כשדוחות אפס הופכים לתרגיל בדמיון

בשנים האחרונות הפכו דוחות אפס (בדיקות כדאיות כלכלית) לפרויקטי נדל"ן לכלי מסוכן - לא כי הם לא מקצועיים, אלא כי הם מתבססים על הנחות שהפכו לבעייתיות. 

הם התבססו על שוק שאיננו בר קיימא.

"אי אפשר לערוך דוח אפס אמין ומקצועי על בסיס נתוני שוק שאינם ברי קיימא. דוח אפס שנשען על מחירים מנופחים, תשואות לא סבירות או הנחות מימון מנותקות מהמציאות, אינו אלא מסמך פנטזיה.
אבל כדי להבין את זה – צריך קודם כל לזהות שהשוק כולו איננו בר קיימא. זו נקודת העיוורון של רבים: הם לוקחים את מחירי השוק כמובנים מאליהם, בלי לשאול את עצמם אם הם בכלל משקפים ערך כלכלי אמיתי או שמא תוצר של בועה ממושכת, אשר נתמכת באשראי זול, אופטימיות חסרת ביסוס, והתנהלות עדרית."

הבעיה המרכזית: הנחות יסוד מעוותות

דוח אפס איכותי נשען על שלושה עמודים: מחירי שוק, עלויות בנייה ותשואות סבירות. הבעיה היא שבישראל של העשור האחרון, שלושת העמודים האלה רועדים.

נתוני השוק מדברים בעד עצמם

• שוק קפוא: ירידה דרמטית בכמות העסקאות - מעל 50% ירידה בפעילות במרכז הארץ ב-2023-2024
• מלאי צובר: מעל 60,000 יחידות דיור בלתי מכורות במרכז הארץ, כאשר המלאי הזה רק גדל
• יחס מחיר לשכירות: ממוצע של 35-40 בתל אביב מטרופולין, כלומר תשואה שוטפת של 2.5%-2.8% לפני מסים ותחזוקה
• שיעור המשכנתא מההכנסה: עלה ל-40%-50% אצל רוכשי דירה ראשונה
• יחס חוב פרטי לתוצר: הגיע ל-75% - רמה שנחשבת גבוהה באמות מידה בינלאומיות

השילוב של שוק קפוא עם מלאי צובר הוא הסימן הבולט ביותר לשוק לא בר קיימא - כשהמחירים גבוהים מכדי שיהיה ביקוש, אבל המוכרים מסרבים להוריד מחירים, השוק פשוט נתקע.

מה קורה בפועל בדוחות

כשקבלן מזמין דוח אפס היום, התהליך נראה כך:

השמאי מסתמך על עסקאות השוואה מהחודשים האחרונים - שעצמן מבוססות על המחירים המנופחים.

יועץ הכדאיות מקבל את המחיר הזה כנתון, ובונה עליו תחזית מכירות "שמרנית" של 95% מהמחיר המשוער. 

הבנק רואה דוח שמראה רווחיות של 15%-20%, ומאשר מימון. התוצאה? דוח שנראה מקצועי לחלוטין אבל מבוסס על הנחות בעייתיות.

המבחן האמיתי: כשהשוק מתעורר מהאשליה

התשובה מגיעה כבר היום - בשוק הקפוא שאנחנו רואים. כשאין קונים במחירים הנוכחיים:

• דירות לא נמכרות במחיר החזוי בדוח
• תזרים המזומנים נפגע כבר בשלבי הבנייה
• הבנק מתחיל להדק פיקוח על מימון שלבים נוספים
• קבלנים נכנסים למצוקת נזילות
• פרויקטים נדחים או מבוטלים

הפרדוקס: דוח אפס שנראה מעולה על הנייר הופך לחסר ערך כבר לפני שהפרויקט מסתיים, כי הוא לא צפה את הקיפאון בשוק.

איך עושים זאת נכון

1. בדיקות עמידות מחמירות

במקום להסתמך על "מחיר שוק", צריך לבדוק מה קורה אם המחירים יורדים ב-20%, 30% או אפילו 40%. זה לא פסימיות - זה זהירות.

2. תשואה מינימלית ריאלית

פרויקט נדל"ן צריך להניב תשואה של לפחות 8%-10% מעל האינפלציה כדי להצדיק את הסיכון. דוח שמראה רווחיות של 15% על בסיס מחירים נוכחיים - חשוד.

3. ניתוח רגישות מקיף

כל דוח צריך לכלול ניתוח של מה קורה אם:

• מחירי המכירה יורדים ב-10%, 20%, 30%
• זמני המכירה מתארכים פי 1.5, פי 2
• עלויות הבנייה עולות ב-15%-25%
• הריבית עולה ל-6%-7%

4. הערכה עצמאית של שווי שוק

במקום להסתמך על עסקאות השוואה בלבד, צריך לבחון גם את השווי לפי:

• תשואה משכירות
• יכולת תשלום של משקי בית ממוצעים
• השוואה למחירים במדינות דומות

הקו התחתון

דוח אפס הוא כלי חשוב ושימושי, אבל רק אם הוא מבוסס על הנחות ריאליות. בשוק שעבר עיוות של שנים, המקצועיות האמיתית היא לא לחקות את ה"שוק", אלא לשאול את השאלות הקשות. הבעיה היא שכולם - קבלנים, בנקים, שמאים ורוכשים - מעוניינים שהמחירים יישארו גבוהים. אבל האינטרס הזה לא הופך את המחירים לכלכליים. דוח אפס אמיתי בימינו צריך להתחיל במשפט: "בהנחה שמחירי הנדל"ן יחזרו לרמות כלכליות סבירות בעתיד הנראה לעין..."רק כך הוא יהיה כלי לקבלת החלטות - ולא תרגיל בדמיון קולקטיבי.

❄️ שוק קפוא = שוק שאינו בר קיימא

כשהשוק "קופא" – כלומר אין עסקאות, אין נזילות, והמלאי רק הולך ותופח – זהו סימן ברור לכך שהשוק מנותק מהיכולת הכלכלית של הקונים.

• קיפאון עסקאות משמעו שהמחיר המבוקש לא פוגש ביקוש אמיתי.
• הצטברות מלאי (במיוחד של דירות חדשות שאינן נמכרות חודשים ארוכים) מעידה על כך שהיזמים מתמחרים לפי תקוות עבר, לא לפי יכולת ההווה.
• וכשאלו נמשכים לאורך זמן – הדבר היחיד ששומר את המחירים הגבוהים הוא האינרציה, לא הכלכלה.

שוק שבו אין תנועה – איננו "יציב", הוא שוק שמתבשל לקריסה.
ממש כמו קרחון שמתחתיו סדקים – מבחוץ הכול נראה שקט, אבל מבפנים הלחץ מצטבר.

אם תעדיף, אפשר גם לנסח זאת במשפט מפתח עצמאי:

"שוק קפוא – שבו אין עסקאות והמלאי מצטבר – הוא לא סימן ליציבות אלא עדות חותכת לכך שהשוק אינו בר קיימא."

⚖️ כשגורמי היסוד מופרעים – אין קיום יציב לשוק

שוק כלכלי בר קיימא נשען על שמירה על איזונים בין שלושה יסודות:

1. יכולת התשלום של הציבור
2. תשואה כלכלית על ההשקעה
3. התנהגות מימון אחראית מצד המערכת הפיננסית

כאשר אחד או יותר מהיסודות הללו מופר:

• כאשר הציבור רוכש דירות במחירים שאינם תואמים את הכנסתו,
• כאשר התשואה מהנכס אינה מצדיקה את מחירו או את הריבית המשולמת עליו,
• וכאשר הבנקים ממשיכים להעמיד אשראי למימון עסקאות לא רציונליות –

התוצאה היא שוק שאינו יכול להתקיים לאורך זמן.
שוק כזה נשען לא על כלכלה, אלא על תקוות, אשראי, והתכחשות.

❌ דוח אפס בשוק לא בר קיימא הוא מסמך פנטזיה

כשהשוק חי על סטרואידים – אין מקום לדוחות עסקיים שמתיימרים להיות "ריאליים".

דוח אפס, הלוא הוא תוכנית עסקית למימון פרויקט נדל"ן, אמור לשקף כדאיות כלכלית אמיתית. אבל מה קורה כשהשוק שבו נערך הדוח – פשוט לא בר קיימא?

🚨 הטעות הקריטית: להתבסס על "מחירי שוק" כאילו הם משקפים ערך

דוח אפס טוב מתחיל בהנחות יסוד כלכליות סבירות. אבל בישראל של העשור האחרון, רבות מהעסקאות מבוססות על מחירים מנופחים שאינם מגלמים תשואה כלכלית סבירה, אלא מצביעים על עיוות שיטתי שנמשך כבר יותר מעשור.

אז למה דוחות אפס ממשיכים "לעבוד" כאילו כלום לא קרה?התשובה פשוטה – כי כולם עושים העתק-הדבק: שמאים מתבססים על מחירים שנקבעו בעסקאות קודמות, קבלנים בונים לפי "מה שהשוק מוכן לשלם", והבנקים – נגררים. זה יוצר לולאה סגורה של הצדקות הדדיות, שמתעלמות מהשאלה הכי חשובה:

האם יש כאן ערך כלכלי אמיתי – או רק מחיר זמני שמתוח מעבר לגבולות הסביר?

📉 שוק לא בר קיימא – איך מזהים?

שוק לא בר קיימא מתאפיין בנתונים כמו:

• מכפיל שכירות של מעל 30–40 (כלומר, התשואה השוטפת נמוכה משמעותית מריבית מימון)
• שיעור משכנתא חציונית שמכסה 80–90% ממחיר הרכישה
• עשרות אלפי דירות בלתי מכורות לצד עשרות אלפים בבנייה, ועוד מאות אלפים בהמתנה להיתר
• צמיחה באשראי הרבה מעבר לצמיחה בהכנסות משקי הבית
• רמות חוב פרטיות שמתקרבות או עוברות את 100% מהתמ"ג

אם אלו הנתונים – אין דרך סבירה לבנות עליהם תחזית "עסקית" אמינה. בטח לא לדווח לבנק שהפרויקט "כדאי" או שה"תזרים סביר".

📊 דוח אפס כקריקטורה של ניתוח כלכלי

בפועל, דוח אפס שנשען על שוק מנופח הוא לא יותר ממסמך אופטימי־מדי, שהוסכם עליו בין כל השחקנים שמרוויחים כל עוד הסיפור נמשך:

• הקבלן שיגייס מימון
• השמאי שייתן הערכה גבוהה
• הבנק שיגבה ריבית ונכסים
• והרוכש… שיישאר עם דירה שמחירה יתכווץ כשתפוג האשליה

🧨 ומה קורה כשהבועה מתפוצצת?

אז מגיע הרגע שבו "השוק מתקרר", או כפי שנכון יותר לומר – השוק חוזר לרמות הכלכליות שהוא אמור לשהות בהן מלכתחילה. כאן מתחילה שרשרת קריסה:

• הדירות לא נמכרות במחיר החזוי בדוח
• ההכנסות נמוכות מהצפוי
• התזרים מתייבש
• הבנק דורש הזרמה
• הקבלן קורס
• הדירה לא נמסרת
• המשקיעים תובעים
• ודוח האפס… לא שווה את הנייר שעליו הוא נכתב

🧭 אז מה כן?

1. להפסיק להסתמך על "שוק" שהוא תוצאה של ריבית זולה ועדריות.
2. להכניס לדוח אפס בדיקות עמידות ("stress test") למחירים סבירים, תשואה מינימלית וריבית ריאלית.
3. להעריך את הנכסים לפי שווי פונדמנטלי – לא שווי שמאי שמניח שמחיר השוק הוא חזות הכול.
4. להגדיר מראש מדיניות מימון שתתחשב לא רק בתוצאה, אלא גם בסיכון המובנה בשוק בלתי סביר.

📌 סיכום

"אי אפשר לערוך דוח אפס אמין על בסיס נתונים שקרסו מכל יסוד רציונלי. לפני שמנתחים – צריך להעז לשאול: האם השוק הזה בכלל ראוי לאמון?" האם הוא בר קיימא? וכדי לבדוק שאת צריך לבחון את גורמי היסוד.

🔍 סימנים לשוק שאינו בר קיימא:

1. מחירים עולים בקצב גבוה משמעותית מהשכר והאינפלציה.
2. תשואות משכירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות או מהריבית חסרת הסיכון.
3. זינוק במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה (פי 150–200% מהממוצע ההיסטורי).
4. גידול באשראי ובמינוף כאמצעי יחיד לשמר פעילות שוק.
5. פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסה השוטפת ממנו (מכפיל שכר דירה > 30).
6. ציפיות רווח הוניות בלבד – ללא הצדקה תזרימית.
7. כניסה המונית של משקיעים ספקולטיביים.
8. עיוותים רגולטוריים או מניפולציות תקשורתיות לשימור "תחושת יציבות".

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני (Price-to-Income Ratio).
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית והסיכון המקרו-מערכתי.

דוח אפס הוא למעשה תוכנית עסקית מפורטת לפרויקט נדל"ן ספציפי - הוא כולל הערכת שוק, תחזית הכנסות והוצאות, לוח זמנים לביצוע, וניתוח רווחיות צפויה.

משפט מסכם "תוכנית עסקית שאינה מתמודדת עם המציאות הכלכלית האמיתית היא לא תוכנית אלא רשימת משאלות - והשוק לא סולח למי שמבלבל בין השניים." 

 "תוכנית עסקית צריכה לשרוד מפגש עם המציאות, לא רק מפגש עם הבנק."

"תוכנית עסקית אמיתית מתבססת על שווי כלכלי, לא על מחירי שוק זמניים - כי מחיר הוא מה שמישהו מוכן לשלם היום, אבל שווי הוא מה שהנכס באמת מניב לאורך זמן."

"תוכנית עסקית חייבת להתבסס על שווי, לא על מחיר - כי השוק יכול לטעות, אבל הכלכלה לא סולחת."

כשמכינים דוח אפס על בסיס "מחירי שוק" של עסקאות אחרונות, זה לא אומר שזה השווי האמיתי של הנכס. השווי נקבע לפי התשואה הכלכלית שהנכס מייצר, לא לפי מה שמישהו אחר שילם החודש שעבר.

כאשר אומרים ש**"שוק אינו בר-קיימא"**, הכוונה היא לכך שמחירי הנכסים או הפעילות בשוק מנותקים מהיסודות הכלכליים התומכים בהם, ולכן לא ניתן לשמר אותם לאורך זמן. בשפה פשוטה: המערכת מתפקדת רק בגלל תנאים זמניים, עיוותים או מניפולציות – וכשהם ייעלמו, היא תקרוס או תתכנס חזרה לערכים ריאליים.

להלן ניתוח עומק של הביטוי הזה – מה הוא אומר, איך מזהים אותו, ואיך הוא מתבטא בפועל:

מהספר בועת נדל"ן

🧠 הגדרה כלכלית:

שוק אינו בר-קיימא (unsustainable market) = שוק שבו מחירי הנכסים אינם תואמים את הערך הכלכלי הפונדמנטלי שלהם, כלומר אינם מגובים על ידי:

• תזרימי מזומנים (כמו שכירות),
• יכולת הרכישה של הציבור (שכר),
• שיעורי הריבית והאינפלציה,
• או פרמטרים יסודיים נוספים כמו היצע וביקוש אמיתי.

🔍 סימנים לשוק שאינו בר קיימא:

1. מחירים עולים בקצב גבוה משמעותית מהשכר והאינפלציה.
2. תשואות משכירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות או מהריבית חסרת הסיכון.
3. זינוק במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה (פי 150–200% מהממוצע ההיסטורי).
4. גידול באשראי ובמינוף כאמצעי יחיד לשמר פעילות שוק.
5. פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסה השוטפת ממנו (מכפיל שכר דירה > 30).
6. ציפיות רווח הוניות בלבד – ללא הצדקה תזרימית.
7. כניסה המונית של משקיעים ספקולטיביים.
8. עיוותים רגולטוריים או מניפולציות תקשורתיות לשימור "תחושת יציבות".

📉 ביטוי מעשי של שוק לא בר-קיימא – מה קורה כשזה מתפרק?

1. היפוך מגמה חד (Reversion to Mean):
   • מחירים יורדים בחדות עד חזרה לערכים כלכליים ריאליים – לרוב ירידה של 30–50% ואף יותר.
   • דוגמה: ארה"ב ב־2008, ספרד, יפן של שנות ה-90, ולעתים גם שווקים במזרח אירופה לאחר 2009.
2. עלייה בפשיטות רגל ובחדלות פירעון:
   • אנשים שקנו במחירים גבוהים מדי מתקשים לעמוד בהחזרים כשהריבית עולה או כשההכנסות נחלשות.
3. התכווצות חדה בהיקפי העסקאות:
   • הציבור "קופא" – קונים לא קונים, מוכרים לא מצליחים למכור.
4. משבר אמון בשוק:
   • הציבור מזהה שהמחירים אינם ריאליים – ונמנע מלקנות במחירים גבוהים.
5. פגיעה אנושה בבנקים:
   • שווי הנכסים הממושכנים יורד מתחת לגובה ההלוואות ("שליליות הון עצמי").
   • הבנקים נאלצים למחוק חובות, להגדיל הפרשות ולצמצם אשראי.
6. כניסת רגולטורים או חקירות:
   • כמו משבר מניות הבנקים בישראל, או משברי נדל"ן באיסלנד ואירלנד.

🧨 דוגמה מישראל 2025 (בהתאם לעמדתך):

• מחירים שזינקו פי 2 מעבר לערכם הכלכלי.
• תשואה של 2.5% מול ריבית משכנתא של 5% – הפסד וודאי מהיום הראשון.
• ריבוי עסקאות ממונפות במחירים כלכליים בלתי סבירים.
• עשרות אלפי דירות רפאים, מלאים קפואים וירידה חדה בכמות העסקאות.
• חוסר התאמה קיצוני בין ערך לבין מחיר – המעיד על שוק לא בר-קיימא בעליל.

🔚 משפט מסכם:

שוק לא בר-קיימא הוא כמו בניין שמחזיקים את התקרה שלו עם מקלות. ברגע שהריבית תעלה, האשראי יתייבש, או שהציבור יאבד אמון – הכול קורס.

השימוש ב־"מכפיל שכר דירה 30" כמינימום להתרעה על שוק שאינו בר-קיימא נובע מהשוואה היסטורית וכלכלית בין מחירי נכסים להכנסות מהשכרה, והוא מקביל לשימוש במדדים כמו "Price to Rent Ratio" בשווקים מערביים.

📐 מהו מכפיל שכר דירה?

מכפיל שכר דירה = מחיר הנכס / דמי שכירות שנתיים.

• לדוגמה:
  אם דירה עולה 2 מיליון ש"ח, והשכירות היא 5,500 ש"ח לחודש = 66,000 ש"ח בשנה
  ⇒ מכפיל = 2,000,000 / 66,000 ≈ 30.3

✅ מדוע 30 נחשב סף עליון סביר?

1. באופן היסטורי, במדינות מפותחות:
   • מכפיל סביר נע בין 15 ל־22.
   • לדוגמה: גרמניה, קנדה, הולנד, שבדיה – רוב השנים נעו בטווח הזה.
   • מעל 25–27 יש חשש לבועה, לפי דו"חות של IMF, BIS, OECD.
2. מתאם עם ריבית חסרת סיכון:
   • מכפיל 30 משקף תשואה של 3.3%.
   • כאשר ריבית חסרת סיכון גבוהה מכך (כמו בישראל כיום – אג"ח ל-10 שנים סביב 4%) ⇒ מדובר בתשואה לא כלכלית ⇒ השוק "נשען" רק על ציפייה לרווח הוני עתידי.
3. המלצות כלכלנים ורגולטורים:
   • דו"חות של קרן המטבע הבינ"ל ו־BIS מזהים מכפיל גבוה מ־30 כסימן לאנומליה – נתק בין שווי הנכס לתזרים השוטף.
   • לדוגמה, מסמך של IMF מ־2022 ציין שמכפילים מעל 30 הם "red flag" לבועת נכסים.

🇮🇱 הקשר לישראל:

• כיום, במרכז הארץ:
  • דירות רבות נמכרות עם מכפילים של 35–45 ואף יותר, כלומר תשואה נמוכה מ־2.5%.
  • כאשר ריבית המשכנתא הממוצעת היא 4.5% ומעלה – מדובר בהשקעה שלילית מהיום הראשון.
• ולכן מכפיל 30 מהווה "קו אדום" אינדיקטיבי – כל ערך גבוה ממנו מאותת על שוק מנותק מהיסודות הכלכליים.

🧠 מסקנה:

המספר 30 אינו שרירותי, אלא מבוסס על:

• השוואה בינלאומית,
• אנליזה של תזרים מול שווי,
• התאמה לריבית חסרת סיכון,
• והיסטוריית משברים פיננסיים.

מכפיל שכירות בישראל – שהוא היחס בין שווי הדירה למחיר השכירות השנתי – משקף בפועל את התשואה השנתית מהשכרה (תשואה פירותית), והוא אינדיקטור עיקרי להבנת כדאיות השקעה ומגמות שוק הדיור.

מגמות עיקריות: מכפיל שכירות בישראל משנות ה-90 ועד היום

• שנות ה-90 (תחילת המדידות):
  • התשואה (כלומר 1/מכפיל) השנתית הממוצעת להשכרת דירה בישראל הייתה סביב 4.1%. זה מתבטא במכפיל שכירות של כ-24–25 (כלומר מחירי הדירות היו שווי ערך לכ-24-25 שנות שכירות)1.
• ראשית שנות ה-2000:
  • עם צניחת מחירי הדירות בשוק (2001-2007) ומקביל לעלייה מסוימת במחירי השכירות, נרשם שיא – התשואה השנתית הממוצעת עלתה עד לכ-4.8%, ומכפיל השכירות ירד בהתאם לכ-21 (כלומר נדרשו 21 שנות שכירות לממן את רכישת הדירה)1.
• סוף שנות ה-2000 – תחילת העשור הקודם (2010 ואילך):
  • החל מסוף העשור מחירי הדירות התחילו לעלות בקצב מהיר מהשכירות, התשואות ירדו חזרה מתחת ל-4% (מכפיל עלה שוב מעל 25) ומאז מעט המשיכו לרדת1.
• 2016–2020:
  • התשואות התייצבו סביב 3% (מכפיל שכירות של כ-33–34).
• 2022–2024:
  • ירידה מתמשכת בתשואה לרמות של 2.4%–2%. כלומר, מכפיל שכירות בישראל כיום (2024–2025) עומד כבר על 41–50 (נדרשות 41–50 שנות שכירות לממן קניית דירה ממוצעת בישראל)123.
  • דירות באזורי פריפריה ובערים חלשות התשואה לרוב גבוהה יותר והמכפיל נמוך יותר (28–33), ואילו בתל אביב והמרכז המכפיל עולה לעיתים אפילו ל-50 ויותר (תשואה סביב 2%)123.

טבלת סיכום (ממוצע ארצי, עגול):

תובנות:

• מכפיל השכירות בישראל נמצא בשיא היסטורי, כלומר דירות בישראל יקרות בהרבה מהממוצע ההיסטורי ביחס להכנסה מהשכרתן. לפני 20–30 שנה נדרשו כ-21–25 שנות שכירות לממן קניית דירה; כיום המספר נע בין 41 ל-50 ואף יותר במרכז.
• הסיבות: גידול חד במחירי הדירות לעומת עליית מחירי השכירות, בעיקר בעשור האחרון.
• משמעות למשקיעים: ההשקעה בדירות הפכה פחות משתלמת מהשכרה בלבד, והרווחים העיקריים מגיעים מעליית ערך הנכסים ולא מהכנסה פירותית שוטפת123.

מכפיל השכירות בישראל כיום הוא מהגבוהים בעולם המערבי, ומשקף קושי גובר לרכוש דירה ומגמות של כדאיות השקעה משתנה בענף.

מכפיל שכירות (price-to-rent ratio)  נחשב לאחד המדדים המקובלים לזיהוי בועות נדל"ן, ולעיתים משמש כאינדיקטור לסטיות בין מחיר הנכס ל"תשואה הפירותית" השוטפת (כלומר, ההכנסה מהשכרה לעומת הערכת השווי של הנכס)123.

האם מכפיל שכירות הוא מדד לבועה?

• כן – עלייה חריגה ומתמשכת במכפיל שכירות מרמזת שמחירי הדירות עולים מהר יותר מהשכירות, ואינה נתמכת בהכנסה ריאלית (השכירות). פער כזה בין שווי הנכס להכנסה ממנו נחשב על ידי כלכלנים כסימן אפשרי לבועה: כשהמכפיל גבוה והולך, המשמעות היא שמחירי הדירות "מנותקים" מהיסוד הכלכלי שמצדיק אותם123.
  • לדוגמה, עלייה "ממוצעת" מקובלת בעולם המערבי היא מכפיל של 15–20. כאשר המכפיל מטפס אל מעל 30 או 40, במיוחד אם זה מלוּוה בעליות חדות במחיר (ואין עלייה פרופורציונלית בשכר הדירה), זאת נחשבת נורה אדומה להזדמנות לבועת נדל"ן.

האם מכפיל שכירות הוא "גורם יסוד" בבחינת שווי?

• הגדרה ככלי יסוד: מכפיל השכירות הוא אכן כלי בסיסי ("פונדמנטלי") בניתוח שווי נכס ביחס להכנסה ממנו. הוא מייצג את מספר שנות השכירות הנדרשות כדי להחזיר את ההשקעה בדירה, ומהווה אינדיקטור פשוט להשוואה בין נכסים, ערים ואף מדינות שונות, בטרם מבצעים ניתוחי ערך מורכבים יותר456.
• הגבלה: מדובר במדד ראשוני (screening tool) ולא במדד מושלם, משום שהוא מתעלם מגורמים כגון תחזוקה, שיעור ריקנות, ריבית, מיסוי, ודינמיקות הון אחרות. לשם קביעת "שווי יסוד" נהוג במקביל לסקור גם את שיעור התשואה (Cap Rate), שהוא יחס ההכנסה נטו, ולא הגולמית.

סיכום

• מכפיל שכירות גבוה וחריג הוא אחד האינדיקטורים הנפוצים בעולם לזיהוי שוק דיור "מנופח" או בועתי.
• יחד עם זאת, יש צורך לשקלל מדדים נוספים (כגון הכנסות משקי הבית, ריבית, השקעות זרות ועוד) כדי לקבוע חד-משמעית אם קיים בועה או "שווי יסוד" מופרז354.
• בישראל, העובדה שהמכפיל חצה רמות של 40–50 בשנים האחרונות מצביעה בבירור על פער קיצוני ביחס להגיון הכלכלי הבסיסי של רכישת דירה לצורך תשואה שוטפת.

