22Oct

בלוג מקיף על פרויקטי פינוי-בינוי בישראל: כיצד היטל ההשבחה, מס השבח, הערות האזהרה ותרבות השמאות המנוונת הפכו את מה שאמור היה להיות פתרון להגדלת היצע הדירות לחרב פיפיות ואף לאבן רחיים על ענף הנדל"ן. ניתוח כלכלי, שמאי ומשפטי על השפעת בועת הנדל"ן, הפסדי רוכשי "דירות בתפירה", והשלכות הקיפאון על בעלי הדירות ועל השוק כולו.


פינוי-בינוי: ההבטחה שהפכה לפקק נדל"ני

פתיחה

פינוי-בינוי נתפס במשך שנים כפתרון לבעיית הדיור בישראל: דיירים זוכים לדירות חדשות, יזמים מרוויחים, רשויות מקומיות משדרגות תשתיות, והשוק כולו מקבל זריקת התחדשות.

אלא שבפועל, מה שהיה אמור להיות מנוע צמיחה הפך לפקק נדל"ני עצום. שילוב של היטל השבחה, מס שבח, הערות אזהרה, תמחור מנופח והאטה כללית בשוק – גרם לכך שבמקום להניע את השוק, הפינוי-בינוי מקפיא אותו.


היטל ההשבחה – החסם המרכזי

כאשר תוכנית פינוי-בינוי מאושרת ומעניקה זכויות נוספות, נוצרה "השבחה תכנונית".

  • שיעור ההיטל נע בין 25% ל-50% מההשבחה.
  • החבות נוצרת בעת מכירה, קבלת היתר בנייה או העברת זכויות.

בפועל המשמעות ברורה:

  • נעילת נכסים – בעלי דירות נמנעים ממכירה מחשש להיטל כבד.
  • ירידת שווי אפקטיבית – הקונה יגלם את גובה ההיטל במחיר העסקה.
  • קיפאון מקומי – שכונות שלמות מחכות לפרויקט שלא מתקדם.


מס שבח – שכבה נוספת של מורכבות

מעבר להיטל, גם מס השבח עלול להוות חסם משמעותי:

  • חבות במס – כאשר הדירה נהרסה או הועברה לקבלן, או כאשר רשות המיסים רואה בחתימה על ההסכם "מימוש".
  • פטור אפשרי – אם הדירה הישנה עדיין קיימת ונמכרת לפני שהועברה לקבלן, במיוחד אם זו דירת מגורים יחידה.
  • חוסר ודאות – לא תמיד ברור מתי חל המס ובאיזו מידה, מה שמרתיע קונים ומסבך עסקאות.

ההשפעה על שוק היד השנייה

  1. קיפאון עסקאות – בעלי דירות חתומים נמנעים ממכירה.
  2. נזילות נמוכה – קונים נרתעים מהיטלים ומסים לא ברורים.
  3. פערי מחירים – המוכרים דורשים פיצוי על המיסוי, הקונים מסרבים – העסקאות נופלות.
  4. מאקרו-כלכלה – אלפי יחידות דיור "כלואות". במקביל, ירידה של 20–24% במכירת דירות חדשות בשנים 2024–2025 יוצרת שוק תקוע משני הכיוונים.

פינוי-בינוי כחרב פיפיות

פינוי-בינוי, שתוכנן במקור להגדיל את היצע הדירות, הפך בפועל לחרב פיפיות.

המנוע האמיתי של המיזמים היה בועת הנדל"ן: כל עוד המחירים עלו, היה כדאי ליזמים ולדיירים להשתתף.

אבל ברגע שהבועה התפוצצה, השוק נכנס לקיפאון:

  • פרויקטים לא יוצאים לפועל.
  • בעלי דירות נתקעו עם הערות אזהרה על הנכסים.
  • רבים חוששים למכור – מחשש לתשלום היטל השבחה, למס שבח או להפסד עתידי.

במקום להיות מנוע להגדלת היצע, הפינוי-בינוי הפך לבלם שמחריף את הקיפאון.


פינוי-בינוי כאבן רחיים על ענף הנדל"ן

מעבר להיבטים המיסוייים, קיימת בעיה יסודית: התוכניות העסקיות נבנו על מחירים ולא על שווי.

  • יזמים ובנקים הסתמכו על שכפול והעתקת מחירים – “בכמה נמכרה הדירה ליד” – במקום על בדיקה כלכלית של שווי פונדמנטלי והתכנות אמיתית.
  • שמאות המקרקעין התקבעה בפרקטיקה מנוונת, ששימרה את המחירים המנופחים במקום לאתגר אותם.
  • כך הפכו פרויקטי הפינוי-בינוי לאבן רחיים על צוואר הענף – במקום לשחרר את השוק, הם כבלו אותו עוד יותר לעיוותי המחירים.

במילים אחרות: אם פינוי-בינוי בא לברך – יצא מקלל.

דירות "בתפירה" והפסדי משקיעים

במשך שנים רכשו משקיעים ומשפרי דיור דירות ישנות מתוך ציפייה שייכללו בפרויקט פינוי-בינוי. במקרים רבים אף שילמו מחיר עודף, מתוך אמונה שהתמורה העתידית תצדיק את ההשקעה.כעת, עם הקפאת הפרויקטים והקיפאון הכללי בשוק:

  • מי שקנה דירה כזו מוצא עצמו מפסיד כסף – המחירים מתכנסים חזרה לשווי הכלכלי ולא להבטחות.
  • הערות אזהרה והיטלים מונעים נזילות.
  • השוק מתמחר מחדש את הסיכון: דירה לא ודאית הופכת לנכס נחות, לא להשקעה מבטיחה.

כך, במקום רווח עתידי, רבים מוצאים עצמם בהפסד בפועל – תוצאה ישירה של אותם מנגנונים שהיו אמורים להעלות את ערך הדירה.


המלצות לבעלי דירות

  • בדיקת השלכות מס מראש – יועץ מס ושמאי מקרקעין יכולים לחסוך טעויות יקרות.
  • בדיקה משפטית – בפרויקטים תקועים, ניתן לשקול צעדים משפטיים מול היזם.
  • הבנה כלכלית מלאה – חשוב להבין שלא כל פרויקט מבטיח ערך; לעיתים מדובר בנכס חסום לשנים רבות.


סיכום

פרויקטי פינוי-בינוי נועדו לחדש את הערים, לשפר את היצע הדירות ולהקל על מצוקת הדיור. בפועל, הם הפכו לגורם מכביד:

  • בעלים כבולים לנכסיהם.
  • יזמים תקועים ללא מימון ומכירות.
  • ענף נדל"ן נגרר אחרי שמאות משכפלת מחירים ולא אחרי בדיקות כלכליות אמיתיות.
  • משקיעים הפסידו בפועל על דירות שנרכשו בציפייה לפינוי-בינוי.

🔑 תובנה מרכזית:

פינוי-בינוי איננו בהכרח חלום לדירה חדשה – אלא לעיתים סיכון כבד: היטלים, מיסוי, הערות אזהרה, נעילת נכסים ותוכניות עסקיות לא ריאליות. בעלי דירות חייבים להבין את התמונה המלאה לפני החתימה.



22Oct

130 אלף נרשמים להגרלות "דירה בהנחה" אינם עדות לביקוש אמיתי לדיור – אלא הוכחה לכך שהשוק הפך לספקולטיבי ומנותק מהכלכלה.


130 אלף נרשמים ל"דירה בהנחה" – עדות לבועה ספקולטיבית, לא לביקוש אמיתי

פתיח

השבוע התמלאו הכותרות במספר אחד: 130 אלף נרשמים לתוכנית "דירה בהנחה".

בתקשורת מיהרו להציג את הנתון כהוכחה ל"ביקוש עמוק לדיור". אבל מבט כלכלי קר ומפוכח מגלה את ההיפך: לא מדובר בביקוש אמיתי, אלא בביקוש ספקולטיבי.


ביקוש אמיתי לעומת ביקוש ספקולטיבי

הדרך הנכונה להבין את התופעה היא להבחין בין שני סוגי ביקושים שונים:

מאפייןביקוש אמיתי (Fundamental Demand)ביקוש ספקולטיבי (Speculative Demand)
מה מניע את הקנייהצורך במגורים, התאמה למשפחה, קרבה לעבודהמחיר מוזל, ציפייה לרווח עתידי
יכולת כלכליתרכישה בהתאם להכנסה וליכולת החזרלעיתים ללא מימון אמיתי או יציב
שימוש בנכסמגורים בפועל, פתרון קבועמכירה עתידית, "לעשות מכה"
מי משתתףחסרי דירה או משפחות בתהליך טבעיגם בעלי דירות קיימות, גם מי שאין לו מימון
הטריגרצורך קיומימחיר אטרקטיבי – כרטיס לוטו

מחיר כטריגר – לא צורך אמיתי

המספר 130 אלף לא נובע מכך שכולם זקוקים לדירה. הוא נובע מכך שכולם רוצים לנסות מזלם מול מחיר מוזל.

  • מי שלא תכנן לקנות – נרשם בכל זאת.
  • מי שאין לו יכולת לממן משכנתא – מקווה ש"נסתדר כשנזכה".
  • גם בעלי דירות קיימות – נכנסים להגרלה, לא מתוך צורך אלא כדי לנצל פער מחירים.

במילים אחרות: המחיר, לא הצורך, הוא שמסביר את המספר העצום הזה. זו אינדיקציה קלאסית לשוק ספקולטיבי.


הכשל התקשורתי

במקום להסביר לציבור את המשמעות האמיתית, התקשורת מציגה את הנתון כהוכחה ל"ביקוש חזק".

בפועל, מדובר בהטעיה: המספר לא מודד ביקוש אמיתי, אלא את עומק תחושת ההחמצה של הציבור בשוק מנופח.

כך התקשורת לא רק מתארת את המציאות, אלא גם משמרת את הבועה ומחזקת את האשליה שהשוק "בלתי ניתן לעצירה".


המשמעות הכלכלית

  1. אשליית ביקוש – המספר מנופח מספקולנטים ולא משקף צורך ריאלי.
  2. תחרות שגויה – מי שבאמת זקוק לדירה נדחק מול ציבור שמונע מציפיות רווח.
  3. חיזוק הבועה – ההתנהגות מחזקת את האמונה שהמחירים ימשיכו לעלות, עד לנקודת קריסה.
  4. סיכון מערכתי – כששוק מונע מספקולציה ולא מיסודות כלכליים, ההתנגשות עם המציאות הופכת לבלתי נמנעת.

סיכום

130 אלף נרשמים ל"דירה בהנחה" ≠ ביקוש אמיתי.

זהו נתון שמעיד על עומק הבועה והספקולציה, לא על עומק השוק.

כאשר המחיר הוא הטריגר היחיד, ולא הצורך במגורים – השוק מנותק מהכלכלה האמיתית, והסוף ידוע: התנגשות חזיתית עם המציאות.


📉 130 אלף נרשמים ל"דירה בהנחה" – זה לא ביקוש אמיתי, זו ספקולציה.

המחיר הוא הטריגר, לא הצורך. אנשים נרשמים כי זה נראה כמו לוטו – לא כי הם חייבים קורת גג.

התקשורת מציגה זאת כ"ביקוש חזק", אבל זו הוכחה שהשוק מונע מספקולציה ולא מכלכלה.👉 130 אלף נרשמים ≠ ביקוש. זו הוכחה לבועה.

#בועת_נדל"ן #דירה_בהנחה #ספקולציה #שוק_ספקולטיבי #מחיר_כטריגר


20Oct

פסק דין חדש של בית המשפט העליון קובע הלכה מחייבת: בעת חישוב היטל השבחה יש לכלול את השפעת תמ"א 38 על "המצב הקודם". ההכרעה מחזקת את העיקרון שהיטל ההשבחה הוא חיוב ממוני ריאלי ולא רעיוני – ומשנה את כללי המשחק לשמאים, לרשויות ולבעלי הנכסים.


פסק דין העליון: היטל השבחה – ממוני ולא רעיוני

פתיח

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (בר"מ 1975/24 ובר"מ 25226-04-25, בפני השופטים סולברג, אלרון ושטיין) שופך אור חדש על אחת הסוגיות השנויות במחלוקת בתחום התכנון והבנייה: כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה כאשר על המקרקעין חלה תמ"א 38 ובהמשך אושרה תכנית משביחה אחרת (כגון רובע 3 בתל אביב או תכנית 9988 בירושלים).במרכז ההכרעה עמדה השאלה – האם "במצב הקודם" לחישוב ההיטל יש לכלול את השפעתה של תמ"א 38 על ערך המקרקעין, או לנטרל אותה?


עמדות הצדדים

  • הוועדות המקומיות והיועמ"ש – טענו שיש לנטרל את השפעת תמ"א 38. לטענתם מדובר בזכויות מותנות וספקולטיביות, שמימושן אינו מובטח ולכן אין לראות בהן השבחה אמיתית. הכללתן תגרום לפטור בפועל מתשלום היטל ותפגע בקופת הציבור.
  • המשיבים (בעלי הנכסים) – טענו כי יש לכלול את ההשפעה. השוק כבר גילם את עליית הערך בעצם אישור התמ"א, גם אם לא הוצא היתר. נטרול יגרור הטלת "מס רעיוני" שאינו מייצג את ערכם האמיתי של הנכסים.

הכרעת בית המשפט

בית המשפט העליון (פסק הדין נכתב בידי השופט שטיין) הכריע באופן חד וברור:

  1. אירוע המס מתגבש רק עם אישור התכנית המשביחה ולא עם אישור תמ"א 38.
  2. עם זאת – בעת חישוב "המצב הקודם" חובה לשום את המקרקעין כמות שהם בשוק החופשי, כולל השפעת תמ"א 38.
  3. נטרול השפעת התמ"א משמעותו גביית מס על עליית ערך שלא נגרמה כתוצאה מהתכנית המשביחה – דבר הסותר את עקרון "אין מס בלי חוק".
  4. בכך נקבעה הלכה: היטל ההשבחה הוא ממוני, ריאלי, ולא רעיוני.

ניתוח שמאי-מקצועי

1. שיטת השומה

השמאי מחויב להסתמך על עסקאות אמת בשוק, ולא על תיקונים תאורטיים או "נטרול מלאכותי".

  • המצב הקודם – כולל את הערך שהשוק ייחס לנכס עם כניסת התמ"א לתוקף, גם אם לא הוצא היתר.
  • המצב החדש – ערך הנכס לאחר התכנית המשביחה.
  • ההפרש ביניהם – הוא ההשבחה החייבת בהיטל.

2. המשמעות הכלכלית

  • לרשויות: פגיעה בהכנסות, שכן חלק ניכר מעליית הערך לא ייחשב כהשבחה חייבת.
  • לבעלי נכסים: חיסכון משמעותי בתשלום היטלים, במיוחד במרכזי ערים ישנים.
  • לשמאים: חיזוק מעמד מחירי השוק כמקור מרכזי לשומה, ופחות מקום ל"ספקולציות רגולטוריות".

3. דוגמה מספרית

  • מצב מקורי (לפני תמ"א): 1 מיליון ₪
  • עם אישור תמ"א 38 (ללא היתר): 2 מיליון ₪
  • אחרי תכנית מפורטת חדשה: 3 מיליון ₪
  • ההשבחה החייבת: מיליון ₪ (ולא שני מיליון כפי שטענו הרשויות).

עקרון מס אמת

בית המשפט חזר וקבע כי מטרת ההיטל היא גביית "מס אמת" – מס המשקף את הרווח הכלכלי האמיתי שנבע מהתכנית המשביחה.

  • עליות ערך שלא נובעות ישירות מהתכנית המשביחה אינן חייבות.
  • כל ניסיון לנטרל מרכיבים שאינם אירוע מס מוכר בחוק – הוא מס רעיוני שנוגד את עקרון החוקיות.

השלכות רחבות

  • הלכה מחייבת לכל ועדות הערר ולבתי המשפט: מעתה שמאים לא יוכלו לנטרל את השפעת התמ"א מהמצב הקודם.
  • היטל ההשבחה בישראל מתבסס על ממד ממוני בלבד – לא על השערות או ניתוחים תאורטיים.
  • צפוי גל של תיקוני שומות וערעורים תלויים ועומדים, שבהם יידרשו הרשויות להתיישר עם ההלכה החדשה.

📌 השבחה רעיונית ≠ השבחה ממונית

בית המשפט העליון קבע בפסק הדין האחרון כי העובדה שניתן לחשב עליית ערך תאורטית אינה הופכת אותה ל"השבחה ממונית" המחייבת בהיטל.

  • אירוע מס נוצר רק כאשר יש תכנית משביחה שמעלה את ערך המקרקעין בקשר סיבתי ישיר.
  • עליות ערך שמקורן בציפיות שוק או בפוטנציאל תכנוני בלתי-ממומש (כמו תמ"א 38 ללא היתר) אינן מחייבות בתשלום.
  • כפי שנכתב בפסק הדין: "מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס, אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין".

✅ המשמעות: היטל השבחה חייב להיות ממוני וריאלי – לא רעיוני ותאורטי.


זה שאפשר לחשב את זה זה עדיין לא ההשבחה אליה התכוון החוק שביקש למצוא את אלמנט ההתעשרות בפועל.


📌 השבחה רעיונית ≠ ההשבחה אליה התכוון החוק

זה שאפשר לחשב עליית ערך – עדיין לא אומר שמדובר בהשבחה ממונית בפועל.בית המשפט העליון הבהיר כי החוק ביקש למסות רק את אלמנט ההתעשרות האמיתי, שנובע מהשבחה תכנונית ממשית.

  • עליות ערך שמקורן בציפיות או בפוטנציאל לא ממומש (כמו תמ"א 38 ללא היתר) אינן "אירוע מס".
  • כל גבייה אחרת היא מס רעיוני שאינו עומד בעקרון "מס אמת".

כדברי העליון: "מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס, אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין".

✅ לכן, היטל השבחה נועד לשקף התעשרות בפועל – לא פוטנציאל תאורטי.


📌 זה שאפשר לחשב ≠ זה שהחוק התכוון למסות

זה שאפשר לחשב עליית ערך – זה עדיין לא ההשבחה אליה התכוון החוק, שביקש למצוא את אלמנט ההתעשרות בפועל.בית המשפט העליון הדגיש:

  • רק כאשר תכנית משביחה יוצרת קשר סיבתי ישיר לעליית ערך – מדובר בהשבחה החייבת בהיטל.
  • עליות ערך תאורטיות, ספקולטיביות או תוצאת ציפיות שוק – אינן נכנסות לגדר אירוע מס.

כפי שנכתב בפסק הדין: "מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס, אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין".

✅ ההיטל הוא ממוני, ריאלי ומבוסס על התעשרות אמיתית – לא על פוטנציאל רעיוני.

מסקנה

פסק הדין משרטט קו ברור: היטל ההשבחה איננו רעיון תאורטי אלא חיוב ממוני אמיתי, הנגזר רק מעליית ערך ממשית שנגרמה כתוצאה מתכנית משביחה מוגדרת. בכך, העליון חיזק את הגישה שלפיה דיני המס בכלל, והיטל ההשבחה בפרט, חייבים לשקף את המציאות הכלכלית בשוק ולא יצירות מלאכותיות של נטרול שמאי.



"סוף למשחקים": הפסיקה שתמנע מעיריות גבייה של מיליארדים מבעלי דירות

 לקריאת פסק הדין המלא

19Oct

ניתוח מדד מחירי הדירות לאוגוסט 2025 של הלמ"ס: המרכז ותל אביב בירידות, אך הצפון ממריא עם עליות חריגות – ובראשן קריית שמונה. מה עומד מאחורי הנתונים, והאם זו מגמה אמיתית או הטעיה סטטיסטית?


כוכב הצפון של מדד מחירי הדירות – ניתוח עומק לנתוני אוגוסט 2025

פתיח

הלמ״ס פרסמה השבוע את מדד מחירי הדירות לחודש אוגוסט, והמסר המרכזי: שוק הדיור ממשיך להיחלש ברמה הארצית, אבל מתחת לפני השטח מתרחשת תופעה חריגה – מחוז הצפון מוביל בעליות המחירים, בניגוד גמור למרכז ולתל אביב. כיצד ייתכן שהאזור שספג את המכה הביטחונית הקשה ביותר מאז פרוץ המלחמה, הופך ל"כוכב המדד"?

גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר בפוסט פרשנות המנתח את הנתונים ומבאר אותם.


תמונת מצב ארצית – מגמת ירידה במרכז ובתל אביב

  • מדד אוגוסט ירד ב־0.6% – ירידה שישית ברצף.
  • מחוז תל אביב: ירידה מצטברת של כמעט 6% בחצי שנה, והיא שמושכת את המדד הארצי כלפי מטה.
  • מחוז המרכז: ירידה של 2.9% בשנה האחרונה, מחצית ממנה נרשמה רק באוגוסט.
  • בחלוקה שנתית: העלייה הארצית זעומה – 0.7% בלבד.
המושג "אזורי ביקוש" מתערער – מרכז הארץ ותל אביב כבר אינם האזורים שמייצרים יציבות או עליות מחירים, אלא דווקא אזורים שנחשבו בעבר פריפריה.

מחוז הצפון – העלייה החדה ביותר

  • עלייה שנתית: 8.4% – כפול מקצב העלייה בירושלים.
  • מאז ספטמבר 2023: 14% עלייה מצטברת – על אף הפינוי, המלחמה והמשבר הכלכלי.
  • חלק המשקיעים ירד: רק 12% מהעסקאות לעומת 16% בשנה שעברה.

כיצד ייתכן? ההסבר השכיח הוא "הסטת ביקושים" – רוכשים בוחרים באזורים זולים יותר. אבל גלית בן נאים מדגישה: אין לכך הוכחה אמפירית במספר העסקאות.


מבט לעומק בערים נבחרות (יד שנייה) – ינואר–אוגוסט 2025 לעומת אשתקד

  • קריית שמונה:
    • מחיר ממוצע זינק ב־46%, החציוני ב־39%.
    • אבל – הבסיס להשוואה נמוך מאוד: רק 4 דירות יד שנייה נמכרו בממוצע חודשי ב־2024, והעיר פונתה בתחילת המלחמה.
    • כלומר, מדובר ב"רעש סטטיסטי" ולא בעליית ערך כלכלי אמיתית.
  • נהריה:
    • עלייה חדה במחירים, הממוצע מעל 1.6 מיליון ₪.
    • מספר עסקאות יציב יחסית.
  • נצרת עילית (נוף הגליל):
    • עלייה דו־ספרתית (כ־15%).
    • גידול במספר העסקאות מצביע על פעילות שוק אמיתית יותר.
  • עכו, צפת, כרמיאל, טבריה, עפולה:
    • עליות מחירים מתונות יותר (10%–15%).
    • מספר העסקאות ברמות סבירות, משקף ביקוש אמיתי.

שאלת האיכות – מלכודת המחיר הממוצע

הגרף שהציגה גלית אינו מנוכה לשינויי איכות:

  • ייתכן שנרכשו דירות חדשות, גדולות או במיקום טוב יותר – מה שמעלה את הממוצע.
  • המדד הרשמי של הלמ״ס אמור לנטרל חלק מההשפעה הזו, אבל לא תמיד בהצלחה מלאה.
  • בקריית שמונה – כאשר המדגם קטן, קשה במיוחד להבדיל בין שינוי אמיתי לסטייה אקראית.
בעיות דומות נרשמו גם באוקראינה בתקופת המלחמה, עד שה־IMF נדרש לספק פתרון מתודולוגי.

המשמעויות

  1. הביקוש לא נעלם – הוא זז: גם בתקופה של מלחמה ומשבר, חלק מהציבור ממשיך לרכוש דירות – אך לא במרכז היקר, אלא בצפון הזול יותר.
  2. סיכון לפרשנות יתר: זינוק של עשרות אחוזים בקריית שמונה אינו עדות אמיתית לשוק פורח אלא למגבלות סטטיסטיות.
  3. קבלנים ומשקיעים צריכים לבחון מחדש את "אזורי הביקוש" – האם באמת השוק נמשך לפריפריה, או שמדובר באשליה זמנית שנובעת מתמהיל עסקאות?
  4. הצפון כמקרה מבחן: אם המגמה תימשך גם ב־2026, ייתכן שמדובר בשינוי מבני עמוק בשוק הדיור.

סיכום

מדד אוגוסט 2025 הוא עדות לפערים הגיאוגרפיים המתרחבים בשוק הדיור:

  • המרכז ותל אביב מאבדים גובה.
  • הצפון ממריא – לפחות בנתונים.
  • אך מאחורי המספרים מסתתרות בעיות מדידה ומתודולוגיה, בעיקר בקריית שמונה.

המסר של גלית בן נאים ברור: אל תסתנוורו מהגרפים. חשוב להבין מה מסתתר מאחורי המספרים – אחרת מתקבלות מסקנות מוטעות על כיווני השוק.


בשולי הדברים אסביר שזו בדיוק הסיבה מדוע הפרקטיקה השמאית של גישת "לספר בכמה נמכרה דירה.ות ליד" איננה פרקטיקה של בחינת ובדיקת שווי. זו פרקטיקה שמציגה מחירים והשימוש בה הוא פרקטיקה מנוונת של שמאות מקרקעין המתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" ומתעלמת מהחובה המקצועית המקצועית של בחינת וניתוח המחיר וקביעת השווי. בחינה כלכלית של העסקה עומדת בבסיס עבודתו של שמאי המקרקעין וכשהתשואה מהנכס נמוכה מהריבית על ההלוואה שמימנה את רכישתו - זהו דגל אדום בוהק 🚩.


"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל"




לפוסט של גלית - כאן




18Oct

מאמרו של תמיר בן שחר הוא קריאת השכמה לשוק הנדל"ן: עודף היצע של דירות, משרדים ומסחר, ושימוש שגוי בשיעורי היוון שמנפחים את השווי של חברות הנדל"ן המניב. הבנקים והמוסדיים חייבים לשנות גישה – או שהציבור ישלם את המחיר.


כשהשוק מתעורר: שיעורי ההיוון והאשליה הגדולה של הנדל"ן המניב

פתיחה – מאמר נדיר באיכותו

בעידן שבו רוב העיתונות הכלכלית מתפקדת לא פעם כדוברת של בעלי אינטרסים, מאמרו של תמיר בן שחר בולט באומץ ובמקצועיות. זהו טקסט שמצליח לשלב הבנה עמוקה של השוק עם ביקורת אמיצה על המערכת הבנקאית והמוסדיים, ובכך מספק לציבור ולמקצוענים כאחד מראה בלתי מחמיאה של המציאות.


https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001523769 

הכתובת על הקיר – מי באמת צריך לקרוא את המאמר?

  • הבנקים: מחלקות האשראי נשענות כמעט באופן בלעדי על שיטות חיקוי שטחיות – "בכמה נמכרה דירה ליד". גישה זו מתעלמת משאלות מהותיות של ביקוש אמיתי, עודף היצע ותשואות כלכליות. התוצאה: מימון עסקאות במחירים מנופחים שמייצרים סיכון מערכתי.
  • המוסדיים: אותם "נערים מעונבים" המנהלים את כספי הפנסיה שלנו, שלא מבינים בנדל"ן, משקיעים על סמך הערכות שווי מנופחות ושיעורי היוון מעוותים. כשחברות נדל"ן קורסות – הפנסיונרים משלמים את המחיר.

עודף היצע – לא רק בדירות

כבר בשנת 2013 הוצגה בכנס שמאי המקרקעין באילת התחזית: שטחי מסחר ומשרדים יעברו לענן. ואכן, היום השוק מוצף:

  • דירות חדשות בהיקפים גדולים.
  • מלאי עצום של דירות יד שנייה.
  • מאות אלפי מ"ר של שטחי משרדים ללא ביקוש.
  • שטחי מסחר מיותרים בעידן המסחר האלקטרוני.

במקום פתרון למחסור בדיור – נוצרה בועה של עודפים שוחקת.

שיעורי ההיוון – השורה התחתונה והאשליה הגדולה

הנקודה הקריטית ביותר היא נושא שיעורי ההיוון:

  • השוק משתמש בשיטת Market Approach – שמבוססת על עסקאות עבר בשוק מעוות, וכך משכפלת את העיוות עצמו.
  • התוצאה היא שיעורי היוון נמוכים מדי, שמייצרים שוויי חברות מנופחים ומטעים.
  • בפועל, הערך האמיתי של נכסי הנדל"ן המניב נמוך בהרבה.

האלטרנטיבה הנכונה היא שיטת ה-Build Up – ניתוח יסודי מלמטה למעלה:

  • תשואה חסרת סיכון.
  • פרמיית סיכון שוק.
  • פרמיות ייחודיות לנכס (סיכון נזילות, סיכון תחום, סיכון שוכר).
  • תוספות בהתאם למציאות הכלכלית.

בגישה זו, שיעורי ההיוון גבוהים בהרבה – והתמונה האמיתית מתבררת: השוק כולו מתומחר יתר על המידה.

קריאת השכמה – אחריות מקצועית וציבורית

המאמר של בן שחר אינו רק תיאור מצב, אלא אזהרה מפני קריסה צפויה:

  • לבנקים – להפסיק לשכפל מחירים ולהתחיל לנתח כלכלית.
  • למוסדיים – להבין את האחריות על כספי הפנסיה ולא לשרוף אותם על חלומות נדל"ן כושלים.
  • לשמאים ולמשקיעים – לדרוש שימוש בכלי ניתוח אמיתיים, בראשם גישת ה-Build Up.

פורסם סקר שיעורי התשואה בנדל"ן העיסקי - למחצית שניה לשנת 2024 הסקר מפורסם באתר אגף שומת מקרקעין לעיון בסקר לחץ לחץ 

סקרים משנים קודמות מפורסמים באתר האגף לעיונכם לחץ כאן


17Oct

עודפי היצע בשוק הדיור הם דגל אדום לבועה: הסבר מלא על המנגנון שמנפח מלאי לא-מכור, המדדים הקריטיים (חודשי היצע, פער התחלות-מכירות), הראיות מישראל 2025, והשלכות למשקיעים, לבנקים ולרגולטורים – עם מקורות רשמיים מעודכנים. Housing oversupply is a clear hallmark of a bubble. This article explains the supply-demand mechanics, the key diagnostics (months of supply, starts-sales gap), Israel’s 2025 data on record unsold inventory, and concrete actions for investors, lenders and regulators – with up-to-date official sources.

עודפי היצע הם סממן מובהק לבועה – המכניזם, המדדים והמשמעות

תקציר מנהלים

עודפי היצע בשוק הדיור נוצרים כאשר שני תהליכים מתכנסים:

  1. היצע מתנפח – יזמים וקבלנים ממשיכים לבנות “על טרנד” של שוק בוער וציפיות למחיר עתידי גבוה.
  2. ביקוש נחלש – משקי בית “נפלטים” מבחינת היכולת הכלכלית (Pricing-out): מחירי הדירות/הריביות חונקים את הכדאיות, העסקאות נדחות, והמלאי נערם.
    הצטברות מלאי לא-מכור ומדד “חודשי היצע” עולים לרמות חריגות – זו לא “תנודתיות רגילה”; זה דגל אדום של בועה. בישראל, מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות חצה בקיץ 2025 את רף ~82–83 אלף יח״ד, ורמת חודשי היצע הוערכה סביב 35 חודשים – שיא היסטורי. (calcalist)


איך הבועה “מייצרת” עודפי היצע?

צד ההיצע: בנייה על אופטימיות מחירים

• קבלנים מתמרצים ע"י עליות מחיר עבר, קווי אשראי זולים בעבר, ושיווק אגרסיבי (מבצעי מימון), ולכן התחלות הבנייה נשארות גבוהות גם כשהמכירות נחלשות. בנק ישראל מציין במפורש ירידה בעסקאות לצד עלייה במלאי הלא-מכור והמשך קצב התחלות גבוה יחסית. (בנק ישראל)

צד הביקוש: “תמחור-החוצה” (Pricing-Out)

• כשמחירי דירות/ריביות עולים, במיוחד אחרי שנות הקלה מוניטרית, משקי בית – ובעיקר רוכשי דירה ראשונה – נדחקים החוצה. זה מנגנון אמפירי מתועד במחקרי IMF: ירידת ריבית מעלה מחירים; כשמחירים וריביות עולים חזרה, ההכנסה הנדרשת קופצת והביקוש נשחק. (IMF)התוצאה: פער מתמשך בין התחלות בנייה לבין מכירות – והמלאי נערם. לפי סקירות הכלכלן הראשי והלמ"ס, 2025 התאפיינה בירידה חדה במכירות דירות חדשות לצד גידול מהיר במלאי הלא-מכור. (ממשלת ישראל)


איך מודדים “עודף היצע”? חמישה מדדים שלא משאירים מקום לספק

  1. מלאי דירות חדשות לא-מכורות (Stock) – ספירת יח״ד שקיבלו היתר/נמצאות בבנייה אך טרם נמכרו. ביולי 2025: ~82.5 אלף יח״ד (↑~20% משנה לשנה). (sponser)
  2. חודשי היצע (Months of Supply) – מלאי חלקי קצב מכירה חודשי. הערכה סביב ~35 חודשים בקיץ 2025 – שיא חריג שמגלם האטה עמוקה בספיגה. (Buyitinisrael)
  3. פער התחלות-מכירות מצטבר – ב-2020–2025 נצבר “חור שחור” בין התחלות בנייה למכירות בשוק החופשי; Q1-2025 כבר הציג פער מצטבר דו-ספרתי באלפים. (Buyitinisrael)
  4. ירידה בעסקאות חדשות מול יציבות/חולשה ביד שנייה – תמונה אופיינית לשוק שבו המוצר החדש יקר מדי, והמלאי הקבלני “נתקע”. (calcalist)
  5. עדות מאקרו משלימה – בנק ישראל מדווח על עלייה במלאי הלא-מכור לצד האטה בעסקאות; זה אינדיקטור סיסטמי, לא אנקדוטה. (בנק ישראל)
נקודת השוואה בינ״ל: בארה״ב, כשהיצע חדש טיפס ל-~10 חודשי היצע בקיץ 2025, מדובר כבר בסיגנל של שוק קונים; בישראל מדברים על ~35 חודשי היצע – סדר גודל אחר. (Business Insider)

למה עודפי היצע = בועה (ולא “מחסור כרוני”)

בועה מתאפיינת במחירים מנותקים מהכנסות/שכירות ובאשראי מרחיב; כשעלות המימון עולה והיכולת נשחקת, הביקוש נעצר אך ההיצע ממשיך לרוץ על האינרציה. הצטברות מלאי ביחד עם ניתוק פנדמנטלי (Price-to-Rent/Income גבוהים) היא חתימת-אצבע של בועה. (OECD/TradingEconomics מצביעים על יחס Price-to-Rent גבוה בישראל). (OECD)ברקע המאקרו, הספרות הבינלאומית מזהה את פער האשראי לתמ״ג ואת יחסי הנטל (DSR) כמדדי אזהרה מוקדמים למשברי בנקים ולבועות נכסים – כלומר, זו לא רק סטטיסטיקה “נדל"נית”, אלא סיכון מערכתית. (bis.org)


מסגרת אבחון פרקטית לשמאים, בנקאים ומשקיעים

  1. עקבו חודשי־חודשי אחרי: מלאי לא-מכור (למ"ס), חודשי היצע, העסקאות החדשות לעומת יד־שנייה, וזמני שיווק. (sponser)
  2. בחנו “פערי תמחור”: מחיר דירה חדשה מול שכ"ד (Cap rate אפקטיבי), פער לעומת יד-שנייה באותו אזור.
  3. איתותי לחץ אצל קבלנים: מבצעי מימון/הנחות נטו, ביטולי עסקאות, דחיות מסירות, עלייה במלאי דירות “Ready-to-Move”.
  4. אשראי קבלני: יחס מכירות-ליווי, אחוז פרויקטים עם שיעור שיווק נמוך ביחס לקצב משיכת הליווי.
  5. Stress-Test פנימי: הורדת מחיר היפותטית של 10%–20% ובדיקת LTV/DSCR לאחר ההורדה בפרויקטים ובמשכנתאות.
  6. מדדי ניתוק: Price-to-Rent, Price-to-Income ומדדי נטל החוב – שימו עליהם יד קלה על ההדק. (OECD)

ישראל 2025: הנתונים שמספרים את הסיפור

מלאי לא-מכור: ~82–83 אלף יח״ד (יולי–ספט׳ 2025), שיא היסטורי. (sponser)

חודשי היצע: הערכה סביב ~35 חודשים (מאי–יוני 2025). (Buyitinisrael)

מכירות חדשות: ירידות חדות (Q1–Q2 2025), אחד הרבעונים החלשים מזה עשורים. (Buyitinisrael)

הערכת בנק ישראל: “מספר העסקאות ירד והמלאי הבלתי-מכור עלה; התחלות הבנייה נותרו גבוהות יחסית”. (בנק ישראל)אלה לא סימפטומים של “מחסור כרוני”; זו תמונת עודף היצע קלאסית לאחר עשור של ניפוח והוזלת אשראי, בדיוק כפי שמתואר בספרות המאקרו על בועות אשראי-דיור. (bis.org)



אסטרטגיות פעולה (למי שרוצה לשרוד, לא לספר סיפורים)

למשקיעים ולקונים פרטיים

  • אל תתפתו למבצעי מימון שמסתירים מחיר נטו לא סביר. בדקו NOI/Cap-Rate אמיתי מול הריבית האלטרנטיבית.
  • עדיפות לאזורים/מוצרים עם ספיגה מוכחת וזמן שיווק קצר; התרחקו ממקטעים עם מלאי נערם וחודשי היצע דו-ספרתיים גבוהים.
  • תתמחרו תסריט ירידת מחירים של 10%–25% וראו אם העסקה עדיין חיה.

למלווים/בנקים

  • עדכון מיידי של LTV/DSCR לפרויקטים בהתאם למלאי ולמחיר נטו בפועל.
  • חסמי משיכה בליווי לפרויקטים עם שיעור שיווק נמוך, והקשחת Covenants.

לרגולטורים

  • חובת גילוי סטנדרטית של חודשי היצע אזורי בכל תשקיף/שיווק.
  • אימוץ מחווני מאקרו-זהירותיים (Credit-to-GDP gap, DSR) כשכבת בקרה על אשראי לדיור וקבלנים. (bis.org)

שורה תחתונה

כאשר היצע ממשיך לזרום “על אוטומט” והביקוש הכלכלי נחנק – המלאי מתנפח, חודשי היצע מזנקים, והבועה נחשפת. הנתונים בישראל ב-2025 – מלאי לא-מכור שובר שיאים וחודשי היצע חריגים – אינם טעות מדידה; זו תמונת מצב של שוק מנותק מגורמי היסוד. מי שמתעקש לטעון “מחסור כרוני” בעידן של עודף היצע מדיד פשוט מתעלם מהעובדות.



מקורות נבחרים (עדכון 2025)

  • למ"ס/עיתונות כלכלית: מלאי לא-מכור ~82–83 אלף; חודשי היצע ~35. (sponser)
  • הכלכלן הראשי (משרד האוצר): ירידה משמעותית במכירות חדשות ושפל היסטורי ביוני. (ממשלת ישראל)
  • בנק ישראל (דו"ח מדיניות מוניטרית H1-2025): ירידה בעסקאות, עלייה במלאי הבלתי-מכור, התחלות גבוהות. (בנק ישראל)
  • ספרות מאקרו: Pricing-out והתרעות מוקדמות (BIS/IMF). (bis.org)
  • נקודת השוואה בינ״ל: חודשי היצע בארה״ב ב-2025. (Business Insider)


16Oct

בלוג מקצועי על הסכנה במקומות בילוי ומסעדות על קו הכביש והצורך בהתקנת עמודי הגנה (בולארדים). ניתוח אחריות הרשויות, בעלי העסקים וחברות הביטוח, תוך קריאה למדיניות מחייבת למניעת האסון הבא.


