחירה. אין פטור. אין "הסכם ויתור". אין ברירה.

מי שלא יבנה – לא יקבל היתר בנייה.

⚖️ טיוב ≠ פיצוי

מדובר במלכוד משפטי מובהק:

• הדייר קיבל דירה ישנה – ונהרסה.
• המדינה מבטיחה דירה חדשה – אך דורשת תוספת חובה (הממ"ד).
• התוספת נחשבת השבחה – ולכן לא נכללת במסגרת הפיצוי.

כך, יוצא שהמדינה אומרת לדייר:

"אתה מקבל את הבית שלך – אבל תשלים לבד את מה שהחוק מחייב."

🧮 איך זה נראה בפועל?

שלושה תסריטים אפשריים – וכולם בעייתיים:

1. המדינה מקצצת מהשטח של הדירה כדי "להכניס" את הממ"ד.
   → הדייר מקבל פחות ממה שהיה לו.
2. המדינה דורשת מהדייר להשלים את עלות הממ"ד.
   → הדייר, שזה עתה איבד את כל רכושו – מתבקש לשלם עוד 100 אלף ₪.
3. הפרויקט נתקע – כי אין תקציב לממ"ד.
   → ההבטחה לשיקום נותרת על הנייר.

🧭 הפתרון: קרן ייעודית למימון ממ"דים בשיקום מלחמתי

כמו שמס רכוש מחזיר את ערך הדירה שנפגעה, כך יש להקים קרן שתממן את עלות המיגון המתחייב לפי חוק –

בלי להטיל את הנטל על התושבים.

בלי לקצץ מהשטח.

ובלי לעכב שיקום.

🚨 שורה תחתונה:

המדינה לא יכולה לדרוש מיגון – מבלי לממן אותו בעצמה.

אם הממשלה באמת רוצה לשקם – עליה להפסיק להיתלות בחוקי תכנון כשנוח, ולהתייחס אל הממ"ד לא כאל מותרות – אלא כחלק בלתי נפרד מההתחייבות לדירה בטוחה, שלמה ומלאה.

אשמח לעזור לך לנתח את המצב בשוק הנדל"ן הישראלי ביחס לפינוי-בינוי של בניינים שנפגעו. זה נושא מורכב שדורש בחינת נתונים עדכניים. על בסיס הנתונים העדכניים שמצאתי, אוכל לענות על שאלתך המורכבת לגבי בניינים שנפגעו והשאלה האם ניתן לכללם בתוכניות פינוי בינוי במצב השוק הנוכחי.

תמונת המצב הנוכחית בשוק הנדל"ן הישראלי:

האתגרים העיקריים:

• 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה מ-44,591 דירות בינואר 2022
• מחסור חמור בעובדי ביצוע ואיחורים במסירת דירות בעקבות מלחמת חרבות ברזל
• החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80
• ריבית גבוהה והקשחת מדיניות האשראי של הבנקים

נתונים חיוביים:

• מחירי הדירות החדשות עלו במרץ-אפריל 2025 ב-0.4% בהשוואה לחודש הקודם
• כ-30% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות בשנת 2024 היו במסגרת של התחדשות עירונית
• כל דירה שלישית שנמכרה בשנת 2024 היא במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38

בניינים שנפגעו ופינוי בינוי - הזדמנות או אתגר?

הצד החיובי:

1. תמיכה ממשלתית: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל
2. עדיפות לאומית: מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים - יש הכרה בחשיבות החלפת בניינים ישנים בחדשים
3. הליכים מקוצרים: ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי
4. ביקוש עדיין קיים: זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות

האם יזמים יצליחו למכור 1/3 מהדירות במכירה מוקדמת?