ירידת תשואות השכירות לצד עליית מחירים אינה חייבת להיות בועה, אך בהחלט מדובר באינדיקציה לסטייה מהערך ה"פונדמנטלי" המובהק.

הרשימה מכסה את עיקר הגורמים הפונדמנטליים ("גורמי יסוד") המקובלים בבחינת ערך כלכלי של שוק נדל"ן ושל נכסי מגורים בפרט. כל אחד מהסעיפים ברשימה נחשב כגורם יסוד מהותי בהערכות שווי ובניתוח שיווי-משקל כלכלי של השוק. עם זאת, יש הערות חשובות וייתכן מקום להרחבות או דיוק:

הערות לכל גורם ברשימה:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד מרכזי, שכן השוק המקומי נשען על יכולת הרכישה של הציבור.
2. מחיר/שכר (מספר המשכורות הדרושות לדירה) – אינדיקציה קלאסית לעומס הרכישה ולגישה לדיור.
3. אינפלציה מצטברת – רלוונטית, אך מדגישים בעיקר את יחס ההתייקרות של מחירי הדירות לעומת שכר ואינפלציה כללית.
4. תשואת שכירות ריאלית – אחד הגורמים הפונדמנטליים ביותר עבור משקיעים ובחינת תחליפיות דיור/השכרה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent) – מהווה מדד עיקרי ככלי בוחן תשואה והשוואת "ערך פנימי" לנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ל־10 שנים) – מרכיב עקרוני בקביעת היוון וציפיות תשואה.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – משפיעה ישירות על הביקוש והיכולת לגיוס הון.
8. הריבית הריאלית נטו – מדד עזר חיוני לעלות המימון בשוק ויכולת החזר.
9. פער תשואת שכירות־ריבית משכנתא – אינדיקטור לאטרקטיביות רכישה אל מול השכרה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – קריטי להגדרת מחסור/עודף, במיוחד בפריפריה לעומת המרכז.
11. יחס חוב פרטי/תוצר – משקף עומס מערכתי והסכנות לפגיעות של השוק הפיננסי.

האם יש מקום להרחיב או לשנות?

חסרים אפשריים (להוספה):

• ציפיות ציבוריות וסנטימנט שוק – משתנה שבפועל משפיע על המחירים, גם אם לא תמיד 'פונדמנטלי' במובן הצר.
• גידול אוכלוסייה ושיעור היווצרות משקי בית – קובע את גידול הביקוש האורגני לדיור.
• מדיניות מיסוי (מס רכישה, מס שבח, הטבות למשקיעים/משפרי דיור) – עשויה לשנות דרמטית את הכדאיות.
• היקף השקעות חיצוניות (ביקוש למשקיעים/זרים/גופים מוסדיים) – לא תמיד משתקף בהיצע/ביקוש הרגיל.

מה פחות הכרחי כ"גורם יסוד" (פחות קריטי אך עדיין רלוונטי):

• לא מצאתי ברשימה שלך סעיפים מיותרים; כולם בעלי בסיס תיאורטי בשוקי נדל"ן גלובליים. לעיתים מגדירים את יחס החוב-תוצר או פערי תשואות כמדדי סיכון מקרו ולא מדדי יסוד ל"שווי", אך בעולם הנדל"ן הישראלי זה הפך הכרחי.

לסיכום:

הרשימה מדויקת, עדכנית ורלוונטית. ואם בוחרים להוסיף – כדאי לשלב נתונים דמוגרפיים וציפיות שוק לצד המיסוי והביקוש ממשקיעים, כדי לקבל תמונה מלאה של היסודות הכלכליים המשפיעים על מחירי נדל"ן ושוויים בישראל.

❄️ שוק קפוא = שוק שאינו בר קיימא

כשהשוק "קופא" – כלומר אין עסקאות, אין נזילות, והמלאי רק הולך ותופח – זהו סימן ברור לכך שהשוק מנותק מהיכולת הכלכלית של הקונים.

• קיפאון עסקאות משמעו שהמחיר המבוקש לא פוגש ביקוש אמיתי.
• הצטברות מלאי (במיוחד של דירות חדשות שאינן נמכרות חודשים ארוכים) מעידה על כך שהיזמים מתמחרים לפי תקוות עבר, לא לפי יכולת ההווה.
• וכשאלו נמשכים לאורך זמן – הדבר היחיד ששומר את המחירים הגבוהים הוא האינרציה, לא הכלכלה.

שוק שבו אין תנועה – איננו "יציב", הוא שוק שמתבשל לקריסה.
ממש כמו קרחון שמתחתיו סדקים – מבחוץ הכול נראה שקט, אבל מבפנים הלחץ מצטבר.

"שוק קפוא – שבו אין עסקאות והמלאי מצטבר – הוא לא סימן ליציבות אלא עדות חותכת לכך שהשוק אינו בר קיימא."

1. תשואה נמוכה משמעותית מהריבית
2. מכפיל שכירות גבוה מ־30
3. שוק קפוא – אין עסקאות
4. עלייה מתמשכת במלאי הלא־נמכר
5. מינוף יתר בקרב משקי בית

כל אחד מהם מוביל למסקנה הכללית: שוק לא בר קיימא.

⚖️ כשגורמי היסוד מופרעים – אין קיום יציב לשוק

שוק כלכלי בר קיימא נשען על שמירה על איזונים בין שלושה יסודות:

1. יכולת התשלום של הציבור
2. תשואה כלכלית על ההשקעה
3. התנהגות מימון אחראית מצד המערכת הפיננסית

כאשר אחד או יותר מהיסודות הללו מופר:

• כאשר הציבור רוכש דירות במחירים שאינם תואמים את הכנסתו,
• כאשר התשואה מהנכס אינה מצדיקה את מחירו או את הריבית המשולמת עליו,
• וכאשר הבנקים ממשיכים להעמיד אשראי למימון עסקאות לא רציונליות –

התוצאה היא שוק שאינו יכול להתקיים לאורך זמן.

שוק כזה נשען לא על כלכלה, אלא על תקוות, אשראי, והתכחשות.

להלן נתוני יחס מחיר-שכירות (Price-to-Rent Ratio) בישראל לעומת אירופה וארה"ב, כפי שפורסמו ב ־ Global Property Guide (נכון ליולי 2025):

ישראל

• יחס מחיר ־ שכירות: 42
• תשואת שכירות ממוצעת: 3.38%
• המשמעות: יחס זה נחשב גבוה מאוד (ככל שמדובר ביחס מעל 21, משתלם יותר לשכור מאשר לקנות)1.

מקור:  Global Property Guide (נכון ליולי 2025)

אירופה – דוגמאות נבחרות

רוב המדינות באירופה מציגות יחס הנע בין 20 ל־32, כאשר ישראל ושווייץ בולטות במיוחד ביחס גבוה21.

ארה"ב

• יחס מחיר ־ שכירות: 23
• תשואת שכירות ממוצעת: 6.51%
• המשמעות: היחס בארה״ב עדיין גבוה, אך נמוך משמעותית יחסית לישראל31.

יחס מחיר-שכירות מייצג את מספר השנים שיידרשו להכנסה משכירות לכסות את עלות רכישת דירה במחיר ממוצע: יחס גבוה (למשל, מעל 21) מעיד על שוק "יקר" – עדיף לשכור, ויחס נמוך (מתחת ל-16) מצביע על כדאיות קנייה. במילים פשוטות, ישראל מובילה בפער ניכר ביחס מחיר-שכירות לעומת מרבית מדינות אירופה וארה"ב — מה שמעיד על שוק שבו קניית דירה כהשקעה תספק לרוב תשואת שכירות נמוכה משמעותית מגובה ההשקעה123.

ברוכים הבאים למערב הפרוע: בישראל תשלמו 42 שנות שכירות על דירה אחת

ביום 15.7.2025 פרמה המועצה הלאומית לכלכלה את הדוח על קשיחות מחירי הדירות בו נכתב כי "הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים." אודות עניין זה כתבתי בבלוג את דברים אלו תחת הכותרת "שוק חופשי? האומנם? קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה" בהם תיארתי את העובדה ששוק הנדל"ן בישראל איננו שוק חופשי ובוודאי שהוא איננו שוק משוכלל. הכלל של "קונה מרצון ומוכר מרצון", לא מתקיים בו. זהו שוק מנוהל, מווסת, מתואם, שמופעלים עליו מניפולציות, תכסיסים, תרגילים ושלל הונאות בשיתוף פעולה של שלל גורמים ושחקנים מה שיצר את בועת הנדל"ן הגדולה ביותר בעולם בו הגיעו המחירים לרמה שהם יותר מכפולים מהתועלת הכלכלית שלהם - מהשווי שלהם.

ביום 27.7.2025 פורסם הדוח הסופי של הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי בו נכתב בין היתר ש: "מסקנת הצוות הינה שמאחר שלבנקים כלים נוספים להתמודד עם סיכון האשראי בליווי פרויקטים לבנייה גם ללא שליטה במחירי הדירות ומאחר שגם ירידה חדה במחירי הדירות לא צפויה להשפיע מהותית על הסיכון של הבנקים, אין הצדקה שיפקחו על מחירי הדירות, ומאידך קיימת אפשרות שפיקוח זה מונע ירידת מחירים. לפיכך, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון, יש לאסור על הגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם."

הדוח בוחן את מעורבות המערכת הבנקאית בקביעת מחירי הדיור על רקע עלייה חדה של 35% במחירי הדירות בשנים האחרונות, לעומת אינפלציה של 14.5% ועלייה בשכר של 18.5%.

איך זה יכול להיות?! שהמחירים מתנתקים מהשווי -  מ"גורמי היסוד" וזאת עוד לפני שבדקנו את התשואות והשכירות? ואת גורמי היסוד האחרים הנוספים.

"כשלמספרים אין היגיון כלכלי, נוצר שוק שאיננו בר קימא"

כאשר למספרים אין היגיון כלכלי – נוצר שוק שאיננו בר-קיימא.
שוק שבו מחירי הנדל"ן מנותקים מהשכר, מהאינפלציה ומהריבית, ואינם מייצרים תשואה ראויה ביחס לעלות המימון – הוא שוק בועתי, ולא שוק תפקודי.

המשפט הזה – "כשלמספרים אין היגיון כלכלי, נוצר שוק שאיננו בר-קיימא" – הוא הטריגר המהותי והמוסרי שהניע את הקמת הצוות לבחינת מעורבות הבנקים.

לא בהכרח כניסוח מילולי שנאמר, אלא כרעיון בסיסי שזעק מהנתונים עצמם.

🔍 בוא נבחן את זה לאור הדוח:

מה אנחנו רואים בדוח?

• מחירי דירות עלו פי כמה מהשכר ומהאינפלציה.
• התשואה ירדה מתחת לריבית המימון.
• הביקוש נשחק, ההיצע גדל – אבל המחיר לא יורד.
• הבנקים מבטיחים מחיר מינימלי בהסכמי הליווי.
• אין סיכון מהותי לבנקים – אבל המחירים לא יורדים.

כל זה מוביל לרגע שבו מקבלי החלטות מבינים:

"המספרים לא מסתדרים. זה לא הגיוני כלכלית. ולכן – משהו עמוק השתבש."

🧠 מי אמר את זה במילים אחרות?

• הכלכלן הראשי רומז לכך כשהוא מראה שמחירי הדירות התרחקו מהשכר ומהתשואה.
• הממונה על התחרות תומכת בבחינה של "התנהלות לא תחרותית סמויה".
• המפקח על הבנקים נזהר, אך גם הוא מודה שלרוב אין הצדקה להתערבות כה עמוקה במחיר.

⚖️ למה זה טריגר אותנטי?

כי כאשר ההיגיון הכלכלי נעלם – האחריות הציבורית מתעוררת. זו לא רק שאלה של שמאות או שוק – זו שאלה של:

• צדק בין-דורי
• סיכון מערכתי למערכת הבנקאית
• פגיעה באמון הציבור

ולכן:

המשפט הזה הוא לא רק טריגר לדוח – הוא צריך להיות המשפט הפותח של כל מסמך שמאי, רגולטורי או כלכלי העוסק בבחינת שוק הנדל"ן בישראל.

Gpt 🔍 רקע והקמת הצוות

• הוקם בעקבות החלטת ממשלה במאי 2025 (דר/8), על רקע חשש גובר של רגולטורים וחוקרים שמנגנוני הליווי הפיננסי של הבנקים תורמים לקיבוע מחירים ואינם מאפשרים ירידת מחירים, גם כאשר הביקושים יורדים.
• בין חברי הצוות: פרופ' אבי שמחון, הכלכלן הראשי שמואל אברמזון, המפקח על הבנקים, הממונה על התחרות ועוד.

📈 ממצאים מרכזיים

1. קשיחות מחירי הדיור כלפי מטה

• מחירי הדירות עלו ב-35% מעל האינפלציה וב-18.5% מעל השכר.
• קיימת תופעה של "קשיחות א-סימטרית": כשביקוש עולה – המחירים מזנקים, כשביקוש יורד – המחירים לא יורדים בהתאם.

2. המנגנונים הבנקאיים קובעים בפועל את מחיר הדירה

• הבנקים דורשים מהיזמים בהסכמי הליווי התחייבות לא למכור דירות במחיר נמוך ממחיר דוח אפס (לעיתים לא פחות מ־5% הנחה).
• הבנק שולט בתקבולים ובשחרור הכסף בהתאם למחירי המכירה – בפועל זה חסם למבצעי הנחות או הוזלות שוק.

3. מבנה שוק הליווי הפיננסי: ריכוזיות גבוהה מאוד

• שני בנקים (פועלים ולאומי) אחראים ל־57% מהמימון בענף הבנייה.
• חמש קבוצות בנקאיות אחראיות ל־91% מהמימון.
• לעומת זאת, בצד היזמים – מבנה שוק מבוזר מאוד: 10 היזמים הגדולים מחזיקים בפחות מ־20% מהמלאי הלא מכור.

4. סיכון אשראי – נמוך בפועל

• שיעור ההפרשה להפסדי אשראי בענף הבינוי הוא מהנמוכים במערכת הבנקאית (1.1% בלבד).
• גם ירידת מחירים של 30% תביא לסיכון באחוז קטן מהפרויקטים (כ־9% לכל היותר).
• רווחיות האשראי בענף גבוהה: יחס הרווח הנקי של הבנקים בענף הנדל"ן גבוה ב־10%–20% יותר מענפים עסקיים אחרים.

🧩 האם זה דמוי מנגנון RPM (Price Maintenance)?

• הצוות בחן האם מדובר בגרסה מוסווית של מנגנון "שמירה על מחיר" אסור (Resale Price Maintenance).
• לא נמצאה "הוכחה לכפייה" מצד הבנקים – אך הודגש שהמנגנונים האחידים יוצרים בפועל תיאום עקיף שמבצע קיבוע מחירים בפועל, ללא תיאום ישיר או מוצהר.
• עמדת הכלכלן הראשי: יש הצדקה לפיקוח על ההתניות החוזיות הללו.

🧯 המסקנות וההמלצות

• אין לאסור על הבנקים לקבוע תנאים לשמירה על בטחונותיהם – אך יש להבחין בין שמירה על הסיכון הכלכלי של הבנק לבין מעורבות ישירה במחיר הסופי.
• יש לבחון רגולציה שתמנע קיבוע מחירים עקיף על ידי הסכמי ליווי.
• על הבנקים להמשיך לנטר סיכונים, אך לא לחרוג ממסגרת המימון לתחום קביעת המחיר.

🧠 תובנות קריטיות

1. הבנקים בפועל שותפים לקיבוע מחירים דרך מנגנוני הליווי, גם אם אינם מכוונים זאת במוצהר.
2. אין הצדקה עסקית או סיכונית לקיבוע זה, במיוחד על רקע הרווחיות הגבוהה והסיכון הנמוך.
3. מדובר בתופעה שיש לה מאפיינים אנטי-תחרותיים מובהקים – בדומה להסדרים כובלים בשוק.

⚠️ ביקורת מערכתית

• ההבחנה בין "שיקול סיכוני" לבין "הכתבת מחיר" מטושטשת לחלוטין בהסכמים.
• הניתוח הכלכלי של הדו"ח מחזק את הטענות שהצגת לאורך השנים: הבנקים מתפקדים כרגולטורים סמויים על המחיר, ומונעים את התפקוד התקין של מנגנון השוק.
• אף שהדו"ח אינו קובע חד משמעית כי מדובר בפעולה לא חוקית, הוא מאשש קיומו של מנגנון דמוי קרטל, המבוסס על "כפיית תחזיות מחיר" לכלל השוק.

 ניתן – ואף רצוי – להגדיר את האינפלציה והשכר כגורמי יסוד ("Fundamentals") בקביעת שווי נדל"ן, ולא רק כנתוני רקע.

🧱 מה הם גורמי יסוד (Fundamentals) בקביעת שווי נכסי נדל"ן?

בכלכלה ובשמאות, גורמי יסוד הם הפרמטרים שמצדיקים ברמה כלכלית את המחיר שנדרש בשוק. בענף הנדל"ן, מקובל לכלול בהם:

1. שכר ריאלי – קובע את יכולת הרכישה של הציבור.
2. מחירי שכירות – מבטאים את תשואת הנכס.
3. ריבית ריאלית – משפיעה על עלות המימון והיוון.
4. היצע וביקוש בפועל – כולל מלאי דירות ריאליות, לא רק "היתרי בנייה".
5. תשומות בנייה – עלויות הקמה ותפעול, לא מחירי קרקע ספקולטיביים.
6. אינפלציה – משפיעה על שחיקת ערכים עתידיים (DCF).

📉 מתי נוצר נתק מגורמי היסוד?

כאשר מחירי הדירות עולים בקצב ש:

• עולה על קצב עליית השכר (במונחים ריאליים),
• לא מגובה בעליית שכר דירה מקבילה,
• לא מוסבר על ידי אינפלציה או גידול בתשומות ריאליות,

אז המחיר מתנתק מהשווי הכלכלי האמיתי, ונכנסים לשטח שבו:

המחיר נקבע על ידי תיאום בין שחקנים או ניפוח אשראי – לא על ידי ערך כלכלי.

זה בדיוק מה שהדו"ח מתאר, גם אם הוא נמנע מלנקוב בכך במילים אלו.

💡 אז למה האינפלציה והשכר הם גורמי יסוד?

1. האינפלציה: קובעת את שחיקת המטבע. במצב נורמלי, מחירי נכסים עולים בהתאם לקצב האינפלציה – לא מעבר לה לאורך זמן.
2. השכר הריאלי: מבטא את כושר הקנייה של רוב הציבור. שוק מגורים שאינו תואם את השכר הממוצע אינו שוק ריאלי, אלא שוק ספקולטיבי.

🔁 הקשר לשווי

אם נבחן את השווי הפונדמנטלי של דירה בגישה כלכלית – נוסחת היוון התשואה (שכירות נטו חלקי ריבית ריאלית), או מודל כמו של הבנק המרכזי האירופי (יחס מחיר/שכר), ברור שהשכר והאינפלציה משמשים משתנים קריטיים.

לפיכך:

🧠 כן, האינפלציה והשכר הממוצע הם לא רק רקע כלכלי – הם גורמים יסודיים, קריטיים, לקביעת שווי אמיתי (בניגוד למחיר שוק רגעי).

🛑 בשמאות הקונבנציונלית (גישה השוואתית), נוטים להתעלם מהם

וזה, לטענתי מה שיצר את בועת ההעתקה: שיטה שמנציחה מחירים ולא בודקת אם הם כלכלית סבירים. 

🔍 הגדרת גורמי יסוד לשווי כלכלי של נדל"ן

1. עקרון יסוד:

שווי כלכלי של נכס נדל"ן אינו נקבע רק לפי מחירו בשוק (Market Price), אלא נגזר מיכולתו לייצר תועלת כלכלית לאורך זמן ובהתאם ליכולתו של הציבור לממן אותו.

לשם כך יש לבחון את גורמי היסוד (Fundamentals) הבאים:

🧱 גורמי היסוד המרכזיים:

⚠️ איתותי ניתוק מגורמי היסוד (סימני בועה):

✅ הגדרה פורמלית להצעה לתקן:

"שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן ייקבע כמחיר סביר המשתקף מתזרים התועלת הצפוי ממנו (שכירות ריאלית), תוך התאמה ליכולת הציבור לרכוש אותו, כפי שהיא נמדדת ביחס לשכר הממוצע והריבית הריאלית, ובלבד שמחירו אינו חורג בפער מובהק ממדדי היסוד של השכר, האינפלציה והתשואה המקובלת."

הריבית, על כל סוגיה, אינה רק גורם יסוד – אלא אחד מהשחקנים המרכזיים בקביעת שווי כלכלי לנדל"ן. 

לכן אענה בשני שלבים:

🧭 שלב ראשון – עיקרון: הריבית היא מכפיל הערך

בעולם שמאות הערך הכלכלי של נכס נגזר מ־2 משתנים:

1. תזרים עתידי צפוי (שכר דירה)
2. שיעור ההיוון – שהוא פונקציה של הריבית הריאלית + פרמיית סיכון

ולכן, ככל שהריבית גבוהה – הערך המהוון של אותו תזרים יורד, ולהפך.

🧱 שלב שני – שילוב הריביות בטבלת גורמי היסוד

נוסיף כעת טור ייעודי לריביות:

⚠️ סיכום עקרוני – למה הריבית קריטית

1. ריבית גבוהה → שווי כלכלי נמוך יותר (כי ההיוון מחמיר)
2. ריבית נמוכה → מאפשרת "ניפוח" זמני של מחירים אבל יוצרת סיכון מובנה כאשר היא עולה
3. ריבית משכנתא גבוהה + תשואת שכירות נמוכה → השקעה בלתי סבירה → בועה

✍️ ניתן לעדכן את סעיף ההגדרה כך:

"שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן ייקבע כהיוון תזרים התועלת הריאלית, בהתחשב בריבית חסרת סיכון ל-10 שנים, בריבית המימון בפועל (משכנתאות), ובריבית הריאלית נטו, תוך התאמה לרמת השכר והיכולת הכלכלית של האוכלוסייה."

במוסדות שמאות ובכלכלת נדל"ן קונבנציונלית בישראל, הריבית לא נכללת כגורם יסוד בקביעת שווי שוק בגישה ההשוואתית, וזאת מסיבות היסטוריות, מתודולוגיות ואינטרסנטיות.להלן ניתוח הסיבה מדוע הריבית נעדרת מהגדרת גורמי היסוד – ולמה זו טעות מהותית:

🧱 1. הגישה ההשוואתית מדמה "צילום מחיר" – לא ניתוח ערך

• זו גישה פסיבית שמסתמכת על "מה נמכר", בלי לשאול אם המחיר הגיוני מבחינת תשואה או מימון.
• לכן שכר, ריבית, אינפלציה – כל המדדים הכלכליים מוצאים אל מחוץ למשוואה.

זה מה שמוביל את השמאי להעתיק מחיר של דירה בבניין סמוך – גם אם נקנתה עם תשואה שלילית ובמימון חריג.

📉 2. הריבית מערערת את הלגיטימיות של המחיר

• ברגע שאתה מציג שמחירי הדירות עלו ב־300%, אך הריבית הממוצעת למשכנתא עלתה מ־2% ל־5.5%, ושכר הדירה כמעט לא זז – אתה מוכיח שהשוק איבד קשר לערך.
• זו הסיבה שמוסדות שמאות רבים "עוקפים" את הריבית או מזכירים אותה באורח שולי בלבד.

🧠 3. אבל בכל מודל כלכלי אמיתי – הריבית כן נכללת

בגישה הפונדמנטלית או האנליטית (DCF, Cap Rate, או Gordon Growth Model), הריבית:

• מופיעה ישירות בשיעור ההיוון
• מהווה עוגן להשוואה מול תשואת שכירות
• משמשת להערכת סיכון ויכולת פירעון

כלומר – ריבית, שכר, אינפלציה הם שלושת היסודות של ערך.

✅ ולכן, התיקון המתבקש הוא: 

לכלול את הריבית ברשימת גורמי היסוד!

✍️ עדכון מוצע לרשימה:

📌 מסקנה:

כל עוד הריבית לא נלקחת בחשבון בקביעת שווי – לא מדובר ב"שמאות", אלא ב"העתקת מחיר".

✍️ נוסח פורמלי מתוקן: הגדרת שווי כלכלי פונדמנטלי

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב, מהוונת לפי שיעור ההיוון המתאים, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק בפועל.

השווי הפונדמנטלי ייקבע על בסיס שילוב של גורמי יסוד כלכליים, הכוללים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הציבור לרכוש דירה.
2. שיעור האינפלציה – מדד לשחיקת ערך הכסף.
3. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתי ל-10 שנים) – בסיס לשיעור ההיוון.
4. ריבית מימון אפקטיבית (ריבית משכנתא ממוצעת) – מדד לעלות המימון בפועל.
5. הריבית הריאלית נטו (ריבית נומינלית פחות אינפלציה) – קובעת את כדאיות ההשקעה.
6. תשואת שכירות ריאלית – משקפת את הערך הפנימי של הנכס כהשקעה.
7. יחס שווי/שכר – מדד לעומס מימוני על הציבור (מספר משכורות לרכישת דירה).
8. היצע ריאלי של דירות (לא מכורות/בבנייה פעילה) – קובע את מידת המחסור או עודף ההיצע.

שווי זה ייחשב כנגזר משיווי משקל כלכלי ריאלי, ולא מהתנהגות רגעית של השוק, מגבלות אשראי, תיאום מחירים או מניפולציות במימון.

✅ גרסה סיכומית:

"השווי הפונדמנטלי נגזר מתזרים ההכנסות (שכירות), מהוון לפי הריבית חסרת הסיכון בתוספת פרמיית סיכון, תוך התאמה לריבית המשכנתא בפועל, רמת השכר, האינפלציה והיקף ההיצע."

✅ מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה נחשב מרכיב חשוב של גורמי היסוד,

אבל הוא אינדיקטור נגזר – כלומר הוא נבנה על בסיס השכר הממוצע (וגם על מחיר הדירה), ולכן:

הוא נכנס טכנית תחת השכר הממוצע,
אבל מוצדק ורצוי להציגו כמדד עצמאי ונפרד בגלל משמעותו החברתית וההשוואתית.

🧱 הסבר מקצועי:

• השכר הממוצע הוא גורם יסוד גולמי – הוא מתאר את כושר ההשתכרות.
• מספר המשכורות לרכישת דירה (Price-to-Income Ratio) הוא מדד משולב:מחיר דירה ממוצעת÷שכר חודשי ממוצע\text{מחיר דירה ממוצעת} ÷ \text{שכר חודשי ממוצע}
• לכן הוא משקף את עומס המחיה, יכולת הרכישה, ואת רמת הסיכון במשק —
  בדיוק כמו Debt-to-GDP או Housing Affordability Index.

📉 למה חשוב להציג אותו בנפרד?