בטיחות במקומות הסעדה על קו הכביש – בין אסון צפוי לפתרון מתבקש

תקרית כפר סבא: קריאת השכמה

בוקר שגרתי בכפר סבא הסתיים באסון, כאשר רכב פרץ לתוך בית קפה בקומת הקרקע ופצע אנושות גבר בן 30. למרבה המזל לא היה מדובר בפיגוע, אלא בתאונת דרכים – אך התוצאה זהה: חיי אדם בסכנה מיידית.אירוע זה הוא לא “תאונה חריגה” אלא המחשה בוטה של בעיה תכנונית מובהקת: מסעדות ובתי קפה הפונים ישירות למדרכה, ללא כל אמצעי מיגון מפני כלי רכב סוטים.

https://www.ynet.co.il/news/article/b1p6cbrple#autoplay 



תופעה מסוכנת בשגרת העיר

החיבור בין תרבות הרחוב לבין חוויית הבילוי מייצר אווירה אורבנית תוססת – אך מאחורי הרומנטיקה מסתתרת סכנת חיים. כל טעות אנוש, כשל מכני, אירוע רפואי או אפילו פיגוע דריסה עלולים להפוך רכב לכלי נשק קטלני נגד יושבי בתי הקפה.העובדה שהמדרכה היא החיץ היחיד בין מכוניות ללקוחות מצביעה על מחדל בטיחותי: היעדר תכנון מערכתי וסטנדרט מיגון בסיסי.


הפתרון: עמודי הגנה (Bollards)

עמודי בלימה – בולארדים – הם פתרון פשוט, זמין וזול יחסית:

  • עוצרים רכבים – עמודי פלדה/בטון מתוכננים לעצור רכב נוסע גם במהירות גבוהה.
  • אסתטיים – ניתן לשלבם בעיצוב הרחוב כחלק מהנוף העירוני.
  • שומרים על נגישות – פריסה נכונה מאפשרת מעבר חופשי להולכי רגל ולעגלות.
  • עלות מול תועלת – ההתקנה זולה לאין ערוך מעלות חיי אדם או תביעת נזיקין של מיליונים.

בעולם המערבי, בולארדים הם סטנדרט בכל מתחם ציבורי רגיש – מסעדות, תחנות רכבת, כיכרות, מוסדות חינוך. בישראל – כמעט ואין יישום.

על מי מוטלת האחריות?

הרשויות המקומיות

  • קביעת תקן מחייב והטמעתו בתב"עות ובתקנות רישוי.
  • מימון התקנה במוקדים בעלי תנועה גבוהה.
  • פיקוח ותחזוקה לאורך זמן.

בעלי העסקים

  • אחריות ישירה לבטיחות לקוחותיהם.
  • יוזמה להתקין עמודי הגנה כהשקעה במוניטין ובשקט הנפשי.
  • שילוב המיגון כחלק מתנאי רישוי עסק.

חברות הביטוח

  • החמרת תנאי ביטוח לעסקים ללא אמצעי מיגון.
  • הענקת הנחות בפרמיה למי שמתקין בולארדים.
  • קביעת תקרות פיצוי מופחתות לעסקים לא מוגנים.

המחיר של אי־מעש

התוצאה של היעדר מדיניות ברורה היא צפויה:

  • אובדן חיי אדם ופציעות קשות.
  • תביעות נזיקין בסכומים עתק.
  • טראומה ציבורית ופגיעה בתחושת הביטחון בעיר.

אל מול עלויות אלה, התקנת עמודי הגנה היא לא רק צעד מתבקש – היא חובה מוסרית, משפטית וכלכלית.


קריאה לפעולה

  • לרשויות המקומיות: הטמיעו תקן מחייב להתקנת בולארדים, ותקצבו הגנה במוקדי סיכון.
  • לבעלי העסקים: קחו אחריות – אל תחכו לחקיקה. ההגנה על לקוחותיכם בידיכם.
  • לחברות הביטוח: השתמשו בכוחכם לשנות מציאות. דרשו מערך מיגון כחלק בלתי נפרד מהפוליסה.
  • לציבור: דרשו לשבת רק במקומות מוגנים והביעו קול ברור מול הרשויות והעסקים.

סיכום

תקרית כפר סבא היא לא מקרית – היא תוצאה של מחדל ידוע מראש. הפתרון קיים, פשוט ובר־ביצוע: עמודי הגנה.

כעת השאלה איננה האם יתרחש אסון נוסף, אלא מתי – ואם נהיה מוכנים לפני.עמודי בלימה הם לא רק פריט תשתיתי – הם קו ההגנה האחרון בין חיים למוות.

בשולי הדברים,
בבואכם למקומות בילוי הנמצאים על קו הכביש או כשאתם בוחרים שולחן ישיבה על המדרכה, ודאו שמותקנים על המדרכה עמודי עצירה - כאלה שיכולים לבלום ולעצור כלי רכב סוטה או כלי רכב שנהדף או נדחף לעבר המקום בו תרצו לשבת.

המודעות הזו יכולה להציל את חייכם.


מן הראוי שמחלקת הרישוי שלום רשות המקומית כשבעל מסעדה מבקש להוציא שולחנות ישיבה על המדרכה תחייב אותו בהתקנת בולרדים כאלה.


הרחבת האחריות לרישוי עסקים וביטוח

כאשר בעל מסעדה מבקש רישיון עסק להצבת שולחנות וכיסאות על המדרכה, מחלקת הרישוי בעירייה חייבת לכלול דרישה מחייבת להתקנת בולארדים (עמודי בלימה) בקו החזית. מדובר באמצעי בטיחות פשוט וזול שיכול למנוע אסונות חמורים.במקרים שבהם המסעדה עצמה ממוקמת ממש על קו הכביש – כלומר חלון הויטרינה פונה ישירות לתנועה – הדרישה חייבת להיות חד־משמעית וברורה: לא יינתן רישיון עסק ללא פתרון מיגון פיזי מפני כלי רכב סוטים.

אחריות חברות הביטוח

גם חברות הביטוח נדרשות להטמיע סעיפים דומים במסגרת סקרי הסיכונים שהן מבצעות לעסקים מסוג זה:

  • דרישה להצבת בולארדים כתנאי לאישור פוליסת ביטוח חבות וצד ג'.
  • תמריצים בדמות הנחה בפרמיה לעסקים מוגנים.
  • סירוב לבטח או העלאת פרמיה לעסקים שלא עומדים בדרישות.

מנגנון מניעה אפקטיבי

שילוב של שני הכוחות – עירייה (רישוי עסק) ו־חברות ביטוח (תנאי כיסוי) – יבטיח שכל מקום הסעדה ובילוי הצמוד לכביש יותקן בו חיץ פיזי שמונע את התרחיש המצמרר שאירע בכפר סבא.


📌 תיבה: אחריות ברישוי וביטוח למניעת אסון הבא✔️ עירייה ורישוי עסקים – בעת הגשת בקשה להצבת שולחנות וכיסאות על המדרכה, על מחלקת הרישוי לחייב התקנת בולארדים (עמודי בלימה) בחזית המדרכה. במסעדות הצמודות ישירות לכביש – התקנת החיץ הפיזי צריכה להיות תנאי מחייב לקבלת רישיון עסק.

✔️ חברות הביטוח – במסגרת סקרי סיכונים לביטוח עסקי, יש לדרוש התקנת בולארדים כתנאי לקבלת פוליסת חבות וצד ג'. עסקים שלא יעמדו בדרישה זו – יישאו בפרמיות גבוהות יותר או בהגבלת הכיסוי.

✔️ המודל המשולב – עירייה (רגולציה), בעלי עסקים (ביצוע) וחברות הביטוח (אכיפה כלכלית) – יוצרים יחד מנגנון מניעה יעיל, פשוט וזול שמגן על חיי אדם.


16Oct

נזקי מים בדירות: מה באמת מכסה הביטוח, למה ספקים “בהסדר” לא תמיד מספיקים, וכיצד לפעול נכון מקצועית - איתור, ייבוש מבוקר, החלפת מצעים/ריצוף, וסניטציה בביוב -כדי למנוע נזקים נלווים ופגיעה בשווי הנכס שלך.


נזקי מים בדירות: כיסוי ביטוחי, איכות ספקים, איתור, ייבוש, החלפה וסניטציה

1) כיסוי ביטוחי והאצלת אחריות – מה באמת קורה בשטח

ברוב פוליסות הדירה, טיפול בנזקי מים מאוּצל ל“חברות שירות”/מנהלות תביעות וקבלני משנה. פסק הדין בהרצליה נגד שירביט ונץ ממחיש: בית המשפט קבע התרשלות, קיבל את טענת “בן ערובה” של המבוטח, וחייב בפיצוי משמעותי וריבית מיוחדת; חשוב מכך – הדגיש שהאצלת הטיפול לספק חיצוני אינה פוטרת את המבטח מאחריות לאיכות השירות והתיקון. (ביזפורטל)

זכות בחירה ואחריות המבטח

“חוזר השרברבים” של רשות שוק ההון יצר מסגרת בה המבוטח רשאי לבחור בין שרברב שבהסדר לשרברב פרטי, תוך דירוגי־איכות וזמינות מוגדרים – והבהיר כי האחריות לאיכות השירות נותרת אצל חברת הביטוח. השתמשו בזה. (wesuregroup.com)


2) איכות הספקים: פערי מקצועיות שמגדילים נזק

רמת המיומנות לא אחידה: אינסטלטור טוב עוד לא אומר “משקם נזקי מים” טוב. בנזקי מים מורכבים נדרש גוף שיודע איתור, מיפוי לחות, ייבוש מבוקר, סניטציה ושיקום — ולא רק “החלפת צינור”. כשזה לא קורה בזמן, הנזק “זוחל”: התרחבות תפרים, התנפחות טיח/רצפה, עובשים ונזקים משניים יקרים.


3) איתור נזילה – זו אמנות מקצועית

הבסיס לכל תיקון נכון הוא איתור מדויק:

  • כלים: מצלמה תרמית, קורלטור/אקוסטיקה, מד לחות מגע/גלי, לעיתים קידוחי בדיקה ובדיקות צבע/לחץ.
  • מורכבות: לעיתים כמה מקורות במקביל (מים קרים/חמים/ניקוז/איטום). איתור חלקי מוביל ל“פלסטרים” וחזרת הנזק.


4) פרוטוקול ייבוש מבוקר (Structural Drying)

החלטת “לשמר” או “להרוס” תלויה בזמן תגובה, רוויית חומרים וסוג המים:

  • חלון זמנים: חומר מבני שלא מתייבש לחלוטין בתוך 48–72 שעות ולמתחת ליעד לחות (~<20% בעץ/חומר סיבי) – יש להסיר ולהחליף. נדרש ניטור לחות רציף ויומן ייבוש. (CDC)
  • ציוד: מיבשי־אוויר (LGR/Desiccant), מאווררי לחץ, לעיתים ייבוש תת־רצפתי (הזרקה/יניקה דרך פתחים/פאנלים).
  • ניטור: מדידות יומיות ונקודות ייחוס (חומר “יבש” סמוך), תרשימי פסיכרומטריה, תיעוד תמונות/תרמי.
  • סיום ייבוש: חתימת “Drying Certificate” עם קריטריונים מדידים – לא “לפי העין”.

5) מצעים וריצוף – מתי מייבשים ומתי מפרקים?

במבנה הרצפה הישראלי (ריצוף על מצע/מילוי וצמנט־שומני/שכבת שומשום):

  • חדירת מים לשכבת המצע יוצרת כיסי לחות סגורים וקפילריות. לעיתים ניתן לנסות ייבוש תת־רצפתי, אך אם יש הספגה נרחבת, “הדבקות חלשה”, או ריחות/עובש – עוברים להרמה והחלפת מצע וריצוף באזור הפגוע (לעיתים גם עד קירות היקפיים/פאנלים).
  • שיקולי החלטה: משך הרטבה, סוג האריח/אופן התקנה, תוצאות מיפוי לחות, וסוג המים (ראו סעיף 6).
  • קירות וגבס: חיתוך “Flood Cut” 30–60 ס״מ מעל קו הפגיעה אם לא ניתן לייבש עומק/חללים, כולל בסיסיות/פנלים.


6) נזילות ביוב וזיהום (קטגוריות מים) – לא עוד “רק נזילה”

לפי IICRC S500, מסווגים את המים:

  • קט׳ 1: מי שתייה/מערכת סגורה נקייה.
  • קט׳ 2: “אפרפרים” – זיהום בינוני (דטרגנטים/מים עומדים).
  • קט׳ 3: ביוב/“Black Water” – מזוהמים ביולוגית. במקרה כזה, הסרה של חומרים נקבוביים (מצעים, גבס, פרקט, שטיחים), חיטוי מלא, לעיתים בידוד/תת־לחץ ו-HEPA, ו-PPE מתאים — זו חובה מקצועית, לא “nice to have”. (IICRC)

קט׳ 3 = “מי ביוב/Black Water” לפי התקן IICRC S500.

זו הרמה הגבוהה ביותר של זיהום במים – עם עומס מיקרוביאלי/ביולוגי משמעותי ומזהמים (חיידקים, וירוסים, חומר אורגני). דוגמאות:

  • גלישת אסלה עם צואה/מים שחזרו מקו ביוב.
  • הצפה חיצונית שנכנסה לבית (מי נגר עירוניים שמערבבים ביוב).
  • מים “נקיים” שעמדו זמן רב ו”התדרדרו” (למשל >48–72 שעות בתנאים חמים) או עברו דרך חומרים מזוהמים.

מה זה מחייב בשטח

  1. בידוד האזור (לפעמים תת־לחץ) ו-ציוד מגן אישי לצוות.
  2. פירוק והסרה של חומרים נקבוביים שנרטבו: מצעים תת־רצפתיים, גבס/בידוד, פרקט/שטיחים, MDF וכו’.
  3. סניטציה מלאה (ניקוי/חיטוי תקני) וסינון HEPA לאוויר לפי צורך.
  4. רק לאחר מכן ייבוש מבוקר עם יומן מדידות ויעדי לחות, ואז שיקום וגמרים.
  5. אימות סיום: מדידות לחות תקינות, היעדר ריחות/עובש ותיעוד מלא.

פרקטית מול המבטח/הספק

בכל אירוע שמקורו בניקוז/ביוב או בהצפה חיצונית בקשו בכתב: “סיווג קטגוריית מים 3 (ביוב)”, הסרת חומרים נקבוביים, סניטציה ובמידת הצורך בידוד/HEPA, ואז ייבוש מבוקר ותעודת ייבוש חתומה.

אם הספק מציע “ננקה מכלור וזהו” – זה לא עומד בפרוטוקול של קט׳ 3.

עובש ובריאות הציבור

ה-EPA/CDC ממליצים על ייבוש מהיר, הסרה של חומרים שלא מתייבשים, וחיטוי/ניקוי נכון; “אם עדיין מריחים עובש – העבודה לא הסתיימה”. (EPA)


7) תיקון תשתית – מעבר ל“להחליף קטע צינור”

  • ניקוז/ביוב: טיפול בשקיעות, שיפועים, חיבורים/אטמים, או שינוי תוואי למניעת כשל חוזר.
  • מים קרים/חמים: החלפת מקטעים קורוזיביים, מעקפים, או הטמנה מחודשת עם הגנה.
  • איטום: תיקון שילובי קיר–רצפה/מרפסות/מקלחונים — אחרת הנזק יחזור.
  • שיקום גמר: רק אחרי אישור מדידות לחות עקביות מתחת לספי־יעד.

8) ניהול תביעה נכון – מה לבקש, מה למדוד, מה לתעד

תיעוד הוא הנשק שלך:

  • לפני: צילום וידאו/סטילס, תרמי, מפות לחות, בדיקות לחץ/צבע, מעבדת מזהמים בקט׳ 3.
  • במהלך: יומן ייבוש יומי, פסיכרומטריה, תכולה שנפגעה/חומרים שהוסרו.
  • בסיום: דו״ח ייבוש חתום, ערכי סף, הוכחת סניטציה/ניקוי אוויר (בקט׳ 3 – גם בדיקות ניקיון, לפי צורך).
  • ראשי נזק בתביעה: תיקון תשתית, פירוק/הרכבה (כולל מצעים וריצוף), חיטוי/סניטציה, החלף חומרים נקבוביים, צביעה ושיקום, אובדן שימוש/דיור חלופי, ועוגמת נפש לפי נסיבות (פסק הדין הנ״ל חיזק רכיב זה). (ביזפורטל)

9) טקסט מוכן להתנהלות מול המבטח/ספק

להעתקה והדבקה (התאם פרטים):

“אבקש מיפוי לחות מלא, תוכנית ייבוש מבוקר (כולל יומן מדידות יומי), והבחנה בכתב לגבי קטגוריית המים לפי IICRC S500. אם מדובר בקט׳ 3 (ביוב), אבקש הסרת חומרים נקבוביים, סניטציה תקנית, בידוד ו-HEPA עד להגעה לערכי יעד תקינים. לגבי מצעים וריצוף שהוספגו — אבקש החלטה מנומקת (ייבוש תת־רצפתי לעומת פירוק והחלפה) על בסיס מדידות. אקבל רק סגירת תיק לאחר דו״ח ייבוש חתום ותעוד מלא.”

וכן:

“אני מודע/ת ל‘חוזר השרברבים’ ולזכותי לבחור נותן שירות. האחריות לאיכות התיקון נותרת אצלכם כמבטחים; אבקש ספק בעל מומחיות בשיקום נזקי מים (ולא רק אינסטלציה).” (wesuregroup.com)

10) קווים אדומים (Red Flags)

  • “עשינו תיקון – אין צורך במדידות/ייבוש.” → טעות מקצועית.
  • “אי אפשר להרים רצפה – נייבש ‘על הדרך’.” → בלי מיפוי ולוג ייבוש אין הוכחה לשיקום.
  • “זה רק ביוב קל, נסגור עם כלור.” → בקט׳ 3 מסירים חומרים נקבוביים. (IICRC)

סיכום

נזקי מים הם שילוב של הנדסה, בריאות הציבור וביטוח. כשמטפלים בהם כראוי — איתור נכון, ייבוש מבוקר, החלטה מקצועית על החלפת מצעים/ריצוף, וסניטציה מלאה בביוב — מצמצמים נזק כלכלי ובריאותי ומונעים חזרתיות. משפטית, גם אם המבטח הוציא את האירוע לספק חיצוני — האחריות נשארת אצלו. זה נבחן כבר בפסק דין עדכני. (ביזפורטל)


מקורות מרכזיים

  • פסק הדין שירביט/נץ – ביזפורטל (תקציר). (ביזפורטל)
  • דווח קודם על עמדת שירביט והכרעת בית המשפט – TheMarker. (TheMarker)
  • IICRC S500 – סטנדרט שיקום נזקי מים (קטגוריות/פרוטוקולים). (IICRC)
  • CDC/EPA – הנחיות ייבוש, עובש וסניטציה לאחר הצפה/רטיבות ממושכת. (CDC)
  • “חוזר השרברבים” – רשות שוק ההון: זכות בחירת נותן שירות ואחריות המבטח לאיכות. (wesuregroup.com)

פסיכרומטריה (Psychrometry) = “שפת הייבוש”. זה תחום המדידה והחישוב של מצב האוויר הלח—הקשרים בין טמפרטורה, לחות יחסית (RH), נקודת טל (DP), כמות אדי-המים באוויר (למשל g/kg או GPP – Grains Per Pound), לחץ אדי-מים ואנתלפיה—כדי לנהל ייבוש מבוקר בנזקי מים.

למה זה חשוב בשיקום נזקי מים?

המטרה בייבוש היא ליצור “מנוע אידוי”: הפרש לחצים/תכולת-אדים בין המשטחים הרטובים לבין האוויר בחלל. פסיכרומטריה אומרת לנו אם המייבשים והאיוורור באמת מורידים את תכולת האדים באוויר ואם הייבוש מתקדם.

המדדים העיקריים

  • DBT – טמפרטורת אוויר (°C).
  • RH – לחות יחסית (%).
  • DP – נקודת טל (°C): אם טמפרטורת משטח ≤ DP, תהיה התעבות.
  • Humidity Ratio– כמות אדי-מים ליחידת אוויר יבש:
    • g/kg (גרם לק״ג אוויר יבש) – SI
    • GPP (גריינס לליברה) – מקובל בענף; GPP = 7000 × w, כש-w הוא יחס הלחות (kg/kg).
  • ΔGPP / Δg/kg – ירידה בתכולת האדים בין כניסה/יציאה של מייבש ובין מדידות לאורך הזמן (ככל שהדלתא גדולה יותר – יעילות טובה יותר).
  • VPD/ΔVP – גירעון/הפרש לחץ אדי-מים; “הדלק” של האידוי מהחומר לאוויר.