האתגרים:

1. עודף היצע משמעותי: עם 76-80 אלף דירות לא מכורות בשוק, התחרות קשה
2. הגבלות מימון: מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר וסביר להניח שנראה פחות מבצעים של ריבית קבועה נמוכה לטווח ארוך
3. דרישות הון עצמי גבוהות יותר מהבנקים

גורמים מקלים:

1. מיקום המתחם: בניינים שנפגעו במרכז הארץ יש להם יתרון על פני פרויקטים חדשים בפריפריה
2. תמיכה ממשלתית ייעודית לפרויקטי שיקום
3. דחיפות לאומית שיכולה לזרז תהליכים

המלצותיי:

למקרים ברמת כדאיות גבוהה (מרכז הארץ):

• כן, ניתן לכלול בתוכניות פינוי בינוי, אך יש להיערך לתהליך מכירה ארוך יותר
• יש לתכנן מבצעי מימון יצירתיים בגבולות הרגולציה החדשה
• מומלץ להתחיל בפרויקט רק עם התחייבות ממשלתית ברורה לתמיכה

למקרים ברמת כדאיות נמוכה (פריפריה):

• מותנה בקבלת מענקים ממשלתיים משמעותיים
• מומלץ להמתין לבהירות נוספת לגבי היקף התמיכה הממשלתית

בכל מקרה: המצב הנוכחי מאתגר, אך בניינים שנפגעו נהנים ממעמד מיוחד וסיוע ממשלתי שיכול להפוך פרויקטים כאלה לבר-קיימא כלכלית למרות אתגרי השוק.

בעלי הדירות שנהרסו מקווים לפינוי בינוי אך ללא הסרת מגבלות מימון המיזמים לא יוכלו לצאת לפועל

מלחמת חרבות ברזל הותירה אחריה נזקים נרחבים לבניינים ברחבי הארץ. במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים. בעלי דירות שבניהם נהרסו או נפגעו קשות רואים בפינוי בינוי הזדמנות לא רק לשקם את ביתם, אלא לקבל דירה חדשה ומוגנת יותר. אולם המציאות הכלכלית והרגולטורית היום מציבה מחסומים כמעט בלתי עבירים בפני מימוש החלום הזה.

ההזדמנות הגדולה שנתקעת במימון

זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במתחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות. הביקוש של בעלי הדירות שנפגעו קיים וחזק, והתמיכה הציבורית בשיקום האזורים הפגועים רחבה. הממשלה אף הקצתה משאבים: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל. אולם המשאבים הללו, כמו שהתברר, אינם מספיקים מול המציאות הכלכלית המורכבת. היזמים מתמודדים עם שלושה אתגרים מרכזיים שמקשים עליהם לממן פרויקטי פינוי בינוי, גם כאלה עם תמיכה ממשלתית:

מחנק המימון השלישי

עודף היצע דרמטי: 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה של מספר הדירות הלא מכורות מאז תחילת 2022. זה אומר שגם אם יזם יקדם פרויקט פינוי בינוי, הוא יתמודד עם תחרות קשה ביותר על כל קונה פוטנציאלי.

הגבלות רגולטוריות חדשות: החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80, מה שמקשה משמעותית על יכולת היזמים לקדם מכירות מוקדמות ולקבל מימון לפרויקט.

מחסור בכוח אדם: המחסור החמור בכוח אדם, שנוצר לאחר מתקפת ה-7 באוקטובר, עם הפסקת עבודתם של כ-100 אלף פועלים פלסטינים. זה מוביל לעיכובים ועלויות גבוהות שמקשות על הכדאיות הכלכלית.

השינוי במבצעי המימון - מהפכה לרעה

בשנת 2024, היזמים פיתחו מבצעי מימון יצירתיים כדי להתמודד עם המציאות הקשה. אולם ב-2025 המצב משתנה לרעה: אני צופה שבשנה הקרובה לא נראה הרבה מבצעים במודל הזה, שהיה נפוץ מאוד בשנת 2024 וספג ביקורת בגין הסיכון שבו. מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר, וכפי שמסביר מומחה בתחום: סביר להניח שנראה פחות מבצעים של ריבית קבועה נמוכה לטווח ארוך, דרישה של הבנקים להון עצמי גבוה יותר מרוכשי דירות.

המציאות המרה: פרויקטים שלא יצאו לפועל

למרות שהחוק כבר מאפשר הליכים מזורזים לבניינים שנפגעו במלחמה, ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי, הבעיה אינה בירוקרטית אלא כלכלית גרידא.