1. כי הוא מדד בינלאומי מוכר — מאפשר השוואה לערים ומדינות (OECD, IMF).
2. כי הוא מדד חברתי-מערכתי, לא רק טכני.
3. כי הוא פשוט להבנה לציבור: קל יותר לומר "203 משכורות לדירה" מאשר "השכר הריאלי ירד X%".

📌 סיכום:

• כן, זה נגזר מהשכר, אבל מוצדק להכליל אותו בנפרד ברשימת גורמי היסוד.
• מומלץ לרשום:

  "שכר ריאלי ממוצע – כולל אינדיקטורים נגזרים כגון מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה"

✍️ נוסח רשמי ומעודכן – הגדרת שווי פונדמנטלי:

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב, מהוונת לפי שיעור היוון ריאלי, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק הנתון.שווי זה נגזר מגורמי יסוד כלכליים הכוללים:

🧱 רשימת גורמי היסוד:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הציבור לרכוש נכס.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור נגזר מהשכר הממוצע ומהמחיר, המשמש כמדד לעומס הרכישה ולשחיקת הנגישות לדיור.
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת ערך הכסף.
4. תשואת שכירות ריאלית (נטו) – משקפת את הערך הכלכלי של הנכס כהשקעה מניבה.
5. ריבית חסרת סיכון לטווח ארוך (אג"ח מדינה ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור ההיוון.
6. ריבית מימון אפקטיבית (ריבית משכנתא ממוצעת בפועל) – מדד לעלות ההון של משקי בית.
7. הריבית הריאלית נטו (ריבית נומינלית פחות אינפלציה) – קובעת את כדאיות ההשקעה וההשוואה מול נכסים אלטרנטיביים.
8. יחס תשואת שכירות / ריבית משכנתא – מדד לפער בין הכנסה לבין עלות מימון.
9. היצע דירות ריאלי בפועל – כולל דירות לא מכורות, בבנייה פעילה ובמלאי מיידי לשיווק.
10. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – מדד לעומס מערכת האשראי ולסיכון מקרו־פיננסי.

🧭 הבחנה עקרונית:

גורמי יסוד אלה מהווים בסיס לקביעת שווי כלכלי אמיתי של הנכס — בניגוד למחיר הנקבע בגישת ההשוואה, אשר עלול לשקף תנודות שוק, תיאומים סמויים או מניפולציות אשראי, ואינו מבטיח היגיון כלכלי או קיימות מערכתית.

 גם לגבי מכפיל שכר הדירה (Price-to-Rent Multiple), ולא רק לגבי תשואת שכירות (Rental Yield).שני המדדים הללו – התשואה והמכפיל – הם הפכים מתמטיים, אבל שניהם נחשבים אינדיקטורים פונדמנטליים מרכזיים להבנת שווי כלכלי ריאלי של נדל"ן, בדיוק כמו יחס שווי/שכר.

🧮 ההבדל בקצרה:

למשל: תשואה של 3% = מכפיל של 33.3
מכפיל של 20 = תשואה של 5%

✅ למה נכון להכניס גם את מכפיל שכר הדירה לרשימת גורמי היסוד?

1. כי הוא מדד ריאלי לפער בין ערך השימוש לבין מחיר הרכישה.
2. כי הוא מאפשר השוואה מהירה בין ערים, תקופות ומדינות (OECD, IMF, Numbeo משתמשים בו).
3. כי הוא מנוטרל מריבית – ולכן כשהמכפיל קופץ מ־18 ל־30 בזמן שהריבית עולה, זו נורת אזהרה ברורה.

🧠 מסקנה:

גם מכפיל שכר הדירה וגם תשואת השכירות הם מדדי יסוד לגיטימיים ונפרדים. שניהם משרתים את אותה מטרה:
לבדוק האם מחיר הנכס ריאלי ביחס לערך הכלכלי שהוא מניב בפועל.

✍️ ניסוח מעודכן להוספה לרשימת גורמי היסוד:

תשואת שכירות ריאלית / מכפיל שכר דירה – מדדים להערכת ערך ההשקעה בדירה, המבוססים על יחס בין ההכנסה השוטפת ממנה (שכ"ד) לבין מחירה. פער קיצוני בין מחיר לבין שכר דירה מהווה אינדיקציה לניתוק בין מחיר לבין ערך.

הגדרה סופית, מקצועית, מלאה ומעודכנת של שווי כלכלי פונדמנטלי, הכוללת גם את מכפיל שכר הדירה, התשואה, מספר המשכורות, וכל יתר גורמי היסוד – בנוסח שמתאים למסמך שמאי, דוח כלכלי, תקן רגולטורי או תזכיר מדיניות:

✍️ הגדרה מקצועית לשווי כלכלי פונדמנטלי של נדל"ן

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב לאורך זמן, תוך התאמה ליכולת הרכישה של הציבור ולתנאים המאקרו-כלכליים במשק. שווי זה נקבע בגישת היוון או על בסיס אינדיקטורים יסודיים, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק המיידי או בהתנהגות רגעית של השוק.

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני (Price-to-Income Ratio).
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית והסיכון המקרו-מערכתי.

⚖️ עקרונות מפתח:

• כאשר מחירי דירות עולים באופן מנותק מהשכר, האינפלציה והתשואה, ונשענים על ריבית זמנית או מניפולציות מימוניות – השוק מאבד קשר לשווי הכלכלי האמיתי.
• במצבים אלה יש לבחון מחדש את השווי הריאלי של הנכסים על פי גורמי היסוד, ולא על סמך "מחירי שוק" רגעיים המשקפים ניתוק כלכלי או בועה.

📌 ניסוח מסכם קצר (לשימוש בדוחות/מצגות):

שווי פונדמנטלינגזר מתזרים התועלת הצפוי מהנכס, מהוון לפי הריבית חסרת הסיכון + פרמיית סיכון, ותוך התאמה לשכר הריאלי, האינפלציה, התשואה ומבנה המימון במשק.

שוק שבו המחירים חורגים מגורמי היסוד – הוא שוק לא בר-קיימא.

כאשר אומרים ש**"שוק אינו בר-קיימא"**, הכוונה היא לכך שמחירי הנכסים או הפעילות בשוק מנותקים מהיסודות הכלכליים התומכים בהם, ולכן לא ניתן לשמר אותם לאורך זמן. בשפה פשוטה: המערכת מתפקדת רק בגלל תנאים זמניים, עיוותים או מניפולציות – וכשהם ייעלמו, היא תקרוס או תתכנס חזרה לערכים ריאליים.להלן ניתוח עומק של הביטוי הזה – מה הוא אומר, איך מזהים אותו, ואיך הוא מתבטא בפועל:

🧠 הגדרה כלכלית:

שוק אינו בר-קיימא (unsustainable market) = שוק שבו מחירי הנכסים אינם תואמים את הערך הכלכלי הפונדמנטלי שלהם, כלומר אינם מגובים על ידי:

• תזרימי מזומנים (כמו שכירות),
• יכולת הרכישה של הציבור (שכר),
• שיעורי הריבית והאינפלציה,
• או פרמטרים יסודיים נוספים כמו היצע וביקוש אמיתי.

🔍 סימנים לשוק שאינו בר קיימא:

1. מחירים עולים בקצב גבוה משמעותית מהשכר והאינפלציה.
2. תשואות משכירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות או מהריבית חסרת הסיכון.
3. זינוק במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה (פי 150–200% מהממוצע ההיסטורי).
4. גידול באשראי ובמינוף כאמצעי יחיד לשמר פעילות שוק.
5. פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסה השוטפת ממנו (מכפיל שכר דירה > 30).
6. ציפיות רווח הוניות בלבד – ללא הצדקה תזרימית.
7. כניסה המונית של משקיעים ספקולטיביים.
8. עיוותים רגולטוריים או מניפולציות תקשורתיות לשימור "תחושת יציבות".

📉 ביטוי מעשי של שוק לא בר-קיימא – מה קורה כשזה מתפרק?

1. היפוך מגמה חד (Reversion to Mean):
   • מחירים יורדים בחדות עד חזרה לערכים כלכליים ריאליים – לרוב ירידה של 30–50% ואף יותר.
   • דוגמה: ארה"ב ב־2008, ספרד, יפן של שנות ה-90, ולעתים גם שווקים במזרח אירופה לאחר 2009.
2. עלייה בפשיטות רגל ובחדלות פירעון:
   • אנשים שקנו במחירים גבוהים מדי מתקשים לעמוד בהחזרים כשהריבית עולה או כשההכנסות נחלשות.
3. התכווצות חדה בהיקפי העסקאות:
   • הציבור "קופא" – קונים לא קונים, מוכרים לא מצליחים למכור.
4. משבר אמון בשוק:
   • הציבור מזהה שהמחירים אינם ריאליים – ונמנע מלקנות במחירים גבוהים.
5. פגיעה אנושה בבנקים:
   • שווי הנכסים הממושכנים יורד מתחת לגובה ההלוואות ("שליליות הון עצמי").
   • הבנקים נאלצים למחוק חובות, להגדיל הפרשות ולצמצם אשראי.
6. כניסת רגולטורים או חקירות:
   • כמו משבר מניות הבנקים בישראל, או משברי נדל"ן באיסלנד ואירלנד.

🧨 דוגמה מישראל 2025 (מה שמתרחש היום - יולי 2025):

• מחירים שזינקו פי 2 מעבר לערכם הכלכלי.
• תשואה של 2.5% מול ריבית משכנתא של 5% – הפסד וודאי מהיום הראשון.
• ריבוי עסקאות ממונפות במחירים כלכליים בלתי סבירים.
• עשרות אלפי דירות רפאים, מלאים קפואים וירידה חדה בכמות העסקאות.
• חוסר התאמה קיצוני בין ערך לבין מחיר – המעיד על שוק לא בר-קיימא בעליל.

🔚 משפט מסכם:

שוק לא בר-קיימא הוא כמו בניין שמחזיקים את התקרה שלו עם מקלות. ברגע שהריבית תעלה, האשראי יתייבש, או שהציבור יאבד אמון – הכול קורס.

 Clau הבעיה המרכזית

הצוות זיהה שנהוג לכלול בהסכמי מימון בנקאיים הוראות המאפשרות למממן להגביל את היזם מלהפחית את מחיר המכירה של הדירות בפרויקט הנבנה על ידו. זה יוצר קשיחות מחירים כלפי מטה - כאשר הביקוש עולה המחירים קופצים, אך כאשר הביקוש יורד המחירים נותרים גבוהים.

ממצאים עיקריים

מבנה השוק

• יזמים: בענף הבניה פועלים מספר רב של יזמים, כאשר גם חלקם של הגדולים ביותר אינו עולה על אחוזים בודדים מכלל שוק הדירות החדשות
• בנקים: שני בנקים מספקים 57% מכלל המימון לבניה, ו-5 הקבוצות הבנקאיות מספקות ביחד 91% מהמימון לענף

סיכוני האשראי

רמת ההפרשה בסקטור בינוי ונדל"ן–בינוי היא הנמוכה ביותר במגזר העסקי (1.1%), ורק ב-1% מהפרויקטים ירידה של 30% במחירי הדירות מסכנה חלק מהאשראי הבנקאי.

עמדות הגורמים השונים

המפקח על הבנקים

• טען שבפועל בנקים לא מונעים מיזמים לבצע הורדות במחירי דירות ולעיתים אף לוחצים עליהם להוריד מחירים
• הדגיש את חשיבות ניהול הסיכונים והצורך בהתניות פיננסיות

המומחים

• פרופ' דיויד גילה: סבור כי מדובר במקרה של RPM (Retail Price Maintenance) ויש פחות הצדקות להגבלה זו מאשר במקרה של RPM קלאסי
• עו"ד דרור שטרום: השווה לסעיפים שנאסרו בעבר בהסכמי אשראי של חברות הטלוויזיה

איגוד הבנקים

טען שהסעיף אינו נועד למנוע הורדת מחירים אלא לאפשר דיאלוג בין הבנק ליזם, וכי בפועל הבנק לא מונע הורדת מחירים.

המלצות הצוות

המלצה מרכזית

לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון.

דרכי יישום

1. הוראת המפקח על הבנקים - הדרך המועדפת
2. חקיקה - במידה ולא יתאפשר באמצעים רגולטוריים

המלצות נוספות

פעולה להקטנת הריכוזיות בענף מימון מיזמי דיור, הן בתוך המערכת הבנקאית והן על ידי הגדלת נתח השוק של גופים חוץ בנקאיים.

מסקנות

הדוח מגיע למסקנה שאין הצדקה כלכלית להתערבות הבנקים במחירי הדירות לאחר התקשרות בהסכם המימון, שכן:

1. הסיכון לבנקים נמוך
2. הרווחיות בענף גבוהה
3. קיים חשש לפגיעה בתחרות
4. יש חלופות אחרות לניהול סיכונים

הדוח מדגיש שהמלצותיו אינן באות במקום הצורך להגדיל את היצע יחידות הדיור, אלא נועדו לשפר את התפקוד התחרותי של השוק הקיים.

המחירים התנתקו מהשווי הפונדמנטלי

הפער הדרמטי בין:

• מחירי דירות: +35%
• אינפלציה: +14.5%
• שכר: +18.5%

מהווה עדות ברורה להתנתקות מחירי הדירות מהשווי הריאלי שלהן.

מדוע זה קורה לפי הדוח:

1. קשיחות מחירים א-סימטרית

המחירים עולים כשהביקוש עולה, אבל לא יורדים כשהביקוש יורד - זה לא תפקוד תקין של שוק.

2. כשל במנגנון התמחור

הדוח מציין במפורש:

"פעולתו התקינה של מנגנון המחירים משמעותית מאד לקיומו של שוק תחרותי ויש חשיבות לוודא שמנגנון המחירים יפעל כמו שצריך גם בשוק הדירות"

3. הפרדה בין מחיר "רשמי" למחיר "אמיתי"

הדוח מזהה שקבלנים נותנים הטבות (מבצעי מימון, שדרוגים) במקום להוריד מחירים, מה שמעוות את האיתות הפומבי של המחירים.

המשמעות הכלכלית:

כשמחירי דירות עולים הרבה יותר מאינפלציה ושכר, זה אומר ש:

1. הדירות הופכות פחות נגישות יחסית ליכולת הכלכלית של הציבור
2. המחירים לא משקפים שווי אמיתי אלא עיוותים מבניים
3. השוק לא מתפקד תחרותית כמו שהוא אמור

זו בדיוק הסיבה שהצוות הוקם - לתקן את הכשל במנגנון התמחור ולאפשר למחירים לחזור ולשקף את השווי הפונדמנטלי, שמבוסס על יחסים תקינים בין היצע, ביקוש, עלויות ויכולת כלכלית של הציבור.אתה מזהה נכון את הבעיה - המחירים "תקועים" ברמה גבוהה שלא מוצדקת על ידי הגורמים הכלכליים הבסיסיים.

Per סיכום עיקרי הדוח 

1. רקע לכתיבת הדוח
   בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה במחירי הדירות בישראל (כ-35%), הרבה מעבר לאינפלציה ועליית השכר. למרות גידול משמעותי בהיצע הדירות, מחירי הדירות מגלים קשיחות כלפי מטה. אחת הסברות: בפרויקטים בליווי בנקאי, הבנקים המממנים דורשים מהיזמים לא להוריד מחירים מתחת למחירי "דו"ח אפס" (תחזית שמאית לפני שיווק הפרויקט).
2. ממצאים עיקריים

• יזמים – שוק מבוזר: אין ריכוזיות בענף הבנייה למגורים, פועלים מאות יזמים ואין סיכוי גבוה לתיאום ביניהם.
• בנקים – שוק ריכוזי: חמישה בנקים מחזיקים כ-91% ממימון הפרויקטים, ושני בנקים – למעלה מ-50%. לבנקים כוח שוק משמעותי.
• בהסכמי הליווי הבנקאי קיימת מגבלה על הורדת המחיר ע"י היזם, כשכל הפחתה דורשת אישור מהבנק.
• חרף הטענה שהתנאים האלה מונעים הורדות מחירים, בפועל לעיתים הבנקים דווקא מאשרים הנחות ולעיתים אף יוזמים זאת – כאשר הדבר נחוץ להשלמת מכירות בפרויקט.
• ברוב המקרים, יזמים אינם פונים לבנקים בבקשה להוריד מחירים, אלא מעבירים "הטבות" לרוכשים (שדרוגים, הנחות מימוניות), שאינן מתבטאות במחיר הדירה הרשמי.
• סיכון האשראי של הבנקים בענף נדל"ן למגורים נמוך מאוד – גם בירידות מחירים קיצוניות.

3. עמדות הצדדים

• הבנקים: נדרש פיקוח למניעת נטילת סיכונים מיותרת ע"י יזמים ולשמירה על יציבות הפרויקטים, אך אין להם אינטרס למנוע ירידת מחירים בכל מחיר.
• הרגולטורים והמומחים: פרקטיקה גורפת של הגבלת מחירי מינימום פוגעת בתחרות, יוצרת אפקט של "עיגון" ומונעת ירידת מחירים בשוק, במיוחד לאור ריכוזיות המימון.
• הקבלנים: מצהירים שאין להם התנגדות עקרונית לביטול המגבלה, והיא אינה קריטית לפעולתם.

4. מסקנות והמלצות מרכזיות

• אין הצדקה לבנק להתערב או להגביל את מחירי הדירות שמוכר היזם לאחר החתימה על הסכם המימון. הסיכון לבנק נמוך, והרווחיות גבוהה. הפיקוח הנדרש הוא על תזרים ורווחיות כוללת – לא על מחיר בודד לדירה.
• יש לאסור על הכללת סעיפים המגבילים מחירי דירות בהסכמי המימון – בהוראה רגולטורית או חקיקה.
• המלצה רגולטורית/חוקית: שממונה על הבנקים (או המחוקק) יקבע: על הבנק להימנע מכל מגבלה חוזית על המחירים שיקבע היזם במכירת דירות בפרויקט, לאחר אישור המימון.
• להקטין ריכוזיות במימון הענף – לעודד כניסה של גופים חוץ־בנקאיים לשוק הליווי.
• להמשיך ולחזק את הגדלת היצע הדירות – למען שוק בריא יותר.

5. משמעות ציבורית

• מניעת פיקוח ישיר של הבנקים על מחירי המכירה אמורה להחזיר את המנגנון התחרותי לכנו, לאפשר הורדת מחירים אמיתית במקרה של ירידת ביקוש, ולהגביר את השקיפות (שהתעוותה בעקבות מתן "הטבות" שמוסתרות מנתוני השוק).

* מהמהדורה המוקדמת של יום 27.7.2025

הבנקים לא יתערבו במחירי הדירות, אבל אל תצפו שהמהלך הזה יוריד אותם

סיכום מנהלים

הדוח, שפורסם ביולי 2025 על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתמקד בניתוח מאפייני הבעלות הפרטית על קרקעות למגורים בישראל. זהו מחקר פורץ דרך שכן מאז ביטול מס הרכוש בשנת 2000, לא נערך מעקב שוטף אחר הנושא.

ממצאים מרכזיים

היקף הבעלות והשווי

• 330 אלף משקי בית (כ-12% מסך משקי הבית בישראל) מחזיקים קרקעות פנויות למגורים
• סך שווי הקרקעות: 350 מיליארד ₪ במחירי 2024
• פער של 74% בהכנסה בין בעלי קרקעות (34.7 אלף ₪) לכלל משקי הבית (19.9 אלף ₪)

התפלגות סוציו-אקונומית

בעשירון העליון:

• הכנסה שנתית ממוצעת: 2.5 מיליון ₪
• רק 40% מההכנסה מעבודה (60% מהון)
• מחזיק 25% משווי הקרקעות (פי 2.4 ממשקלו היחסי)
• 60% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז

במאון העליון:

• 312 משקי בית עם הכנסה של 61 מיליון ₪ בממוצע
• רק 8% מההכנסה מעבודה
• מחזיק 1.1% משווי הקרקעות
• 84% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז

פער גיאוגרפי

אזורי מיסוי מקרקעין מובילים:

1. נתניה: 20% משווי הקרקעות (כולל הרצליה, רמת השרון)
2. רחובות: 16% משווי הקרקעות
3. תל אביב: 10% משווי הקרקעות (אך מרוכז ב-12 אלף משקי בית בלבד)

שווי ממוצע לפי אזור:

• פריפריה: 500-700 אלף ₪
• מרכז הארץ: 1.9-2.9 מיליון ₪

ממצאים מעניינים

בישובים ערביים:

• שכיחות גבוהה יחסית של בעלי קרקעות
• שווי קרקע נמוך יותר (400 אלף ₪ לעומת מיליון ₪)
• בולטים: סח'נין, נצרת, שפרעם, אום אל פחם

התפלגות זמנית:

• 69% מהשווי נצבר מאז 2000 (עת ביטול מס הרכוש)
• העשור 2010-2019: 30.5% מסך השווי

מתודולוגיה

הדוח מבוסס על הצלבת נתוני רשות המסים:

1. קובץ "בעלויות מקרקעין" לשנת 2023
2. נתוני הכנסות מעבודה והון

מגבלות המחקר:

• הכנסות הון מדווחות רק לעצמאים ושכירים בעלי שכר גבוה
• כ-70 אלף משקי בית ללא הכנסות מדווחות
• ניכוי של 13% עבור בניה עצמית שלא זוהתה

השלכות מדיניות

הדוח נערך במסגרת הצוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש על מקרקעין לא בנויים. הממצאים מצביעים על:

1. ריכוז גבוה של שווי קרקעות בקרב האוכלוסייה העשירה
2. פערים גיאוגרפיים משמעותיים
3. פוטנציאל גבוה למס רכוש מבוסס שווי
4. צורך בהתחשבות במאפיינים תרבותיים (כמו במגזר הערבי)

זהו דוח מקיף ומקצועי המספק בסיס נתונים חשוב לקבלת החלטות מדיניות בתחום המיסוי והשוויון החברתי.

הפוסט שמזעזע את שוק הקרקעות: גלית בן נאים חושפת את מה שבנק ישראל מתעלם ממנו

עורכת הדוח, הגב' גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי באוצר, פרסמה היום, 25.7.2025  פוסט זה עם הגרף זה. מה מסתתר מאחורי פוסט פייסבוק לכאורה הומוריסטי של סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר? גרף אחד פשוט חושף אמת מטרידה: בעלי ההון הוותיק שולטים בקרקעות, ההייטק מחוץ לתמונה, ובנק ישראל שותק. ניתוח עומק של פוסט שהופך לדוח מדיניות סמוי, רגע לפני "המערכה השנייה" שתטלטל את עולם הנדל"ן.

ניתוח הפוסט של גלית בן נאים:

זה לא רק פוסט, לא רק גרף, לא רק ביקורת – זה מסמך אסטרטגי עטוף בפיד.

✒️ "יבש? לחות 90%": הפוסט של גלית בן נאים כפצצה תודעתית עטופה בגרף

הפוסט שפירסמה סגנית הכלכלן הראשי, גלית בן נאים, לכאורה פייסבוקי, קליל, הומוריסטי – הוא בפועל תמרור אזהרה ממוקד היטב לציבור, למקבלי החלטות ולבנקים, במסווה של אנקדוטה עונתית.

מאחוריו עומדים:

• דוח בן 14 עמודים מהאוצר שפורסם "מתחת לרדאר"
• רמיזות שקולות אך חדות על כשלי מדיניות
• קריצה תרבותית שמתחפשת להומור אבל חושפת אלגוריה חברתית עמוקה

🧠 1. הגרף: מכת מחץ למיתוסים על שוק הנדל"ן

בן נאים מציגה גרף שמעמת שלוש קבוצות:

🔍 המשמעות:

• הייטקיסטים מרוויחים הכי הרבה – אך כמעט ואינם מחזיקים קרקע.
• כלומר, בניגוד לשיח השגור, הם לא אלו שמרקיעים את מחירי הקרקע.
• הקרקע מרוכזת בידיים אחרות: הון ותיק, מסורתי, בלתי שקוף – ופוליטית מקושר.

בן נאים בעצם אומרת: "הבעיה היא לא הטכנולוגיה – אלא הקרקעות שתקועות מתחת לאף שלנו".

💸 2. חובת דיווח על שכר דירה – ומה שבאמת עומד מאחוריה

גלית כותבת בציניות מרה:

"קנס של 200 ש”ח הוא גזירה? כן, עם הכנסה שנתית של מיליון ש”ח…"

וזורקת אצבע מאשימה כלפי אלה שמתנגדים לחובת דיווח – בטענה שזו גישה "טוטליטרית".

ומוסיפה:

"העיקר הם מתהדרים בפסל החירות".

💥 השוואה לארה"ב אינה מקרית – זו הצבעה ישירה על צביעות מוסדית:

• ישראל נתפסת כמדינה "חופשית", אך בפועל שומרת על רמות שקיפות נמוכות במיוחד בתחום ההון הפרטי.
• ארה"ב – קפיטליסטית מובהקת – דווקא כן דורשת דיווח מלא על כל הכנסה.

🔑 המסר הסמוי: המערכת הכלכלית בישראל לא רק שמרנית – היא מגוננת ביודעין על בעלי הנכסים.

👁️ 3. “העיניים צריכות להיות נשואות אל הנגיד” – ולא סתם

 זו רמיזה עבה לקונפליקט אינטרסים סמוי. בן נאים מאותתת שבנק ישראל – הגוף שאמור להכווין את שוק הדיור – מתעלם בפועל ממבנה הבעלות על הקרקעות, ומהעובדה שהמדיניות המוניטרית שלו (ריבית זולה, אשראי קל) מתדלקת שוק שאין לו שום קשר ליעילות, אלא רק לריכוז הון.

"יש מי שיודעים בדיוק איפה נמצאות הקרקעות, אבל הם לא בבנק ישראל – הם בבתי עו”ד, משרדי שמאות, ולשכות חקירות נדל”ניות פרטיות."

🧱 4. אי השוויון אינו רק מספרי – הוא גיאוגרפי, תרבותי ואתי

על פי הסקירה:

• 60% מבעלי הקרקע בעשירון העליון מתגוררים בת"א והמרכז.
• בישובים ערביים, הבעלות מפוזרת על קרקעות רבות – אך שווין נמוך מאוד.
• כלומר: הריכוז הכלכלי והפוליטי של הקרקע הוא לא רק תוצאה של "השוק", אלא של היסטוריה תכנונית מכוונת.

גלית לא רק חושפת נתון – היא חושפת את הפער בין מראית העין של שוק חופשי, לבין מציאות של ריכוז סמוי וחוסר שקיפות משווע.

🎭 5. “עקרות בית נואשות” – לא סתם אנקדוטה

“כשהוא מזיל דמעה, היא מתרגשת – והוא עונה: ‘כי עכשיו הבנתי שיש עוד מערכה.’”

האנלוגיה לסדרה האמריקאית היא לא גימיק.