איך עובדים עם זה בשטח (בפשטות)

  1. מודדים DBT+RH בחלל → מחשבים GPP/g/kg ו-DP (בטבלת/אפליקציית פסיכרומטריה).
  2. מודדים כניסה/יציאה של המייבשים: צריך לראות ירידת GPP ביציאה לעומת הכניסה (דלתא של ~10–30+ GPP לרוב מצביעה על עבודה יעילה).
  3. מבצעים יומן ייבוש יומי: ערכי DBT/RH/GPP בחלל, ערכי כניסה/יציאה, ומדידות לחות-חומר (בגבס, מצע, עץ וכו’).
  4. דואגים שטמפרטורות משטח יישארו מעל נקודת הטל (אחרת מקבלים עיבוי ועובש).
  5. ממשיכים עד שמושגת ירידה יציבה ב-GPP בחלל וגם ערכי לחות-חומר יורדים אל מתחת לסף היעד.

דוגמה מספרית קצרה

  • התחלה: 28°C, RH 75% → ≈ 18 g/kg (≈ 125 GPP).
  • אחרי 24 שעות: 24°C, RH 45% → ≈ 8.3 g/kg (≈ 58 GPP).
  • תוצאה: ירידה של ~67 GPP באוויר – סימן שהמערכת מייבשת. עכשיו בודקים שגם לחות-החומר (קירות/מצעים/רצפה) יורדת בהתאם.

ציוד בסיסי

  • מד טמפ’/לחות (Data-logger מומלץ), פסיכרומטר/אפליקציה, מד לחות-חומר, ולעיתים מדידות כניסה/יציאה למייבשים (LGR/Desiccant).

כללי אצבע שימושיים

  • RH סביב 35–55% במהלך הייבוש לרוב יעיל (עם זרימת אוויר טובה), כל עוד DP נמוך מטמפרטורות המשטחים.
  • אין “סגירת תיק” בלי: יומן פסיכרומטרי, דוח ייבוש חתום ועמידה בקריטריוני יעד (גם באוויר וגם בחומרים).

רוצה שאכין לך דף תבנית ליומן פסיכרומטרי (להדפסה/שיתוף עם הספק) + מחשבון קטן שממיר DBT/RH ל-GPP ו-DP בעברית?



פסק הדין 

ת"א 22674-03-20 אזון ואח' נ' שירביט חברה לביטוח בע"מ ואח'


 

בית משפט השלום בהרצלייה
  
ת"א 22674-03-20 אזון ואח' נ' שירביט חברה לביטוח בע"מ ואח'                                                                      תיק חיצוני:    

   

בפני כבוד השופטת הבכירה הדסה אסיף
 
תובע
 
אהרון  אזון
על ידי בכ' עוה"ד ג'אד נאסר 
    נגד  
נתבעות1שירביט חברה לביטוח בע"מ
על ידי בכ' עוה"ד יאיר לזר
2נץ ניהול תביעות נזקי מים בע"מ
על ידי בכ' עוה"ד גיא אבידן
                                                                           נגד צדדי ג'                                                     1. שירביט חברה לביטוח בע"מ                                                                   2. מדיטסט הרוש בע"מ                                                                   3. בני ראובן (נמחק)                                                                  4. שלומי בסון (נמחק)                                                                  5. ר.ר.ש אינסטלציה שיפוצים ושיקום בע"מ (נמחקה)                                                                  6. נופר אלקיים (חב' פרודיקטשן) (נמחקה)                    
פסק דין 
  • התביעה היא לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לתובע בעקבות נזילה שהייתה בצנרת ביתו. לטענת התובע, הנזק החל בחודש אפריל 2019, אך נמשך לאורך מספר חודשים, תוך החמרת הנזק והכל כתוצאה מטיפול בלתי יעיל ובלתי מקצועי מצד הנתבעות.
  • התובע טוען בתביעתו, כי מעבר לנזקים שגרמה הנזילה עצמה, נגרמו לו נזקים רבים ונוספים גם בשל התנהלותן של הנתבעות ורשלנותן בכל הנוגע לאופן שבו טיפלו באיתור מקור הנזק ותיקונו.

  • הנתבעת 1 (להלן – "שירביט"), היא חברת הביטוח שביטחה את בית התובע במועדים הרלוונטיים לתביעה. הנתבעת 2 (להלן – "נץ"), היא חברת ניהול תביעות, שלטענת התובע מונתה על ידי שירביט ושלחה לביתו את הגורמים השונים שהגיעו לאתר את הנזק ולטפל בו.
  • לטענת התובע, בעקבות פנייתו לשירביט, כבר ביום 15.4.2019 הגיעו נציגים לביתו, בניסיון ראשון לטפל ברטיבות (סעיף 6 לכתב התביעה). למרות זאת, לטענתו, למרות ניסיונות חוזרים ונשנים, הנזילה לא אותרה. לטענת התובע, רק ביום 1.8.2019 – כשלושה וחצי חודשים לאחר הקריאה הראשונה – הוזמנה לראשונה חברת מדיטסט לביצוע איתור ממוקד של מקור הנזילה (סעיף 21 לכתב התביעה).

  • לטענת התובע,  רק ביום 29.8.2019 נערכה פגישה עם נציגי הנתבעת בבית התובע במסגרתו גובש פתרון לתיקון הנזילה (סעיפים 32-33 לכתב התביעה).

  • לטענת התובע, פער זמנים משמעותי זה, בין הקריאה הראשונה לבין הזמנת מדיטסט, שהיא בגדר מומחה ייעודי לאיתור נזילות, מעיד על טיפול רשלני ומתמשך מצד הנתבעות, וטיפול רשלני זה הוא שגרם להתמשכות הנזק ולהחמרתו.

  • לטענת התובע, המדובר ברשלנות מתמשכת של הנתבעות: שליחתם של בעלי מקצוע בלתי מתאימים, ליקויים חוזרים באבחון, חוסר תיאום, היעדר פיקוח, ובסופו של יום – טיפול שנכשל פעם אחר פעם, והוביל לנזקים חמורים בנכס. לטענתו, אחת מהפעולות – התקנת "שרוול" – גרמה לסתימת צינור אוויר ולהחמרה במצב הרטיבות.


  • שירביט טוענת, שהיא קיימה את חובתה לפי תנאי הפוליסה, לרבות שליחת בעלי מקצוע, תשלום שמאות ואף הצעה לתיקון. לדבריה, אם היו ליקויים בביצוע, הרי שאלו רובצים לפתחה של נץ או של צדדים שלישיים.

  • נץ טוענת להגנתה שהיא הייתה אך ורק גורם מתאם – "חברת ניהול" – וכי האחריות לכל תקלה היא של בעלי המקצוע עצמם או של שירביט, שאיתה התקשרו.

  • יחד עם כתב ההגנה שהגישה שלחה נץ הודעה לצדדים שלישיים כנגד שירביט, מדיטסט הרוש בע"מ, בני ראובן, שלומי בסון, ר.ר.ש אינסטלציה שיפוצים ושיקום בע"מ ונופר אלקיים (חב' פרודיקטשן). בחלק מהודעות אלה ניתנו פסקי דין כדלקמן:

  • בגין ההודעה שהוגשה כנגד שלומי בסון ניתן פסק דין בהעדר הגנה בדיון שהתקיים ביום 22.2.21 (עמ' 2 ש' 10-14).
  • ההודעה כנגד בני ראובן וכנגד ר.ר.ש אינסטלציה שיפוצים ושיקום בע"מ נדחתה ללא צו להוצאות בדיון מיום 14.11.24.
  • ההודעה כנגד נופר אלקיים נמחקה ללא צו להוצאות לבקשת ב"כ נץ בדיון מיום 14.11.24 (עמ' 40 ש' 22).

  • יוצא, שנותר לדון בהודעה לצדדים שלישיים שהוגשה כנגד שירביט וכנגד מדיטסט הרוש בע"מ (להלן - "מדיטסט").

  • מדיטסט טוענת, שלא נחתם כל הסכם התקשרות בינה ובין נץ, ובהיעדר יחסים חוזיים ביניהם יש לדחות את ההודעה שנשלחה לה שכן אין בסיס משפטי לחיובה על פי ההודעה.

  • מדיטסט גם טוענת שביתו של התובע הוא בית ישן, עם צנרת ישנה מאוד אשר היה קשה לאתר בה את הנזילות (סע' 15). היא גם מפנה לכתב ההגנה של נץ, שבו נטען כי לא כל נזילה היא ברת איתור בקלות וכי אי גילויה של נזילה באופן מיידי אינו בהכרח מהווה רשלנות (סע' 25.4-25.6). לטענתה, די באלה כדי להביא לניתוק הקשר הסיבתי בין הנזקים הנטענים לבין בדיקות האיתור שבוצעו על ידה.

  • מדיטסט מוסיפה וטוענת, כי נזקי המים נוצרו בדירה עוד לפני שהיא זומנה לבצע איתור, וכך גם כל  הפעולות שביצעו השרברבים לפני ביקורה. לטענתה, האיתור שבוצע על ידה רק סייע בהקטנת הנזקים ובאיתור מקורות דליפה נוספים שלא אותרו.

  • מדיטסטס טוענת, כי צירופה להליך נעשה ללא כל עילה שכן היא אינה חברת שרברבים, היא לא גרמה לדליפה, לא פגעה בצינורות, לא התקינה את השרוול שכפי הנטען הוא שגרם לסתימת צינור האוויר וכפועל יוצא להצפת ביתו של התובע, ומשכך לא ניתן לייחס לה כל רשלנות והיא אינה חבה כלפי התובע בתגמולי ביטוח.


  • במסגרת ההליכים שהתנהלו בתיק זה מונה מומחה מטעמו של בית המשפט. המומחה, מר מרדכי בס, נתן את חוות דעתו ביום 16.6.21 וביום 11.7.21 השיב לשאלות ההבהרה ששלח התובע. למרבה הצער, לאחר כל אלה הלך המומחה לבית עולמו. הצדדים לא ביקשו לחקור את המומחה על חוות דעתו, כך שלא עלה הצורך בהחלפת מומחה ועל כן חוות דעתו והמענה לשאלות ההבהרה נותרו בתיק כראיה.
  • על פי חוות הדעת, עלות תיקון הנזקים שנגרמו לתובע בשל הנזילה נשוא התביעה מגיע לסכום של 71,762.8 ₪  (כולל מע"מ). כאמור, לאחר חוות הדעת הופנו למומחה שאלות הבהרה. לטענת התובע, הסכום הכולל שקבע המומחה, כולל הסכומים שיש להוסיף בעקבות תשובותיו של המומחה לשאלות ההבהרה, הוא 80,128 ₪.

  • לטענת התובע, בשל מחדלי הנתבעות או מי מהן, נדרשו לא פחות מ- 27 ביקורים בבית עד שהנזק תוקן, ובכל ביקור שהה העובד בביתו כשלוש שעות. לכן, בנוסף לסכום שקבע המומחה, הוא טוען שעל הנתבעות לפצות אותו גם בשל עוגמת הנפש הרבה שנגרמה לו, ועבור עלות שעות העבודה שהפסיד לנוכח הביקורים המרובים בבית. בגין ראש נזק זה דורש התובע פיצוי בסכום של 35,000 ₪.

  • התובע טוען בנוסף, שעל הנתבעות לפצות אותו גם בגין עלות המומחה שהביא, חלקו בעלות שכ"ט מומחה בית המשפט וכמובן לשאת בהוצאות המשפט כולל שכ"ט עו"ד. עוד הוא טוען, שיש להשית על הנתבעות ריבית מיוחדת, לפי סעיף 28א לחוק חוזה הביטוח.

  • בקדם המשפט שהתקיים ביום 24.4.22 הצעתי לצדדים מתווה פשרה, לפיו סכום הפיצוי שקבע מומחה בית המשפט ישולם לתובע והמשך ניהול התובענה ייסוב רק על שאלת חלוקת האחריות בין הנתבעות לבין עצמן ובין נץ למדיטסט. למרבה הצער, לא הייתה הסכמה של כל הצדדים למתווה הזה, ולפיכך נשמעו הראיות, הוגשו סיכומי הצדדים וכעת הגיעה העת למתן פסק הדין.
דיון והכרעה: 
  • בניגוד לטענותיה של נץ, שטענה שהיא הייתה רק מתווכת בין השרברבים השונים לבין המבוטח, הסכם ההתקשרות שנחתם בין שירביט לבין נץ (נספח 4 לראיותיה של נץ) מעלה, כי לנץ היה תפקיד משמעותי בטיפול בפניות לקוחותיה של שירביט ובניהול בעלי המקצוע שהוזמנו לבית המבוטחים.

  • כך, למשל, נכתב בפתיח להסכם, ב"הואיל" השביעי:
"הואיל וחברת הניהול פנתה למבטח בהצעה לנהל עבורו את התביעות וכן לארגן, לתפעל ולנהל את בעלי המקצוע לרבות השרברבים שבהסדר, אשר יבצעו בפועל את תיקוני נזקי המים ואת כל הליך התביעה של המבוטח כנגד המבטח (לרבות מתן שירותי back office), היערכות טכנולוגית ותשתיות), הכל כמפורט בנספח א' להסכם זה (להלן: "השירותים"); 
  • נספח א' להסכם, אליו מפנה הסעיף שצוטט לעיל, והמכונה: "השירותים הכלולים בהסכם מפרט שירותים ותנאים פרטניים לסוג השרות", קובע כדלקמן:
 "2.6 לצורך מתן השירות כאמור, חברת הניהול מתחייבת לגרום לכך שהמבטח יתקשר עם שרברבים לרבות חברות שרברבים, אשר יהיו חלק ממערך השרברבים שבהסדר של המבטח ותסייע בעריכת הסכמים מתאימים לסוג ההתקשרות. התקשרות כאמור תהיה בין המבטח לבין השרברב או חברת השרברבים. חברת הניהול תבחר את השרברבים, תייעץ בדבר אופן ההתקשרות עמם ותנהל את מערך השרברבים שבהסדר. 2.7 חברת הניהול מתחייבת שכל התקשרות עם שרברב שבהסדר, תהיה בהתאם להוראות חוזר השרברבים ותכלול דרישות לעניין איכות חומרי העבודה שבהם משתמש השרברב ושעות העבודה של השרברב וכדומה. לצורך כך חברת הניהול תאתר, תסנן, תראיין, ותעשה ככל שנדרש על מנת לדאוג לכך שטרם יום התחילה יתקשר המבטח בהסכמים מתאימים עם לפחות 12 שרברבים שבהסדר בכל מחוז ובכל עת. מובהר כי המבטח יהיה זכאי לעדכן את רשימת השרברבים על פי שיקול דעתו הבלעדי." (ההדגשות אינן במקור -ה.א.). 
  •   סעיף 2.4 להסכם:
 "כל מבוטח יהיה זכאי לקבל מהמבטח באמצעות חברת הניהול את השירותים להם  התחייב המבטח בגין אירועים שהתגלו החל ממועד כניסה לתוקף של הפוליסה של אותו מבוטח ועד למועד סיומה ובתקופת האחריות, וזאת בכפוף להסכם זה ולפוליסה." (ההדגשות אינן במקור - ה.א.). 
  •     סעיף 2.14 להסכם המוכתר "אחריות לטיב השירותים" קובע:
 "חברת הניהול מתחייבת שהשירותים שיינתנו על ידה לפי הסכם זה ונספחיו יהיו מהירים, יעילים ואדיבים, באיכות וברמה מקצועית גבוהה, בהתאם למקובל בשוק, לרבות התחייבויותיה לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בנספח א' להסכם זה, וכי השירותים יינתנו על ידי אנשי מקצוע מיומנים ובעלי ניסיון.  
  • חברת הניהול תהיה אחראית לכל נזקי רכוש ונזקי גוף שייגרמו על ידה במתכוון ו/או ברשלנות בין במעשה ובין במחדל, ובלבד שאלו נעשו שלא בהתאם להוראות הסכם זה ו/או להוראות הדין." (ההדגשות אינן במקור – ה.א.).
  •  
  • הסכמי ההתקשרות שנחתמו בין שירביט לבין השרברבים (המכונים בו "הספק"), אותם צירפה נץ לראיותיה בנסיון לבסס את אחריותה של שירביט לפיצוי התובע בנזק שנגרם לו, דווקא מחזקים את אחריותה של נץ לטיפול בפניות הלקוחות של שירביט. 

  • כך למשל, סעיף 3 המכונה "שירותים" על תתי סעיפיו, מתווה את גדר סמכויותיה של נץ במסגרת ההסכמים:
  • "3.2 מתן השירותים בפועל יבוצע על פי הוראות חברת הניהול, לדרישתה, ובכפוף לאישור חברת הניהול לפני ביצוע כל פעולה ו/או כל תיקון. הספק מחויב לבצע את השירותים לשביעות רצון חברת הניהול ובפיקוחה המלא והוא לא יהיה זכאי לקבלת התמורה בעד שירותיו, אלא אם ביצע את השירות כנדרש ממנו ולשביעות רצונה המלא של חברת הניהול.
  • 3.3 הספק מתחייב לעמוד בזמינות מלאה במועדים ובשעות שיוסכמו בינו לבין חברת הניהול בהתאם לצרכי חברות הניהול כפי שיהיו מעת לעת, אשר יכלול אחת לפרק זמן מסוים גם זמינות בשעות הלילה ו/או סוף השבוע, ולא לדחות או לסרב לקרית שירות מטעמים מסחריים דוגמת העדפת לקוחות אחרים וכדומה.
  • 3.4 אופן הפנייה של המבוטחים/תקלות אל ספקי השירותים השונים שיעבדו עם החברה (ובכלל זה לספק), ואופן אישור השירותים שיבוצעו אצל מבוטחי החברה, יהיו בהתאם לנהלי העבודה שתקבע חברת הניהול אשר יתבססו בין היתר על ההסכמות הבאות:
  • 3.4.1  מוקד התקלות שתנהל חברת הניהול ('מוקד רואה') יעביר לספק קריאות פתוחות לתקלות אינסטלציה ו/או נזקי מים, והספק יבצע ביקור ראשון אצל הלקוח, יאבחן את התקלה ויעביר פירוט מסודר למוקד התקלות על מנת שזה יעמוד ויאשר את היקף העבודות הנדרשות. המוקד והספק יעשו שימוש בטכנולוגיה המאפשרת קבלת תמונת וידאו מהמכשיר הסלולרי של הספק בשטח, כך שיתאפשר לחברת הניהול לתעד את ולפקח על איכות ומקצועיות השירות של הספק.
  • 3.4.2  תנאי מוקדם לביצוע השירותים אצל מבוטחי החברה יהיה קבלת אישור בכתב
  •                 ומראש של הממונה במוקד התקלות של חברת הניהול לכל תקלה ותקלה.
  • 3.4.3  לחברת הניהול תהא הסמכות הבלעדית בכל הקשור בפיקוח על איכות השירותים
  •              והעבודות שיבצע הספק, צירוף שמאי לצורך אבחון התקלה, וכיו"ב. 
  • 3.4.4  אחריות הספק לעניין התיאום וקבלת האישורים לביצוע השירותים מול כל הרשויות
  •              השונות, ככל שהדבר נדרש.
  • 3.4.5    הוראות לעניין קריאות חוזרות וביצוע תיקונים ו/או השלמות לשירותים שהוענקו.
  • 3.4.6    חברת הניהול תקבע סטנדרטים, הוראות ונהלים מסודרים המחייבים את הספק
  •                במסגרת מתן השירותים על ידו, לרבות הוראות לעניין התחייבות למינימום של 
  •                אבזור וציוד, ייצוגיות הספק ועובדיו (לבוש סביר וכיו"ב), לוחות זמנים לטיפול, 
  •                הוראות לעניין ההתקשרות בין הספק לבין מוקד התקלות של חברתה ניהול, קונספט 
  •                שירותי וכיו"ב." 

  • סעיף 4.4 להסכם המגדיר את התחייבויות הספק (בעל המקצוע) קובע:
  • "...הספק מתחייב להעסיק בביצוע השירותים עובדים מקצועיים, מנוסים ואחראים והוא יהא חייב להחליפם מיד לפי דרישת חברת הניהול, באם נמצאו כבלתי מתאימים לעבודה לפי שקול דעתה הבלעדי של חברת הניהול..." (ההדגשות אינן במקור – ה.א.). 
  •  
  • הנה כי כן, מההסכמים שנחתמו על ידי נץ ברור כי מעורבותה של נץ רבה מאוד בכל הנוגע לטיפול בלקוחות של שירביט, וכל ניסיונותיה לגמד את מידת אחריותה ולהרחיק עצמה מאחריות (סע' 41 לסיכומיה של נץ) אינם יכולים להתקבל.