הפתרון: הסרת מגבלות מימון ייעודית

כדי שפרויקטי פינוי בינוי לבניינים שנפגעו יוכלו לצאת לפועל, נדרשים צעדים נחרצים:

הסרת מגבלות מימון ייעודית: פרויקטים של בניינים שנפגעו במלחמה צריכים לקבל פטור ממגבלות ה-20/80 ולאפשר מודלים גמישים יותר של מימון מוקדם.

הגדלת התמיכה הממשלתי: 190 מיליון שקל זה רק התחלה. נדרש תקציב גדול משמעותית כדי לפצות על חוסר הכדאיות הכלכלית בשוק הנוכחי.

תמריצים מיוחדים לקונים: הנחות מס רכישה משמעותיות או מענקים ישירים לרוכשי דירות בפרויקטי שיקום, כדי להתמודד עם עודף ההיצע.

המסקנה

מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים. אין ספק שמדובר בצורך לאומי דחוף. אולם בלי הסרת המגבלות הרגולטוריות ומתן תמיכה כלכלית משמעותית יותר, בעלי הדירות שנפגעו ימצאו את עצמם תקועים בין החורבות של בתיהם לבין חלומם לדירה חדשה וחזקה יותר. השאלה היא האם מקבלי ההחלטות יבינו שמדובר לא רק בבעיה של יחידים, אלא בבעיה לאומית שדורשת פתרון מיוחד ונחרץ - גם אם זה אומר חריגה זמנית מהמדיניות המוניטרית השמרנית שאימצה ישראל בשנה האחרונה.

בלי נוסחת מימון מתאימה הבניינים שנפגעו ומיועדים להריסה לא יוכלו להתחדש במיזמי פינוי בינוי

מלחמת חרבות ברזל הותירה מאחוריה נזק חסר תקדים לבניינים ברחבי הארץ. במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים. מאות בניינים נפגעו קשות, וחלקם אף הוכרזו כמיועדים להריסה. אולם למרות ההכרה הציבורית בצורך הדחוף לשקם אותם, המציאות הכלכלית מציבה חסמים כמעט בלתי עבירים בפני יציאתם של מיזמי פינוי בינוי לפועל.

הפער בין הרצון למציאות

הביקוש של בעלי הדירות שנפגעו להצטרף למיזמי פינוי בינוי גדול ומובן. זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במתחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות. הסיבה ברורה: מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים. הממשלה אף הבינה את החשיבות והקצתה משאבים ראשוניים. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל. אולם התקציב הזה, כמו שמתברר, הוא טיפה בים מול האתגרים הכלכליים הגדולים שמתמודדים איתם היזמים.

המשבר בשוק הנדל"ן מקשה על היזמים

השוק הישראלי נמצא כיום במשבר מימון חסר תקדים. 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה של מספר הדירות הלא מכורות מתחילת 2022. זה אומר שגם פרויקטי פינוי בינוי יתמודדו עם תחרות קיצונית על כל רוכש פוטנציאלי. במקביל, החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80 פוגעת ביכולת היזמים לקדם מכירות מוקדמות - הבסיס להשגת מימון בנקאי לפרויקט. ללא האפשרות למכור שליש מהדירות במכירה מוקדמת, רוב הפרויקטים פשוט לא יוכלו לקבל מימון.

השינוי במבצעי המימון מחריף את המצב

אם בשנת 2024 היזמים עוד הצליחו לפתח פתרונות יצירתיים, ב-2025 המצב משתנה דרמטית לרעה. אני צופה שבשנה הקרובה לא נראה הרבה מבצעים במודל הזה, שהיה נפוץ מאוד בשנת 2024 וספג ביקורת בגין הסיכון שבו. במקום זאת, מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר, עם דרישה של הבנקים להון עצמי גבוה יותר מרוכשי דירות. זה יקשה עוד יותר על המכירות הנדרשות לקבלת מימון.

הפתרון הנדרש: נוסחת מימון מותאמת מיוחדת

כדי שבניינים שנפגעו יוכלו להתחדש, נדרשת נוסחת מימון שונה לחלוטין מהכללים הרגילים:

פטור ממגבלות 20/80:  פרויקטי שיקום צריכים לקבל פטור מוחלט מהמגבלות החדשות ולאפשר מודלים של 10/90 או אפילו 5/95, כדי לאפשר ליזמים לקדם את הפרויקט גם ללא מכירות מסיביות מראש.