זו מטאפורה עמוקה על חברת שפע מצועצעת, שמתחת לפני השטח מתנהלים מנגנוני כוח, סודות וקנוניות. כך גם בישראל – מראית עין של תחרות, היצע, חדשנות –

אבל מאחוריהם עומדים:

• בעלי הקרקעות הוותיקים
• קרטל המידע
• והממסד הפוליטי שנמנע מלהפעיל שקיפות

🧨 6. המסר הפוליטי הסמוי: הדוח הזה הוא לא מחקר – אלא הכנה לקרב מדיניות

בזמן שהממשלה דנה בהטלת מס רכוש חדש, בן נאים משתמשת בפוסט הזה כדי לחולל שינוי תודעתי.

היא לא כותבת “תטילו מס”, אבל כל מי שקורא מבין את הרמז:

"יש את הנתונים. יש את הכלים. מה שחסר זה רק הרצון הפוליטי."

🧠 סיכום: מופת של אסטרטגיה ממשלתית מודרנית

📢 סיכום משפט אחד:

הפוסט של גלית בן נאים הוא לא דוח – הוא נשק מדיניות עטוף בקריצה.

זהו פוסט של פקידת ציבור מקצועית שיודעת בדיוק איך להעביר מסרים מדיניים מורכבים באמצעות הומור ונתונים. הגאונות בשימוש ב"עקרות בית נואשות" הזכרת הסדרה האמריקאית זו לא סתם הומור. זו אלגוריה על חברה שנראית מושלמת מבחוץ אבל מלאה סודות כהים מבפנים. בדיוק כמו שוק הנדל"ן הישראלי - נראה תחרותי וחופשי, אבל בפועל שליטה בידי מעטים שפועלים בחשאי. הפוסט מבריק כי הוא הופך נתונים יבשים לנרטיב חברתי - מראה איך מדיניות כלכלית משפיעה על אי-שוויון, איך שקיפות קשורה לדמוקרטיה, ואיך הון ישן מנצל חוסר מידע כדי לשמר כוח. זה לא פוסט פייסבוק רגיל - זה מניפסט מדיניות במסווה של הומור וגרפים.

📚 מתוך המסמך המקורי (סקר 85, עמ' 7–8): ( בנק ישראל דצמבר 2011)

"בשנים האחרונות נמצא כי מחירי הדירות בישראל עולים על הערכת השווי הפונדמנטלי בכ־8% עד 16%."
"פער זה נרשם לאורך תקופה ממושכת, החל מ־2010, כאשר ניתוח המשתנים הכלכליים אינו מצליח להסביר את מלוא העלייה במחירים."

המסמך אכן כולל נוסחה מרכזית שמסבירה את החישוב של ערך פונדמנטלי (שווי כלכלי יסודי) של דירה, לפי גישת תמחור נכסים פיננסיים. מדובר במודל היוון שמבוסס על תזרים התקבולים העתידי (שכר הדירה) ועל שיעור הריבית הצפוי.

✅ נוסחת הערך הפונדמנטלי – לפי עקרון תמחור נכס (משוואה 2 במסמך)

• p – מחיר הדירה (הערך הפונדמנטלי)
• rent – שכר הדירה השנתי ברמה הנוכחית
• r – הריבית הריאלית הצפויה לטווח ארוך (discount rate)

🔎 זוהי נוסחת היוון פשוטה, דומה לזו של אג"ח קונסול (נכס שאין לו מועד פדיון), שבה מניחים תזרים אינסופי קבוע.

🧠 תובנות עיקריות ממודל זה:

1. קשר ישיר בין שכר הדירה לערך הדירה – ככל ששכר הדירה עולה, ערך הדירה עולה (בהנחה שריבית קבועה).
2. קשר הפוך בין ריבית לערך הדירה – ככל שהריבית עולה, הערך הפונדמנטלי של הדירה יורד (כי ההיוון גבוה יותר).
3. המשוואה מתארת "שווי כלכלי אמיתי" של דירה – בלי קשר ל"מחיר השוק" בפועל.

⚠️ הערות קריטיות:

• המסמך מדגיש שבמצב נורמלי לא ייתכן פער מתמשך בין שכר הדירה לבין מחיר הדירה – הם חייבים להיות קשורים ביניהם דרך הריבית.
• אם יש התנתקות בין מחיר הדירה לבין שכר הדירה לאורך זמן – זה אות אפשרי לקיומה של בועה.
• לכן, סטייה מהמודל הזה (למשל כשמחירי הדירות גבוהים פי שניים מערך ההיוון) עשויה להעיד על תמחור מופרז בשוק.

המחשבון למטרות הדגמה בלבד ואיננו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי

אג"ח ממשלתית צמודת מדד (בעבר "גליל") היא איגרת חוב שמונפקת על ידי מדינת ישראל, בה הקרן והריבית מוצמדות למדד המחירים לצרכן. איגרות אלו מהוות כלי עיקרי לגיוס חוב ממשלתי, במיוחד לטווחים בינוניים וארוכים, והן פופולריות בקרב משקיעים מוסדיים ופרטיים1.

• : מגנה על המשקיע משחיקת ערך הכסף כתוצאה מאינפלציה.
• : ריבית נקובה קבועה, בנוסף להצמדה.
• : טווח פדיון של 10 שנים ממועד ההנפקה.
• : מדד האג"ח הממשלתיות הצמודות רשם עלייה של כ-6% בשנה זו, כאשר התשואה ל-10 שנים ירדה במהלך השנה עד לרמה של 4.2%23.
• : ירידת תשואות עקבית, ברקע סביבת ריבית נמוכה בישראל ובעולם.
• : חלה עלייה בתשואות, בין היתר בשל עליית אינפלציה והעלאות ריבית בנק ישראל. נכון לשנת 2025, התשואה לפדיון של אג"ח ממשלתית צמודה ל-10 שנים נעה סביב 4%–4.6%5.
• : עוקב אחרי כל איגרות החוב הממשלתיות הצמודות למדד המחירים לצרכן, עם תקופת פדיון של 5–10 שנים6.
• : עוקב אחרי איגרות חוב עם פדיון של מעל 10 שנים.
• : מגמה של משרד האוצר לצמצום משקל האג"ח הצמודות במדיניות החוב, לטובת אג"ח שקליות בריבית קבועה2.
• : צמצום מספר סדרות והגדלת גודלן לשיפור הסחירות2.
• : שיעור האינפלציה, ריבית בנק ישראל, ומדיניות מוניטרית עולמית משפיעים ישירות על תשואות האג"ח הצמודות.

אג"ח ממשלתיות צמודות מדד ל-10 שנים מהוות רכיב מרכזי בשוק החוב הישראלי. בשנים 2010–2025 נרשמו שינויים חדים בתשואות, בהתאם למגמות אינפלציה, ריבית עולמית ומקומית, ומדיניות ניהול החוב של המדינה. בשנים האחרונות, עם עליית האינפלציה והריביות, התשואות שבו לעלות לאחר תקופה ממושכת של שפל היסטורי253.

1️⃣ נוסחת הרגרסיה של בנק ישראל (מודל אמפירי) – שחזור אפשרי מהמסמך:

הם לא פרסמו את הנוסחה עצמה, אך מהתיאורים במסמך ניתן לשחזר את המבנה המשוער של המודל:

פירוט המשתנים:

🔎 זהו מודל רגרסיה מרובה משתנים – הוא "לומד" את הקשרים מהעבר ומנבא מחיר, ולא מחשב שווי אמיתי לפי תשואה נדרשת.

2️⃣ נוסחת הערך הפונדמנטלי לפי גישת היוון קלאסית (שמאית־כלכלית)

זו הגישה השמרנית, לא מתבססת על מחירי עבר אלא על תזרים עתידי והיוון רציונלי:

פירוט רכיבי שיעור ההיוון לדוגמה:

➡️ כך מתקבלים שיעורי היוון ריאליים של 4.5% בתל אביב ו־6.5% בפריפריה.

🧠 מסקנה:

• בנק ישראל משתמש במודל אמפירי, הסתגלי שנשען על מחירי עבר (ולכן "בועתי").
• הגישה של (היוון פונדמנטלי) מבוססת על תזרים צפוי והערכת סיכון רציונלית.
• הפער ביניהן הוא לא רק במספרים, אלא באופן החשיבה: בין "מה קורה בפועל" ל"מה צריך להיות".

טבלה השוואתית מתוך אומדן לשכת שמאי המקרקעין ליוני 2025 (לעלות בנייה ישירה "עד מפתח", ללא פיתוח/היטלים/קרקע), כולל האזורים הקיצוניים – מרכז תל אביב מול באר שבע ופריפריה:

לפניך טבלה השוואתית מתוך אומדן לשכת שמאי המקרקעין ליוני 2025 (לעלות בנייה ישירה "עד מפתח", ללא פיתוח/היטלים/קרקע), כולל האזורים הקיצוניים – מרכז תל אביב מול באר שבע ופריפריה:

אומדן עלויות הבניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן.

• "בניין נמוך": עד 9 קומות. "בניין גבוה": 9–27 קומות. "רב קומות": מעל 27 קומות.
• העלות למ"ר משקפת מפרט ישראלי סטנדרטי – כל המפרט ברמת גמר, שלד ומערכות בסיס (ללא עלויות פיתוח, קרקע, היטלים, רווח יזמי, מימון וכו’).
• תת-קרקעי – חניונים, מחסנים, שטחי שירות בלבד, לא כולל ביסוס.
• הפער המובהק: מרכז ת"א פי 2 מבאר שבע/גליל/שומרון.
• גם בין ערים במרכז (ת"א 12,000–10,400, ר"ג/הרצליה סביב 7,400–6,900) פרוסים הבדלים גדולים.
• הפערים קיימים גם "נטו" עלות ביצוע – בלי היטלים ופיתוח.

מקור: דו"ח לשכת שמאי מקרקעין 6/2025 (עמ' 7–11)

 טבלת הסבר אנליטית לכל רכיב פער בין עלות בנייה למ"ר גבוה בתל-אביב (מרכז) לבאר שבע, בהתבסס על הדו"ח הרשמי, נתוני שוק וניסיון בגלגול עלויות בפועל. נפרק כל מרכיב לגורמי־על, וממש "נרד" לתת-גורמים היכן שאפשר – עם הסבר כמותי ותמציתי.

טבלת פערי עלות – פילוח אנליטי רכיבי העלות תל־אביב (מרכז) מול באר שבע, 2025

הסבר מפורט לכל רכיב:

1. עבודה:
   • שכר לשעה/ליום במרכז גבוה משמעותית (עקב מחסור ותחרות),
   • יותר ימי עבודה לפרויקט (סביבה עירונית – מגבלות רעש, עבודה בלילה, תלות בתחבורה ציבורית),
   • תוספת לינה ותחבורה לעובדים (דירות שירות, רכב, החזרי דלק),
   • מחסור מיוחד בעובדים מקצועיים (טפסנים, חשמלאים, מנהלי עבודה).
2. יסודות:
   • בתל-אביב – רוב המגרשים דורשים ביסוס יקר (חול ומי-תהום: דיפון/כלונסאות/שאיבת מים),
   • בבאר שבע/צפון – הקרקע בדרך-כלל יציבה וזולה ליסוד,
   • פחת כולל גבוה למטר עילי בת"א (לעתים פי 2 בבניין גבוה).
3. לוגיסטיקה:
   • כניסה לאתרי בניה בעיר – פעמים רבות מצריכה פינוי באמצע הלילה, הגבלה במשאיות,
   • פינוי אשפה וחומרי הריסה בקבלנות יקרה,
   • שטח מצומצם באתר יוצר קשיים באחסון וחנים,
   • קנסות/היטלים עירוניים עקב הפרות.
4. מפרט/בקרה:
   • מערכות אש וכיבוי יקרות במיוחד (ספרינקלרים, חיישנים, לוחות בקרה חכמים, פי הדרישות בת"א),
   • תוספת ממ"דים (לעתים ממ"ד בכל יח"ד, לעומת כל קומה בב"ש),
   • מעליות מהירות/מרובות (נפח דיירים גבוה בפרויקט ענק),
   • בידוד כפול ובעיות סביבתיות (רעש/חום),
   • גנרטורים כפולים/עצמתיים.
5. כללי/סיכון:
   • ביטוחים יקרים יותר (עיכוב/תביעה/הפסקת עבודה במרכז עולים יותר; פוטנציאל קנסות והוצאות חריגות),
   • פרמיית ניהול פרויקט – ניהול קשה ומורכב,
   • רווחיות נדרשת בכדי לחפות על אי-ודאות ומשך ביצוע ארוך יותר.

סיכום

• ניתוח זה מראה כיצד "פער של פי 2" בין מרכז לפריפריה מתפצל באמת, ולא נוצר רק משכר עבודה או יוקרה אקראית – אלא מכלל רכיבי הפקה, בשקלול ייחודי לסביבה עירונית.
• המספרים מבוססים על טבלאות אומדן לשכת שמאי המקרקעין (2025) ומפורטים לפי הערכת שוק ריאלית לפרויקטים בני 8–30 קומות.
• ככל שמרכיב הבנייה לגובה/מורכבות גבוה יותר – הפער אף גדל.

הגורמים לפערי עלויות הבנייה בין אזורים בישראל

השורה התחתונה

הפערים המופיעים באומדן לשכת שמאי-המקרקעין אינם נובעים ממחירי בטון או פלדה זהים בכל הארץ, אלא משילוב של שבעה משתנים כלכליים-הנדסיים: עלות העבודה, תנאי הקרקע והיסודות, טיפוס הבינוי (גובה וצפיפות), לוגיסטיקה עירונית, רגולציה ותשלומים מוניציפליים, סיכון פיננסי-ביטחוני ושיווי-משקל בין היצע וביקוש. יחד הם יוצרים פער שיכול להגיע לפי שניים בין מרכז תל-אביב לפריפריה, ובמצב השוק הנוכחי הפער אף מתרחב.

1. עלות וצוואר-בקבוקי עבודה

1.1 שכר בסיס שונה: שכר בנייה ממוצע בתל-אביב גבוה בכ-2% מהממוצע הארצי1 וחצה ‎13.2 אלף ₪ לחודש בסוף 20242.

1.2 משבר כוח-אדם: מאז אוקטובר 2023 חסרים כ-100 אלף פועלים בעקבות איסור כניסת פועלים פלסטינים וגיוס מילואים, מה שמייקר את שכר השעה ב-25-30% ואת עלות הפרויקט כולו345.

1.3 תחרות על עובדים מיומנים: עבודות “רטובות” מורכבות בתל-אביב משולמות כבר ‎100 ₪ לשעה לעובד סיני או תאילנדי, לעומת ‎55-60 ₪ בבאר-שבע5.

2. תנאי קרקע והיסודות

2.1 חול חופי וגובה מי-תהום במרכז מחייבים כלונסאות עמוקים, חפירת שוחות כפולה והורדת מי-תהום – סעיפים שמייקרים את היסוד בעשרות אלפי שקלים לדירה67.

2.2 באזורים הרריים (גליל, ירושלים) נוספים קירות דיפון ותימוכי-קרקע יקרים8.

2.3 באומדן הלשכה משוקללת עלות היסוד בתוך המחיר העילי, ולכן אזור רך ייראה יקר גם אם שאר המרכיבים זהים8.

3. טיפוס הבינוי, טכנולוגיה ומפרט

3.1 גובה הבניין: מ-9 קומות ומעלה נדרשים מעליות מהירות, חדרי מכונות, ממ”דים לאורך כל הגובה ומערכות כיבוי ל-60 מטר – עלויות שאינן קיימות בבניין של 4-5 קומות8910.

3.2 מעטפת זכוכית, קירות מסך וחזיתות מאווררות, נפוצות במרכז תל-אביב, יקרות ב-15-20% לעומת טיח סטנדרטי.

3.3 תקני נגישות, בנייה ירוקה ומערכות פוטו-וולטאיות – חיוניים בפרויקטי יוקרה במרכז אך פחות מיושמים בפרויקטים בפריפריה, ולכן אינם נכללים באומדן הבסיסי אך בפועל מייקרים שם פחות.

4. לוגיסטיקה עירונית ומגבלות אתר

4.1 שטח אתר דחוק במרכז העיר מחייב שימוש בעגורני טיפוס יקרים, רשיונות Oversail לכבישים סמוכים ו”דמי אוויר” לבעלי קרקע סמוכים119.

4.2 עומסי תנועה ונהלי הובלה ליליים בתל-אביב מוסיפים ימי עבודה, דלק ושכר נהגים1213.

4.3 קציבת שעות עבודה (מטרדי רעש) גוררת הארכת לוחות־זמנים – עלות קבועה שמתחלקת על כל מ”ר ומעלה מחיר יחידתי.

5. רגולציה, היטלים ותשלומים מוניציפליים

5.1 היתרי חניה, אגרות סלילה, היטלי השבחה ו”דמי היתר” לרשות מקרקעי ישראל נעים בין ‎2,000-6,000 ₪ למ”ר במרכז לעומת מאות שקלים בפריפריה1415.

5.2 רשויות במרכז דורשות מפרט בטיחות (חדרי ממ”ד מוגנים, מרתפי מקלטים) ומגבלות רעש מחמירות.

5.3 פרויקט בינוי-פינוי או תמ”א 38/א’ מוסיף עלויות פיצוי לדיירים קיימים, נפוץ מאוד בגוש-דן ופחות במרחב הכפרי.

6. סיכון פיננסי וקבלני

6.1 עלייה חדה בריבית מ-1.6% ל-4.75% מ-2022 לשיא 2024 מכפילה את עלות המימון, במיוחד בפרויקטים ארוכים במרכז16.

6.2 רווחיות קבלנים נשחקה ל-2% בלבד17; כדי לפצות הם מגולמים במרכז מקדם סיכון גבוה יותר (7-10% markup על החוזה) לעומת 3-5% בפריפריה1819.

6.3 סיכון מבצעי: עבודות במרכז מטרפדות לעיתים ע”י מחאות שכנים, תביעות רעש ותחבורת חירום – תוחלת עלויות סיפוח של 100-150 ₪ למ”ר.

7. לחצי ביקוש-היצע

7.1 ביקוש קשיח במרכז: אף שב-2024 ירדו מכירות דירות ב-50% בתל-אביב, המלאי הלא-משווק נובע מכך שהבניינים כלל לא התחילו להיבנות מחוסר כוח-אדם20.

7.2 כשהיצע מצטמצם, קבלנים יכולים להרשות לעצמם מחיר ביצוע גבוה יותר באזורי ביקוש גבוה, בעוד שבפריפריה הם נאלצים לרדת במחיר כדי לקבל מימון בנקאי.

סיכום – “ההיגיון הכלכלי” של הפערים

הטיעון ש”החומרים זהים ולכן המחיר צריך להיות זהה” מתעלם מכ-60% מן העלות הכוללת שאינה חומרי גלם אלא עבודה, לוגיסטיקה, מימון וסיכון. בטבלה הבאה נראה כיצד כל רכיב משפיע על פער עלות טיפוסי בין מרכז תל-אביב לבאר-שבע בבניין גבוה (עלות ממוצעת לשכת השמאים: ‎12,000 ₪ לעומת ‎5,700 ₪):

המספרים משתנים מפרויקט לפרויקט, אך מראים שהפער “הגיוני” כלכלית-הנדסית. ללא שינוי מבני (הכשרת עובדים ישראלים, האצת תיעוש הבנייה, הקלה בירוקרטית) צפויים הפערים להישאר ואף לגדול בטווח הקצר, בעיקר כל עוד מגבלות העבודה והביטחון נמשכות.

פערי עלויות הבנייה בישראל: הסבר כלכלי-הנדסי מעמיק

האומדן של לשכת שמאי המקרקעין מראה פערים דרמטיים - 12,000 ש"ח למ"ר במרכז תל אביב לעומת 5,000-5,400 ש"ח בפריפריה1. שאלתך מדויקת: איך יתכן שאותו סטנדרט בנייה, אותם חומרים ואפילו אותם עובדים יוצרים כאלה פערי עלות?

מאפייני העלות הישירה - מעבר לחומרי הבנייה

1. עלות העבודה ומחסור בכוח אדם

הפערים בשכר עבודה גדולים משמעותית ממה שנדמה. מאז אוקטובר 2023 חסרים כ-100,000 פועלי בנייה23, מתוכם 77,000 פלסטינים שלא מעסיקים יותר ו-3,000 סינים שעזבו4. המחסור יצר:

• תחרות עזה על עובדים מיומנים במרכז: שכר לפועל מקצועי בת"א עלה ל-100 ש"ח לשעה לעומת 55-60 ש"ח בבאר שבע4
• עלות לינה ותחבורה: עובדים זרים במרכז מקבלים תוספות מגורים של 280-560 ש"ח חודשית (תל אביב)5 לעומת 152-331 ש"ח בצפון/דרום
• פרמיות דחיפות: קבלנים במרכז משלמים פרמיות של 25-30% על השכר הבסיסי כדי למשוך צוותים2

2. תנאי קרקע והיסודות

הפער הגדול ביותר נובע מתנאי הקרקע השונים:

במרכז החוף (תל אביב):

• קרקעות חוליות רוויות במי תהום67
• דרושים כלונסאות עמוקים עד 15-20 מטר89
• עלויות השפלת מי תהום של 50,000-150,000 ש"ח לפרויקט טיפוסי8
• מערכות ניקוז ואיטום מורכבות10

בפריפריה ההררית והמדברית:

• קרקע יציבה או סלע9
• יסודות רדודים של 2-4 מטרים
• ללא צורך בהשפלת מי תהום
• חיסכון של 1,000-2,000 ש"ח למ"ר11

3. מורכבות הבנייה והמפרט

בנייה למגורים במרכז:

• בניינים של 20+ קומות הדורשים מעליות מהירות, מערכות כיבוי, ממ"דים בכל קומה1
• מעטפת זכוכית וקירות מסך יקרים ב-15-20% מטיח סטנדרטי12
• מערכות מיזוג, פוטו-וולטאיות ותקני בנייה ירוקה1

בפריפריה:

• בניינים של 4-8 קומות עם מפרט בסיסי1
• טיח חיצוני ומערכות פשוטות
• פחות דרישות תקניות

4. לוגיסטיקה ומגבלות עירוניות

במרכז תל אביב:

• הבאת חומרים דרך כבישים צפופים בשעות לילה בלבד4
• שימוש בעגורני טיפוס יקרים בשל מחסור במקום4
• שכירות "דמי אוויר" לשכנים - עשרות אלפי שקלים לפרויקט4
• ימי עבודה מוגבלים (רעש) מאריכים את הלו"ז4

בפריפריה:

• גישה חופשית לאתר ברוב שעות היום
• שטח פתוח לאחסון חומרים ומנופים
• פחות מגבלות רעש ותנועה

הפילוח המספרי של הפערים

פירוט פערי עלויות הבנייה בין מרכז תל אביב לפריפריה לפי רכיבים עיקריים כפי שמראה הגרף, הפער הכולל של כ-7,000 ש"ח למ"ר מתחלק ל:

1. עבודה ומחסור עובדים (1,800 ש"ח): תחרות על כח אדם, שכר גבוה יותר ופרמיות במרכז
2. יסודות ומי תהום (1,200 ש"ח): כלונסאות, השפלת מי תהום, איטום מורכב
3. לוגיסטיקה עירונית (1,000 ש"ח): תחבורה, עגורנים יקרים, מגבלות זמן
4. רגולציה והיטלים (800 ש"ח): דרישות בטיחות, תקני רעש, בירוקרטיה מורכבת
5. מימון ורווח יזמי (900 ש"ח): הלוואות גבוהות יותר, סיכון פרויקט, ציפיות רווח
6. מפרט ומערכות גובה (1,300 ש"ח): מעליות, מערכות כיבוי, מעטפת מתקדמת

מסקנות: פער "הגיוני" כלכלית-הנדסית

הפערים בעלויות הבנייה הישירה אינם "מניפולציה" או "עיוות שוק" בלבד, אלא משקפים הבדלים ריאליים ב:

עלויות קשות אמיתיות:

• תנאי קרקע: קרקע חולית במרכז דורשת יסודות יקרים פי 3-5 מהר או מדבר8
• כוח אדם: מחסור של 30,000+ עובדים213 יוצר תחרות עזה במרכז הארץ
• מורכבות הנדסית: בנייה לגובה דורשת מערכות וטכנולוגיות יקרות1
• לוגיסטיקה: עלויות תחבורה והפעלה באזור צפוף וגישה מוגבלת4

מגבלות מבניות:

• רגולציה: תקני בטיחות מחמירים וזמני עבודה מוגבלים במרכז1
• צפיפות: תחרות על מקום, שכירת זכויות אוויר, עגורנים מיוחדים4
• סיכון: פרויקטים במרכז חשופים יותר לעיכובים ותחרות4

לכן, גם בלי לדבר על מחירי קרקע, פיתוח או רווח יזמי, העלות הנטו להקמת מבנה במרכז תל אביב יקרה ב-50-100% מהפריפריה - לא בגלל "עיוות מחירים" אלא בגלל עלויות יצור אמיתיות גבוהות משמעותית. הפתרונות טמונים בשיפור תשתיות, הכשרת כח אדם ישראלי, תיעוש הבנייה וצמצום הבירוקרטיה - לא בהסדרת מחירים או "חיזוק התחרות" בלבד.

האומדן של הלשכה מנסה ככל האפשר לנטרל פערי מפרט ולבחון “עלות בניה טיפוסית סטנדרטית”, כך שההשוואה היא ברמת "עד מפתח" זהה, על בסיס תקנים ישראליים אחידים. הנה הניסוח הרשמי מהמסמך (עמ’ 1–2, 3 בקובץ המצורף):

"האומדן מתייחס לעלות קבלן 'פאושלי' (עד מפתח). האומדן מייצג עלות ממוצעת למפרט בניה טיפוסי. הובאו בחשבון תקני בניה מקובלים, לרבות תקנות התכנון והבנייה, תקני בטיחות, ודרישות נגישות... האומדן מתייחס לעלויות בניה ישירות בלבד ואינו כולל עלויות עקיפות, היטלים, אגרות בניה, ניהול ופיקוח, יועצים, תקורה (הנהלה וכלליות), עלויות מימון".

ובהמשך:

"האומדן משקף עלויות בניה ממוצעות, ובמידת הצורך יש לבצע התאמות למבנה ספציפי על פי הנתונים הרלוונטיים...”.

:

המתודולוגיה היא לאסוף מאות הצעות מחיר וביצוע בפועל, ולנטרל השפעות של מפרט יוקרה: כולם נמדדים על “חבילת סטנדרט” – שלד, גמר, מערכות בסיס, חיפוי וטיח חוץ באמצע הסקאלה, חשמל רגיל, “רגיל פלוס”.