  • גם מן הראיות הנוספות שהובאו בפני עולה שאין ממש בטענתה של נץ, כאילו כל תפקידה הסתכם במשלוח בעל מקצוע מתוך רשימה. מהעדויות עולה באופן ברור כי נץ לא פעלה רק כמתאמת, אלא שתפקידה כלל גם בדיקה של בעלי המקצוע, פיקוח על פעולותיהם ומתן אישור לביצוע הפעולות שנדרשו לתיקון התקלות. לכן, יש לדחות את טענתה כאילו שמה "שורבב" לתובענה בטעות בהיותה "הטלפנית ולא המונית" (פרוטוקול מיום 24.4.2022, עמ' 11 ש' 23-24), או כאילו יש למחוק את התובענה נגדה בשל היעדר יריבות (סע' 5 לתצהירו של ליאור דור; סע' 42 ו- 58 לסיכומיה).

  • השרברב בני ראובן העיד כי כל פעולה שביצע נעשתה לפי הנחיות מוקד נץ או המפקח איפרגן מטעמה (עמ' 84 ש' 28-35, עמ' 85 ש' 1-4). 

  • מר שי הרוש, שהעיד מטעם מדיטסט, אישר כי לא עשה דבר שלא אושר על ידי מפקח נץ (עמ' 78 ש' 1-4, ש' 14-15, ש' 33-35). הוא גם העיד שאצל נץ יושב אדם שרואה את העבודה באמצעות מצלמות, ונותן אישור לביצוע (עמ' 90 ש' 3-13).

  • אל מול עדויות חד משמעיות אלה, הביאה נץ עדות אחת ויחידה, של עד שהתקשה להשיב בעדותו גם על השאלות הפשוטות ביותר אודות עבודת השרברבים או מנגנון קבלת ההחלטות (עמ' 48 ש' 1-3, עמ' 50 ש' 13-18). העד, מר ליאור דור, העיד שהוא מנהל הכספים של נץ ולא ידע להסביר מדוע דווקא הוא נשלח להעיד בשמה, ולא, נשלחו כעדים מר ברק לשם מנהלה של נץ, או המפקח מטעמה, מר איפרגן (עמ' 44 ש' 32-34, עמ' 45 ש' 1-3, עמ' 51 ש' 15-20). מר דור אפילו לא ידע להשיב אם מוקדנית של נץ מוסמכת לאשר ביצוע עבודות, והודה כי אינו חי את השטח ביומיום (עמ' 51 שורות 15–20). 


  • לצד הדברים האלה, מר דור דווקא אישר את דבריו של מר ראובן, אודות חובת השרברב לקבל  את הנחיותיה ואישורה של נץ לעבודות (עמ' 49 ש' 23-25, 30-31; עמ' 52 ש' 34-35). 

  • עוד התברר מעדותו של מר דור, כי נץ היא שהייתה מראיינת את המועמדים לתפקיד שרברב, ורק שמם של אלה שעברו את אישורה הועבר לשירביט (עמ' 58 ש' 6-11), מה שמלמד עוד על חלקה המשמעותי של נץ בקביעת זהות השרברבים שעומדים בסופו של יום לרשות המבוטח. דור גם אישר שנץ היא שמחליטה אם יש צורך לשלוח לבית המבוטח שרברב, או מאתר או בעל מקצוע אחר (עמ' 4 ש' 8-9).
  •  
  • אל כל העדויות האלה, מצטרפת העובדה שנץ נמנעה מלהציג מסמכים חיוניים, כמו תירשומות שנעשו על ידי המפקח בזמן אמת (עמ' 73 שורות 23–25). תירשומות כאלה יכולות היו, לכאורה, לשפוך אור על השאלה מה היו ההנחיות שנתן המפקד לשרברבים השונים ששלחה נץ לביתו של התובע. מחדל זה פועל לחובתה של נץ, וההלכות בעניין זה ידועות.
  •  
  • כל האמור אינו פוטר את שירביט לאחריותה כלפי התובע, שהוא מבוטחה ואשר כלפיו התחייבה שירביט לספק שירותים מתאימים לתיקון תקלות ונזילות.
  •  
  • אין מחלוקת כי בביתו של התובע נעשו ביקורים רבים על מנת לנסות ולאתר את מקור הנזילה. על כך ניתן ללמוד לא רק מעדות התובע שציין כי אנשי מקצוע ביקרו בביתו לאורך חודשים רבים לפחות 27 פעמים (סע' 43 לסיכומיו), אלא גם מנספח 5 שצירפה נץ לראיותיה המכונה "דו"ח השתלשלות הענינים" המתעד את המועדים בהם ביקרו בעלי מקצוע בביתו של התובע. 

  • התנהלות זו יש בה לא רק הפרה של חובת שירביט על פי הפוליסה, אלא שיש בה גם רשלנות של נץ ושל שירביט כלפי התובע. שירביט – בכך שהפקידה (והפקירה) את מלוא האחריות בידיה של נץ ולא פיקחה על פעולתה; נץ – בכך שניהלה את הטיפול באופן כושל, תוך משלוח מספר רב של בעלי מקצוע ללא שנעשה על ידה פיקוח סדור והולם, ומבלי שזירזה את ביצוע הפעולות הנדרשות לשם איתור מקור הנזילה.
  •  
  • אחריותה של שירביט כלפי התובע מקורה הן בהתנהלות הרשלנית שתוארה לעיל, והן בפוליסה לביטוח הדירה ותכולתה שנחתמה ביניהם אשר הייתה בתוקף בעת שפרצה הנזילה בביתו של התובע (נספח א' לכתב התביעה) והמעניקה כיסוי ביטוחי במקרה של "אובדן או נזק למבנה שהתגלו לראשונה במהלך תקופת הביטוח ושנגרמו לדירה כתוצאה מהמלטות או דליפה של מים, או כל נוזל אחר מתוך התקני האינסטלציה וההסקה של הדירה או של נכס אחר בבית המשותף." (פרק א' לפוליסה).


  • בנוסף על כך, אחריותה של שירביט נלמדת מהסיפא של סעיף 2.14 להסכם שנחתם בינה ובין נץ אשר חלקו צוטט לעיל הקובע:
  • "אין באחריות והתחייבויות חברת הניהול לפי הסכם זה על נספחיו, בכדי לגרוע מאחריות המבטח לאיכות התיקון והשירות שיינתנו למבוטח על ידי חברת הניהול, לרבות זמינות השירות וסיום התיקון בזמן סביר." (ההדגשות אינן במקור – ה.א.).
  •  
  • אשר לנץ - אמנם נץ לא התקשרה בחוזה ישיר מול התובע, אולם אין בכך כדי לגרוע מאחריותה כלפיו בש התנהלותה הרשלנית.  
  •  
  •  סעיף 11 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן – "פקודת הנזיקין"), שכותרתו " מעוולים יחד" קובע:
  • "היה כל אחד משני בני-אדם או יותר חבים לפי הוראות פקודה זו, על מעשה פלוני, והמעשה הוא עוולה, יהיו חבים יחד על אותו מעשה כמעוולים יחד וניתנים להיתבע עליה יחד ולחוד."
  •  
  •  
  • סעיף 84 לפקודת הנזיקין, שכותרתו "שיפוי בין מעוולים" קובע:
 "(א) כל מעוול החב על הנזק רשאי להיפרע דמי השתתפות מכל מעוול אחר החב, או שאילו נתבע היה חב, על אותו נזק, אם כמעוול יחד ואם באופן אחר, אלא ששום אדם לא יהא זכאי להיפרע דמי השתתפות לפי סעיף קטן זה ממי שזכאי לשיפוי ממנו בשל החבות שבגללה נתבעת ההשתתפות.  (ב) בהליכים על השתתפות לפי סעיף זה יהיו דמי ההשתתפות בסכום שיקבע בית המשפט על פי הצדק והיושר בהתחשב עם מידת אחריותו של האדם לנזק; בית המשפט מוסמך לפטור אדם מחובת השתתפות או להורות שהשתתפותו של אדם תהא כדי שיפוי מלא." מעוולים במשותף הוגדרו בפסיקה כדלקמן: "המקרים הנזיקיים בהם שותף יותר ממעוול אחד, סווגו בפסיקה לשלוש קטגוריות: מעוולים במשותף; מעוולים בנפרד שגרמו נזק אחד בלתי ניתן לחלוקה; ומעוולים בנפרד שגרמו נזקים נפרדים. המעוולים משני הסוגים הראשונים יחויבו בפיצויים על מלוא הנזק, ביחד ולחוד; ואילו המעוולים מהסוג השלישי יחויבו בנזק שגרם כל אחד מהם בנפרד (ד"נ 15/88 מלך נ' קורהויזר, פ"ד מד(2) 89, 97 (1990) (להלן: מלך); ע"א 8133/03 עודד יצחק נ' לוטם שיווק בע"מ, פ"ד נט(3) 66, 82 (2004)). משקיים קושי בחלוקת הנזק בין הנתבעים, הנטל להוכיח כי הנזק שנגרם ניתן לחלוקה מוטל עליהם ואם לא יעמדו בו תהא חבותם ביחד ולחוד, לכל הנזק שנגרם (ע"א 2906/01 עירית חיפה נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ ([פורסם בנבו], 25.5.2006)). 81. מעוולים במשותף הוגדרו כדלקמן ((דברי השופט (כתוארו אז) שמגר בע"א 22/75, כפי שהובאו בפרשת מלך, עמ' 98)): "א. מזיקים המבצעים את העוולה במסגרת פעולתם המשותפת והמתואמת, היינו מספר מעוולים הפועלים בצוותא חדא למען מטרה אחת. ב. שניים או יותר החבים בחובה אחת משותפת כלפי הניזוק ואשר גורמים למעשה העוולה, על ידי הפרתה של החובה האמורה. ג. המעוול ומי שנושא באחריות שלוחית לעוולתו של המעוול ומי שאחראי למעשהו של המעוול כמסייע, כמייעץ או כיוצא בזה"."              ע"א 878/06 דב טרויהפט נ' דוד עטיה (נבו 4.1.2009)‏‏, פסקאות 80-81 לפסק הדין. 
  • חלוקת האחריות בין מעוולים במשותף תיעשה על פי מידת תרומתו של כל צד לקרות הנזק:
 "חלוקת האחריות בין מעוולים משותפים על פי מידת האשם הרובצת לפתחו של כל אחד מהם לא קלה היא. מטבע הדברים, המדובר בהערכה של משקלם היחסי של התנהגויות ושל גורמים שונים ומגוונים, ואין הדברים ניתנים לקביעה מדויקת."  ע"א 971/90 חרושת ברזל פתח תקוה בע"מ נ' יוסף סמרי, פד"י מו(4) 421 (1992)‏‏, פסקה 4 לפסק הדין. ‏ 
  • עוד נקבע, כי חלוקת האחריות תיעשה בהתאם לכללי הצדק והיושר ובהתאם למידת האשם של כל אחד מהמעוולים.
 "אשר לחלוקה הפנימית בין המעוולים, הלכה היא כי החלוקה בין מעוולים במשותף, כאמור בסעיף 84(ב) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], תעשה לפי מידת האשם המוסרי שיש לייחס לכל אחד מהם." ת"א (מחוזי ת"א) 61607-12-13 ט. ג נ' פורמולה קארטינג אילת בע"מ (נבו, 30.1.2025)‏, פסקה 61 לפסק הדין. 
  • במקרה שלפניי, שתי הנתבעות הן בגדר מעוולים במשותף, והן חייבות לכן כלפי התובע יחד ולחוד.
  • ביחסים שבין הנתבעות לבין עצמן אני קובעת את חלוקת האחריות לנוכח כל האמור לעיל, באופן הבא:
 שירביט (נתבעת 1): 40%. נץ (נתבעת 2): 60%.   ההודעה לצד ג' 
  • כאמור, נץ שלחה למדיטסט ולשירביט הודעה לצד ג'. ככל שהדברים נוגעים לשירביט, כבר דנתי בהם לעיל. אשר למדיטסט - נץ טענה בהודעה שמדיטסט נושאת באחריות לנזק משום שלא  הצליחה לאתר את הנזילה כבר בביקור הראשון אלא רק בביקור השני. לטענת נץ, מדיטסט, שזוהי מומחיותה, כשלה באיתור מוקד הנזילה מיד עם הגיעה לביתו של התובע (סע' 14.5 להודעה לצד ג', סע' 56 לסיכומיה של נץ). 
  •  
  • לטענת נץ, מר שי הרוש, שהעיד מטעם מדיטסט, לא הצליח להסביר את הסיבה לטעות באבחון הראשון של האיזור הרטוב בביתו של התובע, מה שהוביל לשבירת קיר בביתו של התובע באיזור שהתגלה בדיעבד כאיזור יבש לחלוטין, ומכאן הודאתו ברשלנותו (סע' 57 לסיכומיה של נץ). 
  •  
  • לאחר שמיעת הראיות, אני מחליטה לדחות את ההודעה.
  •  
  • כפי שהובא לעיל, הנזקים בביתו של התבע החלו להתהוות כבר בחודש דצמבר 2018 (סעיף השתלשלות האירוע בעמוד 4 לחוות דעתו של מומחה התובע מר קרבצ'יק). בחודש אפריל 2019 הבחין התובע בהתנפחות של הקיר המצוי בחדר המזווה וסימנים של טפטוף מים. התובע פנה אל שירביט אשר הפנתה אותו אל נץ. נץ שלחה נציגים לביתו של התובע כבר ביום 15.4.19. מאז, נעשו ניסיונות חוזרים ונשנים לאתר את מקור הנזילה ולתקנה אלא שבעלי המקצוע השונים שהוזמנו לביתו של התובע לא הצליחו לאתר את מקור הנזילה. בנסיון להפסיק את הנזילה, נעשו מספר פעולות כולל התקנת שרוול לצינור, פעולה שבוצעה ביום 19.6.19 וביום 3.7.19 (סעיפים 5-14 לכתב התביעה).

  • רק ביום 30.7.19, שלושה חודשים לאחר הביקור הראשון בביתו של התובע זימנה נץ את מדיטסט להגיע לבית התובע (סעיף 22.3 לכתב ההגנה מטעמה). נציג של מדיטסט הגיע לבית התובע כבר למחרת, ביום 1.8.19 והגיע פעם נוספת גם ביום 5.8.19 (סעיפים 21 ו- 23 לכתב התביעה)
  •  
  • בנסיבות האלה לא מצאתי שהייתה התרשלות מטעמה של מדיטסט בכל הקשור למועד שבו הגיע נציג מטעמה לבית התובע.
  •  
  • אשר לטענה שלפיה מדיטסט התרשלה בכך שלא איתרה את הנזילה בביקורה הראשון – גם כאן אני דוחה את טענותיה של נץ. לא הוכח שמדובר בהתרשלות. מקובלת עלי עדותו של שי הרוש, שהעיד שמדובר בבדיקה שנעשית על דרך השלילה (עמ' 75 ש' 30-36) ולכן ייתכנו מקרים שבהם לא תאותר הנזילה כבר בנסיון הראשון (עמ' 79 ש' 28-36). העד ציין, כי שיטת הבדיקה מבוססת על שלילה ועל אינדיקציות, וכי ייתכנו טעויות באיתור. טעויות כאלה, אינן בהכרח רשלנות. כידוע, טעות בשיקול דעת, ואי הצלחה כתוצאה מטעות כזו, אינם בהכרח בגדר רשלנות.
  •  
  • כך, למשל, בנוגע לשאלה אם רופא התרשל נקבעו אמות המידה הבאות:
  • "כבר נקבע, כי המבחן אשר על בית המשפט לבחון בו מעשה או מחדל פלוני של רופא תוך כדי טיפולו המקצועי, אם יש בו או אם אין בו משום רשלנות, איננו מבחן של "חכמים לאחר מעשה", אלא של הרופא "הממוצע" בשעת מעשה. לשון אחר; רופא בשר ודם עשוי לטעות וברי, כי לא כל טעות מהווה רשלנות. לא כל שכן, כאשר זהו מצב שלא מדובר בטעות טיפולית אלא בבחירת אחת האופציות האפשריות שהרפואה יודעת. אמת המידה לבחינת הרשלנות תהיה זו של הרופא הסביר בנסיבות המקרה. החלטותיו ופעולותיו של הרופא צריכות להיות מבוססות על שיקולים סבירים וברמה המקובלת והכול "בהתאם לנורמות המקובלות אותה עת בעולם הרפואה" (ראו ע"א 323/89 דלעיל, בעמ' 172)."
  • ע"א 916/05 שרון כדר נ' פרופסור יובל הרישנו (נבו 28.11.2007)‏‏, עמוד 14 לפסק הדין.

  • ועוד נפסק:
  • "ההלכה לענין מבחני הרשלנות של רופא בטיפולו בחולה הינה, מזה שנים רבות, זו: המבחן איננו מבחן של חכמים לאחר מעשה אלא של הרופא הממוצע. בשעת מעשה של רופא עשוי לטעות אך לא כל טעות מהווה רשלנות... גם טעות באבחנה אין בה בהכרח ראיה בדבר קיומה של רשלנות". 
  • (דנ"א 1833/91 פכרי קוהרי נ' מדינת ישראל – משרד הבריאות (נבו, 5.6.91), פסקה 6 להחלטה.
  •  
  • אמנם הדברים נאמרו ביחס לשאלות של רשלנות רפואית, ואולם דומה שניתן לגזור מהם גזירה שווה גם למקרה שבפני ולקבוע כי לא כל טעות בשיקול דעת או אבחנה שגויה משמעם שהייתה התרשלות. במקרה שלפניי נץ לא הוכיחה שמדיטסט התרשלה בביצוע הבדיקה או כי נקטה בבדיקה שאינה מקובלת, ולפיכך לא שוכנעתי כי מדיטסט התרשלה בנסיבות העניין. לכך מתווספת העובדה שמקובלת עלי טענתו של מר שי הרוש, שאיתור נזילות אינו מדע מדויק ומבוסס על דרך השלילה (עמ' 75 ש' 35). ואכן, במקרה דומה, שבו נדונה השאלה האם לייחס רשלנות לחברה לאיתור נזילות, נקבע:
  "אכן איתור נזילות אינו מדע מדויק ונכונה אני לקבל כי האיתור עלול להימשך יותר   מביקור אחד ולעתים אף יותר משניים ומשלשה." ת"ק (תביעות קטנות אשד') 12833-07-22 אלי אביטן נ' איילון חברה לביטוח בע"מ (נבו, 25.7.2023), פסקה 13 לפסק הדין.‏‏ 
  • אם לא די בכך, גם לא עלה בידי מי מהנתבעות להראות כי הנזק, כולו או חלקו, נובע ממעשיה או מחדליה של מדיטסט, שכאמור נציג מטעמה זומן להגיע לבית לראשונה רק ביום 1.8.19. חלק לא מבוטל מהנזק נשוא התביעה יוחס על ידי מומחה בית המשפט לאותו "שרוול" שבוצע בצינור. מדובר ב"פיתרון" שנעשה לאחר פגישה של נציגי הנתבעות ביום 26.8.19, ואשר מומחה בית המשפט קובע שהיה בלתי מקצועי ואף מזיק, שכן גרם לסתימת צינור אוויר נוסף. מדיטסט לא הייתה אחראית לבחירת שיטת התיקון, לא התקינה את השרוול ולא קיבלה החלטות בשטח.

  • סיכומו של דבר שלא הוכחה רשלנות מצידה של מדיטסט, וגם לא הוכח קשר סיבתי בין פעולותיה לבין הנזק, ולכן אני דוחה את ההודעה שנשלחה לה.
 הנזק: 
  • מומחה בית המשפט קבע את נזקי התובע בסך של 71,763 ₪ כולל מע"מ. עוד קובע המומחה כי על סכום זה מתווספים הסכומים ששילם התובע בגין בדיקות שביצע בביתו ובגין עלות חוות דעת המהנדס מטעמו אך מנגד יש להפחית תשלומים ששירביט כבר שילמה לתובע (סעיף יד' לחוות הדעת).