ערבויות ממשלתיות מלאות: במקום מענקים נקודתיים, הממשלה צריכה לערוב למלוא המימון הבנקאי לפרויקטי שיקום, כדי להסיר את הסיכון מהבנקים ולאפשר מימון בתנאים נוחים.

קרן מימון ייעודית: הקמת קרן ממשלתית ייעודית שתממן את פרויקטי הפינוי בינוי לבניינים שנפגעו, בדומה לקרנות שהוקמו לשיקום לאחר אסונות טבע במדינות אחרות.

תמריצים לרוכשים: הנחות מס רכישה של 50% לכל רוכש דירה בפרויקט שיקום, כדי לעודד ביקוש ולהתמודד עם עודף ההיצע הקיים.

המחיר של אי-פעולה

ללא פתרונות מימון מותאמים, התוצאה תהיה טרגית: מאות משפחות שכבר איבדו את בתיהן ימצאו את עצמן תקועות במצב של חוסר ודאות מתמשך. בניינים שנפגעו יישארו הרוסים או מסוכנים, ויהוו איום מתמשך על הבטיחות. יותר מכך, טיל אחד יכול להפוך בניין מסוכן למלכודת מוות והרשויות חייבות לפעול מיד. המשך המצב הנוכחי פירושו שתושבים ימשיכו לגור בבניינים פגועים ומסוכנים, בסיכון חיים ממשי.

הזמן אוזל

מדובר בנזק המשמעותי ביותר למבנים, אשר ידעה המדינה מאז הקמתה ושיקומם של מבנים אלו מצריך הערכות כוללת. זהו לא רק צורך של יחידים, אלא צורך לאומי דחוף שדורש התייחסות מיוחדת ונחרצת. המסקנה ברורה: בלי נוסחת מימון מותאמת במיוחד לבניינים שנפגעו, הם לא יוכלו להתחדש. השאלה היא האם מקבלי ההחלטות יפעלו במהירות הנדרשת, או שיותירו מאות משפחות תקועות בין ההריסות לחלום שלא יתממש. הזמן אוזל, והצורך דחוף מתמיד.

במצב השוק הנוכחי, הכללת בניינים שנהרסו במלחמה בתוכנית פינוי-בינוי נראית כפתרון תיאורטי שלא ניתן ליישום לפי כללי המשחק הקיימים. להלן ניתוח פרטני:

✅ מה נדרש כיום לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי בפועל?

1. תוכנית מאושרת ותמ”א תקפה (או מסלול רשויות).
2. הסכמות דיירים וחתימות.
3. יזם בעל איתנות פיננסית.
4. ליווי בנקאי מותנה:
   • הוכחת מכירת כ-30% מהדירות החדשות (Pre-Sale).
   • רק אז מאשרים קו אשראי לפרויקט.

❌ אבל המציאות הכלכלית של יוני 2025 שונה בתכלית:

📉 1. קיפאון בביקושים

• הציבור לא רוכש דירות חדשות – לא בגלל מחסור בהיצע, אלא מחסור באמון וביכולת מימון.
• משקיעים ברחו, משפרי דיור תקועים, זוגות צעירים חוששים להתחייב.

🏗️ 2. עודף היצע עצום:

• 80,000 דירות חדשות לא נמכרו (נתון רשמי).
• 200,000 דירות בבנייה פעילה.
• בנוסף: מאות פרויקטי פינוי-בינוי תקועים (כי לא עמדו ביעדי Pre-Sale).

🏦 3. הבנקים שינו גישה:

• דרישות ההון עלו.
• הם רואים היטב את האקוויטי השלילי שנוצר בגלל שמאויות מנופחות.
• ליווי בנקאי לא ניתן בלי ודאות שיווקית גבוהה – וזו לא קיימת.

💣 ומה לגבי בניינים שנהרסו?

גם אם מדובר במצוקה אמיתית ודיירים שאיבדו את בתיהם – אין ליזמים כדאיות מימונית להיכנס לתמונה, אלא אם כן:

1. המדינה תתערב באמצעות מסלול פיצוי מקדים (כמו "תמורת חידוש").
2. יבוטל התנאי של מכירה מוקדמת לצורך ליווי בנקאי.
3. יסופקו ערבויות מדינה להחזר השקעה.
4. ייפתחו מנגנוני חירום לפינוי-שיקום – בדומה למנגנונים אחרי רעידות אדמה בטורקיה/יוון.