פנטהאוז בוטיק לא מוציא את הממוצע למעלה, ובאותה מידה לא נלקחת דירה “קבלן מוזל” מהצפון. בסוגיות ייחודיות – מעטפות מסך, גמרים מיוחדים או מערכות לא רגילות – הלשכה מזכירה להתאים את הנתונים בפרויקט הבודד, אך הסכימה במחירון למדרג אחיד ומקובל.

הסעיף "מפרט/בקרה" בטבלת הפילוח שציינתי קודם לא מתייחס ליוקרה, אלא לדרישות מוכרחות/רגולטיביות שמוכפלות בעיר מרכזית (בעיקר בגובה):

• מערכות בטיחות (ספרינקלרים, גנרטורים, פיקוד אש)
• מערכות נגישות מלאות בכל קומה
• בידוד כפול נגד רעש
• מעליות כפולות/מהירות
• ממ"אדים/מחסנים בכל קומה
• לעתים גם סוללות פוטו-וולטאיות

כל אלה נדרשים לפי תקן, ולא בגדר "העשרה בשכונה צפונית".

• מחירון הלשכה מציג השוואה בין בניינים באותו מפרט בניה סטנדרטי.
• פער העלויות הוא במדד “עלות טהורה” – לא תוספת יוקרה, אלא אילוץ גיאוגרפי/רגולטורי אמיתי.

אם תקני המפרט, רמת הגמר, ממ"דים, מתקני אש, מעליות, גנרטורים – זהים מבחינת הדרישה התקנית בכל הארץ, למה בטבלת הפילוח (ובדו"ח לשכת השמאים) קיים פער עצום בסעיף "מפרט/בקרה" בין אזורים שונים?

אמנם, התקן הבסיסי (חוק תכנון ובניה, דרישת ממ"דים, מעלית, גנרטור וכו’) אחיד בכל הארץ. אבל בפועל, כמות, רמת הסיבוך והביצוע משתנה משמעותית בין אזורים ובין סוגי בניינים – בעיקר לפי גובה, צפיפות, טיפוס פרויקט, ודרישות רשות מקומית.

1.

אמנם, התקן הבסיסי (חוק תכנון ובניה, דרישת ממ"דים, מעלית, גנרטור וכו’) אחיד בכל הארץ. אבל בפועל, כמות, רמת הסיבוך והביצוע משתנה משמעותית בין אזורים ובין סוגי בניינים – בעיקר לפי גובה, צפיפות, טיפוס פרויקט, ודרישות רשות מקומית.

• :
  •  ממ"דים בכל קומה (ולעיתים קירות עבים ומוגנים יותר),
  •  מערכות כיבוי/אש מתקדמות עם מערכות איתות וקשר עתירות חומרה,
  •  לפחות 2–3 מעליות (לא אחת),
  •  “חדרי מקלט” תת-קרקעיים מרובי ציוד,
  •  מערכות גיבוי חשמל חזקות יותר,
  •  בידוד מוגבר (רעש, אש),
  •  דרישה למערכות אוורור חכמות, וכו’.
    כל אלה מעלים את כמות ורמת המפרט הטיפוסי לעומת, למשל, בניין בן 7 קומות בשדרות או דימונה, שבו דרישת המערכת המינימלית פשוטה בהרבה.
• :
  •  דרישות תקן נמוכות יותר (למשל, ממ"ד אחד לדירה, מעלית איטית, חדר מקלט מצומצם, רמת מיגון בסיסית וכו’)
  •  הביצוע בפועל פשוט וזול יותר – המפרט “הטיפוסי” עולה פחות גם אם בכותרת הסטנדרטית הוא "זהה".

2. 

המשמעות היא: באותו טור מחירון, בדירה בגובה זהה (נניח 20 קומות), עדיין עלות רוב מערכות הבקרה/בטיחות בת"א יקרה יותר בגלל רמת הסיבוך, האילוצים, ודרישות ייחודיות של רשות מקומית או מכבי אש (ולעיתים בטון/זוויות חפירה/מערכות אוורור).

3. 

• במרכז ת"א עלות ביצוע דרישות המפרט התכנוני גבוהה יותר —
  • עלות עבודה יקרה,
  • גישה בעייתית לציוד כבד,
  • מורכבות תקנתית,
  • הכפלת ציוד בטיחות באתר קטן,
  • פערים בתקני בידוד בשל סביבה אורבנית רועשת
• בפריפריה – פחות בעיות ביצוע, ציוד מספק בקלות, פחות אילוצים על שינוע חומרים וכו'.

4. 

• פער “מפרט/בקרה” במחירון אינו נובע מרמת חיים או שדרוגים,
  אלא מכך שבמרכז – בעיקר בבניינים לגובה – היקף/עוצמת המערכות התכנוניות גבוהים פי כמה, והעלויות "הקבלניות" בפועל קופצות, גם כאשר בפריפריה אותו חוק כתוב!
• הפער אמיתי, לא שרירותי ולא “אחיד נטו”.
• גם נתוני הלשכה, בהצלבת ההצעות הרבות מהשטח, מתמחרים מה באמת נדרש בפועל בפרויקט קבלני בגובה וברישוי עירוני במרכז, לעומת מה שאפשר להסתפק בו באזורים אחרים.

אם תרצה לראות בחיתוך סעיפי – אפשר להביא דוגמת פירוק מסמך מפרט לדירה במרכז מול פריפריה!

: לא כל ממ"ד, לא כל מעלית ולא כל בידוד – עולים אותו דבר בכל סביבה, גם אם התקן הבסיסי זהה בתיאוריה.

אם יש סעיף מסוים שמעניין אותך או אם תרצה לראות מפרט מלא לדירה, אשמח להשלים.לדו"ח לשכת השמאים – פירוט סעיפי ומחירים לפי סוג בניין ואזור, ראה עמודים 1-11

האם פערי עלויות הבנייה בין מרכז לפריפריה בישראל חריגים, או שגם בעולם – במיוחד במדינות מערביות – יש פערים דומים בגובהם?

1. 

• רוב המדינות המפותחות מציגות פערי עלות בנייה בין מרכזי-יוקרה לפריפריה, אך ברוב המקרים הפער נוטה להיות 15–50% ולא כמו בישראל (פי 2–2.5 לעיתים: 12,000 ש"ח/מ"ר בת"א לעומת 5,000–5,700 בפריפריה).
• בחריגות – במגה-ערים באסיה ובארה״ב (למשל ניו יורק, טוקיו, לונדון) – פרויקטים יוקרתיים מרכזיים עולים יותר מהממוצע, אך עדיין נדיר למצוא פי 2“הנטו” בין אזור עירוני למרחק שעה נסיעה.

2. 

מקור: Turner & Townsend 2024; Statista; מתודולוגיות משרדי תכנון מקומיים.

• גם בדוגמאות קיצון, תוספות למחיר על אינספור מערכות יוקרה, מעטפות מתקדמות וכד' – יגררו פערים של 80–100%, אך זה לרוב רק בפרויקטים לא סטנדרטיים, לא “כל בניית מגורים במרכז העיר”.

3. 

• ברוב ערי אירופה – מדיניות תכנון מרכזית, פיקוח מחירים חלקי ותנאים לכניסת קבלנים, תורמים לפערים מצומצמים יחסית (כ–20–40%).
• בחלק מהמדינות (הולנד, צרפת) – קיימים מנגנוני תמיכה ממשלתיים בפרויקטי פריפריה או רגולציה אחידה לכל המדינה, שמגבילים את התנודתיות בעלות למ"ר.
• בישראל – השוק חופשי כמעט לגמרי לאורך כל שרשרת הערך, וללא רגולציה המקטינה פערים בין אשכולות אזוריים.

4. 

• שילוב של עומס עירוני, מחסור חמור בכח אדם, לוגיסטיקה ייחודית ורגולציה לא אחידה/ביורוקרטית, לצד תחרות מוגבלת בכח קבלני הביצוע – יצרו אצלנו פערים דרמטיים בין במ"ר "בסיסי".
• בחלק מהמדינות היקרות יש פערי יוקרה (“מגה-פרויקטים”), אך כסטנדרט, פער של פי 2 בעלות ביצוע בין מרכז/פריפריה – נדיר.

* הערכים מומרחים ומתורגמים ליחס לגיאוגרפיית ישראל, דולרים/יורו ל-ש"ח.

בישראל הפער הממוצע בעלות הבנייה הישירה בין מרכז לפריפריה בולט וקיצוני בהשוואה עולמית.

בעולם – פער של 20–60% במרבית המקומות, ורק בערים יוקרתיות עם מחסור קיצוני וקיטוב נדיר רואים פער של פי 2, וגם זה נדיר בפרויקטי מדף (ולא פנטהאוזים).

בישראל – לצערנו הפער המובנה הוא פי 2 ויותר, והוא חריג יחסית לחברות OECD.

GPT גורמי הפערים בעלויות הבנייה למ״ר לפי אזור בישראל

רקע: פערי עלות בנייה בין אזורים וסוגי בנייה

בשוק הבנייה הישראלי קיימים פערים דרמטיים בעלות הבנייה למטר רבוע בין אזורים גיאוגרפיים שונים ובין סוגי בנייה. לפי אומדנים עדכניים של לשכת שמאי המקרקעין (יוני 2025), עלות בניית דירת מגורים במרכז תל־אביב מגיעה לכ־12,000 ₪ למ"ר – כמעט פי שניים מעלות בנייה באזורי פריפריה מסוימיםglobes.co.ilbizportal.co.il. כך למשל, בניית דירה בתל אביב עלולה לעלות מאות אלפי שקלים יותר מאותה דירה באזור הדרום, כאשר בירושלים או בערי גוש דן סמוכות נרשמות עלויות בינייםcalcalist.co.ilglobes.co.il. פערים אלו אמנם התחדדו לאחרונה בעקבות אינפלציה ומלחמה, אך הם מצביעים על תופעה מתמשכת: עלות הבנייה מושפעת משמעותית מהמיקום הגיאוגרפי ומאפייני הפרויקט. חשוב לציין שהפערים הללו אינם נובעים משוני מהותי בחומרי הגלם, בתקני הבנייה או בטכנולוגיה הבסיסית – אלה דומים ברחבי הארץ. למעשה, לשכת שמאי המקרקעין מצאה כי הבדלים של עשרות אחוזים בין אומדני עלות הבנייה של גורמים שונים (למשל שמאי ועדות תכנון מול שמאי היזמים) יצרו מחלוקות ועיכובים בפרויקטים, במיוחד בהתחדשות עירוניתcalcalist.co.il. לנוכח מצב זה השיקה הלשכה מחירון אחיד ומעודכן לעלות בנייה לפי 16 אזורים וסוגי מבנים, במטרה להגביר שקיפות ולהפחית מחלוקותcalcalist.co.il. המידע שנחשף דרכו מאפשר לנתח מהם הגורמים – ישירים ועקיפים – לפערי העלויות המשמעותיים.

גורמים ישירים לפערים בעלויות הבנייה

על אף שהחומרים והתקנים דומים, קיימים כמה גורמים מרכזיים התורמים לפערי העלות בין אזורים וסוגי בנייה בארץ:

• עלות כוח האדם וזמינותו: עלות העבודה מהווה רכיב משמעותי, אולם בניגוד להנחה אינטואיטיבית – שכר הפועלים עצמו אינו שונה מהותית בין המרכז לפריפריה, לפחות לא ברמה הרשמיתbizportal.co.il. שכר המינימום והתעריפים הענפיים נקבעים בהסכמים ארציים. עם זאת, בפועל קיימים הבדלים עקיפים: בגוש דן הקבלנים נושאים בעלויות מחיה ולינה גבוהות יותר עבור עובדים זרים, כ-2,200 ₪ לחודש לעובד לעומת כ-1,600 ₪ בפריפריה, פער הנובע מעלויות דיור ומחיה באזור יקרthemarker.com. כמו כן, עובדים רבים מצפים לשכר גבוה יותר במרכז – בין השאר כיוון שיום עבודתם מתארך עקב פקקי התנועה בנסיעות, והם עובדים שעות נוספות כדי להספיקbizportal.co.il. מנגד, בפריפריה היצע העבודה בענף מצומצם יותר, ולכן בפרויקטים שכן יוצאים לפועל הקבלנים יכולים לעיתים לגייס כוח אדם מקומי בעלות מעט נמוכה יותר או להסתמך על עובדים זמינים מהאזור. זמינות כוח האדם גם משפיעה: באזורי ביקוש גבוה (כמו תל אביב) קיים מחסור כרוני בפועלים מיומנים, מה שעלול לגרור התייקרות שכר ופגיעה בפריון, בעוד שבאזורים עם פחות פרויקטים ייתכן עודף כוחות זמינים. גורם כוח האדם אם כן תורם לפערי העלות, אך באופן חלקי בלבד – כפי שצוין, הפערים האזוריים בעלות הבנייה גדולים משמעותית מהפער הישיר בשכר העבודה כשלעצמוbizportal.co.il.
• שוק הקבלנים והתמחור לפי "יכולת תשלום": מבנה שוק הבנייה בכל אזור משפיע על המחיר שקבלנים גובים. במרכז הארץ, especially בתל אביב, קיימת נכונות של יזמים לשלם יותר בשל פוטנציאל מכירה גבוה – מה שמאפשר לקבלנים לדרוש מחיר קרוב ל"מה שהשוק יכול לשאת" ולאו דווקא רק לפי העלות הריאלית. למעשה, בפרויקטים יוקרתיים באזורי ביקוש, הקבלן יודע שהיזם עתיד למכור את הדירות במחיר גבוה מאוד, ולכן מרשה לעצמו להשאיר מרווחי רווח גדולים יותר. מצב זה עלול ליצור התנהגות הדומה לאוליגופול או לתמחור מוכוון-ביקוש: במקום תחרות עזה שמורידה מחירים, קבלנים גדולים באזור המרכז עשויים להתיישר על רמות מחיר גבוהות. לעומת זאת, בפריפריה היזמים מוגבלים יותר במחירי המכירה (השוק המקומי מוגבל בכושר הקנייה), ולכן כדי שפרויקט יהיה כלכלי הקבלן חייב להציע מחיר בנייה נמוך יותר. במילים אחרות, התחרות במחיר מתבטאת דווקא יותר בשוליים: באזור חלש, אם הקבלן לא יוזיל עלויות – הפרויקט לא יצא לפועל כלל. כך נוצר מנגנון "התאמת מחיר": במרכז – המחיר יכול להיות גבוה והמיזם עדיין רווחי, בפריפריה – יש תקרת מחיר שמאלצת קבלנים להתייעל ולהסתפק ברווח נמוך יותר. גורם זה מסביר מדוע חלק מהפער הוא לאו דווקא בהבדל בעלות הייצור עצמה אלא בשוני בשיעור הרווח היזמי/קבלני בהתאם לאזור.
• גובה וסוג הבנייה (מורכבות פרויקט): סוג הפרויקט משפיע על העלות למ"ר, ולעיתים יש מתאם עם המיקום. במרכז נבנים יותר מגדלי מגורים רבי-קומות ופרויקטים מורכבים טכנית (חניונים תת-קרקעיים עמוקים, מערכות מתקדמות וכו'), ואילו בפריפריה נפוצה יותר בנייה נמוכה או צמודי קרקע. בנייה גבוהה וצפופה יקרה מבנייה נמוכה – יש צורך ביסודות עמוקים, שלדות בטון ופלדה מסיביות, מנופים גדולים, מערכות מעליות, תקני אש ומיגון מחמירים ועוד. אומדן השמאים החדש מראה פערים גם לפי סוג הבניין: למשל, עלות בנייה של בניין נמוך (עד 9 מ') בת"א מרכז כ-10,400 ₪/מ"ר לעומת 5,000 ₪/מ"ר בשומרון; ואילו מגדל מעל 27 מ' בת"א ~12,000 ₪/מ"ר לעומת ~5,400 ₪/מ"ר בשומרוןglobes.co.il. כלומר, חלק מהפער האזורי נובע מכך שבמרכז פשוט נוטים לבנות אחרת – גבוה יותר, צפוף יותר ובהתאם העלות למ"ר עולה. עם זאת, חשוב להדגיש: גם כשמשווים אותו טיפוס בניין בין אזורים שונים, עדיין נמצאו פערי מחיר משמעותייםglobes.co.il. כלומר, לא ניתן להסביר את כל ההבדל רק בגובה ובמפרט – יש גורמים נוספים.
• אילוצים לוגיסטיים ועלויות שינוע: מיקום הפרויקט משפיע על עלויות הלוגיסטיקה. במרכזי הערים הצפופות (כמו תל אביב) אתרי הבנייה דחוקים וצפופים, מה שמסרבל את העבודה: יש פחות מקום לאחסון חומרי בניין, גישה למשאיות מוגבלת לשעות לא עמוסות, ולעיתים נדרשות חסימות כבישים יקרות. קבלנים בתל אביב מדווחים כי עליהם להשקיע יותר במשאבי שינוע וניהול אתר – למשל שימוש במנופים גדולים יותר להפצה באתר קטן, פינוי פסולת תכוף כי אין מקום לערום חומר, ותיאום לוגיסטי מורכב המצריך כוח אדם נוסף. אפילו פקקי התנועה מאריכים זמני אספקת חומרים ופוגעים בתפוקות צוותי העבודהbizportal.co.il. כל אלו מגדילים את עלות הביצוע בפרויקטים עירוניים במרכז. לעומת זאת, באזורי פריפריה או בפרברי ערים, אתרי בנייה מרווחים יותר, הגישה קלה, ולעיתים הקבלן יכול לחסוך בכוח אדם ייעודי ללוגיסטיקה. מצד שני, ריחוק גיאוגרפי של אתרי פריפריה ממפעלי חומרי גלם וממרכזי אספקה עלול להגדיל את עלויות ההובלה למרחק – מלט, פלדה ומוצרים מיובאים צריכים לעיתים לעבור קילומטרים רבים (למשל אל הצפון או הנגב) מהנמלים וממרכז הארץ. לכן באזורים מרוחקים נדרשת תוספת הובלה ושינוע, אך בפועל השפעתה קטנה יחסית לפערי העלויות שנצפו – דבר המרמז ששאר המרכיבים (עבודה, רגולציה, רווח) משמעותיים יותר. באופן כללי, ההשפעות הלוגיסטיות נכללות כאחד ההסברים לצורך בחלוקת אומדן לפי אזורים: לשכת השמאים ציינה במפורש ששינוע חומרים וזמני עבודה שונים בין אזורים הם בין הגורמים המבדילים עלויותcalcalist.co.ilglobes.co.il.
• רגולציה ובירוקרטיה מקומית: לכל רשות ווועדה מקומית נורמות ותהליכים משלה, המשפיעים הן על משך הבנייה והן על עלויות נלוות. עיכובים בהיתרי בנייה ובאישורים יכולים לייקר פרויקט עקב מימון ארוך יותר ועבודות הכנה מתמשכות. אם למשל ועדה מקומית בפריפריה מתכנסת לעיתים רחוקות או חסרה כוח אדם, פרויקט עשוי להתעכב חודשים רבים מעבר לצפוי – מגדיל הוצאות מימון ושמירה על האתר. מאידך, בערים גדולות כמו תל אביב הבירוקרטיה אמנם מקצועית וזמינה יותר, אך דרישות התכנון המקומיות מחמירות ויקרות: רשויות במרכז לעיתים כופות סטנדרט גבוה של גימור, עיצוב חזיתות יוקרתי, שטחי ציבור נרחבים בפרויקט וכו', מה שמעלה עלויות לעומת מקומות גמישים יותר. אכיפה ופיקוח באתר הבנייה הם היבט רגולטורי משמעותי: בתל אביב הקבלנים מדווחים על פיקוח עירוני נמרץ – "פקחים שנותנים דוחות מדי יום על חריגות קלות" – מה שמאלץ אותם להקצות עוד עובדים לשמירה על נהלי הבטיחות, הניקיון והרעשים ובסופו של דבר "זה עולה יותר כסף"bizportal.co.il. כך, קבלן בעיר גדולה עלול לשלם קנסות ולעמוד בדרישות שלא קיימות במלואן בעיירה קטנה, והוא מגלם זאת במחיר. גם תקנות מקומיות לגבי שעות עבודה (הגבלות רעש) שונות: בערים במרכז בדרך כלל אסור לעבוד בשעות המנוחה, מה שמגביל את ניצול הזמן, בעוד שביישוב קטן ייתכן גמישות (או פשוט פחות פיקוח על הפרת שעות עבודה). לסיכום, הבדלים רגולטוריים – הן בשלב התכנון וההיתרים והן בשלב הפיקוח והאכיפה – מתרגמים לפער בעלויות הבנייה הישירות בין אזורים.
• עלויות מימון ודרישות בנקאיות: המימון הבנקאי של פרויקטי בנייה מושפע מסיכוני הפרויקט, ואחד המרכזיים בהם הוא המיקום והביקוש באזור. בעוד שהריבית הנקובה לליווי פיננסי דומה בכלל הארץ בהתאם לריבית השוק, בנקים וחברות מימון דורשים תנאים שונים לפי הפרויקט: בפרויקטים בפריפריה עם שוק חלש, נהוג לדרוש מכירה מוקדמת של אחוז גדול יותר מהדירות לפני קבלת מימון, או הון עצמי גבוה יותר מהיזם, שכן סיכון השיווק גבוה. דרישות אלו מייקרות בפועל את עלויות המימון (היזם כורך יותר הון עצמי יקר, או פונה למימון חוץ-בנקאי יקר יותר כדי להשלים הון). כמו כן, פרויקטים בפריפריה עלולים לשלם ריביות מעט גבוהות יותר בשל "פרמיית סיכון": הבנק לוקח בחשבון שסיכויי כשל גבוהים יותר בעיירה קטנה בהדירות אולי לא יימכרו מהר. אמנם אין כאן "ריבית פרויקטיאלית לפי אזור" רשמית, אך בפועל יוקר ההון ליזם בפריפריה עלול להיות גבוה יותר. הדבר משפיע על עלות הבנייה הכוללת למ"ר – במיוחד אם מחשיבים עלויות מימון כחלק מהעלות. לעומת זאת, באזורי הביקוש, תחרות בין בנקים על פרויקטים גדולים וטובים יכולה דווקא להיטיב תנאים ליזמים. יש לציין שבאומדן לשכת השמאים למשל לא כללו את עלויות המימון בחישוב (מדובר בעלות ישירה בלבד)globes.co.il, ולכן הפערים שצוינו (פי 2 וכו') הם עוד לפני חישוב השפעות מימון. אילו חישבנו "עלות כוללת" כולל מימון, ייתכן שהפריפריה תתייקר יחסית אף יותר (עקב ליווי יקר וממושך יותר לפרויקטים שמתעכבים או מוכרים לאט). מדובר אם כן במנגנון עקיף שתורם לפערי העלות הגיאוגרפיים.
• “תוספות סמויות” ועלויות ביטחון באזורי סיכון: ישנם אזורים שבהם מצטרפים לפרויקט סיכונים או עלויות מיוחדות הנובעים מהמצב הביטחוני והחברתי. דוגמה בולטת היא תופעת ה"פרוטקשן" (דמי חסות) בדרום ובצפון: קבלנים הפועלים באזורים מסוימים בנגב או בגליל מתמודדים עם איומי עבריינות לגבות מהם דמי חסות על שמירת האתר. לפי דיווחי הקבלנים, עלות זו מגולמת כחלק מהוצאות הבנייה – והם לא יפחיתו אותה מרווחיהם, אלא יגלגלו אותה למחירbizportal.co.il. כלומר, בפריפריה מסוימת יש עלות נוספת שלא קיימת במרכז (שם אכיפת החוק בדרך כלל מונעת זאת באותה מידה), וזו מייקרת את הבנייה שם בכמה אחוזים. לעומת זאת, אזורים סמוכי גבול או קו עימות לעיתים סובלים מדילמה הפוכה: היעדר ביקוש ומשקיעים עקב סיכון ביטחוני, מה שמקטין מאוד את הבנייה (לא יוצאים פרויקטים כלל), אך כאשר כן בונים – ייתכן שהממשלה מעניקה מענקים ותמריצים שם. למשל, כדי לעודד התחדשות עירונית בקריית שמונה, שדרות או שלומי (יישובים שספגו בעבר מתקפות), המדינה מציעה סבסוד ישיר לעלות הפיתוח והבנייהice.co.ilice.co.il. במקרים כאלה, העלות למ"ר "נטו" עשויה להצטייר נמוכה, כי הממשלה מכסה חלק ממנה. בנוסף, תקני המיגון הארצי (ממ"דים וכד') חלים בכל הארץ – אך באזורים מסוימים ייתכנו דרישות מיגון מחמירות יותר (למשל זכוכיות עמידות הדף ביישובי עוטף עזה), המשפיעות על העלות. בכל אופן, משקל השפעות ביטחוניות ישירות על עלות הבנייה כנראה משני יחסית: הוא לא מסביר את מגמת העלות הגבוהה במרכז אלא דווקא מצביע על עלויות עקיפות שקיימות גם באזורים הזולים.
• תמריצים ועיוותים בתחשיבי עלות (התחדשות עירונית): אחד המקומות שבהם "משחקים" בעלויות הבנייה צפים על פני השטח הוא בפרויקטי פינוי־בינוי והתחדשות עירונית. בפרויקטים אלה, יזמים מגישים לוועדות תחשיב כלכלי כדי להוכיח אם הפרויקט כדאי או לא לפי תקן 21. בעוד שהתקן מניח רווח יזמי של ~20% כמינימום לפרויקט כדאי, בפועל רשויות התכנון לעיתים מנסות לצמצם תוספות בנייה ורווח, והיזמים מצידם מבקשים להראות שהרווח נמוך מדי כדי לקבל הקלותynet.co.il. כאן נכנס מרכיב עלות הבנייה: יש חשד שמנפחים בכוונה את אומדן עלות הבנייה בפרויקט כדי להראות שההוצאות גבוהות ובכך שולי הרווח נשחקים. לדוגמה, יזם יכול לטעון שעלות הבנייה היא 10,000 ₪/מ"ר אף שבפועל ניתן לבנות ב-7,500 ₪ – והכול כדי שייווצר "בור" כלכלי שמצדיק דרישה ליותר זכויות בנייה (עוד קומות/דירות) או סיוע ציבורי. ואכן, לשכת השמאים ציינה שהייתה התנגשות אומדנים בין שמאי הוועדות (שהעריכו עלות נמוכה יותר) לשמאי היזמים (שהציגו עלות גבוהה) בהיקף עשרות אחוזיםcalcalist.co.il. מחלוקות אלו הפכו מיזמים רבים ל"לא כדאיים" לכאורה – מה שעיכב אישורים. המהלך של יצירת מחירון אחיד ארצי נועד בין היתר ליישר קו במקרים כאלו, ולמנוע שימוש מניפולטיבי בעלויות ככלי מיקוחcalcalist.co.il. כלומר, במקום שכל צד "ישלוף" מספרים התואמים לאינטרס שלו, יהיה מקור נתונים אובייקטיבי. למרות זאת, עדיין בשטח יש הטוענים שחלק מהפערים בעלויות המוצהרות אינם אלא ניפוח מכוון. הביקורת גורסת שהתופעה הזו מאפשרת ליזמים לקבל הטבות, אך פוגעת באמינות ובשקיפות התהליך התכנוני.
• ערך הקרקע ושיקולי נדל"ן בדיווח עלויות: גורם עקיף נוסף הוא מערכת היחסים בין שווי הקרקע למחיר הבנייה. באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה מאוד (נניח מרכז ת"א), המרכיב הקרקעי במחיר הדירה הוא עצום, בעוד עלות הבנייה – גבוהה ככל שתהיה – מהווה חלק קטן יחסית מהמחיר הסופיbizportal.co.ilbizportal.co.il. במצבים כאלה, קיים פיתוי "לנפח" את מספר עלות הבנייה כדי להצדיק את מחירי הדירות הגבוהים. הציבור שומע לעיתים הצהרות כמו "מחירי הברזל, המלט והעבודה עלו מאוד, ולכן הדירות יקרות". טענה זו במידה מסוימת נכונה (אכן תשומות הבנייה עלו), אך ייתכן שחלקה משמשת להצדקת מחיר שנובע בעיקר מיוקר הקרקע ומרווח. למשל, אם דירה נמכרת ב-50,000 ₪/מ"ר בת"א, ניתן לטעון ש"ודאי עלות הבנייה היא 12,000+ ₪" – ובכך ליצור רושם שמחיר הדירה מוצדק כי רובו לכאורה עלויות. בפועל, ייתכן שעלות הבנייה אפילו נמוכה יותר, אבל הוצגה גבוהה כדי להצדיק את תג המחיר. קשה למצוא עדויות כתובות למקרים ספציפיים של תיאום כזה, אך הדינמיקה השיווקית ברורה: כאשר השוק "סופג" מחיר גבוה, כל שרשרת הייצור (בעלי הקרקע, יזמים, קבלנים) נוטה להתיישר כלפי מעלה – ולייחס את זה לעלויות. בנוסף, חלק ממפתחי הקרקע משתמשים בהנחת עבודה שגויה: "אם הקרקע נמכרה במחיר שיא, כנראה גם עלויות הביצוע יהיו גבוהות, אחרת הפרויקט לא היה קם". זהו היפוך סיבתיות אפשרי – בו במקום שהעלות תקבע את מחיר הדירה, מחיר הקרקע (הנגזר מהערכת מחיר הדירה הסופית) "מכתיב" בדיעבד את המספרים שמוצגים כעלות הבנייה. התוצאה היא ערבוב בין עלות לקרקע לבין עלות לבנייה, עד שקשה להפריד ביניהן בחישובים שמוצגים לציבור. בהקשר זה, מחירוני עלות הבנייה האזוריים החדשים אמורים דווקא לחשוף את העובדה שעלות בנייה ריאלית באזור מסוים היא X ולא Y, ולמנוע ניצול של חוסר הידיעה בנושא.

