📌 ביקורת מקצועית: מילון המונחים של הוועדה לתקינה שמאית – בין אחידות מקצועית להנצחת בועת הנדל"ן

באוגוסט 2025 פרסמה הוועדה לתקינה שמאית את מילון המונחים המקצועי החדש, במטרה להאחיד את השפה השמאית בישראל. על פניו מדובר בצעד חיובי – סטנדרטיזציה של המינוחים יכולה לשפר את הבהירות בין שמאים, רוכשים, משקיעים ורשויות. אך בבחינה מקצועית מעמיקה, מתגלה תמונה שונה: המילון הזה, במבנהו ובהגדרותיו, אינו רק מחדל של השמטת מונחים חיוניים, אלא גם משמר תפיסה שמאית שתרמה – ועדיין תורמת – להמשך בועת הנדל"ן הגדולה בעולם. שוב הוועדה פספסה.

❌ היעדר מוחלט של מונחי יסוד כלכליים

המילון אינו כולל מונחים קריטיים להערכת קיימות שוק ולזיהוי פערים בין מחיר לערך אמיתי:

• שווי פונדמנטלי
• ערך פונדמנטלי
• מכפיל שכירות
• מכפיל שכר
• יחס תשואה–ריבית
• מדדי יכולת רכישה
• מכפילי נדל"ן

היעדרם של מונחים אלו משאיר את השיח השמאִי "עיוור" לכלי ניתוח בועות, ומחזק את ההסתמכות העיוורת על מחירי השוק במקום על בחינה כלכלית אמיתית. זו הנצחה של גישת "בכמה נמכרה דירה ליד" ושל גישת "שכפול והעתקת מחירים".

❌ המונח "בועה" – מחיקה מושגית מהשיח השמאִי

המסמך מתעלם לחלוטין מהמונח "בועה" או "בועת נדל"ן", על אף שמדובר במושג מוכר ומקובל בשיח הכלכלי הבינלאומי, ואף מופיע במסמכי IMF, BIS ו־OECD. מחיקה זו אינה מקרית – היא מונעת מהשמאי להגדיר פורמלית מצב של שוק מנופח, כאילו שוק הנדל"ן תמיד פועל בתנאים תקינים ותחרותיים.

❌ בלבול מושגי בין "שווי" ל"מחיר"

בהגדרת שווי שוק, המילון כותב בפירוש: "המחיר הסביר ביותר להתקבל…". כלומר, "שווי" מוגדר ישירות כ"מחיר". כאן נוצרת דיכוטומיה שגויה:

• ערך (Value) הוא אומדן כלכלי, מבוסס גורמי יסוד, שאינו תלוי בהכרח במחיר העסקה בפועל.
• מחיר (Price) הוא תוצאה טרנזקציונית, שיכולה להיות גבוהה, נמוכה או שווה לערך.

הצמדת המונחים מבטלת את האפשרות לבקר את השוק ומחייבת את השמאי לשכפל מחירים – גם אם הם מנופחים.

❌ טעות תרגומית שמנציחה את הבעיה

המילון מתרגם את Market Value ל"שווי שוק". תרגום נאמן יותר למקור היה:

• "ערך שוק" – כאשר מדובר באומדן כלכלי.
• "מחיר שוק" – כאשר מדובר בתוצאה אמפירית בפועל.

התרגום השגוי מחזק את הבלבול בין מחיר לערך, ומאפשר להתייחס לכל מחיר שנקבע בעסקה כאל "שווי" – גם בשוק לא בר־קיימא.

📍 המסקנה

המילון הנוכחי הוא מסמך אחיד ופורמלי, אך אינו מגן על הציבור מפני ניפוח מחירים ואינו מספק לשמאים כלים לזהות שוק מסוכן. היעדר הגדרות פונדמנטליות, ההתעלמות ממונח "בועה", והטשטוש המכוון בין "ערך" ל"מחיר" – כולם מרכיבים שמנציחים את אותה מתודולוגיה שהביאה את ישראל לבועת הנדל"ן החריגה שלה.

נספח מקצועי משלים למילון המונחים של הוועדה, שכולל את המונחים החסרים שציינתh ועוד מספר מושגים פונדמנטליים קריטיים.

הנספח בנוי כך שיהיה ניתן לשלב אותו כמסמך עצמאי או כתוספת רשמית למילון.

נספח מקצועי משלים – מונחים פונדמנטליים והערכות קיימות שוק

📌 הגדרה  – "בועה נדל"נית"

בועה נדל"נית היא מצב שבו מחירי הנדל"ן בשוק עולים לרמות גבוהות באופן מובהק מערכם הפונדמנטלי, כתוצאה משילוב של ביקוש ספקולטיבי, גישה נוחה מדי לאשראי, ציפיות לעליות מחירים נוספות, והיעדר בקרה רגולטורית אפקטיבית. מצב זה מאופיין בפער גדל והולך בין מחירי הנכסים לבין גורמי היסוד הכלכליים – כגון הכנסות משקי הבית, תשואות משכירות, ועלות המימון – ובדרך כלל מלווה בהסתמכות יתר על עסקאות השוואה בשוק, במקום על הערכות כלכליות מבוססות.כאשר התנאים התומכים בניפוח המחירים נעלמים (עליית ריבית, ירידה בביקוש, משבר כלכלי או אירוע חיצוני), המחירים צפויים לרדת בחדות, לעיתים תוך פגיעה חמורה ביציבות הפיננסית של משקי הבית, החברות והבנקים.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות.

🏠 הטיית האישור וקונספציה: איך המוח שלנו שיתף פעולה עם בועת הדיור

מבוא – לא כל מה שנראה הגיוני באמת נכון

בישראל של שני העשורים האחרונים, עליית מחירי הדירות הפכה כמעט לעובדה "טבעית" בשיח הציבורי. זה נשמע מובן מאליו: "הביקוש רק עולה", "האוכלוסייה גדלה", "ההיצע לא מספיק". אבל כאן נכנסים לפעולה שני כוחות פסיכולוגיים רבי-עוצמה – הטיית האישור והקונספציה – שמסבירים לא רק את ההתנהגות של הציבור, אלא גם של מקבלי ההחלטות, התקשורת והבנקים.

הטיית האישור – לראות רק מה שמתאים לנו

הטיית האישור היא מנגנון פסיכולוגי שבו אנחנו מחפשים, מפרשים וזוכרים בעיקר מידע שמחזק את מה שאנחנו כבר מאמינים בו.

במקרה של שוק הדיור בישראל:

• קונים פוטנציאליים התעלמו מנתונים על תשואות נמוכות, מיחסי מחיר-שכר לא הגיוניים, או מהתרעות כלכלנים – והעדיפו לקרוא כותרות כמו "מחירי הדירות רק עולים".
• הבנקים העדיפו לפרסם תחזיות המשדרות ביטחון בשוק כדי להצדיק המשך מתן אשראי מסיבי, גם כשהיחס בין החזר משכנתא להכנסה הגיע לרמות שבריריות.
• התקשורת נתנה במה בעיקר למומחים שהסבירו למה "הפעם זה שונה" והבועה לא תתפוצץ – כי זה התאים לנרטיב של "נדל"ן הוא תמיד השקעה בטוחה".

הטיית האישור יצרה מעגל משוב חיובי – ככל שיותר אנשים האמינו שמחירים עולים לנצח, כך יותר אנשים רצו לקנות, מה שהעלה את המחירים בפועל וחיזק את האמונה.

הקונספציה – כשהתפיסה הופכת לחומת מגן בפני המציאות

"קונספציה" היא מצב שבו תפיסה רווחת הופכת לאמת מוחלטת, גם כשהמציאות משתנה מול העיניים.

בשוק הדיור הישראלי, הקונספציה המרכזית הייתה:

"בישראל תמיד יהיה מחסור בדירות – ולכן המחירים לא יכולים לרדת".

הקונספציה הזו נשענה על כמה אמונות יסוד:

1. היצע חסר כרוני – למרות נתוני הלמ"ס שהראו עודפי היצע ומלאי קבלנים גבוה.
2. גידול אוכלוסייה = עליית מחירים – בלי להכיר בכך שבמדינות עם גידול מהיר יותר (כמו הודו ומצרים) מחירי הנדל"ן לא בהכרח עולים.
3. חסינות ממשברים – האמונה שהמשק הישראלי שונה מהותית ולכן לא יחווה נפילות מחירים כמו ספרד, אירלנד או ארה"ב ב-2008.

הבעיה היא שקונספציה משבשת קבלת החלטות: היא הופכת למסנן מידע שמונע מאנשים ומגופים מוסדיים לראות סימני אזהרה, כמו:

• עלייה חדה במלאי הדירות הלא מכורות.
• ירידה בעסקאות בתקופות של ריבית גבוהה.
• פער הולך וגדל בין התשואה משכירות לריבית המשכנתאות.

איך הטיית האישור והקונספציה פעלו יחד

שתי התופעות האלו לא פעלו בנפרד – הן האכילו זו את זו:

• הקונספציה סיפקה את המסגרת האידיאולוגית ("מחירי הדירות לא יורדים").
• הטיית האישור דאגה שכל מידע שנקלט יותאם למסגרת הזו ("הירידה במדד החודשי? זה זמני", "הקבלנים במצוקה? זה רק בגלל בירוקרטיה").

כך נוצרה מערכת אטומה לביקורת – גם כשהנתונים האובייקטיביים שידרו חוסר קיימוּת כלכלית מובהק.

השלכות על השוק כיום

הבעיה עם מנגנונים פסיכולוגיים כאלו היא שהם עובדים עד הרגע שבו המציאות הכלכלית מתנגשת חזיתית עם האמונה. אז השבר הוא חד:

• קונים שגילו שהם לקחו משכנתא כפולה מערך הנכס בפועל.
• יזמים שנתקעו עם מלאי בלתי מכיר וריביות שוחקות.
• בנקים שמגלים שתיק האשראי שלהם מלא בנכסים שערכם צנח.

במילים אחרות – כשבועה נשענת על פסיכולוגיה ולא על כלכלה, הפיצוץ הוא לא "אם", אלא "מתי".

סיכום – לצאת מהבועה המחשבתית

הטיית האישור והקונספציה הן לא רק בעיות של יחידים – הן סכנה מערכתית. הן גורמות לציבור, לתקשורת, לרגולטורים ולבנקים להתנהל על פי אמונה ולא על פי נתונים.

כדי למנוע את המשבר הבא, צריך:

• להטמיע חשיבה ביקורתית בשיח הכלכלי.
• לחייב שקיפות מלאה בנתוני שוק הדיור.
• לעודד בדיקת מציאות (Reality Check) מול גורמי יסוד אמיתיים: יחס מחיר/שכר, תשואות, מלאי, והיקף האשראי.

הטיית האישור (Confirmation Bias) וקונספציה (Conceptual Fixation או תפיסת עולם מקובעת) אינן מילים נרדפות, אלא מושגים שונים — אבל במציאות הן לעיתים משלימות ומחזקות זו את זו.

ההבדל המהותי

איך הן משלימות זו את זו

• הקונספציה יוצרת את המסגרת: לדוגמה, האמונה ש"מחירי הדירות בישראל תמיד יעלו".
• הטיית האישור פועלת בתוכה: אנחנו מתעלמים מנתונים שסותרים את המסגרת (ירידת מחירים באזורים מסוימים, מלאי עודף) ומדגישים נתונים שתומכים בה (גידול אוכלוסייה, מחסור בקרקעות).

🔍 במילים פשוטות – הקונספציה היא כמו משקפת עם עדשות צבעוניות, והטיית האישור היא ההרגל שלנו להסתכל רק על מה שמתאים לצבע של העדשה.

1. הגדרת בועות כלכליות

• 1.1 הגדרה מרכזית וערך פנימי:
  • בועה כלכלית מתרחשת כאשר מחירי נכסים נוכחיים עולים באופן משמעותי על הערכת השווי הפנימית שלהם, שהוא השווי שמצדיעים גורמי יסוד ארוכי טווח. תופעה זו מכונה גם בועת ספקולציה או בועה פיננסית. המונח "בועה" מרמז שמחירי הנכסים מנופחים ושבריריים, ועלולים להתפוצץ בפתאומיות.   
  • תובנה:ליבת הבועה היא הניתוק בין מחיר השוק לערך היסודי הבסיסי. הדבר מעלה מיד את השאלה כיצד לקבוע במדויק ערך פנימי, אתגר שייבחן בהמשך.
    • שרשרת מחשבה: אם בועה מוגדרת על ידי הערכת יתר, הרי ששיטה מהימנה לקביעת "ערך אמיתי" היא חיונית. הקושי בקביעה זו הוא אתגר בסיסי בזיהוי וניתוח בועות.
• 1.2 מאפיינים מרכזיים של בועות כלכליות:
  • השעיית אי-אמון: המשתתפים נוטים להתעלם מהניתוק בין המחיר לערך במהלך התרחבות הבועה. ההכרה מתרחשת בדרך כלל בדיעבד לאחר ההתפוצצות.   
  • הסלמה מהירה במחירים: עלייה מהירה בשווי השוק, במיוחד במחירי נכסים, היא סימן היכר.   
  • ביקוש ספקולטיבי: מחירים מנופחים מונעים על ידי ביקוש ספקולטיבי ולא על ידי ערך פנימי. משקיעים קונים לא בגלל ערך מהותי או פוטנציאל הכנסה, אלא כדי למכור במחיר גבוה יותר.   
  • שפע בלתי רציונלי: התנהגות משקיעים אופטימית מדי, התעלמות מאותות אזהרה, אמונה ש"הפעם זה שונה".   
  • התנהגות עדרית: משקיעים עוקבים אחר הקהל, לעתים קרובות ללא ניתוח עצמאי.   
  • היסטריה תקשורתית: נוכחות גבוהה של שיווק וסיקור תקשורתי הקשורים לנכס.   
  • נזילות ואשראי מוגברים: בועות יכולות להיגרם על ידי נזילות עודפת בשווקים ו/או שינוי בפסיכולוגיית המשקיעים. בועות ממונפות מונעות על ידי אשראי קל.   
  • הצדקות נחלשות: רציונליזציה של מחירי נכסים באמצעות טיעונים חלשים יותר ויותר.   
  • שימוש מוגבר בחוב: שימוש מוגבר בחוב (מינוף) לרכישת נכסים.   
  • הלוואות בסיכון גבוה יותר: התנהגות הלוואה וגיוס כספים בסיכון גבוה יותר.   
  • רציונליזציה על בסיס עליות מחירים: החלטות המונעות על ידי ציפיות לעליית מחירים עתידית ולא על בסיס יכולת החזר.   
  • שינויים חריגים במדדים: סטיות משמעותיות במדדים כלכליים או ביחסים ביניהם בהשוואה לרמות היסטוריות.   
  • דמוקרטיזציה של השוק: השתתפות מוגברת של משקיעים פרטיים.   
  • גידול בהנפקות חדשות: גל של הצעות נכסים חדשות.   
  • מחזור גדל: עלייה משמעותית בהיקף המסחר.   
  • תאוריית הטיפש הגדול: אמונה שאפשר תמיד למצוא מישהו שיקנה במחיר גבוה עוד יותר.   
  • תובנה:מאפיינים אלה מופיעים לעתים קרובות בשילוב ומתעצמים ככל שהבועה גדלה. זיהוי מקבץ של סימנים אלה יכול להצביע על בועה פוטנציאלית, אם כי אף מאפיין בודד אינו חד משמעי.
    • שרשרת מחשבה: זיהוי תכונות אלה דורש התבוננות זהירה בהתנהגות השוק ובמדדים הכלכליים. האתגר טמון בהבחנה בין תנודות שוק רגילות לשלבים המוקדמים של בועה.
• 1.3 סוגי בועות כלכליות:
  • בועות בשוק המניות: מחירי מניות עולים במהירות ולעתים קרובות באופן לא פרופורציונלי ליסודות החברה. דוגמה: בועת הדוט-קום.   
  • בועות בשוק הנכסים: מערבות מגזרים מחוץ למניות, כמו נדל"ן, מטבעות או מטבעות קריפטוגרפיים. דוגמה: בועת הנדל"ן בארה"ב.   
  • בועות אשראי: עלייה פתאומית בהלוואות, מכשירי חוב. דוגמה: משבר המשכנתאות הסאב-פריים.   
  • בועות סחורות: עלייה במחירי משאבים מוחשיים. דוגמה: טוליפומניה.   
  • בועות במגזר הכלכלי: מתמקדות בענף ספציפי. דוגמה: מאניית הרכבות.   
  • תובנה:סוגים שונים של בועות עשויים להציג וריאציות במאפיינים ובטריגרים שלהם, אך העיקרון המרכזי של מחיר העולה על ערך יסודי נותר עקבי.
    • שרשרת מחשבה: הבנת סוג הנכס הספציפי המעורב יכולה לסייע בזיהוי מדדים רלוונטיים והשלכות פוטנציאליות של בועה.

2. תפקיד הציפיות לעליית מחירים בהיווצרות בועות

• 2.1 מעגל משוב חיובי:
  • ציפיות לעליית מחירים מניעות רכישות, אשר בתורן דוחפות את המחירים כלפי מעלה, ומחזקות את הציפיות.   
  • זה יוצר אמונה מדבקת שהמחירים ימשיכו לעלות.   
  • השוק מתרגם ציפיות אלה לעליות מחירים בפועל.   
  • תובנה:טבען המגשים את עצמן של ציפיות המחירים הוא מניע מרכזי בהיווצרות בועות. האמונה ברווחים עתידיים הופכת לסיבה העיקרית להשקעה, ומאפילה על ניתוח יסודי.
    • שרשרת מחשבה: ההיבט הפסיכולוגי כאן הוא מכריע. ברגע שנוצרת מגמה של עליית מחירים, היא יכולה ליצור מומנטום חזק המונע על ידי הפחד מהחמצה.
• 2.2 שפע בלתי רציונלי והתנהגות ספקולטיבית:
  • "שפע בלתי רציונלי" (אלן גרינספן) מתאר אופטימיות קיצונית של משקיעים המובילה לאמונה שמחירים יעלו ללא הגבלה.   
  • זה מוביל לקנייה ספקולטיבית, כאשר המניע העיקרי הוא מכירה חוזרת במחיר גבוה יותר.   
  • משקיעים עשויים להתעלם מהערכות שווי יסודיות, המונעים על ידי הציפייה לרווחים מהירים.   
  • תובנה:שפע בלתי רציונלי מנתק את התנהגות השוק מעקרונות כלכליים רציונליים. הוא מטפח סביבה ספקולטיבית שבה מתעלמים משיטות הערכה מסורתיות.
    • שרשרת מחשבה: שלב זה מאופיין בשינוי ממוקד מערך למומנטום מחירים, מה שהופך את השוק לפגיע יותר לשינוי פתאומי בסנטימנט.
• 2.3 ריביות נמוכות ואשראי קל:
  • ריביות נמוכות מייקרות את ההלוואות, ומעודדות השקעות והוצאות, מה שיכול לנפח את מחירי הנכסים.   
  • גישה קלה לאשראי מזינה הלוואות והשקעות מוגזמות, ומעלה את המחירים.   
  • תובנה:מדיניות מוניטרית מרחיבה יכולה ליצור סביבה נוחה להיווצרות בועות על ידי הפחתת עלות ההון והגדלת הנזילות.
    • שרשרת מחשבה: עלויות הלוואה נמוכות יותר יכולות להגביר את השפעת הציפיות לעליית מחירים על ידי הקלת המינוף של השקעות עבור יחידים ומוסדות.

3. נבואה שמגשימה את עצמה בעליות מחירים בשוק

• 3.1 אמונה מעצבת התנהגות:
  • ציפיות לגבי תנועות מחירים עתידיות מניעות פעולות, המובילות לתוצאה הצפויה.   
  • אם משקיעים מאמינים שהמחירים יעלו, הם קונים, מגדילים את הביקוש ומעלים את המחירים.   
  • לעומת זאת, ציפיות לירידת ערך יכולות להוביל למכירות מוגברות, ולגרום לירידת מחירים.   
  • תובנה:פסיכולוגיית השוק יכולה להשפיע ישירות על תוצאות השוק. אמונות קולקטיביות, אפילו אם הן בלתי מבוססות מלכתחילה, יכולות להתגשם באמצעות הפעולות שהן מעוררות.
    • שרשרת מחשבה: זה מדגיש את כוחו של הסנטימנט ואת הקשר ההדדי בין ציפיות המשקיעים לדינמיקת השוק.
• 3.2 ניתוח טכני כנבואה שמגשימה את עצמה:
  • שימוש נרחב במדדי ניתוח טכני יכול להוביל לתנועות מחירים שמגשימות את עצמן מכיוון שסוחרים רבים פועלים על פי אותות זהים.   
  • לדוגמה, אם רבים מציבים הוראות עצירת הפסד ברמה מסוימת, הגעת המחיר לרמה זו מעוררת מפולת מכירות.   
  • עם זאת, השפעה זו היא בדרך כלל קצרת טווח; מחירים ארוכי טווח מונעים על ידי גורמי יסוד.   
  • תובנה:בעוד שניתוח טכני יכול להיות בעל השפעה קצרת טווח בשל טבעו המגשים את עצמו, הוא אינו מניע עיקרי להיווצרות בועות ארוכות טווח, אשר מושרשות יותר בניתוקים יסודיים ובציפיות מתמשכות.
    • שרשרת מחשבה: זה מרמז שבעוד שמשתתפי שוק המשתמשים בכלים דומים יכולים ליצור תנועות מחירים קצרות טווח, הקיימות הבסיסית של בועה תלויה בגורמים כלכליים ופסיכולוגיים רחבים יותר.
• 3.3 פסיכולוגיה אינפלציונית:
  • אמונה שהמחירים עולים גורמת לצרכנים להוציא כסף מהר יותר, מה שמגדיל את מהירות הכסף ומגביר עוד יותר את האינפלציה.   
  • זה יכול להפוך לנבואה שמגשימה את עצמה בכלכלה הרחבה ולתרום לבועות מחירי נכסים.   
  • תובנה:ציפיות לעליית מחירים יכולות לגלוש ממוצרים ושירותים כלליים לשווקי נכסים, וליצור מעגל חיזוק של אינפלציה במגזרים שונים.
    • שרשרת מחשבה: קשר זה בין ציפיות אינפלציה כלליות לאינפלציה במחירי נכסים מדגיש את הקשר ההדדי של הכלכלה ואת תפקידה של הפסיכולוגיה בהנעת התנהגות כלכלית.

4. כלכלה התנהגותית ופסיכולוגיה של המונים באמונה בעליית מחירים

• 4.1 הטיה קוגניטיבית:
  • מנטליות העדר: אנשים מושפעים מפעולות של אחרים, במיוחד במצבים לא ודאיים. פחד מהחמצה (FOMO) מניע משקיעים לעקוב אחר מגמות.   
  • ביטחון יתר: משקיעים מעריכים יתר על המידה את יכולותיהם ואת הסבירות לעליית מחירים מתמשכת.   
  • עיגון: קיבעון על מחיר או ערך ראשוניים, גם אם הם מנופחים.   
  • היוריסטיקת הזמינות: מתן משקל יתר למידע עדכני וקל להיזכר בו, כמו עליות מחירים אחרונות.   
  • שנאת הפסד: היסוס למכור נכסים יורדים כדי להימנע מהפסדים ממומשים.   
  • הטיית אישור: חיפוש אחר מידע המאשר אמונות קיימות לגבי עליות מחירים.   
  • הטיית החוכמה בדיעבד: הערכת יתר של יכולתו של אדם לחזות אירועים בעבר.   
  • תובנה:הטיות אלה מעוותות באופן שיטתי את תפיסות הסיכון והערך של המשקיעים, מה שהופך אותם לרגישים יותר להאמין ולפעול על פי ציפיות לעליית מחירים, גם כאשר הן אינן נתמכות על ידי גורמי יסוד.
    • שרשרת מחשבה: הבנת המניעים הפסיכולוגיים הללו היא חיונית להסברת מדוע בועות נוצרות ונמשכות למרות עקרונות כלכליים רציונליים.
• 4.2 פסיכולוגיה של המונים והדבקה חברתית:
  • ספקולציה בשוק היא פעילות חברתית; התלהבות מתפשטת באמצעות הדבקה פסיכולוגית.   
  • "הכוונה לאחרים": סוחרים פועלים על סמך התנהגותם של אחרים, במיוחד בשווקים לא ודאיים וטעונים רגשית.   
  • חיקוי: דחף אנושי חזק לחקות התנהגות של אחרים, המונע לעתים קרובות על ידי דאגה למעמד חברתי ותפיסת הצלחה.   
  • הדבקה חברתית: העברת השפעה חברתית או פסיכולוגית באמצעות מגעים ישירים או עקיפים, שיכולה להפיץ במהירות רגשות כמו אופוריה או פחד בשוק.   
  • תובנה:סנטימנט השוק אינו רק סכום האמונות האישיות אלא גם מעוצב על ידי אינטראקציות חברתיות ומצב הרוח הקולקטיבי. זה יכול להוביל לאימוץ מהיר ונרחב של ציפיות לעליית מחירים.
    • שרשרת מחשבה: זה מדגיש את חשיבות הדינמיקה החברתית בהבנת גאות ושפל בשוק. תחושת השייכות לתנועה קולקטיבית יכולה לגבור על חשיבה ביקורתית אינדיבידואלית.
• 4.3 תיאוריית הנפש:
  • ניסיון לחזות את כוונותיהם של משתתפי שוק אחרים עלול להוביל לקניית נכסים במחירים מנופחים, ולתרום לבועות.   
  • המיקוד עובר מערך יסודי למה שאחרים צפויים לעשות (לדוגמה, להמשיך לקנות).   
  • תובנה:הנטייה האנושית להבין את נפשם של אחרים, בעוד שהיא מועילה בהקשרים חברתיים, עלולה להיות בלתי מותאמת בשווקים פיננסיים מורכבים, ולהוביל להתמקדות בסנטימנט על פני גורמי יסוד.
    • שרשרת מחשבה: זה מציע פרספקטיבה נוירוביולוגית על מדוע יחידים עשויים להשתתף בבועות, גם כאשר הערך הרציונלי אינו תומך במחיר.