  • במענה לשאלות ההבהרה ששלח התובע, קבע המומחה (נספח ג' להודעת התובע מיום 14.7.21) שניתן לשקול להוסיף לסכום הפיצוי סך של 2,195 ₪ (2,500 ₪ + מע"מ בניכוי 640 ₪ + מע"מ) בגין משטח עבודה של ארון חדר הרחצה אם יוכח כי הוא אכן נשבר והיה צריך להחליפו. עוד קבע המומחה כי יש להוסיף סך של 2,797 ₪ (2,820 ₪ + מע"מ בניכוי 450 ₪ + מע"מ) אם אכן יוכח שהמקלחון נשבר בעת ביצוע עבודות הפירוק והיה צורך להחליפו. עוד קבע המומחה כי יש להוסיף בגין "בלתי צפוי מראש" פיצוי בשיעור של 5% ע"ס של 2,920 + מע"מ ובסה"כ 3,446 ₪.


  • לפיכך דרש התובע לקבל סך של 218,049 ₪ (סע' 10 לסיכומיו) לפי הפירוט להלן:

    • ראש הנזק
    • הסכום הנתבע
    • נזק עפ"י חוות דעת מומחה בית המשפט + תוספת לאחר שאלות הבהרה
    • 80,128 ₪
    • עוגמת נפש/אובדן הנאה ושימוש מהבית/אובדן ימי ו/או שעות עבודה
    • 35,000 ₪
    • אגרה ראשונה ושניה
    • 4,684 ₪
    • שכ"ט מומחה התובע, מר קרבצ'יק
    • 4,095 ₪
    • עלות ליווי ביקור מומחה בית המשפט למומחה התובע
    • 2,106 ₪
    • חלקו של התובע בשכ"ט מומחה בית המשפט
    • 3,900 ₪
    • (בניכוי הסכום שאינו שנוי במחלוקת)
    • (15,699 ₪)
    • ריבית והצמדה מיום האירוע ועד למועד כתיבת הסיכומים
    • 54,490 ₪
    • שכ"ט עו"ד בגובה 20%
    • 49,345 ₪
    • סה"כ 
    • 218,049 ₪ 

    • לעומת זאת, שירביט טענה בסיכומיה (סע' 25-26) כי סכום הפיצוי שיש לפסוק לתובע הינו כדלקמן:

      • ראש הנזק
      • הסכום הנתבע
      • נזק עפ"י חוות דעת מומחה בית המשפט
      • 71,763 ₪
      • (בניכוי סכום הפיצוי שכבר שולם לתובע )
      • (15,699 ₪)
      • שכ"ט מומחה בית המשפט
      • 3,900 ₪
      • שכ"ט מהנדס התובע
      • 6,201 ₪ אך לטענת שירביט, יש לקבוע שכר ראוי
      • אגרות בית המשפט
      • לא נקבה בסכום
      • שכ"ט עו"ד
      • בהתאם לתקנות הלשכה
      • סה"כ


      • עוד טענה שירביט, כי אם יקבע בית המשפט שעליה לפצות את התובע יש למקד זאת רק לגבי נזקים שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט ויש להטיל כל סכום אחר שייקבע על נץ לאור התנהלותה מול התובע ובמסגרת הההליך שאלמלא התעקשותה היה אמור להסתיים כבר בחודש אפריל 2022. עוד טענה שירביט כי מאחר שנץ הודיעה שהיא מוותרת על ההודעות לצדדים שלישיים, יש לחייבה בהוצאות שנגרמו לשירביט בשל ניהול ההליך המשפטי שלא לצורך החל מחודש אפריל 2022 ואילך, וכן לחייב את נץ בהוצאות שנגרמו לשירביט בעקבות הגשת ההודעה לצד ג' נגדה (סע' 28-29 לסיכומיה).

      • עוד טענה שירביט, כי יש לחייב את נץ בחלק העיקרי של נזקי התובע בהיותה האחראית על ניהול מקרה הביטוח של התובע ובמיוחד לעניין ההוצאות שבהן לא קבע המומחה מטעם בית המשפט שיש לשאת בהן (סע' הסיכום לסיכומיה של שירביט).
      •  
      • נץ בסיכומיה לא התייחסה לסכומי הפיצוי אלא טענה, שיש לדחות את התביעה נגדה ולחייב את התובע בהוצאות ההליך כולו, לרבות הגשת ההודעות לצדדי ג', וככל שתתקבל חלק מהתביעה, יש לקבל את ההודעות לצדדים שלישיים כנגד צדדי ג' 1 ו-2 (סע' 59 לסיכומיה של נץ). לחילופין טענה נץ, שיש לחייב את שירביט בכל נזק שנץ תחויב בו כפיצוי לתובע (סע' 52 ו- 60 לסיכומיה).
      •  
      • לאחר שעיינתי בכל טענות הצדדים לעניין הנזק, אני מחליטה לפסוק לתובע את הסכומים כדלקמן:

      • באשר לפיצוי בגין הנזק שנגרם בביתו של התובע - מאחר שהנתבעות לא העלו כל טענה עניינית כנגד הסכומים שקבע המומחה מטעם בית המשפט הן בחוות דעתו והן במענה לשאלות ההבהרה, מצאתי שיש לפסוק לתובע את מלוא סכום הפיצוי שקבע מומחה בית המשפט, ואני פוסקת לכן לתובע בגין ראש נזק זה סך של 80,128 ₪.

      • שירביט כבר שילמה לתובע סך של 15,699 ₪ (סע' 45 לכתב התביעה), ויש להפחית סכום זה.

      • התובע דרש, בין היתר, פיצוי בגין עוגמת נפש והפסד ימי עבודה. בנסיבות העניין יש ממש בטענתו. העבודות לאיתור הנזק נפרשו על פני חמישה חודשים (!), שבמהלכם ביקרו בעלי מקצוע בביתו של התובע 27 פעמים. טענת התובע, לפיה כל ביקור נמשך בממוצע כ- 3 שעות, לא נסתרה. אני מאמינהה לעודת התובע שטען שכל ביקור של בעל מקצוע פגע בשגרת המשפחה, וגרם לו לעגמת נפש ואף לאובדן שעות עבודה לא מועטות. לא נסתרה גם עדות התובע באשר לכך שהתנהלות הנתבעות הביאה להשבתת חלקים מביתו, לצורך בריקון דליי מים שנצברו במזווה במשך תקופה ממושכת, השבתת חדר האמבטיה ששירת 4 נפשות לרבות תינוקת ואשר כלל את האמבטיה היחידה בבית, קושי להשתמש במכונת הכביסה ובאיזור תליית הכביסה בשל שבירת הרצפה וחציבה בקיר (סע' 41-44 לכתב התביעה), הלכלוך והטרחה שכל ביקור של בעל מקצוע יוצר בבית. התובע כינה את תנאי המגורים בתקופה הזו כ"אתר בנייה" (סע' 7-9 וסע' 43 לסיכומים מטעמו), ועדותו בעניין האופן שבו הושאר הבית לאחר כל ביקור לא נסתרה. לאור האמור, אני פוסקת לתובע סך של 20,000 ₪ בגין ראש נזק זה. 

      • עלות מומחה התובע – התובע דרש סך של 4,095 ₪ בגין הכנת חוות הדעת וסך של 2,106 עבור השתתפות בעת ביקור המומחה מטעם בית המשפט ובסה"כ 6,201 ₪. שירביט טענה שיש להסתפק בשכר ראוי. מדובר בעלות סבירה ולא מצאתי שיש בסכום זה משום חריגה מהשכר הראוי בנסיבות. לפיכך, אני פוסקת לתובע החזר הוצאות בגין המומחה מטעמו בסך כולל של 6,201 ₪.

      • בנוסף, תישאנה הנתבעות 1-2 יחד ולחוד גם בהוצאות התובע בגין התביעה (אגרות, חלקו בשכ"ט מומחה בית המשפט בהכנת חוות הדעת והמענה לשאלות ההבהרה). 


      • התובע דרש לפסוק לו גם ריבית מיוחדת, וזאת בהתאם לסעיף 28 א לחוק חוזה הביטוח, התשמ"א-1981. סעיף זה קובע כדלקמן:
      • "מבטח בביטוחים אישיים, שלא שילם את תגמולי הביטוח שלא היו שנויים במחלוקת בתום לב, במועדים שבהם היה עליו לשלמם לפי סעיף 27, יחייבו בית המשפט, ולעניין מבטח כאמור בביטוחים שאינם ביטוחים אישיים – רשאי בית המשפט לחייבו, בתשלום ריבית מיוחדת בשיעור שלא יעלה על פי עשרים מן הריבית הצמודה, ולעניין מבטח בביטוח סיעודי – יחייבו כאמור בשיעור שלא יפחת מפי עשרה מאותה ריבית, אלא אם כן החליט בית המשפט לקבוע שיעור נמוך יותר, מטעמים מיוחדים שיירשמו; הריבית המיוחדת תחושב על תגמולי הביטוח האמורים ועל תוספת הפרשי ההצמדה על תגמולים אלה לפי סעיף 28, מהמועדים בהם היה על המבטח לשלמם עד תשלומם בפועל; הריבית המיוחדת תשולם בנוסף לריבית האמורה בסעיף 28.
      • לענין זה, "ביטוחים אישיים" – ביטוח חיים, ביטוח תאונות אישיות, ביטוח מפני מחלות ואשפוז, ביטוח לפי דרישות פקודת ביטוח רכב מנועי [נוסח חדש], התש"ל-1970, ביטוח רכב (רכוש), ביטוח דירות ותכולתן, ולמעט ביטוח אחריות." (ההדגשות אינן במקור – ה.א.).
      • הפסיקה קבעה ביחס לפיצוי זה: 
      • "הטלת ריבית מיוחדת מסורה לשיקול-דעתו של השופט היושב בדין, על-פי המסגרת   הקבועה בחוק. סעיף 27 לחוק קובע את חובת התשלום של המבטח בתוך 30 יום מיום שהיה בידי המבטח המידע הדרוש לבירור חבותו או מיום הגשת התביעה, באותם מקרים שאינם שנויים במחלוקת בתום-לב... על מנת להראות, כי המחלוקת הינה בתום לב, מספיק שהמבטח יציג טעם לסרובו לשלם את תגמולי הביטוח. הטעם יכול שיהיה מבוסס על טענה משפטית ויכול שיהיה מבוסס על עובדה..." יודגש: הטעם שתעלה החברה חייב להיות ענייני ואמיתי. בית המשפט לא יעניק מחסה לחברה המבטחת המנסה להתחמק מחובותיה בטענות שעל פניהן אין בהן ממש. אחד האמצעים שבית המשפט יכול להזדקק להם במקרה כמצוין לעיל הוא סעיף 28א לחוק חוזה הביטוח, המקנה לשופט סמכות להגדיל את שיעור הפיצוי באותם מקרים שחברת הביטוח עשתה שימוש בהליך המשפטי כאמצעי לעכב את התשלום ולהתיש את המבוטח."
      • ע"א 4819/92 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' מנשה ישר, מט(2) 749 (1995)‏‏, פסקה 20 לפסק הדין.


      • בנסיבות המקרה שבפני אני סבורה כי בכל הנוגע לתקופה שמאז חוות הדעת של מומחה בית המשפט, יש לחייב את שירביט בריבית מיוחדת. שירביט לא חלקה בכל דרך שהיא על קביעותיו של המומחה, לא חלקה על חבותה כלפי התובע, וסירובה לשלם לתובע אחרי חוות הדעת של מומחה בית המשפט, נבע רק מטענתה אודות אחריותה המשותפת של נץ לנזקים הללו. בכך, הותירה שירביט את התובע "בן ערובה" למחלוקות שלה עם נץ וזאת תוך התעלמות מחובותיה כלפיו על פי הפוליסה.
    •    
      • מכל הסיבות האלה, אני סבורה שהמקרה בפניי הוא מאותם מקרים שבהם יש לעשות שימוש בהוראות סעיף 28א לחוק חוזה הביטוח ולחייב את הנתבעת בריבית מיוחדת, שאותה אני מעמידה על שיעור של פי 2 מהריבית הקבועה בחוק פסיקת ריבית והצמדה. ריבית נוספת זו תחול רק על הפיצוי שנקבע לעיל בגין הנזק לבית, ורק על שירביט. ריבית זו תתווסף לסכומים שקבע מומחה בית המשפט (בניכוי הסכומים שכבר שולמו על יד שירביט), וחישובה יחל מ 30 יום ממועד חוות דעתו.

      • לעניין שכ"ט עו"ד - התובע מבקש לפסוק שכ"ט עו"ד בשיעור 20% + מע"מ. התובע לא צירף הסכם שכר טרחה המוכיח מהו שכר הטרחה אותו התחייב לשלם לבאי כוחו. שירביט טענה שיש להעמיד את שכר הטירחה על השיעור המינימלי המומלץ לפי לישכת עורכי הדין. לנוכח הסכומים שנפסקו לטובת התובע אני מעמידה את שכר הטרחה שישולם לתובע ע"ס של 17,700 ₪. סכום זה ישולם יחד ולחוד על ידי שתי הנתבעות, וישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

      • בשל ההודעה לצד ג' שנדחתה, תשלם נץ למדיטסט את הוצאות ההליך. מכיוון שמדיטסט לא הייתה מיוצגת אני מעמידה את הסכום על סך של 6,000 ₪ סכום זה יישא הפרשי צמדה וריבית ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

      • בשולי הדברים אציין, כי בתביעה ביקש התובע להתיר לו פיצול סעדים, אך לא חזר על בקשה זו בסיכומיו, ומכאן שזנח אותה.

      •  
    •  המזכירות תעביר עותק פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק. 

 ניתן היום, ט"ו אייר תשפ"ה, 13 מאי 2025, בהעדר הצדדים.                                                                                      


15Oct

האם שוק הנדל"ן בישראל מתפקד כמשחק פירמידה? ניתוח מקצועי קר וחד מציג את הדמיון להונאת פונזי: תלות בקונים חדשים, תשואות נמוכות, מבצעי 10/90 ו־20/80, והסיכון לקריסה מערכתית שתערער את הבנקים והמשק כולו.


1. מהו משחק פירמידה ומה ההקבלה לנדל"ן

  • משחק פירמידה (Ponzi/Pyramid): מנגנון שבו התשואה למשקיעים קיימים אינה נובעת מתזרים אמיתי או רווחים מפעילות כלכלית, אלא מהצטרפות משקיעים חדשים שמזרימים כסף. ברגע שהזרם נפסק – הכול קורס.
  • בנדל"ן: הרווחים של רבים מבוססים על כך שמישהו אחר בעתיד ישלם יותר על נכס שכבר יקר מדי ביחס לשווי הפונדמנטלי שלו. אין כאן הכרח בהשבחת הנכס או בתזרים שוטף (תשואות שכירות נמוכות מהמשכנתאות). זה אכן דומה במבנה ללוגיקה של פירמידה.


2. תופעת "משקיעי הצעצוע" ו"מלווי המשקיעים"

  • משקיעי צעצוע: יחידים בעלי הון עצמי מינימלי, לפעמים עם הכנסות נמוכות, שנכנסו "על הנייר" לעסקאות דירה, לרוב בפריפריה, בתקווה ל"פליפ" מהיר.
  • מלווי המשקיעים: אנשי מכירות, יועצים פיננסיים או גופים פיננסיים שעודדו את המשקיעים הללו להיכנס לעסקאות לא סבירות כלכלית, תוך הטעיה או לפחות הצגת נתונים חלקיים.

המשותף: אף אחד מהם לא התכוון ליהנות מתזרים שכירות יציב. המודל כולו נשען על עליית מחירים עתידית בלבד.


3. מודלים כמו 10/90 ו־20/80

במבצעים אלה הרוכש שם מקדמה קטנה (10%–20%), והשאר משולם בסמוך לאכלוס.

  • יתרון פסיכולוגי: "קל להיכנס לשוק".
  • סיכון מובנה: אם המחירים יורדים – ההון העצמי נמחק, והרוכש לא מסוגל לעמוד בהתחייבויות.
  • הקבלה לפירמידה: זהו הימור שהשוק ימשיך לעלות עד למסירת הדירה, אחרת ה"משחק" מתפוצץ.


4. האם זה בהכרח פירמידה?

כאן חשוב לדייק:

  • פונזי קלאסי = תרמית יזומה, אין שום נכס אמיתי.
  • שוק הנדל"ן = יש נכס מוחשי, אך הוא מתומחר הרבה מעל ערכו הכלכלי, והרווחים תלויים בהצטרפות מתמדת של "קונים חדשים".
    כלומר: זה לא פונזי במובן הפלילי-הקלאסי, אבל הדינמיקה דומה:
  1. תשואה שאינה נשענת על יסודות כלכליים (שכירות).
  2. תלות בהצטרפות שחקנים חדשים.
  3. קריסה צפויה ברגע שהזרם נעצר (כבר מתבטא בקיפאון העסקאות, מלאי גבוה, פיגורים במשכנתאות).


5. רמת הסיכון הציבורי

ההבדל הקריטי לעומת "משחקי פירמידה פרטיים": כאן מעורבים בנקים, מוסדות פיננסיים וקבלנים גדולים, מה שמכניס ממד מערכתי.

  • כשהבנקים מממנים עסקאות במחירים מנותקים משווי – הם למעשה "מוסיפים דלק".
  • הציבור הרחב נחשף – גם מי שלא קנה דירה משלם מחיר (דרך מערכת פיננסית חשופה).


מסקנה אובייקטיבית

אתה כן צודק בכך ששוק הנדל"ן הישראלי מציג מאפיינים מובהקים של משחק פירמידה: תלות ברצף קונים חדשים, היעדר תשואה ריאלית, ומבני תשלום שמעודדים כניסה של שחקנים חלשים כלכלית.

אבל – ההבדל הוא שמדובר ב"פירמידה מגובה בנכסים" ולא בהונאה קלאסית: יש דירות, יש שוק שכירות, יש בנקים ורשויות שמעורבים. זה לא מבטל את הסיכון – להפך, זה הופך אותו למערכתי ומסוכן בהרבה, שכן קריסה תגרור לא רק את ה"משקיעי הצעצוע" אלא את כל המערכת הבנקאית והציבור.


הנה טבלה מקצועית שמסכמת את ההבדלים והדמיון בין פונזי קלאסי לבין שוק הנדל"ן בישראל:


השוואה בין פונזי קלאסי לשוק הנדל"ן בישראל

מאפייןפונזי קלאסישוק הנדל"ן בישראל
מהות הנכסאין נכס ממשי – "הבטחה" לרווח עתידי בלבד.יש נכס מוחשי (דירה/קרקע), אך מתומחר מעל השווי הפונדמנטלי.
מקור התשואהתשלומים של מצטרפים חדשים מממנים את הקודמים.עליית מחירים עתידית בלבד – תלות בקונים חדשים שיסכימו לשלם יותר. תשואת השכירות אינה מספיקה לכיסוי עלויות.
מבנה התמריציםמייסד ההונאה מבטיח תשואות לא ריאליות.קבלנים ובנקים מעודדים רכישות (10/90, 20/80, מימון אגרסיבי) תוך הבטחות משתמעות של "מחירים תמיד יעלו".
משתתפים עיקרייםיחידים וקרנות פיקטיביות קטנות.משקיעים קטנים ("משקיעי צעצוע"), מלווי משקיעים, קבלנים, בנקים, גופי תקשורת, ואף המדינה דרך מדיניות אשראי/קרקע.
יכולת החזר אמיתיתאין – כי אין מקור הכנסה אמיתי.מוגבלת – רבים מהרוכשים אינם מסוגלים לשלם משכנתאות ללא עליית ערך נוספת.
סיכון לקריסהקריסה מידית עם עצירת זרם מצטרפים חדשים.האטה דרמטית בשוק, קיפאון עסקאות, מלאי דירות לא מכורות ופיגורים במשכנתאות. הקריסה איטית יותר אך רחבת היקף.
השלכות מערכתיותלרוב מקומי, פוגע בקבוצת משקיעים קטנה.מערכתית – עלולה לערער את יציבות המערכת הבנקאית, הפיננסית והחברתית כולה.
אופי משפטיהונאה פלילית מובהקת.לא מוגדר כהונאה פלילית – שוק אמיתי, אך התנהלותו עשויה להיחשב לרשלנות חמורה/כשל רגולטורי.