פערים רציונליים מול התנהגות אוליגופולית – דיון

לאור הגורמים שזוהו לעיל, ניתן לשאול: האם פערי העלות הללו הם פועל יוצא רציונלי של תנאי שוק וייצור שונים, או שמא הם מלמדים על כשלי שוק, אי-יעילות או אפילו עיוות מכוון? מן הצד ה"רציונלי", טיעונים רבים מסבירים את הפערים באופן ענייני: שוק העבודה יקר וצפוף במרכז; רגולציה עירונית מחייבת השקעות נוספות; פרויקטים במרכז מורכבים ויקרים טכנית יותר; אזורי פריפריה מקבלים סבסוד או בונים בפרויקטים צנועים וזולים יותר; תנאי שטח ולוגיסטיקה שונים מאלצים עלויות שונות. אכן, לשכת שמאי המקרקעין מצאה שהבדלים בין אזורים נובעים מ"אילוצים רגולטוריים, עלויות שינוע, כוח אדם, זמני עבודה ועוד" – כלומר שלל סיבות פרקטיות לגיטימיותglobes.co.il. כך, חלק ניכר מהפער ניתן לראות כתוצאה של כוחות שוק ותנאים אובייקטיביים: היכן שבנייה מסובכת או התחרות על עובדים עזה, המחיר עולה; היכן שקל יותר ודרישות נמוכות יותר, המחיר יורד. עם זאת, הסבר זה אינו שלם בלי להכיר במנגנונים פחות יעילים: התנהגות אוליגופולית ו"התכוונות למחיר" של הקבלנים בולטים בעיקר באזורי הביקוש. מספר מצומצם של חברות ביצוע גדולות שולט בפרויקטי היוקרה בתל אביב, ובמצב של ביקוש עצום לדיור ויכולת של היזמים לשלם – אין לקבלנים תמריץ חזק להוריד מחירים. התחרות בענף הבנייה בישראל אינה משוכללת לחלוטין, במיוחד לא בצמרת השוק, מה שמאפשר מרווחים שמנפחים את העלות מעבר ל"הכרחי". למעשה, בפועל ניתן לראות שעלויות בנייה בת"א גבוהות בעד 90% מאשר בכל אזור אחרlevi-itzhak.co.il, למרות שההפרש בתשומות ובשכר העבודה לא מתקרב לכך. הפער הנוסף הזה מעלה את החשד שחלק מהעלות משקף רווחיות גבוהה יותר ו"התכסות" בעלויות נוחות לקבלנים ולספקים. גם אי-יעילות מוסדית משחקת תפקיד. כשהליך תכנון נמשך שנים ארוכות, כשפרויקט נתקע במנגנוני רישוי מסורבלים או כשקבלן נאלץ לעצור עבודה בגלל מחסור בעובדים – העלויות מתנפחות שלא לצורך. בישראל, למרבה הצער, הליכי התכנון והבנייה historically ארוכים יחסית ומרובי רגולציה, במיוחד בפרויקטים גדולים. כל עיכוב כזה מבזבז משאבים, מגדיל ריביות ומחייב הוצאות נוספות (למשל שימור אתר). חלק מהפערים בעלויות בין אזור לאזור יכולים לשקף פערי יעילות: יזם שבונה בפריפריה קטנה עשוי לקבל היתר מהר יותר ולהתחיל בנייה ללא עיכובים – חוסך כסף – לעומת יזם באזור המרכז שיחכה זמן רב ויבזבז הון. אמנם יש גם מקרים הפוכים (רשות מקומית קטנה ולא מיומנת שמעכבת מאוד), אבל בממוצע הפריפריה בונה פחות ולכן אולי בקצב מעט זריז יותר יחסית להיקף. עוד זווית היא עיוותים מודעים: כפי שפורט, בכמה מצבים יש תמריץ "לשחק" במספרים. היזמים עלולים לנפח עלויות בחישובים כדי לקבל יותר זכויות, והם מצדם טוענים שהוועדות מציגות עלויות לא ריאליות כדי לדחוף פרויקטים (כלומר, גם בצד הוועדות ייתכן תחשיב אופטימי-מדי של עלויות במטרה להראות שהפרויקט כן כלכלי עם פחות זכויות). המאבק הזה מצביע על כך שהמספרים אינם קדושים – הם נתונים למשא ומתן וכיפוף, מה שמקטין את האמון בכך שהפערים משקפים הבדלי עלות אמיתית בלבד. למעשה, ניתן לומר שחלק מהפערים מייצגים "מחיר שוק" יותר מאשר "עלות ייצור". כאשר דירה נמכרת בסכום עתק בלב ת"א, העלויות יתמתחו מעלה כדי להצדיק את זה – כי השוק יכול לשלם. בפריפריה, המחיר הסופי מוגבל, אז גם העלויות נלחצות מטה, לפעמים עד כדי כך שהפרויקט אינו כדאי ואז פשוט לא נבנה. במובן זה, הפערים הם גם סימפטום של בעיית עומק בשוק הדיור: היעדר מנגנונים ממתני-מחיר. במדינות מסוימות (ראו בהמשך) קיימים פיקוח, סטנדרטיזציה או התערבות ממשלתית שמונעים מעלויות הבנייה "לרוץ" אחר המחירים בשוק באופן בלתי מבוקר. בישראל, עד כה, לא היה כלי כזה – וכעת לפחות ישנו אומדן שמאי רשמי שאמור לשקף עלויות אמת ולהפחית את טווח הגמישות בטענות.

השוואה בינלאומית: האם זה כך גם במדינות אחרות?

כדי לפרספקטיבה, כדאי לבחון איך נראים פערי עלויות הבנייה במדינות דומות – מדינות קטנות-בינוניות עם ביקוש גבוה לדיור ושוק מוסדר, למשל הולנד, דנמרק ויפן. מצד אחד, מדינות אלו ידועות כיקרות מבחינת בנייה (שכר עבודה גבוה, תקנים מחמירים); מצד שני, השווקים בהן יותר מפוקחים ומאורגנים. בהולנד, לדוגמה, מחיר הבנייה למ"ר באזור אמסטרדם הוא מן הגבוהים באירופה – סדר גודל של 3,300 דולר (כ־€3,000) למ"רworldpopulationreview.com. ואולם, הפער בינו לבין ערים אחרות בהולנד אינו כפול או משולש. זאת מפני שבהולנד קיימת אחידות רגולטורית חזקה: כל הקבלנים כפופים להסכמי שכר לאומיים, וחומרי הבנייה נקנים במחירים דומים בכל המדינה. הבדלים קיימים (אמסטרדם אולי יקרה ב-X% מאשר עיירה קטנה), אך הם משקפים בעיקר שוני קל בעלות העבודה המקומית ובמורכבות העירונית – לא זינוק של עשרות אחוזים כמו בישראל. למעשה, שיעור הפערים בהולנד יותר מתון. הממשלה והעיריות דואגות גם לספק דיור בר השגה ובנייה ציבורית, כך שקבלנים פרטיים לא יכולים פשוט לקפוץ במחיר ללא תקרה – מה שיוצר ריסון עקיף גם על עלויות הבנייה שהם מדווחים. בדנמרק מצב דומה: עלויות הבנייה שם מהגבוהות בעולם (קופנהגן מדורגת בצמרת מדד העלויות הגלובליarcadis.com), אך המדינה קטנה והענף מאוד מאורגן. כוח העבודה מאוגד והפריון גבוה יחסית. התוצאה היא פחות מקום ל"אוליגופולים מקומיים" – הקבלנים הדנים מתחרים בפריסה ארצית, והמחירים נוטים להתכנס. כמובן שבירה כמו קופנהגן יקרה יותר מעיירה כפרית, אבל הפער מתקזז על ידי כך שקבלנים מאותם חברות עובדים בכל המדינה. בנוסף, ממשלת דנמרק בוחנת תדיר את יוקר הבנייה כדי לוודא שאין קרטלים בענף. כך נמנעים מפערי ענק בתוך המדינה. יפן היא מקרה מעניין: טוקיו היא מטרופולין ענק עם ביקוש אדיר, ובכל זאת יפן מתאפיינת בטכנולוגיה ותיעוש גבוה בענף הבנייה, מה שמייצר יעילות ואחידות. חברות הבנייה הגדולות פועלות בכל המחוזות, והן משתמשות בשיטות בנייה סטנדרטיות (כגון רכיבים מוכנים מראש במפעל) המבטיחות שעלות בנייה של דירה בטוקיו לא תחרוג באופן קיצוני מזו שבאוסקה או נגויה עבור אותה רמת בניין. למעשה, חלק גדול מהדיור ביפן נבנה ע"י יזמים שמוכרים דגמי בניינים "קטלוגיים" דומים בכל הארץ. התחרות אמנם פחות על מחיר ויותר על איכות, אך השיטה מונעת מצב שבו אזור אחד הרבה יותר יקר רק כי הוא יוקרתי – המחיר למ"ר אמנם גבוה בטוקיו, אבל זה יותר בגלל עלות קרקע. עלות הבנייה (החומר והעבודה) נותרת בתחום סביר ואחיד יחסית. כמובן, כל מדינה שונה: במדינות ענק כמו ארה"ב יש דווקא פערים עצומים (לבנות בניו יורק יקר בערך פי שלושה מאשר בבניית בית באזור כפרי במרכז ארה"ב). אך בארה"ב הפערים מוסברים בהרבה על ידי הבדלים ענקיים בתקנות, באקלים, בשכר המינימום המקומי וכו'. ישראל, בהיותה מדינה קטנה, הייתה אמורה לכאורה להציג פערים מתונים יותר – בדומה למדינות אירופה הקטנות – אך בפועל הפערים אצלנו גבוהים במיוחד. הדבר מצביע על מאפיינים מבניים בשוק הישראלי. לסיכום ההשוואה: במדינות עם רגולציה חזקה ושוק בנייה מוסדר, הפערים בעלויות הבנייה בין אזורים קיימים (תמיד עיר ראשית תהיה יקרה יותר), אבל הם מוגבלים ע"י סטנדרטים אחידים, שכר ארצי ותחרות רחבה. בישראל, עד לאחרונה, לא היה כלי שקוף להשוואה – מה שאיפשר לפערים לצמוח לעשרות אחוזים. המהלך של לשכת השמאים לייצר מחירון עלות ארצי לפי אזור הוא למעשה צעד שדומה למה שקיים בחלק מהמדינות (מחירוני תקן) כדי להכניס סדר לשוק המקומיcalcalist.co.il.

סיכום ומסקנות

פערי העלות הדרמטיים בבנייה למ"ר בישראל הם תוצאה של שילוב גורמים רב-ממדי. חלק מההסברים הם ענייניים ולגיטימיים – תנאי הבנייה הפיזיים והכלכליים שונים מאוד בין מגדל בתל אביב למבנה בבאר שבע או בקריות. הבדלים בכוח האדם, בלוגיסטיקה, בדרישות הרגולציה המקומית ובאופי הפרויקטים מכתיבים בהכרח עלויות שונות. כפי שראינו, שורה של גורמים ישירים – משכר עובדים, דרך גובה הבניין, ועד אכיפה עירונית – מצטברים יחד לפער מצטבר של עשרות אחוזיםglobes.co.ilbizportal.co.il. עם זאת, לצד גורמים אלו מתקיימים גם מנגנונים עקיפים והתנהגויות שוק שתורמים לפערים: כוח שוק של קבלנים גדולים באזורי ביקוש, תיאום ציפיות למחירי דירות גבוהים (ולכן "התאמת" עלויות בהתאם), וכן כשלים מבניים כמו ביורוקרטיה או עבריינות (פרוטקשן) המכבידים בעיקר מחוץ למרכז. גורמים אלה אינם "טבעיים" לעלות הבנייה, אלא תוצאה של מבנה שוק ודפוסי פעולה נוכחיים. במקרים מסוימים, אומדני עלות אף נוצלו ככלי לקידום אינטרסים – בין אם להראות שהפרויקט לא כלכלי כדי לקבל הקלות, ובין אם להצדיק מחיר דירה גבוה אחרי מעשה. המחקר מראה שכנראה שני ההסברים נכונים בו זמנית: ישנם פערים רציונליים אמתיים, אך ייתכן שגם עיוותי שוק ואי-יעילות מנפחים אותם. תמונת מצב עדכנית (נכון ל-2025) מלמדת שהגופים המקצועיים מודעים לכך ופועלים לצמצם את העמימות. יצירת אומדן עלות בנייה אחיד לכל הארץ נועדה "להוריד לקרקע" את הדיון – לשים מספרי אמת ולהקטין מחלוקותcalcalist.co.ilcalcalist.co.il. אם אכן יאומץ באופן נרחב, ייתכן שנראה בעתיד הקטנה של פערים בלתי מוסברים, או לפחות זיהוי ברור של המרכיבים שמבדילים בין אזור לאזור. לבסוף, ממצא ביקורתי מרכזי הוא ההיפוך שבין עלות למחיר: במצב בריא, העלות אמורה לקבוע את מחיר המוצר (דירה), בתוספת רווח סביר. אולם בשוק דיור לוהט כמו בישראל, לעיתים נראה שמחיר הדירה הוא שקובע לאחור את דיווח עלות הבנייה – "אם אנשים משלמים, נסביר שהבנייה עלתה המון". הבנה זו חשובה למקבלי ההחלטות: עליהם לוודא שהתייעלות בענף והסרת חסמים תתורגם באמת להורדת עלויות (ואז להורדת מחירי דירות), ולא תיבלע ברווחי ביניים. צעדים כגון הגברת תחרות, פישוט רגולציה, ייבוא עובדים מיומנים ובלימת התנהגויות אנטי-תחרותיות – כולם יכולים לסגור חלק מהפערים. בכך אולי יתקרב היום שבו עלות בנייה למ"ר תהיה פונקציה של תשומה ויעילות בלבד, ולא של המיקוד על אזור "יוקרתי" או "חלש". מקורות: הנתונים והניתוח מבוססים על פרסומי לשכת שמאי המקרקעין ודיווחי התקשורת הכלכלית בישראל, ובהם כלכליסטcalcalist.co.ilcalcalist.co.il, גלובסglobes.co.ilglobes.co.il, מחירונים מקצועייםlevi-itzhak.co.il, וניתוחי עומק באתרי חדשות נדל"ן (Bizportal ו-Ice) שהביאו את דברי המומחים בענףbizportal.co.ilbizportal.co.il. ההשוואה הבינלאומית נתמכת בנתוני מדדי עלות גלובליים והשוואות ערים (Arcadis, WorldPopulationReview)arcadis.comworldpopulationreview.com. נתונים אלו מציירים תמונה מקיפה של התופעה והסיבות לה.

אומדן עלויות הבניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן.

מלחמת "חרבות ברזל" הביאה איתה לא רק שינויים בחיי היומיום שלנו, אלא גם שאלות חדשות על שוק הדיור. האם דירות עם ממ"ד באמת נמכרות בפרמיה גבוהה יותר? האם יש הבדל בין השפעת המלחמה על מחירי הרכישה לעומת שכר הדירה? מחקר חדש של בנק ישראל, שפורסם השבוע, חושף תמונה מורכבת ומפתיעה.

המחקר: נתונים מהשטח

חוקרי בנק ישראל, ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בחנו את השפעת המלחמה על "הפרמיה לממ"ד" - הפער במחיר בין דירות זהות שהיחיד שמבדיל ביניהן הוא קיומו של ממ"ד. המחקר התבסס על:

• נתוני עסקאות רכישה מרשות המיסים (ינואר 2023 - דצמבר 2024)
• מודעות למכירת דירות מהלוחות המקוונים
• מודעות להשכרת דירות מהפלטפורמות הדיגיטליות

התוצאות המפתיעות

📈 שכר הדירה: עלייה ברורה

בשוק השכירות התמונה הייתה חד-משמעית:

• הפרמיה לממ"ד עלתה בצורה מובהקת
• עיקר העלייה החל במאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן
• החל ממאי 2024, הפרמיה הייתה גבוהה ב-3.7%-4.1% לעומת רמתה לפני המלחמה

🏠 מחירי רכישה: התוצאה ההפוכה

בשוק הרכישה הסיפור שונה לחלוטין:

• הפרמיה לממ"ד ירדה במהלך המלחמה
• מ-8.1% לפני המלחמה ל-6.2% במהלכה
• עלייה זמנית נרשמה רק מיד לאחר פרוץ המלחמה, אך זו ירדה במהירות

למה ההבדל הזה קיים?

החוקרים מציעים הסבר מעניין להבדל הדרמטי הזה:

שוק השכירות - תגובה מיידית

• שוכרי דירות מחפשים פתרון לטווח קצר
• מוכנים להתפשר על מאפיינים אחרים בתמורה למיגון
• העסקה היא לתקופה מוגבלת ואפשר לשנות אחר כך

שוק הרכישה - ראייה ארוכת טווח

• רוכשי דירות חושבים על השקעה לטווח ארוך
• מביאים בחשבון את האפשרות לשיפור במצב הביטחוני
• מחיר הדירה משקף את הערך הנוכחי של כל הפרמיות העתידיות

מה קרה אחרי מתקפת איראן?

נקודת מפנה חשובה התרחשה במאי 2024:

• שיעור התצפיות של עסקאות בדירות עם ממ"ד קפץ מ-56% ל-72%
• בשכר הדירה: הפרמיה המשיכה לעלות
• במחירי הרכישה: הפרמיה המשיכה לרדת

בדיקה ראשונית: מלחמת "עם כלביא"

המחקר כלל גם בדיקה ראשונית של השפעת מלחמת "עם כלביא" (יוני 2025):

• עלייה מסוימת בפרמיה הן במחירי רכישה והן בשכר דירה
• המובהקות הסטטיסטית עדיין לא ברורה
• נדרש מעקב נוסף עם נתונים נוספים

המסקנות למשקיעים ולצרכנים

לשוכרי דירות

• התכוננו לתשלום פרמיה גבוהה יותר על דירות עם ממ"ד
• הפרמיה צפויה להישאר גבוהה כל עוד המצב הביטחוני לא יתייצב

לרוכשי דירות

• שוק הרכישה פחות רגיש לשינויים ביטחוניים קצרי מועד
• חשוב לזכור שמחירי הדירות משקפים ציפיות לטווח ארוך

למשקיעים

• שוק השכירות מגיב מהר יותר לאירועים ביטחוניים
• ההבדל בין השוקים יוצר הזדמנויות השקעה מעניינות

המשמעות הרחבה

המחקר הזה מלמד אותנו לא רק על שוק הדיור, אלא על האופן שבו שווקים שונים מגיבים לאירועים גיאו-פוליטיים. הוא מדגיש את החשיבות של הבנת ההבדלים בין השקעות לטווח קצר לארוך, ואת התפקיד של ציפיות בעיצוב מחירי הנכסים.

⚠️ נקודות להעמקה שחסרות במחקר:

1. התעלמות ממגבלות המתודולוגיה

• המחקר עצמו מצביע על כשלים פוטנציאליים בסיווג הדירות (למשל, הסתמכות על שנת בנייה לזיהוי ממ"ד, היעדר נתון גיל במודעות, הטיות סלקציה) .
• הירידה בפרמיה במחירי הרכישה עשויה להיות תוצר של הטיה במדגם (למשל, מיעוט עסקאות ללא ממ"ד שהובאו למדגם).

2. פרשנות שטחית מדי למשמעות הכלכלית של ירידת הפרמיה ברכישה

• המחקר טוען בצדק שמחיר רכישה משקף את הערך הנוכחי של זרם תזרימי שכירות עתידיים, ולכן אם הציבור מצפה לשיפור ביטחוני – הערך הזה יפחת.
• האם הירידה בפרמיה מצביעה על ירידת אמון בעתיד המדינה/שוק הנדל"ן או דווקא על אדישות בטווח הארוך למיגון?

3. אין אזכור לתרחיש ה"פרמיה הפוכה"

• כלומר, מצבים בהם דירות ללא ממ"ד דווקא נתפסות כמעדיפות, למשל באזורים יקרים שבהם הקמת ממ"ד גוזלת שטח, או כאשר המלחמה מתמשכת והביקוש לנדל"ן יורד באופן כללי.

4. אין רמז לקריסת התזה השיווקית של "דירה עם ממ"ד שווה יותר"

• מאחר שבשוק הרכישה הפרמיה ירדה – יש מקום לעורר שאלה נוקבת: האם פרמיית המיגון שווקה ביתר בשנים האחרונות? האם מדובר באשליה צרכנית?

5. הקשר לפוליטיקה, לתכנון עירוני ולביקוש אמיתי לא נידון

• נדרש לגעת בקצרה בשאלה: האם הירידה בפרמיה היא איתות על רוויה? או על כך שהציבור איבד אמון ביכולת להגן על עצמו?

🧠 נקודות למחשבה:

אף שהשיח הציבורי נוטה לראות בדירות עם ממ"ד נכס יקר יותר, ממצאי המחקר שוברים את התזה המקובלת – במיוחד בשוק הרכישה. הירידה בפרמיה במחיר דירה עשויה להעיד לא רק על אדישות ביטחונית, אלא גם על שינוי תפיסה – ממיגון אישי למיגון עירוני או חוסר אמון במיגון כלל. כלומר, ייתכן שהציבור אינו מעריך עוד את הממ"ד כיתרון כלכלי בהשקעה ארוכת טווח, בפרט כשנוכח המציאות של איום מתמיד ואי-ודאות אסטרטגית.

״האם פרמיית הממ״ד באמת קיימת?״ - המחקר הזה מערער את מה שחשבנו על בטחון ונדל״ן

מקור המחקר: ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בנק ישראל - חטיבת המחקר, יולי 2025לתגובות ושאלות על המחקר, ניתן לפנות לחטיבת המחקר של בנק ישראל או לעקוב אחר פרסומים נוספים בנושא.

דרישת מקדמה ממס רכוש: אחריות השמאי והיבטים שמאיים חיוניים

רקע: מהי מקדמה ולמה היא נועדה?

כאשר נכס ניזוק בשל פעולת מלחמה, ירי רקטות או פיגוע, עומדת לבעליו הזכות לקבל פיצוי לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים. אחד הכלים המרכזיים שמסייעים בשלב הראשוני הוא מנגנון המקדמה – תשלום חלקי מתוך הפיצוי העתידי, שנועד לאפשר שיקום מיידי והקטנת נזק והפסד כלכלי.

המקדמה ניתנת רק לאחר הערכת נזק ראשונית של השמאי – ובכפוף למגבלות רגולטוריות וחוזיות – כאשר לשמאי הרכוש תפקיד מקצועי, משפטי ואנושי מכריע. עם זאת, חשוב להבין כי גם לניזוק יש אחריות: עליו לדרוש את המקדמה. רבים מהניזוקים כלל אינם מודעים לזכותם זו, ולכן חלה על השמאי החובה להציע באופן יזום את האפשרות לקבל מקדמה, כדי לאפשר לניזוק לנקוט בפעולות מידיות לצמצום נזקיו ולמניעת החרפתם.

מקובל ששיעור המקדמה יהיה לא פחות ממחצית הערכת הנזק והאומדן הראשוני.

צמצום והקטנת הנזק - לא רק לנתבע אלא גם לניזוק עצמו - זו חובה שמאית מקצועית ובאחריותו!

תפקיד השמאי – הרבה מעבר להערכת נזק

• בחינת הנזק בשטח תוך התרשמות ממידת הפגיעה הפיזית והתפקודית של הנכס• הערכת ההשפעה הראשונית והמלצה על גובה מקדמה בהתאם לשיקול דעת מקצועי ומתועד• ייזום פעולות להפחתת והקטנת הנזק: המלצה על תיקון זמני, מניעת החמרה, הכוונה לשוכרי משנה, ושמירה על יציבות תפעולית• הבהרה לניזוק שהמקדמה היא לא רק סעד כספי זמני, אלא אמצעי מהותי לשיקום ערכי, תפקודי ולצמצום הנזקים שלו ושל המדינה

אחריות חוזית, מקצועית ומשפטית

• שמאי רכוש הפועלים מול מס רכוש במסגרת התקשרויות חוזיות מחויבים להחזיק בפוליסת אחריות מקצועית תקפה כתנאי סף למתן השירותים• חלה עליהם החובה לבצע אומדן מוקדם של הנזק, תוך עמידה בלוחות זמנים סבירים ומתועדים, ומתן המלצה מנומקת ומיידית ככל שניתן• כל עיכוב או התרשלות מצד השמאי שעלול לגרום לנזק כלכלי לניזוק וכלפי מס רכוש, ולכן הוא נושא באחריות מקצועית דו-צדדית: כלפי המדינה וכלפי האזרח.