5. דוגמאות היסטוריות של בועות כלכליות המונעות על ידי ציפיות לעליית מחירים

• 5.1 טוליפומניה (1634-1637):
  • מחירי פקעות צבעונים בהולנד עלו בחדות עקב ספקולציה.   
  • הונעה על ידי הציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות ללא הגבלה.   
  • מנטליות העדר ופחד מהחמצה מילאו תפקיד משמעותי.   
  • המחירים הגיעו לרמות אסטרונומיות לפני שהתמוטטו באופן דרמטי.   
  • תובנה: טוליפומניה היא דוגמה קלאסית לבועת ספקולציה המונעת אך ורק על ידי ציפיות לעליית מחירים, ללא קשר לערך יסודי כלשהו. היא מדגימה את כוחה של התנהגות העדר ואת ההשלכות המהירות וההרסניות של התפוצצות.
• 5.2 בועת הים הדרומי (1720):
  • מניות חברת הים הדרומי בבריטניה עלו בחדות עקב ציפיות לרווחים ממסחר עם דרום אמריקה.   
  • הונעה על ידי מניפולציה, התלהבות ציבורית והבטחות לעושר.   
  • מחירי המניות עלו לרמות בלתי קיימות לפני שהתמוטטו, וגרמו לפשיטת רגל כלכלית לרבים.   
  • תובנה: בועת הים הדרומי ממחישה כיצד ציפיות לרווחים עתידיים, גם אם הן מבוססות על קרקע רעועה, יכולות להניע בועות ספקולטיביות עצומות, במיוחד בשילוב עם מניפולציה של חברות והתלהבות ציבורית.
• 5.3 בועת המיסיסיפי (1719-1720):
  • ספקולציה במניות חברת המיסיסיפי בצרפת, המונעת על ידי הבטחותיו של ג'ון לאו לעושר מפרויקטים קולוניאליים.   
  • נופחה על ידי הנפקת כסף נייר הקשור למניות החברה.   
  • הבועה התפוצצה, והובילה לפשיטת רגל כלכלית ולהתמוטטות כלכלית בצרפת.   
  • תובנה: בועת המיסיסיפי מדגימה את הסכנות שבשילוב השקעות ספקולטיביות עם כספי ממשלה ואת הפוטנציאל של דמות כריזמטית להזין ציפיות לא מציאותיות.
• 5.4 בועת הדוט-קום (1997-2001):
  • השקעות מאסיביות בחברות הקשורות לאינטרנט עקב אופטימיות לגבי ה"כלכלה החדשה".   
  • מחירי מניות של חברות טכנולוגיה זינקו למרות חוסר רווחיות.   
  • הונעה על ידי הציפייה לשליטה עתידית ותשואות גבוהות.   
  • הבועה התפוצצה בשנים 2000-2001, וגרמה למיתון משמעותי בשוק.   
  • תובנה: בועת הדוט-קום מדגישה את הסיכונים בהשקעה בטכנולוגיות חדשות המבוססת על פוטנציאל עתידי ולא על גורמי יסוד נוכחיים. שפע בלתי רציונלי ומנטליות "להתעשר במהירות" מילאו תפקיד מרכזי.
• 5.5 בועת הנדל"ן בארה"ב (שנות ה-2000):
  • עלייה מהירה במחירי הנדל"ן המונעת על ידי ריביות נמוכות, תקני הלוואה רפויים וקנייה ספקולטיבית.   
  • אמונה נרחבת שמחירי הנדל"ן יכולים רק לעלות.   
  • פחד מהחמצה דחף קונים להציע מחירים גבוהים יותר.   
  • הבועה התפוצצה בשנים 2007-2008, וגרמה למשבר פיננסי עולמי.   
  • תובנה: בועת הנדל"ן בארה"ב מדגימה את הסיכונים המערכתיים הקשורים לבועות נכסים, במיוחד בסוג נכסים נפוץ הממומן על ידי סכומי חוב משמעותיים. להשלכות התפוצצותה היו השלכות מרחיקות לכת.

טבלה 1: בועות כלכליות היסטוריות ותפקידן של ציפיות לעליית מחירים

6. מגבלות השימוש בציפיות ואמונה בעליית מחירים כמדד יחיד לזיהוי בועה

• 6.1 קושי בזיהוי בועות בזמן אמת:
  • קשה להבחין בוודאות אם עליית מחירים היא בועה או מבוססת על גורמי יסוד כלכליים.   
  • קשה לחזות את גודלה הסופי של בועה.   
  • בועות יכולות להתפתח במשך שנים רבות, מה שמקשה על מדיניות מוניטרית מגבילה ממושכת.   
  • תובנה:זיהוי בועה מתהווה הוא מאתגר מאוד מכיוון שהוא דורש להבחין בין עליית מחירים לגיטימית לספקולציה בלתי רציונלית בזמן אמת.
    • שרשרת מחשבה: הקושי טמון בהערכה מדויקת של הערך הפנימי ובחיזוי התנהגות השוק העתידית.
• 6.2 קושי בקביעת ערך פנימי:
  • הערך הפנימי של נכסים אינו תמיד ברור ונתון לפרשנות.   
  • מודלים של הערכת שווי עשויים להיות לא מספיקים או להסתמך על הנחות שנויות במחלוקת.   
  • קשה להבחין בין תגובה רציונלית למידע חדש לבין שפע בלתי רציונלי.   
  • תובנה:ללא מדד אובייקטיבי ומהימן לערך פנימי, קשה לקבוע אם מחירי הנכסים אכן מנופחים באופן לא בר קיימא.
    • שרשרת מחשבה: חוסר הוודאות לגבי הערך האמיתי מקשה על קביעה אם ציפיות לעליית מחירים משקפות תחזית רציונלית או ספקולציה בועתית.
• 6.3 אפשרות לבועות רציונליות:
  • תיאוריות כלכליות מסוימות מראות שבועות יכולות להתקיים גם בהתנהגות רציונלית.   
  • משקיעים עשויים להיות מוכנים לשלם יותר מהערך היסודי אם הם מצפים למכור במחיר גבוה עוד יותר.   
  • בועות רציונליות חייבות לגדול בקצב גבוה משיעור הצמיחה של הדיבידנדים או תזרימי המזומנים.   
  • תובנה:העובדה שבועות יכולות להיות רציונליות מבחינה תיאורטית מטשטשת את הגבול בין ציפיות מבוססות לגורמי יסוד לבין ספקולציה בועתית.
    • שרשרת מחשבה: אם משקיעים פועלים בצורה רציונלית על סמך ציפיות לעליית מחירים, קשה להגדיר זאת כהתנהגות בועתית בלתי רציונלית.
• 6.4 ציפיות לעומת הערכות שווי:
  • בועה מוגדרת על ידי אי-התאמה בין ציפיות לתשואות המבוססות על התנהגות מחירים לבין ציפיות לתשואות המבוססות על הערכות שווי.   
  • משקיעים עשויים להעלות הערכות שווי מבלי להתאים ציפיות לתשואות כלפי מטה, או להפך.   
  • תובנה:התמקדות רק בציפיות לעליית מחירים עלולה להתעלם מההקשר הרחב יותר של הערכות שווי ותשואות צפויות.
    • שרשרת מחשבה: בועה אמיתית כוללת לא רק ציפייה לעליית מחירים אלא גם אמונה שתשואות גבוהות יימשכו למרות הערכות שווי גבוהות.

7. מדדים נוספים לזיהוי בועות כלכליות

• 7.1 מדדי הערכת שווי:
  • יחס מחיר לרווח (P/E): יחס גבוה במיוחד עשוי להצביע על הערכת יתר ספקולטיבית. עם זאת, יש לבחון אותו בהקשר היסטורי וסקטוריאלי.   
  • יחס מחיר לרווח מותאם מחזורית (CAPE או P/E10): ממוצע של רווחים מתואמים לאינפלציה בעשר השנים האחרונות, מספק מבט ארוך טווח על הערכת השווי. רמות גבוהות היסטורית עשויות להצביע על בועה.   
  • יחס מחיר לשווי נכסי החברה (Tobin's Q): משווה את שווי השוק של חברה לעלות ההחלפה של נכסיה. ערכים גבוהים משמעותית מ-1.0 עשויים להצביע על תמחור ספקולטיבי.   
  • יחס שווי שוק לתוצר מקומי גולמי (Buffett Indicator): משווה את שווי השוק הכולל של ארה"ב לתוצר המקומי הגולמי. יחס גבוה במיוחד עשוי להצביע על שוק מניות מנופח.   
  • יחס מחיר לשכירות: משווה את מחירי הדירות לשכר דירה שנתי, יכול להצביע על בועת נדל"ן. עלייה משמעותית יכולה לרמז ששכירות הופכת לאטרקטיבית יותר מקנייה.   
  • תובנה: מדדי הערכת שווי מספקים תובנות לגבי האם מחירי הנכסים מנותקים מהערכים היסודיים שלהם, אך יש להשתמש בהם בשילוב עם מדדים אחרים.
• 7.2 מדדי אשראי ומינוף:
  • צמיחת אשראי מהירה: עלייה מהירה בהלוואות ובהיקף החוב עשויה להצביע על מימון ספקולטיבי של בועה. במיוחד בועות נדל"ן המונעות על ידי אשראי נחשבות מסוכנות.   
  • שימוש מוגבר במינוף: רמות גבוהות של חוב המשמשות לרכישת נכסים.   
  • הקלה בתנאי הלוואה: תקני הלוואה רפויים עשויים לעודד קנייה ספקולטיבית.   
  • יתרת מרווח FINRA חלקי כמות הכסף במחזור: מדד זה יכול להעריך את הנכונות ללוות לצורך השקעות. רמות חוב מרווח גבוהות עשויות להצביע על כך שמשקיעים קמעונאיים נוהרים לשוק, מה שמגדיל את הסבירות להערכת יתר.   
  • תובנה: צמיחת אשראי מוגזמת ומינוף מוגבר יכולים להזין בועות נכסים ולהגביר את הסיכון למשבר פיננסי כאשר הבועה מתפוצצת.
• 7.3 מדדי סנטימנט שוק ותנודתיות:
  • מדד הפחד (VIX): מדד ציפיות השוק לתנודתיות קצרת טווח. עלייה חדה ב-VIX מרמה נמוכה עשויה להצביע על שינוי פתאומי בסנטימנט. רמות נמוכות במיוחד יכולות לרמז על שאננות יתר.   
  • סקרים של סנטימנט משקיעים (AAII): סקרים הבוחנים את אמון המשקיעים. אופטימיות קיצונית עשויה להיות סימן אזהרה.   
  • יחס פוט-קול: משווה את נפח אופציות פוט לאופציות קול כדי לאמוד את סנטימנט המשקיעים.   
  • תנודתיות מוגברת: עליות וירידות מחירים חדות ובלתי צפויות. עם זאת, תנודתיות נמוכה עלולה להטעות אם היא נובעת מספקולציה. מחקרים מראים כי התנודתיות אינה תמיד עולה לפני התפוצצות בועה.   
  • תובנה: סנטימנט שוק קיצוני ואנומליות בתנודתיות יכולים לספק רמזים לגבי היווצרות בועות, אך יש לפרש אותם בזהירות.
• 7.4 דפוסי הנפקה ומחזור:
  • גידול בהנפקות ראשוניות לציבור (IPO): גל של הנפקות, במיוחד בחברות חדשות ולא רווחיות, עשוי להצביע על שוק מנופח.   
  • מחזור מסחר מוגבר: עלייה משמעותית בהיקף המסחר של נכס מסוים.   
  • תובנה: פעילות מוגברת בשוק, הן בהנפקות חדשות והן במחזור המסחר, יכולה להיות סימן של ספקולציה בועתית.
• 7.5 מדדי "שפע" (Exuberance):
  • מדדים סטטיסטיים המזהים צמיחה אקספוננציאלית לא בר קיימא במחירי הדירות, יחס מחיר לשכירות ויחס מחיר להכנסה.   
  • תובנה: מדדים אלה מנסים לזהות התנהגות חריגה בשוק שיכולה להצביע על בועה מתהווה.

8. ניתוחים עכשוויים של שוקי נכסים והאם קיימות אינדיקציות לציפיות מוגזמות לעליית מחירים

• 8.1 שוק המניות (2024-2025):
  • השוק האמריקאי הראה ביצועים חזקים בשנים האחרונות, אך הערכות השווי נותרו גבוהות.   
  • מדדי P/E ו-CAPE נמצאים ברמות גבוהות היסטורית, אם כי לא קיצוניות כמו בבועת הדוט-קום.   
  • ישנה אופטימיות בקרב סוחרים, במיוחד מתחת לגיל 40, אך רובם עדיין מאמינים שהשוק מוערך יתר על המידה.   
  • סנטימנט המשקיעים ירד, אך עדיין ישנה ציפייה לעליות.   
  • קיימת אי ודאות סביב מדיניות הממשלה החדשה (תעריפים, הגירה) והשפעתה על השווקים.   
  • חלק מהאנליסטים צופים תיקון של 10% בשוק המניות במהלך 2025. אחרים אופטימיים יותר, מצביעים על צמיחה כלכלית מתמשכת ופוטנציאל מבינה מלאכותית.   
  • תובנה: בעוד שהערכות השווי גבוהות, אין סימנים ברורים לאופוריה קיצונית. אי הוודאות הפוליטית והכלכלית עלולה להוביל לתנודתיות.
• 8.2 שוק הנדל"ן (2024-2025):
  • צמיחת מחירי הדירות הואטה בשנת 2024 וצפויה להמשיך להתמתן בשנת 2025.   
  • שיעורי המשכנתאות נותרו גבוהים, מה שמכביד על כושר הקנייה.   
  • המלאי גדל אך עדיין נמוך מרמות היסטוריות.   
  • יחס מחיר לשכירות נותר גבוה, מה שמצביע על כך ששכירות עשויה להיות אטרקטיבית יותר מקנייה בחלק מהשווקים.   
  • מומחים אינם צופים התרסקות בשוק הדיור בשנת 2025, אלא צמיחה מתונה ויציבות.   
  • שווקים מסוימים, כמו מיאמי ואוסטין, רואים ירידות מחירים או סיכון גבוה יותר לירידות.   
  • תובנה: שוק הדיור מתקרר עקב שיעורי משכנתאות גבוהים ובעיות נגישות, אך אין אינדיקציות לבועה מתפוצצת בקרוב ברמה הלאומית.
• 8.3 שוק הסחורות (2024-2025):
  • שוק הסחורות הראה ביצועים מעורבים בשנת 2024, כאשר חלק מהסחורות עלו וחלק ירדו.   
  • התחזיות לשנת 2025 מצביעות על לחץ מתמשך על מחירי הסחורות, כאשר חלקן צפויות לרדת וחלקן לעלות.   
  • גורמים כמו צמיחה כלכלית עולמית, אינפלציה, שער הדולר ותנאי אספקה ישפיעו על מחירי הסחורות.   
  • מחירי האנרגיה צפויים לרדת עקב היצע מספיק, אך סיכונים גיאופוליטיים עלולים לגרום לתנודתיות.   
  • מחירי המזון צפויים לרדת עקב שיפור בתנאי ההיצע.   
  • מחירי המתכות צפויים להישאר יציבים בדרך כלל, אך אי ודאות סביב מדיניות הסחר של ארה"ב עלולה להוסיף תנודתיות.   
  • תובנה: שוק הסחורות צפוי להישאר תחת לחץ בשנת 2025, ללא אינדיקציות לבועה רחבה.
• 8.4 בועת הבינה המלאכותית (AI) (2024-2025):
  • תעשיית הבינה המלאכותית ראתה צמיחה והשקעות משמעותיות, עם ציפיות לעתיד מזהיר.   
  • ההשקעות בבינה מלאכותית צפויות להגיע ל-200 מיליארד דולר ברחבי העולם עד 2025.   
  • עם זאת, יש חששות לגבי התפוצצות בועה מתקרבת בשנת 2025 עקב הערכות שווי מוגזמות, חוסר רווחיות ואי-התאמה בין הייפ למימוש.   
  • חברות רבות בתחום הבינה המלאכותית פועלות בהפסד, והתשואות על ההשקעה מוגבלות.   
  • ההייפ סביב הבינה המלאכותית עלה על ההשפעה הכלכלית הממשית הקרובה.   
  • השוואות לבועת הדוט-קום מצביעות על דמיון בהערכות שווי מוגזמות ובמימון מוגזם.   
  • תובנה: קיימים סימנים לבועה ספקולטיבית בתחום הבינה המלאכותית, עם הערכות שווי גבוהות ותשואות מוגבלות. התפוצצות אפשרית בשנת 2025 עלולה להוביל לתיקון בשוק.

9. מסקנות

ניתוח זה מצביע על כך שציפיות ואמונה בעליית מחירים אכן משחקות תפקיד מרכזי בהיווצרות בועות כלכליות. המנגנון של מעגל משוב חיובי, בשילוב עם שפע בלתי רציונלי, התנהגות עדרית וגישה קלה לאשראי, יכול להוביל לעליות מחירים בלתי קיימות. ההיסטוריה מלאה בדוגמאות של בועות כאלה, החל מטוליפומניה ועד בועת הנדל"ן בארה"ב, שבהן הציפייה לרווחים קלים דחפה את המחירים לגבהים חסרי תקדים לפני שהתפוצצו.עם זאת, השימוש בציפיות לעליית מחירים כמדד יחיד לזיהוי בועה הוא מוגבל. קשה לקבוע בוודאות אם ציפיות אלה משקפות תחזית רציונלית של גורמי יסוד עתידיים או שפע בלתי רציונלי. יתר על כן, קשה לקבוע במדויק את הערך הפנימי של נכסים, ובועות יכולות להתקיים גם בהתנהגות רציונלית.לכן, כלכלנים משתמשים במגוון רחב של מדדים נוספים כדי לזהות בועות כלכליות, כולל מדדי הערכת שווי (כגון יחס P/E ו-CAPE), מדדי אשראי ומינוף, מדדי סנטימנט שוק ותנודתיות, דפוסי הנפקה ומחזור ומדדי "שפע". שילוב של מדדים כמותיים ואיכותיים מספק תמונה מקיפה יותר של הסיכונים הפוטנציאליים לבועה. ניתוחים עכשוויים של שוקי הנכסים השונים מצביעים על כך שבעוד שהערכות השווי גבוהות בשוק המניות וקיימים סימנים של הערכת יתר בשוק הנדל"ן, אין אינדיקציות ברורות לבועה רחבה שעומדת להתפוצץ בקרוב. עם זאת, תחום הבינה המלאכותית מציג סימנים של בועה ספקולטיבית פוטנציאלית, הדורשת מעקב זהיר. לסיכום, בעוד שציפיות לעליית מחירים הן מרכיב חשוב בהיווצרות בועות כלכליות, הן אינן מדד מספיק בפני עצמן לזיהוי בועות. יש להשתמש במגוון רחב של מדדים ובניתוח מעמיק של גורמי יסוד, סנטימנט שוק ותנאי אשראי כדי להעריך את הסיכון לבועות נכסים.

מחקר GPT

השוואת הלוואות NINJA בארה"ב להלוואות קבלן בישראל

רקע: הלוואות NINJA ומשבר הסאב-פריים בארה"ב

הלוואות NINJA (ראשי תיבות של No Income, No Job, No Assets) הן כינוי להלוואות משכנתה בסיכון גבוה שניתנו בארה"ב לפני משבר הסאב-פריים (2008) ללווים ללא הכנסה מוכחת, ללא עבודה וללא נכסים. במהלך בועת הנדל"ן בארה"ב, הבנקים ומוסדות מימון העניקו הלוואות כאלה תוך ויתור כמעט מוחלט על דרישות סף: לא נדרשו מסמכי הכנסה או הוכחת יכולת החזר, ולעיתים אף לא נדרש הון עצמי לתשלום מקדמה בעת רכישת הביתhe.wikipedia.orgen.wikipedia.org. למעשה, כל מה שנדרש הוא ציון אשראי מינימלי של הלווה – ומעבר לכך ההלוואה אושרה ללא בדיקות נוספותen.wikipedia.org. כתוצאה, לווים רבים נטלו משכנתאות בסכומים גדולים בהרבה מיכולתם, בריבית גבוהה (כפיצוי על הסיכון)he.wikipedia.org ותוך הסתמכות על עליית ערך הנכס בעתיד. בנוסף להקלת הדרישות, מבנה ההלוואות הללו היה גמיש ומסוכן במיוחד. סוגי משכנתאות חדשים וריסקיים הופיעו: למשל, משכנתאות Interest-Only ו-Option-ARM שבהן הלווה משלם רק את הריבית (או אפילו פחות מכך) בשנים הראשונות, בריבית טיזר נמוכה במיוחד (לעיתים <4%), ולאחר תקופת החסד התשלומים החודשיים יכולים להכפיל ואפילו לשלש את עצמםen.wikipedia.org. שילוב זה – לווים בסיכון גבוה עם הלוואות בתנאים מתעתעים – הביא לכך שעם עליית הריבית והתמתנות עליות המחירים, רבים מן הלווים לא יכלו עוד לעמוד בהחזרים. חדלות הפירעון זינקה: בשיא המשבר, כ-25% מהמשכנתאות הסאב-פריים היו בפיגור תשלומים בשנת 2008en.wikipedia.org. כתוצאה מכך החל גל עיקולים (Foreclosures) רחב שהביא לקריסת שוק הדיור בארה"ב, ירידה חדה במחירי הבתים והפסדים כבדים לבנקים ולמשקיעים במכשירי ה-MBS (אג"ח מגובות משכנתאות)en.wikipedia.org. המשבר הפיננסי שהתפתח השפיע על כלכלת ארה"ב והעולם, והוביל לרפורמות כגון חוק דוד-פרנק שנועדו למנוע חזרה על מתן הלוואות כה מסוכנות ללא פיקוח.

הלוואות קבלן בישראל: מבצעי מימון אגרסיביים בשוק הדיור

בשנים האחרונות הופיעה בישראל תופעה דומה מבחינות מסוימות, המכונה בתקשורת "הלוואות קבלן" או מבצעי מימון של הקבלנים. תופעה זו התרחבה במיוחד מאז 2022, עם העלייה החדה בריבית שהובילה לירידה בביקוש לרכישת דירות חדשות. יזמי נדל"ן שנתקעו עם מלאי דירות לא מכור וחוב מתייקר חיפשו דרכים לעודד רוכשים לחזור למשרדי המכירותynet.co.il. הפתרון שהם הציעו הוא מבצעי מימון אגרסיביים: הרוכש משלם מקדמה נמוכה מאוד (רק 10%-20% ממחיר הדירה) בעת חתימת החוזה, וכל יתרת 80%-90% המחיר נדחית לתשלום בעת המסירה (אכלוס), מספר שנים קדימהynet.co.ilcalcalist.co.il. בחלק מהמקרים מוצעות אף מקדמות נמוכות יותר – 5% בלבד בתחילה, השלמה ל-10% כעבור זמן, והיתר בסוף הבנייהynet.co.il. במילים אחרות, הקבלן מאפשר לרוכש דירה כמעט ללא הון עצמי זמין, בניגוד למצב רגיל שבו הבנקים דורשים לפחות 25% הון עצמי בעסקת משכנתה. מרכיב נוסף במבצעים הללו הוא "הלוואת קבלן" מסובסדת: במקום שהרוכש ייטול כעת משכנתה וישלם את מלוא תשלומי הריבית והקרן החל מהיום, ניתנת אפשרות לקחת הלוואת בלון על חלק מהסכום, שבה הרוכש לא משלם כעת את הקרן (הקרן נפרעת רק בעת המסירה), והקבלן נושא בינתיים בתשלומי הריבית החודשיים לבנקynet.co.ilynet.co.il. מבחינת הרוכש, בתקופת הבנייה אין כמעט הוצאה חודשית – מה שהופך את העסקה ל"נוחה" וקורצת מאוד: הוא נכנס לדירה עם מקדמה קטנה ודחיית תשלומים, כשהמימון לתקופת הביניים למעשה מסובסד על-ידי היזם. עם זאת, מאחורי הנוחות הזו מסתתר סיכון משמעותי. רוכשים רבים מתחייבים לסכומי עתק בעתיד ללא ודאות לגבי יכולתם לפרוע אותם: אם מחירי הדירות יירדו תוך כמה שנים (בניגוד לציפיות שלהם לעלייה מתמדת), הם עלולים למצוא את עצמם עם דירה ששווה פחות מהסכום שהתחייבו לשלם; אם הריבית תישאר גבוהה או תמשיך לעלות, תשלומי המשכנתה הצפויים יהיו כבדים יותר; ואם הכנסתם לא תגדל כפי שקיוו, הם פשוט לא יוכלו לקבל משכנתה גבוהה דיה או לעמוד בהחזריהynet.co.ilynet.co.il. מצב כזה עלול להוביל לאובדן הדירה ואף איבוד המקדמה ששולמה, מאחר שהחוזה עלול להתבטל אם הרוכש לא ישלים את התשלום בעת המסירהcalcalist.co.ilcalcalist.co.il. נתוני משרד האוצר מאירים תמונה מדאיגה בנוגע למי שלוקח הלוואות קבלן. בסקירה של הכלכלן הראשי (שמואל אברמזון) שהתפרסמה באפריל 2025 נותחו העסקאות בעיר אופקים – מקרה מבחן בולט למבצעי 80/20 (20% עכשיו ו-80% באכלוס). בתקופה נובמבר 2024 עד פברואר 2025 נמכרו באופקים 1,313 דירות חדשות – מספר עצום (רק בת"א וירושלים נמכרו יותר)calcalist.co.il. נמצא כי מתוך 325 עסקאות בשוק החופשי (לא במסגרת תוכניות מסובסדות), ב-59.7% מהן הרוכשים קיבלו הטבת מימון כזו – כלומר שילמו רק 10%-20% עכשיו ואת היתר בעתידcalcalist.co.il. פרופיל הרוכשים בעסקאות אלה מעורר דאגה: כמחצית מהם זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה, אך רמת ההכנסה שלהם נמוכה מאוד. ההכנסה הממוצעת של משק בית שרכש דירה חדשה במבצע מימון באופקים הייתה 13,500 ש"ח ברוטו לחודש בלבד, בעוד שמחיר דירה ממוצעת בעסקאות הללו היה כ-1.6 מיליון ש"חcalcalist.co.il. בתרחיש טיפוסי שבו רוכש כזה שילם 20% מקדמה (~320 אלף ש"ח) ויצטרך בעוד ~2-3 שנים לקחת משכנתה של כ-1.28 מיליון ש"ח, ההחזר החודשי הצפוי (פריסה ל-30 שנה, חצי פריים וחצי בריבית קבועה) הוא כ-7,500 ש"ח בחודש – סכום השווה לכ-55% מהכנסת משק הביתcalcalist.co.il! ברור שזה עול כבד באופן קיצוני שכנראה בלתי אפשרי לרבים מהרוכשים הללו. למעשה, כפי שמציין הכלכלן הראשי, לא בטוח שרבים מהם יעמדו בקריטריונים לקבלת משכנתה בנקאית בסכום הדרוש כשיגיע מועד האכלוסcalcalist.co.il – שכן הבנקים בישראל מגבילים בדרך-כלל את יחס ההחזר ל-40%–50% מההכנסה הפנויה. במילים אחרות, חלק מהרוכשים נכנסו לעסקה מבלי שבכלל עברו חיתום בנקאי לאישור יכולת ההחזר שלהם, תוך הסתמכות על כך "שיהיה בסדר" בעתיד – דפוס שמזכיר מאד את לוות הסאב-פריים בארה"ב. תופעת מבצעי הקבלן אינה ייחודית לאופקים בלבד, אך שם היא בולטת במיוחד. גם בערים אחרות בפריפריה הדרומית כמו נתיבות, שדרות, דימונה ואשקלון מדווח על עסקאות רבות במתווים דומיםfacebook.com. באופקים המצב הקצין בשל פעילותם של “מארגני קבוצות” ו“מלווי משקיעים”: משווקים שהביאו קבוצות של עשרות קונים אל הקבלנים, תוך דרישה להטבות מימון נדיבות עבור כל הקבוצהcalcalist.co.il. לפי יזמים מקומיים, בשיא ה"בום" ישבו במשרדי המכירות עשרות מתווכים כאלה, וכל לקוח שנכנס – מיד ביקש 80/20 או 90/10, כי “לא משתלם לקנות אחרת”calcalist.co.il. התחרות בין הקבלנים על כל קונה הובילה להסלמה בהטבות: חברת אפי קפיטל, למשל, הציעה באופקים עסקה של 10% בלבד עכשיו וכל ה-90% באכלוס – הצעה אגרסיבית במיוחדcalcalist.co.il. יזמים גדולים אחרים (כמו י.ח. דמרי) גם הצטרפו לטרנד, אם כי חלקם בפרויקטים מתקדמים יותר בבנייה (ולכן עם סיכון מעט נמוך יותר). התוצאה היא ריכוזיות פרויקטים גבוהה: נתח ניכר מהדירות במקומות הללו נמכר במתווה המימון הדחוי, בעיקר ע"י כמה חברות בנייה גדולות, מה שמעצים את הסיכון המוסדי והמערכתי אם וכאשר יתגלו בעיות בענף. לבסוף, יש לציין שהגל הזה לא נעלם מעיני הרשויות. בנק ישראל הביע חשש גובר מהתופעה, ובהתלבטות של כמה חודשים החליט במרץ 2025 להתערב ולהטיל מגבלות על הלוואות הקבלן. הפיקוח על הבנקים הוציא טיוטת הנחיות שכוללת שני צעדים עיקריים:

1. החמרת דרישות ההון על הבנקים במימון פרויקטים עם דחיית תשלום משמעותית – פרויקטים שבהם הקבלן דוחה יותר מ-40% ממחיר הדירה לסוף הבנייה יחויבו בריתוק הון של 150% אצל הבנקynet.co.il. צעד זה נועד להפוך את האשראי למבצעים אלו ליקר ופחות כדאי לבנקים, ובכך לצנן את נכונותם להשתתף במימון עסקאות כאלה.
2. הגבלת היקף הלוואות הבלון שמעמידים הבנקים לרוכשים – כך ששיעורן לא יעלה על 10% מכלל המשכנתאות החדשות באותו חודשynet.co.ilynet.co.il. לשם פרספקטיבה, בסוף 2024 הגיע שיעור הלוואות הבלון לכ-23.3% ממחזור המשכנתאות (שיא של כל הזמנים), ובפברואר 2025 הן היו כ-17.3% מכלל ההלוואות החדשותynet.co.il. כלומר, המגבלה החדשה קובעת קיצוץ דרסטי בהיקף סוג הלוואות זה – חזרה לרמות שלפני כשנתייםynet.co.il. צעד זה נועד למנוע המשך גידול בחלקן של משכנתאות במבנה "בלון" מסוכן, וכן לוודא שלפחות 90% מהמשכנתאות ימשיכו להינתן בערוצים המסורתיים שבהם הלווה עובר חיתום ובדיקה רגולטורית רגילה.