🧯 סיכום:

במצב השוק הנוכחי – פרויקט פינוי-בינוי לבניין הרוס אינו בר-מימוש בסטנדרט הבנקאי המקובל.
הדרישה למכירה מוקדמת של 1/3 דירות פשוט אינה ניתנת להשגה.
המשמעות: רוב הבניינים שייהרסו – לא ייבנו מחדש בלי תוכנית חילוץ ממשלתית.

🛠️ המלצה למדינה:

• הקמת "מסלול פינוי שיקום מלחמה" שבו המדינה משמשת יזם ראשי או מעניקה ערבויות ישירות.
• קביעת שווי קרקע לפי מודל פונדמנטלי ולא שוקי, והחזר הפסדים ליזמים במקרה של שיווק איטי.
• ביטול דרישת Pre-Sale לפרויקטים באזורים מוכי פגיעה.

🏚️ בעלי הדירות שנהרסו מקווים לפינוי-בינוי – אך ללא הסרת מגבלות מימון, המיזמים לא ייצאו לפועל

בצל שוק נדל״ן קפוא, עודף היצע עצום, וקשיי מימון חמורים – התקווה של דיירים שביתם נהרס במלחמה להפוך לפרויקט פינוי-בינוי נראית בשלב זה כחלום רחוק.כדי שפרויקט פינוי-בינוי יוכל לצאת לדרך, נדרש יזם שיביא מימון, ויבטיח לבנק מִכְרֶה זהב: 30% דירות מכורות מראש. אלא שבמצב הנוכחי – כשבשוק מעל ל־80 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, מאות פרויקטים תקועים, והריבית הגבוהה מרסקת את הביקוש – אף יזם לא יוכל לעמוד בתנאי הזה.🔍 כך נוצר פרדוקס אכזרי: בעלי דירות הרוסות זקוקים לשיקום – אך המדינה משאירה את ההובלה בידי השוק החופשי, שבפועל אינו מתפקד עוד כשוק. הבנקים מסרבים ללוות בלי מכירות, והיזמים מסרבים להיכנס בלי ליווי. התוצאה: אין פרויקט, ואין שיקום.

✅ הפתרון: מסלול ממשלתי ייעודי – “פינוי שיקום מלחמה”

כדי להוציא פרויקטים כאלה לפועל, יש להקים לאלתר מנגנון חרום שבו:

• תבוטל דרישת ה־Pre-Sale (מכירה מוקדמת).
• יינתנו ערבויות מדינה ליזמים במקרה של שיווק איטי.
• שווי הקרקע ייקבע לפי ערך פונדמנטלי ולא לפי שוק מנופח.
• המדינה תיכנס כשותפה – לא רק כרגולטור.

⚠️ הזנחה היא לא אופציה

השארת בניינים הרוסים כאבן שאין לה הופכין תוביל לנטישת שכונות, לפגיעה ערכית ולנזקים כלכליים. כעת נדרש אומץ מדיני: להכיר בכך שהשוק לא יפתור את זה לבד – ולפעול בהתאם.

🏚️ בלי נוסחת מימון מתאימה – הבניינים שנפגעו לא ייבנו מחדש

בעלי הדירות מביטים בהריסות בתקווה. המדינה מדברת על שיקום. היזמים שותקים. והבנקים – דורשים מכירה מוקדמת של שליש מהדירות כדי לתת מימון. אבל המציאות בשוק 2025 אינה מאפשרת את זה.ללא נוסחת מימון חירום ייעודית, פרויקטי פינוי-בינוי לבניינים שנפגעו ויועדו להריסה פשוט לא יקרו. הדרישה למכירה מוקדמת (Pre-Sale) הופכת לחסם בלתי עביר – בשוק שבו הציבור הפסיק לרכוש, המשקיעים נסוגו, והיזמים כבר שקועים במלאי לא מכור.

❌ מה עוצר את השיקום?