תובנה מרכזית

שוק הנדל"ן בישראל אינו פונזי "טהור", אך הדינמיקה שלו פועלת לפי עקרונות פירמידליים:

  • הרווחים תלויים בכניסת רוכשים חדשים.
  • אין הלימה בין ערך כלכלי לבין מחיר.
  • כשזרם הקונים נעצר – נחשפים פערים אדירים.

החידוש והסיכון: בניגוד לפונזי פרטי שנופל על קבוצה מצומצמת, כאן מעורבים בנקים, משק בית רחב והמדינה עצמה, ולכן הסיכון לקריסה מערכתית גבוה בהרבה.



14Oct

מחקר זה מציג ניתוח מעמיק של התגובה המדיניותית הישראלית למשבר הקורונה, תוך בחינת ההשערה כי שילוב של ארבעה צעדים רגולטוריים ופיסקאליים יצר סינרגיה שהאיצה את בועת הדיור הקיימת לכדי "מגה בועה". מגה-בועה מוגדרת לצורך ניתוח זה כמצב שבו מחירי הדיור הגיעו לרמה כפולה מהשווי הכלכלי הבסיסי שלהם. הממצאים מצביעים על כך שפעולות המדיניות המקומיות פעלו כמכפיל על גורמי לחץ גלובליים, ויצרו תנאים חסרי תקדים למינוף, ביקוש מוגן והשקעה.

Gemi דוח מומחה: קדחת הדיור הפנדמית – ניתוח המדיניות המכפילה בישראל

I. סיכום מנהלים והקשר המאקרו-כלכלי: טרום-קורונה וההלם הראשוני

דוח זה מציג ניתוח מעמיק של התגובה המדיניותית הישראלית למשבר הקורונה, תוך בחינת ההשערה כי שילוב של ארבעה צעדים רגולטוריים ופיסקאליים יצר סינרגיה שהאיצה את בועת הדיור הקיימת לכדי "מגה בועה". מגה-בועה מוגדרת לצורך ניתוח זה כמצב שבו מחירי הדיור הגיעו לרמה כפולה מהשווי הכלכלי הבסיסי שלהם. הממצאים מצביעים על כך שפעולות המדיניות המקומיות פעלו כמכפיל על גורמי לחץ גלובליים, ויצרו תנאים חסרי תקדים למינוף, ביקוש מוגן והשקעה.

II. הרקע המאקרו-כלכלי והשוואה גלובלית

2.1. הרקע: שוק הדיור הישראלי ערב הקורונה (2017-2019)

שוק הדיור בישראל נכנס למשבר הקורונה כאשר הוא כבר סובל מעיוותים מבניים ומחירי דיור גבוהים. בשנים 2017–2018 נרשמה יציבות יחסית במחירי הדירות, אך מגמה זו השתנתה במהלך שנת 2019, כאשר נרשמה עלייה מחודשת בשיעור שנתי של כ-3%. יציבות מחירים זו, שהושגה לאחר שנים של צמיחה מהירה, הוסוותה על ידי יחס מחיר להכנסה שהיה גבוה ממילא. נתונים אלו כבר הצביעו על חוסר התאמה בין המחיר הנדרש לשווי הכלכלי המבוסס על פרמטרים כגון שכר דירה וריבית חסרת סיכון, ובכך הגדירו את השוק כנתון ב"בועה בסיסית" עוד טרם הפגיעה הפנדמית. מבחינת הרכב הביקוש, במהלך העשור שקדם לקורונה נרשמה ינודה ברכישות של משפרי דיור, בעוד שמספר הרוכשים דירה ראשונה נותר יציב או גדל, תופעה שמעידה על תלות הולכת וגוברת של השוק בצעירים שנאלצים להתמנף יותר, או בתוכניות ממשלתיות דוגמת "מחיר למשתכן".   

2.2. ההלם הפנדמי הראשוני (Q1 2020) וההתאוששות המהירה (Q3 2020)

עם פרוץ מגפת הקורונה ברבעון הראשון של 2020 ובעקבות הסגרים הנלווים, חווה שוק הדיור ירידה משמעותית בפעילות, שהגיעה לשפל במספר העסקאות ברבעון השני. אולם, מגמה זו התהפכה במהירות מפתיעה. ברבעון השלישי של 2020 נרשמה התאוששות חזקה במספר העסקאות בשוק החופשי, שהסתכם ב-25.8 אלף דירות – עלייה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. התאוששות זו התרחשה על רקע הורדת מס הרכישה (שנדון בהמשך) ולוותה בגידול חסר תקדים בהיקף המשכנתאות.   

2.3. "קדחת הדיור הפנדמית" בהשוואה גלובלית

עליית מחירי הדירות בעקבות המשבר הייתה תופעה גלובלית שקיבלה את הכינוי "קדחת הדיור הפנדמית". הניתוח המאקרו-כלכלי מצביע על כך שעליית מחירי הדירות בישראל אינה חריגה בהשוואה למדינות מפותחות אחרות. קצב צמיחת המחירים הריאליים העולמי אף הוכפל במהלך המגפה, מ-1.8% בשנת 2019 ל-3.6% בשנת 2020. גורמים גלובליים מרכזיים לכך היו: 

1. שינוי העדפות מגורים: המגפה והמעבר לעבודה מרחוק הגבירו את הביקוש לדירות מרווחות יותר ולצמודי קרקע מחוץ למרכזי הערים. 

2. צניחת התשואות בשוק ההון: מדיניות מוניטרית מרחיבה וריביות אפסיות דחפו משקיעים לחפש נכסים מניבים, והנדל"ן נתפס כמקלט השקעה בטוח.   עם זאת, בעוד שמגמת העלייה הייתה כללית, שיעור ההאצה בישראל היה גבוה באופן יחסי. מחירי הדירות בישראל זינקו בכ-33% במצטבר בשנים 2019–2021 , שיעור שנמצא גבוה יותר בהשוואה למדינות מפותחות רבות. פער זה מצביע על כך שהצעדים הרגולטוריים המקומיים פעלו כ"מכפיל" על הלחצים המאקרו-כלכליים הגלובליים, והפכו את הבועה הקיימת למואצת ואגרסיבית יותר.   

III. מנופי המינוף וההשקעה: הגברת הביקוש הפרוע (Pillars 1 & 2)

מדיניות זו פעלה ישירות על עלות ההון ועל הכדאיות הכלכלית לרכישת נכסים, ובכך הגדילה דרמטית את הביקוש המצרפי, הן מצד רוכשי דירה ראשונה והן מצד משקיעים.

3.1. הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות: שחרור רסן המינוף

הפעולה המרכזית שתרמה להגדלת המינוף הייתה ההחלטה הרגולטורית של בנק ישראל בדצמבר 2020 לבטל (באופן חלקי) את המגבלה על שיעור ריבית הפריים מכלל המשכנתא, אשר עמדה קודם לכן על שני שלישים.   במהלך תקופת הקורונה, התנאים המוניטריים היו אופטימליים למהלך כזה. ריבית בנק ישראל עמדה על שפל היסטורי של 0.1% (מאי-אוגוסט 2020) , וכתוצאה מכך עמדה ריבית הפריים על 1.6%. הפעולה של בנק ישראל אפשרה ללווים להגדיל את חלק ההלוואה בריבית המשתנה והזולה ביותר.   

ניתוח ההשפעה והמלכודת הרגולטורית:

השלכה ראשונה ומידית הייתה הוזלה משמעותית של ההחזר החודשי ההתחלתי. רכיב הפריים הוא בדרך כלל הלא-צמוד והזול ביותר בתנאי ריבית נמוכה. הגדלת רכיב זה הגדילה את כוח הקנייה של הלווים. עלות החוב הנמוכה אפשרה ללווה להרשות לעצמו ליטול משכנתאות בסכומים גבוהים יותר, מה שהתבטא בשיא בהיקף המשכנתאות החדשות שהגיע ל-86 מיליארד ש"ח ב-2021.   החלטה זו, שהייתה צעד מאקרו-פרודנציאלי מקומי ורדיקלי, שימשה כזרז מחירים ישיר. היא תרגמה את תנאי הריבית הגלובליים הנמוכים למכפיל מינוף מקומי. כתוצאה מכך, הלווים "התמכרו" לריבית נמוכה מאוד, תוך הגדלת הרגישות שלהם לעליית ריבית עתידית. הפעולה שחררה את רסן המינוף בדיוק כאשר הריבית הייתה בשפל, ויצרה דחף ביקוש מלאכותי וחזק מאוד.

3.2. הפחתת מס רכישה על דירות נוספות: החזרת המשקיעים למגרש

במקביל להקלה במינוף, בוצע שינוי דרמטי במדיניות המיסוי על נדל"ן. ביולי 2020 אושרה הפחתת שיעור מס הרכישה על דירות השקעה (דירת מגורים נוספת) באופן מיידי, במסגרת חוק התוכנית לסיוע כלכלי. מטרת ההפחתה הייתה לעודד משקיעים לחזור ולרכוש דירות.   

היקף ההפחתה והוכחה בנתונים:

הפחתת המס הייתה משמעותית. לדוגמה, משקיע הרוכש דירה ב-4 מיליון ש"ח שילם מס רכישה הנמוך בכ-200,000 ש"ח. עבור דירות זולות יותר (עד 1.29 מיליון ש"ח), המס המופחת עמד על 5%.   השפעת ההפחתה הייתה מיידית וניתנת לכימות. את הגידול המובהק בעסקאות ברבעון השלישי של 2020 הובילו המשקיעים, אשר הגדילו את סך רכישותיהם ב-19% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 14.3%, עלייה של 1.5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל.   

מנגנון הבועה (המשקיעים הפחות מבוססים):

הורדת מס הרכישה לא רק הציעה תמריץ כלכלי למשקיעים גדולים ומבוססים, אלא גם הורידה את חסם הכניסה למשקי בית פחות מבוססים. הניתוח מלמד כי הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי של 2020 חל במקביל לכניסה של משקי בית פחות מבוססים לשוק זה, בהשוואה לשני הרבעונים הראשונים של השנה, כאשר נרשמה ירידה בשיעור העצמאים ובעלי החברות מקרב המשקיעים. השילוב של מימון קל (פריים) ועלויות רכישה נמוכות (מס רכישה) הזריקו הון אגרסיבי לשוק הדיור, דחף שהיה חזק מספיק כדי להפוך את מגמת השפל הזמנית של תחילת 2020.   

טווח מחיר (₪)שיעור מס רכישה מופחתחיסכון בעלויות הרכישה
עד 1.29 מיליון ₪5%מוריד את חסם הכניסה למשקיעים חדשים
מ-1.29 מיליון ₪ ועד 3.87 מיליון ₪6%תמרוץ רכישת דירות בינוניות להשקעה
מ-3.87 מיליון ₪ ועד 5.33 מיליון ₪7%חיסכון ניכר (מאות אלפי שקלים)

   

IV. רצפת המחיר ודלק נזילות: יצירת ביטחון כלכלי (Pillars 3 & 4)

צעדי המדיניות הבאים נועדו במקור לייצב את משקי הבית שנפגעו תזרימית עקב המגפה. אולם, ההשלכה המאקרו-כלכלית הייתה יצירת רשת ביטחון ששמרה על רצפת מחיר גבוהה מאוד, ובכך ניטרלה את הסיכון להתפוצצות הבועה.

4.1. הקפאת משכנתאות ודחיית תשלומים: מניעת מכירות כפויות

עם פרוץ המשבר, הונחו הבנקים על ידי החשב הכללי ומשרד האוצר לאפשר ללווים זכאים לדחות תשלומי משכנתא לתקופה של עד ארבעה חודשים (גרייס מלא או חלקי), החל ממרץ 2020. מתווה זה הורחב והוארך בהמשך, ואפשר דחיית תשלומי הלוואות לתקופה של בין 6 ל-9 חודשים.   

היקף ההקפאה והשפעתה על רצפת המחיר:

היקף הפעולה היה עצום: מחודש מרץ ועד מחצית נובמבר 2020, הבנקים דחו הלוואות למאות אלפי לקוחות בכל מגזרי הפעילות, בסכום מצטבר של כ-11 מיליארד ש"ח.   ההשפעה הראשונית הייתה חיובית ברמה החברתית והפיננסית: המדיניות אפשרה למשקי בית שאיבדו את מקור הכנסתם או הוצאו לחל"ת, להימנע מפשיטת רגל ולשמור על נכסיהם. אולם, בראייה מאקרו-כלכלית, המהלך הזה יצר "ביטוח ממשלתי" נגד ירידת מחירים. כשל שוק קלאסי מתאפיין בכך שמשבר כלכלי מוביל למכירות כפויות (Distressed Sales) על ידי בעלי חובות, אשר דוחפות את המחירים כלפי מטה ומחוללות תיקון. דחיית החובות בסך 11 מיליארד ש"ח מנעה את הצורך למכור בחיפזון ובמחיר נמוך. בכך, המדיניות שמרה באופן פעיל על רצפת המחיר הגבוהה הקיימת (הבועה המקורית).   מנגנון זה הבטיח שכל לחץ ביקוש חדש שיוזרם לשוק (כתוצאה מהקלות המינוף והמיסוי) יוביל אך ורק לעלייה נוספת במחירים, ולא להתאמה כלפי מטה. המערכת הפיננסית שידרה לשוק מסר של יציבות מוחלטת של שווי הנכסים.

4.2. מענקים ופיצויים כלכליים: הזרקת הון עצמי ונזילות

במקביל להקפאת ההלוואות, המדינה הזרימה הון משמעותי למשק באמצעות חלוקת מענקים ופיצויים כלכליים רחבי היקף לעצמאים, לעסקים שנפגעו ולקבוצות שונות בציבור. בנוסף, חולקו מענקים ייעודיים לדיור (כגון 40,000 עד 60,000 ש"ח בפריפריה במסגרת תוכניות "דירה בהנחה").   

השפעה על אפקט ההפניה:

המענקים והפיצויים הגדילו את הנזילות ואת הביטחון הפיננסי המיידי של משקי הבית. בעקבות המגפה, נרשמה ירידה בהוצאות על שירותים (כגון נסיעות לחו"ל, בילויים וצריכה מותרות), בעוד המענקים הגדילו את כוח הקנייה הפנוי. בהינתן שהתשואות על אלטרנטיבות ההשקעה בשוק ההון היו נמוכות באופן קיצוני , הון זה הופנה באופן טבעי לנכסים פיננסיים, ובראשם הנדל"ן, שנתפס כמקלט השקעה בטוח וככלי שימור ערך.   הזרקת הנזילות, שנמנעה מליפול לבריכת מכירות כפויות (כפי שאושר על ידי מדיניות הקפאת המשכנתאות), שימשה דלק נוסף לדחוף את הביקוש הכללי. המדיניות הפיסקאלית, שנועדה לתמוך בהכנסה שוטפת, הפכה למעשה לכלי להגדלת ההון העצמי המיידי, אשר שימש למינוף נוסף בשוק הדיור המוגן.

V. הניתוח הסינרגטי: המכפיל המדיניותי והתממשות ה"מגה בועה"

ה"מגה בועה" אינה תוצאה של אף אחד מהצעדים בנפרד, אלא תוצר של כישלון רגולטורי לזהות את האפקט הסינרגטי כאשר ארבעה מנופים כלכליים רדיקליים פועלים יחדיו, על גבי מצע מאקרו-כלכלי של ריבית אפסית.

5.1. מודל הסינרגיה: ביקוש מוזל, נזיל ומוגן

השוק הגיב להוראות המדיניות בצורה רציונלית המעצימה את המגמות הבועות:

  1. דלק זול ובלתי מוגבל (פריים): ביטול המגבלה על רכיב הפריים בתנאי ריבית אפסית שידר מסר של מינוף חופשי. הלווים תרגמו את עלות ההון הנמוכה לעלייה ישירה במחיר המקסימלי שהיו מוכנים לשלם עבור הנכס.   
  2. מאיץ השקעה (מס רכישה): הפחתת מס הרכישה הציעה חסכון מיידי וברור למשקיעים , וסימנה את הנדל"ן כסחורה מועדפת על ידי הרגולטור.   
  3. ביטחון ורצפה (הקפאות): דחיית תשלומי המשכנתאות בסך 11 מיליארד ש"ח יצרה רשת ביטחון מוסדית, שהבטיחה שהמחירים הקיימים אינם בסכנת קריסה עקב חדלות פירעון.   
  4. הון עצמי מוגדל (מענקים): המענקים והפיצויים סיפקו את הנזילות הנדרשת כדי לממן את הפער בין ההון העצמי הנדרש לסכומי המשכנתא הגבוהים.   

הצירוף של הזרמת הון (מענקים), מינוף מקסימלי (פריים), ותמריץ ישיר למשקיעים (מס רכישה), שהוטל על שוק שבו רצפת המחיר מוגנת לחלוטין (הקפאות משכנתא) – יצר מנגנון של דחיפת מחירים שאינו מאפשר כמעט ירידה.

5.2. אפקט המכפיל של עליית מחירים (הדיכוטומיה של המדיניות)

המדיניות הממשלתית בתקופת הקורונה הצליחה לנטרל את שני הגורמים המרכזיים שיכלו להפיל את מחירי הדיור:

  1. בלימת עליית היצע: הקפאת המשכנתאות והמענקים ניטרלו את האפשרות למכירות כפויות הנובעות מקריסה כלכלית, ובכך ניטרלו את גורם ההיצע העודף.
  2. הזרקת ביקוש מלאכותי: הגדלת רכיב הפריים והקטנת מס הרכישה הזריקו ביקוש מלאכותי וממונף באופן חסר תקדים לשוק.

התוצאה של שילוב זה הייתה מניעת ירידה במחירים תוך שילוב דחף ביקוש חזק במיוחד. עליית המחירים בישראל הייתה מהירה ואגרסיבית יותר מאשר במדינות מפותחות רבות, אשר נקטו במדיניות מוניטרית מרחיבה אך שמרו על רגולציה מאקרו-פרודנציאלית הדוקה יותר. העלייה של 33% במחירי הדירות בישראל בשנים 2019–2021 מעידה על האצה קיצונית שהובילה את השוק להתקרב באופן משמעותי להגדרת המשתמש ל"מגה בועה".   

VI. סיכום, מסקנות ותובנות אסטרטגיות

6.1. המסקנה המרכזית: אישוש תזת הבועה המכפילה

הניתוח מאשש את ההשערה המרכזית: ארבעת צעדי המדיניות שבוצעו בישראל בתקופת משבר הקורונה לא היו רק צעדי סיוע, אלא מנופים כלכליים שפעלו יחד כדי להאיץ באופן דרמטי את אינפלציית מחירי הדיור. הצעדים יצרו תנאים שבהם נדל"ן נהפך לנכס ממונף באופן אגרסיבי, המוגן על ידי הממשלה מפני תיקון מחירים טבעי. המדיניות הפיסקאלית והרגולטורית המקומית שימשה כמכפיל על הגורמים הגלובליים, והביאה את שוק הדיור בישראל למצב של סיכון גבוה וריחוק דרמטי מהשווי הכלכלי הבסיסי.

6.2. שיקולי מדיניות בדיעבד: המחיר של שימור היציבות

יש להדגיש כי הצעדים הפיסקאליים והרגולטוריים (כגון הקפאת המשכנתאות והמענקים) השיגו את מטרתם המיידית: שמירה על יציבות פיננסית חברתית ומניעת גל קריסות של משקי בית ועסקים. אולם, המחיר של יציבות זו היה דחיפת הנטל הפיננסי (והאינפלציה) אל שוק הדיור, באופן שיצר עיוותים ארוכי טווח.ההסרה החלקית של המגבלה על רכיב הפריים יצרה מלכודת מימון. כאשר בנק ישראל נאלץ להעלות את הריבית החל מ-2022 כדי לרסן את האינפלציה הכללית, הלווים שהתמנפו יתר על המידה על רכיב הפריים המשתנה (החלק שבו הוסרה המגבלה) נפגעו באופן ישיר ובשיעור גבוה. במובן זה, ההקלה הרגולטורית של 2020 הפכה לאחריות מימון כבדה שהתפוצצה ב-2022–2023.   