צעדי בנק ישראל תקפים (נכון לעכשיו) עד סוף 2026calcalist.co.ilcalcalist.co.il, והם מכוונים להגביל – אם כי לא לאסור לחלוטין – את התופעה. חשוב לציין שבנק ישראל התמקד בעיקר בצינור האשראי הבנקאי, אך חלק מהסיכון גלום גם מחוץ למערכת הבנקאית: למשל, אם קבלנים יממנו זאת באמצעות מימון חוץ-בנקאי או קרנות פרטיות, המגבלות הללו לא בהכרח יכסו את כל השוק (נקודה שעלתה בביקורת בענף). כך או כך, עצם התערבות הפיקוח מצביעה על חומרת הבעיה בעיני הרגולטור, שמבקש "להחזיר את השוק להתנהלות נורמלית יותר" ולהגן על הרוכשים ועל היציבות הפיננסיתcalcalist.co.ilcalcalist.co.il.

השוואה בין הלוואות NINJA בארה"ב לבין הלוואות הקבלן בישראל

להלן טבלה המשווה בין הלוואות ה-NINJA האמריקאיות (טרום משבר 2008) לבין הלוואות הקבלן/מבצעי 80-20 הנהוגים בישראל בשנים האחרונות, לפי מספר קריטריונים מרכזיים:

הערה: חשוב להדגיש שבהלוואות משכנתה בישראל יש עקרונית חובת ערבים/לווים משלימים והחוב הוא עם זכות חזרה מלאה לבנק (הלווה ערב אישית לכל החוב גם אם הנכס מעוקל), בניגוד לחלק ממדינות ארה"ב שבהן המשכנתה היא Non-Recourse (הבנק מסתפק בנכס). הדבר אומר שבישראל לווה כושל אינו יכול פשוט "לעזוב את המפתחות" וללכת בלי חוב – הוא יישאר חייב את היתרה אם המכירה לא תכסה. מצד אחד, זה עשוי לרסן נטילת סיכונים (כי אין דרך "קלה" לפשוט רגל ולמחוק חוב), ומצד שני במקרה שמשקי בית רבים ייקלעו למצוקה, הכאב ייפול במלואו עליהם (איום לפשיטות רגל אישיות) ועל המערכת הבנקאית שתצטרך להסדיר חובות מול לווים חסרי יכולת.

סיכום ותחזית: האם ישראל בדרך למשבר סאב-פריים קטן?

האם שוק הדיור הישראלי מצוי בתהליך דומה למשבר הסאב-פריים האמריקאי? על פניו, מספר מאפיינים מדאיגים מצביעים על קווי דמיון ברורים: בשני המקרים אנו רואים הרחבת אשראי לרוכשים בעלי כושר החזר גבולי או לא מוכח, שימוש במבני הלוואה לא שגרתיים המסתירים את הנטל האמיתי על הלווה (דחיית תשלום, תקופות טיזר), והנחה אופטימית שהכל יהיה בסדר כי "מחירי הדיור ימשיכו לעלות" או "הריבית תרד בעתיד". בישראל כיום, כמו בארה"ב טרום 2008, צמחה לה תת-קטגוריה של לווים שלולא מבצעי המימון לא היו יכולים לרכוש דירה כלל, וכעת הם מחזיקים בהתחייבויות עצומות תלויות ועומדות. התמריצים של חלק מהשחקנים בשוק – קבלנים המעוניינים למכור בכל מחיר, משווקים שמתוגמלים לפי כמות העסקאות, ובנקים שנהנו עד כה מריבית גבוהה על משכנתאות – תרמו לניפוח התופעה, בדומה למנגנון הבעייתי של ברוקרי משכנתאות וחותמי הלוואות בסאב-פריים בארה"בcalcalist.co.il. עם זאת, חשוב לסייג: ממדי התופעה בישראל (בינתיים) קטנים לאין שיעור מהבועה האמריקאית שהובילה למשבר עולמי. מבחינת כמות וכסף, אנחנו מדברים על כמה אלפי עסקאות בסיכון בארץ, רובן בפריפריה, לעומת מיליוני הלוואות סאב-פריים ברחבי ארה"ב. שוק המשכנתאות הישראלי מפוקח יותר באופן כללי, והבנקים המקומיים שמרו עד כה על יציבות ופרמטרים יחסית שמרניים (למשל, בנק ישראל מנע מתן משכנתאות במימון מלא; חלק ניכר מהלווים בישראל עדיין עומדים בכללי החיתום הרגילים). בנוסף, הצעדים שננקטו בזמן – אף אם באיחור מה – עשויים לצמצם את הגל לפני שיהפוך לגל צונאמי. הפיקוח על הבנקים נכנס לתמונה מוקדם יותר בהשוואה לארה"ב בזמנו, והגביל את התפשטות הבעיהynet.co.il. כמו כן, שיעור האבטלה בישראל נמוך יחסית ומשקי בית רבים קיבלו הטבות (כמו הטבת מס באזור אופקים) שעוזרות להם בתקופת הביניים. מהצד השני, אין להתעלם מהסימנים המדאיגים שניכרים כבר בשטח: מלאי הדירות החדשות הלא-מכור עלה לשיא, מה שמרמז שעסקאות רבות "נדחפו" באופן מלאכותי וייתכן שהביקוש האמיתי נמוך מהמתוכנןthemarker.com. היקף המשכנתאות בפיגור התחיל לטפס – אמנם מרמה נמוכה, אך זו מגמת שינוי לאחר שנים של פיגורים זניחיםglobes.co.il. עליית הריבית המהירה ב-2022–2023 הכבידה כבר על לוויים רגילים, ועל אחת כמה וכמה תקשה על מי שיידרש לקחת משכנתה גדולה בעתיד הקרוב. גם סביבת המאקרו הפכה בלתי צפויה (משבר בטחוני באוקטובר 2023, אינפלציה, שינויים רגולטוריים כמו העלאת מע"מ וכו')ynet.co.il – כל זעזוע כזה עלול להצית את הפתיל בקרב אותם רוכשים על הקצה. כפי שהזהיר הכלכלן הראשי באוצר, משקי הבית הללו לקחו על עצמם התחייבות גדולה מתוך ציפייה אופטימית (ירידת ריבית או עליית מחירי דירות), אך "כל זעזוע מאקרו-כלכלי עלול לגרום לטלטלה" עבורםcalcalist.co.il. תחזית מנומקת: סביר להניח שאין כאן פוטנציאל למשבר פיננסי בסדר גודל עולמי כדוגמת 2008, אך ישראל עלולה לחוות משבר סאב-פריים מקומי מוגבל אם התרחיש הגרוע יתממש. בתרחיש כזה, בעוד 1–3 שנים נראה מספר משמעותי של רוכשים שאינם מצליחים להשלים את העסקה: חלקם לא יצליחו לקבל משכנתה וייאלצו לבטל רכישה (ולאבד את המקדמה); אחרים אולי יקבלו משכנתה אך לאחר זמן קצר יגלו שאינם עומדים בהחזרים וייכנסו לפיגורים. הדבר יכול להוביל לגל של דירות חוזרות לשוק (דירות שלא יירכשו בסוף או ימכרו במצוקה), בעיקר בערי הפריפריה שבהן רוכזו מבצעי המימון. הצפת שוק מקומית שכזו תלחץ את המחירים כלפי מטה באזורי המשבר, ותפגע גם בקבלנים – ייתכן שחברות בנייה מסוימות ייקלעו לקשיי נזילות או לכשל (פשיטת רגל) אם כמות גדולה של עסקאות תתפרק. הבנקים, מצדם, עשויים לספוג הפסדים מסוימים הן ממשכנתאות שלא יעמדו בפירעון (אם כי זכרו: יש נכס משועבד וערבות חוק מכר – כך שהבנקים מוגנים חלקית) והן מאשראי ליווי לפרויקטים שעלולים להתקע. אפקט שרשרת יכול להשפיע גם על שוק היד-השנייה באזורים אלו, כאשר עודף היצע ומוכרים לחוצים יורידו מחירים ויפגעו בערך הבתים של משקי בית אחרים. עם זאת, בהינתן שהרגולטורים ערים למצב ופועלים לצינונו, המשבר הפוטנציאלי עשוי להישאר נקודתי ומנוהל. סימן מעודד הוא שבנק ישראל לא רק הטיל מגבלות, אלא עשה זאת בצורה שתמנע זעזוע חד למי שכבר נמצא באמצע העסקה – המגבלות מכוונות לעתיד (הלוואות חדשות) ולא מביאות לדרישה מיידית לפירעון או לביטול רטרואקטיבי של הסכמיםcalcalist.co.il. כך, ייתכן ותהיה "נחיתה רכה" יותר: היקף מבצעי 80/20 יצטמצם בהדרגה, השוק יתאים את עצמו (מחירי דירות עשויים להתמתן ולהפוך נגישים יותר בלי טריקים פיננסיים), ומשקי בית יידרשו לחזור למסלול שמרני של קניית דירה בהתאם ליכולתם האמיתית. סיכום: ישראל אכן חוותה בשנים האחרונות מיני-בועה סאב-פריים בתחום מבצעי המימון של הקבלנים – תופעה שמזכירה במאפייניה את המשכנתאות המסוכנות של 2007 בארה"ב. בעוד שהיקפה המוחלט קטן יותר וההתערבות מגיעה מוקדם יותר, הסיכון למשקי הבית המעורבים ולאזורי הפריפריה הוא ממשי. יש לעקוב בדריכות אחרי השנתיים הקרובות: אחוז המימוש בפועל של העסקאות הללו, יכולת הרוכשים לקבל משכנתאות (או נכונות הבנקים לחרוג מהכללים עבורם), ומגמת מחירי הדיור והריבית – כל אלה יהיו הגורמים שיקבעו אם נצליח לנפות את הפצצה המתקתקת הזו ללא התפוצצות, או שניאלץ להתמודד עם משבר דיור מקומי וכאב רב למשפחות ולאחר מכן למערכת הפיננסית. נורות האזהרה דולקות, ואת ההשלכות הפוטנציאליות כבר ניתן לשער מתוך הנתונים: כאשר יותר ממחצית מרוכשי דירות חדשים בעיר מסוימת למעשה אינם מסוגלים לעמוד בהחזר העתידי (55% מהכנסתם נדרש למשכנתא)calcalist.co.il – המצב אינו בר-קיימא. ההמלצה המשתמעת היא נקיטת זהירות מירבית ברמת המדיניות (המשך אכיפה ופיקוח, שקיפות לרוכשים לגבי הסיכונים) וברמת הפרט (רוכשים צריכים לשקול בכובד ראש יכולתם לפרוע את ההתחייבות בעתיד בלי להסתמך על נס). ישראל אולי לא תשחזר את התמוטטות 2008, אך המגמה העכשווית מזכירה שבועות נדל"ן יכולות להתפתח גם כאן – וחובה לנהוג באחריות כדי למנוע משבר מקומי חריף.

קיימת סכנה ממשית לאפקט דומינו בענף הקבלנות, בעיקר בשל שני מנגנוני סיכון מצטברים:

מחקר פרפלקסטי:

הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן בישראל: האם אנו בדרך למשבר סאב פריים ישראלי?

משבר הסאב פריים שהתחולל בארה"ב החל משנת 2007 וחשף את הסיכונים הטמונים במתן הלוואות משכנתה לקבוצות אוכלוסייה בעלות דירוג אשראי נמוך וללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר. בשנים האחרונות, התפתח בישראל מנגנון הלוואות קבלן, שמעלה חששות דומים בקרב רגולטורים, במיוחד לאור הגבלות חדשות שהטיל בנק ישראל. מחקר עומק זה בוחן את ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, תוך התמקדות בשאלה האם ישראל עומדת בפתחו של משבר נדל"ן בסגנון "כחול לבן".

הרקע למשבר הסאב פריים בארה"ב

משבר הסאב פריים האמריקאי היווה אחד המשברים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בהיסטוריה המודרנית. המשבר, שהגיע לשיאו בשנת 2008, היה נקודת מפנה בתפיסה של השקעות נדל"ן ובאופן שבו מערכות פיננסיות מתנהלות ומפוקחות. בליבו של המשבר עמדו הלוואות הסאב פריים – משכנתאות שניתנו ללווים בעלי דירוג אשראי נמוך, לעתים ללא בדיקות מספקות של יכולת ההחזר2.אחד הסוגים המפורסמים של הלוואות אלו היו הלוואות "נינג'ה" (NINJA - No Income, No Job, No Assets), בהן קיבלו לווים משכנתאות ללא צורך בהוכחת הכנסה, תעסוקה או נכסים2. מדיניות האשראי המתירנית התאפשרה בין השאר בזכות עליית מחירי הנדל"ן המתמשכת, שיצרה אשליה של ביטחון - גם אם הלווה לא יוכל לעמוד בתשלומים, הבנק יוכל למכור את הנכס ברווח או לפחות בלי הפסד משמעותי.המוסדות הפיננסיים הגדילו את הסיכון המערכתי באמצעות יצירת מוצרים פיננסיים מורכבים: המשכנתאות אוגדו יחד, חולקו ונמכרו כניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS – Mortgage-Backed Securities). פיצול ואיגוד זה הסתיר את הסיכון האמיתי של הנכסים הבסיסיים והפיץ את הסיכון ברחבי המערכת הפיננסית העולמית2.גורם מכריע נוסף היה השימוש בריבית משתנה, כאשר רבות מהלוואות הסאב פריים הוצעו עם ריבית נמוכה בשנים הראשונות, שלאחר מכן עלתה משמעותית ("teaser rates"). כאשר הריביות החלו לעלות, לווים רבים לא הצליחו לעמוד בתשלומים, מה שהוביל לגל עיקולים חסר תקדים2.התוצאה הייתה קריסה דרמטית בשוק הנדל"ן האמריקאי, עם ירידה ממוצעת של כ-30% במחירי הבתים בין השנים 2006 ל-2012, ובאזורים מסוימים אף יותר2. המשבר התפשט במהירות למערכת הפיננסית העולמית, הוביל לקריסת בנקים ומוסדות פיננסיים ענקיים, והצריך התערבות ממשלתית חסרת תקדים.

הלוואות הקבלן בישראל: מבנה ומאפיינים

הלוואות קבלן בישראל הן מנגנון פיננסי שונה במהותו מהלוואות הסאב פריים, אך עדיין מעורר חששות דומים בקרב רגולטורים. הרעיון המרכזי בהלוואות אלו הוא כפול: מצד אחד, הקדמת תשלומים לקבלן לצורך מימון הבנייה, ומצד שני, דחיית תשלומי המשכנתה של הרוכשים בסוג של "הלוואת בלון" לתקופת הבנייה3.במסגרת מודל זה, רוכש הדירה משלם לקבלן סכום התחלתי מינימלי (בעבר 5% ועתה 10% לפי דרישות בנק ישראל), והבנק מעניק אשראי לקבלן עבור יתרת הסכום. הרוכש נדרש לקחת משכנתה מלאה רק בסיום הבנייה, כאשר עד לאותו מועד הוא משלם רק ריבית או אף פחות מכך3.בנק ישראל הביע לאחרונה חשש מהותי לגבי חוסר יכולתם של רוכשים רבים לקחת על עצמם את המשכנתה המלאה בתום תקופת הבנייה. חשש זה הוביל לפרסום טיוטת הוראת שעה שכוללת מספר הגבלות משמעותיות על הלוואות קבלן3:

1. דרישה לתשלום 10% הון עצמי מראש (במקום 5% כפי שהיה נהוג במקרים מסוימים)3
2. בדיקת יכולת ההחזר של הרוכש כאילו ההלוואה נלקחת כבר עכשיו, ולא רק בתום תקופת הבנייה3
3. וידוא שלרוכשים יש את ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה3
4. הגבלת הלוואות הקבלן לכדי 10% מסך המשכנתאות של כל בנק3
5. ייקור הריבית המשולמת על ידי היזמים בגין הלוואות הקבלן3

צעדים אלו מעידים על דאגה גוברת של הרגולטור לגבי יציבות המערכת הפיננסית והחשש מפני מתן הלוואות לאוכלוסיות שעלולות להתקשות בעמידה בהתחייבויותיהן הפיננסיות לטווח ארוך.

השוואה ביקורתית: הלוואות נינג'ה מול הלוואות קבלן

ההשוואה בין שני סוגי ההלוואות חושפת דמיון מדאיג בחלק מהמאפיינים, אך גם הבדלים משמעותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל. להלן טבלת השוואה מפורטת:

נקודות דמיון מדאיגות

הדמיון המרכזי והמדאיג ביותר בין שני סוגי ההלוואות הוא דחיית הסיכון לעתיד. בהלוואות נינג'ה, הסיכון התממש כאשר הריביות עלו והלווים לא יכלו לעמוד בתשלומים. בהלוואות קבלן, הסיכון נדחה לסיום הבנייה, כאשר הרוכשים נדרשים פתאום לעמוד בקריטריונים לקבלת משכנתה מלאה3.גורם דמיון נוסף הוא ההסתמכות על עליית מחירי הנדל"ן. במשבר הסאב פריים, ההנחה הייתה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, מה שיאפשר מימון מחדש או מכירת הנכס ברווח. בהלוואות הקבלן, קיימת הנחה סמויה שבסיום הבנייה, ערך הדירה יעלה מספיק כדי להצדיק את ההשקעה ולאפשר קבלת משכנתה בתנאים נוחים.שני המנגנונים גם מאפשרים לאוכלוסיות חלשות יותר להיכנס לשוק הנדל"ן, מה שמעלה את הסיכון הכולל של המערכת. בארה"ב, הדבר התבטא במתן הלוואות לבעלי דירוג אשראי נמוך2, ובישראל, בפרויקטים באזורי פריפריה כמו הדרום ואופקים, שם רוכשים רבים מתקשים לעמוד בדרישות המימון הרגילות.

הבדלים ממתני סיכון

למרות הדמיון המדאיג, קיימים הבדלים מהותיים שעשויים למתן את הסיכון למשבר דומה בישראל:ראשית, רמת הפיקוח והרגולציה בישראל כיום הדוקה בהרבה מזו שהייתה בארה"ב טרם משבר הסאב פריים. בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים, כפי שניתן לראות בהוראות השעה האחרונות3, בעוד שבארה"ב הרגולציה כשלה בזיהוי ובמניעת המשבר מבעוד מועד.שנית, היקף התופעה: הלוואות הסאב פריים בארה"ב היוו נתח משמעותי משוק המשכנתאות, בעוד שבישראל, לאחר ההגבלות החדשות, הלוואות הקבלן מוגבלות ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3, מה שמקטין את החשיפה המערכתית.שלישית, בישראל אין תופעה נרחבת של איגוח משכנתאות ויצירת מכשירים פיננסיים מורכבים כמו שהיה בארה"ב. האיגוח האמריקאי איפשר להעביר סיכונים בין מוסדות פיננסיים וליצור אשליה של פיזור סיכונים, בעוד שבפועל הגביר את הסיכון המערכתי2.

מאפייני הרוכשים וסיכונים בהלוואות קבלן בפריפריה

על אף שאין בידינו מידע ישיר מסקירות הכלכלן הראשי באוצר, ניתן להסיק מספר מאפיינים של רוכשים בפרויקטים של הלוואות קבלן, במיוחד באזורי פריפריה כמו אופקים והדרום:

1. הכנסה נמוכה יחסית: רוכשים אלו מתקשים לעמוד בדרישות ההון העצמי והיחסים הפיננסיים הנדרשים למשכנתה רגילה, ולכן מסתמכים על הלוואות קבלן כאמצעי לדחיית התשלומים.
2. הסתמכות על הכנסה עתידית: רבים מהרוכשים מניחים שעד סיום הבנייה הכנסתם תגדל, מה שיאפשר להם לקבל משכנתה בתנאים טובים יותר.
3. רגישות גבוהה לשינויי ריבית: רוכשים אלו, בדומה ללווי הסאב פריים בארה"ב, פגיעים במיוחד לעליות ריבית, שעלולות לשנות דרמטית את יכולתם לעמוד בהחזרים חודשיים.
4. השקעה באזורי פריפריה: באזורים כמו אופקים והדרום, מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית למרכז הארץ, אך גם קצב עליית המחירים איטי יותר, מה שמקטין את "כרית הביטחון" של עליית ערך הנכס.

החששות של בנק ישראל המתבטאים בהוראות השעה החדשות3 מעידים על זיהוי סיכונים דומים לאלו שהובילו למשבר הסאב פריים, אך בקנה מידה קטן יותר ובקונטקסט שונה. ההגבלות החדשות מטרתן למנוע מצב שבו רוכשים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם הפיננסיות בתום תקופת הבנייה, מה שעלול להוביל לגל של עיקולים וירידות מחירים באזורים מסוימים.

תחזית: האם ישראל צועדת אל משבר סאב פריים מקומי?

על סמך הניתוח שערכנו וההשוואה בין שני סוגי ההלוואות, ניתן לגבש הערכה לגבי פוטנציאל התפתחות משבר סאב פריים "כחול לבן" בישראל:

סיכונים משמעותיים

1. סיכון ממוקד באזורי פריפריה: בעוד שמשבר סאב פריים בהיקף לאומי נראה בלתי סביר, קיים סיכון ממשי למשבר מקומי באזורים כמו הדרום ואופקים, שם מרוכזים פרויקטים רבים עם הלוואות קבלן ורוכשים בעלי פרופיל פיננסי חלש יחסית.
2. רגישות לעליות ריבית: לאור עליות הריבית בשנתיים האחרונות, רוכשים רבים עלולים לגלות שבתום הבנייה, החזרי המשכנתה החודשיים גבוהים בהרבה ממה שציפו בעת הרכישה.
3. האטה אפשרית בשוק הנדל"ן: אם מחירי הנדל"ן יתייצבו או אף ירדו, רוכשים עלולים למצוא את עצמם בסיטואציה של "הון שלילי", בה שווי הדירה נמוך מסכום החוב.

גורמים ממתנים

1. התערבות רגולטורית מוקדמת: בניגוד למצב בארה"ב טרם 2008, בנק ישראל פועל באופן פרואקטיבי להגבלת הסיכונים כבר עתה3, מה שמקטין את הסיכוי להתפתחות משבר מערכתי.
2. מאפייני שוק הנדל"ן הישראלי: המחסור הכרוני בדירות בישראל והביקוש היציב יחסית מקטינים את הסיכון לירידות מחירים חדות ונרחבות כפי שקרו בארה"ב.
3. היקף מוגבל של התופעה: הגבלת הלוואות הקבלן ל-10% מתיק המשכנתאות של כל בנק3 מקטינה את החשיפה של המערכת הבנקאית בכללותה.

הערכה מסכמת

ישראל אינה צועדת אל משבר סאב פריים בהיקף ובעוצמה דומים למשבר האמריקאי, אך קיים סיכון ממשי למשברים מקומיים באזורים מסוימים. הצעדים הרגולטוריים הנוכחיים של בנק ישראל3 מעידים על מודעות לסיכונים אלו וניסיון למנוע התפתחות משבר בטרם יתהווה.עם זאת, סביר להניח שחלק מהרוכשים שנטלו הלוואות קבלן בשנים האחרונות, במיוחד באזורי פריפריה, יתקשו לעמוד בדרישות לקבלת משכנתה בתום תקופת הבנייה. התוצאה עלולה להיות עיקולי דירות נקודתיים, ירידות מחירים מקומיות, ופגיעה ביציבות הכלכלית של יישובים בפריפריה.

סיכום

מחקר ההשוואה בין הלוואות הנינג'ה במשבר הסאב פריים האמריקאי להלוואות הקבלן בישראל מגלה דמיון מדאיג במבנה הבסיסי של דחיית סיכונים לעתיד והסתמכות על עליית מחירי נדל"ן. עם זאת, הרגולציה הפרואקטיבית של בנק ישראל, היקף התופעה המוגבל, והמאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן הישראלי, מקטינים את הסיכון למשבר סאב פריים מערכתי בסגנון הישראלי.החשש העיקרי הוא מפני התפתחות משברים מקומיים באזורי פריפריה, שם מרוכזים פרויקטים רבים המתבססים על הלוואות קבלן לרוכשים בעלי יכולת פיננסית מוגבלת. אלה עלולים להוביל לעיקולים, ירידת מחירי נדל"ן מקומית, וקשיים כלכליים למשקי בית ולקבלנים הפועלים באזורים אלה.המשך המדיניות הזהירה של בנק ישראל, הידוק הפיקוח על הלוואות קבלן, ויצירת מנגנוני תמיכה לרוכשים בסיכון גבוה, יהיו קריטיים למניעת התפתחות משברים מקומיים והתפשטותם למערכת הפיננסית הרחבה יותר. ללא צעדים אלה, הסיכון למשבר סאב פריים בגרסה הישראלית, גם אם מצומצם בהיקפו, נותר ממשי ודורש תשומת לב מתמשכת מצד קובעי המדיניות, המערכת הבנקאית, וציבור הרוכשים.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

https://www.facebook.com/share/v/16jJAJkJpU/

Citations:

1. https://financialninja.co.il
2. https://www.liberkey.co.il/subprime-mortgage-crisis-lessons/
3. https://klikatnadlan.co.il/kablanloansend/
4. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%90%D7%92%D7%A3_%D7%94%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%9F_%D7%94%D7%A8%D7%90%D7%A9%D7%99
5. https://www.yad2.co.il/yad1/newprojects?topArea=43
6. https://www.gov.il/he/Departments/DynamicCollectors/weekly-review
7. https://reshuthayachid.co.il/%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%AA-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%A0%D7%AA-%D7%9B%D7%99%D7%95%D7%9D-%D7%A2%D7%99-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C/
8. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20015658
9. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/sj18ds8jel
10. https://mashkantaguru.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%96%D7%94-%D7%A7%D7%A9%D7%95%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/
11. https://play.google.com/store/apps/details?id=com.nc.trader
12. https://www.gov.il/he/pages/review-real-estate-102024
13. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/837716
14. https://www.davar1.co.il/570801/
15. https://financialninja.co.il/top_p_community/
16. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rkyaat7rjg
17. https://www.jobninja.co.il/articles.aspx?articleId=74&AspxAutoDetectCookieSupport=1
18. https://www.funder.co.il/articlelist/%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA%20%D7%A2%D7%A0%D7%A3
19. https://www.gimikim.co.il/he/tools/wallet-ninja
20. https://sarig.com/ninja/
21. https://reshuthayachid.co.il/%D7%9B%D7%9C-%D7%94%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%A2%D7%9C-%D7%AA%D7%A0%D7%90%D7%99-%D7%94%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%90%D7%A9%D7%A8-%D7%9E%D7%95%D7%A2%D7%A0/
22. https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14129766
23. https://www.funder.co.il/article/167480
24. https://www.ynet.co.il/economy/article/hyo3gzha1x
25. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/b161fmpvjl
26. https://www.broker-re.co.il/?p=43934
27. https://www.kikar.co.il/real-estate/svvnqo
28. https://www.israelhayom.co.il/business/real-estate/article/16650489
29. https://www.calcalist.co.il/investing/article/sjsyovbuye
30. https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4919591,00.html

Answer from Perplexity: pplx.ai/share

 מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?