1. שוק קפוא – למעלה מ־80,000 דירות לא מכורות.
2. ריבית גבוהה – שמקשה על משכנתאות ומרחיקה רוכשים.
3. בנקים זהירים – מלווים רק לפרויקטים עם מכירות מוקדמות.
4. יזמים זהירים עוד יותר – לא נכנסים בלי ליווי בנקאי.

התוצאה: מעגל שתקוע. בלי מכירות אין מימון, ובלי מימון אין פרויקט.

✅ הפתרון האפשרי: מסלול “שיקום מלחמה”

• ביטול דרישת ה־Pre-Sale לפרויקטים באזורים מוכי פגיעה.
• ערבויות מדינה חלקיות להחזר השקעה.
• קביעת שווי קרקע לפי ערך פונדמנטלי, לא לפי מחירי שיא.
• תמרוץ יזמים לפעול בפריפריה ובאזורים שנפגעו.

⚠️ אם לא עכשיו – מתי?

הזמן לפעול הוא עכשיו. אם המדינה לא תספק מענה מימוני חלופי, ההריסות יישארו, והשיקום יהפוך לאות מתה. הציבור איבד בית – שלא יאבד גם תקווה.

משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית: ניתוח ביקורתי של מדיניות האשראי - מה קורה כשמתבלבלים ומבלבלים בין מחיר לשווי.

"הבנקים בישראל עם אקוויטי שלילי כי ה - LTV חושב לפי LTP, אין להם בטוחות ואין להם מה לממש. הם העניקו הלוואות לפי מחיר ולא לפי שווי. גישת "שיכפול והעתקת מחירים" וגישת "לספר בכמה נמכרה או נמכרו דירות ליד" גרמו לבנקים לחלק משכנתאות לפי מחיר ללא כל בדיקה ובחינה כלכלית של העסקאות" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, אנליסט וחוקר נדל"ן, מחבר הספר הספר בועת נדל"ן

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים

המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב. מצב זה נובע מפער מהותי בין השווי האמיתי של נכסי הבטוחה לבין הסכומים שהוענקו במשכנתאות. שורש המשבר נעוץ באימוץ עיוור של גישות שומות בעייתיות בתקופת עליית המחירים.

הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"

LTV מול LTP – ההבחנה הקריטית

בעוד שיחס LTV (Loan to Value) אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP (Loan to Price) – כלומר, חישבו את היחס לפי מחיר העסקה בפועל.

• LTV אמיתי: הערכת שווי שמאית מקצועית, אובייקטיבית, המבוססת על ניתוח פונדמנטלי של הנכס.
• LTP: המחיר בפועל ששולם, שנקבע פעמים רבות ללא קשר לערך הכלכלי.

שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר

1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"

העתקת נתוני עסקאות קודמות כבסיס לשומות חדשות, מבלי להתחשב בשוני מהותי בין הנכסים, יצרה שווי שוק מנופח ולא ריאלי.

2. גישת "בכמה נמכרה דירה ליד"

התבססות מופרזת על מחירי עסקאות סמוכות, מבלי לבחון אם הן רלוונטיות, שיקפה תפיסה שגויה שהשוק תמיד צודק – גם כשברור שהוא בועה.

השלכות המשבר

א. חשיפה לסיכון אשראי מערכתי

• ירידת מחירים חושפת את הבנקים לכך שהבטוחות אינן מכסות את יתרת החוב.
• מחדלים עתידיים יובילו להפסדים מיידיים ולצורך בהפרשות הון משמעותיות.

ב. קושי לממש בטוחות

• ירידת מחירים עלולה להפוך את מימוש הנכסים לפעולה חסרת תוחלת.
• כתוצאה: ירידה באמינות המערכת הפיננסית, חשש מפני פאניקה בשוק ההון.

כשל שיטתי בהבנה הכלכלית של שווי

הבנקים לא ביצעו את בדיקות השווי הנדרשות:

• לא בחנו פוטנציאל הכנסה.
• לא ניתחו תחזיות שוק או תרחישי קיצון.
• לא בדקו את יכולת ההחזר האמיתית של הלווה.
• לא בחנו תשואות כלכליות לעומת ריבית המשכנתא.

במקום כל אלה – בחרו ב"שווי שוק" שמבוסס על מחיר מנופח.

מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה

המודל השוויצרי:

• שמאי עצמאי חובה.
• מגבלות LTV נוקשות (80%).
• התבססות על שווי בלבד, לא על מחיר.

המודל הגרמני:

• דגש על תשואה כלכלית.
• בדיקות יציבות פיננסית של הלווה.
• דרישות הון עצמי משמעותיות (20–30%).
• התעלמות מעליות חדות במחירים לצורכי הערכה.

המלצות מדיניות בישראל

1. חזרה להערכות שווי עצמאיות

יש לאסור על הבנקים לאשר משכנתאות לפי מחיר עסקה בלבד.

2. ניתוח כלכלי מעמיק לכל עסקה

• בחינת פוטנציאל הכנסה, מיקום, תזרימי מזומנים.
• חישוב יחס שווי-תשואה מול ריבית המשכנתא.

3. שקיפות רגולטורית מלאה

• פרסום שמאות לציבור.
• רגולציה ברורה של מתודולוגיית השומה.

4. שינוי תרבות ניהול הסיכונים בבנקים

• מודלים המעריכים ירידות ערך עתידיות.
• מערכות התרעה מוקדמות.
• תגמול מבוסס איכות אשראי ולא גידול בהיקף ההלוואות.

סיכום

המשבר הנוכחי נובע מכשל יסודי: ההנחה שמחיר שוק הוא שווי כלכלי. מערכת האשראי הישראלית נשבתה באשליית בטוחות מנופחות – ונחשפת כעת לסיכון ממשי. הדרך לפתרון מחייבת מהפך תפיסתי: חזרה לשמאות שמרנית, אשראי מבוסס סיכון, ובקרה רגולטורית הדוקה. לפעול עכשיו – לפני שהאשליה תתפוצץ לגמרי.

משבר האקוויטי השלילי / The Negative Equity Crisis

📰 כשהתקשורת שותקת – הבועה צועקת

על ההתעלמות מהסקירה הדרמטית של הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025

"סיקור אוהד" הוא פרק אחד בספרי בועת נדל"ן המתאר את חלקה ותפקידה של התקשורת בבניית הנרטיב תוך הבאת שלל דוגמאות לנושא בדבר דיווחים חלקיים, מוטים וראיונות תומכים.

ביוני 2025 פרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את סקירתו לחודש אפריל – דוח שמשרטט תמונה ברורה של שוק מקרקעין מקרטע, עם צניחה דרמטית בהיקפי העסקאות, ירידה תלולה בפעילות הקבלנים, ובריחה של משקיעים מהזירה. אלו נתונים שמזמן היו אמורים להרעיד את התקשורת – אך בפועל, רוב הציבור לא שמע עליהם כלל. הסיבה? פשוטה: כשהמציאות הכלכלית אינה מתיישרת עם האג'נדה של חלק מכתבי הנדל"ן – היא פשוט נמחקת. זו איננה טעות – אלא בחירה מערכתית. דוגמה קלאסית למנגנון "סיקור אוהד" במלוא כיעורו.

📉 עיקרי הסקירה – התרסקות במספרים:

• 6,254 עסקאות בלבד – ירידה של 15% לעומת אפריל אשתקד.
• מכירות קבלנים צנחו ב-43% (ל־1,543 דירות בלבד בשוק החופשי).
• רכישות משקיעים – פחות מ־10% מכלל העסקאות.
• מגבלות בנק ישראל על מבצעי "20/80" הובילו לצניחה דרמטית.
• תזרים הקבלנים (6.3 מיליארד ש"ח) נותר גבוה בגלל מבצעים והנחות חסרות תקדים.

הסקירה המלאה כאן

📺 ומה עשתה התקשורת?

רוב העיתונים הכלכליים דיווחו – אך בצורה חלקית, ממוסגרת ולעיתים מגוחכת. אחרים פשוט בחרו לא לדווח בכלל. כדי להבין את עוצמת העיוות – ניתחתי את הכותרות, הציטוטים, והיקף הסיקור של כלי התקשורת המרכזיים בישראל. 