מגבלת השעבוד – מה עושים כשיש משכנתא?

כאשר קיים שעבוד על הנכס (לרוב בצורת משכנתא פעילה), לא ניתן לשחרר כספי פיצויים לניזוק שנכסו משועבד עד אשר תתקבל הסכמת הבנק לשחרור השעבוד. מדובר במגבלה משפטית טכנית אך חיונית, שכן כספי הפיצוי עשויים להיתפס כחלק מהבטוחה של הבנק.

על הניזוק לבצע את הפעולות הבאות:

• לפנות לבנק ולבקש אישור לשחרור השעבוד ביחס לכספי הפיצויים
• להעביר את האישור למס רכוש
• ורק לאחר קבלת האישור, ניתן יהיה לשחרר את המקדמה

לרוב, מדובר בהליך טכני שאינו מורכב, אך חוסר מודעות אליו גורם לעיכובים מיותרים. שמאים צריכים ליידע את הניזוק כבר בתחילת הדרך בדבר הדרישה הזו.

"עברו שבועיים ללא תגובה": השמאים הפרטיים ששכרה המדינה לא עומדים בעומס

תופעה חמורה אך למרבה הצער לא נדירה, שבה חברות ביטוח או נותני שירות מטעמן דורשים מהמבוטח שתי השתתפויות עצמיות בגין אותו אירוע ביטוחי – פעולה אסורה שמנוגדת לעקרונות הבסיסיים של דיני הביטוח.  בלוג מקצועי מסודרת שתבהיר את הסוגיה, כולל קריאה לפעולה מצד המבוטחים.

❗ גבייה כפולה של השתתפות עצמית: איך לא יתפסו אתכם פעמיים על אותו נזק

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין ורכוש, מומחה לתביעות ביטוח

📞 שיחת טלפון שהדליקה נורה אדומה

הבוקר התקשר אליי לקוח נבוך ומודאג. בדירתו אירע נזק מים בצנרת, שגרם לא רק לרטיבות בביתו – אלא גם לחדירת מים לדירות שכנים. חברת הביטוח שלחה קבלן מטעמם שתיקן את התקלה, ובסיום התהליך – גבתה ממנו השתתפות עצמית כפולה:

1. אחת עבור התיקון אצלו בדירה.
2. שנייה עבור התיקונים אצל השכנים (נזקי צד ג').

עצרתם לרגע? כי זו גבייה לא חוקית – והיא לצערי לא מקרה בודד.

🧾 עיקרון יסוד: השתתפות עצמית נגבית לפי אירוע, לא לפי נזק

בעולם הביטוח, המונח "השתתפות עצמית" נועד לשקף את חלקו של המבוטח בנזק לפי מקרה ביטוחי אחד. לא משנה אם אותו מקרה גרם:

• לנזק בדירה שלכם,
• לנזק למעלית,
• או לרטיבות בשלוש דירות שכנים בו זמנית.

כל עוד מדובר באותה סיבה קרובה (Proximate Cause) – לדוגמה, פיצוץ בצינור ספציפי – זהו אירוע ביטוחי אחד, ולכן גובים רק השתתפות עצמית אחת.

⚖️ מה אומרת הפסיקה בישראל?

בתי המשפט כבר דנו בתופעות דומות. העיקרון החוזר בפסיקה:

"אין לגבות יותר מהשתתפות עצמית אחת כאשר כל הנזקים נגרמו משרשרת אירועים שמקורה באירוע אחד, גם אם הנזק התפצל למספר נכסים."

אם חברת הביטוח או הספק מטעמם גובים מכם יותר מהשתתפות עצמית אחת, מדובר לכל הפחות בהטעיה חמורה, ועלול להגיע לכדי עשיית עושר ולא במשפט.

בפסק הדין:

ת"ק 21154-10-11 עודד לביא נ' מנורה מבטחים

נקבע כי:

"משמדובר באירוע אחד אשר הביא לנזקים, הן בדירת המבוטח והן בדירות צד ג', הרי שראוי לראות בכך מקרה ביטוח אחד שבגינו נגבית השתתפות עצמית אחת בלבד."

[ניתן לאתר את פסק הדין במאגרים משפטיים כמו נבו או תקדין.]

עקרונות נוספים שנקבעו בפסיקה:

• ההשתתפות העצמית נגזרת מהמקרה הביטוחי, ולא ממספר הנפגעים (ר' ת"ק 38338-03-17).
• אין הצדקה לגבות השתתפות עצמית נוספת בגין נזק שנובע מאותו מקור.

💡 למה זה קורה?

• לפעמים מדובר בבורות מקצועית של נותן השירות.
• לעיתים – באינטרס כלכלי ברור: להכפיל הכנסות על חשבון חוסר הידיעה של הלקוח.
• ובמקרים חמורים – פעולה יזומה להטות את המוסכמות הבסיסיות שבין מבטח למבוטח.

🔎 איך תדעו אם גבו מכם פעמיים?

• עברו על הדוחות והחשבוניות שקיבלתם.
• בדקו אם יש שתי גביות נפרדות של השתתפות עצמית, או אם אחד מהשכנים התבקש להשתתף אף הוא.
• אם כן – דרשו פירוט בכתב לסיבת הגבייה השנייה.

🧠 הסיבה הקרובה – המבחן שמאחד את הנזקים לאירוע ביטוחי אחד

אחת מאבני היסוד בדיני ביטוח היא עקרון ה"סיבה הקרובה" (Proximate Cause) – שהוא המבחן המרכזי לקביעת גבולות החבות של המבטח.

הכוונה היא: מהו הגורם הישיר, היעיל והמשמעותי ביותר שיצר את הנזק, ולא האם הנזק התפצל לאחר מכן למקומות שונים או שלבים שונים.

במקרה של נזק מים:

אם פיצוץ בצינור מסוים גרם לחדירת מים לדירת המבוטח, לדירות שכנים, ולמעלית – הרי שהסיבה הקרובה היא אחת: הפיצוץ בצינור.

ולכן, לפי הדין והפסיקה – מדובר באירוע ביטוחי אחד.

גם אם הנזק התפרס גאוגרפית או גרם להוצאות רבות ושונות, האירוע שיצר אותו הוא אחד – ולכן נגבית השתתפות עצמית אחת בלבד.

✅ מה עושים אם גבו מכם פעמיים?

1. פנו בכתב לחברת הביטוח ובקשו החזר של אחת ההשתתפויות.
2. צרפו את כל התיעוד – כולל דו"חות, קבלות, תאריכי ביקור ותמונות.
3. אם חברת הביטוח מסרבת – פנו להמפקח על הביטוח ברשות שוק ההון, או שיקלו פנייה לערכאה משפטית.
4. מומלץ להיעזר בשמאי או עורך דין מנוסה בתחום תביעות הביטוח.

🛡️ לסיכום: אל תשלמו את מה שאתם לא חייבים

ההשתתפות העצמית נועדה לשמור על איזון הוגן בין מבטח למבוטח – לא להפוך למנגנון לניצול.

מבוטחים רבים אינם מודעים לזכויותיהם, ונופלים קורבן לדרישות שאינן חוקיות.

שורה תחתונה: נזק אחד – השתתפות עצמית אחת. לא יותר.

📣 יש לכם סיפור דומה? שתפו אותנו בתגובות, ונפעל לחשיפה ציבורית של התופעה.

הפרי המורעל שצמח בשוק הישראלי

כשרשות ניירות ערך פרסמה השבוע את עמדתה החדשה לגבי הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, היא חשפה למעשה את אחת הבעיות החמורות ביותר בשוק ההון הישראלי: שנים של ניפוח שיטתי של ערכי נדל"ן ושווי מניות באמצעות תרגילים חשבונאיים מפוקפקים.העמדה החדשה, תחת הכותרת התמימה "הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית", חושפת למעשה איך חברות נדל"ן יזמיות יצרו דימוי מכירות ורווחיות שהטעה משקיעים במשך שנים.

האילוזיה הגדולה: "עסקאות קומבינציה"

המתכון לניפוח:

עסקאות ההתחדשות העירונית הפכו למכונת כסף מושלמת - לא בגלל הרווחיות האמיתית, אלא בגלל הגמישות החשבונאית שאפשרה:1. ניפוח ערך הקרקע

• חברות בחרו מועדי מדידה שהתאימו להן (התקשרות vs. ביצוע)
• שימוש ב"מדידה בעקיפין" במקום שווי שוק אמיתי
• הוספת זכויות בניה ללא עדכון התמורה לדיירים = רווח מלאכותי

2. דימוי מכירות מוקדמות

• הכרה בהכנסות עוד לפני תחילת הבנייה האמיתית
• רישום רווחים על נכסים שטרם נבנו
• יצירת "פייפליין" מלאכותי של פרויקטים

3. מניפולציות ברכיב המימון

• שיטות חישוב שונות יצרו פערי רווחיות עצומים
• התאמת העיתויים לקוסמטיקה של הדוחות הכספיים
• הסתרת העלויות האמיתיות של הפרויקטים

הדוגמא המובאת: מדריך לתעתועים

המסמך מביא דוגמא שחושפת את השיטה:

• קרקע שנאמדה ב-10 מיליון ש"ח במועד ההתקשרות
• עד מועד הביצוע הערך "קפץ" ל-17 מיליון ש"ח
• 7 מיליון ש"ח "רווח" מלאכותי ללא השקעה או סיכון אמיתי

זהו המהות של הפרי המורעל - רווחים על הנייר שלא משקפים ביצועים עסקיים אמיתיים.

הקבלנים: אמני הדימוי

מבצעי הקבלנים - תעתועי השיווק השיטתיים:

חברות הנדל"ן לא הסתפקו בתרגילים חשבונאיים. הן יצרו אילוזיה של ביקוש באמצעות:

• "מכירה מוקדמת" מלאכותית - רישום מכירות לדיירים שלא שילמו כסף אמיתי
• מניית יחידות לא קיימות - דיווח על מכירות של דירות שטרם קיבלו היתר בנייה
• הסתרת הסיכונים האמיתיים - אי גילוי מלא של התלות ברישיונות ואישורים
• ניפוח שווי המלאי - הצגת קרקעות בערכים מנותקים מהמציאות

הפרדיגמה המעוותת:

בעוד שחברה "רגילה" מכרה מוצר ומקבלת כסף, חברות הנדל"ן יצרו מודל שבו:

1. מקבלים זכויות תמורת התחייבויות עתידיות
2. מגדילים את ערך הזכויות בתרגילים חשבונאיים
3. מדווחים על "רווחים" לפני ביצוע משמעותי
4. מגייסים כסף מהציבור על בסיס התוצאות המנופחות

הקורבנות: המשקיעים הקטנים

החטיפה השקטה:

המשקיעים הקטנים נפלו קורבן לשיטה מתוחכמת של גניבה בעליל:

• אי הבנת המורכבות - משקיעים לא יכלו להבין את התרגילים החשבונאיים
• אמון עיוור ברגולטור - הנחה שרשות ניירות ערך מפקחת ביעילות
• השוואות מטעות - אי יכולת להשוות בין חברות עקב שיטות שונות
• החלטות על בסיס מידע מוטעה - השקעות שהתבססו על נתונים מעוותים

המחיר האמיתי:

• מיליארדי שקלים שנלקחו מכיסי הציבור
• פגיעה באמון בשוק ההון הישראלי
• יצירת בועה מלאכותית בענף הנדל"ן
• הפצת מודל עסקי רעיל לענפים אחרים

הכשל הרגולטורי: היכן הייתה הרשות?

השינה הגדולה:

רשות ניירות ערך, שתפקידה להגן על המשקיעים, ישנה בתפקיד במשך שנים:

• איחור דרמטי - הבעיה הייתה ידועה ומתועדת שנים
• חוסר יזמה - המתנה עד שהבעיות התגלגלו
• פיקוח רפוי - מתן חופש פעולה מוחלט לחברות לפרש כרצונן
• העדפת התעשייה - שמירה על אינטרסים כלכליים על פני הגנת הציבור

העמדה החדשה: יותר מדי מעט, יותר מדי מאוחר:

גם עכשיו, הרשות מנסה "לרכך" את הבעיה:

• מציגה את השינוי כ"שינוי מדיניות" ולא כתיקון הונאה
• נותנת זמן התארגנות עד 2025 (!)
• מבהירה שלא מדובר ב"טעות" אלא ב"שונות פרשנית"

זוהי גרסה מוקשחת של "הכל כשר בדיעבד".

הפתרון הלא קיים: הטיית התמריצים

הבעיה המבנית:

העמדה החדשה מטפלת בסימטומים, לא במחלה:

• עדיין אין עונש רטרואקטיבי למי שהטעה משקיעים
• עדיין אין פיצוי למשקיעים שנפגעו
• עדיין אין שינוי בתמריצים של הנהלות החברות
• עדיין אין חקיקה שמונעת תרגילים דומים בעתיד

היום שאחרי:

מה מונע מחברות ליצור תרגילים חדשים בתחומים אחרים?

• קרנות נדל"ן עם מודלים דומים
• חברות טכנולוגיה עם הכרה מוקדמת בהכנסות
• חברות אנרגיה עם פרויקטים ארוכי טווח

הלקח האמיתי: השוק הישראלי כשדה מוקשים

המסקנה הקשה:

עסקאות ההתחדשות העירונית הוכיחו שהשוק הישראלי הוא שדה מוקשים למשקיע הקטן:

1. הרגולטור אינו מגן - פועל רק בדיעבד ובעדינות
2. החברות מנצלות כל חור - חוסר בהירות הופך להזדמנות לתמרון
3. המשקיעים המוסדיים שותקים - לא מפעילים לחץ לשקיפות
4. התקשורת הכלכלית נכשלת - לא חושפת את התרגילים בזמן

ההמלצה היחידה:

ספקנות קיצונית - כל דוח כספי צריך להיבחן כמסמך חשוד עד שיוכח אחרת.

סיכום: הפרי ממשיך לצמוח

עמדת הסגל החדשה היא לא פתרון - היא הודאה בכישלון. הודאה שהמערכת נתנה לחברות לרמות את הציבור במשך שנים, והיא עדיין נותנת להן זמן להתארגן לקראת התיקון.

הפרי המורעל ממשיך לצמוח כי השורש לא נעקר. כל עוד התמריצים לא ישתנו, כל עוד הענישה לא תהיה מרתיעה, וכל עוד הרגולטור יעדיף נוחות על פני הגנה - נמשיך לראות תרגילים דומים.

המסר למשקיע הקטן ברור: אל תסמכו על איש. בשוק הישראלי, אתם לבד.

"כאשר הרגולטור ישן, הגנבים פורצים. כאשר הרגולטור מתעורר, הגנבים כבר עברו לבית הבא."

עמדת סגל חשבונאית מספר :11-6 הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

🧮 הארכת ההקלה ביחס המינוף – סדק נוסף בחומת היציבות הפיננסית

הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.

10 ביולי 2025 – בנק ישראל פרסם הבוקר תיקון להוראת נב"ת 218, העוסקת ביחס המינוף המינימלי של תאגידים בנקאיים. בניגוד לרוח הרגולציה העולמית המחמירה, ההוראה מאריכה בשנה נוספת את ההקלה הזמנית שניתנה לבנקים בשיעורי יחס המינוף.מאחורי ההודעה ה"טכנית" הזו מסתתרת הודאה שקטה במצוקת עומק של המערכת הבנקאית – מצוקה שמקורה בצבירת מינוף אדירה, בעיקר בתחום הנדל"ן, ובחשש ממשבר אשראי מתגלגל.

⚖️ מהו יחס המינוף ומדוע הוא חשוב?

יחס המינוף (Leverage Ratio) הוא אחד הכלים הפיקוחיים החשובים ביותר להגנה מפני מינוף מוסדי עודף. מדובר במדד פשוט, שאינו מבוסס על שקלול סיכונים, ונוסחתו:

יחס זה נועד לשמש כרשת ביטחון למקרים בהם שיטות שקלול הסיכון הקלאסיות (לפי תקני בזל) אינן משקפות את הסיכונים האמיתיים. הוא בוחן את האיתנות הפיננסית של הבנק באופן גולמי, "נטו מול ברוטו", בלי טריקים חשבונאיים.

🛑 מה שינה בנק ישראל?

בהוראה שפורסמה, נקבע כי:

• שיעור המינוף המזערי יוותר על 5% (במקום 5.5%-4.5% ברגולציה הרגילה),
• הארכה נוספת ניתנה עד 30 ביוני 2026 – כלומר, עוד שנה של "הקלות".
• בנק יוכל לשמור על חלוקת דיבידנדים, גם אם יחס המינוף אינו עומד ביעד הסופי ל־2027 – בכפוף לאישור תוכנית הון.

📉 המשמעות בפועל: תמרור אזהרה כפול

1. הבנקים מתקשים לעמוד ביחס המינוף הרגולטורי, למרות שנה חלפה מאז ההחמרה האחרונה. המשמעות: ההון העצמי נשחק, או לחילופין, החשיפה הכוללת (בעיקר לאשראי מסוכן) התנפחה.
2. המשקיעים, לקוחות הבנקים, והציבור הרחב צריכים להבין: אם המפקח נאלץ להקל שוב – כנראה שהמצב בשטח גרוע יותר ממה שמדווח רשמית.

🧱 הקשר הישיר לבועת הנדל"ן

בישראל, למעלה מ־60% מהאשראי הבנקאי מופנה לנדל"ן – בין אם במשכנתאות, אשראי לקבלנים או הלוואות לרכישת קרקעות. כאשר מחירי הנדל"ן מנופחים, שווי הביטחונות נופל מיידית במקרה של תיקון חד, והבנקים עלולים להישאר עם חשיפה לא מגודרת.הארכת ההקלה משרתת אפוא את האינטרס הקיומי של הבנקים – להמשיך להעמיד אשראי נדל"ני למרות עלייה דרמטית בסיכון, ולדחות את יום ההתמודדות עם שווי אמיתי של התיק.

🔄 דחייה מסוכנת – לא ריפוי

מדובר כאן לא ב"מדיניות מוניטרית זהירה", אלא באסטרטגיית דחיית כאב. כמו חולה שלוקח משככי כאבים במקום לטפל בגידול עצמו – כך גם מערכת הבנקאות, בעידוד הרגולטור, ממשיכה לתחזק מינוף, להציג רווחים מדומים, ולחלק דיבידנדים.והציבור? הוא נותר חשוף:

• לפגיעה ביציבות הבנקים,
• לקריסת ערך החסכונות,
• ולסיכון ממשי של הקפאת כספים במקרה של משבר.

📌 שורה תחתונה: אות אזהרה ברור

הארכת ההקלה היא סמן מובהק לכך שהמערכת אינה מוכנה עדיין להתמודד עם המציאות הכלכלית האמיתית. הבנקים ממשיכים לפעול על בלון של אשראי, תוך תקווה ש"הגל יעבור". אולם כפי שראינו במשברים קודמים – כשבועה מתפוצצת, הזמן שקנינו בדחיות רק מגדיל את עוצמת ההתפוצצות.

✍️ הצעה לרגולטור (ולציבור):

• לפרסם יחס מינוף בפועל של כל בנק – באותו מעמד פומבי של יחס הון.
• לחייב את הבנקים לנמק במפורש כיצד הם מתכוונים לעמוד בדרישות 2026.
• לעצור חלוקות דיבידנד בבנקים שמבקשים הקלות חוזרות.

בזמן שרשות ניירות ערך "מתעוררת" לטפל בניפוח מניות בנדל"ן, בנק ישראל ממשיך לישון בתפקיד. השבוע הוארכו שוב ההקלות ביחסי המינוף הבנקאי עד יוני 2027 - הודאה מביכה שהמערכת הבנקאית הישראלית עדיין ממונפת מעבר ליכולתה.כשבנק ישראל מאריך "הוראת שעה" מ-2015 בפעם הרביעית, זה לא עוד עדכון טכני - זה אזהרה אדומה. הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ובמקום לאלץ אותם לצמצם סיכונים, הרגולטור פשוט מוריד את הרף.

התוצאה: מערכת פיננסית שבנויה על קלפים, שבה המינוף הגבוה נשמר באמצעות תרגילים רגולטוריים במקום חוזק אמיתי. כשהסערה הבאה תגיע, נגלה מה קורה כשהקלעים נופלים.

המינוף הבנקאי הישראלי: פצצת זמן במערכת הפיננסית

הודאה במחדל: כשההקלה הופכת לקבע

ביום 10 ביולי 2025 פרסם בנק ישראל חוזר שעל פניו נראה כעדכון טכני שגרתי. אך מתחת לפני השטח מסתתרת הודאה מביכה ומדאיגה: המערכת הבנקאית הישראלית עדיין אינה מסוגלת לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ולכן בנק ישראל נאלץ להאריך שוב את ההקלות ביחסי המינוף - עד יוני 2027.זוהי ההארכה הרביעית של "הוראת שעה" שהחלה בשנת 2015. עשר שנים של "הוראת שעה" - זה כבר לא חירום, זה מדיניות.

פיענוח הקוד: מה באמת אומר החוזר

המספרים שמספרים הכל:

• יחס מינוף מינימלי לבנקים רגילים: 4.5% במקום 5% הנדרש בינלאומית
• לבנקים הגדולים: 5.5% במקום 6%
• משמעות המספרים: הבנקים הישראליים רשאים להיות ממונפים יותר מהתקן הבינלאומי

התרגום לשפה ברורה:

כאשר יחס המינוף הוא 4.5%, המשמעות היא שעל כל שקל הון עצמי, הבנק יכול להלוות 22.2 שקל. בתקן הבינלאומי של 5%, הבנק יכול להלוות "רק" 20 שקל לכל שקל הון עצמי.

ההבדל הזה של 2.2 שקל נוסף לכל שקל הון הוא המקום שבו מסתתר הסיכון המערכתי.

היסטוריה של כישלון: מ-2015 עד היום

הכרונולוגיה המדאיגה:

• אפריל 2015: "הוראת שעה" ראשונה - תיקון זמני לאחר משבר 2008
• מרץ 2020: הארכה ראשונה - נימוק: משבר הקורונה
• אפריל 2022: הארכה שנייה - נימוק: "התאמות באזל"
• דצמבר 2023: הארכה שלישית - נימוק: "עדכונים טכניים"
• יולי 2025: הארכה רביעית - נימוק: "בחינת יחסי ההון"

התבנית הברורה:

בכל פעם יש נימוק "טכני" חדש, אבל התוצאה זהה - הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקנים הבינלאומיים.

הנימוקים הרשמיים מול המציאות

מה אומר בנק ישראל:

"הפיקוח על הבנקים בוחן את יחסי ההון במסגרת עדכון הוראת נב"ת מס' 201... ובהתאם גם את שיעורי יחס המינוף ותמהילם במסגרת תיקון הוראת ניהול בנקאי תקין מס' 218"

התרגום לעברית פשוטה:

"אנחנו עדיין לא יודעים איך לגרום לבנקים לעמוד בתקנים, אז נמשיך לתת להם הקלות."

הפטור המחשיד:

החוזר מציין במפורש שהוא לא פורסם עם דוח השפעה כנדרש בחוק עקרונות האסדרה. הנימוק? "מדובר בהמשך מתן הקלה קצובה בזמן בהוראה קיימת".זהו בדיוק הבעיה - מה שהתחיל כהקלה זמנית הפך לסטנדרט קבוע ללא בחינה ציבורית.

הסיכון המוסתר: מה קורה כשהקלעים נופלים?

מינוף גבוה = רגישות קיצונית:

כאשר בנק ממונף ברמה של 22:1 במקום 20:1, כל ירידה של 4.5% בערך הנכסים מוחקת את כל ההון העצמי. בתקן הרגיל, הבנק יכול לספוג ירידה של 5%.

דוגמא מספרית מפחידה:

בנק עם 100 מיליארד ש"ח נכסים:

• ברמת מינוף 4.5%: הון עצמי של 4.5 מיליארד ש"ח
• ירידה של 5% בנכסים: הפסד של 5 מיליארד ש"ח = פשיטת רגל
• בתקן רגיל (5%): הון עצמי של 5 מיליארד ש"ח = הישרדות

המשמעות המערכתית:

כאשר כל הבנקים הגדולים בישראל פועלים ברמת מינוף גבוהה יותר, כל זעזוע כלכלי הופך למסוכן פי כמה.

הכשל הרגולטורי: בנק ישראל כשותף למינוף מסוכן

האירוניה המרה:

בזמן שרשות ניירות ערך מתעוררת לטפל בניפוח מניות בחברות נדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הבנקאית.

השוואה מעוררת דאגה:

• רשות ניירות ערך: מחמירה על תרגילים חשבונאיים בנדל"ן
• בנק ישראל: מקל על תקני בטיחות במערכת הבנקאית

איזה מהם יותר מסוכן למשק?

הכשל הבסיסי:

בנק ישראל אמור להיות השומר על יציבות המערכת הפיננסית, אך הוא הופך למאפשר של לקיחת סיכונים מוגזמת.

ההשוואה הבינלאומית: ישראל כחריג מסוכן

המצב בעולם:

• ארה"ב: יחס מינוף של 5% למערכת הבנקאית
• האיחוד האירופי: יחס מינוף של 3% (מחמיר יותר!)
• שוויץ: יחס מינוף של עד 10% לבנקים מערכתיים
• ישראל: 4.5%-5.5% עם הקלות מתמשכות

הכיוון הלא נכון:

בזמן שהעולם לומד מהמשבר של 2008 ומחמיר תקנים, ישראל הולכת בכיוון ההפוך.

התמריצים הפרוורטיים: למה הבנקים לא משתפרים?

הלולאה המסוכנת:

1. בנקים יודעים שבנק ישראל יאריך הקלות
2. אין תמריץ לצמצם מינוף או לחזק הון
3. הרווחיות גבוהה דווקא בגלל המינוף הגבוה
4. בנק ישראל נכנע ללחץ ומאריך שוב

התוצאה:

מערכת שמתגמלת לקיחת סיכונים במקום זהירות.

המחיר הציבורי: מי ישלם בסוף?

כשהמערכת תקרוס:

1. ציבור המפקידים - אבדן כספי פנסיה וחסכונות
2. קרן הפיצויים - מימון ציבורי של בנקים כושלים
3. המשק כולו - משבר אשראי ומיתון כלכלי
4. דורות הבאים - חוב ציבורי עתק לחילוץ המערכת

העלות הנסתרת:

הרווחים הגבוהים של הבנקים היום באים על חשבון הסיכון הציבורי מחר.