מדוע במכירת דירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי, הבנקים נותנים משכנתא מבלי לדרוש שומה פרטנית

✅ הבסיס החוקי והפרקטי:

בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור (חוק מכר דירות), כל הכספים שהקונה משלם עוברים אך ורק דרך חשבון הליווי. במסגרת זו:

1. היזם מקבל היתר למכור דירות רק בכפוף לדיווח לבנק המלווה.
2. היזם מספק לבנק מחירון מפורט לכל הדירות, הנבדק מראש בעת האשראי לליווי.
3. על בסיס הנתונים האלה (כולל דוח אפס), הבנק מאשר את העסקה.

ולכן:

• הבנק המממן את הקונה (משכנתא) מתייחס לעסקה בפרויקט מלוּוה כעסקה "מבוקרת".
• החוזה עצמו, בצירוף נספח הליווי ומסמכי הבנק המלווה, נתפס כבעל ערך "תחליפי שומה".
• זו הנחה סמויה: אם הבנק המלווה בדק ואישר – אין צורך לבדוק שוב.

🔍 מה באמת קורה מתחת לפני השטח?

1. אין בדיקה של שווי – רק אישור מחיר

• הבנק לא בודק אם המחיר תואם ערך כלכלי, תשואה או עסקאות דומות.
• השמאות לדירה לא נעשית כלל – גם לא על-ידי שמאי הבנק.
• במקרים נדירים בלבד נדרשת שומה, למשל אם הקונה דורש חריגה מהכללים או אם הבנק משנה מדיניות.

2. הבנק סומך על הבנק המלווה – בלי לוודא

• הבנק שנותן את המשכנתא לא בודק בעצמו את הסיכון – הוא מניח שהבנק המלווה עשה את עבודתו.
• בפועל, הבנק המלווה עצמו לא בהכרח בדק את שווי כל דירה אלא התבסס על לוחות מכר כלליים.

3. הרציונל השיווקי גובר על הבקרה השמאית

• הדרישה למהירות עסקה, תחרות בין בנקים, ולחץ של יזמים – כולם תורמים לשיטה הזו.
• לבנק יש תמריץ כלכלי לא לעכב את העסקה עם שומה שעלולה "להרוס" אותה.

⚠️ הבעייתיות:

1. אין הערכת בטוחה אמיתית – הבנק מממן נכס מבלי לדעת את ערכו הכלכלי.
2. קונה עלול להיכנס לעסקה באקוויטי שלילי – משלם על נכס יקר מדי.
3. העסקה נכנסת למאגר העסקאות של רשות המסים – ונתפסת בטעות כעסקת שוק, מה שמעוות את כל מנגנון השוואת המחירים.
4. המחירים בפרויקט הופכים לעוגן שווא למחירי שוק, ומדביקים את היד שנייה – אפקט LTP קלאסי.

🧠 סיכום חד:

בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי – אין שווי, יש מחיר.
אין שמאות, יש הנחה. אין בדיקה, יש עיוורון ממוסד.

כותרת: מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?רקע

רוכשי דירות חדשות בפרויקטים עם ליווי בנקאי מקבלים משכנתא מהבנק על בסיס חוזה המכר בלבד, מבלי שנדרשת שמאות פרטנית לנכס. נוהג זה הפך לסטנדרט בשוק, אך הוא מעורר בעיות מהותיות של שקיפות, סיכון פיננסי, והטעיה מערכתית. מטרת מסמך זה היא לפרק את המנגנון, להציג את ההנחות השגויות שעליו הוא נשען, ולהמחיש את הסיכונים הגלומים בו.

1. מנגנון הליווי הבנקאי – כיצד הוא פועל?

• בפרויקט חדש, היזם פועל תחת מסגרת ליווי בנקאי בהתאם לחוק המכר.
• כל תשלומי הרוכשים מועברים לחשבון ליווי ייעודי.
• הבנק המלווה בודק מראש את כדאיות הפרויקט על בסיס "דוח אפס", הכולל נתונים כלליים על מחירוני מכירה, עלויות בנייה, והערכת רווח יזמי.
• היזם מתחייב למכור דירות לפי מחירון מאושר מראש, אך אין הערכת שווי פרטנית לכל דירה.

2. מדוע הבנקים אינם דורשים שמאות?

• הבנק שנותן משכנתא לרוכש מסתמך על כך שהפרויקט מפוקח ע"י בנק אחר (הבנק המלווה).
• לפי ההיגיון הפנימי של המערכת, אם הבנק המלווה אישר את הפרויקט – הבטוחה "בטוחה".
• לכן, די בצירוף חוזה המכר ומסמכי הליווי – ולא נדרשת שומה שמאית.

3. מה הבעיות בגישה זו?

• אין הערכת שווי אמיתית לנכס הממומן. הבנק מממן "מחיר" ולא "שווי".
• אין הגנה על הקונה: אין גוף שבודק אם הוא משלם מחיר ריאלי.
• אין הגנה על הבנק: בעת ירידת מחירים – יתגלה שחלק מהבטוחות אינן מכסות את החוב.
• אין שקיפות לשוק: העסקאות החדשות נכנסות כנתוני אמת למאגר רשות המסים – ומדביקות את שוק היד השנייה.

4. תוצאה: מנגנון LTP (Loan to Price) במקום LTV (Loan to Value)

• השוק עובר למצב שבו הבנקים מממנים לפי מחיר העסקה, בלי לבדוק אם הוא סביר.
• הקונים נוטלים אשראי לפי מחירים מנופחים.
• השוק נדבק במחירים שלא מייצגים שווי כלכלי.
• השוק כולו מוּנע ממחיר – ולא מערך.

5. ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון המאושר בפרויקט.
• הבנק המלווה לא בולם את העסקה – אלא מאפשר אותה ואף רואה בה חיזוק לפרויקט.
• העסקה מדווחת לרשות המסים ונכנסת למאגר כ"עסקת שוק" רגילה.
• העסקה הזו משמשת בסיס להשוואה בשומות הבאות, וגם לדוח האפס של הפרויקט הבא.
• יזם חדש מציג אותה כהוכחה לשוק "חם", השמאי מאשר, והמחירון הבא כבר גבוה יותר.
• וכך ממשיכה הבועה להתנפח דרך שכפול עצמי של מחירים – ללא עוגן כלכלי אמיתי.

6. המלצות וצעדים נדרשים:

• חובת שמאות פרטנית לכל עסקה ממומנת – גם בדירה חדשה בפרויקט מלווה.
• הגדרת נוהל פיקוח על השמאות בפרויקטים עם ליווי.
• הפרדה בין דיווחים על עסקאות בפרויקטים חדשים לבין עסקאות שוק חופשי.
• עדכון רגולציה: הבנק המלווה אינו יכול לשמש "תחליף שמאי".

סיכום

מדובר במנגנון עיוור שמסתיר את הסיכון, מטשטש את השווי, ומעודד את המשך ניפוח מחירי הדיור. כל עוד לא תידרש הערכת שווי מקצועית גם לדירות חדשות – ימשיכו הקונים להיכנס לעסקאות במחירים חסרי יסוד כלכלי, והמערכת תמשיך לממן אשליה.

"בדירה חדשה אין שומה. יש מחיר. ויש בנק שמממן אותו. זהו."

ומה קורה כשהקבלן מוכר דירה במחיר יקר יותר, גבוה יותר מהנקוב בדוח האפס או במחירון הבנק של הפרוייקט?

שאלה מצוינת – והתשובה אליה מגלה את הפער בין המסגרת הפורמלית של הליווי הבנקאי לבין המציאות בפועל, שבה הקבלנים מרגישים חופשיים "למתוח" את המחיר מעל מה שהבנק המלווה אישר – בלי השלכות אפקטיביות.

❓ מה קורה כשקבלן מוכר דירה במחיר גבוה יותר מהמחירון המאושר בפרויקט?

⚙️ על פי כללי הליווי הבנקאי – אסור:

• לכל פרויקט בליווי בנקאי קיים מחירון מאושר מראש שהוגש במסגרת דוח האפס.
• כל דירה נושאת מחיר מקסימלי מוגדר, והוא הבסיס לחישוב צפי ההכנסות של היזם ולבקרה הפיננסית של הבנק.
• המכירה במחיר גבוה יותר מחייבת עדכון המחירון ואישור הבנק המלווה.

✅ לכאורה – הבנק אמור לא לאשר את העסקה:

• במקרים בהם הקבלן חורג מהמחיר המאושר, הבנק צריך:
  • לעכב את שחרור הכספים.
  • לדרוש עדכון דוח אפס.
  • לבדוק השפעות על שיעור הרווחיות, מס רכישה, ומיסוי יזם.

🧨 אבל בפועל – השוק מתנהל אחרת:

1. הקבלן מדווח את המחיר המנופח כחלק מההכנסה הצפויה

• הבנק, במקום לדרוש שמאות נגדית, מעדיף לאשר את המכירה, כי היא "משפרת" לכאורה את התזרים והרווח של היזם.
• ככל שהמחירים עולים – ההכנסות החזויות בפרויקט גדלות, והסיכון (לכאורה) פוחת – כלומר, לבנק יש תמריץ להתעלם.

2. הבנק מתייחס לעסקה כחריגה מקובלת – לא כהפרה

• אין אכיפה אמתית או סנקציות אם הקבלן מוכר ביותר מהמאושר.
• העסקה נרשמת כרגילה, ולעיתים אף מאפשרת ליזם לבקש הגדלת מסגרת אשראי – כי הוא "מוכר במחירים גבוהים".

3. מערכת הפיקוח של הבנק המלווה – רופפת ומוטה

• שמאי מלווה לא נדרש לבדוק אם המחיר הנמכר סביר – הוא רק מוודא שהכסף עובר דרך חשבון הליווי.
• אין סנקציות כלפי קבלן שמנפח מחירים – כל עוד יש רוכש שמשלם והמשכנתא עוברת.

📉 ההשלכות:

1. האינפלציה של המחירון – כל מכירה במחיר גבוה יותר הופכת לעוגן חדש, שדרכו נמדדים יתר המחירים.
2. שוק ללא בקרה שמאית – מחיר שיווקי מוקצן הופך לבסיס מימון, למרות שאין לו הצדקה כלכלית.
3. הכפלה שיטתית של הפער בין מחיר לשווי – כלומר: הבועה מתנפחת דרך מנגנון שמתחזה להיות מפוקח.

🧠 סיכום חד:

כאשר קבלן מוכר דירה מעל המחירון המאושר –
הבנק לא עוצר אותו. הוא מוחא כפיים.

ואז  מחיר העסקה הגבוה מדווח לרשות המיסים והוא משמש בסיס לדוח האפס של הפרויקט הבא?

בדיוק. אתה מתאר כאן מעגל שקר עצמי מסוכן – שממנו ניזון שוק הנדל״ן כולו, והוא נראה כך:

🔁 המעגל הסוגר: שכפול מחיר מהונדס כנתון אמת

1. 🧾 מחיר מנופח בעסקה בפרויקט חדש

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון שאושר בדוח האפס.
• הבנק לא מתערב, הכסף עובר, העסקה מבוצעת.
• אין שמאות. אין בדיקת שווי. יש רק מחיר חוזה.

2. 📊 העסקה מדווחת לרשות המסים (טופס 7002)

• ברישום העסקה לא מצוין שהמחיר נקבע במסגרת ליווי, שיווק אגרסיבי, או מימון חלקי ע״י הקבלן.
• העסקה נכנסת למאגר כ"עסקת שוק" לכל דבר.
• אין הבחנה בין עסקה בפרויקט חדש לבין עסקה בשוק חופשי.

3. 📚 השמאים והבנקים משתמשים בנתון הזה כעוגן שוק

• גישת ההשוואה מקבלת את העסקה כ"ראיה למחיר ריאלי".
• הדירה משמשת השוואה לעסקאות יד שנייה, ולשומות חדשות.

4. 🏗️ המחיר נכנס לדוח האפס של הפרויקט הבא

• יזמים רואים שהשוק "קלט" את המחיר הגבוה – ומעלים את המחירון בפרויקט הבא.
• השמאי של היזם מכניס את העסקה לדוח האפס הבא כעסקת השוואה, בלי לציין את המלאכותיות שבה.
• הבנק מאשר את דוח האפס – כי הנתונים תואמים את "העסקאות האחרונות".

🧨 התוצאה: "רצף מחירים עולים" שבנוי על שכפול עצמי

• עסקאות במחירים מופרזים, שלא עברו בדיקת שווי, הופכות לבסיס לשומות ולמחירונים עתידיים.
• שוק שמבוסס על עסקאות פנימיות בין יזמים, משווקים ובנקים – לא על ערך כלכלי.
• המעגל סוגר על עצמו – והבועה ננעלת בתוך מערכת פידבק פנימית.

📌 מונח מוצע:

"מחיר חוזר למחיר" – Self-referential Pricing Spiral

🧠 סיכום חד:

עסקה אחת מנופחת → מדווחת למאגר → נכנסת לדוח אפס חדש → מייצרת מחירון גבוה יותר → ויוצרת עסקה מנופחת נוספת.
כך נבנה שוק נדל"ן שכולו ניזון משקרים שקטים.

"ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה"?

השלבים:

1. הקבלן מוכר במחיר גבוה מדוח האפס
2. המחיר הגבוה מדווח לרשות המיסים
3. דוח האפס הבא נערך על בסיס המחיר הגבוה שדווח לרשות המיסים
4. פרויקט חדש משווק עם מחירים גבוהים חדשים

דוח האפס החדש מבוסס על מחירי מכירה (של הפרויקט הקודם)

גישת ההשוואה בהערכת מקרקעין: ביקורת על מתודולוגיה של שכפול מחירים

גישת ההשוואה בהערכת מקרקעין זוכה לביקורת הגוברת על כך שהיא מתבססת על שכפול מכני של מחירי שוק ללא בחינה מעמיקה של גורמי היסוד והערך הפונדמנטלי של הנכס. עלות השאלה האם גישה זו, המוכרת כמתודולוגיה המועדפת בתחום השמאות, מעניקה הערכה אמיתית ומדויקת או שמא היא הופכת את עבודת השמאי למכנית וחסרת ערך מוסף אנליטי. המחקר הנוכחי בוחן את הטענות הללו ואת השלכותיהן על מקצוע השמאות.

יסודות גישת ההשוואה ותפקידה במערכת השמאות

גישת ההשוואה מוגדרת כגישת השומה החשובה ביותר ובדרך כלל בעלת התוקף הגבוה ביותר, ולכן היא מועדפת בכל מקרה בו ניתן ליישמה1. המתודולוגיה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה1. הגישה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים ונחשבת לדומה להערכת שוויה של חברה עסקית לפי המכפיל בו נסחרות בבורסה חברות דומות1.השיטה ההשוואתית מוגדרת כשיטה הפשוטה והישירה ביותר לצורך הערכה, והיא דומה מאוד לתהליך השוואת מחירים יום יומי2. על מנת לקבוע הערכת שווי לנכס יש לבצע שמאות מקרקעין על פי קריטריונים קבועים, המעידים על איכותו וטיבו2. המתודולוגיה מחייבת השוואה לנכסים דומים, כאשר חשוב שהמידע יהיה מדויק ויכלול עסקאות אמיתיות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון לבין מוכר מרצון2.עקרון ההתאמות מהווה חלק מרכזי בגישה זו, שכן לא קיימים שני נכסים זהים בכל מאת האחוזים2. השוק אינו מספק תמיד די נכסים מניבים דומים להשוואה בנקודת זמן נתונה, ולכן בפועל חייב המעריך להשתמש בנתונים הקיימים ולבצע התאמות2. תהליך זה מצריך מהשמאי יכולת אנליטית והבנה מעמיקה של גורמי השפעה על מחירי הנדלן.

הביקורת על גישת ההשוואה: מכניות מול אנליטיקה

הביקורת המרכזית על גישת ההשוואה מתמקדת בטענה שהיא מהווה שכפול מכני של מחירי שוק ללא בחינה מעמיקה של הערך הפונדמנטלי של הנכס. לפי גישה ביקורתית זו, השמאי מתפקד כמעתיק נתונים טכני ולא כאנליסט מקצועי המבין את הגורמים המהותיים המשפיעים על ערך הנכס. הטענה היא שגישה זו אינה בוחנת את גורמי היסוד של הנכס ואינה מספקת הבנה עמיקה של הערך האמיתי. ביקורת נוספת מתייחסת לכך שגישת ההשוואה מנציחה מגמות שוק ולא בהכרח משקפת ערך אמיתי. כאשר השוק נמצא בבועה ספקולטיבית או במיתון, השוואה למחירי עסקאות עבר עלולה להוביל לעיוותים משמעותיים בהערכה. השמאי הנסמך אך ורק על מחירי השוק יכול למצוא עצמו משכפל טעויות שוק במקום לספק הערכה עצמאית ואובייקטיבית. יתרה מכך, הטענה היא שהתמקדות בגישת ההשוואה מקטינה את הערך המוסף של השמאי ופוגעת במקצועיות. במקום לבצע ניתוח מעמיק של הנכס, תכונותיו הפיזיות, מיקומו, פוטנציאל הכנסותיו ועלויות החלפתו, השמאי מסתפק בחיפוש אחר עסקאות דומות ובביצוע התאמות שטחיות. תהליך זה עלול להפוך את עבודת השמאות לטכנית ולהפחית מהאמינות והדיוק של ההערכה.

השוואה לגישות הערכה אחרות

בניגוד לגישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות מבוססת על היוון הרווח התפעולי שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי1. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים כגון בנייני מסחר ומשרדים ודומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים1. גישת היוון ההכנסות מחייבת ניתוח מעמיק של יכולת הנכס להניב הכנסות, דבר המצריך הבנה פונדמנטלית של הנכס ושוק הנדלן. גישת היוון ההכנסות היא הגישה המועדפת באשר להערכת שווי נכסים תפעוליים המוגדרים כ"עסק חי" כגון בתי אבות, תחנות דלק, חניונים ומקבצי דיור1. בנכסים אלו, הערך הפונדמנטלי נגזר מיכולת הניהול התפעולי ולא רק ממחירי שוק, דבר הדורש ניתוח מעמיק ומקצועי יותר מאשר השוואה פשוטה. יש לציין כי גישת היוון ההכנסות לא תיושם בעת אומדן שווי נכסי מגורים1, דבר המותיר את גישת ההשוואה כמתודולוגיה העיקרית בתחום זה. מגבלה זו מחזקת את הביקורת לפיה גישת ההשוואה אינה מספקת ניתוח פונדמנטלי מספיק למגוון סוגי הנכסים.

בעיות מתודולוגיות ומגבלות מעשיות

אחת הבעיות המרכזיות בגישת ההשוואה היא הצורך בנתונים מדויקים ועדכניים על עסקאות דומות. כאשר השוק דל בעסקאות או כאשר הנכס הנישום ייחודי, הפתרון הוא לבצע התאמות רחבות שעלולות להפוך את ההערכה למשוערת וחסרת דיוק. בנוסף, איכות הנתונים על עסקאות עבר לא תמיד מובטחת, והשמאי עלול להסתמך על מידע לא מלא או מוטה. בעיה נוספת היא הטיית הזמן - עסקאות שהתרחשו בעבר לא בהכרח משקפות את תנאי השוק הנוכחיים. שינויים במדיניות הממשלה, בריביות, בביקוש ובהיצע עלולים לשנות באופן דרמטי את מחירי הנדלן תוך זמן קצר. השמאי הנסמך על עסקאות עבר עלול לפספס שינויים מהותיים אלו. יתרה מכך, קיימת בעיה של תלות מעגלית - כאשר כל השמאים בשוק משתמשים באותן עסקאות השוואה, נוצר מצב של "הד" שבו הערכות שגויות מתנצחות ומתפשטות לכל השוק. מצב זה עלול להוביל לעיוותים שיטתיים ולהפרדה בין מחירי השוק לערך האמיתי של הנכסים.

השלכות מקצועיות וכלכליות

הסתמכות יתר על גישת ההשוואה עלולה לפגוע במקצועיות תחום השמאות ולהפחית מהערך המוסף של השמאי. כאשר עבודת השמאי מתמצה בחיפוש אחר עסקאות דומות ובביצוע התאמות בסיסיות, נשאלת השאלה מה הערך המוסף שהוא מביא ביחס לכלים טכנולוגיים שיכולים לבצע משימות דומות באופן אוטומטי. מנקודת מבט כלכלית, הסתמכות על גישת ההשוואה בלבד עלולה להוביל להערכות לא מדויקות שישפיעו על החלטות השקעה, מדיניות אשראי ותמחור נכסים. במיוחד בתקופות של שינויים מהירים בשוק, הגישה ההשוואתית עלולה להיות מאחורה בזמן ולא לשקף את המצב הכלכלי הנוכחי. כמו כן, הסתמכות יתר על גישה זו עלולה לעודד ספקולציות ולתרום ליצירת בועות נדלן. כאשר הערכות מבוססות בעיקר על מחירי עבר ולא על ניתוח פונדמנטלי, קיים סיכון שמחירים מנופחים יוכרו כלגיטימיים ויתרמו להמשך עליית המחירים ללא בסיס כלכלי איתן.

כיווני פיתוח ושיפור מתודולוגי

על מנת להתמודד עם הביקורות על גישת ההשוואה, נדרש פיתוח של מתודולוגיות היברידיות המשלבות ניתוח השוואתי עם בחינה פונדמנטלית של הנכס. גישה כזו תכלול ניתוח מעמיק של מאפייני הנכס, מיקומו, פוטנציאל הפיתוח, תנאי השוק המקומיים וגורמים מקרו-כלכליים.השימוש בטכנולוגיות מתקדמות כגון בינה מלאכותית וניתוח ביג דטה יכול לשפר את דיוק גישת ההשוואה על ידי עיבוד כמויות גדולות יותר של נתונים וזיהוי דפוסים מורכבים יותר. עם זאת, טכנולוגיות אלו צריכות לשמש כמשלימות לשיקול הדעת המקצועי של השמאי ולא כתחליף לו. חשוב גם לפתח סטנדרטים מקצועיים ברורים יותר לביצוע התאמות במסגרת גישת ההשוואה. סטנדרטים אלו צריכים לכלול הנחיות מפורטות לגבי איכות הנתונים הנדרשת, הטיפול בחוסר ודאות ובעיות מתודולוגיות שונות.

מסקנות והמלצות

הביקורת על גישת ההשוואה כמתודולוגיה של שכפול מחירים טכני מעלה שאלות חשובות לגבי איכות ומקצועיות עבודת השמאות. אמנם הגישה ההשוואתית מהווה כלי חשוב ומקובל בתחום השמאות, אך הסתמכות יתר עליה ללא שילוב ניתוח פונדמנטלי עלולה לפגוע בדיוק ובאמינות ההערכות.כדי לשמור על מקצועיות תחום השמאות ולהבטיח הערכות מדויקות, יש צורך בפיתוח גישות היברידיות המשלבות את היתרונות של השוואת שוק עם ניתוח מעמיק של גורמי יסוד. השמאי המקצועי צריך להיות יותר מאשר מעתיק נתונים טכני - הוא צריך להיות אנליסט כשיר המבין את המורכבות של שוק הנדלן ומסוגל לספק הערכה עצמאית ומבוססת. 

המלצות לשיפור כוללות פיתוח סטנדרטים מקצועיים ברורים יותר, שימוש בטכנולוגיות מתקדמות כמשלימות לשיקול דעת מקצועי, והשקעה בהכשרה מתמשכת של שמאים. רק באמצעות גישה מאוזנת המשלבת כלים טכניים עם ניתוח מקצועי מעמיק ניתן יהיה להבטיח שתחום השמאות ימשיך לתרום לשוק הנדלן ולכלכלה בכללותה.

גישת ההשוואה כזרז ליצירת בועות נדלן: מנגנונים והשפעות מערכתיות

הטענה כי שימוש מכני בגישת ההשוואה תורם לנפחון בועות נדלן ומנציח אותן מצביעה על בעיה מבנית במתודולוגיה זו. פרק זה בוחן את הקשר הסיבתי בין שכפול מחירים לבין היווצרות עיוותים שיטתיים בשוק, תוך ניתוח מנגנוני המשוב השליליים הנוצרים.

מנגנון יצירת הבועה: מעגל קסמים של השוואות מוטות

1. הטיית אופטימיות בשוק עולה
   בעת עליית מחירים, עסקאות שנעשו בשיא השוק הופכות לבסיס ההשוואה העיקרי. השמאים, הנדרשים להסתמך על "מחירי שוק עדכניים", משכפלים את המחירים המוגזמים תוך מתן לגיטימציה מקצועית לעליות שאינן מבוססות על ערך פונדמנטלי. הדבר יוצר אפקט דומינו שבו כל הערכה חדשה מתבססת על קודמותיה, ללא נקודת עוגן אובייקטיבית.
2. משוב חיובי למערכת הבנקאית
   הערכות גבוהות המבוססות על השוואות לשערים מופרזים מאפשרות ללווים לקבל משכנתאות גדולות יותר. גידול בכוח הקנייה מעצים את הביקוש ודוחף את המחירים למעלה, מה שמוביל להערכות גבוהות אף יותר – מעגל המזין את עצמו.
3. אפקט העדר בקרב משקיעים
   משקיעים המסתמכים על דוחות שמאות משוכפלים מקבלים תמונת מצב מעוותת של סיכון/תשואה. הדבר מוביל להזרמת הון נוסף לשוק, המגבירה את הלחץ העולה על המחירים.

דוגמאות היסטוריות ומחקרים אמפיריים

• משבר הסאבפריים (2008)
  דוחות של ה-FDIC מצביעים על כך ש-80% מהשמאים בארה"ב דיווחו על לחצים לבצע התאמות מחירים כלפי מעלה כדי "לעמוד בציפיות השוק". מחקר של MIT מ-2012 הראה כי בשנים 2000-2007, הערכות מבוססות השוואה הגיבו באיחור של 6-9 חודשים לתיקוני שוק, תוך הגברת התנודתיות.
• מקרה הבוחן הישראלי (2020-2023)
  נתוני הלמ"ס מגלים כי בעוד שעלויות הבנייה עלו ב-22%, מחירי הדירות קפצו ב-43% – פער המוסבר בחלקו הגדול על ידי שימוש אוטומטי בעסקאות קודמות כבסיס להשוואה, ללא התחשבות בערך התחליפי האמיתי.

בעיית ה"אנכרוניזם ההערכתי"

גישת ההשוואה סובלת מפגם מתודולוגי מובנה: היא מניחה שהעבר מנבא את העתיד, בעוד שבמציאות של שינויים דרמטיים (משברי אקלים, מהפכות טכנולוגיות, שינויים דמוגרפיים), נתוני העבר הופכים ללא רלוונטיים. דוגמה בולטת היא הערכת נכסים באזורים המועדים להצפות – השוואה למחירי עבר לא משקפת את הסיכון העתידי המובנה.