הנה התמונה המלאה:

🧾 טבלת הסיקור והניתוח התקשורתי:

הטבלה הבאה מציגה את מפת הסיקור כפי שהתרחשה בפועל – כולל קישורים ישירים:

הנה ניתוח מקצועי של הכותרות שפורסמו בכלי התקשורת המרכזיים בישראל על סקירת הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025 (שפורסמה ביוני), תוך התייחסות לסגנון, למסגור (framing), למידת החדות, ולהאם הן משרתות נרטיב או חושפות את המציאות:

🧠 ניתוח תוכן ופרשנות: הכותרות בכלי התקשורת

🧨 סיכום מגמות בכותרות:

1. מגמת טשטוש והסחת דעת – בעיקר בגלובס וב-ynet. הכותרות ממסגרות את הירידה כסיטואציה זמנית או כתופעת לוואי של היעדר מבצעים, ולא כחלק מקריסה שיטתית.
2. מיעוט כותרות שמציינות "קיפאון", "בועה", או "משבר" – אף כלי לא השתמש במילים שמסמנות סכנה או שינוי מבני. המינוחים כמו "התקררות", "ירידה", או "הברקס עבד" משדרים שליטה.
3. כותרות שמרניות מול תוכן יותר בוטה – בחלק מהמקרים, התוכן בכתבות היה חריף או מטריד הרבה יותר מהכותרת. זהו פער תודעתי מודע: לתת לקורא את הרושם "הכל בשליטה".
4. דה-פרסונליזציה של אחריות – הכותרות כמעט לא מזכירות אחריות של קבלנים, שמאים, או בנקים. מי אחראי? אף אחד. זו פשוט תוצאה של "פחות מבצעים", "יותר רגולציה".

🧾 טבלת סיקור התקשורת וניתוח הכותרות – סקירת הכלכלן הראשי, אפריל 2025

הקוראים מגיבים. הנה תגובת קוראי לכתבה מאתר גלובס

🧨 סיכום מגמות בכותרות:

1. מגמת טשטוש והסחת דעת – בעיקר בגלובס וב-ynet. הכותרות ממסגרות את הירידה כסיטואציה זמנית או כתופעת לוואי של היעדר מבצעים, ולא כחלק מקריסה שיטתית.
2. מיעוט כותרות שמציינות "קיפאון", "בועה", או "משבר" – אף כלי לא השתמש במילים שמסמנות סכנה או שינוי מבני. המינוחים כמו "התקררות", "ירידה", או "הברקס עבד" משדרים שליטה.
3. כותרות שמרניות מול תוכן יותר בוטה – בחלק מהמקרים, התוכן בכתבות היה חריף או מטריד הרבה יותר מהכותרת. זהו פער תודעתי מודע: לתת לקורא את הרושם "הכל בשליטה".
4. דה-פרסונליזציה של אחריות – הכותרות כמעט לא מזכירות אחריות של קבלנים, שמאים, או בנקים. מי אחראי? אף אחד. זו פשוט תוצאה של "פחות מבצעים", "יותר רגולציה".

🧠 מסקנות מהכותרות:

• רוב הכותרות לא חושפות את עומק המשבר – אלא ממסגרות אותו כ"עיכוב", "בלימה", או "תגובה רגולטורית".
• גלובס, לדוגמה, הסית את הסיפור להצלחת הייטקיסטים ב"מחיר למשתכן".
• ynet בחר לפתוח בשאלה רטורית ("בלי מבצעים לא קונים?") כאילו מדובר בתעלומת שיווק.
• ערוץ 10 השתמש במונח מרגיע: "השוק מתקרר".
• שלושה כלי תקשורת מרכזיים – ישראל היום, ערוץ 13 ו־ערוץ 14 – לא דיווחו כלל.

⚠️ ומה המשמעות?

כשהסקירה המקצועית ביותר של מדינת ישראל – המגובה בנתונים – לא זוכה לכותרות, זה לא כישלון עיתונאי. זה הסתרה מכוונת. התקשורת איננה מראה לציבור את מה שהוא חייב לדעת. במקום לשקף – היא ממסכת. וזה קורה דווקא כעת, כשבועת הנדל"ן נמצאת בשלב הסופי שלה: האוויר יוצא, העסקאות נעלמות, הקבלנים לחוצים, אבל הציבור – נשאר מנותק. מנותק מהאמת.