האלטרנטיבה המדכאת: מה צריך היה לקרות?

מה צריך היה לעשות:

1. אכיפת תקנים בינלאומיים ללא פשרות
2. הגדלת הון עצמי בהדרגה אך בלוח זמנים נוקשה
3. קנסות כבדים לבנקים שלא עומדים ביעדים
4. שקיפות מלאה ודיווח ציבורי על רמות המינוף

מה קורה במקום זאת:

ויתור רגולטורי מתמשך שהופך את הסיכון לקבוע.

הסימנים המדאיגים: מה עוד מסתתר?

השאלות הלא נשאלות:

• למה בדיוק הבנקים לא יכולים לעמוד בתקנים?
• מה הרמת המינוף האמיתית של כל בנק בנפרד?
• איזה סיכונים נוספים מוסתרים בספרי הבנקים?
• מה התסריט הגרוע ביותר שבנק ישראל לוקח בחשבון?

הסודיות החשודה:

בנק ישראל לא חושף פרטים ספציפיים על מצב הבנקים השונים, מה שמונע מהציבור להבין את עומק הבעיה.

התקווה האחרונה: נתיבים ליציאה מהמשבר

מה הציבור יכול לעשות:

1. לחץ על שקיפות - דרישה לפרסום נתונים מפורטים
2. מעקב אחר ההחלטות - ביקורת על כל הארכת הקלה
3. לחץ פוליטי - דרישה מהכנסת להתערב
4. פיזור סיכונים אישי - הימנעות מריכוז יתר בבנקים ישראליים

מה שחייב לקרות:

1. לוח זמנים נוקשה לעמידה בתקנים - ללא הארכות נוספות
2. קנסות מרתיעים לבנקים שלא עומדים ביעדים
3. שקיפות מלאה בנתוני המינוף של כל בנק
4. הכנה לתסריט כישלון - תוכניות חילוץ מוכנות מראש

המסקנה הקשה: המערכת בסכנה

הארכת ההקלות ביחסי המינוף אינה סתם החלטה טכנית - היא הודאה שהמערכת הבנקאית הישראלית נמצאת בסכנה אמיתית.

בעוד רשות ניירות ערך מטפלת בניפוח במגזר הנדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הקריטית ביותר למשק. כאשר הפיקוח על הבנקים הופך לשותף ללקיחת סיכונים במקום למונע אותם, הדרך למשבר מערכתי הופכת קצרה במיוחד.

השאלה אינה אם יהיה משבר, אלא מתי ובאיזה עוצמה.הציבור הישראלי זכאי לדעת את האמת על מצב המערכת הבנקאית. מדיניות ההקלות המתמשכת של בנק ישראל אינה פתרון - היא דחיית הבעיה עד שתהפוך לבלתי פתירה.

"כאשר הרגולטור הופך לשותף במקום למפקח, המערכת הופכת ממוסדרת לפרועה. וכאשר המערכת הפרועה היא הבנקאית - כולנו נמצאים בסכנה."

ביום 24.7.2025 פרסם הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא הוראת ניהול בנקאי תקין 313 - "חשיפות גדולות" ועדכון הפניות להגדרות בהוראות ניהול בנקאי תקין עם תאריך אחרון להערות ניתן לשלוח עד ליום 06/08/2025 , לצפייה בקובץ הטיוטה ניתן ללחוץ כאן.

הקובץ בן 373 עמודים קשור ישירות לשיחתנו, אך הוא עוסק בנושא משלים למסמך הקודם על יחס המינוף (הוראת נב"ת 218).

להלן ההבדל והקשר בין שני הקבצים:

🗂️ קובץ ראשון – יחס מינוף (218):

• מתמקד בשאלה: כמה הון צריך להיות לבנק ביחס לחשיפות הכוללות שלו, בלי להיכנס לפרטי סוג החשיפה.
• ההקלה שניתנה: הורדת סף המינוף המינימלי והארכת הזמן שבו בנקים אינם חייבים לעמוד בדרישות המחמירות.
• מטרת המסמך: למנוע קריסה מבנית של הבנקים עקב לחץ לעמידה בדרישות הון מוחלטות.

🗂️ קובץ שני – חשיפות גדולות (313):

• עוסק בהגדרה וניהול של ריכוזי סיכון קונצנטריים – כלומר: מה קורה כשבנק חושף את עצמו ללווה אחד או לקבוצת לווים בשיעור גבוה מההון העצמי שלו.
• המסמך כולל:
  • דחיית תחילת ההחלה של ההוראה החדשה ל־1.7.2026 (בדומה להקלה שניתנה גם ב־218),
  • הגדרה של "קבוצת צדדים נגדיים קשורים",
  • תקרות לחשיפה ללווה בודד או קבוצה (לדוג’ 25%–15%–10% לפי רמות סיכון),
  • כללים על חשיפות לתחום הנדל"ן, ספקולנטים, צדדים נגדים מפוקחים וכו’.

🔗 נקודת החיבור העמוקה בין שני המסמכים:

שניהם נוגעים לשליטה על הסיכון המערכתי שנובע מהתנהלות הבנקים מול לווים גדולים, במיוחד בתחום הנדל"ן. הקובץ השני משלים את התמונה בכך שהוא:

• מגביל את הגודל המקסימלי של "ביצה אחת" שבה בנק שם את רוב כספו – למשל: קבוצות נדל"ן ממונפות.
• מזהה תלות כלכלית בין לווים שונים (למשל: שני יזמים שמשתמשים באותם בטחונות, מקורות מימון או ערבויות).
• מספק לבנק ישראל יכולת למנוע קריסות דומינו, אם לווה ענק קורס (כמו מה שעלול לקרות במצב של פיצוץ בועת נדל"ן).

📌 בשורה התחתונה:

• הקובץ הראשון (218) אומר: "המערכת ממונפת מדי, אז אנחנו מרפים זמנית".
• הקובץ השני (313) אומר: "אנחנו גם יודעים שהמינוף הזה מרוכז אצל מעטים – אז נתחיל לפזר אותו, אבל לא לפני 2026".

שניהם מאותתים על סיכון מערכתי גובר, ודוחים טיפול שורש בתקווה שהשוק יתייצב מעצמו – מדיניות שיכולה להתברר כטעות חמורה.

🧠 חשיפות גדולות בבנקים – למה בנק ישראל שוב דוחה את ההחמרה?

ביום חמישי, 24 ביולי 2025, פרסם בנק ישראל טיוטה נוספת לעדכון הוראות הפיקוח הבנקאי – הפעם בהקשר להוראת נב"ת 313, העוסקת בניהול "חשיפות גדולות". מדובר בהוראה רגולטורית חיונית שתפקידה למנוע ריכוזי סיכון מסוכנים במיוחד – כלומר: כאשר בנק חושף את עצמו בצורה משמעותית מדי ללווים ספציפיים, קבוצות קשורות, יזמים גדולים, או שחקנים ספקולטיביים.אלא שבמקום החמרה מיידית – החמרת הדרישות נדחית שוב, הפעם לשנת 2026. והמשמעות? המערכת הפיננסית תמשיך לפעול תוך ריכוז סיכונים חמור.

🧱 מהן חשיפות גדולות ולמה הן מסוכנות?

מדובר בסך החשיפות של בנק כלפי:

• לווה בודד,
• קבוצת לווים הקשורים זה לזה (למשל יזמים המשתמשים באותם בטחונות),
• צדדים נגדיים קשורים (למשל מספר חברות בשליטת אותו תאגיד).

כאשר בנק חושף אחוז גבוה מהונו העצמי לצד נגדי אחד – הוא מסתכן בכך שכשל של אותו לווה עלול למוטט את הבנק עצמו.לדוגמה: אם בנק מעניק אשראי בגובה 30% מהונו לקבוצת נדל"ן אחת – קריסה של אותה קבוצה תביא לפגיעה ישירה ביציבותו.

🧾 מה כוללת ההוראה החדשה (313)?

• הגבלות כמותיות: למשל, בנק לא יוכל לחשוף יותר מ־25% מהונו לקבוצת צדדים נגדיים.
• איחוד לווים קשורים: אם יש תלות כלכלית – ייחשבו כקבוצה אחת (מימון, ערבויות, הכנסות ממקור משותף).
• דרישה לזהות קשרים כלכליים סמויים – ולא רק קשרי בעלות פורמליים.
• סיווג שונה לחשיפות ספקולטיביות או כאלה שיש להן משקל מיוחד בתחום הנדל"ן.

📆 דחייה שיטתית – סימפטום של פחד

למרות שההוראה פורסמה כבר ב־2021, התחולה שלה נדחית שוב – הפעם ל־1 ביולי 2026.נכון להיום, בנקים עדיין יכולים:

• לרכז אשראי בהיקפים עצומים אצל לווים גדולים.
• לא לפצל קבוצות קשורות אם אין שליטה פורמלית.
• לא לחשוף את שיעור התלות הכלכלית האמיתית מול קבוצות נדל"ן או לווים בעייתיים.

הסיבה הרשמית לדחייה: "מתן זמן נוסף להיערכות". אך בפועל, מדובר באות אזהרה: המערכת לא עומדת בדרישות – גם ארבע שנים לאחר פרסום ההוראה.

🏗️ הקשר הישיר לבועת הנדל"ן בישראל

במילים פשוטות: ההוראה הזו נולדה מהפחד מהתמוטטות קבוצות נדל"ן ממונפות.

• הבנקים בישראל מממנים יזמים גדולים באשראי עצום – לעיתים עם ביטחונות חלשים או חופפים.
• חלק מהיזמים פועלים תחת כמה חברות קשורות, וכך עוקפים את הגבלת החשיפה.
• אם שוק הנדל"ן יתכווץ משמעותית (וכבר יש סימנים לכך), בנקים ימצאו עצמם חשופים לאותו גוף במספר ערוצים – בלי להיות ערים לכך בזמן אמת.

💥 דוגמה תיאורטית – אבל מציאותית מאוד

בנק ישראל מגלה שבנק X חשוף ב־28% מהונו לקבוצת חברות נדל"ן הפועלות לכאורה בנפרד. בפועל, כל החברות בבעלות בני אותה משפחה, משתמשות באותו בטוחה (קרקע), וממומנות ע"י אותו עו"ד. הבנק לא מחבר את החשיפות, ההוראה עדיין לא בתוקף – והתוצאה: ריכוז סיכון מסוכן שאינו מזוהה בזמן אמת.

🚨 בשורה התחתונה: מערכת עם עיניים עצומות

כאשר שתי הוראות קריטיות (218 ו־313) נדחות באותו חודש – מדובר לא באירוע טכני, אלא בהכרה שקטה של הרגולטור בכך שהמערכת הפיננסית פגיעה מאוד.

בנק ישראל, אולי בצדק, מפחד לגרום לקריסות דרך החמרת רגולציה – ולכן מעדיף לדחות ולגמגם.אבל כמו בכל בועה – אי־החלת כללים בזמן רק מעצימה את עוצמת הקריסה כשזו תגיע.

✅ המלצות פעולה:

1. לדרוש פרסום פומבי של שיעור החשיפה ללווים גדולים בכל בנק.
2. לחייב בנקים לבצע בדיקות כלכליות על קשרים סמויים בין לווים.
3. לאסור מתן אשראי נוסף ללווים גדולים כל עוד אין שקיפות מלאה.
4. לאחד דיווחי חשיפה לנדל"ן מכל הסוגים – מסחרי, מגורים, התחדשות – תחת מטרייה אחת.

🧨 בנק ישראל עוצם עיניים: דחיית שתי ההוראות הקריטיות חושפת את עומק הסיכון למערכת הבנקאות

במהלך חודש יולי 2025, פרסם בנק ישראל שתי טיוטות עדכון להוראות רגולציה מרכזיות:

• נב"ת 218 – יחס מינוף  
• נב"ת 313 – חשיפות גדולות

בשני המקרים, בחר הפיקוח על הבנקים לדחות את החלת הדרישות – ולהאריך את תקופת ההקלות שהחלה כבר בימי הקורונה.

מדובר לא בצירוף מקרים, אלא ב־מהלך מתואם של השהיית טיפול שורש בפצצת הזמן הפיננסית של ישראל: מערכת בנקאית רוויה במינוף, חשופה יתר על המידה ללווים בודדים, ובעיקר – שבויה בידי שוק נדל"ן מנופח ומסוכן.

🔎 נב"ת 218 – ההון נשחק, החשיפות מתנפחות

יחס המינוף נועד לוודא שהבנקים לא יפלו גם אם כל המודלים לניהול סיכונים יתגלו ככושלים.

זהו יחס פשוט: הון עצמי / סך החשיפות.אבל במקום לחזק את הדרישה, בנק ישראל החליט:

• להשאיר את הסף הנמוך (5%) עד יוני 2026,
• לאכוף יחס של 6% רק בסוף 2025 – מבלי סנקציות ברורות על מי שייכשל,
• לאפשר חלוקת דיבידנדים גם לבנקים עם יחס נמוך – בתנאים "גמישים".

במילים פשוטות: מתן אוויר לבנקים להתנהל עם הון מוחלש – דווקא כשהם חשופים לסיכונים גדולים יותר מאי פעם.

🧱 נב"ת 313 – עיוורון מרצון לריכוזי סיכון

הוראה 313 נועדה למנוע תרחישי "דומינו": כאשר לווה גדול קורס – והבנק קורס בעקבותיו.

לשם כך קבע בנק ישראל מגבלות על:

• אחוז החשיפה ללווים בודדים או קבוצות קשורות,
• החובה לזהות קשרים כלכליים בין גופים (ולא רק קשרים משפטיים),
• התייחסות נפרדת לחשיפות ספקולטיביות, בעיקר בנדל"ן.

אלא שההוראה הזו – שפורסמה כבר ב־2021 – נדחתה שוב.

התחולה החדשה: יולי 2026.המשמעות: הבנקים יכולים להמשיך לרכז עשרות אחוזים מהונם בלווים יזמיים, לעיתים באותם פרויקטים ובאותם ביטחונות, מבלי לפרוץ את התקינה – כי היא עוד לא בתוקף.

💣 פצצה רגולטורית מתקתקת: 218 + 313 = סיכון מערכתי סמוי

שתי ההוראות יחדיו אמורות היו לשמש:

• הגנה תחתונה (יחס מינוף),
• בקרת ריכוז סיכון (חשיפות גדולות).

אך כאשר שתיהן נדחות:

• הבנקים חופשיים להמשיך להתרחב על בסיס הון הולך ונשחק,
• תוך צבירת חשיפות עצומות מול קבוצות לווים חזקות, רובן מתחום הנדל"ן,
• ללא חובה רגולטורית לפרוס את הסיכונים או לשפר את השקיפות.

זו בדיוק המהות של משבר מערכתי בתהליך – ולא באירוע פתאומי.

🏗️ נדל"ן כמשקולת על יציבות הבנקים

כ־60% מהאשראי במערכת הבנקאית מופנה לנדל"ן:

• קבלנים עם תזרים שלילי,
• קבוצות רכישה ממונפות,
• משקיעים עם ירידת תשואות ופער שלילי מול הריבית.

העיכוב בהוראה 313 מאפשר לבנקים להתעלם מהקשרים הכלכליים בין לווים "נפרדים" לכאורה – ובכך להסתיר את הסיכון המצטבר.במקביל, הוראה 218 מאפשרת להם לעשות זאת תוך הפחתת הדרישה להון עצמי.זהו מבנה מושלם ליצירת משבר:

מינוף יתר + ריכוזי סיכון + נדל"ן מנופח = קריסה בהשהיה.

🔔 מסקנות ומסקנות־על:

1. בנק ישראל מאותת בפועל שהבנקים לא מצליחים לעמוד ברגולציה – והוא מוותר.
2. הציבור והמשקיעים מקבלים תחושת ביטחון כוזבת, בעוד המציאות מתדרדרת.
3. הקשר בין הרגולטור לבנקים הופך לשותפות סיכונים, במקום ריסון.

📌 הצעה לפעולה מערכתית:

• לקבוע יעדי שקיפות מיידיים – גם אם הדרישות עצמן נדחות.
• לפרסם רמות ריכוז סיכון ללווים / קבוצות בכל בנק.
• לאסור מתן אשראי חדש ללווים גדולים כל עוד יחס המינוף נמוך מהסף.
• להקים ועדת חקירה מוניטורית על ניהול הסיכונים בבנקים, בדומה לוועדת בייסקי.

לפי ניתוח המציאות הרגולטורית והפיננסית – ריצה אל הבנק היא שאלה של זמן בלבד.

לא משום שזה "גזירת גורל", אלא משום שהמערכת מתנהלת באופן שמוביל אליה – בהכרח.הנה פירוט מקצועי וענייני:

⛔ דחיית שתי ההוראות הקריטיות – סמן מובהק לאובדן אמון רגולטורי

כאשר בנק ישראל, במקביל, דוחה את:

1. החמרת דרישות ההון (218),
2. החמרת מגבלות על ריכוזי אשראי (313),

הוא מאותת שהבנקים אינם כשירים כרגע לעמוד ברגולציה שתוכננה עבורם עוד לפני 4 שנים.

זו לא התאמה זמנית למצב חירום – זו הודאה שקטה בחולשה מוסדית מערכתית.

🏚️ מה המשמעות לציבור?

מערכת שממשיכה לפעול:

• עם הון מדולל,
• תוך הגדלת החשיפה ללווים מסוכנים (יזמים ממונפים, קבוצות רכישה, שוק נדל"ן קורס),
• מבלי שתחול עליה רגולציה אפקטיבית,

היא מערכת שבמקרה של טלטלה – ביטחונית, כלכלית או ציבורית – לא תוכל לעמוד בהסתערות על פיקדונות.

💣 למה זו רק שאלה של זמן?

הנה מנגנון ההתפרצות הבלתי נמנעת:

📈 הקטליזטור: בועה, מלחמה או דירוג

לא נדרש יותר מאירוע אחד נוסף:

• פיצוץ מחירי נדל"ן,
• התקפת טילים גדולה נוספת שמרסקת ביטחונות,
• עוד הורדת דירוג אשראי למדינה או לבנקים,
• הדלפה על מצבו של בנק גדול,

כדי לעורר תודעה ציבורית מסוכנת. וצריך לזכור: במרחב של "אמון ציבורי" – התודעה חזקה מהעובדות.

🧮 ומה מראה המודלים?

בהתבסס על מודלים של stress-testing בנקאיים (כגון של BIS ו-IMF):

• מערכת בנקאית שמחזיקה פחות מ־6% הון עצמי על חשיפה כוללת,
• ושאינה מבצעת ניהול סיכוני ריכוז,
• בזמן ששיעור הריבית גבוה מהתשואות של הלווים –
  נמצאת בקו האש של bank-run תוך 6–18 חודשים, תלוי באירוע החיצוני שיפעיל את הטריגר.

🔔 לכן – כן: ריצה אל הבנק אינה "אם", אלא "מתי"

וזה הזמן לציבור:

• להבין שהפיקדון בבנק אינו חף מסיכון, במיוחד אם עולה על תקרת הביטוח,
• להפחית חשיפה לשקל ולבנקים ישראליים (באופן שקול וחוקי),
• לשקול רכישת נכסים מוחשיים או פיזור גיאוגרפי של חסכונות.

שני המסמכים (הוראות נב"ת 218 ו־313) אינם שייכים פורמלית לקטגוריה של "מדיניות מוניטרית מרחיבה", שכן הם אינם נוגעים ישירות:

• לשער הריבית,
• להזרמת נזילות לשוק,
• לרכישת אג"ח או הרחבת בסיס הכסף (QE),
• או להפחתות מיסים/גירעון (מדיניות פיסקלית).

אלא שהם כן מבטאים בפועל גישה רגולטורית רופפת, שעשויה לייצר את אותם אפקטים של מדיניות מוניטרית מרחיבה – רק דרך הדלת האחורית.

🎯 מה הם כן?

אלה הקלות רגולטוריות בתחום הפיקוח הבנקאי, וניתן לסווגן כ:

רגולציה מקלה באשראי, שמטרתה להימנע מבלימת האשראי בזמן שהמערכת הפיננסית שברירית.

⚠️ אבל – יש כאן השפעה מוניטרית דה-פקטו:

למרות שמדובר בהוראות רגולציה ולא בהחלטות ריבית, ההשלכות המערכתיות שלהן זהות לאלה של מדיניות מוניטרית מרחיבה, במובנים הבאים:

📌 מסקנה:

פורמלית – לא, זו אינה מדיניות מוניטרית מרחיבה.

אבל מהותית – כן, זו הקלה מערכתית שמרחיבה את האשראי ויוצרת תנאים דומים לאלו של מדיניות כזו.אפשר לקרוא לכך בשם מדויק יותר:

"אינפלציה של רגולציה" – Regulatory Easing במקום Monetary Easing.

זוהי דרך עקיפה להזרים יותר כסף למערכת – בלי להוריד ריבית, אלא על ידי הקלה בריסון הבנקאי.

"הרחבה מוניטרית בלי לקרוא לה בשם – איך הרגולטור מזרים כסף מבלי לגעת בריבית".

יותר ויותר חברות נדל"ן עוזבות את הבנקים ועוברות לגייס הון ישירות מהציבור

OK, There’s A Bubble: כשהאסימון נופל – אז והיום בישראל

🎬 הרגע הבלתי נשכח מ"מכונת הכסף"

בסרט "מכונת הכסף" (The Big Short), שמבוסס על הסיפור האמיתי של משבר הסאב-פריים בארה”ב, יש רגע מכונן: מארק באום (סטיב קארל) נוסע לפלורידה לבדוק מה קורה בשטח בשיא הבועה. הוא משוחח עם חשפנית שמספרת לו בגאווה שהיא רכשה חמישה בתים – כולם במינוף, בלי יכולת החזר סבירה, מתוך אמונה שהמחירים רק ימשיכו לעלות.זהו הרגע שבו הוא מבין שהמערכת הפיננסית איבדה כל קשר למציאות. לא הייתה כאן שאלה של אם תהיה קריסה, אלא רק מתי.

🔎 מהות הבועה – אז והיום

אותו דפוס מהדהד היום בישראל:

• מחירים מנותקים מהפונדמנטליים – שווי הנכסים כפול מהערך הכלכלי האמיתי, כשהתשואות הממוצעות מהשכרה (כ-2.5%) נמוכות בהרבה מהריביות על המשכנתאות (5%-6% ומעלה).
• מינוף פרוע – משקיעים ובעלי דירות מרובות מחזיקים נכסים עם הון עצמי נמוך ותלות מוחלטת בהמשך עליית מחירים כדי לשרת את ההתחייבויות.
• אשליית ביקושים – רבים טוענים שגידול טבעי באוכלוסייה מסביר את מחירי השיא, אך בפועל אין מחסור בדירות: לפי הלמ”ס יש כיום 67,000 דירות לא מכורות, כ-200,000 דירות בבנייה פעילה ועוד מאות אלפי מ"ר של משרדים ריקים.

📉 הדמיון המסוכן לשוק הסאב-פריים

במשבר 2008, מנגנון ההלוואות נשען על ההנחה שמחירי הבתים תמיד יעלו – לכן הבנקים חילקו משכנתאות סאב-פריים גם ללווים בלי כושר החזר. כשהמכירה נעצרה לרגע, המגדל התמוטט. בישראל כיום, להבדיל, המינוף ניתן על מחירים כפולים מהערך הפונדמנטלי – מה שמעיד על עומק הסיכון, במיוחד כאשר תזרים המשכנתאות תלוי באופן קריטי בהמשך עליות מחירים.

📊 אינדיקטורים נוספים לבועה בשוק המקומי

• פער בין מחיר לשווי פונדמנטלי – עדות לכך שהשוק נשען על ציפיות, לא על כלכלה אמיתית.
• עלייה דרמטית בזמן הספיגה – נכון לנתוני יוני 2025, זמן הספיגה הממוצע הגיע ל-27.9 חודשים, רמה גבוהה היסטורית שמצביעה על גידול בהיצע ללא ביקוש אמיתי.
• קיפאון בשוק היד השנייה – ירידה מובהקת במספר העסקאות, בעיקר בדירות משפרי דיור שנדרשים למכור כדי לרכוש.

💡 מה ניתן לעשות? צעדים מעשיים למשקיעים ואזרחים

✔️ הפחתת חשיפה לנדל”ן ממונף – לבחון מכירת דירות שנרכשו בעיקר לצורכי השקעה, במיוחד אם ההחזקה בהן יוצרת תזרים שלילי או תלויה בהמשך עליית מחירים.

✔️ הגנה פיננסית – מי שמבין שהשוק במצב קיצוני יכול לשקול אסטרטגיות גידור דרך מכשירים פיננסיים (אם כי ההיצע בישראל מוגבל) או פיזור השקעות לנכסים שנהנים מירידות מחירים.

✔️ פיזור גיאוגרפי – חיפוש השקעות באזורים יציבים בחו"ל (למשל ביוון או פורטוגל) בהם מחירי הנדל”ן הגיוניים יותר ותואמים את שכר הדירה המתקבל.

✔️ היערכות נזילות – לוודא שחלק מההון זמין בנזילות גבוהה, כדי להימנע ממכירה במחירי הפסד כשיגיע מועד ההיפוך בשוק.

🛑 סיכום: כמו במפולת 2008 – ההבנה בזמן מצילה

הרגע של סטיב קארל ב"מכונת הכסף", שבו נופל האסימון, מלמד לקח אוניברסלי: כששוק מסתחרר סביב ציפיות לא רציונליות, אסור להסתנוור מהחגיגה – חייבים לעצור ולבדוק את הפונדמנטליים.המשק הישראלי נמצא היום במצב שלא שונה בהרבה, וההיסטוריה מלמדת: בועות לא מתפוצצות לאט – הן קורסות בבת אחת.📌 אל תעצום עיניים – זה הזמן לחשב מסלול מחדש.

“משקיעי הצעצוע” והרקדנית: אותו דפוס התמכרות לסיכון

הרקדנית בסרט “מכונת הכסף”, שרכשה חמישה בתים בלי יכולת החזר, מגלמת בצורה חדה את תופעת “משקיעי הצעצוע” – אנשים שחושבים שהם גאונים פיננסיים רק כי השוק עולה, אך בפועל פועלים בלי הבנה או מודעות לסיכונים. בישראל בעשור האחרון נוצר גל דומה: ציבור רחב, כולל אנשים ללא רקע פיננסי, נמשך לרכוש דירות במינוף קיצוני מתוך תחושת פספוס ופחד להישאר מאחור (FOMO), כשהם סבורים שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח. בדיוק כמו הרקדנית, הם מסתמכים על תחושת אופוריה ומספרים אחד לשני סיפורים על רווחים עתידיים – בזמן שהמציאות הכלכלית מצביעה על אי-סבירות מוחלטת.