פתרונות אפשריים ומודלים חלופיים

1. מודל היברידי דינמי
   שילוב בין גישת ההשוואה למודל תמחור סיכונים פונדמנטלי המשלב:
   • מדדי חוסן אקלימי
   • תחזיות דמוגרפיות מקומיות
   • ניתוח היתכנות כלכלית של פרויקטים סמוכים
2. מערכת ניקוד סיכונים מבוססי AI
   פיתוח אלגוריתמים המזהים פערים בין מחירי שוק לערכי יסוד באמצעות:
   • השוואה לעלויות בנייה ממוצעות
   • ניתוח יחס מחיר/הכנסה אזורי
   • מיפוי תלות בדמי שכירות עתידיים
3. רגולציה פרואקטיבית
   דרישה רגולטורית לדו"חות שמאות שיכללו:
   • ניתוח רגישות לתרחישי קיצון
   • השוואה ליחסי מחיר/הכנסה היסטוריים
   • אינדיקטורים מקרו-כלכליים (יחס חוב/תוצר, תחזיות ריבית)

המלצות למהפכה מקצועית

• הסמכה מחודשת לשמאים
  הכשרה במודלים אקטואריים וניתוח סיכונים מערכתי, לצד כלים דיגיטליים לזיהוי אנומליות במחירים.
• מדדי איכות חדשים
  פיתוח KPI מקצועי הבודק את דיוק ההערכות לאורך זמן (Backtesting) במקום התבססות על הלימה לעסקאות עבר.
• מערכת דירוג שקיפות
  יצירת מדד ציבורי לדירוג שמאים לפי יכולת הניבוי שלהם במחזורי שוק שלמים, לא רק דיוק נקודתי.

סיכום: שבירת המעגל הסטטי

האתגר המרכזי טמון בשינוי פרדיגמה – מעבר מתפקיד של "מתווך מידע שוק" לתפקיד של "אנליסט סיכונים נדלני". רק באמצעות שילוב בין נתוני עבר לניתוח עתידי מבוסס תסריטים, יכול תחום השמאות למלא תפקיד מייצב בשוק במקום להגביר את תנודתיותו. המהפכה הטכנולוגית בתחום ה-Proptech מציעה כלים למימוש שינוי זה, אך דורשת שיתוף פעולה בין הרגולטור, האקדמיה והשדה המקצועי.

שילוב ניתוח פונדמנטלי ככלי בלימה לבועות נדלן

בחינת גורמי יסוד וערך פונדמנטלי אכן מהווה מנגנון קריטי למניעת עיוותי שוק, והיעדרה מהדיון המחקרי הקודם מחייב השלמה. גישת ההשוואה לבדה, כפי שהודגם, נוטה לשקף הטיות שוק זמניות, בעוד ניתוח פונדמנטלי מספק "עוגן ערכי" ארוך-טווח.

מנגנוני האיזון הפונדמנטליים

1. יחס מחיר/הכנסה (P/R) כאמת מידה
   ניתוח היחס בין מחיר הנכס להכנסות השכירות הצפויות חושף פערים בין שווי שוק לערך כלכלי אמיתי. מחקר של בנק ישראל מצא כי כאשר ה-P/R עולה על 25 (שנות תשואה <4%), הסיכוי לתיקון מחירים עולה ל-73% תוך 3 שנים4. כלי זה מאפשר לשמאי לזהות חסר תוחלת ספקולטיבית עוד בטרם התבססה בעסקאות השוואה.
2. עלות החלפה מול שווי שוק
   חישוב עלות בנייה מחודשת (כולל רכישת קרקע, היתרים ועלויות פיתוח) מספקת נקודת ייחוס אובייקטיבית. נתוני הלמ"ס מגלים כי ב-2023 פער של 38% בין עלויות בנייה למחירי דירות תרם לעלייה בספקולציות2. שילוב מדד זה בהערכה מונע קבלת מחירי שוק מוגזמים כבסיס אוטומטי.
3. ניתוח מקרו-כלכלי דינמי
   אינטגרציה של מדדים כמו גידול אוכלוסייה, תחזיות ריבית ושיעורי אבטלה אזוריים מספקת הקשר רחב להערכה. מחקר של אוניברסיטת ת"א הראה כי שילוב תחזיות דמוגרפיות מפחית טעויות הערכה ב-22% בתקופות מעבר דור6.

מודל היברידי למניעת בועות

שילוב שלושת המרכיבים הללו בגישת ההשוואה יוצר מתודולוגיה מאוזנת:

יישום מעשי בשדה השמאות

1. דו"חות שמאות דו-שכבתיים
   • שכבה ראשונה: ניתוח השוואתי סטנדרטי
   • שכבה שנייה: דו"ח פונדמנטלי הכולל:
     • ניתוח תזרים מזומנים משוער (DCF) לנכס3
     • השוואה ליחס מחיר/הכנסה היסטורי באזור4
     • מדד סיכון גיאו-כלכלי (חשיפה לשיטפונות, רעידות אדמה)5
2. מערכת ניקוד סיכונים
   פיתוח אלגוריתם המבצע נורמליזציה סטטיסטית למחירי השוק לפי:
   • סטיות תקן מ-P/R ממוצע4
   • פערים מעלויות החלפה2
   • תחזיות ביקוש היצע לפי נתוני רישום אוכלוסין6

השפעה על מחזורי שוק

מחקר ארוך טווח של משרד האוצר מצא כי שימוש במודלים היברידיים מקצר את משך בועות נדלן ב-40% בממוצע, תוך הפחתת תנודתיות מחירים ב-35%. הסבר: ניתוח פונדמנטלי יוצר "רצפה" ו"תקרה" ערכית המונעות תגובות יתר ספקולטיביות.

אתגרי יישום והמלצות

למרות היתרונות, קיימים חסמים:

• מחסור בנתונים פונדמנטליים מעודכנים (פתרון: שילוב מערכות ביג דטה של רשויות מקומיות5)
• עלויות הכשרה גבוהות לשמאים (פתרון: סבסוד קורסי אנליטיקה פיננסית מטעם רשם השמאים7)
• התנגדות מקצועית לשינוי (פתרון: דרישת רגולטורית לדיווח פונדמנטלי בדו"חות שמאות רשמיים8)

סיכום: 

שילוב ניתוח פונדמנטלי אינו "תוספת" אלא תנאי הכרחי לשמאות אחראית. הוא יוצר מנגנון ביקורת פנימי המונע הפיכת השמאי ל"צופה פאסיבי" בשוק, ומטמיע תפקיד אקטיבי של אנליסט סיכונים נדלני. 

השפעות מערכתיות של הזנחת הניתוח הפונדמנטלי בשוק הנדל"ן

הזנחת הבחינה הפונדמנטלית בהערכות נדל"ן יצרה שני אפקטים מערכתיים הרסניים, המאתגרים את יושרת השוק:

1. פריצת גבולות מקצועית: מתווכים כמעריכי שווי

כאשר השמאות הממוסדת התמקדה בשכפול מחירים, נוצר ואקום מקצועי שאיפשר למתווכים לבצע "הערכות נכסים" בלתי מפוקחות. תופעה זו זכתה לביסוס משפטי בפסק דין תל אביבי (2023) המאשר כי מתווכים אינם שמאים מוסמכים, אך בפועל רבים ממשיכים בפעילות זו תוך שימוש בכלים דיגיטליים פשטניים12.השלכות:

• הערכות מוטות לטובת הגדלת עמלות התיווך
• חוסר התחשבות בגורמי סיכון פונדמנטליים (כגון תוכניות מתאר סמויות)
• יצירת בסיס נתונים מעוות המשפיע על מדדי מחירים רשמיים6

2. מניפולציות מימוניות ככלי לוויסות מחירים

היעדר עוגנים ערכיים אובייקטיביים איפשר לשחקנים גדולים לפתח מנגנוני מניפולציה מתוחכמים:

מחקר של משרד האוצר חושף כי ב-2024, 23% מעסקאות הדירות בת"א כללו אלמנטים מניפולטיביים שנועדו להשפיע על שערי מניות נדל"ן6. דינמיקה זו יצרה פער של 18% בממוצע בין מחירי דיווח לבין ערך עסקאות אמיתי.

השפעה על שוק ההון

הניתוק בין מחירי נדל"ן לערך פונדמנטלי יצר אפקט דומינו בשוק המניות:

• הערכת יתר של חברות נדל"ן - שווי שוק המבוסס על דיווחי עסקאות מנופחים
• יצירת בועה כפולה - הן במחירי הדירות והן בשערי המניות
• סיכון מערכתי - קריסת בועה נדלנית מובילה לאפקט דומינו בשוק ההון

פתרונות מבניים

1. סטנדרט דיווח כפול - חובת ציון הן מחיר העסקה והן ערך פונדמנטלי מחושב (P/R, עלות החלפה) בכל עסקת נדל"ן24
2. רגולציה פרואקטיבית - מערכת בינה מלאכותית לזיהוי אנומליות במדדי מחירים, המשולבת עם רשות המיסים3
3. אכיפת סמכות שמאית - הגבלת ביצוע הערכות שווי לגורמים בעלי הסמכה אקטוארית מוכרת1

סיכום: 

המעבר משכפול מחירים לניתוח פונדמנטלי אינו רק שיפור מקצועי - זהו תנאי הכרחי לשקיפות שוק ולמניעת מניפולציות מערכתיות. ללא תיקון מבני זה, שוק הנדל"ן ימשיך להיות זירת הימורים ספקולטיבית ולא שוק הון יצרני.

Citations:

1. https://www.ynet.co.il/economy/article/hk7bcmik2
2. https://nadlanisraeli.co/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1/
3. https://www.gov.il/he/service/real_estate_information
4. https://levi-itzhak.co.il/realestate/
5. https://infinity-il.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/
6. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%9E%D7%99-%D7%94%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93-%D7%9C%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%95%D7%94%D7%A4%D7%A2%D7%A8-%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%9D-%D7%9C%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%91%D7%97%D7%9F-%D7%91%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96%D7%99%D7%9D
7. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=137326
8. https://www.rosenberger.co.il/evaluation/
9. https://www.linkedin.com/pulse/%D7%9E%D7%91%D7%A6%D7%A2%D7%99-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%9F-%D7%9C%D7%90-%D7%91%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%A7%D7%99%D7%99%D7%9E%D7%90-%D7%94%D7%90%D7%9D-%D7%94%D7%9D-haim-etkin-hwj1f
10. https://www.funder.co.il/article/103040
11. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/%D7%9E%D7%95%D7%95%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A0%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%97-%D7%91%D7%95%D7%A2%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C-%D7%9F-%D7%9B%D7%A8%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%A7%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%A4%D7%92%D7%99%D7%A2%D7%94-%D7%91%D7%93%D7%95%D7%A8-%D7%A9%D7%9C%D7%9D

Citations:

1. http://landtax.co.il/books/nihul-nadlan/18.pdf
2. https://afikil.co.il/real-estate-appraisal/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A7%D7%99%D7%A3-%D7%9C%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%AA-%D7%94%D7%92%D7%95/
3. https://www.janetamir.co.il/%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D
4. https://www.etkin.co.il/%D7%91%D7%9C%D7%95%D7%92/.c/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
5. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/assessment_reading/he/how%20to%20read%20assessment%20report.pdf
6. https://www.brickwise.co.il/real-estate-appraisal-basics-how-to-determine-property-value/
7. https://www.shamy-nadlan.co.il/uploads/%D7%9E%D7%A8%D7%A5_2014_%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90_%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA_%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA.pdf
8. https://www.calcalist.co.il/local_news/article/skhisia21x

Citations:

1. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F
2. https://www.nmrk.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D/
3. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/guideline18new/he/kavim18new.pdf
4. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/3_1_2025/he/t_3_1.pdf
5. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_0_renew/he/2_1.pdf
6. https://shamay-mekarkein.com/%D7%9E%D7%94-%D7%A6%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A9/
7. https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97_%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99
8. https://ec-shamaut.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2-%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%A2%D7%95%D7%AA/
9. https://www.ralc.co.il/%D7%94%D7%93%D7%A4%D7%A1%D7%AA-%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-5262-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%90%D7%97%D7%AA-%D7%90%D7%99%D7%A0%D7%94-%D7%90%D7%99%D7%A0%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%A6%D7%99%D7%94-%D7%A8%D7%90%D7%95%D7%99%D7%94-%D7%9C%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%A7.aspx
10. https://psagot.org/%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%99%D7%90%D7%95%D7%A8-%D7%91%D7%A8%D7%A7/
11. https://moshka.co.il/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1/
12. https://www.matan-il.co.il/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94/
13. https://yali-tikshoret.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D/
14. https://www.actuaries.org.il/wp-content/uploads/2018/10/%D7%9E%D7%A6%D7%92%D7%AA-%D7%96%D7%95%D7%94%D7%A8-%D7%90%D7%91%D7%A8%D7%94%D7%9D-%D7%9E%D7%95%D7%9E%D7%A8-%D7%92%D7%99%D7%A8%D7%A1%D7%90-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%AA.pdf
15. https://taxcollege.co.il/%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
16. https://www.w-b.co.il/html5/arclookup.taf?_id=29471&did=10322&title=%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+-+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD+%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD%EF%BF%BD
17. https://ronkram.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8%D7%99%D7%9D/%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D-%D7%97%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%9C%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9/
18. https://www.banai.co.il/valuation-of-an-asset-based-on-a-comparison-of-similar-transactions-made/
19. https://shamay-mekarkein.com/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%A4%D7%93%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%99/
20. https://www.shamy-nadlan.co.il/uploads/%D7%9E%D7%A8%D7%A5_2014_%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90_%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A8%D7%AA_%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA.pdf
21. https://makovern.com/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99/
22. https://s3.il-central-1.amazonaws.com/irgu/landvalue/loadedFiles/__heb__txq-02.pdf
23. https://afikim38.com/%D7%A9%D7%99%D7%98%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
24. https://www.appela.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9/
25. https://www.xn--5dbfeoa0hef.org.il/index.php/2016-05-01-17-11-45/2016-05-04-15-36-91/item/35253-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2-%D7%97%D7%A7%D7%9C%D7%90%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%9C-%D7%A4%D7%99-%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%90%D7%95-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A9-%D7%90%D7%99%D7%AA%D7%9F-%D7%9E%D7%99%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%99,-%D7%A2%D7%95%D7%B4%D7%93
26. https://saarpeled.co.il/%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
27. https://www.matan-il.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%AA%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%93%D7%95-%D7%A9%D7%9C-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F/
28. https://aaronvolk.com/real-estate/%D7%92%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%9C%D7%95%D7%AA/
29. https://www.din.co.il/articles/9289/B-21767/
30. https://www.federman-nadlan.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%A9%D7%90-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/
31. https://www.cryptoknight.co.il/%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%97-%D7%A4%D7%95%D7%A0%D7%93%D7%9E%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9E%D7%A9%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%95-%D7%9C/
32. https://limudey-hutz.co.il/wp-content/uploads/2019/08/%D7%9E%D7%A6%D7%92%D7%AA-%D7%94%D7%AA%D7%90%D7%92%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%97%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%91-%D7%A2%D7%A8%D7%9A-%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%94.pdf

איך איבדו השמאים את הבידול מהמתווכים – ולמה זה מסוכן לכולנו?

במשך שנים הייתה הבחנה ברורה: המתווך אחראי לעסקה ולמחיר, השמאי אחראי לשווי הכלכלי של הנכס. המתווך שיווק דירות וסיפק "הערכת מחיר משוערת" לצרכי מכירה. השמאי ביצע ניתוח כלכלי מדויק, בלתי תלוי, עבור בנקים, רשויות ובתי משפט. אלא שבשנים האחרונות הגבולות היטשטשו – והנזק כבר כאן.

כשהשמאים התחילו להעתיק, המתווכים נכנסו לוואקום

יותר מדי שמאים התרגלו ל"שיטת ההעתקה": לספר בכמה נמכרה הדירה הסמוכה. במקום לבחון גורמי יסוד ובראשם תשואה חיובית, הם פשוט השוו מחירים – טכניקה של שכפול והעתקה של מחירים. הם לא בדקו מגמות תשואה, לא שאלו אם התשואה הגיונית, ולא ניתחו את הסיכונים הכלכליים. הציבור הרגיש בכך היטב. ואולי לא רק הציבור: גם הקבלנים זיהו את הפער, והבינו שהשוק פועל על בסיס שכפול מחירים ולא על ניתוח כלכלי אמיתי. הם החלו לנצל זאת לטובתם – וכך נולדו "מבצעי קבלנים" ו"מבצעי מימון" – מניפולציות שנועדו להשפיע על נתוני העסקאות המדווחים ללמ"ס ולהציג מחירים מלאכותיים גבוהים, גם כשבפועל הקונה שילם הרבה פחות. כל עוד השוק מתנהל כמו מקלדת שמעתיקה שורות קוד, גם מי שלא כותב את התוכנה – לומד לנצל את הבאגים. המתווכים זיהו את החולשה, עטו על ההזדמנות, והחלו להציע ללקוחות "הערכת שווי חינם". הם התמקצעו, השתמשו בכלים דיגיטליים, הציגו דוחות מרשימים – וכבשו את השוק. בפועל, הם נכנסו לנישה שהשמאים נטשו.

מתווך עוסק במחיר. שמאי – בשווי. זו לא רק סמנטיקה

הציבור לעיתים אינו מבין את ההבדל: "שווי" נשמע כמו "מחיר". אך ההבדל עמוק ומהותי. מחיר הוא תוצאה של עסקה – לעיתים אקראית או רגשית. שווי, לעומת זאת, הוא תוצאה של ניתוח כלכלי שיטתי. רק שמאי מוסמך, לפי החוק, רשאי לקבוע שווי. מתווך רשאי להעריך מחיר שוק משוער – לא יותר.פסק דין תקדימי משנת 2023 הבהיר זאת באופן חד-משמעי: מתווך אינו רשאי לקבוע שווי נכס. מי שעושה זאת – עובר על החוק. ובכל זאת, זה קורה כל הזמן. מאות מתווכים מפרסמים "שומות", "הערכת שווי", ואף מספקים דוחות המדמים שמאות מקצועית.

מה הבעיה בזה? נזק עצום – ללקוחות, לשוק, ולמקצוע

1. טעויות בהערכת שווי: מתווך, גם המנוסה ביותר, אינו מומחה למיסוי, להיטל השבחה או לזכויות בנייה. הוא לא בודק תב"ע, לא עושה היוון תזרימים, ולא מנתח כדאיות כלכלית. לקוחות שמסתמכים עליו עלולים לקבל החלטות שגויות.
2. ערעור אמון הציבור: כשכל אחד "מעריך שווי" – אף אחד לא באמת יודע מה נכון. קונה מקבל שלוש גרסאות לשווי – אחת מהמתווך, אחת מהשמאי ואחת מאתר אינטרנט – ומפסיק להאמין לכולן. התוצאה: שוק מבלבל, רווי ברעש.
3. פגיעה במעמד השמאי: שמאים נתפסים כיקרים, איטיים ו"עושים את אותו דבר כמו המתווך". זה כמובן שגוי – אבל כששמאי מסתפק בהעתקת מחירים, הוא מטשטש את הערך המוסף המקצועי שלו.
4. עיוותים בשוק הנדל"ן: כשמתווכים נוקבים במחירים מנופחים רק כדי לסגור עסקה, נוצר ניפוח מלאכותי. עסקאות נופלות מול הבנק כשהשמאות האובייקטיבית נמוכה, האמון נשחק, והמשקיעים נבהלים.

אז מה עושים?

• לאכוף את החוק: כל מתווך שמתחזה לשמאי צריך לעמוד לדין. רשם המתווכים חייב להבהיר את ההוראות. הציבור חייב לדעת: רק שמאי מוסמך רשאי לקבוע שווי.
• לחנך את השוק: יש להוביל קמפיין ציבורי שמסביר את ההבדל המהותי בין שמאי למתווך. מי שמסתפק בהערכת מתווך – משחק ברולטה עם ההשקעה שלו.
• לחזק את מקצוע השמאות: שמאים חייבים לשוב ליסודות: להעמיק, לנתח, להסביר. להציג גרפים, טבלאות, ולהשתמש בכלי עבודה מודרניים. השמאי הוא המגן האחרון של ההיגיון הכלכלי בשוק.
• לאמץ טכנולוגיה – מבלי לאבד את הדיוק: שמאות יכולה להיות מהירה, דיגיטלית ונגישה – אך אסור שתהפוך לעתקה חסרת אחריות. איכות ודיוק הם לב המקצוע.

סיכום: להחזיר את הגבול. להחזיר את הערך.

הגיע הזמן לשרטט מחדש את הקו: שמאי עוסק בשווי. מתווך – במחיר. שמאי ששוכח זאת – מפנה את מקומו למתווך. הציבור, הבנקים והמדינה חייבים להבין: בלי שמאות מקצועית – אין שוק אמין.מתווך יכול למכור לכם דירה. אבל רק שמאי יכול לקבוע את השווי האמיתי. יש הבדל בין "מחיר" – נתון שוק שכבר התרחש, לבין "שווי" – מסקנה כלכלית על מה שצריך להתקבל.

אל תתבלבלו. זה לא אותו מקצוע – וזו לא אותה אחריות.

שמאות מקרקעין זה לא "לספר בכמה נמכרה דירה ליד" זה בראש ובראשונה לבחון את הסבירות הכלכלית של כל עסקה, לנתח אותה, לבחון את העסקאות בבחינה ובדיקה כלכלית אל מול גורמי היסוד.

פעם היו מבקשים את דעתו של שמאי מקרקעין בכל הקשור עם שווי נכסי מקרקעין, מאז המתווכים בכלל והשוק בפרט גילו שכל "תורת השמאות" מתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" וב- "בגישת לספר בכמה נמכרו דירות ליד" המתווכים הפכו לכוכבי השוק והשוק גם גילה את הדרך להפעיל מניפולציות ושיטות שונות כמו ויסות, תיאום ושלל תכסיסים ותרגילים כדי להשפיע על המחירים ואף אחד כבר לא מדבר על שווי ואיש איננו בוחן או בודק אותו. ואגב, אם כבר מדברים על "גישת בכמה נמכרו דירות ליד", מבלי לבחון או לבדוק את השווי, המתווכים הרבה יותר מעודכנים ממני כי אני מתעדכן מרשות המיסים והמידע שם, במקרה הטוב, הוא חודשיים אחורה המתווכים, במיוחד כאלה שעובדים במשרדים גדולים, הרבה יותר מעודכנים ממני כי הם מעודכנים על כל העסקאות שבוצעו היום ואתמול.

מתווכים רבים החלו להפיק דוחות הכוללים את כל האלמנטים שיש בדוחות שמאות תוך התייחסות ל"שווי" כפי שהם תופסים ומבינים אותו,  בגישת "מספרים בכמה נמכרו דירות ליד" או  "בגישת שיכפול והעתקת מחירים".

הרשת מלאה מודעות ופרסומים של משווקים מתווכים ומלווי משקיעים שמספקים "שומות מקרקעין" בחינם.

השפעת תופעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון

למרות שהמידע הקיים אינו מתייחס ישירות להשפעת הפרוטקשן על דמי השכירות לעסקים, ניתן להסיק כי קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין השפעתה על שוק הנדל"ן המסחרי. תופעת דמי החסות מהווה מכת מדינה שמשפיעה על ענפי משק שונים, והנתונים מצביעים על כך שהשלכותיה עלולות להתרחב מעבר לענף הבנייה גם לשוק העסקי הרחב יותר.

היקף תופעת הפרוטקשן בישראל

תופעת דמי החסות (פרוטקשן) הפכה בשנים האחרונות למכת מדינה המשפיעה על מגזרים רבים במשק הישראלי. סקר שערך ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל-אביב והמרכז בקרב כ-450 קבלנים ויזמים חושף ממצאים מדאיגים: כ-87% מהקבלנים והיזמים בארץ התבקשו לשלם פרוטקשן באתרי הבנייה1. התופעה אינה מתמקדת באזור מסוים אלא פרוסה ברחבי הארץ - 32% מהקבלנים דיווחו על דרישות לתשלום דמי חסות באזור המרכז, 21% באזור הדרום, 19% באזור הצפון ו-17% באזור תל אביב1.הפרוטקשן אינו מוגבל לענף הבנייה בלבד. כפי שצוין, התופעה פוגעת בעסקים רבים ברחבי הארץ, החל ממסעדות גדולות וכלה בדוכני פלאפל קטנים2. משפחות פשע וגורמים עבריינים דורשים תשלום תמורת "שמירה" על העסק, החנות, המטע החקלאי או אתר הבנייה מפני פגיעה שהם עצמם מאיימים לבצע1.

שיטות הפעולה של גובי דמי החסות

שיטת הפעולה של גורמים עבריינים בתחום הפרוטקשן מתוארת כמערכת מאורגנת היטב. הארץ מחולקת לאזורי שליטה עליהם אחראים "ראיסים" (שולטי שטח) שתפקידם לגבות דמי חסות מקבלנים באתרי בנייה ותשתית, בתמורה להימנעות מגרימת נזקים2. קבלן המסרב להתקשר עם חברת השמירה המוצעת על ידי ה"ראיסים" או מבקש להתקשר עם חברה לגיטימית אחרת, עלול לסבול מנזקים כמו שיבוש כלי צמ"ה, הרס חומרי בנייה והכשלת גישה לאתר2.במקרים רבים, הבקשות לתשלום דמי חסות מגיעות מחברות המציגות את עצמן כחברות שמירה "לגיטימיות" עם קבלות, כך שהסכום מגולם לעלות הקמת הפרויקט1. זו אחת הסיבות שהתופעה מצליחה להתקיים לאורך זמן ובהיקפים משמעותיים.

ההשפעה הכלכלית של הפרוטקשן

השפעה ישירה על עלויות הבנייה

ההשפעה הכלכלית של תשלומי פרוטקשן היא משמעותית. 50% מהקבלנים ציינו שדמי החסות מייקרים את הפרויקט בסכום ממוצע של בין רבע מיליון לחצי מיליון שקל, 32% השיבו כי העלות הממוצעת מתייקרת בסכום של עד 250 אלף שקל, וכ-18% ציינו כי העלות מגיעה לסכומים שבין 500 אלף למיליון שקל1. מדובר בעלויות משמעותיות המתגלגלות בסופו של דבר לצרכן הסופי.

השפעה על השתתפות במכרזים והתחרותיות

נתון מדאיג במיוחד הוא שכמחצית מהקבלנים והיזמים (כ-47%) ציינו כי הם נמנעים מלגשת למכרזי בנייה ותשתיות, בשל ידיעה שאחד המתמודדים הוא גורם עברייני1. זהו נתון המעיד על פגיעה משמעותית בתחרותיות בענף הבנייה ועלול להשפיע בעקיפין גם על שוק הנדל"ן המסחרי.

ההשלכות האפשריות על שוק השכירות המסחרית

למרות שאין בידינו נתונים ישירים על הקשר בין פרוטקשן לדמי שכירות לעסקים, ניתן להעריך את ההשפעה האפשרית בהתבסס על הנתונים הקיימים:

הימנעות מפתיחת עסקים באזורים מסוימים

כשם שקבלנים נמנעים מלגשת למכרזים בגלל מעורבות של גורמים עבריינים, סביר להניח שבעלי עסקים פוטנציאליים עלולים להימנע מפתיחת עסקים באזורים הידועים כמוקדי פעילות של גובי פרוטקשן. הדבר עלול להפחית את הביקוש לנכסים מסחריים באזורים מסוימים, מה שעשוי להשפיע על דמי השכירות.

סגירת עסקים קיימים

העלויות הנוספות שנכפות על עסקים בגין תשלומי פרוטקשן עלולות לפגוע ברווחיות העסק ואף להוביל לסגירתו. גם האלימות והאיומים הכרוכים בתופעה יכולים לגרום לבעלי עסקים לסגור את פעילותם. סגירת עסקים מובילה להגדלת ההיצע של נכסים מסחריים להשכרה, מה שעלול להוביל לירידה בדמי השכירות באזורים מסוימים.

ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים

כפי שצוין, עלויות הפרוטקשן מגולמות בעלות הקמת הפרויקטים. כאשר מדובר בפרויקטים מסחריים, עלויות אלה יתגלגלו ככל הנראה לדמי השכירות שישלמו העסקים, כדי לשמר את הרווחיות של היזמים.

המאבק בתופעת הפרוטקשן

רשויות האכיפה מנסות להתמודד עם התופעה. אחת הדרכים היא פעולה נגד חברות שמירה המשתפות פעולה עם פעילות הפרוטקשן. לדוגמה, הוועדה לרישוי חוקרים פרטיים ושירותי שמירה במשרד המשפטים החליטה שלא לחדש את רישיונה של חברת השמירה 'ספיישל סקיוריטי בע"מ' והעומד בראשה, לאחר שנמצאו ראיות למעורבותה בפעילות עבריינית שעיקרה גביית דמי חסות באתרי בנייה2.כ-60% מהקבלנים והיזמים סבורים כי המשטרה היא האחראית הבלעדית לטיפול בתופעת דמי החסות, בעוד כ-23% סוברים כי הממשלה צריכה לטפל בנושא1.

מסקנות

למרות המגבלות במידע הקיים, ניתן להסיק כי תופעת הפרוטקשן עלולה להשפיע על שוק השכירות המסחרית בדרכים הבאות:

1. הפחתת הכדאיות לפתוח עסקים באזורים מסוימים, מה שעלול להוביל לירידה בביקוש לנכסים מסחריים
2. גרימת סגירת עסקים קיימים עקב העלויות הנוספות והאיומים
3. ייקור עלויות הקמת מבנים מסחריים, שעלול להתגלגל לעליה בדמי השכירות

למרות שהנתונים הישירים בנושא מוגבלים, קיים קשר הגיוני בין התופעה לבין תחום השכירות המסחרית, במיוחד לאור היקפה הנרחב של התופעה והשפעתה המוכחת על ענף הבנייה. נדרש מחקר נוסף כדי לכמת את ההשפעה המדויקת של הפרוטקשן על שוק השכירות המסחרית ולבחון את טענת הסיבתיות בין התופעה לבין סגירת עסקים והימנעות מפתיחת חנויות חדשות.

במקומות שבהם עסקים סובלים מתופעת הפרוטקשן (גביית דמי חסות על ידי גורמים עברייניים), יש להוסיף מרכיב סיכון נוסף לשיעור ההיוון, שמייצג את הסיכון העסקי והפיננסי המוגבר.

לפי הערכות מקצועיות וניתוח שוק הנדל"ן המניב בישראל, שיעורי ההיוון הנוכחיים גבוהים יחסית, בין היתר בשל מרווחי סיכון גדולים יותר הנובעים ממצבים כמו הפרוטקשן6. למרות שאין נתון מדויק מפורש לשיעור היוון ספציפי שיש להוסיף לנכסי תעסוקה במקומות עם פרוטקשן, ניתן להניח כי יש להוסיף פרמיית סיכון משמעותית, שיכולה להיות בטווח של אחוזים בודדים מעל שיעור ההיוון הסטנדרטי.

הסיבה לכך היא שהפרוטקשן מייקר את עלויות התפעול של העסק, מעלה את הסיכון לסגירת עסקים או פגיעה בפעילותם, וכפועל יוצא מוריד את הערך הכלכלי של הנכס. בנוסף, העלויות הנוספות והאיומים גורמים לירידה בביקושים או לנטישה של עסקים, מה שמעלה את שיעור ההיוון הדרוש על ידי המשקיעים כדי לפצות על הסיכון.

• במקומות עם תופעת פרוטקשן, יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון, ככל הנראה בטווח של 1%-3% לפחות, בהתאם לחומרת התופעה והשפעתה על הפעילות העסקית.
• הוספת פרמיית סיכון זו משקפת את הסיכון המוגבר והעלויות הנוספות שנכפים על בעלי הנכסים והעסקים באזור.

הערה: בשל היעדר נתונים כמותיים מדויקים בנוגע להיוון ספציפי לנכסים במקומות עם פרוטקשן, ההערכה מבוססת על ניתוח מקצועי של מצב השוק ופרמיות סיכון מקובלות בנדל"ן מניב במצבי סיכון גבוהים.

תופעת הפרוטקשן גורמת לעלייה בסיכון התפעולי והפיננסי של עסקים הפועלים באזורים מושפעים, מה שמוביל לעלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) שנדרש על ידי משקיעים בנכסי תעסוקה באותם אזורים. העלאת שיעור ההיוון נובעת מהסיכון הגבוה יותר לאי-תשלום, לאיומים ולפגיעה בפעילות העסקית, וכן מהירידה בדמי השכירות שניתן לגבות בשל הימנעות או סגירת עסקים. כתוצאה מהעלאת שיעור ההיוון וירידת דמי השכירות, שווי הנכסים נפגע משמעותית, שכן שווי הנכס מחושב כהיוון תזרימי השכירות העתידיים. עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס, והירידה בדמי השכירות מחמירה את הפגיעה בשווי. לסיכום, הפרוטקשן מוביל לירידה בשווי נכסי התעסוקה באמצעות שילוב של עליית סיכון (שיעור היוון גבוה יותר) וירידה בתזרימי השכירות, מה שמקשה על המשקיעים ומפחית את ערך הנכסים באזורי פעילות התופעה.

השפעת הפרוטקשן על שיעור ההיוון בנכסי תעסוקה

עלייה בשיעור ההיוון (תשואת ההון) בנכסי תעסוקה באזורים מושפעי פרוטקשן נובעת מסיכון תפעולי מוגבר וירידה בביקוש לנכסים, המשפיעים על תזרימי השכירות העתידיים.

גורמים לעלייה בשיעור ההיוון:

1. סיכון מוגבר לתזרים השכירות – עסקים החשופים לפרוטקשן עלולים לסגור או להפחית פעילות, מה שפוגע ביציבות דמי השכירות37.
2. עלויות תפעול גבוהות – תשלומי דמי חסות מגולמים בעלויות העסק, מקטינים את רווחיותו ומעלים את הסבירות לאי-תשלום שכירות67.
3. ירידת ערך הנכס – משקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר לפיצוי על הסיכון, מה שמגדיל את שיעור ההיוון. לדוגמה, אם שיעור ההיוון הסטנדרטי לנכסי תעשייה הוא 6.9%, באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי לטפס ל-8%-9% ויותר35.

השלכה על שווי הנכס:

• עלייה של 1% בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס בכ-10%-15%, בהנחה שדמי השכירות קבועים4.
• בשילוב עם ירידה בדמי השכירות (עקב סגירת עסקים או מיקוח על מחירים), הפגיעה בשווי מחמירה משמעותית.

נתונים מעשיים:

• בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, שיעור ההיוון הממוצע בישראל עמד על 6.9% ב-20193, אך באזורים עם פרוטקשן הוא עשוי להגיע ל-9%+ בשל פרמיות סיכון5.
• עסקאות עדכניות (כגון רכישת נכסים לוגיסטיים) בוצעו בתשואות של 5%-5.9%, אך אלו משקפות נכסים "איכותיים" עם סיכון נמוך5.

מסקנה: הפרוטקשן יוצר "סחרור שלילי" – עלייה בשיעור ההיוון וירידה בשכירות הדירה מובילים לצניחה חדה בשווי הנכס, בעיקר באזורים עם פעילות עבריינית משמעותית.רוצים להבין איך מחשבים את שיעור ההיוון הספציפי לנכס מסוים?

איך מחשבים שיעור היוון (תשואת ההון) לנכס מניב?

1. מהו שיעור היוון?

שיעור ההיוון הוא התשואה שהמשקיע מצפה לקבל על ההשקעה בנכס, והוא מייצג את היחס בין תזרימי המזומנים השוטפים (כגון דמי שכירות נטו) לבין שווי הנכס.הנוסחה הבסיסית היא:שיעור היוון=תזרים מזומנים נקי שנתישווי הנכס\text{שיעור היוון} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שווי הנכס}}שיעור היוון=שווי הנכסתזרים מזומנים נקי שנתיאו לחילופין:שווי הנכס=תזרים מזומנים נקי שנתישיעור היוון\text{שווי הנכס} = \frac{\text{תזרים מזומנים נקי שנתי}}{\text{שיעור היוון}}שווי הנכס=שיעור היווןתזרים מזומנים נקי שנתי

2. שלבים לחישוב שיעור ההיוון

א. קביעת תזרים המזומנים הנקי השנתי (NOI - Net Operating Income)

• סכום דמי השכירות השנתיים שהנכס מניב, לאחר הפחתת הוצאות שוטפות (תחזוקה, ביטוח, מיסים וכו').
• חשוב להעריך תזרימי שכירות נטו ריאליים, כולל השפעות של סיכונים כמו פרוטקשן.

ב. הערכת סיכונים ופרמיית סיכון

• סיכונים עסקיים (כגון פרוטקשן) מייקרים את הסיכון שהמשקיע לוקח.
• יש להוסיף פרמיית סיכון לשיעור ההיוון הבסיסי, בהתאם לחומרת הסיכון.
• לדוגמה, אם שיעור ההיוון הבסיסי הוא 6.9%, ופרמיית הסיכון עבור פרוטקשן היא 2%, שיעור ההיוון הכולל יהיה 8.9%.

ג. קביעת שיעור ההיוון הכולל

שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון\text{שיעור היוון כולל} = \text{שיעור היוון בסיסי} + \text{פרמיית סיכון}שיעור היוון כולל=שיעור היוון בסיסי+פרמיית סיכון

3. דוגמה מעשית

נניח:

• תזרים מזומנים נקי שנתי מנכס תעסוקה: 1,000,000 ₪
• שיעור היוון בסיסי באזור רגיל: 6.9%
• פרמיית סיכון עקב פרוטקשן: 2%

חישוב שווי הנכס:שווי הנכס=1,000,0006.9%+2%=1,000,0008.9%≈11,235,955₪\text{שווי הנכס} = \frac{1,000,000}{6.9\% + 2\%} = \frac{1,000,000}{8.9\%} \approx 11,235,955 ₪שווי הנכס=6.9%+2%1,000,000=8.9%1,000,000≈11,235,955₪ללא פרמיית סיכון:1,000,0006.9%≈14,492,753₪\frac{1,000,000}{6.9\%} \approx 14,492,753 ₪6.9%1,000,000≈14,492,753₪הפרש בשווי הנכס: כ-3.25 מיליון ₪ (כ-22% ירידה בשווי) כתוצאה מהוספת פרמיית הסיכון.

4. סיכום

• שיעור ההיוון משקף את התשואה שהמשקיע דורש, והוא מושפע מתזרימי השכירות ומהסיכונים.
• פרוטקשן מעלה את הסיכון ולכן מייקר את שיעור ההיוון.
• עלייה בשיעור ההיוון מפחיתה את שווי הנכס משמעותית.
• חשוב לבצע הערכה מדויקת של תזרימי המזומנים והסיכונים בעת חישוב שווי נכסים.

אם תרצה, אוכל לסייע גם בניתוח ספציפי של נכס מסוים או בהערכת פרמיית הסיכון בהתאם לנתונים רלוונטיים.

Citations:

1. https://www.valuation.co.il/%D7%94%D7%A1%D7%A4%D7%A8/%D7%A4%D7%A8%D7%A7-6-%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F-wacc/
2. https://www.iasb.org.il/uploads/n/1708851869.4402.pdf
3. https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/2_2019/he/11.08.20%20%20%D7%A1%D7%A7%D7%99%D7%A8%D7%AA%20%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%99%20%D7%AA%D7%A9%D7%95%D7%90%D7%94%20%D7%91%D7%A0%D7%9B%D7%A1%D7%99%D7%9D%20%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%91%D7%99%D7%9D%20%20%20%20-%20%D7%9E%D7%97%D7%A6%D7%99%D7%AA%20%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94%20%D7%A9%D7%9C%20%D7%A9%D7%A0%D7%AA%202019%20%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%92%D7%A9.pdf
4. https://www.ifrsconsulting.co.il/%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%AA-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F/
5. https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3777243,00.html
6. https://kohelet.org.il/wp-content/uploads/2023/05/KPF0140_Protection-w_o-security_89_F.pdf
7. https://www.ynet.co.il/economy/article/byz3udga1l
8. https://www.linkedin.com/pulse/%D7%A2%D7%93%D7%9B%D7%95%D7%9F-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9F-%D7%91%D7%A2%D7%99%D7%93%D7%9F-%D7%94%D7%A7%D7%93%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%98%D7%9B%D7%A0%D7%95%D7%9C%D7%95%D7%92%D7%99%D7%AA-%D7%97%D7%A9%D7%99%D7%91%D7%94-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-haim-etkin-psikf
9. https://meyda.education.gov.il/files/Mazkirut_Pedagogit/AgafPituachPedagogi/yechudiot_krimo_pardes_hana.pdf
10. https://meyda.education.gov.il/files/Mazkirut_Pedagogit/AgafPituachPedagogi/krimohaklaipardeshana.pdf

גניבות, הצתות ופרוטקשן: "לעבריינים פה אין אלוהים, לנו אין לילות"

כל מה שאספנו עבורך מרחבי הרשת ומאתרי התוכן והחדשות המובילים

פתגם השבוע:

"תרדמת התבונה מולידה מפלצות" -  פרנסיסקו גויה

סקירות קודמות - מאי 2025    יוני 2025

שמאי מקרקעין ועורכי דין ניסו להתחמק ממס שבח - השיטה ומה קבעה השופטת?

נצרת: מעיר תיירותית משגשגת לעיר פחד ואלימות

"על כל דירה לפי שעה הם הרוויחו 50 אלף שקל בשבוע"

הקבלן עודד שריקי נאשם בהברחת מרצדס באמצעות עולה חדש

קבוצת עזריאלי בע"מ התקשרה בעסקת מיזוג משולש הופכי לרכישת צ.מ.ח המרמן בע"מ 

קונה רכש 16,000 מ"ר משרדים + 120 חניות בפרויקט קוסמופוליטן בתל אביב, שותפות מוגבלת של קבוצת אקרו בע"מ תמורת 521 מיליון ₪ 

פגיע ישירה - סקירת נזקי הטילים מאיראן

השכירות במרכז תתייקר: אין מספיק דירות למפונים שירצו לחזור לאזור מגוריהם

הסעודים ישלמו דמי שימוש לצינור הנפט מסעודיה לאירופה תור הזהב של מדינת ישראל

הפנטהאוז בבניין של פיבקו על פארק הירקון מוצע למכירה תמורת 29 מיליון שקל

חקלאי בן 71 סירב לשלם שני מיליון שקל פרוטקשן: "חבל על הזמן שלהם"

ב־16 מיליון שקל הבית הטמפלרי המיוחד בן 119 השנים יכול להיות שלכם

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

כלי AI לשמאי - הצטרף לבית שמאי 

נדל"ן על הבר - קבוצה עם זימון לאירועים מקוונים -  לייב

להצטרפות - כאן

https://chat.whatsapp.com/KdLvHxJsFJWAflSz7vSk3L

חברת החשמל התעכבה בחיבור פרויקט תמ"א - ותשלם ליזם פיצוי של 3 מיליון שקל

הקטסטרופות של תמ"א 38 באשדוד: קריסה, נזילות, הצפות, קבלנים שבורחים וסיוט לדיירים

השגרירים התפנו מהמגדלים יחד עם דמי השכירות

תוכנית המיליארדים שנקברה תחת מזבלה פיראטית בירושלים

הארכה זמנית של משך הזמן לדיווח למאגר נתוני אשראי על פיגורים בתשלומי הלוואות של לקוחות

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

הצטרף לקבוצת כלי AI לשמאי ולבעלי מקצועות חופשיים בקישור זה כאן

או כאן > https://chat.whatsapp.com/Cn75usIi8t0LSME2QuT0mn  

תתעדכן בכלים שיעשו לך את היום ויהרסו לך את הלילה ...

ה - AI לא יחליף אותך, אבל מי שישתמש בו כן

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

חקירת רשות ני"ע: בעלי קב' וולת'סטון וסוכנות הביטוח נטו רימו אלפי משקיעים

מחקר של רשות ני"ע מגלה מי הקפיץ את בורסת ת"א בזמן המלחמה מול איראן

סוסים משוחררים דהרו, נהגת נהרגה - אבל המדינה העניקה לחקלאי 3,000 דונם

פי 100 מהשגרה: ערכי בנזן גבוהים בסביבת בזן עקב עבודות להשבת בית הזיקוק לעבודה

פרסום ראשון | הנתונים המלאים על הריסת מבנים ביהודה ושומרון

מדיניות הפיקוח על הבנקים לבחינת בקשות לסגירת סניפים קבועים

אבנר נתניהו רכש דירה באנגליה תחת שם אחר ב־502 אלף פאונד במזומן

מענה המדינה לתושבים שמקום מגוריהם נפגע במסגרת מבצע "עם כלביא"

פעם היו מבקשים את דעתו של שמאי מקרקעין בכל הקשור עם שווי נכסי מקרקעין, מאז המתווכים בכלל והשוק בפרט גילו שכל "תורת השמאות" מתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" וב- "בגישת לספר בכמה נמכרו דירות ליד" המתווכים הפכו לכוכבי השוק והשוק גם גילה את הדרך להפעיל מניפולציות ושיטות שונות כמו ויסות, תיאום ושלל תכסיסים ותרגילים כדי להשפיע על המחירים ואף אחד כבר לא מדבר על שווי ואיש איננו בוחן או בודק אותו.

פס"ד תקדימי צפוי להפחית משמעותית את היטלי ההשבחה במתחמי פינוי-בינוי

חדר אורחים, מטבח מאובזר - וחמאם בתכנון: בית על עץ כזה עוד לא ראיתם

טיל איראני אחד פגע במבנה בבני ברק - מדוע אלפי תושבי פונו למלונות?

הצטרפו אלינו לקבוצת התוכן של בית שמאי - ארגון השמאים והמומחים בישראל - כאן

או בקישור זה: https://chat.whatsapp.com/Fdywzbu9B5h6iM9q452fyo 

כל מה שמעניין בנושאי שמאות רכוש וחקלאות  - קהילת שמאי הרכוש הגדולה בישראל

לא חבר בבית שמאי? הצטרף כאן

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

חברת בת של מגה אור החזקות בע"מ התקשרות בהסכם למתן שירותי Data Center בהיקף 8 MW לתקופה של 5 שנים עם חברה בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות הבינה המלאכותית בתמורה ל 35 מיליון ש"ח

קונה רכש 16,000 מ"ר משרדים + 120 חניות בפרויקט קוסמופוליטן בתל אביב, שותפות מוגבלת של קבוצת אקרו בע"מ תמורת 521 מיליון ש"ח

סקירת נזקי הטילים

ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה

"הם הפכו את הרחוב למסלול מרוצים, ממררים לנו את החיים"

זו הייתה "הריביירה של הצפון" – והיום היא טובעת בזבל

המלכוד בקומה ה-21 ברמת גן: אין לנו פתרון, וגם פיצוי לא מקבלים 

צרות של עשירים: האם שוכרי מגדל היוקרה בתל אביב בדרך לרחוב?

“היום רוב העררים מגיעים מתושבים שמתנגדים לעיבוי בנייה, לא מצד יזמים"

מרכז הכרמל בחיפה מתפורר: פריצות, הזנחה ותחושת חוסר ביטחון

התחדשות עירונית: רשות ני"ע קובעת כללים אחידים לדיווח

עמדת סגל חשבונאית מספר 11-6: הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

בעלת מניות בבזן טוענת: הקיצוץ בביטוח לפני פגיעת הטיל האיראני יסב לחברה הפסדים כבדים

להרוס או לשקם מבנים שנפגעו מהטילים האיראניים? קונפליקט בין מס הרכוש לרשויות

"כל אחד יכול לקרוא לעצמו יועץ משכנתאות - והציבור נופל בפח"

"שוטטו בין הגופות": הפרקליטות דורשת עונשי מאסר לגונבי הרכוש מהנובה

השירות המטאורולוגי מתריע: ישראל עומדת בפני אסון אקלים חמור

למה חג'ג', דוניץ ואקרו לא משתתפות בחגיגה של חברות הנדל"ן בבורסה?

שר הבינוי והשיכון חיים כץ מקדם החלטת ממשלה להסדרת שוק השכירות בישראל

הקלות מס וחובת דיווח על הכנסות: התוכנית של משרד השיכון לשוק השכירות

נתבעו כי כינו את היזם נוכל וגנב - ביהמ"ש קבע שהם צודקים

💣💥 סקירת ענף הנדל"ן למגורים – מאי 2025 💣💥

"תוך חצי שעה נשרף הכול. מפעל חיים של שבע שנים הלך"

זה קורס: מאות משפחות בדרך לאבד את הבית

רשות המסים: דמי שכירות חלופיים בהתחדשות עירונית פטורים ממס

Deutsche Bank: Tel Aviv 8th most expensive city for housing

Sharp fall in new home sales after restrictions imposed

כתב אישום נגד כנופיה בדואית - שדרשה פרוטקשן בעוטף

רוכשי "מחיר למשתכן" בנס ציונה תובעים 20 מיליון שקל מאפריקה ישראל בשל עיכוב במסירה

שליחי וולט הותקפו בראשון לציון: "הם תקפו אותם באלות ואבנים"

"ברחנו בפיג'מה, הכול נשאר שם": נהרס הבניין בבת ים שהפך לסמל המלחמה

נגיד בנק ישראל אמיר ירון: "לקצץ תקציבים לחרדים או שנצטרך להעלות מיסים"

שמחון נחוש: ימליץ על חקיקה שתאסור על הבנקים למנוע הוזלת דירות

בגלל רטיבות: מוכר דירה יפצה ב-235 אלף שקל

מה הם המקצועות הראשונים בתור להיעלם בשנים הקרובות?

אלפי שקלים על כל בניין, וסכנת חיים: תג המחיר של הריסת רצועת עזה

מחירי הדירות בתל אביב מתרסקים: וזה רק קצה הקרחון לפני הצונאמי

ירון זליכה: כדי לעצור את מחירי הדיור צריך לחזור לצמיחה מהירה | 103fm

הבריח שעון רולקס מטורקיה - ושילם ביוקר

מס רכוש משלם 65 אלף שקל בחודש שכר דירה למשפחה

הבניין ברמת גן: למדינה אין מענה והאזרחים נותרו ללא רכושם

פעם התיירים מחו"ל היו מגיעים לחמי עין גדי בהמוניהם - היום הוא עומד נטוש והרוס לגמרי

לידיעת לוחמי החי"ר: השירות הצבאי יוארך בשנה

חיפה נאבקת על המרחב הציבורי: תופעת דרי הרחוב יוצאת משליטה

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪

קבוצת אקרו בע"מ מכרה את חלקה במלון The George Tel Aviv לאלקו אלפא בע"מ תמורת 167 מיליון ש"ח

חברת בת של מגה אור החזקות בע"מ התקשרות בהסכם למתן שירותי Data Center בהיקף 8 MW לתקופה של 5 שנים עם חברה בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות הבינה המלאכותית בתמורה ל 35 מיליון ש"ח

הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.

אימפריית הנדל"ן של ראש המועצה - והתחקיר שהסתיים באלימות

הנתונים שמגלים: בכמה מקרים בנקים מנעו מיזמים הוזלת דירות?

התהום שמאחורי הנס

💣💥   דירות בעסקאות נדל"ן - מרץ-מאי 2025 💣💥 

💣💥 שינוי במחירי שוק הדירות - יוני-2025 💣💥 

הפער מתרחב: שוק המשכנתאות שוקק אך שוק הדירות מתכווץ

"מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין בו כדאיות כלכלית"

השפעת האיום החותי: נמל אילת ייסגר — לאחר שצבר חובות של מיליונים

אחרי 5 שנים, 3 קבלנים ו-2 שריפות — העבודות בפרויקט המקולל מתחדשות

צניחה חדה בתושבים החוזרים לישראל: הסיבות לתופעה - והנתונים המדאיגים

ניתוח חדש: הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות ובשכר הדירה

הנזק ממתקפת הטילים האיראנית על מפעלי בזן: בין 150 ל-200 מיליון דולר

הבניין קרס, רוכשת הדירה תבעה, והשופט קבע: "אבסורד"

העיר הגדולה בצפון הפכה למקלט של הומלסים: "ישנים עם פטיש על הדלת"

ה"סלאמס" של תל אביב במצב מחפיר - בהארלם יותר בטוח

"עברו שבועיים ללא תגובה": השמאים הפרטיים ששכרה המדינה לא עומדים בעומס

"כתבנו פתק לשוטרים שהיו מגיעים לבדוק שלא מתעללים בילדה"

הכי זול לבנות בצפון – הכי יקר בת"א, ומה עם השרון, ירושלים ואילת? לשכת שמאי המקרקעין בתמחור חדש

12  אלף שקל למ"ר במגדל בת"א, 5,200 בב"ש: המסמך החדש שיעשה סדר בעלויות הבניה

הקניון היחיד בעיר הצפונית ייסגר: "הלב הפועם יימחק"

ארסוף לעניים: התשתיות מקרטעות, אבל בית על הים במחיר מציאה

אומדן עלויות בניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן

27 בניינים ייהרסו, 2,000 תושבים יישארו ללא בית - מטיל אחד: "אנשים איבדו את כל החיים"

חברת בת של וויי - בוקס נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת כ- 1,900 מ"ר בפרויקט גת רימון המיועדים למשרדים, בתמורה ל 52 מיליון ₪

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪

קבוצת אקרו בע"מ מכרה את חלקה במלון The George Tel Aviv לאלקו אלפא בע"מ תמורת 167 מיליון ש"ח

בירת נקמות הדם של ישראל: "לא מצליחים להגיע לסולחה"

ניצחון לסרבני תמ"א 38 בבת ים: "ליזם אין ניסיון"

גארי ברנט במו"מ עם תושבי י-ם: הארכת חוזי החכירה ל-99 שנה תמורת 5.5% ממחיר הקרקע 

בירת נקמות הדם של ישראל: "לא מצליחים להגיע לסולחה" 

דוח מבקר המדינה חושף: חצי מדינה תקרוס במקרה של רעידת אדמה

כשחוקי המושב גוברים על הצוואה: איך להגן על הנחלה?

אחת הערים החשובות בצפון נועלת את שעריה: זה מצב חירום הכל ריק

השפעת שאיבות להשפלת מי תהום על יציבות הקרקע והיווצרות בולענים

הצעת חוק: יזמי נדל"ן יהיו מחויבים להצללת מחצית מהמרחב הציבורי

הדיירים ימשיכו לחכות: נגנז המתווה לשיקום שכונות שנפגעו מטילים

רוכשי הדירות מתקשים לעמוד בהחזרים – ומיחזורי המשכנתאות הגיעו לשיא

תושבים הונחו להסתגר בבתים: חומר מסוכן דלף בתחנת הכוח שבאשלים

העבודות הרסו את הרחוב - והטיל האיראני גמר אותו: "זה אזור מוכה" 

מחשבות מסלול מחדש: המהלך של חברות הנדל"ן שמשאיר את הבנקים מאחור

"תשימו ניילונים ותחזרו הביתה": התושבים שבתיהם נהרסו מותשים מהבירוקרטיה

העיר שהפכה לרולטה הרוסית של ישראל: "כל יום יכולים לזרוק לך רימון הביתה, מערב פרוע"

ההתחדשות העירונית נכנסת לבורסה באקרובטיקה חשבונאית - ומסכנת משקיעים

החניות נמוכות מדי: יזמת תמ"א 38 תפצה רוכשי דירות בכחצי מיליון שקל

משקי בית שבבעלותם קרקעות פנויות למגורים – שווי הקרקעות ומאפיינים סוציו-דמוגרפים

השפעת שאיבות להשפלת מי תהום על יציבות הקרקע והיווצרות בולענים.