6.3. המלצות אסטרטגיות לטווח ארוך

ההתמודדות עם שוק הדיור חייבת לשלב טיפול מבני בבעיות ההיצע עם ניהול אחראי של הביקוש והמינוף:

  1. חיזוק הכלים המאקרו-פרודנציאליים: יש לבחון מחדש את ההחלטה להסרת המגבלה על רכיב הפריים ולחזק כלים רגולטוריים שימנעו מינוף יתר במחירי שיא. מטרת הכלים הללו היא לוודא כי הלווים עמידים בפני זעזועי ריבית עתידיים.
  2. מיסוי אנטי-מחזורי וניהול ביקוש: הפחתת מס הרכישה על דירות השקעה צריכה להישמר ככלי אנטי-מחזורי שמיועד לשימוש רק בתקופות של שפל עמוק וירידת מחירים מוכחת, ולא בתקופת אי-ודאות שמובילה להתאוששות מהירה וביקוש ספקולטיבי.
  3. האצת היצע מבני: על אף אישור שיא של 168.4 אלף יחידות דיור בשנת 2023 , חוסר התאמה מתמשך בין הביקוש הממונף להיצע הממומש דורש קיצור דרסטי של תהליכי התכנון והבנייה. כמו כן, יש להתמודד עם אתגרים מבניים כמו מחסור בעובדים בענף הבנייה, אשר מחייב הגדלת השימוש בטכנולוגיות בנייה מתקדמות.   

הדו"ח קובע כי המדיניות הפנדמית בישראל, מונעת משיקולים חברתיים ופיננסיים, יצרה בפועל אשליה של שוק נדל"ן ללא סיכון, ובכך תמחרה את נכסי הדיור ברמות שאינן ברות קיימא, והאיצה את בועת הדיור הלאומית לדרגת "מגה בועה".

קדחת הדיור הפנדמית - כיצד הפעולות שבוצעו בתקופת הקורונה דחפו את בועת הנדל"ן בישראל להפוך ל"מגה בועה"


קדחת הדיור הפנדמית: ניתוח אינטראקטיבי



13Oct

פיגורי המשכנתאות חצו את רף 4 מיליארד ₪ – שיא מסוכן למערכת הפיננסית. בעוד בתקשורת מציגים זאת כ"פיצ'ר", בפועל מדובר בסימן לקריסה מתקרבת. ניתוח ביקורתי על מצב שוק הנדל"ן, אחריות הבנקים והשלכות למשקי הבית.


פיגורי משכנתאות 

ניתוח ביקורתי לכתבה ב"מעריב"

פתיח

בשבוע שעבר פורסם כי פיגורי המשכנתאות בישראל חצו לראשונה את רף 4 מיליארד ₪. הנתון הזה, שהוא נורת אזהרה חמורה למערכת הפיננסית, קיבל בכתבת "מעריב" פרשנות מפתיעה: "זה לא באג – זה פיצ'ר". כלומר, העלאת הריבית שתגרמה לעלייה חדה בפיגורים אינה תקלה, אלא חלק מהאסטרטגיה של בנק ישראל לעצור את התנפחות הביקושים.אבל מאחורי הנרטיב הזה מסתתרת מציאות כלכלית מורכבת בהרבה.


מה אומרת הכתבה?

  • הטענה המרכזית: עליית הריבית נועדה לחנוק את משקי הבית שנשענו על כסף זול כדי לקנות דירות שהם לא יכולים להרשות לעצמם.
  • ההיגיון המוניטרי: העלאת ריבית היא כלי לצמצום ביקושים ולהורדת אינפלציה, אחרי שנים של הדפסת כסף והזרמות מסיביות בתקופת הקורונה.
  • בנדל"ן: כיוון שהתחום מבוסס על הלוואות, עלות האשראי הזולה יצרה אינפלציה סקטוריאלית חריפה – מחירים שזינקו בלי הצדקה פונדמנטלית. העלאת הריבית נועדה לעצור זאת.
  • חזון הכתבה: המחירים ירדו רק כשמשקי בית ותיקים – לא רק קונים חדשים – ייאלצו למכור בלית ברירה דירות שלקחו עליהן משכנתאות "גדולות עליהם".


הבעייתיות בפרשנות

  1. משחק מילים מסוכן
    הכותרת "פיגורים בשפל" מטשטשת את העובדה שמדובר בשיא פיגורים. "השפל" מתייחס למצוקת הרוכשים, לא למספרים – מה שעלול לבלבל את הציבור.
  2. התעלמות מאחריות המערכת
    הצגת החנק כ"פיצ'ר" מתעלמת מהעובדה שהבנקים והרגולטורים דחפו משקי בית לעסקאות במחירים מנופחים. האחריות אינה מוטלת רק על הרוכשים אלא גם על מי שסיפק מימון חסר היגיון כלכלי.
  3. הסבר חד־ממדי
    הכתבה מתמקדת בכלי אחד – הריבית – ומתעלמת מגורמי יסוד רחבים יותר:
    • עודפי היצע של דירות ומשרדים.
    • תשואות שכירות נמוכות משמעותית מהריבית.
    • מניפולציות יזומות של בנקים ושחקנים מוסדיים.
  4. התעלמות מהסיכון המערכתי
    אם באמת ייאלצו 150 אלף משקי בית למכור דירות, כפי שמוצג בתרחיש, לא מדובר ב"תיקון שוק" אלא בקריסה מסוכנת שתפגע בבנקים עצמם, בחברות נדל"ן ממונפות ובמערכת הפיננסית כולה.

נקודת המבט האלטרנטיבית

  • פיגורי המשכנתאות אינם "פיצ'ר" אלא סמן לקריסה מתקרבת.
  • הנתון של 4 מיליארד ₪ הוא רק קצה הקרחון – הוא משקף תחילתו של תהליך שיכול להתעצם במהירות.
  • במקום לראות בכך "חינוך השוק", יש לראות בכך התרעה מוקדמת על כשל מערכתי: שילוב של בועה במחירי הנדל"ן עם חשיפה מסוכנת של המערכת הבנקאית.

מסקנה

הכתבה ממסגרת את מצוקת משקי הבית כ"הכרחית" ואף רצויה, אבל למעשה מדובר באיתות חמור על חולשה מערכתית.

אם לא יינקטו צעדים אמיצים – למשל חשיפת ערכי יסוד אמיתיים של נכסים, בלימת אשראי בלתי סביר, ותיקון רגולטורי – "הפיצ'ר" הזה עלול להפוך לקריסת מערכות שתותיר אחריה לא רק ירידת מחירים, אלא גם עשרות אלפי משפחות חסרות כל.


📉 פיגורי המשכנתאות חצו את ה־4 מיליארד ₪ – וזה לא באג, זו נורת אזהרה אדומה 🚨בבתבה ב"מעריב" ניסו למסגר את זה כ"פיצ'ר" – חלק מהאסטרטגיה של בנק ישראל לצנן ביקושים.

אבל האמת פשוטה:

🏦 זה לא חינוך שוק, זו קריסה מתקרבת.❌ הבנקים והרגולטורים דחפו משפחות לעסקאות במחירים כפולים מהשווי.

❌ "החלום" מומן בכסף זול – היום הוא נחנק בריבית יקרה.

❌ הנתון של 4 מיליארד ₪ הוא רק ההתחלה – כשהגל הזה יגדל, המערכת הפיננסית כולה תעמוד בסכנה.💡 במקום לטשטש את המציאות עם כותרות פרובוקטיביות, הגיע הזמן להכיר באמת:

שוק הנדל"ן בישראל מנותק מהגורמים הפונדמנטליים, והמחירים בדרך לתיקון חד.

🔑 המסקנה:

המשבר לא "פיצ'ר", הוא תוצאה ישירה של בועה שניפחו במודע

המחיר הכבד ייפול על הציבור, לא על מי שהרוויח בדרך.


12Oct

מדריך מקצועי ומעודכן על ההשלכות המיסויות של דירות מפוצלות: מתי יחשבו כשתי דירות, איך זה משפיע על מס רכישה ומס שבח, ומה לעשות לפני מכירה/רכישה כדי לצמצם חשיפה—עם אסמכתאות רשמיות 2024–2025.

דירה מפוצלת = שתי דירות? ההשלכות המיסויות במכר וברכישה (וגם כשהבית “היחיד” כולל יחידה נפרדת)

התזה בקצרה: אם מבחינה תפקודית קיימות שתי יחידות עצמאיות (מטבח/שירותים/כניסה/הפרדת שימוש בפועל), רשות המסים עשויה לראות את הנכס כשתי דירות – גם אם בטאבו רשומה “דירה אחת”. המשמעות: ברכישה – מדרגות דירה נוספת; במכירה – פגיעה בפטורים/הטבות של “דירת מגורים מזכה”. העיגון: ההגדרה הרחבה של “דירת מגורים” בחוק מיסוי מקרקעין + מבחני השימוש בפועל בפסיקה ובהוראות ביצוע. (נבו)

המסגרת הנורמטיבית – על רגל אחת

  • חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג–1963: “דירת מגורים” מוגדרת לרבות חלק מדירה המיועד למגורים “לפי טיבה” – ניסוח שמותיר מקום למבחן תפקודי/פיזי (מטבח, שירותים, כשירות למגורים). מכאן שיחידה נפרדת בתוך דירה יכולה להיחשב “דירה” עצמאית. (נבו)
  • הוראות ביצוע ועדכונים: הוראות ביצוע עדכניות (2024–2025) והודעות הקפאת סכומים/עדכונים מדגישות את מבחני “דירה יחידה”/פטור במכר ואת כללי החישוב העדכניים. (ממשלת ישראל)
  • פסיקה: בתי המשפט יישמו את מבחן העצמאות התפקודית; בדירות מפוצלות נקבע לא אחת שהיחידות יספרו כיותר מדירה אחת לעניין פטור/מדרגות (ראו למשל יישומי פס״ד “רחל מנחם” בספרות מקצועית). (doritgabay.com)

ברכישה: מתי זה “שתי דירות” למס רכישה?

אם הרוכש קונה נכס שבפועל מתנהל כשתי יחידות עצמאיות – פקיד השומה יכול לקבוע שמדובר ברכישת שתי דירות. התוצאה: מדרגות “דירה נוספת” במקום מדרגות “דירה יחידה”.

מדרגות 2025 (לפי מקורות רשמיים/מעודכנים):

  • דירה יחידה – פטור עד כ־1,978,745 ₪, ולאחר מכן מדרגות עולה (3.5%, 5%, 8%, 10%). (עמית ורד)
  • דירה נוספת8% מהשקל הראשון ועד התקרה הרלוונטית, ולאחריה 10%. (בדקו תמיד סימולטור/עדכון רשמי טרם העסקה). (misim.gov.il)
שימו לב: מנגנון “דירה חלופית” מאפשר לעתים מסלולי הקלה זמניים אם מוכרים את הדירה הקודמת בפרק זמן קבוע (18/24 חודשים בהתאם למועדי רכישה) – אך כאשר הנכס הנרכש נספר כשתי דירות, יש סיכון ממשי לאיבוד המסלול המקל. (כל זכות)

במכירה: מס שבח ופטור “דירת מגורים מזכה”

כאשר דירה מפוצלת נמכרת, ייתכן שהמוכר לא יוכר כמוכר דירה יחידה אחת ולכן יאבד פטור/הטבות. לעיתים יינתן פטור רק על “היחידה העיקרית” והיתרה תמוסה. ככל שהפיצול ללא היתר – הסיכון לפגיעה בפטור גדל (הטיית מבחן “השימוש” בפועל). (מאסלואו)

המבחנים האופרטיביים שרשות המסים ובתי המשפט בוחנים

  1. עצמאות פונקציונלית: מטבח, שירותים, מתקני מגורים מלאים ליחידה.
  2. נגישות נפרדת: כניסה עצמאית/יכולת שימוש נפרד.
  3. תשתיות/מדידות: שעוני חשמל/מים נפרדים או הפרדה תפעולית.
  4. שימוש בפועל: חוזי שכירות נפרדים, חלוקת שטחים, גביית דמי שכירות לשתי יחידות.
  5. אינדיקציות מנהליות: ארנונה/רישומי עירייה, תשריטים, תיקי פיקוח.
אין הכרח שכל האינדיקציות יתקיימו; די שיתגבש דיוקן תפקודי של שתי יחידות. (עו"ד יסמין צח)

“בית יחיד” עם יחידה נפרדת = שתי דירות?

גם בית מגורים יחיד שבו קיימת יחידת דיור פנימית נפרדת (מרתף/גג/סטודיו) עלול, לעניין מס, להיחשב לשתי דירות – במיוחד כשיש שימוש נפרד, מטבח עצמאי וכניסה ייעודית. המשמעות זהה: פגיעה בפטור במכר, ומדרגות “דירה נוספת” ברכישה. (doritgabay.com)

צ’ק־ליסט מקדים לעסקאות בדירה מפוצלת (רוכש/מוכר)

  • בדיקת סטטוס תכנוני: האם הפיצול הותר? מה רשום בהיתר/תיק בניין?
  • מיפוי שימוש בפועל: חוזי שכירות, תשריטים, מדידות, צילומים.
  • בחינת מסלולי מס: סימולציית מס רכישה (יחידה/נוספת), בחינת פטור/לינארי מוטב במכר. (misim.gov.il)
  • תיעוד “איחוד” לפני עסקה: אם הבשלת מס גבוהה – שקלו להסדיר/לאחד (ביטול מטבח/כניסה/מדידה) ולתעד שינוי שימוש לפני מועד המכירה/הרכישה.
  • דיווח שקוף: בשומה עצמית – לתאר את מצב הנכס כפי שהוא; מצג כוזב מייצר חשיפה פלילית/קנסות.
  • שמאי/עו״ד מיסוי: חוו״ד שמאית מיסוית + חוות דעת משפטית מסייעות בניהול שומה/השגה.

תסריטים נפוצים ודרכי פעולה

  • “קניתי דירה מחולקת ואני מתכוון לאחד מיד אחרי הרכישה” – אין ודאות שהרשות תתחשב בכוונה עתידית; הרישום/השימוש במועד הרכישה מכריע. פתרון: לבצע איחוד ותיעוד לפני/בסמוך לעסקה, להציג ראיות חותכות ולתאם ציפיות בשומה עצמית. (doritgabay.com)
  • “אני מוכר בית פרטי עם יחידת מרתף נפרדת” – בחנו סיכון לפגיעה בפטור. לעתים נכון לבצע איחוד שימושי (הסרת מטבח/חיבור פתחים) ולהוכיח השבת מצב ליחידה אחת טרם המכירה. (מאסלואו)
  • “האם אפשר ‘להציל’ דירה יחידה במדרגות רכישה?” – מנגנון דירה חלופית עשוי לסייע בעסקאות רגילות, אך בדירות מפוצלות הספירה עלולה להפוך את העסקה ל“שתי דירות” מלכתחילה. חובה בדיקת זכאות פרטנית מול סימולטור/עדכוני 2025. (misim.gov.il)

טעויות יקרות שאני רואה בשטח

  • הסתמכות על “מה שכתוב בטאבו” והתעלמות מהשימוש בפועל.
  • הזנחת בדיקות ארנונה/תיק בניין שמלשינות על חלוקה.
  • איחוד פורמלי רק אחרי מועד העסקה – מאוחר מדי לצרכי מס.
  • הצהרות תמימות־לכאורה (“אין שתי יחידות”) מול ראיות הפוכות בשטח.

סיכום חד

דירה מפוצלת אינה “טריק תשואה” בלבד – מיסויית, זו לעיתים עסקה של שתי דירות. מי שמוכר/קונה נכס כזה בלי תכנון מס, תיעוד, והסדרה תכנונית – עשוי לגלות שמדרגות הרכישה קפצו, והפטור במכר התפוגג. את הבדיקה עושים לפני חתימה, לא בשלב ההשגה. (נבו)


מכירה או רכישה של דירה מפוצלת – השלכות מס מפתיעות

אחת התופעות הרווחות בשוק הדיור הישראלי היא תופעת "הדירות המפוצלות" – דירה אחת שחולקה בפועל לשתי יחידות מגורים נפרדות, בדרך כלל כדי להפיק תשואה גבוהה יותר מהשכירות. ברוב המקרים מדובר בפיצול ללא היתר בנייה כדין, אך גם כאשר הפיצול נעשה במסגרת היתר או במבנה שתוכנן מראש להכיל שתי יחידות, חשוב להבין: המשמעות במס שבח ומס רכישה עלולה להיות כבדת משקל.


דירה מפוצלת כמספר נכסים לצורכי מס

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, אינו מסתפק בהגדרה הפיזית של "דירה". כאשר בפועל קיימות שתי יחידות מגורים נפרדות, בעלות מטבח, שירותים וכניסה עצמאית, רשות המסים עשויה לראות בהן שתי דירות נפרדות לכל דבר.

המשמעות למוכר:

  • במקום להיחשב כמי שמכר דירת מגורים יחידה, הזכאית להטבות פטור או מס מופחת, המוכר עלול להיחשב כמי שמכר שתי דירות נפרדות.
  • המשמעות – חבות מס שבח גבוהה יותר, אובדן פטורים או הקלות.

המשמעות לרוכש:

  • במס רכישה, במקום ליהנות ממדרגות המס של "דירה יחידה", הרוכש עלול להיחשב כרוכש שתי דירות.
  • במקרה כזה יחולו עליו מדרגות מס רכישה גבוהות בהרבה, מה שמייקר משמעותית את העסקה.

פסיקה ועמדת רשות המסים

בתי המשפט נדרשו לא אחת לסוגיית "מהי דירת מגורים". בפסיקה נקבע כי יש לבחון את מבחן העצמאות הפונקציונלית – האם היחידה יכולה לשמש למגורים באופן עצמאי. די בכך שיש ליחידה מטבח ושירותים נפרדים כדי להיחשב ל"דירה".רשות המסים מחזיקה בעמדה דומה, ומניסיון השטח ברור: ברגע שפקיד השומה מתרשם כי הדירה בפועל מתפקדת כשתי יחידות, כך גם ייחשב לצורכי מיסוי.


דירה יחידה עם יחידת דיור – מלכודת מס אפשרית

הסוגיה אינה מוגבלת לדירות מפוצלות "קלאסיות". גם בית פרטי שבו קיימת יחידת מגורים נוספת נפרדת – למשל יחידת דיור בקומת מרתף או בקומת גג – עשוי להיחשב ככולל שתי דירות.התוצאה:

  • במכירה – יראו את המוכר כמי שמכר שתי דירות ולא דירה יחידה, מה שעלול לשלול ממנו פטור ממס שבח.
  • ברכישה – הקונה ייחשב כמי שרכש שתי דירות, וחבות מס הרכישה שלו תעלה בהתאם.

המשמעויות המעשיות

  1. בדיקה מוקדמת חיונית – לפני מכירה או רכישה של דירה שיש בה יחידה נוספת, יש להיוועץ בעו"ד מיסוי מקרקעין או שמאי בעל התמחות מיסויית.
  2. הסדרה תכנונית – במקרים רבים ניתן להסדיר את הנכס תכנונית (איחוד מחדש של היחידות או ביטול מטבח/כניסה עצמאית), דבר שיכול להקטין משמעותית את החשיפה המסית.
  3. הצהרה נכונה בטפסים – בהגשת שומה עצמית לרשות המסים, חובה לדווח בצורה שקופה ומדויקת על מצב הנכס בפועל, כדי למנוע חשיפה לאישומים פליליים על דיווח לא נכון.
  4. שקלול במחיר העסקה – הקונה והמוכר חייבים להביא בחשבון את עלויות המס הנוספות כחלק מתמחור העסקה.

סיכום

רכישה או מכירה של דירה מפוצלת אינה עסקה "שגרתית". בעוד שמוכרים ורוכשים רבים מתמקדים רק במחיר השוק, ההיבט המיסויי עשוי להיות משמעותי הרבה יותר – לפעמים ההבדל בין עסקה רווחית לעסקה הפסדית.חשוב להבין כי גם בית מגורים בודד שבו קיימת יחידת דיור נפרדת עלול להיחשב כשתי דירות לצורכי מס. מי שנכנס לעסקה כזו מבלי לבחון מראש את המשמעויות – עלול לגלות שהרווח הקטן מהשכרת היחידה, או החיסכון במחיר, מתגמד מול חבות מס מפתיעה ועיקשת.