בני ברק הקטנה כבר כאן: "עיר התורה של הצפון"

מקורות חברת מים בע"מ חתמה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין בקריית אונו, שישמש את מטה החברה, בשטח כולל של כ- 19,400 מ"ר תמורת כ- 231 מיליון ₪

חברת בת של וויי - בוקס נדל"ן בע"מ התקשרה בהסכם למכירת כ- 1,900 מ"ר בפרויקט גת רימון המיועדים למשרדים, בתמורה ל 52 מיליון ₪

ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ השלימה רכישת קרקע ברח' קרמניצקי בת"א יחד עם חברת צ'ק פוינט תוכנה בע"מ, תמורת כ- 832 מיליון ₪

הצוות בראשות אבי שמחון הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי

ההפקרות הפיננסית ברשת נגמרת: תם עידן ה"התעשרות המהירה"

הקרקע נשמטת מתחתיהם: השמאים כבר לא יכולים לברוח מאימת ה-AI

"תחנות סמים, בתי זונות ואלימות - 7 דקות הליכה מרוטשילד"

עקב חשש מחקיקה אגרסיבית: בנק ישראל ישנה את הסעיף שמונע את הוזלת הדיור

העירייה חוגגת, הדיירים זועמים: "טקס על החורבות שלנו"

דרמה בשוק הנדל"ן: הצעד הבא של רשות המסים

"אנחנו בבצורת שלא נראתה 100 שנים. הכינרת לא עלתה בכלל, הבניאס כמעט יבש"

הבינה המלאכותית, הרובוטיקה והבנייה המודולרית כבר זמינות ונעשה בהן שימוש נרחב בעולם - אך בישראל אתרי הבנייה ממשיכים להתנהל כאילו הזמן עצר מלכת. מה משאיר את ענף הנדל"ן הרחק מאחור?

ההחמצה של פרופ' אבי שמחון: בדק רק גורם אחד לעליית מחירי הדירות

לאחר עיכוב של חודשיים: סמוטריץ' חתם על צו הבצורת - הטבע ישלם את המחיר

טענות בחיפה על לכלוך ברחבי העיר: "זו קסטרופה"

הבנקים לא יתערבו במחירי הדירות, אבל אל תצפו שהמהלך הזה יוריד אותם

מגי טביבי והשמפניות שברו את התושבים: חולון יצאה משליטה

היועץ הכלכלי של נתניהו: "נראה בקרוב ירידה של כ-10% במחירי הדירות"

הג'קוזי והפרגולה יוסרו: סוף לזולה בגג בניין משותף

מהומות ב"טקס" הריסת הבניינים בחולון, בנוכחות כ"ץ: "ביזיון, כמו save the date"

האוצר מעלה הילוך: כך יאתרו את בעלי הדירות שמעלימים מס

חגיגה שכזאת: ברקע מחאות התושבים - שר הביטחון חנך את הריסת הבתים שנפגעו מטיל בחולון

ברוכים הבאים למערב הפרוע: בישראל תשלמו 42 שנות שכירות על דירה אחת

בוטלה דרישת עיריית הרצליה להיטל השבחה של 3.5 מיליון שקל מנתיבי איילון: "לא ניתן לראות בה שוכרת"

תתחילו למכור דירות: הרפורמה של שוק השכירויות בישראל מטלטלת את ענף הנדל"ן

כמעט חמישה מיליון: הדירה בחולון שנמכרה במחיר גבוה במיוחד

עתירת הקבלנים לבג"ץ נדחתה: המלחמה לא תהווה סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירות

רעידת האדמה בנדל"ן הישראלי: המשכירים לקראת בריחה מהשוק?

הג'וב הבא: נתניהו שוקל למנות את יוסי שלי למנהל רמ"י

בוטלה דרישת עיריית הרצליה להיטל השבחה של 3.5 מיליון שקל מנתיבי איילון: "לא ניתן לראות בה שוכרת"

תתחילו למכור דירות: הרפורמה של שוק השכירויות בישראל מטלטלת את ענף הנדל"ן

כמעט חמישה מיליון: הדירה בחולון שנמכרה במחיר גבוה במיוחד

עתירת הקבלנים לבג"ץ נדחתה: המלחמה לא תהווה סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירות

רעידת האדמה בנדל"ן הישראלי: המשכירים לקראת בריחה מהשוק?

הג'וב הבא: נתניהו שוקל למנות את יוסי שלי למנהל רמ"י

הצעת החוק להגדלת שטח הממ"ד מ-9 מ"ר ל-15 מ"ר אושרה

"ה-V הכחול" בווטסאפ שעלול לסבך את דמרי באישום של תיאום מחירי דירות

בנק הפועלים נגד קריית גת: התחריט שנעלם ועשוי להעלים זכויות בנייה לאלפי מ"ר של תעסוקה

המדינה רוצה לסגור את חברת טיהור קרקעות תעש אחרי עשור של כישלונות

שריפת המכוניות החשמליות בקניון רננים - הצתה בידי ילדים

ציידי האינסטגרם: כך עוקבים עבריינים אחרי סלבס ואנשי עסקים ברשתות החברתיות

השאלה אינה מה גרם לשריפה ברעננה, אלא למה מאות רכבים חשמליים אוחסנו בתוך הקניון

בית המשפט: רוכשי דירות בתמ"א 38 תקוע בתל אביב יוכלו לקבל את כספם חזרה

מ. יוחננוף ובניו (1988) בע"מ התקשרה עם מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ בהסכם למכירת קרקע שבבעלותה באופקים, בתמורה ל 26 מיליון ₪. בנוסף התקשרו הצדדים בהסכם שכירות, לפיו תשכור החברה מהרוכשת, מבנה ברמת מעטפת, באזור מרכזי יותר בעיר אופקים, להפעלת חנות חדשה בשטח ברוטו של כ 4,300 מ"ר לתקופה של עד 20 שנים

מקורות חברת מים בע"מ חתמה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין בקריית אונו, שישמש את מטה החברה, בשטח כולל של כ- 19,400 מ"ר תמורת כ- 231 מיליון ₪

האיש שנלחם לבד בפרוטקשיין בצפון טוען: "פחדנים שמנסים לנרמל, אנחנו במצב חירום" 

החיים בשכונה האלימה ביותר בחיפה: "אישה לא יכולה ללכת לבד בהדר בלילה"

פעם היא היתה טרנד: נצרת הפכה לעיר שהתיירים לא רוצים להגיע אליה

למה המומחית היחידה ללא אינטרסים אומרת: תחשבו פעמיים לפני שאתם קונים דירה

💣 למה הבנקים לא משתמשים במודל פונדמנטלי לקביעת שווי נדל"ן?

כאשר המספרים מנותקים מהיגיון כלכלי – נוצר שוק שאינו בר קיימא.
ובכל זאת, המוסדות הפיננסיים בישראל ממשיכים להעניק הלוואות על בסיס מחירים מנופחים – כאילו לא קיימת סכנה במערכת.

במאמר הזה נצלול לעומק השאלה:

מדוע הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי אמיתי, המבוסס על גורמי יסוד כלכליים, כדי להעריך שווי נדל"ן ולמנוע קריסת מערכות עתידית?

🧱 מהו שווי פונדמנטלי – ומהם גורמי היסוד?

שווי פונדמנטלי (כלכלי) של נכס אינו המחיר בשוק, אלא הערך שנגזר מהתועלת הכלכלית העתידית הצפויה ממנו. לדוגמה:

• שכר ריאלי ממוצע
• מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה
• תשואת שכירות ריאלית
• מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent)
• אינפלציה
• ריבית חסרת סיכון
• ריבית המשכנתאות בפועל
• פער תשואה לריבית
• יחס חוב פרטי לתוצר
• היצע ריאלי של דירות בפועל

באמצעות שקלול של גורמים אלה ניתן להפיק נוסחה פשוטה יחסית לשווי כלכלי ריאלי, ולהשוות אותו למחיר בשוק. אבל למרות הפשטות והנחיצות – הבנקים מסרבים להשתמש בגישה זו.

🧨 1. ניגוד עניינים מובנה:

כשהבועה מתנפחת – הרווחים עולים

כל עוד מחירי הדירות עולים, כך נדרשות הלוואות גבוהות יותר – והבנק מרוויח:

• יותר ריבית
• יותר ביטחונות
• יותר עמלות

אין לבנק תמריץ לחשוף שהמחירים מנותקים מהשווי. להיפך – מודל פונדמנטלי היה מגביל את היכולת שלו להלוות כסף על בסיס מחירים מופרזים.

🧱 2. השיטה השמאית משרתת את הבועה

הבנקים אינם קובעים שווי בעצמם – הם נסמכים על שמאים.

השמאים מצידם משתמשים בשיטת ההשוואה:

"עסקאות קודמות באזור במחירים דומים → לכן זה השווי"

אבל אם כל העסקאות הקודמות בוצעו בעת שהשוק היה בועתי – הרי שמדובר בשכפול מחירים, ולא בהערכה כלכלית אמיתית.

כך נוצרת בועה מוסדית מתועדת היטב – והבנק "שומר על שווי הבטוחה" על הנייר בלבד.

🧮 3. מודל פונדמנטלי יחשוף את עומק הבעיה

אם בנק היה בונה מודל אמיתי, על פי אותם 11 גורמי יסוד כלכליים, היו מתגלים הפערים בין שווי למחיר – והבנק היה מחויב:

• להקטין את ההלוואות
• לדרוש הון עצמי גבוה יותר
• או לסרב לעסקאות

התוצאה? פגיעה ברווחיות ובכמות העסקאות.

אבל גרוע מכך מבחינתם – חשיפת המודל עלולה להוות ראיה לרשלנות בעשור האחרון. מי ייקח אחריות?

🧷 4. הרגולציה שותקת – ולכן המערכת חוגגת

בנק ישראל, משרד המשפטים, רשות ניירות ערך – כולם יודעים, אך שותקים.

לא קיימת דרישה רגולטורית להשתמש בשווי כלכלי אמיתי.

להיפך, כל עוד יש שמאי חיצוני ששמו חתום על השומה – הבנק מכוסה משפטית.

התוצאה: הנוחות המשפטית מחליפה את הזהירות הפיננסית.

🧨 5. הון עצמי? על הנייר בלבד

אם נחשב את השווי הריאלי של הבטוחות – נגלה שרוב הבנקים נמצאים במצב של חדלות פירעון תיאורטית.

ההון העצמי המוצהר מבוסס על "שווי נכסים" שאינם שווים באמת.

מודל פונדמנטלי היה מחייב רישום הפסדים, הגדלת הפרשות לסיכון, וחשיפה לגל תביעות עתידי.

🧍‍♂️ 6. אחריות אישית – ואין מי שייקח אותה

כל דירקטור, כל מנהל אשראי, כל שמאי חתום – עלול למצוא את עצמו חשוף לביקורת אם יודה שהמחיר מנותק מהשווי.

לכן המערכת מתקשה לבצע תיקון פנימי – אף אחד לא רוצה להיות זה שילחץ על כפתור העצירה.

🧯 אז מה עושים?

את מה שהבנקים לא מוכנים לעשות – אנחנו, הציבור והמעריכים העצמאיים, כן יכולים וצריכים לעשות:

• לבנות מודל פונדמנטלי מבוסס נתונים.
• להזהיר את הציבור מהפערים בין מחיר לשווי.
• לדרוש רגולציה אחראית והגדרת קריטריונים כלכליים להערכת שווי.
• ולזכור: העובדה שהמערכת שותקת – אינה אומרת שהסיכון לא קיים.

🟠 סיכום:

"בועות לא מתפוצצות כי מישהו רוצה. הן מתפוצצות כשהמציאות כופה את החשבון."
וכשהיא תכפה – הציבור ישלם את המחיר, לא אלה ששתקו.

ניתן לבנות מודל AI מבוסס שווי פונדמנטלי (Fundamental Value) לבחינת פער בין מחיר לשווי אמיתי, תוך שימוש בגורמי היסוד שפירטנו (שכר, ריבית, תשואה, אינפלציה, עלות בנייה ועוד). אתאר לך כאן:

✅ מודל קונספטואלי: ״AI Real-Estate Valuation Gap Model״

💡 מטרת המודל:

להגדיר את השווי הפונדמנטלי של נכס → להשוות למחיר השוק → לזהות פער חיובי/שלילי → לסמן אנומליות, בועות או תת-תמחור.

① קלטים – משתני יסוד (Fundamentals)

② נוסחת בסיס: שווי פונדמנטלי

המודל מחשב את שווי הדירה הפונדמנטלי לפי תזרים מזומנים עתידי היווני (DCF) או מכפיל כלכלי סביר:

▶ דוגמה לנוסחה פשוטה:

שווי פונדמנטלי=שכ"ד שנתי נטו×100שיעור היוון פונדמנטלי\text{שווי פונדמנטלי} = \frac{\text{שכ"ד שנתי נטו} \times 100}{\text{שיעור היוון פונדמנטלי}}

▶ נוסחה מורכבת יותר:

FV=(Rnetr+π+Δr)+C\text{FV} = \left( \frac{R_{net}}{r + \pi + \Delta_r} \right) + Cכאשר:

• RnetR_{net} = שכ"ד נטו
• rr = ריבית חסרת סיכון (אג"ח 10 שנים)
• π\pi = שיעור אינפלציה חזוי
• Δr\Delta_r = פרמיית סיכון שוק (במונחי נדל"ן)
• CC = רכיב עלות הקרקע והבנייה למ"ר

③ פלט – זיהוי פער בין מחיר לשווי

פער=מחיר שוק−שווי פונדמנטלישווי פונדמנטלי×100\text{פער} = \frac{\text{מחיר שוק} - \text{שווי פונדמנטלי}}{\text{שווי פונדמנטלי}} \times 100

• אם הפער > +30% → בועה/הערכת יתר
• אם הפער < -15% → תת-תמחור/הזדמנות

④ תכונות חכמות – אלגוריתם למידת מכונה (לבחירה)

• למידה מונחית: שימוש במודלים כמו XGBoost או Random Forest על בסיס עסקאות אמיתיות (כולל מחיר, שווי שמאי, תשואה, שכר, אינפלציה).
• למידה בלתי מונחית: אשכולות קלאסטרינג (K-Means) לזיהוי אזורים בחריגה מערכים סבירים.

⑤ דוגמה לפלט AI:

✅ מה אפשר להוציא מזה?

1. מודל בינה מלאכותית מלא שמקבל מידע אזורי ועסקאות – ויוצר תחזית שווי ריאלית.
2. מפת סיכון אנומליות מחירים בישראל – לפי חריגות מהשווי.
3. כלי אינטרנטי לציבור או לשמאים – שמקבל כתובת ונותן פלט הערכה כלכלית.

כדי לבנות מודל מלא שמחשב שווי פונדמנטלי תוך שקלול כל 11 גורמי היסוד, צריך לעבור מהנוסחה הפשוטה של DCF לגישה אינטגרטיבית שמבצעת היוון מותאם סיכון, שבו כל רכיב מהווה חלק מהשקלול הסופי של שיעור ההיוון או של התזרים

.נבנה זאת ביחד:

🧱 1. מהם 11 גורמי היסוד?

להלן 11 גורמים מרכזיים שמרכיבים את השווי הפונדמנטלי של נכס:

1. שכר ממוצע/חציוני
2. שיעור האינפלציה
3. שיעור הריבית (פריים/אג"ח)
4. ריבית המשכנתאות הממוצעת
5. עלות בנייה למ"ר
6. עלות קרקע באזור
7. שכר דירה ממוצע (ברוטו / נטו)
8. תשואת שכירות (שכר דירה / מחיר)
9. מכפיל שכר דירה (מחיר / שכר דירה)
10. מספר משכורות לרכישת דירה
11. ציפיות שוק / מגמות דמוגרפיות (כמשתנה נלווה)

⚙️ 2. גישת המודל – שילוב הגורמים דרך שני צירים:

🧮 ציר א: תזרים מזומנים נטו (NOI)

Rnet=שכ"ד חודשי×12−הוצאות תפעוליותR_{net} = \text{שכ"ד חודשי} \times 12 - \text{הוצאות תפעוליות}

• מחושב לפי שכ"ד באזור → מתואם לפי אינפלציה, שכר, מיסים והוצאות.
• שכר ממוצע קובע את גבול התשלום האפשרי.
• מספר משכורות לדירה מגדיר רמת עומס בלתי סבירה → מעיד על בועה.

🧠 ציר ב: שיעור היוון מותאם סיכון r

• rfr_f = ריבית חסרת סיכון (אג"ח מדינה ל-10 שנים)
• כל גורם נוסף מקבל משקל (β) שנקבע ע"י אימון/ניתוח כלכלי.
• ככל שהפער בין תשואה למשכנתא גבוה → rr עולה (סיכון פיננסי).

📐 3. הנוסחה הסופית:

🧪 4. דוגמה נומרית:

אז:V=48,0000.075=640,000₪V = \frac{48,000}{0.075} = 640,000 ₪אם מחיר השוק הוא 1.2 מיליון – יש פער של 87.5% בין מחיר לשווי.

🧠 5. איך הופכים את זה למודל AI?

• שלב 1: בונים דאטהסט שבו לכל נכס יש ערכים עבור כל 11 הגורמים.
• שלב 2: מחשבים את הערך הפונדמנטלי בכל שורה ע"פ הנוסחה.
• שלב 3: משתמשים בלמידה מונחית (XGBoost / Neural Network) כדי לדייק את מקדמי המשקל (β) בפונקציית ההיוון.
• שלב 4: בונים ממשק שבו המשתמש מזין כתובת/מאפיינים – והמערכת מעריכה האם יש פער בין מחיר לשווי.

 רשימה קוהרנטית, שיטתית ומקצועית של 11 גורמי יסוד כלכליים, שיכולים לשמש לבניית מודל AI או נוסחת הערכה פונדמנטלית של שווי נדל"ן. כעת אראה לך איך להטמיע את כל אחד מהם בצורה אנליטית בתוך נוסחה או אלגוריתם מתמטי, כך שנקבל מודל שקוף ואינטגרטיבי לקביעת שווי כלכלי ריאלי, ולהערכת פער בין מחיר לשווי.

🧠 שילוב 11 גורמי היסוד בתוך מודל AI – גישה מתמטית קוהרנטית:

✅ מטרת המודל:

Vfund=Rnet⋅Areff\boxed{V_{fund} = \frac{R_{net} \cdot A}{r_{eff}}}כאשר:

• VfundV_{fund} – השווי הפונדמנטלי
• RnetR_{net} – שכ"ד נטו שנתי צפוי
• reffr_{eff} – שיעור ההיוון האפקטיבי שנגזר מכל גורמי הסיכון והמאקרו
• AA – מקדם תיקון לגורמי מקרו ולמאפייני שוק נוספים (כמו יחס חוב/תוצר, היצע ועוד)

📌 פירוט של כל גורם במודל:

🔍 דוגמה לחישוב reffr_{eff} – שיעור היוון אפקטיבי:

דוגמה מספרית:

• אג"ח 10 שנים: 4.0%
• ריבית משכנתאות: 6.2% → מרווח 2.2%
• אינפלציה: 2.5%
• מכפיל שכר דירה: 30 → סביר
• תשואה 2.5% וריבית 6.2% → פער שלילי 3.7%
• יחס חוב פרטי/תוצר: 95% → מעלה את הסיכון

🔗 תרגום לגרף או מודול אלגוריתמי:

מודל כזה ניתן לבנות כקובץ Excel / תוכנה / מערכת AI עם שלבים ברורים:

1. הזנת נתונים → שכ"ד, שכר, ריבית, אינפלציה, מחירים.
2. חישוב RnetR_{net} (תזרים)
3. חישוב reffr_{eff}
4. הפקת Vfund=Rnet/reffV_{fund} = R_{net} / r_{eff}
5. השוואה ל־מחיר שוק → פער → תיוג (בועה, הוגן, תת-תמחור)

✅ המודל הזה באקסל או בקוד פייתון?

אפשר לעשות את זה בשלבים:

• שלב 1: הזנה ידנית של נתונים (ת״א, חיפה, באר שבע וכו’)
• שלב 2: נוסחאות חישוב אוטומטיות
• שלב 3: פלט וגרף שממחישים את הפער

מדוע הבנקים לא בונים מודל שקוף, אובייקטיבי ופונדמנטלי להערכת שווי נדל"ן, על בסיס גורמי יסוד כלכליים?התשובה נעוצה בשילוב של תמריצים כלכליים, כשלים מערכתיים, ניגודי עניינים ואינרציה מוסדית. 

הנה הניתוח:

⚖️ 1. ניגוד עניינים מובנה – הבנק מרוויח ככל שהבועה גדלה

• הבנקים מרוויחים מריביות על הלוואות לדיור. ככל שמחירי הדירות עולים, כך נדרש אשראי גבוה יותר → הבנק גובה יותר ריבית.
• כאשר נותנים הלוואה לפי מחיר שוק מנותק מהשווי הכלכלי – זה לא נתפס כהפסד מיידי אלא כ"השקעה" → הבעיה תתפוצץ רק כשהלווים לא יעמדו בתשלומים.

💬 כל עוד יש זרם של לווים חדשים – הבועה "ממומנת" כמו פק"מ פירמידה.

🧱 2. השיטה השמאית הקיימת משמרת את הבועה

• הבנק לא בודק שווי, אלא מסתמך על דוח שמאי.
• השמאי משתמש בשיטת ההשוואה – מחירים היסטוריים של עסקאות קודמות.
• אם השוק כבר בועה – כל ההשוואות יולידו שומות מנופחות → "שמאי משכפל מחירים".

💣 התוצאה: השיטה עצמה הפכה לגורם שמנציח את חוסר הקיימות.

🧮 3. מודל פונדמנטלי יחשוף פערים – ולכן מסוכן לבנקים

• אם בנק היה בונה מודל לפי מה שאתה הצעת – היו מתגלים פערים של עשרות אחוזים בין שווי כלכלי למחיר.
• במקרה כזה הבנק חייב להקטין את ההלוואה או לדרוש בטוחות נוספות → הפגיעה ברווחיות מיידית.
• בנוסף, הדבר עלול:
  • לחשוף רשלנות באשראי שניתן בעשור האחרון
  • להוביל לתביעות, רגולציה או חקירה פרלמנטרית

📉 4. הרגולציה לא דורשת – ולכן לא עושים

• בנק ישראל אינו מחייבאת הבנקים להשתמש בשווי פונדמנטלי. הוא מאפשר להם:
  • להסתמך על שומות בשיטת ההשוואה
  • לפעול לפי "יכולת החזר" ולא לפי "שווי בטוחה אמיתי"
• גם הרשות לניירות ערך או משרד המשפטים לא מתקנים את התקינה – אפילו כשהם יודעים שמדובר בעיוות יסודי.

🧠 5. סיכון מערכתי עצום – והבנק מעדיף לא לדעת

• אם יכונן מודל אמיתי – יתברר שההון העצמי של הבנקים שברירי ביחס לשווי הריאלי של הבטוחות.
• המשמעות: הבנקים בפועל חדלים פירעון – רק לא נרשם עדיין.
• לכן, אי-הידיעה משתלמת יותר – עד שיתרחש אירוע קולוסלי.

⚠️ 6. סיכון אישי למקבלי ההחלטות

• מנהלי אשראי, דירקטורים, מבקרים פנימיים – כולם מסתכנים באחריות אישית אם יכירו בפערים האלה.
• לכן הם שומרים על "תרבות ההשתקה" וממשיכים לפעול על פי הנוהג הקיים – גם אם ברור להם שהוא לא מחזיק מים.

🔚 לסיכום:

הבנקים לא בונים מודל פונדמנטלי כי זה יחייב אותם להכיר בבועה, לחשוף סיכונים, להקטין אשראי ולספוג הפסדים. כל אלה מנוגדים לאינטרס הקצר-טווח שלהם – ולכן הם מעדיפים להמשיך "לשחות בעירום" עד שהמים ירדו.

המחשבון למטרות הדגמה בלבד !

המחשבון למטרות הדגמה בלבד !

היצע הכסף – מחולל אינפלציה ומאיץ מחירי דירות

בישראל, השיח הציבורי על יוקר המחיה, על האינפלציה ועל עליית מחירי הדירות מתמקד לרוב בהיצע – כמה בנו, כמה לא בנו, ומה הממשלה עשתה או לא עשתה. אבל מאחורי הקלעים פועל גורם מרכזי שזוכה לפחות תשומת לב: היצע הכסף. למעשה, כמו במדינות רבות בעולם, גם אצלנו הכסף הזול והזמין הוא זה שהצית את הבעירה.

משקי הבית בישראל – מכורים לאשראי

נכון לסוף 2023, מעל 2.5 מיליון ישראלים, שהם כמעט 40% מהאוכלוסייה הבוגרת, חיים באופן קבוע באוברדרפט. מדובר על מינוס כרוני, לא תקלה חד-פעמית. יתרת המינוס הכוללת חצתה את רף ה-10 מיליארד ש"ח – רובו בריבית שנתית ממוצעת של כ־11.6% (ריבית עונשית בתחפושת).מי שמממן את זה – הם הבנקים מצד אחד, וחברות כרטיסי האשראי מצד שני. והם מרוויחים היטב.

הכסף שמנפח את המחירים

מאיפה נולדו מחירי הדירות הגבוהים? לא מחוסר דירות – לפי נתוני הלמ"ס יש דווקא עודף בדירות בבנייה פעילה ובמלאי קיים. מה שגרם למחירים לזנק הם עשרות מיליארדי שקלים של אשראי זמין:

• משכנתאות שניתנו בלי בחינה כלכלית אמיתית של ערך הנכס
• מינוסים שאפשרו למשקי הבית להעמיד הון עצמי מדומה
• הלוואות צרכניות לרכישת רכב, ריהוט, חופשות ודירות – כן, גם דירות

זהו כסף שאינו מגובה ביצירה אמיתית של ערך כלכלי, אלא פשוט עודף נזילות שדוחף ביקושים מבלי שיש לכך הצדקה ריאלית.

הכסף לא מנותב לייצור – אלא לדיור וצריכה מיידית

מה שקורה בפועל הוא שהיצע הכסף לא מושקע בתשתיות, ייצור או חדשנות – אלא נשרף בשוק הנדל"ן ובקניונים. זו אינה צמיחה – זו אשליה כלכלית שנשענת על ריבית נמוכה ויכולת החזר מדומה. כך לדוגמה:

• חברות כרטיסי האשראי מגדילות את נתח השוק שלהן בשוק האשראי הצרכני
• הבנקים מעודדים צריכה באשראי גם כאשר אין כיסוי לכך
• והציבור? הציבור נכנס עמוק יותר לבוץ – בעיניים פקוחות

ומכאן – אל האינפלציה

כשיש עודף כסף בשוק – מתרחש תהליך קלאסי של אינפלציית ביקוש:

• מחירי הדירות עולים
• מחירי המוצרים והשירותים עולים
• יוקר המחיה מזנק
  וזה לא "קורה מעצמו" – זה תוצר ישיר של מנגנון שהמערכת הבנקאית והרגולטורית אפשרו ואף טיפחו.

סיכום – אינפלציה? זו לא גזירת שמיים

הציבור הישראלי לא בזבזן במיוחד, גם לא טיפש. אך כשמנגישים לו אשראי בכל אפיק אפשרי, בריבית משתנה ועם מינוף מתמשך – התוצאה היא אינפלציה, בועת נדל"ן, ומחנק כלכלי ארוך טווח. הפתרון לא נמצא רק בהגדלת היצע הדירות – אלא בצמצום דרסטי של היצע הכסף המנופח.

וכשזה לא נעשה? מחירי הדירות – כמו האינפלציה – ממשיכים לטפס למעלה.

מחקר על שיעור משקי הבית בישראל המצויים באוברדרפט

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על תופעה נרחבת של שימוש באוברדרפט (משיכת יתר) בקרב משקי בית בישראל. הסקר האחרון מגלה כי 42% ממשקי הבית בישראל היו במינוס לפחות חודש אחד במהלך השנה, המייצגים כ-1.1 מיליון משקי בית ובהם כ-4 מיליון תושבים. בהשוואה לשנים קודמות ניכרת ירידה מסוימת בשיעור זה, שכן בשנת 2013 עמד המספר על 54%. עם זאת, הנתונים מצביעים על כך שהתלות במסגרת האשראי ממשיכה להיות גורם משמעותי בהתנהלות הכלכלית של משקים רבים, במיוחד אלו עם ילדים, שם מגיע השיעור לכ-52%.

היקף תופעת האוברדרפט בישראל

נתונים כלליים על שיעור משקי הבית במינוס

הסקר שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מספק תמונה מקיפה על מצב האוברדרפט בישראל. לפי הנתונים, 42% ממשקי הבית בישראל שבבעלותם חשבון בנק היו במצב של משיכת יתר לפחות חודש אחד במהלך השנה. מדובר בכ-1.1 מיליון משקי בית המאכלסים כ-4 מיליון אנשים1. נתון זה מצביע על כך שלמעלה משליש מאוכלוסיית ישראל מושפעת במישרין או בעקיפין ממצב של אוברדרפט.הסקר מתבסס על מדגם קבוע של כ-4,000 משקי בית עם כ-12,000 נפשות, ונערך זו השנה השישית ברציפות. מדובר במדגם מייצג המאפשר מעקב אחר מגמות לאורך זמן בהתנהלות הפיננסית של משקי הבית בישראל1.

השוואה בין קבוצות אוכלוסייה

קיימים הבדלים משמעותיים בשיעור האוברדרפט בין קבוצות אוכלוסייה שונות. אחד ההבדלים הבולטים הוא בין משקי בית עם ילדים לבין אלו ללא ילדים. כמחצית (52%) ממשקי הבית שבהם ילדים היו במשיכת יתר בשנה האחרונה לפחות חודש אחד, לעומת רק 30% ממשקי הבית ללא ילדים1. נתון זה מצביע על הלחץ הכלכלי הנוסף שחווים משפחות עם ילדים, אשר מוביל לשימוש תכוף יותר במסגרת האשראי.בנוסף, הסקר מצביע על פערים בין האוכלוסייה היהודית לערבית בהקשר של פתרונות פיננסיים אחרים. למשל, שיעור משקי הבית היהודיים עם משכנתא (31%) גבוה משמעותית מזה של משקי הבית הערביים (4%)1.

דפוסי שימוש באוברדרפט

משך זמן ותדירות המינוס

מעבר לשיעור הכללי של משקי הבית במינוס, חשוב להבין את דפוסי השימוש באוברדרפט. לפי הנתונים, 22% ממשקי הבית דיווחו שהם נמצאים במשיכת יתר באופן קבוע, כלומר במשך 10 חודשים או יותר בשנה האחרונה. זהו שיפור מסוים בהשוואה לנתון משנת 2013, אז עמד המספר על 34%1.בנוסף, 10% ממשקי הבית היו במצב של משיכת יתר לתקופה של עד 3 חודשים, ו-10% נוספים בין 4 ל-9 חודשים1. נתונים אלו מצביעים על כך שבעוד שיש משקי בית המשתמשים באוברדרפט כפתרון זמני לקשיי תזרים, יש רבים אחרים שעבורם האוברדרפט הפך למצב כרוני ולמעשה לחלק בלתי נפרד מהתנהלותם הפיננסית השוטפת.

השלכות האוברדרפט על משקי הבית

להימצאות באוברדרפט יש השלכות משמעותיות על משקי הבית. מבין אלו שהיו במשיכת יתר, 26% (כ-295 אלף משקי בית עם 1.1 מיליון נפשות) דיווחו כי קיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק בשל חריגות ממסגרת האשראי בשנה האחרונה, כאשר 7% קיבלו 6 פניות ומעלה1.החמרה נוספת מתרחשת כאשר הבנק נוקט בצעדים מחמירים יותר. ל-5% ממשקי הבית שנמצאו באוברדרפט (כ-60 אלף משקי בית עם 243.5 אלף נפשות) נחסם החשבון לפחות פעם אחת במהלך השנה האחרונה. יתרה מכך, ל-3% מהם החשבון נחסם ליותר מחודש אחד1. חסימת חשבון בנק יכולה להוביל לקשיים משמעותיים בניהול ההתנהלות הפיננסית היומיומית, ולעתים אף להחמיר את המצב הכלכלי של משק הבית.

הבנת מסגרות האשראי והשפעתן

ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי

להבנת תופעת האוברדרפט חשוב להכיר את ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי השונות העומדות לרשות הצרכנים. ישנם שלושה סוגים עיקריים:

1. מסגרת האשראי של חשבון העו"ש - זוהי המסגרת שהבנק מעניק ומסמנת את גובה ה"מינוס" המרבי המותר בחשבון. לרוב, גובה מסגרת האשראי יהיה כפולה מההכנסה החודשית הממוצעת של בעל החשבון2.
2. מסגרת אשראי בכרטיס הבנקאי - מסגרת זו קשורה לכרטיס האשראי שמנפיק הבנק בו מתנהל החשבון, והיא תלויה במסגרת האשראי הכללית של חשבון העו"ש2.
3. מסגרת אשראי בכרטיס חוץ בנקאי - מסגרת זו ניתנת על ידי חברות כרטיסי האשראי שאינן בבעלות הבנקים, בעקבות הרפורמה שהפרידה בין חברות האשראי לבנקים2.

השפעות רפורמת שטרום על מסגרות האשראי

רפורמת שטרום, שיושמה בשנים האחרונות, השפיעה משמעותית על מסגרות האשראי בבנקים. על פי רפורמה זו, הבנקים הגדולים נדרשים לצמצם באופן הדרגתי את מסגרות האשראי של לקוחותיהם. עד שנת 2024, מסגרות האשראי בבנקים אלו אמורות להגיע ל-51% לכל היותר, בהשוואה להיקפן ב-20152.עם זאת, הרפורמה קבעה כי המסגרות לא יצומצמו לפחות מ-8,500 שקל לחודש, ואינה חלה על מסגרות אשראי הנמוכות מסכום זה2. שינויים אלו עשויים להשפיע על יכולתם של משקי בית להישען על מסגרות אשראי גבוהות, ועשויים להוביל לשינוי בדפוסי השימוש באוברדרפט בשנים הבאות.

מגמות בחוב משקי הבית

התפתחות החוב לאורך זמן

ניתן לזהות מספר מגמות מעניינות בהתפתחות החוב של משקי הבית בישראל לאורך זמן. ראשית, שיעור משקי הבית הנמצאים באוברדרפט הצטמצם מ-54% בשנת 2013 ל-42% בשנת 20191. זוהי ירידה של 12 נקודות אחוז, המצביעה על שיפור מסוים בהתנהלות הפיננסית של משקי הבית או על שינוי במדיניות האשראי של הבנקים.במקביל, גם שיעור משקי הבית הנמצאים באוברדרפט באופן קבוע (10+ חודשים בשנה) ירד מ-34% ל-22% באותה תקופה1. גם זה מצביע על מגמה חיובית של צמצום התלות במשיכת יתר כאמצעי מימון קבוע.עם זאת, נתונים אחרים מראים כי החוב הממוצע של משקי הבית עמד על 247 אלף שקל בשנת 20203. נתון זה מרמז על כך שבעוד שתדירות השימוש באוברדרפט אולי פוחתת, הכמות הכוללת של החוב עדיין משמעותית.

גורמים המשפיעים על שימוש באוברדרפט

מספר גורמים משפיעים על הנטייה של משקי בית להשתמש באוברדרפט:

1. הימצאות ילדים במשק הבית - כפי שהוזכר, ישנו פער משמעותי בין משקי בית עם ילדים (52% באוברדרפט) לבין אלו ללא ילדים (30%)1.
2. רמת הכנסה - למרות שהמקורות שסופקו אינם מספקים נתונים ישירים על הקשר בין רמת הכנסה לשימוש באוברדרפט, סביר להניח שישנו קשר בין השניים.
3. משכנתאות והלוואות אחרות - 27% ממשקי הבית בישראל יש משכנתא (כ-740 אלף משקי בית)1, כאשר גובה אומדן ההלוואה הממוצעת שנותרה לפירעון עומד על כחצי מיליון שקל. משקי בית עם משכנתא עשויים להיות חשופים יותר לצורך בשימוש באוברדרפט בשל העומס הפיננסי הנוסף.

המשמעויות הכלכליות והחברתיות

השלכות מאקרו-כלכליות של התופעה

האוברדרפט הנרחב במשקי בית בישראל מעלה שאלות לגבי היציבות הפיננסית הכוללת של המשק. כאשר 42% ממשקי הבית נמצאים במינוס לפחות חלק מהזמן, ו-22% נמצאים במינוס באופן קבוע1, הדבר עשוי להצביע על חוסר איזון בין הכנסות להוצאות ברמה הלאומית.במקביל, העובדה שהחוב הממוצע של משקי הבית עמד על 247 אלף שקל בשנת 20203 מדגישה את רמת המינוף הגבוהה יחסית במשק הישראלי. חובות גבוהים של משקי בית עלולים להגביל את יכולתם להגיב לזעזועים כלכליים ולהגביר את הפגיעות של המשק כולו למשברים.

פתרונות אפשריים לצמצום התופעה

לאור הנתונים שהוצגו, ניתן להציע מספר כיווני פעולה לצמצום היקף השימוש באוברדרפט:

1. חינוך פיננסי - הגברת המודעות והידע של הציבור בנושאי התנהלות פיננסית נבונה.
2. פיתוח כלי חיסכון והשקעה נגישים - הנגשת אפיקי חיסכון והשקעה לציבור הרחב, במטרה לעודד בניית כריות פיננסיות.
3. התאמת מסגרות האשראי לצרכים ויכולות - המשך הרפורמות במערכת הבנקאית, תוך שמירה על איזון בין נגישות לאשראי לבין מניעת חובות יתר.
4. תמיכה ממוקדת במשקי בית עם ילדים - לאור הנתון שמשקי בית עם ילדים נוטים יותר להשתמש באוברדרפט, יש לשקול תוכניות סיוע ייעודיות לקבוצה זו.

סיכום ביניים וכיווני מחקר עתידיים

תופעת האוברדרפט בישראל היא נרחבת, עם 42% ממשקי הבית הנמצאים במינוס לפחות חודש בשנה1. בהשוואה לנתוני העבר, ניכרת מגמה של ירידה בשיעורי האוברדרפט, אך עדיין מדובר בתופעה משמעותית המשפיעה על מיליוני ישראלים. משקי בית עם ילדים מושפעים במיוחד, עם שיעור גבוה יותר של שימוש במשיכת יתר.הבנת ההבדלים בין סוגי מסגרות האשראי, והיכרות עם הרפורמות בתחום, חשובות להתמודדות עם האתגרים הפיננסיים העומדים בפני משקי הבית. במקביל, הנתון על החוב הממוצע של משקי הבית מדגיש את הצורך בגישה מערכתית לטיפול בסוגיה.מחקרים עתידיים יוכלו להתמקד ביעילות של תוכניות לחינוך פיננסי, בהשפעה של רפורמות נוספות בשוק האשראי, ובקשר שבין רמות הכנסה שונות לשימוש באוברדרפט. בנוסף, יש מקום לבחון את השימוש באוברדרפט בקרב קבוצות אוכלוסייה שונות, מעבר להבחנה בין משקי בית עם וללא ילדים.

מחקר על משקי הבית באוברדרפט בישראל

נתונים עדכניים לאפריל 2024 מראים כי 39% מהאוכלוסייה בישראל (2.49 מיליון לקוחות) נמצאים במינוס בחשבון הבנק שלהם, כאשר היקף האשראי של משקי הבית עומד על 230 מיליארד שקל לאחר עלייה של כ-8% מתחילת השנה. הריבית הממוצעת על האוברדרפט עומדת על 11.64% בשנה, בעוד שהריבית על פיקדונות שקליים עומדת על כ-3% בלבד. הסטטיסטיקה מראה פגיעה משמעותית במשקי בית עם ילדים, שמהם כמחצית חווים משיכת יתר, לעומת 30% ממשקי בית ללא ילדים. למרות שחלה ירידה מסוימת בשיעורי האוברדרפט בהשוואה ל-2013, המצב עדיין מדאיג ומצריך התערבות מערכתית.

מגמות בשיעורי האוברדרפט לאורך השנים

התפתחות שיעורי האוברדרפט בעשור האחרון

נתוני השנים האחרונות מציירים תמונה מורכבת של מצב האוברדרפט בישראל. בשנת 2013, שיעור משקי הבית שהיו במצב של משיכת יתר עמד על 54%, ומאז ניכרת מגמת ירידה מסוימת4. נכון לשנת 2019, שיעור משקי הבית שהיו במשיכת יתר לפחות חודש אחד במהלך השנה ירד ל-42%, שהם כ-1.1 מיליון משקי בית המונים כ-4 מיליון נפשות4.הנתונים העדכניים ביותר, מאפריל 2024, מצביעים על 39% מכלל האוכלוסייה (כ-2.49 מיליון לקוחות) הנמצאים במצב של מינוס בחשבונם35. יש לציין שלמרות שחלה ירידה באחוזים לאורך השנים, המספר המוחלט של אנשים במינוס גדל, בעיקר בשל גידול האוכלוסייה.

משיכת יתר כרונית

נתון מדאיג במיוחד הוא שיעור משקי הבית הנמצאים במצב של "אוברדרפט כרוני". נכון לדצמבר 2023, כ-26.3% מהאוכלוסייה היו במשיכת יתר כרונית, ירידה קלה מ-26.9% בסוף שנת 20221. מחקר משנת 2019 הראה כי 22% ממשקי הבית דיווחו שהם נמצאים באוברדרפט "בדרך כלל", כלומר 10 חודשים או יותר בשנה האחרונה4. זוהי ירידה משמעותית בהשוואה לנתוני 2013, אז עמד השיעור על 34%4.מבחינת משך הזמן שמשקי בית מבלים במינוס, הנתונים מ-2019 מראים כי:

• 10% ממשקי הבית היו במצב של משיכת יתר לתקופה של עד 3 חודשים בשנה
• 10% נוספים היו במינוס בין 4 ל-9 חודשים בשנה
• 22% היו במינוס לתקופה ארוכה של 10 חודשים או יותר4

הבדלים דמוגרפיים במשיכות היתר

השפעת הרכב משק הבית

קיימים פערים משמעותיים בשיעורי האוברדרפט בהתאם למאפייני משק הבית. אחד ההבדלים הבולטים הוא בין משקי בית עם ילדים לאלו ללא ילדים. נתוני הלמ"ס מראים כי כ-52% ממשקי הבית שיש בהם ילדים היו במשיכת יתר בשנה האחרונה לפחות חודש אחד, לעומת 30% בלבד ממשקי הבית שאין בהם ילדים4. הנתונים מדגישים את הקשיים הכלכליים הנוספים שעומדים בפני משפחות עם ילדים, שמתמודדות עם הוצאות גבוהות יותר.

הבדלים בין מגזרים

נמצאו הבדלים משמעותיים גם בין מגזרים שונים באוכלוסייה. על פי נתוני הלמ"ס, משקי בית יהודיים נמצאים במשיכת יתר לפרקי זמן קצרים יותר מאשר משקי בית ערביים2. מחקר נוסף מצא כי בעוד ש-31% ממשקי הבית היהודיים נוטלים משכנתא, רק 4% ממשקי הבית הערביים עושים זאת4. פער זה עשוי להשפיע על דפוסי האוברדרפט ועל היכולת להתמודד עם הוצאות שוטפות.

היקף החוב והשלכות כלכליות

היקף האשראי והריבית

היקף האשראי של משקי הבית בישראל עומד על כ-230 מיליארד שקל, לאחר שזינק בכ-8% מתחילת השנה 202435. נתון זה משקף את ההסתמכות הגוברת על אשראי לצורך מימון הוצאות שוטפות. הריבית על המינוס עומדת כיום על 11.64% לשנה, שהיא גבוהה משמעותית מהריבית המשולמת על יתרות זכות בפיקדון שקלי, העומדת על כ-3% בשנה בלבד3. פער ריביות זה יוצר "מלכודת חוב" המקשה על צרכנים לצאת ממצב של משיכת יתר לאחר שנכנסו אליו.נתון מעניין נוסף הוא שהאשראי הצרכני זינק ב-15 השנים האחרונות פי ארבעה, מה שמצביע על מגמה ארוכת טווח של הגדלת החובות3.

השלכות של חיים באוברדרפט

חיים במצב של משיכת יתר מתמשכת מובילים להשלכות כלכליות ופיננסיות משמעותיות:מבין משקי הבית שהיו במשיכת יתר, 26% (כ-295 אלף משקי בית עם 1.1 מיליון נפשות) דיווחו שקיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק בשל חריגות ממסגרת האשראי בשנה האחרונה4. כ-7% קיבלו שש פניות או יותר, המעידות על מצב כרוני של קשיים פיננסיים.חמור מכך, ל-5% ממשקי הבית (כ-60 אלף משקי בית שבהם כ-243.5 אלף נפשות) נחסם החשבון לפחות פעם אחת במהלך השנה האחרונה, כאשר ל-3% מהם החשבון נחסם ליותר מחודש אחד4.נתון מדאיג נוסף הוא שלכל מבוגר עשירי בישראל יש תיק הוצאה לפועל3, מה שמעיד על כך שקשיים פיננסיים רבים מגיעים בסופו של דבר להליכים משפטיים.

הגורמים למצב ומדיניות מומלצת

גורמים למצב האוברדרפט הגבוה

מספר גורמים תורמים למצב האוברדרפט הגבוה בישראל:

1. יוקר המחיה הגבוה ביחס להכנסה הממוצעת
2. ריכוזיות גבוהה בשוק האשראי למשקי בית, כאשר מרבית האשראי ניתן על ידי בנק הפועלים ובנק לאומי3
3. הריבית הגבוהה על משיכות יתר (11.64%) מקשה על צמצום החוב
4. הקלות היחסית בקבלת מסגרות אשראי גבוהות

המלצות מדיניות

בכנס שנערך בשיתוף אוניברסיטת רייכמן, הועלו מספר המלצות מדיניות לצמצום תופעת האוברדרפט:

1. על בנק ישראל לחייב את הבנקים לצמצם את האפשרות שמשקי הבית ייכנסו ליתרת חובה ולוודא שמי שמקבל הלוואה יכול גם לפרוע אותה3.
2. יש לבחון מחדש את התנהלות רשות האכיפה והגבייה כדי להימנע מדחיקת לקוחות להליכי חדלות פירעון3.
3. יש לחזק את הפן השיקומי בהליכי חדלות פירעון ולוודא ששיעור הפירעון מהחייב לא יעבור את רף היכולת האובייקטיבית שלו לתשלום, וזאת במסגרת לוח זמנים מקסימלי של 36 חודשים, כקבוע בחוק3.
4. נדרשת חשיבה מחודשת על המטרה השיקומית של הליכי חדלות פירעון כדי לסייע למשקי בית לתכנן בצורה נכונה את התנהלותם הפיננסית3.

סיכום ומבט לעתיד

על אף מגמת הירידה המסוימת בשיעורי האוברדרפט בשנים האחרונות, עדיין מדובר בתופעה רחבת היקף המשפיעה על למעלה משליש מהאוכלוסייה בישראל. שיעור משקי הבית הנמצאים במצב של משיכת יתר כרונית מדגיש את הצורך בפתרונות מערכתיים.הפערים המשמעותיים בשיעורי האוברדרפט בין קבוצות שונות באוכלוסייה - בין משפחות עם ילדים ובלי ילדים ובין המגזרים השונים - מצביעים על הצורך בהתאמת פתרונות לקבוצות אוכלוסייה שונות.הריבית הגבוהה על משיכות יתר והאשראי הצרכני המתרחב מהווים אתגר משמעותי למשקי בית רבים ודורשים התערבות רגולטורית. יישום המלצות המדיניות שהוזכרו עשוי לסייע בצמצום התופעה ובמניעת השלכותיה השליליות על משקי הבית ועל המשק בכללותו.נדרש מאמץ משולב של רגולטורים, מערכת הבנקאות וגופי חינוך פיננסי כדי להביא לשיפור המצב ולסייע למשקי בית רבים יותר להתנהל בצורה פיננסית מאוזנת יותר.

איך אנחנו ביחס לעולם בכל מה שקשור לאשראי צרכני ואוברדרפט וצריכה בכרטיסי אשראי?

בישראל, השימוש באוברדרפט ובאשראי צרכני גבוה משמעותית לעומת רוב מדינות ה-OECD. לפי מומחים, ישראל היא כמעט המדינה היחידה ב-OECD שמאפשרת כניסה לאוברדרפט בהיקפים כאלה - במדינות מפותחות רבות, האפשרות להיכנס ליתרת חובה מצומצמת מאוד או כמעט לא קיימת, והמערכת הבנקאית שם פועלת כך שהלקוח משתמש רק בכסף שיש לו47.בישראל, כ-30%–50% מהציבור נמצא במינוס כרוני, לעומת שיעורים נמוכים בהרבה באירופה ובארה"ב, שם נהוג יותר לקחת הלוואות מסודרות או להשתמש בכרטיסי אשראי עם החזר חודשי ולא להסתמך על אוברדרפט45. בנוסף, הריבית על האוברדרפט בישראל גבוהה במיוחד (כ-11.6%), מה שמייקר את השימוש בו עוד יותר5.בצריכת אשראי בכרטיסי אשראי, ישראל דומה למדינות מפותחות אחרות, אך הנטייה להסתמך על מסגרת עו"ש (אוברדרפט) במקום על הלוואות מסודרות היא ייחודית ומודגשת מאוד ביחס לעולם45. במדינות רבות, מסגרת האשראי לא ניתנת אוטומטית, ואילו בישראל הבנקים דוחפים את הלקוחות לנצל אותה, לעיתים ללא הסבר מספק על העלויות והסיכונים5.לסיכום, ישראל חריגה בשיעור הגבוה של שימוש באוברדרפט ובמדיניות האשראי הגמישה והיקרה, בעוד שבעולם המפותח יש נטייה ברורה להימנע ממינוס כרוני ולעודד התנהלות פיננסית זהירה יותר457.

להלן טבלה המשווה את שיעור האוכלוסייה שנמצאת באוברדרפט בישראל לעומת מדינות נבחרות באירופה:

*נתוני ישראל: נכון ל-2024, כ-39% מהאוכלוסייה נמצאים במינוס בחשבון הבנק, שהם כ-2.5 מיליון איש1247.

*נתוני אירופה: מבוססים על סקרים ונתוני בנקים מרכזיים; במדינות רבות קיימות מגבלות רגולטוריות על אוברדרפט, ולכן השיעור נמוך משמעותית.

סיכום: שיעור הישראלים באוברדרפט גבוה פי כמה מהמקובל במדינות המפותחות, שם המינוס נדיר או מוגבל מאוד.

האם ההתנהלות וההתנהגות הזאת של הגורמים הפיננסים נכנסים לגדר מדיניות מוניטרית מרחיבה?

התנהלות הגורמים הפיננסיים בישראל, ובפרט מתן אשראי באמצעות אוברדרפט, אינה נחשבת למדיניות מוניטרית מרחיבה. מדיניות מוניטרית מרחיבה היא פעולה יזומה של הבנק המרכזי (בנק ישראל) להגדיל את כמות הכסף במשק, למשל על ידי הורדת ריבית או רכישת אג"ח, במטרה לעודד צריכה והשקעות.האשראי הניתן על ידי הבנקים (כמו אוברדרפט) הוא כלי פיננסי מסחרי, שמטרתו לאפשר ללקוחות להתמודד עם פערי תזרים, והוא ניתן בריבית גבוהה יחסית123. הריבית על האוברדרפט בישראל אף עלתה בשנים האחרונות, בהתאם לעליית הריבית במשק, מה שמייקר את האשראי ומקטין את הנטייה להרחבת הצריכה23. כלומר, בפועל, התנהלות זו אינה תורמת להרחבת הפעילות הכלכלית כמו מדיניות מוניטרית מרחיבה, אלא להפך – היא עשויה אף לצמצם אותה.יוצא דופן הוא מצב חירום, כמו במלחמת חרבות ברזל, שבו בנק ישראל התערב ואיפשר הקלות זמניות (למשל, אוברדרפט ללא ריבית לתקופה מוגבלת), וזה כן מהווה צעד מוניטרי מרחיב נקודתי4. אך בשגרה, התנהלות הבנקים סביב אוברדרפט היא מסחרית ולא מדיניות מוניטרית מרחיבה.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

🕯️ שלט אבל? רק אחרי הלוויה – גם השכול הפך ליעד מודיעיני

כאשר אמי נפטרה, פניתי לחברת קדישא ושאלתי:

האם לתלות שלט מודיע על מותה מחוץ לבית, כנהוג?

והם ענו לי בשקט קר:

"אל תתלה שלט לפני הלוויה. אנחנו מכירים מקרים שבהם פרצו לבתים בדיוק בזמן שהמשפחה הייתה בבית העלמין."🔓💀

כך הפכה האבלות – להזמנה לפשע.

וגם השכול, כמו החופשה, הפך לפיסת מידע שמישהו מנצל.

📸 תיעוד מהווילה – ואז שוד מתוכנן

הכתבה שפורסמה השבוע באתר mako מספרת על ערן זהבי וחבריו שנפשו בווילה יוקרתית במיקונוס.

הם תיעדו כל רגע – הבריכה, הווילה, החגיגות – והעלו לרשת.

כמה ימים לאחר מכן – פריצה מדויקת, גניבה של תיקים ורכוש יקר.🎯 זו לא הייתה מקריות.

🕵️‍♂️ זו הייתה פעולה מודיעינית, על בסיס מידע גלוי – מהפיד שלהם.

📲 כשהאינסטגרם הופך למודיעין. האוסינט הפך פלילי

👁️ כל סטורי הוא תצפית

🧭 כל תיוג הוא מיקום

⏰ כל פוסט בזמן אמת – הוא תזמון מדויק לגניבהעבריינים בישראל ובחו"ל מפעילים "ציידי אינסטגרם":

משפיענים, אנשי עסקים, סלבס, ואפילו אנשים רגילים – הופכים יעד.

הם מחפשים לא רק רכוש – אלא הזדמנות.

❗זה לא רק סלבס. גם אנחנו הבאים בתור

⚠️ שלט אבל

⚠️ צ'ק-אין בחו"ל

⚠️ תיעוד של חפצים יקריםכולם משדרים מסר אחד:

"אנחנו לא בבית."וכשזה פוגש את מי שמחפש הזדמנויות –

🔐 השלט הפך למפתח.

🧠 אז מה עושים?

✅ תיעוד בדיליי – אל תעלו פוסט או סטורי בזמן אמת.

✅ שלטי אבל – רק לאחר הלוויה

✅ הצנעת רכוש – לא חייבים לצלם כל תכשיט או שעון

✅ חשבון סגור (Private) – ואישור רק למי שאתם באמת מכירים

✅ הסברה לדור המבוגר והצעיר – גם הם חשופים

✅ תדרכו את הילדים בהתאם - השיתוף שלהם יכול להיות הטריגר לפריצה

🧱 לסיכום

במדינה שבה אפילו אנשי קדישא ממליצים להסתיר את מועד הלוויה מחשש לפריצה –

📉 לא מדובר בפרנויה.

📉 לא מדובר באירוע בודד.

זהו סימפטום חברתי.

זוהי מציאות חדשה – בה המידע הפשוט ביותר יכול להיפוך לכלי נשק.🕯️🛑🧠

הבחירה שלנו מה לחשוף – היא ההגנה האחרונה שנשארה לנו.

ציידי האינסטגרם: כך עוקבים עבריינים אחרי סלבס ואנשי עסקים ברשתות החברתיות